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INFORME Nº 004 /04-2018

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
TÉCNICA, COMERCIAL Y
FINANCIERA

DESARROLLO RESIDENCIAL
“CONDOMINIO BELLA VISTA II”

El presente estudio determinará la factibilidad


técnica, financiera y comercial del proyecto
“CONDOMINIO BELLA VISTA II”, a cargo del
promotor: VIDA CASA CONSTRUCTORA
2018
INMOBILIARIA S.A.C.
RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO

Fecha de elaboración del Informe 01.12.2017 Fecha de


15/01/2018
Fecha de entrega de última generación 15/01/2018 Actualización

I. DATOS GENERALES Y MEMORIA DEL PROYECTO


Nombre del Proyecto RESIDENCIAL "CONDOMINIOS BELLAVISTA II ETAPA"
Solicitante CMAC HUANCAYO SA
Gerente Sonia Villanueva Santamaria
Cliente VIDA CASA CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA SAC
Contacto Michael Caso

Coop. De vivienda Centenario LTDA. Mz T, Lote 4, Barrio San Carlos,


Ubicación del Inmueble
Huancayo

Departamento JUNIN Provincia: HUANCAYODistrito: HUANCAYO


Código Postal 51 Latitud: Longitud: 374.34
Perito Aux. Jefatura de Tasador REPEV
Valuación de SI
Descripción del Inmueble Proyectos REPEV No

Comentarios

II. TERRENO
Zonificación CPU RDM Area de Terreno 374.34 m² Uso VIVIENDA Altura Edificac. 0 Sector VIVIENDAS
Tipo de Zona RESIDENCIAL Consolidación TOTAL Zonificación RDM Estado Conservación BUENO Cargas NO

III. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO


Sobre la Edificación
Vivienda 50 unidades Estacionamientos 10 unidades Nº Sótanos 1 niveles Area Construida 4,555.20 m² Vista 2 frentes
Otros 0 unidades Etapas de Ejecución I ETAPA Nº Pisos 10 niveles Area Vendible 4,044.68 m² Area prom/Viv. 76.01 m²
Gravamenes Ninguno Partida Electrónica Constructor No Proy. Definitivo SI NSE BC

IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO PARA LA EDIFICACIÓN

Aporte del Línea de Caja


% Presupuesto Pre Ventas
DESCRIPCIÓN Promotor Huancayo DOCUMENTOS EVALUADOS Y REVISADOS Estatus

Terreno + Proyecto 10% 482,858 890,041 - - Memoria descriptiva SI

Costo Directo (Edificación) 77% 3,798,890 - 1,130,711 2,933,433 Anteproyecto aprobado por Municipio NO

Costo Indirecto (Gastos Diversos) 14% 672,435 - - - Planos de ubicación y arquitectura SI

Total S/. % de Participación S/. 4,954,184 S/. 890,041 S/. 1,130,711 S/. 2,933,433 Planos de estructuras, IIEE y IISS NO
100%
Total en US $ $ 1,501,268 $ 269,709 $ 342,640 $ 888,919 Cuadro de áreas SI

Aporte de Financiamiento 100.0% 18% 23% 59% Curriculum del gestor inmobiliario SI

V. ESTADO DE RESULTADOS DEL FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO DOCUMENTOS EVALUADOS Y REVISADOS Estatus
% Resultados Ratios del Proyecto Cuadro de acabados SI
Ingresos por Ventas 100.0% 5,653,553.3 VAN Economico 813,683 >0 Estudio de suelos NO
Egresos del Proyecto 75.7% 4,281,748.8 TIR Económico 102.2% > COK Tasación del terreno donde se desarrolla SI
Gastos financieros 8.3% 471,904.4 Pay Back --- Escritura pública de compra y venta de terreno SI
UTILIDAD antes de Impuestos 15.9% 899,900.2 VAN Financiero 695,862 >0 CPU Certificado de parámetros urbanísticos SI
(-) Impuesto a la Renta (30%) 4.5% 254,919.0 TIR Financiero NO aplica >WAC Contratos de servicios NO
UTILIDAD después de impuestos 11.4% 644,981.2 Pay Back --- CRI del terreno, no mayor a 60 días SI
Asociación en participación, adjuntar los contratos NO
Resumen Presupuesto de Obra por ratios SI
Presupuesto detallado SI
Como se muestra los resultados obtenidos, en el ánalisis integral de este proyecto, es aceptado porque
el proyecto esta dirgido a un segmento de nivel socioeconómico BC, donde la desaaceleración en las Flujo de caja, con detalle de IGV SI
ventas no es tan pronunciada como en el sector A, adicionalmente a ello, el proyecto financieramente Cronograma valorizado de obra SI
tiene bondades al arrojar un VAN >0 y una TIR económica > al costo de oportunidad del cliente.
Valor de las unidades SI

2
INDICE

EVALUACIÓN TECNICA................................................................................................................6
1. FICHA TÉCNICA DEL PROYECTO .................................................................................6
2. DATOS GENERALES DEL PROYECTO .........................................................................7
2.1. Ubicación del proyecto....................................................................................................7
2.2. Semáforo ..........................................................................................................................9
2.3. FODA...............................................................................................................................10
3. ASPECTO LEGALES........................................................................................................11
3.1. DEL TERRENO Y/O INMUEBLE ................................................................................11
3.1.1. CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI) .........................................11
3.1.2. HABILITACIÓN URBANA .....................................................................................11
3.1.3. CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS .....................................................11
3.2. DE LAS LICENCIAS......................................................................................................12
3.2.1. ANTEPROYECTO .................................................................................................12
3.2.2. CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS........................................12
3.3. PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS ............................................13
4. EXPERIENCIA ...................................................................................................................14
4.1. Promotor-Constructor....................................................................................................14
4.1.1. Experiencia del Promotor-Constructor ................................................................14
4.1.2. Cálculo de Capacidad Máxima de Contratación................................................15
4.1.3. Residente de Obra.................................................................................................16
4.1.4. Experiencia del Residente de Obra.....................................................................16
4.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ..............................................................................17
4.2.1. Memoria Descriptiva del Conjunto Habitacional ................................................17
4.2.2. Esquema de Distribución de Niveles...................................................................18
4.2.3. Acabados del Proyecto .........................................................................................18
4.2.4. Estatus actual del inmueble y/o proyecto ...........................................................19
4.2.5. Planos del Proyecto...............................................................................................20

3
4.2.6. Vistas 3D.................................................................................................................22
4.3. ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y DE OBRA ..........................................................24
4.3.1. Estudio de Suelos ..................................................................................................24
. ........................................................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
4.3.2. ORGANIGRAMA TÉCNICO DE OBRA ..............................................................25
4.4. PRESUPUESTO DE OBRA .........................................................................................26
4.4.1. Análisis del Costo de Construcción .....................................................................26
5. INGRESOS ECONÓMICOS DEL PROYECTO ............................................................27
5.1. Los ingresos totales.......................................................................................................27
5.2. EGRESOS ECONÓMICOS DEL PROYECTO ..........................................................28
5.2.1. ESTRUCTURA DE LOS EGRESOS...................................................................28
5.2.2. TIPOS DE COSTOS..............................................................................................30
5.3. PROGRAMACION DEL PROYECTO .........................................................................31
5.3.1. PROGRAMACIÓN DE LAS ACTIVIDADES ......................................................31
5.3.2. PROGRAMACIÓN DE LA OBRA ........................................................................32
5.3.3. PROGRAMACIÓN DE LAS VENTAS .................................................................33
5.4. RESULTADOS FINANCIERO DEL PROYECTO......................................................35
5.5. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO ........................................................................36
5.6. FLUJO DE CAJA PROYECTADO ...............................................................................38
5.6.1. PAUTAS GENERALES.........................................................................................38
5.6.2. SUPUESTOS GENERALES ................................................................................38
5.7. LÍNEA DE CREDITO VERSUS PAGARES ESTIMADOS .......................................40
5.8. ANALISIS DE RATIOS DEL PROYECTO..................................................................40
EVALUACIÓN COMERCIAL .......................................................................................................41
6. ANALISIS COMPETENCIA Y OFERTA INMEDIATA...................................................41
6.1. EL ENTORNO ................................................................................................................43
6.2. ANALISIS DE LA DEMANDA.......................................................................................43
6.3. ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION ...............................................................43
6.4. PLAN DE POST VENTA...............................................................................................43

4
7. OPINION SOBRE EL INFORME .....................................................................................44
8. CONCLUSIONES: .............................................................................................................44
8.1. Conclusiones Técnicas y Legales: ..............................................................................44
8.2. Conclusiones Comerciales: ..........................................................................................45
8.3. Conclusiones Financieras: ...........................................................................................45
9. RECOMENDACIONES:....................................................................................................46
10. CONCLUSION FINAL: ..................................................................................................46

5
EVALUACIÓN TECNICA

1. FICHA TÉCNICA DEL PROYECTO


“CONDOMINIO BELLA VISTA II”
CONDOMINIO BELLA VISTA II.
Nombre del
Proyecto:
Es un proyecto multifamiliar que
Descripción de la consta de 50 departamentos, 10
estacionamientos distribuidos en 10
Obra: pisos, 01 sótano y azotea.

Lote 4, Mz. T Cooperativa de Vivienda


Ubicación: Centenario LTDA., Barrio San Carlos,
Distrito de Huancayo, Provincia de
Huancayo, Departamento de Junín.
Huancayo/ Huancayo /Junín.
Distrito / Prov./Dpto.:
VIDA CASA CONSTRUCTORA E
Promotor-
INMOBILIARIA S.A.C.
Constructor:
01
N° de Edificios o

Torres
50
N° de
Departamentos:
N° de
15
Estacionamientos:
01 Dormitorio.
N° de Dormitorios:
01 baño.
N° de Baños:
12 meses.
Plazo de ejecución
Ing. Rossiel Capcha Morales.
Ing. Residente de
obra:
S/.3,793,390.43
Monto de
Construcción

6
2. DATOS GENERALES DEL PROYECTO

PROYECTO CONDOMINIO BELLAVISTA II

El proyecto “Condominio Bella Vista II" consta de 50 departamentos, 10 estacionamientos, distribuidos en 10 pisos y 01 semisótano, la
que se construirá en un terreno de 374.34 m2.. Ubicado en el lote 4, Mz. T Cooperativa de vivienda Centenario LTDA., Barrio San
Carlos, Distrito Huancayo, Huancayo, Junín.

