PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales, son:

las directrices,
lineamientos,
o reglas más generales del Derecho Registral,
que inspiran un conjunto normativo, y contribuyen
a la inteligencia e interpretación de las reglas
particulares, orientando el funcionamiento de los
Registros.
La mayoría se aplican a los Registros Públicos
 PRINCIPIO DE INSCRIPCION 1130
Para el caso del Derecho Registral Inmobiliario, se relaciona con
el comienzo o inicio de todo el complejo Sistema de folio real,
se relaciona con el proceso de inmatriculación, que consiste en
el ingreso de un bien por primera vez en el Registro, que se
puede denominar: primera inscripción, primer asiento o primera
partida.

sin la inicial o previa inscripción, no se puede producir ninguna de

las consecuencias ni lograr los fines del Registro de la Propiedad.
 Una vez una finca o bien inscribible, ingresa al Registro, este le asigna un
número que se forma normalmente con número de
 FINCA
 FOLIO
 LIBRO
 Y DEPATAMENTO
 (que no necesariamente coincide con los departamentos entendidos concebidos
como división territorial),
 pues hay departamentos como Guatemala, Escuintla o Alta Verapaz etc.,
 pero también los hay como Antiguo, Reforma Agraria, Prendas Especiales, etc.
 Y posteriormente, así deberán ser identificados, cada vez que se otorgue un
contrato en el cual se cree, modifique o extinga un derecho real inscrito.
 Esto porque en el sistema del folio real, lo elemental es la finca
 Articulo 1131 CC (Requisitos de toda primera inscripción en el RGP)
 En el Registro Nacional de las Personas por ejemplo, el primer hecho
jurídico que se inscribe respecto de una persona natural es:
 Su nacimiento
 Posteriormente puede inscribirse:
 su identificación de persona
 Su matrimonio etc.
 En el Registro Mercantil, con relación a una sociedad mercantil:
 El primer acto jurídico será el acto de su constitución
 Posteriormente, un cambio de denominación social,
 Un aumento de capital,
 Una fusión etc.
 En el Registro Electrónico de Poderes:
 Se inscribe Un mandato
 Posteriormente una sustitución
 Una renuncia,
 Una revocación del mismo
 Siempre se hará mención del objeto que motivó el primer asiento…
 PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA
2.CPR

Este principio se entiende como la garantía del

resguardo efectivo de las inscripciones
registrales,
en el sentido que una vez asentados en los
libros correspondientes se conservan y
permanecen inalterables
en tanto no ocurra un acto o contrato jurídico
debidamente formalizado que afecte la situación
del bien inmueble inscrito y sea presentado al
Registro para su inscripción.
 Este principio, incluye la efectiva custodia y el reguardo de los libros a
cargo del Registro General de la Propiedad.
 En Guatemala hasta antes de 1999 la falta de la efectiva custodia y
reguardo, fue uno de los principales problemas que derivaron en
violaciones de derechos de propiedad privada, en virtud de que con
facilidad se sustraían los folios de los libros operados en forma manuscrita,
en detrimento de los derechos de los legítimos propietarios.
 Actualmente hay en el Registro un alto grado de certeza, con el
almacenamiento de información por medios electrónico que ha permitido
restringir el acceso a medios materiales de inscripción, sin restringir la
publicidad de los inscritos previamente.
 Los ciudadanos y entidades de un país, necesitan que las situaciones
jurídicas, relativas a las personas, bienes y negocios jurídicos concretos,
sean claras y estables, para saber con toda precisión y certeza cuál es su
estatus jurídico.
 Art. 2 de CPRG.
PRINCIPIO DE ROGACION 1127 CC.
Es el que consiste en que el procedimiento registral, solamente
puede ser iniciado a instancia de parte, mediante solicitud o
petición dirigida, al Registrador General de la Propiedad, y
excepcionalmente de oficio.
La función del registrador de la propiedad es rogada, aunque se
tenga conocimiento que el registro es inexacto por haber
ocurrido en la realidad jurídica un acto inscribible que no ha
acudido al Registro,
no puede el Registrador proceder de oficio a su inscripción, sino
que ha de esperar sea solicitada por los interesados.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD 1141 1142 1127 cc
También se establece por medio del libro de entrega de
documentos, cuyo ingreso se consignara en riguroso
orden cronológico, anotándose como mínimo el número de
orden de ingreso de documento, el nombre del
presentante la hora, y la fecha de entrega.

