FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

Financiamiento Inmobiliario
 
En la actualidad el sistema financiero chileno se ha sofisticado de tal modo que ofrece
decenas de alternativas distintas en cuanto a porcentaje de financiamiento, plazos, tasas,
moneda, con mutuo, con letras, etc.
Todos ellos, variaciones del mismo mecanismo estándar que ha servido como parámetro a
casi todos los demás: el crédito hipotecario a 20 años en UF.
Preguntas frecuentes respecto a este tema son: si conviene endeudarse en pesos o en UF, si
conviene hacerlo a través de mutuo hipotecario o a través de letras, si a 20 o a 30 años.

Debemos dejar en claro que esa cantidad de fórmulas de  financiamiento existen
precisamente porque no hay una única respuesta para todas las personas y la banca,
consciente de ese hecho, ha ido generando productos financieros casi a la medida para
distintos tipos de clientes.

Si hoy le preguntaran a un grupo de personas si prefieren endeudarse en pesos fijos o en UF,

alternativa que fue bastante publicitada recientemente, de seguro quienes hayan vivido la
crisis del año 81 y las posteriores consecuencias en la inflación, le tendrán pavor a la sigla
UF y preferirán un crédito expresado en pesos fijos.
Allí hay un componente emocional en la decisión, pero no por ello menos válido para esas
personas a las cuales ese período de la economía chilena les afectó negativamente.

Sin embargo, si uno revisara esas alternativas con mayor detención y frialdad, se daría
cuenta que, obviamente la cuota de un crédito expresado en pesos fijos será al comienzo
mucho más cara que la cuota expresada en UF.
Por lo anterior, el análisis lógico que se debería hacer es:
¿A cuánto debería subir la UF para alcanzar el valor de la cuota en pesos?
Y la pregunta más importante, según la tendencia de inflación,
¿En cuánto tiempo es probable que llegue a ese nivel y lo supere?
Puede que la probabilidad de que la UF suba en un corto plazo lo suficiente para alcanzar la
cuota en pesos sea muy baja, en ese caso convendría «apostar» a endeudarse en UF.
Pero si estuviésemos viviendo períodos de turbulencias muy marcados, es probable que
la «apuesta» se incline a la cuota en pesos como una manera de aminorar los riesgos.
 

Lo que queremos decir aquí, con esta pequeña reflexión sobre las alternativas que ofrece el
mercado financiero, es que usted o su cliente debe revisarlas y decidir en base a sus
objetivos personales, al tipo de inversión que realizará y, especialmente a las condiciones
del momento en que negociará el crédito.
 

Diríamos que este último factor es uno de los más determinantes, puesto que el mercado es
demasiado dinámico y eso significa que la alternativa «A», que hoy parece la mejor para
usted, puede que en 30 días más no sea la más conveniente, precisamente porque las señales
económicas han cambiado y hacen más favorables, en ese momento la alternativa «B».
 

De hecho, aparte de las señales económicas el mercado se torna cada vez más cambiante
porque las propias instituciones crediticias, en su afán de competir mejor, van añadiendo
cada día nuevos productos y nuevas ofertas, con mejores condiciones, con la finalidad de
seducir y ganar una mayor participación en su segmento. Gracias a ello, hoy en día es posible
financiar hasta el 100% de una propiedad.
 
Hay instituciones que incluso dan crédito a quienes no pueden claramente demostrar renta,
lo que demuestra que la industria bancaria está siempre muy dispuesta a financiar la compra
de bienes raíces y que usted puede encontrar en el mercado la fórmula que verdaderamente
le acomode.

Créditos con letras hipotecaria:

Es un préstamo otorgado con garantía hipotecaria cuya fuente de financiamiento son
documentos llamados «letras hipotecarias» las cuales son instrumentos mercantiles de
inversión, cuyo único fin es otorgar un préstamo hipotecario; son emitidas al portador por
instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a través de las Bolsas de Comercio. 
La tasa de interés de la letra hipotecaria corresponde a la rentabilidad que percibirá el
inversionista en caso de adquirirla a su valor nominal (valor par).

