TEMA # 15

CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. ANTECEDENTES E IMPORTANCIA.
Nuestro estudio va dirigido a la compraventa civil, pero cada vez se hace mención a la compraventa
mercantil o la compraventa en ciertas leyes. Al respecto señalamos que las reglas sobre compraventa
reguladas por el Código Civil
2. DEFINICIÓN.
Tradicionalmente sabemos que la compraventa es un contrato en virtud del cual una persona, llamada
vendedor, transfiere a otra persona, llamada comprador, una cosa, a cambio de una contraprestación en
dinero llamada precio. Así lo establece el artículo 584 del Código Civil.

Artículo 584 del Código Civil (Noción).

La venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro
derecho al comprador por un precio en dinero.

El contrato de compraventa es aquel contrato bilateral sinalagmático perfecto en virtud del cual una
persona llamada normalmente vendedor o enajenante, transfiere a otra persona llamada comprador, un
bien corpóreo o incorpóreo o un derecho, así como le garantiza la titularidad, a cambio de la obligación que
asume quien adquiere o compra que normalmente se expresa en una suma de dinero.
3. FUNCIÓN ESENCIAL.
La función esencial de la compraventa no es más que transferir, enajenar, trasladar el contenido de un
derecho subjetivo que sea económico, material; no hay compraventa cuando se vende o enajena valores de
orden moral, espiritual o ético.
4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA COMPRAVENTA.
La compraventa es un contrato esencialmente consensuado, es decir que se perfecciona por el simple
consentimiento de las partes contratantes por lo tanto requerirá:
 Consentimiento
 Objeto
 Causa
 Solemnidades (excepcionalmente)

Se debe distinguir la compraventa civil de la compraventa comercial de la compraventa administrativa.

4.1. CONSENTIMIENTO.
El consentimiento referido a que las partes lleguen a la composición de sus intereses opuestos En los
contratos de libre discusión las partes discuten, disputan las reglas del contrato, las condiciones del
contrato hasta llegar a la composición de sus intereses opuestos o que es lo mismo llegar al
consentimiento, donde se juega con la oferta y la aceptación.
En el asentimiento cada una de las partes fija las reglas donde cada parte define si quiere o no, si acepta
o no dichas reglas.
La compraventa es un contrato consensual bajo el principio “solo consensus”, porque muchas veces hay
el error de considerar de que para ser compraventa, sobre todo cuando se trata de bienes inmuebles la
gente piensa que hay compraventa desde el momento en que se suscribe la escritura publica, y eso es
un error, al extremo que para la jurisprudencia nacional, equivocadamente, se sostiene que una minuta,
donde firma vendedor y comprador, no es un verdadero contrato de venta si no simplemente un
proyecto o borrador de contrato de compraventa, pero la regla del articulo 521 establece que este es un
contrato consensual.

Dentro de los modos de adquirir la propiedad el modelo tipo que transfiere el derecho de propiedad es
la compraventa que sigue la regla del artículo 521 del Código Civil que dice: “La transferencia de la
constitución de un derecho real sobre una cosa de cuerpo cierto y determinado se perfecciona por el
solo consentimiento”, solo consenso; esta regla sustituye a la regla del artículo 1003 del Código Civil
anterior que decía: “La venta es venta desde el momento en que el vendedor y el comprador se ponen
de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio pagado”.

4.2. OBJETO.
La compraventa al ser un contrato tiene objeto sobre el cual recae el interés de las partes: del vendedor
y del comprador. Pero al ser un contrato bilateral sinalagmático perfecto genera obligaciones para
ambas partes contratantes y consiguientemente la compraventa tiene dos objetos:
 La cosa, bien, o derecho.
 El precio

A) BIEN – REQUISITOS.
Los clásicos decían que el objeto del contrato es la creación, modificación y extinción de una
relación jurídica de contenido patrimonial.

Los modernos dicen que el contrato no tiene objeto, lo que el contrato produce son obligaciones y
como las obligaciones tienen objeto que son las prestaciones, donde elípticamente esas
prestaciones se convierten en objeto del contrato, en realidad el contrato no tiene objeto. Si
revisamos el artículo 485 sobre el objeto del contrato, no determina cual es el objeto del contrato,
pero parece referirse a la anterior categoría, y se vio que las prestaciones de las obligaciones
pueden ser de dar, hacer y no hacer.

Artículo 485 del código Civil (Requisitos).

Todo contrato debe tener un objeto posible, lícito y determinado o determinable.

Todo contrato tiene que tener necesariamente un objeto, este objeto tiene que cumplir con los
requisitos de las prestaciones de dar:
 Que la cosa exista.
 Que la cosa esté determinada o sea susceptible de determinarse.
 Que la cosa sea de propiedad de quien la transfiere.
 Que la cosa esté dentro del comercio humano.
Sin embargo, cuando se trata de bienes inmuebles hay que hacer dos particularidades:

a) LA VENTA DE BIENES INMUEBLES A MEDIDA.

Artículo 601 del Código Civil, cuando se da esta hipótesis, quiere decir que se vende un
bien inmueble tomando en cuenta una unidad de medida, normalmente el metro
cuadrado (m2), de tal manera que, el precio se fija en razón de metro cuadrado. El precio
total, tiene que dar de la suma de tantos metros cuadrados como cuantos tenga el bien
inmueble. Puede resultar que si se vende un bien inmueble con indicación de la medida, y
resulta que esa medida es inferior, por ejemplo: se ha vendido 200 mts 2, a razón de 100
$us., por metro cuadrado, y resulta que medido solamente son 160, entonces existe un
remanente, en ese caso el comprador tiene derecho a pedir la disminución del precio
porque es por metro. Puede suceder que sea al revés, que el terreno tenga una superficie
mayor, sea 250 m2, en este caso el vendedor tiene también derecho a que se le pague el
suplemento.

Artículo 601 del Código Civil (Venta con Indicación de Medida).

I. Cuando se vende un inmueble con indicación de su medida y por un precio establecido en razón de
tanto por cada unidad, si resulta que la medida efectiva es inferior a la indicada en el contrato el
comprador tiene derecho a pedir una reducción proporcional del precio.
II. Si, por el contrario, la medida resulta superior a la indicada en el contrato, el comprador debe
abonar un suplemento del precio, pero tiene la facultad de desistir si el exceso supera la vigésima
parte de la medida declarada.
 Aquí, los 50 m2 superan la vigésima parte, por lo tanto el vendedor tiene el derecho a que
se aumente el precio o bien pedir la resolución del contrato.

b) LA VENTA CON SIMPLE MENCIÓN DE LA MEDIDA.

Este es el caso común, sin tomar en cuenta los metros cuadrados, quiere decir que se
vende el inmueble como una totalidad independientemente de la superficie; por lo tanto,
se cumple con la regla del artículo 602 del Código Civil y no se puede pedir por parte del
vendedor el aumento del precio si resulta siendo superior, ni del comprador la rebaja si
resulta siendo inferior, ni tampoco el comprador podría demandar la resolución del
contrato, a no ser que la diferencia sea en una vigésima parte, es decir un 20% superior o
inferior a la medida establecida en el contrato de compraventa; cuando la diferencia es
más del 20 %, el vendedor puede pedir, o la resolución del contrato o que se rebaje el
precio, y la otra parte podrá pedir el aumento del precio o la resolución del contrato.

Artículo 602 del Código Civil (Venta con Simple Mención de la Medida).
I. La venta en la cual el precio se establece en consideración a un inmueble determinado y no a su
medida, aunque ella se haya indicado, no da lugar a disminución o suplemento del precio a menos
que la medida real sea superior o inferior en una vigésima parte con respecto a la medida señalada
en el contrato.
II. En este último caso, el comprador tiene la elección de abonar el suplemento o desistir.

i) VENTA DE HERENCIA ABIERTA.

Sin embargo, se puede vender una herencia abierta. Una herencia se abre cuando
muere el causante, entonces ya se habla de heredero, y la consecuencia de ser heredero
es la adquisición del patrimonio del causante, entonces el heredero puede ya estipular,
aún cuando no entre en posesión de los bienes del caudal hereditario, porque sobre
ellos el heredero tiene posesión ideal o “Gewere”.

B) EL PRECIO – REQUISITOS.
La obligación que asume el comprador es de pagar el precio, ese precio debe expresarse
normalmente en una suma de dinero. El dinero no hace más que cumplir una de sus funciones, su
función de cambio, de ser un instrumento de cambio en este caso de un bien, porque el dinero es la
medida de valor.

La contraprestación a la que se obliga el comprador es necesariamente una suma de dinero. Se ha

discutido mucho en la doctrina, sobre todo en la doctrina Europea, si en parte puede ser en especie
y en parte puede ser en dinero. La contraprestación siempre tiene que ser en dinero porque si no
es en dinero no es un contrato de compraventa, es un contrato de permuta, pero no es un contrato
de compraventa en su verdadera acepción.