Va dirigido fundamentalmente a la preferencia que tiene un

título inscrito, frente a uno no inscrito, esto es como en la
doctrina se conoce como la oponibilidad de lo inscrito
frente a lo no inscrito y la inoponibilidad de lo no inscrito
frente a lo inscrito lo cual pareciera no tener importancia.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

De conformidad con este principio en el historial jurídico de cada

finca, los titulares se suceden en relación de causante a
causabiente, formando una cadena sin solución de continuidad
desde el inmatriculante hasta el último titular.

los libros que contienen los asientos registrales han de mostrar

el encadenamiento, del causante al sucesor

mediante eslabones formales que registren en serie los actos

de transferencia, constitución y extinción de los derechos reales
inmobiliarios.

Y cada uno de estos asientos que reflejan el historial de la finca

y encierran el contenido real de los títulos presentados,

Se apoya en el consentimiento del anterior titular hipotecario o

en una sucesión del mismo por ministerio de la ley.
PRINCIPIO DE PRESUNCION DE AUTENTICIDAD LEGÍTIMA DE LOS
DOCUMENTOS PRESENTADOS PARA SU REGISTRO 1125 1126

De conformidad con este principio, los documentos son

calificados por el Registro y una vez llenen los requisitos de
forma y de fondo exigidos para su inscripción procede a
efectuar los asientos respectivos,

presumiendo que su autenticidad es legítima y no aparente,

de tal manera que el Registro no puede prejuzgar acerca de la
veracidad y autenticidad o de la falsedad del contenido y
firmas de los mismos.

El Registro debe tomar en cuenta por ejemplo, que si el

documento presentado es autorizado por un notario colegiado
activo o es certificado por el secretario de un órgano
jurisdiccional debidamente nombrado, ambos están investidos
de fe pública y en razón de ello, el documento presentado es
auténtico.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD 1125 1126
En virtud de este principio, solo pueden tener acceso al
Registro de la Propiedad, los títulos válidos y perfectos,

es decir, los que unan los requisitos de fondo y forma

exigidos por las leyes.

En términos generales, podemos afirmar que en nuestro

país, los títulos presentados al Registro General de la
Propiedad, son:

testimonios de instrumentos públicos,

documentos extendidos por los órganos jurisdiccionales,

documentos administrativos; y excepcionalmente, facturas
para el caso de la primera inscripción de dominio de bienes
muebles plenamente identificables, los cuales por norma son
calificados por el Registrador al solo efecto de practicar,
suspender o denegar el asiento solicitado.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 1179 1222

Consiste en que toda persona tiene acceso a los

documentos, libros y actuaciones del Registro de
tal manera que a ninguna persona puede
negársele u ocultársele la información que en el
miso existen.
Este principio es complementario del principio de
seguridad jurídica toda vez que consultar los libros
e inscripciones relativos a un bien inscribibles
antes de realizar cualquier negociación
proporciona al individuo la seguridad y confianza
para concretar la misma sin ningún temor.
Con base en dicha publicidad es que una persona
al adquirir un bien inscrito en el Registro de la
Propiedad puede constatar si el mismo se
encuentra libre de gravámenes y limitaciones y
saber con certeza el estado del mismo.
 LEGITIMACIÓN
Es equivalente a la presunción iuris tan
tum de quien aparece en el registro
como titular de un derecho real sobre
un bien inmueble,
es el verdadero titular y en
consecuencia puede disponer de ese
derecho,
presunción que puede destruirse
mediante la prueba el contrario de que
otra persona es el verdadero titular.