JUAN PABLO CABIATI ABOGADO

DERECHO REGISTRAL Publicidad Registral CONCEPTO: La publicidad es la exteriorizacin o difusin de una situacin que interesa al derecho, de modo que su conocimiento sea asequible a todos los integrantes de una comunidad, o al conjunto de ellos que tengan o puedan tener un inters determinado en dicho conocimiento. La publicidad registral es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real y que persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico. En materia de derechos reales resulta esencial para determinar la oponibilidad y la eficacia respecto de terceros. Son caracteres de la publicidad: 1) exteriorizacin o difusin de una situacin jurdica 2) asequibilidad o cognoscibilidad de la informacin 3) eficacia y oponibilidad de la situacin jurdica objeto de la publicidad 4) finalidad de tutelar los derechos y la seguridad del trfico FUNDAMENTO: El ordenamiento jurdico organiza una gran variedad de registros. Todos tienden a acumular una informacin, organizndola para que pueda ser consultada mediante requerimiento de informes, certificaciones y testimonios que acrediten las situaciones jurdicas registrales. En el tema especfico de la registracin de cosas y derechos reales, el fundamento radica en dos principios fundamentales: a) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD ESTTICA: se procura evitar que se produzca un detrimento en la situacin patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que debe tener el titular de un derecho de que ste no se podr extinguir o menoscabar si l no renuncia, trasmite o restringe mediante un acto jurdico con esos fines. b) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD DINMICA O DEL TRFICO: procura evitar que una persona que ha resultado favorecida por una modificacin de una situacin jurdica pueda perjudicarse, al quedar sin efecto dicha modificacin, cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada a convertirla en titular de derecho o de esa modificacin en la relacin patrimonial. NATURALEZA: La publicidad es una exteriorizacin de la voluntad dirigida a la generalidad, con independencia de su recepcin por los terceros, destinada a dar a conocer una situacin jurdica. OBJETO: El objeto de la publicidad es: a) el bien o cosa sobre los que recaen los derechos b) el derecho real en s c) el negocio jurdico que se celebra sobre determinada cosa y que sirve de ttulo (causa-fuente) d) el documento en que se plasma ese negocio indispensable para su validez o exigido para su acreditacin (titulo formal) DERECHOS O BIENES REGISTRABLES: no slo los bienes inmuebles son susceptibles de registracin. En nuestro tiempo existen bienes y derechos que por su trascendencia econmica son objeto de registracin.

A) ANTECEDENTES HISTRICOS 1) Origen y evolucin: EGIPTO: en Egipto el Registro en sus orgenes se relaciona con el inters fiscal para el control y percepcin del impuesto inmobiliario, pero guarda una estrecha vinculacin con la documentacin necesaria para acreditar la titularidad. Existan los grafeias que eran escribanas en las aldeas; y en las ciudades las agoranomeias. Estos organismos se caracterizaban por hacer una investigacin sobre la legitimacin del enajenante, registrndose luego los documentos a los fines impositivos. El acto de inscripcin se denominaba anagrafe o katagrafe. Para la adquisicin de la propiedad el nmero asignado por la oficina era prueba fehaciente del cambio de titularidad. La influencia romana produce una centralizacin en las denominadas bibliotecas, desapareciendo los ndices existentes en las aldeas. Los documentos de enajenacin slo podan ser otorgados previa expedicin de un permiso (especie de certificado) sobre la base de un examen del Registro. Este permiso acreditaba la titularidad del enajenante y era una condicin esencial para el otorgamiento de la escritura. ROMA: La ceremonia de la mancipado era una especie de venta simblica que se realizaba en presencia de testigos y con otras formalidades como la balanza (aes) y una frmula que deba decir el enajenante para la transmisin. La mancipado no slo constitua una solemnidad para la transmisin del derecho civil sino que posea el efecto de dar certeza a la transmisin y de tutelar la buena fe de los terceros. Pero la mancipado estaba reservada slo a una categora de objetos y a una calidad de sujetos. Surge as, la in iure cesio que, a diferencia de la mancipado result abierta y se extendi a toda clase de cosas y derechos. Por medio de la in iure cesio se realizaba un proceso de reivindicacin ficticio y sometido voluntariamente por las partes al magistrado. Tena naturaleza solemne ya que deban cumplirse las formalidades establecidas por el procedimiento de las acciones de la ley. El enajenante se allanaba a la demanda y el magistrado confirmaba el derecho del demandante. La in iure cesio result un expediente apto para la publicidad de los derechos. Estas formas de transmisin comienzan a decaer, pasndose a un rgimen de publicidad asistemtica con base en la tradicin. DERECHO GERMNICO: distingue el negocio referido a la transmisin de la propiedad (contrato de enajenacin) del acto de entrega de la posesin a travs de la investidura llamada gewere. Por este instituto se agrega al ttulo de transmisin la investidura formal con el efecto de que la persona que recibe, an cuando no lo haya hecho del verdadero propietario, quede protegida contra el anterior propietario o cualquier otro que invocase derechos sobre el bien si no lo hubiera hecho en tiempo propio. La gewere tena dos momentos complementarios entre s: a) la recepcin por el adquirente, en forma simblica, de un objeto que formara parte del objeto (rama, tierra, csped, etc.) b) el abandono de la gewere, que se simbolizaba mediante una ceremonia por la cual el tradens saltaba el obstculo que representaba el lmite (cerco, tapia) La gewere fue sustituida paulatinamente por una investidura semejante a la in iure cesio; termin siendo un pleito ficticio con gran eficacia, debido a la documentacin garantizada por el tribunal interviniente. Ms adelante la transmisin fue admitida por entrega de documentos que acreditaran el negocio celebrado por influencia del derecho romano.
