INFORME DE AVALÚO

Fecha de Inspección 04 de Julio del 2018 Fecha del Informe 10 de Julio del 2018

FINALIDAD LEGAL Ninguna AVALÚO X REAVALÚO

1.- IDENTIFICACIÓN
Tipo de Inmueble LOTE DE TERRENO CON CASA
Próposito de Avalúo Verificación de costo real del predio
Propietario Sr. Luis Betancourt y esposa
Solicitud de Avalúo Sr. Luis Betancourt y esposa
Teléfono 0
2.- DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Ubicación URBANO X RURAL
Provincia Loja Sector Central
Cantón Loja
Ciudad Loja Dirección
Parroquia Sucre
Inscripción de Resgistro Municipal
Lote
Código Catastral
Manzana
Sub- Tipo de Bien
Sector de Planeamiento
Inscripción de Resgistro
Normal
Tipo de Documento Escritura Pública Tipo de Escritura
Notaría Segunda Otorgado por No Aplica
Cantón Loja A Favor de No Aplica
Fecha de inscripción de registro
Fecha de documento legal 31 de enero de 1983
de la propiedad
Planos No dispone al momento de la visita
Linderos según Catastro

Norte con Vicente Fajardo en 11.40 m

Sur con Zoila cuenca en 12.80 m

Este con Manuel jaramillo en 11.10 m

Oeste con calle presidente Isidro Ayora en 10.40 m

Área 132.02 m2
Según Catastro Según Registro
3.- DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
Clasificación del Sector
Residencial x Industrial
Comercial x Agrícola
Bancaria Otra
Nivel de Consolidación del Sector
Alto 100% - 85%
Medio x 85% - 50 %
Bajo 50% - 0 %
Estrato Socio Económico
Alto Medio - Bajo
Medio - Alto 75% Popular
Medio 25%
4.- INFRAESTRUCTURA DEL SECTOR:
Servicios Básicos
Descripción
Sistema de agua potable Si
Sistema de aguas negras Si
Sistema de aguas pluviales Si
Sistema de electricidad Si
Alumbrado público Si
Sistema telefónico Si
Recolección de basura Si
Vías de Acceso
Descripción
Pavimento rigido No
Pavimento flexible Si
Adoquinadas No
Lastradas No Aplica
Aceras (acabado y estado) Si Se encuentran en estado apto para tránsito de peatones con normalidad
Bordillos Si En perfecto estado
Otras
Equipamiento Urbano
Descripción

Parques infantiles 1.00 km de distancia Cuenta a pocos metros de los principales parques de la ciudad de Loja

Transporte público 0.50 km de distancia Se encuentra a pocos metros de la parada de bus urbano

Edificios públicos y comunales 0.50 km de distancia Existe varios edificios publicos a una distancia moderada
Edificios comerciales 0.50 km de distancia Existes varios hoteles de gran importancia
5.- TERRENO
Dimensiones y Linderos Físicos del Lote

Norte con Vicente Fajardo en 14.03 m

Sur con Zoila cuenca en 14.03 m

Este con Manuel jaramillo en 10.95 m
Oeste con Av. Manuel carrion Pinzano en 10.40 m
Area calculada 149.77 m2
Area del catastro 0.00 m2
Area del registro

Observciones
Los linderos se encuetran plenamente diferenciados ya que el inmueble se encuentra en una zona plenamente consolidada.

Características del Terreno Afectado por servidumbres (descripción y ubicación)

Ocupacion del terreno Incluye construccion de Homigón
Paso de líneas electricas en la parte frontal de
Forma Regular Eléctrica
la vivienda
Forma aproximada Trapezoidal De paso
Topografía En declive Por tuberías
Cerramiento Construccion de cerramiento
Ubicación del terreno Medio
Frente 10.40 m Otras
Fondo 14.03 m
Relación frente/ fondo 0.74
6.- CARACTERISTICAS FISICAS DE LA CONSTRUCCION
Descripción de la Edificación

Tipo de Vivienda Vivienda Multifamiliar

cuenta de 6 plantas distribuidas en diferentes areas
Cantida de pisos
Uso principal de la de construccion debido a la topografia del lugar
Habitabilidad y comercial
edificación

Estado de conservación de la Edificación

Construcción concluida 100.0%
Estado de vivienda En Construccion -
Remodelacion -
Edad de edificación 60.00 años aprox.
Estado de conservación
Vida Técnica de edificación 25.00 años aprox.

