Tutoría de Examen de Grado 2022

CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.- Definición de compraventa:

Concepto: El artículo 1793 del C.C. dispone que la compraventa es un contrato por el cual una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Agrega el artículo que “aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida, se llama precio”
De la definición se deduce que los sujetos que participan en la compraventa son 2, el vendedor
y el comprador.
1. Vendedor: Es el que se obliga a dar una cosa.
2. Comprador: Es el que se obliga a pagar el precio, que se traduce en dinero.

Cabe tener presente, que la compraventa además de ser un contrato constituye un título
traslaticio de dominio, por cuanto, por su naturaleza sirve para transferirlo.
Nótese que en la definición la ley dice “una de las partes se obliga a dar una cosa”, luego, ello
es correcto, porque si en su lugar dijera “una de las partes da a otra”, daríamos a la compraventa el
carácter de contrato real, cuando jurídicamente sólo puede ser consensual y por excepción
solemne, pero jamás real, lo que demuestra –para un sector de la doctrina- que la expresión “dar”
está tomada en el sentido de entregar.

2.- Características de la compraventa:

Dentro de la clasificación legal de los contratos, podemos extraer una serie de características
de la compraventa, así tenemos:
1.- Es un contrato bilateral: La compraventa es el caso más típico de contratos bilaterales, por
cuanto, ambas partes se obligan recíprocamente, luego, el vendedor se obliga a dar la cosa –
entregarla- y sanear los vicios. Digamos que la obligación de dar como entregar son elementos de
la esencia de la compraventa, en cambio, la de sanear los vicios son elementos de la naturaleza.
Por su parte el comprador se obliga a recibir la cosa y a pagar el precio, ambos elementos de la
esencia de la compraventa.
El hecho de que sea un contrato, implica la idea de acto jurídico bilateral, luego, es obvio el
acuerdo de voluntades, siendo éste también un elemento de la esencia de la compraventa, pero
más bien general o común a todo contrato que específico de él.

2.- Es un contrato oneroso: Por cuanto, ambas partes resultan beneficiadas. La compraventa
JAMÁS PUEDE SER GRATUITO.

3.- Es un contrato por regla general conmutativo, excepcionalmente aleatorio: Es

conmutativo porque es posible prever los resultados económicos del contrato, excepcionalmente
puede ser aleatorio, esto es, que no sea posible prever los resultados económico que reportará el
contrato, así por ejemplo tenemos la compraventa de cosa futura, como cuando una persona
compra a la otra una la cosecha de los próximos 3 meses.

4.- Es un contrato principal: Porque subsiste por sí mismo.

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5.- La compraventa es un título traslaticio de dominio: Por cuanto, por su naturaleza sirve
para transferir el dominio, pero no para adquirir el dominio, por cuanto, no constituye modo de
adquirir. En efecto, de la compraventa nace un derecho personal o crédito para ambas partes,
luego, el comprador en virtud de su derecho personal puede exigir del vendedor que le haga la
tradición, y cuando ello ocurra el comprador adquirirá el dominio de la cosa transformándose en
dueño, en cambio, el vendedor tiene el derecho personal de exigir al vendedor que le pague el
precio.

6.- Es un contrato por regla general consensual, excepcionalmente solemne:

a.- La compraventa es consensual: Esto constituye la regla general, vale decir, que el contrato
se perfecciona por el acuerdo de las partes.

¿Sobre qué debe recaer el acuerdo?

R- Debe recaer sobre la cosa, el precio y la venta misma.
Respecto de la cosa, digamos que se entiende que no hay acuerdo cuando a lo menos una de
las partes incurre en error de hecho esencial o substancial. Respecto del precio, se entiende que
hay acuerdo cuando el precio que ha de pagar el comprador sea el mismo que entiende por recibir
el vendedor. Por último, respecto de la venta misma se entiende que hay acuerdo cuando ambas
partes entienden venta, de ahí que, si una entiende venta y la otra donación, no hay acuerdo,
luego, se entiende que hay error de hecho esencial.

¿Qué pasa con el consentimiento en las ventas forzadas?

R- En tal caso se entiende que el vendedor ha consentido en la venta al momento de contraer la
obligación, otorgando con ello el derecho de garantía general del acreedor.

b.- La compraventa es solemne: Excepcionalmente la compraventa es solemne, siendo las

solemnidades que proceden las siguientes:

1).-Solemnidades legales: Son aquellas que impone la ley.

a.- Solemnidades legales generales u ordinarias: Son aquellas que la ley exige cuando la
compraventa recae sobre cierta clase de bienes, luego, la solemnidad es la escritura pública.
Así tenemos como ejemplo, la compraventa de bienes raíces, la compraventa que recae
sobre el derecho real de herencia, la compraventa que recae sobre los derechos reales de
censo y servidumbre.
b.- Solemnidades legales especiales: Son aquellas que la ley exige en la compraventa
cuando ciertas circunstancias así lo exigen, o bien cuando en ella participan incapaces. Con
relación a las circunstancias, tenemos como ejemplo las ventas forzadas ante la justicia,
luego, la solemnidad es la tasación del inmueble, la publicación de avisos. Respecto de los
incapaces, las solemnidades que comúnmente acompañan a la compraventa donde ellos
participan son la autorización judicial y la pública subasta.

2).-Solemnidades voluntarias: Estas son las solemnidades que en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad las partes estipulan libremente, luego, pueden proceder tanto
respecto del contrato de compraventa que por su naturaleza es consensual o solemne.
Digamos que, cuando la compraventa es consensual, este tipo de solemnidad adopta mayor
importancia, solemnidad que consiste en otorgar dicho contrato por escritura pública o
privada, luego, si las partes estipulan que la compraventa consensual se perfeccione al
otorgamiento de la escritura pública o privada deberá respetarse su voluntad, a tal punto que
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incluso antes que se cumpla con la solemnidad las partes son libres para retractarse, salvo,
cuando a pesar de que la solemnidad no se haya otorgado, el vendedor ha hecho entrega de
la cosa al comprador, si así ha ocurrido, la entrega importa la derogación de la solemnidad,
y se entiende que desde ese momento el contrato queda perfecto.

3.- La capacidad en el contrato de compraventa:

La capacidad que se exige en la compraventa es la capacidad de ejercicio, constituyendo

ésta la regla general, siendo la incapacidad la excepción, luego, todos son capaces excepto
aquellos que la ley expresamente declara incapaces.
Ahora bien, respecto de la incapacidad, esta constituye la excepción, existiendo en materia
de compraventa 2 tipos de incapacidades, la incapacidad general que inhabilita al sujeto a celebrar
todo tipo de contrato afectando con ello a la compraventa, y las incapacidades especiales, esto es,
que inhabilitan a llevar a cabo exclusivamente el contrato de compraventa.

a).- Incapacidad general: Como el contrato constituye un acto jurídico, está afecto a la
incapacidad general que regula la ley en materia de derecho patrimonial, luego, las
incapacidades que lo afectan son la incapacidad absoluta y relativa. A propósito de la
incapacidad absoluta tenemos los impúberes, los dementes y los sordos o sordomudos que
no pueden darse a entender claramente; y respecto de los incapaces relativos tenemos los
menores adultos y los disipadores interdictos. Digamos que respecto de todos los
precedentemente mencionados, como son incapaces no pueden llevar a cabo el contrato de
compraventa personalmente, puesto que de creer aquello significaría que son capaces,
luego, la única forma de llevar a cabo el contrato es por medio de representantes legales,
requiriéndose además, cuando se trata de bienes raíces, autorización judicial, incluso la ley
exige pública subasta en ciertos casos cuando el incapaz está sometido a tutela o curaduría o
es menor de edad.

