Organización y gestión administrativa en PH

En la presente lectura abordaremos los elementos generales que se deben tener en cuenta a modo de propuesta para llevar adelante una administración oportuna en un
consorcio de propiedad horizontal (en adelante PH).
Asimismo, también consideraremos a grandes rasgos el contenido técnico legal y administrativo sobre las expensas de un inmueble bajo el régimen de PH.
Al cierre del contenido, podrás abordar la visión del profesional en los negocios inmobiliarios ante la eventualidad de intermediar con productos sometidos al régimen
de PH.

Situación o caso

3.3 La organización administrativa

3.4 La unidad funcional en el negocio inmobiliario

Video conceptual

Revisión del módulo

Referencias
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Situación o caso

En uno de los consorcios que administra un colaborador de la inmobiliaria Martínez, un miembro del Consejo de Propietarios contrató a un especialista en software para
incorporar tecnología en el edificio. Le reclama al administrador un reembolso y acredita el pago. El administrador se niega a efectuar el abono y le indica a este consorcista que
es un error su accionar.

El locatario del local comercial que es propiedad del consorcio le requiere al administrador que, por favor, otorgue facturas correspondientes como indica la AFIP, ya que el
monto del alquiler es alto y este comerciante debe tener ordenada su contabilidad. El administrador le otorgaba recibo común, pero tendrá, por obligación fiscal, que dar la
solución contable legal como corresponde.

La inmobiliaria Martínez ha concretado la venta de un departamento ubicado en un edificio que la inmobiliaria no administra. El cliente, nuevo propietario, le informó a
Martínez que el consorcio le exige que abone un monto importante para el fondo de reserva, por ser un nuevo integrante al consorcio. Martínez le explicó que eso no es
correcto, ya que la porción de pago al fondo de reserva de su unidad funcional ya fue concretada en su oportunidad, por lo tanto nada debe abonar. Por esto se genera una
controversia.
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3.3 La organización administrativa

Todo proceso de administración posee sus ejes y componentes, por lo que requiere una planificación en donde conste la organización de los recursos (técnicos, humanos,
económicos, entre otros), la dirección y el control de las tareas.

Desarrollar la función de administrador de un consorcio implica una serie de responsabilidades (obligaciones por ley) que deben cumplirse necesariamente, al margen de que
quien realice la tarea sea una persona humana o jurídica. Los pasos a seguir son los siguientes.

1 Planificación: para abordarla se deben considerar, como primera medida, las reglas generales que impone el código unificado y las leyes especiales que
impactan en la gestión. En una segunda instancia, se debe tomar conocimiento pleno de lo que establece el reglamento de PH, a los efectos de aggiornar
los ejes legales que orientan el proceso de la administración debida, para el consorcio en particular.

Asimismo, el administrador se organizará para gestionar dentro del plazo establecido por el consorcio de propietarios.

2 Organización: Comprende dos partes.

a) Discriminar toda la documentación pertinente del consorcio, para segmentar la información legal (reglamento, libros de actas de asamblea de
propietarios, registro de firmas, informes o trámites judiciales, títulos ejecutivos de deudas de expensas, certificaciones, contratos de trabajo, entre otros),
contable y financiera (expensas, cobros, liquidaciones, pagos de seguros, depósitos bancarios de fondos de reserva, pago de sueldos, obligaciones
tributarias, etcétera) y administrativa (asiento cronológico de toda la gestión).

b) Coordinar los recursos (humanos, técnicos, económicos) de la oficina de administración del consorcio de la mejor manera posible a los efectos de
lograr no sólo eficacia y eficiencia en el servicio, sino el cumplimiento legalmente obligado por el código unificado y el reglamento de PH.

La administración en el consorcio de PH, requiere de:

–
Una dirección que oriente a los colaboradores o asistentes del administrador del consorcio en la ejecución de la planificación. Los ejes en esta relación interna son: capacitación y conocimiento
de la tarea, motivación, comunicación y supervisión.

Asimismo, también requiere de:

–
Un control que evalúe el desarrollo del proceso general de la administración, a los fines de cumplir acabadamente con las obligaciones que recaen sobre el administrador del consorcio

La gestión de administración del consorcio puede ser llevada a cabo por un propietario, un tercero que puede ser profesional (martillero, corredor, abogado, contador, arquitecto,
etcétera) o una empresa –persona jurídica– cuyo objetivo social sea el de administrar consorcios en PH. Lo más importante es comprender la necesidad de brindar un respaldo
legal y económico para el desarrollo de la gestión, ya que ciertamente se evidencia una importante responsabilidad social.
La tarea de administrar posee sus propias facultades y obligaciones, no obstante tendrá una vinculación directa con el consejo de propietarios, quienes estarán brindando
recomendaciones oportunas para el mejor desempeño administrativo y en beneficio de sus intereses como propietarios del derecho real de PH.

