Escuela de Finanzas, Economía

y Gobierno | Universidad EAFIT |2023-2

Trabajo Final de Matemáticas Financieras
Inversión Inmobiliaria – Compra de apartamento nuevo para inversión
1. Parte A: Análisis de la unidad inmobiliaria.

¿Cómo es un inversionista en el sector inmobiliario? ¿Cómo es la generación de

valor? ¿Cuáles son los indicadores para inversiones inmobiliarias?

La finalidad de este trabajo es aprender a invertir en vivienda como instrumento

financiero y así tomar mejores decisiones de inversión. Comprenderás aspectos
base como los objetivos de invertir en vivienda, los horizontes de tiempo para
lograr retornos proyectados, la relación con la selección de una ubicación, la
manera de establecer los precios en el mercado, los planes de pago de una
vivienda y los costos adicionales al precio en la compra y venta de un bien raíz.

¿Qué debemos hacer?

a. Consultar en qué consiste los proyectos de vivienda NO VIS en Colombia:
(máximo 1 página en Word: tipo de letra calibrí – cuerpo y tamaño 12 pts.)
Nota: Monto mínimo y máximo en salarios SMLMV, ventajas de acceder a una
vivienda No VIS, diferencias entre vivienda VIS y NO VIS, subsidios,
restricciones.

b. Seleccionar un proyecto de vivienda nueva urbana No VIS (apartamentos en

etapa de lanzamiento o sobre planos) que esté en curso en Municipios del Área
Metropolitana del Valle de Aburrá (Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Caldas,
Sabaneta, Copacabana, La Estrella, Barbosa o Girardota).

c. Descripción e información básica del proyecto de vivienda:

 Nombre del proyecto.

 Ubicación. ¿por qué es clave esta ubicación? ¿lugares estratégicos?
 Fecha de entrega:
i. mes y año.
ii. ¿en obra gris o con acabados?
iii. Fecha de inicio de los pagos de la cuota inicial ¿a partir de cuándo?
 Valor de separación del inmueble.
 Torre y piso (incluir breve descripción de las zonas comunes).
  Tipo de
apartamento: áreas disponibles.
 Área seleccionada (# de habitaciones, baños, parqueadero, etc.).
 Valor de la propiedad ¿parqueadero, cuarto útil, prima de altura, prima
de vista?
 Área total y área privada. ¿valor del m2 contruído?
 Estrato socioeconómico
 Constructora ¿cuál es la trayectoria? ¿Principales competidores(min 3)?
¿Cuál es el factor diferenciador de la constructora con respecto a las
demás?
 ¿Cuál es la fiduciaria? ¿Por qué se requiere una fiduciaria? ¿En qué
consiste un contrato de vinculación a un fideicomiso de un proyecto
inmobiliario? ¿Quién los vigila?
 ¿Quién comercializa el proyecto? ¿directamente el constructor? ¿cuál
es su trayectoria?
 Valor de la cuota de separación ¿20% ó 30%?
 Forma de pago Proyecto: % de cuota inicial (valor a la fecha de entrega
del apartamento) y % financiación bancaria después de la entrega del
inmueble. ¿Leasing o crédito hipotecario? ¿cuál es la diferencia entre
los dos productos financieros?
Tener presente que, existen dos alternativas generalmente ofrecidas
por las constructoras:
i. Cuota inicial del 20% del valor del apartamento y 80% financiado con
un banco comercial o,
ii. Cuota inicial del 30% y financiación del 70%.
 Plazo para pagar la cuota inicial (en meses).
 Plazo para el crédito (en años – convertir a meses).
 Ingresos mínimos requeridos.
 ¿Comprarías para habitar o para invertir? ¿por qué? Argumentar el
objetivo de la compra del apartamento desde un punto de vista
financiero.
 Definir la programación de pagos de la cuota inicial según la modalidad
de pago del proyecto: 20% ó 30%.

d. La programación de pagos de la cuota inicial debe tener en cuenta los

siguientes aspectos:

i. Valor de la cuota inicial.

ii. Valor de la separación del apartamento (pago 0).
Nota: momento cero (t=0) debe ser a partir del 01 de octubre de 2023.
 iii. Proyectar los pagos
de la cuota inicial, según la fecha de entrega del apartamento (pago
total la cuota inicial, incluyendo el valor de separación) ¿cuánto meses
le quedan a partir del 01 de octubre de 2023 para la fecha de entrega
del apartamento?
iv. Explicar brevemente las razones de la programación de pagos desde
una visión financiera.

