DERECHO REAL DE SUPERFICIE

ANTECEDENTES

• El anterior Código no lo incluía y exponía las razones de la exclusión en la nota del

artículo 2503, basándose en el temor a que provocara el debilitamiento del derecho
inmobiliario y a los eventuales pleitos entre superficiarios y propietarios. En el artículo
2614 se la prohibía expresamente.

• En el año 2001 se dictó la ley 25.509, que incorporó al artículo 2503 esta figura, pero
limitada a lo forestal y en relación con la ley 25080 de inversiones para bosques
cultivados. No se contemplaba la posibilidad de plantar o de construir.

CONCEPTO Y CARACTERISTICAS

Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la
facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo

• Se trata de un derecho real sobre cosa ajena.

• 1°: destinado a construir o plantar en suelo ajeno.

• 2°: para adquirir (en forma temporaria) la propiedad de lo construido o plantado (con
independencia de la propiedad del suelo).

MODALIDADES PREVISTAS EN EL CODIGO

• El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la

rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado
o construido. (DERECHO DE SUPERFICIE)

• También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. (PROPIEDAD
SUPERFICIARIA)

• En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad

separada del titular del suelo.

• La diferencia entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, siendo el

primero sobre cosa ajena, mientras que el segundo sobre cosa propia.

• El propietario del suelo lo concede, respecto de una construcción o forestación ya

existente, desdoblando la propiedad: del suelo - sigue perteneciendo al titular de
dominio - y la propiedad de lo construido o plantado - pasa a ser propiedad del
superficiario.

• La superficie nace como derecho real sobre cosa propia, en forma separada de la
propiedad del suelo, originándose así la propiedad superficiaria, cuyo uso, goce y
disposición corresponde al superficiario,.
 • Asimismo se admite que, de la constitución del derecho sobre inmueble ajeno, se
pueda generar un derecho real sobre cosa propia —la plantación, la masa arbórea, lo
construido—a existir

EL INMUEBLE

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

LEGITIMACION PARA CONSTITUIRLO

• Titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal

• Se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre
vivos o por causa de muerte.

PLAZOS DE DURACION DE LA SUPERFICIE.

• El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años (70)

cuando se trata de construcciones y de cincuenta años (50) para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie.

• Puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos

FACULTADES

• El titular del derecho de superficie puede constituir derechos reales de garantía sobre
el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados,
en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

• El superficiario puede afectar la construcción al régimen de PH, con separación del

terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;

• puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u

otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario

• El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su

derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario (DOMINIO
DESMEMBRADO)

¿¿Qué SUCEDE EN CASO DE DESTRUCCION??

• La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la

destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye,
nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o
forestar.
CAUSA DE EXTINCION

• Renuncia expresa

• Vencimiento del plazo

• Cumplimiento de una condición resolutoria,

• Consolidación

• No uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar.

EFECTOS DE LA EXTINCION

• Por el cumplimiento del plazo: el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.

• Antes del cumplimiento del plazo: los derechos reales constituidos sobre la superficie
o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

• Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

INDEMNIZACION AL PROPIETARIO

• Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el
suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.

• El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del

derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.

• En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en

cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos años, descontada la amortización.

IMPORTANCIA DE ESTE DERECHO REAL

Nuevas posibilidades en el sector inmobiliario privado o facilitar políticas públicas del suelo,
aumentando el valor de la propiedad para el propietario al realizar el superficiario obras,
construcciones o plantaciones.

Al ser un derecho real enajenable, hipotecable y transmisible, permite a su titular proyectar su

utilización como garantía en otros ámbitos.

Cuando el propietario de un inmueble no desea o no puede, por dificultades económicas,

explotar su propiedad y, en consecuencia, tiene la posibilidad de constituir un derecho de
superficie a favor de un tercero, que tendrá la facultad de disponer de la superficie física y
jurídicamente.
Para el superficiario no requiere una gran inversión, ya que no se necesita adquirir la
propiedad, sino pagar un canon. Se puede destinar la propiedad construida para realizar una
inversión inmobiliaria con obtención de rentas durante la vigencia del acuerdo.

• No hay entrega de fianzas u otras garantías reales;

• Se adquiere una propiedad separada y diferente del propietario del terreno;

• Permite un derecho de indemnización para el superficiario al finalizar el plazo;

• Hay ausencia de pacto alguno que impida la transmisión del derecho;

• Es posible una prórroga del plazo; y

• Hay un plazo definido para la ejecución de la instalación o plantación.

APLICACIONES PRACTICAS

• Emprendimientos inmobiliarios y en aquellos casos de situaciones familiares, donde el

hijo construye en parte del lote del padre

• Instalación de molinos de viento que permitan la recepción de la energía eólica

• Desarrollo de un Centro Comercial: donde hay un o un conjunto de propietarios que

tienen la tierra pero no tienen dinero para llevar a cabo la construcción de los locales,
patio de comida, estacionamiento, o no quieren lidiar con la responsabilidad que esto
genera. Entonces se podría delegar la construcción del predio a otra persona. El
superficiario se encargaría de la construcción y como contraprestación podría obtener
el beneficio que se genere por el alquiler, de dichos locales por determinado tiempo.
Al finalizar el contrato el propietario se quedaría con los locales y a cambio podría
indemnizar al superficiario con la entrega de algunos locales

• puede constituir un instrumento de fomento de inversiones nacionales y extranjeras y

un vehículo que permita dar respuesta a necesidades sociales actuales.

• Promover el acceso a la vivienda

• El palacio de las Naciones Unidas en Ginebra, levantado en superficie, y ciudades

como Berna.

• Instalaciones solares, centros de iniciativas sociales (guarderías, centros para personas

con discapacidad,