“Decir la verdad y ser honrado es el camino más seguro para que exista una completa coherencia

entre nuestras palabras y nuestras acciones”

INFORME TÉCNICO VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE N° J.R.Z 360-23

Cliente : LOS PORTALES S.A.
Solicitante : LOS PORTALES S.A.
Propietario(s) : Fernando Jimenez Collantes
Ubicación Ficha Registral : Lote 24 de la Manzana A-9, Urbanización Los Álamos de Carabayllo, distrito
de Carabayllo, provincia y departamento de Lima
Ubicación Autoavalúo : No proporcionado
Ubicación inspección : Calle B, Lote 24 de la Manzana A-9, Urbanización Los Álamos de
Carabayllo, distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima
Fecha de inspección ocular : 24/02/2023
Régimen de propiedad : Propiedad Única
Tipo de edificación : Inmueble hasta 4 pisos
Número de pisos : 2
Número de sótanos : 0
Uso del inmueble : Vivienda
Condición de la edificación : No cuenta con Declaratoria de Fábrica
Estado conservación : Bueno
Año de construcción : 2016
Antigüedad : 7 años
Zonificación : RDM Residencial de Densidad Media - Fuente: www.imp.gob.pe
Tipo de valuación : Nueva
Observaciones : No registra Cargas ni Gravámenes, según la documentación proporcionada por el
Cliente, en la P.E. N° 12874128. A solicitud del cliente, el inmueble se valorizará como
terreno. Además, luego de la inspección ocular y verificar que el inmueble no
presenta daños en su alrededor ni tampoco en la edificación, se realizó la consulta
al familiar del dueño (padre). Nos comentó que no hubo inundación, dado que Los
Portales S.A. al ver que por la curva del río estaba por rebalsar, colocaron un cerco
en toda la ribera de desmonte para que no afectara la zona.

RESUMEN DE VALORES
VALORES EN DÓLARES AMERICANOS (USD) Área Terreno Valor Terreno Área Construida Valor Edificación Valor Obras Compl. Valor Comercial Valor Realización Valor Asegurable
Inmuebles(s) m2 USD m2 USD USD USD USD USD

Mz. A9 Lote 24 112.00 $31,360.00 0.00 $0.00 $0.00 $31,360.00 $25,088.00 $0.00
TOTAL USD 112.00 $31,360.00 0.00 $0.00 $0.00 $31,360.00 $25,088.00 $0.00

VALORES EN SOLES (S/) Área Terreno Valor Terreno Área Construida Valor Edificación Valor Obras Compl. Valor Comercial Valor Realización Valor Asegurable
Inmuebles(s) m2 S/ m2 S/ S/ S/ S/ S/

Mz. A9 Lote 24 112.00 S/ 120,202.88 0.00 S/ 0.00 S/ 0.00 S/ 120,202.88 S/ 96,162.30 S/ 0.00
TOTAL S/ 112.00 S/ 120,202.88 0.00 S/ 0.00 S/ 0.00 S/ 120,202.88 S/ 96,162.30 S/ 0.00

Tipo de Cambio S/. 3.833 Surco, 28 de Febrero de 2023

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 Mapa de Ubicación del
Inmueble

Mapa de Vista Exterior del

Zonificación Inmueble

RDM Residencial de Densidad Media

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 I. MEMORIA DESCRIPTIVA JRZ Nª 360-23

1.- ANTECEDENTES
Por encargo del Sr. Juan Castillo Capillo, representante de LOS PORTALES S.A., se procedió a llevar a cabo la
Valuación Comercial de un inmueble de propiedad del Sr. Fernando Jimenez Collantes, el cual se encuentra
ubicado en la Calle B, Lote 24 de la Manzana A-9, Urbanización Los Álamos de Carabayllo, distrito de
Carabayllo, provincia y departamento de Lima.

2.- OBJETIVO
El desarrollo de nuestra labor, tuvo como objetivo principal la estimación del Valor Comercial y el Valor de
Realización a la fecha de la inspección ocular.