PROMOTOR Vida Casa Constructora E Inmobiliaria S.A.C. RUC 2056800693


CONSTRUCTOR Vida Casa Constructora E Inmobiliaria S.A.C. RUC 2056800693
PROYECTO Torre Ciudadela Libertadores Nivel Socio Económico del Proyecto C
UBICACIÓN Lote 4, Mz. T Cooperativa De Vivienda Centenario LTDA., Barrio San Carlos, Distrito de Huancayo, Huancayo, Junín.

Propietaria Vida Casa Constructora E Inmobiliaria S.A.C. Gravámenes No tiene


TERRENO
Área 374.34 m2. Proyecto Definitivo Si tiene
Partida Electrónica 11111093 Licencia de Obra No tiene

Departamentos Unidades Area vendible Total (S/.) Total (S/.)

Departamentos 50 108,736.66 5,436,833 5,653,553.00


INGRESOS
Estacionamientos 10 21,672.00 216,720
-
Terreno Pre inversión Construcción G astos adm y vent Otros Total
EGRESOS
383,421.00 99,437.00 3,798,891.00 286,300.00 386,134.00 4,954,183
Ingresos Costo Ventas Utilidad Bruta Gastos Impuestos Utilidad Neta
UTILIDAD S/. 5,653,553 S/. 3,689,606 S/. 1,963,947 S/. 1,099,815 S/. 254,919 S/. 609,213

Margen de
$ 184,610.00
UTILIDAD

Tipo de Cambio 3.3/ 1 US $

2.1. Ubicación del proyecto

El proyecto “Condominio Bella Vista II” se encuentra ubicado según


Partida Electrónica No 11111093 en la Cooperativa de Vivienda
Centenario LTDA. Mz. T Lote 4, barrio San Carlos, Distrito de Huancayo,
Provincia de Huancayo, Departamento de Junín.

El acceso al proyecto se da por una vía de tierra afirmada, por la topografía


esta vía se presenta en pendiente y que se conecta en la parte alta con la
Av. San Carlos. El proyecto se encuentra cercano a la Universidad
Continental, Instituto Tecnológico Interamericano, Universidad Peruana
Los Andes, Colegio Particular Zarate, Jardín de Niños. El predio se ubica
dentro del casco urbano de la Ciudad de Huancayo y en proceso de
consolidación urbana.

7
El entorno donde se ubica el proyecto cuenta con obras de infraestructura
urbana, redes de alumbrado público y domiciliario. La vía servidora del
proyecto -sin denominación- no está dotado de veredas ni está asfaltada.
El cliente no ha presentado los certificados de factibilidad de agua ni de
desagüe y alcantarillado.

Proyecto:
Condominio Bella
Vista II

PLANO SATELITAL

Proyecto:
Condominio Bella
Vista II

PLANO DE UBICACIÓN

8
2.2. Semáforo

ITEM ASPECTO EVAL COMENTARIOS


Condominio Bella Vista II se va a proyectar en un terreno ubicado en la
Cooperativa de Vivienda Centenario-LTDA Mz. T Lote 4. Los linderos son
por el Norte con la Calle Sin nombre con 14.78 ml, por el Sur con el lote
3 con 12.32 ml, Por el Este con el lote 5 con 26.42 ml y por el Oeste con
la Calle Javier Heraud con 27.97 ml. Se encuentra cercano a Centros
I ENTORNO OK Educativos como la Universidad Continental, Instituto Tecnológico
Interamericano, Universidad Peruana Los Andes, Colegio Zárate. El
entorno al proyecto es de vocación residencial, cuenta con infraestructura
básica como agua, luz, desagüe, teléfono. No cuenta con pistas asfaltadas
ni veredas.
El terreno se encuentra inscrito en la Partida Electrónica No 11111093 de
la Oficina Registral Huancayo, cuyo propietario es Vida Casa Constructora
E Inmobiliaria S.A.C.
El proyecto no cumple con los Parámetros Urbanísticos con respecto a la
altura máxima, retiro frontal y área libre mínimo, sin embargo, se tiene
ASPECTOS
II la Carta No 1650-2018-MPH/GDU de fecha 06 de Marzo 2,018 y la Carta
LEGALES
No 1925-2018-MPH/GDU de fecha 22 de Marzo 2,018 emitidas por la
Municipalidad Provincial de Huancayo la que emiten como conforme las
especialidades de Arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas,
instalaciones sanitarias e Indeci.

La empresa promotora inició actividades en el año 2013 y cuenta con


experiencia de 02 proyectos, y presentaron documentos que respalden su
III CURRICULUM OK experiencia.
El Residente de obra cuenta con experiencia de obra públicas. No
presentaron documentos que respalden su experiencia.

El Proyecto “Condominio Bella Vista II” consta de un edificio de 50


departamentos, 10 estacionamientos distribuidos en 10 pisos y 01
IV PROYECTO OK semisótano.
El proyecto contempla pisos típicos y departamentos que consta de sala-
comedor, cocina, 01 baño, 01 dormitorio, estudio/depósito y/o gimnasio.

El presupuesto de obra asciende a S/.3´793,390.43.


ASPECTOS
El proyecto cuenta con estudio de suelos elaborado por Estudia y
V
Construye S.A.C, sin embargo se deberá compatibilizar cuando se tenga
CONSTRUCTIVOS
los planos aprobados por la Municipalidad Provincial de Huancayo.

El proyecto “Condominio Bella Vista II” cuenta con un precio promedio de


ESTUDIO DE departamentos de S/. 107,089, siendo el precio por m2 de S/.1,750.00,
VI OK
MERCADO por lo que se encuentra ligeramente por debajo del precio de la
competencia, siendo éste entre S/.2,000.00 y S/.2,500.00

El aporte del cliente corresponde el 16.68%, falta el 3.32% que podría ser
APORTE Y compensado con preventas, la preventa registra el 22.82%.
VIII OK
RENTABILIDAD El proyecto presenta una rentabilidad del 13% después de impuestos, por
encima del 10%, por lo que se considera viable económicamente.

9
Leyenda:

No existen inconvenientes o la solución se da en corto plazo.

Existen problemas que pueden afectar el desarrollo del proyecto.

Existen problemas que afectan negativamente el proyecto.

2.3. FODA

FORTALEZA OPORTUNIDADES

- Proyecto de vivienda Social. - Oferta de departamentos dentro


- La empresa Vida Casa cuenta con del Programa Techo Propio.
la experiencia para este tipo de - Demanda de departamentos en el
proyectos. sector C y D.
- Proyecto con precios dentro del
Programa Mi Vivienda y Techo
Propio.

DEBILIDADES AMENAZAS

- Carencia de salón de ventas - Disminución de ventas en


adecuadas para tal fin. proyectos inmobiliarios en la
- Carencia de pistas asfaltadas en la ciudad de Huancayo.
zona del proyecto. - Existencia de aproximadamente
- Empresa Vida Casa es una de 400 departamentos en oferta
empresa desordenada en el en la ciudad de Huancayo.
aspecto administrativo.
- Los usuarios del proyecto, por su
ubicación y acceso respecto a la
Av. San Carlos no serán
debidamente servidos en cuanto
al transporte público.
- Cercanía a los aires del Rio
Shulcas.

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3. ASPECTO LEGALES

3.1. DEL TERRENO Y/O INMUEBLE

3.1.1. CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI)

Se presenta el Certificado Registral Inmobiliario con Atención No.


6333787 emitida el 29 de Setiembre del 2,017, inscrito en la Partida
Electrónica No 11111093 del Registro de Predios de la Oficina Registral
de Huancayo, de la Zona Registral No. VIII-Sede Huancayo, la cual indica
lo siguiente:

Propietario Vida Casa Constructora E Inmobiliaria S.A.C.


Área 374.34 m2.
Gravámenes y cargas vigentes Ninguno.
Lote 4, Mz. T Cooperativa de Vivienda Centenario
LTDA. Barrio San Carlos, Distrito de Huancayo,
Dirección Provincia de Huancayo, Departamento de Junín.
Norte: Con la Calle Sin Nombre en 14.78 ml.
Sur: Con el lote 3 en 12.32 ml.
Linderos y medidas Este: Con el lote 5 en 26.42 ml.
perimétricas Oeste: Con la calle Javier Heraud en 27.97 ml.

3.1.2. HABILITACIÓN URBANA

Resolución Gerencial 115-2005-MPH/GDUA


Partida Electrónica 11111093

Comentario: El inmueble cuenta con Habilitación Urbana en aplicación del


silencio administrativo.

3.1.3. CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS

Resolución No Cliente no presenta documento.


Fecha ------------
Propietario ------------

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Comentario: El cliente presenta cargo de la solicitud del Certificado de
Zonificación y Vías.

3.2. DE LAS LICENCIAS

3.2.1. ANTEPROYECTO

Oficio No 421-2017-MPH/GDUT-SGE
Fecha 25 de Setiembre del 2,017.
Expediente No 44125-V-17
Dictamen: Conforme
Arquitectura

Observación: El proyecto actualmente tiene anteproyecto aprobado, sin


embargo cuando se obtenga la Licencia de Edificación se deberá actualizar el
presente informe.

3.2.2. CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS

CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE LUZ


Empresa Electrocentro
Certificado No GC-033-2018
Fecha 05 de Enero de 2018
Factible Si
Indica que de ser el caso se efectuará la ampliación
y/o refuerzo del sub-sistema de distribución primaria
y/o secundaria bajo las consideraciones de un
Observación proyecto.

CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGUE


Empresa Cliente no presenta dicho Certificado.
Certificado No ------------
Fecha ------------
Factible ------------
Observación ------------

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Comentario: El cliente no presenta Certificado de Factibilidad de Agua y
desagüe, sin embargo presenta Certificado de Operatividad de Sistema de
Alcantarillado Sanitario No 152-2017.

