Ley de Crédito Inmobiliario LCI 2019.

Principales Impactos

LCI | Ámbitos de aplicación y tramitaciones afectadas:

LCI: Ámbitos de Aplicación

En función de la garantía: préstamos /créditos hipotecarios con garantía sobre bien inmueble de uso residencial
(vivienda/garaje/trastero) y que alguno de sus intervinientes(*) sea persona física.

En función de la finalidad: préstamos/créditos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o
inmuebles construidos o por construir, siempre que algún interviniente(*) sea un consumidor. En este criterio se incluyen los
préstamos personales para adquisición y/o rehabilitación de vivienda.

(*) Titulares, fiadores e hipotecantes no deudores.

La ley conlleva una serie de IMPACTOS que afectan tanto a la operativa como a la comercialización desde la fecha de entrada en
vigor
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SITUACIÓN HASTA JUNIO 2019

SOLICITUD
1. 1. FIPRE: ficha de información precontractual
Entrega y firma por el primer titular

TRAMITACIÓN
2. 2. FIPER: ficha de información personalizada
Entrega y firma por todos los intervinientes

RESOLUCIÓN
3. 3. OV: oferta vinculante
Entrega y firma por todos los intervinientes. Refleja las condiciones finales una vez aprobada la operación

4. La gestoría envía al notario los tres documentos más la minuta. Mínimo 3 días hábiles desde la firma de la OV

5. FORMALIZACIÓN y DESEMBOLSO: firma en notaría en la fecha acordada y formalización y desembolso

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DESDE JUNIO 2019

SOLICITUD
1. 1. FIPRE: ficha de información precontractual
Entrega y firma por el primer titular

TRAMITACIÓN
Se elimina la FIPER

RESOLUCIÓN
2. Resuelta la operación, todos los intervinientes (titulares, fiadores, etcétera) deberán firmar ocho documentos nuevos en lugar de la
Oferta Vinculante:
-FIAE Ficha de Advertencias Estandarizadas
-FEIN Ficha Europea de Información Normalizada
-Documento informativo de las cuotas del préstamo
-Documento informativo de los gastos de la operación
-Advertencia Asesoramiento Empresarial
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-Documento informativo de las condiciones del Seguro
-Proyecto de Contrato
-Carta a la notaría

ASESORAMIENTO NOTARIAL
3. La Oficina envía al notario a través de la plataforma (BC/Ancert) los 8 documentos
4. Al menos un día antes de la firma en notaría, los intervinientes deben visitar al notario para recibir el asesoramiento y realizar el
nuevo test, levantando el notario acta positiva/negativa
Desde la firma de la documentación precontractual y su subida a la plataforma de los notarios, hasta la firma de la escritura/contrato,
deben pasar como mínimo 10 días naturales (en Cataluña 14 días desde la firma de la FEIN).

FORMALIZACIÓN
5. Firma en Notaría en la fecha acordada
6. Formalización y desembolso (Gestoría y departamento área de administración de Riesgos, según la Entidad)
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Gastos de Formalización

ANTES DE LA LCI
Reparto de gastos entre cliente y banco
-El banco pagaba parte de los gastos notariales y de gestoría y totalidad de gastos de registro y de AJD (Anteriormente a esta última
modificación, previa a la entrada de la LCI, el cliente pagaba todo)

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

-El cliente sólo paga los gastos de tasación

Comisión de amortización anticipada y

cálculo de pérdida financiera

ANTES DE LA LCI
De manera general las comisiones se aplicaban en función de cuando se realizaban: 0,50% durante los 5 primeros años y 0,25% a
partir del 5º año.
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¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

Se establecen diferentes comisiones máximas en función del tipo de interés del préstamo
-Tipo Fijo
10 primeros años: el 2% sobre el capital reembolsado.
Resto: 1,5% sobre el capital reembolsado

-Tipo Variable
Dos opciones excluyentes entre sí y a negociar entre las partes
5 primeros años: 0,15% y el resto al 0%
3 primeros años: 0,25% y el resto al 0%

-Tipo Mixto
Se aplicarán las comisiones que correspondan en función del tipo de interés aplicado en el momento de la entrega.