b).- Incapacidades especiales: Estas incapacidades provocan que una persona –siendo capaz en
términos generales- no pueda llevar a cabo el contrato de compraventa, luego, son estas
incapacidades especiales la que nos interesa analizar en materia de contratos.

a.- Incapacidades DOBLES: Esto significa que la persona que está sujeta a esta incapacidad
no puede ni comprar ni vender, sancionándose el acto con nulidad absoluta, por cuanto,
vulneran normas prohibitivas. Tenemos los siguientes casos:

1.- Compraventa entre cónyuges no separados judicialmente: Los cónyuges no

separados judicialmente no pueden entre sí, celebrar el contrato de compraventa. La razón
de ello es que la ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges, luego, el legislador
teme que por medio de una compraventa simulada se encubra una donación. Por otro lado,
por medio de una compraventa simulada los cónyuges podrían perjudicar a los acreedores.

2.-Compraventa entre el progenitor (antiguamente padre o madre) y el hijo de familia,

esto es, el hijo que está sujeto a patria potestad: La razón de ello es que por medio de esta
prohibición se pretende proteger al hijo generalmente gobernado por la inexperiencia, como
también respecto de los progenitores evitarles un conflicto entre su propio interés y el deber
de cautelar los bienes del hijo.

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Digamos que esta regla sólo procede respecto del hijo sujeto a patria potestad, luego,
si el hijo no está sujeto a patria potestad la prohibición no rige por lo que será -en tal caso-
válido el contrato de compraventa entre ellos, lo cual ocurrirá cuando el hijo se emancipe.
También es válido el contrato de compraventa entre los progenitores y el hijo, si el
contrato recae en bienes que el menor ha adquirido en virtud de su peculio profesional e
industrial, y la razón de ello es que respecto de dicho peculio al menor se le considera
mayor de edad. Cabe tener presente, que los dos casos antes enunciados deben aplicarse
tanto a las ventas voluntarias como forzosas y respecto de bienes muebles como inmuebles.
Por último, digamos que, si se vulneran estas prohibiciones, la sanción es la nulidad
absoluta de la compraventa.

b.- Incapacites SIMPLES: En este caso la incapacidad afecta, para comprar o para vender,
pero no ambas.

1.-Incapacidades para vender: Las personas que se encuentren sujetos a estas

incapacidades no pueden vender, siendo el caso por excelencia la prohibición que tienen los
administradores de establecimientos públicos de vender los bienes inmuebles (raíces) que
administran a menos que la enajenación esté comprendida dentro de sus facultades o bien
que la autoridad lo autorice. En este caso, el administrador es claramente un mandatario,
luego, esta prohibición a la máxima de que el mandatario no puede excederse de sus
facultades.

Incapacidades para comprar: Al revés del caso anterior, las personas que se encuentren
2.-
dentro de las situaciones no pueden comprar, así tenemos:

1).- Respecto de los empleados públicos: Si el ministerio vende bienes públicos o

particulares, el empelado que trabaje en dicho ministerio no debe comprar para sí dichos
bienes. Si compra, el contrato se sanciona con nulidad absoluta.
2).- Respecto de los jueces, abogados, procuradores o escribanos (notarios): Ellos
no pueden comprar bienes que han sido objeto de litigio en el que ellos han intervenido, y
que se vendan como consecuencia del litigio. El fundamento de esta prohibición es moral, y
el litigio de que hablamos puede ser un juicio ejecutivo, procedimiento concursal de
liquidación en virtud de la Ley Nº 20.720, etc. ¿Rige esta disposición respecto de un juicio
de partición de bienes? Luego, ¿podría el juez, abogados, procuradores comprar los bienes
que se venden en la partición? R- La Corte Suprema ha resuelto que no se aplica en tal caso,
y la razón sería que la prohibición dice relación con bienes que están en un litigio, y litigio
significa -según la Corte suprema- un hecho controvertido, y como la partición no es un
hecho controvertido, la prohibición no le es aplicable. Por el contrario, Somarriva sostiene
que sí es aplicable, por cuanto, la partición es un juicio sui-generis. Si bien lo anteriormente
expuesto es discutible, lo que no se discute es el pacto de cuota libre, esto es, que a un
abogado se le pague al término del juicio lo que obtenga en el litigio. Este pacto lo puede
celebrar el abogado pero no el juez.
3).- Respecto de los tutores y curadores con relación a los bienes del pupilo:
Respecto de ello debemos distinguir:
 Si son bienes muebles puede comprarlos el tutor o curador, pero con
autorización de los demás guardadores o de la justicia; de modo que si se omite
la autorización de la justicia o la de los otros guardadores, este contrato sería

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nulo de nulidad relativa, porque el requisito está establecido en consideración a

la persona.
 Si son bienes raíces: Digamos que el tutor o curador no puede bajo ningún respecto
comprar los bienes raíces del pupilo. Si lo hace, la compraventa se sanciona con
nulidad absoluta.

4).- Contratos que celebran los mandatarios, liquidadores (antes de la ley 20.720
hablábamos de los síndicos) y los albaceas:
- El contrato de compraventa que celebran los mandatarios y los liquidadores en el
concurso no puede comprar los bienes que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de
lo suyo al mandante bienes que éste le ha ordenado comprar, si no es con expresa
autorización del mandante. Aquí se prohíbe al mandatario y a los liquidadores tanto vender
como comprar. Pero esta disposición en realidad no es prohibitiva, porque la parte final dice
“salvo que el mandante consienta expresamente”; y por eso la infracción de este artículo no
trae consigo la nulidad absoluta, sino la nulidad relativa, por cuanto, la autorización del
mandante está exigida en consideración a la calidad del mandante y la omisión de la
autorización trae consigo la nulidad relativa.
- Respecto del albacea digamos que si va a comprar bienes de la sucesión, respecto de
los bienes muebles no lo puede hacer, a menos que cuente con el beneplácito de los otros
albaceas no inhabilitados, y si estos no existen, tendrá que autorizarlo el juez, en cambio,
respecto de los bienes inmuebles digamos que por ningún motivo puede comprar dichos
bienes, toda vez que se le aplica la inhabilidad que tienen los tutores y curadores respecto de
los bienes inmuebles del pupilo.

4.- REQUISITOS O ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA:

3 son los elementos de la compraventa; elementos de la esencia, naturaleza y accidentales.

a.- ELEMENTOS DE LA ESENCIA DE LA COMPRAVENTA:

Concepto: Recordemos que los elementos de la esencia se definen como aquellos sin los cuales el
acto o no produce efecto alguno, o si los produce degenera en otro diferente.
Así entendido, tenemos elementos de la esencia generales y específicos:

1).- Elementos de la esencia generales del contrato de compraventa: Estos son los requisitos
de existencia del acto jurídico, esto es, voluntad –que en este caso se llama consentimiento- ,
objeto, causa y solemnidades.

2).- Elementos de la esencia específicos del contrato de compraventa: Estos son, el acuerdo de
voluntades, cosa y precio, y hay quienes han incorporado en esta categoría, la obligación del
vendedor de dar la cosa, y la obligación del comprador de pagar el precio. (Pero bien sabemos que
normalmente, se habla de, precio, cosa y acuerdo de voluntades).
Digamos que respecto de las obligaciones mencionadas serán analizados al momento de
estudiar los efectos del contrato de compraventa.

