Trabajo Final Integrador

Carrera de Contador/a Público/a

2022

Título: Caos organizacional: El caso de la inmobiliaria “ECO PROPIEDADES”.

Áreas profesionales (principal y secundaria): Administración/Auditoria

Grupo (nombre y número): LAR-MAS N° 286

Integrantes (legajos):
Argüello Zamarbide, Rodrigo Andrés DNI: 41.846.034
Moya, Lucia Milagros DNI: 41.697.501
Saligoi, Carolina Agustina DNI: 39.937.028

Tutor/a Académico/a: Esp. Micaela Ribeiro

Titular: Cr. Eugenio Brizuela

 Resumen

Índice

1. Introducción
El caso que presentaremos se centrará en el rubro inmobiliario, más precisamente en una agencia
inmobiliaria de la ciudad de Córdoba, ubicada en el microcentro de la ciudad, que a partir de ahora la
denominaremos con el nombre de fantasía “ECO Propiedades” para resguardar su identidad. Los
agentes inmobiliarios trabajan agrupados bajo este nombre en común, realizando una actividad
organizada, colaborando entre sí y compartiendo los costos, pero sin estar inscriptos bajo ningún tipo
societario, por lo cual cada uno actúa y tributa por cuenta propia los servicios prestados a los
propietarios.
En cuanto a las actividades que desarrolla dicha inmobiliaria se mencionan el alquiler y la venta
de inmuebles de terceros. Actualmente, trabaja con propietarios de aproximadamente 160
departamentos, principalmente en las zonas de Nueva Córdoba y aledañas, de la ciudad de Córdoba.
Para llevar a cabo sus tareas se divide en dos áreas, la primera de ellas dedicada a la venta de
inmuebles, mientras que la segunda está enfocada en los alquileres. Además, no solo se limita al
cobro y pago de los mismos a sus propietarios, sino que también se encarga del mantenimiento de
los departamentos. Para realizar estas tareas, la organización cuenta con solo cuatro miembros, de
los cuales tres de los mismos son monotributistas, con título habilitante de Corredor Inmobiliario,
matriculados en el Consejo Profesional de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, mientras que el
restante miembro se encuentra bajo relación de dependencia. En tanto, uno de los agentes se dedica
exclusivamente a la venta de inmuebles, con lo cual factura la totalidad de las ganancias a su
nombre, por otro lado, en el área de alquileres se desempeñan los dos monotributistas restantes los
cuales dividen las ganancias y los gastos (entre ellas el sueldo y las cargas sociales del empleado) en
partes iguales, la facturación anual de esta área ha sido de $3.257.645,51 en el periodo comprendido
entre Mayo 2021 y Abril 2022 promediando mensualmente $271.470,46, teniendo en cuenta que los
mismos fueron de menor a mayor con el correr del año.
Por otro lado, en cuanto a los beneficios de este negocio, los mismos se obtienen de las
comisiones mensuales cobrados a los propietarios que se corresponden a un porcentaje aplicado
sobre el monto de alquileres facturados, o en el caso de venta, a los honorarios cobrados a la hora de
la firma del boleto de compraventa, también aplicando un porcentaje sobre el precio de venta. En
general, las comisiones cobradas en caso de alquileres se encuentran entre un 5% y 8%,
considerando que los alquileres actuales de los inmuebles rondan valores de $20.000 a $30.000
aproximadamente, encontrándose montos tanto por encima como por debajo de ese valor, se puede
decir que la facturación mensual por comisiones entre los dos monotributistas que facturan en el área
de alquileres es de aproximadamente $350.000. Cabe aclarar que el monto del alquiler lo facturan
los propietarios de los mismos, en tanto los monotributistas de este negocio solo facturan sus
comisiones por los servicios prestados.
Para concluir, el servicio que presta la inmobiliaria en el área de alquileres incluye la
administración del cobro y pago del servicio de Aguas Cordobesas para los inquilinos y el de los
impuestos inmobiliarios de la municipalidad y de rentas provincial que recaen sobre los propietarios.
En adición a esto, también lleva el control del pago de las expensas y los servicios de agua y luz de
los departamentos, como también la intermediación con la administración de los diferentes edificios.