3.- INSPECCIÓN OCULAR

Se llevó a cabo el 24 de Febrero del 2023, por el inspector Pamela Orellana, en el Lote 24 de la Manzana A-9,
Urbanización Los Álamos de Carabayllo, distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima el cual se
encuentra inscrito en la Partida Electrónica Nº 12874128, de los Registros de Propiedad Inmueble de Lima.

4.- COORDINADORES
Para la estimación del Valor Comercial y Valor de Realización, el suscrito se desempeñó como encargado de
la supervisión, ejecución de la toma de datos y trabajos en gabinete. Asimismo, se nos indicó contactarnos
con el Sr. Fernando Jimenez, quien nos brindó las facilidades para la inspección.

5.- METODOLOGÍA Y REGLAMENTOS

La estimación del Valor Comercial y Valor de Realización, se llevó a cabo en concordancia con lo dispuesto
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial RM Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha
19 de julio de 2016, modificado por Resolución Ministerial Nª 424-2017-VIVIENDA de fecha 2 de noviembre de
2017 y N° 124-2020-VIVIENDA de fecha 25 de junio de 2020, así como a las disposiciones vigentes emitidas por
la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, empleando el Método Directo(comparación, costo), realizando
la inspección ocular y toma de datos del bien, así como la recolección de información para el Estudio de
Mercado. Asimismo, el Valor de Realización se estimó de acuerdo a lo dispuesto en la Resolución S.B.S N° 11356-
2008 de fecha 19 de noviembre de 2008.

6.- DOCUMENTACIÓN
Se nos proporcionó copia de los siguientes documentos:
- Partida Electrónica 2023 N° 12874128
- Plano en AutoCAD
- Informe N° 015 - Faja Marginal, con fecha 13/12/2019

7.- DESCRIPCIÓN
Se trata de una casa de 2 pisos, la cual será valorizada como terreno. El inmueble cuenta con la siguiente
distribución: Primer piso: Ingreso, 1 garaje, 1 hall, sala - comedor, 1 cocina con tablero de porcelanato, 1
lavandería, 1 patio - tragaluz, pasadizo, 1 baño completo, 1 dormitorio principal con baño completo, 1
depósito y 1 dormitorio simple. Segundo piso: Escalera, tendedero, 2 almacenes, 1 baño completo y 1
dormitorio simple. Por otro lado, el inmueble no cuenta con % de daño porque está en buen estado; además,
las vías principales, los lotes y parques que están en la ribera del río no fueron afectados.

LINDEROS 1
Frente Derecha Izquierda Fondo Perímetro
Inmueble(s) /ml /ml /ml /ml /ml

Mz. A9 Lote 24 7.00 16.00 16.00 7.00 46.00

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 8.- ENTORNO Y ZONIFICACIÓN
Se encuentra en una zona urbana completamente consolidada. Está conformado en los alrededores por
viviendas familiares y terrenos. La zona cuenta con obras de infraestructura urbana, alumbrado público, vías
asfaltadas, veredas, agua potable, alcantarillado, telefonía e internet.

El inmueble cuenta con zonificación RDM Residencial de Densidad Media.

El inmueble no tiene ninguna calificación restrictiva, así como infraestructura de servicios urbanos que afecte
su Valor Comercial.

9.- GRAVÁMENES, CARGAS Y OBSERVACIONES

No registra Cargas ni Gravámenes, según la documentación proporcionada por el Cliente, en la P.E. N°
12874128. A solicitud del cliente, el inmueble se valorizará como terreno. Además, luego de la inspección
ocular y verificar que el inmueble no presenta daños en su alrededor ni tampoco en la edificación, se realizó la
consulta al familiar del dueño (padre). Nos comentó que no hubo inundación, dado que Los Portales S.A. al ver
que por la curva del río estaba por rebalsar, colocaron un cerco en toda la ribera de desmonte para que no
afectara la zona.