1.- Cosa vendida:

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La cosa vendida es el objeto de la obligación del vendedor, y, como tal no puede faltar, pues si
así ocurre, no habría obligación, y si no hay obligación de parte del vendedor, tampoco habrá
derecho personal correlativo por parte del comprador, luego, en tal caso no queda otra alternativa
que la unilateralidad del contrato, pero como éste no puede ser unilateral la falta de la cosa trae
consigo la destrucción total de la compraventa.
Ahora bien, la cosa de que hablamos puede ser corporal o incorporal.

Requisitos de la cosa: Estos pueden ser requisitos generales y específicos.

1.- Requisitos generales de la cosa: Como la cosa constituye el objeto del contrato de
compraventa, ésta debe cumplir con los requisitos generales de toda declaración de voluntad, esto
es, lícito, determinado y existir o esperarse que exista.

2.- Requisitos específicos de la cosa:

1).- La cosa debe ser comerciable: Esto es, que la cosa sea susceptible de relaciones jurídicas
entre particulares, luego, la cosa no debe ser un objeto ilícito.

2).- La cosa debe ser determinada y singular: Esto significa que se sepa que cosa será la que
se venderá, luego, puede ser de especie o cuerpo cierto o bien de género, pero siempre
determinado. Ahora bien, que la cosa sea determinada es un requisito general de todo
contrato, sin embargo, en la compraventa además de la determinación es menester que la
cosa sea singular, luego, no procede la compraventa respecto de una universalidad jurídica,
esto es, del patrimonio de una persona, por cuanto, es un atributo de la personalidad.
Excepcionalmente sí procede la compraventa respecto del derecho real de herencia.

3).- La cosa puede ser presente o futura: Esto es, que exista al momento de la celebración del
contrato o bien que se espere que exista.

Cosa presente: Lo normal es que la cosa exista al momento de la celebración del contrato,
luego, por regla general si la cosa no existe sencillamente la compraventa es nula
absolutamente.

Cosa futura: La compraventa también puede recaer sobre una cosa que no existe pero se
espera que exista, constituyendo esto una excepción, luego, la compraventa en tal caso será
válida en la medida que la cosa se espere que exista.

Digamos que la compraventa de cosa futura, puede constituir dos figuras, puede ser
una compraventa condicional, o una compraventa a la suerte.

Compraventa condicional: Si la cosa es futura, esto es que no exista pero se espere que
exista, lo normal es que la compraventa sea condicional, sujeta claramente a la condición
suspensiva de que exista la cosa, así por ejemplo una persona le compra a otra 50 kilos de
ajo, que provengan de la próxima cosecha. En este caso, claramente la cosa no existe pero
se espera que exista, luego, el contrato de compraventa no produce efectos mientras no
exista la cosa, una vez que se produzca la cosecha el contrato se perfecciona y produce sus
efectos.

Compraventa a la suerte: Otra cosa distinta es que una persona compre a la otra todo el ajo
que produzca su fundo, luego, en tal caso, la compraventa es pura y simple, pero claramente
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aleatoria, por cuanto, independiente de la cantidad de ajo que produzca el fundo del
vendedor, el comprador deberá pagar el mismo precio, asumiendo el comprador el riesgo.
4).- Que la cosa que se compra no pertenezca al comprador: Si la cosa pertenece al
comprador sería absurdo el contrato de compraventa, por cuanto, jurídicamente el
comprador carecería de causa, por lo que podemos señalar que la compra de cosa propia no
vale.

Venta de cosa ajena: Si bien es nula la compra de cosa propia no sucede lo mismo respecto de la
cosa ajena, esto es, que el vendedor puede vender una cosa que no le pertenece, luego, en tal caso
la compraventa será válida, claro que sin perjuicio de los derechos que tenga el verdadero dueño.
El fundamento de ello radica en que la compraventa sólo constituye título y no modo de adquirir.

¿Qué efectos produce la venta de cosa ajena?

R- Para estudiar los efectos es necesario distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el
vendedor al comprador.

a.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador: En este caso debemos observar
los efectos desde el punto de la actitud del verdadero dueño. Así dicho digamos que si éste
consiente en la venta no hay problema alguno, en cambio, puede suceder que el verdadero
dueño quiera recuperar la cosa que está en manos del vendedor, luego, interpondrá la acción
reivindicatoria, una vez desposeído el vendedor de la cosa por el verdadero dueño, no podrá
cumplir son su principal obligación derivada del contrato "entregar la cosa vendida", luego,
el comprador al ver el incumplimiento del vendedor podrá solicitar la resolución del
contrato.

b.- El vendedor ha entregado la cosa al comprador: En este caso el comprador no es dueño de la

cosa sino que sólo poseedor, pudiendo ganar el dominio de la cosa por prescripción
adquisitiva, luego, el verdadero dueño tiene derecho a interponer la acción reivindicatoria en
su contra, y ello, por cuanto, para el verdadero dueño la compraventa le es inoponible por
falta de concurrencia de voluntad, lo que no significa que el contrato sea nulo, por el
contrario, es válido, pero no obliga al verdadero dueño.
Una vez que la cosa ha sido recuperada por el verdadero dueño, y el comprador ha sido
privado de la cosa, se produce lo que jurídicamente se llama evicción, lo que significa que el
comprador podrá exigir del vendedor que lo indemnice.
Digamos que hay dos casos en que el verdadero dueño no va a dirigirse contra el
comprador:
1).- Cuando el verdadero dueño ratifica la venta ejecutada por quien no era dueño.
2).- Cuando el comprador hubiere adquirido la cosa por prescripción adquisitiva. Con ello
se extingue el derecho del verdadero dueño.
Adquisición posterior del domino por el vendedor: Aquí el vendedor entrega la cosa al
comprador, pero ella pertenece a un tercero quien es el verdadero dueño, sin embargo,
puede suceder que el vendedor adquiera el dominio de la cosa con posterioridad a la venta,
en tal caso se entiende que el comprador es dueño de la cosa desde que se hizo la tradición.

2).- El precio:

Es la suma de dinero que el comprador paga por la cosa vendida, luego, es el objeto de la
obligación del comprador.
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Requisitos del precio:

1.- Debe consistir en dinero: La ley exige que sea en dinero, pero no es forzoso que se pague
en dinero, luego, puede pagarse con otra cosa, y esto es porque con posterioridad de la
compraventa puede sobrevenir una novación o dación en pago. Eje. Pedro compró a Juan un
televisor en $50.000.- y luego, acordaron que en lugar del dinero le pague con un equipo de
música. Además puede darse otro caso, consistente en que el precio se pague en parte en
dinero y en parte en especie, en tal caso, si la cosa vale más que el dinero hay permuta, en
cambio, si la cosa vale igual o menos que el dinero hay compraventa. Si se paga
sencillamente con una cosa que no sea dinero hay permuta.

2.- El precio debe ser real: Esto significa que realmente exista, vale decir, que no sea
simulado.

3.- El precio debe ser serio (sincero): Esto es que no sea irrisorio o ridículo. Esto no significa
que se exija que el precio sea justo o proporcional, excepcionalmente la ley exige que el
precio sea proporcional al valor de la cosa en el caso de los bienes inmuebles, ya que de lo
contrario habrá lesión enorme.

