NOMBRE DE LA ALUMNA:

GABRIELA MICHELLE MARTÍNEZ DE LA CRUZ.

LICENCIATURA:
DERECHO Y JUICIOS ORALES.

MODALIDAD:
ESCOLARIZADO.

CUATRIMESTRE:
3RO.

NOMBRE DEL PROFESOR:

LIC. FITO ALFREDO ARIAS JUAREZ.

MATERIA:
DERECHOS CIVIL II.

FECHA DE ENTREGA:
22/05/22.
 Bloque III. Copropiedad y tipos de propiedades

3.1. Comunidad y copropiedad

La copropiedad también conocida como condominio o comunidad, se refiere a la
modalidad del dominio en la cual existe un solo dominio, pero este se encuentra
dividido en cuotas entre varios titulares. El efecto práctico es que dos o más
personas comparten la propiedad de una cosa. La copropiedad puede provenir de
la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo las cosas que se aportan a
una sociedad o que son adquiridas en común. También puede originarse en la ley,
cuyos ejemplos más evidentes son la sociedad conyugal y la herencia; y,
finalmente, puede originarse de manera forzosa a través de una orden judicial (v.g
en la adjudicación de derechos y acciones de un bien a un tercero).

3.1.1. Comunidad romana y comunidad germánica y la propiedad dividida

Las características fundamentales de la comunidad romana serían:

1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una
cuota de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto
para la contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos
por mayoría.
2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que
consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso
provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la
división de la cosa común, en el momento en que consideren conveniente.
3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación
tendencialmente transitoria.
4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los
copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos
de disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose así en
definitiva de la copropiedad.
5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe
más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de
propiedad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de

organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con
la llamada "comunidad germánica" (o en mano común o, directamente en
alemán, eigentum zur gesamten hand); lo que evidentemente es cierto. El
legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los
particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo
pautas distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.
 Tales pautas podrían ser las que, por antonomasia, se consideran presentes en
la denominada comunidad germánica que, brevemente expuestas, son las
siguientes:

1. Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por

parte de los comuneros.
2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios,
fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la
propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto
de la situación de cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a
aquel vínculo.
3. Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente
permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos
afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato
patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.
4. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la
inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la
comunidad a un tercero ajeno a ella.

Puestos a resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad

propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o
comunidad pro diviso.
Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando
sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen
derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél.
Ejemplo de la doctrina sobre este aspecto es que una persona puede ser titular de
un derecho de aprovechamiento agrícola en una finca y otro de un
aprovechamiento ganadero de la misma finca.
Naturalmente en casos de semejante índole, ha de excluirse la posibilidad de que
el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular
de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de
ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del
bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o
agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

3.1.2. La copropiedad por cuotas

Es la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la
cosa,
sufrir las cargas y obtener parte de ella cuando se divida. El derecho de cada
copropietario recae sobre cada molécula de la cosa.

La cosa puede ser materialmente divisible o no de acuerdo con su destino

socioeconómico y legalidad mientras que la copropiedad como situación jurídica
siempre será divisible “Ningún copropietario está obligado a permanecer
copropiedad. Cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa
común”.
La cuota representa una porción o parte dentro del valor total de la cosa y puede
señalarse en valores porcentuales o en sumas de dinero. La cuota es un objeto de
la relación jurídica civil que no es un bien material o corporal es un bien sobre el
cual se actúa de modo idéntico a las cosas corporales. Consultar, art.162.1 CC

Los copropietarios tienen derecho a usar el bien, pero esta facultad que puede ser
ejercitada por todos al mismo tiempo está limitada: cada uno de ellos tiene
derechos y obligaciones en proporción a su respectiva cuota, y puede disponer de
la parte que le corresponde sin el consentimiento de los demás.

Así podrán enajenar el objeto de su propiedad, pero si uno de ellos pretende

enajenar su parte a un tercero, debe ofrecerla en las mismas condiciones a los
demás partícipes, que tienen derecho de tanteo y retracto para subrogarse en el
lugar y grado del adquiriente cuando no se les ha hecho la oferta de venta y ésta
se ha efectuado (artículo 163). Si 2 o más de los otros copartícipes tienen interés
en la compra, los derechos de tanteo y retracto se ejercen a prorrata, según las
cuotas de cada uno.

La copropiedad se manifiesta al requerir el Código para su realización, el

consentimiento de la mayoría de los copropietarios, y en su defecto, la autoridad
competente, a instancia de parte, resuelve lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador (artículo 164).

3.1.3. Régimen: facultades de los condueños sobre su cuota y sobre la cosa

común
Estas facultades de los condueños sobre su cuota vienen recogidas en el 399 CC,
a saber: “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla
o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de
derechos personales”. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con
relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la
división al cesar la comunidad.

Este artículo 399, pues, establece como criterios:

+ Que cada comunero dispone de forma casi plena sobre su cuota.

