PRACTICA PROFESIONAL I (REGISTRAL)

M1 L1
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Presentación de un caso práctico

Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona que se dedica al

rubro de la elaboración y producción mayorista de golosinas. Su especialidad
son las paletas de caramelo con forma de animales. Está casado en primeras
nupcias con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro
hijos: Carmelita, Alfonso, Evaristo y Vicente. 

La fábrica tiene 60 años de trayectoria en el mercado y, actualmente, la tercera

generación se encarga del negocio familiar. Tal historia constituye todo un logro
de su abuelo, inmigrante español que empezó el negocio desde cero, lo que
representa una gran presión para que el resto de la familia mantenga el estatus
conseguido.

La empresa se denomina MASCAR S.A. Don Medina continúa como presidente

de la compañía, pero desde hace algunos años se incorporaron a la actividad
sus dos hijos mayores (Carmelita y Alfonso) cada uno encargado en su
especialidad: marketing y producción, respectivamente.

En crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por

lo que se comienza a negociar con FARCUS S.A. la adquisición de un predio
de 1400 metros cuadrados. La propiedad está a nombre de su único dueño
Amancio Cuello Vygotsky, el cual falleció hace seis años y se encuentra abierto
el juicio sucesorio ante el Juzgado Civil en Sucesiones de primera instancia,
5ta nominación, a cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera Nieto
(jueza). Los herederos declarados, según la resolución del 15 de febrero
pasado son los hijos del dueño: Alberto y Martina Cuello Vygotsky, y su
cónyuge supérstite, Adelina Médanos de Cuello Vygotsky.

A partir de este caso resulta conveniente evaluar el concepto de

publicidad registral y determinar a qué se refiere este término y cuál es su
función dentro del sistema legal. En una primera aproximación,
podríamos decir que refiere a lo público, lo que se da a conocer y no se
oculta de los terceros. Es decir, representa una forma de comunicar o
informar, dando acceso a la generalidad de los sujetos a cierta
información. 

Desde un punto de vista técnico, serían todos los medios empleados para
divulgar o dar a conocer un acontecimiento. La certeza de esa información
surge luego de un proceso minucioso de verificación de las condiciones de
idoneidad de lo que se va a inscribir y se representa en un documento válido
para inscribir en la medida de ser completo.

Nuestro código regula la publicidad en algunos artículos en cuanto expresa: 

Publicidad. Está prohibida toda publicidad que:

a) contenga indicaciones falsas o de tal naturaleza que induzcan o puedan

inducir a error al consumidor, cuando recaigan sobre elementos esenciales del
producto o servicio;

b) efectúe comparaciones de bienes o servicios cuando sean de naturaleza tal

que conduzcan a error al consumidor;

c) sea abusiva, discriminatoria o induzca al consumidor a comportarse de forma

perjudicial o peligrosa para su salud o seguridad” 1.

Es decir, lo que se pretende a partir de la publicidad es evitar realizar negocios

o actividades comerciales sin información suficiente que permita reconocer la
realidad del acto o del bien de interés. 

Entonces, en el caso del inmueble que desea adquirir la familia Medina, la

inscripción del nuevo titular en el registro va constituir una forma de publicidad
del acto para ser oponible a los terceros que no participaron de esa actividad.

Frente a esto, el registro goza de procedimientos preestablecidos con la

finalidad de verificar las condiciones de autenticidad de los documentos que se
pretenden inscribir para garantizar la certeza del mismo. Para contribuir a estos
resultados, es necesario establecer una organización que sea capaz de lograr
hacer públicos los derechos adquiridos sobre determinados bienes y garantizar
poder trasmitirlos.

El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado

jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
consultada sin riesgo de adulteración pérdida o deterioro 2.

Si precisamos más aún el concepto resulta interesante plantear cómo algunos

hechos son públicos sin necesidad de llevar adelante una acción para hacerlos
conocer. Por ejemplo, una inundación se da a conocer por el simple hecho de
ocurrir; sin embargo, otras situaciones requieren de acciones particulares para
lograr difundir su estado y es aquí donde interviene la publicidad como una
actividad llevada adelante por personas.
Si se presentan ante un escribano, este les informará que la publicidad
constituye un requisito indispensable para la adquisición del dominio. Indique si
esta afirmación es verdadera o falsa.
 Falso. En nuestro sistema el derecho de propiedad se adquiere
mediante título y modo, la publicidad complementa el acto a partir de su
oponibilidad a los terceros.
 Verdadero. En nuestro sistema el derecho de propiedad se adquiere
mediante título y modo, y la publicidad constitutiva del acto a partir de su
oponibilidad a los terceros.