3.3. PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS

Según el Certificado de Parámetros Urbanos y Edificatorios No 016-2018-GDU/MPH


de fecha 09 de Enero del 2,018, con vigencia de 36 meses. Se detallan los usos y
alineamientos:

Parámetros Certificado de Parámetros Proyecto Comentarios


Unifamiliar/Bifamiliar/Multifamiliar/Conjunto
Usos Permisibles Habitacional/Centro Comercial Multifamiliar Cumple
Altura máxima 3 Pisos+Azotea 10 Pisos+Azotea No Cumple
Frente a vías principales y colectores 3.00 ml,
Retiro frontal y frente a vías locales 1.00 ml. 0.00 ml No Cumple
Área libre mínimo 30% 14% No Cumple
Estacionamientos 01 estacionamiento dentro del lote 10 Cumple

La altura máxima y el área libre mínima no cumplen con el Certificado de Parámetros


Urbanísticos y Edificatorios, sin embargo, se tiene la carta no 1650-2018-MPH/GDU de
fecha 06 de Marzo del 2,018 emitida por la Municipalidad Provincial de Huancayo
donde indica que las especialidades de Arquitectura, Estructuras, Instalaciones
Sanitarias e Instalaciones Eléctricas se encuentran conforme.
Se tiene la carta No 1925-2018-MPH/GDU de fecha 22 de marzo del 2,018 emitida por
la Municipalidad Provincial de Huancayo donde indica que la especialidad de Indeci se
encuentra conforme.
Además el proyecto cuenta con acotación por Licencia de Edificación No 008-2018-
MPH/GDU-RCHG, la cual se paga un derecho por ocupación de retiro.

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4. EXPERIENCIA

4.1. Promotor-Constructor

Promotor Vida Casa Constructora e Inmobiliaria S.A.C.


RUC 20568000693
Jr. Santa Margarita de Escocia Mz. A Lt. 6, Distrito y
Domicilio Legal Provincia de Huancayo, Departamento de Junín.
Representante Legal Gerente General: Villanueva Santamaría Sonia.
Fecha de inicio de actividades 21 De Febrero del 2,013
Actividades Principales Construcción de Edificios Completos
Deuda Coactiva Sunat No tiene.

4.1.1. Experiencia del Promotor-Constructor

Nro Nro Nro u.i. Inversión Docume Constructor


Año de Total (S/.) nto o empresa
Nombre de Obra Piso Sótan (Unid. Tipo Ubicación
Construcción Sustenta relacionada
s os M2
Inmob.)
construidos rio
Condominio Santa Multifamili 1,048.78 m2 El Tambo- 851,661.80 Si Vida Casa.
6 NO 17
María ar Huancayo 2013-2014

Condominio Bella vista Multifamili 6,457.64 m2 5´549,114.63 Si Vida Casa.


12 1 49 Huancayo
I ar 2015-2016

TOTAL 7,506.42 m2 6´400,776.43

Nota: La inversión total se tomó de las Partidas Registrales.


Observaciones: El promotor-constructora cuenta con experiencia en la gestión y construcción de proyectos inmobiliarios.

14
4.1.2. Cálculo de Capacidad Máxima de Contratación

Usando la fórmula de Capacidad Máxima de contratación para el Estado, se tiene:

CMC = 10 (CAPITAL)+2(OBRAS)

Datos:
Capital de Vida Casa = S/. 106,920.00
Obras de Vida Casa = S/.6´400,776.43

CMC = 10(S/.106,920) + 2(S/.6´400,776.43)


CMC = S/. 13´870,752.86

Conclusiones:

Item Condominio Bella Vista II Experiencia Vida Casa Comentario


M2 de construcción 3,858.11 m2 7,506.42 m2 Cumple con la experiencia.
Presupuesto de obra S/.3´899,747.17 S/. 6´400,776.43 Cumple con la experiencia.

Como se aprecia en el cuadro, la empresa Vida Casa tiene la experiencia suficiente para realizar el proyecto Condominio Bella Vista
II.

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4.1.3. Residente de Obra

Residente : Rossiel Capcha Morales.

Profesión : Ingeniero Civil

C.I.P. : 65602.

RUC : 10200388688.

Domicilio Legal : Jr. Los Montes No 512, Urb. Pio Pata, Distrito
de El Tambo, Huancayo.

4.1.4. Experiencia del Residente de Obra

Año de
Nombre de Obra Cargo Ejecutor Entidad
Construcción
Construcción del Estadio Miguel Gerente de Consorcio Zarate
--------
Velit Nuñez de Huayhuay Operaciones Camac S.R.LTDA 1999

Construcción del Centro de Salud Gerente de Consorcio Zarate


--------
II de Aco-Concepción Operaciones Camac S.R.LTDA 1999

Construcción del pabellón de 03


Gerente de Consorcio Zarate
pisos con departamentos --------
Operaciones Camac S.R.LTDA 1999
administrativos, 06 aulas y SSHH

Mejoramiento Camino de
Residente ONG. Acodeco ---------
Herradura Ajospampa-San Juan 2003

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Creación de pistas y veredas de la
Av. Salcabamba y la Prolongación A&E Mineros
Residente ----------- 2013
Huancavelica, Distrito Civiles S.A.C.
Huaribamba-Tayacaja
Sustitución, mejoramiento e
implementación de la
A&E Mineros
Infraestructura de la I.E. “Héroes Residente ----------- 2014
Civiles S.A.C.
de la Breña”-Huamancaca Chico-
Chupaca

Conclusión: El Residente de obra cuenta con experiencia en proyectos Públicos, más no


privados, sin embargo la empresa Vida Casa cuenta con la experiencia suficiente para
este tipo de proyectos. No presentaron documentación sustentando la experiencia del
Residente.

4.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

4.2.1. Memoria Descriptiva del Conjunto Habitacional

El proyecto “Condominio Bella Vista II” está


conformado por 50 departamentos, 10
estacionamientos, distribuidos en 10 pisos y 01
semisótano.
El proyecto contempla pisos típicos, y departamentos
Arquitectura
que consta de sala-comedor, cocina, 01 baño, 01
dormitorio, depósito/estudio y/o gimnasio.
El edificio cuenta con 01 ascensor y 01 escaleras de
evacuación.

El sistema estructural se plantea como edificio de


estructura portante para cargas verticales y sísmicas
que constará de placas y pórticos conformados por
columnas y vigas. Presenta cimentación conformada
Estructuras por platea de cimentación.
El edificio contará con sistemas de tablero de
distribución y alimentadores, sistema de
iluminación, sistema de tomacorrientes, sistema
de puesta a tierra. Además contará en los
departamentos con salidas de TV e
Instalaciones Eléctricas intercomunicador.
El edificio contará con una cisterna de 47 m3 y
Instalaciones Sanitarias con un tanque elevado de 25 m3.

17
4.2.2. Esquema de Distribución de Niveles

Niveles Descripción
Se tiene 10 estacionamientos, 01 cuarto de máquina, 01 cuarto
Semisótano de limpieza y depósito.
En el primer piso está conformado por 05 departamentos.
El departamento 1 consta de sala-comedor, cocineta, 01 baño y
01 dormitorio.
El departamento 2 consta de sala-comedor, cocina, 01 baño, 01
dormitorio, 01 estudio y 01 gimnasio.
El departamento 3 consta de sala-comedor, cocina, patio de
servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.
El departamento 4 consta de sala-comedor, cocina, patio de
servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.
El departamento 5 consta de sala-comedor, cocina, patio de
1er Piso servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.
Del segundo al décimo piso son pisos típicos, con excepción a una
terraza en el departamento 2.
El departamento 1 consta de sala-comedor, cocina, 01 baño y 01
dormitorio, 01 gimnasio y 01 estudio.
El departamento 2 consta de sala-comedor, cocina, 01 baño, 01
dormitorio, 01 estudio y 01 gimnasio.
El departamento 3 consta de sala-comedor, cocina, patio de
servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.
El departamento 4 consta de sala-comedor, cocina, patio de
servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.
2do al 10mo El departamento 5 consta de sala-comedor, cocina, patio de
Piso servicio, 01 baño, 01 dormitorio y 01 depósito.

4.2.3. Acabados del Proyecto

18
4.2.4. Estatus actual del inmueble y/o proyecto
Actualmente el proyecto se encuentra con platea de cimentación.

VISTA DEL INMUEBLE ACTUAL:

Vista frontal del terreno

Vista de la platea de cimentación.


19
Vista del terreno.

4.2.5. Planos del Proyecto

SEMISÓTANO

20
1ER PISO

2DO, 5TO Y 10 MO PISO

21
3ER, 6to Y 9NO PISO

4.2.6. Vistas 3D

22
23
4.3. ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y DE OBRA

4.3.1. Estudio de Suelos

El proyecto cuenta con estudio de suelos elaborado por Estudia y Construye S.A.C.,
teniendo como responsable el Ing. Macedonio Ramos Cárdenas con C.I.P. No 36456.
A continuación, se muestra los principales parámetros:

Parámetros Estudio de suelos Proyecto Comentario


Platea de
Cimentación No indica cimentación Conforme
Grava Mal
Estrato de apoyo Grava Mal Graduada Graduada Conforme
Presión admisible 1.60 Kg/cm2 1.60 Kg/cm2 Conforme
Se encontró
considerable
concentración de
sulfatos o sales
agresivas al
Agresividad química No indica concreto Conforme
Napa Freática No presenta --------------------- Conforme

24
4.3.2. ORGANIGRAMA TÉCNICO DE OBRA

Donde:

Cargo Vínculo laboral Profesión Persona


Jefe de Proyecto Staff de Empresa Ingeniero Civil José Luis Veliz Flores
Residente de Obra Staff de Empresa Ingeniero Civil Rossiel Capcha Morales
Arquitecto del proyecto Externo Arquitecto Ronald Casas Montiveros
Ingeniero Estructural Staff de Empresa Ingeniero Civil Jose Luis Veliz Flores
Ingeniero de Sanitario / Ramiro Hector Urrutia
Eléctricas Externo Ingeniero Lagones
Ciencias
Administrador de Obra Staff de Empresa Economicas Danny Ramos Vargas
Almacenero Staff de Empresa Ninguno Jaime Gaspar Quispe
Prevencionista de Riesgo Externo Bachiller Ing. Civil Juan Carlos Arancel Aparco

25
4.4. PRESUPUESTO DE OBRA

4.4.1. Análisis del Costo de Construcción

PRESUPUESTO Valores Referenciales (S/.)