4.- El precio debe ser determinado: Esto es saber exactamente la cantidad que constituye el
precio. Digamos que la determinación debe ser fijada de común acuerdo por las partes, sin
perjuicio de que puede ser fijado por un tercero.

¿Puede ser fijado unilateralmente?

R- No, jamás el precio puede ser fijado arbitrariamente por una de las partes.

3).- El acuerdo de voluntades.

El acuerdo de voluntades en torno a la cosa vendida y precio son propios de la compraventa,

más aún si es una contrato.

b.- ELEMENTOS DE LA NATURALEZA DE LA COMPRAVENTA:

Concepto: Son aquellos que sin ser de la esencia se entienden pertenecerle sin necesidad de
cláusula especial. Esto significa que los elementos de la naturaleza existen en el contrato a pesar
de que no haya ninguna cláusula que así lo establezca, luego, se presumen, lo que no significa que
no pueden ser renunciadas.

Los elementos de la naturaleza en el contrato de compraventa pueden señalarse en dos

grupos, elementos de la naturaleza generales o comunes a todo contrato y elementos de la
naturaleza específicos de la compraventa.
1.- Elementos de la naturaleza generales de la compraventa: Aquí tenemos la condición
resolutoria tácita –respecto de los contratos bilaterales-1.
2.- Elementos de la naturaleza específicos en el contrato de compraventa: Aquí encontramos la
obligación del vendedor de sanear los vicios, así es como tenemos los vicios redhibitorios y
el saneamiento de la evicción, los cuales serán analizados dentro del tema de los efectos de
la compraventa.
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Sabemos que existen profesores que no comparten la idea de que la condición resolutoria tácita sea un elemento de
la naturaleza. Sin embargo, la gran mayoría así lo cree.
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c.- ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA COMPRAVENTA:

Concepto: Los elementos accidentales son aquellos que sin ser de la esencia ni de la naturaleza
pueden ser incorporadas en el contrato en virtud de la autonomía de la voluntad, así tenemos:

1.- Elementos accidentales generales de todo contrato: Son las modalidades, condición,
plazo y modo, la cláusula penal, etc.
2.- Elementos accidentales específicos de la compraventa: Estos son los pactos, así tenemos
el pacto comisorio, el pacto de retroventa, y el pacto de retracto.

Cabe tener presente, que estos elementos los analizaremos al término del contrato de
compraventa.
5.- Las arras:

El código civil reglamenta conjuntamente las arras con la compraventa, pero no son pocos
quienes sostienen que debió tratarla en las obligaciones.

Concepto: Las arras, consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra
en prenda para garantizar la celebración del contrato, o bien en parte de precio o señal de quedar
convenidos. Como podemos observar, las arras son una verdadera caución real.

Clases de arras: Existen 2 clases de arras, las que se dan como prenda de celebrar el contrato y
las que se dan como parte de precio o en señal de quedar convenidos.

1).- Las arras como garantía: En este caso, las partes no han entendido ligarse
definitivamente, por lo que mutuamente se reservan la facultad de retractarse.
Como podemos observar, las arras de esta clase, pone de manifiesto la fragilidad del
contrato de compraventa.

Plazo para retractarse: La facultad de retractarse no es indefinida, la facultad puede hacerse valer
en el plazo fijado por las partes, y a falta estipulación, dentro del plazo de 2 meses contados desde
la celebración del contrato. Sin embargo, la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los
plazos indicados cuando el contrato se reduce a escritura pública o se ha efectuado la entrega.

2).- Las arras como parte de precio o en señal de quedar convenidos: En este caso, las arras
constituyen un medio de prueba de la celebración del contrato.
Aquí las partes carecen de la facultad de retractarse, porque el contrato de compraventa ha
quedado perfecto a menos que se requiera el otorgamiento de escritura pública.
Por último digamos que las arras no son de aplicación exclusiva de la compraventa, sino que
también por ejemplo en el arrendamiento.

6.- Efectos de la compraventa:

Sabemos que los efectos del contrato, son los derechos y obligaciones que de él emanan.
Del contrato de compraventa, como contrato bilateral que es, emanan obligaciones para ambas
partes; el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de la misma, y el
comprador está obligado a pagar el precio y a recibir la cosa vendida.
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Por su parte, lo que naturalmente es obligación para una de las partes, es derecho para la
otra; y así por ejemplo, frente a la obligación que tiene el vendedor de entregar la cosa vendida,
tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega de la misma; y por su parte, frente a la
obligación del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor el derecho de exigir que realmente
se pague el precio, porque es un contrato bilateral y, por tanto, engendra derechos y obligaciones
recíprocos.

a)- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

El vendedor tiene la obligación de dar la cosa y sanear los vicios, la primera es un elemento
de la esencia y la segunda es un elemento de la naturaleza.
Antes de analizar las obligaciones que tiene el vendedor, digamos que de acuerdo a las
reglas generales, si la cosa que es objeto de la compraventa es una especie o cuerpo cierto, el
vendedor no solo va a tener la obligación de entregar la cosa vendida, sino que, debe conservar la
cosa vendida hasta que ello ocurra, y en el cuidado de ésta va a responder de culpa leve porque la
compraventa se celebra en utilidad de ambas partes.

¿Qué pasa con el riesgo de la cosa vendida?

R- Digamos que de la obligación del vendedor de conservar la cosa, emana el tema del riesgo, por
cuanto, es interesante saber que sucede si la cosa se destruye por fuerza mayor o caso fortuito
entre el periodo que media entre la perfección del contrato y la entrega.
En este caso, sabemos que el riesgo de la especie o cuerpo cierto que se deba es siempre de
cargo del acreedor, que llevado al caso de la compraventa es el comprador, luego, si se destruye
por fuerza mayor o caso fortuito se extingue la obligación del vendedor de entregarla, pero
subsiste la obligación del comprador de pagar el precio, de ahí la importancia de que el riesgo lo
asuma él.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente existe un caso de excepción, la compraventa
condicional, luego, en este caso, si la cosa perece antes de cumplirse la condición el riesgo es del
vendedor.

1).- OBLIGACIÓN DE DAR –ENTREGAR- LA COSA: De partida digamos que la entrega

que el vendedor hace de la cosa al comprador constituye una verdadera tradición, por cuanto, es
lo que sigue al título traslaticio de dominio que es la compraventa, y ello constituye lo que se
conoce como entrega jurídica, sin embargo, a ello le debemos sumar el hecho de que además el
vendedor debe hacer entrega material o física de la cosa, luego, cuando hablamos de entregar la
cosa hablamos de entrega jurídica y material.

¿Qué puede hacer el comprador si el vendedor no le entrega materialmente la cosa, a pesar

de que precedió la entrega jurídica?
R- El comprador dispone de 3 tipos de acciones:
1.- Acción resolutoria, que emana de la condición resolutoria tácita, dejando con ello sin efecto el
contrato.
2.- La acción personal emanada del contrato de compraventa, en virtud del cual podrá exigir el
cumplimiento forzado de la obligación de entregar materialmente la cosa.
3.- Si se le ha efectuado la tradición de la cosa pero no se le ha entregado físicamente la cosa el
comprador dispone de la acción reivindicatoria.
Forma de entrega: Esto es, el cómo debe efectuarse la entrega. Al respecto debemos distinguir si
la cosa es mueble o inmueble. Si es mueble la entrega o tradición debe hacerse en forma real o
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simbólica –significando una de las partes a la otra…-, y si es inmueble, la entrega o tradición

debe efectuarse mediante la inscripción del título en el registro de propiedad del conservador de
bienes raíces del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, salvo que se trate de la venta de
una servidumbre o derechos hereditarios, casos estos en que no es necesario la inscripción para
que haya tradición.

