UNIVESIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, CUNSURORI

LIC MAYCOL PORTILLO DEL CID

DERECHO REGISTRAL
RONALD HENRY PÉREZ JIMÉNEZ
201841131

DEFINICION DE DERECHO REGISTRAL

“la rama del derecho que tiene por objeto el estudio, análisis y regulación de los Registros, la
actividad registral, y sus efectos en el mundo jurídico, económico y Civil Guatemalteco”.
–Maycol s. Portillo del Cid-

HISTORIA DEL DERECHO REGISTRAL

Para poder entender mejor que es el derecho registral tenemos que hacer una pequeña reseña
histórica de cómo nace este instrumento dentro de la amplia gama del derecho y cuál es su
función principal en la vida jurídica, así como los principios que dan vida a esta norma dentro
de la función social tanto civil como mercantilmente hablando.

Desde la edad antigua, al mismo tiempo que los seres humanos comenzaron a convivir en
sociedad, se dio la necesidad de preservar información importante, creándose métodos tan
simples cómo marcas o símbolos en la piedra, la creación de la escritura, hasta llegar a
establecer registros formales.
El presente trabajo es una investigación sobre la historia y fundamentos que hacen que el
Derecho Registral sea una rama autónoma del Derecho, razón por la cual, la misma se
compone de una parte histórico jurídica en la que se relatan y analizan sus principales
antecedentes, seguido de un apartado jurídico comparativo en el que se definen y examinan los
aspectos generales del Derecho Registral, para culminar con una comparación de la legislación
de Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica, Panamá, México, Argentina y
España.

El Derecho Registral engloba todos los tipos de registros públicos que existen, de tal forma
que, para estudiar los antecedentes de este, es necesario abordar los hechos históricos sobre los
distintos tipos de registros que antes se utilizaban, especialmente registros de bienes, actos
jurídicos, personas y negocios jurídicos. María Teresa Bográn, al referirse al tema de la
evolución histórica del Derecho Registral inmobiliario, establece que la misma está
íntimamente ligada a la historia de la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, y termina
señalando que, prescindiendo de las Sagradas Escrituras, pueden citarse determinados indicios
de registros desde el derecho egipcio y griego.

Los Registros Públicos actuales cumplen dos principales funciones: la publicidad registral de
todo lo inscribible, así como la seguridad jurídica que nace de una inscripción. Para llegar a
esos dos objetivos antes descritos, tuvieron que pasar muchas etapas de ensayo y error, pues
desde rituales de transmisión de propiedad, la simple tradición de las cosas o bien anotación de
partidas, los registros han evolucionado hasta lo que hoy se implementa.
Hoy en día tenemos varios registro a los cuales los profesionales del derecho hacen uso en sus
facultades como funcionarios públicos, así tambien las personas civiles quienes deben registrar
los diferentes actos que realizan del día a día para darle vida a transacciones o necesidades
básicas que se requieren la intervención de estos, a continuación, mencionaremos algunos de
estos.
• REGISTRO PUBLICO
• REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD
• REGISTRO MERCANTIL
• REGISTRO CIVIL
• REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS
• REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECUAL
 • OTROS REGISTROS (FISCAL DE VEHICULOS, GARANTÍAS MOBILIARIAS,
DE PODERES…)
• PUBLICIDAD MATERIAL REGISTRAL
• REGISTRO DE CIUDADANOS ADSCRITOS AL TRIBUNAL SUPREMO
ELECTORAL.
• REGISTRO ELECTONICO DE PODERES.

Estos son algunos de los registros que hoy en día son los más utilizados por la población civil,
mercantil y profesional de Guatemala, y que comparten ciertos o la mayoría de los principios
registrales, Los principios registrales explican el contenido y función del Registro de la
Propiedad. Asimismo, están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no
existen en forma independiente por los cuales están regulados como los son.

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Este régimen público de la propiedad se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros,
y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles
y a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan y encontramos su fundamento
legal en el artículo 1124 del código civil guatemalteco.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACION.
Este es uno o quizá el principio más importante de la actividad registral, pues es el que
otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión,
encontramos su fundamento legal en los artículos 2 y 5 de la C:P:R:G:, y 29 del Código de
Notariado.
 PRINCIPIO DE ROGACION
Este nos explica o redirige a que toda inscripción que debe o quiera realizarse en los
diferentes Registros Públicos siempre van a hacer a instancia de partes o sea a petición de
las personas que necesiten o estén interesados de sus servicios y que nunca actuaran de
oficio, corresponde al interesado solicitar la inscripción o cancelación de los derechos
reales, posesión, gravámenes y limitaciones, encontramos su fundamento legal en el
artículo 1127 del Código Civil Guatemalteco.
 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO
Para que en los asientos del Registro Público de la Propiedad exista una modificación, es
necesario la voluntad del titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo,
nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su consentimiento tácito o expreso. Y
encontramos su fundamento legal en el artículo 1130 numeral 2 del código civil
guatemalteco
 PRINCIPIO DE PRELACION O PRIORIDAD
Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Público de la Propiedad,
es la relación o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en el
inscrito o anotado preventivamente. La fecha de presentación va a determinar la
preferencia y rango del documento que ha ingresado al registro. Si ciertamente es válido el
axioma extendido casi en todo el mundo que prior tempore, potior jure, esté, según nuestro
tema, puede interpretarse y transformarse en "el que es primero en registro es primero en
derecho, encontramos su fundamento legal en los artículos 1141 y 1142 del código civil
guatemalteco.
 PRINCIPIO DE LA CALIFICACION O DE LA LEGALIDAD.
Este principio consiste en que todo documento, al ingresar al Registro Público de la
Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el
registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir, si satisface todos
los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurídicos.
A esta actividad se le llama "calificadora" y puede ser concurrente con la notarial y la
judicial. Encontramos su fundamento legal en el artículo 1128 del código civil
guatemalteco.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCION
Principio que tiene por objeto realizar el asiento o anotaciones para que produzca sus
efectos, el cual debe constar en número de la inscripción, el folio y en el libro
correspondiente; de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.
Encontramos su fundamento legal en el artículo 1125 del código civil guatemalteco.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Las inscripciones de propiedades inmuebles en el Registro Público de la Propiedad se
efectúan dentro de una secuencia o concatenación entre adquisiciones y transmisiones sin
que haya ruptura de continuidad.
Este principio de tracto sucesivo sigue el aforismo nemo dat quod nom habet (nadie da lo
que no tiene), o sea, dentro del Registro sólo puede transmitirse o gravarse lo que se
encuentra previamente inscrito. Encontramos su fundamento legal en el artículo 1130 del
código civil guatemalteco.