S/. % S/./m2 Comentario
GENERAL Min Max
Estructuras 1´231,815.35 31.59% 270.42 455.70 902.62 No Conforme
Arquitectura 1´081,593.98 27.73% 237.44 454.64 718.44 No Conforme
Instalaciones Eléctricas 420,619.88 10.79% 92.34 90.88 241.07 Conforme
Instalaciones Sanitarias 270,398.50 6.93% 59.36 116.39 148.01 No Conforme
Gastos Generales 210,309.94 7.70% 46.17 53.23 95.73 No Conforme
IGV(18%) 578,652.78 15.25%
TOTAL (S/.) 3´793,390.43 100%

El cuadro adjunto se aprecia que todas las especialidades se encuentran por debajo del
rango mínimo

Por lo que se tiene que el área de construcción del proyecto es de 4,555.20 m2 y el total de
la ejecución de la obra es de S/. 3´793,390.43, por lo tanto el precio de construcción por
metro cuadrado es de S/.832.76 o US$ 252.35, la cual se encuentran por debajo del
promedio del mercado para este tipo de proyectos. Sin embargo cuando se obtenga la
Licencia de Edificación se deberá sincerar el presupuesto.

26
EVALUACIÓN FINANCIERA

5. INGRESOS ECONÓMICOS DEL PROYECTO

5.1. Los ingresos totales

El proyecto “CONDOMINIO BELLAVISTA II”, cuenta con 60 unidades inmobiliarias para


la venta; sus ingresos se generan en base a la venta de 60 unidades inmobiliarias
compuesta por 50 departamentos y 10 estacionamientos. De esta estructura el 96% se
origina por lo departamento y solo 4% de los estacionamientos, de ello se hace prescindible
la estrategia de venta de los departamentos.

Area Terreno Área Ventas Totales


N° Descripción Unidad Inmobiliaria % Cantidad Cant. % I.G.V. (S/.) %
/ Alicuota Construida S/.

1 30-40 - 1.7% 48.40 1 73,287 1.3% - 0.0%


2 40-50 - 1.7% 62.40 1 94,226 1.7% - 0.0%
3 50-60 - 20.0% 826.75 12 1,162,119 20.6% - 0.0%
4 60-70 - 45.0% 2,437.68 27 2,917,862 51.6% - 0.0%
5 70-80 - 15.0% 813.56 9 1,189,340 21.0% - 0.0%
6 Estacionamiento - 16.7% 366.41 10 216,720 3.8% - 0.0%
Valores Totales .00 m² 100.0% 4,555.20 m² 60 5,653,553 100.0% - 0.0%

En el cuadro, se ha dividido el tamaño de los departamentos para diferenciarlos y encontrar


un patrón entre tamaño y precio. Se observa que los departamentos de mayor participación
(45%) son aquellos entre 60 m2 a 70 m2 (27 unidades) y en segundo orden los
departamentos de 50 m2 a 60 m2 que son el 20% adicional (12 unidades). La venta de este
grupo de unidades genera el 72% de los ingresos del proyecto.

El éxito de este proyecto a nivel de ingresos financieros dependerá de la venta de los


departamentos (m2) de 50-60 y 60-70; en este sentido, se analizó el valor del precio x m2
de cada departamento y según piso para evaluar si existe coherencia con la altura y se
cuenta algún factor de elevación.

27
580. 0 572.3
570. 0
560. 0
550. 0
540. 0 534.2 534.2 534.2 534.2
530. 0
520. 0 509.3 509.3 509.3 509.3 509.3
510. 0
500. 0
490. 0
480. 0
470. 0 Segundo
Primero

Quinto

Decimo
Septimo
Sexto
Cuarto

Octavo

Noveno
Tercero

En el gráfico de barras claramente se aprecia que el valor máximo es de US $ 572 se


ubica en el primer piso porque las personas prefieren las facilidades de acceso a su
vivienda por factor de idiosincrasia o necesidad especial; no obstante, del 2do al 5to
tenemos un precio de US $ 534 y por encima de este valor a US $ 509 hasta el 10 mo.
Hay un factor de elevación, pero no está discriminado por atributos.

Nota

El mercado de Huancayo busca precios cómodos si se trata de proyectos alejando del centro
periferia 500m de radio.

5.2. EGRESOS ECONÓMICOS DEL PROYECTO

5.2.1. ESTRUCTURA DE LOS EGRESOS

La presente evaluación se encuentra a nivel de ANTEPROYECTO, el expediente técnico


está en proceso de formulación

Para el análisis de los egresos o el “presupuesto” del proyecto se han disgregado en 14


ítems que incluye desde la adquisición del terreno hasta el servicio de post venta exigido
por INDECOPI. El costo total asciende a S/ 4’954,184 (CUATRO MILLONES
NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO CON
00/100 SOLES).

28
Costo Total Costo sin Costo por % Del Costo Media en Riesgo
N° Egresos del Proyecto I.G.V. % Desviación
en Soles IGV m2 en USD Directo Proyectos Estimación

1 Adquisición del Terreno 383,421 7.7% - 383,421 25.5 10.8% 15.0% 38.7% Medio
2 Desarrollo del Proyecto 82,937 1.7% 12,651 70,286 4.7 2.3% 3.0% 28.2% Medio
3 H.U. y Servicios - 0.0% - - - 0.0% 0.5% sin % Muy alto
4 Licencias y Pre-Operativos 16,500 0.3% - 16,500 1.1 0.5% 0.7% 50.4% Medio
5 Obras y Gastos Preliminares 5,500 0.1% 839 4,661 0.3 0.2% 0.3% 93.4% Medio
6 Construcción 3,545,225 71.6% 540,797 3,004,428 199.9 100.0% 100.0% 0.0% Bajo
7 Gastos Generales y Utilidad 248,166 5.0% 37,856 210,310 14.0 7.0% 10.0% 42.9% Medio
8 Gerencia de Proyecto - 0.0% - - - 0.0% 5.0% sin % Muy alto
9 Gastos Administrativos 142,250 2.9% 7,970 134,280 8.9 4.0% 3.0% 25.2% Medio
10 Gastos de Ventas 144,050 2.9% 21,974 122,076 8.1 4.1% 3.0% 26.2% Medio
11 Supervisión y Seguros 94,580 1.9% 14,427 80,153 5.3 2.7% 3.0% 12.5% Bajo
12 Saneamiento Fisico-Legal 135,621 2.7% - 135,621 9.0 3.8% 3.5% 8.5% Bajo
13 Costos Vinculación Comercial 69,489 1.4% 153 69,337 4.6 2.0% 2.0% 2.0% Bajo
14 Post Venta 86,444 1.7% - 86,444 5.8 2.4% 2.5% 2.5% Bajo
TOTAL 4,954,184 98.3% 636,667 4,317,517 287.2

El costo más significativo es la construcción que implica 76.6%, en segundo lugar, el


valor del terreno 7.7%. El resto de partidas no supera el 3% de ratio de participación.

El 9.7% de los egresos (< al promedio de mercado = 10% a 15% en vivienda social) se
concentra en la inversión del terreno, obras de habilitación urbana. Este factor se explica
porque el terreno fue adquirido a un precio razonable y atractivo para desarrollar vivienda
social. La inversión estimada promedio del desarrollo del proyecto y el terreno asciende
a US $ 31.28 xm2.

El 76.7% de los egresos, (> al promedio de mercado: 70%-60%) se concentra en la


construcción posiblemente por el precio atractivo del terreno. Se estima US $ 290 x m2.
Dado el objeto del proyecto (Techo Propio y MIVIVIENDA) se estima un precio por debajo
del promedio de mercado en interés social ($300 - $ 350 x m2).

Costo Total Costo sin Costo por


Cod Macropartidas del Proyecto % I.G.V.
en Soles IGV m2 en USD
1 Terreno + Proyecto 482,858 9.7% 12,651 470,207 31.28
2 Edificación 3,798,890 76.7% 579,492 3,219,399 214.17
3 Gastos Indirectos 672,435 13.6% 44,524 627,911 41.77
TOTAL 4,954,184 100.0% 636,667 4,317,517 287.22

El 13.6% de los egresos se concentra en gastos de soporte del proyecto o los indirectos
(> al promedio de mercado: 10%).US $ 41.77x m2 es el precio estimado para el proyecto.

29
De la estructura del presupuesto del proyecto “Residencial Bellavista II” el costo por m2
del proyecto asciende a US $ 287.22 + IGV = US $ 338.92. Todo análisis de los egresos
es sin IGV. Este dato se encuentra dentro del promedio de mercado (US $ 300 a US $
350 x m2), solo para intereses social.

Del análisis del riesgo, rápidamente aseveramos que una desviación mayor al 15% en
un contexto de anteproyecto es una estimación de riesgo moderado, menor a ello es
prácticamente bajo o cero; asimismo, estimaciones por encima de 15% son mediano
riesgo porque hablamos de partidas que no representan más del 3% del presupuesto del
proyecto; no obstante, los no calculamos que deberían estimarse. A este último alcance
la empresa sustento que proyectos anteriores no incorporó gerencia de proyecto y la
zona es consolidad razón por el que no se necesita habilitar el lote, ósea el gasto es
cero. Finalmente, debido al precio estimado final vs el estándar de mercado es un precio
razonable.

5.2.2. TIPOS DE COSTOS

Nuestro análisis ha estimado costos directos e indirectos, así como fijos y variables
dentro de la estructura del proyecto a fin de esquematizar que un proyecto de viviendas
tiene más del 70% de su inversión en capital de trabajo y que los costos fijos son mínimos
debido a que la estructura de costos del proyecto no requiere la adquisición de equipos
y/o maquinaria para gestionarlo; a diferencia de otras industrias que se requieren
elevada capacidad instalada productiva, en un proyecto de viviendas se pude gestionar
el proyecto mediante administración directa o vía tercerización, sin embargo, el
requerimiento de maquinaria no es indispensable salvo aquellos que requieran
encofrados especiales. Las estimaciones se realizaron sobre los costos directos del
proyecto (sería un costo variable a mayor edificación).

