Abogacía

Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Bolilla 5: La Publicidad Registral Y Los Principios Registrales

La Publicidad Registral En La República Argentina

Dado que los Derechos Reales son de carácter de absoluto (oponibles erga omnes), es decir, debiendo respetarse
por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad. No se
concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce.

Concepto De Publicidad:
La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una relación o situación jurídica (concepto amplio,
que se refiere a la publicad en todo el campo del derecho).
Refiriéndonos específicamente a la publicidad de los derechos reales, diremos que es la actividad dirigida a hacer
cognoscible una situación jurídica real, y que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la
seguridad del tráfico jurídico.

En un sentido más técnico: "La publicidad registral es la actividad de contenido jurídico destinada a hacer
cognoscible y notoria una relación jurídica real, que está a cargo de órganos públicos y que tiene por objeto tutelar
el derecho subjetivo y la protección del tráfico jurídico".

Funciones De La Publicidad:
La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del crédito,
dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo no solo a este sino a toda la
sociedad.
La publicidad procura fortalecer la seguridad jurídica, tanto estática como dinámica:

• La seguridad estática: protege la relación que existe entre el sujeto y la cosa, frente a las turbaciones o
ataques de terceros que se inmiscuyen en esa relación.
La seguridad estática suele encontrar defensa suficiente en la exteriorización posesoria del derecho. Pero
esta exteriorización posesoria resulta insuficiente para proteger la seguridad dinámica, y entonces aparece
la publicad registral.
• La seguridad dinámica, o de tráfico: procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en
la circulación de la riqueza (ej: acreedores del enajenante y adquirentes).
La publicidad registral resulta el medio idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo al alcance
de los interesados la posibilidad de tomar conocimiento de la situación jurídica del bien.

Hemos dicho ya que con la publicidad se procura fortalecer la seguridad jurídica, tanto en sus aspectos estáticos
como dinámicos; a lo largo de la historia se encuentran distintas formas de publicidad, que pueden sistematizarse
de acuerdo a los efectos que producen.
a. Anuncios: por el que se exterioriza el derecho existente sobre una cosa, haciendo conocer a los demás que
se encuentra en el ámbito de disposición.
b. Posesión: de las cosas (como forma de anuncio) que hace presumir a los demás la existencia de un derecho
e impone el deber de respetarlo. Pero la publicidad posesoria está dirigida especialmente a proteger la
seguridad estática, ya que la traditio no es forma suficiente para exteriorizar el cambio del derecho, porque
hay derechos que no tienen exteriorización posesoria, como sucede con las hipotecas. Además, la publicidad
que surge de la posesión solo crea la presunción de que existe un derecho, porque las apariencias pueden
ser engañosas y en realidad tratarse de una relación de mera tenencia, o de una posesión ilegitima.

1
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

c. Registración: Primero las constancias registrales se ocupan de derechos que no tienen ninguna otra forma
de exteriorización publicitaria (hipoteca) para proteger a los titulares del derecho constituido y, a los
terceros que vayan a adquirir algún derecho sobre el bien gravado.

En nuestro ordenamiento jurídico encontramos en la actualidad, la publicidad con efectos declarativos, de mera
oponibilidad a terceros, en materia inmobiliaria, y en los registros de buques. En cambio, se ha consagrado un
registro de carácter constitutivo en materia de automotores y para caballos pura sangre de carrera.
En resumen, encontramos distintas formas de publicidad:
➢ Publicad anuncio: publicidad posesoria.
➢ Publicidad registral declarativa, para la oponibilidad a terceros.
➢ Publicidad registral constitutiva, que inviste y otorga al adquirente la titularidad del derecho además de
publicitarlo.

En nuestro país coexisten los distintos tipos de publicidad, ya que en materia de muebles no registrables hay solo
publicidad posesoria. Respecto a los inmuebles, existe un régimen de publicidad registral de carácter declarativo y
efectos de oponibilidad a terceros; y en materia de automotores, el registro es constitutivo.
Así, dice el CCyC en el artículo 1893: “La adquisición o transmisión de los derechos reales constituidos de conformidad
a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste
en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real”.

Evolución. Breves Nociones De La Publicidad En La Historia Del Derecho Y En La Legislación Comparada:

La publicidad en Roma En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a través de la
realización de determinadas formalidades:
• La mancipatio (en presencia de cinco testigos y el "librepens").
• In iure cesio (un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a cabo delante del
magistrado).
• Por la posesión durante un tiempo establecido -así, la usucapio- o como
consecuencia de la partición de cosas comunes -así, la adjudicatio-.
• Por la entrega efectiva de la cosa -la traditio, que era el modo más importante de
adquirir en el derecho de gentes, y que terminó por reemplazar totalmente a los
otros procedimientos-.

Posteriormente se tomó la costumbre de transcribir las trasmisiones en los registros

públicos -insinuatio-, siendo esta transcripción obligatoria para los actos a título gratuito y
facultativa para los celebrados a título oneroso.

La publicidad en el Se sigue el sistema del "folio real" y deben inscribirse los inmuebles que no tengan
Derecho germánico naturaleza jurídico-pública.
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, y la
inscripción reviste carácter constitutivo de esos derechos.
El registro solo actúa con relación a las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada
(principio de la instancia), y solo puede solicitar tal mutación quien figura inscripto como
titular del derecho (principio del tracto sucesivo).

2
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Lo que se inscribe propiamente no es el acto jurídico causal (compra-venta, donación, etc.),

sino el acuerdo mediante el cual quien figura en el registro como titular, conviene con otra
persona en que determinado derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir
es lo que recepta el registro.
La inscripción registral reviste una enorme importancia: es constitutiva y convalida
plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier vicio, e impidiendo la
reivindicación contra quien adquirió de buena fe conforme a sus constancias. El dominio se
adquiere por la inscripción y el titular inscripto transmite la propiedad, aunque no esté en
posesión de la cosa.

