Capitulo III

3 DESCRIBIR EL ROL DE LA SUNARP EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD

INMUEBLE CONSOLIDANDO LA SEGURIDAD JURÍDICA

3.1 EL REGISTRO

Balmaceda, J. (2019), nos indica que el Registro se desarrolla como

entidad jurídica concreta cuyo propósito es suministrar información
significativa, así como informar sobre los derechos que las personas tienen
respecto a los predios, asegurando de este modo la eficacia al poseerlo y
previniendo la comisión de delitos como el fraude inmobiliario. Esta función
ayuda a la tranquilidad en la sociedad en términos patrimoniales.

En resumen, el propósito del Registro es la divulgación de información

debido a los impactos legales que conlleva. Estos efectos se reflejan en
principios clave como la buena fe pública la oponibilidad y la legitimación.
3.1.1 OBJETO DEL REGISTRO

Chiriboga, A. (s.f) Hace referencia que dicha inscripción de instrumentos

públicos, títulos y otros antecedentes, exigidos o autorizados por la ley
donde su registro en los archivos correspondientes, tiene determinantes
objetivos:

 Facilitar la transferencia legal de la propiedad de bienes raíces y así

mismo los derechos establecidos en ellos.

 Proporcionar divulgación y visibilidad a los contratos y acciones que

transfieren la propiedad de bienes raíces, así como aquellos que
imponen gravámenes o restricciones.

 Asegurar la autenticidad y la integridad de títulos, instrumentos

públicos que deben ser registrados.

 Así mismo garantizar la seguridad jurídica en la transferencia de

derechos reales.
  La divulgación como aseguradora de la propiedad y obtención de
los derechos reales.
 Agilidad en los procedimientos de evaluación y tener en cuenta la
inscripción de los derechos reales.

3.1.2 EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

Es la persona designada legalmente como responsable del registro
correspondiente, poseyendo la autoridad legal y la capacidad oficial
para asegurar la autenticidad del registro y garantizar un desempeño
adecuado.

Es la persona que lidera una entidad de Derecho Público vinculada a la

Función Judicial, tras participar en un concurso convocado por el
Consejo Nacional de la Judicatura y ser designada por la totalidad de la
Corte Superior de Justicia que sea competente en su localidad. Previo a
asumir el cargo, el registrador debe presentar una fianza (u otro tipo de
garantías) en la cantidad establecida por la mencionada Corte Superior
y realizar la promesa legal ante su presidente (Chiriboga, A. s.f).

3.1.3 EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE CONSOLIDANDO LA

SEGURIDAD JURÍDICA
La propiedad puede ser transferida y enajenada por el propietario sin
requerir la inscripción en los Registros Públicos. En otras palabras, la
transferencia de la propiedad puede llevarse a cabo únicamente con la
voluntad de las partes involucradas: una para vender y la otra para recibir.

Así también, se debe destacar que esta transferencia puede realizarse de

manera privada, lo que plantea un problema de incertidumbre jurídica para
la persona que adquirirá el bien ya sea inmueble. Esta incertidumbre surge
porque dicha persona no puede estar segura de sí la propiedad ha sido
transferida, vendida o donada previamente a otra persona.

En este contexto, el Estado Peruano, en su papel de protector de los

derechos, incluyendo el derecho de propiedad, busca prevenir la
incertidumbre. Para lograrlo, otorga a la sunaro la facultad de llevar a cabo
la calificación de títulos. Este proceso tiene como objetivo evitar perjuicios a
las propiedades y sus propietarios que elijan realizar inscripciones. La
 calificación implica evaluar la información proporcionada por el interesado
sobre los bienes inmuebles, la cual es fundamental para la inscripción
registral.

Ante ello Davila, K. (2021), menciona que la falta de inscripción de las

propiedades en el registro correspondiente además manifiesta la causa
principal de la inseguridad jurídica. Esto se debe a que, en nuestro sistema,
el registro de la compraventa inmobiliaria no es obligatorio por naturaleza.

A lo largo de la historia, los enfoques de publicidad para los actos

mencionados han experimentado transformaciones. No obstante, en la
actualidad, existe consenso general en que el registro de la propiedad es la
única vía adecuada para alcanzar dicha divulgación. En todas las
legislaciones, la revelación de los derechos reales se reconoce como el
objetivo primordial del registro. (Chiriboga, A. s.f).

3.1.4 FUNCIÓN PARA REGISTRAR UN INMUEBLE

Las funciones para registrar una propiedad de un inmueble se consolidada

en la seguridad jurídica:

Primero, de acuerdo con la SUNARP, sus obligaciones y atribuciones

principales consisten en establecer las normas y políticas los cuales son
registrables para los registros públicos que forman parte de un sistema
Nacional. Así mismo, tiene la responsabilidad de organizar, planificar,
dirigir, coordinar y supervisar la inscripción, y contratos en los registros que
componen dicho sistema.

Ahora bien, Chiriboga, A. (s.f) las funciones son:

a. Registrar en el archivo apropiado los documentos el cual sea requerida

o permitida por la ley, y abstenerse de llevar a cabo dicha inscripción en
situaciones específicas establecidas por la legislación, las cuales son:

1. Cuando la inscripción sea inadmisible, así como el caso de que

el título presentado no sea auténtico o cuando la copia no
cuente con el sello correspondiente impreso en el papel;
 2. En el evento de que los impuestos generados por la celebración
del acto o contrato, así como los relacionados con su
inscripción, no hayan sido abonados conforme a lo establecido
por aquella jurisdicción aplicable.

