El contrato

de compraventa
El contrato de compraventa tiene gran importancia ya que se trata del instrumento jurídico
más utilizado en la práctica para acceder a la propiedad de las cosas.

Articulo 1445
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Es por tanto, un contrato típico obligacional, cuyo efecto jurídico esencial es el de que las partes
contractuales queden recíprocamente obligados. El comprador queda obligado a pagar el
precio convenido, mientras que el vendedor se obliga a entregar la cosa.

Pese a que estamos en el ámbito del contrato de

compraventa, hemos de tener en cuenta que los contratos
aptos para transmitir el dominio de la propiedad,
pueden ser de diversas formas.
El más general y típico es la compraventa, pero la
transmisión del dominio también puede realizarse de otras
otras formas, como por ejemplo, mediante una dación en
pago o un contrato vitalicio.

El contrato de compraventa no es suficiente por si solo para transmitir la propiedad, sino que es
necesario la entrega o traditio de la cosa por parte del vendedor para que el comprador se haga
propietario de la cosa que compra. Esto se debe a la teoría del título y el modo que se sigue en
nuestro Ordenamiento Jurídico.

En relación a la Teoría del Título y el modo debemos destacar el siguiente artículo:

Articulo 609
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Por tanto, debemos tener claro que la transmisión de la propiedad de los bienes se produce a
consecuencia de ciertos contratos, como el contrato de compraventa y mediante la traditio
(entrega de la cosa), de manera que el comprador no se convierte en propietario por el solo hecho
de celebrar el contrato con el vendedor y es que el vendedor tras el contrato de compraventa,
queda obligado a poner la cosa en posesión del comprador.

¿Cómo debe ser el contrato de compraventa?

Como sabemos, en nuestro Ordenamiento Civil rige el principio de libertad
de forma, de modo que para que haya contrato no es necesario una forma
determinada.

Según el Código Civil, en el contrato de compraventa, siempre que

concurran los tres elementos esenciales (consentimiento, objeto y causa), no
se exige una forma especial. Como consecuencia, cualquiera que sea la
forma en la que se celebre dicho dicho contrato, este se considerará válido.

Acordaros de que existen contratos que deben constar en escritura pública

para que sean válidos, como en el caso de la donación de bienes inmuebles.

Articulo 1278
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre
que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Aunque documentar la compraventa en escritura pública no es un requisito ad

solemnitatem (obligatorio) para la validez del mismo, sí existe una obligación ad
utilitatem (recomendable).
¿Cómo debe ser la traditio o entrega?
En nuestro Ordenamiento Jurídico se sigue el sistema romano, es decir, para conseguir la
adquisición de la cosa se exige:

- La concurrencia de la traditio o entrega.

Teoría del Título y el modo.
- Que esta se haga junto con el título.

En este sentido, la transmisión de la propiedad no opera por la mera perfección del

contrato causal, sino que debe ir seguida la de la traditio.

Título Modo

Entendemos por título el contrato en sí El modo es el acto por el que se realiza la

mismo, es decir, el acto por el que se transferencia de la posesión jurídica de la
establece la voluntad de venta de un bien cosa al comprador, es decir, la entrega.
o de un derecho, como por ejemplo la
propiedad de una casa.

Ejemplo de traspaso de la posesión sin transmisión de la

propiedad:

El año que viene nos vamos todos a un piso de alquiler.

Firmamos un contrato de arrendamiento mediante el cual
pasamos a tener la posesión del inmueble arrendado (existe
traditio o entrega), pero no se nos transmite la propiedad al
no ser el contrato de arrendamiento un título apto para la
transmisión del dominio.

Ejemplo típico del caso contrario:

María se compra una casa en Cartuja, se celebra el contrato

de compraventa del inmueble a través de un documento
privado; sin embargo, el vendedor no le entrega la casa.

En tanto no se realice esa entrega, el vendedor sigue siendo el

verdadero propietario del inmueble y María solo tiene un
derecho sobre él.
La traditio o entrega puede ser:

- Efectiva o real: consiste en poner la cosa vendida en poder y posesión física del comprador.
- Simbólica: en este caso, cuando la cosa vendida no es fácilmente trasladable, como ocurre con
los bienes inmuebles, se emplean formas alternativas a la entrega material. Puede consistir, por
ejemplo, en la entrega de las llaves de una casa, el acuerdo o conformidad de los contratantes o el
acta de entrega, elevada a público o no.
- Instrumental: es una forma de entrega aplicable especialmente a la compraventa de inmuebles.
Por tanto, consiste en el otorgamiento de la escritura pública, que equivale a la entrega de la cosa
objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Entonces, recapitulando, en el contrato de

compraventa la libertad de forma
contractual, significa que se puede
transmitir la propiedad:
- Verbalmente.
- Mediante documento privado.
- Mediante escritura pública.