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Como consecuencia de la recepcin del derecho romano se estableci la libertad de forma en los negocios sobre inmuebles y la traditio gan espacio como modo de publicidad, y los registros quedaron reducidos a meros registros prendarios o de gravmenes. 2) LOS REGISTROS. Aparicin Clasificacin: Debido a la amplia variedad de principios que inciden en la materia registral, se torna imposible elaborar una clasificacin completa de los sistemas registrales. Estos principios se adoptan independientemente o con diferencias de matiz; la combinacin de los mismos da una gama enorme de soluciones, de las cuales el legislador escoge la que mejor se adecue a las circunstancias sociopolticas y econmicas de la comunidad a la cual estn destinadas. Segn que punto de vista abordemos, los sistemas registrales se pueden clasificar: PUNTO DE VISTA REGISTRO FOLIO REAL: se toma las cosas PERSONAL O CAUSAL: se toma matriculadas. Cada inmueble con al sujeto titular del derecho real. En una ficha en la que se inscriben los un ndice alfabtico figuran los Base de referencia actos que inciden sobre su estado titulares. Se van ingresando los jurdico. documentos que modifican los derechos de los titulares. CONSTITUTIVO: la inscripcin DECLARATIVO: la mutacin real es la que produce la mutacin real. se produce fuera del registro y luego Existe una simultaneidad entre se introduce en l. La transmisin es Incidencia de inscripcin y transmisin. Se es un antecedente necesario para la registracin propietario porque se est inscripto inscripcin. El sujeto inscribe en el registro como tal. porque es propietario. DE INSCRIPCIN: se toman los DE TRANSCRIPCIN: el Procedimiento de datos esenciales del documento, sin documento se transcribe registracin dejar copia fiel. ntegramente en los libros. NO CONVALIDANTE Informativo: para consulta de fe y es inatacable tanto para Efectos terceros como para las partes. archivos. Probatorio: efecto asignado por ley. Oponibilidad: ante terceros AMPLIA: para registros con mayor RESTRINGIDA: para registros con menor efecto convalidante. El Calificacin registral efecto convalidante. El registrador debe estudiar los aspectos registrador es un mero receptor y (alcance de las relacionados con la validez archivador de documentos. atribuciones del sustancial y formal de la transmisin registrador) o constitucin del derecho. FE PBLICA: presuncin iure et PRESUNTIVO DE BUENA FE: Eficacia de iure presuncin iuris tantum 3) SISTEMA FRANCES. Transcripcin En el sistema francs la tradicin es sustituida por la simple manifestacin contractual, por la que una de las partes declara desprenderse de la posesin que la otra adquiere. Es decir que basta slo el consentimiento para transmitir o constituir el derecho real. La funcin del registrador queda limitada al aspecto formal, sin valoracin de la capacidad de las partes ni del negocio jurdico, ni de la idoneidad del documento que lo instrumenta. El registrador
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CONVALIDANTE: hace plena

constata si en el ttulo estn los datos suficientes para individualizar a las partes contratantes e identificar el inmueble, y si est cumplido el tracto sucesivo del ttulo. El Registro no confirma ni legitima los ttulos ni la inscripcin atribuye presuncin de exactitud o certeza a los documentos inscriptos, las hipotecas y los privilegios. Para que puedan ser opuestas deben estar inscriptos, pero son vlidos entre las partes, al margen de la inscripcin. 4) SISTEMA ALEMN. Hoja fundaria. Efectos de la inscripcin En el sistema alemn la inscripcin es constitutiva, salvo cuando se trata de mutaciones reales que no emergen de un negocio jurdico (ej: transmisin hereditaria); los derechos reales inscribibles son limitados (numerus clausus). Sin embargo la inscripcin no es obligatoria; el registrador solo obra a instancia de parte (principio de rogacin). La peticin de inscripcin significa el inicio de un proceso de jurisdiccin voluntaria y siendo carga del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar la inscripcin. El negocio jurdico causal (el ttulo) no tiene incidencia en la produccin de la mutacin real, sino que ella es el resultado de dos actos sucesivos: el acuerdo de voluntades y la inscripcin. El acuerdo de transmisin es un negocio abstracto e incondicionado que se realiza con independencia del negocio jurdico causal. La funcin calificadora del registrador es amplia pero se circunscribe al acto abstracto de disposicin y no puede referirse al acto causal. Se cumple tambin el principio de especialidad por medio de la perfecta identificacin del bien, que es la unidad sobre la cual se basa la funcin registral (folio real). La persona que pretende transmitir o gravar un bien registrado, debe estar inscripta en el Registro como titular del derecho que transmite o que faculte a gravar, principio que se conoce como de tracto sucesivo o continuo. El principio de prioridad, consagrado en el sistema alemn, establece que quien adquiere un derecho y formula su inscripcin no puede ser atacado por inscripciones posteriores pues prevalece la primera inscripcin en el tiempo. Tambin se consagra el principio de presuncin de verdad de las inscripciones, por el cual las inscripciones reflejan siempre la situacin jurdica de los inmuebles, pero puede destruirse esta presuncin por prueba en contrario. Tambin por el principio de fe pblica las inscripciones se reputan verdaderas, aunque no lo sean, para todo aquel que, de buena fe, adquiera derechos sobre un bien registrado (si hay buena fe en el adquirente, no puede ser atacado). 5) SISTEMA TORRENS. Caractersticas El sistema Torrens es propio del sistema australiano, aunque en este Estado coexisten dos sistemas registrales: el tradicional o ingles y el del acta de Torrens. Este ltimo es optativo. Por medio de este sistema para obtener la matriculacin del inmueble es necesario realizar un procedimiento especial, bastante complejo, presentando la solicitud con formularios precisos y acompaando los ttulos y planos de mensuras, que son objeto de un estudio minucioso por profesionales del derecho y agrimensores. Individualizada la finca y producidos los informes, se publican anuncios sobre la pretensin durante un lapso, despus del cual, si no hay oposicin, se procede a la inscripcin. De esta manera se obtiene un ttulo con valor originario que tiene el mismo valor que si hubiera emanado directamente de la Corona (el Estado). Esto constituye la base de su carcter inatacable, de fe pblica registral absoluta. Contra l no puede prosperar ninguna accin. El ttulo expedido por el Registro es un documento oficial que hace fe en cuanto a la realidad fsica y jurdica del inmueble. No basta la entrega del documento para transmitir la propiedad sino que la transmisin debe ser inscripta en el Registro, siendo sta, y no la posesin del certificado, la que asegura la inatacabilidad del ttulo. Si los ttulos del propietario inscripto adolecen de algn vicio, no cede la inatacabilidad del ttulo, an cuando ello vaya en desmedro de los derechos de un tercero. Para ese caso el sistema instituye