En la gestión cotidiana se atenderán tanto las normas que indica el reglamento de PH como también las reglas del reglamento interno, que son propuestas por los propietarios en
asamblea –sin perjuicio a las indicadas en el instrumento público– ya que sólo son a los fines de complementar y normar con practicidad la administración.

Entonces podemos visualizar acciones que emergen de obligaciones principales (escritura pública, RPH) y obligaciones particulares que nacen del convenio entre propietarios
con el fin de mejorar las relaciones de convivencia –conforme la moral, la ley y las buenas costumbres– en el edificio o conjunto de unidades funcionales.

Tabla 1: Obligaciones

Obligaciones particulares (reglamento

Obligaciones principales (reglamento de PH)
interno)

Garantizar un correcto y efectivo mantenimiento Conservar las buenas relaciones y una

del inmueble. Administrar el cobro de expensas, el
fondo de reserva, la convocatoria a las asambleas,
la contratación de personal y el seguro integral.
Conservar la documentación esencial
consorcio. Es decir, lo que está indicado con
precisión en el reglamento.
reciprocidad armónica entre vecinos. Ofrecer
practicidad en la búsqueda de soluciones de
problemáticas. Diligenciar expeditivamente
del los trámites y pedidos que indican los
propietarios y efectuar sugerencias para que
sean considerados, etcétera.

Fuente: elaboración propia.

Administración en edificios inteligentes

Los edificios inteligentes son aquellas estructuras o grupos de estructuras (conjunto coherente de herramientas y facilidades) diseñadas para el lugar de trabajo o residencia con
el fin de ofrecer a sus usuarios un ambiente de confort y seguridad, para maximizar productividad, creatividad, etcétera, a los efectos de que sus ocupantes se sientan a gusto;
con un uso y mantenimiento eficiente y oportuno, minimizando costos (Noriega, 2018).

La administración en este tipo de edificaciones abarca una multiplicidad de elementos que deben ser considerados, por ejemplo: arquitectura (diseño exterior e interior, muebles
y equipos de uso en común, etcétera), tecnologías (acondicionadores de aire/temperaturas, reemplazo de cableado por red inalámbrica), sistemas de comunicación
(equipamientos), automatización inteligente (en aberturas, luces, ascensores, etcétera), factor humano (conforme al destino de uso, la tecnología incorporada y el análisis
ergométrico), estudios ecológicos y ambientales (sostenibilidad y sustentabilidad, control y certificaciones), entre otros.

Administración sustentada en TIC

Las tecnologías de información y comunicación son esenciales para avanzar y resolver distintas problemáticas que se pudieren suscitar, con colaboradores eficientes en el
sistema de gestión. Quizás en un comienzo la inversión pueda ser significativa para contratar y adaptar el sistema para todo el consorcio. En cuanto a instrumentación, plazos y
costos deben ser previamente aprobados en asambleas; o bien, si todo el consorcio decidió invertir en un sistema, no sólo de administración sino de confort y practicidad en
partes y cosas comunes, y avanzan con el empleo del fondo de reserva ad referéndum de la asamblea, es posible.
 Figura 1: Administración en edificios inteligentes.

Fuente: [Imagen sin título sobre la administración en edificios inteligentes]. (2018). Recuperado de https://bit.ly/2Yx1DL9

Te invito a leer el siguiente artículo publicado sobre edificios inteligentes en la Revista Innovación, seguridad y electrónica: ¿Cuáles son los retos de los edificios inteligentes?
En https://revistainnovacion.com/nota/10097/cuales_son_los_retos_de_los_edificios_inteligentes/

¿Cuáles son los retos de los edificios inteligentes_ - Revista Innovación Seguridad.pdf
736.6 KB

Domótica en edificios: en una perspectiva generalizada del vocablo “domótica” se podría indicar que la expresión combina dos elementos: domus (casa en latín) y tica (del
griego: 'que funciona por sí sola').

La domótica contiene un conjunto de sistemas que se instalan y funcionan conectivamente en una casa o edificio, por lo que permite un funcionamiento automatizado y
sincronizado, además de vigilancia y control dentro y fuera de la casa. El sistema permite incrementar la seguridad del edificio o conjunto inmobiliario; mejorar la accesibilidad
a la información de todo lo que acontece; ahorrar energía (control de consumos de luz, agua, etcétera); mejorar las comunicaciones y brindar servicio y confort tecnológico.

