Contrato de

arrendamiento con
opción de compra o
arrendamiento financiero
El contrato de arrendamiento con opción de compra es un
contrato atípico, producto de la combinación de un
contrato de compraventa, regulado principalmente por el
Código Civil, y un contrato de arrendamiento
especialmente sujeto a las regulaciones de la Ley de
alquileres y el Código de Comercio en caso de tratarse de
un arrendamiento comercial, así como algunas leyes
especiales, según la naturaleza del negocio (por ejemplo,
Ley 141-15 de 2015)
En este tipo de contrato se puede incluir dentro del
contrato de arrendamiento, permitiendo ejercer el
derecho de compra al finalizar el plazo de
arrendamiento.

Aunque la opción de compra puede entenderse como

un verdadero contrato por sí mismo siempre que
contenga la cosa y el precio, que se perfeccionará
con el consentimiento del comprador, dado que se
parte del consentimiento irrevocable del vendedor.
Una convención que permite usar y disfrutar un inmueble
(vivienda o local comercial) en condición de arrendatario,
por un plazo acordado, el que una vez finalizado, además,
habilita la posibilidad de ejercer la opción de compra del
inmueble que se ha disfrutado y para lo que se ha de
establecer previamente un precio determinado, del que se
podrán descontar los cánones de arrendamiento
previamente pagados o una parte de estos.
 Ventajas del alquiler con
opcion a compra
En cuanto al Inquilino:

• Poder disfrutar del inmueble mientras se prepara

económicamente para comprarlo;

• Poder asegurar la adquisición del inmueble a un

precio establecido que se mantiene en el tiempo;

• Liberación del pago de los impuestos de la

propiedad mientras se disfruta el inmueble en
condición de arrendatario.
En cuanto al Propietario:

➢Este puede asegurarse la producción inmediata de

ingresos a través de la renta mensual;

➢Trasladar los gastos de mantenimiento al inquilino;

➢aprovechar la plusvalía en caso de que el inquilino

no ejerciera el derecho de opción de compra.
Alquileres de Renta
Corta RD
En la publicidad de proyectos inmobiliarios se
destaca el término “Airbnb friendly” (amigable
para Airbnb).
• El modelo de negocios de renta corta crece cada día mas
y se ha convertido en una alternativa que está siendo
aprovechado por miles de inversionistas en todo el
mundo, dada la alta rentabilidad que ofrece, además de
representar uno de los emprendimientos del momento.

• La plataforma de Airbnb lleva la delantera dentro de las

opciones con esta modalidad de alojamiento tanto que se
calculan en 2.9 millones los anfitriones con que cuenta la
plataforma en todo el mundo.
• Pero el afán de personas por aprovechar esta oportunidad
de negocios, está generando inconvenientes en
condominios tradicionales y de vivienda familiar, donde el
“entra y sale” de desconocidos perturba la paz de sus
condóminos.
• Además de esto los huéspedes de Renta Corta, en un
gran porcentaje, no respetan las normas de convivencia
de los condominios, muchas veces por desconocimiento
y en otras ocasiones por negligencias
 Forma idónea de manejar
huéspedes de Renta Corta.

➢Se le solicita al propietario que obtenga las reglas de

convivencia para rentas cortas del Régimen de
Condominio del residencial;

➢Enviar al administrador, toda la información del huésped;

➢La información del huésped se le comparte al

seguridad/recepcionista del residencial;
➢A la llegada del huésped a la propiedad debe
completar un formulario donde enliste toda las
personas que lo visitaran durante su estadía.

➢El huésped recibe las normas de convivencia del

residencial conjuntamente con las consecuencias
que tendrá por falta de cumplimiento.
Modalidad de bloques separados

La modalidad de separación es reciente en el mercado

para evitar conflictos de convivencia ante el auge en RD
de la inversión en inmuebles con fines de renta corta, una
dinámica que ni la pandemia ni la inflación han detenido.
La gran mayoría de ofertas inmobiliarias que
tenemos es de apartamentos orientados hacia la
renta corta.

Regularmente son apartamentos de una y dos

habitaciones.
En base a los expertos en estadísticas inmobiliarias, se
estima que la renta corta supera el 65 % de la oferta
inmobiliaria actual, especialmente en el Distrito
Nacional, Punta Cana y Santiago, sobreponiéndose a
las viviendas familiares.

Y ha propiciado la clasificación de inmuebles como

condo hoteles, debido a que su fin son estancias
breves.
La mayoría de los clientes son turistas extranjeros y
dominicanos que viven en otras ciudades de su país,
que prefieren estas residencias amuebladas antes
que un hotel convencional.