La tasa de interés del préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y
está formada por la tasa de la letra más la comisión bancaria. 
Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados secundarios, los
inversionistas las pueden adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. En caso de
existir diferencias éstas serán de cargo o beneficio del peticionario del crédito.

Crédito con mutuo hipotecario endosable: 

Es un contrato de crédito en el cual el deudor se compromete a pagar a través del tiempo,
determinadas sumas de dinero al acreedor (dividendos que incluyen amortización e
intereses), para cancelar el valor de la propiedad. Sólo pueden destinarse a la compra de
viviendas. 

Una de las principales características es que el instrumento de refinanciamiento del crédito

es la propia escritura de mutuo, la que se puede transferir a inversionistas mediante el
simple endoso de la misma. De esta forma el inversionista se hace dueño de los derechos del
acreedor. 

En esta modalidad no existe venta de letras de crédito, por lo tanto se conoce el valor
exacto del préstamo. La tasa de interés es mayor, pero el banco no cobra comisión. 
El mutuo, al otorgarse mediante escritura pública endosable hace casi imposible su rescate,
por ello, cualquier pre-pago implica un costo adicional para el deudor.
Condiciones más comunes de los Créditos Hipotecarios:
 

Cada institución financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor, monto
mínimo, y segmento del mercado a cubrir. Las condiciones aquí expresadas son solamente
referenciales, por lo que el inversionista debe informarse detalladamente a través de los
antecedentes que le entregue la institución que él elija.
 

 Los plazos para operar actualmente van del rango entre los 5 y los 30 años.

 El monto del crédito puede ser expresado en UF o pesos.

 Garantía: Hipoteca inscrita a favor del banco sobre la propiedad objeto del crédito, la
que debe estar libre de gravámenes, prohibiciones y litigios.

 Seguros involucrados de cargo del deudor:  Siniestros (incendio, terremoto, acto

terrorista, etc.) 
Desgravamen (hasta 60 ó 65 años promedio). En relación a este seguro, el banco puede
pedir exámenes médicos al cliente antes de aprobar un crédito, dependiendo el monto
del crédito y de la edad del solicitante.

  

  Tasa de interés:
Letras: conformada por tasa de la letras hipotecarias y comisión del banco. 

Mutuo: Será pactada en cada oportunidad y estará sujeta a las condiciones vigentes
del mercado
 

 Aporte del cliente: El deudor debe financiar normalmente el 25% del precio de la
propiedad. Existen instituciones que entregan fórmulas para financiar hasta el 100%
del precio.

 El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta líquida demostrable.
Puede incluirse a cónyuge o grupo familiar para complementar renta en cuyo caso
todos los que son evaluados para ello, de otorgarse el crédito, se hacen codeudores
solidarios. El dividendo incluye amortizaciones, intereses, comisiones y, por lo general
los seguros contratados.
 

 Gastos operacionales: Estos gastos no se incluyen en el crédito hipotecario, por lo que

el cliente debe tener la provisión de fondos para ellos antes del otorgamiento de éste.
Cabe mencionar además que en compraventas donde no existe financiamiento
bancario, los gastos operacionales se estila repartirlos en partes iguales entre
comprador y vendedor. En cambio, en operaciones en donde intervienen bancos, los
gastos son de cargo del comprador y deudor del crédito hipotecario, excepto en lo que
respecta a la comisión del corredor de propiedades, la cual paga cada parte por su
cuenta.

Los gastos operacionales incluyen (valores aproximados):

 Tasación del inmueble hipotecado : 2 UF

 Estudio de títulos y redacción de escritura : 6 UF
 Gastos Notariales : 4 UF
 Impuesto Timbre y Estampillas (porcentaje sobre el préstamo)
 Vivienda: 1,2% (0,6% si es DFL 2, nueva primera transferencia)
 Fines generales: 1,2%
 Inscripción CBR(sobre el valor de la propiedad):1,0%
 Comisión del corredor de propiedades 2% por cada parte (si es que corresponde)

 Condiciones y características del préstamo: Cada institución financiera fija sus

condiciones como por ejemplo montos mínimos del préstamo, valor mínimo de la
propiedad, comunas donde se encuentran las propiedades, etc.

