ARQUITECTURA

LEGAL
CURSO 2021-2022

TEMA 2.
LOS DERECHOS REALES Y
SU REGULACIÓN
DERECHOS REALES: CONCEPTOS
PREVIOS
 Los derechos reales tratan de las relaciones jurídicas que se
crean entre las personas y los bienes económicos
 Los bienes económicos se caracterizan por:
 Satisfacer necesidades humanas mediante su consumo
 Ser escasos
 Tener usos alternativos

 Si los bienes que satisfacen necesidades son escasos, y

pueden tener usos alternativos, el instinto de supervivencia
lleva, naturalmente, a establecer la reserva del consumo de los
bienes frente al resto de individuos del grupo social, por
acuerdo o por la fuerza
DERECHOS REALES: CONCEPTOS
PREVIOS
 Un derecho real es una institución jurídica
que permite a su titular obtener utilidades de
un bien económico frente a todos, de modo
ordenado y pacífico

 El Código Civil distingue entre bienes inmuebles, bienes

muebles y bienes semovientes. En términos generales:
 bienes inmuebles: los que no son desplazables por
medios ordinarios (ej., una parcela de terreno)
 bienes muebles: los que son desplazables por medios
ordinarios (ej., un libro)
 bienes semovientes: desplazables por sí mismos, pero
según la voluntad del dueño (ej., un burro)
LOS BIENES INMUEBLES: CONCEPTO
 Son bienes inmuebles (art. 334 CC):
 Las tierras
 Los edificios
 Los caminos
 Las construcciones de todo tipo adheridas al suelo
 …….
 Todo lo que esté unido a un inmueble o colocado en
él de manera fija, de modo que no pueda separarse
sin quebrantamiento o deterioro
 Todo lo que esté colocado en un inmueble con el
propósito de quedar unido a él de modo permanente,
aunque pueda tener entidad propia separado del
mismo
CLASES DE BIENES INMUEBLES
 Por el titular del derecho de propiedad:
 de propiedad privada, o patrimoniales
 de dominio público, o demaniales

 Por el aprovechamiento que proporcionan o pueden

proporcionar:
 de naturaleza urbana: aprovechamientos
edificatorios
 de naturaleza rústica: aprovechamientos
agropecuarios, forestales, cinegéticos, ambientales
COMPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
DE LOS BIENES INMUEBLES
 En un bien inmueble pueden distinguirse dos partes jurídica
y económicamente diferenciadas, susceptibles de derechos
y aprovechamientos por separado: EL SUELO Y EL VUELO
 “Suelo”: el terreno (superficie terrestre) y, por extensión, el
subsuelo [volumen espacial bajo el suelo, en lo que sea
necesario para el uso normal del suelo (locales de sótano,
cimentaciones, raíces, etc) y salvando el interés público
(servidumbres, aguas, minería)]
 “Vuelo”: volumen espacial sobre el terreno, en lo que sea
necesario para el uso normal del suelo

 En un contexto urbanístico, con la palabra “vuelo” se designa tanto

los aprovechamientos materializados sobre un suelo (edificación),
como los materializables (edificabilidad)
EL DERECHO DE PROPIEDAD
 El principal derecho real es el dominio o derecho de
propiedad; el titular del derecho recibe el nombre de
propietario o dueño
 El derecho de propiedad sobre un bien atribuye al
titular distintas facultades:
 Disfrutar del bien según su naturaleza
 Disfrutar de las incorporaciones al bien, tanto
naturales (frutos) como artificiales (rentas)
 Disponer del bien para modificar, ceder, transmitir, etc
 Excluir a terceros del disfrute del bien
 Reivindicar el dominio del bien frente a la
apropiación indebida por terceros
sin más limitaciones que las establecidas por las Leyes
OTROS DERECHOS REALES -
DERECHOS REALES “DE GARANTÍA”
 Las facultades del derecho de propiedad sobre un bien
pueden ser repartidas entre varias personas y en distintos
grados y combinaciones, según su naturaleza, dando lugar
a derechos reales “limitados”:
- Respecto del número de propietarios
 Copropiedad (t.5)
 Propiedad Horizontal (t.5)
- Respecto del reparto de facultades
 Servidumbres (t. 3 y 4)
 Superficie (t. 2)
 Usufructo / nuda propiedad
 Uso y habitación

 Además, las obligaciones contractuales pueden ser garantizadas

constituyendo derechos sobre ciertos bienes a favor del acreedor,
llamados derechos reales de garantía: hipoteca, prenda
LA POSESIÓN
 El Código Civil define la posesión como la tenencia o disfrute de
una cosa con ánimo de dueño (CC 430 ss)
 La posesión es la manifestación del derecho de propiedad frente
a los demás