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una especie de seguro que se solventa con un fondo formado con la recaudacin de un porcentaje destinado a ste fin, que se deposita al aceptarse la matriculacin. Las transmisiones y gravmenes se efectan con mucha sencillez. Basta que se suscriba un formulario oficial impreso, donde se hacen constar los datos necesarios, y se lo remita al Registro acompaado del certificado para que ste, previa calificacin, expida el nuevo ttulo al adquirente o le otorgue al titular la constancia del gravamen. La funcin calificadora del Registro es amplia y se manifiesta en el acto de matriculacin tanto como en las dems inscripciones. 6) SISTEMA ESPAOL La inscripcin es voluntaria pues no hay obligacin de inscribir ni sancin para el que no lo haga, pero respecto a la hipoteca, siendo la inscripcin constitutiva, el derecho no nace hasta tanto sta se practique, como ya veremos. El mbito del Registro no est taxativamente limitado, o sea no responde al principio de numerus clausus. Las mutaciones reales se producen con independencia del Registro o, en otras palabras, la inscripcin tiene carcter declarativo, salvo respecto de la hipoteca cuya inscripcin tiene carcter constitutivo. Las constancias del Registro se presumen exactas pero esta presuncin es iuris tantum, o sea que beneficia al titular inscripto con la inversin a su favor de la carga de la prueba. La prioridad est dada por el orden cronolgico de ingreso al Registro. Una vez matriculada la finca, cada asiento debe tener como base el asiento anterior de modo de lograr una concatenacin adecuada (tracto sucesivo). La funcin calificadora del registrador es amplia para que el funcionario pueda examinar la existencia de presupuestos materiales y formales para receptar el ttulo y proceder a la inscripcin. B) PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA. 1) Evolucin; 2) Perodo colonial; 3) Cdigo Civil Antes de la sancin del Cdigo Civil existan registros desde la poca de la colonia, tanto de hipotecas como de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio de publicidad lo constitua la tradicin. El Cdigo Civil estableci como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisin de los derechos reales que se ejercen por la posesin, a la tradicin. Principios de los arts. 577 y 3265 del C. Civil: Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones. Al momento de la sancin del Cdigo, Vlez no se inclin por la admisin de la publicidad registral, excepto para el derecho real de hipoteca, pues este es el nico derecho real que no puede publicitarse a partir de la posesin. 4) Leyes provinciales de Registro Las leyes provinciales posteriores a la sancin del Cdigo Civil disponen la creacin de registros y exigen la inscripcin como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa que imponen un nuevo requisito (la inscripcin) sin el cual el acto slo tiene efectos entre las partes.

El conflicto con el Cdigo Civil era evidente, por lo cual se tildaba a stas leyes provinciales de inconstitucionales, ya que subordinaban la validez de un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil no exiga. Pese a ste inconveniente jurdico las conveniencias prcticas del Registro hicieron que, paulatinamente, en todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que imponan la necesidad de la registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales. 5) Proyectos de reforma del Cdigo Civil Varios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con sta situacin anmala. As se lleg hasta la ley 17711 que reform numerosos artculos del Cdigo, dando un importantsimo paso en materia registral al incorporar en el art. 2505 la necesidad de la Inscripcin en el Registro Inmobiliario de las mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros: Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. La constitucin del derecho real se produce por la constitucin de dos elementos: TITULO y MODO. De manera que los derechos reales se constituyen primeramente y como regla EXTRARREGISTRALMENTE. Por el art. 2505 la REGISTRACIN de los inmuebles constituye el REQUISITO DE OPONIBILIDAD A TERCEROS; es decir que el Registro tiene efecto DECLARATIVO. Esta reforma se complement con la ley 17801, que contiene los principios fundamentales de la registracin. C) LA LEY 17801 Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES 1) Consagracin en la Legislacin argentina. Cdigo Civil El mbito de aplicacin de la ley 17801 se establece en su primer artculo donde declara sujeto al rgimen por ella instaurado a los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la Capital Federal. La ley parte de la existencia de los registros provinciales, los cuales debieron adecuarse al sistema. Los principios registrales consagrados son: a) PRIORIDAD b) ESPECIALIDAD c) LEGALIDAD d) ROGACIN La ley deja a la regulacin de las leyes locales toda la materia referida a la organizacin, funcionamiento y nmero de lo Registros de la Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades. La ley faculta a las leyes locales a reducir los plazos establecidos, pero no pueden extenderlos. 2) Registro Inmobiliario 3) Otros registros En materia de automotores tambin se cre un Registro, pero con carcter CONSTITUTIVO (dec. Ley 6582/59) Algo similar ocurre con la ley 19170 que ha modificado la reglamentacin del registro de buques.
