Superficie y Servidumbre

Décima Tercera Semana

 Superficie y Servidumbre
Contenido:

1.Usufructo.
2.Uso y habitación.
3.Superficie. Definición.
4.Características de la Superficie. Naturaleza Jurídica.
5.Duración y efectos de su vencimiento. Modos de constitución.
Extinción.
6.La servidumbre. Definición.
7.Caracteres jurídicos. Clasificación. Sujetos.
8.Objeto. Extinción.
 Usufructo
Usufructo
Es un derecho real en virtud del cual el usufructuario puede gozar
temporalmente de la cosa que pertenece a otro mientras no altere
su esencia.
Una persona puede tener derecho al uso y disfrute de un bien, pero
no tiene su propiedad. El pleno dominio se divide en:
-Nuda propiedad: Derecho de una persona (nudo propietario) a ser
dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de
él.
-Usufructo: Derecho de goce, uso y disfrute de una persona
(usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
 Usufructo
Características:
-Es un derecho real
-Usar y gozar: el usufructuario puede servirse de la cosa y obtener los frutos que sean
susceptibles de producir.
-La cosa ajena
-La sustancia: el usufructo no conlleva a ninguna modificación sustancial del bien o de su
uso.
-Duración limitada: no puede exceder de treinta años cuando es a favor de una persona
jurídica.
“Artículo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien
ajeno.
Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades.
El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto en los artículo
1018 a 1020.
 Usufructo
Constitución:

-Cuando la Ley expresamente lo

determina. Ejemplo: el artículo 423
a favor de los padres sobre los
bienes de los hijos menores,
-Por contrato
-Por acto jurídico unilateral
-Testamento
 Usufructo
Clases de usufructo:
-Usufructo perfecto: el usufructuario puede gozar del bien sin
cambiar la sustancia de ellas. Solo puede tener por objeto
cosas no fungibles ni consumibles.
-Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: recae sobre cosas
fungibles.
-Usufructo sobre dinero cobrado: es el derecho de obtener
una suma equivalente acabado el usufructo, Art 1020.
 Usufructo
Extinción del usufructo:
” Artículo 1021.- El usufructo se extingue por:
1.- Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001 o del
establecido en el acto constitutivo.
2.- Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años.
3.- Consolidación.
4.- Muerte o renuncia del usufructuario.
5.- Destrucción o pérdida total del bien.
6.- Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o
deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de reparaciones
ordinarias. En este caso el juez declara la extinción.”
 Uso y habitación
Derecho de uso:
Es un derecho real por el cual una persona
goza del mismo, llamado usuario tiene la
facultad de percibir y de gozar de una parte
limitada de los frutos del bien. El derecho
de uso versa sobre bienes muebles e
inmuebles.

“Artículo 1026.- El derecho de usar o de servirse

de un bien no consumible se rige por las
disposiciones del título anterior, en cuanto sean
aplicables.”
 Uso y habitación
Derecho de habitación:
Es aquel que recae sobre bienes inmuebles que tiene como
objeto una vivienda, se constituye para satisfacer necesidades
del titular y de su familia.

“Artículo 1027.- Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o

parte de ella para servir de morada, se estima constituido el
derecho de habitación.”
 Uso y habitación
Características del derecho de uso y habitación:
-Son desmembraciones del derecho de propiedad.
-No existe disfrute del bien
-En el caso de la habitación, recae sobre un bien mueble o una
habitación de éste
-Es gratuito
-Es temporal
-Es intransmisible
 Superficie
Definición
Vásquez Ríos, es un derecho real por el cual el propietario del
suelo constituye sobre éste un derecho a favor de un tercero
facultándolo a tener y mantener construcciones sobre la misma
o por debajo de ella, por un tiempo determinado.