Hoy en día hay precios de materia prima, precios de productos acabados, que existen tomando en
cuenta aranceles. El precio debe cumplir también determinados requisitos:

 El precio debe existir y debe estar fijado en una cantidad dineraria , pero no necesariamente; el
precio debe estar fijado en una cantidad dineraria pero no necesariamente.

 El precio debe ser real o serio , que quiere decir que el vendedor tenga el interés en cobrar,
porque sino es serio le falta uno de los requisitos.
 El precio no debe ser vil, ni divisorio , la Escuela Clásica Francesa a partir de las Obrie Down
establecen que el precio debe ser racional, basado en el principio de equidad, que no debe ser
un precio ruin, vil, irrisorio, de tal manera que, si el precio era vil e irrisorio el contrato era
nulo.
 El precio debe estar determinado , debe ser determinada suma de dinero normalmente esta
determinado en una determinada cantidad que debe estar fijado en moneda nacional, aunque
 se admite también que pueda ser fijada en otra moneda extranjera, se admite también que
pueda ser fijada en ciertos índices, en ciertos parámetros objetivos que sirvan para cuantificar
el valor, que quiere decir que si por ejemplo si se celebra un contrato de compraventa y se
dice que el precio será a gusto del comprador, si se dice al precio según se crea para el
momento del pago, ahí el contrato de Compraventa carece de objeto llamado precio, porque
el precio no reúne un requisito, el precio debe estar determinado.

I) DETERMINACIÓN DEL PRECIO.

a) POR LAS PARTES.
Quienes deben determinar el precio normalmente son las partes en el momento de la
celebración del Contrato de Compraventa o en un momento normalmente quienes fijan el
quantum, denominado precio, son las partes. Se fija el precio según donde se implantan
las condiciones del mercado, pero surge de la autonomía de la voluntad, nada se opone.

Articulo 611 del Código Civil (Principio).

El precio de la venta se determina y se lo designa por las partes, excepto cuando leyes especiales lo
limitan o regulan en casos determinados

b) POR TERCEROS.
Excepcionalmente las propias partes pueden acordar, pueden pactar que el que fije el
precio sea un tercero. Las partes tienen además que fijar el momento, el modo, la forma
para determinar esto; normalmente la gente esta acostumbrada a comprar cosas (un pan,
una chompa, una mesa) que en materia comercial especialmente, son cosas producto de la
autonomía de la voluntad de las partes, pero puede también fijar el precio un tercero, si
acuerdan las partes.

C) LA CAUSA.
El tema de la causa no esta ni en el móvil objetivo ni en el móvil subjetivo, sino más bien esta en
otro contenido que es la función social, en este caso en los miles de fines que persigue el contrato
de compraventa. Nuestro legislador en los artículos 489, 490, 554 del Código Civil nos habla de la
causa, de la causa ilícita y del móvil ilícito como causas de nulidad en el contrato de compraventa.
D) FORMA.
El contrato de compraventa es por regla consensual, de tal manera que, no requiere de forma, no
requiere de ninguna solemnidad ni Ad Solemenitatem ni Ad Probationem, porque hay que aplicar
la regla del artículo 521 del Código Civil independientemente del tipo de bienes; sin embargo como
toda regla tiene su excepción hay situaciones en que la ley exige que se cumpla con un requisito de
forma, por ejemplo cuando se trata de la venta de herencia abierta debe hacerse en escritura
publica o en documento privado con fecha cierta.

En el Contrato de Compraventa si bien no se requiere de forma muchas veces no se cumple tal

cosa, en el tema de la propiedad horizontal, la enajenación, la construcción de cualquier derecho
real que caiga sobre un bien inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal, solo puede
hacerse por escritura publica, no basta el simple consentimiento de las partes contratantes, tiene
que ser solemne, se requiere la prueba Ad Solemnitatem o sea la suscripción de una escritura
publica.

CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

1. LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

La capacidad es la aptitud o la idoneidad para que una persona sea titular de derechos subjetivos y para
poder ejecutar esos derechos subjetivos, por lo tanto la capacidad es la sustancia del continente de la
personalidad. Dentro de la titularidad de esos derechos subjetivos, de los cuales puede ser titular una
persona, esta la aptitud de vender o la aptitud de comprar.
2. CLASES DE CAPACIDAD.
2.1. CAPACIDAD JURÍDICA.
La capacidad jurídica (titularidad de derechos subjetivos), que comienza con el nacimiento, de tal
manera que, el nasciturus puede vender. La capacidad jurídica se presume, por regla general todos
tienen capacidad para vender y comprar, porque todos tienen capacidad jurídica.

2.2. CAPACIDAD DE OBRAR.

La capacidad de obrar es la aptitud para ejercitar los derechos subjetivos de los cuales somos titulares
y poder obligarse frente a terceros; en la capacidad de obrar hay una subespecie que es el poder de
disposición, no es suficiente tener capacidad de obrar, hay que tener también la aptitud, la idoneidad,
de poder enajenar la cosa.

3. INCAPACIDADES.
Al lado de la capacidad como regla esta la excepción la incapacidad; la incapacidad es la inaptitud para ser
titular de ciertos derechos subjetivos o para poder ejercitar esos derechos subjetivos . En el tema de la
incapacidad jurídica según la doctrina y las legislaciones existe:

 Incapacidad jurídica total

 Incapacidad jurídica parcial e
 Incapacidad jurídica relativa

3.1. INCAPACIDAD JURÍDICA PARCIAL.

La incapacidad jurídica parcial es cuando ciertas y determinadas personas por ciertas y determinadas
causas están privadas de la titularidad de un derecho, en materia de compra venta los extranjeros
están prohibidos comprar suelo, subsuelo dentro de los 50 Km de las fronteras así lo establece la
Constitución Política del Estado en su artículo 25 y el Código de Minería en el artículo 22.

3.2. INCAPACIDAD JURÍDICA RELATIVA.

Las llamadas incapacidades jurídicas relativas son aquellas que se dan en personas plenamente capaces
pero que por razón de las circunstancias en la que se encuentran respecto de otras, no pueden ser
titulares de determinados derechos.

3.3. VENTA DE COSA AJENA.

Cuando se trata de prestaciones de dar, la cosa o el derecho debe ser propiedad de quien las trasfiere,
nadie puede transferir mas derechos de los que tiene, la consecuencia es que si alguien vende lo que no
le pertenece ha vendido cosa ajena, resulta que al momento de la relación jurídica sustancial el
vendedor no estaba legitimado para realizar ese acto.
En el Derecho Romano, no derecho romano clásico sino derecho romano honorario, en la época de los
pretores que se consolida en la época de Justiniano, en la época posclásica se manifiesta
exclusivamente en el Digesto y estará en la Novela 36 la venta de cosa, bien gravado. Este criterio se
mantiene en la época de los glosadores, postglosadores que hicieron retrotraer el Código del Derecho
Romano, hacer resurgir el derecho romano, los Canonistas lo propio y quienes recogieron esta visión
modernamente son los alemanes y los Italianos.

Los alemanes y los italianos optaron por decir que la venta de cosa ajena es valida; si el comprador
sabia que la cosa era ajena, si sabia que la cosa era ajena y compra, el contrato de compra venta es
valido pero no produce efecto real, no trasfiere el derecho de propiedad, solo produce efectos
personales, y el vendedor asume la obligación de adquirir del verdadero propietario el derecho de
propiedad para que el comprador en el momento en que se adquiera la cosa se trasforme. Por lo tanto
si el vendedor no cumple con su obligación no le hace adquirir el derecho de la propiedad de la cosa
vendida al comprador, el comprador, solo puede demandar resolución del contrato y no nulidad, el
único que podría demandar nulidad es el verdadero propietario, nunca las partes que han celebrado el
contrato, ni el vendedor de cosa ajena ni el comprador; y esto por una sencilla razón, que para los
 romanos y para los alemanes, italianos según la lógica de Cisorio, la venta de cosa ajena no puede ser
nula, porque si fuere nula, lo risorio seria que el mismo vendedor de cosa ajena demande nulidad por el
principio: “Nadie puede alegar su propia torpeza”, no podría vender la cosa ajena y demandar nulidad,
eso seria una barbaridad.

Por lo mencionado es que la venta de cosa ajena es valida pero no produce efectos reales, por lo tanto
no transfiere el derecho de propiedad, solo produce efectos personales, solo genera una obligación de
hacer que el comprador adquiera el bien del verdadero dueño, la titularidad de la cosa, de tal manera
que, el comprador pasa a ser propietario en el momento que el verdadero propietario otorga esa
posibilidad o ratifique la venta; en el fondo esto es una ratificación y la ratificación es dar por bien
hecho lo actuado por otro en un momento.

