DERECHO REAL DE SUPERFICIE:

El Código Civil y comercial de la Nación ha incorporado el derecho real de Superficie

como un derecho real temporario, pudiendo manifestarse sobre cosa ajena o sobre
cosa propia. Así es como se ha incorporado al derecho argentino vigente el derecho
real de superficie en el Artículo 1945 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual
en su parte pertinente establece: “El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios.

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la

medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales.-

Todas las construcciones, siembras o plantas existentes es un inmueble pertenecen a

su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.-

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.-

Asimismo el artículo 2114 del código civil y comercial de la Nación establece:

“Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de
su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución
y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.”

Con ello podemos afirmar que se permite que el derecho de superficie es el derecho
real que permite tener una cosa propia en terreno ajeno.-

Con anterioridad a la reforma del Código, el mismo solo establecía el derecho real de
Superficie Forestal, es decir solo se regulaba aquel que tenía por objeto lo forestal,
pero luego de la modificación del Código se establece en forma autónoma el derecho
real de Superficie.-

La superficie, es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble

ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción, plantación o
forestación ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo
determinado.-
Aquí podemos distinguir dos planos que se darán normalmente de manera sucesiva
desde el punto de vista cronológico: en primer lugar, el titular del derecho de superficie
(superficiario) tendrá la facultad de construir, plantar o forestar sobra la rasante, vuelo
o subsuelo del inmueble y en segundo lugar se hará propietario de lo construido,
plantado o forestado.

El artículo 2114, establece la posibilidad de que el derecho de superficie se constituya

sobre construcciones o plantaciones existentes, sin perjuicio de la facultad
correspondiente al superficiario de realizar nuevas plantaciones o construcciones.

De lo expuesto y con respecto a la naturaleza jurídica de este derecho, podemos

afirmar que se trata de un derecho real de carácter temporario mixto o dual, ya que
mientras no existan en el inmueble plantaciones o forestaciones recaerá sobre cosa
ajena en tanto que, a medida que vayan haciéndose edificaciones o plantaciones, será
sobre cosa propia

Entendemos que el CCCN ha tomado esta postura dual, previendo que este ha de
recaer sobre cosa ajena cuando aún no haya realizado el superficiario plantaciones o
construcciones y sobre cosa propia cuando dichas construcciones o plantaciones se
hayan comenzado a realizar, o bien cuando se hubiera transferido la propiedad
superficiaria sobre edificaciones o plantaciones ya existentes. El principal argumento a
favor de esta posición se encuentra en el texto del artículo 1888, que literalmente reza:

Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre
cosa ajena…

CARACTERES:

Es un derecho real

Es Temporario

Siempre recae sobre inmuebles

puede constituirse tanto para la superficie edificada como para la agraria

otorga una facultad de uso, goce y disposición.

OBJETO:

El objeto de este derecho real será siempre un inmueble, quedan excluidos los bienes
muebles.

Como enunciamos mas arriba, mientras no haya edificación o plantación (derecho real
de superficie en sentido estricto), el objeto será un inmueble ajeno, perteneciente
precisamente al dueño del suelo, en tanto que, una vez comenzadas las plantaciones
o construcciones (propiedad superficiaria) el objeto será un inmueble propio.-

Debemos destacar que si esa cosa inmueble que sirve de asiento a la propiedad
superficiaria (las plantaciones o construcciones) fuera separada del suelo (ej: en caso
de cosecha o los materiales resultantes de una demolición) estaremos no ya ante un
supuesto de dominio revocable, sino ante un dominio pleno sobre esas cosas
muebles. Este se regirá por las reglas genéricas establecidas al respecto (arts. 1895 y
concordantes), pues la mutación de la naturaleza de la cosa, por su desvinculación
ontológica del suelo, genera un cambio del régimen dominial.-

