TEMA 2: DERECHO DE PROPIEDAD

1. CONCEPTO HISTÓRICO Y ACTUAL

La Declaración Universal de los Derechos del Hombre reconoce la propiedad a toda persona,
tanto sola como en colectividad.

Distinguimos:

 Propiedad: noción puramente económica, siendo la relación del hombre con las cosas,
que sólo pasará a ser jurídica cuando sea regulada por el Derecho.
 Derecho de propiedad: conjunto de condiciones y reglas para la constitución,
organización y desarrollo de la propiedad.
 Propiedad de derecho: la propiedad que se goza conforme al derecho positivo de cada
país.

Resaltar el distinto alcance y significado que los términos “dominio” y “propiedad” tenían en el
derecho romano y en el derecho moderno:

A) En el derecho romano, el dominio es todo lo que pertenece al dominus (propietario);

la propiedad era esa misma relación cuando recaía sobre un bien determinado.
B) En el derecho moderno, el dominio es el poder concreto sobre una cosa; mientras que
la propiedad se suele reservar para las relaciones puramente económicas.

Pasando al estudio de su concepto, la doctrina clásica tomaba como base para la definición del
derecho de propiedad su contenido, constituido por las facultades que lo integran y las
limitaciones que le afectan.

En la actualidad, estas fórmulas están desprestigiadas y se ve la propiedad como un derecho

unitario y abstracto, siempre igual y distinto de sus facultades, las cuales pueden ser sustraídas
al propietario, en mayor o menor medida, sin que por ello pierda la propiedad su integridad
potencial y su virtualidad de recuperarlas.

ROCA SASTRE lo define: el derecho real que atribuye a su titular el poder o señorío más amplio
sobre una cosa corporal, dentro de los límites institucionales, con carácter plenamente
autónomo, perpetuo, elástico y, en parte de contenido discriminable.

La doctrina le atribuye los siguientes caracteres:

1) Es un derecho absoluto o general porque otorga un poder ilimitado sobre el objeto

sobre el que recae, sin perjuicio de las limitaciones que veremos posteriormente.
2) Es exclusivo porque faculta para impedir el goce de la cosa por los demás.
3) Es perpetuo porque no está sujeto a limitaciones de tiempo, debiendo durar tanto
como la cosa.
4) Es independiente porque existe sin necesidad de ningún otro derecho.
5) Es abstracto porque tiene existencia absoluta e independiente de sus facultades.
6) Es elástico porque sus facultades pueden ser objeto de ampliaciones o reducciones, sin
que por ello pierda su naturaleza esencial.

Por lo que se refiere a los sujetos, su titular puede ser una persona o una pluralidad de
personas determinadas. Sujeto pasivo es la colectividad.
En cuanto al objeto, se considera que solo pueden ser objeto del dominio las cosas corporales
determinadas, tanto muebles como inmuebles.

El CC habla en el art. 392 de “la propiedad de una cosa o de un derecho”.

En cuanto a su concepto legal, aparece recogido en el art. 348 CC:

“la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes”

“El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

De este artículo resulta que:

 El Código Civil define al dominio por la enumeración de sus facultades más destacadas.
 Aparece el dominio como un derecho de sí mismo ilimitado. Sus limitaciones son
externas, las derivadas de la ley.
 Significa una confirmación legislativa de la tendencia iniciada a partir del s. XIX para
liberalizar la propiedad.

CASTÁN observa que en la definición del art. 348 CC figuran como facultades del dominio las
de gozar, disponer y reivindicar. En cuanto a las limitaciones entiende que, aunque sólo alude
a las impuestas por la ley, habrá que entender no sólo las leyes sino también las disposiciones
reglamentarias o administrativas.

Como defectos del art. 348 se indican:

1. Hablar de propiedad, cuando ésta es una relación meramente económica y a los que
realmente se refiere el CC es al derecho de propiedad.
2. Tener un sentido esencialmente individualista, poco conforme con la tendencia
moderna.

DÍEZ PICAZO Y GULLÓN consideran que las principales características de la propiedad en el CC

son:

1) Hay un agrarismo fundamental: se trata de una propiedad agrícola, oponiéndose a la

propiedad urbana e industrial y a la economía ganadera.
2) El signo liberal individualista
3) El absolutismo de la propiedad
4) Hay una defensa del statu quo frente a la dinámica de las transformaciones
económicas
5) Se trata de una propiedad sometida a un régimen de plena libertad de comercio.

