Universidad Latinoamericana

Cima

AO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO

Contabilidad de una Empresa Inmobiliaria

Docente: CPCC Hernan Santos Clares Lpez

Materia: Papeles de Trabajo para Auditoria Financiera

Empresa Inmobiliaria

Estudiante: Hebert A. Chique Paucar

Carlos S. Ruiz Mamani

Ciclo: X

Tacna Per

2017
 INTRODUCCION

Las empresas inmobiliarias se dedican a la compra y venta de bienes inmuebles (casas,

departamentos, comercios, terrenos, etc.). Tambin brindan otros servicios como: alquileres,

gestionamientos de crditos hipotecarios, asesoramiento inmobiliario, tasaciones de propiedades,

etc. Son intermediarios entre el propietario y el cliente, obteniendo de esta manera un rdito por

esta transaccin. La misin de estas empresas es crear espacios que satisfagan las necesidades y

expectativas de las personas para vivir o trabajar en un ambiente de seguridad, bienestar y de

calidad. Las inmobiliarias tienen como visin de ser inmobiliarias de mayor credibilidad, ya que

cuando estas empresas son correctamente administradas alcanzan los rditos previstos.
 DEFINICIONES

El adjetivo inmobiliario refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas inmuebles. Un

inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto

fsica como jurdicamente. Los edificios y las parcelas son bienes inmuebles.

Como sustantivo, una inmobiliaria es una empresa dedicada a la construccin, la venta, el alquiler

y la administracin de viviendas. Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o slo

algunas.

En la norma fiscal, se trata de toda persona jurdica, fideicomiso o arreglo contractual que haya

sido constituido bajo las leyes, cuya finalidad sea la obtencin de dinero de inversionistas por

medio de la expedicin y venta de sus cuotas de participacin, con el objeto de invertir y negociar,

ya sea directamente o a travs de subsidiarias, en bienes inmuebles, ttulos representativos de

derechos sobre inmuebles o el negocio de desarrollo y administracin inmobiliaria.

OBJETIVOS

Los aspectos legales y tributarios estn presentes desde el inicio en el desarrollo de proyectos

inmobiliarios y generalmente nos acompaan hasta el trmino de ellos. Son muchas las

interacciones legales que enfrentan estos procesos, desde la compra de terrenos, confeccin de

promesas, obtencin de permisos de edificacin, estudio de ttulos, redaccin de contratos de

construccin, bases administrativas, compraventas, IGV en la construccin, Impuesto a la Renta,

etc.
De este modo se pretende:

Conocer en detalle la legislacin de la industria, sus procesos y principales actores.

Proporcionar a los participantes los conocimientos respectos de las normas urbanas para la
evaluacin y gestin de proyectos inmobiliarios.
Conocer respecto de los procesos y plazos necesarios para la obtencin de certificados y/o
informes exigidos por las instituciones reguladoras.
Identificar el rol que cumplen las entidades pblicas reguladoras y/o fiscalizadoras en
nuestra industria, tales como; Municipalidades, Seremi, Serviu, Minvu, Mop, Transportes,
Conama, etc.
Adquirir conocimientos respectos de la ley de copropiedad inmobiliaria y de la ley venta
por piso. Identificar los aspectos tributarios relevantes en el negocio.
Aprender a optimizar los costos tributarios de nuestros proyectos y/o empresas.
Profundizar sobre el tema del IGV en la construccin y desarrollo de bienes races.
Entregar herramientas que permitan un mejor manejo de los aspectos legales y tributarios
del negocio.
Profundizar sobre el tema del impuesto a la renta en las empresas inmobiliarias.

QUE SON LOS BIENES INMUEBLES?