La aplicación se logra mediante controles remotos, apps en teléfonos celulares, computadoras, tablets, dispositivos portátiles, o bien digitales presenciales (táctiles o con
sonidos, como por ejemplo la voz). Dentro del sistema de dispositivos empleados, también se consideran los sensores de ambientes (movimiento, temperatura, iluminación,
etcétera). Asimismo también se programan “actuadores”, aquellos dispositivos sincronizados que se activan para control de persianas, regaderas de parques, encendido y
apagado de luces, entre otros.

Así como el empleo de la tecnología para el ahorro energético (placas termo-solares, equipos para tratamiento de aguas oscuras o residuales, entre otros), se podría considerar a
la domótica como un complemento innovador más, que aporta plusvalía al capital inmobiliario. Esto –dependiendo el tipo de equipo– varía en gran medida, o no, el costo-
presupuesto para la implementación y mantenimiento de estos nuevos sistemas tecnológicos para inmuebles, pues todo irá en relación a la categoría del consorcio.

¿Qué elementos discriminamos en la organización de la administración en PH?

 Se discrimina toda la documentación pertinente del consorcio, para segmentar la información …..........……….. (reglamento, libros de actas de

asamblea, de propietarios, registro de firmas, informes o trámites judiciales, títulos ejecutivos de deudas de expensas-, certificaciones, contratos de

trabajo, entre otros), contable y financiera (expensas, cobro, liquidaciones, pagos de seguros, depósitos bancarios de: fondos de reserva, pago de

sueldos, obligaciones tributarias, etcétera) y administrativa (asiento cronológico de toda la gestión).

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3.3.1 Gestión administrativa y contable. Expensas

Para la tarea administrativa no existe un método o procedimiento puntualizado a seguir, más bien hay una serie de obligaciones para cumplir, que deben ser llevadas a cabo
organizadamente, a fin de tomar todos los recaudos para el cumplimiento específico de la administración de expensas y rendición de cuentas.

La tarea contable no refleja un balance comercial, donde se busca demostrar el ingreso económico como beneficio lucrativo y las pérdidas compensadas en inversión o
retroalimentación de un proceso de negocios, ni mucho menos las previsiones en capitales de riesgo. En síntesis, no obtienen utilidades ni producen pérdidas, sino que se podría
indicar que tienen superávit o déficit de caja, en la medida que se dé el cumplimiento del pago de las expensas comunes ordinarias, y de igual modo, el cumplimiento de las
extraordinarias.

Este balance contable o exposición numérica (a modo calificativo) se limita exclusivamente a brindar:

1 un detalle de ingresos por el cumplimiento obligatorio por parte de los propietarios en el pago de expensas y;

2 el detalle de egresos en el cumplimiento de conservación y seguridad del derecho real de propiedad horizontal.

¿Cuál es la obligación del administrador ante los estados contables?

–
La gestión obligada consiste en presentar un informe administrativo-contable detallado por rubros y acreditados los montos.

¿Cuándo debe estar disponible la información de los estados contables?

–
Debe estar disponible no solo para la presentación en el cierre del período anual que indica el reglamento, sino para cualquier momento que lo requiera tanto el consejo de propietarios como así
también algún propietario en particular.
Al no ser una administración lucrativa, no genera el pago de impuestos (ante AFIP), sino que es una administración especial que nace del orden público (normas) para un
determinado fin, en este caso la dependencia necesaria de una buena administración para la existencia o subsistencia de un derecho real de propiedad. Al margen de ello,
muchas administraciones no generan un balance con certificación contable, ya que de manera doméstica informan en la asamblea el detalle con comprobantes que acreditan los
movimientos. Si bien hasta el momento no es un requisito el balance certificado contablemente por tratarse de una persona jurídica “especial” sin fines de lucro, hay algunos
mega-consorcios o consorcios con cierto patrimonio que producen lucro (por ejemplo un local comercial que se alquila y su producido solventa gastos del consorcio), por lo que
deben disponer de un correcto balance contable para la AFIP.

Nota: En algunos casos los gastos del consorcio se soportan con el alquiler de unidades funcionales, como por ejemplo un local en planta baja u otro tipo de dependencias. Ante
esa eventualidad, la persona jurídica debe otorgar el respectivo recibo oficial al locatario y seguramente en los estados contables deban efectuarse tramitaciones extras ante la
AFIP o cumplimiento de algunas obligaciones impositivas; lo que será relativo según el caso.

