CONTRATOS ESPECIALES I

PRIMER CORTE
COMPRA-VENTA

1) DEFINICIÓN.

De acuerdo con el artículo 1.474 del Código Civil venezolano: “La venta es un contrato por el cual
el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprado a pagar el precio”. Para
el autor Aguilar Gorrondona, es preferible afirmar que la venta es: un contrato por el cual una
persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una
persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero, todo en el buen
entendido de que nada obsta para ue en vez de un vendedor y un comprador, haya varios
vendedores, varios compradores o varios vendedores y compradores.

2) ORIGEN DE LA VENTA

La venta es un perfeccionamiento del trueque que nació cuando apareció un medio universal de
cambio: el dinero. Ello implicó una serie de ventajas: la realización del truque supone la
coincidencia entre dos personas, cada una de las cuales desee procurarse precisamente el bien
que la otra desee enajenar y el hecho de que tales bienes sean más o menos de igual valor que el
criterio de los permutantes. La venta descompone el trueque en dos operaciones y ello implica una
inmensa simplificación.1

3) IMPORTANCIA DE LA VENTA

La venta es el más importante de todos los contratos desde un triple punto de vista:

1. Por su frecuencia, ya que, si no todas las personas venden, al menos, todas compran.
2. Por la variedad de las formas que puede adoptar, y
3. Por la abundancia de sus normas legales, que no son sólo las normas civiles y mercantiles
codificadas sino también las de leyes especiales, como la Ley de Venta con Reserva de
Dominio, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Venta de Parcelas, entre otras. 2
4) NATURALEZA

La venta propiamente dicha, es siempre un contrato. Las enajenaciones llamadas ventas no

contractuales, como la venta en remate judicial y la expropiación, no son ventas en el sentido del
Código Civil y sólo les son aplicables por analogía las normas sobre venta contenida en el
3
mencionado Código.

1
Contratos y garantías. Aguilar Gorronda. PP 173-174.
2
Contratos y garantías. Aguilar Gorronda. Pág 173.
3
Contratos y garantías. Aguilar Gorronda. Pág 174.
La venta es un contrato que constituye un acto de enajenación (transferencia de propiedad) y un
acto de intercambio (cosa-dinero).

No son ventas: El remate judicial. La expropiación y la adquisición forzosa. La adjudicación.

5) CARACTERES

La venta se caracteriza por ser: a. consensual, ya que nace del consentimiento de las partes b.-
bilateral c.- sinalagmático perfecto, ya que uno va a entregar la cosa y la otra parte va a pagar el
precio d.- es a título onoroso e.- es a título conmutativo f.- origina obligaciones principales.

Para definir la venta se menciona dos obligaciones del vendedor: transferir y garantizar la
propiedad u otro derecho; aunque la ley sólo menciona transferir la propiedad de una cosa.

a. Si bien parte de la doctrina niega que el vendedor asuma la obligación de transferir con el
argumento de que la transferencia opera “solo consensu”, de modo que la obligación no llega a
nacer. Pero el hecho de que en la mayoría de los casos la obligación de transferencia nazca y
se cumpla en el mismo momento en que se perfecciona el contrato no implica que la obligación
no haya nacido. Además, en los casos de las ventas llamados ventas obligatorias, la venta se
perfecciona como contrato antes de que opere la transferencia a que queda obligado el
vendedor.
b. La transferencia debe producirse después, de modo que si no es esencial que la transferencia
opere al perfeccionarse la vena, en cabio, no puede haber venta donde no haya obligación de
transferir.
c. Aun cuando el artículo 1.474 del Código Civil, sólo se refiere a la transferencia de la propiedad
de una cosa, la definición de venta debe incluir la transferencia de “otros derecho”, porque
existen ventas que transfieren derecho distintos de la propiedad: usufructos, créditos, etc.
d. Au cuando el vendedor tenga la obligación de transferir, de conservar hasta la entrega, de
entregar, de pagar los gastos de la entrega y de garantiza, basta mencionar en la definición la
obligación de transferir y garantizar. En efecto, la conservación de la cosa hasta la entrega, la
entrega misma y el pago de los gastos de ella, se reducen a la obligación de hacer tradición y
esta es una obligación implícita en la obligación de transferir.

En la definición de venta basta que se mencione como obligación del comprador, la de pagar el
precio. La obligación que tiene de recibir la cosa o derecho es sino consecuencia de la obligación
de hacer tradición que tiene el vendedor, y la obligación de pagar los gastos de la venta no es
esencial, ya que puede ser descartada por pacto en contrario.

En cambio es necesario especificar que en la venta el precio debe consistir en dinero porque ello
no va implícito en la noción de precio –el ´precio en general puede ser en dinero o en especie. Y
precisamente la diferencia entre la venta y la permuta es que en la primera el precio es dinero.

En cuanto a la ubicación de la venta dentro de las clasificaciones de los contractos.

a. La venta es un contrato bilateral, ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones
recíprocas. Por lo que: si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede reclamar
judicialmente –a su elección- la ejecución del contrato o la resolución del contrato, junto con la
indemnización de daños y perjuicios. Cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación
si el otro no ejecuta la suya, a menos que se haya fijado fechas diferentes para la ejecución de
las dos obligaciones.
b. La venta es un contrato oneroso y en consecuencia: para probar el fraude pauliano es
necesario probar que la insolvencia del deudor era notoria o que a persona que contrató con él
tenía motivos para conocerla; y el error in personam rara vez justificará la anulación del
contrato.
c. La venta es un contrato consensual ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las
partes. (La venta en remate judicial no es consensual, y tampoco es una venta en el sentido
del Código Civil, ya que no se trata de un contrato).
d. La venta puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
e. La venta es traslativa de la propiedad y otro derecho vendido, con la advertencia de que si
versa sobre la propiedad u otro derecho real produce efectos reales.
f. Las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales.

6) DIFERENCIA ENTRE OTRAS INSTITUCIONES JURÍDICAS.

 Venta y permuta.

En la venta la prestación de una de las partes debe ser la de pagar una suma en dinero; mientras
que en la permuta ninguna de las partes se obliga a pagar dinero.

 Venta y arrendamiento.

La venta de cosas (venta de la propiedad) y el arrendamiento se diferencian porque en la venta de

cosas una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, y en el arrendamiento sólo se obliga
a hacer gozar de ella.

Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros, en los siguientes casos:

a. Cuando se ha celebrado un arriendo-venta.

b. Cuando en virtud del contrato, una de las partes adquiere el derecho de hacer suyos los
proventos de una cosa.
 Venta y depósito.
 Venta y contratos de obras.
 Venta y mandato.
 Venta y dación en pago.
 Venta y donación con carga.
 (Esas diferencias no las dio porque se cortó la grabación).

7) ELEMENTOS ESENCIALES A LA EXISTENCIA Y VALIDEZ DE LA VENTA

a) Primer elemento: CONSENTIMIENTO
I. Generalidades

Etimológicamente, podemos decir que la expresión consentimiento deriva del latín consensus, que
proviene a su vez de cum y sentire; lo cual supone, en consecuencia, el acuerdo de dos o más
voluntades sobre un mismo punto. El consentimiento de las partes es inherente a la existencia misma
del contrato, ya que, por definición y conforme al artículo 1.137, Código Civil, “hay contrato cuando
varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar
sus derechos.

Según Salvat, la voluntad de cada una de ellas es un acto unilateral, pero el consentimiento,
representando el concurso o unión de esas voluntades individuales, es ya un acto bilateral. Asimismo
coincide Barbero: “El contrato como negocio bilateral, no es la yuxtaposición de dos negocios
unilaterales, sino la resultante negocial unitaria de manifestaciones provenientes de dos o más artes”.
Estas expresiones, provenientes de dos o más partes, deben estar dirigidas a la contraparte (por ello
se llaman receptias), debiendo ser además cruzadas entre sí, a los fines del mutuo consentimiento
necesario.

Para la doctrina, hay una división en cuanto a que se debe entender por consentimiento.

a. Para algunos (Salvat), el consentimiento es siempre un acto bilateral, consistente en el

acuerdo de la voluntad de las partes.
b. Para otros, es un hecho individual que se traduce en la adhesión respectiva que resulta de la
oferta de uno de los contratantes y de la aceptación por el otro.
c. Finalmente, una tercera posición conciliatoria asigna al término una doble significación: 1° En
un sentido etimológico expresa el acuerdo de voluntades de las partes. 2° En una aceptación
más restringida designa la conformidad o adhesión de cada una de las partes a las condiciones
del contrato.

En la venta, como en todo contrato, son elementos esenciales a su existencia o validez: el

consentimiento, la capacidad o poder según el caso, el objeto y la causa.

Como hemos visto, la venta es un contrato consensual y es que la consensualidad en la formación

del contrato es un principio general a que no expreso, a todos los contratos; y a esto, observando
el Código vigente, la consensualidad de la transmisión de la propiedad está consagrada de
manera más genera en el artículo 1.161. Pero la consensualidad de la venta no excluye que la ley
exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros.