En cuanto al fundamento del derecho de propiedad, da lugar a numerosas teorías:

1) Teoría de la ocupación: esta doctrina encuentra el fundamento de la propiedad en la

apropiación que el hombre verificó de las cosas nullius (de nadie) útiles y que de
apropiación pasajera pasó a integrar una relación permanente y estable, garantizada
por el respeto de cada uno a las adquisiciones de los demás.
2) Teoría del trabajo: esta doctrina justifica la propiedad exclusivamente por el trabajo.
3) Teoría de la convención: esta teoría considera que fue la convención y no meramente
la ocupación o el trabajo lo que únicamente pudo justificar la adquisición de cada uno
de los miembros de la sociedad.
 4) Teoría de la ley: Montesquieu sostiene que la propiedad se funda exclusivamente en
la ley, ya que únicamente ésta puede sancionar la renuncia de todos y servir de título
al goce de uno sólo.
5) Teorías basadas en un principio racional: ponen la razón de ser de la propiedad en la
personalidad humana o en la libertad individual, considerando a aquella como una
extensión necesaria de ésta.
6) Teorías que buscan un principio de orden sociológico: que encuentran la justificación
de la propiedad en la utilidad o servicio que presta a la sociedad.

A juicio de DÍEZ PICAZO, la comprensión del concepto y del fundamento del derecho de
propiedad debe partir de las siguientes premisas:

 La propiedad no es un derecho natural sino una cuestión de derecho positivo sujeta a

variación según las coordenadas históricas.
 Entre las posiciones extremas de individualismo y comunismo, caben fórmulas
intermedias.
 Es preciso diferenciar entre la propiedad, que supone un derecho tendente a la
satisfacción de las necesidades individuales, y la propiedad entendida como capital
que constituye un cauce del poder económico. En el primer caso, el fundamento de la
propiedad hay que buscarlo en el principio de la libertad individual; en el segundo, en
la idea del consenso social.
 El sistema de propiedad es un problema de organización política, correspondiendo a
los ciudadanos decidir qué bienes pueden ser objeto de propiedad privada y cuáles no.
 La propiedad está matizada por la idea de función social: en todo momento, la
propiedad está subordinada al bien común y al interés social.

De todo esto se desprende que la propiedad es una situación jurídica en que la persona del
propietario se encuentra colocada dentro de la comunidad y sus notas características son:

 Funcionalidad: es un poder jurídico que se otorga al propietario para que mediante él

realice sus intereses
 Amplitud y elasticidad del contenido: puede haber una propiedad plena y una
propiedad limitada por la coexistencia de derechos de terceros.

2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA DE 1978

Art. 33 CE

“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo
dispuesto por las leyes.”

Este carácter social de la propiedad se manifiesta en diferentes preceptos del texto

constitucional:

- El derecho a la vivienda y a la utilización del suelo del art. 47

- El derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado y deber que tienen los poderes
públicos de proteger y mejorar la calidad de vida del art. 45
- La progresividad de los impuestos del art. 31
 - La distribución equitativa de las rentas o el hecho de que toda la riqueza del país está
subordinada al interés general.

Según CABELLO DE LOS COBOS, el estudio del art. 33 CE nos lleva a las siguientes
consideraciones:

1) La CE reconoce expresamente la propiedad privada en una doble dimensión: como

derecho y como institución.
2) Corresponde a los poderes públicos determinar “de acuerdo con las leyes” el
contenido del derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes. La concreta
reserva de ley del art. 33 prohíbe todo intento de regulación del contenido del derecho
de propiedad privada por reglamentos independientes, pero no la remisión del
legislador a la colaboración del poder normativo de la administración para completar
la regulación legal.
3) El marco constitucional de la propiedad queda cerrado con la referencia a la
expropiación forzosa.

3. CONTENIDO O FACULTADES DEL DOMINIO

A) FACULTADES DE LIBRE DISPOSICIÓN

Ha sido considerada como la característica y distintiva del dominio. Esta facultad puede
desdoblarse de la siguiente forma:

1. Facultad de enajenar: en cuya virtud el propietario puede transmitir su derecho a otra

persona, a título oneroso o lucrativo, tanto por acto intervivos como mortis causa.