Lugar donde debe efectuarse la entrega:

a.- Regla general: El lugar acordado.
b.- Excepción: A falta de acuerdo, de estipulación hay que distinguir:
1.- Si la cosa es inmueble: La entrega se hará en el lugar donde se encuentre el inmueble.
2.- Si la cosa es mueble: Si la cosa es mueble será en el domicilio del comprador.

Época de la entrega de la cosa: Esto es, el momento en que debe efectuarse la entrega de la
cosa. Así dicho, digamos que ella debe efectuarse en la época que hayan estipulado las partes,
pero si nada han dicho, la entrega debe hacerse inmediatamente de celebrado el contrato.

Gastos de la entrega: Los gastos serán de quien según lo acuerden las propias partes, pero si
nada dicen, los gastos de la entrega en el lugar debido son de cargo del vendedor, pero los gastos
de transporte de la cosa ya entregada son del comprador. Así dicho digamos que los gastos de
escritos, de impuestos fiscales o municipales y de cualesquiera otras solemnidades de la venta son
de cargo del vendedor, salvo estipulación en contrario.

¿Qué comprende la entrega?: La entrega debe comprender lo que reza la obligación del
vendedor, luego, el acreedor (comprador) no está obligado a recibir una cosa diversa de la debida
ni aun a pretexto de ser igual o de mayor valor que la ofrecida. Luego la cosa vendida comprende
los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato y todos los frutos tanto naturales como
civiles que la cosa produzca después del contrato.

¿Cuándo el vendedor tiene derecho a retener la cosa y no entregarla al comprador?

R- El vendedor no está obligado a entregar la cosa al comprador cuando el vendedor vea el riesgo
de perder la cosa como consecuencia de la disminución de la fortuna del comprador. por
ejemplo, el comprador está sujeto a un procedimiento concursal de liquidación.

2).- OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO: De partida digamos que esta obligación constituye

un elemento de la naturaleza de la compraventa, a diferencia del caso anterior que es de la
esencia. Esta obligación se traduce en que el vendedor deba conceder al comprador un goce útil y
tranquilo (pacífico) de la cosa, luego, la obligación de saneamiento comprende dos objetivos;
Responder de los vicios ocultos de la cosa que afectan su utilidad (vicios redhibitorios) o bien
amparar (proteger) al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida- Esto
último se conoce con el nombre de saneamiento de la evicción.
Digamos que la obligación de saneamiento como elemento de la naturaleza que es, puede
ser renunciada.

1).- Saneamiento de los vicios redhibitorios:

Lo que sucede es que el vendedor debe entregar la cosa al comprador en estado de servir,
por lo que debe proporcionar una posesión útil, utilidad ésta que puede ser de diversa naturaleza,

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así podría ser material, moral e intelectual, luego, esa utilidad desaparece si la cosa presenta
vicios ocultos.

Concepto: Los vicios redhibitorios se pueden definir como los vicios ocultos que presenta la cosa
al momento de la celebración del contrato y que afectan gravemente su utilidad.

Requisitos para estar ante la presencia de vicios redhibitorios:

1).- El vicio debe existir al momento de la celebración del contrato.
2).- El vicio tiene que ser grave, esto es, que sea de tal importancia que la cosa no sirva para su uso
o bien si sirve lo es en forma imperfecta. En el fondo que la cosa no sirva para cumplir con su
finalidad.
3).- Que el vicio sea oculto: Esto es, que el vendedor haya sabido de la existencia del vicio y no se
lo haya comunicado al comprador, y que éste, empleando una diligencia mediana considerando
sus capacidades, no se haya dado cuenta de la existencia del vicio. Luego si el comprador fue
negligente no procede el saneamiento.

Vicio redhibitorio v/s error substancial: Digamos que estas dos figuras no son lo mismo, por
cuanto, el error substancial es el que recae sobre la substancia o cualidad esencial de la cosa,
como cuando una persona compra una barra de oro y le dan una barra de cobre, en cambio en el
caso de vicio redhibitorio la persona recibe la cosa pero como consecuencia de los vicios ocultos
la cosa no sirve.

¿Pueden las partes calificar a un vicio como redhibitorio a pesar de que no lo sea?
R- Efectivamente lo pueden hacer, y en tal caso se sujetarán a las reglas de los vicios
redhibitorios.

Acciones del comprador frente a un vicio redhibitorio:

El comprador dispone de 2 acciones, la acción redhibitoria y la acción Cuanti Minoris o llamada
también estimatoria.

a).- Acción Redhibitoria: Esta tiene por finalidad dejar sin efecto el contrato de compraventa, y
exigir la restitución del precio.
Plazo de prescripción de la acción redhibitoria: El plazo de prescripción dependerá de naturaleza
de la cosa vendida, así dicho, si la cosa es mueble, la acción prescribe a los 6 meses, en cambio si
la cosa es inmueble la acción prescribe en 1 año.

b).- Acción Cuanti Minoris: Esta tiene por finalidad pedir una rebaja proporcional en el precio
con relación al vicio, porque en el fondo se quiere continuar con el contrato.
Plazo de prescripción de la acción Cuanti Minoris: Prescribe tratándose de cosa mueble al cabo de
1 año, en cambio, respecto de los inmuebles prescribe al cabo de 18 meses.
Digamos que el comprador puede optar por cualquiera de estas dos acciones, sin embargo,
hay un caso de excepción en el que el comprador únicamente puede ejercer la acción cuanti
minoris, luego, le está prohibido solicitar la resolución, cuando el vicio es de menor gravedad.

Extinción de la acción redhibitoria: Se extingue por renuncia o prescripción extintiva.

2).- Saneamiento de la EVICCIÓN:

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Tiene lugar cada vez que un tercero alega derechos sobre la cosa que se ha comprado. En
efecto digamos que jurídicamente la evicción –a secas- procede cada vez una persona ha sido
privada de una cosa que le pertenece por sentencia judicial.
Ahora bien, en el ámbito de la compraventa la evicción debe presentar tres requisitos.

Requisitos para que haya evicción:

1).- Que el comprador haya sido privado de todo o parte de la cosa comprada: Decimos que la
privación es total, por ejemplo, cuando la venta es de cosa ajena, y el verdadero dueño reivindica
la cosa, o bien cuando un acreedor hipotecario hace valer su acción de desposeimiento con el cual
quita la cosa al comprador. Pero la evicción también puede ser parcial, esto es, cuando el
comprador es privado de parte de la cosa, por ejemplo, cuando un usufructuario hace valer su
derecho sobre la cosa fructuaria.
2).- La causa que provoca evicción debe producirse antes de la celebración del contrato. 3).- Que la
privación sea por sentencia judicial.