Díez Soto, atribuye al superficiario la facultad de realizar él

mismo la construcción o plantación cuya propiedad separada se
va a adquirir.
 Superficie
Arias Schreiber, es un derecho real, enajenable y transmisible por
sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado la
facultad de tener y mantener en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie
del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el
ejercicio de un derecho a edificar o por medio de un acto constitutivo de
la edificación existente o por contrato accesorio al del arrendamiento de
un terreno.
“Artículo 1030.-   Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el
superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en
propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.
Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el
propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su
valor, salvo pacto distinto.”
 Superficie
Características de la Superficie
•Es un derecho real cuyo titular es la persona que tiene la facultad de construir
sobre o bajo el suelo.
•Recae sobre cosa ajena.
•Solo da derecho a construir edificaciones. En otras legislaciones da derecho a
plantaciones.
•Otorga al superficiario el derecho de propiedad sobre las edificaciones que
levante. Confiere a su titular superficiario todos los atributos del derecho de
propiedad.
•Tiene carácter predial. A diferencia del usufructo que puede establecerse
sobre toda clase de bienes, la superficie solo puede constituirse sobre el suelo.
•Es un derecho temporal.
 Superficie
Naturaleza Jurídica
Es un derecho de naturaleza real, enajenable, gravable y
transmisible mortis causa.
Cárdenas Quirós, es un derecho real autónomo y sustantivo. No
son pocas las teorías que pretenden encuadrarlo dentro de los
márgenes de uno u otro derecho real. Se le asimila así al usufructo,
a las servidumbres, a la enfiteusis, al arrendamiento y aun a la
copropiedad. Hay quienes la conciben como una desmembración
del dominio, y quienes observar la coexistencia de dos propiedades
sobre las cuales rigen los atributos clásicos del derecho de
propiedad: el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi.
 Superficie
Modos de constitución
“Artículo 1031.- El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos
o por testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibición expresa.”
Por acto intervivos.- Mediante contrato, puede ser:
•Como resultado del derecho de construir o concesión ad edificatum, cuando el
propietario concede el derecho a edificar sobre el suelo o bajo él, adquiriendo
el concesionario la propiedad de la construcción.

•Por la enajenación de una edificación preexistente, cuando el propietario

transfiere al superficiario una construcción existente reservándose la
propiedad del suelo, o cuando se transfiere el suelo a una persona y la
edificación a otra.
 Superficie
• Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno,
cuando el propietario cede a título de arrendamiento el suelo, concediendo
al arrendatario el derecho de construir por debajo o encima del terreno,
siendo la edificación de su propiedad durante el plazo del contrato de
arrendamiento.

• Como un derecho de mayor elevación o sobre edificación, se puede

conceder a otra persona el derecho de construir nuevos pisos encima o
debajo del bien, siempre que la estructura del edificio lo permita.

Por testamento.- Podrá ser otorgado por testamento en escritura

pública, cerrado, ológrafo y en otras formas como los testamentos
militares o marítimos.
 Superficie
Duración y efectos de su vencimiento
El derecho de superficie no puede durar más de 99 años,
puede pactarse un plazo de duración menor. En cualquier
caso, a su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la
propiedad de la construcción reembolsando su valor al
superficiario.
 Superficie
Derechos y obligaciones
El derecho del dueño del suelo:
-Es libre de constituir un derecho de superficie por debajo del suelo, dando
origen a una propiedad. Ejemplo: Sótanos, bodegas, almacenes. Conocido
en la doctrina como propiedad subterránea.
-Derecho al espacio aéreo que se encuentra sobre la superficie.
-Velar por la conservación de la edificación.
-Cuidar que el superficiario cumpla lo pactado sobre contribuciones,
arbitrios, seguro del edificio, etc.
-Derecho a la renta que debe pagar el superficiario.
-Derecho de retracto.
 Superficie
Obligaciones del dueño del suelo:
-No impedir realizar la construcción al superficiario. No debe
perturbar las actividades para la construcción.

Derechos y obligaciones del superficiario

-Derecho a exigir al propietario que no realice actos que
dificulten el ejercicio de su derecho.
-Derecho de exigir lo establecido en el contrato.
-Obligación de respetar los términos del título para la
construcción.
 Superficie
Extinción
“Artículo 1034.-   La extinción del derecho de superficie importa la
terminación de los derechos concedidos por el superficiario en favor de
tercero.”

