TEMA 41

LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES. EL CONDOMINIO:

CONCEPTO Y REGLAS EN EL CÓDIGO CIVIL. COMUNIDADES ESPECIALES.
TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD. APROVECHAMIENTOS COMUNALES.

LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES.

I.- Desde el punto de vista doctrinal, podemos definirla como especie

de cotitularidad que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad
de un derecho es atribuida simultáneamente en igual modo y en igual o desigual
medida a varios sujetos.

Desde el punto de vista legal, dice EL ART. 392, PÁRRAFO 1º de nuestro

CC que: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas.”

+ Desde siempre, la doctrina ha señalado la inexactitud en que incurre

este artículo al hablar de “la propiedad de un derecho“, ya que la propiedad en
sentido técnico no recae más que sobre cosas corporales, por lo que sería más
exacto hablar de la titularidad de un derecho.

+ Según CASTÁN, el origen de este error está en que el CC confunde

DOS CONCEPTOS que es preciso diferenciar: el de COMUNIDAD DE BIENES y
DERECHOS y el de COPROPIEDAD o CONDOMINIO.

Ambos tienen de común que son manifestaciones del fenómeno de la

pluralidad de sujetos en los derechos subjetivos, pero difieren en que la
comunidad constituye el género y puede recaer sobre toda clase de derechos,
aunque su objeto más propio sean los de contextura real, mientras que el
condominio constituye la especie y sólo puede recaer sobre cosas específicas y
determinadas.

Así, dice CASTÁN que existe comunidad, en sentido genérico, siempre que
un derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos,
correspondiéndoles en común.

Por otra parte, a tenor del ART. 392, PÁRRAFO 2º, toda comunidad se rige:

“1º Por el pacto o contrato cuando tenga un origen voluntario.

2º Por las disposiciones especiales relativas a la comunidad singular

de que se trate.”

En el CC tienen disposiciones propias:

+ La propiedad de casas por pisos o locales.
+ La comunidad legal de gananciales.
 + La comunidad hereditaria.
Y + La que se origina de la conmixtión.

En el Código de comercio hay también reglas especiales, como las que se

refieren a la copropiedad de buques.

Y también existen en las leyes que regulan las llamadas propiedades

especiales: aguas, minas, propiedad industrial, intelectual, etc.

“3º En defecto de todo lo anterior, la comunidad de bienes se regirá por

las disposiciones del Título III del libro II del CC, ARTS. 392 y siguientes, que
tienen carácter supletorio.”

II.- En cuanto a LAS CLASES DE COMUNIDAD, podemos distinguir las

siguientes:

1ª COMUNIDAD SINGULAR y UNIVERSAL, según que recaiga sobre

derechos determinados o sobre un patrimonio, como, por ejemplo, la comunidad
hereditaria.

2ª COMUNIDAD CONVENCIONAL e INCIDENTAL, según haya surgido

por voluntad de los que la constituyen, como la que se da entre socios, o por un
hecho extraño a esa voluntad, como la que existe entre coherederos.

3ª COMUNIDAD ORDINARIA y FORZOSA, según que vaya acompañada

o no de la facultad de exigir la división.

Y 4ª Por último, por razón de su diversa organización, cabe distinguir

entre COMUNIDAD ROMANA o POR CUOTAS y COMUNIDAD GERMÁNICA o EN
MANO COMÚN.

+ LAS TRES NOTAS FUNDAMENTALES que caracterizan a la una y

diferencian a la otra son las siguientes:

1º En primer lugar: en la comunidad romana, los diversos

derechos de los sujetos comuneros les están atribuidos por cuotas, ex ART. 393 del
CC En la comunidad germánica, el auténtico origen de la misma, relaciones
personales, familiares o sociales, impide la existencia de tales cuotas; lo que sus
titulares ostentan es un derecho a pertenecer a la comunidad.

2º En segundo lugar: y como consecuencia de lo anterior, en la

comunidad romana se le reconoce a cada comunero la plena propiedad y libre
disponibilidad de su cuota, ex ART. 399; lo que es imposible en la germánica.