Se establece asimismo la posibilidad de constituir derecho real de superficie sobre

todo el inmueble o solo sobre una parte materialmente determinada

En cuanto a la proyección espacial del derecho de superficie, este puede darse:

a) sobre la rasante : haciendo referencia tanto las raíces (en el caso de plantaciones)
como los cimientos (en el caso de las construcciones) inevitablemente se han de
extender parcialmente al subsuelo del inmueble, el superficiario inevitablemente
ocupará el espacio sobre la rasante dada la materialidad de las construcciones o
plantaciones que se realicen;

b) sobre el espacio aéreo: se refiere a la posibilidad de que el superficiario extienda

una construcción o plantación (difícil de imaginar esta hipótesis) solo sobre el espacio
aéreo del inmueble, como podría ser, por ejemplo, un puente colgante, o una
estructura para cartelería; creemos, no obstante, que en estos casos, tal vez la
solución jurídica más adecuada sea recurrir a la constitución del derecho real de
servidumbre;

c) sobre el subsuelo: en este supuesto, el nudo propietario podrá desplegar con

mucho más provecho sus facultades.
Puede también abarcar contracciones ya existentes, en dicho caso, existiendo
construcciones ya edificadas en el inmueble puede acordársele al superficiario la
facultad de construir o plantar tomando como esas construcciones y haciendo propio lo
que se construya o plante, conservando el constituyente su dominio sobre las
construcciones preexistentes que sirven de asiento al derecho real de superficie.

PLAZO, DURACION, ADQUISICION:

Haciendo referencia al plazo máximo del derecho real de superficie, conforme a lo

establecido en el artículo 2117, dependerá de la finalidad que justificó la constitución
del derecho. En efecto, cuando este se hubiere constituido para realizar
construcciones, no podrá extenderse por más de setenta (70) años; en tanto que si lo
hubiese sido con fines de forestación o plantación, el plazo máximo se reduce a
cincuenta (50) años. Dicho plazo debe computarse desde la adquisición del derecho
de superficie, el cual debe ser constituido por Escritura Pública.-

El código no ha fijado un plazo mínimo, quedando librado a la autonomía de la

voluntad de los contratantes.-

El contrato: puede ser oneroso o gratuito y ser transmitido por acto entre vivos o mortis
causa.-

LEGITIMADOS:

Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal”

Con respecto al Condominio: la constitución de un derecho real de superficie configura

un acto de disposición sobre todo el inmueble o una parte materialmente determinada
de él es por ello que será necesaria la conformidad de todos los cotitulares conforme a
lo establecido en la primera parte del artículo 1990.-

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS INTRVINIENTES:

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO:

El superficiario puede constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de
construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria (limitado al plazo de
duración de la superficie); Asimismo se permite afectar la construcción al régimen de
PH (salvo pacto en contrario); transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas (durante el plazo del derecho de
superficie), sin necesidad del consentimiento del propietario.-

FACULTADES DEL PROPIETARIO:

Si bien se encuentra limitado por el derecho de superficie (por lo que no debe turbar su
ejercicio) sigue siendo el propietario del mismo, por lo que mantiene la disposición
jurídica y material del mismo. Por ende puede, por ejemplo, constituir derechos reales
o personales que sean compatibles con el derecho del superficiario, como así también
actos materiales sobre el suelo.-

A título de ejemplo podemos incluir la constitución de derecho real de hipoteca sobre

la nuda propiedad, supuesto en el cual ninguna molestia se le ocasionaría el
superficiario pues en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario solo subastaría
la nuda propiedad, por lo que el adquirente deberá respetar el derecho real de
superficie constituido. Lo mismo cabe decirse en caso de enajenación de la nuda
propiedad.