Los bienes inmuebles son el resultado de procesos constructivos que tienen lugar generalmente en

entornos urbanos. Se destinan a albergar innumerables actividades humanas, como son la vivienda

el comercio, la enseanza, la sanidad, actividades fabriles, etc. Existe una tipologa de bienes

inmuebles muy variada: solares urbanos, edificios de todo tipo y condicin tales como viviendas,

garajes, bajos comerciales, hoteles, centros comerciales y de ocio, etc.

CARACTERSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES:

a) Su localizacin fija o inmovilidad

b) Importante capacidad de arrastre debido a la repercusin que las variaciones de su actividad

tienen sobre el resto de sectores. Hay que distinguir los efectos impulso del sector a travs de

su demanda y los efectos estrangulamiento a travs de las ofertas.

c) Sensibilidad al ciclo econmico se producen con cierto retraso respecto al ciclo econmico,

esto le beneficia en los momentos de expansin pero le perjudica en los periodos recesivos.

d) Sensibilidad a la evolucin de variables macroeconmicas las fluctuaciones de demanda

tienen un impacto notable sobre el sector.

e) Significativa influencia del sector pblico que es responsable de la demanda pblica de obra

civil y de edificacin para influir en el nivel de demanda agregada de la economa.

EL MERCADO INMOBILIARIO

Comprende la comercializacin de bienes inmuebles, y ste sector est dividido en los siguientes

subsectores, pero son los primeros tres los que ofrecen mayores oportunidades, debido a las

magnitudes de cada uno de sus mercados:

Vivienda,

Comercio/servicio,

Corporativo,

reas de turismo,

Entretenimiento y servicios sociales.

 GERENCIA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Es la gestin de direccin, administracin y control de los intereses de una persona o grupo de

personas para la iniciacin y el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

ACTIVIDADES A DESARROLLAR

La labor de gerencia de un proyecto inmobiliario involucra aspectos de ndole administrativa,

legal, tica, comercial y econmica-financiera, de conformidad con las polticas, acuerdos y

decisiones de los propietarios.

Definir la carta de organizacin y organigrama bajo el cual ha de operar el proyecto.

Conformar los distintos rganos de direccin del proyecto y efectuar la coordinacin de

todos y cada uno de ellos

En compaa con el Interventor, efectuar la evaluacin de las diferentes cotizaciones

presentadas.

Analizar y actuar en la forma que se considere ms conveniente sobre los informes

peridicos presentados por la interventora, construccin y por el control de avance de la

programacin.

Aprobar los diseos arquitectnicos, especificaciones, plazos de ejecucin y costos del

proyecto.

Supervisar peridicamente la ejecucin presupuestal de acuerdo con los parmetros

previamente definidos y adoptar los correctivos que se estimen convenientes en caso de

hallar distorsiones.
 Controlar permanentemente el avance de todos los trmites desde el otorgamiento de la

licencia provisional de construccin hasta el otorgamiento de la licencia definitiva y

conexin de servicios pblicos.

Propender por el estricto cumplimiento de todas las normas que en materia de

urbanizacin y construccin rigen en la ciudad.

BASE LEGAL

Recopilacin de las normas ms resaltantes y actuales en materia de Bienes Races. Un listado de

normas, leyes, decretos y resoluciones vinculadas al ordenamiento jurdico nacional referido al

sector inmobiliario.

Ley N 29080 Ley de creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de

Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Ley N 27287 Ley de Ttulos Valores.

D.S N 010-2016-VIVIENDA - Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley

N 29080, Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de

Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Ley General de Sociedades N 26887

Decreto Supremo N 301-90-EF.- Los Contratos de Arrendamiento sobre casas - habitacin

desocupadas, sern regulados nica y exclusivamente por el Cdigo Civil.

 Ley N 27972. Ley Orgnica de Municipalidades.

Decreto Ley N 25924.- Modifica la Tercera Disposicin Final de la Ley de Promocin de

la Inversin Privada en Predios para Arrendamiento. Decreto Legislativo 1177 -

RGIMEN DE PROMOCIN DEL ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA.