Solo entre enero-febrero de este 2022, el Banco

Central reporta que el 27.4 % de los extranjeros no
residentes que visitaron la República Dominicana se
alojaron fuera de hoteles (249,758 personas), un
porcentaje superior al 20.1 % registrado en iguales
meses del año 2021.
Dado el "crecimiento acelerado" del turismo
inmobiliario, como indicó el ministro de Turismo, David
Collado, a principio de este abril, el funcionario ya
anticipó el interés del gobierno de que esta modalidad
se regule y contribuya con el fisco local.

En ese entonces anunció que eso sucedería en los

próximos 60 días
Comparó que ya hay 53,000 habitaciones
disponibles para plataformas como Airbnb y otras,
cuando el sector privado hotelero tiene 83,000.

El sector inmobiliario tuvo crecimiento durante la

pandemia. Los expertos señalan, que hubo
compañías y vendedores, básicamente, que
hicieron récord de venta.
Las obras destinadas a vivienda siguen
encabezando el área de construcción vendible en la
zona metropolitana del Gran Santo Domingo,
representando el 82.0 % del total consignado en el
Registro de Oferta de Edificaciones en el segundo
semestre de 2021 (ROE 2-2021) que publica la Oficina
Nacional de Estadísticas.

El porcentaje representa un incremento del 16.8 % en

relación a lo levantado en el segundo semestre de
2019.
Dentro de ese dinamismo, la compra de inmuebles
para inversión también se potenció, como opción de
los propietarios para conseguir más rendimiento de su
dinero durante la emergencia sanitaria.
 Comparación Airbnb vs Hoteles
• En la página web de dicha plataforma hay
apartamentos que se rentan por noche en Ciudad
Juan Bosch por 28 dólares, otros en Piantini por 68
dólares; en Gurabo, Santiago, por 49 dólares; y una
unidad a dos minutos de la playa en Punta Cana, a 75
dólares.

• Mientras que una noche en una habitación (no suite)

hotel en Santo Domingo, puede ir desde 60 a 325
dólares, y en Punta Cana desde 50 a 398 dólares, en
lugares con o sin playa.
La demanda incluso ha motivado a que
agencias inmobiliarias incluyan en sus planes al
público el alquiler y administración de
propiedades vía Airbnb.

Aunque hay otras plataformas digitales para

estos mismos fines, agentes estiman
que Airbnb acapara el 95 % de la demanda por
esta modalidad.
• Fundadores de agencias inmobiliarias en el país,
estiman que genera más ganancias tener un
apartamento con renta corta que con un alquiler
convencional.

• Reportan que la ocupación media en alojamientos

por Airbnb es de 18 a 20 días en promedio al mes.
• Calcula que el alquiler de un apartamento de dos
habitaciones, sin muebles, durante un año puede
dejar en retorno de 600 o 700 dólares al mes de
renta.

• Pero si ese mismo apartamento se arrienda bajo la

plataforma Airbnb, requerirá una inversión adicional
para amueblarlo de unos 15,000 o 20,000 dólares,
pero dejaría una rentabilidad de 1,100 y 1,200 dólares.
Proyecta que el gasto en muebles se recuperaría en
dos o tres años.
• Pero la renta corta tiene un elemento en contra: los
vecinos.

• Cuando las unidades se adquieren para inversión en

un edificio familiar, se pueden generar quejas que
afectan la convivencia, por ejemplo, en el uso de
áreas comunes y asuntos de seguridad, ante el
desconocimiento del perfil del inquilino temporal.
• La Ley 5038 sobre Condominios tiene 63 años y no
impide la renta corta en residenciales familiares.
Ante esto, de la AEI reportan que hay complejos que
la prohibieron de manera interna en sus unidades.
• La ciudad de Santo Domingo genera un millón de
dólares mensuales en viviendas o apartamentos
rentados por internet, un crecimiento extraordinario
comparado con los 180.000 dólares al mes que
representaba este tipo de negocio hace dos años.
En septiembre del 2023, habían en la capital
dominicana más de 2.200 viviendas o
apartamentos en renta disponibles en línea, de las
cuales la mayoría se encontraban en la
plataforma de Airbnb.

De ese total, casi dos tercios corresponde a

unidades para alquiler de la propiedad
completa, tanto de casas como de apartamentos,
mientras el tercio restante se alquila en
habitaciones privadas ubicadas dentro de una
propiedad más grande, destacó la firma en su
informe semanal.