MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES Y CONTRATOS

EN BASE AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

DERECHO INMOBILIARIO

CONTRATOS
RESERVA DE COMPRA AD REFERÉNDUM.

MODELO BÁSICO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN UVA SIN

CREACIÓN DE LETRA HIPOTECARIA ESCRITURAL.

CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE CON DESTINO

VIVIENDA EN PROVINCIA DE BS. AS.

CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE CON DESTINO A

VIVIENDA EN CABA.

CONTRATO DE LOCACIÓN INMOBILIARIA EN PROPIEDAD

HORIZONTAL CON DESTINO VIVIENDA.

BOLETO DE COMPRAVENTA.

CONTRATO DE LOCACIÓN (INMUEBLE PARA VIVIENDA

FAMILIAR CABA).

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN)

PROMUEVE DEMANDA DE USUCAPIÓN - PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA.

PROMUEVE DEMANDA DE ADQUISICIÓN DE DOMINIO POR

USUCAPIÓN. POSESIÓN VEINTEAÑAL.

CONTESTA DEMANDA DE USUCAPIÓN.

TESTIMONIO DE USUCAPIÓN.

MODELO DE EDICTO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

MODELO DE EDICTO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

(CITACIÓN A HEREDEROS PARA QUE TOMEN INTERVENCIÓN
EN AUTOS).

1 
 
 PROCESO DE DESALOJO I

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

(PROVINCIA DE BS. AS.).

CÉDULA DE TRASLADO DE LA DEMANDA DE DESALOJO.

CONTESTA TRASLADO DE RECURSO CONTRA SENTENCIA

QUE RECHAZÓ DE LA DEMANDA DE DESALOJO.

SOLICITA REALIZACIÓN DE DILIGENCIAS PRELIMINARES.

BUENOS AIRES.

MANDAMIENTO DE CONSTATACIÓN DE INMUEBLE.

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

POR FALTA DE PAGO DE ALQUILERES.

MANDAMIENTO DE INTIMACIÓN DE PAGO.

PROPIEDAD HORIZONTAL

DEMANDA POR DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL.

EJECUCIÓN DE EXPENSAS. COMPARECE. SE ALLANA.

PROMUEVE DEMANDA PARA QUE SE CONVOQUE A

ASAMBLEA JUDICIAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

CONTESTA DEMANDA CONVOCATORIA ASAMBLEA JUDICIAL

EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

INICIA DEMANDA POR COBRO DE MEDIANERÍA.

CONTESTA DEMANDA DE COBRO DE MEDIANERÍA.

ACUERDO DE PAGO DE EXPENSAS ADEUDADAS.

INICIA DEMANDA DE ESCRITURACIÓN Y DAÑOS Y

PERJUICIOS.

CARTA DOCUMENTO A CONSORCIO LINDERO.

2 
 
 OPONE EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA.
INHABILIDAD DE TÍTULO.

COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS. CONTESTA EXCEPCIÓN DE

FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA. INHABILIDAD DE TÍTULO.

DEMANDA CESE DE ACTIVIDADES PROHIBIDAS.

INFRACCIÓN. INCUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL.

CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE

SUPERFICIE SOBRE INMUEBLE PARA CONSTRUCCIÓN.

CITACIÓN A ESCRITURAR.

OPONE EXCEPCIÓN. CONTESTA DEMANDA. OFRECE PRUEBA.

SOLICITA.

PROMUEVE DEMANDA POR COBRO EJECUTIVO DE

EXPENSAS.

REGLAMENTO INTERNO DE EDIFICIO.

CARTA DOCUMENTO.

INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

INTIMACIÓN AL CESIONARIO A ESCRITURAR.

INICIA DEMANDA DE ESCRITURACIÓN Y DAÑOS Y

PERJUICIOS.

DEMANDA POR ESCRITURACIÓN.

PROCESO DE DESALOJO II
AMPLIA DEMANDA -
AMPLIA DEMANDA Y EMBARGO -
CONSIGNA LLAVES POR RESCISION DEL CONTRATO LOCATIVO -
CONTESTA DEMANDA. EXCEPCIONA -
CONTESTA DEMANDA - RECONVIENE - CUESTION FEDERAL -
CONVENIO DE DESOCUPACION -
CONVENIO DE DESOCUPACION CON PENALIDAD -

3 
 
 DEMANDA POR CONSIGNACION DE ALQUILERES -
DEMANDA POR RECUPERO DE LA TENENCIA DEFINITIVA DEL INMUEBLE
Y ABANDONADO POR EL LOCATARIO -
DESALOJO DE ESCRITOS JUDICIALES -
DESALOJO POR CESION PROHIBIDA DE LA LOCACION. RESERVA -
DESALOJO POR FALTA DE PAGO CON RESERVA DE PEDIR DESOCUPACION
INMEDIATA -
DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO CONTRACTUAL -
INICIA DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO -
INICIA DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO -
INICIA DEMANDA DE DESALOJO - TRANSFERENCIA INDEBIDA -
INICIO DEMANDA POR DESALOJO -
INICIO DEMANDA DE DESALOJO CONTRA INTRUSOS -
LANZAMIENTO -
MANDAMIENTO DE LANZAMIENTO -
MODELO DE DEMANDA DE DESALOJO EN PROVINCIA DE BUENOS AIRES
-
PREPARA VIA EJECUTIVA POR CREDITO DE ALQUILERES. RENUNCIA
OPCION. RESERVA -
PROMUEVE DEMANDA POR DESALOJO ART 684 BIS -
PROMUEVE DEMANDA POR DESALOJO DE PAGO -
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

4 
 
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES Y CONTRATOS. Reserva de compra ad
referendum.

