Ing. Carlos Castro R.

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INFORME DE VALUACION N° LUR 2210-10250

SOLICITANTE MIGUEL ANGEL FIERRO CANALES

RESUMEN EDIFICACIÓN TERRENO

m2 m2
___________________________________________________________________________________
0.000 0.00 35,000.00

VALOR DEL TERRENO US$ 5,950,000.00 S/. 23,502,500.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN US$ 0.00 S/. 0.00

VALOR COMERCIAL US$ 5,950,000.00 S/. 23,502,500.00

VALOR DE REALIZACIÓN US$ 4,760,000.00 S/. 18,802,000.00
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN US$ 0.00 S/. 0.00
DECLARATORIA DE FABRICA Si ( ! ) No ( )
Total ( ! ) Parcial ( )
( "! ) Partida Registral 47426855

Ing. Carlos Castro R.

10250 1 LUR 2210-10250 La Cantuta.xlsx
MEMORIA DESCRIPTIVA

CLIENTE MIGUEL ANGEL FIERRO CANALES

PROPIETARIO LA CANTUTA S.A.C.

OBJETIVO DE LA VALUACIÓN Actualizar el valor comercial del predio

METODOLOGÍA La valuación se realiza aplicando las normas establecidas en el Reglamento Nacional de

EMPLEADA Tasaciones del Perú, aprobado por la Resolución Ministerial N° 266-2012-VIVIENDA del 05.12.2012,
la Metodología aplicable según la Resolución N° 11326-2008 y las recomendaciones de la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Se aplica el método de Tasación Directa, se realizó
visita de campo del inmueble (incluye ingreso a las instalaciones) y entorno y revisión de
documentos técnicos

FECHA DE LA VALUACIÓN 20/10/2022

UBICACIÓN SEGÚN AUTO AVALUO: Avenida Circunvalación s/n Urbanización La Cantuta

SEGÚN PARTIDA REGISTRAL: Calle Circunvalación N° 61
Distrito : Lurigancho
Provincia : Lima Dpto. : Lima

COORDENADAS Latitud: -11.9465600

Longitud: -76.7027900

LINDEROS No indicados en la Partida Registral 47426855

AREA DEL TERRENO 35,000.00 m2

ZONIFICACIÓN Educación
(ASIGNADA POR LA En opinión del Perito la unidad inmobiliaria valorizada no forma parte de:
MUNICIPALIDAD) - Los Bienes Integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación
- Área de Tratamiento con Fines de Renovación Urbana
- Zona de Tratamiento Especial
- Un tugurio
Luego de evaluar la Zonificación asignada por la Municipalidad respectiva y las consideraciones
antes indicadas, el Perito suscribe que se mantienen inalterables los valores obtenidos, Comercial y
de Realización

USO DEL BIEN Terreno 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

OCUPADO POR Desocupado

0.00% 0%
ANTIGÜEDAD Sin Edificación

CONSERVACIÓN Sin Edificación

MATERIAL DE EDIFICACIÓN Sin Edificación

INFRAESTRUCTURA Redes Eléctricas ! Redes de Agua !

DE SERVICIOS Alumbrado Público ! Redes de Desagüe !
URBANOS Redes de Gas Pistas Asfaltadas !
Veredas ! Pistas Afirmadas

ENTORNO DEL PREDIO Zona residencial que forma parte de la Universidad Nacional de Educación Enrique Guzmán y Valle

DESCRIPCIÓN Terreno sin edificación, contiguo a la Universidad Nacional de Educación Enrique Guzmán y Valle

DISTRIBUCIÓN Sin Edificación

DEPRECIACIÓN DE Sin Edificación

EDIFICACIÓN

ANÁLISIS DE LA El Perito ha tenido acceso a :

DOCUMENTACION Copia de la PARTIDA REGISTRAL expedida por la SUNARP, fecha : 11/10/2022
Copia del AUTOAVALUO expedido por la Municipalidad respectiva, año: 2022

10250 2 Ing. Carlos Castro R.

