Taller:

Metodologías de tasación de
predios urbanos y rústicos
REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES

Ing. LUCÍA ALAYO MIRANDA

 ¿Qué es una tasación?
• Es el procedimiento a través del cual el
perito tasador inspecciona, S/ S/
estudia y analiza las cualidades y
características de un bien en
determinada fecha para fijar su valor
razonable.
En caso que la tasación sea
retrospectiva se consideran los valores
a la fecha solicitada.
Nacional y obligatorio para la
elaboración de tasaciones
comerciales y reglamentarias
que soliciten “las entidades y
empresas estatales de
derecho público o de derecho
privado”. Departamento Tasaciones

Lima 4.891
La Libertad 1.248
Arequipa 1.161
Cajamarca 1.104
Puno 1.080
Otros 6.124
TOTAL 15.608
NORMAS DE TASACIÓN Y
VALUACIÓN
 I. NORMAS DE TASACIÓN
Pilares del
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES Sector Vivienda

• Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA publicada Mejorar el ordenamiento de los centros

23 de julio de 2016 poblados urbanos y rurales.

• Modificado con Resolución Ministerial N° 424-2017- Incrementar el acceso de la población a una

VIVIENDA publicada 03 de noviembre de 2017 vivienda segura.

Mejorar la capacidad de gestión de las

instituciones del Sector.
 COMPARACIÓN NORMATIVA
Pilares del
Sector Vivienda

Reglamento Nacional de Tasaciones International Valuation

RNT Standard - IVS
Incrementar el acceso de la población a una
vivienda segura.

ENFOQUES
COMERCIAL REGLAMENTARIA
Principio de Economía

MERCADO INGRESOS COSTOS VALORES ARANCELARIOS Mejorar la capacidadINGRESOS

MERCADO de gestión de lasCOSTOS
instituciones del Sector.
 VALOR DE LA TASACIÓN (TUO D. LEG. 1192)

VALOR PERJUICIO
COMERCIAL ECONÓMICO

TERRENO TERRENO LUCRO DAÑO

URBANO CESANTE EMERGENTE
RÚSTICO Y ERIAZO

EDIFICACIONES PLANTACIONES EDIFICACIONES PLANTACIONES

Ingresos Egresos del
dejados de patrimonio
percibir
DEFINICIONES GENERALES
Tasación Reglamentaria:
Tasación en la que se utilizan Valores Arancelarios de
Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de Edificación.
Tasación Comercial:
Tasación que utiliza valores del libre mercado
aplicando métodos directos e indirectos u
otros debidamente sustentados.
 METODOLOGIAS DE TASACIÓN
VALOR COMERCIAL
• “…Estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u
homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación”.

3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles del artículo 3 del RNT
 Terreno urbano
Predio

Zona
Urbano
Área Techada
Urbana
Obras
Complementarias
Edificaciones
Instalaciones fijas
y permanentes
 II. METODOLOGIAS DE TASACIÓN

VALOR COMERCIAL DE PREDIOS URBANOS

IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS

Ubicación Extensión Zonificación Entorno Otros

Artículo 24 del RNT

Zonificación:
Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana, para:
La regulación del uso y la ocupación del suelo en el ámbito
de actuación y/o intervención de los Planes de Desarrollo Urbano
Localizar actividades con fines sociales y económicos como
vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como, la
producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones.
Plano de Zonificación aprobado por autoridad
competente:

http://www.msb.gob.pe/index.php/plano-de-zonificacion.html
Isla Rústica:
Es el terreno sin
habilitar circundado
por zonas con
habilitación urbana que
mantiene su condición
legal como predio rústico.
Terreno rústico en zona
de expansión urbana:
Aquel que manteniendo su
condición legal de rústico está
comprendido dentro del área 1° zona (100% VB)
destinada para el crecimiento
de la ciudad 3° zona (60% VB)

4° zona (40% VB)