(En algunos Bancos, y por políticas de carácter comercial, el cliente no paga comisiones en ninguna de las modalidades)
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Se incorpora el concepto de “pérdida financiera”, que se informará a la oficina en el proceso de amortización/cancelación, y al cliente
en el justificante, junto con la liquidación.(Tanto en el sistema operativo de cada entidad como en la oficina internet del cliente).
Las comisiones máximas cobradas no podrán exceder de la pérdida financiera, siendo ésta la cantidad máxima a cobrar si fuera menor
que la comisión indicada.
(Pérdida financiera: esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese
caso se deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y las rentabilidades de mercado son inferiores a la
hora de reinvertir anticipadamente en activos similares)

Conversión de tipo variable a fijo

ANTES DE LA LCI
Se cobraba comisión por modificación, establecida de manera general en un 2%

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

El cliente tiene derecho a la conversión. Se mantiene el cobro de la comisión de modificación pactada en escritura, pero será
obligatorio modificar la comisión de reembolso anticipado.
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En la modificación de tipo variable a fijo, la comisión por reembolso anticipado será beneficiosa para el cliente, quedando fijadas de la
siguiente forma:
0,15% capital reembolsado, en reembolsos realizados durante los 3 primeros años computados desde la novación
0% resto de años
Esta misma regla aplica en los casos de subrogación de otras entidades con conversión de tipo variable a fijo

(En algunos Bancos, y por políticas de carácter comercial, el cliente no paga comisiones en ninguna de las dos modalidades)

Interés de demora

ANTES DE LA LCI
Por regla general, en operaciones de personas físicas, el tipo de interés de demora era TIN + 2%
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¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

Para nuevas operaciones se establece en TIN + 3%
Las operaciones del stock seguirán cobrando lo marcado en contrato, pero en caso de modificaciones, subrogaciones y/o adecuaciones
de operaciones, el tipo de demora pasará a ser TIN + 3%, salvo que tenga algún tipo de demora inferior, en cuyo caso se mantendrá el
reflejado en contrato.
(En todas las primeras novaciones de operaciones afectadas por la Ley será necesario fijar el nuevo interés de demora, por lo que deberán ser novaciones
jurídicas)

Vencimiento anticipado

ANTES DE LA LCI
En relación con el impago del préstamo, se consideraba vencido y resuelto el préstamo por la falta de pago de al menos tres plazos
mensuales.
¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?
La LCI establece que se considerará vencido y resuelto el préstamo cuando se encuentre en mora en el pago de una parte de capital
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o de intereses y la cuantía de las cuotas vencidas y no pagadas equivalga al menos:

Primera mitad de duración del préstamo:

Al 3% del capital concedido o 12 mensualidades (o equivalentes si las cuotas no son mensuales)

Segunda mitad de duración del préstamo:

Al 7% del capital concedido o 15 mensualidades (o equivalentes si las cuotas no son mensuales)

En ambos casos: es necesario que el prestamista requiera el pago, concediendo al prestatario el plazo de al menos 1 mes para su
cumplimiento.

(Importante: este es el único impacto que también afecta a la cartera viva)

(Los Bancos tuvieron que mecanizar la nueva parametrización en la herramienta del Área de Recuperaciones)
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Evaluación de Solvencia

ANTES DE LA LCI
Existen pautas en la normativa del Banco de España y otras, para la correcta realización del análisis de la operación incluyendo
capacidad de pago, valoración de garantías, finalidad, plazo, etcétera.

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

La LCI establece que debe analizarse en profundidad la solvencia de todos los intervinientes de la operación.
Además, se especifica que se debe consultar el historial crediticio acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de
España así como otras entidades privadas de información crediticia.
Para el análisis, detalla que se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:
• Situación de empleo
• Ingresos presentes y previsibles durante la vida del préstamo.
• Activos en propiedad, ahorro.
• Gastos fijos y compromisos asumidos.
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• Nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo
se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.
• Se debe realizar el cálculo del “Endeudamiento Global” del cliente: Gastos Fijos (gasto financiero + alquiler + pago pensiones) /
Ingresos estables o recurrentes
Dada la importancia de este impacto, es obligatorio cumplimentar en todos los casos, de forma clara y abordando los temas
anteriores, el INFORME ELECTRONICO de la operación que ha sido adaptado en alguno de sus campos.