Areas intervenidas de Edificación

lavanderia 2.88 m2
AREA COMUNAL corredor 9.01 m2 AREA LIBRE

TOTAL 11.89 m2 TOTAL 0.00 m2

Piso 1 16.60 m2

Piso 2 41.28 m2

Piso 3 75.06 m2 Terraza en piso 6 105.92 m2

AREA DE CONSTRUCCION Piso 4 137.15 m2 OBRAS ADICIONALES

Piso 5 137.15 m2

Construccion en terraza 21.65 m2

TOTAL 428.89 m2 TOTAL 105.92 m2

TOTAL CONSTRUCCIÓN + AREA LIBRE 428.89 m2

TOTAL CONSTRUCCIÓN + AREA LIBRE + AREA COMUNAL + OBRAS ADICIONALES 546.70 m2
ALICUOTA 0.00%
Características constructivas
VIVIENDA

ELEMENTO DESCRIPCION ELEMENTO DESCRIPCION

Estructura Madera, concret, mamposteria
Pisos Madera y hormigon
Sobrepisos Vigas de Madera y ceramica
Mampostería Ladrillo
Escaleras madera y hormigon
Pasamanos Tubo cuadrado
Cubierta Losa
Tumbado
Paredes Exteriores Enlucidas
Paredes Interiores Enlucidas y empastadas
Puertas Exteriores Madera
Puertas Interiores Madera
Cerraduras Nacionales
Ventanas Aluminio y Vidrio
Muebles de cocina
Mesones de cocina no tiene
Closets no tiene
Muebles de Baños n/n
Piezas Sanitarias Nacionales
Grifería Nacionales
Instalaciones Eléctricas Empotradas
Piezas Eléctricas Nacionales
Instalaciones Sanitarias Empotradas
Pinturas Exterior Látex
Pinturas Interior Látex
Revestimiento Exterior Enlucidas
Cerramiento

Instalaciones Especiales

6.-DOCUMENTOS LEGALES PROPORCIONDOS

Escrituras del terreno inscritas en la Notaría

Tipo de Documento

7.-VALORACIÓN
Metodología de Valoración
Terreno:
La metodología que brinda sustento para la valoracion de terrenos utiliza el Método comparativo, basado en la oferta de terrenos en la zona. Se establece
comparación con el denominado "Lote Tipo" ubicado en un área proxima al terreno a ser valorado.
El Lote Tipo es plano, medianero, de forma regular y con relacion fondo/frente equivalente a 2:4.
Se analiza para el objeto del avalúo los factores de frente, fondo,forma, pendiente y nivel.
La correlación establecida matemáticamente para cada uno de estos factores, permite mejorar o penalizar el valor referencial del lote tipo.
Vivienda

Para la valoración de la vivienda se ha utilizado la metodología comparativa o del mercado y del costo de reposición. Estas metodologias nos permiten
determinar el valor del bien inmueble a partir del costo de obra nueva;teniendo en cosideración la edad de la edificación para establecer la depreciación de
la misma mediante tablas de Fitto y Corvinni.
Valoración dela Edificación

AVALÚO DE CONSTRUCCIÓN

% Costo % Deprec. Por Valor

Descripción del Nivel Área de Const. Valor de Reposición o Nuevo Ponderado por Edad y construccion Valor Total
metro cuadrado Mantenimiento. usada

Piso 1 16.60 m2 $ 266.67 100% 46.22% $ 147.11 $ 2,442.07

Piso 2 41.28 m2 $ 266.67 100% 46.22% $ 147.11 $ 6,072.82
Piso 3 75.06 m2 $ 266.67 100% 46.22% $ 147.11 $ 11,042.28
Piso 4
137.15 m2 $ 282.35 100% 42.16% $ 191.42 $ 26,253.25
Piso 5
137.15 m2 $ 355.88 100% 42.16% $ 191.42 $ 26,253.25
Construccion en terraza 21.65 m2 $ 277.78 100% 42.16% $ 191.42 $ 4,144.24
TOTAL 429 m2 TOTAL $ 76,207.91

TOTAL ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (M2) 428.89 m²

AVALÚO DE REPOSICIÓN DE LAS EDIFICACIONES US$ 128,998.29

AVALÚO REAL DE LAS EDIFICACIONES US$ 76,207.91

AVALÚO DE OBRAS ADICIONALES

% Deprec. Por
Valor de Valor
Descripción del Nivel Unidad Área de Construcción Edad y Valor Total
Reposición Depreciado
Mantenimiento.