3. Aquel caos del inmueble al que hace referencia el actuar y

contrato o aquel mandato jurisdiccional que debe registrarse no
se encuentre ubicado teniendo en cuenta lo determinado del
cantón.

4. En el caso del aquel documento o título llegue a manifestar

aquel defecto que sea nulo;

5. Cuando el título o documento carece de condiciones legítimas

necesarios para llevar a cabo la inscripción.

6. Cuando no se ha realizado la notificación que la ley requiere

antes de la inscripción de un título.

b. Conservar un registro minucioso de los documentos, libros y registros

bajo la responsabilidad de la Oficina, con la obligación de enviar una
copia de este inventario a la secretaria de la C.S del distrito respectivo
durante el inicio de enero a 15 días de dicho mes.

c. Gestionar, conforme a las colocaciones de esta norma, los libros

designados, y cualquier otro libro que la legislación indique.

d. Anotar en el libro designado como Repertorio los títulos presentados

para su inscripción, cerrando dicho libro a diario, señalando los
números de las inscripciones que se daba en el día y suscribiendo las
diligencias correspondientes.

e. Expedir copias y expedientes de acuerdo con lo establecido en esta

norma.
f. Proporcionar los informes oficiales solicitados por funcionarios públicos
en relación a los datos de los libros de la Oficina.

g. Y el resto aquella norma que se imponga.

3.1.4 LOS FINES PARA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Cuando se registra una propiedad, se tiene que llevar a cabo los siguientes
procedimientos:

1. Registro de cualquier tipo de contratos o acciones relacionadas con las

propiedades inmobiliarias.
2. En el Registro de la Propiedad, es posible requerir certificaciones.

3.1.5 PASOS PARA REGISTRAR TU PROPIEDAD

Es esencial destacar que, al momento de obtener una propiedad, no es

suficiente contar únicamente con la escritura pública (compraventa) para
ejercer el derecho de propiedad. Para que esta adquisición sea válida y te
conviertas en propietario del inmueble, es necesario llevar tu documento a
registros públicos y proceder con la inscripción de la compra-venta.
Únicamente mediante este proceso, la transacción se hace de
conocimiento público, permitiendo que la SUNARP resguarde la compra
como un mecanismo de garantía. Es importante destacar que poseer un
título de propiedad confiere una significativa ventaja al momento de
demostrar tus derechos sobre la propiedad en cuestión.

Dentro de los requisitos encontramos lo siguiente, tal como Gob. Pe. (2022)
menciona:

1. Recurrir a la Sunarp con el propósito de corroborar los datos del

vendedor y determinar el estado de inscripción de la propiedad. En este
proceso, es necesario gestionar el certificado literal o una copia
informativa del bien inmueble que se pretende adquirir, así como el
Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Estos registros documentales
incluyen:
  Registro de todas las acciones realizadas en la propiedad a lo largo
del tiempo.
 Identificación del titular actual de la propiedad.
 Detalles acerca de gestiones pendientes relacionadas con la
propiedad.
 Información sobre posibles cargas o gravámenes que afecten al
inmueble.

2. Después de formalizar una compraventa, el vendedor como el

comprador de dicha propiedad deben dirigirse a un notario, con la
finalidad de obtener un acta notarial.

3. Solicitud de registro. - El procedimiento se realiza exclusivamente a

través del (SID-Sunarp) a nivel nacional, por lo que es necesario
coordinar con la Notaría. En circunstancias excepcionales, el acta
notarial puede ser presentada directamente en la Oficina Registral
donde se inscribirá la propiedad, por una persona diferente al notario o
sus asistentes. En este escenario, al emitir el acta notarial, el notario
debe especificar el nombre completo y número de documento de
identidad, y también incluir los datos de dicha persona en el Módulo
"Sistema Notario". Este procedimiento requiere el pago previo de los
derechos registrales, los cuales varían según el valor del inmueble.

4. El documento

5. El documento presentado ante la Sunarp, denominado "título", en ello

debe tener el resumen notarial de la escritura pública de compraventa.

6. Anotación en el libro apropiado del registro. Después de que el

registrador público examine el título de compraventa del bien inmueble,
puede emitir las siguientes respuestas:

 Si la inscripción de compraventa está completamente conforme,

cumpliendo con todos los requisitos legales y habiendo
abonados.
  Verificar si hay alguna omisión en los requisitos legales en el
expediente, identificando cualquier falta de cumplimiento con los
requisitos legales necesarios.

 Proceder a liquidar las tasas registrales, si es que dicho

expediente llega a cumplir con los requisitos legales, aunque
aún queden tasas registrales por cancelar.

3.1.6 REQUISITOS PARA REGISTRAR TU PROPIEDAD

Para inscribir tu propiedad, es necesario satisfacer los siguientes criterios:

a. Presentar una solicitud de registro de título, un documento sin costo

que se obtiene en las oficinas de SUNARP, generalmente en el área
de orientación.

b. Proporcionar la Parte Notarial de la escritura, un documento que

valida la legitimidad del inmueble y se obtiene a través de un notario
público.

c. Presentar un documento de identidad.

d. Realizar el pago de los derechos por el registro del inmueble, que

incluirá el costo del predio.