3.4. VENTA DE COSAS GRAVADAS.

Cuando se compra por ejemplo una casa con hipoteca o una casa con usufructo, o una casa sometida a
servidumbre y si esos gravámenes que pesan sobre la cosa son desconocidas por el comprador, éste
tiene derecho a pedir la resolución del contrato o bien pedir la disminución del precio.

Articulo 599 del Código Civil (Cosa gravada con cargos o por derechos).
Si la cosa vendida esta gravada con cargas o con derecho reales o personales no aparentes y no
declarados en el contrato, el comprador que no haya tenido conocimiento de ellos puede pedir la
disolución del contrato o la disminución del precio conforme al artículo 597.

3.5. VENTA DE COSAS QUE NO SON TOTALMENTE AJENAS.

Otra situación se da cuando la venta de cosa ajena no es totalmente ajena sino parcialmente ajena,
cuando la cosa es parcialmente ajena no totalmente por ejemplo es de una pareja de esposos y estando
casados tienen un bien y la esposa lo vende, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato
mas pago de daños y perjuicios si es que no sabía de dicha situación o bien a pedir la disminución del
precio, esta regla esta prevista en el artículo 597 del Código Civil.

Articulo 597 del Código Civil (Venta de Cosa Parcialmente Ajena).

Cuando la cosa es solo parcialmente ajena, el comprador puede pedir la resolución del contrato o el
resarcimiento del daño, conforme al artículo anterior, si, de acuerdo a las circunstancias, el
comprador no hubiera adquirido la cosa sin la parte de la cual no ha llegado a ser propietario. En
caso contrario puede pedir la reducción en el precio además el resarcimiento.

4. INCAPACIDAD DOBLE DE COMPRAR Y VENDER.

Son incapaces dobles de vender y comprar los cónyuges durante la vida matrimonial, no pueden comprar ni
vender, así lo establece el artículo 591 del Código Civil, no puede venderse ni comprarse, hay una doble
incapacidad de comprar y vender; el gran problema es si esa venta esta afectado con nulidad o anulabilidad.

Articulo 591 del Código Civil (Prohibición de venta entre cónyuges).

El contrato de venta no puede celebrarse entre cónyuges, excepto cuando están separados en virtud
de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. MODALIDADES GENERALES DEL NEGOCIO JURÍDICO APLICABLES A LA COMPRAVENTA.

Aquí se recordara todo lo estudiado en Civil I en el tema 18 relativo a las modalidades relativas a los actos
jurídicos y como la compraventa es un acto de negocio jurídico es plenamente aplicable.

Son tantas modalidades que las que están en el programa son las reguladas por el Código Civil; las
modalidades son modificaciones convencionales que introducen las partes a los efectos naturales del
negocio, del acto jurídico, de la compraventa.
El término modalidad tiene que ver con modo, forma, manera, lo que significa que las modalidades son una
excepción a la regla. Por regla general los actos, negocios o contratos son puros y simples; y se denominan
puros y simples porque son capaces de producir efectos jurídicos inmediatamente a la celebración o
perfeccionamiento del acto jurídico, inmediatamente de la celebración del acto, del negocio, del contrato.
Las partes pueden gozar del contenido de los derechos subjetivos que han emergido del acto, del negocio
jurídico; la regla es que los actos jurídicos producen sus efectos, sus consecuencias, sus resultados
inmediatamente después de haber concluido el acto jurídico, si uno compra inmediatamente después es
propietario del bien, objeto del contrato de compraventa.

2. CLASES.
Existen dos grandes modalidades generales que se puede introducir al acto o negocio jurídico y
consiguientemente a la compraventa:
 La condición y
 El termino o plazo
Pero además se estudiará una de las aplicaciones prácticas de las modalidades generales aplicables a la
compraventa es una figura que debe ser analizada con detalle porque tiene mucha aplicación en la práctica:
 La venta con pacto de retroventa o venta compacto de rescate.

2.1. CONTRATO DE VENTA SUJETA A CONDICIÓN.

La condición como un evento futuro e incierto cuyos casos son; condición causal, potestativa,
simplemente potestativa, mixta, posible, imposible pero sobre todo condición suspensiva y resolutoria
en sus tres grandes momentos: pendiente, cumplida y fallida; o la condición resolutiva o resolutoria en
sus tres momentos: pendiente, cumplida y fallida.

2.2. VENTAS SUJETAS A CONDICIÓN RESOLUTIVA.

Condición resolutiva o resolutoria se da cuando de la realización del evento futuro e incierto depende la
extinción del acto, negocio o contrato. En ésta el derecho ya ha nacido, lo que esta pendiente es su
extinción. Se la debe estudiar también en tres momentos:

2.3. CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RESCATE O DE RETRO VENTA.

Es aquella modalidad especial del contrato de compraventa en el que en el momento que el vendedor
transfiere el derecho de propiedad al comprador se reserva la facultad de dejar sin efecto dicha venta
en un tiempo que en materia de bienes muebles no debe ser mayor a un año y en materia de
inmuebles no debe ser mayor a dos años procediendo a devolver el precio los gastos y otras
emergentes de la transferencia.

Artículo 641 del Código Civil (Pacto).

I. El vendedor puede reservarse el derecho a rescate de la cosa vendida, mediante la restitución
del precio y los reembolsos establecidos por el artículo 645.
II. Es nulo, en cuanto al excedente, el pacto de restituir un precio superior al estipulado para la
venta.

Artículo 642 del Código Civil (Términos).

I. El término para el rescate no puede exceder a un año en la venta de bienes muebles y a dos
años en la venta de bienes inmuebles.
II. Si las partes establecen un término mayor éste se reduce al legal

A) CADUCIDAD DEL RESCATE.

Cuando se cumple la condición resolutoria se extingue, pero para el vendedor la ves que no se
cumpla su condición nace su derecho y nace también retroactivamente; falla la condición cuando
el vendedor dentro del termino planteado deja transcurrir el tiempo pactado, dos meses, tres
meses, seis meses, un año y medio, dos años en inmuebles entonces opera contra el vendedor la
caducidad.

B) VENTA CONJUNTA DE COSA INDIVISA.

Si varias personas han vendido en un solo contrato una cosa indivisa, cada una puede ejercer el
rescate sobre la cosa que le corresponde, la misma disposición se refiere cuando el vendedor ha
dejado varios herederos, el adquirente puede conseguir que todos los vendedores o todos los
herederos ejerzan conjuntamente el rescate, si ellos no se ponen de acuerdo, el rescate puede
ejercerse por quien o quienes tengan la cosa, el comprador no puede oponerse al rescate de la
cosa, pero si varios han sido los que han vendido reservándose la facultad de rescatar, en principio
cada uno puede ejerce el derecho de rescatar, pero la ley también le faculta al comprador la
posibilidad de oponerse individualmente se inicie el rescate y que lo hagan conjuntamente; si no lo
pueden hacer todos porque hay algunos que no se ponen de acuerdo, entonces la ley ante esta
situación faculta que uno de ellos pueda ejercer el rescate de todo el bien, pero los otros que no
han ejercido el rescate definitivamente pierden su derecho.

Artículo 648 del Código Civil (Venta Conjunta de Cosa Indivisa).

I. Si varias personas han vendido, por un sólo contrato, una cosa indivisa, cada una puede ejercer el
rescate sobre la cuota que le correspondía.
II. La misma disposición se observa, cuando el vendedor ha dejado varios herederos.
III. El adquirente puede exigir que todos los vendedores o todos los herederos ejerzan conjuntamente
el rescate; si ellos no se ponen de acuerdo, el rescate sólo puede ejercerse por quien o quienes
ofrezcan rescatar toda la cosa.

C) CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD.

Es aquel contrato en que el vendedor transfiere un bien inmueble o mueble a un comprador con el
pacto de que el pago del precio se hará por cuotas, reservándose el vendedor, mientras el
comprador pague la ultima cuota, el Derecho de Propiedad. Es por esto que en este tipo de
contrato no se aplica la regla solo consensu prevista en el artículo 521 del Código Civil; el
comprador no se hará propietario desde el momento en que celebra el contrato de compraventa
sino solo a partir del momento en que pague la ultima cuota, aun cuando previamente el vendedor
ya ha entregado la cosa objeto del contrato de compraventa.