Terraza en piso 6 m2 105.92 m2 $ 277.78 42.16% $ 21.06 $ 2,230.27

lavanderia m2 2.88 m2 $ 277.78 42.16% $ 32.36 $ 93.21
corredor m2 9.01 m2 $ 277.78 42.16% $ 13.24 $ 119.29

TOTAL $ 2,442.77

AVALÚO DE REPOSICIÓN DE LAS OBRAS ADICIONALES US$ 32,725.27

AVALÚO REAL DE LAS OBRAS ADICIONALES US$ 2,442.77
VALORES TOTALES DE AVALÚOS

AVALÚO DE CONSTRUCCIÓN US$ 76,207.91

AVALÚO REAL DE OBRAS ADICIONALES US$ 2,442.77
AVALÚO DE TERRENO US$ 56,318.01

AVALÚO DE TERRENO + CONSTRUCCIÓN US$ 134,968.69

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (FC) 0.90

US$ 121,471.82
AVALÚO DE TERRENO + CONSTRUCCIÓN * FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Total Valor Comercial $ 121,471.82

Son:

Porcentaje de Venta Rápida 4%

Total Valor de Realización por Venta Rápida $ 116,612.95

Son:

7.-ANEXOS
Observacion
Esquema de Ubicación X ANEXO NRO. 1
Esquema de Implantación X ANEXO NRO. 2
Anexo Fotografico X ANEXO NRO. 3
Estudio de Mercado X ANEXO NRO. 4

Declaro que los valores descitors en el presente Informe de Avalúo .corresponde al valor real comercial en el sitio en el que se encuentra
DECLARACIÓN ubicado.

Ing. Tatiana Jiménez Marca Sr. Luis Betancourt y esposa

PERITO AVALUADOR PETICIONARIO
ANEXO NRO. 1 ESQUEMA DE UBICACIÓN

CASA AVALUAR

ANEXO NRO. 2 ESQUEMA DE IMPLANTACION

ANEXO NRO. 3 ILUSTRACIÓN FOTOGRAFICA

PLANTA 1
FACHADA PRINCIPAL

PLANTA 2 PLANTA 3

PLANTA 4 PLANTA 5 PLANTA 6 O TERRAZA

ANEXO NRO. 4 ESTUDIO DE MERCADO
ANEXO NRO. 4.1 FUENTES COMPARATIVAS DE MERCADO
OFERTA 1 UBICACIÓN AVENIDA OCCIDENTAL
FUENTE : Inmobiliaraia

TERRENO + CONSTRUCCION

PRECIO VENTA: $ 550,000.00

ÁREA CONSTRUCCION 1060 m2
ÁREA TERRENO: 262.82 m2
COSTO M2 $ 1,124.72
FRENTE: 10.96 m
FONDO: 23.98 m
UBICACIÓN 0.9 2. BIEN UBICADA

FECHA

OFERTA 2 UBICACIÓN Cdla Celi Roman

FUENTE : Inmobiliaria

TERRENO + CONSTRUCCION

PRECIO VENTA: $ 120,000.00

ÁREA CONSTRUCCION

ÁREA TERRENO: 432.47 m2

COSTO M2 $ 277.48
FRENTE: 15.00 m
FONDO: 29.00 m
UBICACIÓN 0.9 2. BIEN UBICADA

FECHA

OFERTA 3 UBICACIÓN Av. Manuel Carrión Pinzano

FUENTE : Bienes RaÍces Nuevo Hogar

TERRENO

PRECIO VENTA: $ 72,000.00

ÁREA CONSTRUCCION m2
ÁREA TERRENO: 291.65 m2
COSTO M2 $ 246.87
FRENTE: 9.50 m
FONDO: 30.70 m
UBICACIÓN 0.9 2. BIEN UBICADA