El contrato de compra-venta entonces se perfecciona con el consentimiento de las partes sobre la

cosa u objeto, y el precio.
 II. Formación del consentimiento

Aunque la formación del consentimiento en la venta se rige por el Derecho común, es conveniente
examinarla. Dicha formación puede ser instantánea progresiva. La primera, no presenta
problemas.

La formación progresiva puede ocurrir de diversas maneras:

1° Pueden preceder a contrato negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del
contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo. En el curso de esas negociaciones puede
llegarse a un acuerdo sobre parte del contenido del contrato; pero mientras no exista consenso
sobre todo él no llega a formarse el contrato ni siquiera cuando el acuerdo conste de escrito
firmado (borrador o minuta) y sólo falte convenir en cuestiones secundarias.

2° Puede suceder que la formación del contrato se inicie mediante la oferta dirigida por una
4
persona otra, en la cual se contengan todos los elementos del futuro contrato.

 Como regla general esta oferta:

a. No se perfecciona como tal mientras no haya llegado a conocimiento de la persona a
quien se dirige.
b. A su vez mientras la aceptación de ésta no haya llegado a conocimiento del oferente; éste
puede revocarla. (Artículo 1.137, apartado 4°).
c. Puede ser dirigida a varias personas aun cuando se refiera a un “unicum”. Pero lo dicho se
modifica en los casos de oferta firme y de oferta pública de remuneración.
En la primera –oferta firme– que es la única que puede conducir a una venta: a. El oferente
se obliga expresamente a mantener la oferta durante cierto plazo o tal obligación resulta de
la naturaleza del negocio; b. La oferta no es revocable antes de la expiración del plazo en el
sentido de que una revocación no impide la formación del contrato (artículo 1.137, Código
Civil, apartado 4°); y c. No puede dirigirse sino a una sola persona si se trata de “unicum”.

Conforme al artículo 1.144, Código Civil: “el consentimiento debe manifestarse por ofertas o
propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra”, determinándose de esta manera la forma
por medio de la cual las partes llegan a conformar el acuerdo que da nacimiento al contrato.

En su consecuencia, cuando alguien desea celebrar un contrato, inicia las negociaciones,

que consisten en ofertas o propuestas que ella dirige a la persona o las personas con
quienes quiere contratar. Resulta indiferente que las propuestas emanen de cualquiera de
las partes que en definitiva van a celebrar el contrato, es decir, que puede provenir de quien
resultará acreedor o por lo contrario de quien será el deudor de la prestación, siendo

4
Si falta alguno de ellos como la determinación del precio, no existe propiamente oferta.
 indispensable en todos los casos la aceptación por la otra parte, tal como expresamente lo
señala parte final del artículo 1.144, Código Civil. Además, la coexistencia de la oferta y
aceptación es necesaria.
De definir la oferta, podemos decir que la exteriorización o declaración de voluntad unilateral
y recepticia, que tiene por destinatario al aceptante. En consecuencia, no se ttrata de un
negocio jurídico, sino de u acto unilateral que tiene por fin lograr e asentimiento de la
persona a que ha sido destinada a efectos de hacer surgir el contrato. Quien realiza la oferta
se llama oferente, ofertante o proponente, mientras que aquel a quién va dirigida es
denominado aceptante. Esa oferta debe estar dirigida a persona o personas determinadas,
especificar concretamente cual es el contrato que se pretende celebrar (que sea hecha sobre
un contrato en especial), y contener todos los antecedentes constitutivos del contrato, con lo
que se significa que debe raer en sí las diferentes modalidades que en el contrato a
celebrarse quieren incluir.
 Comenzada la formación del contrato por una oferta, el perfeccionamiento del contrato
requiere de la aceptación de la oferta. Para ello, la aceptación debe ser:
a. Pura y simple
b. Dirigida al oferente (artículo 1.137, Código Civil, apartado 1°).
c. Oportuna, aunque si es tardía el oferente puede tenerla por válida; pero debe avisar
inmediatamente al aceptante (Artículo 1.137, apartado 1° y 2°).
d. Expresa o tácita, pero el silencio no vale aceptación sino cuando según las circunstancias
exista la carga legal de protestar.
e. No revocada válidamente ya que como la aceptación no se perfecciona como tal sino
cuando llega a conocimiento del oferente, el aceptante puede revocarla hasta entonces.
f. Conforme al contenido de la oferta, pues si la modifica sólo constituye una nueva oferta
(artículo 1.137, Código Civil, último apartado).
g. Manifestada en la forma exigida por el oferente, si éste es el caso.

Reunidas esas condiciones, el contrato se perfecciona por el hecho de que la aceptación

llegue a conocimiento del oferente, salvo si, a solicitud de éste o por naturaleza del negocio,
la ejecución debe preceder a la respuesta, caso en el cual el contrato se entiende
perfeccionado por el comienzo de la ejecución debiendo el ejecutante dar aviso inmediato de
ello al oferente (artículo 1.137, Código Civil, encabezamiento; y artículo 1.138 del Código
Civil).

3° La formación del contrato de venta puede iniciarse también por una invitación a ofrecer (por
ejemplo: en las llamadas ofertas salvo vendido o sin compromiso). A esa invitación pueden seguir: a.
Tratos o negociaciones entre las partes; b. La oferta de un invitado y eventualmente la aceptación de
la misma. Cuando se exige a los invitados a ofrecer que hagan ofertas por escrito cuyo contenido no
deben conocer los demás oferentes hasta un momento dado, a lo que se llama licitación.
4° Además puede preceder a la formación de la venta un contrato preliminar cuya formación puede
realizase a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

III. Contratos preliminares (promesas, precontratos, pactos ”de contrahendo”;

pacto “de ineudo contractu”; compromiso)

En materia de compra-venta, son un contrato que tienen como objeto no la transferencia

instantánea de la propiedad, sino preparar el terreno para la celebración de un contrato definitivo.
Es lo que se conoce en la práctica y de manera impropia, inadecuada o poco técnica como
“opciones de compra-venta”, mediante las cuales el comprador promete que va a comprar u
determinado inmueble, y el vendedor promete que lo va a vender dentro de un lapso de tantos
meses; esto ocurre porque las partes no están listas en un determinado momento para celebrar el
contrato de compra-venta y transferir la propiedad debido a una serie de razones. Entonces
celebran un contrato que lo obliga a celebrar otro contrato, y no estamos ante un contrato de
compra-venta, sino ante uno bilateral (¿) de promesa –en ese caso– o contratos preparatorios.

Es decir, es un contrato anterior al definitivo que va a poner a las partes la obligación de celebrar
ese contrato definitivo, y es muy común en los contratos de compra-venta. Además es un contrato
que no genera efectos reales.

Aguilar Gorrondona: “Como se sabe, el contrato preliminar es un contrato que sólo produce el
efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral
según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. No deben
confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquél –venta– requiere del consentimiento de
dos partes, mientras que ésta –contratos preliminares– sólo necesita el asentimiento de una
persona (en otras palabras: el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es
un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes).”

Los principales contratos preliminares de la venta son: la promesa unilateral de la venta, la

promesa unilateral de la compra y la promesa bilateral de la venta.

 Diferencia entre la compra-venta y el contrato preliminar. (Sentencia:

http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/179702-878-20715-2015-14-0662.HTML)

De acuerdo con la sentencia, los contratos preliminares y lo contratos preliminares pueden

confundirse, sin embargo, estos son distintos.

Por un lado, el contrato preliminar es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya
sea de una de ellas o ambas –estableciendo aquí la primera diferencia entre contratos
unilaterales y bilaterales–, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en
el preliminar –que llamaremos contrato ulterior o definitivo, el profesor prefiere el nombre de
contrato ulterior–, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar (obligación
de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las
partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: unilateral o bilateral.
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un
contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan
contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventanas a término o
condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía
contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato.

Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el
proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto
instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir
un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Pr
ello, también se les llama “pactum de contrahendo” o “pactum de v…”, pudiendo ser estos
contratos preliminares, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos,
aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o
no.

Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ella
de prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro.
En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta
con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o exigir el cumplimiento
del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su
vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados.

En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que
es el artículo 531 5del COPP venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría
de los contratos preliminares.

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las

consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la
propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la
tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del
Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una
situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas
del contrato definitivo, finalizando la negoción en un segundo momento, incluso sirve para
asegurar una ventaja negociar, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible
variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el
contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir
que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u observar la manifestación de voluntad
del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello
que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, y sin
norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los
contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

La autonomía y especificad del contrato definitivo, se traduce en que este tiene un contenido
divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil
funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar tiene dos aspectos: 1)
se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las
obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u
otras figuras extintas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometida que exceda
de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio
autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular
las relaciones de las partes de la forma que estas consideren más oportuno, aun de manera
distinta a la originalmente contemplada.

