- Extinción de la enfiteusis por prescripción

Para que la enfiteusis se extinga por prescripción no basta el simple no uso por parte del enfiteuta, sino que
es necesaria la usucapio libertatis. El propietario debe poseer, por el tiempo ordinario, el fundo como libre
del derecho de enfiteusis. Asimismo es conforme con los principios ya expuestos que la enfiteusis se extinga
por el transcurso del tiempo, cuando el mismo enfiteuta o poseedor adquieran
por usucapión la propiedad del fundo sujeto a la enfiteusis, y lo mismo ocurre cuando un extraño,
transcurrido el tiempo prescrito por la ley, adquiere por usucapión el predio contra el propietario y contra el
enfiteuta.
- Extinción de la enfiteusis por caducidad
El enfiteuta queda privado de su derecho a título de pena en los casos siguientes: si deteriora el fundo;
cuando sea moroso por tres años en el pago del canon o de los impuestos públicos, y por dos años en las
enfiteusis eclesiásticas, y, finalmente, cuando al enajenar su derecho no cumpla las obligaciones antes
referidas.
En estos casos, el enfiteuta ipso iure caduca de su derecho; pero el propietario puede renunciar a utilizar el
suyo a que se declare la caducidad, y desde entonces se entiende que la enfiteusis ya no cesará nunca.
- Extinción de la enfiteusis por muerte del enfiteuta sin sucesión
Hay que advertir, finalmente, que la enfiteusis se extingue cuando el enfiteuta muere sin sucesión y sin
haber dispuesto de otro modo de su derecho.

Constitución del Derecho de superficie

El derecho de superficie se constituye por contrato, por legado, por donación, por disposición del juez, y,
finalmente, por usucapión.
Entre los modos de constituirse el derecho de superficie sobresale el contrato. En la mayoría de los casos
la concesión tiene lugar mediante el pago de un canon anual; pero no es enteramente necesario este
requisito, pudiendo también constituirse el derecho de superficie mediante un contrato de compraventa,
pagándose una suma fija y sin ulterior obligación del pago de la pensión anual. Para constituir el derecho
real de superficie basta el simple contrato, y no se requiere la cuasitradición.
En cuanto a la usucapión del derecho de superficie, se excluye la posibilidad de usucapir la propiedad de
un edificio sin el terreno sobre el que éste se ha construido; pero no el derecho de superficie.
- Extinción del Derecho de superficie
Las causas que extinguen el derecho de superficie son las mismas por las que se extingue la enfiteusis,
excepto los casos de privación a título de pena, que no le son aplicables. Cuando el edificio se arruine por
caso fortuito, o sea legalmente destruido, en todo o en parte, por el superficiario, los materiales pertenecen
a dicho superficiario siempre que no se haya limitado el derecho de disponer de la sustancia, y
especialmente cuando el edificio ha sido construido por aquel con materiales propios. Arruinándose el
edificio, puede suceder que, según lo convenido en el acto de constitución de la superficie, el superficiario
tenga derecho a reedificarlo.
El derecho de superficie es una institución jurídica análoga a la enfiteusis, pero se distingue
principalmente de ella en que aquél recae no ya sobre el terreno, sino sobre la superficie; en que no es
condición esencial, como en la enfiteusis, el pago de un canon anual, y, finalmente, en que no se extingue
por todas las causas que extinguen la enfiteusis. Difiere de las servidumbres en que éstas se conceden
siempre en beneficio exclusivo de una persona o de un fundo determinados, mientras que el derecho de
superficie es enajenable por actos entre vivos y transmisible en caso de muerte, y confiere otros derechos
más extensos.