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 2. Descripción de la problemática

En primer lugar, para fijar un horizonte temporal a esta problemática, los agentes inmobiliarios
comentan que durante la pandemia mundial del COVID-19, más precisamente desde marzo de 2020
hasta mediados de 2021, los tres monotributistas que conforman la inmobiliaria eran los que
realizaban todas las tareas, lo cual generaba gran volumen de actividades para cada uno de ellos. En
un principio, viendo que la pandemia era una crisis que se extendía más de lo imaginado, la demanda
de alquileres comenzó a bajar. Esto se debió a varios motivos, para exponer algunos podemos hablar
de la naturaleza de los inmuebles que alquilaba la inmobiliaria, la mayoría son en Nueva Córdoba y
el centro de la ciudad, zona muy popular entre los clientes objetivo de la inmobiliaria, jóvenes que
vienen a estudiar a nuestras universidades y por lo tanto se mudan a zonas aledañas a la misma.
Durante este periodo permanecieron cerradas las facultades, otro motivo, y no menos importante, fue
la pérdida de ingresos y empleos en la sociedad en general lo que hizo que muchas personas dejaran
de alquilar.
Un tiempo después, con la llegada de la nueva normalidad se reactivó la demanda de alquileres.
Dos generaciones de estudiantes llegaron a la ciudad en busca de departamentos, en tanto los
propietarios observaron que los precios comenzaron a crecer y pusieron a disposición los inmuebles
para alquiler. A pesar de esto, la inmobiliaria no se encontraba preparada para atender esta demanda
creciente, su respuesta era lenta y deficiente ante los requerimientos de los clientes.
La problemática encontrada en el área de alquileres de la inmobiliaria se concentra
principalmente en la operativa diaria y control de las tareas a realizar por parte de los miembros de la
misma. En base a las charlas preliminares los entrevistados coinciden en la existencia de
desorganización en sus tareas diarias, ninguno podía describir cuales eran con claridad, llevando a la
incertidumbre, superposición y pérdida de tiempo tanto por duplicidad en la realización de
actividades como así también por la indagación respecto a si la tarea había sido realizada o no.
También pudimos notar, que no existen controles internos de ningún tipo respecto a la realización de
las tareas, en tanto los que existen son poco eficientes y prácticos. La agencia cuenta con un sistema
integrado de información que, si bien es utilizado, se limita al envío y procesamiento de los cupones
de pago del alquiler, pero sin explotar la potencial utilidad del mismo.
Todos estos problemas en el proceso de negocio de la inmobiliaria llevaron a que el margen de
ganancias de la misma vaya disminuyendo, debido al aumento de costos por mala administración,
tales como los intereses por pago fuera de término. Nuestro objetivo como grupo de trabajo es
establecer circuitos de tareas, con reglas claras de delimitación y establecimiento de
responsabilidades. Por otro lado, nos interesa proponer y recomendar mejoras con respecto al
deficiente sistema de control interno de la inmobiliaria, todo esto en un marco de evaluación
facilitado por herramientas de auditoría para poder detectar deficiencias y desvíos.

3. Diagnóstico y estrategia de abordaje

Para comenzar con el abordaje de la problemática realizamos una breve reseña de la ley de
alquileres para comprender mejor las especificidades de la actividad realizada por la inmobiliaria.
Dentro de la actividad inmobiliaria los alquileres se regulan por la ley N° 27.551, siendo los aspectos
más importantes de la misma, plazo de tres años para los contratos de alquiler, actualizaciones
anuales del monto según ICL (índice de contratos de locación) publicado por el Banco Central y la
obligación de registro de los contratos por parte de los propietarios en AFIP. Es de importancia
remarcar que actualmente se está debatiendo en el Congreso de la Nación un proyecto de reforma de
la ley de alquileres lo cual puede ser un gran condicionante para la problemática abordada, cambios
en la legislación pueden contribuir a un aumento de la desorganización actual.