Sistema Torrens El registro -para el que se sigue el sistema del "folio real"- es obligatorio para los inmuebles
de propiedad del Estado y facultativo para los particulares.
A fin de proceder a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación con
un plano confeccionado por profesional autorizado, y detalles sobre las circunstancias del
inmueble (ubicación, naturaleza, superficie, linderos, gravámenes, número de catastro,
etc.), con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de este.
Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topográfico acerca del plano para
determinar si los límites son claros y no existe superposición con terrenos vecinos; y estudio
de los antecedentes jurídicos.
Puede completarse este examen llamando a las partes, a los colindantes, a testigos,
requiriendo informes oficiales, etc., y finalmente se cita por edictos a quienes quisieran
oponer cualquier reparo y a falta de ello, o previo su rechazo, se procede a la inscripción.
De dicha inscripción se otorga un "certificado de título", en dos ejemplares, uno de los cuales
queda archivado y el otro se entrega al solicitante. El certificado reproduce el folio real y aun
lleva el plano del inmueble, y toda mutación jurídico-real deberá inscribirse en el registro y
en el certificado.
La inscripción es constitutiva y juega también el principio de la instancia y del tracto sucesivo.

Sistema francés El sistema era consensualista, o sea que el consentimiento basta para obligarse y para
transmitir y no se exige forma alguna con excepción de las donaciones y las hipotecas. Se
trata de un sistema sin publicidad.
A partir del año 1855 se organizan los registros y para ser oponible a terceros es necesaria
la transcripción de los títulos. El sistema francés es declarativo, el derecho nace antes de la
inscripción.
En el año 1955 la ley exige que todo documento que deba publicitarse en el registro debía
instrumentarse en forma auténtica.

Sistema español La Ley Hipotecaria española de 1861 enuncia las reglas fundamentales del sistema. Los
derechos reales nacen cumplidos los requisitos de título y modo, y la inscripción es
voluntaria y tiene efecto declarativo.
La excepción al carácter declarativo del registro se da con relación a la hipoteca, ya que la
falta de inscripción genera la inexistencia de la hipoteca.
Si bien está vigente la fe pública registral, el registro no es convalidante.
Se trata de registros de inscripción. Y se adopta la técnica de folio real para cada inmueble.
Por la presunción de exactitud del registro: la persona que figura inscripta como titular de
un derecho inscripto tiene la presunción iuris tantum a su favor, y quien quiera atacar esa
titularidad debe cargar con la prueba en contrario. Y por la presunción de exactitud existe
una presunción posesoria ya que el titular inscripto es considerado poseedor del inmueble.

3
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Breves Nociones De La Publicidad En Nuestro País Antes De La Sanción De La Ley 17.801:

Antes de la sanción del Código Civil existían en nuestro país, desde la época de la Colonia, registros de hipotecas,
pero llevados en forma bastante defectuosa; el principal medio de publicidad lo constituía la tradición.
Al redactar Vélez el Código Civil, adopta como medio de publicidad a la tradición, con excepción del derecho real de
hipoteca, respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza misma del derecho, hubo de recurrir
a la registración, como única manera de publicitario.
Pero surge claramente de las notas al artículo 577 y especialmente al Capítulo "De la cancelación de las hipotecas",
que el Codificador era decididamente contrario a los registros, y no solamente por el motivo circunstancial de que:
[...] “hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos
registros”, sino porque “lo que prescriben las leyes de los Estados que han creado los Registros de las
Propiedades, para salvar la ilegitimidad de los títulos, ataca en sus fundamentos el mismo derecho de
propiedad” [ ...].

Se puede advertir que, Vélez se inclinó, en materia de publicidad, por la exteriorización posesoria para el
conocimiento de las situaciones jurídicas reales. Solo con carácter excepcional, en materia de hipoteca, ha recurrido
a la publicidad registral, es decir a la inscripción en un registro del derecho que se pretende ejercitar. Y ello resulta
lógico, ya que en materia de hipoteca el titular del derecho no tiene ninguna forma de poseer la cosa.
Esto le ha permitido a un jurista tucumano, Fernando López de Zavalia, sostener que la publicidad posesoria, la que
se logra por medio de la tradición cuando se efectúa una trasmisión de derechos reales, ha sido el hijo dilecto de
Vélez Sarsfield; en cambio, la publicidad registral, ha sido el hijo relegado a un segundo plano.
En la nota al art. 3198 del Código Civil, Vélez explico las razones por las cuales no se inclinó a admitir la publicidad
registral:
1. Las dificultades de un territorio excesivamente dilatado.
2. Falta de personas capaces de hacerse cargo del Registro.
3. Inexistencia de un catastro parcelario que pueda servir para la individualización de las fincas.

Leyes Provinciales de Registro

Frente a lo estatuido por el Código Civil, pronto se hizo sentir la insuficiencia de la tradición adoptada como medio
de publicidad, y las legislaturas locales fueron estableciendo en sus leyes el sistema del registro.
Así, antes de la ley 17.801, las provincias, para asegurar en cierta forma los derechos de las personas con relación al
crédito y al tráfico jurídico, además de crear el Registro de Hipotecas, previsto por el Código Civil, extienden las
funciones de ese Registro a la inscripción de todos los actos que influyen sobre la transmisión, declaración o
modificación de derechos reales.
El primero de los Registros creados fue el de Buenos Aires (año 1.879), luego se crea el Registro de Capital Federal,
y el mismo camino siguen todas las provincias, que van implementando sus registros locales.
El Código Civil es el que fija la forma de transmisión de los derechos reales, las legislaturas provinciales no pueden
alterar los requisitos fijados por el Código. En efecto, si según la citada norma era bastante el título suficiente y la
tradición (modo suficiente) para hacer nacer el derecho real entre las partes y aun para oponerlo a terceros, ¿cómo
podían las provincias exigir que, además de estos dos requisitos, a estos últimos efectos –oponibilidad a terceros-
se cumpliera con la inscripción registral?
Por más que en ocasiones se quiso justificar tales disposiciones en el poder de policía de las provincias, y aun en las
referencias que a los registros formulaban leyes de carácter nacional, lo cierto es que resultaba patente su
inconstitucionalidad. Y tal es lo que resolvió la Corte Suprema de Justicia Nacional, al pronunciarse respecto de
disposiciones similares de las leyes de Registro de Catamarca y de Mendoza.
A pesar de ello, los registros locales continuaron en pleno funcionamiento, y prestando enormes servicios, por lo
que se los llegó a calificar como "feliz anomalía institucional".