 Contenido jurídico de la posesión en el Código Civil:

 Presunción de propiedad:
Se supone que el poseedor es propietario y no se le puede obligar a justificarlo,
salvo previsión legal en contrario
 Respeto al poseedor en el uso y disfrute del bien:
No se puede privar al poseedor del uso y disfrute del bien, salvo resolución judicial
 Protección de la posesión frente a terceros:
En caso de disputa, el poseedor debe ser mantenido en la posesión mientras se
dirime el pleito

 Razones prácticas de la protección jurídica a la posesión:

 Permite el ejercicio pacífico y sencillo del derecho de propiedad
 Es un modo objetivo de atribución (provisional) del aprovechamiento de
una cosa en caso de disputa
CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO EN
SUELO AJENO
 Puede ocurrir que alguien construya sobre suelo ajeno
sin acuerdo previo, sea plenamente o sea parcialmente,
por invasión de una propiedad colindante
 Los casos se resuelven en función de la buena o mala fe
del demandado, apreciada por el árbitro o juez:
 Con buena fe del ocupante:
 El que construyó tiene que comprar la parte de suelo ocupada, y
además resarcir los daños y perjuicios causados
ó
 El dueño del suelo puede hacer suya la obra pagando los gastos al
que construyó
 Con mala fe del ocupante:
 El que construyó tiene que demoler lo construido, restituyendo la
parcela a su estado anterior e indemnizando los daños y perjuicios
causados
ó
 El dueño del suelo puede hacer suya la obra sin pagar nada al que
construyó
CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO
PROPIO EN SUELO AJENO (cont.)
 Es posible construir sobre un suelo sin ser su
propietario, por mutuo acuerdo entre propietario
y promotor:
 Constituyendo un derecho de superficie
(derecho real)
 Acordando una permuta de suelo por obra
(contrato)
DERECHO DE SUPERFICIE
 Derecho real que confiere a su titular la facultad de edificar en suelo ajeno,
y usar y disponer de lo edificado durante el plazo de tiempo pactado, al
término del cuál lo construido pasa a propiedad del titular del suelo sin
abono de indemnización alguna, aunque pueden pactarse otras
condiciones de reversión
 Características principales:
 Instituido por la LS56, la regulación actual es el TRLSRU (RDL 7/2015)
 Pueden constituirlo tanto los particulares como la Administración, sobre suelos
patrimoniales; es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad
 Se puede constituir sobre el vuelo y/o el subsuelo
 Se puede constituir a título oneroso o lucrativo (gratuito); si es a título oneroso, puede
ser:
 pago único al inicio del disfrute
 canon periódico
 adjudicación de locales al propietario para uso o arrendamiento
 Duración actual: 99 años como máximo
EL CONTRATO DE PERMUTA DE
SUELO POR OBRA
 Los sujetos del contrato son:
 el propietario de un suelo edificable
 un empresario promotor

 Prestaciones principales:
 El dueño del suelo entrega su posesión al promotor, para que éste
construya un edificio divisible en propiedad horizontal
 El promotor se compromete a entregar al dueño una parte de los
futuros pisos o locales una vez materializados, quedándose con la
propiedad del resto

 Efectos principales:
 El promotor minora el capital necesario para la promoción
 El dueño del suelo participa del riesgo empresarial de la promoción,
y no deja de ser propietario en ningún momento aunque el
empresario quiebre o desaparezca
EL JUICIO VERBAL DE
SUSPENSIÓN DE LA OBRA NUEVA
 El juicio verbal de suspensión de la obra nueva tiene como
objeto conseguir la paralización provisional de una obra por la
demanda de una persona que alega un perjuicio a sus derechos,
en tanto se decide sobre el fondo del asunto

 Procedimiento:
1) Interposición de la demanda ante el juez: razonada y breve
2) En plazo de 5 días, el juez admite la demanda a trámite, o no: si
la admite, dicta una providencia de suspensión de los trabajos,
excepto tareas indispensables para la conservación de lo ya
edificado
3) En plazo de 10 a 20 días, el juez cita a las partes a juicio verbal
4) El juicio se celebra con la aportación de la documentación
probatoria en ese momento, y no antes; el juez puede acordar la
práctica de pruebas “in situ”
5) Terminada la fase probatoria, el juez emite su fallo en plazo de
10 días; puede ordenar la reanudación de las obras o su
paralización en firme (con o sin demolición inmediata), en tanto
decide sobre el fondo del asunto mediante juicio ordinario
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
 Institución administrativa dependiente del Mº de Justicia, que tiene la
finalidad de dotar de publicidad y seguridad jurídica al tráfico de
los bienes inmuebles y de ciertos bienes muebles, consignando
los actos y contratos relativos a los derechos reales sobre dichos
bienes a lo largo del tiempo