El contrato de compraventa con reserva de propiedad se aplica normalmente a bienes muebles

sujetos a registro y a bienes muebles puros y simples debido a que en los países altamente
desarrollados, por el alto costo que implica adquirir un bien, se fomenta el contrato de
compraventa con reserva de propiedad como forma de transferencia del Derecho de Propiedad. En
esta modalidad, el vendedor se reserva el Derecho de Propiedad por temor de perder el saldo del
precio (el pago total del precio), teniendo a su favor la ventaja de poder en cualquier momento
pedir al comprador la devolución de la cosa (al no ser este propietario), y evitar que los acreedores
de su comprador puedan embargar el bien vendido.

D) CONTRATO DE COMPRAVENTA DE COSAS SOLO DETERMINADAS EN SU GÉNERO.

Al no poderse transmitir el genero, un contrato de compraventa de cosas genéricas solo producirá
efectos personales, no reales, consistentes en el deber del vendedor de individualizar la cosa,
pudiendo pactarse que quien deba individualizar la cosa sea el propio comprador o incluso un
tercero, nunca un juez. En esta modalidad de compraventa de cosas genéricas los riesgos no podrán
nunca ser asumidos por el comprador, debiendo necesariamente correr por cuenta del vendedor
(res perit creditori).

El contrato se perfeccionará cuando la cosa se especifique o convierta de genérica en especifica,

momento a partir del cual los riesgos serán asumidos por el comprador. Las anteriores reglas son
aplicables cuando lo genérico se convierte en una cosa de cuerpo cierto, o cuando se trata de venta
de cosas singulares o individuales (singularmente consideradas).

E) CONTRATO DE COMPRAVENTA A PRUEBA.

Conocido también en algunas legislaciones como “venta a ensayo previo”, es un contrato que no se
perfecciona en el momento en que las partes celebran el contrato, sino en el momento que la cosa
es sometida a una prueba para verificar si cumple o no la función socio-económica en vista de la
cual el comprador compra la cosa; mientras no se compruebe que la cosa cumple la función socio-
económica a que esta destinada, el vendedor seguirá siendo propietario de la cosa, ya que el
contrato de compraventa a prueba esta sometido en el fondo a una condición suspensiva, cuyo
evento futuro e incierto es que se haga la prueba y se verifique que cumple la función socio-
económica.

Si se comprueba que la cosa no cumple la función socio-económica luego de la prueba, quedará el

contrato sin efecto. Hasta ese momento los riesgos por el deterioro, perecimiento o disminución
del valor los asume el vendedor; a partir del momento en que se haga la prueba, se perfeccionará la
venta, empezando a correr los riesgos por cuenta del comprador, sin la necesidad de celebrar un
nuevo contrato debido a que en el momento en que se cumple la condición suspensiva se
perfecciona con efecto retroactivo el contrato de compraventa a prueba (Artículo 587 del Código
Civil y 836 del Código de Comercio).

Artículo 587 del Código Civil (Venta a Prueba).

La venta a prueba se presume hecha con la condición suspensiva de que la cosa sea apta para los
servicios en que se la va emplear o que tenga las cualidades pactadas.

Artículo 836 del Código de Comercio (Examen y Aceptación).

Cuando la venta comprenda mercaderías no vistas por el comprador y no pudieran clasificarse por
calidad conocida en el mercado, no se la tendrá por perfeccionada mientras el comprador no
examine aquellas y las acepte sin reservas.

F) CONTRATO DE COMPRAVENTA DE COSAS FUTURAS.

No obstante de que en el contrato de compraventa la cosa, el bien o el derecho, objeto del
contrato de compraventa debe existir para el momento de la celebración del contrato de
compraventa porque de lo contrario el contrato es nulo; sin embargo, se admite la venta de cosas,
bienes o derechos futuros, entendido como aquel que en el momento de la celebración del acto no
tiene existencia pero existen grados de probabilidad de que en el futuro llegue a tener existencia.

Cuando se trata de cosas o derechos futuros, los riesgos lo asume el vendedor, porque no se aplica
el principio res perit domino suo, sino res perit creditori, de tal manera que, si la cosa o el derecho
no llega a existir, el contrato es nulo por falta de objeto. Además, cuando se trata de cosas, bienes o
derechos futuros la compraventa solo se perfecciona en el momento en que la cosa llega a tener
existencia.

G) CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE SATISFACCIÓN.

Es aquel contrato en que la venta no se perfecciona en el momento de ponerse de acuerdo las
partes sobre la cosa y el precio, sino en el momento en que el comprador le comunica al vendedor
que la cosa le satisface, a partir del cual los riesgos por el perecimiento, deterioro o desvalorización
de la cosa empezaran a correr por cuenta del comprador. En el contrato de compraventa con
reserva de satisfacción existiría una condición suspensiva simplemente potestativa (valida por
depender de la voluntad del vendedor). Artículo 588 del Código Civil.

Artículo 588 del Código Civil (Venta con Reserva de Satisfacción).

La venta de cosas que por costumbre se gustan antes de recibirlas, sólo se perfecciona en el
momento en que el comprador comunica al vendedor que las cosas le satisfacen.

Se diferencia el contrato de compraventa con reserva de satisfacción respecto al contrato de

compraventa a prueba debido a que mientras en el primero existe una condición suspensiva
simplemente potestativa, en el segundo existe una condición suspensiva pura. Si la cosa no
satisface al comprador en el contrato de compraventa con reserva de satisfacción no se
perfeccionara el contrato; en cambio, en el contrato de compraventa a prueba puede el vendedor
obligar al comprador, luego de haberse hecho la prueba, a perfeccionar el contrato por no estar
sometido a la condicionante de que la cosa le satisfaga sino a que se pruebe que la cosa cumple la
función socio-económica a que esta destinada.

H) CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA.

Es aquel en que, en primera instancia, sientan las partes las bases esenciales de un contrato de
compraventa, dejando para el contrato futuro la determinación de los detalles (Artículo 463 del
Código Civil), puede ser unilateral o bilateral según las obligaciones emergentes.

Artículo 463 del Código Civil (Contrato Preliminar).

I. El contrato preliminar, sea bilateral o unilateral, para la celebración de un contrato definitivo en el
futuro, debe contener los mismos requisitos esenciales que este último, bajo sanción de nulidad.
II. Si las partes no han convenido plazo para la celebración del contrato definitivo, lo señalará el juez.
III. La parte que no cumpla queda sujeta al resarcimiento del daño, salvo pacto o disposición diversa
de la ley.

El contrato preliminar de compraventa puede ser unilateral cuando o el vendedor o el comprador

asume la obligación de perfeccionar el contrato; o bilateral cuando ambas partes pactan que han
de perfeccionar el contrato futuro.

Un contrato preliminar solo produce efectos personales, nunca efectos reales, tampoco se podrá
nunca pedir el perfeccionamiento del contrato, sino solo su resolución más el pago de daños y
perjuicios.

I) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

Pertenece a la categoría de contratos unilateralmente vinculantes

I) OPCIÓN DE VENTA.
Es aquella en el que una persona llamada optante o vendedor ofrece a otra optatario o
comprador la facultad exclusiva de venderle un bien o un derecho, sometido a determinadas
condiciones en un plazo que no debe ser mayor a los dos años; lo único que esta sometida a
condición suspensiva (simplemente potestativa porque esta librada a la voluntad del
comprador) y el comprador puede celebrar para si o para un tercero.

Se considera resuelto de pleno derecho si el optatario o comprador no se pronuncio en el plazo

fijado, solo cuando el optatario manifieste se conformidad el contrato se habrá perfeccionado.
El único que asume los riesgos es el vendedor u optante, mas no el optatario o comprador, a
no ser que haya brindado su consentimiento en cuyo caso una vez perfeccionado el contrato se
aplicara la regla res perit domino suo, según la teoría del riesgo.

II) OPCIÓN DE COMPRA.

No solo opera en la venta sino también en la compraventa puede darse también al revés, si el
optante concede al optatario por un lapso de tiempo una facultad bajo determinadas
condiciones, de tal manera que, aquí los riesgos corren por cuenta del vendedor.

En los contratos de opción no se necesita el perfeccionamiento del contrato mediante una

suscripción de contrato definitivo, basta que se de la manifestación de voluntad para el
perfeccionamiento sin necesidad de suscribir un nuevo contrato, esto diferencia al contrato
unilateralmente vinculante del contrato preliminar. Este tipo de contratos producen efectos
personales y reales (Artículo 464 del Código Civil)

Artículo 464 del Código Civil (Contrato de Opción).

 I. Por el contrato de opción una de las partes reconoce a la otra con carácter exclusivo e irrevocable,
la facultad de aceptar una prestación en su favor o en la de un tercero, en las condiciones convenidas
y en el plazo acordado.
II. El plazo no podrá ser superior a dos años.

J) CONTRATO CONSIGO MISMO DE COMPRAVENTA.

