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Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés s
Avaluo Inmobiliario
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés s
Avaluo Inmobiliario
I Aspectos Generales
1 Antecedentes
Clave del Avalúo No aplica solo es para conocer el v
Fecha del Avalúo November 13, 2021
Perito Valuador M. en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Ced. Prof. Arq.
Ced. M. en Val.
3 Entorno
Clasificación de la zona Habitacional de segundo orden
Referencia de proximidad urbana Periférica
Tipo de Construcción Dominante Habitación de Tipo Medio
Indice de Saturación de la Zona 100%
Densidad de Población Normal
Vías de Acceso Libramiento norte oriente Via Rápida. 5a oriente norte alto flujo Vehicular
Importancia Vialidad Terciaria
Infraestructura disponible
Agua potable Con suministro al inmueble
Drenaje Sanitario
Drenaje Pluvial
Electrificación Red aérea Con acometida al inmueble
Alumbrado publico Cableado aéreo
Pavimento No existe de 6.00 m. de ancho
Banquetas No existe de
Guarniciones No existe
Nivel de Infraestructura de la Zona 60%
Nivel de Infraestructura del Sujeto 60%
Otros Servicios
Gas Natural No existe
Telefono Con acometida al inmueble
Nomenclatura Existen
Transporte Publico Urbano a una distancia de 256 metros
Equipamiento urbano
Iglesias Existen a una distancia de 1,300 metros
Mercados Existen a una distancia de 1,200 metros
Plazas Públicas Existen a una distancia de 1,300 metros
Parques y Jardines Existen a una distancia de 1,300 metros
Escuelas Existen a una distancia de 1,000 metros
Hospitales Existen a una distancia de 1,700 metros
Bancos Existen a una distancia de 1,200 metros
Estacion transporte Existen a una distancia de 600 metros
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Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés s
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3 Declaraciones y advertencias
1.-La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido
declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán responsabilidad del valuador por información omitida en la solicitud del avalúo.
2.-Los valores se tasan en base a las superficies construidas incluyendo, cuando así se presentase, la parte proporcional de los elementos comunes.
3.-El presente avalúo se ejecutó con base al reconocimiento físico del(os) inmueble(s) a valuar, con sus limitantes, sin haber realizado ningún estudio concreto que
determine el estado de mantenimiento de los elementos estructurales, ocultos e instalaciones hidrosanitarias y eléctricas, por lo que para el presente avalúo éstos se
consideran en estado normal conjeturando inexistencia de defectos no apreciables a simple vista.
4.-La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio
Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar: Planos arquitectónicos, estructurales e instalaciones, plano de
lotificación, licencia de construcción, uso de suelo, memorias de cálculo, memoria descriptiva del proyecto (sin sello oficial), presupuesto.
5.-Las superficies del(os) inmueble(s) sujeto del avalúo se comprueba basándose en los planos y/o documentos oficiales aportados, y en ausencia de éstos, se procederá
a la realización de levantamiento físico simple al momento de visitar el(os) inmueble(s), lo que implica la no realización de levantamiento topográfico con utensilios
exprofeso, salvo que se indique otra situación, por esto no se asume responsabilidad de las alteraciones del valor originadas por discrepancias entre la superficie real y
las mostradas, que no se puedan verificar mediante una elemental visita ocular.
6.-Se figura que todas las licencias, certificados de ocupación y/u otras permisiones de las autoridades administrativas locales, estatales o federales, o de cualquier
entidad privada, han sido, o pueden ser conseguidos, y pueden renovarse para el fin que se considera en la apreciación de los valores comprendidos en el presente
avalúo.
7.-Las instalaciones y calidad de los materiales que se describen en el avalúo, se ilustran solamente con la finalidad de que el lector pueda concebir mejor el(os)
inmueble(s), debido a que los valores que se utilizan en el avalúo describen a éste en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo; de igual forma, el desglose de valor
entre terreno y construcciones se manifiestan también en su caso, como un instrumento exclusivamente informativo, y no pueden manejarse los valores parciales de
manera indiferente y por separado, excepto que se demuestre explícitamente otro criterio en el documento.
11.-El cálculo del demérito por Edad se realiza utilizando el método de la línea recta.
12.-Para el cálculo del valor de calle en el caso que aplique el análisis de mercado, se obtiene utilizando el método de Quiroga, el cual consiste en premiar un mayor
frente y mayor superficie y demeritar el fondo mayor, aplicando al cociente resultante raices sextas.
