ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

ADMINISTRACIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS

UNIDAD 5
ADMINISTRACIÓN FINANCIERA EN LA CONSTRUCCIÓN

DOCENTE: MG. ING° MEDRANO LIZARZABURU EITHEL YVÁN

c16967@utp.edu.pe
Al culminar la unidad, el alumno conoce la situación actual
del mercado inmobiliario. Asimismo, comprende los
parámetros necesarios para realizar la gestión
correspondiente ante un financiamiento bancario de
proyectos inmobiliarios. Por otro lado, realiza el análisis de
un proyecto inmobiliario además de efectuar el planeamiento
estratégico de una empresa inmobiliaria.
 FINANCIAMIENTO BANCARIO
 DOCUMENTACIÓN TÉCNICA PARA EL BANCO.
 DOCUMENTACIÓN ECONÓMICA.
 EXPEDIENTE DEL PROYECTO PARA PRESENTACIÓN AL BANCO.
 PARÁMETROS CON LOS QUE UN BANCO EVALÚA UN PROYECTO.
 NEGOCIACIÓN DE CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO CON EL
BANCO.
 SELECCIÓN DE BANCO PARA FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO.
 ÁREAS Y FUNCIONES DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA.

Sesión 12
 Introducción: Actualidad

A la hora de solicitar un crédito debe tener en cuenta que

la entidad a la que acude ha de evaluar el riesgo de la
operación en base a una serie de factores. Para ello van
a solicitarle aquellos documentos con los que puedan
comprobar su endeudamiento previo, su solvencia, la
capacidad de devolución del dinero prestado o las
garantías que puede aportar, entre otros.
 Introducción: Actualidad
¿Cómo Acceder a un Financiamiento?
Estos son los pasos que debes seguir para que puedas acceder a tu financiamiento:

1. Identifica tu necesidad de financiamiento (ya sea para inversión en capital de trabajo, capital fijo,
crédito hipotecario, crédito vehicular, etc.). Cuando lo sepas, encontrar el producto más adecuado
para tu negocio será mucho más fácil.

2. En el menú de Productos Financieros te brindamos una relación de instituciones financieras

especializadas en brindar créditos para la micro y pequeña empresa (estas son: Bancos, Financieras,
Caja Municipal de Ahorro y Crédito, Caja Rural de Ahorro y Crédito, Edpyme), así como los
respectivos productos que ofrecen. Haciendo click sobre el producto de tu interés, ingresarás a la
página web de la institución de tu preferencia, en donde encontrarás las condiciones, características y
requisitos de cada uno de ellos.

3. Obtenida esta información, podrás conocer el monto de tu cuota a pagar (si elegiste pagos
mensuales, trimestrales, semestrales, etc.) y la Tasa de Costo Efectiva Anual del crédito, que indica
cuál es el costo real de la deuda. Para ello, debes hacer uso del Simulador de Crédito que se
encuentra también en esta página Web. ¡Usarlo es muy fácil!.
 Introducción: Actualidad
La Estructura de Financiamiento
Todo proyecto inmobiliario que el Banco financie debe partir financiado.
Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cuál será la estructura de financiamiento para
ese proyecto.
Las fuentes más usuales para financiar un proyecto inmobiliario son: Empresa, banco, Ingresos por
preventas. Existen otras menos usuales como: canjes de m2 del proyecto una vez terminado a
cambio de ejecución de obra (contratos, subcontratos, etc.) y proveedores.
Introducción: Actualidad
1.- Documentación Técnica para el Banco.
1.- Documentación Técnica para el Banco.
2.- Documentación Económica
3.- Expediente del proyecto para presentación al banco.

a. Requisitos básicos para abrir expediente:

 Negocio con 6 meses de funcionamiento como mínimo.

 Fotocopia de DNI titular y/o cónyuge/conviviente.

 Recibo de servicios (luz o agua).

 No tener deudas morosas en el sistema financiero.

3.- Expediente del proyecto para presentación al banco.
 4.- Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto.

Un proyecto inmobiliario queda caracterizado en su variante económica, por tres parámetros básicos:

1. El pago del solar.

2. La realización de la obra

3. Los flujos de tesorería, generados a lo largo de la promoción, por la venta de las unidades a
construir.
4.- Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto.
1. El pago del solar (o su aportación) se entiende, lo que el promotor debe de desembolsar para que el
proyecto de construcción comience a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la inversión, este parámetro
queda reducido a una cifra única, a la cual habrá se le habrá incluido otros conceptos como: honorarios técnicos,
licencias e impuestos municipales, notarios, registros, etc.

