LUIS LÓPEZ MENDOZA

INGENIERO CIVIL
CIP. 752.33
c
INFORME DE TASACIÓN N° 0001 – PAR – 2016
De : Ing. Luis López Mendoza.
Para : Lelita Valles Vela.
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I. DATOS INFORMATIVOS:
1. Cliente : Lelita Valles Vela.
2. Tipo de bien : Inmueble
3. Persona de contacto : Ana Vela Tuanama.
4. Teléfono : 942961264
5. Fecha de tasación : 25 de febrero de 2017.
6. Tipo de cambio : 1 US$ – S/. 3.255
II. OBJETIVO DE LA TASACION:

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de Realización de

los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH
INBEV SA/NV en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto
emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de conformidad a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la
Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-
97 y sus modificatorias.

III. INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del inmueble y
se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente para la inspección
al inmueble.

IV. DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la valuación con fecha 25 de febrero del 2017, y se recopiló, evaluó y analizó la
documentación administrativa-legal proporcionada por el propietario del bien.

V. DATOS DEL INMUEBLE.

5.1. UBICACIÓN:

El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. Las Flores S/N., localidad y distrito de Yantaló, provincia
de Moyobamba, región San Martín.
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5.2. DESCRIPCION:

El terreno, materia de la presente tasación, cuenta con documentación de compra – venta

realizado en el Juez de Paz del distrito, pero a la fecha aún no se ha realizado la
independización del plano matriz; no obstante, se encuentra libre de compromisos con
terceros o gravámenes propios que estipula la Ley.

5.3. USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

El terreno cuenta con una vivienda de material noble en buen estado de conservación, cuya
área asciende a 64 metros cuadrados.

a. ÁREA DE TERRENO

120.00 m2. Según se advierte en el documento de compra – venta y las medidas

efectuadas en el respectivo inmueble.

b. LINDEROS
 Por el frente :
Con el Jr. Las Flores con 8.00 metros lineales.
 Por la izquierda :
Con la propiedad del Sr. Robinson Valles Vásquez con 15.00 metros lineales.
 Por la derecha :
Con la propiedad de Robinson Valles Vásquez con 15.00 metros lineales.
 Por el fondo :
Con la propiedad de Robinson Valles Vásquez, con 8.00 metros lineales.

c. AREA DE CONSTRUCCIÓN
Piso único : 64.00 m2
________________________________
TOTAL : 64.00 m2

d. DISTRIBUCIÓN DE LA VIVIENDA:
La vivienda cuenta con una sala comedor, 02 cuartos dormitorio, una cocina pequeña,
servicios higiénicos externos y un espacio destinado a biohuerto.

e. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA VIVIENDA:

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La vivienda está construida en función a lo siguiente:
 Muros de ladrillo king Kong.
 Columnas de concreto armado.
 Techo aligerado
 Piso de losa veneciana.
 Puertas y ventanas de madera.
 Revestimientos acabados.
 Servicios higiénicos enchapados con mayólica.

f. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

La vivienda cuenta con 03 años de construcción y se encuentra en buen estado de

conservación.

g. DEPRECIACIÓN

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la Tabla N° 01, Artículo

II D. 34 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le
corresponde una depreciación de 8%.

2. VALORIZACIÓN
a. VALOR DEL TERRENO
 Valor de Tasación estimado por m2: S/.66.67
 Valor del Terreno:
S/. 66.67 x 120.00 m2 = S/. 8000.40

b. VALOR DE LA EDIFICACIÓN
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 20% y 20%

Valor
Factor de Valor Total
Descripción Área (m2) Estimado por
Depreciación (US$)
m2 (US$)
Piso único 64.00 450.25 0.92 26510.72
TOTAL 26510.72

c. VALOR DE TASACIÓN DIRECTA

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 a + b US$ 34 511.12

d. VALOR COMERCIAL TOTAL s/. 36 063.864

El Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor Comercial, teniendo en

Cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.

e. FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS

El inmueble se encuentra ubicado en una zona urbana, donde predominan viviendas de un
solo piso, construidas con uros de ladrillo King Kong y calaminas. .

ESTUDIO DE MERCADEO

 De acuerdo con el peritaje de campo y el juicio del evaluador, la ubicación del inmueble
y la situación del mercado, se concluye que el valor del terreno es de s/. 111.665 por
m2 y el valor de la construcción es de s/. 354.126 por m2

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ING. LUIS LÓPEZ PENDOZA
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Moyobamba, 25 de febrero del 2017

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DECLARACION JURADA DE PERITOS

El que suscribe, en pleno uso de sus facultades mentales, profesionales y con la información
fidedigna que ha podido obtener, declara bajo juramento que:

 Las afirmaciones y valores que he tomado en cuenta en este reporte son el reflejo
verdadero y correcto del ejercicio de mi trabajo.
 Los análisis y contenidos asignados en el reporte son imparciales y no están influenciados
por ningún interés personal.
 No poseo ningún interés personal en la propiedad ni me ata relación alguna con los
propietarios o personas que me solicitaron este servicio.
 El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrollados siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al
respecto por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
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ANEXOS
TERRENOS DE ESTUDIO Y CONTRASTE D ETASACIÓN:
A. TERRENOS SIN CONSTRUIR:

TERRENO N° 01:

A=300.00 m2
VT= S/. 25 000.00
30 m

25 000.00
𝑉𝑐m2𝑇 = = 𝑠/. 83.33
300

10 m ARANCEL DE LA CUADRA: 65.00

TERRENO N° 02
A=200 m2
VT= S/. 28 000.00
25 m

28 000.00
𝑉𝑐m2𝑇 = = 𝑠/. 140.00
200

ARANCEL DE LA CUADRA: 52.00

8m

PROMEDIO DE LOS TERRENOS:

83.33 + 140.00
𝑉𝑐𝑚2𝑇 = = 𝑆/. 111.665
2
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B. PREDIOS CON CONSTRUCCIÓN:

 PREDIO N° 01

AT=240 m2
VP= S/. 80 000.00
30 m

VP=VT+VC
120 M2 VC=VP-VT
VC= 80 000 -(240 m2 x 111.665)
VC= s/. 53 204.00
8m

s/. 53 204.00
𝑉𝑚2𝐶 = = 𝑠/. 443.367
120 𝑚2

ARANCEL DE LA CUADRA: 70.00

 PREDIO N° 02:

AT=250 m2
VP= S/. 65 000.00
VP=VT+VC
25 m

140M2 VC=VP-VT
VC= 65 000 - (250 m2 x 111.665)
VC= s/. 37 083.75

10 m

s/. 37 083.75
𝑉𝑚2𝐶 = = 𝑠/. 264.884
140 𝑚2

ARANCEL DE LA CUADRA: 60.00

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PROMEDIO DE LAS CONSTRUCCIONES:

443.367 + 264.884
𝑉𝑐𝑚2𝐶 = = 𝑠/. 354.126
2

C. PREDIO DE CÁLCULO

8m
AT=120 m2
VT= S/. 111.665 x 120 m2= s/. 13 399.80
VC= S/. 354.126 x 64 m2= s/. 22 664.064
CALCULANDO EL VALOR COMERCIAL:
15 m

64M2 s/. 13 399.80 + s/. 22 664.064= s/. 36 063.864

8m