VB=VUP x CAV x Fr
 Predio
rústico Terreno rústico

Zona
rústica
Plantaciones

Edificaciones
 II. METODOLOGIAS DE TASACIÓN
VALOR COMERCIAL DE PREDIOS RÚSTICOS
IDENTIFICACIÓN DE LAS
CARACTERÍSTICAS

Ubicación
Extensión del
Entorno Clasificación Recursos
área de Hídricos Altitud Etc.
Servicios, de tierras
terreno
etc…

Artículo 81 del RNT

Grupo A: tierras aptas para cultivo en limpio
Grupo C: tierras aptas para cultivo permanente
Grupo F: tierras con aptitud forestal
Grupo P: Tierras para pastos
Grupo X: tierras de protección
Decreto Supremo Nº 017-2009-AG
 TERRENOS ERIAZOS
VBE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

Valor Básico Eriazo

VBER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D
Valor Básico Eriazo Ribereño

Si existe un mercado
inmobiliario, se puede
considerar un valor de
mercado
 METODO COMPARATIVO
Y
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
20. Enfoque de comparación
20.1 Estimación de valor
mediante la comparación del
activo con activos idénticos o
comparables (similares) para los
cuales se dispone de información
de precios.
20.5 Cuando la información
comparable de mercado no
corresponde exactamente o
sustancialmente con el mismo
activo, el valuador debe
desarrollar un análisis
comparativo de las
similitudes y diferencias
cualitativas y cuantitativas…
20.5 …A menudo es necesario hacer ajustes con base
en este análisis comparativo. Estos ajustes deben ser
razonables y los valuadores deben documentar las
razones que dan lugar a dichos ajustes y cómo fueron
cuantificados.
 EL AVALÚO DE BIENES RAICES
(APPRAISAL INSTITUTE, 2002)

CAPÍTULO 14: EL ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE VENTAS

– Valor estimado del mercado de la

propiedad valuada, comparándola con
propiedades similares en el mercado.

– El análisis comparativo se enfoca en

similitudes y diferencias entre las
propiedades, en las transacciones que
afecten el valor, otros factores como el
tamaño, la ubicación las características
físicas, etc.
 VALORACIÓN DE PREDIOS AGRARIOS
(BORRERO, 2002)

CAPÍTULO 5: EL MÉTODO COMPARATIVO: LA

HOMOGENIZACIÓN

– Método Comparativo:
• Por las características del inmueble
• Por la renta.
– Homogeneización:
Este proceso significa <<hacer homogéneo,
hacer equivalente, hacer comparable>>
– Por ello, es indispensable, luego de tomar los
datos en el proceso de recolección pasar a la
etapa de homogeneización.
Factores característicos del inmueble (ubicación,
tamño, agua, topografía, clima)
 VALUACIONES RURALES- 2006
MÉTODOLOGÍA COMPARATIVA

– El método comparativo directo consiste en

determinar el valor de un predio en función
del precio de otros predios semejantes,
previa apreciación de las diferencias y su
influencia en el valor

– Se basa en el análisis minucioso del predio

por valuar y paralelamente, el de aquellos de los
cuales se conoce el precio, procediendo a su
comparación y homogeneización.

– Factores de comparación:
• Ubicación, área, forma, calidad del suelo, etc.
 Factores de homologación
• Sirven para homogenizar los precios
de inmuebles comparables, analizando
sus características en relación al bien a
tasar.
 ¿Cómo se aplican los factores de
homologación ?
1. Analizar las muestras en relación al bien a tasar (similitudes y
diferencias) para homogenizar los valores.