Emerge de una aplicación del contrato de mandato que puede ser unilateral o bilateral, cuando una
persona hace de vendedor oferente y otra hace de comprador, pero una por cuenta propia y otra
por cuenta ajena, o puede ser también de oferente vendedor y de aceptante comprador pero a
nombre y por cuenta de terceras personas cuando recibe un doble mandato para comprar un
determinado bien o derecho.

Este contrato o negocio es muy teórico y esta afectado de anulabilidad cuando excluye el conflicto
de intereses o cuando existe pacto entre las partes (Artículo 471 del Código Civil).

Artículo 471 del Código Civil (Contrato Consigo Mismo).

El contrato celebrado por el representante consigo mismo, sea en nombre propio o en
representación de un tercero, es anulable, excepto si lo permite la ley o fue con asentimiento del
representado o si el negocio excluye por su naturaleza un conflicto de intereses.

K) CONTRATO DE COMPRAVENTA CON ARRAS.

Consiste en un anticipo en el que una persona llamada comprador entrega en dinero o en bienes
fungibles, pero acá debe hacerse exclusivamente en dinero para la celebración de un contrato
futuro y definitivo de venta

L) CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CLÁUSULA RESOLUTORIA.

Cuya máxima expresión esta en la venta con pacto de rescate. La persona tiene el utendi, fruendi y
abutendi pero son derechos resolutivos y para que sea así el que tiene condición suspensiva tiene
que darle publicidad.

En el momento que se cumple la condición se extingue, por tanto rige el principio resolutus juris
dantis, resolutus juris accipiens, “resuelto el derecho del que da, se resuelve el derecho de quien lo
recibe”; en cambio si falla el derecho se consolida retroactivamente como si desde un primer
momento se hubiera celebrado un contrato puro y simple. Los riesgos los asume desde un primer
momento el comprador, “res perit domino suo”

M) CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CLÁUSULA PENAL.

Anticipada de daños y perjuicios. Aquí el comprador y el vendedor pactan para que en caso que una
de las partes no quiera cumplir con la obligación, se pague una determinada cantidad por concepto
de daños y perjuicios.

A diferencia de las arras, acá solo hay una promesa y no se da la determinación de daños por el
juez, estos daños se presumen iris et de iure, a no ser que los daños y perjuicios sean
desproporcionados y no respondan al principio de proporcionalidad, jamás los daños y perjuicios
compensatorios pueden ser superiores al monto de la obligación principal e incluso el juez puede
reducir el monto de la indemnización que esta obligado a pagar el vendedor o el comprador que no
ha cumplido con su obligación.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR.

1. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR - INTRODUCCIÓN.

Si desde el punto de vista de los efectos la compraventa es un contrato bilateral sinalagmático perfecto, en
su sustancia es el acuerdo de voluntades del vendedor y del comprador que estará orientada a generar
obligaciones, prestaciones para cada una de las partes; es decir obligaciones para el vendedor y obligaciones
para el comprador. Estas obligaciones nacen de un imperativo legal, para esto no es necesario que la parte
vendedor y comprador la purguen, estas obligaciones además son independientes de otras obligaciones que
las partes puedan pactar en el contenido del contrato, estas obligaciones nacen de la ley, la doctrina y la
legislación nacional que las han clasificado desde dos puntos de vista:
 Obligaciones del vendedor y
 Obligaciones del comprador.

Las obligaciones del vendedor o enajenante también se subclasifican en dos categorías:

 Obligaciones principales o esenciales.
 Obligaciones secundarias o accesorias.

1.1. OBLIGACIONES SECUNDARIAS O ACCESORIAS.

Son aquellas que acompañan a las obligaciones principales. Se llaman obligaciones accesorias aquellas
que acompañan a una principal de tal manera que, su existencia depende de la principal.

1.2. OBLIGACIONES PRINCIPALES O ESENCIALES.

Son aquellas que necesariamente asume el vendedor. Se llaman principales porque son autónomas
tienen estructura propia no dependen de otra.

En nuestra economía jurídica el vendedor tiene tres obligaciones principales:

 Entregar la cosa o derecho vendido.
 Hacerle adquirir al comprador el derecho de propiedad cuando no ha sido el efecto principal de
la celebración del contrato de compraventa.
 Garantizar y asumir la responsabilidad para el caso de evicción y de vicios ocultos.

Cada una de estas obligaciones tienen sus obligaciones accesorias, cuando se refiere a obligaciones se
habla de comportamientos, actividades de conductas que se traducen normalmente en prestaciones de
dar en la visión moderna, prestaciones de hacer y también prestaciones de no hacer.
2. OBLIGACIONES PRINCIPALES DEL VENDEDOR.
Articulo 614 del Código Civil (Obligaciones Principales del Vendedor).
El vendedor tiene, respecto al comprador, las obligaciones principales siguientes:
1) Entregarle la cosa vendida.
2) Hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho si la adquisición no ha sido efecto inmediato
del contrato.
3) Responder por la evicción y los vicios de la cosa.

2.1. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA - EFECTOS.

La entrega de la cosa es la consecuencia o el resultado de la transferencia del derecho de propiedad, si
la propiedad se transfiere por el solo consensus, por el simple consentimiento de las partes
contratantes es una obligación principal. Es la esencia de la compraventa transferir el derecho de
propiedad, la consecuencia del cambio de titular al haberse extinguido respecto al enajenante el titulo y
enajena en el adquiriente un nuevo titulo emergente del negocio jurídico oneroso denominado venta; la
consecuencia, el resultado inmediato es la entrega de la cosa.

A) MOMENTO DE LA ENTREGA DE LA COSA.

La entrega es una obligación, un hecho de la vida real, un acontecimiento y que todo
acontecimiento real de los hombres debe producir efectos en un tiempo y en un lugar, como por
ejemplo en que momento se va ha hacer la entrega de la cosa y en que lugar se debe hacer la
entrega de la cosa. En cuanto el momento el Código Civil establece en el artículo 621:

Articulo 621 del Código Civil (Momento de la Entrega).

I. El vendedor debe entregar la cosa vendida al cumplirse el término establecido por las partes.
II. Si no se ha convenido en un termino, la entrega debe efectuarse en cuanto la reclame el
comprador, al menos que una circunstancia comporte la necesidad de la fijación de un plazo cuya
determinación debe pedirse al juez en efecto de acuerdo de partes.
B) LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA.
Respecto al lugar donde debe entregarse la cosa en materia de compraventa existen dos hipótesis:
 Debe entregarse la cosa en el lugar pactado eso evita toda discusión,

C) OBLIGACIONES ACCESORIAS A LA ENTREGA DE LA COSA.

A esta obligación principal de entregar la cosa, hay que agregarle obligaciones accesorias, el código
ha establecido las siguientes obligaciones:
 Conservar la cosa hasta su entrega.
 En el momento de la entrega ceder con sus accesorios y frutos.
 Asumir los riesgos en caso de mora.
 Los gastos de la entrega.

I) CONSERVAR LA COSA HASTA SU ENTREGA.

La primera obligación accesoria es la de conservar la cosa, cuando se hace una transferencia
del derecho de propiedad de una cosa de cuerpo cierto y determinado, la entrega de la cosa no
se hace efectiva en ese mismo momento, sino que se posterga para otro momento, ya sea que
hayan pactado las partes o no, automáticamente el vendedor asume la obligación de conservar
la cosa, a no ser que el contrato lo libere y esto ocurre cuando se trata de cosas deterioradas,
de cosas peligrosas en las que el vendedor tiene interés de que el comprador reciba la cosa en
forma inmediata por los riesgos que amerita la cosa.

II) EN EL MOMENTO DE LA ENTREGA CEDER CON SUS ACCESORIOS Y FRUTOS.

El vendedor no solamente esta obligado a la conservación de la cosa sino también a entregarle
la cosa con todos sus accesorios, basado en el principio que dice: “lo accesorio corre la suerte
de lo principal”, salvo que las partes hayan pactado que la venta no comprende los accesorios.
No solamente debe entregarse lo accesorio también tiene que entregarse los frutos naturales y
los frutos civiles, porque la venta hace propietario en el mismo momento en que el vendedor y
el comprador se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, por el simple consentimiento, a no
ser que sea formal o desde el momento en que se cumple la formalidad si es una venta
solemne.

A partir del momento en que se perfecciona la compraventa, el comprador es propietario y el

vendedor es un mero detentador y es un detentador de mala fe, nunca puede considerarse de
buena fe, porque si fuera de buena fe haría suyos los frutos y como es de mala fe esta
obligado a entregar la cosa desde el mismo día en que se ha perfeccionado el contrato de
compraventa.

El vendedor con el solo hecho de haber transferido el derecho de propiedad ya deja de ser
poseedor y solo es un mero detentador de cuenta ajena, no puede permitirse que el vendedor
que se queda con la cosa tenga la calidad de poseedor, porque sino tendría las acciones
posesorias para retener la cosa, o bien con el tiempo alegar usucapión.

