Tema 10.

El contrato de compraventa

Concepto
Un contrato de compraventa es aquel mediante el cual una persona se
obliga a entregar una cosa a otra, a cambio de que esta le pague un
determinado precio, ya sea en dinero o en otra cosa (es el caso de la
permuta). Sus partes pueden ser tanto personas físicas como jurídicas.
Sin características son las siguientes:
• Principal. Existe por sí mismo, sin necesitar otro contrato.
• Bilateral. Establece obligaciones recíprocas entre las partes.
• Oneroso. Hay un precio y ventajas económicas para ambas
partes.
• Traslativo de dominio. Junto con la entrega de la cosa se
produce la transmisión de la propiedad.
• Consensual: Requiere el acuerdo explícito. Refleja el acuerdo
entre las partes, sin necesidad de la entrega de la cosa y el pago
del precio. La firma del contrato de compraventa expresa el
acuerdo de la entrega y el precio. La falta del precio puede
causar la nulidad del contrato de compraventa.
Además, el contrato de compraventa tiene también las siguientes
cualidades:
• Existe libertad de forma
• Es obligatorio para las partes mientras existan las condiciones
esenciales para su validez
• La cosa puede ser un bien mueble o inmueble , pero no puede
ser dinero ni servicios
• La entrega de la cosa es pacífica, y el comprador se convierte
en su propietario cuando la recibe
Clasificación de los contratos de compraventa
Según el Código de Comercio, los contratos de compraventa
comerciales abarcan cosas muebles adquiridas para revenderlas en la
misma forma en que se compraron o en una diferente, con ánimo de
lucro.
El ánimo de lucro y el destino de lo comprado son las determinantes
que diferencian un contrato civil de uno comercial.
Las excepciones son:
• Productos adquiridos para el consumo personal.
• La venta de especies producto de una renta.
• La venta de objetos artesanales realizados en talleres dedicados
a otras actividades.
• La reventa de productos adquiridos para su propio consumo.

Sin embargo, el contrato de compraventa civil puede abarcar cosas

muebles o inmuebles y se realiza sin ánimo de lucro. Además, incluye
las excepciones a la compraventa comercial mencionadas en el
apartado anterior.
Es cada vez más utilizado ante el auge de las ventas de segunda mano
y entre particulares.
Por razón de las disposiciones legales, se dividen las ventas
en comunes u ordinarias y específicas. Las primeras se rigen por las
disposiciones generales del Código Civil y el Mercantil, y las segundas
por preceptos de excepción como por ejemplo las ventas de bienes
muebles a plazo o las compraventas de bienes del Estado.
Por su origen, pueden ser voluntarias o necesarias, según exista un
consentimiento libre del vendedor o le sea impuesto por ley tal y como
sucede con la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o
interés social.
Por su forma, puede ser pública, que es la que se celebra por
intermedio de subasta, o privada, que es la propiamente contractual
y en la que el vendedor elige al comprador.
Por su ejecución, puede hablarse de compraventa ordinaria, en la que
el objeto se entrega una sola vez, o suministro, en el que el objeto
se entrega de forma sucesiva y periódica.
Tipos de contrato de compraventa
Compraventa con reserva de dominio
Incorpora una garantía para que el comprador pueda pagar en forma
aplazada, dejando en claro que, aunque se entrega el dominio, la
transmisión de la propiedad queda sujeta al pago total.
Si el comprador no paga, el propietario puede recuperar la titularidad
del bien. Es un tipo de contrato poco frecuente y se utiliza para
compras financiadas.
Compraventa con pacto de retracto
Incluye una cláusula que concede al vendedor la posibilidad de
retractarse de la venta y recuperar la cosa mediante la devolución del
dinero. El retracto tiene una duración de cuatro años.
Compraventa “pro amico eligendo”
Equivale a otorgar al vendedor la facultad de elegir el comprador.
Compraventa a plazos
Se realiza acordando plazos de crédito al comprador. El plazo debe
estar explícito en el contrato. El vendedor no puede exigir el pago
antes de la fecha pactada.
El pago se realiza en cuotas, pero no se debe confundir con la
financiación, en la que interviene un tercero que es la entidad
financiera o bancaria.