Reserva de compra ad referendum

RECIBÍ de la Sra. …, argentina, con DNI N° …, domiciliada en la calle …. Ciudad y

Partido de …, y el Sr.…, argentino, con DNI N …, domiciliado en la calle …N°…. 4to “A”
Ciudad y Partido de Lanús, en adelante denominada la parte “COMPRADORA”, la suma
de PESOS ARGENTINOS ... ($ …), mediante un cheque no a la orden de fecha 6 de mayo
de 2016, número …, del Banco Provincia de Buenos Aires -cuyo depósito se encuentra
condicionado a la aceptación del propietario y al cumplimiento de los requisitos formales
que en delante se detallan- en concepto de RESERVA “AD REFERÉNDUM” de la
aprobación del propietario, por una Propiedad ubicada en la Ciudad y Partido …. con frente
a la calle …, en el estado que se encuentra y que el interesado conoce y acepta haciendo la
salvedad de que el propietario se compromete a entregarla libre de ocupantes y suprimiendo
todo acceso desde terrenos linderos.

PRECIO DE VENTA: DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES …. (U$S …..-)

Forma de Pago: Se abonará al momento de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y

Posesión el monto total, es decir DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES …. (U$S
….). En dicho acto, la parte VENDEDORA otorgará a la PARTE COMPRADORA la
posesión legal y física del inmueble, totalmente desocupada, libre de intrusos, inquilinos, de
oposición de terceros, y suprimido todo acceso desde terrenos linderos, con la totalidad de
los impuestos, tasas y contribuciones pagas.

La Escritura Traslativa de Dominio y Posesión se realizará por el monto que surja de la

valuación fiscal. Los gastos de escrituración serán abonados en su totalidad por la parte
COMPRADORA. La Cédula Catastral (Ley 10.707) y El I.T.I en caso de corresponder,
será abonado por la parte VENDEDORA. Será facultad de la parte“COMPRADORA”
designar al Escribano Público que de fe del acto.

En el acto de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión el Martillero

interviniente percibirá el … por ciento, …% de la parte COMPRADORA en concepto de
honorarios. En el caso de mediar incumplimiento de alguna de las partes una vez
conformada la reserva, la parte incumplidora estará obligada a abonar al Sr. … (Corredor
Inmobiliario) matrícula N° …, el importe correspondiente a los honorarios pactados de
ambas partes, en concepto de pago de honorarios que por su culpa se ha dejado de percibir.
El incumplidor quedará obligado a abonar el importe sin necesidad de formalidad judicial
alguna.

Vigencia: Esta reserva es válida por el término de TRES (3) días corridos contados desde la
fecha de la presente. Una vez aceptada la oferta, las partes suscribirán dentro de los TRES
(3) días siguientes un nuevo acuerdo donde dejarán asentado el escribano interviniente con
sus respectivos datos personales y plazo para la entrega de la documentación por parte del
vendedor al profesional designado. La no concurrencia a la firma de la Escritura Traslativa
de Dominio y Posesión por parte del ADQUIRENTE en la fecha establecida, la que se
notificará fehacientemente, facultará de pleno derecho al vendedor a dar por resuelta la
obligación, quedando el importe entregado en este acto, en concepto de indemnización y la
libre disponibilidad del inmueble, sin que para ello sea necesario interpelación previa
judicial o extrajudicial alguna. La no concurrencia a la firma de la Escritura Traslativa de
Dominio y Posesión por parte de la VENDEDORA en la fecha establecida, la que se
notificará fehacientemente, facultará de pleno derecho al comprador a dar por resuelta la
obligación, reintegrándole el cheque entregado en este acto de forma inmediata.

Condición suspensiva: La totalidad de las cláusulas estipuladas en la presente reserva,

quedan condicionadas a que en el plazo perentorio de treinta (30) días corridos la parte
Vendedora resuelva el levantamiento y la correspondiente inscripción definitiva de la renta
vitalicia que oportunamente se realizó a favor de un tercero, como así también cualquier
otro impedimento que imposibilite la traslación de dominio, en el plazo estipulado, hacia la
parte Vendedora. De no realizarse el levantamiento y la inscripción definitiva, o en caso de
existir un impedimento que imposibilite la traslación de dominio, en el plazo estipulado,
hacia la parte Vendedora, la reserva quedará nula sin necesidad de notificar
fehacientemente a la parte vendedora y tendrá TRES (tres) días para hacer devolución del
importe entregado en este instrumento.

La parte vendedora se compromete a presentar, en el plazo de quince (15) días corridos la

totalidad de ladocumentación societaria requerida en cumplimiento de las normativas
vigentes, para llevar a cabo la escritura traslativa de dominio. De no realizarse la
presentación indicada, la reserva quedará nula sin necesidad de notificar fehacientemente a
la parte vendedora y tendrá TRES (tres) días para hacer devolución del importe entregado
en este instrumento.