  Monto del Préstamo: El límite normalmente es: Hasta el 80% del valor de la propiedad
para Viviendas. 
Hasta el 70% del valor de la propiedad para Locales Comerciales y Oficinas. 
Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de venta y el
valor de tasación de la misma.

Para dejar más claro lo anterior, si una Institución dice financiar hasta el 80% del
precio de una casa y ésta es ofrecida en UF 3.000. Si al tasarla el informe arroja que
su valor es de U.F. 2.000, el banco financiará el 80% de los U.F. 2.000 
Un caso contrario sería si la propiedad fuera ofrecida en U.F.4.000 y la tasación diera
un valor de U.F. 5.000 la institución financiará el  80% de los U.F. 4.000

 Liquidación de los Fondos:

Letras hipotecarias: El o los interesados deberán asumir el riesgo asociado a la
liquidación de las letras en el mercado secundario. 

Mutuo hipotecario: Los fondos a recibir por el interesado corresponden al monto del
crédito otorgado.
 Documentación del préstamo: Los créditos se otorgan por escritura pública, en la
que se da cuenta de la compraventa, mutuo e hipoteca.
13 . Entrega del importe de los préstamos: 
El importe del crédito será entregado directamente al vendedor de la propiedad, una vez
inscritas las hipotecas respectivas en el correspondiente Conservador de Bienes Raíces.

14. Amortizaciones extraordinarias: 

Usted puede reembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital adeudado. Esta
amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente, en relación al monto pre-
pagado.
  
15. Tasación del inmueble:
La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador designado por
la Institución Financiera y su costo será de cargo del cliente.
Antecedentes requeridos para solicitar un Crédito Hipotecario:

a) Antecedentes Personales del Solicitante 

• Solicitud de Crédito 
• Declaración Personal de Salud 
• Fotocopia Cédula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cónyuge, Vendedor-Cónyuge y Aval
si lo hay)

• Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vende dor y Aval si lo hay)

Casado en Régimen de Sociedad Conyugal:

• Certificado de Matrimonio de reciente emisión (Ofi cina Registro Civil). 

• En ese caso debe comparecer la mujer autorizando los  gravámenes o la codeudora. Se
requieren dos fotocopias de la Cédula de Identidad de la mujer. 
• En caso de mujeres casadas que actúan por el Artículo 150 del Código Civil, la actividad
que genere rentas debe ser separada del marido, y no pueden ser rentas del capital o del
patrimonio (renta de arrendamiento, de capitales mobiliarios, etc.) y debe ser acreditada
con al menos dos documentos (Por ejemplo: liquidación de sueldo, certificado de
antigüedad, AFP).

Casado con Separación de Bienes: Certificado de Matrimonio con la constancia de la

separación de bienes (Oficina Registro Civil).

Solteros: En la Escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.

Anulados: Certificado de Matrimonio con constancia de la declaración de nulidad de

matrimonio (Oficina Registro Civil). En la escritura de compraventa se requerirá hacer
declaración de soltería.

Viudos: En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de viudez. 

Otros Casos: Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc. consultar en Institución
Financiera.
b) Antecedentes Comerciales Solicitante
• Estado Situación 
• Acreditar renta líquida mensual y antigüedad en el empleo.
Si es Empleado o Pensionado: 
• Certificado emitido por el empleador en que indique el total de haberes de carácter
permanente y antigüedad en la empresa 
de Propiedades 
• Tres últimas liquidaciones de sueldo si posee renta
• Renta Variable: seis últimas liquidaciones de sueldo
• Renta Fija: tres últimas liquidaciones de sueldo
Si es Empresario, Comerciante o Industrial: • Certificado otorgado por el contador, mediante
el cual acredite sus ingresos líquidos promedios de los últimos seis meses
• Último balance firmado por contador y representante legal 
• Declaración Impuesto Anual a la Renta de los últimos tres años
• Seis últimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o PPM (formulario 29)

• Si es sociedad, debe proporcionar carpeta legal de la empresa: Escritura de constitución,

extracto, publicación en diario oficial, inscripción en registro de comercio, iniciación de
actividades. En el caso de Sociedades Anónimas debe presentar acta de directorio en donde
se otorgan los poderes.
 