Sin embargo, en caso de litigio, cuando se ha transmitido la propiedad en un documento privado

o verbalmente, se deberá probar:
- La fecha.
- La corroboración de que la traditio o entrega del bien tuvo lugar, ya que el documento privado o
el contrato verbal no conlleva por sí solo una traditio instrumental.

Esto no ocurre en el caso de la escritura pública, la cual constituye documento suficiente para
acreditar la traditio.

Más características fundamentales de la compraventa:

- Es un contrato bilateral, pues, las partes que lo celebran quedan recíprocamente obligados, el
uno a entregar la cosa y el otro a pagar el precio.

- Es un contrato consensual , ya que se perfecciona por el mero consentimiento, sin que sea
precisa solemnidad alguna en la forma de prestarlo.

- Es necesaria la entrega, ya que como hemos visto, la celebración de un contrato no basta para
transmitir la propiedad.
 - Es un contrato oneroso, porque existe un desplazamiento patrimonial para cada una de las
partes, debido a que la prestación a la que se obligan va en relación a la contraprestación que
esperan recibir.

- Es un contrato conmutativo, pues cada uno de los contratantes conoce las ventajas que su
celebración habrá de reportarles, no interviene la suerte o el azar, como ocurre en los aleatorios.

Las partes del contrato:

En este tipo de contrato deben intervenir necesariamente dos partes:

Vendedor

Comprador

Dichas partes no han de ser necesariamente personas físicas, pueden intervenir personas
jurídicas. Además, alguna de las partes (o las dos) pueden estar formadas por más de una persona.

En cuanto a las reglas de capacidad, nos dice el Código Civil lo siguiente:

Articulo 1457
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza
para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

Ahora bien, ¿quién tiene capacidad para contratar? La capacidad viene determinada por la mayoría
de edad; no obstante, recordemos las capacidades de los menores emancipados y de las personas
con discapacidad que vimos en las lecciones anteriores,
La compraventa realizada por un menor:
En este caso, primero debemos ver si se trata de un menor emancipado o no:

Si es un menor emancipado puede comprar pero no vender determinados bienes sin el

consentimiento de los padres o tutores.

Por otra parte, la venta por el menor no emancipado no puede otorgar por sí mismo el contrato de
compraventa, tanto si actúa como vendedor como si actúa como comprador. En este caso deberá
hacerse la compraventa por su representante legal.

Si a pesar de ellos, se otorga una compraventa por un menor, la jurisprudencia determina que los
efectos dependen de si el menor tenía o no discernimiento (capacidad para decidir).
Cuando hay discernimiento suficiente, aunque no hay capacidad, el contrato será anulable,
existiendo la posibilidad de que el menor ratifique el contrato cuando cumpla la mayoría de edad.
Si se considera que el menor no tiene suficiente discernimiento estaríamos hablando de un caso de
nulidad absoluta, pues en este caso no se considera que hay consentimiento según nuestro Código
Civil.

¿ A qué está obligado el comprador?

El comprador se encuentra obligado respecto del vendedor al pago de intereses en dos momentos.

Cuando la cosa vendida ya le ha sido entregada y produce fruto o renta.

Cuando ocurre un retraso en el pago, es decir, cuando el comprador incurre en

mora.

En cuanto a la obligación de pago, existe una garantía para el comprador:

Articulo 1502
Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado
temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio
hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la
devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de
aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
Este artículo nos viene a decir que existe un supuesto en el que excepcionalmente el comprador
podrá suspender el pago del precio, en caso de que fuese perturbado en la posesión o dominio
de la cosa adquirida, o tuviese fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria.

Para poder suspender el pago se han de cumplir los siguientes requisitos:

- Que la perturbación sea consecuencia de un derecho anterior a la compra y desconocido para el
comprador.
- Que no se haya pactado expresamente excluir esta facultad, pues si es así, aun existiendo la
perturbación o el fundado temor a ser perturbado, no podrá el comprador suspender el pago.

¿ A qué está obligado el vendedor?

En cuanto a la entrega de la cosa sabemos que no basta el simple acuerdo entre las partes para que
tenga lugar la transmisión de la propiedad de los bienes, ya que nuestro Código exige la entrega
de la cosa vendida para que el comprador llegue a convertirse en titular de la misma.

No obstante, podría suceder que el vendedor no sea el verdadero propietario de la cosa que se
entrega. Por ejemplo, Andrea tiene en su posesión el teléfono de Antonio y decide vendérselo a
Gara; sin embargo, como no dispone de la propiedad del móvil no puede transmitírsela a Gara.

