INFORME PERICIAL

INSPECCIÓN Y AVALÚO
CUENCA - ECUADOR

REAVALÚO DE INMUEBLE

1.- DATOS GENERALES DEL JUICIO:

Nombre Judicatura o FIscalia: Consejo de la Judicatura del Azuay

No. De Proceso 1333201704583

Nombre y Apellido Perito: Arq. María Daniela Gómez C.
Profesión y Especilidad
Avaluador de Bienes Inmuebles
Acreditada:
No. De Calificación: 2279749
Fecha de Caducidad de la
16 de noviembre 2023
Acreditación:
Dirección de contacto: Rafael Fajardo y Daniel Muñoz. Edificio Napoli
Telefono Fijo de contacto: 72827574
Telefono Celular de contacto: 0992810151
Correo Electrónico de contacto: danigomez_66@hotmail.com
Ubicación Cuenca, sector
Fecha de inspección: 17-Enero.-2023
Fecha de entrega: 20-Enero.-2023

VIVIENDA UNIFAMILIAR

FACHADA PRINCIPAL

2.- ANTECEDENTES:

Por parte de la JUEZA PONENTE: Dra. Lucia del Carmen Carrasco Veintimilla, mediante sorteo
electrónico se me ha nombrado como perito dirimente para esclarecer los hechos del Proceso:
1333201704583 En el cual me se solicita realizar el reavalúo del bien embargado. El cual consta de
un terreno, con una construcción de una vivienda de una planta.

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LINDEROS Y DIMENSIONES DE LA VIVIENDA

LINDEROS DEL LOTE 85 Informe En sitio

anterior
NORTE Con ANTES JOSÈ LUNA AHORA PESÁNTEZ PAREDES BAYRON EN 15,55 m 15,02 m
ROLANDO
ANTES CAMINO VECINAL, AHORA CAMINO VECINAL EN 1m
SUR 15,75 m 15,69 m
Con Y SIGUE CON GUTIERREZ ESPINOZA EN
ANA MARÍA EN 14,75
ANTES LUIS LUNA AHORA LUNA BACULIMA MARIA
ESTE Con ETELVINA EN 20,00 m 20,18 m

OESTE ANTES CARLOS VANEGAS, AHORA ALVEAR ORELLANA 20,00 m 20,03 m

Con EN
JOSÉ JACINTO
AREA 311,51 m2 307,97 m2
OBSERVACIONES

Al momento de la inspección, se tomo las medidas de los linderos generales, con la indicación de la dueña de la vivienda, la señora
Norma Jácome. Después de tomar la medidas correspondientes y al momento de comprobar las mismas con las del informe anterior,
se observan que no existen diferencias significativas tanto en las correspondientes a linderos como en el área total del terreno.
Haciendo el càlculo respectivo, la variación es del 0,011%, lo cual obviamente está dentro del rango posible para variación de áreas.
Para la presente valoracción se ocuparan las áreas del informe anterior.

AREAS Y DATOS SEGÚN SITIO

CONSTRUCCION AREA LIBRE AREA COMUNAL
Vivienda
planta Baja 91,04 m2

TOTAL 91,04 m2 TOTAL TOTAL

TOTAL CONST+AREA LIBRE 91,04 m2

3.- CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLOGIA A APLICARSE

MÉTODOS DE VALORACIÓN:
- Para el terreno: Método Comparativo

- Para la edificación: Método avaluadores de inmuebles como lo es el de depreciasión, dentro de los cuales tenemos el de la
linea recta, parabolico,ross, heidekke y fitto y corvini

MÉTODO COMPARATIVO
Para el terreno.- Es el que resulta de tomar los valores referenciales de los lotes en venta en el sector o sectores similares, para este
caso se referenció con lotes de similares características al valorado en el sector, luego de lo cual se lo homogeneizó con el lote avaluar
por diversos factores como Fuente, Forma, Tamaño, Ubicación, etc. Obteniendo de esta manera el costo promedio por metro cuadrado
del terreno .

Para la valoración del bien por estos métodos, partimos del costo de obra nueva, consideramos todos los rubros involucrados en la
construcción hasta su venta, como son: costos directos, indirectos, imprevistos, tasas, impuestos, etc., luego del cual se le aplica las
tablas de Fitto y Corvinni con los factores de depreciación correspondientes, de acuerdo con el estado de la edificación y por el
mantenimiento que esta tenga.
4.- AVALÚO Y CONCLUSIONES

VALOR DEL EDIFICACIONES

% Deprec. Por
Valor de Valor
Edad y
Descripción del Nivel Área de Const. Reposición % Avance de Obra construccio Valor Total
Mantenimient
o Nuevo n usada
o.
Vivienda Planta Baja
91,04 m² $292,80 100,00% 0,22 $ 228,42 $ 20.795,36

TOTAL 91,04 m² $ 20.795,36

TOTAL ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (M2) 91,04 m²

AVALÚO DE REPOSICIÓN DE LAS EDIFICACIONES US$ 26.656,51
AVALÚO REAL DE LAS EDIFICACIONES US$ 20.795,36

VALOR DEL TERRENO

AREA TERRENO EXCLUSIVA VIVIENDA 311,51 m²

V. UNIT./M2 porcentaje de costo 100% $ 111,82

AVALÚO DEL TERRENO EXCLUSIVO VIVIENDA $34.833.05

SUMA DE AVALÚOS

MÉTODO DE LÍNEA RECTA

AVALÚO DE EDIFICACIONES $ 20.795,36

AVALÚO DEL TERRENO $34.833,05
AVALUO TOTAL $ 55.628,32

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (FC) $ 1,00

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN APLICADO A CONSTRUCCION 20.795,36
AVALUO COMERCIAL LÍNEA RECTA
$ 55.628,32
TERRENO+(CONST*FC)