Asimismo en el supuesto de enajenación de la nuda propiedad, podría ver que

habiendo constituido un derecho real de superficie sobre la rasante o con proyección
en el espacio aéreo, luego se constituye otro derecho real de superficie, a favor de un
tercero, con proyección al subsuelo, supuesto en el cual el nudo propietario solo
conservaría un derecho de propiedad sobre una franja del inmueble

EXTINCIÓN Y EFECTOS DE LA MISMA

Causales de extinción:

-Renuncia expresa: se entiende que será necesaria la escritura pública de renuncia y

la inscripción en el Registro de la Propiedad a los fines de su oponibilidad;

-vencimiento del plazo;

-cumplimiento de una condición resolutoria;

- consolidación: se produce cuando una sola persona se reúne en las calidades de

propietario y superficiario;
- no uso: se da en el caso de no construcción en el plazo de diez años o de no forestar
o plantar en el plazo de cinco años.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN:

Para adentrarnos en el análisis de las consecuencias jurídicas derivadas de la

extinción, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 2125:

Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo

convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o

convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido
extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

La letra de la norma pone en evidencia que los efectos jurídicos de la extinción difieren
según el derecho del superficiario se hubiera extinguido por cumplimiento del plazo
legal o contractual o bien por alguna de las otras causales.

Ahora bien, solo en caso de extinción por cumplimiento del plazo legal o convencional
esto se produce de manera plena y automática, haciéndose el propietario del suelo
dueño de lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario. En cambio, cuando la extinción se produce antes de
que llegara a cumplirse ese plazo, las consecuencias son diferentes porque, si bien
hay una “reactivación” del principio de accesión y el propietario del suelo extiende su
dominio a las construcciones o plantaciones subsistentes, lo cierto es que, para
proteger a los terceros que han contratado durante la vigencia del derecho de
superficie, la ley se encarga de aclarar que los derecho reales y
personales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie.

Se consagra así, respecto de esos terceros, la inoponibilidad de la extinción operada

(art. 382 in fine), pues ellos han contratado teniendo en cuenta el plazo del contrato
constitutivo o el plazo legal, por lo que, privarlos de sus derechos ante un hecho o acto
jurídico que ocasiona la extinción anticipada del derecho de superficie, produciría un
gran inseguridad jurídica, convirtiendo al derecho de superficie en letra muerta

Importante es destacar que, producida la extinción, el propietario del suelo hace suyas
las plantaciones o construcciones existentes, sin necesidad de tradición, por lo que, en
caso de que el superficiario no entregara la posesión de la cosa, queda constituido
como un poseedor en nombre del dueño, conforme al artículo 1968, aplicable por
expresa remisión contenida en el artículo 2128.

Atento a que se produce este incremento patrimonial por parte del dueño del suelo, el
artículo 2126 establece que se le deberá abonar al superficiario una indemnización,
para evitar que se configure un enriquecimiento sin causa. Esta indemnización será la
que las partes, de común acuerdo, hubieren fijado, ya sea en el contrato constitutivo o
en convenios posteriores. En caso de que no hubiere mediado acuerdo al respecto,
será el juez quien deba decidir sobre el parámetro que el propio artículo 2126 se
encarga de establecer disponiendo que deberán tomarse en cuenta “los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años,
descontada la amortización”.

http://www.jnb.org.ar/40/images/trabajos40jnb/tema1/T1-SUARES-y-VAZQUEZ-El-
derecho-de-superficie-y-su-aplicacion.pdf

https://jndcbahiablanca2015.com/wp-content/uploads/2015/09/Gallo_EXTINCION.pdf

http://www.saij.gob.ar/liliana-abreut-begher-comentarios-sobre-derecho-real-superficie-
codigo-civil-comercial-dacf150402-2015-07-15/123456789-0abc-defg2040-51fcanirtcod

https://www.youtube.com/watch?v=NZXtgARfOPE
USUFRUCTO

El derecho real de usufructo, entendido como el derecho de usar y gozar de la cosa

sin alterar la sustancia, y en forma más extensiva, el destino económico de la cosa1 ,
que tenía su regulación en el Código de Vélez ha recibido importantes cambios bajo el
Código Civil y Comercial. A partir del concepto contenido en el art. 2129 CCC se
pueden observar las diferencias que trae la nueva normativa. Como todos los
derechos reales, pueden ser objeto de este derecho las cosas y los bienes
expresamente indicados por la ley (conf. art.1883 CCC). Es un derecho real sobre
cosa ajena (conf.art.1888 CCC), que se ejerce por la posesión (conf. art. 1891 CCC).
Se le aplica la teoría del título suficiente y modo suficiente para la constitución o
transmisión de este derecho por acto entre vivos (conf. art.1892 CCC), y es oponible a
terceros a partir de su inscripción registral cuando recaiga sobre inmuebles, o muebles
registrables (conf. art. 1893 CCC).