Este proceso administrativo-contable tiene la finalidad de rendir cuentas, y ello no implica solamente un detalle prolijo de la situación, sino que además debe ir acompañado
con un respaldo en documentación, que permita demostrar y comprobar la cronología administrativa de ingresos y egresos.

Rendir cuentas: obligaciones diferenciadas en dos pasos:

Es conocido como «informativo-demostrativo»,

Primer paso de la rendición de cuentas consiste en la explicación de las partidas y sus
respectivos comprobantes que acreditan el gasto.

Depende del resultado del anterior, contiene los

comprobantes de depósito o entrega a la cuenta del
Segundo paso en la rendición de cuentas
saldo líquido ya justificado, a modo de asiento
cronológico correlativo.
La buena práctica y la correcta administración permite conocer de manera inmediata el estado económico-financiero del consorcio, lo que refleja: el estado de caja (ingresos de
pagos diarios, mensuales) y/o cuenta bancaria (depósitos de fondo de reserva, remanente de liquidación); pago al día de póliza de seguro integral (u otro seguro autorizado por
asamblea); desembolsos autorizados por el consejo de propietarios (montos retirados del fondo de reserva para soluciones necesarias e inmediatas); expensas pendientes de
cobro (con o sin título ejecutivo); estado de juicios iniciados por cobro de expensas (detalle de costas judiciales y capital reclamado); pagos pendientes a proveedores
(exhibición de comprobantes, contratos de servicios, acuerdos); cargas sociales adeudadas (información del registro de empleador al día, convenio colectivo de trabajo); estado
de juicios iniciados contra el consorcio (pretensión reclamada y costas, informe del juicio por parte del letrado designado); acciones iniciadas por el consorcio en contra de
terceros (pretensiones económicas reclamadas, informe del asesor legal) y toda otra información que haga a la transparencia de la gestión.

En este mismo ámbito, se integra además la evidencia y disposición del inventario de bienes que sean del consorcio, por lo general son mobiliarios; no obstante hay consorcios
que desde su nacimiento se reservan una unidad funcional cuya rentabilidad generada por el uso de terceros (locación) permite un ingreso “extra” que coadyuva con los gastos
de mantenimiento del edificio y, por ende, a reducir el monto de las expensas que deben abonar los propietarios (u ocupantes a cualquier título) del consorcio.

Tabla 2

A MAYOR CATEGORÍA DEL CONSORCIO

MAYOR CANTIDAD DE BIENES DE INVENTARIO

Lógicamente no es lo mismo un consorcio que cuente con amenities, es decir con la propuesta de
variados espacios para el uso consorcial (recreación infantil, áreas deportivas –jaula para golf, cancha
de tenis–, áreas de esparcimiento –piletas, sauna, quincho para reuniones–, entre otros) a un consorcio
que solo ofrece para sus propietarios la unidad funcional habitacional con o sin cocheras.

Pues a mayor cantidad de espacios de usos, más elementos deben estar a disposición, los que
ciertamente poseen una vida útil limitada, por lo que además de su mantenimiento (reparaciones)
también se suscita la reposición de los mismos, y en tal caso el inventario reflejará la baja y alta de
estos bienes muebles.

Fuente: Elaboración propia.

El avance de las tecnologías nos propone y permite llevar adelante un sistema de administración organizado sobre la base de una plataforma (software) que sintetiza tiempo,
espacio y recursos humanos; no obstante ello, es oportuno tener presente que se complementa el trabajo con la documentación de respaldo, ya que el administrador debe
conservar toda la documentación, hasta el momento que se efectúe la rendición de cuentas final. Es decir, cuando deje de prestar servicios al consorcio debe entregar toda la
documentación, sin excepción, ya que la misma pertenece al consorcio y sostiene un derecho real de propiedad.

Imagen 2: Tecnología en administración inmobiliaria.

 Fuente: [Imagen sin título sobre tecnología en administración inmobiliaria]. (2019). Recuperado de https://bit.ly/2Yyi35Q

¿Qué elementos se destacan en un software para administrar consorcios en PH?

Control de cuentas de administración, comunidades, unidades y proveedores. Archivos identificados por rubros, lo que permite confeccionar la
liquidación mensual y enviar por e-mail las expensas; también se pueden emplear otros medios como Whatsapp, Messenger, etcétera. Canales de
comunicación previamente informados por los propietarios y registrados por el administrador.