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II Características particulares
1 Terreno
Croquis de Localización
Configuración y topografía Terreno de forma plana al frente y hacia atrás con quiebres, de topografía esta en d
Características panorámicas Casas construida con madera y techo de lamina, y tiene otro cuartos de las mismas
Uso de suelo HABITACIONAL , DE ACUERDO
H2 Habitacional hasta 200DESARROLLO
Hab/Ha URBANO DE SAN FERNANDO, FOLIO: N°SUB-056-2017
Coeficiente Utilización del Suelo (CUS) 1.00
Densidad habitacional Baja de 50 a 100 Hab / Ha
Servidumbres o restricciones Las que establecen las normas, leyes y reglamentos vigentes aplicables al Mpio.
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3 Superficies
Terreno Característica Superficie Indiviso
Lote Tipo 440.00 m² 100.00%
Construida 80.24 m²
Accesoria 0.00 m²
Asentada en escritura publica 0.00 m²
Vendible 80.24 m²
4 Elementos de construcción
Estructura
Cimentación muros de madera y techumbre de lamina
Escaleras no aplica
Acabados
Instalaciones
Hidrosanitarias es fosa septica
Oculta con poliducto, alambre y cable forrados de plástico, accesorios de mediana
Electricas
calidad.
Cancelería y comunicaciones
Carpintería
Herrería
Elementos Adicionales
Instalaciones especiales No aplica.
Obras complementarias
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Características
N° Tipo Inmueble Tipo/Zona Edad Edo Conserv Sup/Terreno Sup/Const Valor Comercial
1 predio rustico Similar 3 años Excelente 495.00 m² 1.00 m² $ 550,000.00
2 predio rustico Similar 1 años Excelente 1000.00 m² 1.00 m² $ 600,000.00
3 predio rustico Similar 2 años Excelente 438.00 m² 1.00 m² $ 438,000.00
4 predio rustico Similar 3 años Excelente 600.00 m² 1.00 m² $ 690,000.00
5 predio rustico Similar 0 años Excelente 500.00 m² 1.00 m² $ 830,000.00
6 predio rustico Similar 0 años Excelente 432.00 m² 1.00 m² $ 285,000.00
Homologación
Factores de Homologación
Caso
Superf Factor
Oferta de Venta $/m2 $ / m2
Constr Edo Const Ubic. Superficie Edad Tipo Cons Zona Negociacion Result.
1 $ 550,000.00 1.00 m2 $ 550,000.00 1.000 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.665 0.062 $ 34,100.00
2 $ 600,000.00 1.00 m2 $ 600,000.00 0.990 1.100 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.066 $ 39,600.00
3 $ 438,000.00 1.00 m2 $ 438,000.00 0.990 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.060 $ 26,280.00
4 $ 690,000.00 1.00 m2 $ 690,000.00 1.000 1.000 -0.129 0.891 0.600 0.800 0.650 -0.036 -$ 24,840.00
5 $ 830,000.00 1.00 m2 $ 830,000.00 1.000 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.061 $ 50,630.00
6 $ 285,000.00 1.00 m2 $ 285,000.00 1.000 1.000 -0.960 0.891 0.600 0.800 0.650 -0.267 -$ 76,095.00
Investigación de terrenos
N° Uso Ubicación Tipo/Zona Frente Fondo Superficie Valor Comercial
1 Habitacional viva cardenas , san fernado Similar 12.37 mts 40.00 mts 494.80 m² $ 550,000.00
2 Habitacional col viva cardenas Similar 10.00 mts 50.00 mts 500.00 m² $ 830,000.00
3 Habitacional calle cortez alvaro obregon Simillar 11.00 mts 39.90 mts 438.90 m² $ 438,000.00
4 Habitacional zona orillada Simillar 15.00 mts 40.00 mts 600.00 m² $ 690,000.00
Homologación
Factores de Homologación
Caso
Factor
Oferta de Venta Superficie $/m2 $ / m2 homologado
Zona Ubicación Superficie Topografia Frente Fondo Forma Result.
1 $ 550,000.00 495 m2 $ 1,111.11 1.000 1.000 1.020 1.000 0.965 1.122 1.000 1.104 $ 1,226.67
2 $ 830,000.00 500 m2 $ 1,660.00 0.950 0.950 1.022 1.000 1.000 1.165 1.000 1.075 $ 1,784.50
3 $ 438,000.00 439 m2 $ 997.72 1.000 1.000 1.000 1.000 0.984 1.122 1.000 1.104 $ 1,101.48
4 $ 690,000.00 600 m2 $ 1,150.00 0.950 0.950 1.053 1.000 0.935 1.122 1.000 0.997 $ 1,146.55
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Frente: 10.00 mt
A Terreno Fondo: 20.00 mt
Valor de Calle: $ 1,310.00
V Conclusiones Resúmen
1 Resúmen de Valores
Valor Comparativo de Mercado $ 105,916.80 $ 576,400.00
2 Conclusión
Valor Concluido $ 106,000.00
CIENTO SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.
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Valuador
M. en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
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Reporte Fotográfico
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