Vásquez Ríos señala que el derecho de superficie se puede

extinguir por alguna de las siguientes situaciones:
•Resolución del derecho de propiedad del constituyente:
importa un proceso judicial en el cual el cedente es vencido.
•Si el superficiario no concluyera la obra en el plazo fijado.
 Superficie
• Si el superficiario diera al terreno uso distinto al acordado o
viole las obligaciones contractuales: cuando no se realiza la
construcción de acuerdo a lo pactado.
• Por el no uso del derecho: se debe respetar el plazo
establecido en el contrato.
• Por vencimiento del plazo convencional o legal: es una causa
natural de extinción, el plazo legal des de 99 años como
máximo, y el plazo convencional será pactado por las partes.
 Superficie
• Por desaparición o inutilización del suelo: el suelo es
indispensable para sostener la construcción. La edificación
podrá existir mientras subsista el suelo.
• Por consolidación: cuando se adquiere ambos derechos:
propietario y superficiario.
• Por expropiación: desaparece el derecho de superficie por
expropiación, la indemnización se distribuirá entre el
superficiario y el concedente.
 Superficie
• Por perecimiento de la construcción en caso de haberse
pactado: se sostiene que el perecimiento de la construcción
no importa la extinción del derecho, pues el superficiario
tendrá derecho a reconstruir, dentro del plazo que resta del
ejercicio de su derecho.
• Por abandono o renuncia por parte del superficiario.
• Por mutuo disenso: las partes pueden dejar sin efecto el
contrato.
 Servidumbre
Concepto
Vásquez Ríos, es el gravamen impuesto sobre un predio en
beneficio de otro predio y que da derecho al predio dominante
de hacer ciertos actos de uso del predio sirviente, o para impedir
que los haga dueño de éste.

Varsi Rospigliosi, es un derecho real limitado. Es real en tanto

tiene como objeto una cosa, una corporeidad, y es limitado, en
tanto, por regla general, recae sobre un predio ajeno.
Las servidumbres permiten el uso de un predio, sin las cuales no
podría ser usado en su integridad o en su verdadera dimensión.
 Servidumbre
La doctrina española, Álvarez Caperochipi, señala que el concepto de
servidumbre parte del derecho romano y se fue ampliando hasta llegar a la
clasificación de servidumbres personales (como la esclavitud),
servidumbres reales (entre fundos) y servidumbres mixtas (de fundo a
persona o de persona a fundo).
Con relación a las servidumbres prediales, su tratamiento se basó en la
agricultura, cuando las tierras colectivas se dividían y pasaban a diferentes
propietarios.
 Servidumbre
Varsi Rospigliosi, es un derecho real
referido al sometimiento de un predio,
a favor de otro, siendo este último el
dominante, el que goza de la utilidad
proporcionada por el primero, el
sirviente, derivando los atributos de
inherencia, permanencia, indivisibilidad
e inalienabilidad separada del fundo.
 Servidumbre
Características
•Es un derecho real, está reconocido en el Código Civil, Artículos 1035 –
1054.
•Es un derecho real sobre cosa ajena, la facultad de gozar la
servidumbre se establece en favor de una persona distinta al
propietario del predio. En nuestra legislación, se considera la
posibilidad de que el propietario de dos predios pueda constituir una
servidumbre entre ellos. Ello se debe a que el derecho de servidumbre
se caracteriza por establecer una relación de utilidad entre predios.
“Artículo 1048.-   El propietario de dos predios puede gravar uno con
servidumbre en beneficio del otro.”
 Servidumbre
• Es un derecho de goce, es valerse de un bien tercero para
satisfacer sus necesidades.
