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VALUO DE INMUEBLE SITUADO EN:

EL CENTRO DE ESTA CIUDAD, DESIMA AVENIDA SUR NUMERO # 314,
SAN SALVADOR
SOLICITADO POR:
MAURICIO RICARDO LOZANO SAMPSON
EDUARDO ALBERTO LOZANO SAMPSON
MORENA SILVIA SAMPSON DE LOZANO
CARLO ERNESTO LOZANO SAMPSON
CLAUDIA MORENO LOZANO SAMPSON

Septiembre del 2022

EL CENTRO, DESIMA VENIDA SUER, SAN SALVADOR

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INFORME GENERAL DE VALUACION

SITUACION LEGAL DEL INMUEBLE: Inscrito en el CNR

MATRICULA: 60497822-00000
RESTRICCIONES: Ninguna
TIPO DE INMUEBLE: Urbano
USO DEL INMUEBLE: Habitacional
OCUPADO POR: familia
FECHA DE INSPECCIÓN: septiembre de 2022

Descripción del Inmueble

MEDIDAS Y ÁREAS COLINDANCIAS
AL SUR 46.81m Colinda con vivienda
AL PONIENTE 20.90m Colinda con vivienda
AL NORTE 46.81m Colinda con vivienda
AL ORIENTE 20.90m Colinda con vivienda y 10 avenida sur
978.5400m²
ÁREA
1,400.095032V²

AREA DE CONSTRUCCION: 140 m2

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EL INMUEBLE CONSTA DE: 11 HABITACIONES, 4BAÑO, SALA, COMEDOR, COCINA, COCHERA TECHADA
PARA 2 VEHICULOS.

USO DEL TERRENO: Habitacional

TIPO DE ACCESO: Calle asfaltada
TOPOGRAFIA: Plana
SERVICIOS PUBLICOS Y PRIVADOS: Posee Energía Eléctrica, Agua potable, aguas negras

Entorno Ecológico
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
ESTADO DEL INMUEBLE:
ACCESO AL TRANSPORTE PUBLICO:
El inmueble no tiene vectores que puedan provocar
Contaminación directa en la zona, no se observaron riesgos
físicos que puedan variar el valor declarado del inmueble.
“Bueno” la vivienda tiene aproximadamente 40 años.
El inmueble tiene acceso al transporte público sin embargo el
Inmueble no está afectado directamente por una vía principal
directa de circulación de transporte público lo cual permite cierta
tranquilidad.

Descripción de la Construcción Actual

CONSTRUCCIONES:
PISOS: piso de cemento
PAREDES: Paredes de ladrillo rojo
TECHO: teja y lamina simulada de teja
PUERTAS Metálicas
VENTANAS: Ventana solaire
INSTALACIÓN ELECTRICA: Luminarias, toma corriente bifilares.
INSTALACIÓN HIDRAULICA: agua potable

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Análisis de valores a partir de Referencia Comparativa

Condición General del Mercado Inmobiliario
Las condiciones generales del mercado inmobiliario se verán detalladas en un sondeo realizado a
propiedades similares aledañas a nuestro inmueble, las cuales darán información necesaria de cómo
está el mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra el inmueble.
PRECIO DE PROPIEDADES ALEDAÑAS:
Se presenta en este informe un cuadro comparativo de la oferta y la demanda de las propiedades
aledañas detallando su valor, anexando además teléfonos de contacto de las personas o entidades
que ofrecen dichas propiedades.
El inmueble valuado tiene características particulares, como son el frente del inmueble, relación
frente-fondo, entorno residencial, accesos vehiculares, grado de Urbanización, etc.; desde esta
perspectiva se investigó el sector, a fin de conocer el valor de mercado de la zona; encontrando
comparativos para inmuebles y de tierra, que permiten definir criterios para la determinación de la
banda de valores de la zona, el detalle es el siguiente:

CUADRO RESUMEN DE REFERENCIA COMPARATIVO

DIRECCIÓN ÁREA DE COSTO DE COSTO TOTAL
N° DEL DESCRIPCIÓN CONSTRUCCIÓ CONSTRUCCIÓN DEL
INMUEBLE N O TERRENO (M2) INMUEBL
E
CANTON EL  1 NIVEL
GRAMAL  1 HABITACIONE Área de PRECIO DE
LA PALMA  1 BAÑO Construcció $ 400/M2 VENTA
1 CHALATENANGO  PARQUEOS 2 n $28,000.00
 SALA 70 m2
 COMEDOR
 1 NIVELE
NUEVA Área de PRECIO DE
 3 HABITACIONES
CONCEPCION Construcción $330/M2 VENTA
2  1 BAÑO
CHALATENANGO 100 m2 $33,000.00
 PARQUEOS 1
 SALA COMEDOR
 3 HABITACIONES
SAN ISIDRO Área de PRECIO DE
 2 BAÑOS $366.66/M2
3 LABRADOR Construcción VENTA
 COMEDOR
CHALATENANGO  COCINA 150 m2 $55,000.00
TOTAL= $1,096.66/3 $116,000.00/3
PROMEDIO= $365.55 $38,666.66

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Para la tasación del inmueble, después de realizar los ajustes correspondientes, se determinó la banda de
valores de los comparativos de vivienda, entre $28,000.00 y $55,000.00 dando un promedio de
$38,666.66 y valores para la tierra entre $1.00 y $20.00 por vara cuadrada de terreno; para el valuó,
considerando las características particulares de la zona y las características de frente – fondo del terreno
se establece un valor por vara cuadrada de $15.00.

CALCULO DE VALORES UNITARIOS

CONSTRUCCIONES
VUT Edad FE FD VUR
Componente VRN VNR
(años) (años (Estado) (Depreciación) (años)
Construcción $400.00 70 40 0.9748 0.8530 30 $160.00

VRN=Valor de Reposición Nuevo, VUT= Vida probable de Edificación, Edad= Años de Construida,
FE= Estado Regular, FD= Factor Depreciado, VUR= Vida Útil Remanente. VNR= Valor Depreciado

Depreciación de Construcción (Método Ross Heidecke)

Tabla de Depreciación por ESTADO

Clasificación normal
No Condiciones Físicas
ESTADO CODIGO
E
1 NUEVO Optimo O 1.0000
No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy Bueno MB 0.9997
2 Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0.9748
Ha recibido y requiere reparaciones simples Intermedio I 0.9191
Requiere reparaciones
3
simples
Regular R 0.8190
Requiere muchas reparaciones simples Deficiente D 0.6780
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 0.4740
Requiere reparaciones urgentes Muy Malo MM 0.2780
5 SIN VALOR = Valor de Demolición
Demolición DM 0.0000

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Valor del Inmueble

DETALLE ÁREA UNITARIO VALOR
Total de
140.00 m2 $160.00/m2 $22,400.00
Construcciones
Terreno 865.63 v2 $15.00 /v2 $12,984.45
Valor en Dólares: Terreno + Edificaciones US:$35,384.45

PRECIO DE VIVIENDA
$35,000.00
NEGOCIABLE

Valores del Inmueble

El valor de mercado del inmueble considerando:

 Entorno habitacional y calle asfaltada que conduce a San Francisco Lempa

 Considerando que la vivienda tiene 40 años

 Considerando que la vivienda posee baño de fosa

 Considerando que la vivienda posee 4 habitaciones

 Considerando que el frente fondo de la vivienda un vértice termina en cero lo cual reduce la
capacidad de construcción.

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OBSERVACIONES.

-El valor por metro cuadrado de la construcción, se determino a partir del método del costo de reposición,
Considerando las características constructivas, estado de las Edificaciones, tiempo de vida y ajustes (Ross

Heidecke. Parámetros: Edad: 40 años promedio; Estado: Bueno

- El valor del inmueble, considera la ubicación, acceso Vehicular, desarrollo habitacional de la zona, servicios con que c
El inmueble no es afectado por servidumbres, ni descargas de aguas lluvias y/o servidas.

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Croquis de Ubicación

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Planta Arquitectónica

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Fotos de la Vivienda

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COMPARATIVOS PROPIEDADES QUE SE

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VENDEN EN LA ZONA

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PRECIO PO V2=$6.00

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Precio de v2= $15.37

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Precio de v2= $1.00

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