Cuando se habla de frutos es referente a los frutos naturales, frutos civiles y no de frutos
industriales, porque los frutos industriales se deben al trabajo del hombre y entonces sobre
esos frutos ya no tiene derecho el comprador si es que se han producido frutos industriales.

III) ASUMIR LOS RIESGOS EN CASO DE MORA.

Otra obligación accesoria a la entrega de la cosa es asumir el riesgo para el caso de mora,
donde se aplica la mora solvendi y ver si se trata de una mora solvendi ex persona que es la
que rige nuestra economía jurídica, o una mora solvendi ex rem; para que el vendedor quede
en mora solvendi ex rem tiene que pactarse expresamente al solo vencimiento del termino si el
vendedor no entrega automáticamente la cosa esta constituido en mora.
 El momento en que el deudor ya sea por una mora solvendi ex rem o por una mora solvendi ex
persona queda constituido en mora de la entrega de la cosa, asume los riesgos los riesgos de
cualquier deterioro o perdida, aun por causa extraña no imputable hace responsable al
vendedor, quien no va ha poder librarse de la obligación y asume los riesgos.

Articulo 622 del Código Civil (Incumplimiento de la Obligación de Entregar).

Si el vendedor no entrega la cosa al vencimiento del término, el comprador puede pedir la resolución
de la venta o la entrega de la cosa así como el resarcimiento del daño.

IV) GASTOS DE LA ENTREGA.

La entrega no es un negocio jurídico que se perfeccione con el simple consentimiento, es un
hecho de la vida real, material que se constituye en un acto traslativo del ejercicio económico
de la cosa, de tal manera que, la entrega de la cosa o del derecho puede ameritar gastos que
son erogaciones de sumas de dinero, los gastos hay que descomponer en dos categorías:

 Gastos de traslado que corren por cuenta del vendedor.

 Gastos de recepción que corren por cuenta del comprador a no ser que por acuerdo de
partes se pacte una regla distinta.

Articulo 619 del Código Civil (Gastos de la Entrega).

Salvo acuerdo contrario los gastos de la entrega están a cargo del vendedor y los del traslado a cargo
del comprador.

Se logra el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa con la transferencia del derecho

de propiedad, el vendedor es propietario de la cosa y hay una obligación que es el efecto de la
transferencia del derecho de propiedad, y es la entrega de la cosa. Las prestaciones de dar que
tienen por objeto la transferencia del derecho de propiedad, o la constitución de un derecho
real, se unen con el efecto principal pero no con el efecto secundario.

Hoy en día ya no se habla en la doctrina moderna del efecto principal o el efecto secundario,
hoy en día la transferencia del derecho de propiedad tiene que ver con la esencia del contrato
de compraventa y la consecuencia de esa calidad es la entrega de la cosa; entonces cuando el
vendedor no hace entrega de la cosa, el vendedor es un mero detentador de la cosa y quien es
propietario de la cosa es el comprador, por lo tanto el comprador puede pedir el cumplimiento
de la obligación.

2.2. HACERLE ADQUIRIR AL COMPRADOR EL DERECHO DE PROPIEDAD.

Otra de las obligaciones principales del vendedor es hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el
derecho al comprador, si la adquisición no ha sido ha efecto inmediato del contrato, esa situación
ocurre cuando se trata venta de cosa ajena, venta de cosas genéricas, venta de derechos futuros, venta
a prueba, venta con reserva de satisfacción.
En la venta de cosa ajena se ha visto dos grandes teorías: para unos de la escuela romana, alemana e
italiana, la venta de cosa ajena es valida, en cambio para otros emergente de la jurisprudencia y la
doctrina francesa es nula y para otras es simplemente anulable.

En el actual Código Civil la venta de cosa ajena es valida pero no produce efectos reales sino efectos
personales, donde el efecto personal seria que el vendedor asume la obligación de hacerle adquirir la
propiedad al comprador; el comprador pasa a ser propietario en el momento que el vendedor adquiere
del legitimo titular el derecho de propiedad, por el solo hecho de que el legitimo titular otorgue su
consentimiento en la transferencia opera una especie de ratificación, de tal manera que, el comprador
pasa ha ser propietario en el momento que el legitimo propietario otorga su consentimiento en la
transferencia del derecho de propiedad.
 Articulo 615 del Código Civil (Disposiciones Aplicables).
La obligación del vendedor de hacer adquirir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho
cuando la adquisición no ha sido efecto inmediato del contrato, se rigen por las disposiciones que
regulan la venta de cosa ajena, la venta de cosa futura, la venta con reserva de propiedad y otras
que le son relativas.

En la venta de cosa ajena hay que distinguir si el comprador sabia o no sabia que la cosa era ajena, si
sabia o no que la cosa era ajena igual tiene el derecho de que el vendedor le haga adquirir el derecho de
propiedad, si sabia que la cosa era ajena solo tiene derecho a recuperar su precio mas los gastos, en
cambio cuando no sabia que la cosa era ajena tiene derecho a recuperar el precio, los gastos, mas daños
y perjuicios, a no ser que adquiera la cosa por su cuenta y riesgo en cuyo caso el vendedor no asume la
obligación de hacerle adquirir el derecho de propiedad porque eso ya esta sometido a su cuenta y
riesgo.

2.3. GARANTIZAR Y ASUMIR LA RESPONSABILIDAD PARA EL CASO DE LA EVICCIÓN Y LOS VICIOS

OCULTOS DE LA COSA.
Otra obligación que asume todo vendedor aunque no se lo pacte, es que el vendedor esta obligado
frente al comprador a garantizarle la legitimidad del derecho propietario, la legitimidad de la calidad del
propietario y esta obligado a garantizarle la utilidad económica de la cosa y esa garantía por la
legitimidad de la calidad de propietario se conoce como garantía de evicción y ha esa legitimidad por la
utilidad económica de la cosa se conoce como vicios ocultos; quiere decir que el vendedor le garantiza
al comprador dos derechos fundamentales:
 El derecho a que no vaya ha ser perturbado ni menos cavado por un tercero;
 El derecho a la utilidad económica de la cosa.
A esta regla se refiere el Artículo 624 del Código Civil.

A) EVICCIÓN – CONCEPTO.
Desde el punto de vista etimológico la palabra evicción significa “derrota judicial”. En sentido
técnico podemos decir que la evicción es aquella garantía prevista por la ley por el cual obliga a
todo vendedor de un bien o un derecho de asegurarle a su comprador contra perturbaciones de
derecho que emerjan de terceros saliendo en la defensa del derecho de propiedad, o en su caso a
resarcirle los daños y perjuicios para el caso de ser derrotado.

B) RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN – REQUISITOS.

La doctrina y nuestra legislación establecen tres requisitos en materia de evicción, solo cuando se
cumplan estos requisitos el vendedor va ha poder reclamar evicción incidental y evicción principal,
esos requisitos son:

I) PERTURBACIÓN ACTUAL.
La perturbación del tercero tiene que ser actual, quiere decir que un tercero alega sobre la
cosa vendida un gravamen: hipoteca, prenda, anticresis y por lo tanto al tener un derecho de
garantía real sobre la cosa, tiene el ius persequendi y el ius distraendi, o bien tiene un derecho
real de segunda clase; por ejemplo una servidumbre es una perturbación necesariamente de
un tercero, no del propio vendedor; quien perturba de derecho no es un tercero sino el propio
vendedor, ahí no se aplica evicción porque algunas veces el mismo vendedor pretende alegar
usucapión o algún otro derecho sobre la cosa, aquí la doctrina a aceptado un principio que es
regla: “El que debe la garantía jamás debe vencer en juicio”, el vendedor no debe aparecer de
contra parte alegando un derecho real sobre la cosa y si lo hace su pretensión jamás podrá ser
acogida en los Órganos Jurisdiccionales.

II) BUENA FE DEL COMPRADOR.

 El comprador tiene que ser de buena fe y la buena fe es la creencia es aquella condición
subjetiva del comprador de que esta comprando de quien es el legitimo propietario o titular,
esta se presume y basta la buena fe inicial porque si se conoce que la cosa no es de su
vendedor sino de un tercero no puede pretender evicción ni incidental ni principal salvo que
acuda a la resolución del contrato.

III) INIMPUTABILIDAD DE LA PERTURBACIÓN AL VENDEDOR.