Decreto Legislativo 1196 - MODIFICACIN DE LA LEY N 26702, LEY GENERAL

DEL SISTEMA FINANCIERO Y DEL SISTEMA DE SEGUROS Y ORGNICA DE LA

SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS, Y LA LEY N 28364, LEY QUE

REGULA EL CONTRATO DE CAPITALIZACIN INMOBILIARIA.

Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 030-2003-

SUNARP.

Resolucin del Superintendente Nacional de los registros pblicos N Directiva 005-2003-

SUNARP.

Decreto Legislativo 1209 - PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA LA

INMATRICULACIN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PRIVADA DE

PARTICULARES EN EL REGISTRO DE PREDIOS.

Decreto Legislativo 1225 MODIFICACIN DE LA LEY N 29090, LEY DE

REGULACIN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES.

REVALUACIN:

Es el mayor valor atribuido a un activo fsico completamente depreciado o con un porcentaje

mayor de avance en su depreciacin, para corregir su valor original y reflejar su verdadero

potencial de servicios o beneficios econmicos futuros producto de una nueva valorizacin

complementaria, sustentada por un informe tcnico de tasacin emitido por un profesional experto

e independiente.

OBJETIVO:

Permite ajustar el valor en libros de los activos altamente depreciados que an se utilizan a una

cifra que revela, en los estados financieros, su verdadero valor.

CONTABLE. Un proceso de revaluacin est relacionada a una medicin posterior

practicada a los bienes del activo fijo, el cual tiene como finalidad la presentacin de stos

en los estados financieros, as se tiene que toda empresa, entre las polticas contables

permitidas que puede adoptar, est el Modelo del Costo o Modelo de Revalorizacin.

TRIBUTARIO. El mayor valor atribuido a los bienes del activo fijo no da lugar a

modificaciones del costo computable ni en la vida til del bien del activo fijo, por lo que

para para fines tributarios, no deber ser considerado en la determinacin de la depreciacin

tributaria ni tampoco para determinar el valor de los activos netos.

QU ES UN AVALO?

Es la fijacin, mediante dictamen pericial, del precio justo de una cosa. Es la estimacin de un

valor obtenida mediante estudio y anlisis completo del bien a valuar, que tendr mayor o menor

probabilidad de certeza segn la experiencia, habilidad e integridad de la persona que interprete y

pondere la informacin, la cual deber presentar un reporte del estudio practicado.

La necesidad de valuaciones surge de la naturaleza de la propiedad como una clase de inversin.

No hay dos propiedades idnticas.

NIC 21 EFECTOS DE LAS VARIACIONES EN LAS TASAS DE CAMBIO DE LA

MONEDA EXTRANJERA

Una entidad puede llevar a cabo actividades en el extranjero de dos maneras diferentes. Puede
realizar transacciones en moneda extranjera o bien puede tener negocios en el extranjero. Adems,
la entidad puede presentar sus estados financieros en una moneda extranjera.

Moneda funcional es la moneda del entorno econmico principal en el que opera la entidad. El
entorno econmico principal en el que opera la entidad es, normalmente, aqul en el que sta
genera y emplea el efectivo. Para determinar su moneda funcional, la entidad considerar los
siguientes factores:

(a) La moneda: (i) que influya fundamentalmente en los precios de venta de los bienes y
servicios y (ii) del pas cuyas fuerzas competitivas y regulaciones determinen
fundamentalmente los precios de venta.

(b) La moneda que influya fundamentalmente en los costos de la mano de obra, de los
materiales y de otros costos de producir los bienes o suministrar los servicios.

Moneda extranjera (o divisa) es cualquier otra distinta de la moneda funcional de la entidad.

Tasa de cambio de contado, es la tasa de cambio utilizado en las transacciones con entrega
inmediata.
Diferencia de cambio es la que surge al convertir un determinado nmero de unidades de una
moneda a otra moneda, utilizando tasas de cambio diferentes.
Inversin neta en un negocio en el extranjero es el importe que corresponde a la participacin
de la entidad que presenta sus estados financieros, en los activos netos del citado negocio.