Y 3º En tercer lugar: como la comunidad romana se apoya en

una filosofía individualista, sólo de una manera transitoria se puede comprender la
copropiedad de varios sujetos sobre una misma cosa; de ahí que los
pertenecientes a la misma no estén obligados a permanecer en ella y puedan pedir en
cualquier momento que se divida la cosa común, ex ART. 400. Por el contrario, en la
comunidad germánica, la situación se considera como estable y un medio eficaz
para la realización de ciertos fines o la explotación de concretos recursos económicos;
es por ello que no existe la acción de división individualizada.

+ No obstante lo dicho, nuestro CC caracteriza la comunidad romana,

pero no regula genéricamente la germánica, sino algunas formas concretas que,
por sus especiales características y diferencias con la romana, la doctrina ha
calificado como supuestos de comunidad germánica. Así, la comunidad de
gananciales, la comunidad hereditaria y los aprovechamientos comunales, a
todos los que nos referiremos posteriormente.

EL CONDOMINIO: CONCEPTO Y REGLAS EN EL CÓDIGO CIVIL.

LA COPROPIEDAD o CONDOMINIO no es otra cosa que la noción de

comunidad aplicada al derecho de dominio, y es definido por CASTÁN como la
situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece
proindiviso a varias personas.

+ La construcción del condominio en nuestro CC, pese a la amplísima

definición contenida en EL ART. 392, es, sin duda, la romana, es decir, la propiedad
dividida según cuotas ideales.

En orden a SU NATURALEZA JURÍDICA, siguiendo a DÍEZ-

PICAZO, pueden señalarse como posiciones más generalizadas las siguientes:

1º En primer lugar: LA TEORÍA DE LA INTERINIDAD, según

la cual, durante la indivisión no existe un verdadero derecho de propiedad, sino
únicamente un derecho condicionado, debilitado o interino.

2º En segundo lugar: LA TEORÍA DE LA UNIFICACIÓN DEL

DERECHO DE PROPIEDAD, dentro de la cual se pueden comprender todas aquellas
opiniones doctrinales que tienen como denominador común la afirmación de que
en la copropiedad existe un único derecho de propiedad, que se presenta y actúa
como un todo unificado.

3º En tercer lugar: LA TEORÍA DE LA DIVISIÓN, que

propugna la existencia de varios titulares del derecho de propiedad, entre los que se
divide, según unos, la cosa objeto del derecho, y según otros, el derecho mismo.

4º Por último: LA TEORÍA DE LA PROPIEDAD PLÚRIMA

TOTAL, defendida por BELTRÁN DE HEREDIA, según el cual, en la copropiedad
debe verse la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre toda la cosa. El
derecho de propiedad no está dividido en ninguna forma, sino que cada
copropietario lo tiene pleno, autónomo e independiente sobre la cosa, si bien
necesariamente limitado por los derechos idénticos de los demás copropietarios.
 En cuanto a SU RÉGIMEN JURÍDICO, para DÍEZ-PICAZO, cuatro son los
principios jurídicos rectores de la comunidad por cuotas dentro de nuestro CC:

1º El de la autonomía privada, pues la voluntad de los comuneros

constituye la ley fundamental.

2º El de la proporcionalidad de la participación de los comuneros tanto

en los beneficios como en las cargas.

3º El de la democracia para la formación de la mayoría en lo relativo a

la administración y disfrute de la cosa común; mayoría no de personas, sino de
cuotas o intereses.

Y 4º El de la libertad individual de cada comunero, que se refleja en la

renunciabilidad de su derecho y en el posible ejercicio de la actio communi
dividundo.

Partiendo de esta formulación general de principios, hay que distinguir entre

los derechos de los comuneros en relación con LA COSA COMÚN y los derechos
de los comuneros en relación con SU CUOTA.

I.- LOS DERECHOS DE LOS COMUNEROS en relación con LA COSA

COMÚN se caracterizan por estar necesariamente subordinados a los derechos de
los demás. Dichas facultades son las siguientes:

1º En cuanto al USO DE LA COSA COMÚN, dice EL ART. 394

que: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga
de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

2º En cuanto al DISFRUTE Y CONSERVACIÓN DE LA COSA

COMÚN, dice EL ART. 393 que:

“El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas,
será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones

correspondientes a los partícipes en la comunidad.”

