1) Superficie

El derecho de superficie es un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble

ajeno que otorga a su titular la facultad de uso goce y disposición material y jurídicamente
del derecho de plantar, forestar o construir o hacerlo sobre lo plantado, forestado o
construido, en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el titulo suficiente.

2) Modalidades
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones, o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado,
forestado o construido.

3) Emplazamiento
El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes, la extensión del inmueble debe ser útil para el aprovechamiento.

No puede coexistir más de un derecho de superficie sobre la misma parte material del
inmueble, el dueño puede constituir derechos de superficie sobre todo el inmueble o sobre
una parte de él.

4) Plazos.
Los plazos son pactados entre las partes, no puede exceder de 70 años cuando se trata de
construcciones inmobiliarias y 50 años para las forestaciones y plantaciones., los plazos se
pueden prolongar sin exceder los antes mencionados, si se pactan plazos mayores, el
excedente no tiene validez legal.

5) Legitimación
Están facultados para constituir el derecho de superficie, los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

6) Trasmisión y Adquisición
La trasmisión es por actos entre vivos o por causa de muerte.
La adquisición del derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito.
No puede adquirirse por usucapión.

7) Facultades del superficiario

El superficiario puede, realizar construcciones, plantaciones y forestaciones, sobre la
rasante vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado.
Construir sobre, plantaciones, forestaciones y construcciones ya existentes, de manera que
la propiedad del suelo sigue siendo del titular de dominio y la propiedad de lo construido o
plantado es del superficiario. Ejemplo el sobrevuelo. El derecho real se superficie comienza
sobre la construcción no sobre el suelo.

8) Facultades del propietario

El propietario tiene la facultad de conservar la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que la ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

9) Extinción
El derecho de construir plantar o forestar se extingue por

a) Renuncia expresa del superficiario: debe hacerse por escritura pública y ser inscripta en
el registro de la propiedad inmueble, para su oponibilidad a terceros y debe tener la
conformidad del nudo propietario.
b) Vencimiento del plazo contractual: alcanza con el solo paso del tiempo.
c) cumplimiento de una condición resolutoria pactada: se exige la escritura pública y la
inscripción de la condición para conocer la extinción del derecho.
d) consolidación: se da cuando el propietario del suelo y el superficiario son una misma
persona.
e) El no uso durante 10 años para la construcción y 5 años para la plantación y forestación
10) Efectos de la extinción.

Si se extingue por plazo cumplido: el dueño del suelo vuelve a tener el dominio y hace
suyo lo construido.
Las hipotecas son inoponibles al dueño del suelo, porque se considera que el plazo de
duración del derecho real de superficie esta inscripto en el RPI para su publicidad y
oponibilidad.
Al extinguirse el derecho real de superficie el dominio vuelve a su titular por lo que son
inoponibles los actos celebrados por el superficiario.

Si se extingue antes de cumplirse el plazo: las cargas subsisten hasta que vence el plazo
establecido.
La ley establece que producida la extinción del derecho de superficie, el propietario del
suelo debe indemnizar al superficiario por lo edificado o plantado, el monto puede ser
pactado entre ambos o cambiar la indemnización por otra cosa en compensación.

11) Normas Aplicables.

Al derecho de superficie se le aplican las normas sobre limitaciones, del uso y goce en el
derecho de usufructo.

Cuando tenemos el derecho a construir y sobre cae sobre cosa ajena se le aplica las normas
del usufructo y cuando tenemos el derecho de cosa propia se le aplica las normas del
derecho de dominio revocable.