Bajo el nuevo código se mantiene la facultad característica de este derecho que es la

de otorgar a su titular el uso, goce y disposición jurídica de un bien ajeno, y la
imposibilidad de alterar la sustancia; respecto de ésta se indica que no solo se refiere
a la materia, sino a su forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba. Sobre este aspecto se puede decir que el nuevo concepto contenido en el
art. 2129 CCC es mucho más claro y puro, por lo concreto, que lo era en su tipificación
anterior bajo los arts. 2878 y 2879 Código de Vélez.
DEFINICIÓN:

El Usufructo es tratado en el artículo 2129 Nuestro Código Civil y Comercial.-

“Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien

ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando
se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba”.

CARACTERES:

-De aquí surgen los caracteres que tiene el Usufructo: - Es un derecho real principal,
sobre cosa ajena, de uso y goce y disposición jurídica. - Su contenido es una
desmembración de dos facultades del derecho real de dominio: uso (usus) y goce
(fructus). – Principio rector salva rerumsubstantia, ya que no se puede alterar o
menoscabar la materia, salvo aquel menoscabo ordinario causado por el uso regular
que se haga de la cosa, - No puede cambiar el destino para el cual fue dada en
usufructo

-Puede ser constituido sobre la totalidad del inmueble o una parte material del mismo,
e inclusive sobre una parte indivisa en el supuesto de: cosa no fungible; un derecho,
solo en los casos que la ley lo prevé; una cosa fungible cuando recae sobre un
conjunto de animales; y en todo o parte de una herencia cuando el usufructo es de
origen testamentario (conf.art.2130 CCC).

- La registración en el Registro de la Propiedad Inmueble (conf. 17.801) de un

usufructo inmobiliario deberá indicar si es total o parcial. Además, es posible la
constitución de varios usufructos sobre partes materiales determinadas de un
inmueble, de modo que deberá tomarse razón registralmente de ellos con una correcta
individualización física.-

- El usufructo en el Código Civil y Comercial de la Nación tiene caracteres secundarios

que los diferencian del Código de Vélez. Aun cuando sigue siendo un derecho real no
perpetuo, o sea temporal, ahora es un derecho transmisible al igual que el derecho
real de uso. Únicamente es transmisible por acto entre vivos, no mortis causae
(conf.art.398; 1906 y 2140 CCC).

- Se requiere el asentimiento conyugal para su constitución en el caso de un inmueble

que resulta ser asiento de la sociedad conyugal (conf.art.456 CCC), y del otro
conviviente en el supuesto de uniones convivenciales registradas
- La transmisibilidad se relaciona directamente con la obligación de pagar las
expensas, tasas y contribuciones en cabeza del usufructuario, y la posibilidad de
ejecución ante su incumplimiento (conf.art.2148 CCC). Esta modificación soluciona un
tema muy conflictivo en materia de propiedad horizontal cuando el usufructuario no
abonaba las expensas comunes y la subasta de la nuda propiedad no solucionaba el
problema central que impactaba en el desenvolvimiento económico normal del
consorcio. Bajo el nuevo código frente a una ejecución se subastará el dominio útil,
conservando el titular dominial la nuda propiedad.

