ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

Derecho Real de Superficie

Arts. 2114 a 2128

 Es un derecho real autónomo (art. 1887 inc. g)

 Es un derecho real temporario (2114)

 Es un derecho real sobre cosa propia si existe propiedad superficiaria (art. 1888)

 Es un derecho real sobre cosa ajena cuando recae sobre el derecho de plantar,
construir o forestar en inmueble ajeno (1888)

 Es un derecho real principal (art. 1889)

 Representa una carga para el titular dominial (art.1888)

 Se ejerce por la posesión (1891)

 Se adquiere por título suficiente y modo (1892)

 Se constituye sobre un inmueble ajeno (2114)

 Se constituye por escritura púbica (1017)

Concepto Art. 2114

 Es un derecho real temporario

 Se constituye sobre un inmueble ajeno

 Confiere a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del

objeto del derecho
 Objeto Art. 2114

 El derecho de plantar, forestar o construir en un terreno ajeno (el suelo, el subsuelo

o el espacio aéreo)

 Lo plantado, forestado o construido en un terreno ajeno (el suelo, subsuelo o

espacio aéreo

 Puede recaer sobre la superficie edificada o sobre la superficie agraria

 En todos los casos coexiste con la propiedad de titular del suelo

Modalidades Art. 2115

 Se distinguen dos vertientes.

o El derecho real de construir o plantar en el inmueble ajeno haciendo propio

aquello que construya o plante.

o Puede adquirir la propiedad de aquello que está plantado o construido en la

superficie sin adquirir la propiedad del suelo.

Emplazamiento Art. 2116

 Sobre todo el inmueble

 Sobre una parte determinada expresamente en el titulo constitutivo

Plazos Máximos Art. 2117

 70 años cuando se trata de construcciones

 50 para forestación o plantaciones.

 Legitimación Art. 2118.

 Dominio

 Condominio,

 Propiedad horizontal

Adquisición Art. 2119

 Por contrato oneroso o gratuito

 Por actos entre vivos o mortis causa.

 No se adquiere por usucapión

 Puede sanearse el título pro prescripción breve

Facultades del superficiario Art. 2120

 Constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o

forestar o sobre la propiedad superficiaria

 Los derechos que constituya están limitados al plazo de duración de la superficie.

 Es el único caso que encontramos posible constituir hipotecas sobre un derecho (art.
2206)

 Puede constituir propiedad horizontal sin autorización del propietario del suelo.
Siempre durante el plazo de vigencia de la superficie y salvo pacto en contrario

 Puede transmitir el derecho

Facultades del propietario Art. 2121

 Conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho

 Limitada por la prohibición de turbar el derecho del superficiario

 Destrucción de la propiedad superficiaria Art. 2122

 No se extingue por la destrucción de lo construido plantado o forestado, salvo pacto

en contrario

 Cuando recae sobre construcciones debe reconstruir en el plazo de 6 años.

 Cuando recae sobre plantaciones o forestaciones debe plantar o forestar en el plazo

de 3 años

Subsistencia y transmisión de las obligaciones Art. 2123

 La transmisión del derecho de superficie comprende la transmisión de las

obligaciones

 En caso de transmisión del derecho, el superficiario continua siendo responsable

ante el propietario

 El superficiario es responsable también en caso de desuso o abandono por el

adquirente

Extinción Art. 2124

 Vencimiento del plazo

 Renuncia expresa

 Condición resolutoria

 Por consolidación

 Por el no uso durante diez para el derecho a construir

 Por el no uso durante cinco años para el derecho a forestar o plantar

 Efectos de la extinción Art. 2125

 Por cumplimiento del plazo convencional o legal:

1. El propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado

2. Libre de los derechos reales o personales constituidos por el superficiario (salvo que
se extinga antes del plazo)

 Si se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional

1. Los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan

gravando las parcelas hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie

2. Los derechos reales constituidos subsisten como si no hubiese habido extinción

3. Subsisten los derechos personales por el tiempo establecido

Indemnización al superficiario Art. 2126

 Producida la extinción el titular del suelo debe indemnizar al superficiario

excepto pacto en contrario

 El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo

o en acuerdos posteriores

 De no haberlo fijado las partes la ley contempla en subsidio que para fijar la
indemnización se tendrán en cuenta los valores subsistentes incorporados
por el superficiario en los últimos dos años, descontada la amortización.
 Normas aplicables al derecho de superficie Art. 2127

 Se aplican supletoriamente las normas relativas a las limitaciones de uso y goce en

el usufructo

Normas aplicables a la propiedad superficiaria Art. 2128

 Cuando el derecho se ejerce sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya

existentes se le aplican las normas propias del instituto

 Supletoriamente se le aplican las normas del dominio revocable sobre inmuebles en

cuanto resulten compatibles.