El contrato preliminar (en general) de compra-venta de inmuebles se caracteriza porque el

momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la
anticipación de buena parte o la inmediata ocupación del inmueble por parte del prominente
comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la
volición de las partes. En el

Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos de buena fe en la seriedad de

la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se
encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo,
entendida como regla de conducta y como principio general del derecho.

El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de

tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las
cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que
carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de estas.

En el contrato preliminar unilateral ambas partes si pueden poner fin al contrato antes de
la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se de
cómo un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o
beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la clausulas penal, a diferencia de la
promesa unilateral o contrato de opción de compra entra en la cual si da por constituido
el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos.

COMPRA-VENTA CONTINUACION
 IV. Modalidades

Como habíamos venido diciendo, al hacer referencia al consentimiento, nos referimos a ese
consentimiento puro y simple, es decir, la entrega inmediata que produce efectos de acuerdo con lo
establecido en el artículo 1.161, Código Civil, es decir, la entrega inmediata de la propiedad o el
derecho real vendido; estamos hablando entonces de la transferencia consensual. Ahora bien, ese
consentimiento puede estar sometido a distintas modalidades como por ejemplo, el caso de los
contratos preliminares.

Cuando no estamos en presencia de una venta instantánea podemos referirnos a ventas que están
sujetas a modalidades en cuanto a la manifestación del consentimiento, quiere decir esto que el
consentimiento cuando hay una modalidad no se manifiesta de manera perfecta y por lo tanto no se
transfiere la propiedad en el mismo momento.

 En el derecho de obligaciones y el derecho de los contratos, la modalidad es la

modificación que introducen las partes al modo, a la manera, a la forma en que se va a
cumplir la prestación o en que se va a desarrollar la relación contractual. Las modalidades
más conocidas son: condición y plazo (término).

Asimismo menciona Aguilar Gorrondona que en la venta caben las modalidades del Derecho común:
el término y la condición, aunque no el modo o carga, que es privativo de los contratos gratuitos; pero
conviene examinar diversas formas de la venta que presentan dichas modalidades, o que presentan o
aparentan presentar modalidades específicas de la venta.

En cuanto al curso, las modalidades son: condición, plazo y carga.

 Venta sujeta a ensayo previo.

Se encuentra prevista en el artículo 1.478 del Código Civil, y consiste en un ensayo, una prueba, que
evidencie que la cosa o el objeto vendido, ese acto cumpla con los requerimientos objetivos para los
cuales está destinado ese bien u objeto vendido; es decir, que tenga una funcionalidad adecuada.
Cuando decimos que la venta está sujeta a un ensayo previo queremos decir que la cosa debe
cumplir con ciertas condiciones objetivas, en el entendido de que las condiciones son fijadas
previamente; y de no cumplirlas no habrá consentimiento, por lo tanto, no habrá transferencia de la
propiedad, y tampoco va a haber la obligación de pagar el precio.

De acuerdo con Aguilar Gorrondona, en estas ventas sujetas a ensayo previo, el contrato queda
sujeto a que la cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para el uso a que está
destinada, todo lo cual constituye una condición suspensiva. En principio dicha condición debe ser
6
expresa; pero a veces el uso hace presumirla.

 Venta “ad gustum” o venta al gusto.

6
Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Gorrondona, Aguilar. Pág. 192.
Se encuentra prevista en el artículo 1.477 del Código Civil: “En cuanto a las mercancías que se
acostumbran gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador
no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención”.

Es una venta sujeta a condición potestativa, es decir, que el hecho futuro e incierto depende de la
potestad de una de las partes, en este caso, de la potestad del comprador en el entendido de que si la
cosa le gusta, la compra. Por ejemplo: la compra de una fragancia, como el perfume; el vino, el queso,
las aceitunas, helado, la ropa… De manera que, al comprador se le da la posibilidad de elegir y esto
depende de su gusto personal. Por venta al gusto es al gusto personal, a la satisfacción personal y
que dependerá del comprador perfeccionar el contrato.

Según Aguilar Gorrondona, en principio, el comprador en la venta “ad gustum” puede rechazar la
mercancía, aunque objetivamente sea buena, si no resulta de su gusto personal; pero los jueces
franceses deciden sistemáticamente que en los contratos que se presentan a su examen el
comprador ha renunciado tácitamente a ese derecho. La venta “ad gustum” para parte de la doctrina
es una venta bajo condición suspensiva potestativa; pero para otro sector, lo peculiar de esta venta es
que requiere un consentimiento emitido en condiciones especiales (después de probada la mercancía
y dentro de un plazo determinado). Según esta última opinión, además del consentimiento de Derecho
Común, se requeriría pues una aceptación especial de la mercancía para perfeccionar el contrato.

 Venta de mercancías con sujeción al peso, cuenta o medida.

Establecida en el artículo 1.475 del Código Civil: “Cuando se trata de mercancías vendidas con
sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas
quedan a riesgo y peligro del vendedor hasta que sean pesadas, contadas o medidas”.

De esta manera, Aguilar Gorrondona menciona que debe observarse que, aun antes de estas
operaciones de pesaje, conteo o mediación, se perfecciona el contrato como tal, si bien no se opera la
transmisión de la propiedad. Por lo demás, la regla dicha no alcanza a las cosas vendidas
alzadamente o en globo. En efecto, dispone la ley que “si, al contrario, las mercancías se han vendido
alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho
alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al
número o a la medida; o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para
determinar el monto del precio” (Artículo 1.476, Código Civil). (Si las cosas han sido pesadas,
entonces se perfecciona el contrato; si no han sido pesadas, los riesgos los corre el vendedor).

De acuerdo con el artículo 1.202, Código Civil, y en el caso en el cual la condición depende de la
persona que se ha obligado, la obligación es nula.

Nota: El legislador considera que una especie o un tipo de condición como esta, se puede atentar
contra el tráfico jurídico, porque ¿Cómo el vendedor puede exigir el pago del precio si depende
exclusivamente el cumplimiento de la obligación de la voluntad del deudor?
  Venta con pacto “addictionis diem”7

En la venta con pacto “addictionis diem”, se estipula que si el vendedor dentro de un plazo
determinado encuentra la posibilidad de vender la cosa en mejores condiciones y el comprador no
está dispuesto a aceptarlas, se tiene por no contraída la venta celebrada. Es pues una venta bajo
condición resolutoria.

 Venta con arras.

En general, las arras pueden utilizarse como medio de prueba, de pago a cuenta, de cl áusula penal, o
en algunos Derechos, de separación del contrato. En Venezuela, distinto a Francia, salvo estipulación
en contrario, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a ese
pacto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención (Artículo
1.263, Código Civil). En consecuencia, la parte que no ha incurrido en culpa puede exigir el
cumplimiento de la convención o de retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que
haya dado. Por ello, entre nosotros, a falta de estipulación expresa, las partes de una venta con arras
no tienen derecho a desistir del contrato perdiendo las arras dadas o restituyendo el doble de las
recibidas, ya que la otra parte puede exigir la ejecución del contrato. En consecuencia, tampoco
puede sostenerse como principio que la venta con arras sea en Derecho venezolano una venta
condicional.

 Venta a crédito.

La venta a crédito es la venta con pago diferido del precio. Pueden pactarse cuotas de vencimiento
sucesivo o el pago total en fecha futura. En el primer caso, se habla de la venta por cuotas. En
principio, la única modalidad que presenta la venta a crédito es un término que afecta a la obligación
de pagar el precio, pero no a las de las obligaciones derivadas del contrato.

 Venta a entrega escalonada.

La venta a entrega escalonada exige un término para la obligación de hacer tradición.

 Venta con precio de retracto.

Es esta una forma de venta bajo condición resolutoria que se estudiara más adelante.

b) Segundo elemento: CAPACIDAD Y PODER

La capacidad es tema fundamental de teoria general del Derecho. La misma puede referirse a la
capacidad jurídica o de goce (“medida” de la aptitud para ser titular de deberes y derechos o más
resumidamente, “la medida de la personalidad”, pues las restricciones a la misma se traducen en una
cuestión de quantum. Toda persona tiene en general capacidad jurídica o de goce aunque en el ente
incorporal es más limitada que en el ser humano en razón de su propia naturaleza y de su finalidad,
7
El profesor no dio las restantes clasificaciones. A partir de aquí coloco las de gorrondona. PP- 194-195.
pero esta puede sufrir de restricciones), y capacidad de obrar y ejercicio, y que para algunos
constituye la “verdadera capacidad” (se presenta como la posibilidad de realizar actos jurídicos válidos
por voluntad propia, esto es, sin precisar de la representación o de la asistencia por imperativo legal).