- El usufructo puede ser constituido por el titular dominial, por los condóminos, los
titulares de propiedad horizontal y por el superficiario (conf.art.2131CCC). Se amplia la
legitimación activa para la constitución de este derecho a favor del superficiario

- La duración del usufructo estará sujeto al plazo originario pactado (conf.art.2142

CCC). En caso de transmisión, si es vitalicio la vida del usufructuario originario
determina el límite máximo de duración y no la vida del adquirente

- El máximo previsto es de 50 años cuando su titular es una persona jurídica, lo que lo

diferencia del Código Civil, art.2828 que fijaba en 20 años para esa situación.-

-No existe el usufructo judicial. Cuando los art.441 (en el divorcio) y art.524 (en las
uniones convivenciales) mencionan en el supuesto de la compensación económica por
ruptura de la relación, la posibilidad de que se pague en dinero, con el usufructo de
determinados bienes o de cualquier modo que acuerden las partes o en su defecto
decida el juez, ello hace que el juez nunca podrá imponer un usufructo judicial si las
partes no lo acuerdan entre ellas (conf. art.2133 y art. 1896 CCC).

- Desaparece el usufructo legal contenido en el art. 2816 del Código Civil. Conforme
los presupuestos de la responsabilidad parental los padres son los responsables de la
administración de los bienes de los hijos (conf.art. 645 inc.e y art. 646 inc.f Código Civil
y Comercial.-

- El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbres y anticresis,

uso y habitación, como derechos personales de uso y goce (conf. art. 2142 CCC);
aspecto que antes de la reforma no era permitido, según el art. 2842 CC.

OBJETO:
Los derechos reales o personales que sean objeto del usufructo, deben encontrarse
en el comercio. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible”;es
decir objeto material susceptible de valor y bien determinado; “b) un derecho, sólo en
los casos en que la ley lo prevé” (ejemplo, usufructo de créditos); “c) una cosa fungible
cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte indivisa de una
herencia cuando el usufructo es de origen testamentario”. Los tres primeros casos son
usufructo singular, y el último, de usufructo universal, en tanto recae sobre la totalidad
de los derechos reales y personales del causante, en el porcentaje respectivo.

CONSTITUCIÓN: Para constituir usufructo, la misma puede hacerse por: actos entre
vivos o de última voluntad y puede ser impuesto por imperio de la ley. En ningún caso
puede ser constituido judicialmente.

1. Legitimación para constituir el usufructo Establece el art. 2131 que sólo están
legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que
puede recaer.
a) Dueño: Indudablemente el titular del derecho de dominio puede
desprenderse del derecho de gozar la cosa de su propiedad, que puede ser
inmueble o mueble (conf. arts. 1941, 15, 16, 226 y 227). A diferencia del
régimen derogado, el dueño fiduciario puede constituir usufructo, de
conformidad con lo dispuesto por los arts. 1688 y 1704, salvo que en el
contrato o testamento se limite esta facultad. También el dueño revocable se
encuentra legitimado para tal fin, pero el usufructo estará sujeto a la
verificación del evento resolutorio (art. 1966), salvo que se trate de cosas no
registrables y el usufructuario sea de buena fe (art. 1967).
b) Titular de un derecho de propiedad horizontal: En forma análoga al dueño, el
titular del derecho real de propiedad horizontal puede constituir usufructo (conf.
art. 2037). El Código no dispone nada de los "conjuntos inmobiliarios", del
"tiempo compartido" y del "cementerio privado", aunque lo cierto es que el
usufructo, aunque con dificultades mayores o menores, no es incompatible con
ninguno de ellos. En rigor, el conjunto inmobiliario al organizarse como
propiedad horizontal especial podría admitir por parte de sus titulares la
constitución de usufructo; también el tiempo compartido civil sobre un inmueble
organizado como condominio de uso alternado y periódico. No parecen
legitimados los titulares de derecho real de sepultura, ni los compartidores en
sistemas turísticos de tiempo compartido.
c) Superficiario: El titular del derecho real de superficie puede constituir
usufructo sobre lo construido, plantado o forestado, limitado por el plazo de
duración de la superficie (conf. arts. 2114 y 2117). Kiper destaca una
contradicción en la norma. Según el art. 2120 el superficiario sólo puede
constituir derechos reales de garantía, mientras que el dueño no puede turbar
al superficiario (art. 2121). Entonces, el dueño puede si no turba, constituir
derecho de usufructo, pero el superficiario no puede, ya que esta norma sólo
admite derechos de garantía. Podría advertirse, en teoría, una coexistencia
entre usufructuarios. El titular podría constituir usufructo en la medida de su
derecho y el superficiario puede gravar con usufructo el contenido del suyo
cuando construya unidades que someta a propiedad horizontal (art. 2120, últ.
oración, 1888).
d) Comuneros: Los condóminos, individualmente, pueden constituir derecho
real de usufructo sobre su cuota parte ideal (conf. arts. 1983 y 1987). Con
respecto al condómino y la parte indivisa resulta aplicable el art. 1989. Este
último dice que: "Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la
medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos".
En atención al principio de orden público que impera en materia de constitución
de los derechos reales, quienes no resulten legitimados por la ley no pueden
constituir el derecho de usufructo (conf. art. 1884). En el régimen anterior, en
un caso se confirmó la sentencia que hizo lugar a la demanda de reivindicación
promovida, en tanto que el derecho real de usufructo fue constituido sobre un
bien ganancial de titularidad del otorgante del acto, cuando la sociedad
conyugal ya estaba disuelta por fallecimiento de la esposa.