El enunciado es falso. La publicidad tiene la función de dar a conocer a los

terceros aquellas acciones que han sido llevadas adelante entre sujetos que
producen una modificación de los derechos reales. El objetivo de esto es que
los terceros estén informados acerca del carácter de titular del registro y la
disponibilidad de bien como posible garante sobre el cual ejercer las acciones
de resguardo de los créditos de los contratantes.

Medios de publicidad

El registro verifica la calidad de los instrumentos que se pretenden ingresar a

fin de lograr autenticidad en la información que recibe. De esta manera, se
logra la veracidad y legalidad de la información que se valen. 

Art. 8: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los

documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos
y de los asientos respectivos3.

En el caso expuesto el escribano requerirá de la declaratoria de heredero

debidamente legalizada por el juzgado donde se acredite las cualidades
asumidas por su hijo y cónyuge supérstite de un bien ganancial, y la escritura
original donde conste la propiedad a nombre de Adelina Médanos de Cuello
Vygotsky viuda y Amancio Cuello Vygotsky (fallecido), las actas de nacimiento
de los hijos del matrimonio debidamente legalizadas, y los informes de libre
deudas de los servicios e impuestos y la resolución certificada por la cual se
adjudicó la propiedad a los herederos. 

A partir de allí el escribano debe pedir al registro un certificado registral sobre la

matricula objeto de la operación de venta a fin de obtener el bloqueo de la
misma por el plazo de ley y garantizar los derechos del adquirente libre de
restricciones.

En el caso de subastas judiciales se puede solicitar certificados registrales

judiciales o anotaciones preventivas para subasta en caso de ejecución de
deudas sobre el inmueble que ocurran por las responsabilidades incumplidas
de los cónyuges o que se devengan de la propia sociedad conyugal.
En decir que la publicidad registral se va a producir en consecuencia de
la inscripción del documento o anotación, de los documentos públicos. El
efecto primordial es la oponibilidad a los terceros del acto del que se
tomó razón, pero no implica fiabilidad del contenido del negocio. Por
ejemplo, haber obtenido una cosa ilegalmente, el registro es meramente
declarativo de derechos. 

Función de la publicidad

Las registraciones que se asientan conforman una cualidad indiscutible que se

refiere a la exactitud y confiabilidad de la información contenida en el asiento
registral, lo cual logra resguardar a los terceros, por la oponibilidad que
otorgan. 

Pero también hay que destacar que resulta muy posible distinguir
entre publicidad material y formal. 
Figura 1: Diferencias entre publicidad formal y material

Todos los actos registrados son oponibles a los terceros como consecuencia
de la relevancia del efecto esencial que se produce cuando se verifica la toma
de razón de un hecho con relevancia jurídica por el registro, valiéndose de
la publicidad material. 

Pero puede resultar que existan actos que fueron rechazados o que no son
publicados por el registro y no constituyen un mecanismo de oponibilidad a los
terceros. 
La publicidad formal puede ser directa, en cuanto representa no la oponibilidad
de la información, sino los medios o formas habilitadas para entregar la
información solicitada por los terceros interesados dentro de los procedimientos
preestablecidos; sea información en líneas que se obtenga de las páginas web,
la extracción de datos del sistema de archivos de la institución de copias
simples o impresión de partidas electrónicas, requeridas por los sujetos que
demuestren un interés legítimo. 
La indirecta es la que se obtiene por medio de los certificados de
informes respecto al estado de un bien, gravámenes o restricciones que
posea o cuando se responde un oficio judicial o requerimiento de un
escribano.

M1 L2
EFECTOS DE LA REGISTRACION

Presentación de un caso práctico

Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona que se dedica al

rubro de la elaboración y producción mayorista de golosinas. Su especialidad
son las paletas de caramelo con formas de animales. Está casado en primeras
nupcias con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro
hijos: Carmelita, Alfonso, Evaristo y Vicente. 

La fábrica tiene 60 años de trayectoria en el mercado y, actualmente, la tercera

generación se encarga del negocio familiar. Tal historia constituye todo un logro
de su abuelo, inmigrante español que empezó el negocio desde cero, lo que
representa una gran presión para que el resto de la familia mantenga el estatus
conseguido.
La empresa se denomina MASCAR S.A. Don Medina continúa como
presidente de la compañía, pero desde hace algunos años se
incorporaron a la actividad sus dos hijos mayores (Carmelita y Alfonso)
cada uno encargado en su especialidad: marketing y producción
respectivamente.

En crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por

lo que se comienza a negociar con FARCUS S.A. la adquisición de un predio
de 1400 metros cuadrados. La propiedad está a nombre de su único dueño
Amancio Cuello Vygotsky, el cual falleció hace seis años y se encuentra abierto
el juicio sucesorio ante el Juzgado Civil en Sucesiones de primera instancia,
5ta nominación, a cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera Nieto
(jueza). Los herederos declarados, según la resolución del 15 de febrero son
los hijos del dueño: Alberto y Martina Cuello Vygotsky, y su cónyuge supérstite,
Adelina Médanos de Cuello Vygotsky. 

Por su parte Carmelita pretende comprar un auto para su hijo y encuentra una
oferta interesante. El coche se encuentra inscripto en cabeza de Juan Pella
como único propietario, y tiene una medida de embargo de un viejo proceso por
cobro de impuestos adeudados de $11000, según informa el registro del
automotor. 

Evaristo Medina es poseedor de unos campos que heredaron de un tío

segundo desde hace 23 años. El campo está cercado, limpio y, en algunas
ocasiones, se usó para la siembra de maíz. El martes 4 del corriente mes le
llegó una carta documento del Dr. Ercolano Bellavista que decía: 

A los 2 días del mes de marzo del corriente año. En mi carácter de apoderado
del Sr. Hugo Alberto Ghersi, intimo a Ud. a que en el perentorio plazo de 48hs
de cursada la presente exhiba el título y el carácter que detenta respecto al
predio identificado como Lote 118, manzana 16, ubicado en la Localidad de
Pozo Hondo, km 56; ubicado sobre la ruta 48 de esta ciudad, identificado con
padrón catastral 237309, superficie (según escritura) de 96 hectáreas. La
documentación deberá ser exhibida en Catamarca 1103 de esta ciudad,
Oficina F, de lunes a viernes de 9 a 17 h, te: 351 -4555-678, e-mail.
estudioercolanoAlondra@gmail.com. Queda Ud. debidamente notificado.
Evaristo consulta inmediatamente con su abogado y este le comenta que el Sr.
Ghersi dice ser titular dominial de la propiedad con escritura pública.

Evaristo le explica a su abogado que el predio le fue entregado por su tío que lo
detenta desde hace más de 30 años. Se lo entregó a él ya que, debido a su
avanzada edad, no podía hacerse cargo del cuidado y mantenimiento del
mismo. Tiene un boleto de compraventa firmado y certificado a nombre de
Rómulo Bracamonte en el cual le trasfiere la posesión a su tío. 

Recurren al registro inmobiliario y el predio se encuentra inscripto en libro y

folio. No está automatizada la matrícula y el titular registral es Fermín Ghersi
desde 1956.

Evaristo consulta que, como detenta la posesión y es de carácter público,

pacífico y de buena fe, le corresponde la titularidad del bien el cual debería
inscribirse para otorgarle un mejor derecho. El abogado le explica que no tiene
efectos convalidante el registro a fin de otorgarle la regularidad de un derecho.
A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los efectos de la
publicidad registral y determinar los distintos tipos de registros y
técnicas de registración de las operaciones comerciales dentro del
sistema legal.
Efectos de la publicidad registral

La reforma civil experimentada en el 2014 mediante la sanción de la Ley N°

26.944 que derogó el código de Vélez y logró la unificación civil y comercial en
el sistema, consagró una seria de instituciones que no tenían regulación
expresa y, en otros casos, no había logrado consenso en la doctrina.

De tal manera se toma como recaudo esencial determinar bajo qué condiciones
se adquiere un derecho real en nuestro sistema. Es así que, mediante la
interpretación de sus artículos, logramos entender que principalmente se
requiere el título suficiente el cual esta regulado bajo la expresión: 

Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de

derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el
acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa; b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o
litigiosos sobre inmuebles; c) todos los actos que sean accesorios de otros
contratos otorgados en escritura pública; d) los demás contratos que, por
acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura
pública1. 
También resulta necesario cumplir con el modo, lo cual está regulado
actualmente en art. 750 que dispone “el acreedor no adquiere ningún derecho
real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición en contrario” 2.

Por otro lado, la reforma vino a plantear la necesidad de complementar esa

adquisición del derecho real mediante la inscripción registral, de acuerdo a lo
expresado en la norma:

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a

las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto,
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden
prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real3.

A partir de lo expuesto, se notan las cualidades y efectos del registro de

carácter declarativo imperante en nuestro sistema registral argentino. El
sistema registral mantiene las características heredades del sistema anterior y
otorga carácter declarativo a las inscripciones que impliquen una mutación o
modificación de un derecho real. 
La regulación legal, como vemos, expresa que la inscripción resulta oponible a
los terceros a partir de la misma: 

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la

concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el
acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario,
y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre,
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre
positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho
real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la
adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto”4.
A continuación, un resumen de lo explicado.
 Titulo
representa la causa fuente que legitima la adquisición del derecho que tiene
por objeto transmitir o modificar un derecho real. Cuando no se instrumentó con
las solemnidades de la ley representa una obligación de hacer a fin de
constituir el documento adecuado.
 Modo
es la tradición posesoria la entrega de la cosa, se constituye en derecho con
obtención del bien en poder del adquirente.
 La inscripción registral
tiene carácter declarativo porque el derecho nació en el negocio jurídico
anterior. El registro es a los efectos de lograr la oponibilidad a los terceros.