Las normas relativas a la capacidad en materia contractual se ubican en los artículos 1.143 al 1.145
del Código Civil. Según el artículo 1.143, Código Civil: Pueden contratar todas las personas que no
estuvieren declaradas incapaces por la Ley. Ello amén de la referencia expresa del artículo 1.1142,
Código Civil, según el cual la capacidad legal constituye requisitos de validez del contrato, sin el cual
puede ser atacado de nulidad.

Nota: Si bien la capacidad es de orden público, solo quien se beneficia de tal puede alegarla. Toda
vez que tales normas son dictadas en beneficio y en interés del propio incapaz y es él quien
únicamente puede valerse de ellas.

Además de las normas sobre capacidad y poder aplicables a todos los contratos, existen normas que
consagran una serie de incapacidades especiales en materia de venta. Amplios sectores de la
doctrina niegan que sean verdaderas incapacidades y prefieren calificarlas de inhabilidades, con el
doble alegato de que las mismas no se funda en la falta de discernimiento ni en defecto intelectual de
los contratos y de que muchas veces tampoco tienen a proteger a la persona impedida. Pero aunque
dichos argumentos demuestran que no se trata de incapacidades negóciales y en especial de
incapacidad de protección, no excluyen que sean incapacidades de goce, unas para vender y
comprar, otras sólo para comprar y otras sólo para vender.

I. Incapacidades para vender y comprar

En nuestro ordenamiento jurídico el único supuesto de prohibición para vender y comprar deriva de la
norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes, de acuerdo con el artículo 1.481,
Código Civil, precepto cuyos antecedentes se encuentran en el antiguo derecho francés.

El legislador ha establecido está prohibición para: 1. Evitar el abuso de influencia de un cónyuge

sobre el otro, que podría moverlo a consentir en venderle o comprarle bienes en condiciones muy
desfavorables. 2. Evitar donaciones irrevocables encubiertas que harían ineficaz la norma de que las
donaciones entre cónyuges son siempre revocables (artículo 1.451) 3. Evitar fraudes a los derechos
de los acreedores realizados mediante ventas simuladas del cónyuge deudor al otro cónyuge, y 4.
Evitar donaciones por más de la cuota disponible simuladas bajo la forma de ventas, en perjuicio de
los eventuales herederos, con lo que se burlaría lo dispuesto en los artículos 1.467 y siguientes del
Código Civil.

 Así pues, la incapacidad de referencias está establecida en interés de los propios

cónyuges, de sus eventuales herederos y acreedores.
 Supuesto de la incapacidad son: 1. Que exista un matrimonio válido entre las partes
(materiales) del contrato 2. Que la operación sea una venta en sentido estricto. Así la
incapacidad de referencia no impide que se adjudiquen a un cónyuge derechos del otro en el
 caso de partición de bienes en los cuales ambos cónyuges tenían derechos, ni impide tampoco
que un cónyuge adquiera bienes del otro en remate judicial.
 Sanción de la incapacidad: De acuerdo con Aguilar Gorronda, los autores se discuten acerca
de si la venta entre cónyuges está afectada de nulidad absoluta o relativa y dentro de esta
última tesis discuten a su vez si la anulailidad sólo favorece al cónyuge vendedor, sus
herederos y acreedores o si, por el contrario, favorece a ambos cónyuges, sus herededores
y acreedores (Gorrondona se inclina por esta posición). El criterio de que la venta entre
marido u mujer está viciada de nulidad absoluta ha sido defendido por López Herrera, pero
según Aguilar Gorrondona, la tesis de nulidad relativa es la única que explica el hecho de que
la venta entre cónyuges sea confirmable una vez que desaparezca la causa de la incapacidad,
por ejemplo, el divorcio.
II. Incapacidades para comprar

Las incapacidades para comprar pueden clasificarse en cuatro grupos y que se encuentran
establecidas en el artículo 1.482 del Código Civil.

 Incapacidades establecidas den los ordinales 1° al 5° del artículo 1.482 y en el artículo 370
del Código Civil
Supuesto. No pueden comprar (1.482 C.C):
a.- El padre y la madre, los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
b.- Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela,
protutela y curatela.
c.- Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de
vender o hacer vender.
d.- Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de
los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes
que se venden bajo su autorización.
e.- Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales
de justicia, los derechos o acciones litigiosas de la competencia del tribunal de que forman
parte (Artículo 1.482, ordinales 1° al 5°).
En cuanto al fundamento de las cuatro primeras incapacidad expresadas, es la oposición o
conflicto de intereses (Es decir, que no se puede actuar de manera objetiva y hay un interés
propia que choca contra el interés que se tiene proteger) y de la última del deseo de
asegurar la imparcialidad de la justicia.

En cuanto a la consecuencia de tales incapacidades es la prohibición de que las personas

afectadas compren dichos bienes ni aun en subasta pública ni directamente ni por
intermedio de otras personas salvo en tres casos: 1. Cuando se trata de acciones
hereditarias entre coheredores 2. De cesión de pago de créditos 3º 3. De garantía de los
bienes que ellas posean (Artículo 1.482, Código Civil, penúltimo apartado).
 En cuanto a la sanción, de acuerdo con la doctrina dominante, la compra realizada por los
incapaces de que tratamos está viciada de nulidad relativa que puede invocar,
respectivamente, el hijo, el menor, el entredicho o el inhabilitado; el propietario; la Nación,
Estado, sección de esos o establecimiento público; o el titular del derecho o acción. No falta
sin embargo, quienes sostengan que la incapacidad prevista en el ordinal 5° y aun la
prevista en el artículo 4° del artículo 1.482 del Código Civil están sancionadas con nulidad
absoluta.
 En los tres primeros supuestos estamos ante el vicio de nulidad relativa,
mientras que en los dos últimos supuestos la sanción es la nulidad absoluta del
contrato porque afectan al orden público, no son convalidables.

En cuanto al complemento de las normas citadas es la de que los tutores o protutores

mientras ejerzan sus cargos n pueden adquirir de terceras personas lo bienes del pupilo
que hubieran enajenado (Artículo 370, apartado único, Código Civil), prohibición dictada
expresamente para la tutela de menores que se aplica también a la tutela de entredichos
(Artículos 393 y 408, Código Civil)

 Incapacidades derivadas de la prohibición del pacto de cuota litis8.

Dispone la ley que: “los abogados y procuradores no pueden ni por si mismos, ni por medio de
personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación,
permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que presten su
ministerio”. (Artículo 1.142, Código Civil, último apartado).

El fundamento de la norma es la consideración de que el contrato pacto que prohíbe es contrario

a la ética profesional y favorable a la explotación del cliente por su abogado o procurador.

- Los supuestos de la incapacidad (y por ende de la existencia del pacto de cuota litis) son:
a.- Que una de las partes sea un abogado o procurador que actúe por sí o por interpuesta
persona.
b.- Que la otra parte sea su cliente.
c.- Que el contrato o pacto verse sobe comprendidas en las causas en que el abogado o
procurador preste su ministerio, lo que implica que en relación a la cosa exista un litigio.
d.- Que el contrato o pacto sea de venta, donación, permuta u otro de los contratos o
pactos traslativos de la propiedad u otro derecho.

8
El pacto de cuota litis es un acuerdo o contrato, celebrado entre un abogado y su cliente, donde los honorarios del abogado se
hacen depender del resultado del proceso y de lo que se obtenga en el proceso. Hay un pacto de cuota litis porque se
compromete un bien, objeto del juicio, para el pago de los honorarios del abogado, lo que está prohibido.
 Lo expuesto revela que no hay pacto cuota-litis por el solo hecho de tomar en cuenta el
valor de la cosa litigios para fijar el monto de los honorarios. La incapacidad indicada cesa,
por lo demás, cuando concluye definitivamente el juicio de que se trate.

En cuanto a la sanción de esa incapacidad, es la nulidad relativa del contrato, establecida a favor del
cliente; pero existen sentencias que declaran la nulidad absoluta del pacto que podría invocar el
propio abogado o procurador.

III. Incapacidades derivadas de la nacionalidad del comprador.

Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio
nacional con la sola excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en
cada caso del Presidente de la República, otorgado a través del Ministerio de Relaciones Extranjeras
(Ley de Extranjeros, artículo 54). Es decir, el Estado colombiano como persona jurídica, no puede
comprar un inmueble en territorio venezolano.

IV. Incapacidades de los institutos de manos muertas.

Estas instituciones se encuentran previstas en el artículo 1.942 (fuente: de soda), Código Civil, y son
aquellas que por las leyes o reglamentos de su constitución -que no son otra cosa que sus estatutos-
no pueden enajenarlos. Como los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por
ningún título, es obvio que no pueden comprarlos (Artículo 1.144, Código Civil). Esa incapacidad de
goce, basada en el interés social de evitar una eventual paralización del comercio inmobiliario, está
sancionada con nulidad absoluta.