5.- ANEXOS, DOCUMENTOS DE RESPALDO

DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Dirección: Camino vecinal S/N, De la Parroquia San Sebastián, cantón Cuenca, provincia del
Azuay.
Lote S/D Sector: El tejar

Provincia: Azuay
Cantón: Cuenca Parroquia: San Sebastian
Tipo de bien: Vivienda de una planta Sub-Tipo de bien: Vivienda
DESCRIPCIÓN DEL SECTOR:

CLASIFICACIÓN DEL SECTOR

Residencial: ALTO Industrial: BAJO
Comercial: MEDIO Agrícola: BAJO
Bancaria: NINGUNA Otra:

NIVEL DE CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR

Alto: 100% - 85%
Medio: X 85% - 50%
Bajo: 50% - 0%

ESTRATO SOCIO ECONÓMICO

Alto Medio - Bajo 20%
Medio - Alto Popular
Medio 80%

INFRAESTRUCTURA DEL SECTOR:

SERVICIOS BÁSICOS
Alumbrado Alcantarillad
X Agua Potable: X Transporte Público: X X
Público: o:
Redes Internet, Tv
X Aceras: X Bordillos: X X
Telefónicas: cable

VÍAS DE ACCESO
Pavimento rigido: X Lastradas:
Pavimento flexible: Otras: X Camino vecinal con residuos de
ladrillo y césped
Adoquinadas:

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL TERRENO LOTE :

Estado del terreno: Vacío En construcción Construido X

Forma de terreno: Regular X Irregular: Forma aprox:
Ubicación de terreno: Esquinero Medianero: X Interior:
Topografía de terreno: Plano Pendiente: X Mixta:
AREA TOTAL TERRENO: 1333,00 m2

DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIONES
Edificaciones existentes: Casa unifamiliar
No. Plantas: 1 planta

Uso: Vivienda unifamiliar, con sala, comedor, cocina, 3 dormitorios y un baño completo compartido.

ESTADO DE EDIFICACIONES
Terminada: 100% En construcción Remodelaciones:
Edad de edificación
Estado de conservación: Buena 1,50 4 años
(Años):
Vida Técnica (Años): 35 años Depreciación: 0,06 %
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:

VIVIENDA

ELEMENTO DESCRIPCION ELEMENTO DESCRIPCION

Estructura Hormigón Canales Zinc

Pisos Hormigón Muebles de Baño -
Sobrepisos Madera y Ladrillo Mesones de Baño -
Mampostería Bloque Piso garage -
Escaleras N/A
Pasamanos N/A
Cubierta metálica - Eternit
Cielo Raso Estuco
Paredes Exteriores Bloque
Paredes Interiores Bloque
Puertas Exteriores Metálica
Puertas Interiores madera
Cerraduras Pomo
Ventanas Aluminio y Vidrio
Muebles de cocina N/A
Mesones de cocina Cerámica
Closets N/A
Piezas Sanitarias Si (Nacional)
Grifería Si (Nacional)
Instalaciones Eléctricas Si (Empotradas)
Piezas Eléctricas Nacionales
Instalaciones Sanitarias PVC
Pintura Exterior Látex
Pinturas Interior Látex
Revestimiento Exterior N/A
Cerramiento Malla
Instalaciones Especiales -
Edad de Edificacion 13 años

DESCRIPCIÓN ESPACIAL PARTICULAR DE LA EDIFICACION

PLANTA BAJA

Sala, comedor, cocina, 3 dormitorios y un baño completo compartido.

ESTADO GENERAL DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LA EDIFICACION

En general el estado de conservación de la cabaña es bueno, actualmente no requiere de reparaciones significativas, los acabados son de tipo bajo.

COMENTARIO:

Para la valoración, tanto del terreno como de las construcciones se toman en cuenta varios factores que son
indispensables, tales como la ubicación del bien, las características de ese sector, la infraestructura, como servicios
básicos y la vias de acceso al mismo. Las carácteristicas físicas del terreno y como esta conformada la vivienda. Lo
que corresponde al estado de la vivienda, son factores que se utilizan para valorar la parte constructiva, se empieza
sacando un valor como si la vivienda fuera nueva, y en base a estos se realiza la depreciación de la vivienda. Otro
punto importante son los elementos constructivos y los terminados que la misma tenga, ya que es esto lo que va a
determinar el costo directo de la edificación.

DATOS DE DOCUMENTO LEGALES PROPORCIONADOS:

Tipo de documento: ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA

COMPARECIENTES:
Otorgada por: LUNA VELECELA JORGE VICENTE Y TORRES SUQUINAGUA BLANCA JUDITH
A favor de: JÁCOME TORRES NORMA SOFIA

Fecha de documento legal: 24/10/2008

Notaría: Notaría Octava del Cantón Cuenca
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 ESQUEMAS DE UBICACIÓN

ESQUEMAS DE IMPLANTACIÓN
 ANEXOS FOTOGRÁFICOS

VISTA DESDE INGRESO PRINCIPAL VISTA LATERAL DEL

INGRESO A LA
VIVIENDA

VISTA GENERAL AREA SOCIAL SALA

COMEDOR COCINA

DORMITORIO 1 DORMITORIO 2
 DORMITORIO 3 BAÑO COMPLETO
COMPARTIDO

VISTA EXTERIOR VISTA HACIA

CAMINO VECINAL DE
INGRESO

ÁREA PROVISIONAL DE VISTA GENERAL DEL

LAVANDERIA BIEN