Existen algunos casos en que la propiedad es inalienable:

- De un modo relativo, por incapacidad personal del propietario o por prohibiciones que
la ley impone a ciertas personas de enajenar bienes a otras determinadas o fuera de
ciertos límites.
- De un modo absoluto, por disposición de la ley o del propietario, donante o testador,
si bien las cláusulas de inalienabilidad sólo están admitidas dentro de ciertos límites.

2. Facultad de limitar o gravar: en cuya virtud el dueño puede desprenderse del ejercicio
de una o varias de las facultades que integran el dominio, transfiriendo ese ejercicio a
un tercero.
3. Facultad de transformar y destruir: la primera supone el poder de variar la naturaleza
de la cosa, su forma o su destino. La segunda implica el poder de inutilizar o aniquilar
la cosa.

Esta última facultad se condena por las doctrinas modernas como contraria al fin racional y
social que la propiedad está llamada a cumplir.

B) FACULTADES DE LIBRE APROVECHAMIENTO

Es la facultad de utilizar directamente la cosa para satisfacción de las necesidades de su

propietario. Como formas de ejercicio, podemos señalar las siguientes:

 Facultad de usar o utilizar la cosa

 Facultad de disfrutar o percibir los frutos de la cosa
  Facultad de consumir o destruir la cosa por el uso, cuando sea de naturaleza
consumible
C) FACULTADES DE EXCLUSIÓN

Son complemento y garantía de las de aprovechamiento en cuanto permiten al propietario

impedir la intromisión o perturbación causada por personas extrañas en el goce o utilización
de la cosa. Sus principales manifestaciones son:

1. Derecho de individualización de la cosa

Por una parte, el derecho de cerrar o cercar las fincas. Es el derecho del propietario de colocar
la cosa en condiciones tales que nadie pueda perturbarle en el goce de la misma. Aparece
recogido en el art. 388 CC.

Por otra parte el derecho de deslinde y amojonamiento, que es el derecho de individualizar la

cosa sometida al dominio, determinando sus límites. Recogido en los arts. 384 al 387 CC.

2. Derecho de posesión excluyente y reivindicación

El derecho de poseer como unido al dominio se conoce como “ius possidendis” en oposición a
la posesión como figura independiente, denominada “ius posesionis”.

El derecho de reivindicar, que consiste en la facultad que tiene el propietario de reintegrarse

en el poder que le corresponde sobre la cosa por medio de la correspondiente acción judicial
cuando haya sido perturbada o desconocida su propiedad. Recogido en el art. 348 CC.

4. EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL

Tratándose de bienes inmuebles, se originan dos problemas:

1) La extensión del dominio en sentido horizontal, dando lugar al deslinde y a las

relaciones de vecindad.
2) La extensión del dominio en sentido vertical

El Código Civil se limita a señalar en el art. 350 CC:

“El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede
hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres y
con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”

Hay que distinguir:

A) En cuanto al vuelo

El propietario de un terreno es dueño de su superficie y puede hacer en ella las obras y

plantaciones que le convengan. Este derecho no es absoluto.

El art. 592 CC atribuye al dueño el derecho a reclamar que se corten las ramas de los árboles
que se extiendan sobre su propiedad, pero no a cortarlas por sí mismo.

Se reconoce tanto el ius edificandi como el ius colendi (facultad de realizar plantaciones o
siembras) pero tendrá el límite derivado de las normas urbanísticas que establecen el volumen
de edificabilidad y de los reglamentos de policía.

No podrá impedir intromisiones en el vuelo cuando se verifiquen a tal altura que su interés no
resulte menoscabado.
 B) En cuanto al subsuelo

La propiedad del inmueble comprende el subsuelo y el propietario puede hacer en él las obras
y excavaciones que le convengan. El límite viene determinado por la legislación, especialmente
la relativa a minas, aguas, patrimonio histórico-artístico y al interés del propietario, pues no
pude impedir intromisiones que se realicen a tal profundidad que carezca de interés
prohibirlas.

El Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015 limita
las facultades dominicales sobre el vuelo y el subsuelo hasta donde determinen los
instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las
limitaciones y servidumbres de protección del dominio público.