Toda transaccin en moneda extranjera se registrar, en el momento de su reconocimiento inicial,

utilizando la moneda funcional, mediante la aplicacin al importe en moneda extranjera, de la tasa
de cambio a la fecha de la transaccin. En cada fecha de balance:

(a) las partidas monetarias en moneda extranjera se convertirn utilizando la tasa de cambio
de cierre;
(b) las partidas no monetarias en moneda extranjera, que se midan en trminos de costo
histrico, se convertirn utilizando la tasa de cambio en la fecha de la transaccin; y
(c) las partidas no monetarias que se valoren al valor razonable en una moneda extranjera,
se convertirn utilizando las tasas de cambio de la fecha.
NIC 11 CONTRATOS DE CONTRUCCION

TRATAMIENTO TRIBUTARIO Y CONTABLE

Con la finalidad de determinar la renta bruta para fines tributarios en las empresas dedicadas a la
actividad de la construccin, la Ley del Impuesto a la Renta ha establecido en su artculo 63, que
si los contratos de obra se ejecutaran durante un perodo de duracin de ms de un ejercicio pueden
acogerse a cualquiera de los tres mtodos sealados en dicho artculo, siendo uno de ellos el
mtodo de a) de lo percibido, dicho mtodo origina diferencias temporarias con respecto al
tratamiento contable para determinar el Impuesto a la Renta del ejercicio, con la finalidad de
ilustrar la forma de reconocimiento de ingresos y el pago del Impuesto a la Renta se desarrolla el
presente artculo, precisando que no nos referimos a las empresas que construyen inmuebles para
venderlos, en las cuales no son de aplicacin la Norma de Contabilidad conocida como la NIC 11
Contratos de Construccin ni el artculo 63 de la Ley del Impuesto a la Renta, ya que la actividad
de construir para vender no califica como servicio de construccin.

ASPECTO CONTABLE

Para establecer el tratamiento contable que debe seguirse en el caso de empresas dedicadas al
servicio de construccin debemos tener en cuenta la Norma Internacional de Contabilidad nmero
once (NIC 11) Contratos de Construccin, en dicha norma se establece que si el resultado de un
contrato se puede estimar confiablemente, se deben reconocer los ingresos y costos asociados a
dicho contrato en el ejercicio teniendo como referencia el estado de avance de la obra al cierre del
balance, es decir al 31 de diciembre.
Segn el mtodo del avance de obra los ingresos derivados del contrato se comparan con los costos
incurridos segn el avance, resultando as el ingreso que debe ser atribuido al ejercicio
transcurrido.

EMISIN DEL COMPROBANTE DE PAGO

La emisin del comprobante de pago, en los contratos de construccin es a la percepcin del

ingreso, sea total o parcial y por el monto percibido; es decir, se otorga el respectivo comprobante
al percibir el ingreso, ya sea por un pago adelantado o a cuenta y por el monto que se perciba.
INCIDENCIA EN EL IMPUESTO A LA RENTA, EL MTODO DE LO PERCIBIDO

El mtodo de lo percibido consiste en asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que resulte
de aplicar sobre los importes cobrados por cada obra, durante el ejercicio comercial, el porcentaje
de ganancia bruta calculado para el total de la obra.

PAGOS A CUENTA MENSUALES DEL IMPUESTO A LA RENTA

Las empresas que se acojan al mtodo de lo percibido, es decir el mtodo a) del artculo 63 de la
Ley del Impuesto a la Renta, deben considerar como ingresos netos para fines del pago a cuenta
mensual del Impuesto a la Renta los importes cobrados cada mes durante el ejercicio.

