Efectos de la registración

Vamos abordar el estudio del régimen especial de la publicidad registral. Conoceremos los
efectos de la misma y su proyección en la seguridad jurídica de las operaciones comerciales
y tendremos presente los distintos efectos que se producen según el tipo de registro y las
técnicas llevadas adelante por el funcionario autorizante y verificador para determinar la
validez del instrumento que se pretende inscribir. No resulta válido por ser inscripto, sino
que es inscripto por ser válido el instrumento.

Presentación de un caso práctico

Efectos de la publicidad registral

Registros constitutivos

Registro convalidantes

Diferentes tipos de registro del sistema argentino

Referencias
LECCIÓN 1 de 6

Presentación de un caso práctico

Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona que se dedica al rubro de la elaboración y producción
mayorista de golosinas. Su especialidad son las paletas de caramelo con formas de animales. Está casado en primeras
nupcias con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro hijos: Carmelita, Alfonso, Evaristo y
Vicente.

La fábrica tiene 60 años de trayectoria en el mercado y, actualmente, la tercera generación se encarga del negocio
familiar. Tal historia constituye todo un logro de su abuelo, inmigrante español que empezó el negocio desde cero, lo
que representa una gran presión para que el resto de la familia mantenga el estatus conseguido.

La empresa se denomina MASCAR S.A. Don Medina continúa como

presidente de la compañía, pero desde hace algunos años se
incorporaron a la actividad sus dos hijos mayores (Carmelita y
Alfonso) cada uno encargado en su especialidad: marketing y
producción respectivamente.

En crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por lo que se comienza a negociar con
FARCUS S.A. la adquisición de un predio de 1400 metros cuadrados. La propiedad está a nombre de su único dueño
Amancio Cuello Vygotsky, el cual falleció hace seis años y se encuentra abierto el juicio sucesorio ante el Juzgado
Civil en Sucesiones de primera instancia, 5ta nominación, a cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera
Nieto (jueza). Los herederos declarados, según la resolución del 15 de febrero son los hijos del dueño: Alberto y
Martina Cuello Vygotsky, y su cónyuge supérstite, Adelina Médanos de Cuello Vygotsky.

Por su parte Carmelita pretende comprar un auto para su hijo y encuentra una oferta interesante. El coche se
encuentra inscripto en cabeza de Juan Pella como único propietario, y tiene una medida de embargo de un viejo
proceso por cobro de impuestos adeudados de $11000, según informa el registro del automotor.

Evaristo Medina es poseedor de unos campos que heredaron de un tío segundo desde hace 23 años. El campo está
cercado, limpio y, en algunas ocasiones, se usó para la siembra de maíz. El martes 4 del corriente mes le llegó una
carta documento del Dr. Ercolano Bellavista que decía:

A los 2 días del mes de marzo del corriente año. En mi carácter de apoderado del Sr. Hugo Alberto Ghersi, intimo a
Ud. a que en el perentorio plazo de 48hs de cursada la presente exhiba el título y el carácter que detenta respecto al
predio identificado como Lote 118, manzana 16, ubicado en la Localidad de Pozo Hondo, km 56; ubicado sobre la
ruta 48 de esta ciudad, identificado con padrón catastral 237309, superficie (según escritura) de 96 hectáreas. La
documentación deberá ser exhibida en Catamarca 1103 de esta ciudad, Oficina F, de lunes a viernes de 9 a 17 h, te:
351 -4555-678, e-mail. estudioercolanoAlondra@gmail.com. Queda Ud. debidamente notificado.

Evaristo consulta inmediatamente con su abogado y este le comenta que el

Sr. Ghersi dice ser titular dominial de la propiedad con escritura pública.

Evaristo le explica a su abogado que el predio le fue entregado por su tío que lo detenta desde hace más de 30 años.
Se lo entregó a él ya que, debido a su avanzada edad, no podía hacerse cargo del cuidado y mantenimiento del
mismo. Tiene un boleto de compraventa firmado y certificado a nombre de Rómulo Bracamonte en el cual le
trasfiere la posesión a su tío.

Recurren al registro inmobiliario y el predio se encuentra inscripto en libro y folio. No está automatizada la matrícula
y el titular registral es Fermín Ghersi desde 1956.
Evaristo consulta que, como detenta la posesión y es de carácter público, pacífico y de buena fe, le corresponde la
titularidad del bien el cual debería inscribirse para otorgarle un mejor derecho. El abogado le explica que no tiene
efectos convalidante el registro a fin de otorgarle la regularidad de un derecho.

A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los efectos de la

publicidad registral y determinar los distintos tipos de registros y
técnicas de registración de las operaciones comerciales dentro del
sistema legal.
LECCIÓN 2 de 6

Efectos de la publicidad registral

La reforma civil experimentada en el 2014 mediante la sanción de la Ley N° 26.944 que derogó el código de Vélez y
logró la unificación civil y comercial en el sistema, consagró una seria de instituciones que no tenían regulación
expresa y, en otros casos, no había logrado consenso en la doctrina.