En el supuesto caso de que las condiciones establecidas no fueran aceptadas por el

vendedor o ante cualquier inconveniente que surgiera de los pedidos de informes y/o
certificados de inhibición y dominio o de la documentación necesaria para cumplir en
tiempo y forma con la firma de la escritura, quedará resuelta la obligación de pleno derecho
debiendo la parte VENDEDORA reintegrar el cheque entregado en concepto de reserva,
dentro de las 48 hs. de producido el evento o circunstancia que amerite la cancelación de
dicho acuerdo y sin necesidad de interpelación por ningún medio.

Previo al acto de escrituración se realizará una constatación del estado del inmueble en la
fecha pactada para la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión. De no
encontrarse el mismo según lo convenido en la presente, el “COMPRADOR” podrá dar por
resuelta la obligación, reintegrándole el cheque entregado en este acto dentro de las 48 hs.
de producida dicha circunstancia y sin necesidad de interpelación por ningún medio.

La “COMPRADORA” queda obligada a pagar el precio acordado, en la moneda pactada

(Dólares Estadounidenses billete). La “COMPRADORA” manifiesta que tiene en su poder
la cantidad de Dólares estadounidenses billete …(U$S …. obligándose a reservarlos para
pagar el “precio” y renuncia a la imperatividad del artículo 765 del Código Civil y
Comercial. Si por cualquier causa o motivo la “COMPRADORA” no pudiere entregar
dichos billetes se obliga a entregar los pesos necesarios para que con su venta en el
mercado de cambios de Montevideo, República Oriental del Uruguay, la “VENDEDORA”
adquiera los dólares pactados en concepto de precio, para lo cual se tomará la cotización del
“peso argentino” tipo “comprador” y de dólares tipo “vendedor”, según las paridades
informadas por el Banco Central del Uruguay del día hábil cambiario inmediato en su
página web: “www3.bcu.gub.uy” con más un porcentaje del diez (10) por ciento, que se
imputará a gastos varios de viáticos, comisiones, tasas e impuestos, etc. sin rendición de
cuentas, que será también a cargo de la “COMPRADORA”.

La “COMPRADORA” deja constancia que, a los efectos del presente, ha tenido en cuenta
las condiciones imperantes en los mercados financieros y cambiarios, como así también que
ha efectuado un pormenorizado análisis y evaluación de todas las variables económicas,
financieras, legales y las posibles modificaciones que puedan acaecer en el futuro. En
consecuencia, la “COMPRADORA” renuncia desde este acto en forma irrevocable a
invocar la teoría de la imprevisión y/o cualquier otro instituto semejante previsto o no por
la ley o por la jurisprudencia y que esté vigente en la actualidad o se establezca en el futuro
para pretender la revisión de lo pactado mediante el presente instrumento y/o para dejar sin
efecto el mismo.

Para constancia y en prueba de conformidad, las partes suscriben la presente en dos

ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de …

VENDEDORA COMPRADORA
NombreNombre
DNIDNI
DomicilioDomicilio

Citar: elDial AAA42C

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. BOLETO DE COMPRAVENTA

BOLETO DE COMPRAVENTA(*)