Si es Profesional Independiente: 
• Declaración Impuesto a la Renta de los últimos tres años
• Promedio tres últimos meses de Boletas de Honora
rios / fotocopias de las boletas • Seis últimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o PPM
Si es Rentista: • Contrato (s) vigente (s) de arriendo • Fotocopia tres últimos recibos de
arriendo de la(s) propiedad(es) que le genera(n) renta. • Certificado de dominio vigente y de
gravámenes y 

prohibiciones de la(s) propiedad(es) que le genera(n) renta (Conservador de Bienes Raíces). 

• Declaración de Impuesto a la Renta de los últimos tres años.
Otros antecedentes

• Fotocopia de certificados de títulos de acciones, bonos, depósitos a plazo y otros activos

declarados. 
• Fotocopia de los últimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales u otros
acreedores. 
• Fotocopia de escritura(s) de compraventa y último(s) recibo(s) de contribuciones de bienes
raíces. 
• Última(s) colilla(s) de pago dividendo(s) si hay crédito hipotecario. 
• Fotocopia de certificado(s) de inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados /
padrón. 
• Si el propietario es persona natural y actúa representado, el representante debe
acompañar el poder, con vigencia. 
• Si el propietario es persona natural casada: Debe acompañar copia del certificado de
matrimonio, con indicación de las subinscripciones al día (Oficina Registro Civil). 
• Si el propietario es un menor: Debe acompañarse la autorización judicial (cualquier
Notaría). 
• Si el propietario es una persona jurídica: Deberá acompañar la carpeta legal de la instituci 
Carpeta legal del bien raíz 
• Títulos de la propiedad de los diez últimos años, los que corresponden las escrituras
públicas. Las escrituras faltantes se pueden solicitar en el archivo judicial. 
• Certificado de dominio vigente del actual dueño de la  propiedad otorgado por el
Conservador de Bienes Raíces.
 Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones y litigios pendientes de
treinta años a la fecha, otorgado por el conservador de bienes raíces, con una vigencia no
mayor a 30 días.

• Recibo de pago de la última cuota de contribuciones.

• Certificado emitido por la Tesorería General de la República, que acredite que la

propiedad no registra deudas de contribuciones.

• Certificados de No expropiación emitidos por SERVIU y por la Municipalidad

correspondiente. Estos documentos no pueden tener una antigüedad superior a los 30 días
por lo que se aconseja solicitarlos al final del proceso.

• Permiso de edificación (reducido a escritura pública si está acogido a DFL2 (Municipalidad).

• Certificado de recepción municipal final.

• Copia de resolución que autoriza la venta por piso o departamentos (Ley Nº 6.071) y copia
de los respectivos planos con constancia de su archivo, en caso de departamento. 
• Reglamento de copropiedad del condominio, con certificación de encontrarse inscrito en el
Conservador de Bienes Raíces. 
• Recibo de pagos del último mes de gastos comunes (si es en condominio) 
• Copia del Contrato General de Construcción, si lo hay. 
• Certificado de número entregado por la municipalidad, si es casa.

• Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe  acompañarse copia del plano
respectivo aprobado por  la Dirección de Obras e inscrito en el conservador de bienes raíces
y certificado de urbanización.

El proceso de compraventa con crédito hipotecario

Si la compraventa se realiza financiada a través de crédito hipotecario, debe tomarse en

cuenta el tiempo y la modalidad de algunos procesos, toda vez que esta operación genera
gran ansiedad, especialmente por parte del vendedor. Por ello, sugerimos al comprador que
informe adecuadamente a su contraparte para evitar inconvenientes.
El proceso de preaprobación no demora más de 48 horas. Luego de eso, teniendo las
acreditaciones del estado de situación y los exámenes médicos del comprador y futuro
deudor, el banco demora no más de 10 días en aprobar definitivamente un monto con el que
el solicitante puede contar como crédito hipotecario si la propiedad que elige cumple con los
criterios.