Costo Total Costo sin Costo por % Del Costo


Cod Tipo de Costos % I.G.V.
en Soles IGV m2 en USD Directo

CF Costo Fijo Directo 838,499 16.9% 38,283 800,216 53.23 22.1%


CFI Costo Fijo Indirecto 281,194 5.7% 13,462 267,732 17.81 7.4%
CV Costo Variable Directo 3,793,390 76.6% 578,653 3,214,738 213.86 100.0%
CVI Costo Variable Indirecto 41,100 0.8% 6,269 34,831 2.32 1.1%
TOTAL 4,954,184 100.0% 636,667 4,317,517 287.22

30
5.3. PROGRAMACION DEL PROYECTO

5.3.1. PROGRAMACIÓN DE LAS ACTIVIDADES

Para analizar este anteproyecto IPG SAC analiza la estructura de actividades desde la
compra del terreno para medir el efecto real de las inversiones en materia de
recuperación y flujo del proyecto.
Egresos del Proyecto 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
1 Adquisición del Terreno 100% 10% 90%
2 Desarrollo del Proyecto 100% 25% 25% 25% 25%
3 H.U. y Servicios 100% 50% 25% 25%
4 Licencias y Pre-Operativos 100% 25% 25% 25% 25%
5 Obras y Gastos Preliminares 100% 33% 33% 33%
6 Construcción 100% 8% 9% 10% 11% 4% 15% 5% 10% 12% 8% 4% 2%
7 Gerencia de Proyecto 0%
8 Gastos Generales y Utilidad 100% 8% 9% 10% 11% 4% 15% 5% 10% 12% 8% 4% 2%
9 Gastos Administrativos 100% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
10 Gastos de Ventas 100% 1% 1% 1% 1% 1% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 5% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
11 Supervisión y Seguros 100% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8%
12 Saneamiento Fisico-Legal 100% 25% 25% 25% 25%
13 Costos Vinculación Comercial 100% 10% 90%
14 Post Venta 100% 17% 17% 17% 17% 17% 17%

Un horizonte total de 33 meses que incluye hasta la cancelación del crédito del proyecto
y venta total de todo el proyecto. Tal y como se puede apreciar en el grafico cada
actividad tiene una secuencia lógica que se irá ejecutando; las actividades de mayor
duración son administrativos y ventas, porque desde que un proyecto comienza ya
genera gastos y cuando se inicia y termina la construcción las ventas continúan
generándose para pagar deuda y utilidades.

En el siguiente gráfico se ha resumido las actividades por grupo para esquematizar el


desarrollo de las macro actividades del proyecto.

Ruta del Proyecto 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33


A Compra de Terreno (1) 1 1 1
B Desarrollo de Proyecto (2+3+4) 2 2 2 2 2 2 2
C Vinculación y Venta (9+10+13) 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
D Obras y Contrucción (5+6+7+8+11) 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
E Cierre de Proyecto (12) 5 5 5 5
F Post Venta (14) 6 6 6 6 6 6 6

31
5.3.2. PROGRAMACIÓN DE LA OBRA

El costo directo de la obra asciende a S/ 3’004,428 a nivel de anteproyecto, a los que se


agregará una tasa de gastos generales del 7% e IGV del 18% obteniéndose un saldo de
S/. 3’793,390.

Costo Dire cto de Obra MN Sole s % AO %

1 Obras Preliminares - 0.0% 0 0.0%


2 Cimentación - 0.0% 0 0.0%
3 Estructuras 1,231,815 41.0% 0 41.0%
4 Arquitectura 1,081,594 36.0% 0 36.0%
5 Inst alaciones Sanitarias 270,399 9.0% 0 9.0%
6 Inst alaciones Electricas 420,620 14.0% 0 14.0%
7 Acabados - 0.0% 0 0.0%
8 Inst alaciones Electromecánicas - 0.0% 0 0.0%
9 Inst alaciones de Gas - 0.0% 0 0.0%

Tota l e n Sole s (S/.) S/. 3,004,428 100.0% 0 100.0%

Come nta rios:


El proy ect o a nivel de valoriz ación regist ra ex c avación y vaciado de la platea de
ciment ación, en proec s o la estrc ut urac iòn de los enc ofrados para los muros pant alla que el
s ot ano mantiene en la obra. La progrmación es a nivel de anteproy ecto, aun no s e cuenta
c on los planos est ructurales aprobados por la MPH por el que la programación del
pres upuesto no ha sido c oncludo definitivamente
Sanitarias
Instalaciones

Instalaciones
Electricas

Generales y
Cimentación
Preliminares

Arquitectura
Estructuras

COSTO PRESUPUE

I.G.V.
Utilidad
Gastos
Obras

DIRECTO STO DE
DE OBRA OBRA

1 mar-18 - - 220,363 3,000 4,500 2,500 230,363 16,125 44,368 290,856


2 abr-18 - - 242,363 10,000 15,000 4,200 271,563 19,009 52,303 342,876
3 may-18 - - 20,000 250,399 35,501 8,000 313,899 21,973 60,457 396,329
4 jun-18 - - 239,363 7,000 19,000 75,154 340,517 23,836 65,584 429,937
5 jul-18 - - 10,000 15,000 37,699 64,156 126,855 8,880 24,432 160,167
6 ago-18 - - 238,363 185,398 23,000 15,000 461,761 32,323 88,935 583,020
7 sep-18 - - 15,000 10,000 30,600 100,153 155,753 10,903 29,998 196,653
8 oct-18 - - 240,363 12,000 22,000 20,000 294,363 20,605 56,694 371,663
9 nov-18 - - 6,000 330,398 14,500 15,300 366,198 25,634 70,530 462,362
10 dic-18 - - - 180,398 38,600 30,000 248,998 17,430 47,957 314,385
11 ene-19 - - - 18,000 21,000 81,157 120,157 8,411 23,142 151,710
12 feb-19 - - - 60,001 9,000 5,000 74,001 5,180 14,253 93,434
Sub Total - - 1,231,815 1,081,594 270,399 420,620 3,004,428 210,310 578,653 3,793,390
0.0% 0.0% 32.5% 28.5% 9.0% 11.1% 79.20% 5.54% 15.25% 100.00%

Total en Soles 3,004,428 210,310 578,653 3,793,390

Las estructuras de estimación a nivel de este anteproyecto son razonables porque las
estructuras están al 41% y arquitectura al 36%, ello debido a que se trata de un proyecto
de interés social donde la estructura es más preponderante por la calidad de acabados.

32
5.3.3. PROGRAMACIÓN DE LAS VENTAS

De acuerdo a los alcances brindados por el promotor se cuenta con un total de 60


unidades para vender de los cuales un 40% está alineado al programa Techo Propio
donde los bonos familiares son bastante considerables que reducen el precio de venta
al cliente finalista, así como convoca a clientes con menores recursos por lo que se
esperaría que la velocidad de ventas supere al proyecto anterior ampliamente.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
PRE-VENTAS 13 0 0 0 0 0 1 1 1 0 3 3 2 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
VENTAS 47 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 3 4 4 5 5 5 5 4 3 3 2 1
FLUJO DE VENTAS 60 0 0 0 0 0 1 1 1 1 4 4 5 5 5 5 5 5 5 4 3 3 2 1
% FLUJO DE VENTAS 100% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 2% 2% 2% 7% 7% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 7% 5% 5% 3% 2%
% VENTAS ACUMULADAS 0 0% 0% 0% 0% 0% 2% 3% 5% 7% 13% 20% 28% 37% 45% 53% 62% 70% 78% 85% 90% 95% 98% 100%

La propuesta que realiza el promotor para la venta de este proyecto son 18 meses; este
plan que es analizado desde la óptica de los tamaños y precios. El proyecto en materia
comercial tiene como inicio ventas el mes 6 de gestionado el proyecto y cuenta con un
tramo de preventas actualmente ya está concluido según manifiesta el promotor. Se ha
revisado que el cliente cuenta con más del 20% de preventa el que se efectivizó en
periodo de 4 meses, que implica una elevada tasa de efectividad de la demanda.

PRODUCTOS
PRECI O CANTI DAD
I NMOBI L I ARI OS I NGRES O
PROMEDI O UNI D. I NMOB.
(AREAS )
30-40 73,287 73,287 1
40-50 94,226 94,226 1
50-60 1,162,119 96,843 12
60-70 2,917,862 108,069 27
70-80 1,189,340 132,149 9
Estacionamiento 216,720 21,672 10

TOTAL DE I NGRES OS 5,653,553 5,653,553 60

33
En el cuadro, se aprecia que los departamentos que tienen más volumen son de 50 hasta
70 m2, sin por ello se ha propuesto una velocidad de 2 ventas por mes, asimismo para
el resto de producto 1, en total ascenderían a 4 a ello le sumamos el estacionamiento y
obtenemos hasta 5 unidades por mes como máximo. Esto se aprecia en el cuadro de
ventas mensuales y en la gráfica donde llega a un tope de 5 unidades por mes.

6 120%
F LUJO DE VENT AS
% VENTAS ACUMULADAS
5 5 5 5 5 5 5
5 100%100%

4 4 4%
78 80%
4

62% 60%
3 3
3

40%
2
2 28%
20%
1 1 1 1 1
1 2% 0%

0 0 0 0 0 0
0 -20%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

La lógica de la proyección de las ventas va alineadas a la campaña inicial de promoción,


la etapa de inicio de obra y consolidación del producto en el mercado y luego post
construcción cuando el promotor empieza a marginar por obra terminada el cual va
acompañado de un incremento de precios. Consideramos razonable estos valores por
el logro de las preventas en corto tiempo y el mercado objetivo que es Techo Propio y
MIVIVIENDA de precio de los primeros rangos donde el BONO es mayor.