• Es un derecho limitativo de la propiedad, es una limitación a su
ejercicio.
• Recae sobre bienes inmuebles, tiene carácter predial, solo
pueden constituirse sobre predios.
“Artículo 1036.- Las servidumbres son inseparables de ambos predios.
Sólo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su
propietario.”
• Es un derecho accesorio al derecho de propiedad, no tiene
existencia propia ni autónoma, es inseparable de los predios.
 Servidumbre
• Utilidad, tiene un beneficio en favor del predio dominante, la
limitación o carga se aplica al predio sirviente.
• Perpetuidad, debe tener por objeto una posibilidad duradera
de utilización. Tienen a ser perpetuos por su utilidad o por la
posibilidad de su extinción. Gonzáles Linares señala que el
carácter de perpetuidad no es absoluto, la fuente es la
voluntad de las partes, entonces también cabe las
servidumbres temporales, si no se estipuló el plazo, se
presumirá que la servidumbre es perpetua.
“Artículo 1037.- Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición
legal o pacto contrario.”
 Servidumbre
• Indivisibilidad, aunque el predio se divida, la servidumbre se
mantiene. La indivisibilidad implica que no sean susceptibles de
ser repartidas, inciden sobre la totalidad del predio sirviente y
no sobre una parte de éste, y son siempre ejercidas en todo el
predio dominante.
“Artículo 1038.- Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la
servidumbre se debe entera a cada uno de los dueños del predio
dominante y por cada uno de los del sirviente.
Artículo 1039.- Si el predio dominante se divide, la servidumbre
subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin
exceder el gravamen del predio sirviente.”
 Servidumbre
• Prescriptibilidad y caducidad, pueden adquirirse por
prescripción y pueden perderse por caducidad del derecho por
el no uso. Solo pueden adquirirse por prescripción las
servidumbres aparentes, aquellas que tienen manifestación
externa.
“Artículo 1040.- Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse
por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años
con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos.
Artículo 1050.- Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el
no uso durante cinco años.”
 Servidumbre
Naturaleza Jurídica
En la doctrina se sostiene diversas teorías respecto a la naturaleza
jurídica señalando que es un derecho real típico, un derecho real
subjetivo, otros señalan que es una carga, un gravamen, una
desmembración de la propiedad, una restricción de la propiedad.
En el artículo 1035 se considera a la servidumbre como un gravamen.
Varsi Rospigliosi señala que no es un gravamen, pues su esencia es una
carga, porque no es accesoria a una relación crediticia subyacente.
“Artículo 1035.-   La ley o el propietario de un predio puede imponerle
gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio
dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para
impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.”
 Servidumbre
Elementos:
-Subjetivo: Los sujetos
•Titular el predio dominante, es el beneficiado, a favor de
quien se constituye la servidumbre, puede ser persona natural
o jurídica.
•Titular del predio sirviente, es el sujeto pasivo, es aquel cuyo
predio se afecta por la servidumbre, soporta la carga de no
hacer. Se requiere que sea capaz de ejercicio al implicar un
acto de disposición.
•Constituyente, es el caso del usufructuario que puede
constituir servidumbre por el plazo del usufructo, con
conocimiento del propietario.
 Servidumbre
- Objetivo: Es el aspecto material
• Predio dominante, es el que obtiene las ventajas.