2. El segundo punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el promotor ha de realizar en el
transcurso de la obra. Desde la excavación, pasando por las diversas etapas, hasta el remate de detalles y
finalización de la obra, serán desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta frecuencia el pago de
esta inversión no está formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas– entregas a cuenta al
constructor, letras de cobertura, etc.–, es decir, el pago de la inversión, dentro del tiempo que dura la misma, se
fracciona

3. El «flujo de caja» genera dos corrientes de signo opuesto:

a. La corriente de cobros
b. Y la corriente de pagos.
 4.- Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto.
En términos generales, toda entidad financiera debe considerar lo siguiente, como punto de partida:
1. Todo crédito debe ser sometido a una etapa de evaluación previa, por simple y rápida que esta
sea.
2. Todo crédito tiene riesgo, así parezca fácil, bueno y bien garantizado.
3. El hecho de someter un crédito a un análisis previo no tiene como objetivo acabar con el
100% de la incertidumbre del futuro, sino que dicha incertidumbre disminuya.
4. Es importante que el analista de crédito, además de las herramientas metodológicas que tiene a
su alcance, tenga buen criterio y sentido común.
5. Los criterios para el otorgamiento de créditos son claves para que este proceso pueda
concretarse de una forma segura y que no implique un incremento del riesgo de la entidad
financiera. Además, deben estar de acuerdo al segmento de mercado al que se dirige la entidad,
que forma parte además de la política de créditos y que responde a la estrategia definida por la
dirección
 5.- Expediente del proyecto para presentación al banco.

Entre los aspectos que se toman en cuenta para determinar si una persona es sujeto o empresa
de crédito destacan:

1. Si es un cliente que cumple con sus compromisos de pago en fecha.

2. Cuál es la actividad económica a que se dedica y la antigüedad que tiene su negocio.

3. Se tomará en cuenta su capacidad de pago, que es la cantidad de deuda que puede manejar de
acuerdo a sus ingresos, los gastos del negocio y sus gastos personales (incluyendo las personas que
dependan de él).

4. En algunos casos se tendrá en cuenta si dispone de capital adicional, si tiene cuentas de ahorro o
alguna propiedad que pueda funcionar como garantía del préstamo.
6.- Negociación de condiciones de financiamiento con el banco.

"Antes de desembolsar un préstamo , los bancos siempre

realizan una evaluación crediticia que dependerá de cada
institución, pero todas siempre revisan que el solicitante no tenga
deudas morosas en el sistema financiero", indicó.
Precisó que esto es parte de la evaluación que cualquier entidad
hace, sin importar el tipo de préstamo al que se esté aplicando.

Asimismo, refirió que no es malo que se tenga más de un

préstamo siempre que demuestre un buen comportamiento de
pago y un flujo de ingresos que demuestren que puede pagarlos.
6.- Negociación de condiciones de financiamiento con el banco.
Estas son los argumentos básicos para realizar una correcta negociación con el banco:

 Todo es negociable, incluso las condiciones generales de la oferta que nos presenta el banco. Una vez llegado a un consenso entre las

dos partes, debemos firmar un compromiso de acuerdo, conforme se llevarán a cabo las condiciones pactadas.

 No quedarse sólo en los intereses del crédito, a éste debemos de sumarle coste del servicio, mínimos o comisiones. Así tendremos

una visión más real de lo que “nos va a costar”.

 Los bancos necesitan garantías de nuestra capacidad para afrontar los pagos y las cuotas del crédito. Mostrando de manera eficiente

nuestra solvencia, podremos conseguir mejores condiciones.

 Cuanto menor sea nuestro nivel de endeudamiento, menos peligro supondremos para la entidad, esto demostrará que podremos

asumir situaciones de urgente disponibilidad financiera, que disponemos de un colchón de seguridad y que pidiendo un crédito no

estaremos “al límite”.

 Al igual que exigimos transparencia a la entidad, nosotros también debemos dársela. No mostremos datos falsos para justificar aquella

información que nos soliciten, el banco puede darse cuenta de nuestra mentira y perderemos credibilidad.
7.- Selección de Banco para el Financiamiento del Proyecto
6.- Selección de Banco para el Financiamiento del Proyecto
¿Qué obtendrá a cambio la Entidad Bancaria garante de la operación?

Obtendrá compensaciones indirectas de los pasivos que administrará

correctamente para que la obra se termine sin problemas. Aumentará la
rentabilidad de la oficina considerablemente porque dispondrá cuentas de activo
(Promotor, Constructor y Otros) y de Pasivo (los fondos depositados por los
Inversores).

Se convertirá en la entidad mejor informada en su zona de acción para vender

todos sus productos financieros:

En primer lugar los créditos hipotecarios referidos a la promoción , cuentas de

ahorro- vivienda de los futuros propietarios, etc. y a las personas y/o entidades
involucradas en el sistema, como:

• Los INVERSORES
• El PROMOTOR
• Los PROVEEDORES
• Los PROPIETARIOS
7.- Selección de Banco para el Financiamiento del Proyecto
8.- Áreas y funciones de una empresa inmobiliaria
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
 BESLEY, SCOTT (2009) Fundamentos de
administración financiera
 BENDECK, T. (2010) Management Inmobiliaria
 ALVA, M. (2016) Tratamiento tributario de las empresas
constructoras e inmobiliarias
 ROBBINS, STEPHEN P. Administración
 KOONTZ, HAROLD (2012) Administración : una
perspectiva global y empresarial, McGraw-Hill
 BERNSTEIN, LEOPOLD A. (1997) Análisis de Estados
Financieros, McGraw-Hill
 HORNGREN, CHARLES T. (2010) Contabilidad,
Pearson Educación
 BUENO, E. (2009) Estrategias en el mundo inmobiliario
De acuerdo a lo aprendido, se concluye lo siguiente:

1.

2.

3.

4.
FIN