Informes de gastos, cobros, y estados de cuentas instantáneos. Al tener la información incorporada, cuando se requiere la misma por alguien
interesado, se transmite no solo a propietarios, sino también a reparticiones públicas, por ejemplo en relación a la liquidación de sueldos de los
encargados.

Envío de información (ordinaria o extraordinaria) y anuncios a los propietarios. Un ejemplo de información ordinaria podría ser “recordar tal cosa”
y extraordinaria “protocolo de Covid19”. Entre otros avisos, podemos mencionar la confirmación del pago de expensas vía web por parte de los
propietarios (por débito automático, depósito de cheque, etcétera).

Impresión y envío de expensas (u otra documentación), también cronogramas/agenda. Solo a propietarios que lo soliciten y conforme esté acordado
en asamblea. El software agenda la reunión e informa anticipadamente circunstancias suscitadas, para que se tengan presentes en situación de asamblea.
También agenda y comunica en el uso de amenities, según el tipo y como corresponda el uso por reglamento.

Digitaliza y comparte reglamentos, presupuestos y comprobantes. De igual modo con la comunicación del título ejecutivo para el cobro de expensas,
entre otros documentos de relevancia, que fueren acordados por asamblea para transmitirlos por este medio.

Expensas del consorcio de PH

La determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes constará en el reglamento de PH (artículo 2056 del Código Civil y Comercial de la Nación)1, asimismo

el código unificado identifica a la obligación del propietario en consorcio como gastos y contribuciones (artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación)2, por lo que
regula en primera instancia que cada propietario deberá atender los gastos de conservación de su unidad funcional, no obstante está obligado a: “pagar las expensas comunes
ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,

comodidad y decoro del inmueble”3.

[1] Art. 2056, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA
[2] Art. 2048, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

[3] Art. 2048, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

Es importante destacar que también será obligación del propietario responder a las obligaciones impuestas, en tema de gastos y contribuciones, al administrador por la ley, por
el reglamento o por la asamblea.

Expensas comunes ordinarias: por administración, reparaciones y reposiciones de partes y cosas comunes
(bienes) del consorcio. Para mantener el estado de conservación material del inmueble y seguridad.
También son ordinarias las requeridas para instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Expensas comunes extraordinarias: Dispuestas por resolución de asamblea.

El administrador posee la facultad –como representante legal– de emitir certificado de deuda por expensas que debe estar aprobado por el consejo de propietarios, ya que
dicho certificado se transforma en un título ejecutivo para el cobro, no sólo de expensas, sino de toda contribución que esté obligado a pagar el propietario en un consorcio de
PH. “Obligados al pago de expensas: Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal

los que sean poseedores por cualquier título [negrita añadida]”4

[4] Art. 2050, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

El corredor inmobiliario, ya sea en función de administrador del consorcio o en la intermediación para el negocio comercial de una unidad funcional, debe comprender que la
deuda generada por expensas en PH siempre seguirá para su cobro judicial la unidad funcional, sin interesar quién es el titular registral o los ocupantes del inmueble. Asimismo
se ratifica lo expresado en el código unificado, al indicar que la misma conforma un privilegio especial, por lo que dentro de la enumeración que realiza el artículo 2582 del

Código Civil y Comercial de la Nación5 se encuentra perfectamente identificada la obligación de expensas para este derecho real de propiedad horizontal, ya que de ello
depende su mantenimiento y seguridad. (Ibáñez, 2015).

[5] Art. 2582, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

El nuevo código propone una norma novedosa en cuanto a expensas, ya que se puede establecer en el reglamento de PH eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a los propietarios de unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios (amenities) conforme expresa el artículo 2049 –in fine- del Código Civil y

Comercial de la Nación6.

[6] Art. 2049, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

No obstante, la norma impone para todos los casos, como regla general, que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución, tampoco pueden
rehusar el pago ni oponer defensas por cualquier causa, excepto compensación sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

A modo de referencia general, podemos indicar que en archivo cronológico de administración visualizamos lo siguiente.

Porfolio del administrador de consorcio

 Contenido legal: Reglamento de PH (escritura pública); reglamento interno (acuerdo particular, nace de
asamblea); registro de propietarios; registro de firmas; libro de actas de asamblea; planos del edificio;
reglamentaciones municipales; normas que regulan sobre el contrato laboral-previsional y de cumplimiento
fiscal.