 El historial registral de un inmueble (“finca”) consta como mínimo de:

 ámbito territorial de emplazamiento y número correlativo de orden
 breve descripción
 datos de emplazamiento
 superficie
 breve descripción de linderos
 relación de derechos reales, con la identificación de sus titulares
 negocio jurídico que motiva cada derecho
 fechas del negocio y de la inscripción
 condicionantes, servidumbres, afecciones y cargas inscribibles
 representación gráfica (coordinada con el Catastro)
PRINCIPIOS DE FUNCIONAMIENTO DEL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. Territorialidad. Cada RP tiene una demarcación territorial
exclusiva, por lo que cada finca consta en un único RP
2. Tracto sucesivo. No se puede inscribir un título (documentación
acreditativa de una situación jurídica) en el RP que no haya sido
otorgado por la última persona que figure en el RP
3. Prioridad. Entre dos títulos incompatibles, se inscribe el primero
que accede al RP
4. Veracidad. Se presume que el RP reproduce fielmente el
contenido de los títulos que se inscriben
5. Voluntariedad. Las inscripciones en el RP son voluntarias,
excepto la hipoteca y el derecho de superficie
6. Rogación. La inscripción tiene que ser solicitada expresamente
7. Publicidad. El contenido del RP es público para quien tenga
interés legítimo en su contenido
EL CATASTRO INMOBILIARIO
 Registro administrativo dependiente del Mº de Hacienda a través de la
DG del Catastro, que contiene la definición material y económica de
todos los bienes inmuebles de titularidad privada del territorio
nacional; se rige por el TR de la Ley del Catastro Inmobiliario, RDL 1/2004
 La finalidad del Catastro es eminentemente tributaria, aunque también
sirve como base de información territorial a efectos estadísticos,
urbanísticos y de política económica
 Permite determinar la localización geográfica exacta de un inmueble
mediante la referencia catastral, que está relacionada con el sistema
nacional de coordenadas geográficas
 El Catastro está integrado por:
• Información territorial: planos parcelarios a escala de cada término
municipal del territorio común (toda España, excepto Navarra y País
Vasco)
• Datos de cada inmueble:
o referencia catastral y dirección postal
o representación gráfica acotada, con fotografía de la fachada
o características físicas, económicas y jurídicas
o valor catastral (hoja de cálculo)
o titular catastral
RELACIONES REGISTRO-CATASTRO
• Discordancia en los datos jurídicos: los datos del Registro de la
Propiedad gozan de presunción de exactitud y veracidad en lo que se
refiere a existencia y titularidad de derechos y cargas
• Discordancia en los datos físicos y económicos: los datos del Catastro
se presumen más exactos en general, pues el RP se limita a transcribir los
datos consignados por los particulares en la escritura pública, y estos no son
comprobados por el notario
• La Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro
establece la exigencia de coordinación real entre Registro y Catastro,
incorporando al RP la representación gráfica catastral con coordenadas
geográficas
• Los datos catastrales se pueden utilizar como medio de prueba ante el RP
para:
- alta de fincas no registradas anteriormente (inmatriculación)
- expedientes de mayor/menor cabida
- rectificación de linderos
- reanudación de tracto sucesivo.
LAS PROPIEDADES ESPECIALES
 Se habla de propiedades especiales cuando el dominio se ejerce
sobre ciertos bienes de características singulares, o bienes sobre
los que la Administración ejerce una especial tutela por su interés
público:
A) BIENES DE CARACTERÍSTICAS SINGULARES:
 Propiedad Industrial (Ley de Patentes 1986 y 2002; Ley de Marcas 2001; Ley
de Diseño Industrial 2003)
 Propiedad Intelectual (Ley de Propiedad Intelectual 1996 y 2006)
B) BIENES DE INTERÉS PÚBLICO:
 Aguas Litorales y Tierras Limítrofes (Ley de Costas 1988/2013, Ley de
Puertos 1992)
 Aguas Continentales (Ley de Aguas 2001)
 Montes (Ley de Montes 2003)
 Minerales (Ley de Minas 1973, Ley de Hidrocarburos 1998)