4
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Proyectos de Reforma del Código

Prácticamente, casi desde la sanción del Código Civil se sucedieron proyectos de sanción de una ley nacional de
registro que obviara el inconveniente indicado. Así, el de Eleodoro Lobos (año 1899), el de Julián Barraquero (1902),
el de José Galiana –que intentó introducir el Sistema Torrens (1904)-, pasando por el Anteproyecto Bibiloni, el
Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954.
Los primeros proyectos como el de Lobos o el de Barraquero tendían a reemplazar la palabra tradición por la palabra
inscripción, otorgando de esta manera a la inscripción la función de modo constitutivo del derecho real.
La misma línea de inspiración han seguido los grandes proyectos de reforma global del Código Argentino, como el
de Bibiloni, el Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954.
Incluso, dentro de esta línea de pensamiento podemos mencionar el antecedente directo más inmediato a la
reforma que la ley 17.711 efectúa al art. 2505. Nos referimos a la recomendación Nº 9, aprobada por el Tercer
Congreso Nacional de Derecho Civil, en la cual se decía que hasta tanto se adoptase un régimen definitivo con
relación a la publicidad inmobiliaria era conveniente que se exigiera la inscripción, a los efectos de completar la
tradición.
O sea, recomendaba que no se juzgase perfeccionada la tradición de los derechos reales sobre inmuebles mientras
no se efectuase la inscripción (la inscripción formaba parte complementaria del modo y se convertía en una
verdadera inscripción constitutiva).

Las Leyes 17.711 Y 17.801

Fue solo en el año 1968 -y por obra de la Ley 17.711- que se produjo la "constitucionalización" de los Registros de
la Propiedad Inmueble, a través de la reforma del artículo 2505 y la entrada en vigor de la Ley Nacional de Registro
de la Propiedad Inmueble 17.801.
Ello no significó la derogación de la tradición como modo constitutivo de los derechos reales sobre inmuebles
buques o aeronaves.
El art. 2505, modificado por ley 17.711, habla de “perfeccionamiento” de la adquisición, modificación o transmisión
de los derechos reales.
El mencionado art disponía: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

Lo que se considera perfeccionada es la adquisición, pero esa adquisición existe desde el momento mismo en que
se dan los requisitos básicos exigidos por el Código: el título y el modo. Aquí, la inscripción tiene un carácter
puramente declarativo y se limita al perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a
terceros. Esto quedo plenamente reafirmado por ley 17.801.
Vale decir, que el derecho real se constituye por título y modo suficiente (tradición) y así será válido como tal entre
las partes y terceros desinteresados. Más para resultar oponible a terceros interesados de buena fe, deberá
inscribirse el título en el respectivo registro.

Código Civil y Comercial de la Nación

Articulo 1892.- Título y modos suficientes. “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose
en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.

5
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

Articulo 1893.- Inoponibilidad. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real”.

El Sistema Registral Inmobiliario Argentino Es Declarativo Y No Convalidante

Vale decir que el derecho real se constituye por título y modo (tradición) y así será válido como tal entre las partes,
pero para resultar oponible a terceros debe inscribirse en el respectivo registro, de ahí el carácter de declarativo.
La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. Por ello la
inscripción del título no significa tener por acreditada la titularidad del derecho ni la buena fe. Para algunos el
registro se presume exacto, pero esa presunción es iuris tantum.
Ni el Código Civil y Comercial ni la legislación registral argentina mencionan la presunta fe pública registral. El
principio de la fe pública registral -fundado en la presunción de exactitud del registro a favor de los adquirentes de
buena fe- no ha sido incorporado técnicamente a nuestro derecho.

Modificaciones De La Ley 17.801

La Ley 17.801, como dijimos, entró a regir conjuntamente con las Reformas al Código Civil de la Ley 17.711, el
1/07/1968.
• La Ley 17.801 fue modificada por la Ley 20.089, relativa a plazos de inscripción. Según el artículo 5, las
escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
• Incorporado por el artículo 4 de la ley 25.345 (B.O. 17 /11/2000). El artículo 3 bis dice: No se inscribirán o
anotarán los documentos mencionados en el artículo 2 inc. a), si no constare la clave o código de
identificación de las partes intervinientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por
la Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.
• incorporado por el artículo 1 de la ley 26.387 (B.O. 20/6/2008), el artículo 41 bis dice: Créase el Consejo
Federal de Registros de la Propiedad Inmueble el que estará integrado por todos los registros provinciales
y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que dictará las normas para su organización y funcionamiento
y tendrá como misión coadyuvar al cumplimiento de la presente ley.
• Por la Ley 26.994 (B.O. 8/10/2014), con vigencia desde el 1 de agosto de 2015, se reforman los artículos 1,
2 y 17, que dicen:

Art. 1: Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en
cada provincia y en la Capital Federal.

Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del Código Civil y
Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta Ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;

6
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante
el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artículo 5.