Contenido administrativo-contable

Emisión de boletas para el pago expensas comunes ordinarias y/o extraordinarias (según lo indicado
por asamblea o acuerdo expreso unánime de los propietarios), indicación de lugar de pago (por
ejemplo en Pago Fácil o el lugar que autorice la asamblea);

definición del monto de expensas (mes vencido o mes adelantado, interés por mora);

indicación en liquidaciones: montos fijos, variables o mixtos (según acta y fecha de resolución de
asamblea);

detalle de múltiples gastos en el edificio;

detalle de cuentas corrientes del consorcio (banco, tipo de depósito, monto);

detalle de deuda por unidad funcional (plazos, montos, intereses, deuda certificada o no, extensión del
título ejecutivo);

control de gastos consorciales, distribución según porcentual para cada propietario;

cuentas corrientes de proveedores, cuentas corrientes bancarias (depósito en caja de ahorro para sueldo
de personal contratado); autorizadas por el consorcio;

cheques en cartera y cheques diferidos;

plan de cuentas definibles (comprensibles) y aprobadas por el consorcio;

contabilidad con subsidiarios de ingresos y egresos (contratación de profesional contador). De igual

modo para el ámbito legal (contratación de letrado para el reclamo del título ejecutivo por deuda de
expensas). En muchas oportunidades ya está contemplado en el reglamento de PH, y si no está
previsto, la asamblea de propietarios propone el procedimiento;

gestión de reclamos, mantenimiento, reparaciones y reposiciones edilicias;

certificaciones, cartas y/o notas de intimación (comunicación fehaciente) definibles por el consorcio
(por ejemplo, autorización y aceptación de medios electrónicos o tecnológicos –email, mensaje de
texto, comunicación por red social, etcétera–);

recordatorios de vencimientos programados (diarios, semanales, mensuales, etcétera);

Planillas “tipo” de SUTERH y FATERYH (gestión clara en el cumplimiento de la ley laboral y las
obligaciones que genera el contrato de trabajo);

detalle del cumplimiento en término de pagos impositivos.

En síntesis, podemos apreciar que en la administración de un consorcio en PH confluyen aspectos de índole legal, por tratarse de un derecho real de propiedad, y aspectos de
orden administrativo-contable, por depender ciertamente la existencia del consorcio del correspondiente pago de gastos y contribuciones (expensas) para el mantenimiento y
seguridad material del conjunto edilicio.

Asimismo, es importante sumar la visión del Código Civil y Comercial de la Nación para el caso de los administradores en general, que también impacta en la labor del
administrador de la persona jurídica del consorcio. Entre otros se expresa sobre la responsabilidad y ética de la siguiente manera: “El régimen de los administradores: … Les
corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica…” (Lorenzetti, Highton de
Nolasco, Kemelmajer de Carlucci, 2014, https://bit.ly/2VoXuqz).
¿Cuál es la facultad que posee el administrador ante el cobro de expensas?

El administrador posee la facultad –como …..........……..– de emitir certificado de deuda por expensas el que se transforma en un título ejecutivo para

el cobro, no sólo de expensas, sino de toda contribución que esté obligado a pagar el propietario en un consorcio de PH.

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LECCIÓN 3 de 6

3.4 La unidad funcional en el negocio inmobiliario

El corredor inmobiliario es un profesional que brinda seguridad en el tráfico jurídico de los bienes que estén sujetos a su negociación, y dentro de las condiciones habilitantes

que exige la ley 20.266/737 cumple con la constitución de una fianza profesional, por lo tanto su función es de gran responsabilidad y garantía social.

[7] Ley 25.028 (1999). Régimen legal de martilleros y corredores. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/3eEodqG

En muchas ocasiones participa en la promoción de un proyecto inmobiliario cuyo objetivo es la comercialización de unidades funcionales sujetas a propiedad horizontal; hay
oportunidades comerciales que lo hacen participar desde las preventas (negocio de un inmaterial o cosa futura), y en otras oportunidades es contratado por un propietario para
mediar en el negocio de compraventa o locación de una unidad funcional en PH con antigüedad de uso.

En el proceso de comercialización de inmuebles, ya sujetos a las normativas del régimen de propiedad horizontal, se debe tener en consideración los siguientes tópicos, a los
fines de reunir y contar con la disponibilidad de la documentación e información pertinente para el negocio.

Certificados de libre deuda de expensas comunes (ordinarias y extraordinarias), expedidos por el administrador del consorcio.

Certificación de la existencia, o no, de obligaciones devengadas pero pendientes de liquidar por expensas, como así también de pasivos contingentes,
existencia de juicios o reclamos, demandas contra el consorcio. Por ejemplo demandas por indemnizaciones laborales, multas impagas por
incumplimientos del consorcio, deudas a los prestadores de servicios, deudas de la seguridad social, etcétera.

