TEMA 31

EL DERECHO DE PROPIEDAD: CONCEPTO HISTÓRICO Y ACTUAL. EL

DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA DE 1978.
CONTENIDO O FACULTADES DEL DOMINIO. EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN
SENTIDO VERTICAL.

EL DERECHO DE PROPIEDAD: CONCEPTO HISTÓRICO Y ACTUAL.

Creemos conveniente empezar la exposición del tema estableciendo la

distinción entre LOS CONCEPTOS de PROPIEDAD y de DOMINIO.

A juicio de PUIG BRUTAU, la diferencia, en contra de la tesis más antigua,

no es de extensión, sino de punto de vista. Así:

+ LA PROPIEDAD es un concepto económico de carácter objetivo

que acentúa la relación de pertenencia de la cosa a la persona. Esa relación es
observada desde el punto de vista jurídico cuando se habla del derecho de
propiedad.

+ Por el contrario, EL DOMINIO es un concepto jurídico de carácter

subjetivo que se centra en el poder atribuido al titular sobre la cosa.

Si bien, como dice O´CALLAGHAN, la doctrina más moderna se olvida de la

distinción y entiende los términos como sinónimos.

I.- EL CONCEPTO LEGAL del DOMINIO se recoge en EL ART. 348 del

CC, a cuyo tenor:

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más

limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para

reivindicarla.”

Este precepto ha sido criticado:

1º Por responder a la ya superada concepción del dominio como suma

de facultades, cuestión que luego trataremos.

Y 2º Porque, inspirado en un criterio esencialmente individualista, sólo

reconoce las limitaciones legales del dominio, con olvido de las limitaciones
genéricas o institucionales, entre las que destacan la prohibición del abuso de
derecho, la exigencia de buena fe en su ejercicio y las derivadas de la función
social que la propiedad está llamada a cumplir.
 Esta omisión, sin embargo, se halla actualmente subsanada por LOS ARTS.
7 del CC y 33 de la Constitución de 1978, precepto este último que examinaremos
en epígrafe aparte.

II.- DOCTRINALMENTE, el derecho de propiedad es definido como un

derecho subjetivo de carácter real, que se especifica y distingue de los demás
derechos de esta índole a través de las notas de unidad, perpetuidad,
exclusividad e ilimitación.

Desarrollando el anterior concepto, cabe destacar los siguientes puntos:

A.- La propiedad es UN DERECHO SUBJETIVO, y como tal, implica un

ámbito de poder concedido a la persona para que sirva a sus fines dentro de la
comunidad, aunque con los límites de todo derecho subjetivo. Conforme al ART. 7
del CC, su ejercicio ha de ser conforme a las exigencias de la buena fe y el mismo
precepto condena el abuso de derecho, para cuyo examen nos remitimos al tema
10.

B.- Por otra parte, la propiedad es UN DERECHO REAL, y como tal,

implica un poder directo e inmediato sobre la cosa, protegido frente a todos. Pero
este derecho real presenta, frente a los restantes, las siguientes NOTAS
DISTINTIVAS:

1º En primer lugar: UNIDAD, que significa que hay un solo

tipo de dominio. Ello, sin embargo, no quiere decir que la propiedad no sea
susceptible de diversos contenidos en función de la variedad de derechos reales
LIMITATIVOS que puede soportar, pero son variantes en concreto que no niegan el
tipo único.

2º En segundo lugar: PERPETUIDAD, en cuanto que el derecho de

propiedad dura tanto como su objeto. Esta nota distintiva singulariza al dominio de
otros derechos reales que, como el usufructo, son de carácter temporal.

3º En tercer lugar: EXCLUSIVIDAD, que significa que el

propietario puede oponerse a que cualquier otra persona obtenga utilidad o ventaja
de la cosa, aunque con ello no se perjudique al propietario. Como señala BATLLE,
las prácticas en las que se traduce el principio del ius usus inocui hay que
considerarlas subordinadas a la tolerancia del propietario.

Y 4º Por último: ILIMITACIÓN DE FACULTADES, en el sentido de

que el derecho de propiedad atribuye, en principio, a su titular todas las utilidades
posibles de la cosa sobre que recae.

Ahora bien, decimos en principio porque la propiedad puede coexistir con

derechos reales LIMITATIVOS. Desde este punto vista, la doctrina y la
jurisprudencia conceptúan la propiedad como un derecho ABSTRACTO y
ELÁSTICO.
 + ABSTRACTO, porque no es una simple reunión o suma de
facultades, tal y como la definían los autores antiguos, sino el centro unitario y
autónomo de todas las que pueden recaer sobre la cosa. Así, tiene existencia
distinta e independiente de sus facultades, de manera que puede faltar alguna de
ellas y el dominio sigue. El TS señala que: “El dominio es el señorío unitario y
abstracto sobre la cosa, y no la suma de facultades de las que el propietario puede
verse privado temporalmente sin que por ello pierda la integridad potencial de su
derecho.”

Y + ELÁSTICO, porque el derecho de propiedad es tendencialmente

ilimitado y se comprime o expande en función, respectivamente, de la creación de
derechos reales limitados o limitativos o de su extinción.

En orden al FUNDAMENTO del derecho de propiedad, dividimos las

principales teorías acerca del particular en CLÁSICAS y MODERNAS.

I.- Dentro de LAS TEORÍAS CLÁSICAS cabe distinguir:

1º En primer lugar: LAS QUE FUNDAN EL DERECHO DE

PROPIEDAD EN UN ACTO INDIVIDUAL. Destacan las dos siguientes:

A.- LA TEORÍA DE LA OCUPACIÓN. GROCIO y PUFFENDORF,

partiendo de un supuesto estado primitivo en que todas las cosas eran nullius,
fundan el derecho de propiedad en la apropiación que los hombres hicieron de las
cosas que necesitaban, que, si bien, en un principio, fue una ocupación pasajera, se
fue convirtiendo en definitiva y permanente.

Y B.- LA TEORÍA DEL TRABAJO. ADAM SMITH y STUART MILL sostienen

que la propiedad se justifica exclusivamente por el trabajo mediante el cual transforma
el hombre la naturaleza, imprimiendo a las cosas el sello de su personalidad.

2º En segundo lugar: LAS QUE FUNDAN EL DERECHO DE

PROPIEDAD EN UN ACTO COLECTIVO. Destacan las dos siguientes:

A.- LA TEORÍA DE LA CONVENCIÓN. ROUSSEAU y KANT hacen

observar que los actos aislados del hombre tales como la ocupación o el trabajo no
pueden fundamentar por sí solos el derecho de propiedad, porque éste lleva consigo la
obligación de respetarlo por parte de todos los miembros de la comunidad y las
obligaciones personales, como es la indicada de respeto, deben ser el resultado
del consentimiento mutuo o convención.

Y B.- LA TEORÍA DE LA LEY. MONTESQUIEU considera que la propiedad

es obra exclusiva de la Ley, pues únicamente la garantía del poder público puede
sancionar la renuncia de todos y servir de título al goce de uno solo.

Cabe hacer la siguiente crítica:

+ Los sistemas de la ocupación y del trabajo no son más que modos

de adquisición de la propiedad, confiriendo un valor general a hechos
particulares.

+ Los sistemas de la convención y de la ley representan un avance

respecto de los anteriores, al requerir la intervención de la voluntad general, pero
tampoco justifican la institución en sí misma, pues la convención es la mera
expresión y no el fundamento del derecho de propiedad; y la ley es garantía y
defensa del dominio, pero tampoco lo crea.

II.- Dentro de LAS TEORÍAS MODERNAS cabe distinguir:

1º En primer lugar: LAS QUE BUSCAN UN PRINCIPIO DE

ORDEN RACIONAL,

+ Bien sea fundando la propiedad en la personalidad humana o en la

libertad individual, considerando aquélla como una extensión necesaria de ésta.

+ Bien en el derecho a la vida y en la exigencia de recursos estables

para atender a todas las necesidades de la misma.

2º En segundo lugar: LAS QUE BUSCAN UN PRINCIPIO DE ORDEN

SOCIOLÓGICO, justificando la propiedad en la utilidad o servicio que presta a la
colectividad.

Cabe hacer la siguiente crítica:

+ Las primeras tienen con frecuencia el inconveniente de acentuar

demasiado el aspecto individual de la propiedad.

Y + Las segundas dan exclusiva beligerancia al aspecto social.

III.- Se impone, pues, la consideración armónica de uno y otro aspecto.

De ahí CASTÁN señala que el fundamento del derecho de propiedad está en

las necesidades del hombre y de las agrupaciones humanas, familia y sociedad,
que precisan de la apropiación de las cosas del mundo exterior para su subsistencia
y progreso.

En realidad, ha sido LA CONCEPCIÓN CATÓLICA, contenida en las

encíclicas “Rerum novarum“ y “Mater et Magistra“, la que mejor ha puesto de
relieve el doble carácter y finalidad, individual y social, de la propiedad. Así,
reconociendo el principio de propiedad individual como de Derecho natural, lo
sujeta a las exigencias del bien general, debiendo el Estado promover la difusión de
la propiedad privada y velar para que cumpla su función social.

En orden al CONCEPTO HISTÓRICO del derecho de propiedad, siguiendo

a CASTÁN, podemos señalar la siguiente evolución:

1º En primer lugar: EL TIEMPO PRERROMANO. El origen

del derecho de propiedad es bastante oscuro: nadie duda de la existencia en todos los
tiempos de una propiedad MOBILIARIA más o menos extensa, pero se discute
mucho acerca de la aparición de la propiedad INMOBILIARIA y sobre la primitiva
forma que pudiera ésta revestir.

2º En segundo lugar: ROMA. En la época de las XII Tablas la

propiedad ya se muestra individualizada por completo. En la época clásica, merced a
la distinción entre el ius civile y el ius gentium, se distinguen dos clases de
propiedad:

+ LA QUIRITARIA, que sólo podía corresponder a los ciudadanos

romanos y estaba protegida por la reivindicatio.

Y + LA BONITARIA, que posibilitaba titularidades a favor de no romanos,

siendo una propiedad de hecho protegida por el Pretor.

En la época justinianea desaparece esta dualidad de propiedades,

quedando unificado el régimen de la propiedad.

3º En tercer lugar: LOS PUEBLOS GERMANOS. Se da un

claro predominio de la propiedad colectiva, bien a favor de la tribu, bien a favor de la
familia.

4º En cuarto lugar: LA EDAD MEDIA. En esta época aparece, por

influencia germana y romana, una propiedad caracterizada por las siguientes
notas:

+ La confusión feudal entre propiedad de la tierra y poder político.

+ La desintegración del dominio: el directo es para el señor y el útil

para el cultivador de las tierras.

Y + La vinculación de la propiedad a la familia mediante los fideicomisos

perpetuos y los mayorazgos.

5º Por último: LA EDAD MODERNA. La estructura medieval de

la propiedad se fue transformando gradualmente desde los primeros tiempos de la
Edad Moderna hasta llegar a la Revolución Francesa, la cual supuso el triunfo de
la concepción liberal de la propiedad. A la nueva clase burguesa surgida de la
Revolución le interesaba una propiedad libre de trabas y de fácil tráfico; e
igualmente le interesaba desproveer de poder a la nobleza, que tenía afirmada sus
prerrogativas en base a la propiedad de la tierra. Con este fin se dictan en casi todos
los países, y también en España, dos tipos de medidas:
 1ª UNAS encaminadas a liberar a la propiedad de las cargas señoriales,
eliminando la confusión entre soberanía y propiedad. A ello responde en España el
Decreto de las Cortes de Cádiz de 1811, que termina con los señoríos
jurisdiccionales y decreta la abolición de las prerrogativas y privilegios.

2ª OTRAS MEDIDAS iban encaminadas a liberar a la propiedad de las

restricciones que la sustraían al tráfico normal. En España, tales medidas se
plasmaron:

+ En LAS LEYES DESVINCULADORAS, que declararon suprimidos los

mayorazgos, fideicomisos perpetuos, patronatos y toda clase de vínculos.

Y + En LAS LEYES DESAMORTIZADORAS, que, en síntesis, declararon

en estado de venta todos los bienes inmuebles pertenecientes al Estado, al Clero, a
las Órdenes Militares, a los Pueblos, y cualesquiera otros de las llamadas MANOS
MUERTAS.

En conclusión, la propiedad nacida de la Revolución Francesa es liberal,

individualista y absoluta, apoyada en la libertad de tráfico y de contratación. Esta
concepción de la propiedad es la que cristaliza en la época de la Codificación,
reflejándose en nuestro CC.

FINALMENTE, en orden al CONCEPTO ACTUAL del derecho de

propiedad, cabe indicar las siguientes orientaciones:

1ª La consideración de la propiedad, no como derecho, sino como

función social, que envuelve derechos y obligaciones, imponiendo cada vez más
limitaciones a su libre ejercicio y sometiendo el interés del propietario al bien común.

2ª La promoción de las formas colectivas de propiedad, a través del

apoyo al movimiento cooperativista.

3ª La diversificación del régimen legal de la propiedad, según el objeto

sobre el que recaiga. Ello ha llevado a hablar de propiedades en plural. Así, la
urbana, la rústica, la de aguas, la intelectual, etc., con sus peculiaridades
propias, que se examinan en los temas correspondientes.

Y 4ª Por último, la tendencia a dotar de seguridad registral a todas las

distintas propiedades. Así, hay Registros de la Propiedad, de Bienes Muebles, de
Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, de Propiedad Intelectual e Industrial,
etc.

EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA DE 1978.

La CE se ocupa del derecho de propiedad en EL ART. 33, el cual señala

que:

“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de
acuerdo con las Leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las Leyes.“

Según CABELLO DE LOS COBOS, de este precepto se desprende lo

siguiente:

1º La CE reconoce la propiedad privada como derecho y como

institución.

2º De los diversos significados posibles que se atribuyen a LA

FUNCIÓN SOCIAL, como son la función límite, la función impulsiva y la función
social del ejercicio de los derechos, es en el primero de estos significados en el
que aparece invocada. No se la concibe estrictamente como límite, pero sí con la
misión de DELIMITAR, que equivale a conformar el derecho en su manifestación
normal o en su modo de ser constante, sin que el estar así delimitada suponga que
se encuentre especialmente afectada de una limitación o carga.

3º En principio, su contenido mínimo parece sujeto a una reserva de

Ley formal, como resulta de relacionar EL ART. 33.2 con EL 53.1 de la propia CE.

4º El concepto constitucional de propiedad es un concepto

MATERIAL. No estamos en presencia de una propiedad entendida como poder o
función individual con límites o limitaciones, sino ante una propiedad privada
definida y delimitada que no la elimina ni sustituye, sino que la presupone y modaliza
según la categoría de bienes sobre los que recae. La propiedad privada cumple la
doble finalidad de atender a los intereses del individuo y de la colectividad.

5º Por otra parte, diversos preceptos constitucionales enmarcan la

declaración del ART. 33 en un contexto ampliamente social. Así: EL ART. 128,
que señala que toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su
titularidad está subordinada al interés general; EL ART. 40, que ordena la
orientación del poder público hacia una distribución más equitativa de las rentas
personales; y EL 31, que preconiza la progresividad de los impuestos.

El marco constitucional de la propiedad queda cerrado con la referencia a LA

EXPROPIACIÓN FORZOSA del APARTADO 3º del ART. 33, que ahora se presenta
con mayor elasticidad y con eficacia más vasta y profunda. Así, observa MONTES
que se recoge como causa de expropiación, junto con la utilidad pública, el interés
social. Si la primera hace referencia a exigencias del funcionamiento de la
Administración o de sus concesionarios, el interés social ha de ser entendido como
cualquier forma de interés prevalente al individual del propietario.

Además, hay que destacar la sustitución de la palabra PREVIA por

MEDIANTE, que originó un vivo debate doctrinal, llegándose incluso a afirmar que si
la indemnización no es previa, no hay expropiación, sino confiscación. No
obstante, como señala GARCÍA DE ENTERRÍA, la regla del previo pago que
establece la LEF continúa teniendo un respaldo constitucional inequívoco, pues la
expresión MEDIANTE equivale a POR MEDIO DE, esto es, utilizando el camino
intermedio de la indemnización para llegar al efecto final de la privación en que la
expropiación consiste.

Para finalizar, hay que hacer una referencia al tratamiento que el derecho de
propiedad recibe en EL DERECHO de la UE. EL ART. 345 del Tratado de
Funcionamiento de la Unión Europea señala que: “El presente Tratado no
prejuzga en modo alguno el régimen de la propiedad en los Estados Miembros.”

+ Teniendo en cuenta este precepto y la jurisprudencia del TJUE, hace

CHUECA las siguientes consideraciones:

1º El Derecho de la UE es inicialmente NEUTRAL ante la concepción o

regulación del derecho de propiedad en los EEMM. Pero ello no significa que sea
indiferente, pues tal derecho está garantizado en el orden de la UE conforme a las
concepciones comunes a las Constituciones de los EEMM.

2º Se ha reconocido que no es un derecho absoluto y que puede ser

limitado por la función social asignada por las Leyes internas. Además, el Derecho
de la UE puede imponer límites al dominio, apareciendo así una función social
europea de la propiedad interna, puesta de manifiesto especialmente en la
propiedad rústica y urbana; así, normativa agrícola, protectora del medio ambiente,
etc., que han dado lugar a modificaciones importantes en nuestro Derecho, como
se examina en otros temas.

Y 3º Se entiende que el particular puede ser desposeído o expropiado de su

derecho de propiedad, sin que ello suponga violación del ordenamiento de la UE.
Como señala el TJ, el Estado puede establecer un régimen de expropiación
pública, conforme al ART. 345 citado, pero lo que no puede hacer, y esto entra
dentro de la esfera del Derecho de la UE, es establecer discriminaciones por razón
de nacionalidad.

+ Por su parte, EL ART. 17 de la Carta de los Derechos

Fundamentales de la Unión Europea de 7 de diciembre de 2000, que tiene el
mismo valor jurídico que los Tratados, señala en su APARTADO 1º que: “Toda
persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de los bienes que haya adquirido
legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su
propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones
previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización
por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida en que
resulte necesario para el interés general.”

EL CONTENIDO O FACULTADES DEL DOMINIO.

+ El contenido del dominio viene constituido por el conjunto de

facultades que lo integran. La doctrina antigua hablaba al respecto de los derechos
de usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y vindicar.

+ Modernamente, y siguiendo a SÁNCHEZ ROMÁN, podemos distinguir

4 grupos de facultades que integran la relación dominical:

1º En primer lugar: FACULTADES DE LIBRE DISPOSICIÓN.

Son las más características del derecho de dominio, y suponen la posibilidad que el
propietario tiene de realizar actos que afecten a la existencia y al alcance de su
derecho. Dentro de ellas se comprenden las siguientes:

A.- LA FACULTAD DE ENAJENAR, en virtud de la cual el propietario

puede transmitir su derecho a otra persona a título oneroso o lucrativo y por actos ínter
vivos o mortis causa. Esta facultad puede, en ocasiones, sufrir restricciones,
singularmente las derivadas de las llamadas prohibiciones de disponer, las cuales
están en nuestro Derecho admitidas, aunque dentro de límites bastantes estrictos.
Se examinan en otros temas.

B.- Por otra parte, LA FACULTAD DE LIMITAR o GRAVAR, en virtud de la

cual el propietario puede limitar su derecho constituyendo sobre la cosa otros
derechos a favor de terceras personas, de goce, de garantía, etc. Tales derechos
pueden perfectamente coexistir con el de propiedad, si bien debe tenerse en cuenta
que la propiedad se presume libre y que los derechos reales limitados son de
interpretación restrictiva.

C.- LA FACULTAD DE TRANSFORMAR, que permite variar la naturaleza

de la cosa, dividirla, si es susceptible de ello, y modificar sus condiciones o su forma
de aprovechamiento.

Y D.- LA FACULTAD DE DESTRUIR, que implica el poder de abandonar o

aniquilar la cosa. Modernamente, esta última facultad se condena por ser contraria
al fin racional y social de la propiedad.

2º En segundo lugar: FACULTADES DE LIBRE APROVECHAMIENTO.

Comprenden para el propietario la facultad de usar o utilizar la cosa misma, la de
disfrutar o percibir los productos de la cosa y la de abusar o destruir la cosa por el
uso cuando es de naturaleza consumible.

3º En tercer lugar: FACULTAD DE ACCESIÓN. Viene

reconocida por EL ART. 353 del CC, a cuyo tenor: “La propiedad de los bienes da
derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o
artificialmente.” Se estudia detalladamente en el tema 39, al que nos remitimos.

4º FINALMENTE: FACULTADES DE EXCLUSIÓN. Éstas

permiten al propietario impedir la intromisión o perturbación, causada por personas
extrañas, en el goce o utilización de la cosa. Tiene como manifestaciones
principales, aparte del derecho de posesión excluyente y de la facultad de
reivindicación y demás acciones procesales de defensa del dominio, examinadas
en otro tema; la facultad del propietario de cerrar o cercar sus fincas, reconocida
por EL ART. 388 del CC, dejando siempre salvas las servidumbres; y los derechos
de deslinde y amojonamiento, respecto de los cuales, LOS ARTS. 384 a 387 de
dicho Código establecen lo siguiente:

+ ART. 384 “Todo propietario tiene derecho a deslindar su

propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

+ ART. 385 “El deslinde se hará en conformidad con los

títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de
la posesión en que estuvieren los colindantes.”

+ ART. 386 “Si los títulos no determinasen el límite o área

perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la
posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno
objeto de la contienda en partes iguales.”

Y + ART. 387 “Si los títulos de los colindantes indicasen un

espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la
falta se distribuirá proporcionalmente.”

+ Por último, ex ART. 1965: “No prescribe entre propietarios de fincas

colindantes la acción para pedir el deslinde de las propiedades contiguas.”

LA EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL.

Este problema, como es lógico, sólo se plantea con relación a la propiedad

inmueble, y ha tratado de ser resuelto por dos teorías principalmente:

1º En primer lugar: LA TEORÍA ROMANISTA o DE LAS

ESCUELAS MEDIEVALES, que sostiene la idea de un dominio ilimitado hacia arriba
y hacia abajo, citándose siempre la fórmula de los glosadores, según la cual la
propiedad alcanza “usque ad caelum et usque ad inferos“.

Y 2º En segundo lugar: LA TEORÍA MODERNA, que fue formulada por

IHERING y es seguida por el Código alemán, el suizo y el italiano de 1942. Según
esta teoría, el dominio sólo se extiende en altura y profundidad hasta donde sea
requerido por el interés del propietario, en relación al uso que pueda hacer del fundo
de que se trate.

Nuestro CC contiene pocas normas en esta materia. Así, su ART. 350 señala
que: “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está
debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan, SALVAS las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes
sobre minas y aguas y en los reglamentos de policía.”
 + Nuestra doctrina tradicional entendió que esta norma había recogido
la antigua tesis medieval, aunque matizada al referirla sólo al subsuelo y no al
espacio aéreo. Pero la más moderna doctrina y jurisprudencia consideran que tal
precepto puede ser interpretado con arreglo a la teoría moderna. Por consiguiente,
el propietario del terreno puede utilizar el vuelo y el subsuelo en exclusiva en
cuanto interese a la explotación de su fundo. Pero, aparte las limitaciones que
prevé el propio ART. 350, no puede el propietario, al igual que en los Códigos
modernos, impedir las intromisiones que se verifiquen a tal altura y profundidad
que su interés no quede menoscabado.

+ Manifestaciones de estas ideas encontramos, por ejemplo, en La Ley

de Navegación Aérea de 21 de julio de 1960, que permite, sin indemnización, la
navegación aérea sobre las propiedades privadas.

+ Señalaremos, por último, que constituye un límite al uso del espacio

propio el régimen de luces y vistas, en forma de limitación legal o de servidumbre
voluntaria, aunque las limitaciones más drásticas son las establecidas por la
legislación urbanística. Sin perjuicio de su examen in extenso en los temas
correspondientes, baste apuntar aquí que, según EL ART. 8.2 del Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Suelo, las facultades que integran el contenido del derecho de propiedad del
suelo “[…] alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los
instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables
y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio
público.”