CASOS

FINANCIAMIENTO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO

Con el objeto de aplicar lo que revisamos en la clase pasada, hemos separado el curso en grupos, los
“Estudios Inmobiliarios”, para que, como una oficina especializada, asesoren a un cliente inmobiliario en
las siguientes situaciones:

1.- Nuestro cliente, Inmobiliaria Nueva Vida SpA, tiene en cartera los siguientes proyectos:

/A/ Proyecto de desarrollo en un terreno que permite la venta por etapas.-

/B/ Proyecto de desarrollo de largo plazo, de gran extensión, para la creación de un barrio nuevo,
con condominios de edificios, de casas y con casas aisladas.-

/C/ Proyecto de renta, de largo plazo.-

2.- ¿Cómo financiaría cada uno de los proyectos, en sus distintas etapas? ¿Cuáles, en su opinión,
podrían ser las mejores estructuras, considerando eficiencia, plazos y tasas? ¿Qué complejidades o
problemas podría adelantar a su cliente en el financiamiento para el desarrollo de las distintas
etapas de cada uno de los proyectos? ¿Qué garantías ofrecería?

3.- Los proyectos están caminando, los financiamientos fueron otorgados, pero han ocurrido las
siguientes situaciones (pensar tanto en las entidades financieras como en fondos de inversión y
otros posibles financistas):

3.1. En los proyectos de desarrollo, aún no se ha concluido la construcción y se requiere mayor

financiamiento que el obtenido. Hay resistencia de los bancos e instituciones financieras y,
por otro lado, los socios no quieren poner más capital. ¿Qué alternativas se pueden explorar
en el mercado? ¿Qué garantías se pueden ofrecer?

3.2. En los mismos proyectos, logramos financiar lo que faltaba de construcción, pero la venta ha
demorado en exceso. Se requieren recursos frescos para mantener las unidades pendientes
de venta, las cuales están todavía gravadas con hipotecas. ¿Qué podemos proponer? Hay un
fondo de inversión dispuesto a financiar, pero espera que ofrezcamos una estructura creativa
y segura y que entreguemos las mejores garantías posibles.
 3.3. En el proyecto por etapas, el banco que financió la primera etapa y que, supuestamente iba
a financiar la segunda, que hasta la fecha mantiene hipoteca vigente en su favor, a quien no
se le debe suma alguna, por lo que estaría en condiciones de alzar la hipoteca, ha informado
que no financiará la segunda etapa. Hay que tener presente que la primera etapa se
encuentra totalmente vendida y que el proyecto se ejecutó como un condominio de edificios
en un mismo terreno, por etapas. Por lo tanto, terreno donde se construirá la etapa siguiente
es el bien común donde se construyó la primera etapa. Eventualmente habría un tercero,
banco financista, que estaría dispuesto a entrar a financiar la segunda etapa, pero tiene que
hacerse de la garantía hipotecaria. El reglamento de copropiedad no comprende poderes
para constituir nuevas garantías ¿Qué derechos tiene la inmobiliaria? ¿Cómo podría
constituir las garantías?

Septiembre, 2023