Jurisprudencia: Caso Jorba, Caso Papa

En el sistema registral argentino antes de la sanción del Código Civil, existían, desde la época de la colonia, registros
de hipotecas, y aún de otros derechos reales sobre inmuebles, no obstante, el principal medio de publicidad lo
constituía la tradición.
Vélez al redactar el Código, adopta como medio de publicidad a la tradición, con excepción del derecho real de
hipotecas, respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza misma del derecho, hubo de recurrir
a la registración como único medio de publicidad.
Criticó el sistema de transcripción, por sus inconvenientes prácticos, y también el de inscripción, porque podría
hacer caer en inexactitudes, a aquellos que no convalidan los títulos, por su inutilidad, y también a los que los
convalidan, porque ello implicaría tener que confiar a una magistratura el examen de los títulos a inscribirse. Frente
a lo dispuesto por el Código Civil, pronto se hizo sentir la insuficiencia de la tradición, que él instituía como medio
de publicidad, y las legislaturas locales fueron adoptando en sus leyes el sistema de registro.
Pronto comenzaron a plantearse graves problemas de carácter constitucional, ya que, según el Código Civil, único
que puede legislar en materia de adquisición, transmisión y pérdida de la propiedad, por imperativo del art. 67 inc.
11 de la Constitución Nacional, a esos efectos, era bastante el título suficiente y la tradición (modo suficiente) – tal
lo hemos expuesto anteriormente -, para hacer nacer el derecho real entre las partes, y aún para oponerlo frente a
terceros.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación se expidió en ese sentido, declarando la inconstitucionalidad de
determinadas disposiciones contendidas en leyes provinciales, así en autos “Jorba, Juan y otra c/ Bambicha F. y
otro”, el 25/11/1935, declaró la inconstitucionalidad del art. 91 de las leyes de Registro de la Provincia de Catamarca,
y en idéntico sentido se expidió en autos “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaría Susso c/ Sociedad
Compagno Hnos”, del 25/11/1935, con relación al art. 289 de la Ley Orgánica de los Tribunales de Mendoza.
Es en el año 1968, y como consecuencia de la sanción de la ley 17.711, en que se constitucionalizaron los registros
de la propiedad inmueble.

Clasificacion De Los Registros:

Según el elemento tomado • Registros personales: matricula los sujetos.

como base de referencia • Registros reales: toman como base de imputación el objeto de la
relación jurídica.
• Registros causales: toma los títulos en que constan los hechos o actos
jurídicos como base registración.
Según la incidencia de • Registro constitutivo: la inscripción produce la mutación real. Se es
registración propietario porque se está inscripto en el registro como tal.
• Registro declarativo: la mutación real opera fuera del registro y luego
se introduce en él.
Según el procedimiento de • Registros de inscripción: se toman datos esenciales de los documentos,
registración sin dejar copia fiel.
• Registros de transcripción: el documento se transcribe íntegramente
en los libros.

7
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Según los efectos • Registros convalidantes: hacen plena fe. Son inatacables tanto por las
partes como por terceros.
• Registros no convalidantes: la inscripción no subsana los vicios o
defectos que pudiera adolecer el documento inscripto. Art. 4 ley
17801: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes”.
Según la eficacia • Registros de fe pública: generan una presunción iure et de iure.
• Registros presuntivos de fe pública: presunción iuris tantum.

Principios Registrales
Los denominados principios registrales, son el resultado de la sistematización o coordinación técnica del
ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas
directrices del sistema.
En el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, se declaró que los principios del derecho registral son las
orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos
planteados en el derecho positivo.
Los principios registrales no suelen estar enunciados en la ley como tales, sino que son una especie de ideas fuerza,
que inspiran a la ley, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral
nos dicen que esos preceptos consagran tal o cual principio.

Principio De Prioridad
La preferencia excluyente se configura frente a derechos reales incompatibles (por ejemplo, dos dominios sobre
una cosa) y por aplicación de la máxima "prior ni tempore potior ni iure" (primero en el tiempo, primero en el
derecho) deriva en la primacía del derecho real antes inscripto en el Registro, que excluye al incompatible que le
suceda.
La prioridad en el aspecto formal implica para el registrador la prohibición de inscribir derechos incompatibles con
otros de igual o anterior fecha y la obligación de practicar los asientos según el orden cronológico de presentación
de los títulos.
Ahora este principio no es exclusivo del fenómeno registral, es un principio que lo encontramos en el ámbito de
todos los derechos, tanto en el ámbito de los derechos reales como en el ámbito de los derechos personales y
también en el ámbito de la publicidad registral.

Con relación a los derechos personales:

Artículo 756 CCCN: Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. “Si varios acreedores reclaman la misma
cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior”.

Artículo 757 CCCN: Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. “Si varios acreedores reclaman la misma
cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables;
b) el que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior”.

Con relación a los derechos reales:

Articulo 2223 CCCN: Prendas sucesivas. “Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de
otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en
custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su

8
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida”.

Prioridad Registral.
Principio General: Prioridad Directa. Ley 17.801

Artículo 19: "La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá
por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo
40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión
y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida."

Artículo 40: "El registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema
de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el
número correlativo que les corresponda"

El art 40 se refiere a la forma en que se debe organizar el registro que es a través de lo que se conoce como
"ordenamiento diario", que consiste en asignarle a cada documento que ingresa al registro:

Fecha, en primer lugar.

Un número diario Es lo que nos va a marcar la prioridad.

Para la prioridad directa no nos importa la fecha de los documentos, importa solo la fecha en que esos documentos
han sido ingresados efectivamente al registro.

Ejemplo: A tiene dos acreedores B y C. Ambos inician juicio en contra de A. B en un juzgado y C en otro, ambos piden
al juez que se embargue el inmueble que se encuentra inscripto en el registro a nombre de A.
Supongamos que el embargo de B lo libra el juez con fecha 10 de junio y el embargo de C lo libra el juez con fecha
15 de junio.
De acuerdo a la prioridad directa que establece el artículo 19 nos va a importar cuál de estos dos documentos ingresa
primero al registro, sin importar la fecha que contenga el documento.
Si pese a que el de fecha de 10 de junio lo libro antes y el del 15 después, si ingresa primero el de C va a tener
prioridad.

Prioridad En Los Documentos Simultáneos:

Artículo 19, Segundo Párrafo: “En los documentos que contengan actos otorgados en forma simultánea, la prioridad
debe resultar de ellos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión
y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida."