 Incapacidades para vender

No hay una norma específica que las regule. No se trata de verdaderas discapacidades sino de
simples limitaciones del poder de disposición del titular del derecho establecidas en los siguientes: 1°
Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata (medida cautelar de
prohibición de enajenar y gravar, prevista en el COPP) 2° Cuando se ha embargado el bien en
cuestión 3° Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular, ya que tendrá una limitación para
vender sus bienes y 4° Cuando éste ha hecho cesión de bienes (Artículo 1.942, Código Civil), salvo lo
previsto en el artículo 1.946, Código Civil.

c) Tercer elemento: OBJETO

El objeto del contrato constituye una de las condiciones necesarias para la existencia del contato
(Artículo 1.141, ordinal 2°, Código Civil). “Un contrato que no tenga objeto es tan inconcedible como
un contrato que no tenga partes”.

Al referirnos al objeto nos referiremos a el como el bien vendido, y por otro lado, al precio; es decir, las
prestaciones principales de los contratantes en el contrato de compraventa. Por lo que es complejo ya
que a referirnos al objeto lo podemos hacer de dos maneras.
I. El objeto vendido

En esta materia, en principio, se aplica el Derecho común según el cual el objeto debe ser posible,
lícito y determinad o determinable (Artículo 1.155, Código Civil).

 Posibilidad: En torno a este requisito vale la pena considerar dos hipótesis: la venta de
cosas que han perecido antes de la celebración del contrato y la venta de cosas futuras.
A. En la venta de cosas que ha perecido antes de la celebración del contrato es necesario
distinguir tres casos:
a.- “Si en el momento de la venta la cosa vendido ha perecido en su totalidad, la venta es
inexistente” (Artículo 1.485, Código Civil, encabezado). El deterioro que priva a la cosa de
toda u utilidad, aunque la deje subsistir físicamente, debe equipararse al perecimiento
total. Es discutible el alcance de la ley cuando ice que esa venta es “inexistente”; López
Hererra sólo encuentra que en este caso la venta no llega a perfeccionarse.
b.- “Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del
contrato o pedir a pate existente determinándose su precio por expertos”. (Artículo 1.485,
Código Civil, apartado único).
c.- Si se trata de varias cosas vendidas, es necesario hacer una distinción en si: 1° Las
cosas ha sido vendidas como un todo, se estimará que hay un solo contrato de venta con
objeto múltiple y se aplican las reglas anteriores, equiparando a la totalidad de la cosa, el
conjunto de las cosas vendidas, y 2° Si las cosas no han sido vendidas como un todo, se
considera que hay unión de tantos contratos de venta como cosas vendidas y se aplica a
cada uno por separado lo arriba expuesto, y además las reglas de la clase de unión de
contratos que se trate.
B. La venta de cosas futuras es válida, salo en los casos previstos en los artículos 1.156 y
1.484 del Código Civil, donde la prohibición nace no de la imposibilidad, sino de a ilicitud
del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:
a.- La venta rei speratae o esperada, en el cual las partes subordinan la operación a que
la cosa llegue a existir
b.- La venta “spei” o de la esperanza; en la cual las partes no subordinan el contrato a que
la cosa llegue a existir, caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.

 Determinación o determinabilidad: En esta materia rige el Derecho común de modo que

puede venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso a transferencia de a
propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización, sea or contaje,
peso o medida, rotulación, elección o cualquiera otro procedimiento que corresponda.
 Licitud. En principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles e
inmuebles, corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no
pueden venderse:
 A. Los bienes no susceptibles de tráfico, sea por su naturaleza (cosas inapropiables como,
por ejemplo, las cosas comunes), sea por su destino (los bienes domínales de uso
público y de so privado, y los bienes inseparables de la persona como los derechos de
uso y habitación).
B. Los bienes del tráfico prohibido (por ejemplo, los derechos sobre una sucesión no
abierta).
C. Los bienes del tráfico restringido –en la medida en que no lo permitan las restricciones-.
Conexo con el problema de que tratamos está el problema de los bienes que una
persona llamada estipulante transmitió a otra por contrato donde se pactaba la
inalienabilidad del bien. Al respecto suele sostenerse que la cláusula de inalienabilidad no
es válida si no a condición de que sea temporal (por oposición a perpetua) y de que esté
justificada por un interés serio. Dicho e de paso, la jurisprudencia francesa, mantiene el
criterio, difícil de justificar teóricamente, de que, cuando la cláusula es válida, la
enajenación de la convención donde se estipuló la inalienabilidad sino también a la
nulidad del contrato traslativo prohibido la cual puede ser solicitada por el estipulante
contra el tercer adquiriente.

II. El precio.

El precio en el contrato de compra-venta, debe tratarse de una suma de dinero, no puede ser algo
distinto a esto. Como se dijo, la obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el
pago de una suma de dinero. Frecuentemente el precio consiste en un capital pagadero en forma
pura simple (“al contado”) o a término (“a crédito”): simple pago diferido o pago por cuotas); pero
asimismo puede consistir en una renta.

Poco importa la moneda en que exprese el precio, salvo que por excepción exista una prohibición
derivada de la legislación monetaria (que actualmente no existe en Venezuela). En cambio, la
cesión de un derecho de crédito, aunque sea dinerario, no puede considerarse como una
obligación de pagar suma de dinero.

COMPRA-VENTA CONTINUACION

 En cuanto al pago con moneda extranjera, tenemos la siguiente sentencia

(http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/311952-RC.000106-29421-2021-20-164.HTML)
según la cual se reconoce el pago con el dólar mediante moneda extranjera. Pareciera que
existe la imposibilidad de plantear las divisas como método exclusivo de pago.
 Diferencia entre moneda de cuenta y de pago: Cuando establecemos como moneda de
cuenta para pagar esa prestación establecemos una moneda distinta a la nacional, y esa
referencia únicamente servirá como tal, implica que al momento de pagar vamos a poder
 pagar con la divisa como el equivalente en bolívares de esa moneda y el acreedor no
puede exigir la divisa exclusivamente; cuando hablamos de moneda de pago la única capaz
de liberar al deudor es la divisa utilizada.

 El precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de
exigirlo. La seriedad del precio no es requisito distinto de su existencia. En efecto, si el precio
no es serio, lo que hay es simulación de precio y el contrato consistirá en una donación
simulada, cuya validez presupone que se llenen los requisitos de fondo y forma pertinentes.
 Se dice que el precio no debe ser vil ni irrisorio9; pero así expresado el principio es inexacto, ya
que cualquiera que sea el momento del precio, si constituye la contrapartida de una prestación
de transferir la propiedad u otro derecho, hay veta. La desproporción entre el valor del objeto
vendido y el precio no afecta la validez y eficacia del contrato, ni siquiera a título de lesión (que
en nuestro Derecho es irrelevante en la materia), aunque puede ser un indicio objetivo de que
se simula una donación en forma de venta, si es que el precio es tan pequeño que su pago
puede considerarse como una simple prestación subordinada, o de que se trata de una
donación mixta.
 El precio debe ser determinado o determinable.
Nota: Un tercero puede establecer el precio pero por voluntad de la pates.
A. En principio, el precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes (Artículo
1.479, encabezamiento). No es necesario que éstas fijen una cantidad exacta de dinero;
basta que la misma puede ser determinada en relación directa a elementos objetivos
independientes de la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional
de ellas. Así puede determinarse el precio por unidad, unidad de peso o unidad de medida
(Artículo 1.476, Código Civil, apartado único); en el precio corriente en un mercado y día
determinados (Artículo 1.479, Código Civil, último aparte) o con referencia a él en el precio
de costo o con rferencia a él, etc. En cambio, se considera indeterminado el precio, cuando
se vende algo “a su precio”, “por su valor” o “a juicio del vendedor”.
B. Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero. La
designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que
en el contrato se determine la manera de designar al tercero en caso de desacuerdo entre
las partes. Nada se opone a que en vez de un tercero se prevean varios.
C. Respecto de la naturaleza jurídica de la actividad del tercero al determinar el precio, existe
tres teorías principales: 1° Algunos consideran que el tercero practica un arbitraje, pero se
objeta que en el caso considerado no existe litigio alguno ni se sigue el procedimiento de
arbitrariamente 2° otros autores consideran que la actividad del tercero constituye una
experticia pero lo cierto es que a diferencia de la experticia, la determinación del tercero es
vinculante y se realiza fuera de juicio y 3° para otros, el tercero actúa como mandatario, y

9
No lo mencionó el profesor. Gorrondona si, al igual que el punto de que el precio debe ser real.
 quienes critica esta opinión alegan que el tercer no actúa como representante y que si lo
hiciera violaría el artículo 1.171 del Código Civil; pero debe observarse que el mandato no
siempre implica representación y que el caso podría considerarse comprendido dentro de la
excepci-ón prevista en el propio artículo 1.171 del Código Civil.
D. Se discute acerca de si el contrato se perfecciona en el momento en que se designa el
tercero que debeje fijar el precio o cuando el tercero cumple con su cometido.
E. El precio fijado por el tercero obliga a ambas partes. La fijación del tercero sólo puede
mpugnarse por dolo o error manifiesto del tercero o por haberse excedido de los límites de
su cometido.
F. Si el tercero, por cualquier causa, no determina el precio, el contrato en Derecho Civil –a
diferencia de lo que ocurre en material mercantil- es nulo. Se acepta unánimemente que a
falta de estipulación expresa, no puede edirse al Tribunal que nombre al tercero que deba
fijar el preciio. Parte de la dctrina considera que tampco existe esa posibilidad cuando las
partes la han previsto, por estimar que compete a lo jueces colaborar con los particulares
en la formación de sus contratos, salvo en aquellos casos en que lo orden expresamente la
ley.

III. Cuarto elemento: LEGITIMACIÓN

Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la
propiedad o derecho que enajena. Normalmente, ese poder corresponde al titular del derecho de
que s trate. Ya hemos visto lo que ocurre cuando el titular carece de dicho poderde disposición (en
cuanto a las incapacidades para vender).

 Venta de la cosa ajena.

En el Derecho Roma, en el antiguo Derecho francés y en los Derechos alemán e italiano, la venta
de la cosa ajena es válida y si el vendedor no cumple con su obligación de transmitir la propiedad
o derecho vendido, se le acciona por las vías de Derecho Común o por saneamiento.

En nuestra legislación civil, la norma es que “la venta de la cosa ajena es anulable puede dar
lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra
persona. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”
(Artículo 1.483, Código Civil).

A. Condiciones para que exista venta de la cosa ajena

a. Que la cosa sea ajena, o sea, que el propietario o el titular del derecho vendido sea una
persona distinta del vendedor. 10

10
Es requisito indespensable para que prspere la acción de nulidad de la venta de la cosa ajena, que l comprador compruebe
cual es la persona que es propietaria de la cosa y no sólo que el vendedor no es propietario.
 No es ajena la cosa cuando el vendedor sólo tiene sobre ella un derecho resoluble. Por otra
parte, como los derechos reales sobre las cosas presuponen que éstas sean cuerpos
ciertos o que hayan sido individualizados, no podrá haber venta de la cosa ajena en las
ventas de cosas “in genere”, antes de que las individualice.
b. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes. A este
respecto debe observarse que el hecho de la cosa ajena no impide la transmisión querida
por las partes: 1° Cuando se trata de cosas genéricas, hasta que se realice la
individualización y 2° Cuando se trata de cuerpos ciertos hasta el momento en que deba
transmitirse la propiedad. Téngase en cuenta que no puede invocarse la nulidad propia de
la venta de la cosa ajena frente a aquellos contratos donde sólo se ha prometido el hecho o
la obligación del propietario o titular del derecho o donde sólo se ha sumido el compromiso
de hacer lo necesario para que e propietario titular del derecho lo transmita a la otra parte.
En efecto, los contratos señalados no son contratos de venta.
c. En cuanto a la sanción, la venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la
obligación de indemnizar daños y perjuicios.
 La anulabilidad del contrato. Nuestro legislador optó por sancionar la venta de la
cosa ajena con una acción de nulidad relativa y corresponder solo al comprador. La
anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato
esté viciado de error, ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador
sepa que la cosa era ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena,
no constituye una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción,
o sea, una acción que e confiere al comprador para que pueda éste actuar frente al
vendedor sin tener que esperar hasta que el “verus dominus” lo desposea.
 Entonces la acción de anulabilidad del contrato solo corresponde al comprador,
aunque hubiere sabido de que la cosa era ajena, y nunca al vendedor, que no tiene
derecho a saneamiento sino obligación de sanear; ni al “verus dominus”, que
tampoco tiene derecho a saneamiento en virtud del contrato, ya que no es parte del
mismo aunque pueda reivindicar.
 La acción está sujeta a la prescripción de 5 años y no la de 10 años como sucedería
si se tratara de una acción resolutoria. (Artículo 1.346, Código Civil).
 La venta de la cosa ajena es confirmable conforme al Derecho Común (Artículo
1.351, Código Civil) y también por los hechos posteriores que eliminen el riesgo de
la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad de contrato.
d. En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios, el comprador, siempre que en el
momento de la venta ignorara que la cosa era ajena, puede exigir daos y perjuicios, aun
cuando su ignorancia fuera culpable. Para establecer la cuantía de la correspondiente
indemnización se aplican las normas dictadas para el saneamiento en caso de evicción.
 De acuerdo con la doctrina dominante, el vendedor debe daños y perjuicios aun cuando
ignorara sin su culpa que la cosa era ajena.

8) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR DENTRO DEL CONTRATO

Aun cuando el legislador sólo diga que “las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el
saneamiento de la cosa vendida” (Artículo 1.486, Código Civil), debe agregarse la obligación de
transferir, señalada en la propia definición legal de la venta (Artículo 1.474, Código Civil). Es decir, las
principales obligaciones del vendedor son las de: transferir, la tradición y el saneamiento.

I. OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR
 Principios.

La obligación del vendedor de transferir al comprador a propiedad o derecho vendido es

esencial a la venta. Entonces, la transferencia de la propiedad seria la obligación desde un
punto de vista temporal que nace primero en el vendedor, luego la obligación de tradición y por
último la de saneamiento. Dicha obligación de transmisión es instantánea.

Por lo demás, la transferencia a que se obliga el vendedor opera en principio, “solo consensu”
(Artículo 1.161, Código Civil) y ocurre, por ende, en el mismo momento en que se perfecciona
dicho contrato. Sin embargo, excepcionalmente, la venta llega a perfeccionarse sin que se
opere en el mismo momento la transferencia de la propiedad o derecho vendido, caso en el
cual se dice que se trata de una venta (meramente) obligatoria.

Por último, la consensualidad de la transferencia que constituye el principio en materia de

venta, no implica que la transferencia operada, entre las partes “solo consensu”, sea oponible
incondicionalmente a todos los terceros o a determinadas categorías de terceros.

Nuestro legislador sigue estableciendo que es una obligación ¿Por qué se le considera una
obligación? Hoy en día escuchamos de las ventas obligatorias, por ejemplo, donde el momento
de la transferencia de la propiedad por las mismas partes se somete a una modalidad.

 Ventas obligatorias.

El carácter esencial de la venta obligatoria es que la misma sólo confiere al comprador un derecho
de crédito frene al vendedor en orden a que éste ulteriormente le transmita la propiedad o derecho
vendido. La transferencia de la propiedad es obligatoria y está condicionada o sometida a otra
modalidad.

Las principales ventas obligatorias son las siguientes:

a. La venta alternativa y la venta facultativa, en las cuales la transferencia presupone la
concentración de la obligación.
b. La venta de cosas in genere en la cual no hay transferencia antes de la individualización de las
cosas vendidas ya que nadie puede tener derechos reales sobre los género
 c. La venta de la cosa ajena, donde el vendedor no puede transferir la propiedad o derecho
vendido mientras no sea su titular, puesto que nadie puede transmitir más derecho del que
tiene (“Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habeteur”).
d. La venta de las cosas futuras, donde la transferencia presupone que las mismas lleguen a
existir.
e. La venta bajo condición suspensiva, donde la transferencia presupone el cumplimiento de la
condición.
f. La venta en que se haya fijado un término para la transferencia de la propiedad, donde ésta o
opera sino al vencimiento del plazo fijado; y
g. La venta con reserva de dominio de la que se tratará especialmente.

Debe advertirse que la venta “ad gustum” es menos que una venta obligatoria, porque ni siquiera
se perfecciona la venta antes de que el comprador haya hecho conocer su aceptación.

 Oponibilidad de la transferencia a los terceros.

En principio, la transferencia de la propiedad o derecho del vendedor al comprador es sin más

oponible a los terceros. Sin embargo, existen importantes excepciones a dicho principio, resultantes,
entre otras de las siguientes normas:

a. Los actos entre vivos traslativos de la propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos
susceptibles de hipoteca (entre los cuales se encuentra la venta), no tienen efecto contra los
terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el
inmueble, si no han sido registrados en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la
situación del inmueble (Artículo 1.920, ordinal 1°, 1.924 y 1.915, Código Civil). Esta publicidad
registral significa que si bien el contrato que han celebrado las partes por dicho inmueble, por
cierta cantidad, surte efectos entre ellos hasta tanto no se registre ese contrato de compra-
venta y no producirá ante efectos en terceros, quienes entenderán que el propietario del
inmueble es el que aparece en el registro como tal y no en el documento que han subscrito las
partes. También aplicará para bienes muebles como los automóviles, barcos…
El Registro va a tener un efecto constitutivo del derecho, más que un efecto de eficacia frente a
terceros.
b. Igual ocurre con los actos entre vivos (entre los cuales también se encuentra la venta) que
constituyen o modifican servidumbre prediales, derechos de uso o de habitación o que
transfieren el derecho de usufructo (Artículo 1.920, ordinal 2°; 1.924 y 1.915, Código Civil).
c. Igual ocurre con las cesiones de alquileres o de rentas aún no vencidas por un término que
exceda de un año (Artículo 1.920, Código Civil, ordinal 7°; Artículos 1.924 y 1.915)
d. En la cesión de crédito, la regla general es que el cesionario no tiene derecho contra terceros
sino después de que la cesión se haya notificado al deudor, o que éste la haya aceptado
(Artículo 1.550, Código Civil)
II. OBLIGACIÓN DE TRADICIÓN.

Hacer la tradición implica entregar la cosa, de manera que es sinónimo desde un punto de vista
jurídico entregar la cosa vendida. Se encuentra prevista en el artículo 1.265 del Código Civil.

 En cuanto a la tradición de los bienes inmuebles, de acuerdo con el artículo 1.288, Código
Civil, “el vendedor cumple con la obligación de hacer tradición de los inmuebles con el
otorgamiento del instrumento de propiedad”. Conforme a este artículo resulta evidente que
conforme a otras normas del Código, el vendedor, además de otorga el instrumento de
propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de
hacer tradición (por ejemplo: a entregar las llaves y títulos anteriores, a retirar el mobiliario, a
desalojar inquilinos, etc.… según el caso); y en cuanto al código napoleónico resulta evidente
que la obligación de entregar las llaves puede existir aunque no se trate de una construcción
(por ejemplo, si e vende un terreno rodeado por una cerca que tiene una puerta con cerradura);
que la obligación de entregar títulos puede ser acumulativa con la obligación de entregar llaves
y que el vendedor puede estar obligado a algo más que a entregar títulos y llaves.
En todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el
comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado.
Si el vendedor no otorga la escritura, la omisión puede suplirse con el registro de la sentencia
que declara la existencia del contrato de venta.

 En cuanto a la tradición de los muebles corporales, en el artículo 1.489, Código Civil

establece que: “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega
de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes; si la
entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenía ya en
su poder por cualquier otro título”. Prevé entonces la ley tres modos de hacer la tradición d los
muebles corporales:
1° La entrega real
2° La entrega de las llaves de los edificios que los contienen (“traditio longa manu”)
3° La entrega consensual que señala como aplicable en dos casos: a.- Cuando la entrega real
no puede efectuarse en el momento de la venta (por ejemplo, cuando se vende una cosecha
en pie) b.- cuando el comprador tenga ya la cosa a otro título (por ejemplo, como arrendatario).
Pero es evidente, que también procede la tradición consensual, cuando, conforme a la
intención de las partes, el vendedor debe continuar detentado la cosa (Por ejemplo, a título de
arrendatario).
También debe advertirse que existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles
corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición
documental, o sea, la entrega, de documentos que permiten obtener la posesión de dichos
bienes (Certificados de depósito, cartas de porte, etc.)
 En cuanto a la tradición de las cosas incorporales, el artículo 1.490, Código Civil establece
que: “la tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso
que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor”, norma que no coincide
exactamente con la relativa a la manera de hacer tradición de créditos o derechos, la cual “se
hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho vendido” (Artículo 1.549, Código
Civil). La importancia de la observación estriba en que esa diferencia es un argumento para
sostener que nuestro Derecho no admite el criterio romano de que los derechos subjetivos
distintos de la propiedad son cosas incorporales.

 Lugar de la tradición: La tradición se debe realizar en el lugar convenido por las partes y en
caso contrario, “en el lugar donde la cosa se encontraba e el acto de la venta” (Artículo 1.492,
Código Civil), norma que sólo puede aplicarse a la venta de cosas que constituyan cuerpos
ciertos y determinados o de derechos reales sobre las mismas. En los demás casos, por
aplicación del Derecho común el lugar de la tradición es el domicilio del vendedor, que es el
deudor de la obligación que se trata. (Artículo 1.295, Código Civil).

COMPRA-VENTA CONTINUACION

 Momento de la tradición: La tradición debe realizarse en el momento convenido por el

contrato y en silencio de éste, inmediato. Pero debe tenerse en cuenta que:

- 1° “El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa
si el comprador no paga el precio”. (Artículo 1.493, Código Civil)
- 2° El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega “aun cuando haya acordado pazo
para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en
estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder
el precio a menos que se de caución de pagar en el plazo convenido”. (Artículo 1.493,
Código Civil)
- 3° El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la
tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el Derecho común (artículo
1.215, Código Civil).
- 4° Por lo demás, el vendedor tampoco está obligado a hacer entregar cuando habiendo
acordado plazo para el pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya
cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones erigidas por el Derecho
común para oponer la excepción “non adimpleti contracto”.

 Gastos de la tradición.

Si las partes nada han acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del
vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador.
También son de cargo éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”. (Artículo
1.491, Código Civil). Esta norma, en cuanto se refiere a derechos de registro, está confirmada por
la Ley de Registro Público (Artículo 27, ordinales 1°, 7° y 8°, Código Civil), salvo para el caso de
constitución de derechos reales (en el cual puede haber venta), pues entonces la ley citada ordena
el pago a ambas partes por mitad (Artículo 127, ordinal 3°, Código Civil).

Deben distinguirse los gastos de transporte, que por formar parte de los gastos de la tradición, son
de cuenta del vendedor, y los gastos de transporte que la ley pone a cargo del comprador.
Aquéllos son los necesarios para poder cumplir con la obligación de hacer tradición (por ejemplo,
si el vendedor tiene la cosa en Margarita y se ha obligado a hacer la tradición en Caracas, deberá
pagar el transporte de Margarita a Caracas); éstos son los necesarios para tomar la cosa en el
lugar de la tradición y trasladarla al lugar donde el comprador quiere usar la cosa (por ejemplo; si
en el caso anterior el comprador quiere usar la cosa en Cumaná deberá pagar los gastos de
transporte desde Caracas a Cumaná).

 Objeto de la tradición: El objeto de la tradición de acuerdo con el artículo 1.491, es la cosa

misma, objeto de la compra venta con sus frutos, accesorios y todo lo que esté destinado para
su uso adecuado.

En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del
contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así
como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Artículo 1.495,
Código Civil). Por su importancia, debemos analizar esta regla que, aun cuando está formulada
para la venta de cosas, es aplicable “mutatis mutandis” a las demás ventas. Ese objeto debe ser
entero e integro.

 Sanción de la obligación de hacer tradición.

1° Sanciones legales. En principio, en caso de incumplimiento de la obligación de hacer tradición,

el comprador puede optar por pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, más los daños y
perjuicios si los hubiere, pudiendo alegar la excepción de contrato no cumplido e su caso, todo
conforme al Derecho común.

2° Sanciones convencionales. En relación con la sanción de la obligación de hacer tradición son

frecuentes dos cláusulas: a) la que prevé la resolución de pleno derecho de la venta en caso de
incumplimiento o retardo en la tradición b) la que prevé la exoneración de la responsabilidad del
vendedor por daños y perjuicios derivados de la mora en entregar, cláusula que de acuerdo con
los principios generales no produce efecto en caso de dolo o culpa grave del vendedor.

3° El derecho del comprador de intentar acciones contra el vendedor por incumplimiento parcial o
retardo en el cumplimiento de la obligación de hacer tradición cesa por la aceptación de la
tradición, la cual puede ser incluso tácita.
 Artículo 528, Código Civil. Pago por equivalente.

 “Garantía de la cabida” en la venta de bienes inmuebles.

Estas garantías de cabida son la aplicación en específico de las reglas que están previstas con
carácter general en los artículos 1.290, 1.291 y 1.264 del Código Civil, es decir, que las obligaciones
deben cumplirse tal cual como han sido contraídas. En realidad, estas no constituyen una garantía en
sentido técnico, sino con el cumplimiento específico en especie de las obligaciones de entrega en el
caso de los bienes inmuebles. Constituyen un aspecto de la reglamentación de la tradición.