Las perturbaciones deben provenir de un tercero, existe un nexo de causalidad que es difícil de
probar; tiene que haber un nexo de causalidad entre la actividad del tercero y el derecho del
vendedor, porque si la actividad no tiene origen en el titulo del vendedor no hay vinculo, por
ejemplo: una misma persona vende a dos personas el mismo bien; o una misma persona
hipoteca a uno y vende a otro, pero el tercero alega un derecho distinto, diferente al titulo del
vendedor. La doctrina quiere decir que la posible derrota judicial esta basada en el titulo del
mismo vendedor, si el derecho propietario se origina, nace, emerge en el tercero de un titulo
completamente distinto a la del vendedor, en el criterio del Dr. Villarroel no hay vínculo de
causalidad.

IV) LAS DISPUTAS DEBEN PROVENIR DE UN TERCERO.

La perturbación del derecho nace en la actividad, comportamiento de un tercero, de tal
manera que, cuando se trata de esta circunstancia el vendedor no esta obligado a salir a la
evicción (artículo 624 del Código Civil). La perturbación debe provenir de un tercero y que le
sea imputable al vendedor.

Artículo 624 del Código Civil (Responsabilidad Legal).

I. La responsabilidad del vendedor por la evicción y por los vicios de la cosa tiene lugar aunque no se
la haya expresado en el contrato. (Art. 307, 1271 del Código Civil)
II. las partes pueden, sin embargo, aumentar, disminuir o suprimir esta responsabilidad conforme a
disposiciones contenidas en la sub sección presente.

C) GARANTÍAS INCIDENTAL Y PRINCIPAL - CONSECUENCIAS.

I) GARANTÍA INCIDENTAL.
Es una excepción en el campo de Derecho Procesal, es un medio de defensa cuando se plantea
una acción petitoria que tenga por finalidad privar al comprador del ejercicio posesorio sobre
la cosa, indudablemente que planteada la demanda contra el comprador, a quien se busca
arrebatar el derecho sobre la cosa, a través de una acción ejecutiva, entonces el demandado
tiene la facultad de pedirle al juez mediante una excepción, que debe ser planteada en los
primeros cinco días de haber sido citado con una demanda, de que se convoque a su garante
de evicción: “llamamiento en causa de un tercero”, quien debe colocarse en lugar del
comprador demandado es el vendedor eviccionante, de tal manera que, se convierten en
partes coadyuvantes, ambos participan en el proceso.

Esta evicción esta sometida a la condición resolutoria, si el tercero vence se produce la derrota
judicial en el mismo proceso en el que el demandado comprador ha perdido la titularidad
sobre la cosa y quede obligado a entregar la cosa tiene derecho a reclamar la evicción principal.

II) GARANTÍA PRINCIPAL.

Cuando se ha vendido completamente la cosa entonces hay que ir al resarcimiento de los
daños y perjuicios ya que esta es la garantía principal, pero el comprador no puede reclamar en
el mismo proceso, sino en uno autónomo que debe comprender devolución de precio pagado
independientemente que la cosa se haya deteriorado, haya aumentado o disminuido.

Cuando el comprador ha sido de buena fe, tiene derecho a que le pague la plusvalía (el mejor
valor que haya tenido el bien), tiene derecho a que le indemnicen el daño emergente y lucro
cesante (gastos por concepto de impuestos, tasas y honorarios del abogado) y mejoras útiles,
 suntuarias, los gastos judiciales, costas, los frutos civiles devolviéndolos desde el día en que se
le ha notificado con la demanda de reivindicación, porque en ese momento se convierte en
poseedor de mala fe y esta obligado a devolver los frutos (Art. 624-625-596-344 del Código
Civil).

Artículo 596 del Código Civil (Resolución de la Venta de Cosa Ajena).

I. Si el comprador a tiempo de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede pedir la resolución del
contrato, a menos que el vendedor antes de la demanda le hubiese hecho adquirir la propiedad.
II. Si el incumplimiento a la obligación de procurar la propiedad es por culpa del vendedor, éste
queda obligado a resarcir el daño en la forma que señala el artículo 344; más si el incumplimiento no
es dependiente de culpa del vendedor éste debe restituir al adquirente el precio pagado, aún cuando
la cosa disminuya de valor o se deteriore, así como los gastos del contrato. (Art. 344 del Código Civil)
III. El vendedor debe rembolsar además los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa, y si era de
mala fe aún los gastos hechos en mejoras suntuarias.

Artículo 344 del Código Civil (Resarcimiento del Daño).

El resarcimiento del daño, en razón del incumplimiento o del retraso, comprende la pérdida sufrida
por el acreedor y la ganancia de que ha sido privado, con arreglo a las disposiciones siguientes.

D) EVICCIÓN TOTAL Y EVICCIÓN PARCIAL.

I) EVICCIÓN TOTAL.
Cuando el comprador pierde de manera integra la cosa o el derecho por la acción de un
tercero, de tal manera que, el ítem indemnizatorio debe comprender todos los ítems ya
enunciados.

Cuando de la garantía incidental la ley establece una obligación, todo comprador respecto al
cual se reúnan los requisitos de la evicción tiene que convocar o llamar en causa a su vendedor,
haciendo uso de la excepción de citación al garante de evicción, si no lo hace tiene el riesgo de
no obtener la evicción total, el vendedor podría demostrar que el tenia los medios suficientes
para derrotar al tercero y acreditar el mejor derecho o la causa que invalide el ejercicio del
tercero; pero si no se da ese supuesto o bien habiéndole llamado y éste, junto con el
comprador es derrotado, lo único que corresponde es ir al resarcimiento de daños y perjuicios
por evicción principal total.

Artículo 625 del Código Civil (Evicción Total).

I. Cuando el comprador sufre la evicción total de la cosa por efecto de derechos que tenía un tercero
sobre ella, el vendedor queda obligado a resarcirle del daño en la forma señalada por el artículo 596.
(Art. 307 del Código Civil)
II. El vendedor debe además rembolsar al comprador los frutos que ha sido obligado a devolver al
tercero, así como los gastos que ha hecho en el juicio de responsabilidad por la evicción y las costas
pagadas al actor.

II) EVICCIÓN PARCIAL.

Opera cuando el bien poseído en lo pro indiviso es reivindicado en una parte en acciones y
derechos, o cuando el perjuicio que se experimenta no es en todo el bien o derecho sino en
una parte (Artículo 626 del Código Civil).

Artículo 626 del Código Civil (Evicción Parcial).

Si el comprador sufre evicción sólo parcial, se observará lo dispuesto en el artículo 597 así como en el
segundo parágrafo del artículo anterior.

El comprador tiene dos opciones:

 Demandar la resolución del contrato consiguientemente los daños y perjuicios.
 demandar la disminución del precio (Artículo 597 del Código Civil).

Artículo 597 del Código Civil (Venta de Cosa Parcialmente Ajena).

Cuando la cosa es sólo parcialmente ajena, el comprador puede pedir la resolución del contrato o el
resarcimiento del daño, conforme al artículo anterior, si, de acuerdo a las circunstancias, el
 comprador no hubiera adquirido la cosa sin la parte de la cual no ha llegado a ser propietario. En caso
contrario puede pedir la reducción en el precio además del resarcimiento.

E) APLICACIÓN DE LAS NORMAS QUE REGULAN LA VENTA DE COSA AJENA A LA EVICCIÓN.

Los artículos 596, 597 y 598 del Código Civil se refieren a la reglamentación de la venta ajena.

Artículo 598 del Código Civil (Conocimiento del Carácter Ajeno de la Cosa).
Si el comprador sabía que la cosa era ajena, sólo puede pedir la restitución del precio cuando no se
ha convenido en que la venta es a su riesgo y peligro.

F) RESPONSABILIDAD POR LOS VICIOS OCULTOS (DEFECTOS DE LA COSA).

Tiene que ver con la utilidad, productividad de la cosa, se dice por regla general que las cosas
existen para satisfacer necesidades humanas y lo hacen en la medida en que prestan utilidad al
hombre, en que sirven para el cumplimiento de un determinado fin, para la obtención de un
resultado que es apetecido para quien busca la tenencia de dicha cosa.

Cuando debido a la defectuosa elaboración, construcción, fabricación, la cosa tiene defectos,

anomalías, vicios intrínsecos que están en la sustancia misma de la cosa, que la hacen inservible o
que disminuyen su utilidad, su valor, entonces se dice que la cosa tiene un defecto, un vicio y
siendo así, se considera que el vicio es atribuible al vendedor aun cuando no haya construido la
cosa, porque el estaba obligado a observar para que la cosa no tenga esos defectos irreparables.

Entre sus requisitos:

I) LOS DEFECTOS DEBEN SER DE MAGNITUD.
Los vicios ocultos deben ser de cierta magnitud o gravedad, no debe tratarse de un simple
desperfecto subsanable sin mayores erogaciones.

El grado de gravedad la tiene que hacer inútil, impropia o que disminuya severamente su
función y le haga perder su valor (esta valoración la hace el juez tomando en cuenta los
parámetros objetivos en razón de la cosa y el contenido del contrato).