+ Que el comunero puede realizar actos de disposición, si bien se puede

establecer unos pactos restrictivos en cuando a la permanencia de la comunidad.
Estos pactos restrictivos no tienen carácter real, sino que tienen carácter
obligacional. Ahora bien, puede darse el caso de que no exista pacto de
permanencia y por tanto, uno de los comuneros decida enajenar su parte a un
tercero. La solución a este supuesto hay que buscarla en el 1522 CC que
establece el derecho de retracto de comunero. Este 1522 viene decir que en los
supuestos de que una cuota o parte se venda a un tercero, los restantes tendrán
derecho a adquirir esa parte en las mismas condiciones que lo hubiera hecho ese
tercero.

+ Hay que señalar que es frecuente que un comunero no disponga de su cuota,

sino que disponga de la totalidad de la cosa sin que se halle legitimado para ello.
Sobre este supuesto existen dos corrientes jurisprudenciales. Hay, por un lado, un
sector jurisprudencial que declara que esta venta o enajenación es nula.

Sin embargo, creemos que no es ésta la solución más ajustada a derecho porque
lógicamente se está perjudicando al futuro comprador que pudiera obrar de buena
fe creyéndose al vendedor autorizado para la venta. Ante estos supuestos la
doctrina se inclina por aplicar los artículos que regulan la compraventa de cosa
ajena recogido en el 1460 y 1479 CC donde se dicen, respectivamente: “si al
tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de
la misma, quedará sin efecto el contrato.

Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir
del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al
total convenido (art. 1460)”; y, también: “si el comprador perdiere, por efecto de la
evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que
sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero
con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al
adquirirla (art. 1479)”. Por tanto, habremos de tratar de buscar una solución
equidistante al caso.

- Facultades de los condueños sobre la cosa común

En cuanto a las facultades de los condueños o comuneros sobre la cosa común:

+ El uso de la cosa. Esta facultad viene establecida en el artículo 394. El artículo

394 nos dice que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre
que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el
interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho".
Este artículo nos viene a señalar que la facultad de uso es una facultad individual
de cada comunero con independencia a la cuota que tenga. Únicamente hay una
restricción establecida en el propio art. 394 cuando dice que habrá de ser utilizada
la cosa según su destino que será bien el que se derive de su propia naturaleza o
el que se haya designado por los comuneros en caso de ser voluntaria o a
voluntad del testador si fuere incidental.
+ El uso no puede perjudicar a la comunidad debiendo de añadir que en el
supuesto de que todos quieran utilizarla habrá de hacerlo de forma fraccionada.

3.1.4. Régimen de administración y disposición.

Artículo 24.- Los inmuebles de dominio privado del Estado o de los Municipios que
no sean adecuados para destinarlos al uso común o a los fines a los que se refiere
el artículo anterior podrán ser objeto, entre otros, de los siguientes actos de
administración y disposición:
I.- Enajenación por compraventa o donación, según sea el caso, a favor de
entidades estatales o municipales que tengan a su cargo desarrollar programas de
vivienda para atender necesidades colectivas;
II.- Enajenación por compraventa a los propietarios de los predios colindantes, de
los terrenos que habiendo constituido vías públicas hubiesen sido retirados de
dicho servicio;
III.- Enajenación por donación a favor de dependencias o entidades de carácter
estatal cuyo objeto sea educativo o de salud;
IV.- Enajenación por permuta de inmuebles que, por su ubicación y características,
satisfagan necesidades específicas de las partes;
V.- Enajenación por donación a favor de la Federación o de los Municipios, para
que utilicen los inmuebles en la prestación de los servicios públicos de su
competencia;
VI.- Enajenación por compraventa para la adquisición de otros inmuebles que se
requieran para la atención de los servicios a cargo de los Poderes del Estado, de
los Municipios y de los Órganos autónomos, o bien para el pago de pasivos
inmobiliarios;
VII.- Enajenación por compraventa a favor de personas físicas o jurídicas
colectivas que requieran de dichos inmuebles para la creación, fomento o
conservación de una empresa que represente un beneficio para la colectividad y
para el desarrollo del Estado o de los Municipios;
VIII.- Enajenación por compraventa o donación; o entrega en arrendamiento o
comodato a favor de organizaciones sindicales constituidas y reconocidas por la
legislación laboral, para el cumplimiento de sus fines;
IX.- Enajenación por compraventa a personas de derecho público o privado, para
fines diversos a los señalados en las fracciones anteriores;
X.- Entrega en comodato o para uso mediante permiso administrativo a favor de
particulares sin fines de lucro, cuando así lo soliciten en los términos de esta Ley y
resulte conveniente al interés público, lo cual deberán acreditar fehacientemente;
XI.- Entrega en comodato a favor de la Federación o de los Municipios;
XII.- Entrega en arrendamiento a favor de la Federación, los Municipios o
particulares; y
XIII.- Los demás actos en que se justifique, debidamente fundados y motivados,
en los términos de esta Ley u otras aplicables.