FECHA

OFERTA 4 UBICACIÓN
FUENTE :

PRECIO VENTA:

ÁREA CONSTRUCCION

ÁREA TERRENO:

AÑOS DE CONSTR:

FRENTE:

FONDO:

UBICACIÓN 0
FECHA
ANEXO NRO. 4.2 TABLA DE HOMOGENEIZACIÓN

HOMOGENEIZACION DE VALORES URBANOS

FACTORES
OFERTA ÁREA M2 PRECIO M2 FACTOR FACTOR VALOR CORREGIDO
FUENTE UBICACIÓN FACTOR UBICACIÓN TAMAÑO
FUENTE TAMAÑO

1 262.82 $ 1,124.72 OFERTA 0.85 2. BIEN UBICADA 0.9 1. DE 1 a 3 1 $ 860.41

2 432.47 $ 277.48 OFERTA 0.85 2. BIEN UBICADA 0.9 1. DE 1 a 3 1 $ 212.27

3 291.65 $ 246.87 OFERTA 0.8 2. BIEN UBICADA 0.9 1. DE 1 a 3 1 $ 177.75

4 0 0.00 OFERTA 0.00 0 0 $ -

VALOR PROMEDIO GENERAL $ 412.27 AREA DE LOTE AVALUADO 149.77 m2 VALOR PROMEDIO GENERAL $ 312.61
PRECIO BASE AJUSTADO $ 312.61
DESVIACION ESTANDAR 498.23 DESVIACION ESTANDAR 384.56

CRITERIOS DE CALIFICACIÓN DE FACTORES

FACTOR FUENTE

CALIFICACIÓN
TRANSACCIÓN 1.00
AVALÚO 0,9 - 1,00
OFERTA 0,8 - 0,9
OFERTA CRISIS 0,70 - 0,80

FACTOR UBICACIÓN

CALIFICACIÓN
1. MUY BIEN UBICADA 1.00
2. BIEN UBICADA 0.90
3. REGULAR UBICADA 0.80
4. MAL UBICADA 0.70
5. MUY MAL UBICADA 0.60

FACTOR TAMAÑO

CALIFICACIÓN
1. DE 1 a 3 1.00
2. DE 3,1 a 6 0.90
3. DE 6,1 a 10 0.80
4. DE 10,1 a 20 0.70
5. DE MAS DE 20 0.60
ANEXO NRO. 4.3 CALCULO DEL PRECIO DE M2 DE TERRENO

Precio Referencia de terrenos tipo en el sector y zonificacion Datos Específicos del Terreno Avaluado

Area 432.47 m2 Area 132.02 m2

Frente 15.00 m2 Frente 10.95 m
Fondo 29.00 m Fondo 14.03 m

Cálculo de Factores de Configuración

Factores según Ordenanzas Criterio Comparativo

Factor Descripción Factor

Condiciones de suelo 1.00 AREA URBANIZABLE Componente de Frente 0.85
Topografía BAJO NIVEL Componente de Fondo 0.80
0.90
Pendiente en Aclive 1.00 SIN ACLIVE Componente de Tamaño 1.00
Pendiente en Declive 0.50 30°-45° Componente de Pendiente 0.70
Uso del suelo 1.04 7.- COMERCIO Y VIVIENDA Componente Forma 0.74

Localización 1.00 LOTE INTERMEDIO Componente Ubicación o Zonificación 1.00

Accesibilidad Vial 1.00 CALLE Componente de Proporción 0.90

Tipo de calzada 1.15 PAVIMENTO FLEXIBLE Componente de Varios Frentes 1.00

Tamaño Lote 0.952 RELACION DE TAMAÑO: >2

RELACION FORMA: 1,25-
Forma Lote 0.92
1,35

Factor Total según Ordenanzas 0.95 FACTOR DE CORRECION ADOPTADO

Factor Total según Criterio Comparativo 0.87 0.95

Valor del terreno según Tabla de Baremo $ 395.82 Valor del Terreno m2

Valor del terreno con factor de correción adoptado $ 376.03 $ 376.03

Valor Avalúo Terreno $ 56,318.01

Valor de Terreno
$ 56,318.01