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D) PRIORIDAD (primero en el tiempo, primero en el derecho) En los DERECHOS REALES el principio general del ius preferendi (remisin bolilla 1) implica que un derecho real que ha tenido debida publicidad tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que sobre la misma cosa se constituya con posterioridad, prescindindose de la fecha del ttulo. Esto significa la adjudicacin automtica de preferencia a los derechos reales en razn del tiempo en que han sido constituidos (en que se ha producido la TRADICION). Art. 592 del Cdigo Civil: Art. 592.- Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del deudor. En materia de DERECHOS PERSONALES , este principio no existe. En estos casos, cuando todava no se ha hecho la tradicin, se concede preferencia a quien tenga el ttulo ms antiguo. Art. 593 del Cdigo Civil: Art. 593.- Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. 2) Prioridad Registral El art. 17 de la ley 17801 establece el principio de Prioridad Registral basndose en el ius preferendi: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Para los documentos con fecha posterior el legislador da por sentado su imposibilidad de registracin ante la exigencia de que el escribano debe tener a la vista el ttulo y el certificado. La prioridad entre dos o ms anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se establece por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento del Registro respectivo. Reserva de prioridad La prioridad est dada por la fecha de inscripcin. Pero este principio no es absoluto; la extensin del certificado provoca una reserva a favor del requirente si ste peticiona y presenta a inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se produce en el trmino legal. El pedido de certificacin tiene el efecto de anotacin preventiva. Para comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres momentos principales de la registracin: EXPEDICIN DEL CERTIFICADO, CELEBRACION DEL ACTO y PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN. MOMENTO Los certificados son expedidos por el Registro y por los plazos establecidos por ley. PLAZOS: 15, 25 o 30 das segn el domicilio del escribano + 45 das para la inscripcin (ART. 5 17801) Se anota la expedicin del certificado en la matricula y no se expide ningn otro certificado sobre el mismo inmueble durante el plazo de su vigencia EFECTOS Anotacin preventiva en favor del solicitante
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EXPEDICIN DEL CERTIFICADO

CELEBRACIN DEL ACTO

PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN

Reserva de prioridad (indirecta) Bloqueo registral Una vez expedido el certificado, el acto debe ser celebrado dentro del trmino para su validez PRESENTACIN: celebrado el acto en trmino deber presentarse el documento al registro; ASIENTO de PRESENTACIN. TOMA DE RAZN: es la efectiva inscripcin o anotacin del documento; se refleja en el ASIENTO DEFINITIVO (es el mismo que el anterior con distinto nombre). EFECTOS la escritura pblica se considera registrada a la fecha de su instru- mentacin Se consolida la prioridad registral

La prioridad registral puede ser: a) DIRECTA: cuando se expide un certificado sin reserva de prioridad o un mero informe. Se publicita recin cuando se produzca la inscripcin y la prioridad comienza desde la fecha de PRESENTACION. b) INDIRECTA (reserva de prioridad): cuando se expide un certificado con reserva de prioridad. La escritura pblica se considera registrada desde su fecha de instrumentacin. 3) Bloqueo registral Es la garanta de inmutabilidad de la situacin registral durante el plazo de vigencia que la ley acuerda a las certificaciones. Si durante el trmino de vigencia de un certificado se admitieran actos que variasen la situacin registral de los bienes, el tercero que contrat confiando en la certificacin, se ver sorprendido en su buena fe, afectndose sus legtimos intereses. Se denomina bloqueo y no cierre porque no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de un certificado que producir todos sus efectos como si no hubiese ingresado ningn otro acto (anotacin preventiva). Pero si no se realiza el acto para el cual se pidi el certificado, vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos desde la fecha en que hubiesen sido presentados. La expedicin del certificado va a establecer el bloqueo registral durante los siguientes plazos: 15 das: para escribanos con dcilio. en la ciudad asiento del registro 25 das: para escribanos del interior de la provincia 30 das: para escribanos en otras provincias A stos plazos hay que agregarle 45 das para la inscripcin de la escritura (es decir: 15, 25 o 30 + 45). El bloqueo registral puede prolongarse an despus de presentado el documento. Este es el caso en que el registrador encuentra vicios subsanables, por lo cual inscribir provisionalmente y otorgar al interesado un plazo de 180 das (prorrogables) para subsanar los defectos. El bloqueo se mantendr durante todo el plazo otorgado. 4) Autonoma de la voluntad y la prioridad El principio de prioridad tambin puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que establece la ley 17801 en el art. 19, que permite sustraerse del orden temporal mediante declaracin de voluntad de las partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida. Se requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los afectados. E) INSCRIPCIN Para analizar el contenido de la registracin hay que distinguir tres conceptos:
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1) MATRICULACIN: est referida a la unidad base de la registracin que en nuestro derecho

es la cosa. Consiste en el ingreso, en forma originaria de los datos del objeto, abrindose el folio donde stos sern ingresados. Matricula y folio real son sinnimos. La matriculacin se hace simultneamente con la inscripcin de un derecho de dominio, ya que uno de los datos necesarios del objeto est referido a la titularidad. Una vez realizada la matriculacin, con la respectiva inscripcin de la primera titularidad, toda mutacin real debe ser inscripta en la misma matrcula. 