De tal manera se toma como recaudo esencial determinar bajo qué condiciones se adquiere un derecho real en
nuestro sistema. Es así que, mediante la interpretación de sus artículos, logramos entender que principalmente se
requiere el título suficiente el cual esta regulado bajo la expresión:

Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa; b) los contratos que tienen por objeto derechos
dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos
otorgados en escritura pública; d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de

la ley, deben ser otorgados en escritura pública1.

También resulta necesario cumplir con el modo, lo cual está regulado actualmente en art. 750 que dispone “el

acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición en contrario”2.

Por otro lado, la reforma vino a plantear la necesidad de complementar esa adquisición del derecho real mediante la
inscripción registral, de acuerdo a lo expresado en la norma:

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones

de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
 publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión,
según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto,
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la

existencia del título del derecho real3.

A partir de lo expuesto, se notan las cualidades y efectos del registro de carácter declarativo imperante en nuestro
sistema registral argentino. El sistema registral mantiene las características heredades del sistema anterior y otorga
carácter declarativo a las inscripciones que impliquen una mutación o modificación de un derecho real.

La regulación legal, como vemos, expresa que la inscripción resulta oponible a los terceros a partir de la misma:

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título
y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición
posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre
del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor
la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la
servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real,
sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de

muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”4.

A continuación, un resumen de lo explicado.

Titulo
–
representa la causa fuente que legitima la adquisición del derecho que tiene por objeto transmitir o modificar un
derecho real. Cuando no se instrumentó con las solemnidades de la ley representa una obligación de hacer a fin de
constituir el documento adecuado.

Modo
–
es la tradición posesoria la entrega de la cosa, se constituye en derecho con obtención del bien en poder del
adquirente.

La inscripción registral
–
tiene carácter declarativo porque el derecho nació en el negocio jurídico anterior. El registro es a los efectos de
lograr la oponibilidad a los terceros.

Reflexiona si el siguiente enunciado es verdadero o falso: se considera publicidad

suficiente a la inscripción registral.

Verdadero. La publicidad constituye un medio de informar a los terceros acerca de las

mutaciones registrales sobre los derechos.

Falso. La publicidad no constituye un medio de informar a los terceros las mutaciones

registrales sobre los derechos.
 SUBMIT

Conforma parte del presupuesto de publicidad las pautas consagradas en el art. 2 de la Ley N° 17.801 en cuanto
prevé que el régimen de publicidad registral es de carácter declarativo. El derecho está constituido en el negocio
jurídico que le dio nacimiento, el registro solo puede dar a conocer esa información.

[1] Art 1017- Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

[2] Art 750- Ley N° 26.994. Op cit.

[3] Art. 1893- Ley N° 26.994. Op cit.

[4] Art. 1892- Ley N° 26.994. Op cit.

LECCIÓN 3 de 6

Registros constitutivos

En este tipo de registros, a diferencia del anterior, la registración es un presupuesto esencial y constitutivo del
derecho es, por ello, que la compra que realice Carmelita para su hijo debe inscribirse en el registro del automotor
como condición esencial para adquirir el carácter de titular registral y desplazar al dueño anterior.

Aquí la inscripción presenta dos cualidades esenciales:

1 Registración constitutiva

2 Oponibilidad del derecho real

Por lo tanto, fuera del registro no nace el derecho, sino que el perfeccionamiento del mismo requiere necesariamente

de la inscripción registral del automotor5.

5 La ley de automotores Nº 6.582/58 en su art. 10 dispone que, antes de la inscripción, no se producen efectos entre las partes

ni respecto de terceros. La mutación se produce dentro del registro.

LECCIÓN 4 de 6

Registro convalidantes

Son aquellos que, mediante la inscripción registral, permite o habilitan la regularización en la forma de adquisición
de los derechos.

En el caso de la propiedad adquirida por Evaristo, la cual fue obtenida por la trasmisión de la posesión de un tío y no
posee mayores recaudos formales de compra, solo cuenta con la posesión y pretenda por medio de la registración de
su derecho obtener la condición de propietario a título de dueño, no resulta posible en nuestro sistema. Deberá llevar
adelantes las acciones legales necesarias para obtener la regularidad de su derecho y, después, gestionar la
inscripción de su derecho.
LECCIÓN 5 de 6

Diferentes tipos de registro del sistema argentino

En este punto vamos a tratar:

Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas (Ley 17.671)

Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley 17.801)

Registro Nacional de Propiedad Automotor Decreto N° 6.582/58 y Decreto N° 5.120/63

Derechos Intelectuales

Patentes Ley N° 111

Diseño Industrial (Ley N° 6.673/63)

Obras científicas literarias y artísticas (Ley 11.723)

Derecho Público de Comercio (Ley N° 19.550)

Registro de persona Ideal (Ley 18.805)

Registros de mandatos y representaciones

Registro de existencia de bienes. Catastro Ley Nac. N° 14.169 y Decreto Ley N° 5.756/58
LECCIÓN 6 de 6

Referencias

Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 17.801 (1968). Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Ley N° 6.582/58 (1958). Registro de la propiedad automotor. Poder Ejecutivo Nacional.