Modalidades de constitución: a) por la transmisión del uso y goce con

reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con
reserva del uso y goce; c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona
y el uso y goce a otra. Puede ser establecido en forma pura y simplemente,
sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo; pero No puede sujetarse a
condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se
tiene por no establecido. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una, subsiste
para las restantes. La muerte de una de ellas no implica que las demás deban
acrecer, en tanto ello debe pactarse expresamente en el acto constitutivo. No
 puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre
sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda
aceptar el usufructo. Ello, en tanto se entiende que de tal forma se privarían de
cuidar el bien, pues no deben restituirlo a su dueño. El usufructo no se
transmite del usufructuario a sus herederos en caso de muerte, acaecida la
cual el bien o derecho retorna a su titular original. Duración El usufructo durará
el plazo estipulado en su constitución, teniendo como plazo máximo la vida de
las personas físicas, y en caso de que nada diga este se considera Vitalicio, o
de cincuenta años si es persona jurídica

FUENTES DEL USUFRUCTO:

Se presume oneroso conforme lo indica el art.2135: “Presunción de onerosidad. En

caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa”. Ello marca un
cambio respecto del art.2819 del CC que establecía “En caso de duda se presume
oneroso el usufructo constituido por contrato; y gratuito el que fuese constituido por
disposición de última voluntad

El contrato que resulta ser la causa fuente del derecho real de usufructo, se le aplican
supletoriamente las normas que rigen el contrato de compraventa. Así lo indica el 1124
CCC que reenvía al art.1123 cód.ci

Cuando se constituye el usufructo por donación y se refiere a inmuebles debe ser

hecha por escritura pública bajo pena de nulidad (conf.art.1552 CCC), pero con una
limitación en cuanto a la disposición de los bienes que cede cuando el donante se
reserva el usufructo.

Se prevé el usufructo testamentario conf .art. 2137 CCC, aspecto que coincide con el
Código derogado, conf. art.2812 inc.2 y el art. 2817 CC.

CAPACIDAD:

El código Civil y Comercial nada dice con respecto a la capacidad para constituir el
usufructo, es por ello que debemos remitirnos a las normas análogas sobre
compraventa, en caso de que el usufructo sea oneroso; a la Donación, en caso de que
sea gratuito, y Disposiciones de última voluntad, si el mismo se constituyó por
Testamento, teniendo en cuenta además si la cosa es mueble o inmueble. En caso de
duda, se presume oneroso. Es muy importante hacer tradición de la cosa, para que se
configure el modo del derecho real. En el caso de que estemos haciendo referencia a
un Inmueble se necesitara de la escritura pública, en el caso de muebles registrables
como ser automotores, el respectivo formulario con firma certificada ante autoridad
competente. Asimismo, si son bienes muebles no registrables, bastará un instrumento
privado. Puede adquirirse por prescripción, la que será de plazo breve si media justo
título y buena fe, o largo en caso contrario. Es muy raro que se de dicha situación, ya
que si alguien que ha poseído por el tiempo de ley, invocará judicialmente la
investidura de propietario y no mero usufructuario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