Una vez que el solicitante elige la propiedad y ha terminado el proceso de negociación con el
vendedor, debe poner a disposición del banco la carpeta legal y todos los antecedentes
técnicos de la propiedad enumerados anteriormente.

La institución financiera, en un plazo de aproximadamente una semana tendrá el resultado

de la tasación, el cual es fundamental para conocer a ciencia cierta cuál en definitiva será el
monto del crédito.

En este punto recordamos que el solicitante debe tener los fondos necesarios para los gastos
operacionales antes de que se le haya otorgado el crédito y que, en el eventual caso de no
realizarse la operación por cualquier motivo, varios de ellos serán igualmente cobrados,
como justamente sucede con el informe de tasación.
Paralelamente a la tasación, el banco ha encargado el estudio de títulos a sus abogados.
Aquí la experiencia nos dice que es bueno armarse de paciencia, pues por lo general sucede
que no están todos los papeles que se han pedido, en otros casos algunos pierden vigencia
durante el proceso por lo que el departamento jurídico le solicitará a usted que los saque y
entregue nuevamente, etc.
Si todo sale bien, después de tres semanas desde presentados los antecedentes al banco,
éste le enviará un «cierre de condiciones», el cual es un resumen formal de la aprobación
del crédito y que tiene como puntos relevantes: Individualización de la propiedad que será
objeto de hipoteca, individualización de comprador y vendedor, tipo de crédito, tasa, el
monto expresado en UF, el dividendo y las cuotas de seguros también expresado en UF,
plazo, etc. 
Una vez aceptado el «cierre de condiciones» por parte del solicitante, el banco da curso a la
escrituración.

Una semana después de eso, vale decir a casi un mes de iniciado el trámite usted podría
estar yendo a notaría a firmar la escritura de compraventa junto al vendedor.
Pero atención: en cómo es esta parte del proceso, porque a personas que lo desconocen, les
podrá desconcertar o incluso convertirse factor de discordia, especialmente como hemos
dicho por la ansiedad que produce en el vendedor el «no ver el dinero».
La escritura de compraventa, que leerán y firmarán ambas partes contiene, por lo general la
escrituración del crédito y la cláusula de hipoteca a favor del banco.

El vendedor firmará la escritura sin haber recibido dinero alguno. Es más, en algunas
escrituras dice: 
«LA PARTE VENDEDORA DECLARA HABER RECIBIDO EL PAGO DE LA TOTALIDAD DEL PRECIO,
DÁNDOLO EN CONSECUENCIA POR ÍNTEGRAMENTE, PAGADO...»
 Lo anterior, repetimos sin haber recibido físicamente ningún documento de pago o, en el
mejor de los casos,  sólo la parte de contado que financia el comprador, normalmente un
25% del precio. 
Es más, luego de firmada la escritura, el vendedor tendrá que esperar a que el notario cierre
el documento, que se devuelva al departamento jurídico del banco, qué éste inscriba la
compraventa y la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces, que se certifique dicha
inscripción con la cual internamente se genere una orden de pago para que….finalmente
después de un poco más de UN MES, el vendedor tenga en su poder el saldo del precio que el
banco debía pagarle.

En todo caso, le adelantamos que también existen clausulas que mitigan esa extraña
sensación de firmar la venta sin recibir el precio: en alguna parte dirá algo así como: «El
deudor otorga mandato irrevocable para que entregue a la parte vendedora el importe del
préstamo, una vez que se verifique la inscripción en el Conservador de bienes raíces de la
hipoteca a favor del banco…»

Pero acto seguido probablemente se encontrará con otra cláusula con un texto de similares
características al siguiente: «La parte Vendedora confiere mandato al banco para descontar
de esos dineros, cualquier deuda vigente o vencida, que mantenga en ese momento con el
banco…y a entregarle el saldo SI LO HUBIERE…»

No es de extrañar que con esos plazos y esas formas de operar, vendedores más inexpertos
tengan aprehensiones y desconfianzas. Obviamente, si el vendedor mantiene alguna deuda
con el banco que otorga el crédito al comprador, antes de entregar los dineros del precio, el
cual jurídicamente ya está pagado, esa suma le será descontada de la liquidación. Esta
situación, claramente tienen que conocerla de antemano ambas partes.