Y EL 395 que: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los

partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece
en el dominio.”

3º En cuanto a LAS ALTERACIONES DE LA COSA COMÚN,

dice EL ART. 397 que: “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los
demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos.”
 + Se plantea el problema de si para legitimar estas alteraciones será
necesario el acuerdo unánime de todos los partícipes o bastará el de la mayoría.
El TS y la doctrina mayoritaria consideran que si tales alteraciones afectan a la
sustancia de la cosa, será necesario el acuerdo de todos los condueños, pero si
se trata de simples alteraciones que afecten al mejor disfrute, bastará el acuerdo
de la mayoría.

4º En cuanto a LA ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN,

dice EL ART. 398 que:

“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios

los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes
que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la
comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a

los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que
corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos

de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”

5º En cuanto a LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, nos

remitimos a las reglas sobre la extinción, que luego veremos.

6º Respecto a LA PRESCRIPCIÓN, dice EL ART. 1933 que: “La

prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.”

7º Por último, en cuanto a LA DEFENSA EN JUICIO DE LA COSA

COMÚN, el TS considera, en general, que cualquiera de los partícipes puede
comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya
para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada a su favor
aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.

II.- LOS DERECHOS DE LOS COMUNEROS en relación con SU

CUOTA, a diferencia de los anteriores, se rigen por el principio de la autonomía de
cada partícipe.

^^ Dice EL ART. 399 que: “Todo condueño tendrá la plena propiedad

de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su
consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la
enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la
porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.”

+ En relación con este precepto, hay que tener en cuenta EL ART. 1522,
según el cual:

“El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de
enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán
hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

+ Así como EL ART. 597, a cuyo tenor:

“Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el

consentimiento de todos los copropietarios.

La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspenso hasta

tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros.

Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de

los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular,
a no impedir el ejercicio del derecho concedido.”

En orden a LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO, LAS CAUSAS DE

EXTINCIÓN son las siguientes:

1ª La pérdida del derecho de propiedad, por renuncia de todos los

comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa objeto de comunidad.

2ª La reunión o consolidación de todas las cuotas en un solo

propietario.

Y 3ª La división de la cosa común, que puede conceptuarse, según PEÑA,

como el acto jurídico por el que, a petición de cualquier comunero, la cuota se
concreta en una porción material del bien o bienes comunes, o subsidiariamente,
en dinero. Esta es la única causa de extinción regulada expresamente en el CC, y
vamos a detenernos en su estudio.

+ LA REGLA GENERAL se contiene en EL ART. 400, PÁRRAFO 1º, a

cuyo tenor: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

+ Este derecho es imprescriptible, ex ART. 1965, e irrenunciable, y se

funda en el carácter antieconómico de la situación de indivisión.

Ahora bien, este derecho tiene las siguientes limitaciones:

I.- Tratándose de CONDOMINIO ORDINARIO:

1ª Que exista pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por
tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por
nueva convención, ex ART. 400, PÁRRAFO 2º.

2ª Que el donante haya impuesto la indivisión de la cosa donada,

siempre que el plazo no exceda de 10 años.

3ª Que la cosa sea esencialmente indivisible, en cuyo caso, señala EL

ART. 404 que si los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos
indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

Y 4ª Por último, que la cosa resulte inservible para el uso a que se destina
de hacerse su división, en cuyo caso, ex ART. 401, PÁRRAFO 1º, los
copropietarios no podrán exigir ésta.

+ No obstante, entienden doctrina y jurisprudencia que aún en este

caso también procede la disolución de la comunidad mediante la adjudicación o
venta, en armonía con el principio básico del ART. 400 de que ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

II.- Tratándose de COMUNIDADES ESPECIALES, no puede pedirse la

división en los casos siguientes:

1º Si el testador ha prohibido expresamente la división de la herencia, si

bien, conforme al ART. 1051 CC, pero, aun cuando la prohíba, la división tendrá
siempre lugar mediante alguna de las causas por las cuales se extingue la
sociedad.