II) DEBEN SER OCULTOS.

Deben ser ocultos (apreciación abstracto), que no estén a la vista, que sean intrínsecos de tal
manera que, no cualquier persona común puede advertir estos defectos.

Se debe tomar en cuenta que colocada en la misma situación podría entrar en la convicción de
que la cosa en ese momento de la celebración de la venta no tenia esos defectos, aquí se debe
ver bien quien es el comprador, porque si es un perito por ejemplo: un comerciante que
compra todos los días los mismos bienes o un profesional de una actividad como la ingeniería
que fácilmente puede advertir defectos de construcción no podía alegar vicios ocultos (Artículo
629 del Código Civil).

Artículo 629 del Código Civil (Responsabilidad por los Vicios de la Cosa).
I. El vendedor es responsable ante el comprador por los vicios que hacen la cosa vendida impropia
para el uso a que está destinada o que disminuyen su valor.
II. Es nulo el pacto que excluye o limita la responsabilidad del vendedor cuando éste oculta de mala fe
los vicios al comprador.

III) EL COMPRADOR DEBE SER DE BUENA FE.

El comprador debe ser de buena fe, es decir que ignora que la cosa tenga vicios, porque si
compra por su cuenta y riesgo no puede pretender que el vendedor le salga al saneamiento de
vicios ocultos.

IV) LOS DEFECTOS DEBEN SER ANTERIORES O CONTEMPORÁNEOS A LA VENTA.

 Los defectos deben ser anteriores o contemporáneos a la celebración del contrato, porque si
emergen después, ya no se consideran atribuibles al vendedor. Si una cosa después de haber
sido comprada por el tiempo, por su uso o por la falta de cuidado en su conservación, en su
manejo, sufre deterioros estos ya no son atribuibles al vendedor sino al comprador.

Normalmente cuando el vendedor hace uso de la acción quanti minoris o de la acción

redhibitoria, el vendedor tiene la facultad de impugnar la acción alegando que los vicios no son
anteriores ni coetáneos a la celebración del contrato, nacen en el comportamiento del
comprador.

a) ACCIÓN REDHIBITORIA Y ACCIÓN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS.

Cuando se presentan vicios en la cosa el comprador tiene dos alternativas:
 Demandar resolución del contrato haciendo uso de la acción redhibitoria.
 Demandar disminución del precio haciendo uso de la acción estimatoria o quanti minoris.

La Ley da una doble facultad o potestad al comprador que tiene que confrontar respecto a
la cosa que comprende vicios o defectos graves anteriores a la generación del contrato,
estas acciones prescriben en 6 meses computables desde las cero horas del día siguiente
en que se hace la entrega, independientemente que se traten de muebles o inmuebles, a
no ser que se haga cláusulas modificativas (normalmente cláusulas aumentativas del
termino).

ACCIÓN REDHIBITORIA: Se realiza por vicios o efectos graves; no es mas que una acción de
resolución del contrato donde el vendedor esta obligado a devolver el precio
independientemente de la disminución del valor de la cosa, esta obligado a pagarle los
gastos de transferencia.

La ley le concede al comprador la facultad de resolver el contrato, de disolverlo y obtener

la reparación o recuperación del daño, la buena o mala fe del vendedor va ha depender, si
es de buena fe solo esta obligado a devolver el precio mas gastos, en cambio si es de mala
fe además de los gastos tiene que pagarle daños y prejuicios.

ACCIÓN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS: La acción estimatoria o quanti minoris es

pedir la disminución en el precio en proporción a la disminución del valor o en proporción
al defecto o vicio o el monto que se requiera para repararlo.

La elección es irrevocable cuando se la hace con la demanda judicial, si uno a elegido

disminución ya no puede demandar resolución de contrato. (Artículos 634 y 634 del
Código Civil).

Artículo 634 del Código Civil (Efectos de la Resolución de la Venta).

I. En caso de resolución del contrato el vendedor está, respecto al comprador, obligado a restituirle el
precio y a rembolsar los gastos de la venta; además, si no prueba haber ignorado sin culpa los vicios
de la cosa, a resarcirle el daño. (Art. 625, 633 del Código Civil)
II. El comprador debe restituir la cosa salvo que ella hubiese perecido a consecuencia de los vicios.

Artículo 635 del Código Civil (Prescripción).

El derecho a demandar la resolución del contrato o la disminución en el precio prescribe en el
término de seis meses computados desde la entrega de la cosa.

La ley le da al comprador un lapso más o menos prolongado para que pueda observar, ese
término es de caducidad, pasado 6 meses el vendedor se libera de garantizarle los vicios
porque se considera que la cosa ha sido útil y cualquier otro defecto se considera que ha
surgido después de la celebración del contrato de venta.
 V) PRESCRIPCIONES DE LAS ACCIONES.
La acción por evicción prescribe desde el momento que se ha solicitado la evicción (no tiene
tiempo), para otros prescribe en el momento que opera a favor del comprador la usucapión ya
que esta no es solo un modo de adquirir la propiedad sino también un modo de perfeccionar el
derecho (no basta el titulo solo es seguro cuando opera la usucapión quinquenal), en cambio la
acción redhibitoria o quanti minoris prescribe en 6 meses cuando se trata de vicios ocultos,
bajo la regla del articulo 635 del Código Civil, 6 meses se computan desde que se ha entregado
la cosa.

Artículo 635 del Código Civil (Prescripción).

El derecho a demandar la resolución del contrato o la disminución en el precio prescribe en el
término de seis meses computados desde la entrega de la cosa.

VI) EXCLUSIÓN O MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD.

Si la cosa se deteriora, perece, disminuye de valor los riesgos los asume el vendedor, además
cuando el vendedor ha obrado de mala fe esta obligado a pagar daños y perjuicios, si sabia de
los vicios y conociendo estos, su conocimiento debe ser probado porque se presume la buena
fe, pero si la cosa tiene defectos de cierta magnitud apreciados por el juez, que hagan de la
cosa inservible, inútil, no apropiada, no apta, no idónea para el fin socio-económico para el cual
se la vende o se la compra, cuando se vende una cosa con vicios, los riesgos por el
perecimiento de la cosa por causa ajena a la voluntad del comprador, allí no se aplica la
máxima res perit domino suo, no obstante de que el comprador es propietario, por lo tanto se
aplica los principios en los que asumen los riesgos el vendedor (deudor) de la garantía de
saneamiento o el deudor de la garantía contra vicios ocultos.

3. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

La compraventa es un contrato bilateral sinalagmático perfecto que genera obligaciones coetáneas para el
vendedor, como también para el comprador: el legislador ha reglamentado de manera sistemática las
obligaciones del vendedor tanto en las obligaciones principales como en las secundarias.

3.1. PAGAR EL PRECIO.

La noción del contrato de compraventa involucra que la contraprestación a la que se obliga el
comprador es a la entrega de una suma de dinero a titulo de precio. Se discutió mucho en la doctrina y
la jurisprudencia, como nos enseña Alberto Spotta si necesariamente esa contraprestación tenia que ser
en dinero, una corriente mayoritaria sostiene que necesariamente esa contraprestación tenia que ser
en dinero, en mas del 50% (Tema 15 de Obligaciones).

El dinero, bien que se utiliza en el mercado como medida de cambio de bienes y servicios, es el bien que
se utiliza dentro del mercado como instrumento de cambio desde el punto de vista de la economía. El
Dr. Villarroel no es partidario de esta corriente porque cuando no se paga todo en dinero, no es un
contrato típicamente de compraventa sino es un contrato mixto de compraventa y permuta
independientemente la extensión que sea en dinero o en otro bien.

3.2. RECIBIR Y RETIRAR LA COSA.

Si el comprador no recibe la cosa luego de pagar el precio puede ser extremadamente perjudicial para el
vendedor, porque puede tener que realizar gastos de mantenimiento de conservación, custodia. El
vendedor tiene el deber de entregar la cosa y si el comprador no lo recibe voluntariamente, el vendedor
tiene derecho a constituir en mora accipiendi al comprador entregando la cosa para que se designe
oferta de pago seguida de consignación, consiguientemente se designa un depositario y los riesgos
corran por cuenta del comprador.

3.3. CORRER CON LOS GASTOS DEL CONTRATO.

Corren por cuenta del comprador los gastos del contrato, a no ser que por acuerdo de partes, corran
por cuenta del vendedor o de ambos. La regla sobre todo en materia de bienes inmuebles es que quien
debe correr con los gastos es el comprador porque así lo determina la Ley Tributaria; corren a cargo del
vendedor los impuestos por la transferencia de un bien, porque el vendedor recibe una suma de dinero
y se debe calcular el valor del impuesto en razón del precio que se paga.