• Predio sirviente, es el que soporta la carga, es el

inmueble afectado. Es el predio sobre el cual se
constituye la servidumbre.
 Servidumbre
Atributos de la servidumbre
Son los poderes o facultades de la servidumbre, confiere al
titular del predio dominante el derecho de realizar en el predio
sirviente ciertos actos de disposición o a impedir que el
propietario del predio sirviente ejerza actos propios de su
dominio.
•Uso, implica para el titular del predio dominante, servirse del
predio sirviente.
•No hacer, abstenerse el titular del predio sirvientes de realizar
ciertos actos que podrían llevarse a cado de no existir la
servidumbre.
•Tolerar, el dueño del predio sirviente debe tolerar o soportar
en su propiedad ciertos actos que puede realizar el dueño del
predio sirviente.
 Servidumbre
Clasificación
Vásquez Ríos señala que se puede clasificar conforme a lo siguiente:
1.Por sus fuentes
•Servidumbres convencionales, aquellas que resultan del acuerdo o pacto entre
los propietarios de ambos predios.
•Servidumbres legales, son aquellas que impone la ley.
2. Por su objeto
1.Servidumbres positivas, permiten al propietario del predio dominante realizar
ciertos actos en el predio sirviente, Ejemplo: la servidumbre de paso.
2.Servidumbres negativas, impiden al dueño del predio sirviente ejercitar alguno
de sus derechos, Ejemplo: prohibirle que construya mas allá de una altura
determinada.
 Servidumbre
3. Por la naturaleza del predio sirviente
•Servidumbres urbanas, aquellas que se imponen a un predio urbano,
Ejemplo: servidumbre de paso de escaleras, uso de ascensor.
•Servidumbres rústicas, aquellas que se imponen a un predio rústico,
Ejemplo: servidumbre de riego, de pastaje.
4. Por la manera cómo se ejercitan
•Servidumbres continuas, aquellas que se ejercitan sin necesidad de
un hecho actual del hombre, Ejemplo: servidumbres de acueducto, de
luz y de vista.
•Servidumbres discontinuas, aquellas que necesitan para nacer, de un
hecho actual del hombre, Ejemplo: servidumbres de paso, tránsito.
 Servidumbre
5. Por su visibilidad
•Servidumbres aparentes, son las servidumbres visibles, se
exteriorizan por actos materiales, se anuncian por obras o signos
exteriores.
•Servidumbres no aparentes, son no visibles, no presentan
signos exteriores de su existencia.
 Servidumbre
Varsi Rospigliosi señala como clases de servidumbre:
•Servidumbre de paso, llamada de tránsito, es la más común. Se
da en los predios que no tienen acceso o salida a la vía pública,
sirve para la transitabilidad. Es la única servidumbre regulada en
el Código Civil.
•Servidumbre de acueducto, llamada servidumbre de paso de
aguas. Se da cuando se usa un inmueble para llevar o conducir el
agua a otro.
 Servidumbre
• Servidumbre de vista, se afecta un
bien para mantener la iluminación,
la luz o el panorama, se restringe la
construcción de otro bien.
• Servidumbre de desagüe, el dueño
de un predio debe construir un
tejado a fin de permitir que el agua
de la lluvia que cae en los tejados
superiores fluya, también por el
suyo.
 Servidumbre
• Servidumbre de medianería, son llamadas servidumbres
irregulares, la carga recae sobre la pared medianera que
divide los predios contiguos. La pared medianera puede haber
sido construida por ambos titulares de los predios colindantes
o puede haber sido construida solo por uno de ellos. Ejemplo:
paredes divisorias de jardines o corrales en poblados o en el
campo, cercas que dividen predios rústicos.
• Servidumbre de aireación o ventilación, se da en favor de un
predio que afecta al sirviente con el paso de un ducto que
permita la ventilación, está relacionada con la servidumbre de
vistas y luces.
• Servidumbre de balcón, es esporádica, se constituye en fechas
o situaciones pactadas para hacer uso del balcón. Ejemplo:
observar el desfile de Fiestas Patrias o la procesión del Señor
de los Milagros.
 Servidumbre
• Servidumbre de palco o butaca, similar a la servidumbre de
balcón, pero referida a localidades específicas, como un teatro
o iglesia.
• Servidumbre de saca de leña, el titular se puede beneficiar de
los materiales que se encuentres en una finca ajena, como la
leña.
• Servidumbre de comunidad de pastos, el titular del ganado
puede hacer que pasten en un predio ajeno sobre lo que
vendría a constituir el predio sirviente.
 Servidumbre
Servidumbres legales
Es la establecida en la ley teniendo en cuenta la situación de los
predios y atendiendo a razones de utilidad pública y razones
privadas.

Servidumbre legal de paso

“Artículo 1051.- La servidumbre legal de paso se establece en beneficio
de los predios que no tengan salida a los caminos públicos.
Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante
adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de
acceso inmediato a dicho predio.”
 Servidumbre
Extinción de la servidumbre
•Por vencimiento del plazo acordado, se pueden constituir por un plazo
determinado.
•Por confusión o consolidación, se requiere la reunión perfecta e
irrevocable de ambos predios en manos del mismo dueño.
•Por renuncia del propietario del predio dominante, la renuncia debe ser
expresa y se aconseja inscribir la extinción en el registro para oponerlas a
terceros.
•Por la falta de uso de la servidumbre, según el Artículo 1050, las
servidumbres se extinguen todos los casos por el no uso durante cinco
años.
•Por resolución del derecho de quien la constituyó.
 Servidumbre
• Por la imposibilidad de uso, es necesario que la imposibilidad
de uso sea absoluta, pues el fundamento de la servidumbre es
su utilidad.
• Por destrucción total de cualquiera de las dos edificaciones,
significa la desaparición física y jurídica del bien.
“Artículo 1049.- Las servidumbres se extinguen por destrucción total,
voluntaria o involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o
sirviente, sin mengua de las relativas al suelo. Pero reviven por la
reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas.”