Certificación de la existencia de créditos a cobrar por el consorcio, por ejemplo reintegros de siniestros a pagar por las aseguradoras, etcétera.

Certificación de la existencia de un fondo de reserva, indicando el proporcional correspondiente al titular de la unidad funcional que lo requiera, al
momento de su transferencia de dominio.

Comunicación al administrador del consorcio de la transferencia de la unidad funcional, mediante la entrega de una copia de la escritura traslativa de
dominio, con todos los datos del nuevo titular, a los efectos de que actualice el registro de propietarios.

Acreditar la titularidad de dominio de la unidad funcional mediante la entrega de la correspondiente escritura y acompañando la copia del reglamento de
copropiedad y administración (hoy reglamento de propiedad horizontal), como así también del reglamento interno del edificio.

Adjuntar al legajo un plano del edificio, donde conste la planta y unidad funcional que va a ser transferida y que se corresponda con lo prescripto en la
escritura de dominio y el mencionado reglamento de copropiedad y administración. Contar con publicidad registral.

Copias de actas de asambleas a requerimiento del titular de la unidad funcional, certificadas por el administrador (opcional).

Para brindar garantías en el tráfico jurídico y

 g j y
¿Por qué es importante que el corredor cuente con económico del negocio inmobiliario donde se
toda la información legal del consorcio y la unidad involucra un inmueble sometido al régimen de
funcional ofrecida para la venta? propiedad horizontal. Información que deberá ser
requerida al propietario de la unidad funcional.

La falta de disposición de dicha información hace

correr el riesgo de perder en la negociación, ya que
¿Qué ocurre si se ofrece para la venta la unidad funcional una de las obligaciones que establece el código
sin contar con la información legal? unificado es exponer el negocio con claridad y
exactitud, en resguardo de los intereses del
consumidor.

El Lic. Jorge Cena (2015) nos expresa que al comercializar un inmueble en PH, el corredor o broker inmobiliario, debería resaltar, más allá de todo, lo relacionado al orden
fáctico:

El modelo de organización consorcial; el orden que la misma trasluce en las rutinas; el estado de mantenimiento de los espacios comunes y todo aquello que
deriva de un eficiente proceso de relación comunicacional entre el representante del consorcio, el consejo de propietarios y los habitantes de las unidades
funcionales. (Cena, 2015).

Asimismo nos evidencia que está muy bien visto que exista un adecuado cumplimiento de las normativas y el funcionamiento del consorcio, mediante asambleas ordinarias en
tiempo y forma, como así también todo lo que tenga que ver con aspectos estéticos del edificio, tales como la no contaminación visual de uso de antenas; aires acondicionados;
ropas en los balcones; uso de bicicletas en los pasillos y palieres; mascotas sueltas; etcétera. Es decir, todo aquello que transmita orden y relaciones de buenas convivencias,
evitando impacto negativo tanto en lo visual como en lo sonoro, para lograr tranquilidad y seguridad cotidiana.
 De obviarse, estos detalles pueden pasar a ser motivo de objeciones ante posibilidades de ventas o alquileres de propiedades y, consecuentemente, resultar en el fracaso de las
operaciones inmobiliarias.

Imagen 3: El mercado inmobiliario

Fuente: [Imagen sin título sobre el mercado inmobiliario]. (2019). Recuperado de https://bit.ly/31rwWsN

Es necesario que el corredor inmobiliario tenga información sobre deudas, créditos y fondo de reserva del consorcio; si es posible, también debería requerir información sobre el
último ejercicio aprobado en asamblea. Ciertamente quien proporciona la información al corredor es el propietario de la unidad funcional y no el administrador del consorcio,
quien se debe en sus funciones sólo a los propietarios, o bien, como representante legal ante un juez o autoridad administrativa. Es necesario contar con el reglamento de PH, ya
que allí consta absolutamente todo lo relacionado a la unidad funcional y a sus obligaciones de pago (expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, llamado
y participación en asambleas, etcétera).

La deuda de expensas sigue al dominio de la cosa, por tal motivo, al momento de transferirse una propiedad, debe exigirse la cancelación de expensas impagas, o en su defecto,
disminuir el precio de la operación en la cuantía de las mismas; pero para ello se hace imprescindible tomar conocimiento de su existencia. Cuando nos referimos a expensas
comunes, es decir a los gastos de la comunidad del consorcio, incluimos tanto a las ordinarias (las mensuales y regulares) como a las extraordinarias (aportes excepcionales por
algún trabajo u obligación imprevista). Por lo tanto, las expensas adeudadas son las facturadas, puestas al cobro y no abonadas por el dueño de la unidad funcional en un
momento determinado.