ASPECTO TRIBUTARIO

Debe considerarse trminos como:

Impuesto a la Renta

El Devengado en las Ventas de Bienes Futuros (Ingresos y Costos)

Nacimiento de la Obligacin para realizar los Pagos a Cuenta

Determinacin del Impuesto a la Renta en Obras en Curso y Concluidas

Impuesto General a las Ventas

La Primera Venta de un Inmueble realizado por el constructor

Habitualidad en la Enajenacin de un Inmueble

Nacimiento de la Obligacin Tributaria en la Venta de Bienes Inmuebles a Futuro

 Determinacin del Impuesto (regla del 50%)

Venta de Cochera y Depsito

Exoneracin de las 35 UIT

Criterios a considerar para la determinacin del Crdito fiscal

Aplicacin de la Prorrata

Detracciones

Operacin y Proveedor, operaciones sujetas al Sistema

Monto del depsito

Sujetos obligados a efectuar el depsito

Momento para efectuar el depsito

Cdigo del bien

Obligaciones asociadas al Notario

AMBITO CONTABLE

Apertura

Identificacin de los Elementos de Costos bajo la NIC 2

La NIC 2 y el uso de las subcuentas 214 y 234

Implicancias del uso de 9/6 y 6/9 en el Registro de los Costos y Gastos

Movimientos

Contabilizacin de pagos por Separacin

Contabilizacin de la Inicial

Contabilizacin de pago al Contado y al Crdito (con y sin financiamiento bancario)

Contabilizacin de las Detracciones

Identificacin y Contabilizacin de los Costos del Proyecto

Contabilizacin de los Anticipos Recibidos y su Devengamiento bajo NIC 18

Diferencia entre los Ingresos Devengados e Ingresos Facturados

Devenga miento de los Costos del Proyecto y Costos por Unidad Inmobiliaria

(Departamento)

Aplicaciones con Garantas sobre las Ventas

Cierre

Proceso Contable en la Finalizacin del Proyecto

Proceso Contable a la Fecha de Cierre en un Proyecto Inconcluso

TIPOS DE CONTRATOS

Contrato a Precio Fijo:

Es un contrato de construccin en el que el constructor (contratista) establece en el contrato un

precio fijo o una tarifa fija por unidad producida, la cual en algunos casos est sujeta a clusulas

de costo escalonados. Conocido en nuestro medio como Contrato a suma alzada

Contrato basado en el costo ms Honorario:

Es un contrato de construccin en el cual el contratista recibe el reembolso de determinados costos

adicionndole un honorario fijo o un porcentaje de tales costos.

Identificacin de los Contratos

Para una correcta aplicacin de la NIC 11 es necesario tratar los contratos de construccin en forma

separada de all la importancia de identificar a los componentes de un contrato nico o un grupo

de contratos en conjunto.
RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y GASTOS DEL CONTRATO

Se reconocer utilidad siempre que:

En los contratos a precio fijo se den las siguientes condiciones

Cuando todos los ingresos pueden ser valuados confiablemente

Cuando hay probabilidad que los beneficios econmicos fluirn hacia la empresa

Cuando los costos de avance de la obra, as como los por incurrirse a la fecha del

balance pueden ser medidos confiablemente

Cuando los costos atribuibles al contrato puedan ser identificados y valuados

confiablemente susceptibles de compararse con estimaciones previas

En los contratos en base al costo ms honorarios se den las siguientes condiciones

Cuando es probable que los beneficios econmicos fluirn a la empresa

Cuando los costos atribuibles al contrato puedan ser identificados y valuados

confiablemente

Reconocimiento de prdidas previstas

Se reconoce la perdida en las condiciones siguiente

Cuando es probable que los costos tales excedern los ingresos totales del mismo. El

monto de la perdida se determina independientemente de si el trabajo que establece el

contrato ha comenzado o no

El grado de avance de la ejecucin del contrato

 La expectativa de obtener utilidades que surjan de otros contratos que no son tratados

como un contrato inicial

CINIIF 15 ACUERDOS PARA LA CONSTRUCCIN DE INMUEBLES

REFERENCIAS

NIC 1 Presentacin de Estados Financieros (revisada en 2007)