Comunicación con los notarios y

nueva función de los mismos

ANTES DE LA LCI
El envío de la documentación a los notarios para preparación de firmas se efectúa a través de las gestorías y mediante correo
electrónico
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¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

El cliente tiene derecho a seleccionar la notaría con la que firmar su operación
La documentación precontractual firmada por los intervinientes debe remitirse al notario escogido a través de medios telemáticos
seguros (plataformas notariales). Serán las gestorías quienes efectúen estos trámites.
El notario realizará:
• Un test a todos los intervinientes de la operación una vez personados en la notaría, que tendrá como objeto evaluar su
entendimiento sobre la operación en base a la documentación precontractual entregada
• Emitirá un acta, sin coste adicional, que puede ser positiva o negativa, en base a lo anterior.
• Si el acta es negativa no será posible firmar la operación. Habrá que proceder a la subsanación de la situación.

Desde la firma de la documentación precontractual y su subida a la plataforma de los notarios, hasta la firma de escritura/contrato,
deben pasar como mínimo 10 días naturales (en Cataluña, 14 días desde la firma de la FEIN).
Las gestorías:
▪ Descargarán la documentación precontractual del mapa documental y la subirán a la plataforma de los notarios.
▪ Monitorizarán el cumplimiento de los plazos.
▪ Acordarán con los clientes la fecha para el asesoramiento y firma de la escritura en notaría
Importante! Puesto que la Ley exige el cumplimiento de plazos más extensivos en el tiempo, las oficinas deben tenerlo en cuenta y en su caso informar a
los clientes (plazos de los contratos de arras).
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Comunicación en caso de
Denegación

ANTES DE LA LCI
No se estaban comunicando preceptivamente las denegaciones por escrito

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

La LCI obliga a comunicar al cliente por escrito la denegación y su motivo correspondiente
• Si se produce la denegación, se debe emitir una carta a cada titular comunicando este hecho.
• Adicionalmente, si la denegación es motivada por la aparición en bases de incidencias y/o CIRBE moroso/dudoso, se debe
comunicar expresamente SOLO al titular que aparece en dichas bases, donde se detalle la incidencia y el nombre y datos de contacto
del propietario del fichero (ASNEF, EQUIFAX, etcétera… ).
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Intermediarios de Créditos y
Prescriptores

ANTES DE LA LCI
No existía normativa específica sobre intermediarios de crédito

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

En caso de que la operación haya sido prescrita o presentada por intermediario de crédito, debe hacerse constar en la tramitación ya
que la LCI establece:
• Que se informe en la FEIN y en el contrato del nombre, y datos de dicho intermediario /prescriptor así como la remuneración que el
Banco efectúe al mismo (*) .
Captura obligatoria del intermediario/prescriptor en el proceso de tramitación:
La oficina deberá indicar de forma obligatoria (hasta ahora era opcional) en la tarea de condiciones económicas, si la operación está prescrita por un
intermediario/prescriptor. Si la oficina indica que sí:
▪ La tarea “Vinculación prescriptor” será obligatoria en el proceso de tramitación.
▪ Los datos del intermediario/prescriptor saldrán mecanizados en la FEIN.
(*) Si el intermediario /prescriptor repercutiera algún coste al cliente, dicho coste deberá indicarse expresamente y formar parte del cálculo de la TAE.
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Seguros (Ventas vinculadas/Combinadas)

ANTES DE LA LCI
El cliente ya podía contratar el seguro de daños con la Aseguradora que eligiera. En el momento previo a la entrada ya
no existen en comercialización préstamos vivienda que exijan la contratación de seguros para acceder a bonificaciones
en precio. Cuando se cancela la operación anticipadamente los seguros de vida siguen en vigor salvo orden expresa de
cancelación por parte del cliente.

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

-Obligación de informar de las condiciones generales de los seguros accesorios al préstamo.
Se ha de entregar un “Documento informativo sobre las condiciones del seguro de daños” y se entrega junto a la FEIN.
Cuando el préstamo se cancele anticipadamente se producen 2 nuevas circunstancias con respecto al seguro de vida/amortización:
• Se cancelarán los seguros asociados al préstamo, salvo que el cliente manifieste expresamente que desea mantenerlos. Si el cliente
decide mantenerlos, deberá firmar una plantilla en la que manifiesta su deseo, modificándose los beneficiarios de los mismos (ya no
será el Banco con el que firmó la operación).
• En caso de cancelación, el cliente tiene derecho al extorno de la prima no consumida correspondiente.
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Subrogaciones de otras Entidades

ANTES DE LA LCI
Se solicita el certificado del saldo del préstamo a la otra entidad, mediante requerimiento notarial.
No hay compensación de gastos entre entidades.