También puede suceder que se venda un mismo objeto a

diferentes compradores.
Para estos casos, el Código Civil establece unas normas
para determinar cual de estos compradores adquiere la
propiedad, distinguiendo según se trate de una cosa
mueble o inmueble.

Si lo que se ha vendido es un bien mueble "la propiedad se transferirá a la persona que primero
haya tomado posesión de ella con buena fe" frente a aquel otro cuya toma de posesión fue
meramente instrumental o simbólica, como por ejemplo la entrega de las llaves del lugar donde se
guarda.

Si por el contrario, se trata de un bien inmueble, se pueden dar tres supuestos:

- Que alguno de los compradores haya inscrito la propiedad en el Registro. Habiendo inscripción,
pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito.
- Que la propiedad no se encuentre inscrita, perteneciéndole la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesión.
- Que nadie lo haya registrado ni haya tomado posesión del mismo, perteneciendo la propiedad a
aquel que presente el Título más antiguo, es decir, a aquel que pueda acreditar una fecha de
compra anterior a los demás, lo que resultará del propio documento en caso de que el contrato se
celebrase por escrito (público o privado), o de la prueba practicada si su forma fue verbal. Esta
buena fe a la que alude el precepto se refiere a que ese comprador ignore que la cosa ya había sido
vendida antes a otra persona.

En caso de doble venta el que compró segundo y creyó ser propietario puede adquirir la propiedad
en virtud de la prescripción adquisitiva o usucapio una vez transcurridos los plazos legales (10 y
30 años para bienes muebles e inmuebles respectivamente).

El vendedor también está obligado al saneamiento, como podemos ver

en el siguiente artículo:

Articulo 1474
En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el
vendedor responderá al comprador:
1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
(Evicción)
2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Vamos a ver cada uno de esos supuestos:

En caso de evicción
¿Qué es la evicción?

La evicción tendrá lugar cuando se prive al

El vendedor estará obligado a sanear por
comprador, por sentencia firme y en virtud
evicción cuando resulte el comprador
de un derecho anterior a la compra, de todo o
perturbado en la posesión de la cosa.
parte de la cosa comprada.

Por ejemplo, Antonio le vende a Elena un

libro de contabilidad , pero una vez
perfeccionado el contrato y entregado el
libro, María (que es la legítima dueña)
reivindica su derecho, quedando Elena
privada de la posesión del mismo.
 Efectos de la evicción

Los efectos de la evicción dependen de si ha sido total o parcial.

Si la evicción es total, el comprador podrá exigirle al vendedor:

-1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida cuando ocurre la evicción, ya sea mayor o
menor que el de la venta.

2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en

juicio.

3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción.

4. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador.

5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo, si se vendió de mala fe (si el
vendedor conocía y ocultó al comprador al celebrar el contrato, los derechos de los que el tercero
era titular sobre la cosa)

Si fuera evicción parcial, el comprador podrá quedarse con la parte no reivindicada por el
tercero y exigirle al vendedor el saneamiento por el resto o solicitar la rescisión del contrato. Si
elige la segunda opción tiene que devolver la parte de la cosa que aun conserve en su poder, sin
más cargas que las que tuviese al adquirirla, de manera que quedará obligado a cancelarlos si llegó
a constituirlos sobre ella durante el tiempo en que la tuvo.

La obligación de sanear en caso de evicción puede quedar sometida a la voluntad de las partes,
es decir, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor si ellos quieren.

En cualquier caso, la libertad de pacta tiene como límite la mala fe del vendedor, pues el
contrato será nulo que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiera mala fe
de su parte; de forma que si habiendo convenido los contratantes la supresión de la obligación de
saneamiento, llega a tener lugar la evicción por una causa que aunque conocida por el vendedor
este ocultó al comprador, este acuerdo quedará sin efecto.
 En caso de vicios ocultos

El saneamiento por vicios ocultos se encuentra recogida en el siguiente precepto.

Artículo 1484
1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que
tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si
disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable
de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no
lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión,
debía fácilmente conocerlos.
2. El vendedor de un animal responde frente al comprador por el incumplimiento
de sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su
salud y bienestar, si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración
significativa de la conducta que tiene origen anterior a la venta.

Esta es una especial garantía que tiene el comprador cuando la cosa tiene algún defecto o le falta alguna
de sus cualidades naturales, de forma que no le sirve para el fin al que la pensaba destinar.

Por ejemplo, Gara no consigue sembrar en sus tierras con el tractor que se acaba de comprar, porque
debido a una avería en su mecánica, no tiene la potencia necesaria para arrastrar la maquinaria.

En estos casos, el vendedor no responde de los defectos que fuesen manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o
profesión, debía fácilmente conocerlos.

La jurisprudencia afirma que en estos casos, se presume que conocía el estado en que se hallaba la cosa
que compró, o que si no llegó a saberlo fue por una falta absoluta de diligencia, cuyas consecuencias en
modo alguno habría de soportar el vendedor.