Reflexiona si el siguiente enunciado es verdadero o falso: se considera

publicidad suficiente a la inscripción registral.
Verdadero. La publicidad constituye un medio de informar a los terceros acerca
de las mutaciones registrales sobre los derechos.
Falso. La publicidad no constituye un medio de informar a los terceros las
mutaciones registrales sobre los derechos.

Es verdadero. La función esencial de la publicidad es que los terceros puedan

conocer las mutaciones reales sobre los derechos inscriptos y la afectación de
los mismo dentro del sistema jurídico como mecanismos de resguardo en las
operaciones comerciales, donde el patrimonio representa la garantía común.

Conforma parte del presupuesto de publicidad las pautas consagradas en el

art. 2 de la Ley N° 17.801 en cuanto prevé que el régimen de publicidad
registral es de carácter declarativo. El derecho está constituido en el negocio
jurídico que le dio nacimiento, el registro solo puede dar a conocer esa
información. 

Registros constitutivos

En este tipo de registros, a diferencia del anterior, la registración es un

presupuesto esencial y constitutivo del derecho es, por ello, que la compra que
realice Carmelita para su hijo debe inscribirse en el registro del automotor como
condición esencial para adquirir el carácter de titular registral y desplazar al
dueño anterior. 

Aquí la inscripción presenta dos cualidades esenciales: 

1. Registración constitutiva
2. Oponibilidad del derecho real

Por lo tanto, fuera del registro no nace el derecho, sino que el

perfeccionamiento del mismo requiere necesariamente de la inscripción
registral del automotor5. 

Registro convalidantes

Son aquellos que, mediante la inscripción registral, permite o habilitan la

regularización en la forma de adquisición de los derechos.

En el caso de la propiedad adquirida por Evaristo, la cual fue obtenida por la

trasmisión de la posesión de un tío y no posee mayores recaudos formales de
compra, solo cuenta con la posesión y pretenda por medio de la registración de
su derecho obtener la condición de propietario a título de dueño, no resulta
posible en nuestro sistema. Deberá llevar adelantes las acciones legales
necesarias para obtener la regularidad de su derecho y, después, gestionar la
inscripción de su derecho.

Diferentes tipos de registro del sistema argentino

En este punto vamos a tratar:
  Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas (Ley
17.671)
 Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley 17.801)
 Registro Nacional de Propiedad Automotor Decreto N°
6.582/58 y Decreto N° 5.120/63
 Derechos Intelectuales
 Patentes Ley N° 111
 Diseño Industrial (Ley N° 6.673/63)
 Obras científicas literarias y artísticas (Ley 11.723)
 Derecho Público de Comercio (Ley N° 19.550)
 Registro de persona Ideal (Ley 18.805)
 Registros de mandatos y representaciones
 Registro de existencia de bienes. Catastro Ley Nac. N°
14.169 y Decreto Ley N° 5.756/58

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REGISTRACION
Presentación de un caso práctico

Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona, dedicado al rubro

de la elaboración y producción mayorista de golosinas. Su especialidad son las
paletas de caramelo con forma de animal. Está casado en primeras nupcias
con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro hijos:
Carmelita, Alfonso, Evaristo y Vicente Medina.

La fábrica tiene sesenta años de trayectoria en el mercado. Es la tercera

generación encargada del negocio familiar. Tal historia constituye todo un logro
de su abuelo, un inmigrante español que empezó el negocio desde cero, sin
tener nada, lo que representa una gran presión para mantener el estatus
conseguido por sus ascendientes.

La empresa se llama MASCAR S. A. El actual presidente continúa siendo don

Medina, pero desde hace algunos años se incorporaron a la actividad sus dos
hijos mayores, Carmelita y Alfonso, cada uno encargado de su especialidad:
marketing y producción, respectivamente.

El crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por

lo que se comienza a negociar con FARCUS S. A. la adquisición de un predio
de 1400 m2. La propiedad está a nombre de su único dueño, Amancio Cuello
Vygotsky, que falleció hace seis años. Se encuentra abierto el juicio sucesorio
ante el Juzgado Civil en Sucesiones de Primera Instancia, 15.a Nominación, a
cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera Nieto, jueza, que declara
como herederos del causante, mediante resolución del 15/02, a sus hijos,
Alberto y Martina Cuello Vygotsky, y a su cónyuge supérstite Adelina Médanos
de Cuello Vygotsky.
Por su parte, Carmelita pretende comprar un auto para su hijo y encuentra una
oferta interesante. El coche se encuentra inscripto a nombre de Juan Pella,
como único propietario, y tiene una medida de embargo de un viejo proceso por
cobro de impuestos adeudados de $ 11 000, según el informe del registro del
automotor. 

Evaristo Medina es poseedor, desde hace veintitrés años, de unos campos que
heredó de un tío segundo. Estos están cercados y limpios, y, en algunas
ocasiones, se usaron para la siembra de maíz. El martes 4 le llegó una carta
documento del Dr. Ercolano Bellavista que decía: 

A los dos días del mes de marzo del corriente año. En mi carácter de
apoderado del Sr. Hugo Alberto Ghersi, lo intimo a Ud. a que, en el perentorio
plazo de 48 horas de cursada la presente, exhiba el título y el carácter que
detenta respecto al predio identificado como lote 118, manzana 16, ubicado en
la localidad de Pozo Hondo, km 56, sobre la ruta 48 de esta ciudad,
identificado con padrón catastral 237309; superficie según escritura de 96
hectáreas. La documentación deberá ser exhibida en Catamarca 1103 de esta
ciudad, Oficina F, de lunes a viernes de 9 a 17 h. Tel: 351 4 555-678; e-mail:
estudioercolanoalondra@gmail.com. Queda Ud. debidamente intimado.

Deriva esta situación en una consulta urgente con su abogado, el cual le

comenta que el Sr. Ghersi dice ser titular dominial de la propiedad con escritura
pública. Evaristo le explica a su abogado que el predio fue entregado por su tío
y que lo tiene desde hace más de treinta años. Su tío se lo entregó debido a su
avanzada edad, lo que le impedía hacerse cargo de la propiedad en cuanto a
su cuidado y mantenimiento. Tiene un boleto de compraventa firmado y
certificado a nombre de Rómulo Bracamonte, que le trasfiere la posesión a su
tío. 

Recurren al registro inmobiliario y el predio se encuentra inscripto en libro y

folio. No está automatizada la matrícula y el titular registral es Fermín Ghersi
desde 1956. Evaristo consulta que, como tiene la posesión y es de carácter
público, pacífico y de buena fe, le corresponde la titularidad del bien, el cual
debería inscribirse para otorgarle un mejor derecho. El abogado le explica que
no tiene efectos convalidantes el registro a fin de otorgarle la regularidad de un
derecho.
A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los efectos de las
distintas técnicas de registración y determinar la función de los principios
registrales en la publicidad de los actos.
Técnicas de registración

El registro tiene diferentes funciones, dentro de las cuales se destaca,

fundamentalmente, la de publicidad y registración; es decir, la toma de razón
de los actos de parte y los medios de difusión de esta. 

En el caso planteado, surge la necesidad de informar a los terceros y lograr la

oponibilidad del acto de adquisición de la propiedad de la sucesión de Amancio
Cuello Vygotsky, de manera que se perfeccione el acto de transferencia, lo que
contribuye a la seguridad jurídica de los negocios. 

Esto genera el conocimiento de la operación por medio de terceros que pueden

tener derechos sobre ese bien o sean legítimos adquirentes y reclamen su
porción de herencia; es decir que este acto de registración otorga tranquilidad y
seguridad al que vende y al nuevo adquirente respecto a las condiciones del
inmueble.

La publicidad registral no siempre brinda certeza acerca de la situación jurídica

de los bienes.
 Falso. La publicidad otorga seguridad al tráfico inmobiliario
como consecuencia de la legitimidad de sus registraciones.
 Verdadero. La respuesta es verdadera. La publicidad no
siempre otorga seguridad al tráfico inmobiliario como
consecuencia de la legitimidad de sus registraciones.

Una de las grandes funciones de la registración es informar a los terceros

acerca de las mutaciones de los derechos reales sobre los inmuebles, con la
finalidad de otorgar garantía y legitimidad a sus condiciones a partir de los
informes que poseen por medio de los asientos que configuran una radiografía
de las condiciones internas de la propiedad oponibles a todos.

Piensa, entonces, lo siguiente:

Existe una fuerte relación de equilibrio entre la información que el registro toma
en virtud de la petición de las partes por medio del funcionario autorizante y lo
que va a trasmitir y divulgar en la sociedad para su oponibilidad.