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

Se elimina la necesidad de solicitar el certificado mediante requerimiento notarial
La Entidad que subroga una operación perteneciente al ámbito de la LCI, debe reintegrar la parte proporcional de los
gastos y del AJD que la entidad subrogada hubiera satisfecho en el momento de la constitución del préstamo. Estos
gastos deben constar en el certificado que emita la entidad subrogada y debe existir factura para su contabilización.
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Préstamos en moneda extranjera

ANTES DE LA LCI
(Algunos Bancos comerciales españoles no comercializan préstamos en divisas* distintos al euro)

¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

La LCI establece que un préstamo formalizado en euros puede considerarse, en determinadas circunstancias, como
préstamo en divisas para el cliente
Se considera que un préstamo formalizado en euros del ámbito de la LCI, tiene consideración de préstamo en divisas
para el cliente, cuando se de una de las siguientes circunstancias:
• Que en el momento de la evaluación de solvencia se identifique que alguno de los titulares resida en un país de la
Unión Europea cuya moneda no sea el euro.
• Que en el momento de la evaluación de solvencia se identifique que cualquiera de los titulares reciba sus ingresos o
tenga sus activos en cualquier moneda distinta del euro.

*) Se entiende en divisa como un préstamo que nace en una moneda distinta al Euro.
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En estos casos, el prestatario puede solicitar en cualquier momento el cambio a la divisa correspondiente.
Además debe remitirse periódicamente a los titulares de las operaciones que cumplan los requisitos indicados:
• Información periódica (trimestral) relacionada sobre el préstamo/crédito.
• Información específica cuando el valor del importe adeudado o de las cuotas periódicas difiera en más del 20% del
importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato y el euro
vigente en la fecha de formalización.

Formación y Supervisión

ANTES DE LA LCI
No era necesario acreditar formación específica
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¿CÓMO ES CON LA NUEVA LCI?

La LCI establece como obligatoria la formación y acreditación.

• 50 horas de formación y examen de certificación.
• Adicionalmente 10 horas de formación por año.
• De obligado cumplimiento para empleados que informen o comercialicen préstamos inmobiliarios o que intervengan
en la evaluación de precio/riesgo o en el diseño de los productos/procesos.
• Se habilita un periodo de supervisión de duración máxima 1 año, para que las personas no formadas puedan seguir
comercializando préstamos hipotecarios, contando siempre con la supervisión de otra persona certificada.
• Una vez pasado un año la supervisión no aplicará. Sólo los empleados certificados podrán vender.
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ANEXO: explicación documentos

FIPRE
Si vamos por orden, el primer documento al que tiene acceso un consumidor que solicite una hipoteca es la FIPRE
(Ficha de Información Precontractual). En ella se recogen las condiciones genéricas de un préstamo hipotecario. Son
las mismas condiciones que la entidad financiera cuelga en internet, por lo que no son vinculantes. Dicho de otro
modo, el banco ofrece la FIPRE a todos los que consulten las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios.
Se trata entonces de un documento para comparar las ofertas generales que tienen varias entidades financieras en
materia hipotecaria, para elegir a cuáles de ellas solicitarles una oferta más concreta o negociar unas condiciones
específicas.
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FEIN
Posteriormente, el usuario se encontrará con la FEIN, (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento
vinculante que elabora la entidad financiera para un consumidor concreto y que incluye toda la información
financiera del préstamo hipotecario que han acordado.
Esta ficha también incluye los requisitos para cancelar la hipoteca (si llegara el caso) o los requisitos para una
amortización parcial del préstamo hipotecario, junto a los derechos del prestatario (como el derecho de desistimiento de
14 días) y el de portabilidad (subrogación) y lo que pasaría en caso de incumplimiento de los compromisos.
Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN diez días antes -como
mínimo- de la firma del préstamo hipotecario en la notaría.
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FiAE
Por último, los clientes encuentran la Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Se trata de un tercer
documento que recoge algunas cuestiones concretas que en el pasado han resultado problemáticas, como ciertas
cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo o la distribución de los
gastos.

Entre los aspectos más controvertidos que incluye la FiAE están las cláusulas más frecuentes que puede incluir un
préstamo hipotecario y los riesgos que conllevan. Por ejemplo, las cláusulas para hipotecas contratadas en otra
moneda, los costes si se produce un impago o el reparto de los gastos de constitución del préstamo.
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