 REFERENCIAS DE MERCADO
AREA AREA PRECIO PRECIO
DISTRITO / ZONA / TIPO TERRENO CONSTRUIDA TOTAL TERRENO REFERENCIAS
m2 m2 US$ US$ / m2
Mak Inmobiliaria
Lurigancho, Chosica / Urb.
1 5,026 910,000 181 Adondevivir Código
La Cantuta / Terreno
63618114

Colliers 2240804
Lurigancho, Chosica / Av.
2 9,600 2,000,000 208 Adondevivir Código
Lima Sur 1874 / Terreno
57251757

Lurigancho, Chosica /
Dmayo Real Estate 923 783
3 Calle Central Fundo 1,585 350,000 221
757 Adondevivir 65047705
California / Terreno
Remax Expo 940 480 993
Lurigancho / Santa María
Mario Ibárcena 926 757 095
4 Chosica / Caso como 970 185,000 191
Adondevivir Código
Terreno
64141117

HOMOLOGACION DE REFERENCIAS
Valor Factores de Homologación Factor Valor
Unitario Ubicación Entorno Extensión Servicios Zonificación Negociación Resultante Homologado
1 181 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 163
2 208 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 188
3 221 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.81 179
4 191 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.81 154

VALOR HOMOLOGADO PROMEDIO 171

VALOR HOMOLOGADO AJUSTADO 170

CONSIDERACIONES PARA DETERMINAR EL PRECIO (m2)

- Inspección de campo y entorno - Ubicación del Predio
- Referencias del mercado de precios de ubicación cercana. - Zonificación
- Información obtenida de Agentes Inmobiliarios - Infraestructura de Servicios Urbanos

HIPOTECA Ninguna

CARGAS Ninguna

VALOR DE LA Sin Edificación

EDIFICACIÓN

VALOR DE REALIZACION Se entiende por valor neto de realización en el mercado, el valor que se espera recuperar como
consecuencia de la eventual venta o ejecución inmediata del bien, en la situación cómo y dónde
esté. Por tanto, este valor considera los castigos y cargos por concepto de impuestos en las
ventas, comisiones, publicidad, valuación y otros.

10250 3 Ing. Carlos Castro R.

VALUACIÓN

VALOR DEL TERRENO

AREA Factor por Criterio AREA VALOR REPOSICIÓN
DESCRIPCION
m2 de Asignación m2 US$/m2 US$
Terreno 35,000.00 1.00 35,000.00 170.00 5,950,000.00
VALOR DE LA EDIFICACION (SOLO MATERIAL NOBLE)
AREA VALOR
1.0
RECONSTRUCCIÓN DEPRECIACION REPOSICIÓN
DESCRIPCION
m 2
US$ % US$ % US$
Sin Edificación 641.03 0.00 19% 0.00

Áreas Comunes
Obras Complementarias 0.00 19%
Instalaciones Fijas y Permanentes 0.00
Total 0.00 0.00 0.00
VALOR DE REPOSICION (VALOR TERRENO + VALOR EDIFICACIÓN): 5,950,000.00
Factor de Influencia de Mercado (VALOR COMERCIAL / VALOR DE REPOSICIÓN) = 1.00
#$%&'
FACTOR DE
VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR FACTOR POR VALOR
INFLUENCIA DE
RECONSTRUCCIÓN TERRENO EDIFICACION REPOSICIÓN MERCADO COMERCIAL REALIZACIÓN REALIZACIÓN
US$ 0.00 5,950,000.00 0.00 5,950,000.00 5,950,000.00 4,760,000.00
1.0000 80%
S/. 0.00 23,502,500.00 0.00 23,502,500.00 23,502,500.00 18,802,000.00

TOTAL

VALOR DEL TERRENO US$ 5,950,000.00 S/. 23,502,500.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN US$ 0.00 S/. 0.00

#¡DIV/0!
VALOR COMERCIAL US$ 5,950,000.00 S/. 23,502,500.00

VALOR DE REALIZACIÓN US$ 4,760,000.00 S/. 18,802,000.00

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN US$ 0.00 S/. 0.00

#¡DIV/0!

Tipo de Cambio S/. 3.95

10250 4 Ing. Carlos Castro R.

CUADRO COMPARATIVO DE AREAS

RRPP AUTOAVALUO TASADOR

Área Terreno (m2 ) 52,000.00 52,000.00 35,000.00

2
Área Ocupada (m ) No Indica No Indica 0.00
2
Área Construida (m ) 60.00 No Indica 0.00
Uso del Inmueble Vivienda Educación Terreno
0.000 0.00%
0.000 0.00%

E X P E R T U S S.A.C.
REPEV J000194
Ing. Carlos Castro R.
REPEV N000819
Ingeniero Civil CIP 35099
Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores
de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP

10250 5 Ing. Carlos Castro R.

TESTIGOS FOTOGRÁFICOS

10250 6 Ing. Carlos Castro R.

10250 7 Ing. Carlos Castro R.
10250 8 Ing. Carlos Castro R.