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La Copropiedad

1. Cuestiones generales. Hay una comunidad cuando dos o más sujetos tienen un derecho de
idéntica naturaleza jurídica sobre la totalidad de un mismo objeto. Y hay copropiedad o condominio
cuando dos o más sujetos tienen el dominio sobre la totalidad de un mismo objeto.
a) Comunidad proindiviso: Es la autentica comunidad, en la que el derecho de cada comunero
se extiende a la totalidad del objeto común.
b) Comunidad prodiviso: Es en la que el derecho de cada sujeto recae sobre una parte físicamente
determinada del objeto de que se trata, ejerciéndolo exclusivamente sobre esa parte, y además se extiende a
otros sectores de la cosa en que hay efectiva comunión con los otros comuneros. (Propiedad horizontal)
Regulación: 1. El CC trata como cuasicontrato a la comunidad Arts. 2304 y ss. 2. Partición de bienes
hereditarios Arts. 1317 y ss término de la comunidad.
Comentario: el art.1317 establece como principio de orden público la imprescriptibilidad
de la acción de partición, y limita los pactos de indivisión al máximo de 5 años, aunque admite renovación
expresa. No se podría pedir la división: 1. Cuando se ha pactado la indivisión entre los distintos
comuneros; 2. En este pacto de indivisión el legislador señala limitaciones, porque este pacto no puede
durar más de 5 años.
2. El Código chileno dedica un título especial a la comunidad, a la que trata
como cuasicontrato. Silenció el Código la importante materia relativa a la administración de la cosa
común, probablemente por estimar a la comunidad como una situación transitoria, a la que se pondrá
término tan pronto como se subsane algún impedimento.
El Derecho chileno rige también el llamado jus prohibendi, cada comunero es dueño de su cuota,
resulta que ninguno ni la mayoría, puede adoptar decisiones sobre la administración de la cosa común.
La doctrina extranjera dice que entre los comuneros existe un mandato que es tácito y que es
recíproco, con el cual cualquiera puede efectuar actos de administración de la cosa común. El soporte
legal de ese mandato en Chile son los art. 2305 y 2081. Pero hay opiniones de doctrina, en contrario.
La doctrina clásica observa que el legislador no favorece el estado de indivisión; impide en fin la
libre circulación de esos bienes comunes. El CC dispone, en el mismo sentido que la partición de la cosa
común “podrá siempre pedirse” (1317).
3. Las dos concepciones de la comunidad
a) Según la doctrina romana, (palabra clave: cuota), que concibe la comunidad como una
modalidad del dominio, cada comunero tiene una cuota-parte en la cosa común, y, además, tiene derecho a
la cosa en su totalidad.
Tiene el Dº exclusivo en su cuota, para celebrar actos, pero limitado por el de los demás, de modo que no
podrá ejercitar actos sin el consentimiento de los demás. =>
Dº a Veto: Facultad de cada comunero de impedir las actuaciones de los otros en la cosa común.
Agencia oficiosa Art. 2286, el comunero que actúa por los demás lo hace como agente oficioso.
Mandato tácito (no expreso) y recíproco (cada uno lo ha recibido de los demás)
- Cualquiera puede efectuar actos de administración de la cosa común. 2078-2081-2305
- Primacía del Dº del individuo, por una parte permite a cada comunero disponer de su cuota y, por otra,
entrabar en los demás la utilización de la cosa, afectando de esta forma el adecuado aprovechamiento de
la cosa común.
Muchos códigos modernos, por ejemplo, conceden a la mayoría de los indivisarios la facultad de tomar
decisiones sobre la administración de la cosa común, obligatorias para la minoría, lo que implica una
disminución del poder individual en beneficio del grupo. Es contradictorio un dominio exclusivo y a la
vez plural, sobre todo con poderes que se extenderían a la totalidad de la cosa.
b) La doctrina germánica (colectivista o comunitaria), predomina el Dº del grupo x sobre el del
individuo. “De manos juntas” o “en mano común” en que la cosa pertenece a todos los comuneros
considerados colectivamente, como un solo titular. No hay Dº en cuota, todos tienen Dº de goce igual y
parcial, limitado x el Dº de los demás. Las decisiones se adoptan x mayorías y en determinados casos se
excluye la posibilidad de pedir la partición.