2) INSCRIPCIN: es la Toma de Razn, mediante el respectivo asiento, del derecho, ttulo o acto de trascendencia real que se practica en el folio. Esa toma de razn ingresa al Registro mediante la presentacin del documento al cual la ley le asigna el valor probatorio o la autenticidad necesaria. Tiende a perdurar en el tiempo (no tiene plazo de caducidad). La inscripcin es posterior a la matriculacin y puede contener: a) posteriores transmisiones de dominio b) hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones del dominio c) embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares d) cancelaciones o extinciones de Derechos reales o embargos y dems medidas precautorias e) documentos privados establecidos por leyes provinciales o nacionales 3) ANOTACIN: se refiere a situaciones que no implican una verdadera mutacin real. Comprende en general a las medidas cautelares, caracterizndose por su temporalidad pues caducan en el plazo que la ley determina. Tambin se designan como anotaciones las constancias que el registrador debe dejar de documentos que devuelve observados o los que rechace por ser incompatibles. OBJETO DE LA INSCRIPCIN: Con respecto a la base de registracin la ley establece el principio del folio real. El art. 11 de la ley dice: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlos. Lo que es objeto de la matriculacin es el inmueble, y esto es un paso previo y necesario para que sean viables las inscripciones y anotaciones. La falta de matriculacin representa un obstculo para toda inscripcin o anotacin. CONTENIDO: Lo que se inscribe no son derechos reales sino ttulos o documentos que contienen derechos reales. No se publicitan derechos sino titularidades porque la constitucin del derecho real opera extrarregistralmente. Se inscribirn documentos que: a) Constituyan, modifiquen, transmitan, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. c) Sean establecidos por leyes nacionales o provinciales (ej: leasing; ley 24441) EFECTOS: Dado el carcter declarativo del Registro, tiene el efecto limitado que le fija su funcin de oponibilidad a terceros y, por tanto, no puede prevalecer sobre el carcter constitutivo del modo. Un claro ejemplo de lo dicho es el artculo 20 de la ley que establece: las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. FORMALIDADES: Los documentos debern: 1) ser documentos de origen notarial, judicial o administrativo 2) tener las formalidades legales 3) ser autnticos y hacer plena fe por s mismos
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El Registro no exige que el documento ntegro sea transcripto en el asiento registral, sino que bastan los datos esenciales que exterioricen la mutacin y que tengan importancia por su trascendencia real. Esta sntesis exige un esfuerzo intelectual que normalmente se realiza con la colaboracin del peticionario del asiento a quien se le pide que llene y conforme la ficha o minuta que se acompaar al documento y cuyo formulario suministra el Registro. Distintas clases de asientos A- DE PRESENTACIN: es el acto registral a travs del cual se toma razn de un ttulo o documento que se pretende registrar. A cualquier ttulo o documento que ingresa al registro se le da un nmero de orden y fecha correspondiente al asiento de presentacin que consta en el libro respectivo. B- DE MATRICULACIN: es el primer asiento del folio real; es el asiento del ingreso del inmueble al Registro. Implica la determinacin del inmueble y su descripcin, individualizacin de su primer titular, etc. Se designa un nmero de matricula que designar al inmueble a partir de ese momento. C- DE INSCRIPCIN: es el acto de registracin de un ttulo o documento que tiende a perdurar en el tiempo. D- DE ANOTACIN: es el acto de registracin que tiene un plazo de caducidad en la mutacin real que produce. Se utiliza para medidas cautelares y expedicin de certificados. E- DE CANCELACIN: es el acto registral dirigido a producir la extincin del asiento de que se trate. Principios registrales A) ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN 1) Concepto El principio de especialidad es una consecuencia inmediata de uno de los caracteres esenciales de todas las relaciones jurdicas: la necesidad de que esa relacin sea determinada o determinable. Si no pudiese determinarse los elementos de una relacin jurdica, sta NO EXISTE. Este principio se proyecta en el campo de la publicidad inmobiliaria, y el Cdigo Civil lo recepta en el art. 3109 cuando habla del objeto de las hipotecas: Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. 2) El objeto del derecho y el Registro. Descripcin Un principio general establece que el objeto de los derechos reales son las cosas. En los derechos reales, en general, el hecho de que se ejerzan por la posesin indica la necesidad de que el objeto se encuentre determinado de forma individualizada. Al respecto dispone el Cdigo Civil: Art. 2389.- Cuando se hubiesen recibido las cosas expresadas en una obligacin, se supone que si era cantidad o cosa incierta, ha sido individualizada. Si la obligacin era alternativa, que la eleccin ha tenido lugar; y que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependa de estas operaciones. Art. 2407.- Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido idealmente determinada.
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La ley 17801 consagra el principio a partir del momento mismo en que la cosa objeto del derecho real ingresa al Registro, por medio de la MATRICULACIN [remisin Bolilla 5] El principio rige tambin en materia de automotores ya que al matricularse el vehculo se le asigna una letra y un nmero para identificarlo. Tambin se anota la marca, modelo, nmero de chasis y motor. 3) Modificaciones y rectificaciones Es posible que el asiento hecho en el Registro no concuerde con la realidad jurdica extrarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones: 1) ERROR FORMAL EN EL DOCUMENTO REGISTRADO: el registrador proceder a rectificar la inexactitud previa solicitud del interesado y acompaando con el nuevo documento de la misma naturaleza que el que motivo la inscripcin, o sino resolucin judicial que contenga los elementos necesarios para hacer la rectificacin. 2) ERROR U OMISIN MATERIAL EN LA INSCRIPCIN: en ste caso se rectificar teniendo a la vista el documento que origin la inscripcin. No es necesario acompaar con un nuevo documento. 4) Determinacin de los crditos Hemos dicho que el principio general de los derechos reales establece como su objeto a las cosas. Pero hay excepciones que se dan en el usufructo y la prenda, donde su objeto es (en el caso de la prenda) o puede ser (para el usufructo) un CREDITO. En estos casos de excepcin el crdito debe estar perfectamente determinado en todos sus elementos, exigindose adems que conste por escrito. El Cdigo Civil dice al respecto: Art. 2838.- El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, ... Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Art. 3212.- No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo por escrito. 5) La especialidad y los sujetos En los derechos reales el sujeto siempre debe ser una persona determinada e incluso individualizada. La relacin jurdica real requiere siempre que su titular est determinado, tanto para los muebles como para los inmuebles y sea que se haya constituido por actos entre vivos o por va sucesoria. En los bienes inmuebles la individualizacin es ms precisa que en los muebles, con el nombre y apellido del sujeto. Debe ser una persona fsica o jurdica de existencia actual. De este modo, slo pueden adquirir derechos por va hereditaria las personas ya concebidas al tiempo de la muerte del causante. La ley exige que cuando la transmisin de derechos es por va testamentaria, la persona de los herederos o legatarios debe estar individualizada sin dejar dudas, y el testador no puede dejar a la voluntad de otro que no sea l, el nombramiento del heredero. Si la persona muere sin dejar testamento la ley determinar quienes son llamadas a sucederlo, de sta manera siempre rige el principio de individualizacin de los herederos. 6) La especialidad y la causa En este tema se debe distinguir entre los derechos reales que recaen sobre inmuebles y los que lo hacen sobre muebles.