II. VALUACIÓN COMERCIAL JRZ Nª 360-23

Establecemos que el precio corresponde, al caso que un comprador y un vendedor, enterados de las
características particulares y principales del bien, así como las condiciones del mercado que lo rodean,
estarían dispuestos a intercambiar, encontrándose ambos libres de presiones externas y realizando la
operación en un tiempo razonable.

 ESTUDIO DE MERCADO
Al emplearse el Método de Valuación Comparativo, se procedió a llevar a cabo el Estudio de Mercado,
tomando en consideración las últimas operaciones de compra - venta de inmuebles con características
similares, así como son la zonificación, antigüedad que posean similares obras de infraestructura, el nivel socio -
económico y que estén ubicados en lugares próximos al inmueble valuado.

ESTUDIO DE MERCADO Distancia al inmueble A. Terreno A. Construcción Valor inmueble Valor (terr. + edif.) /m2
N° Zonificación Número de pisos
valuado m2 m2 USD USD
Ubicación
Venta de terreno en esquina
Calle 2, Lote 6, Manzana A1, Urb. Los Álamos de
RDM : Residencial de
1.- Carabayllo, Carabayllo, Lima - 210 metros 191.30 0.00 $65,000.00 $339.78
Densidad Media
Contacto: Mónica Muñante Teléfono:
999107097
Venta de terreno
Calle B, Urb. La Arboleda Primera Etapa,
RDM : Residencial de
2.- Carabayllo, Lima - 380 metros 112.03 0.00 $43,000.00 $383.83
Densidad Media
Contacto: Gerardo Herbozo Teléfono:
984381350
Venta de terreno

Urb. La Arboleda Primera Etapa, Carabayllo, Lima RDM : Residencial de

3.- - 465 metros 105.00 0.00 $35,000.00 $333.33
Densidad Media
Contacto: Libera Asesores Inmobiliarios S.A.C.
Teléfono: 963704150
Venta de terreno
Urb. La Floresta de Carabayllo I Etapa,
RDM : Residencial de
4.- Carabayllo, Lima - 650 metros 90.66 0.00 $31,307.07 $345.32
Densidad Media
Contacto: Angela del Pilar Huapaya Teléfono:
900632986
Venta de terreno en esquina
Calle 2 con Calle 1, Urb. La Arboleda I Etapa,
RDM : Residencial de
5.- Carabayllo, Lima - 535 metros 111.14 0.00 $35,000.00 $314.92
Densidad Media
Contacto: Wendy Castro Teléfono: 992345020

 VALOR DE TERRENO (VT)

Para estimar el Valor del Terreno, el cual tiene una forma Regular y de topografía Plana, se tomó en
consideración las últimas operaciones de compra y venta de terrenos en la zona o de terrenos que se
encuentran ubicados en lugares próximos.

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 CUADRO DE HOMOLOGACIÓN
VUE' V.C. Edificación V.C. de Terreno VUT' VUT Final
Nº Área de Terreno Área Construida Zonificación Ubicación Negociación Factor Resultante
USD USD USD USD USD