La doctrina nacional estima que el Código chileno adopta fundamentalmente, la doctrina romana.
Se reconoce la noción de cuota y permiten al comunero celebrar respecto de ella diversos actos, sin el
consentimiento de los otros. Pero no existe acuerdo.
4. Clases de indivisión
a) Según el objeto sobre el que recae, puede haber comunidad sobre una universalidad o sobre
una cosa singular. Es esta la única clasificación que reconoce el Código (1317 y 2304).
Hay quienes dicen que puede haber comunidad tanto en universalidades de hecho como en
universalidades de derecho o jurídica (herencia 2306). Pero esa proposición ha sido negada, porque, en
virtud de lo dispuesto en los arts. 1354 y 2306, habiendo dos o más comuneros, el pasivo está siempre, por
el solo ministerio de la ley, dividido entre los copartícipes. Herencia: pasivo y activo
Cuando la comunidad recae sobre una universalidad surge un problema “si existe o no
comunicación entre la cuota y los bienes que integran la universalidad”.
La noción romana de la comunidad tiene dos características:
1ª En la partición de la comunidad, asigna a la adjudicación un efecto atributivo. La comunidad puede
terminar x la partición (1312),que puede manifestarse x acuerdo entre los comuneros, x juez partidor o x decisión
del causante. La partición es el conjunto de actos tendientes a distribuir los bienes comunes entre los comuneros
en proporción a sus cuotas. La adjudicación es el acto por el cual el comunero recibe un bien determinado de la
comunidad en pago de su cuota.
El efecto atributivo se opone al efecto declarativo de la adjudicación, por el cual se considera que
el adjudicatario es dueño del objeto adjudicado desde el día en que se originó la comunidad. Se le confiere
pues un efecto retroactivo x ficción.
- Efecto atributivo => Usufructo => constituido x quien no es dueño porque lo es desde la partición.
- Efecto declarativo => Usufructo => constituido x quien es dueño pues lo es desde que se originó la
comunidad.
2ª En cuanto a la relación entre la cuota y los bienes que integran la universalidad, los considera
comunicados. En dos sentidos. Por un lado, significa que la cuota en la universalidad se aplica o
imprime en cada uno de los bienes que la integra y en cada parte de ellos. Y por otro lado, significa que la
naturaleza de los bienes queda impresa, o se refleja, en la cuota, de modo que la naturaleza de ésta será la
que tengan aquellos. Ej: Comunidad hay muebles => cuota es mueble). En este punto el Código chileno
no expresó alternativa. Y de ahí el problema. “Acogió la comunicación entre la cuota y los bienes o no”
a.- La doctrina nacional dominante: sostiene que no se produce comunicación de la cuota a los
distintos bienes; el derecho de cada comunero recae sobre el todo común, abstractamente considerado, no
sobre las cosas o partes materiales del mismo. Argumentos:
i. 1909, por el que el cedente del derecho de herencia no responde de la existencia de bienes
determinados, sino sólo de su calidad de heredero;
ii. 686, que ordena la inscripción del dominio y otros derechos reales cuando recaen sobre inmuebles,
no menciona al derecho real de herencia.
b.- Pero también se ha sostenido, con suficientes fundamentos, que habiéndose adoptado en nuestro
Derecho la concepción romana, la comunicación entre la cuota y cada uno de los bienes de la comunidad,
característica de esa concepción, no está excluida. Argumentos:
i. 951, inc. 2 y 580, lo que tienen los comuneros son bienes y no una mera abstracción jurídica.
ii. El efecto declarativo de la partición no puede tenerse como único argumento concluyente para
rechazar la comunicación, sobre todo teniendo presente que la partición no es el único medio de poner fin
a la comunidad. También puede por la reunión de todas las cuotas de los comuneros en una sola persona
(2312 Nº 1) y en tal caso no hay efecto declarativo. Queda así demostrado que cada comunero tiene desde
un comienzo una cuota en cada objeto.