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En los derechos reales sobre inmuebles, la causa debe estar netamente individualizada y constar en escritura pblica. Art. 1184, inc. 1: Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta pblica 1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; En los derechos reales sobre muebles es suficiente la posesin de buena fe, siempre que la cosa no sea robada o perdida. Art. 2412: Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. 7) Tracto sucesivo Mediante este principio se busca establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a travs de cada uno de sus antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en el momento de la matriculacin del inmueble, de modo que se refleje ntegramente la historia jurdica de la finca. Por este principio un nuevo asiento debe encontrar su apoyo en el anterior, debe emanar de quien figura como titular inscripto. La ley 17801 establece en su art. 15 que no se registrar un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta que la que figure en la inscripcin precedente. El tracto sucesivo no se refiere solamente a la transmisin de la titularidad del dominio pleno, sino tambin a la constitucin de derechos reales accesorios o desmembrados (ej: hipotecas, servidumbres). Las excepciones al principio del tracto sucesivo son: 1) La matriculacin del inmueble Adquisicin originaria 2) Adquisicin por usucapin (de un inmueble que ya estaba registrado) 8) Tracto abreviado La ley prev por razones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto sucesivo abreviado. En estos supuestos el acto de disposicin es otorgado por un titular que todava no est inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial si se trata de sucesiones universales por va hereditaria (los herederos ocupan el lugar del causante). La ley 17801 en su art. 16 establece que por este principio NO SER NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIN O ANOTACIN a los efectos de la continuidad del tracto sucesivo en los siguientes casos: 1) DOCUMENTOS OTORGADOS POR LOS JUECES, LOS HEREDEROS DECLARADOS O SUS REPRESENTANTES, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraidas en vida del causante o su cnyuge sobre bienes registrados 2) TRANSMISINES O CESIONES DE BIENES HEREDITARIOS INSCRIPTOS A NOMBRE DEL CAUSANTE o de su cnyuge realizadas por los herederos declarados o sus sucesores 3) DOCUMENTOS SOBRE ACTOS RELATIVOS A LA PARTICIN DE BIENES HEREDITARIOS 4) INSTRUMENTACIONES OTORGADAS SIMULTNEAMENTE DE NEGOCIOS JURDICOS SOBRE EL MISMO INMUEBLE aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el caso de transmisiones simultneas que parten de un
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titular inscripto, pasan por un primer adquirente an no inscripto, el cual realiza un nuevo acto de disposicin. B) PRINCIPIO DE LEGALIDAD Este principio es tambin conocido como de la funcin calificadora del registrador, ya que ste debe examinar la legalidad de los documentos que se le presentan para la inscripcin. Las leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones calificadoras del registrador. Si la ley registral otorga carcter constitutivo a la inscripcin, la funcin calificadora tendr que tener ms amplitud de facultades para el anlisis de los documentos ya que por s sola la registracin va a producir el cambio de titularidad del derecho. ste anlisis va a consistir en el examen profundo de los requisitos legales tanto de carcter formal como material. Si el sistema registral tiene un carcter declarativo, no convalida los ttulos nulos ni subsana los defectos que puedan tener. En esta hiptesis el anlisis de los documentos no se har con tanta profundidad como en el sistema anterior, limitndose a los requisitos extrnsecos del ttulo formal para el ingreso al registro. La ley 17801 establece en su art. 4 que la inscripcin NO CONVALIDA los ttulos nulos. Esto no significa que el registrador pueda despreocuparse totalmente de los vicios que existan en el ttulo. En nuestro sistema el juez debe pronunciarse sobre la validez del acto decidiendo, cuando presenta vicios, si ellos provocan o no su invalidez jurdica (resuelve si el acto es nulo o anulable). En cambio el Registrador se pronuncia sobre si el acto es admisible o no al registro, es decir, si rene los requisitos suficientes, a su entender y dentro de las facultades que le confiere la ley, para que se admita su inscripcin. 1) Actos y documentos que tienen acceso al Registro El art. 2 de la ley 17801 establece que de acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505 y 3135 y concordantes del Cdigo Civil para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems provisiones de esta ley en los mencionados registros se inscribirn o anotarn segn correspondan los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Instrumentos pblicos y privados Los documentos que seala el art. anterior requieren una forma que la ley exige mediante los instrumentos pblicos o privados. En los documentos realizados en instrumento privado, el nico requisito que se exige es el de la autenticacin de firmas. El cumplimiento de este requisito no transforma el instrumento privado en pblico, sino que lo nico que hace es dar fe, por intermedio del escribano, de que quien dice que lo ha firmado es realmente la persona tal. 2) Funcin calificadora Es el anlisis que realiza el registrador al documento que pretende ser inscripto. El registrador es el empleado encargado de analizar y anotar el documento. Est facultado para decidir si el documento se inscribe o no. En caso de negativa, la ltima instancia a la que se puede llegar es el Jefe de Registro de la Propiedad. Casos que se pueden dar: 1) Documento sin defectos inscripcin 2) Doc. con defecto subsanable inscripcin provisoria por 180 das para subsanar 3) Doc. con defecto no subsanable rechazo

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3) Defectos subsanables e insubsanables (Ley 17801) El registrador examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos (Art. 8) Si el registrador observase el documento proceder de la siguiente manera (art. 9): a) rechazar los viciados de NULIDAD ABSOLUTA y MANIFIESTA (no subsanables) b) los que no tengan vicios con ese carcter sern devueltos dentro de los 30 das de presentados y anotados provisionalmente por 180 das (inscripcin preventiva) para que se subsane el vicio. Si el requirente no est de acuerdo con la observacin del registrador debe solicitar la rectificacin de la decisin al mismo registrador. Si no obstante no se rectifica, procede el recurso de impugnacin ante el Director del Registro de la Propiedad, quin fallar sobre quin tiene razn. Si el fallo no reconoce la pretensin del requirente, queda el ltimo recurso jerrquico administrativo ante el Superior Tribunal de la Pcia. Durante todo este proceso se mantendr la inscripcin preventiva y los efectos del bloqueo registral. 4) Lmites a la funcin calificadora segn los distintos documentos Existen tres tipos de documentos que pueden ingresar al registro: NOTARIALES, ADMINISTRATIVOS y JUDICIALES. Se plantea el problema acerca de la facultad del registrador para analizar de la misma manera estos tres tipos de documentos. La doctrina considera que en los documentos Notariales y Administrativos el registrador posee la facultad para realizar las observaciones del art. 9 (ver arriba Defectos subsanables e insubsanables). Pero con relacin a los documentos Judiciales slo puede hacer el anlisis de la forma extrnseca del art. 8 (interlineados, sobrerraspados no salvados como corresponde, etc.). Si el registrador tuviese facultades para analizar el contenido de un documento judicial tendra la jerarqua de juez de jueces. C) ROGACIN Y PROCEDIMIENTO REGISTRAL 1) Concepto Se entiende por rogacin la puesta en marcha del procedimiento registral a pedido de parte interesada. Rogar es la facultad que tiene una persona para pedir al registro que haga una anotacin pertinente. 2) Personas legitimadas para actuar La ley 17801 establece en el art. 6 que la situacin registral solo variar a peticin de: A) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal (si se encuentra de feria o vive en el interior) B) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar Cuando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. 3) Rectificacin de asientos [remisin arriba pto. A-3 Modificaciones y rectificaciones] 4) Cancelacin de asientos La cancelacin presupone un derecho inscripto y un contenido, es decir un asiento, el cual se deja sin efecto por va de la cancelacin. EFECTOS: la cancelacin elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada todos sus efectos a la situacin registral anterior, excepto el caso de la expropiacin. La expropiacin puede eliminar en forma total el asiento registral como as tambin la matricula.