Obligaciones que emanan del saneamiento de la evicción:

1.- Obligación de defensa: El vendedor debe defender en juicio al comprador, cuando se
pretende por medio de él perturbar los derechos sobre la cosa. Esta obligación es de hacer, y por
regla general indivisible.
En el desarrollo del juicio puede darse el caso que el comprador opte por defenderse por sí
mismo, luego, si pierde el juicio no podrá demandar al vendedor de indemnización de perjuicios.
Pero puede darse el caso de que el comprador quiera que el vendedor lo defienda en el
juicio, así es como podemos observar una serie de hipótesis que se pueden presentar.
Así dicho, digamos que si el comprador ha sido demandado, para que el vendedor lo
defienda es necesario que tome conocimiento de la demanda interpuesta en contra del comprador,
por ello la ley exige al comprador que cite de evicción al vendedor, esto procesalmente se hará
antes de la contestación de la demanda. Una vez que el comprador ha citado al vendedor, puede
darse el caso que éste no comparezca o que si lo haga. Si no comparece y el comprador pierde el
juicio el vendedor deberá indemnizar perjuicios, esto es, que responda de evicción, salvo que el
comprador no haya opuesto alguna excepción a que tenía derecho.
Ahora bien, supongamos que el vendedor comparece, en este caso pueden presentarse dos
situaciones, una de ellas es que el vendedor se allane a la demanda (esto es, a la evicción) luego,
puede que en tal caso el comprador decida de todas maneras perseverar en el juicio por tener la
esperanza de ganarlo, sin embargo, si el comprador en tal caso pierde el juicio el vendedor no será
obligado a pagar los costos del juicio ni indemnizar los frutos o mejoras y ello porque si el
vendedor se allanó es porque se dio cuenta que algún derecho irrefutable tenía el tercero que
interpuso la demanda, luego, se entiende que el comprador al continuar con el juicio asumió el
riesgo. La otra situación que puede presentarse es que el vendedor considere que el juicio
entablado es injusto y derechamente proceda a defender al comprador, en tal caso, se entiende que
recién aquí el vendedor comienza a cumplir con su obligación de defensa, lo que no significa que
deba proporcionar dinero o abogados al comprador, sino que el vendedor debe directamente
hacerse parte en el juicio, a tal punto que las partes que resultaran en el juicio serán el tercero y el
vendedor, sin perjuicio del derecho que tiene el comprador de colaborar como coadyuvante. En
esta hipótesis, al término del juicio pueden presentarse dos situaciones.

a. Que el vendedor gane el juicio: En este caso no se produce la evicción, eximiéndose el

vendedor de toda responsabilidad, sin tener que indemnizar nada.
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b. Que el vendedor pierda el juicio: Aquí termina la primera obligación del vendedor de sanear
la evicción, procediéndose a la segunda, que consiste en indemnizar perjuicios.

2).- Obligación de indemnizar perjuicios al comprador: Al respecto debemos distinguir

primeramente si la evicción es total o parcial.

a.- Evicción total: Se dará cuando el comprador es privado de toda la cosa. En tal caso el
vendedor deberá indemnizar los siguientes perjuicios:
1. Debe devolver el precio total de la cosa vendida. Excepcionalmente devolverá un precio
menor que el recibido cuando la cosa ha disminuido su valor que ha sido aprovechado por el
comprador, en tal caso, la solución es justa porque de lo contrario habría enriquecimiento
ilícito.
2. Debe indemnizar las costas legales del contrato, salvo que se haya estipulado lo contrario.
Entre estas costas legales tenemos los gastos del escrito, los impuestos.
3. Debe indemnizar las costas judiciales, esto es, lo que gastó el comprador para defenderse de
la acción que se interpuso en su contra, salvo el caso de que el vendedor se hubiese allanado
a la demanda.
4. Debe devolver los frutos naturales y civiles que el comprador tuvo a su vez que devolver al
tercero, salvo que el vendedor se hubiere allanado a la demanda.
5. Debe devolver los aumentos y las mejoras que haya experimentado la cosa.

b.- Evicción parcial: Debemos a su vez subdistinguir, si la pérdida es de tal importancia que la
cosa ya no sirve para su uso, o bien si no es tal importancia.
Si la parte evicta es de tal importancia que, faltando ella el comprador no hubiere
contratado, en tal caso el comprador podrá pedir la resolución del contrato más indemnización de
perjuicios.
Si la parte evicta no tiene dicha importancia el comprador sólo tiene derecho a exigir al
vendedor que le indemnice la parte evicta, por lo que el contrato se mantiene vigente.

¿Puede el comprador citar de evicción a cualquier antecesor?

R- Eje. A vende a B, éste a su vez vende a C y éste vende a D, luego, un tercero demanda a D la
cosa. En este caso, según la jurisprudencia actual, D podría citar de evicción a cualquiera de
sus antecesores.

Extinción del saneamiento de evicción: Ésta se extingue por las siguientes maneras:
1.- Por renuncia: Esto es procedente, por cuanto, estamos ante la presencia de elementos de la
naturaleza, excepto cuando el vendedor está de mala fe, en tal caso, la renuncia es nula. Digamos
que el efecto de la renuncia es que el vendedor con ella se exime de todas las indemnizaciones,
salvo la devolución del precio.
Por excepción el vendedor puede eximirse en virtud de la renuncia de tener que devolver el
precio, y esto será cuando el comprador adquirió la cosa sabiendo que era ajena, y cuando tomó
expresamente el riesgo por evicción. Digamos que en ambos casos la compraventa pasa a ser
aleatoria.

2.- El vendedor no tiene la obligación de sanear la evicción cuando el tercero y comprador

someten la cuestión controvertida a jueces árbitros, sin que el vendedor haya tomado
conocimiento, luego, si el árbitro falla a favor del tercero, el vendedor se exime de la obligación
de evicción.
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3.- Cuando el comprador pierde la cosa por su culpa, por ejemplo, cuando no hace valer alguna
oposición. Eje. La de prescripción extintiva.

4.- Por prescripción extintiva: Hay que distinguir, respecto de la obligación de defensa, ésta es
imprescriptible, en cambio, respecto de la obligación de indemnizar perjuicios debemos
subdistinguir.
a.- Respecto de todas las indemnizaciones, salvo el precio, ésta prescribe al cabo de 4 años
contados desde la sentencia o desde la entrega que el comprador hace de la cosa al tercero si no
hubiere sentencia.
b.- Respecto de la obligación de devolver el precio ésta prescribe al cabo de 5 años si la
acción es ejecutiva, y si es ordinaria prescribe al cabo de 10 años. (Esta es una regla especial).

b).- OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR:

El comprador tiene dos obligaciones, pagar el precio y recibir la cosa, ambos elementos de
la esencia de la compraventa.

1.- Obligación de pagar el precio: La obligación de pagar el precio es de la esencia de la

compraventa, obligación que debe ser en dinero, sin perjuicio de que el comprador se haya
obligado en dinero y pague finalmente con otra cosa (dación en pago).

Lugar de pago de precio: El pago debe efectuarse en el lugar pactado por las partes, y a falta de
estipulación, en el mismo lugar en que se efectúe la entrega.

Época de pago del precio: En la época pactada por las partes, y a falta de estipulación en el
momento o época de la entrega.

¿Puede el comprador suspender el pago de precio?

R- Lo puede hacer en dos casos:
1).- El comprador puede suspender el pago de precio cuando se ve amenazado de una evicción.
2).- También puede suspender el pago del precio cuando prueba que existe contra la cosa alguna
acción real de que el vendedor no le dio noticia antes de celebrarse el contrato.

Cabe tener presente, que el derecho que tiene el comprador de suspender el pago del precio,
no significa que pueda retener el precio en su poder, sólo suspende el pago al vendedor. En tal
caso, lo que debe hacer es depositar el precio en virtud de una autorización judicial, incluso el
propio comprador puede ser designado como depositario del precio.