El vendedor debe entregar la cosa en la cantidad expresada en el contrato de venta, pero en el caso
de venta de bienes inmuebles existen normas especiales para regular la situación surgida cuando la
cabida prometida difiere de la cabida entregada, y se pueden señalar así entonces dos casos:

a. En las ventas de inmuebles con expresión de la cabida, a razón de tanto por medida. Esto
significa que se hace una venta tomando por referencia alguna medida. A su vez, en el artículo
1.496 del Código Civil, regula dos hipótesis:
- Si la cabida entregada fuere menos que la prometida, el comprador puede exigir la cantidad
expresada en el contrato o una disminución proporcional en el precio. Si opta por la primera
alternativa y resulta imposible entregarle la cantidad expresada en el contrato, el vendedor
habrá de soportar entonces la disminución proporcional del precio.
- Si la cabida del inmueble fuere superior a la expresada en el contrato, el comprado deberá
pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio
pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada.

b. En las demás ventas de inmuebles que sean cuerpos determinados y limitados, o de fundos
distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la
indicación del cuerpo vendido seguido de la medidas la regla es que la expresión de la medida
no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a
ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la
diferencia entre la medida real y la expresada en el contrato sea de una veinteava parte en
más o e menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no
hubiere estipulación en contrario; pero con la expresa advertencia de que cuando haya lugar a
aumentos de precio por exceso de la medida, el comprador puede optar entre desistir del
contrato o pagar dicho aumento del precio con sus intereses, si retiene el inmueble (Artículos
1.497 y 1.498, Código Civil).

En todos los casos de “garantía de la cabida” se deben tener en cuenta las siguientes reglas:

a. Las acciones por aumento del precio que se conceden al vendedor, y las que corresponden al
comprador para la disminución del precio o la resolución del contrato, debe intentarse dentro
 de un año contado a partir del día de la celebración de la venta “so pena de la pérdida de los
respectivos derechos”. (Artículo 1.500, Código Civil).
b. Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con designación de
la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se
hace compensación hasta la debida concurrencia; y la acción tanto por aumento como por
disminución del precio, no procede si de conformidad con las reglas que quedan establecidas
(Artículo 1.501, Código Civil).
c. “En todos los casos en que el comprador ejerza su derecho de desistir del contrato el ven dedor
estará obligado a reembolsarle, además del precio recibido, los gastos del contrato”. (Artículo
1.499, Código Civil).
d. Las normas legales sobre la materia sn supletorias, de modo que las partes pueden descartar
su aplicación, lo que no les impide impugnar el contrato por error o dolo relativo a la cabida
conforme al Derecho común en materia del consentimiento.

De acuerdo con la doctrina dominante las normas relativas a cabida son aplicables por analogía a
otras enajenaciones que no son ventas propiamente dichas y en especial a las llamadas ventas
forzosas. (Ver pág. 227)

III. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

Es una obligación compleja. En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del
vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Artículo 1.486 y 1.503, Código
Civil); definición que si quisiera comprender todas las ventas y no sólo las ventas de cosas, debería
formularse así: el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión
pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido. (Ver pág. 230)

 Saneamiento en caso de evicción.

La definición legal del saneamiento en caso de evicción sería: la obligación del vendedor de asegurar
al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido. (Evicción significa ser vencido
en juicio. En sentido técnico significa que haya una sentencia definitivamente firma que produzca la
privación del derecho real vendido o de propiedad en manos del comprador).

En todo caso, las definiciones anteriores sugieren que el saneamiento comprende dos obligaciones:
garantizar “la posesión pacífica11” (saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción) y
garantizar “la posesión útil12” (saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos). Cuando
hablamos de evicción en sentido estricto, es necesario que haya una sentencia firme que declare que
el vendedor no es propietario de la cosa y que por tanto debe restituirla a un tercero frente a un
vendedor, por ejemplo.

11
Significa que el comprador pueda disfrutar de la propiedad o del derecho real que ha adquirido de una manera en que no
sufra ataques por parte de terceros o por parte del mismo vendedor a su derecho adquirido.
12
Que la cosa sirva para el propósito para la función a la cual está destinada como un bien de la vida.
 a. Régimen legal de saneamiento en caso de evicción: contenido.

Conforme a la doctrina francesa, el saneamiento en caso de evicción reglamentado por la ley,

comprende tres obligaciones del vendedor:

- 1° La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador, la cual es una

obligación de no hacer conocida con el nombre de saneamiento o garantía por hecho
propio. Es una obligación dirigida al vendedor ya que este debe garantizar que no va a
perturbar la posesión pacífica del comprador.
- 2° La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción
provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocidas con el nombre de
garantía incidente.
- 3° La obligación de reparar al comprador por los daños y perjuicios que le cause la evicción
(en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas no declarada, la cual es una
obligación de dar.

La primera obligación es mucho más amplia que las otras dos y a diferencia de ellas,
presupone siempre un hecho personal del vendedor. Por ello, muchos autores franceses
distingue entre saneamiento por hecho propio y saneamiento por hecho de terceros, el cual a
su vez se subdividen en obligación de reparar y garantía incidente.

b. Régimen legal del saneamiento por hecho propio.

El saneamiento por hecho propio o personal del vendedor está expresamente previsto –aunque de
forma incidental- en el artículo 1.506 del Código Civil; pero aun sin esta mención resultaría de lo
dispuesto en los artículos 1.160 y 1.503 del Código Civil.

Al hablar de saneamiento por hecho propio, por un lado tenemos a los sujetos pasivos (deudores)
quienes son el vendedor y sus causahabientes a título universal, así como los que se hayan
obligado con el vendedor; y sujetos activos (acreedores): el comprador, sus causahabientes a
título universal, y en principio, sus causahabientes a título particular respecto de la propiedad o
derecho vendido a quienes, salvo circunstancias muy particulares, debe considerarse transmitida
la acción del comprador para exigir el saneamiento por hecho propio del vendedor, razón por la
cual, dichos causahabientes, además de la posibilidad que tienen de accionar a su causante (el
comprador), pueden accionar al causante de este (el vendedor).

En cuanto a su objeto, el saneamiento por hecho propio no consiste en el simple deber del
vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la
propiedad o derecho del caso, ya que ese deber afecta a todos. El saneamiento por hecho propio
exige el vendedor que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que
en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho
vendido la desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que la
ley le reconoce al vendedor en su condición de tal, o los que el vendedor, expresamente se haya
reservado en el contrato.
 NOTAS
Oferta.
Los elementos de una ofrta válida se encuentran dispuestos en el artículo 1.337 del Código Civil
vigente, el cual expone lo siguiente:

Artículo 1.337, Código Civil: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene
conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo
normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como
perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento.

La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor
de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación

resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es
obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas
desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe
haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”

Este artículo además, es bastante claro para poner en contexto el problema que veníamos planteando
sobre si estas ofertas públicas tienen alguna validez; y de acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico,
pueden tener alguna validez siempre y cuando cumplan con los requisitos previstos en el artículo
1.137 del Código Civil.

Entonces, el contrato de compra-venta debe existir un elemento objetivo que es la oferta, referido a
qué tipo de contrato, cuales son las prestaciones del mismo; debe existir un elemento temporal en
cuanto al plazo fijado para la oferta y es discutible, lo que no define el elemento objetivo, es decir, si la
oferta debe ir dirigida con nombre y apellido, en todo caso es posible deducir de una oferta pública
que cumpla con todos esto requisitos que se forme o permita la formación de un contrato, esto como
excepción mas no como regla porque una oferta debería ir dirigida a una persona en particular porque
si no se crearía la confusión de quienes son los destinatarios. Esto quedara a la interpretación del juez
o el árbitro que decía.

Pregunta: ¿Qué sucede con mercado libre por ejemplo? En esas plataformas tenemos una situación
mas compleja porque para usar mercado libre es necesario registrarse es decir ya hay una
identificación de un perfil que va a actuar como oferente o como aceptante, y tenemos una oferta
general al publico pero que tiene determinados elementos que podemos reconducir a lo que esta
previsto en el artículo 1.1337 y adicionalmente hay unas condiciones de aceptación a la plataforma
entre los sujetos que integran esa comunidad, por lo tanto, aquí si se puede hablar desde el punto de
vista del consentimiento de una oferta y una aceptación dirigida a todas las personas registradas en
esa plataforma, lo que no es ajeno a problemas. Por ejemplo s una persona ofrece determinado bien y
le quedan 5 y resulta que recibe 6 aceptaciones, que pasa con esa persona 6 que no se perfecciona
el contrato por no haber un bien que exista? Esa persona tendrá derecho a que el vendedor le
entregue la cosa o era sencillamente una oferta pública que no cumplía con los requisitos del 1.137?
Es una cuestión discutible en todo caso.

Podría depender de la publicación por parte del vendedor de la cantidad de productos restantes.

CONSENTIMIENTO

Como hemos venido diciendo, al referirnos al consentimiento, nos referimos a ese consentimiento
puro y simple, es decir, la entrega inmediata que produce de acuerdo con lo del 1161 la transferencia
inmediata de la propiedad o el derecho real vendido, es decir, estamos hablando de la transferencia
consesual. El consentimiento puede estar sometido a distintas modalidades como los contratos
preliminares.

Cuando no estamos en presencia de una venta instantánea podemos referirnos a ventas que están
sujetas a modalidades en cuanto a la manifestación del consentimiento, quiere decir esto que el
consentimiento cuando hay una modalidad no se manifiesta de manera perfecta y por lo tanto no se
transfiere la propiedad en el mismo momento.