Nota

La empresa ha logrado obtener un 20% de las preventas, que implica 10 operaciones que fueron pre-
aprobadas por las agencias de la Caja Huancayo; ello esta evidencia según coordinación con el cliente y
funcionario de la Caja. Los resultados fueron obtenidos en un promedio de 3 meses hablamos de 4
operaciones por mes. Estos resultados son bastantes auspicios porque la empresa no tiene
posicionamiento de mercado y los clientes demandaron las viviendas sin la intervención de la Caja; en
este contexto, la vinculación con la entidad financiera dinamizará el mercado y hará posible mayor venta.

Actualmente no se cuenta proyectos en el mercado de Huancayo con precios bastante atractivos US $


500 por m2, donde la ubicación sea muy buena cercano a las universidades y colegios.

34
5.4. RESULTADOS FINANCIERO DEL PROYECTO

En el análisis del proyecto el margen de ganancia del proyecto es de 11%, un margen


dentro del rango aceptable de la Caja, en este análisis se contempla los ingresos y
egresos del proyecto y la proyección incluidos intereses de un crédito empresarial
financiero.
Estado de Resultados (No Expresado en Expresado en
N° Descripción Sub Total Signo % %
IGV) MN (Soles) ME (US $)

Ingreso por Ventas + 5,653,553 100.0% 1,713,198 100.0%


Ratios de Rentabilidad
(-) Costo de Ventas - 3,689,606 65.3% 1,118,062 65.3%

68.4% Utilidad Bruta + 1,963,948 34.7% 595,136 34.7%


(-) Gastos Administrativos - 505,835 8.9% 153,283 8.9%
Margen Ventas
(-) Gastos de Ventas - 122,076 2.2% 36,993 2.2%
ROE
Utilidad Operativa + 1,336,037 23.6% 404,860 23.6%
Retorno Invers. (-) Gastos Financieros - 471,904 8.3% 143,001 8.3%
Utilidad Antes Impuestos + 864,132 15.3% 261,858 15.3%
(-) Impuesto a la Renta - 254,919 4.5% 77,248 4.5%
11% 11.2%
(-) Ajustes del IGV - - 0.0% - 0.0%
Resultado del Proyecto (+/-) 609,213 11% 184,610 10.8%
Margen Ventas 11% ROE 68.4%

Tal y como se aprecia en el cuadro adjunto de rentabilidad, muchos de los proyectos


pequeños generan ROEs bastante altos durante todo el proyecto, para este caso en
particular anualmente se genera más de 68.4%; al margen de venta del 11%. Para la
estimación de los márgenes no se incluye el IGV ya que el manejo tributario no es materia
de análisis del presente estudio.

Ratios– Anteproyecto:

- ROS: Return on Sale o Margen Neto de Ventas es 11% (▼). Incluyen


intereses proyectados Consideramos que este ratio es bueno sin
embargo este resultado será sensibilizado con el proyecto definitivo y
expediente técnico de obra completo.
- ROI: Return on Investment o Rentabilidad sobre la Inversión Total del
Proyecto es 11.2%. La tasa de retorno de toda la inversión del proyecto
puede incrementarse con mayor utilidad del negocio.
- ROE: Rentabilidad sobre la inversión exclusiva de los promotores es de
68.4% anual, puede maximizarse con una mayor utilidad del proyecto o
ajuste de precios de obra

35
Los gastos financieros fueron calculados en base a una proyección de la deuda a una
tasa del 15% por un periodo de 12 meses de gracia y 12 cuotas de pago. La línea
promotor es para obras de edificación y la continuidad del proyecto es autofinanciado
con la venta de las unidades inmobiliarias.

El promotor no planteó un análisis del IGV porque los precios no superan 35 UIT.

5.5. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

La estructura de financiamiento se determinó analizando la información proporcionada


por el promotor, el flujo de ventas presentado por la empresa, el que fue modificado en
virtud al siguiente análisis:

a. La perspectiva de APORTE DEL CLIENTE es 18.00%, se ha trabajado con


información histórica del cliente que abarcaría gastos realizados como adquisición
del terreno + desarrollo del proyecto + licencias + HU + obras preliminares +
avance físico. La estimación de este aporte es S/ 559,263 evidenciable con los
documentos de adquisición y las obras en cancha. Sin embargo, como parte del
aporte se está incluyendo parte de los gastos administrativos + parte del gasto de
ventas + seguros + vinculación comercial; todo esto suma S/ 890,041, que de
acuerdo a la gestión del cliente cuenta con (03) unidades por vender del proyecto
BELLAVISTA I (>S/ 400,000) , este flujo de ventas serán invertidos en este nuevo
proyecto que con el que garantizarán a futuro el aporte dinerario; asimismo, cliente
tiene actividades de construcción en el rubro obras civiles del cual obtiene también
caja.

b. La PREVENTA registra 23.00% este dato fue analizado conforme el cliente precisó
que se realizaron ya separaciones en la agencia Huancas de la Caja Huancayo,
donde se custodia 10 operaciones hipotecarias pre-aprobadas por la autonomía
de esta agencia; sin embargo, por fines conservadores solo se considera lo
registrado.

El parámetro que la Caja mantiene es 20% la empresa estaría superando lo


exigido.

36
Costo por Por Grupos Aporte del Pre Venta / Línea Crédito
N° Descripción Total S/. (%) (%) (%) (%)
m2 US $ m2 US $ Cliente Venta Promotor

1 Adquisición del Terreno 25.51 25.51 383,421 7.7% 383,421 43.1% - 0% - 0%


2 Desarrollo del Proyecto 4.68 82,937 1.7% 82,937 9.3% - 0% - 0%
3 H.U. y Servicios - 5.77 - 0.0% - 0.0% - 0% - 0%

4 Licencias y Pre-Operativos 1.10 16,500 0.3% 16,500 1.9% - 0% - 0%


5 Obras y Gastos Preliminares 0.31 5,500 0.1% 5,500 0.6% - 0% - 0%
6 Construcción 199.87 3,545,225 71.6% 134,809 15.1% 1,130,711 100% 2,279,705 78%
214.17
7 Gerencia de Proyecto 13.99 - 0.0% - 0.0% - 0% - 0%
8 Gastos Generales y Utilidad - 248,166 5.0% 4,963 0.6% - 0% 243,202 0%
9 Gastos Administrativos 8.93 142,250 2.9% 142,250 16.0% - 0% - 0%
17.05
10 Gastos de Ventas 8.12 144,050 2.9% 2,881 0.3% - 0% 141,169 0%
11 Supervisión y Seguros 5.33 94,580 1.9% 47,290 5.3% - 0% 47,290 0%
12 Saneamiento Fisico-Legal 9.02 18.97 135,621 2.7% - 0.0% - 0% 135,621 0%

13 Costos Vinculación Comercial 4.61 69,489 1.4% 69,489 7.8% - 0% - 0%


14 Post Venta 5.75 5.75 86,444 1.7% - 0.0% - 0% 86,444 0%
$ 287.2 TOTAL 4,954,184 100% 890,041 100% 1,130,711 100% 2,933,433 100%
18% 23% 59%

- 0.0% 471,904 0% - 0%
15 Interes Financieros 31.39 31 471,904 9.5%
890,041 100% 1,602,615 100% 2,933,433 100%
$ 318.6 TOTAL 5,426,088 110%
16.40% 29.54% 54.06%

c. Finalmente, la LINEA CREDITO PROMOTOR que se obtiene por diferencia de los


primeros llega a 59.00% estimado en base a la dinámica: presupuesto – aporte –
preventa.

La línea estimada de manera transversal o estática exige una línea de S/ 2.93 millones
de soles; en esta parte no se analiza si el cliente logra vender más unidades y recortar
la línea, según manifiesta el cliente en el proyecto anterior solicitaron S/ 2.5 MM sin
embargo se usó S/ 1.9 MM. Como síntesis obtenemos:

Aporte del Cliente = 18.00% (▲) Faltan 2.00% que podrían ser compensado
con preventas > S/ 400,000

Clientes Finalistas = 23.00% (▲) Dentro del estándar de la Caja

Línea de Crédito = 59.0% (▲) Depende del Flujo de Caja a nivel de un


análisis dinámico.

37
5.6. FLUJO DE CAJA PROYECTADO

5.6.1. PAUTAS GENERALES

IPG SAC desarrolló un flujo de caja únicamente en un escenario conservador. Se cuenta


con cifras históricas por parte del promotor de ventas de 2 unidades en un contexto
recesivo del mercado inmobiliario los años 2016-2017 donde se ejecutó BELLAVISTA I,
sin embargo, debe para este nuevo proyecto existir una velocidad mínima de 4
departamento en valor máximo y un mínimo de 1 para lograr financiar obra y deuda.

El flujo de caja como herramienta de análisis hemos incorporado el criterio desde la


compra del lote hasta el pago de la deuda y el servicio de post venta del promotor.

5.6.2. SUPUESTOS GENERALES

Resolución Superintendencia Nº 022-2013/SUNAT / Informe 104-2007/2B0000.