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 Teniendo en cuenta el contexto inflacionario que atraviesa el país y que la ley fija una
actualización cada un año, hay períodos en que la organización enfrenta márgenes de ganancias en
términos reales menores que en otros periodos, aunque es importante destacar también que al tener
gran cantidad de inmuebles y que no todos los alquileres se actualizan al mismo tiempo,
visualizando el comienzo de ciclo electivo como principal momento de contratación, de igual
manera este efecto puede contrarrestarse. En contraste a esto, al ser los contratos por tres años se
asegura un flujo de ingresos en el mediano/largo plazo.
Para dar comienzo a nuestro trabajo, se realizaron entrevistas y charlas con los miembros de la
inmobiliaria, en las cuales fue unánime la idea de que existe una superposición de tareas y un
descontrol en la gestión de pagos y cobranzas. En segundo lugar, el equipo analizó los diferentes
elementos del circuito de trabajo, observando quien cumple cada función y de qué manera,
analizando los diferentes componentes del mismo.
No hay un control de que lo pagado haya sido cobrado previamente, esto se ve reflejado en el
pago de los servicios e impuestos, tales como Aguas Cordobesas o Impuestos Inmobiliarios
municipales y provinciales, que la inmobiliaria cobra a los inquilinos o propietarios según sea el caso
para su posterior cancelación. En consecuencia, se abonan con atrasos que generan intereses
claramente evitables y a cargo de los agentes inmobiliarios. De igual manera, tampoco se verifica si
lo que debe cobrarse efectivamente se cobra.
Por otro lado, aquella persona encargada de liquidar los alquileres, es decir transferir a los
propietarios el alquiler mensual, es la misma persona que se encarga del control del cobro a los
inquilinos. Es decir, todo el circuito de cobranzas y de pagos se encuentra centralizado en una sola
persona. Todo esto sustentado en la confianza que hay entre los miembros, lo cual es una
característica que suele presentarse en los negocios pequeños.
También podemos mencionar que los integrantes de la inmobiliaria coinciden en que hay
desorganización y existencia de tareas incumplidas, ninguno puede especificar exactamente de quién
era la responsabilidad de cada una de las mismas. Incluso, tienen inconvenientes para definir sus
propias tareas a realizar, lo que genera incertidumbre, superposición y pérdida de tiempo tanto por
duplicidad en la realización de actividades como así también por la indagación respecto a si la tarea
había sido realizada o no.
Para finalizar el diagnóstico, la inmobiliaria posee un manual de procedimientos que está
totalmente en desuso y desactualizado para su nivel de actividad actual, en contraposición apelan a
un procedimiento implícito y no escrito que conocen ellos para llevar el día a día del negocio.
La estrategia de abordaje que usaremos para hacer frente a la problemática como equipo de
trabajo, comenzará con un relevamiento de la organización y sus partes integrantes. En primer lugar,
consideramos de suma importancia el análisis de la ley de contratos de locación (ley N° 27.551) para
saber los límites a la actividad realizada y comprender en qué marco legal se desarrolla la actividad
de la inmobiliaria.
En tanto, como fuente de información realizaremos entrevistas a diario con los miembros de la
inmobiliaria, también nos apoyaremos en la información histórica existente en el sistema integrado
de información, pero no sin antes analizar la seguridad y calidad de la información brindada por el
mismo. En consecuencia y aplicando técnicas de administración modernas, mediante el Análisis
CAME podremos analizar y establecer conclusiones de cuáles son los puntos bajos, las fortalezas,
las correcciones y lo que hay que mantener en la inmobiliaria.
El análisis CAME antes mencionado comienza con identificar la situación en la que la empresa
trabaja, es decir, puntos altos, bajos, oportunidades de negocios, competencia, entre otros puntos
importantes para el desarrollo, en este caso, de la inmobiliaria. Una vez identificado el contexto, se
procede ahora si al análisis CAME, el objetivo que persigue es corregir las debilidades, afrontar las
amenazas, mantener las fortalezas y explorar las oportunidades. En este caso particularmente
deberíamos partir por detectar las debilidades que se presentan, es decir, los problemas organizativos
y cómo afrontar las actividades diarias. En segunda instancia, determinar cuales son las fortalezas y
cómo pueden mantenerse. Por último, para finalizar con este análisis, explorar las oportunidades,

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debería evaluarse si los agentes inmobiliarios están conformes con su nivel de operaciones actual y
cuáles son sus objetivos a futuro con respecto a esto.
En segundo lugar, teniendo en cuenta el relevamiento realizado en las tareas previas y como
hemos dicho anteriormente nos interesa realizar recomendaciones acerca de posibles mejoras en el
sistema de control interno de la empresa, actualmente muy rudimentario e incipiente para el
creciente nivel de actividad al que se enfrenta la inmobiliaria, para lograrlo nos apoyaremos en
herramientas que nos brinda la auditoría como el informe COSO, a través del mismo podremos
identificar eventos que pueden ser perjudiciales para la organización ya sea en el mediano o largo
plazo, este informe provee un grado razonable de seguridad. Está integrado por cuatro componentes:
ambiente de control, evaluación de riesgos, actividades de control, información y comunicación.
Trabajaremos con cada uno de estos componentes para proporcionar una atmósfera de calidad al
sistema de control que le brindaremos a la organización, crearemos mecanismos basados en normas,
leyes, políticas y procedimientos, para evaluar la calidad de control y así ayudar a la inmobiliaria a
alcanzar sus objetivos.
Para concluir, nuestro fin como equipo es realizar un manual de procedimiento en el cual se
detalla de forma clara, por puesto de trabajo, las tareas que se deben llevar a cabo y la asignación de
responsabilidades para cada uno. Que esto le sirva a la inmobiliaria para poder desempeñarse con
mayor eficiencia y eficacia en sus operaciones normales. Además de reforzar el sistema de control
interno de la misma para evitar y también detectar con mayor facilidad desvíos que se puedan llegar
a presentar en el curso diario de la misma.

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