Dº Real de Herencia: la cuota de cada comunero se comunica a cada bien que forma parte de la
comunidad (Art. 1354). Art. 1268. El heredero tiene la acción reivindicatoria sobre las cosas singulares.
Reivindicar cosas específicas poseídas por un extraño.
Si no se produce la comunicación, la cuota no participa del carácter de los bienes que componen la
comunidad. Con ello, escapa a la clasificación de los bienes en muebles e inmuebles. Consecuencias:
1º Si se enajena la cuota, su tradición no requerirá de inscripción conservatoria, ya que ella está
establecida para la enajenación de inmuebles en su contenido concreto, y bastará, por lo mismo,
cualquiera de las formas de tradición de los muebles del art. 684, que constituye la regla general;
2º Si el indivisario es incapaz, para enajenar su cuota no se requiere de las formalidades habilitantes
prescritas para enajenar bienes raíces suyos.
Si la comunicación es admitida, las consecuencias anotadas se transforman en las inversas.
Los actos sobre la cuota estarán sometidos a las reglas de los actos sobre el respectivo objeto. Si es
inmueble, la tradición de la cuota requerirá inscripción.
*Si la comunidad recae sobre un bien singular la cuota de cada uno se radica en el único objeto de la
comunidad. (Art. 580).
Importancia práctica de optar x una u otra posición:
- Si se niega la comunicabilidad todo lo que diga relación con la enajenación de la cuota, como cosa, se
sujetará a las reglas de los bienes muebles, x tanto la tradición se hará conforme al Art. 684 x ser las
normas generales.
- En caso de admitirse la comunicabilidad, habrá que observar qué clase de bienes existen en la
comunidad y conforme a la naturaleza de los mismos se seguirán una u otras normas (684 mueles; 686
inmuebles).
b) Según su origen o fuente, la comunidad puede derivar de un hecho (comunidad hereditaria);
de la voluntad del titular (un propietario enajena una cuota); o de la ley (servidumbres)
c) Según su duración pueden ser:
Las comunidades temporales, que por regla general son indeterminadas en el tiempo pueden
tener duración determinada en virtud del denominado “pacto de indivisión”, el cual, por la adversidad
legal a la comunidad, está sujeto a limitaciones.
Las comunidades perpetuas, las establece la ley, aunque en el fondo derivan más bien de la
naturaleza misma de las cosas (propiedad horizontal)
d) Comunidades activas y pasivas
C. Activas: Constituyen una masa de bienes que funcionan desarrollando una determinada
actividad económica.
C. Pasivas: Son un conjunto de bienes que estáticamente esperan remoción de algún obstáculo
para ser divididos entre los comuneros.
Extinción de la comunidad.
Se puede producir por distintas causa. Podría ocurrir que todas las cuotas se reúnan en una sola persona.
También podría destruirse la cosa común. Pero, la situación típica de extinción lo será por la partición de
los bienes comunitarios, sean bienes singulares o universales.
La partición de bienes puede ser convencional o voluntaria y judicial o forzada. En este último caso
se designa un juez árbitro partidor para que realice la partición de los bienes y asigne a cada comunero su
cuota, lo que hará en definitiva mediante una sentencia denominada laudo y ordenata.

5. La cuota: Es la porción ideal, determinada o determinable, que cada comunero tiene en el


objeto de la comunidad.Pueden ser iguales o desiguales. Si nada se dice ha de entenderse que todos los
comuneros tienen porciones iguales. Se expresan generalmente en fracciones o porcentajes.
El comunero puede disponer libremente de su cuota por actos entre vivos o por causa de muerte;
puede reivindicarla; puede ser embargada. Sin perjuicio de los actos materiales que los comuneros puedan
ejecutar en la cosa común (Arts. 2081 y 2305), pudiendo cualquiera de ellos pedir el cese del goce gratuito
que de la cosa común hace otro comunero (artículo 655 del CPC).