BOLETO DE COMPRA VENTA: Entre los Señores, DNI , argentina, viuda, nacida el
........................ con domicilio real en calle, Villa Maipú, Pdo. de San Martín; DNI,
argentina, nacida el 3/10/60,con domicilio real en calle Villa Maipú, Pdo. de San Martín y
DNI,argentina, nacida el 25/03/1966,con domicilio real en Villa Maipú, Pdo. de San
Martín, a quienes en delante los llamaremos los VENDEDORES y por la otra, la Sra., DNI,
argentina, divorciada,nacida el 11/11/1976, con domicilio real en la callede la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a quien en lo sucesivo denominaremos la COMPRADORA,
convienen celebrar el presente boleto de compraventa, el que se regirá por las siguientes
cláusulas y condiciones:-
PRIMERA: Los VENDEDORES venden y la COMPRADORA compra un inmueble
ubicado en la calle de la Localidad de Miramar, Partido de General Alvarado, Pcia. de
Buenos Aires, NOMENCLATURA CATASTRAL: Circ. Secc., Manzana, Parcela,
Designado según título como lotede la manzana, Partida,que se compone de: …........ con
todo lo plantado, clavado y adherido al suelo, en el estado actual de mantenimiento y
conservación que se encuentra y que laCOMPRADORA declara conocer y aceptar.-
SEGUNDA: El precio total convenido para la presente venta es de CIENTO CINCUENTA
MIL PESOS ($150.000.-), pagaderos de la siguiente forma: en este acto la
COMPRADORA entrega la suma de PESOS NOVENTA MIL ($90.000.-), suma esta que
es recibida de conformidad por los VENDEDORES a cuenta de precio y como principio de
ejecución del contrato, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en forma,
y el saldo, o sea la suma de PESOS SESENTA MIL ($ 60.000.-) serán abonados al
momento de suscribirse la correspondiente escritura traslativa de dominio, recibiendo la
compradora en este actola posesión material del inmueble.-------------------
TERCERA: Esta venta se realiza en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, con
todos sus impuestos, tasas, contribuciones y servicios pagos al día, declarando por otra
parte los VENDEDORES que no se encuentran inhibidos para disponer de sus bienes y que
el inmueble vendido no reconoce deudas, embargos, hipotecas, litis, ni ningún otro
impedimento para disponerse del mismo. -----
CUARTA:Los VENDEDORES acreditan la propiedad del bien que enajenan mediante
escritura pública número setecientos noventa y tres, pasada por ante el escribano, titular del
registro nº Capital Federal, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de La Plata
bajo el nro., el día 11 de noviembre de 1980, Matrícula del Partido de General Alvarado.
Declaratoria de herederos de de fecha 27/08/2008, auto que ordena la inscripción de fecha
14/12/2015 (expte. Nº del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº con
asiento en la Ciudad de San Martín) pendiente de inscripción.-
QUINTA:Queda a cargo de los VENDEDORES el pago de todos los gastos inherentes a la
sucesión, quedando los restantes gastos, honorarios e impuestos correspondientes de la
escritura traslativa de dominio, en forma compartida a cargo de los vendedores y
compradores según costumbre.
SEXTA:La escritura traslativa de dominio se otorgará por ante el Escribano, registro Nº de
San Martín, con oficinas en la calle piso 2º oficina de ésta Ciudad, libre de todo gravamen,
con los impuestos, tasas y servicios al día, y en base a títulos perfectos, dentro de los
noventa (90) días hábiles de celebrado el presente convenio, debiendo el notario comunicar
a las partes en forma fehaciente el día, hora y lugar de la escrituración. A tal efecto se
conviene que la parte vendedora asume el compromiso de entregar al Escribano designado
el expediente sucesorio mencionado, una vez cumplido lo dispuesto por el art. 21 de la Ley
6716, en relación a los honorarios profesionales regulados. Se conviene que la parte que no
se presente al acto escriturario, encontrándose fehacientemente notificada, deberá abonar a
la otra una sanción punitoria diaria de pesos un mil ($1.000). Si por caso fortuito o de
fuerza mayor o por cuestiones ajenas a las partes de este contrato, se vieran imposibilitadas
de escriturar o de concurrir al acto escriturario, el plazo pactado de noventa días hábiles,
podrá prorrogarse hasta el cese del impedimento. ----------------------
SÉPTIMA: En caso que la parte compradora no diera cumplimiento a las condiciones
pactadas o no concurriera al acto escriturario, la parte vendedora podrá exigir el
cumplimiento de la obligación con más el recargo del cuatro por ciento mensual sobre el
saldo adeudado. En caso que fuese la parte vendedora quien no diera cumplimiento a todo
lo pactado en el presente o no concurriese al acto escriturario, la compradora podrá exigir el
pago de cuatro por ciento mensual sobre el saldo del precio hasta el día del efectivo
cumplimiento, importe que se adicionará o deducirá del precio de la venta según que el
incumplimiento corresponda a la parte compradora o vendedora respectivamente.
Asimismo, la parte que cumpla con sus obligaciones podrá exigir al incumplidor la
rescisión del presente o el cumplimiento, en ambos casos con mas los daños y perjuicios
que eventualmente tal conducta ocasione. ----------------------------------------------
OCTAVA:Las partes convienen expresa y voluntariamente que para cualquier cuestión que
pueda plantearse entre ellos con motivo de este boleto de compraventa, se someten a la
jurisdicción de los Tribunales Ordinarios del Departamento Judicial de San Martín,
renunciando desde ya a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles
fijando a tal efecto domicilio especiales en: Los VENDEDORES en la calle................
ylaCOMPRADORA en la de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se darán por
válidas cualquier intimación o interpelación que las partes se dirijan judicial o
extrajudicialmente.---------------------------------------------------------
En prueba de conformidad con todo lo pactado, se firman dos ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto, en la Ciudad y Partido de Gral. San Martín, a los 23 días del mes
de diciembre del año dos mil quince.-

(*)Modelo de autoría de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho Internacional

Privado de la UBA, UNLZ Y UM. Directora del Instituto de Derecho Internacional Privado
del Colegio de Abogados de Morón.
Citar: elDial AAADD1
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES Y CONTRATOS. Modelo básico de
préstamo hipotecario en UVA sin creación de letra hipotecaria escritural

Modelo de préstamo hipotecario en UVA sin creación de letra hipotecaria escritural(*)