Elementos del contrato de compraventa

La cosa
Puede ser tanto corporal como incorporal, en el caso de la
compraventa de derechos, aunque esta tiene una regulación
específica en el Código Civil.
Pueden ser objeto del contrato todas las cos as de lícito comercio (Art.
1271 CC), siempre y cuando cumplan una serie de requisitos. Estos
son:
• Debe ser una cosa real o posible, ya sea actual o futura
• Ha de ser determinada o poder ser determinada en el futuro
• Debe ser propiedad del vendedor
Precio
Es el elemento más característico de la compraventa, ya que le
diferencia de la permuta, en la que este no existe, y consiste en la
suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la
cosa. Sus requisitos son:
• Debe ser verdadero o real
• Tiene que ser determinado o, al menos, susceptible de
determinación
• Debe consistir en dinero o signo que lo represente
Partes o sujetos
Tanto el vendedor como el comprador pueden ser personas físicas o
jurídicas

Naturaleza de la compraventa
Transmisión del dominio
Uno de los principales problemas que se plantean en el ámbito de la
compraventa es el de la transmisión del dominio, que a su vez plantea
dos cuestiones:
 Si el sólo contrato de compraventa basta para transmitir el
dominio.
 Si es obligación del vendedor transmitir la propiedad de la cosa
vendida al comprador.
La primera cuestión tiene en nuestro derecho positivo una respuesta
negativa, pues nuestro Código vigente sigue fiel a la tradicional
doctrina del título y modo. En consecuencia, el contrato de
compraventa para que transmita el dominio debe ir acompañado de la
entrega de la cosa, cumpliéndose a sí los dos requisitos del título y
modo (Art. 609 CC).
En cuanto a la segunda cuestión, el Código Civil no establece nada al
respecto, por lo que la doctrina jurídica se divide en un amplio sector
que interpreta que la transmisión del dominio no es esencial a la
compraventa ni obligación taxativa del vendedor , otro con la posición
contraria y algunos, como Díez Picazo y Gullón.
En la Jurisprudencia también ha habido dudas, aunque parece
predominar la tesis que dice que el contrato de compraventa se
caracteriza precisamente por la transmisión que por él se hace del
dominio de una cosa.
El problema de la transmisión del domini o en la compraventa se
plantea sobre todo en tres casos:
• Venta de cosa ajena, como luego veremos.
• Doble venta, regulada en el Art. 1473 CC
• Venta con pacto de reserva de dominio.
Venta de cosa ajena
Tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al
vendedor. Es necesario:
• Que el vendedor no sea titular ni tenga la representación del
3º titular.
• Es indiferente que el vendedor conozca o no la ajenidad de la
cosa.
Una persona puede vender una cosa que no le pertenece cuando es un
representante que tiene un poder bastante para disponer de la cosa
del representado. Por el contrario, el representa nte no podrá hacerlo
cuando su poder sea insuficiente, lo que incluye el supuesto en que
no cuenta con la necesaria autorización judicial para llevarlo a cabo.
Nuestro Código civil no aborda el tema de la validez o invalidez de la
venta de cosa ajena en general, aunque da algunas pistas, estando
dividida nuestra doctrina al respecto, como es lógico en estas
situaciones de carencia de regulación.
La doctrina moderna admite su validez siempre que las partes
procedan de buena fe. Y como argumentos:
• Alcance obligacional de la compraventa . Art. 1255, 1450 y
1451.
• Inexistencia de un precepto que exija al vendedor ser
propietario y le imponga la obligación de transmitir la
propiedad.
• Por analogía con el legado de cosa ajena, que produce efectos
obligacionales
En cuanto a sus efectos. Hay que distinguir distintos supuestos:
1º. Que el vendedor adquiera la cosa para poder entregarla: se
producen los efectos propios de la compraventa.
2º. Que el vendedor entregue la cosa sin haberla adquirido;
1. El propietario tiene derecho a reclamarla. Puede ocurrir:
- Que el comprador la haya adquirido por usucapión o
por ser tercero hipotecario, en cuyo caso su
oposición será inatacable.
- Que no la haya adquirido por usucapión, en cuyo
caso el vendedor está obligado al saneamiento por
evicción ante el comprador.

2. Si el propietario no la reclama, el comprador no podrá

impugnar la venta, pues sólo le asiste este derecho cuando
es perturbado en su posesión.