1 2
 muestra es mejor o más favorable que el bien a
Cuando la característica de la
tasar, el factor será menor a 1 (el valor de la muestra disminuye)
PREDIO
ENTORNO
PREDIO A TASAR
CARACTERÍTICA FACTOR

Regular 1,00

MUESTRA
CARACTERÍTICA FACTOR

Muy Bueno 0,80 MUESTRA

Bueno 0,90
Regular 1,00
Malo 1,10

Muy Malo 1,20

 muestra es inferior o más desfavorable que el bien a
Cuando la característica de la
tasar, el factor será mayor a 1 (el valor unitario de la muestra sube)

PREDIO
ENTORNO
PREDIO A TASAR
CARACTERÍTICA FACTOR

Bueno 1,00

MUESTRA
CARACTERÍTICA FACTOR
MUESTRA
Muy Bueno 0,90

Bueno 1.00

Regular 1,10

Malo 1,20

Muy Malo 1,30

 PREDIO
FACTOR DE EXTENSIÓN

PREDIO A TASAR

ÁREA FACTOR

300 m2 1,00

MUESTRA
RANGO FACTOR

150 – 250 m2 0.90 MUESTRA

251 – 350 m2 1,00

351 – 450 m2 1,10

451 – 600 m2 1,20

 PREDIO
ZONIFICACIÓN
PREDIO A TASAR

TIPO FACTOR

Residencial Media 1,00

MUESTRAS
MUESTRA
TIPO FACTOR
Reglamentación Especial 1,50

Residencial Baja 1.20

Residencial Media 1,00

Alta Densidad ?
Comercio Zonal ?
 MUESTRA

5
4
3
2
1
ÁREA DEL TERRENO
(m2)

VALOR UNITARIO DEL TERRENO

(S/ / m2)

TIPO COEF. TIPO COEF.

UBICACIÓN ZONIFICACIÓN

EXTENSIÓN

SUELO
FACTORES

TOPOGRAFÍA
PREDIO URBANO

ENTORNO

OFERTA
CUADRO DE HOMOLOGACIÓN

FACTOR DE ACTUALIZACIÓN

OTRO

VALOR UNITARIO
HOMOLOGADO
(S/ / m2)
VALOR COMERCIAL
UNITARIO
(S/ / m2)
Estudio de mercado inmobiliario- Predios Rústicos
 MUESTRAS

Cultivo en limpio

CUM FACTOR

A2sc 1,00
ZONAS
CUM FACTOR

A2sc 1,00

C2se -
P2s 0,80

F2se 0,70
X 0,50
 muestra es inferior o más
Cuando la característica de la PREDIO
desfavorable que el bien a tasar, el factor será mayor a
1 (el valor unitario de la muestra sube)

MUESTRAS
PREDIO A ATASAR
PENDIENTE
FACTOR
Tipo %

Plana <5 1,00

MUESTRAS
TIPO* % FACTOR MUESTRA
PLANA <5 1,00
LIGERAMENTE
INCLINADA
5 -10 1,05
INCLINADA 11- 20 1,10
LIGERAMENTE
PRONUNCIADA
21 – 30 1,15
PRONUNCIADA 31 – 45 1,20
FUERTEMENTE
PRONUNCIADA
> 45 ?

*La escala es variable y está sujeta a las características de las

muestras
 MUESTRA

5
4
3
2
1
ÁREA DEL TERRENO
(ha - m 2)

VALOR UNITARIO DEL TERRENO

(S/ / ha -m2)
UBICACIÓN
CUM

TIPO COEF. TIPO COEF.

EXTENSIÓN

RECURSOS HÍDRICOS
FACTORES

TOPOGRAFÍA

ENTORNO
PREDIO RÚSTICO

OFERTA

FACTOR DE
ACTUALIZACIÓN
OTRO
CUADRO DE HOMOLOGACIÓN

VALOR UNITARIO
HOMOLOGADO
(S/ /ha -m2)
VALOR COMERCIAL
UNITARIO
(S/ / ha -m2)
CONCLUSIONES
 RNT: Brinda a los peritos los criterios, métodos y
procedimientos para la tasación de bienes, para
determinar valores confiables, justos y razonables.

 La normativa internacional : Guía alternativa y útil

para la aplicación de otros métodos de tasación

 Es necesario contar con especialistas con dominio de

la normativa en tasaciones para la ejecución y
revisión de las tasaciones para la gestión de los
bienes del estado.
lalayo@vivienda.gob.pe