ESCRITURA NÚMERO……… PRÉSTAMO BANCARIO CON GARANTÍA

HIPOTECARIA ********** (consignar el nombre del/los deudor/es) ************** a
favor de ***************** (consignar el nombre de la entidad financiera). En la Ciudad
de **************, Provincia de *************, a los ******* días del mes de
************ de ***********COMPARECEN: *********(consignar los datos
completos de los tomadores del préstamo hipotecario, art. 305 inc. b) del Código Civil y
Comercial), personas capaces, quienes justifican su identidad por ***************** (art.
306 del Código Civil y Comercial)quienes INTERVIENEN: en su propio nombre (si se
desea en caso de tratarse de codeudores puede pactarse la solidaridad, art. 827 y siguientes
del Código Civil y Comercial)y (consignar los datos completos del dador del préstamo
hipotecario, art. 305 inc. b) del Código Civil y Comercial),en su carácter de ******* en
nombre y representación del *************** (consignar el nombre de la entidad
financiera de que se trate), CUIT ******* , con domicilio legal en **************, en
virtud del Poder Especial otorgado por escritura Nº ********** de fecha. ******* pasada
ante ******** con facultades suficientes para este acto, manifestando el mandatario su
plena vigencia, sin restricción ni limitación alguna. Los comparecientes en los términos
indicados DICEN: que es su intención celebrar el siguiente CONTRATO DE
PRÉSTAMO BANCARIO, en adelante el PRÉSTAMO BANCARIO sujeto a las
cláusulas y condiciones que a continuación se detallan: 1. OBJETO Y MONTO DEL
CRÉDITO:EL ************** (nombre de la entidad financiera) en adelante EL
ACREEDOR otorga un Préstamo Bancario correspondiente a la cartera de consumo a
***********(consignar el nombre y apellido de los tomadores), en adelante EL
DEUDOR, que recibe/n y acepta/n la suma de pesos ***** ($ *******, equivalente a
***** )(*****) unidades de valor adquisitivo (UVA), conforme cotización de fecha *****
de pesos ***** ($ ****) por unidad de valor adquisitivo (UVA) publicada por el Banco
Central de la República Argentina, importe que percibe/n en este acto por ante mí, mediante
acreditación en cuenta ****** N° *******, radicada en la Sucursal ****, de titularidad de
******* DNI. **********(consignar la clase de cuenta que debe estar a nombre de al
menos uno de los tomadores), lo que certifico otorgando por la presente suficiente recibo
y carta de adeudo en legal forma por las sumas recibidas doy fe, obligándose EL DEUDOR
a restituir el importe, intereses y demás condiciones que resultan de lo establecido en la
presente cláusula y siguientes, a cuyas condiciones remite el acuerdo; que incluyen las
sumas correspondientes a la prima del seguros de incendio y otros daños materiales del
inmueble a cuya contratación se compromete. 2. DESTINO DEL CRÉDITO: El
PRÉSTAMO BANCARIO será destinado a la adquisición del inmueble que será objeto de
hipoteca en las condiciones establecidas en la reglamentación de la línea de Préstamos
******** (consignar la línea de crédito tomada por el deudor) que le fuera explicada
previamente a su entera satisfacción y que seleccionara entre las distintas ofertas existentes
en el sistema financiero.(Cabe aclarar que este punto puede variar pues el destino del
crédito no se circunscribe tan sólo a la adquisición de vivienda familiar única y
familiar, sino que se extiende por ejemplo, a la construcción, ampliación, terminación
o refacción de la vivienda, y el desembolso dinerario hacerse de una sola vez o por
tramo de obra). 3. DECLARACIÓN JURADA DEL DEUDOR: El DEUDOR declara
bajo juramento: 1. Que posee la capacidad legal y patrimonial requerida por las normas que
regulan el PRÉSTAMO BANCARIO, también que conoce y se sujeta a todas las
disposiciones del Banco Central de la República Argentina relativas a este tipo de
préstamos, incluso las sujetas a condiciones especiales, y que ellas le fueran explicadas
previamente a su entera satisfacción.2. Que*********** (consignar las condiciones
edilicias del inmueble, si es a estrenar, o bien, la cantidad de años que posee). 3. Que el
monto del PRÉSTAMO BANCARIO no supera el **** por ciento (**** %) del valor total
del inmueble. 4. que tanto EL DEUDOR y su familia, disponen de ingresos mensuales
permanentes y suficientes que aseguran el reintegro del PRESTAMO BANCARIO en los
plazos y condiciones pactadas. 5. Que acepta expresamente las verificaciones que realizará
EL ACREEDOR y que en caso de comprobarse la falta de veracidad, falseamiento u
ocultamiento total o parcial de la información suministradas, el PRESTAMO BANCARIO
será considerado como de plazo vencido y se tornará exigible su inmediata cancelación. 6.
Que ha analizado minuciosamente las condiciones de la línea de PRÉSTAMO BANCARIO
objeto del presente contrato aceptándolas de conformidad. 7. Que registra cuenta *******
(consignar tipo de cuenta a la vista) N° ***** a nombre de. **** (la titularidad de la
cuenta debe desprenderse de por lo menos uno de los tomadores del préstamo bancario) en
la Sucursal ********* de EL ACREEDOR, denunciándola como “cuenta asociada” a los
fines del PRÉSTAMO BANCARIO que se instrumenta por la presente y prestando
conformidad para que en ella se acrediten los fondos que EL ACREEDOR desembolse en
virtud del referido préstamo. 8. Que registra tarjeta de crédito ******** (colocar los datos