Si la información suministrada no es fidedigna, por ejemplo, por tratarse de una

compraventa con simulación. Los datos registrados no lo serán, en la medida
de las condiciones intrínsecas del negocio, lo cual es ajeno a la esfera de
facultades del funcionario, pero resultan válidas las condiciones formales del
documento. Por eso, el registro informa esa realidad.
Figura 1. Registración y publicidad
Para garantizar este equilibrio, el registro recurre a una serie de procedimientos
específicos para poner a prueba la idoneidad formal del instrumento.
Inscribiéndolo o anotándolo por medio de diferentes técnicas:
Tabla 1. Funciones de la registración y de la publicidad
FUNCIONES

REGISTRACIÓN PUBLICIDAD

Es una actividad de procedimientos Constituye el efecto directo de la

preestablecida por el organismo registración, en la medida de resultar
autorizado que verifica las condiciones de oponible a los terceros, a partir de la
validez formales del instrumento que se toma de razón del acto que modifica el
solicita inscribir. derecho real. 

Las funciones de registración deben ser cumplimentadas con las disposiciones

legales previstas en el Art. 1893 del Código Civil y Comercial de la
Nación1 (CCCN) y en la Ley N.o 17801 2. Por tal motivo, en el caso de que la
propiedad disputada por el Sr. Ghersi resulte a su favor por disposición judicial,
el derecho es adquirido a partir de la sentencia judicial constitutiva del derecho
y cumplidos los plazos de la instancia procesal o por legítima compra que haga
con intervención del escribano, en sede notarial, del enajenante a título de
dueño. La registración implicará verificar todos esos procedimientos llevados
adelante por el funcionario interviniente en la construcción de documentos para
registrarlo y para oponerlos a los terceros.

Técnicas registrales

La organización interna con la cual el registro toma razón de estos actos

constituye un mecanismo interno de resguardo de datos en orden preciso para
favorecer su divulgación.

Estas se van a establecer de acuerdo con diferentes propósitos de clasificación

de la información. Es así que, teniendo en cuenta el modo de confeccionar los
asientos registrados, por medio del cual se toma razón de la información
ingresante, podemos definirla como:

Tabla 2. Clasificación de la información según el modo de confeccionar

los asientos registrados

TRANSCRIPCIÓN.
INSCRIPCIÓN. Constituye un acto de copia
Esta técnica consiste en que total o parcial de la ENLEGAJAMIENTO. Por
el funcionario, al recibir el información contenida en el medio de esta técnica, el
documento, realiza una documento. No hay una registro resguarda el
extracción de los datos más selección de relevancia, sino documento ingresado en
relevantes para que se toma el documento sin su totalidad formando un
confeccionar el asiento; por extractos. Tiene que ver con legajo con todo el cuerpo
ejemplo el nombre de la la esencialidad de todo el del texto, como ocurre en
parte, datos del inmueble, acto, por ejemplo, si refiere a el registro del automotor. 
fecha, escribano, etc.  una sentencia de
incapacidad. 

Teniendo en cuenta el modo de ordenar los asientos, podemos distinguir como

técnicas de registración:

Tabla 3. Técnicas de registración según el modo de ordenar los asientos

FOLIO REAL. Cada

FOLIO PROTOCOLIZADO. inmueble tiene asignado una
La registración se lleva hoja con los datos,
FOLIO PERSONAL. El
adelante por orden descripción y características
sistema se ordena
cronológico de los actos del inmueble, así como de
alfabéticamente por apellido
realizados o gestionados los sujetos adquirentes de la
del titular del inmueble, por
sobre el inmueble y no por propiedad, lo que los
lo que se identifica un orden
datos del titular. Se identifica con una matrícula
cronológico.
consignan las fechas como registral que funciona como
elemento esencial. el DNI de la propiedad, y los
antecedentes dominiales. 
La propiedad adquirida por don Medina, confeccionada la escritura, será
registrada mediante la técnica del folio real identificando por medio de la
matricula los datos del inmueble, sus condiciones, por ejemplo, la superficie de
1400 m2, los datos de antecedentes dominiales de esta, linderos, etc. 

M1 L4
PRINCIPIOS REGISTRALES
Presentación de un caso práctico

Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona, dedicado al rubro

de la elaboración y producción mayorista de golosinas. Su especialidad son las
paletas de caramelo con forma de animal. Está casado en primeras nupcias
con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro hijos:
Carmelita, Alfonso, Evaristo y Vicente Medina.  

La fábrica tiene sesenta años de trayectoria en el mercado. Es la tercera

generación encargada del negocio familiar. Tal historia constituye todo un logro
de su abuelo, un inmigrante español que empezó el negocio desde cero, sin
tener nada, lo que representa una gran presión para mantener el estatus
conseguido por sus ascendientes.
La empresa se llama MASCAR S. A. El actual presidente continúa siendo don
Medina, pero desde hace algunos años se incorporaron a la actividad sus dos
hijos mayores, Carmelita y Alfonso, cada uno encargado de su especialidad:
marketing y producción, respectivamente.

El crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por

lo que se comienza a negociar con FARCUS S. A. la adquisición de un predio
de 1400 m2. La propiedad está a nombre de su único dueño, Amancio Cuello
Vygotsky, que falleció hace seis años. Se encuentra abierto el juicio sucesorio
ante el Juzgado Civil en Sucesiones de Primera Instancia, 15.a Nominación, a
cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera Nieto, jueza, que declara
como herederos del causante, mediante resolución del 15/02, a sus hijos,
Alberto y Martina Cuello Vygotsky, y a su cónyuge supérstite Adelina Médanos
de Cuello Vygotsky, adjudicando el bien en las porciones de ley, por sentencia
766. Después de adquirirlo, decide fraccionar un lote de 300 m2 y vendérselo a
un tercero. 

Por su parte, Carmelita pretende comprar un auto para su hijo y encuentra una
oferta interesante. El coche se encuentra inscripto a nombre de Juan Pella y de
su esposa Dolores Cielo, como propietarios, según el informe N.o 00432 del
registro N.o 25 del automotor de la zona centro, donde esté radicado el legajo.
Se inscribió una medida de embargo por una deuda ejecutada por la provincia
en concepto de cobro de impuestos atrasados por el valor de $ 76 600, según
un informe del registro del automotor. Esta deuda esta saldada mediante un
libre deuda emitido por el procurador fiscal Emanuel Zorrilla, con fecha del 25
de octubre, presentado ante el juicio de cobro en el juzgado de la Dra.
Hermelinda Casas, la cual notificó a las partes y ante la falta de oposición dejó
constancia de la orden de pago a favor del actor, pero nunca se solicitó librar el
oficio de levantamiento de la medida y su anotación en el registro.

Evaristo Medina es poseedor, desde hace veintitrés años, de unos campos que
heredó de un tío segundo. Estos están cercados y limpios, y, en algunas
ocasiones, se usaron para la siembra de maíz. El martes 4 le llegó una carta
documento del Dr. Ercolano Bellavista que decía: 

A los dos días del mes de marzo del corriente año. En mi carácter de
apoderado del Sr. Hugo Alberto Ghersi, lo intimo a Ud. a que, en el perentorio
plazo de 48 horas de cursada la presente, exhiba el título y el carácter que
detenta respecto al predio identificado como lote 118, manzana 16, ubicado en
la localidad de Pozo Hondo, km 56, sobre la ruta 48 de esta ciudad,
identificado con padrón catastral 237309; superficie según escritura de 96
hectáreas. La documentación deberá ser exhibida en Catamarca 1103 de esta
ciudad, Oficina F, de lunes a viernes de 9 a 17 h. Tel: 351 4 555-678; e-mail:
estudioercolanoalondra@gmail.com. Queda Ud. debidamente intimado.

Deriva esta situación en una consulta urgente con su abogado, el cual le

comenta que el Sr. Ghersi dice ser titular dominial de la propiedad con escritura
pública. Evaristo le explica a su abogado que el predio fue entregado por su tío
y que lo tiene desde hace más de treinta años. Se lo entregó debido a su
avanzada edad, lo que le impedía hacerse cargo de la propiedad en cuanto a
su cuidado y mantenimiento. Tiene un boleto de compraventa firmado y
certificado a nombre de Rómulo Bracamonte, que le trasfiere la posesión a su
tío. 

Recurren al registro inmobiliario y el predio se encuentra inscripto en libro y

folio. No está automatizada la matrícula y el titular registral es Fermín Ghersi
desde 1956. Evaristo consulta que, como tiene la posesión y es de carácter
público, pacífico y de buena fe, le corresponde la titularidad del bien, el cual
debería inscribirse para otorgarle un mejor derecho. El abogado le explica que
no tiene efectos convalidantes el registro a fin de otorgarle la regularidad de un
derecho. A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los efectos de las
distintas técnicas de registración y determinar la función de los principios
registrales en la publicidad de los actos.

Principios registrales
Del análisis del caso expuesto, surge la aplicabilidad de los principios
registrales como directrices cumplidas por el registro para lograr la correcta
inscripción de las pretensiones presentadas por las partes por medio de la
rogación en la intervención del notario como sujeto que construirá el
instrumento con la solemnidad requerida para el negocio. A la hora de
materializar la voluntad de las partes, también tendrá en cuenta los principios
registrales como elementos a considerar y a respetar en la elaboración del
instrumento. Es decir que él es quien inicia la elaboración del instrumento, que
luego ingresará al registro, para cumplir, así, la rogación registral.