MATRICUL A Asiento 1 Asiento 2 Asiento 3 CADUCIDAD 14

El art. 36 de la ley 17801 establece que las inscripciones y anotaciones se cancelarn: con la presentacin de solicitud acompaada del documento en que conste la existencia del derecho registrado; por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona (OJO! Ver abajo IMPORTANTE) por confusin; por sentencia judicial; por disposicin de la ley; IMPORTANTE: cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay cancelacin sino sustitucin en la titularidad. Se modifica la publicitacin, pero no se cancela el asiento. Otro caso de cancelacin es la servidumbre en la que se ha vencido el plazo, aqu s se cancela y nunca ms se va a publicitar. Caducidad de asientos La caducidad es distinta a la cancelacin ya que en la caducidad los efectos de un asiento se pierden en virtud del SOLO TRANSCURSO DEL TIEMPO, an cuando subsiste el derecho. El derecho subsiste, no as su oponibilidad frente a terceros; por ejemplo una hipoteca por 20 aos: transcurrido el plazo caduca respecto a los terceros, pero subsiste entre las partes; ha perdido la prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto. Este principio es automtico, no necesita solicitud de parte. 5) RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRADOR El registrador tiene un plazo de 30 das para realizar las observaciones relativas a vicios o defectos de los documentos presentados para la inscripcin (art. 9 ley 17801). En la prctica el registrador tarda ms tiempo en observar el documento, tomando para ese fin parte de los 180 das correspondientes a la inscripcin provisoria para subsanar errores. En Cba. la inscripcin provisoria se considera prorrogada por un lapso igual al de la demora de la observacin. Los requisitos para la viabilidad de las observaciones son: 1) por escrito 2) debidamente fundadas En Cba. la ley 5771 dispone que despus de realizadas las primeras observaciones, el registrador puede formular nuevas. Si estas nuevas observaciones se producen dentro de los ltimos 15 das de vigencia de la inscripcin provisoria, se producir prrroga automtica de la inscripcin por otros 15 das. FACULTADES DEL ROGANTE ANTE LAS OBSERVACIONES DEL REGISTRADOR: 1) SUBSANAR los defectos 2) RECURRIR ANTE EL MISMO REGISTRO solicitando reconsideracin de la calificacin de sus documentos (recursos internos) 3) RECURRIR ANTE JURISDICCIN SUPERIOR ante la negativa de rectificacin del registrador y agotado el trmite interno (recursos jurisdiccionales) a) Recursos internos (Ley provincial 5771) Corresponden a la instancia administrativa, y se desarrollan dentro del mbito y jurisdiccin del Registro. 1) RECALIFICACIN: cuando sea observado el documento, el interesado podr pedir ante el mismo registrador, dentro de los 30 das de notificada la observacin, su rectificacin; mediante solicitud fundada y acompaando elementos de prueba. Si deja pasar el plazo de 30 das pierde el derecho a recurrir; est obligado a subsanar para lograr la inscripcin. Si el registrador no se pronuncia en 15 das se considera denegado el pedido. El registrador puede RECALIFICAR: deja sin efecto las observaciones MANTENER: total o parcialmente las observaciones
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NO PRONUNCIARSE (por 15 das): implica denegacin tcita 2) RECONSIDERACIN: cuando el registrador mantiene las observaciones o deniega tcitamente el pedido el interesado podr interponer recurso de reconsideracin ante el Director del Registro, dentro del plazo de 15 das de notificada la decisin del registrador o del vencimiento del plazo para pronunciarse. El Director deber expedirse dentro de los 30 das, ante el silencio implica denegacin tcita. El interesado puede agregar argumentos y refuerzos a su planteo. El Director puede RECONSIDERAR: hace lugar al pedido; el documento se inscribe CONFIRMAR: la resolucin del registrador NO PRONUNCIARSE (por 30 das): implica denegacin tcita Se cierra aqu la instancia administrativa y queda abierta la instancia jurisdiccional o contencioso registral para ejercitar las acciones correspondientes ante el Tribunal Superior de Justicia de la Pcia. b) Recursos jurisdiccionales RECURSO DE APELACIN: Cuando se han agotado los recursos internos sin obtener aceptacin de los documentos, el interesado puede promover RECURSO DE APELACIN ante el Tribunal Superior de Justicia, dentro de los 15 das de notificada la resolucin denegatoria del Director o del vencimiento del plazo para expedirse. El recurso es presentado ante el Registro, y ste tiene 5 das para elevarlo al Tribunal Superior. La ley no fija plazo al Tribunal para expedirse. La ley 5771 prev que la inscripcin provisional se considerar extendida durante la sustanciacin del recurso. El Tribunal puede DAR LUGAR A LA PRETENSIN: la inscripcin provisoria se convierte en definitiva RECHAZAR LA PRETENSIN: aceptacin de las observaciones y plazo para subsanar los defectos: 90 das Si el rogante no subsana dentro del trmino fijado (90 das) caduca de pleno derecho su inscripcin provisoria y se levantar el bloqueo. D) PUBLICIDAD Y FE PBLICA La publicidad es aquel sistema que tiene por objeto hacer cognoscible un sistema jurdico real. En algunos sistemas jurdicos (no en el nuestro) se agrega a sus efectos la CONSTITUTIVIDAD, es decir que el negocio jurdico se integra con el registro publicitario, producindose por esa va la transmisin de las titularidades. En estos casos encontramos en la publicidad dos elementos: publicidad MATERIAL y publicidad FORMAL. 1) PUBLICIDAD FORMAL: exhibicin de libros. Informes. Certificados Si bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, los registros no pueden estar abiertos a cualquier persona, sino slo a aquellos sujetos que acrediten un inters legtimo. Esto se establece en pos del derecho a la intimidad de los titulares de los derechos registrados. En el derecho argentino se ha dado prioridad a la publicidad formal por medio de certificaciones e informes que son EXPEDIDOS POR EL REGISTRO. Esto en contraposicin a los sistemas de ACCESO DIRECTO al Registro que permiten la libre indagacin por cualquier persona de los contenidos de los asientos registrales. La ley 17801 restringe al mnimo la posibilidad de acceso directo a los asientos. Establece que las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada, sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. La constancia directa tiene un carcter excepcional destinado a investigaciones histricas o estadsticas.