Entonces si se da un caso de vicios o defectos ocultos, podrá el comprador optar entre desistir del
contrato, abonándosele los gastos que pagó (e indemnización de daños y perjuicios), o rebajar una
cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

En cuanto al plazo que tiene la acción de saneamiento por vicios ocultos, siguiendo el artículo 1490 ,
todas estas acciones con las que cuenta el comprador se extinguirán a los seis meses, contados desde la
entrega de la cosa vendida,

Por último, hemos de destacar que cabe un pacto según el cual el vendedor queda exento de la obligación
de responder por vicios ocultos, siempre que este los ignorase, por lo que tal pacto quedaría sin efecto de
llegar a acreditarse que, conociéndolos, los ocultó al comprador cuando actúa de mala fe.
Las garantías del vendedor

En la compraventa de inmuebles:

El saneamiento por vicios ocultos se encuentra recogida en el siguiente precepto.

Artículo 1503
Este artículo presupone para su aplicación que,
Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer
habiéndose aplazado (en todo o en parte) el pago
la pérdida de la cosa inmueble vendida y el
del precio, tenga ya la cosa el comprador en su
precio, podrá promover inmediatamente la
poder.
resolución de la venta.

En la compraventa de muebles:

Artículo 1505
Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en
interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega
de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo
tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

Los riesgos en la compraventa

El problema de los riesgos se plantea en caso de que la cosa que haya sido objeto de la venta se
pierda o deteriore después de perfeccionado el contrato pero antes de haberse entregado al
comprador.

Si la pérdida o deterioro tiene lugar por causas imputables al vendedor que actúa dolosa o
negligentemente y provoca su destrucción, él será quien soporte los riesgos, pues tiene que
responder por incumplimiento imputable de su obligación de entrega.

Si la pérdida o deterioro tiene lugar sin culpa del vendedor, por caso fortuito o fuerza mayor, o
incluso por la actuación de un tercero (la cosa queda destruida por la caída de un rayo) hay que
estudiar cada caso.
Si lo que se pierde es una cosa determinada:

Si el obligado a la entrega (el vendedor) se halla incurso en mora, serán de su cuenta los casos
fortuitos hasta que se realice la entrega.

Si el vendedor no hace la entrega en el plazo convenido, será el propio vendedor el que soporte los
riesgos aún en caso de que habiendo puesto toda la diligencia debida en la custodia de la cosa, esta
se haya perdido o deteriorado por circunstancias totalmente ajenas a su voluntad, es decir, no
tendrá derecho a exigir el pago del precio.

En sentido contrario queda exento de responsabilidad y extinguida su obligación si la cosa se

pierde sin su culpa y antes de haberse este (el vendedor) constituido en mora.

Si lo que se pierde es una cosa genérica:

No se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que
este se haya constituido en mora, lo que significa que soportará los riesgos el vendedor, de tal
forma que no tendrá derecho a solicitar el precio, en tanto no se haya procedido a la
individualización de las cosas.

Pero habiendo sido ya individualizadas, sufrirá los riesgos el comprador, que tendrá que pagar el
precio pactado sin recibir nada a cambio. En todo caso, y aunque no se hayan individualizado,
soportará este los riesgos si ha incurrido en mora, pues se presume que no quiere o no lo conviene,
por lo que debe ser él quien soporte los riesgos y no el vendedor.

La permuta

Artículo 1538
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para
recibir otra.
Entonces según este artículo, cada una de las partes queda recíprocamente obligada con la otra a la
entrega de una cosa.

Tenemos que entender el término cosa en su sentido más amplio, pues se pueden permutar bienes
materiales como derechos, pues se puede permutar una finca por otra, pero también se puede
permutar el derecho de usufructo que grava una de ellas por el que soporta la otra, o incluso el de
propiedad por el de usufructo, etc.

Respecto a sus caracteres, son los mismos que los del contrato de compraventa, es decir, es
consensual, bilateral, oneroso y obligacional.

Nuestro Código Civil solo recoge la permuta en los artículos 1538 al 1541, ambos inclusive.

Pero como el último de ellos remite a las disposiciones de la compraventa "en todo lo que no se
halle especialmente determinado en este título (el relativo a la permuta), resulta que, salvo
determinadas especialidades, le son de aplicación todos los preceptos relativos a aquel otro
contrato. De modo que, por lo general, y en todo aquello en que no exista incompatibilidad, para
encontrar solución legal a cuestiones tales como cual pueda ser su objeto, sujetos, capacidad y
prohibiciones, formas de entrega, riesgos, saneamiento, etc... será preciso acudir a los artículos
que nuestro Código dedica a la compraventa.