9
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Modificación De La Prioridad Directa:

Esta prioridad directa se puede modificar a través de lo que dispone la ley o la voluntad de las partes.
1. Por La Ley: mediante lo que se conoce como:

• Reserva de prioridad
• Bloqueo registral Funcionan en conjunto
• Retroprioridad de la inscripción

Excepción A La Prioridad Directa: Prioridad Indirecta

Reserva De Prioridad:
La reserva de prioridad constituye el efecto jurídico que produce la certificación registral plasmada en el artículo 23
de la ley 17.801, que se materializa a través de su anotación en el folio respectivo, produciendo una garantía de
inmutabilidad de la situación registral – durante el plazo legal - respecto del documento para el que se la solicitó.
Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no solo respecto de los nuevos documentos que ingresen, a los
que se les advertirá de la constancia del certificado, sino respecto del propio Registro. Es decir, el certificado registral
será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar – a posteriori – una registración que ha
omitido informar – por Ej.: un embargo – o que ha publicitado defectuosamente.
El certificado, es una constancia expedida por el Registro, que no solamente hace conocer la situación en que se
encuentran actualmente los bienes, sino que "garantiza" su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia
ley registral, es decir, se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurídico que
piensan celebrar con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral.

Artículo 23: "Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así
como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de
las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha
y constancias que resulten de la certificación."

Artículo 25: "Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en
el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a
que se refiere el artículo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en
el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado."

La expedición del certificado va a establecer la reserva de prioridad, durante todo el plazo de validez, por vía de una
mecánica registral a la que denominamos “bloqueo registral”, que es el nombre técnico que sirve para caracterizar
los efectos que produce la certificación, al garantizar la inmutabilidad de la situación registral.

Efectos: El pedido de certificado producirá la anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la
inscripción del documento cuyo otorgamiento se hubiese solicitado. Consiste en que, si durante el plazo de validez
del certificado se autoriza el documento para el cual se lo pidió y se lo presenta para su inscripción dentro de los 45
días siguientes, todos los documentos que desde la expedición del certificado hayan ingresado al registro, que
estaban inscriptos en forma condicional, quedan sin inscribir o inscriptos en un rango inferior.
Los certificados producen los efectos de una anotación preventiva y, en consecuencia, caducan de pleno derecho
por el transcurso del tiempo que las leyes fijan para su vigencia (art. 37). Vencidos estos plazos los certificados
pierden de manera automática todo valor. En consecuencia, el escribano para cumplir con la exigencia impuesta por

10
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

el artículo 23 de la ley, deberá labrar la escritura antes de que se opere la caducidad del certificado, y si no hubiese
podido realizarla, tendrá que solicitar un nuevo certificado.

Bloqueo Registral:
La garantía de la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda, efecto al
que nosotros denominamos "bloqueo registral".
Si bien hablamos de “bloqueo registral”, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del
inmueble objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carácter condicional a
las resultas de la presentación en término del documento autorizado.
Si el documento no ingresa, o lo hace fuera de tiempo, retoma todo su vigor la registración condicionada, la que
adquiere preferencia y plena validez desde la fecha de su ingreso, convirtiéndose en inscripción definitiva pura y
constituyéndose, a su vez, en oponible para los posteriores documentos que ingresen.
El bloqueo garantiza la inmutabilidad de la situación registral del inmueble mientras dure el plazo del certificado y
el plazo previsto para inscribir el documento en el registro.
El bloqueo es una consecuencia que la ley adscribe tanto a los plazos de vigencia de los certificados, como al plazo
de inscripción de la escritura, y al período que se otorga para subsanar vicios del documento, cuando sólo fuere
anotado provisionalmente.
El plazo de vigencia del certificado lo encontramos en el articulo 24 de la ley 17.801.

Artículo 24: El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero horas del día de su
expedición, será:
• 15 días: si el escribano tiene domicilio en la misma ciudad del registro.
• 25 días: si el escribano tiene domicilio no en la misma ciudad, pero dentro de la provincia.
• 30 días: si el escribano tiene domicilio fuera de la provincia en la que está radicado el registro

Estos días de plazo nos sirven para que el escribano labre la escritura, son corridos y se cuentan desde el día de
expedición.
El bloqueo registral se computa:
- Para la ley nacional: Desde las 0 horas de la expedición del certificado.
- Para la ley provincial es desde el día de la presentación de la solicitud.

Cierre Registral: Optamos por esta denominación de “Bloqueo Registral”, y no la de “cierre registral”, porque no se
impide de manera absoluta el acceso de otros actos al Registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en
virtud del certificado, que producirá todos sus efectos “como si no hubiese entrado ningún acto capaz de alterar la
situación registra”. Pero, si el escribano no realiza el acto para el cual había pedido el certificado, o lo realiza después
de vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos (embargos, gravámenes,
transmisiones, etc.), desde la fecha en que hubiesen sido presentados.
Insistimos, también, en que el "bloqueo" no produce el "cierre" absoluto, ya que se tomará nota provisoriamente
de los actos o documentos que se presenten y que podría reflejar una variación del estado registral de los bienes,
para el caso de que no se efectuase en tiempo apto el acto para el cual se solicitó el certificado. Incluso pueden
expedirse nuevos certificados correspondientes al mismo inmueble, pero en ellos deberá hacerse constar la
existencia del bloqueo, lo que en la práctica se logra mediante la "advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores" que se hubiesen despachado durante el período de bloqueo y, aunque la ley no lo diga expresamente.,
esas nuevas certificaciones deberán hacer constar también los documentos que se han inscripto provisoriamente y
que se encuentran bloqueados. Pues si el bloqueo se levantara adquirirían plena validez a partir de su fecha de
presentación.

11
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Retroprioridad:
Artículo 5: "Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. "

La inscripción se retrotrae a la fecha de celebración de la escritura, dejando de funcionar la prioridad directa y

comenzando a funcionar esta retroprioridad de la inscripción.
Esta retroprioridad de la inscripción hay que compatibilizarla con la reserva de propiedad y el bloqueo registral.
Para que la retroprioridad funcione es necesario haber pedido el certificado y haber escriturado dentro de su plazo
de validez, si el certificado se vence y presenta la escritura, aún dentro de los 45 días, ésta será oponible a 3° a partir
de la fecha de presentación, porque pierde la reserva de prioridad que otorga el certificado.