6. La Coposesión, es a la posesión en los hechos, lo que es la copropiedad a la propiedad en Dº.
Tiene lugar cuando dos o más personas detentan con ánimo de dueños, poseen, un mismo objeto. El
Código admite la posibilidad (718 y 687). El ánimo de dueño debe inspirar a todos los coposeedores, basta
con que uno de ellos la posea a nombre de todos. La coposesión puede o no ir acompañada del dominio,
los coposeedores pueden ser dueños de la cosa de que se trata, cuando no lo son podrán llegar al dominio
mediante la prescripción.
7. La propiedad horizontal (Copropiedad Inmobiliaria). Es un régimen de
propiedad en el cual se es titular de un dominio exclusivo sobre determinada unidad de un edificio, y
condominio de modo permanente e irrenunciable en relación a los elementos comunes, indispensables a la
existencia y disfrute de aquella.
Bienes comunes: son los necesarios para existencia, seguridad y conservación del edificio o conjunto; los
que permiten el uso y goce de la propiedad exclusiva. R.G: No pueden dejar de ser comunes.
Naturaleza jurídica de la Copropiedad Inmobiliaria. Se han ideado diversas doctrinas para
explicar la naturaleza jurídica de este régimen especial. Las más importantes son:
1)Teoría de la Servidumbre: los copropietarios tienen un derecho de servidumbre sobre los bienes
comunes.
2)Teoría de la Comunidad: no hay más que una comunidad de derechos sobre el inmueble en general, lo
cual no se condice con el hecho de que existan derechos individuales y exclusivos sobre las unidades que
lo componen.
3)Teoría del Derecho de Superficie: su titular pueda utilizar temporal o perpetuamente el suelo del
propietario del inmueble para apoyar una determinada cosa sobre él, como un edificio.
4)Teoría de la Sociedad: supone la existencia entre los copropietarios es una sociedad.
5)Teoría Sui Géneris o Teoría del Régimen Especial de Propiedad: la copropiedad inmobiliaria
constituye un régimen especial de dominio, en que cada titular goza de un derecho exclusivo y absoluto
sobre su unidad, pero que respecto de los espacios comunes existe entre ellos una comunidad.
Características de la Copropiedad Inmobiliaria:
1) Es un derecho especial de copropiedad, y por ende, las disposiciones de esta ley se aplican con
preferencia a las disposiciones de los artículos.2304 y siguientes, por ser una normativa especial.
2) Establece un derecho de propiedad real, exclusivo, absoluto y perpetuo sobre las unidades; y un
derecho de comunidad forzoso sobre los bienes comunes.
3) El estado de copropiedad es irrenunciable entre los copropietarios.
4)La administración de la cosa común se efectúa por ciertos órganos que funcionan en base a acuerdos de
mayoría, y por ende no existe un derecho de veto.
Definiciones legales:
1) Condominios: son las construcciones o terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria
regulado por la Ley 19.537. Se distinguen dos tipos de condominio, que no pueden estar emplazadas a un
tiempo sobre el mismo predio:
Condominios Tipo A: las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio
común; y
Condominios Tipo B: los predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el
interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada
propietario y terrenos de dominio común a todos ellos.
2) Unidades: son los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible
constituir dominio exclusivo. Podrán ser viviendas, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios u otros.
3) Bienes de dominio común, clasificados en los cinco grupos siguientes:
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del condominio, como el terreno de dominio común, los cimientos, los muros, las
techumbres, etc.;
b) Los que permiten el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo y diferentes a los anteriores,
como los espacios de circulación común;
c) Los terrenos de dominio común, colindantes a las unidades de dominio exclusivo, diferentes a los
anteriores;
d) Los bienes muebles e inmuebles destinados permanentemente al servicio, recreación y
esparcimiento comunes; y
e) Los que tengan asignados tal carácter en el Reglamento de Copropiedad, que sean diferentes a los
anteriores.
Constitución del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria (afectación): Para constituir un
condominio afecto a esta Ley se requiere:
1) Cumplir con la normativa vigente en materia de construcciones, en especial la Ley General de
Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza, así como con la normativa del plan regulador vigente en el
terreno en que el condominio se emplace.
2) No podrán emplazarse en un mismo predio condominios Tipo A y Tipo B.
3) Formulación e inscripción de un Reglamento de Copropiedad, el cual se otorga por escritura
pública y se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador respectivo.