correspondientes) emitida por **************** (consignar la entidad que emitió la
tarjeta de crédito) Nº ****** a nombre de ***********(la titularidad de la tarjeta
debe desprenderse de por lo menos uno de los tomadores del préstamo bancario),
denunciándola como “tarjeta asociada” a los fines del PRÉSTAMO BANCARIO que se
instrumenta por la presente. 9. Que expresamente autoriza a debitar cargos, comisiones,
intereses punitorios, moratorios, compensatorios, capital y/o toda otra suma que EL
ACREEDOR desembolse eventualmente para el mantenimiento del inmueble que será
objeto del derecho real de hipoteca y/o por cualquier concepto que se derive del préstamo,
tanto de la cuenta asociada como de la tarjeta asociada, obligándose formalmente a
denunciar la nueva cuenta y/o tarjeta asociada que las sustituya en caso de cierre de
aquellas por razones ajenas a su voluntad, como así también de cualquier cuenta de
depósito que posea en el ******** (consignar el nombre de la entidad financiera). [Se
debe tener en cuenta la comunicación “A” 5460 del BCRA, pues en caso de que el
deudor elija por el pago en ventanilla se deben suprimir los puntos 8y 9, conforme lo
establece el punto 2.3.1.1 de la comunicación citada]. 10.Que le asiste el derecho a
realizar el pago por ventanilla.------------------------------------------------------
Los comparecientes en los términos indicados para el PRÉSTAMO BANCARIO, DICEN:
que es su intención celebrar el siguiente CONTRATO CONSTITUTIVO DE
DERECHO REAL DE HIPOTECA en garantía de la deuda contraída, de las
obligaciones instrumentadas en la presente escritura, de todo lo que fuera consecuencia de
las mismas (incluyendo las sumas correspondientes a gastos), toda suma que EL
ACREEDOR HIPOTECARIO desembolse eventualmente para el mantenimiento del
inmueble hipotecado y por cualquier otro concepto derivado del PRÉSTAMO
BANCARIO, comisiones, cargos, daños y costas originadas en el incumplimiento, intereses
y monto de capital actualizado, en ese orden. Sin perjuicio de la responsabilidad que asume
EL DEUDOR de responder por el cumplimiento de dichas obligaciones con todos sus
demás bienes presentes y futuros. De esta forma, EL DEUDOR......... (Consignar el
nombre y apellido del tomador del préstamo bancario) GRAVA/N con DERECHO
REAL DE HIPOTECA EN PRIMER GRADO DE PRIVILEGIO a favor del
*************(consignar el nombre de la entidad financiera prestamista), en adelante
EL ACREEDORHIPOTECARIO, el inmueble cuyas características, con todas las mejoras
actualmente existentes y las que se introduzcan en el futuro, se describen a continuación:
************************* (detallar en forma completa los datos del inmueble,
como por ejemplo ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindantes,
nomenclatura catastral, etc.). La presente hipoteca se constituye por el monto de pesos
****** ($ **********) equivalentes a ****** (…) unidades de valor adquisitivo (UVA)
según cotización de fecha ********** publicada por el Banco Central de la República
Argentina, en concepto de capital con más su actualización, también en concepto de capital,
intereses compensatorios moratorios y punitorios, comisiones, cargos, gastos, daños, costos
y costas originadas en el incumplimiento, toda suma que EL ACREEDOR desembolse
eventualmente para el mantenimiento del inmueble hipotecado y por cualquier otro
concepto derivado del PRÉSTAMO BANCARIO, artículos 2193, 2582 inciso e) y 2583
inciso b)e inciso c) del Código Civil y Comercial de la Nación, Comunicación “A” 5945
del Banco Central de la República Argentina y modificatorias, solicitando EL DEUDOR
que así se registre. Enterados los representantes de EL ACREEDOR del contenido de la
presente hipoteca a favor del mismo, en su nombre manifiestan conformidad y aceptación
de la misma. La hipoteca se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones: 1. DEBERES
DEL DEUDOR HIIPOTECARIO: Mientras subsista la obligación hipotecaria EL
DEUDOR se obliga 1.1. Mantener la cosa gravada en perfectas condiciones de
mantenimiento excepto el deterioro que el buen uso y el paso del tiempo puedan ocasionar,
absteniéndose de ejecutar todo acto o contrato que pueda perjudicarlo o disminuir su valor,
facultando irrevocablemente al acreedor hipotecario a visitar o inspeccionar el inmueble en
cualquier momento, cuantas veces lo considere oportuno y por intermedio de las personas
que este designe. 1.2. Levantar cualquier embargo u otra medida cautelar trabada sobre el
inmueble hipotecado en la primera oportunidad procesal disponible. 1.3. No modificar su
destino de vivienda. 1.4.No constituir sobre el inmueble hipotecado cargas o gravámenes
reales, a cuyo entendimiento se ciñe el segundo párrafo del artículo 1888 del Código Civil y
Comercial. 1.5. No constituir sobre el inmueble hipotecado derechos personales como
locación, comodato, leasing o los que surjan de contratos atípicos que impliquen la
disminución del valor del inmueble hipotecado. Impedir que terceros ejerciten el derecho
de retención sobre el inmueble hipotecado.1.6. Sin perjuicio de lo expuesto en los puntos
1.4. y 1.5., el deudor hipotecario se encuentra impedido de realizar todo acto jurídico o
factico que tenga por consecuencia mediata o inmediata la disminución del valor del
inmueble hipotecado o hacer más dificultosa una eventual ejecución hipotecaria frente al
incumplimiento de la obligación garantizada. 1.5. En casos de excepción, ante la manifiesta
necesidad de realizar por parte del deudor un acto jurídico o fáctico de los señalados en los
puntos 1.3., 1.4., 1.5.o 1.6., se requerirá aprobación previa a consumar el acto del estado de
necesidad, y conformidad expresa por escrito para realizar el mismo, ambos por parte del
acreedor hipotecario. 1.7. Mantener al día el pago de los impuestos, tasas, contribuciones y
servicios correspondientes al inmueble gravado, tanto los presentes como los que más
adelante puedan establecerse y/o instalarse incluyendo los suministros de agua, gas,
electricidad y servicio telefónico, como las demás cargas de cualquier orden o naturaleza
que graven o afecten al inmueble; 1.8.En caso de que el inmueble hipotecado sea una
unidad funcional en el marco del derecho real de propiedad horizontal o conjuntos
inmobiliarios, encontrarse al día el pago de toda clase de expensa devengada. 1.9.
Suministrar al ACREEDOR HIPOTECARIO a su primer requerimiento, la información y
documentación que acrediten la situación del inmueble, la situación patrimonial de su
familia, y la autenticidad de las informaciones suministradas en oportunidad de gestionar el
acuerdo del PRÉSTAMO BANCARIO. En particular, dentro de las 48 (cuarenta y ocho)
horas de haberse producido el hecho, EL DEUDOR deberá notificar a EL ACREEDOR
HIPOTECARIO de: 1.9.1. todo cambio sobreviniente en su situación laboral o profesional,
en su deuda bancaria y con proveedores o en sus ingresos o flujo de fondos que
razonablemente afectaren las condiciones o informaciones sobre EL DEUDOR que EL
ACREEDOR HIPOTECARIO tuvo en cuenta al momento de otorgar el PRÉSTAMO
BANCARIO; 1.9.2. Cualquier garantía otorgada a terceros. 1.9.3. Los datos de la nueva
cuenta y/o tarjeta asociada, en caso de cierre de las denunciadas en elpresente.1.9.4.
Cualquier destrucción o deterioro del inmueble hipotecado. La infracción por parte de EL
DEUDOR a cualquiera de las obligaciones contraídas, lo colocará en mora en las
condiciones y con las consecuencias previstas para el caso de incumplimiento, conforme el
artículo 886 del Código Civil y Comercial. 1.10. El ACREEDOR HIPOTECARIO se
reserva el derecho mientras esté vigente esta hipoteca de exigir a EL DEUDOR la
exhibición de los recibos que constaten el pago puntual de todas las obligaciones antes
citadas, en cuyo caso EL DEUDOR deberá presentarlos inmediatamente a EL ACREEDOR
HIPOTECARIO. 2. DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO: El ACREEDOR
HIPOTECARIO ejecutará la garantía por el procedimiento de ejecución
************(consignar el procedimiento al que se sujeta)que le fueran explicadas AL
DEUDOR previamente a la solicitud del presente PRESTAMO BANCARIO, conforme la
cual EL ACREEDOR HIPOTECARIO podrá por sí, sin forma alguna de juicio y aunque
EL DEUDOR hubiese fallecido o estuviere concursado: 1.Proceder a la venta del inmueble
hipotecado en un todo de conformidad a sus derechos y atribuciones. Este derecho podrá
ejercitarse aún en el caso de haber sido embargada o fijada la venta del inmueble en las
condiciones establecidas en el inciso siguiente. 2. Aún en el caso que EL DEUDOR se
encontrare en proceso de ejecución, podrá EL ACREEDOR HIPOTECARIO por sí,
proceder al embargo de la renta que produzca la cosa hipotecada, o fijar y/o convenir la
renta en caso que el inmueble no la produjera, aplicando los importes pertinentes al pago
de: cargos, comisiones, sumas que EL ACREEDOR HIPOTECARIO desembolse
eventualmente para el mantenimiento del inmueble hipotecado, de cualquier otro concepto
derivado del préstamo bancario, intereses punitorios, moratorios, compensatorios y por
último, al capital actualizado, en el orden expuesto. Los gastos motivados para la
realización del derecho corren por cuenta de EL DEUDOR. 3. EL ACREEDOR
HIPOTECARIO podrá ejercer todas las prerrogativas y facultades que le acuerdan
********** (consignar el procedimiento al que se sujetó la ejecución). A tal efecto EL
DEUDOR: 3.1.Se compromete a denunciar al ACREEDOR HIPOTECARIO, en forma
fehaciente y en el término de ***** (****) días de realizada la subasta, su domicilio real;
en caso negativo y de resultar sobrante a su favor que fuera procedente entregarle/les o
consignarle/les, según el caso, se tendrá por subsistente a todos los efectos legales de dicho
pago, el domicilio legal constituido en el presente contrato. 3.2.Confiere PODER
ESPECIAL IRREVOCABLE al ACREEDOR HIPOTECARIO, hasta la total cancelación
de las obligaciones asumidas en la presente, en los términos de los artículos 1330, 1333 y
concordantes del Código Civil y Comercial, para la venta del inmueble en la forma y casos
previstos en su ******** (por ejemplo “Carta Orgánica” de tratarse de un Banco) o
por este contrato, aunque el poderdante hubiere fallecido o estuviere concursado, o si
disminuyese por acto propio las seguridades otorgadas al ACREEDOR HIPOTECARIO
para el cumplimiento de la obligación, con facultades para percibir el precio, hacer
tradición y firmar la escritura de transferencia del dominio, obligándolo con arreglo a
derecho a favor del comprador y para aplicar, una vez satisfecha íntegramente su acreencia,
el eventual remanente que resulte al pago de los impuestos, tasas y otras gabelas.
Igualmente confiere poder especial irrevocable, en iguales términos, para realizar todas
aquellas gestiones judiciales o extrajudiciales y/o ante los organismos administrativos que