2. Por Voluntad De Las Partes: Autonomía De La Voluntad Y La Prioridad

El párrafo tercero del artículo 19 de la ley 17.801 contempla: [ ...] las partes podrán mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede.
Si las partes "establecieron otro orden", estarán en juego los institutos de la reserva de rango para futuras
inscripciones, o de las posposiciones, o permutas de rangos.

Negocios Sobre Rango: A los efectos de considerar los distintos negocios posibles con relación al rango, el artículo
19 de la ley 17.801 dispuso en su parte final que: “No obstante las partes podrán mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida”.

En el 1 Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Buenos Aires en 1972 se sostuvo que el rango de
los derechos compatibles (v.g., dos hipotecas, hipoteca y usufructo, hipoteca y servidumbre, etc.) en tanto no afecte
el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta o posposición.

Puede ser modificada la prioridad por la voluntad de las partes a través de:

Reserva de rango La posposición de rango La permuta del rango Coparticipación de

En la reserva de rango, el
constituyente de la
hipoteca acuerda con el
acreedor anticipadamente
posponer su rango en caso
de que el propietario del
inmueble constituya otra
hipoteca de grado
preferente
Las partes del negocio de la
reserva son el propietario
del inmueble y el acreedor
hipotecario.
El propietario constituyente
de la hipoteca -sea o no
deudor- y el acreedor
pueden estipular una
reserva hasta determinado
monto, al momento de la
Se produce cuando existe v.g.
una hipoteca inscripta sobre
un inmueble y luego se
celebra un contrato
constituyendo una nueva
hipoteca, en el cual el
acreedor de primer grado
consiente en ser pospuesto
por esta hipoteca que se
constituyó después, la cual
tendrá un mejor grado que la
antigua.
Es obvio que, para poder
posponer a una hipoteca
inscripta, es necesario el
consentimiento del acreedor
pospuesto.
La permuta de rango se da
cuando las hipotecas
permutan o cambian sus
rangos entre sí.
Se da entre dos derechos
que están inscriptos.
Ejemplo: supongamos
que tenemos una
hipoteca que entro
primero al registro y otra
segunda hipoteca y corresponderá
deciden por un acto
convencional permutar
los rangos, la primera
pasa a segunda y esta
pasa a primera.
rangos
Surge cuando dos o
más hipotecas sobre
un mismo inmueble
aceptan compartir el
rango, de modo tal que
-aunque
cronológicamente
unas se hayan inscripto
antes y otras después-
a todas les
el
mismo puesto, y en
caso de ejecutarse el
inmueble, cobrarán a
prorrata.

12
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

constitución de la hipoteca, Son requisitos esenciales

o posteriormente. Debe
resultar del documento el
consentimiento expreso del
acreedor.
La reserva debe registrase
para publicidad a los
terceros.
para la posposición de rango
los siguientes:
a) que la hipoteca que sea
objeto de la posposición
conste inscripta;
b) que la posposición de la
hipoteca sea consentida por
su titular registral;
c) que en la escritura de
posposición se especifiquen
las circunstancias esenciales
de tal hipoteca, como así la
fijación de un plazo dentro
del cual la hipoteca futura
deba inscribirse, y
d) que la posposición de
hipoteca se otorgue en
escritura pública, por
constituir un acto de
trascendencia real
inmobiliaria.

En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad como a la preferencia
concurrente o de rango.

• La preferencia excluyente: se configura frente a derechos reales incompatibles (por ejemplo, dos dominios
sobre una cosa) y por aplicación de la máxima "prior in tempore potior in iure" deriva en la primacía del
derecho real antes inscripto en el Registro, que excluye al incompatible que le suceda.

La prioridad en el aspecto formal implica para el registrador la prohibición de inscribir derechos incompatibles con
otros de igual o anterior fecha -cierre registral- (reflejo de la preferencia substantiva excluyente) y la obligación de
practicar los asientos según el orden cronológico de presentación de los títulos (reflejo de la preferencia de rango).

• La preferencia de rango: Cuando los derechos reales son compatibles, es decir que pueden concurrir (por
ejemplo, dos o más hipotecas sobre un inmueble), la preferencia se llama rango, y conduce a la prelación
del derecho inscripto en primer término.

Principio De La Inscripción
La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de los documentos, instrumentos o títulos es un requisito
con fines de publicidad que se adiciona al título suficiente y al modo suficiente, para la oponibilidad a los terceros
interesados de buena fe.
La Ley 17.801 establece la obligación de la inscripción en el artículo 2 y, en concordancia con los artículos 17 y 23
del mismo cuerpo legal, si el titular no registra su derecho no estará legitimado registralmente para disponer.
Claro que la inscripción no es una condición de validez del acto, porque por ella no opera la transferencia del
derecho, ni cubre los vicios que lo afectaren. Se trata de una medida de publicidad que cumple una tarea
perfeccionadora de la adquisición del derecho real a los fines de oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
También el vocablo inscripción, en otro sentido, es sinónimo de registración, o sea la acción de registrar o inscribir.

13
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Concepto Del Principio Inscripción: Es la Toma de Razón, mediante el respectivo asiento, del título o acto de
trascendencia real que se practica en el folio.
Se entiende que el principio debería llamarse de "registración" como género que abarca la inscripción y la anotación.
Este principio tiene distinto vigor según qué sistema positivo analicemos:

Derecho Español Otros Regímenes Nuestro Sistema

La inscripción es voluntaria de Imponen la obligatoriedad de la La ley 17.801 no contiene sanciones
manera que el titular de derechos inscripción con severas multas para tan drásticas lo que permite decir a
reales sobre inmuebles no está su incumplimiento. algunos autores que la inscripción
obligado a matricular la finca, ni a de los títulos en el registro no es
registrar las posteriores obligatoria, pero si necesaria para la
transmisiones. perfección del derecho real.