NIC 8 Polticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores

NIC 11 Contratos de Construccin

NIC 18 Ingresos de Actividades Ordinarias

NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes

CINIIF 12 Acuerdos de Concesin de Servicios

CINIIF 13 Programas de Fidelizacin de Clientes

ANTECEDENTES

En el sector inmobiliario, las entidades que emprenden la construccin de inmuebles, ya sea

directamente o a travs de subcontratistas, pueden alcanzar acuerdos con uno o ms compradores

antes de que finalice la construccin. Estos acuerdos toman diversas formas.

Las entidades que emprenden la construccin de inmuebles de carcter residencial pueden empezar

a comercializar unidades individuales (apartamentos o casas) sobre plano, es decir, mientras la

construccin est an en curso, o incluso antes de que haya comenzado. Si sta no cumpliese la

entrega de la unidad terminada, segn las condiciones contratadas. El resto del importe del precio
de compra, generalmente, se abona a la entidad en el momento de completar el contrato, cuando

el comprador tome posesin de la unidad.

Las entidades que emprenden la construccin de inmuebles industriales o comerciales pueden

alcanzar un acuerdo con un nico comprador. Puede requerirse al comprador a que realice pagos

en funcin del grado de avance de la construccin, entre el momento del acuerdo inicial y el de

finalizacin del contrato. La construccin puede tener lugar sobre un terreno que sea propiedad del

comprador, o que haya arrendado antes de que comience la construccin.

ALCANCE

Esta Interpretacin se aplicar a la contabilidad de los ingresos de actividades ordinarias y gastos

asociados de las entidades que lleven a cabo la construccin de inmuebles directamente o a travs

de subcontratistas.

Los acuerdos incluidos en el alcance de esta Interpretacin son los de construccin de inmuebles.

Adems de la construccin de inmuebles, estos acuerdos pueden incluir la entrega de otros bienes

o servicios.
CONTABILIDAD DE INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS PROCEDENTES

DE LA CONSTRUCCIN DE INMUEBLES

El acuerdo es un contrato de construccin, cuando el acuerdo est dentro del alcance de la

NIC 11 y su resultado pueda estimarse de forma

El acuerdo es de prestacin de servicios, si no se requiere que la entidad adquiera y

suministre materiales de construccin, el acuerdo puede ser solo un acuerdo para la

prestacin de servicios, de conformidad con la NIC 18.

El acuerdo es de venta de bienes, Si se requiere que la entidad proporcione servicios junto

con los materiales de construccin para llevar a cabo su obligacin contractual de entregar

el inmueble al comprador, el acuerdo ser de venta de bienes, y se aplicarn los criterios

de reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias establecidos en el prrafo 14 de

NIC 18.

INFORMACIN A REVELAR

Cuando una entidad reconozca ingresos de actividades ordinarias utilizando el mtodo del

porcentaje de realizacin para acuerdos que cumplan todos los criterios del prrafo 14 de la NIC

18 de forma continuada a medida que la construccin se realiza (vase el prrafo 17 de esta

Interpretacin), revelar:

(a) cmo determina qu acuerdos cumplen todos los criterios del prrafo 14 de la NIC 18

de forma continuada a medida que la construccin se realiza;

 (b) el importe de los ingresos de actividades ordinarias que surgen de estos acuerdos en el

periodo; y

(c) los mtodos aplicados para determinar el grado de avance del acuerdo en curso.

Para los acuerdos descritos en el prrafo 20 que estn en curso en la fecha en la que se informa, la

entidad revelar tambin:

(a) la cantidad acumulada de costos incurridos, y de ganancias reconocidas (menos las

correspondientes prdidas reconocidas) hasta la fecha; y

(b) el importe de los anticipos recibidos.