Pago del IR, a la existencia de los bienes. Se pagará al final de la edificación de los
bienes inmuebles.
No se incluye análisis del IGV.
Bienes inmuebles infectos al IGV cuando los precios de venta < 35 UIT.
IGV de ventas 9%, según reglamento de IGV, no afecta a la parte del terreno.
Adjuntamos un cuadro de valore impositivos.
El plazo del proyecto 33 meses con cierre total de post venta y pago de deuda.
Se considera el rubro “fondo de garantía” del 10%.
La velocidad de preventas mensuales tiene un promedio de 5 unidades
inmobiliarias: estacionamientos + viviendas.
Se cuenta provisto un costo por post venta que hace conservador al presupuesto,
hecho que no se ve en otros proyectos.
Crédito a 12 meses de gracia con TEA del 15%. Pago en 12 meses.
La gestión de cobranza de las preventas se originan cuando se inicia obras y cuando
se Cubre la cuota de preventa exigida por la Caja (20%). En caso de los departamentos
en promedio tardarán 180 días de gestionado las preventas.
Créditos hipotecarios deberían tardar como máximo 90 días de cierre y desembolso.
Se exige pago de cuenta del impuesto a la renta de 1.5% por la venta
La detracción se pagar por adelantado según tasa impositiva de SUNAT.
Segundo desembolso es en un solo pago.
Va lore s
Va lor
Im positivos

UIT S/ . 4,150.00
Tas a I.G.V. 18.00%
Afec t o al IGV (Si) 1
Tipo de Cambio S/ . 3.300
I. G. V. Ventas 9.00%
Detrac c ión 4.0%
Pago Ac uent a IR 1.5%
Fondo Garantía 10.0%
35 UIT's S/ . 145,250
Area Contruir 4, 555. 20 m²
Tas a IR 29.50%

38
PERIODO Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 Ene-19 Feb-19 Mar-19 Abr-19 May-19 Jun-19 Jul-19 Ago-19 Set-19 Oct-19 Nov-19 Dic-19 Ene-20 Feb-20 Mar-20

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO TOTAL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

INGRESOS

Saldo Inicial (Proyecto anterior) 450,000 100,000 350,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Separaciones 116,799 - - - - - - 1,899 1,899 1,899 1,899 8,865 8,865 9,125 9,732 9,732 9,732 9,732 9,732 9,732 7,089 5,190 5,190 4,323 2,161 - - - - - - - - - -
Iniciales 448,557 - - - - - - - 7,598 7,598 7,598 7,598 35,461 35,461 37,368 36,761 36,761 36,761 36,761 36,761 36,761 26,189 18,591 18,591 17,291 8,646 - - - - - - - - -
Créditos Financieros 5,088,198 - - - - - - - - - - - - 85,476 85,476 85,476 85,476 299,505 418,439 418,439 418,439 418,439 418,439 418,439 418,439 418,439 418,439 194,524 194,524 194,524 97,262 - - - -
Ingresos Remanantes - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Ingresos Totales 5,653,553 - - - - - - 1,899 9,497 9,497 9,497 16,463 44,326 130,062 132,576 131,970 131,970 345,998 464,932 464,932 462,289 449,818 442,220 441,353 437,892 427,085 418,439 194,524 194,524 194,524 97,262 - - - -

I.G.V. (18%) 466,807 - - - - - - 157 784 784 784 1,359 3,660 10,739 10,947 10,897 10,897 28,569 38,389 38,389 38,171 37,141 36,514 36,442 36,156 35,264 34,550 16,062 16,062 16,062 8,031 - - - -
(-) 10% Fondo de Garantía 508,820 - - - - - - - - - - - - 8,548 8,548 8,548 8,548 29,951 41,844 41,844 41,844 41,844 41,844 41,844 41,844 41,844 41,844 19,452 19,452 19,452 9,726 - - - -
Flujo de Ingresos 5,594,734 100,000 350,000 - - - - 1,899 9,497 9,497 9,497 16,463 44,326 121,515 124,029 123,422 123,422 316,048 423,089 423,089 420,446 407,974 400,376 399,509 396,048 385,241 376,595 175,072 175,072 175,072 87,536 - - - -
EGRESOS
Adquisición del Terreno 383,421 38,342 345,079 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Desarrollo del Proyecto 70,286 - 17,571 17,571 17,571 17,571 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
H.U. y Servicios - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Licencias y Pre-Operativos 16,500 - - - 4,125 4,125 - - - 4,125 4,125 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Obras y Gastos Preliminares 4,661 - - - - 1,554 - - - 1,554 1,554 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Construcción 3,004,428 - - - - - - - - - 230,363 271,563 313,899 340,517 126,855 461,761 155,753 294,363 366,198 248,998 120,157 74,001 - - - - - - - - - - - - -
Gerencia de Proyecto - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Gastos Generales y Utilidad 210,310 - - - - - - - - - 16,125 19,009 21,973 23,836 8,880 32,323 10,903 20,605 25,634 17,430 8,411 5,180 - - - - - - - - - - - - -
Gastos Administrativos 134,280 - - 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196 4,196
Gastos de Ventas 122,076 - - - - 1,221 1,221 1,221 1,221 1,221 4,883 4,883 4,883 4,883 4,883 4,883 6,104 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 7,325 - - - - - - -
Supervisión y Seguros 80,153 - - - - - - - - - 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 6,679 - - - - - - - - - - - - -
Saneamiento Fisico-Legal 135,621 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 22,604 22,604 22,604 22,604 22,604 22,604 - - - - - - -
Costos Vinculación Comercial 69,337 - - - - - - - 6,934 62,403 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Post Venta 86,444 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14,407 14,407 14,407 14,407 14,407 14,407 - - - - - - -
IGV de Gastos Indirectos 636,667 4,897 56,321 13,774 26,018 67,319 2,020 2,020 6,918 74,666 55,893 28,668 17,804 18,672 11,706 22,625 13,138 18,147 20,489 16,668 12,467 23,206 24,875 24,875 24,875 12,631 12,631 12,631 1,530 1,530 1,530 1,530 1,530 1,530 1,530
Flujo de Egresos 4,954,184 43,240 418,971 35,542 51,910 95,987 7,437 7,437 19,268 148,164 323,819 334,999 369,435 398,784 163,199 532,468 196,773 351,315 430,521 301,296 159,236 120,588 73,407 73,407 73,407 61,163 61,163 61,163 5,727 5,727 5,727 5,727 5,727 5,727 5,727
Detracción del IGV 226,142 - - - - - - 76 380 380 380 659 1,773 5,202 5,303 5,279 5,279 13,840 18,597 18,597 18,492 17,993 17,689 17,654 17,516 17,083 16,738 7,781 7,781 7,781 3,890 - - - -
Pago a Cuenta del IR 84,803 - - - - - - 28 142 142 142 247 665 1,951 1,989 1,980 1,980 5,190 6,974 6,974 6,934 6,747 6,633 6,620 6,568 6,406 6,277 2,918 2,918 2,918 1,459 - - - -

Flujo de Caja Económico 329,604 56,760 -68,971 -35,542 -51,910 -95,987 -7,437 -5,642 -10,293 -139,189 -314,844 -319,441 -327,547 -284,423 -46,462 -416,304 -80,609 -54,297 -33,004 96,222 235,784 262,647 302,647 301,828 298,557 300,588 292,418 103,210 158,646 158,646 76,460 -5,727 -5,727 -5,727 -5,727
Flujo de Caja Económico Acumulado 56,760 -12,210 -47,752 -99,663 -195,649 -203,086 -208,729 -219,022 -358,211 -673,055 -992,496 -1,320,043 -1,604,465 -1,650,928 -2,067,232 -2,147,841 -2,202,138 -2,235,142 -2,138,921 -1,903,136 -1,640,490 -1,337,842 -1,036,014 -737,457 -436,869 -144,451 -41,241 117,405 276,051 352,511 346,784 341,058 335,331 329,604
APORTES -
Apporte y adicionales del promotor 890,856 - 68,971 35,542 51,910 95,987 7,437 5,642 10,293 139,189 475,884 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Flujo de Caja Operativo 1,220,460 56,760 - - - - - - - - 161,041 -319,441 -327,547 -284,423 -46,462 -416,304 -80,609 -54,297 -33,004 96,222 235,784 262,647 302,647 301,828 298,557 300,588 292,418 103,210 158,646 158,646 76,460 -5,727 -5,727 -5,727 -5,727
Flujo de Caja Operativo Acumulado 56,760 56,760 56,760 56,760 56,760 56,760 56,760 56,760 56,760 217,801 -101,640 -429,187 -713,609 -760,072 -1,176,376 -1,256,985 -1,311,282 -1,344,286 -1,248,065 -1,012,281 -749,634 -446,986 -145,158 153,399 453,987 746,405 849,615 1,008,261 1,166,907 1,243,367 1,237,640 1,231,914 1,226,187 1,220,460
FLUJO DE FINANCIAMIENTO NETO
(+) Crédito Promotor Caja 1-2 1,450,000 - - - - - - - - - 900,000 - - - 550,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
(-) Amortización del Crédito 1 1,053,004 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 116,102 - - 120,230 - - 124,505 - - 128,932 -
(-) Intereses Financieros 1 175,352 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 37,443 - - 33,314 - - 29,039 - - 24,612 -
(-) Deuda 2 693,549 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 57,796 57,796 57,796 57,796 57,796 57,796 57,796
(+) Recuperación Fondo Garantía 508,820 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 254,410 - - - - - 254,410 - - - - - -

Flujo de Caja Financiero 1,553,928 56,760 - - - - - - - - 161,041 580,559 -327,547 -284,423 -46,462 133,696 -80,609 -54,297 -33,004 96,222 235,784 262,647 557,057 301,828 145,013 300,588 292,418 -50,335 355,260 100,850 -134,880 -63,522 -63,522 -217,067 -63,522
Flujo de Caja Financiero Acumulado - - - - - - - - - 161,041 741,600 414,053 129,630 83,168 216,864 136,255 81,957 48,953 145,175 380,959 643,606 1,200,663 1,502,491 1,647,504 1,948,092 2,240,510 2,190,175 2,545,436 2,646,286 2,511,406 2,447,883 2,384,361 2,167,294 2,103,772

39
5.7. LÍNEA DE CREDITO VERSUS PAGARES ESTIMADOS

Según estructura de financiamiento (aportes) la línea de crédito es S/. 2.93 MM. Según
análisis del flujo de caja es S/ 1.45 millones de soles en 2 desembolso y pagos
mensuales de 12 cuotas. La velocidad de ventas planteada y formulada puede ser
sensibilizada y prolongada pudiendo ampliarse el pagaré hasta el tope de la línea
crediticia. (Adjuntamos como anexo el detalle del flujo de caja).

El flujo de caja sensibiliza mucho mejor el requerimiento de efectivo para el proyecto y


línea de crédito.

5.8. ANALISIS DE RATIOS DEL PROYECTO

El ROE del proyecto en 33 meses aprox. es 68%, significa que al año obtiene una
rentabilidad de 20% aprox. Anual. (Tasa muy atractiva para provincias).
Paralelamente a la rentabilidad contable del ROS del proyecto de 11%, la
rentabilidad para el inversionista VIDACASA aún es atractivo pues es una tasa
superior.

VANE S/. 813,683 VANF S/. 695,862

Para fines de estimaciones, consideramos que la rentabilidad esperada en los


proyectos inmobiliarios oscila en promedio al 15% anual por ser interés social,
estimamos a una tasa de descuento de 15% x año o COK para el descuento del
caso.