¿Qué puede hacer el vendedor para destruir la suspensión?

R- La solución dependerá de la causa de suspensión, luego, termina la suspensión por la cesación
de la turbación, o por el otorgamiento de una caución que asegure las resultas del litigio.

¿Qué pasa si el comprador quiere pagar el precio, pero es el vendedor quien se niega a recibirlo?
R- El comprador no puede so-pretexto de que el vendedor no quiere recibir el precio, excusarse de
su obligación y no pagar, debe de todas maneras hacerlo, y para ello deberá consignar el precio,
por ejemplo, en una cuenta corriente del tribunal.

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Efectos del incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio: En tal caso, el
vendedor podrá pedir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, ambas con
indemnización de perjuicios.

2).- Obligación de recibir la cosa: Como consecuencia de la obligación del comprador de pagar
el precio le nace tanto el derecho como la obligación de recibir la cosa, la cual consiste en tomar
posesión de ella.

¿Qué pasa si el comprador se constituye en mora de recibirla cosa?

R- Dos son los efectos que produce:
1.- Debe pagar al vendedor los gastos que éste ha incurrido para guardar la cosa, como
también los gastos de alquiler.
2.- El vendedor que respondía antes de culpa leve, sólo responderá en caso de pérdida o
daños que sufra la cosa de culpa grave o dolo.
Cabe tener presente, que lo dicho es sin perjuicio de los derechos que tiene el vendedor de
pedir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato.

7.- De los pactos en la compraventa:

Recordemos que, cuando hablamos de los elementos accidentales señalamos que existían
elementos accidentales generales y específicos de la compraventa. Ahora bien, respecto de los
elementos accidentales específicos de la compraventa es donde encontramos los pactos de la
compraventa.
Digamos que existen 3 pactos en la compraventa. El pacto comisorio, el pacto de retroventa
y el pacto de retracto.

1).- Pacto comisorio:

Se dijo en su oportunidad que el pacto comisorio se definía tradicionalmente como la

condición resolutoria tácita formalmente expresada. Señalamos que eran de dos clases. Simple y
calificado. Luego, lo estudiado allá, en el apunte de obligaciones se aplicá acá, por lo que no será
reproducido.

2).- Pacto de retroventa:

Es aquel pacto en virtud del cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, evitándose con ello demandar la resolución del contrato, pero deberá devolver el precio
que haya estipulado, y a falta de estipulación el precio de la compraventa.

¿Qué ventajas acarrea consigo el pacto de retroventa?

R- Porque con ella el vendedor podría procurarse dinero sin necesidad de desprenderse
definitivamente de la cosa, luego, allí radica su importancia, incluso puede ser más ventajosa que
la propia hipoteca, lo que no significa que el comprador salga perjudicado, luego, para él también
puede revestir ventajas importantes, por cuanto, puede hacer suya la cosa en el evento de que el
vendedor no ejerza su derecho de retroventa.
En la práctica, el pacto de retroventa tiene bastante aplicación, como una fuente de crédito
de dinero. Una persona con el objeto de conseguir dinero podría dar en hipoteca o en prenda
bienes de su patrimonio, pero para que ello ocurra debe realizar varias gestiones, en cambio, por
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medio del pacto de retroventa el que compra la cosa queda suficientemente garantizado, por
cuanto, si el vendedor no hace uso del pacto en el plazo fijado el comprador podrá hacerse dueño
definitivamente de la cosa. Así dicho, dada la cosa en garantía es más fácil que una persona
obtenga un crédito.

Requisitos de validez del pacto de retroventa:

1. Que el pacto de retroventa se haya estipulado en el contrato de compraventa: La facultad del
vendedor de recobrar la cosa debe ser estipulada en el contrato de compraventa. ¿Qué
sucede si se pacta después? R- No sería retroventa, sino una promesa de compraventa.

2. Que se estipule el precio que ha de pagar el vendedor para recuperar la cosa que vende,
luego, si nada dice, será el precio de la compraventa. Digamos que jamás el precio que ha
de pagar el vendedor para recuperar la cosa ha de ser superior al precio recibido, en tal caso
habría usura.

3. Que se estipule un plazo dentro del cual el vendedor podrá hacer uso de su derecho de
recomprar la cosa que vende, si nada se dice respecto del plazo se entiende que no puede
ejercerlo después de 4 años contados desde la fecha de celebración de la compraventa.
Que características tiene este plazo:
1) Es un plazo de caducidad no de prescripción, y esto por cuanto, la caducidad significa que
llegado el plazo se extingue de pleno derecho, en cambio, la prescripción requiere de
declaración judicial.
2) La acción que nace del pacto de retroventa debe ser demandada judicialmente, así lo ha
dicho la Corte Suprema, sin perjuicio que una sentencia de la corte de la serena haya
establecido que bastaba un requerimiento extrajudicial, esto es, un aviso privado en que el
vendedor le hace saber al comprador su decisión de hacer valer el pacto de retroventa.

Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa:

1. Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.
2. Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador.
3. Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno.
4. Que se le dé el correspondiente aviso al comprador.

Efectos del pacto de retroventa:

Los efectos serán distintos si el vendedor hace valer su derecho dentro de plazo o fuera de plazo.
Si el vendedor hace valer su derecho fuera de plazo, fallara la condición resolutoria, por lo que se
consolidará la cosa en el dominio del comprador.
Por el contrario, si el vendedor hace valer su derecho dentro de plazo la condición
resolutoria se habrá cumplido, luego, el vendedor recobra la cosa perdiendo el dominio el
comprador. La restitución de la cosa se hará con sus frutos naturales, además el comprador debe
indemnizar los perjuicios al vendedor por los deterioros que la cosa haya sufrido por su culpa, por
su parte, el vendedor deberá pagar al comprador las mejoras introducidas a la cosa.

¿Qué pasa si la cosa ha sido enajenada por el comprador, y el vendedor ejerce el pacto de
retroventa?
R- Si los terceros están de buena fe, la resolución no los afectará, en cambio, si están de mala fe si
los afectará.

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¿Puede el vendedor transferir el derecho que tiene en virtud del pacto de retroventa?
R- NO, lo que puede hacer es transmitirlo.

3).- Pacto de retracto:

Es aquel en que las partes convienen que se resolverá la venta, si en un plazo determinado,
que no puede exceder de un año, se presenta un nuevo comprador que ofrezca condiciones más
ventajosas que el comprador primitivo.
En este caso, un nuevo comprador ofrece un mejor precio que el recibido por el vendedor,
en tal caso, el vendedor podrá en virtud del pacto de retracto, como su nombre lo dice, retractarse
de la compraventa recobrando la cosa, en la medida que devuelva el precio recibido, sin perjuicio
del derecho que tiene el comprador primitivo de aumentar la oferta, si ello ocurre podrá retener la
cosa.
8.- Lesión enorme en la compraventa:

Es legítimo que cada contratante trate de obtener el mayor benéfico posible, sin embargo, la
ley no debe ignorar que un grave desequilibrio de las prestaciones sólo puede ser consentido bajo
el imperio de una presión a la que el contratante no ha podido resistir.
Por ejemplo, una imperiosa necesidad de dinero puede forzar perfectamente a un vendedor a
vender a cualquier precio su bien raíz, sin duda en tal caso su voluntad se encuentra
profundamente viciada, y la ley acude en su ayuda autorizándole para pedir la rescisión del
contrato. Sin embargo, la rescisión sólo operará en la medida que la desproporción de las
prestaciones sean de gran magnitud, vale decir, que sea enorme.