Ley 17.801
En el caso de la ley 17.801 la obligatoriedad de la inscripción surge del artículo 2 que impone este deber, para la
publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley.
De manera tal que estos documentos antes de la inscripción no producen efectos con respecto a terceros.
La inscripción otorga ventajas como las que dispone el artículo 17, que impide la posterior registración de
documentos incompatibles y de manera indirecta impone una grave sanción, los derechos reales sobre inmuebles
que no se encuentren inscriptos aunque sean válidos entre partes, se encuentran fuera del tráfico jurídico de
manera tal que, que el artículo 23 de la ley dice que ningún escribano puede autorizar documentos de transmisión,
constitución, etc., de derechos reales sobre inmuebles sin tener a vista el título inscripto en el registro.

En consecuencia, la inscripción en el sistema argentino es obligatoria.

Naturaleza De La Inscripción:
La naturaleza en nuestro sistema es simplemente declarativa, lo cual significa que el derecho nace antes de la
inscripción solo que no es oponible a terceros si no está inscripto.

Respecto si la inscripción es facultativa u obligatoria es un tema discutido en doctrina:

• Para algunos autores que facultativa: porque dicen que la propia ley dice que es para su oponibilidad del
derecho a terceros, por lo tanto, nadie obliga al titular a inscribir el derecho en el registro.
• Para Musto, porque la inscripción no puede ser requerida en forma coercitiva, no lo puedo exigir, pero el
que no inscribe va a tener que soportar las consecuencias disvaliosas de la falta de inscripción que es la
inoponibilidad de su derecho a terceros
• Para otros como Moisset es obligatoria.

Documentos Que Acceden Al Registro:

Artículo 2 Ley 17801: " De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en
los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”.

El artículo 2 de la ley 17.801 lo primero que nos dice es que la inscripción es para su oponibilidad a terceros, por lo
tanto, el registro de la propiedad inmueble es un registro declarativo, no constitutivo, el derecho real nace fuera del
registro, nace con el convenio de las partes, pero es oponible a terceros que no han tenido conocimiento del acto
cuando el documento se inscribió en el registro.

14
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Requisitos De Los Documentos Para Ser Inscriptos:

El artículo 3 de la ley nos dice:
“Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los
siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.

Documentos públicos Documentos privados

• Estar constituido por escritura pública notarial, • Sólo los que excepcionalmente establezcan las
resolución judicial o administrativa según leyes.
legalmente corresponda. • Firma certificada por escribano, juez de paz o
• Tener las formalidades y estar autorizados por funcionario competente.
quien por ley corresponda.
En nuestra provincia los únicos documentos privados
• Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por
que se inscriben son los boletos de compraventa de la
sí o con otros en cuanto al contenido que sea venta de inmuebles fraccionados en lotes.
objeto de registración.

Distintas Clases De Asientos

Según la duración • Temporarios: tienden a desaparecer del folio real. Ej: embargos, medidas
cautelares.
• Permanentes: tienden a permanecer en el folio real. Ej: dominio.

Según la estabilidad • Definitivos: el documento no tiene ningún tipo de condicionamiento; reúne los
requisitos y solemnidades previstas en la ley.
Se logra cuando el documento presentado para su inscripción obtiene una calificación
favorable; o cuando habiendo sido observado, el interesado subsana los defectos, o
triunfa en los recursos interpuestos.
• Provisorios: cuando el documento presentado para su registración es observado
por el registrador por contener defectos subsanables. También cuando el
registrador rechaza el documento viciado de nulidad absoluta y manifiesta.

Según la • Condicionales: Se produce cuando se solicita la inscripción o anotación de un

subordinación documento y existen otras inscripciones de carácter provisional, o certificaciones
vigentes, o está corriendo respecto de estas el plazo previsto en el artículo 5.

Según la autonomía • Principales: tienen subsistencia propia. Ej: constitución de hipoteca.

• Accesorios: está al servicio de otro. Ej: ampliación de hipoteca; nota marginal.

15
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Según el criterio • De inscripción: son aquellas registraciones que se refieren a mutaciones reales
definitivas, permanentes.
• De anotación: son aquellas registraciones por asiento que se practican fuera del
folio real o dentro pero que no se refieren a mutaciones reales. Ej: embargo.

• Asiento preventivo: procuran dar publicidad de estados registrales transitorios.

Ejemplo de un asiento preventivo es el que opera por el pedido de los certificados
que previenen al interesado del negocio en gestión; y las medidas cautelares.

• Asientos extintivos: tienen por finalidad originar la pérdida del estado registral de
un derecho o situación registrada. Ejemplos: la cancelación de inscripciones con
la presentación de la solicitud acompañada del documento en que conste la
extinción del derecho registrado; o la caducidad de las inscripciones.

Efectos De La Inscripción

Si el sistema es constitutivo Si el sistema es declarativo

Implica que no habrá constitución, transmisión o
adquisición de derechos reales hasta el momento de la
inscripción en el registro tanto en las relaciones entre
partes como con respecto a terceros, este sistema en
nuestro derecho es para los automotores.
La transmisión del derecho queda firme entre partes
desde que se cumplió con los requisitos legales previos
a la inscripción, solo la inscripción perfecciona el acto
en relación a terceros, es el sistema en nuestro derecho
para los inmuebles.

Criterios De Registración

Inscripción: Anotación
Asientos regístrales de derechos reales sobre cosa Asiento que afecta a los derechos reales sobre cosa
propia. (Dominio, condominio, propiedad horizontal), propia, tienen carácter temporal.
es un asiento principal de carácter definitivo.

Técnicas De Registración
• Transcripción: la oficina copia el documento.
• Inscripción: extracto de breves notas.
• En Legajamiento: no copia ni extracta; la oficina recibe el documento y lo guarda archivado.

El Tercero Registral
Es la persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a título oneroso, de quien aparece como su titular
en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscripto su derecho, es oponible y preferente a cualquier otro titular
con derecho anterior pero no inscrito.
El tercero registral es aquel tercero que, ignorando la situación real (error registral o falta de registración) ha
obtenido “colocación” registral. Esa colocación o emplazamiento registral puede estar dado por la inscripción de un
dominio u otro derecho real, como así también por cualquier tipo de medida precautoria. Respecto de ese tercero,
pues, y sólo a su respecto el derecho no inscripto no existe por lo que no le es oponible.
El derecho nace pues fuera del registro con sólo título y modo y, con esos elementos constitutivos, ya es oponible
“erga omnes”, salvo frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los asientos registrales
y la presunción de exactitud de éstos, basa su expectativa jurídica en lo que el registro pregona, y logra así la
colocación de la misma en los asientos registrales.