Con los datos estimados en el flujo de caja y pautas anteriores tenemos un VANF y
VANE > 0.

Proyecto aceptable mediante estos indicadores, absorbiendo el precio por m 2 del


terreno haciendo que el promotor obtenga rentabilidad suficiente para recuperar su
inversión inicial del terreno y el proyecto.

40
EVALUACIÓN COMERCIAL

6. ANALISIS COMPETENCIA Y OFERTA INMEDIATA

Teniendo en cuenta que el proyecto Residencial “Condominio Bella Vista II” es un


proyecto multifamiliar, nuestro sondeo de mercado básicamente se ha centrado en
revisar los alrededores del proyecto a realizarse, donde se han encontrado proyectos
comerciales similares que se estén desarrollando en un radio de 500 m.; además, en
la Ciudad de Huancayo existe varios proyectos inmobiliarios, sean departamentos,
casa y lotes.

La mayoría de proyectos de departamentos que actualmente se ofrecen están dentro


del Crédito Mi Vivienda, y en la actualidad ya se están desarrollando proyectos que se
encuentren dentro del programa Techo Propio.

1 2

4
3

41
1 2 3 4
Residencial Las Lomas Residencial El Residencial Innova
PROYECTO Condominio Bella Vista II Sahara II II
de San Antonio II

INMOBILIARIA Monte Canelo


Empresa CONSTRUCTORA E CONSORCIO EL
EUROEDIFICACIONES Inmobiliaria
Promotora INMOBILIARIA VIDA CASA SAHARA
S.A.C.
Jr. Guido 411
Cooperativa de
Av. Giraldez
Ubicación Vivienda Centenario
Cooperativa de Vivienda 1060
Mz. R Lote 11
Centenario Mz. T Lote 4

Distrito Huancayo. Huancayo Huancayo Huancayo


Tipo de vivienda Viv. Multifamiliar Viv. Multifamiliar Viv. Multifamiliar Viv. Multifamiliar
N° de Bloques 1 1 2 1
N° de Pisos 10 12 16 16
N° de viviendas 50 57 107 84
Viviendas por 50 24 102 73
vender
Estacionamientos 10 25 25
% Ocupabilidad 13%
0% 58% 4%
Pre-ventas

Inicio de Obras Marz-18 Ene-17 Oct-17 Jul-17


Entrega Marz-19 Abr-18 Dic-18 Feb-19
Área Techada 43.10 m2 - 84.00 85.00 m2 – 91.00 m2
promedio 35.00 m2-77.00 m2 62.39 m2 – 162.25 m2
m2

Precio Mínimo S/. 72,176.00 S/. 140,000.00 S/. 82,000.00 S/. 223,900.00
Precio Máximo S/. 133,011.00 S/. 339,000.00 S/. 192,500.00 S/.234,900.00
Precio /m2 (S/.) S/. 1,750.00 S/. 2,300.00 S/. 2,000.00 S/2,500.00
Nª Ascensores 1 2 2 2
Situación Terreno Construcción Construcción Construcción
1er Piso- Casco-Estructuras
Etapa Terreno Acabados
Estructuras
Sala-comedor, Sala-comedor,

Sala-comedor, cocina, 01 Sala-comedor, cocina, cocina, 01/03 cocina, 03 dorm.,


Distribución dorm,01 depósito, 01 02/03 dorm., 02 baños, dorm., 01/02 02 baños,
gimnasio., 01 baño. lavandería baños, lavandería

lavandería

42
FOTOS

43
6.1. EL ENTORNO

La ubicación del proyecto está en zona residencial, con cercanía a centros educativos
como la Universidad Continental, Instituto Tecnológico Interamericano, Universidad
Peruana Los Andes, Colegio Zarate.
Presenta un franco acceso a avenidas principales como son Av. San Carlos y mas
distante a la Av. Calmell Del Solar.

6.2. ANALISIS DE LA DEMANDA

El proyecto “CONDOMINIO BELLA VISTA II” estableció precios que están dentro del
rango de la zona de influencia. Considerando el precio promedio podemos definir como
mercado objetivo el segmento socioeconómico C-D.
De lo descrito en el párrafo anterior, el precio promedio de los departamentos asciende
a S/. 107,089.00.

6.3. ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION

Respecto a la estrategia comercial el cliente manifiesta que la estrategia de ventas


se realizará mediante:
Comunicación.
Publicación del proyecto en Suplemento de diarios.
Volantes en zonas cercanas.
Emisión de brouchures del proyecto con publicación personalizada.
Cuenta con una caseta de ventas frente al proyecto.
Paneles y gigantografías.

6.4. PLAN DE POST VENTA

El proyecto tiene un plan de Postventa, lo cual tiene la siguiente información:

DETALLE DE LAS OBLIGACIONES INFORMACIÓN


- Arquitectura: Garantía de 12 meses.
- Estructuras: Garantía de 60 meses.
Se solicita entrega de certificados de calidad
de los materiales adquiridos a proveedores,
y se adjuntará las pruebas de calidad de
obra como resistencia del concreto y control
Los Periodos de garantía de materiales.

44
- Se entregará el manual de uso del
departamento, manual de uso de áreas
Manual del uso del propietario
comunes, manual de convivencia y el
Reglamento Interno.
- Implementación de la oficina de post-venta.

Alternativas de contacto para la - Designación del administrador de la oficina.


recepción de sugerencias, reclamos o
solicitudes de servicio. - Designación del personal técnico de atención.
-Evaluar la designación de una empresa
administradora del edificio.
- Publicar en el edificio calendario de atención y
página web.
-Publicar en el edificio personal de atención y
Ofrecer servicio de atención
teléfonos.
- Capacitación a los propietarios a la entrega del
edificio.

- Desarrollo del proceso de atención de post


Establecer procedimiento de atención de venta el cual se entregará en el manual de uso.
quejas
- Establecer solicitud de reclamos a través del
buzón de trabajo.

7. OPINION SOBRE EL INFORME

El presente informe se ha realizado con total independencia de criterio, no


asumiendo responsabilidad por la veracidad o no de la información y de los
documentos recibidos.

8. CONCLUSIONES:

8.1. Conclusiones Técnicas y Legales:

- El promotor y constructor del proyecto “Condominio Bella Vista II” es Vida Casa
Constructora E Inmobiliaria S.A.C. quien se encargará de la promoción y
construcción del proyecto.

- El área donde se desarrolla el proyecto es de 374.34 m2, según partida registral


No 11111093.

45
- El propietario del inmueble es: Vida Casa Constructora E Inmobiliaria, según el
Certificado Registral Inmobiliario de fecha 29 de Setiembre del 2,017.

- El proyecto consiste en la construcción de una edificación multifamiliar de 50


departamentos, 10 estacionamientos distribuidos en 10 pisos y 01 semisótano.

- El proyecto cuenta con Dictamen de Licencia de Edificación según Carta No


1650-2018-MPH/GDU de fecha 06 de marzo del 2,018, la cual se encuentran
conformes las especialidades de arquitectura, estructuras, Instalaciones
eléctricas e Instalaciones sanitarias. Además cuenta con Carta No 1925-2018-
MPH/GDU de fecha 21 de marzo del 2,018, la cual se encuentra conforme la
especialidad de Indeci.

- El cliente ha presentado el cronograma de obra, sin embargo la programación


de la ejecución de las partidas deberá ser controlado por el supervisor de la
entidad financiera.

8.2. Conclusiones Comerciales:

- El producto está estructurado para el público objetivo al cual va dirigido.

- Luego de revisar el presupuesto de obra consideramos que se encuentra por


debajo del promedio de mercado para este tipo de proyectos, tal es así que el
costo de construcción según presupuesto de obra el metro cuadrado es de
S/.1,010.79/m2. Se espera que para la etapa posterior de la evaluación se
mantenga este mismo presupuesto de obra, de lo contrario la variación que
pueda generarse sea de una proporción de más menos (+/-) 10%. Cuando se
obtenga la Licencia de Edificación se deberá sincerar el presupuesto.

- El proyecto se encuentra ubicado en una zona donde se emplazan en zona


residencial y cercana de Centros educativos como son la Universidad
Continental, Instituto Tecnológico Interamericano, Universidad Peruana Los
Andes, Colegio Zarate.

8.3. Conclusiones Financieras:

- La inversión total del proyecto (incluido IGV) será de S/.4´954,184.00,


incluyendo los intereses financieros estimados asciende a S/.5´426,088.00.

- El costo de construcción incluyendo los gastos generales e IGV será de


S/.3´793,390.43.

46
- Para el análisis se ha considerado un aporte inicial de S/. 890,041.00 que
representa un porcentaje de 18.00% y considera gastos de terreno, gastos pre-
operativos, sin considerar el financiamiento sin intereses.

- De acuerdo al cronograma de obra presentado, su ejecución está dada en un


periodo de tiempo de 12 meses aproximadamente.

- La línea mínima planteada de financiamiento con crédito promotor según


estructura de Financiamiento es de S/. 2´933,433 de nuevos soles, y según el
flujo de caja es de S/. 1´450,000.00, el cual comprende el financiamiento para la
construcción. De ello es importante la generación de pre-ventas a fin de cumplir
con el flujo adecuado de ingresos.

- La entidad financiera prevé un 10% a 20% de cuota inicial con respecto a las
preventas solicitadas, que la promotora concretará en ventas durante el
desarrollo del proyecto.

9. RECOMENDACIONES:
- La construcción debe ser supervisada por un ente externo al constructor.
- El promotor deberá contar con caseta de ventas con 02 a 03 asistentes de
ventas.
- El Residente de Obra debe estar a tiempo completo en la obra.
- Establecer pagarés de acuerdo al cronograma de adquisiciones de sus recursos.
- El cliente deberá presentar el Certificado de Zonificación y vías.
- Se deberá revisar y actualizar el presente Informe cuando se obtenga la Licencia
de Edificación.
10. CONCLUSION FINAL:

Según el análisis realizado en el presente informe IPG-INGENIERIA INTEGRAL S.A.C,


estima que el proyecto es viable.
Para seguridad de la entidad financiera debe tomarse en cuenta las recomendaciones del
caso.

47
ANEXOS

47
48
49
50
51
52