También será necesario considerar el monto para la reposición del fondo de reserva (si lo hubiere) para el nuevo propietario, como así también algún otro importe pendiente, de
cualquier naturaleza, que se vincule al consorcio donde a futuro será parte decisiva el interesado en el negocio inmobiliario.

El negocio inmobiliario no es como cualquier otro tipo de negocio, es una tarea sumamente compleja que hace que el mismo sea un negocio especial; no sólo porque involucra
aspectos jurídicos, económicos y técnicos, sino porque se está intermediando sobre un patrimonio valioso para cualquier persona (humana o jurídica), pero más aún, ya sea
vivienda en barrio residencial o unidad funcional en PH, el “destino habitacional” de una propiedad es lo que marca un alto valor subjetivo al margen del importe económico
monetario que arroje el mercado.

...si hay una profesión con gran responsabilidad social y económica, es la del corredor de bienes raíces..., cada vez que un profesional inmobiliario logra un
acuerdo de compra-venta genera actividad económica adicional que permite la creación y mantenimiento de empleos directos e indirectos relacionados con
esta transacción... (Lanausse, 2014, p. 64).

El corredor inmobiliario, ¿es garantía en el tráfico jurídico y comercial de un inmueble en PH?

El corredor inmobiliario es un profesional que brinda seguridad en el tráfico jurídico de los bienes que estén sujetos a su negociación, ya que dentro

de las condiciones habilitantes que exige la ley 20.266/73 cumple con la constitución de una…….........……. , por lo tanto su función es de gran
responsabilidad y garantía social

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LECCIÓN 5 de 6

Revisión del módulo

Hasta acá aprendimos

Administración de consorcio en PH
–
Analizamos la perspectiva histórica legal de Derecho Real de PH y los aspectos generales que regula el CCC en función de la administración de consorcio. Abordamos elementos técnicos que te
estimularán a la posibilidad de poder profundizar un modelo de gestión para la administración en consorcio conforme señala la ley.

Características de la propiedad horizontal.

–
Aprendimos a identificar y caracterizar cada uno de los componentes de la PH. Conforme se señala en la norma. Asimismo, observamos los rasgos generales de cada uno de los órganos de
gobierno que son parte necesaria de la administración para la existencia del Derecho Real de Propiedad Horizontal.

Asambleas. Consejo de propietarios. Administrador.

–
Estudiamos las características del proceso de gobierno de la persona jurídica del Derecho Real de PH. Discriminamos en el estudio cada cuerpo de gobierno (asamblea, consejo de propietarios y
administrador) y observamos lo que la ley indica en cuanto a sus funciones y atribuciones.

Organización y gestión administrativa en PH

–
Desarrollamos las características de la administración del consorcio donde consideramos y organizamos en grandes rasgos, el contenido técnico legal y administrativo sobre las expensas de un
inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.
LECCIÓN 6 de 6

Referencias

Cena, J. (2015). Curso IV Desarrollos en proyectos de inversión inmobiliaria Cloud21 de la Certificación en Gestión y desarrollo de negocios inmobiliarios, Universidad Siglo
21.

Cruz Lanausse, W. (2014) Aspectos de una visión latinoamericana. En Manual del Corredor Público Inmobiliario. Córdoba: Alveroni.

Ibañez, M. (2015). Impacto del nuevo Código Civil y Comercial en la gestión del Martillero y Corredor. Córdoba: Alveroni.

[Imagen sin título sobre el mercado inmobiliario]. (2019). Recuperado de https://bit.ly/31rwWsN

[Imagen sin título sobre tecnología en administración inmobiliaria]. (2019). Recuperado de https://bit.ly/2Yyi35Q

[Imagen sin título sobre la administración en edificios inteligentes]. (2018). Recuperado de https://bit.ly/2Yx1DL9

Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CCDwlA

Ley 25.028. (1999). Régimen legal de martilleros y corredores. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/3eEodqG

Lorenzetti, R. L., Highton de Nolasco, E. y Kemelmajer de Carlucci, A. (2014). Fundamentos del Código Civil y Comercial. Recuperado de https://bit.ly/2VoXuqz

Noriega, N. (2018). Manual Práctico del Administrador de Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios en el CCyC. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas.