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Publicidad
Lo que se pretende a partir de la publicidad es evitar realizar negocios o actividades comerciales sin
información suficiente que permita reconocer la realidad del acto o del bien de interés.
La inscripción del nuevo titular en el registro va constituir una forma de publicidad del acto para ser
oponible a los terceros que no participaron de esa actividad.
El registro goza de procedimientos preestablecidos con la finalidad de verificar las condiciones de
autenticidad de los documentos que se pretenden inscribir para garantizar la certeza del mismo.
Es necesario establecer una organización que sea capaz de lograr hacer públicos los derechos
adquiridos sobre determinados bienes y garantizar poder transmitirlos.
El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscritas. Las disposiciones locales determinarán la forma en
que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración pérdida o deterioro

Medios de publicidad
El registro verifica la calidad de los instrumentos que se pretende ingresar a fin de lograr
autenticidad en la información que recibe. De esta manera, se logra la veracidad y legalidad de la
información que se valen
Es decir qu ela publicidad registral, se va a producir en consencuencia de la inscripción del documento o
anotación, de los documentos públicos. El efecto primordial es la oponibilidad a los terceros del acto
del que se tomó razon, pero no implica fiabilidad del contenido del negocio. Por ejemplo, haber obtenido
una cosa ilegalmente, el registro es meramente declarativo de derechos.

Función de la publicidad
Las registraciones que se asientan conforman una cualidad indiscutible que se refiere a la
exactitud y confiabilidad de la información contenida en el asiento registral, lo cual logra resguardar
a los terceros, por la oponibilidad que otorgan.

Pero también hay que destacar que resulta muy posible distinguir entre publicidad material yformal.
material: registraciones que cambian estado, causa modificación
formal: información que sale del registro - pedido de informe

Publicidad material
Todos los actos registrados son oponibles a los terceros como consecuencia de la relevancia del efecto
esencial que se produce cuando se verifica la toma de razón (tomar conocimiento, recibir la información y
luego se produce la registración correspondiente) de un hecho con relevancia jurídica por el registro,
valiéndose de la publicidad material. Pero puede resultar que existan actos que fueron rechazados o que
no son publicados por el registro y no constituyen un mecanismo de oponibilidad a los terceros.

La publicidad formal
O informes, no son oponibles

Directa son los medios o formas habilitadas para entregar la información

solicitada por los terceros interesados dentro de los procedimientos preestablecidos.
Sea información requerida por los sujetos que demuestren un interés legítimo :

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 en línea que se obtenga de las páginas web,

la extracción de datos del sistema de archivos de la institución de copias simples

O impresión de partidas electrónicas,

La indirecta es la que se obtiene por medio de los certificados de informes respecto al estado de
un bien, gravámenes o restricciones que posea o cuando se responde un oficio judicial o
requerimiento de un escribano.

Efectos de la registración
Efectos de la publicidad registral
Título: Deben ser otorgados por escritura pública:

1. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa;

2. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;

3. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;

4. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública

Modo: el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la

tradición, excepto disposición en contrario.
Art. 1893. Inoponibilidad
La adquisición o transmisión de derechos reales no son oponibles a terceros
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es necesaria y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. (EJ: bienes muebles registrables). No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real.
Se notan las cualidades y efectos del registro de carácter declarativo imperante en nuestro sistema
registral argentino. El sistema registral tiene carácter declarativo a las inscripciones que impliquen una
mutación o modificación de un derecho real.
Art. 1892 - Ley N° 26.994. La adquisición del derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
la posesión.(todos excepto hipoteca y servidumbres)
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

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 La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto

Registros constitutivos
A diferencia del anterior (Declarativos), la registración es un presupuesto esencial y constitutivo del
derecho es, por eso, la compra de un automotor debe inscribirse en el registro del automotor como
condición esencial para adquirir el carácter de titular registral y desplazar al dueño anterior.
Aquí la inscripción presenta dos cualidades esenciales:

1. Registración constitutiva (Se constituye el derecho)

2. Oponibilidad del derecho real

Por lo tanto, fuera del registro no nace el derecho, sino que el perfeccionamiento del mismo requiere
necesariamente de la inscripción registral del automotor.

Registro convalidantes
Son aquellos que, mediante la inscripción registral, permite o habilita la regularización en la forma de
adquisición de los derechos.

Diferentes tipos de registro del sistema argentino

Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas (Ley 17.671)

Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley 17.801)

Registro Nacional de Propiedad Automotor Decreto N° 6.582/58 y Decreto N°5.120/63

Derechos Intelectuales

Patentes Ley N° 111

Diseño Industrial (Ley N° 6.673/63)

Obras científicas literarias y artísticas (Ley 11.723)

Derecho Público de Comercio (Ley N° 19.550)

Registro de persona Ideal (Ley 18.805)

Registros de mandatos y representaciones

Registro de existencia de bienes. Catastro Ley Nac. N° 14.169 y Decreto Ley N° 756/58

Registración
Técnicas de registración
El registro tiene diferentes funciones, fundamentalmente la de publicidad y registración; es decir, la
toma de razón de los actos de parte y los medios de difusión de esta.

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 Registración
Es una actividad de procedimientos pre-establecida por el organismo autorizado que verifica las
condiciones de validez formales del instrumento que se solicita inscribir.

Publicidad
Constituye el efecto directo de la registración, en la medida de resultar oponible a los terceros, a partir de
la toma de razón del acto que modifica el derecho real.

Las funciones de registración deben ser cumplimentadas con las disposiciones legales previstas en el
Art. 1893. Implicará verificar todos esos procedimientos llevados adelante por el funcionario interviniente
en la construcción de documentos para registrarlo y para oponerlos a los terceros

Técnicas registrales
Clasificación de la información según el modo de confeccionar los asientos registrados

Inscripción - se recibe el documento, se realiza la toma de razón (extracción de datos relevantes

como nombre de la parte, datos del inmueble, fecha, escribano, etc.) y se confecciona el asiento.

Transcripción - se recibe el documento, se lo copia y pega tal cual está (total/parcial). No hay una
selección de relevancia. Por ej, si refiere a una sentencia de incapacidad.

Enlegajamiento - el registro resguarda el documento ingresado en su totalidad formando un legajo.

En el legajo se agrega la modificación realizada. Por ej: agregado del documento que ingresa en
compra/venta de un auto, ej 08 en el registro automotor.

Técnicas de registración según el modo de ordenar los asientos

Folio personal - sistema que ordena alfabéticamente por apellido el titular del inmueble.

Folio protocolizado - registración que se lleva a cabo por orden cronológico de los datos sobre el
inmueble. Se consignan las fechas como elemento esencial.

Folio real - Cada inmueble tiene asignado una hoja con los datos descripción y características del
inmueble. Así como los sujetos adquirentes de la propiedad, lo que los identifica con una matrícula
registral q

Principios registrales
Los principios registrales como elementos a considerar y a respetar en la elaboración del instrumento.

1. PRIORIDAD: Reserva de rango en el tiempo del derecho.Principio del ius preferendi, quien primero
registra es preferido. También establece una reserva de prioridad a través del certificado registral
instaurado en los artículos 23 y 24 de la Ley.

2. INSCRIPCIÓN. Implica que el registro toma cuenta o razón del acto. (Tomar conocimiento, recibir
información y hacer la registración correspondiente)

a. -“inscripción” se usa para las mutaciones en los derechos reales

b. -“anotación” alude a las medidas cautelares.

3. ESPECIALIDAD: Especificación de los datos del titular del derecho. Deben estar perfectamente
individualizados los elementos. (sujeto-objeto-causa o el hecho jurídico)

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 4. TRACTO SUCESIVO. Continuidad lógica de los asientos registrales. Es el perfecto encadenamiento
y correlación de cada titular del dominio y de los demás derechos registrados.

5. LEGALIDAD: Control de los recaudos sustanciales de validez del instrumento. Los títulos que
ingresen al Registro serán sometidos a un examen o calificación a los fines de controlar si son
válidos y perfectos

6. ROGACIÓN. La intervención del escribano constituye un requisito esencial de presentación de

cualquier pedido de modificación de un derecho real. El Registro no procede de oficio. Solo a pedido
de la parte legitimada.

7. PUBLICIDAD: Medio idóneo y adecuado de divulgación de la información fidedigna.

Registro de la propiedad
La función del registro inmobiliario como organismo encargado de tomar razón de los negocios
comerciales, cumplidos por las partes que modifican, adquieren o extinguen derechos reales.
Es importante analizar el efecto de la registración y las técnicas para llevarla adelante.

La función del registro de la propiedad inmueble es llevar adelante la toma de razón de las operaciones
comerciales que modifiquen, declaren, extingan o creen derechos. Inscripto un derecho real resulta
oponible a los terceros.

Otra de las funciones es la publicidad registral, la inscripción de un instrumento se entiende oponible a

los terceros, quienes no pueden desconocerla, contribuyendo a la seguridad jurídica del tráfico de
bienes.

Otra función importante es tomar razón de la afectación de un inmueble al régimen especial de

protección de la vivienda.

Las inscripciones registrales otorgan la presunción de exactitud de los documentos que ingresan al
registro y, como consecuencia, ofrecen certeza a los terceros.

Consecuencias de la publicidad de la inscripción

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 Fuente impositiva. Reconoce la fuente de riqueza de los titulares registrales, lo que permite generar
un sistema de contribuciones.

Permite conocer el patrimonio de una persona, evitando el ocultamiento de los bienes.

Otorga un sistema de información organizado por medio de procedimientos de resguardo de datos

esenciales.

Otras de las actividades del registro es la función de inscripción de:

documentos de fuente notarial, administrativa o judicial que representen cambios en la titularidad

de derechos;

anotaciones de medidas cautelares dictadas por la autoridad judicial, sus levantamientos y

cancelaciones;

entrega de información, mediante la confección de certificados registrales o informes y la

anotación de los actos en asientos;

otorga prioridad y rango a las inscripciones que ingresan.

Constitución y oponibilidad de los derechos reales

Es de vital relevancia la intervención del escribano en la correcta conformación del instrumento, y para
ello es necesario que el profesional cumpla ciertas pautas:

1. Escuchar lo que las partes requieren a fin de poder elaborar un documento adecuado a sus
necesidades.

2. Redactar el instrumento público con lenguaje adecuado, teniendo en cuenta la intención y efectos
buscados.

3. Actuar conforme a las reglas registrales, respetar las formas y formalidades de la ley.

4. Garantizar la seguridad del instrumento.

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 ¿Qué es la técnica notarial?
Es un sistema de principios, reglas y etapas que el escribano debe cumplir a fin de elaborar
adecuadamente un instrumento auténtico y válido con presunción de autenticidad en la formulación de
un negocio u acto jurídico para que puedan alcanzar efectos concretos.
El escribano es quien representa el carácter de funcionario público, imparcial y goza de presunción
de autenticidad.

En caso de que sea puesta en duda, se debe recurrir a un procedimiento especial de redargución de
falsedad.

Los prinicipios técnicos de confección del documento son:

Esenciales al sistema: elaborar un documento por escrito, en idioma nacional, con fecha y firma del
autor.

Universales a toda su ciencia.

Originarios: productos de us labor de acuerdo a la intención de las partes.

Permanentes: tienen incio y son perdurables.

Racionales: se pueden comprender.

Los escribanos deben tener presente ciertos principios:

1. Conocimiento: implica reconocer los hechos presentados por las partes, es decir, su intervención
a pedido del requirente en atención a un acto.

2. Legalidad: su intervención, capacidad, legalidad de actuación y cualidades personales fueron

reconocidas al otorgar el registro, donde se genera la competencia para su intervención.

3. Representación: las palabras contenidas en el documento representan la intención de las partes

en la realización del acto.

4. Conservación: el notario resguarda los documentos por el término de ley.

5. Autenticidad: la actuación del notario otorga al instrumento presunción de autenticidad por estar
dotado de fe pública.

6. Seguridad: el escribano evalúa las condiciones de procedencia del negocio y la formalidad de

constitución del acto jurídico y con ello genera seguridad en estos y en el tráfico de las
operaciones comerciales.

Conjuntos Inmobiliarios
Conjunto inmobiliario
Es importante destacar que el objeto del derecho real está conformado por el uso privativo de las partes
exclusivas y privadas y las de uso común, por lo que se transfieren todos los derechos al titular.
Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Tiempo compartido
El tiempo compartido constituye otra posibilidad de afectación de uno o más bienes por un tiempo para el
alojamiento. Para esto, es esencial cumplir con algunos requisitos:

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 Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. ● Los sujetos que intervienen como
administrador, comercializador, propietario o emprendedor no pueden estar inhibidos.

El instrumento de afectación debe estar inscripto en el régimen de la propiedad inmobiliaria.

El instrumento de afectación debe estar inscripto en el registro de prestadores de tiempo compartido

Cementerios
En cuanto a los cementerios se debe tener presente las cualidades del régimen de afectación.
Requisitos:

Debe ser llevado adelante por el titular de dominio.

El instrumento de afectación debe estar inscrupito en registro de propiedad junto a los reglamentos
de adminstración y uso.

Debte tener una escritura pública.

Debe tern habilitación municipal.

Tienen prohibido gravarlo con derecho real de garantía

Inscripción de derechos reales adquiridos en

subasta
Primero deben solicitar un certificado de subasta al registro para que quede asentada la operación futura
y se resguarde la prioridad de este acto por sobre los posteriores.
En principio, cabe señalar que se pueden diferenciar dos modalidades de subasta:

Subasta judicial de un bien: se produce por la ejecución de una sentencia por incumplimiento del
mandato establecida contra el deudor en el plazo de ley. Se cumplen las pautas procesales de
aseguramiento de los derechos y quien aprueba la subasta es el juez.

Subasta privada: es llevada adelante por voluntad de la parte oferente.

Para llevar adelante la subasta es necesario que se indique en la publicación:

fecha de realización y lugar;

juzgado que lleva adelante la ejecución;

datos individualizantes de la causa y bien;

y datos del martillero.

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 El monto de la venta base con el que se ofrece el bien es una cifra consensuada entre el martillero y
el juez. De acuerdo al valor de mercado del inmueble, el monto se incrementa debido a la puja de los
interesados.

Inmueble adquirido en subasta

Para la inscripción de un inmueble adquirido en subasta se requiere:

1. El formulario de rogación: Con el cual se solicita la inscripción, acompañado de la solicitud de

informes para subasta donde se solicitó que se consigne la situación jurídica del inmueble y si
hay gravámenes en su contra.

2. El acta de remate y auto aprobatorio: Del tribunal debidamente certificado, con los cuales se
formula la cancelación de gravámenes (si existieran), y comprobante de pago de las tasas
retributiva de servicios.

Inmuebles Hipotecados
En el caso de un bien que se encuentre hipotecado, la extinción del derecho de garantía se produce
por la subasta de este por parte del acreedor hipotecario.
Sobre este punto, el Código Civil y Comercial establece: Efectos de la subasta. Los derechos reales de
garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron
debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre
el producido para la satisfacción de sus créditos.
La registración de esta cancelación de garantía requiere la anotación marginal en el título
constitutivo, ya que esta da cuenta de la relación cruzada de información para remitirse al instrumento
que registra la extinción del gravamen.

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