3º. Que el vendedor no entregue la cosa ajena: las consecuencias

serán las propias de un incumplimiento contractual (artículo 1101),
pudiendo el comprador pedir la resolución por incumplimiento (Arts.
1124, 1504 y 1505).
Doble venta
La doble venta supone que una misma cosa ha sido vendida a dos o
más compradores distintos por un mismo vendedor, dueño de la cosa.
Sólo podemos hablar de doble venta cuando uno mismo es el vendedor
y una misma es la cosa que se vende a dos o más personas y se exige
además que todas las ventas sean válidas. La expresión “una misma”
cosa excluye todo supuesto de venta de cosa no concreta (es decir,
no hay doble venta cuando se vende genéricamente una cosa fungible
a dos o más personas)
El art. 1473, CC, sin entrar a analizar si ha habido o no adquisición
del dominio, da la solución al conflicto que se plantea en la doble
venta. Se debe diferenciar:
. - Doble venta de cosa mueble:
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe.
Se protege al adquirente que primero haya tomado la posesión y se
exige buena fe que debe entenderse como que ignoraba que la cosa
mueble ya había sido vendida.
En este caso el comprador no precisará reclamar la entrega de la cosa,
ya la tiene.
Si no hay posesión: pertenecerá la propiedad a quien presente título
de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
. - Doble venta de bien inmueble:
El criterio de preferencia es triple:
• Primero deviene propietario quién inscriba primero.
• En su defecto quien tenga la posesión.
• Y en defecto de los dos casos anteriores, quien tenga título
anterior.

Obligaciones del vendedor

La conservación de la cosa. Teoría de los riesgos

"El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la

diligencia propia de un buen padre de familia." (Art 1094 CC)
Por ello no cabe duda que el vendedor ha de responder de la pérdida
y deterioro de la cosa cuando obre con dolo o negligencia, o se halle
constituido en mora. Pero ofrece alguna dificultad en la doctrina y en
la legislación positiva, el caso de que tenga lugar un caso fortuito: Es
decir si la cosa se pierde o se destruye sin culpa del vendedor y sin
estar constituido en mora, después de perfeccionado el contrato y
antes de la entrega de la cosa.
• Regla General: para las cosas no fungibles y fungibles cuya venta se
hace aisladamente y por un solo precio o sin co nsideración a su peso,
medida o número rige el Principio Romano de imputar los riesgos al
comprador.
• Excepción: responde el vendedor de los riesgos o los sufre en las
cosas fungibles que se vendieran por un precio fijado en relación al
peso número o medida hasta que se hayan pesado contado o medido a
no ser que el comprador se haya constituido en mora.
Saneamiento por evicción
El vendedor debe asegurar al comprador la posición pacífica y útil de
la cosa y si no fuese así la causa de la venta para el comprador podría
peligrar, debiendo el vendedor indemnizarle en los daños y perjuicios
que sufra en caso de que aquel compromiso no pueda ser cumplido.
Existen dos tipos de garantías: el saneamiento por evicción, que
garantiza la posesión pacífica de la cosa, y por vicios ocultos, que
garantiza la posesión útil. La primera evita que el comprador sea
perturbado en su disfrute por causas jurídicas y la segunda previene
que se haga imposible por causas económicas.
El saneamiento por evicción implica la obligación del vendedor de
proporcionar al comprador la posesión pacífica de la cosa objeto de
la venta (Art. 1474.1º CC). Por lo tanto, se producirá la evicción
cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un
derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada .
Para que exista evicción, se deben cumplir una serie de requisitos:
• Que se prive al comprador total o parcialmente de la cosa objeto
de la venta y los efectos
• La privación ha de serlo en virtud de sentencia firme.
• Notificación de la demanda de evicci ón al vendedor
• La privación acordada en sentencia firme tiene que ser en virtud
de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa
vendida.
Los efectos de la evicción serán distintos según que se trate de un
supuesto de evicción total o parcial y, a su vez, el Código Civil
establece el supuesto especial cuando la finca estuviera gravada con
una servidumbre no aparente.
Evicción total
Los efectos se establecen en el artículo 1478 "cuando se haya
estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este
punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a
exigir del vendedor:
1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de
la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos
al que le haya vencido en juicio.
3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso,
las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u
ornato, si se vendió de mala fe."
Evicción parcial
Sus efectos vienen determinados por el artículo 1479 al establecer "si
el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa
vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte
no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero
con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que
tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se ve ndiesen
dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para
cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría
comprado la una sin la otra".
Por lo tanto, la rescisión no se producirá en todo caso, sino que ha
tenerse en cuenta la importancia de la parte perdida en relación al
todo, o la importancia para el comprador de la cosa perdida, si fueren
dos o más las adquiridas.
Servidumbre no aparente
Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura,
con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que
deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera
conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no s er que prefiera
la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el
otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción
rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo
podrá reclamar la indemnización den tro de un período igual, a contar
desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre (artículo
1483 Código Civil). La doctrina sin embargo entiende que no se trata
de un supuesto de saneamiento por evicción sino por vicios ocultos .
Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios
Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse
en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea
para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la
reparación del bien o la resolución del contrato.
En primer lugar, en el caso de los gravámenes ocultos de las fincas,
se procederá según lo mencionado anteriormente.
Así, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en
caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que
reclamar por medio de otras acciones.
Pese a ello, es necesario que el desperfecto sea de tal entidad
que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse
conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o
esta se realizara en diferentes condiciones .
Por ejemplo, se considera que un defecto es de esta entidad:
• En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el
bien de conocer el defecto.
• O en alquileres en los cuales se habría negociado un precio
inferior a causa de los desperfectos .
Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios
ocultos no deben ser perceptibles a simple vista . La clave está en
que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega .
De lo antedicho se pueden derivar los tres requisitos básicos de los
vicios ocultos:
1. Que el daño sea previo a la compraventa
2. Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido,
el comprador no hubiera cerrado el ne gocio, o hubiera
negociado un precio inferior.
3. Que el daño esté oculto.
Hay que distinguir según se produzca pérdida parcial o pérdida total
de la cosa vendida.
En el supuesto de pérdida parcial, caben, a su vez, tres posibilidades
(Art. 1486 CC):
a) La acción redhibitoria. En este caso, el comprador desiste del
contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos que pagó.
b) La acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije
rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de
peritos.
c) La acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios
o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador,
tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones
redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los
daños y perjuicios.
En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa
afectada de vicios ocultos, hay que distinguir, a su vez, si la pérdida
se debió a los vicios o si se debi ó a caso fortuito o culpa del
comprador.
En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir
al comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños
y perjuicios. Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restitui r
el precio al comprador y abonar los gastos del contrato.
En el segundo supuesto (pérdida de la cosa afectada de vicios por caso
fortuito o culpa del comprador), el comprador puede reclamar al
vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la co sa tenía
al tiempo de producirse, pero si el vendedor obró de mala fe deberá
abonar al comprador los daños e intereses (Art. 1488 CC).
Finalmente, las acciones de saneamiento por vicios ocultos antes
expresadas se extinguirán a los seis mese s, contados desde la entrega
de la cosa vendida.

