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FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA INDUSTRIAL


INGENIERÍA ECONÓMICA Y FINANZAS
“PANIFICADORA Y MINIMARKET EL ROSARIO”
TEMA: HIPOTECAS
AUTORES
Ávila Cuevas Luis
Crisólogo Pérez Walter
Lezama Caipo Stephano
Vidal Huamán Willy
CICLO: Vll

Asesor
Robles Lora Marcos Alejandro

Trujillo-Perú

2019 - 2

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1 HIPOTECAS
La hipoteca es un derecho que vincula la propiedad de un bien para garantizar el cumplimiento de
una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que el banco pida como requisito
constituir una hipoteca. Hablamos entonces de préstamo hipotecario, denominado coloquialmente
como “hipoteca”. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario para financiar la compra de una
vivienda, vinculando como garantía el propio inmueble.

Es por ello que decimos que el préstamo hipotecario es la operación financiera más utilizada para
financiar la adquisición de un inmueble. Se trata de un préstamo con una garantía de tipo real,
además de la responsabilidad personal del prestatario. Esto quiere decir que la garantía recae sobre
el bien inmuebles y que, si el compromiso de pago no se cumple, el banco puede embargar el mismo.
Si no podemos atender los pagos, corremos el riesgo de perder la propiedad.

2 TIPOS DE HIPOTECAS

Atendiendo al tipo de interés que se aplique al préstamo hipotecario, se distinguen tres tipos de
hipotecas:

2.1 Hipoteca variable


Es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga un índice de referencia
(lo más habitual es que este índice sea el euríbor). El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está
compuesto por el valor del euríbor más un diferencial fijo. Lo más común es que el banco actualice
el tipo de interés cada seis meses con el último valor del euríbor. De este modo se paga la misma
cuota mensual durante seis meses, y pasado ese tiempo se vuelve a recalcular la cuota mensual,
pudiendo subir o bajar.

2.1.1 Características hipoteca variable

 El tipo de interés a pagar se actualiza según lo pactado en el contrato (lo más


habitual es cada seis meses), tomando el último valor del euríbor.

 Cada vez que se actualiza el tipo de interés, el importe de la cuota mensual varía.
Cuando sube el euríbor, lo hace también la cuota a pagar. Cuando baja el euríbor, el
importe de la cuota también será menor.

 Las hipotecas variables se suelen ofrecer con un tipo de interés inferior que el de las
hipotecas fijas.

 Normalmente, el plazo máximo en el que se puede devolver el préstamo, es más


alto en las hipotecas variables que en las hipotecas fijas.

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 Como el plazo de devolución del préstamo es mayor en una hipoteca variable, el
importe de la cuota mensual suele ser menor que en una hipoteca fija. Si en los
meses posteriores el euríbor subiese, las cuotas de la hipoteca variable podrían
acabar siendo más altas en comparación con las establecidas en la hipoteca fija en
el momento de contratación.

2.2 Hipoteca de tasa variable

Se trata de que cada año el porcentaje de la cuota por el crédito hipotecario es modificado, en
ciertos momentos suele aumentar y en otros a disminuir. Estas modificaciones se llevan a cabo a
partir de un índice y un margen de referencia. Este ajuste, tiende a ser menor a la tasa de interés
fija, pero va a depender de las fluctuaciones económicas, ya que ambas tasas pueden aumentar.

2.2.1 Principales características de un préstamo con una tasa de interés variable

 Al momento de la formalización, desconoces la cuantía que generará el préstamo por


interés

Esto se debe a que la tasa de interés es variable y es imposible predecir el valor de la misma.
Por esta razón, el cuadro de pagos que se incluye en el contrato solo presenta un conjunto
inicial de cuotas. Cuotas correspondientes al periodo en el cual la tasa permanece
constante, hasta el instante que ella deba ajustarse.

 La tasa de interés varía en función del entorno económico

La tasa de interés de este tipo de préstamo varía según el comportamiento que presenta la
economía nacional. En particular, es susceptible a algunas medidas que el Banco Central de
Reserva del Perú (BCRP) tiene potestad de adoptar, y a las variaciones de una tasa de
referencias empleadas por las instituciones financieras peruanas llamada Tasa Limabor.

 El valor de tasa de interés es modificado a intervalos de tiempo acordados

Cada determinado período de tiempo, que generalmente es de 12 meses, la tasa de interés


es revisada y modificada. Como ya conoces, en dicho periodo la tasa de interés y los montos
correspondientes a tus cuotas permanecen constantes.

2.3 Bono Hipotecario

El bono hipotecario es aquel título valor asegurado por créditos hipotecarios, afectado
especialmente a la correspondiente emisión. Los bonos hipotecarios generalmente están
respaldados por propiedades inmobiliarias o bienes inmuebles como equipos.