4) Deben confeccionarse planos del condominio, donde se exprese cada una de sus unidades, con sus
respectivas superficies y emplazamiento.
5) Debe otorgarse por la Dirección de Obras Municipales de la I. Municipalidad respectiva Certificado
que declare al Condominio acogido a la Ley 19.537.
6) Finalmente, deben archivarse en una sección especial del Registro de Propiedad en el Conservatorio
respectivo, en estricto orden numérico, los planos del Condominio y el Certificado Municipal.
Desafectación: Afectado una propiedad al régimen de Copropiedad Inmobiliaria sólo puede excluirse de
esta normativa por su desafectación en la forma prescrita en la propia ley.
Administración del Condominio: Tiene lugar por medio de órganos especiales, que son:
1) Las Asambleas de Copropietarios, ordinarias o extraordinarias, citadas en conformidad a la ley, y
en la cual cada copropietario tiene derecho a voz y a voto conforme sus derechos en la copropiedad. La
ley establece quórums especiales para sesionar y para adoptar acuerdos. La Asamblea decide los aspectos
más relevantes de la comunidad, como la aprobación de la administración, la reforma del Reglamento de
Copropiedad o la desafectación del condominio.
2) Comité de Administración, tiene carácter resolutivo respecto de todos los aspectos de la
administración, salvo los que sean materia de Asamblea. Pueden dictar normas para el buen orden y
funcionamiento de la comunidad y aplicar sanciones (multas) a los infractores de las normas de la
comunidad.
Se designan por la Asamblea, su número es al menos de tres y duran por todo el plazo que señale la
Asamblea, el que no podrá exceder de tres años, aunque pueden ser reelegidos indefinidamente
3) El Administrador, tiene a su cargo el cuidado de la comunidad y la ejecución de los actos de
administración y conservación de los bienes comunes. Se nombra generalmente por la Asamblea, pero
puede acordarse su administración por otro medio, como por ejemplo, en el Reglamento de Copropiedad o
por el Comité de Administración.
Una síntesis de la reglamentación chilena puede formularse en los siguientes términos:
i. Los diversos pisos de un edificio y los diversos departamentos de un piso pueden pertenecer a
distintos propietarios; el régimen es posible incluso respecto de construcciones de un solo piso.
ii. Se entiende que cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero de los
llamados bienes comunes.
iii. Son bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación el edificio y los
que permiten el uso y goce de la propiedad exclusiva. El propietario tiene derecho ala exclusividad o
privacidad del uso y goce de lo que encierra su piso o departamento.
iv. Los derechos sobre los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce del respectivo
piso o departamento; cualquier negociación sobre éstos alcanza a aquellos.
v. Se puede hipotecar o gravar el piso o departamento libremente, sin consentimiento de los demás
copropietarios
vi. En cuanto al fin de la propiedad horizontal, se establece la indivisibilidad perpetua. Pero si el
edificio se destruye en una proporción de ¾ de su valor, o más, cualquier comunero podrá pedir la división
de los bienes comunes.
8. Situaciones semejantes a la Copropiedad Inmobiliaria.
a) Tiempo Compartido (Multipropiedad, Propiedad x tiempos): se ha desarrollado
particularmente en inmuebles, en el sector turístico o de recreación. Es el disfrute de un bien
alternadamente entre varios titulares conviniéndose el período (fecha y año) que corresponda a cada uno.
Incluye sectores de uso común y exclusivo.
b) Cementerios. Establecimientos destinados a la inhumación o incineración de cadáveres o restos
humanos y a la conservación de cenizas provenientes de las incineraciones. Se dividen en:
- Particulares: de cultos religiosos, colonias extranjeras, etc.
- Públicos o Generales: Pertenecientes al Eº.
SNS autoriza funcionamiento e instalación de cementerios y su instalación corresponde a la
Municipalidad en lugares en que no hubiese o fuese insuficiente, los que además de ser única, exclusiva e
irrevocablemente destinados a ese objeto.
Clases de sepultura: Mausoleos de Familia, nichos perpetuos, temporales, sepulturas en tierra, etc.