Requisitos de la rescisión de la compraventa por lesión enorme:

1.- Que el contrato de compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme, por ende:
a.- Vale decir que recaiga sobre un bien inmueble y no mueble, ya que de lo contrario no
podrá rescindirse.
b.- No podrá rescindirse por lesión enorme los contratos de compraventa de bienes inmuebles
que se hacen por el ministerio de la justicia, vale decir, aquellas cosas que se venden
judicialmente sean voluntarias o forzadas y que se realizan en pública subasta.

2.-Que la lesión sea enorme: La desproporción de las prestaciones deben ser monstruosa. Así
tenemos lo dispuesto por el Art. 1889 del C.C. "El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio
que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; el comprador sufre a su
vez lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato".
De lo dicho puede sufrir lesión enorme tanto el vendedor como el comprador.
- El vendedor sufre de lesión enorme cuando vende en menos de la mitad del justo precio. Eje. El
justo precio es de $100, y vende en $49.
- El Comprador sufre de lesión enorme, cuando el precio que da por la cosa, supera el doble del
justo precio. Eje. El justo precio es de $100, y compra en $201.

Caracteres del justo precio:

1).- Digamos que determinar si en un contrato hay o no lesión enorme es una cuestión de
hecho, luego serán los tribunales de fondo los que deberán según su criterio determinar si
hay o no lesión enorme en un contrato de compraventa.
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2).- El justo precio se toma con relación al momento de celebración del contrato, y no con
posterioridad.
3).- El justo precio se refiere al valor objetivo de la cosa, y no a su valor de afección.

3.- Que la cosa no haya perecido en poder del comprador: Esto es porque si se declara la
rescisión, la nulidad del acto las partes tendrán que restituir la cosa y el precio
respectivamente, pero si la cosa pereció en poder del comprador no podrá restituirla a aquel
que le vendió la cosa no pudiendo operar la rescisión para lo cual se entabló.

4.- Que el comprador no haya enajenado la cosa.

5.- Que la acción rescisoria se entable en el plazo de cuatro años.

Efectos de la rescisión por lesión enorme:

El objeto de la acción rescisoria es invalidar la compraventa, vale decir, que el vendedor
recobre la cosa y el comprador el precio.
Sin embargo, cabe tener presente que una vez que hay un fallo judicial que declare la
rescisión, el que incurrió en lesión enorme, vale decir, el demandado, tendrá un derecho de
opción, que se traduce por un lado en que puede optar por aceptar la nulidad (pagar el precio o
entregar la cosa según corresponda) o bien podrá, si es el comprador, completar el justo precio
con deducción de la décima parte, o si es el vendedor, restituir el exceso del precio recibido sobre
el justo precio aumentado en una décima parte. Tal es la regla consagrada en el artículo 1890
inciso 1º del C.C. que pasamos a reproducir literalmente, para posteriormente proceder a su
análisis.
Artículo 1890 inciso 1º del C.C. “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión,
podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima
parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”.

a.-. El vendedor sufre de lesión enorme. (Acá la víctima es el vendedor, que demanda al
comprador y obtiene una sentencia de rescisión que se pronuncia en contra del comprador):
Esta situación la encontramos en la primera parte de la disposición citada que dice “El comprador
contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo
precio con deducción de una décima parte”. Así por ejemplo, si el justo precio de la cosa es de
$10.000.000.- habrá lesión enorme para el vendedor, siendo víctima de ella, si lo que recibió es
menos de la mitad de ese monto, como lo sería si el comprador le pagó menos de la mitad del
justo precio, por ejemplo, $4.000.000.-. Ahora bien, como el vendedor ha sufrido lesión enorme
puede demandar al comprador de rescisión por lesión enorme, y una vez que existe sentencia de
rescisión, el comprador en contra del cual se pronuncia esta rescisión, le asiste un derecho de
opción consistente en que puede elegir, 1) por consentir en la rescisión, en cuyo caso deberá, en
virtud de la institución de las prestaciones mutuas, restituir la cosa, sin perjuicio del derecho de
recibir del vendedor la devolución del precio, o 2) puede, si desea quedarse con la cosa y
perseverar en el contrato, enterar el saldo que resta para completar el justo precio con deducción
de la décima parte del justo precio. Esto significa que, como el comprador había pagado
$4.000.000.- el saldo que debe enterar es la diferencia para completar el justo precio, pero con
deducción, restándole, la décima parte –el 10%- del justo precio. En síntesis, restituye
$5.000.000.- Pero, ¿por qué, entera sólo 5 millones, si la diferencia entre 4 millones y 10
millones son 6 millones? R.- porque la ley dice que debe enterar (completar) el justo precio pero
con deducción de una décima parte, y como el justo precio es de 10 millones, y su décima parte
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es de 1 millón -10%-, a los 6 millones se les resta 1 millón –la décima parte del justo precio-,
quedando una diferencia sólo de 5 millones.
Acá, también hay una evidente sanción en contra de la víctima de lesión enorme, el vendedor,
pues, fue él quien vendió en menos de la mitad del justo precio.

b.- El comprador sufre de lesión enorme. (Acá la víctima es el comprador, que demanda al
vendedor y que obtiene una sentencia que se pronuncia en contra del vendedor): Esta
situación la encontramos en la segunda parte de la disposición citada que dice “y el vendedor en
el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio
recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”. Así por ejemplo, si el justo
precio es de 10 millones, el comprador habrá sido víctima de lesión enorme si ha pagado más del
doble del justo precio, por ejemplo, 25 millones. Ahora bien, como el comprador ha sufrido lesión
enorme podrá demandar al vendedor de rescisión por lesión enorme, y una vez que existe
sentencia de rescisión, el vendedor en contra del cual se pronuncia esta rescisión, le asiste un
derecho de opción, consistente en que puede elegir entre 1) consentir en la rescisión, en cuyo caso
deberá, en virtud de las reglas de las prestaciones mutuas, devolver todo el precio sin perjuicio de
su derecho de recobrar la cosa, o 2) puede si desea perseverar en el contrato, restituir el exceso
del precio recibido sobre el justo precio aumentado en su décima parte. Esto significa que, como
el justo precio es de 10 millones, pero el comprador pagó más del doble del justo precio, 25
millones, el vendedor en contra del cual se pronuncia la rescisión deberá restituir el exceso del
precio recibido, sobre el justo precio aumentado en su décima parte, lo que se traduce en restituir
14 millones. Pero, ¿por qué el exceso que restituye son sólo 14 millones si la diferencia entre 10
millones y 25 millones es 15 millones de pesos? R.- porque la ley dispone que el justo precio
deberá ser aumentado en su décima parte, luego, el justo precio es de 10 millones, su décima
parte, su 10 % es de 1 millón, el que sumados hacen 11 millones, luego, el exceso de lo que
recibió sobre este justo precio ya aumentado, es de 14 millones, pues es lo que resta entre 11
millones y 25 millones de pesos.
Acá, también hay una evidente sanción en contra de la víctima de lesión enorme, el
comprador, que esperaba 15 millones y sólo le restituyen 14 millones, puesto que fue él quien
compró en más del doble del justo precio.
Como se puede apreciar, a ambas víctimas en caso de querer perseverar en el contrato, la
ley los sanciona, y de la misma forma, pues, nadie los obligó a celebrar el contrato de
compraventa en tales términos.

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