Y 2º Si la acción de división es incompatible con la naturaleza de la

comunidad, como ocurre en la comunidad de gananciales y en la propiedad de
casas por pisos o locales, en los que sólo se puede pedir la división en los casos
señalados por la ley.

+ En cuanto al MODO DE HACERSE LA DIVISIÓN, conforme al ART.

402 del CC, puede hacerse:

1º En primer lugar: de común acuerdo entre los

interesados. Señalaremos que si hay interesados que están sujetos a tutela, el tutor
no necesitará autorización judicial para realizar la división de la cosa común, pero,
una vez practicada, requerirá aprobación judicial, ex ART. 272.

2º En segundo lugar: por árbitros o amigables componedores,

nombrados a voluntad de los partícipes, y que, según EL ART. 402, PÁRRAFO 2º,
deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto
sea posible los suplementos a metálico.

3º En tercer lugar: judicialmente, ejercitando la actio

communi dividundo.

Y 4º Por último, si se trata de un edificio indiviso cuyas características lo

permitan, EL ART. 401, PÁRRAFO 2º, introducido por la LPH de 21 de julio de 1960
dice que: “[…] a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá
realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus
elementos comunes anejos, en la forma prevista por EL ART. 396”; precepto que
se examina en sede de propiedad horizontal.

+ Por otra parte, señala EL ART. 406 que: “Serán aplicables a la división
entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la
herencia.”

En cuanto a LOS EFECTOS de LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN,

CASTÁN los resume del modo siguiente:

1º En primer lugar: con relación a LOS CONDUEÑOS:

+ La cuota ideal y abstracta de cada partícipe se convierte en una

porción determinada y material sobre la cosa o derecho.

+ Se entiende que cada partícipe ha poseído exclusivamente durante la

indivisión la parte que al disolverse le cupiere, ex ART. 450.

+ Se impone mutuamente a los condueños la obligación de responder

de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, salvo pacto en contrario, ex
ART. 406 en relación con EL 1069.

Y + Los condueños tienen derecho a reclamar de los demás los pagos

que hubieran hecho por cuenta de la comunidad y a que se les rinda cuenta de la
administración.

2º En segundo lugar: con relación a LOS BIENES O DERECHOS DE

LA COMUNIDAD, a pesar de la división, subsisten de modo indivisible las
servidumbres que gravaran el inmueble, ex ART. 535 del CC, así como las
hipotecas constituidas sobre el mismo, ex ART. 123 de la LH. Si la finca estuviese
gravada con censo, no podrá dividirse sin el consentimiento expreso del
censualista, ex ART. 1618 del CC. También debe tenerse en cuenta el régimen de
la unidad mínima de cultivo, ex ART. 24 de la LMEA, cuyo examen ha de remitirse
al tema 36.

3º FINALMENTE: con relación a LOS TERCEROS, dice EL

ART. 403 que: “Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a
la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero
no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de
haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y
salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.”

Y EL 405 que: “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el

cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales
que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza,
no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero
contra la comunidad.”

LAS COMUNIDADES ESPECIALES.

Como COMUNIDADES ESPECIALES en nuestro Derecho común, se

señalan por la doctrina las siguientes:

1º En primer lugar: LA COMUNIDAD DE GANANCIALES. Sin

perjuicio de su estudio en el tema 93, baste aquí señalar que, en cuanto a su
naturaleza jurídica, se opina tradicionalmente por la doctrina y la jurisprudencia
que se trata de UNA COMUNIDAD GERMÁNICA o EN MANO COMÚN, y así se la
considera una mancomunidad de bienes entre los cónyuges sin atribución de cuotas
ni facultad para pedir la división mientras dure el régimen y con atribución de la
administración de la misma a ambos cónyuges conjuntamente.

+ Sin embargo, frente a esta postura, hay una tendencia doctrinal

actual que considera a la sociedad de gananciales no como una comunidad
germánica, sino como un patrimonio especial o separado.