1.- Anteriores de que el Usufructuario tome posesión: Inventario: Las partes

contratantes tienen derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del
usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y
capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son
facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso de que las partes sean
menor de edad o incapaces, el inventario es obligatorio y deben ser hechos por
escritura pública. Si la constitución del usufructo fue hecha por testamento, quien ha
sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del
objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. Las partes
interesadas pueden reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución
no efectivizada. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes
hace presumir que coincide con la cantidad indicada en el título y que se encuentran
en buen estado de conservación. Lo que se busca es una correcta y efectiva
determinación de los bienes objeto del derecho real, ya que deben ser ciertos y
determinados, por ello el inventario es de orden público y no puede ser dispensado.
Además, hace conocer con exactitud qué es lo que se deberá restituir una vez
cumplido el plazo. En el caso del Testamento, el inventario busca evitar la violación de
la legítima de los herederos forzosos. Garantía: se puede establecer en el acto de
constitución, la obligación de prestar garantía real o personal por parte del
Usufructuario, para satisfacer posibles daños, conservando la cosa conforme a su
destino y restituyéndola una vez extinto el plazo. 2.- Posteriores a la toma de posesión:
Conservar el destino de la cosa: El uso y goce por parte del usufructuario debe ser
conforme al destino de los bienes del usufructo que se haya pactado, el que será
determinado en el instrumento de constitución, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho. En cuanto a las mejoras, el Usufructuario debe
realizar las mejoras necesarias es decir aquellas de mero mantenimiento y las que se
ocasionen por su culpa. En cuanto a los Impuestos, El usufructuario debe pagar los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan recaigan sobre los
bienes objeto del usufructo". Una vez vencido el plazo impuesto en la constitución, El
usufructuario deberá entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a
la restitución al extinguirse el usufructo.

FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO: Al Usufructuario le pertenecen los frutos

pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Aquellos frutos pendientes al
momento de la extinción son del nudo propietario; como asimismo le pertenecen los
productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constitución del usufructo. El
usufructuario, en vida, puede transmitir su derecho. Antes de que el Usufructo se
transmita, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la
conservación y restitución del bien. El usufructuario puede constituir los derechos
reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o
goce. Pero en ningún caso el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente
al nudo propietario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO: El nudo propietario

conserva la propiedad de la cosa. Este tiene defensas posesorias y reales, con las que
cuenta todo titular de derecho real que se ejerce por posesión, es decir, las mismas
que el titular de dominio. Conservando la disposición jurídica y material de la cosa,
pero debiendo respetar el uso y goce a que está facultado el usufructuario, ya que de
lo contrario, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación (si el usufructo es
oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación). Asimismo tiene derecho para ejecutar los actos necesarios para la
conservación de la cosa, en caso de daño que se le cause a la cosa por parte del
Usufructuario.
EXTINCIÓN: En caso de que el objeto del Usufructo sea un Inmueble, la extinción
debe ser hecha de la misma forma que fue constituida y deberá ser registrada. Si el
Usufructo era vitalicio y el Usufructuario ha fallecido, deberá presentarse partida de
defunción para que se tome razón de ello y se asiente así la cancelación de este. En
caso de tratarse de Personas Jurídicas, si no se estipulo plazo de duración ella en el
contrato de constitución, esta se extingue a los CINCUENTA (50) años desde que fue
constituido el usufructo. El no uso por persona alguna durante DIEZ (10) años, por
cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la
duración del usufructo. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada
judicialmente.