Parte B: Análisis de la unidad inmobiliaria.

Formas de pago: ¿Cómo pagar un apartamento nuevo en cuotas?

La finalidad de este trabajo: elegir bajo qué modalidad se va a financiar la compra

del apartamento analizado en la parte A del presente trabajo, si en pesos o UVR.
Ambos ofrecen diferentes sistemas de amortización para que elijas el que mejor se
ajuste a la capacidad de pago del inversionista.

1. Alcance: Realizar la amortización de crédito (el 70% o el 80% a partir del último
pago de la cuota inicial). Recordemos que, la amortización, según La Haus (2020),
es el proceso mediante el cual se paga una deuda, donde parte del dinero de las
cuotas mensuales se destina a capital, intereses, seguros y otros cobros.
1.1. Las dos modalidades de la amortización tienen características diferentes,
dependiendo de las necesidades de cada inversionista:
1.1.1. Pesos.
Pagar el crédito hipotecario en pesos. El valor del crédito no va a cambiar
mientras se está pagando. Es decir, si la entidad bancaria financió $300
millones de pesos, tendrás que pagar los mismos $300 millones más los
intereses.
Actualmente existen dos opciones de amortización:
1.1.1.1. Abono constante a capital (sistema de amortización alemán): el valor
de la cuota mensual comenzará a disminuir desde la segunda cuota. Tener
presente que, la primera cuota será la de mayor valor, se debe demostrar la
capacidad de pago del inversionista ante el banco. Esta modalidad es ideal para
quienes pueden cubrir con sus ingresos mensuales las primeras cuotas del
crédito.
 1.1.1.2. Cuota fija: el
valor de la cuota no va a aumentar ni a disminuir durante el crédito, se
mantendrá fijo hasta pagar la totalidad.
1.1.2. UVR (Unidad de Valor Real).
A diferencia de la anterior, esta unidad no te ofrece un valor estable para tus
cuotas mensuales, el valor depende directamente de la inflación, es decir, la
cuota aumentará o disminuirá a la par de la inflación.
La UVR cuenta con tres modalidades:
1.1.2.1. Cuota constante en UVR: la deuda se distribuye en partes iguales
durante el plazo del crédito, sin embargo, puede que en algunos meses la
cuota se eleve o disminuya dependiendo de la inflación.
1.1.2.2. Cuota constante a capital en UVR: las primeras cuotas del crédito
serán las más altas e irán disminuyendo con el pasar de los meses.
1.1.2.3. Cuota cíclica*: las cuotas se distribuyen en partes iguales durante el
plazo del crédito, presentando posibles variaciones dependiendo del
comportamiento de la inflación.
(*) similar a la modalidad de cuota constante en UVR, no obstante, difieren en
que la cuota cíclica el valor varía de manera anual y no mensual.
2. ¿Qué debemos hacer?
2.1. Seleccionar una entidad financiera en Colombia (Banco) con la cual se va a
realizar el crédito hipotecario.

 Explicar brevemente las razones de haber seleccionado dicha

entidad.
 Explicar brevemente ¿qué es y cómo funciona un crédito
hipotecario?
2.2. Consultar y describir las condiciones financieras de un crédito hipotecario:
tipo de interés, plazo, periodicidad de las cuotas y flexibilidad de las cuotas.

 Describir otros costos asociados al crédito hipotecario con la entidad

financiera (arandelas financieras): seguros, comisiones, gastos de
administración, entre otros. Tener presente que, estos costos se
deben incluir en el ejercicio matemático (amortización del crédito).
2.3. Elegir el sistema de amortización del crédito hipotecario: en pesos o en
UVR (una de las dos modalidades).
Tener presente que:
a. Amortización en pesos:
realizar a tasa fija y tasa variable en cuota constante (sistema francés).
b. Amortización en UVR: realizar en cuota constante y en cuota constante a
capital en UVR.
2.4. Calcular la TIR del crédito hipotecario y el costo efectivo anual de la
deuda. También calcular el costo real anual de la deuda, teniendo en cuenta
una tasa impositiva (T) del 34%.
2.5. Fecha máxima de entrega: Noviembre 10 de 2023 hasta las 11:59 pm |
Correo Electrónico: jchicag1@eafit.edu.co

2.6. Trabajo para máximo cinco (5) personas.