2º En segundo lugar: LA COMUNIDAD HEREDITARIA. Sin perjuicio de

su estudio en el tema 131, baste aquí señalar que se han mantenido como
principales teorías las siguientes:

1º PRIMERO: LAS EXTREMAS que son la que la entiende

como una comunidad romana o por cuotas; y la que la considera como una
comunidad germánica.

Y 2º SEGUNDO: LAS INTERMEDIAS, entre las que destaca la de

ROCA y GARCÍA GRANERO, que sostienen que sobre el patrimonio relicto existe
una comunidad romana, pero sobre cada objeto concreto existe una comunidad
germánica.

+ Por su parte, el TS ha señalado reiteradamente que en esta comunidad

existen cuotas, las cuales podrán ser enajenadas; pero cada heredero sólo podrá
enajenar la cuota que le corresponda en la herencia considerada como
universalidad y no la que le pueda corresponder en bienes concretos o
determinados de la herencia.

3º En tercer lugar: LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Sin

perjuicio de su estudio en el tema 42, baste aquí señalar que la generalidad de la
doctrina entiende que significa la coexistencia de una propiedad exclusiva sobre
cada piso o local y una copropiedad sui generis sobre los elementos comunes.

4º En cuarto lugar: LA DENOMINADA COMUNIDAD

FUNCIONAL, que se aplica a los garajes, y que, según la R. de 18 de mayo de
1983, se diferencia de la comunidad incidental en que frente al carácter inestable
de ésta, que normalmente se origina de modo involuntario entre los partícipes,
aquélla responde a la voluntad de quienes la crean, existiendo un destino común y
mientras subsista esta situación objetiva no cabe la acción de división entre los
partícipes ni el derecho de retracto.

5º Por último: EL CONDOMINIO DE BUQUES, ex ARTS. 589 y

ss. del Código de Comercio, cuyo examen ha de remitirse a la parte de mercantil; y
LOS APROVECHAMIENTOS COMUNALES DE PASTOS Y LEÑAS, que luego
analizaremos.

LOS TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.

La vaguedad de los contornos de la comunidad y su estrecha relación con

otras figuras afines, produce en la práctica numerosos supuestos de
NATURALEZA DUDOSA O DISCUTIBLE, entre los que cabe destacar los
siguientes:

1º En primer lugar: COMUNIDAD y SOCIEDAD. Ha planteado

problemas a la doctrina la distinción entre la comunidad y la sociedad producto del
contrato del mismo nombre que, en el fondo, puede ser considerada como una
modalidad de la comunidad de bienes y derechos en sentido amplio, aunque esta
construcción tropieza con dificultades en el Derecho patrio.

+ La jurisprudencia establece la distinción entre una y otra atendiendo

a su origen, que siempre es contractual en la sociedad, en tanto que no tiene por
qué serlo en la comunidad; y a su finalidad, el lucro en la sociedad y la mera
conservación en la comunidad.

+ Por su parte, la DGRN, en R. de 31 de marzo de 1997, niega

personalidad jurídica a las sociedades civiles no contempladas en EL ART. 1670
del CC, es decir, las que no revistan una de las formas reconocidas en el Código de
comercio y no se inscriban en el RM; resolución que influyó en la redacción, hoy
declarada nula por la STS de 24 de febrero de 2000, que se dio a LOS ARTS. 81.3 y
269 bis del RRM por EL RD de 4 septiembre de 1998, posibilitando el acceso a
dicho Registro de toda clase de sociedades civiles, reconociendo así su
personalidad jurídica. No obstante, la DG ha corregido el criterio mantenido en la R.
citada en la de 14 de febrero de 2001, reconociendo la personalidad jurídica de la
sociedad civil sin necesidad de inscripción en un Registro público; pudiendo
mantenerse que ésta es su principal diferencia respecto a la comunidad de bienes,
que carece de personalidad jurídica.

2º En segundo lugar: COMUNIDAD y MEDIANERÍA. Nuestro CC

considera a la medianería como una servidumbre. La doctrina, en cambio, se halla
dividida al respecto: algunos, como MANRESA, la consideran también como
servidumbre; otros, como DE DIEGO, como una limitación mutua al derecho de
dominio que encaja dentro de las llamadas relaciones de vecindad entre los
predios; y otros, como PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, entienden que se trata de
una comunidad especial, en concreto una comunidad de utilización que, a su vez,
entraña una comunidad de derechos.