Vicios ocultos de los animales y ganados

En el caso de que el animal sufra una lesión, enfermedad o alteración

por causa anterior a la venta. El vendedor responderá frente al
comprador por lo que se considera un incumpl imiento del contrato de
compraventa, relativo a los deberes de asistencia veterinaria y
cuidados idóneos.
Por su parte, se establecen en el Art. 1493 CC excepciones a la
obligación de saneamiento por vicios ocultos en el caso de venta de
animales destinados a una finalidad productiva, de conformidad con
la cual el saneamiento no tendrá lugar en las ventas hechas en feria
o en pública subasta, o cuando sean destinados a sacrificio o matanza
de acuerdo con la legislación aplicable, “salvo el caso previsto en el
artículo siguiente”, que recoge dos supuestos, no de saneamiento,
sino de ineficacia de la venta de animales:
- El primer supuesto se refiere al caso de animales y ganados que
padezcan enfermedades contagiosas y declara nula la compraventa
que a ellos se refiere. Se trata de que el concreto o concretos
animales padezcan enfermedades que puedan producir contagio en
otros animales o en el ser humano.
- El segundo supuesto se trata de compraventa de animales o ganados
en que se expresa en el contrato, oral o escrito, el servicio o uso para
el que se adquieren; y resultan inútiles para el mismo, en cuyo caso
dispone el Art. 1494 CC que el contrato «será nulo» pero debe
entenderse que no es nulidad, sino anulabilidad.
Por otro lado, el Art. 1491 CC prevé el saneamiento de la venta
conjunta de animales con vicios ocultos, sin importar que el precio se
haya señalado para el conjunto o para cada uno, siempre que el vicio
afecte a uno o más de uno, en cuyo caso se ejercerá la acción
redhibitoria en cuanto al «vicioso» pero no en cuanto a los demás. Y
también, aunque no lo diga este artículo, puede dar lugar a la acción
estimatoria o quanti minoris.
Como excepción, no se aplica lo anterior sino la regla de la
indivisibilidad del objeto, pudiendo ejercerse la acción redhibitoria o
estimatoria por el todo.