En cierta situación, los tenedores de bonos hipotecarios reclaman los bienes subyacentes con el
acceso a su venta para de esa manera compensar el incumplimiento.

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El bono hipotecario ofrece al inversionista una gran garantía, puesto que está asegurado por un
activo valioso que de manera teórica puede venderse para cubrir tal deuda.

Pero, a causa de esta seguridad inherente, el bono hipotecario común suele producir una tasa de
rendimiento mucho menor que los bonos corporativos tradicionales que se respaldan por la
promesa y la capacidad de pago de la corporación.

2.3.1 Función del bono hipotecario

Cuando alguien compra una vivienda y financia la compra con una hipoteca, el prestamista casi
nunca conserva la propiedad de la hipoteca. Pero, vende la hipoteca en el mercado secundario a
otra entidad, como un banco de inversión o alguna empresa que está patrocinada por el gobierno.

Tal entidad empaqueta la hipoteca con un grupo de otros préstamos y emite bonos, con estas
hipotecas de respaldo.

Cuando los dueños hacen sus pagos hipotecarios, la porción de interés de sus pagos se utiliza para
apagar el rendimiento de estos bonos.

Sí los dueños del grupo de hipotecas se mantienen al día con cada uno de sus pagos, cada bono
hipotecario es una gran garantía segura y confiable que generará ingresos.

Sí algún propietario no paga una hipoteca, las tenedoras de bonos tienen un reclamo sobre el valor
de la propiedad del sueño.

Esta propiedad se puede liquidar con diversos ingresos usados para la compensación de los
tenedores de bonos.

AL contrario de los inversionistas de bonos hipotecarios, los inversionistas de bonos corporativos


tienen poco o casi ningún recuso sí la corporación no puede pagar.

Esto trae como resultado, que cuando las empresas emiten bonos, tienen que ofrecer mayores
rendimientos para así atraer a los inversores a llevar la responsabilidad del riesgo de la deuda no
asegurada.

3 FÓRMULAS PARA EL CÁLCULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Para el desarrollo de las fórmulas de préstamos hipotecarios, diferentes entidades financieras


utilizan sus métodos y formulas respectivas.

En esta sección daremos a conocer algunas de ellas según su entidad financiera:

3.1 CAJA MUNICIPAL ICA:

3.1.1 FÓRMULA PARA CALCULAR LA TASA DE INTERÉS EFECTIVA MENSUAL

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3.1.2 FÓRMULA PARA CALCULAR LA TASA DE COSTO EFECTIVA ANUAL

En la tasa de costo efectivo anual se considera la cuota (capital + intereses) + seguros.

Para determinar la TCEA primero hallaremos la tasa costo efectivo mensual con la siguiente fórmula:

TCEM = TIR (rango) para ello se toma los flujos de desembolso y amortizaciones.

3.1.3 FÓRMULA PARA CALCULAR LOS INTERESES POR PERIODO DE GRACIA:

3.1.4 FÓRMULA PARA CALCULAR LA CUOTA

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3.1.5 CÁLCULO DE MONTO A PAGAR CUANDO SE REALIZA PAGOS ANTICIPADOS

 Para calcular el interés a la fecha:

 Para calcular el monto total a cancelar:

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3.2 FINANCIERA BANBIF

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4 SIMULACIÓN DE PROBLEMA REAL
¿Cuál es el valor de la hipóteca al 3% si se ha pagado una cuota anual de 13000 soles
durante 2 años?
C $ 13.000,00
i 3%
n 2

13000

13

0,031827
0,52261084 24875,106
0,0609
1,03 1,00246627
0,00246627 0,24662698
0,00568843
24875,106 103,271437
1,37017752
103,271

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

https://www.gref.org/nuevo/documentacion/manual_educacion_financiera.pdf

https://www.bbva.es/general/finanzas-vistazo/hipotecas/que-es-hipoteca-variable/index.jsp

https://rebajatuscuentas.com/pe/blog/tipos-de-tasas-de-interes-de-un-credito-hipotecario

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https://www.cmacica.com.pe/cmacica/webcmacica/userfiles/file/servicios/Formulas/credito/For
mulas%20Credito%20Hipotecario.pdf

https://interbank.pe/documents/20182/241961/Formulas+y+Ejemplos+Hipotecario.pdf/c2c9ef6f-
5883-439a-ad6c-5d2cee1ee43f

https://rebajatuscuentas.com/pe/blog/que-es-el-bono-hipotecario-y-como-funciona

https://www.banbif.com.pe/Portals/0/PDF/MiVivienda/Ejemplos_explicativos_Mi_Vivienda2018.
pdf

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