3º En tercer lugar: COMUNIDAD ENTRE LOS

COPROPIETARIOS de una cosa común y EL USUFRUCTUARIO de parte de ella.
La moderna doctrina y jurisprudencia rechazan la existencia de tal comunidad de
goce, puesto que, aunque sus derechos recaen sobre la misma cosa, tales
derechos son de distinta naturaleza.

4º En cuarto lugar: EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO

POR TURNO DE BIENES INMUEBLES, regulado por la Ley de 15 de diciembre de
1998. Sin perjuicio de su estudio en el tema 44, baste aquí señalar que, antes de la
citada Ley, la mayoría de los autores negaban que estuviésemos ante una
comunidad y hablaban simplemente de propiedad por períodos de tiempo o de
propiedad dividida. Por su parte, la Ley lo configura como un derecho real en cosa
ajena.

5º Por último: LA DENOMINADA COMUNIDAD ENTRE

PROPIETARIOS CON DERECHO A APROVECHAMIENTOS DIFERENTES. Se trata
de aquel supuesto que se produce cuando, por ejemplo, a una persona corresponde
el derecho de siembra sobre una finca y a otra distinta, el derecho de aprovechar el
arbolado de la misma.

+ El TS configura estos supuestos como de condominio o, al menos,

de relaciones análogas a la comunidad de bienes. Sin embargo, la doctrina critica
esta opinión, ya que El CC exige para que exista el condominio la indivisión
material del objeto, cosa que no sucede cuando estén separadas las propiedades
del suelo y del arbolado.

LOS APROVECHAMIENTOS COMUNALES.

Es preciso comenzar esta pregunta distinguiendo entre dichos

aprovechamientos y LAS SERVIDUMBRES del mismo nombre.

+ Los aprovechamientos tienen lugar cuando los propietarios de

distintos predios utilizan en régimen de comunidad los productos de sus respectivos
predios.

+ En cambio, las servidumbres se producen cuando una o varias

personas tienen derecho a usar en su provecho ciertos productos del predio ajeno.

Sin embargo, en la práctica existen casos en que la distinción es difícil.

+ El TS establece el criterio diferencial entre ambas figuras

entendiendo que existe servidumbre y no aprovechamiento comunal, cuando el
predio puede calificarse de ajeno respecto de alguno de los que disfrutan los
aprovechamientos.

En orden a SU NATURALEZA JURÍDICA, la generalidad de la

doctrina, la DGRN y el TS entienden que nos encontramos ante una auténtica
comunidad germánica o en mano común.

SU REGULACIÓN en EL CC se contiene en LOS ARTS. 600 a 602 que

establecen lo siguiente:

+ 600 “La comunidad de pastos sólo podrá establecerse en lo

sucesivo por concesión expresa de los propietarios, que resulte de contrato o de
última voluntad, y no a favor de una universalidad de individuos y sobre una
universalidad de bienes, sino a favor de determinados individuos y sobre predios
también ciertos y determinados.

La servidumbre establecida conforme a este ARTÍCULO se regirá por el

título de su institución.”

+ 601 “La comunidad de pastos en terrenos públicos, ya

pertenezcan a los Municipios, ya al Estado, se regirá por las leyes
administrativas.”

Y + 602 “Si entre los vecinos de uno o más pueblos existiere

comunidad de pastos, el propietario que cercare con tapia o seto una finca, la hará
libre de la comunidad. Quedarán, sin embargo, subsistentes las demás
servidumbres que sobre la misma estuviesen establecidas.

El propietario que cercare su finca conservará su derecho a la comunidad de

pastos en las otras fincas no cercadas.”

FINALMENTE, apuntaremos que, a pesar del criterio abiertamente opuesto del

CC a las comunidades vecinales de pastos, este criterio ha variado notablemente
en la vigente Ley de Montes Vecinales en mano común de 11 de noviembre de
1980.