La cláusulas expuestas, usuales en este tipo de contratos y el tiempo entre la firma y el pago
efectivo del precio, casi siempre generan controversias, especialmente si el vendedor no
está asesorado por un abogado que le explique los alcances de esos texto y porque además,
casi nunca está presente en notaría alguien que represente al banco que entregará el crédito
y que podría resolver dudas y de esa manera irradiar mayor confianza.
Un último alcance respecto a los dineros: una vez que el banco ha dado la orden de pago
para el vendedor, puede que esta venga por un monto superior al pactado entre las partes.

Una razón de ello puede ser que el acuerdo entre vendedor y comprador haya sido expresado
en pesos y que al momento de escrituración haya sido expresado en U.F. Como ésta habrá
variado entre el momento de la firma y el momento de la entrega del dinero, se producirá
esa diferencia. En ese punto es bueno que el comprador sepa con anticipación que esa
situación se puede dar y cómo negociar ese posible diferencial, pues en última instancia él
será quien lo pagará a través del crédito.

A pesar de que la descripción anterior puede parecer compleja, tiene como elementos
positivos el ser absolutamente previsible tiene un paso a paso muy claro y por ende usted,
con una actitud proactiva debe adelantarse a cada uno de ellos, obteniendo los documentos
necesarios e informando adecuadamente a su contraparte de los tiempos del proceso. 
Seguramente usted habrá escuchado que algún funcionario de un banco cometió un error con
este u otro trámite o que en algunas ocasiones se demoran más de lo prudente.
Aún si así fuera, es necesario destacar que finalmente los procesos de compraventa menos
riesgosos desde el punto de vista financiero y más seguros de que los temas jurídicos estarán
en regla, son precisamente aquellos en donde han intervenido los bancos.

Por ello, las operaciones y protocolos que siguen los bancos para las compraventas,
evaluaciones y otorgamiento de créditos son el estándar de la industria y esos
procedimientos son utilizados incluso en operaciones entre privados en los cuales no han
intervenido dichas instituciones.
Resumen del paso a paso de la operación con financiamiento bancario:

1. Preaprobación de crédito (24 a 48 horas aprox.). 

1.    Entrega de Estado de situación y antecedentes que lo acreditan. 
2.    Exámenes médicos al solicitante para efectos del seguro de desgravamen (si procede). 
3.    El banco informa el monto máximo aprobado al solicitante (una semana después de
entregados los antecedentes). 
4.    El solicitante elige la propiedad y pide al vendedor o a quien lo represente, la carpeta
legal y los antecedentes técnicos de ella. En la negociación, desde ya le informa que
tramitará un crédito hipotecario. 
5.    Una vez recibidos los antecedentes de la propiedad, el banco solicita tasación y estudio
de títulos, lo cual debería demorar menos de dos semanas en total. 
6.    Terminado el estudio de títulos y entregado el informe de tasación el banco entrega
formalmente el «cierre de condiciones». 
7.    El solicitante acepta las condiciones y el banco procede a la escrituración. 
8.    Comprador y vendedor comparecen para la firma según instrucciones del banco, en la
notaría que éste indique. El banco puede pedir comparecencia y firma de cónyuges si
procede. 
9.    El banco inscribe la compraventa y la hipoteca en el conservador de bienes raíces
respectivo. 
10.    Una vez verificada las inscripciones, el banco emite la orden de pago al vendedor. 

12. El vendedor recibe el pago (aproximadamente un mes después de la firma de la

escritura). 
Tiempo total estimado desde la solicitud del crédito hasta que el vendedor recibe el dinero:
entre 60 y 75 días.