1.- 191.30 0.00 $0.00 $0.00 $65,000.00 $339.78 1.00 0.85 0.92 0.78 $265.71

2.- 112.03 0.00 $0.00 $0.00 $43,000.00 $383.83 1.00 0.90 0.90 0.81 $310.90

3.- 105.00 0.00 $0.00 $0.00 $35,000.00 $333.33 1.00 0.92 0.90 0.83 $276.00

4.- 90.66 0.00 $0.00 $0.00 $31,307.07 $345.32 1.00 0.92 0.90 0.83 $285.93

5.- 111.14 0.00 $0.00 $0.00 $35,000.00 $314.92 1.00 0.85 0.95 0.81 $254.30

VUT promedio USD $278.57

Aplicando los criterios propuestos por el Reglamento Nacional de Tasaciones y del Estudio de Mercado, se
procedió a la estimación del Valor Unitario del Terreno. El inmueble valuado es una casa de 2 pisos valorizada
como terreno, con zonificación RDM (Residencial de Densidad Media). De acuerdo a lo sugerido en el Articulo
24 del Reglamento Nacional de Tasaciones, se procedió a identificar 5 muestras de mercado con
características similares al inmueble valuado. Todas las muestras son terrenos ubicados en el distrito de
Carabayllo y tienen zonificación RDM. El rango de distancia hacia el inmueble valuado es de 210 a 650 metros.
Aplicando factores de homologación por zonificación, ubicación y negociación, se obtiene un Valor Unitario
de Terreno promedio homologado de USD 278.57 /m2. Considerando que el inmueble valuado se encuentra
cerca a una avenida residencial, su ubicación, su accesibilidad y el parámetro urbanístico de la zona, se
estima que el Valor Unitario de Terreno corresponde a USD 280.00

VALOR DE TERRENO (VT) Área VUT VT

Inmueble(s) m2 USD USD

Mz. A9 Lote 24 112.00 $280.00 $31,360.00

TOTAL USD $31,360.00
GEORREFERENCIA DEL INMUEBLE
Latitud -11.877681
Longitud -77.041541

Ubicación de las
Muestras

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  VALOR COMERCIAL (VC)
Es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuación, en consideración a las
compras - ventas de bienes similares a las características del bien valuado. Para la estimación del Valor
Comercial, procedimos a efectuar la sumatoria del Valor del Terreno (VT) con el Valor de Edificación (VE) y con
el Valor de Obras Complementarias (VOC), los cuales fueron afectados por un Factor de Mejoramiento (FM),
de acuerdo al siguiente cuadro:

VALOR COMERCIAL (VC)

VT VE VOC FM VC
Inmueble(s)
Mz. A9 Lote 24 $31,360.00 $0.00 $0.00 1.00 $31,360.00
TOTAL USD $31,360.00

 VALOR DE REALIZACIÓN (VR)

Es el valor que se espera recuperar, como consecuencia de tener la necesidad de una venta rápida o
ejecución del bien en el menor tiempo posible, donde está y como está, para lo cual afectamos al Valor
Comercial en un factor del 20%, que representa la sumatoria de los castigos y cargos propios de la venta
inmediata del bien y que se detallan a continuación:

Gastos de publicidad : 2.00 %

Gasto de valuación para realización : 0.20 %
Comisión de venta : 5.00 %
Depreciación durante la ejecución : 2.00 %
Mantenimiento : 2.00 %
Trámites y Gastos Notariales : 1.00 %
Otras deducciones (casos especiales) : 0.00
SUB TOTAL : 12.20 %
Por realización en 90 días : 7.80 %
TOTAL 20.00 %
VALOR DE REALIZACIÓN (VR) Valor 20.00% Valor
Inmueble(s) Comercial Valor Comercial Realización

Mz. A9 Lote 24 $31,360.00 $6,272.00 $25,088.00

TOTAL USD $25,088.00

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10.-TIEMPO DE VIGENCIA
De no variar las condiciones del mercado, sean éstas económicas o de otra índole que podrían afectar los
valores señalados, así como de no surgir circunstancias imprevisibles, la presente valuación tendrá una
vigencia de ciento ochenta (180) días, a partir de la fecha de emisión del presente Informe Técnico.

11.-OPINIÓN DEL PERITO

La presente valuación, se ha efectuado con total independencia de criterio, basándose en la información
disponible y aplicando las normas vigentes. Los elementos y datos contenidos en este informe han sido
emitidos con la opinión de nuestros mejores conocimientos, sin prejuicio alguno y con las reservas del caso, no
asumiendo responsabilidad por la veracidad o no de la información y documentos proporcionados por el
cliente, ni por los vicios constructivos ocultos que pueda tener el bien materia de la valuación.

12.-DECLARACIÓN JURADA
El suscrito, J.R.Z. VALUACIONES S.A.C., declara no tener vinculación con los propietarios de los bienes que son
objeto de valuación o con los deudores de las operaciones garantizadas.

Surco, 28 de Febrero de 2023

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 ANEXO 1.- TOMAS FOTOGRÁFICAS DE INTERIORES

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ANEXO 2.- TOMAS FOTOGRÁFICAS DE EXTERIORES

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