16
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

Así, por ejemplo, el acreedor hipotecario que acepta en garantía un inmueble que en realidad el deudor o
constituyente ya había transferido, pero dicha transferencia no surgía de ningún asiento registral, sería pues un
tercero registral si de buena fe, es decir desconociendo la maniobra del titular registral, logró inscribir su derecho
real hipotecario

Matriculación
Previo a poder inscribir o anotar algo sobre un inmueble es necesario que dicho lote tenga existencia registral, es
decir, esté matriculado.
Es el procedimiento que tomando como base una inscripción de dominio tiene por objeto el ingreso, en forma
originaria o por vuelco al nuevo sistema, de un inmueble al registro abriendo un folio donde se lo determina y se le
da una característica de ordenamiento. Implica asignar a cada inmueble un folio y número especial donde se lo
individualiza.
Es decir, en nuestro sistema de matriculación es de folio real, a cada inmueble se le asigna un folio especial en el
que se lo individualiza con precisión.
Nosotros llamamos matriculación tanto a esa primera entrada al registro, como al cambio de sistema, de cronológica
causal a folio real.

Ley Nacional. 17.801 Ley Provincial 5.771

Artículo 10.- Los inmuebles respecto de los cuales Artículo 21.- La matriculación se efectuará conforme a la
deban inscribirse o anotarse los documentos a que división política departamental, en el tiempo y forma que
se refiere el art. 2°, serán previamente determine la Dirección. Cuando un inmueble estuviere
matriculados en el registro correspondiente a su ubicado en dos o más Departamentos se matriculará en el
ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio que corresponda mayor superficie: si ésta fuera igual para
público. cada departamento, en el que corresponda número más
bajo de la designación catastral. Los
Artículo 11.- La matriculación se efectuará Casos inciertos o de dudas serán resueltos por la Dirección.
destinando a cada inmueble un folio especial con En todos los casos se hará constar dicha circunstancia en los
una característica de ordenamiento que servirá asientos respectivos, mediante una ficha auxiliar.
para designarlo.
Artículo 22.- El folio de matriculación consistirá en una hoja
Artículo 12.- El asiento de matriculación llevará la con las medidas y características que determine la Dirección
firma del registrador responsable. Se redactará del Registro, de manera tal que permita contener los
sobre la base de breves notas que indicarán la siguientes asientos y anotaciones:
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, a) Número de matrícula que asigne al inmueble y su
superficie y linderos y cuantas especificaciones nomenclatura catastral cuando exista.
resulten necesarias para su completa b) Nombre del Departamento y número de orden que al
individualización. Además, cuando existan, se mismo le corresponda según la ubicación del inmueble,
tomará razón de su nomenclatura catastral, se medidas perimetrales, superficie, linderos y demás detalles
identificará el plano de mensura correspondiente y conque deben describirse los inmuebles y que faciliten su
se hará mención de las constancias de individualización, especialización siempre que los contenga
trascendencia real que resulten. Expresará el el título o plano que sirve de antecedente.
nombre del o de los titulares de dominio, con los c) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso
datos personales que se requieran para las de Subdivisión o de unión.
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o d) Nombre del o de los titulares del dominio y demás datos
personas jurídicas se consignará su nombre o razón que requieren para las escrituras públicas, así como sus
social, clase de sociedad y domicilio. Se hará posteriores transmisiones. Respecto de las Sociedades o
mención de la proporción en la copropiedad o en personas jurídicas se consignará su nombre o razón social,
el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase de sociedad, domicilio e inscripción en el Registro
clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario pertinente, cuando la ley exija tal requisito, Hipotecas, otros
autorizante, estableciéndose el encadenamiento derechos reales o personales, afectaciones a regímenes

17
 Abogacía
Reales | UNC
Ab. Monge Mery | 3573 - 404126

del dominio que exista al momento de la especiales y las limitaciones y restricciones que se refieren
matriculación. Se expresará, además, el número y al dominio.
fecha de presentación del documento en el e) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los
Registro. derechos inscriptos señalados en el inciso anterior.
F) Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan
Artículo 13.- Si un inmueble se dividiera, se de conformidad con lo previsto en la ley.
confeccionarán tantas nuevas matrículas como
partes resultaren, anotándose en el folio primitivo Artículo 26.- Si un inmueble se dividiere, se confeccionarán
la desmembración operada. Cuando diversos tantas nuevas matrículas como partes resultaren,
inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una anotándose en el folio primitivo la desmembración
nueva y única matrícula de las anteriores, operada, el que pierde su vigencia. Cuando diversos
poniéndose nota de correlación. En ambos casos se inmuebles se anexaren o unificaren se hará una nueva y
vinculará la o las matrículas con los planos de única matrícula de las anteriores, que pierden su vigencia,
mensura correspondientes. poniéndose nota de correlación. En ambos casos se
vinculará lao las matrículas con los planos de mensura
correspondientes.

Ahora sí, matriculado el inmueble, podremos inscribir o anotar documentos sobre él.

Bibliografía: Mariani de Vidal, Marina Derechos reales en el Código Civil y Comercial 1 Marina Mariani de Vidal;
Adriana Abella. -la ed. Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Zavalia, 2016 - Kiper, Claudlo Tratado de derechos reales
1 Claudia Kiper -11 ed. revisada-Santa Fe. Rubinzai-Culzoni, 2016. – Código Civil y Comercial de la Nación comentado;
Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper. Editorial La Ley 2014 – Código Civil y Comercial de la Nación comentado; Ricardo
Luis Lorenzetti; 1 ed. Santa Fe Rubinzai – Culzoni, 2015. -

18