Tabla 1. Rogación registral

ROGACIÓN. La intervención
del escribano constituye un
INSCRIPCIÓN. Implica que LEGALIDAD. Control de los
requisito esencial de
el registro toma cuenta o recaudos sustanciales de
presentación de cualquier
razón del acto. validez del instrumento.
pedido de modificación de
un derecho real.

ESPECIALIDAD. PRIORIDAD. Reserva de TRACTO SUCESIVO.

Especificación de los datos rango en el tiempo del Continuidad lógica de los
del titular del derecho. derecho. asientos registrales

PUBLICIDAD. Medio idóneo y adecuado de divulgación de la información fidedigna. 

¡Pensemos! Todos estos principios contribuyen a la finalidad de lograr la

seguridad jurídica de las negociaciones.
Verdadero. La respuesta es verdadera toda vez que la publicidad pretende dar
a conocer información real y auténtica para ser oponible a los terceros en la
medida de cumplir con los demás principios como garantías en este resultado.
Falso. La respuesta es falsa toda vez que solo la publicidad pretenda dar a
conocer información real y auténtica para ser oponible a los terceros sin
necesitar cumplir con los demás principios como garantías en este resultado.
El medio por el cual se logra dar a conocer la información que resulta oponible
a los terceros por exponer la realidad de las modificaciones a los derechos
reales necesita de los demás principios como presupuestos para garantizar la
fiabilidad de la información ingresada.

En el caso expuesto, el Sr. Medina, al decidir llevar adelante la compra de un

inmueble y gestionar todas las negociaciones necesarias en cuanto al precio,
condiciones de venta y plazos, formalizado el acto negocial, debe recurrir a la
escribana para que, como funcionario autorizado, materialice la voluntad
manifestada por los sujetos y la ingrese al registro. 

En esta etapa, debe determinar y garantizar la autenticidad de la

documentación presentada, la calidad de las partes y todo lo relativo a la
seguridad del negocio. Su intervención surge a petición del interesado; no es
de oficio, por lo cual cumple el principio de rogación, a fin de asegurar el
derecho que se pretende registrar.

Al ingresar a la oficina del registro, el funcionario encargado debe poner en

marcha su función calificadora del documento cumpliendo con el principio de
legalidad, verificando las formas extrínsecas del documento y no pudiendo
analizar el contenido del negocio, salvo nulidades absolutas y manifiestas, por
ejemplo, que el vendedor sea menor o que no figure el instrumento a nombre
del vendedor. 

Además, es importante notar que, al inscribirse la propiedad a nombre de un

nuevo titular, se debe garantizar la correcta información sobre los derechos
adquiridos, determinando con precisión las cualidades de las partes, en función
del principio de especialidad. En este caso, además, se subdivide la propiedad,
lo que exige la individualización de sujetos y del bien para evitar un doble
derecho de dominio.
Cuando se inscribe, el registro debe verificar la secuencia lógica de las
inscripciones y no permitir que el enajenante sea un sujeto extraño,
distinto al que figura en los asientos, a fin de garantizar las trasmisiones
válidas y legales, con base en el principio del tracto. En los asientos de
cada folio deben figurar el perfecto encadenamiento de titulares y la
correlación de las inscripciones y sus modificaciones; por ejemplo, la
compra a favor del Sr. Medina y la del tercero, que adquiere el lote de 300
m2. 

¿Cómo se garantiza la prioridad? La prioridad progresiva la van conformando las

posiciones cronológicas de orden de ingreso de los derechos reales al registro. 
Verdadero. La respuesta es verdadera porque la prioridad permite garantizar una
posición de ventaja del primer derecho ingresado sobre los demás.
Falso. La respuesta es falsa porque la prioridad no siempre permite garantizar una
posición de ventaja del primer derecho ingresado sobre los demás.

El orden de ingreso del derecho otorga una ventaja sobre los subsiguientes en la
medida en que no resultan oponibles; por ejemplo, que dos personas adquieran una
misma propiedad. Si resultan compatibles, por ejemplo, dos embargos, se va a
determinar el orden de inscripción en relación con la fecha y con el número de ingreso.
En el caso del vehículo adquirido por Carmelita y cuyo embargo se encuentra
anotado, se verifica una discordancia entre la realidad del registro y la del
negocio como consecuencia de la falta de ingreso del registro de levantamiento
de la restricción. Aquí se puede verificar la vocación de intervención a petición
de parte en las actuaciones registrales, las cuales son solicitadas por los
interesados. No se afecta la publicidad, ya que esta resulta de la veracidad de
la información suministrada, por lo que es necesaria la invocación de las
mutaciones por medios de los sujetos interesados.