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As en nuestro sistema se establece el mtodo de las CONSTANCIAS EXPEDIDAS por el REGISTRO, que son certificaciones de las inscripciones o documentos que existen en el Registro. Las CONSTANCIAS pueden ser de dos tipos: 1) INFORMES: son todas las constancias que emite el Registro para dar conocimiento de los derechos que en l existen; slo hacen conocer datos ya inscriptos. Los informes tienen solamente la funcin de PUBLICIDAD, y aunque gozan de fe pblica, NO GARANTIZAN la inmutabilidad de las situaciones jurdicas que hacen conocer, por eso no tienen plazo de vigencia. Pueden referirse a la situacin jurdica de un bien o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo. Pueden consistir en un extracto o en una copia ntegra del documento segn el caso. Los informes deben darse a CUALQUIER PERSONA QUE TENGA INTERS LEGTIMO en conocerlos. La ley 17801 exige que los ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al registro. 2) CERTIFICADO: es una constancia expedida por el Registro que no solamente hace conocer la situacin en que se encuentran actualmente los bienes, sino que GARANTIZA su inmutabilidad durante un plazo que establece la ley registral (ej:15, 25, 30 das). Su fin entonces no slo es la publicidad sino tambin GARANTIZAR una situacin jurdica. Tienen un PLAZO de vigencia. En los certificados la accesibilidad est restringida: SOLAMENTE LOS ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS PBLICOS ESTN FACULTADOS PARA SOLICITAR CERTIFICADOS DE ASIENTOS REGISTRABLES. Al respecto la ley 17801 establece que ningn escribano podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el registro, as como CERTIFICACIN expedida al efecto por dicha oficina en la que consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero de orden, fecha y constancia que resulten de tal CERTIFICACIN. 2) PUBLICIDAD MATERIAL El fundamento de la publicidad material es la FE PUBLICA de que gozan los registros. Lo que dicen los registros es la realidad. Los datos contenidos en el Registro tienen presuncin de verdad, exactitud e integridad. Segn el rgimen registral que se haya adoptado (constitutivo o declarativo) ser el alcance que tendr la publicidad material. Los efectos sustantivos de la publicidad material son: a) CONSTITUTIVIDAD: en el sistema argentino los efectos sustantivos de la publicidad encuentran su mximo exponente en el valor constitutivo de la registracin de los AUTOMOTORES y de los CABALLOS PURA SANGRE. En la LEY REGISTRAL INMOBILIARIA la publicidad material es solamente DECLARATIVA; el derecho real existe al margen del Registro, y la publicidad tiene como fin lograr la oponibilidad frente a terceros. b) COGNOSCIBILIDAD: es otro de los efectos sustantivos de la publicidad material. El Registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la situacin jurdica en que se encuentran las relaciones publicitadas. Esta cognoscibilidad se considera suficiente y produce sus efectos presumiendo que el adquirente conoce suficientemente los asientos, aunque en los hechos no los haya consultado. c) PROTECCIN DEL CRDITO: el acreedor de un crdito tiene la proteccin de la publicidad de su crdito que ser oponible a los terceros que pretendan adquirir la cosa, excepto tercero que adquiere con buena fe. En el rgimen automotor la proteccin del crdito es absoluta. A su vez, el adquirente est protegido por la seguridad que brinda el Registro de que los gravmenes y cargas no publicitadas no van a menoscabar su adquisicin.
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E) OTROS ASPECTOS DE LA LEY REGISTRAL 1) Anotaciones personales Si bien nuestro sistema acoge el principio del folio real, organizndolo sobre la base de la finca, no es posible prescindir de un sistema de anotaciones que tenga los datos de las personas sujetos de esos derechos sobre la finca, pues la incidencia de ciertas medidas afecta en lo personal y no con relacin a un bien determinado. Por ejemplo: una habilitacin de edad, una inhabilitacin o una inhibicin general de bienes no puede anotarse solamente con relacin a un bien determinado, por lo tanto no accedern directamente al folio real. Con ese fin la ley prev una seccin especial donde se anotarn: a) DECLARACIONES de INHIBICIONES de las personas para disponer libremente de sus bienes. b) REGISTRACIONES PERSONALES que dispongan las leyes nacionales o pciales y que indica sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 30 ley 17801).

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