se vinculen directa o indirectamente con la garantía hipotecaria, para representarlo sea
como actor o demandado, en juicio de cualquier naturaleza o jurisdicción que afecte la cosa
hipotecada, quedando EL ACREEDOR HIPOTECARIO desde ya facultado para hacer uso
o no de este mandato. El procedimiento de remate extrajudicial en los términos
************ (observar el procedimiento al que se sujetó la ejecución) no constituirá
un obstáculo para que EL ACREEDOR HPOTECARIO mantenga la facultad de recurrir al
procedimiento de ejecución judicial pudiendo optar, a su exclusivo criterio, por la vía de
ejecución judicial o de ejecución especial prevista en el Título V de la Ley 24.441,
prestando EL DEUDOR expresa conformidad al efecto. El ACREEDOR HIPOTECARIO
podrá solicitar la venta judicial del inmueble al contado o a plazos, en block o subdividido,
y en la forma que lo crea más conveniente, por el martillero que él mismo designe,
sirviendo de base para la venta el importe del saldo de capital adeudado actualizado
conforme lo estipulado en la presente, con más el ****** (*****%) de dicho importe que
las partes fijan expresamente como tasación especial. En caso de fracaso del primer remate,
se llevará a cabo media hora después un nuevo remate sin base, adjudicándose el inmueble
al mejor postor. Queda expresamente pactado que, en caso de resultar EL ACREEDOR
HIPOTECARIO o sus cesionarios adquirentes en subasta, quedarán eximidos de pagar seña
y podrán compensar total o parcialmente el precio de compra con la deuda, debiendo
calcularse esta última a la fecha en que el comprador deba depositar el saldo de precio. Las
costas, cargos y toda otra suma que origine EL DEUDOR con motivo del incumplimiento
quedan a su exclusivo cargo. Los montos adeudados por este concepto devengarán desde la
fecha de su erogación, intereses a la tasa que rija en el Banco de la Nación Argentina para
operaciones de descuento a treinta días, incrementada en un cincuenta por ciento. Estos
intereses se capitalizarán cada seis meses de conformidad con el artículo 770, inciso a) del
Código Civil y Comercial. Dentro de los diez (10) días de dictada la sentencia de trance y
remate, EL DEUDOR deberá desocupar el inmueble, facultando a EL ACREEDOR
HIPOTECARIO a solicitar el desalojo y desahucio del inmueble por la fuerza pública a
costa de EL DEUDOR.4. En el caso de que en cualquier momento durante la vigencia del
contrato se inicie una acción legal como consecuencia de la cual los derechos de EL
ACREEDOR HIPOTECARIO sobre el inmueble se pudieran ver afectados, este podrá
llevar a cabo las acciones que sean necesarias para proteger tanto el valor del inmueble
como de sus otros derechos. Dichas acciones podrán incluir, entre otras, el pago de
cualquier crédito que tenga privilegio sobre la garantía hipotecaria que por este acto se
otorga, presentaciones judiciales, pago de honorarios legales y la realización de cualquier
tipo de reparaciones en el inmueble. A los efectos de habilitar a EL ACREEDOR
HIPOTECARIO a llevar a cabo las acciones antes mencionadas, EL DEUDOR confiere a
EL ACREEDOR PODER ESPECIAL IRREVOCABLE hasta la total cancelación de las
obligaciones asumidas en la presente, en los términos de los artículos 1330, 1333 y
concordantes del Código Civil y Comercial. Los importes que sean desembolsados por EL
ACREEDOR HIPOTECARIO como consecuencia de lo dispuesto en la presente cláusula
deberán ser reintegrados de inmediato por EL DEUDOR al ACREEDOR HIPOTECARIO
al solo requerimiento de este último y mientras tanto devengarán intereses desde la fecha
del desembolso a las tasas compensatorias y, en su caso, moratorias o punitorias pactadas.3.
REINSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA: El DEUDOR autoriza al ACREEDOR
HIPOTECARIO a reinscribir la presente hipoteca cuantas veces fuera necesario, mientras
no hubiere cancelado totalmente el capital actualizado conforme lo estipulado en la
presente y los intereses y demás accesorios. Los cargos y honorarios correspondientes a
dicha reinscripción estarán a cargo de EL DEUDOR, pudiendo EL ACREEDOR
HIPOTECARIO exigir a EL DEUDOR el depósito de las sumas que deban abonarse. 4.
PODER ESPECIAL IRREVOCABLE: El DEUDOR confiere al ACREEDOR
HIPOTECARIO PODER ESPECIAL IRREVOCABLE, en los términos de los artículos
1330, 1333 y concordantes del Código Civil y Comercial, por el plazo de vigencia de la
garantía o hasta la cancelación total de las obligaciones derivadas de la misma, el que fuere
mayor, para que realice los siguientes actos en su nombre y representación: (a) reinscriba la
presente hipoteca cuantas veces fuere necesario, y (b) todo otro documento que fuera
menester. 5. EXPROPIACIÓN: En caso de expropiación total o parcial del inmueble
hipotecado por parte de cualquier autoridad nacional, provincial o municipal de
conformidad con las leyes y reglamentaciones aplicables, la indemnización debida a EL
DEUDOR queda por la presente irrevocablemente cedida a favor de EL ACREEDOR
HIPOTECARIO, otorgando por el presente EL DEUDOR a favor de EL ACREEDOR
HIPOTECARIO y/o sus sucesores, un PODER ESPECIAL IRREVOCABLE en los
términos de los artículos 1330, 1333 y concordantes del Código Civil y Comercial, que
subsistirá mientras EL DEUDOR no cancele la totalidad de sus obligaciones, para que
notifique al deudor cedido que corresponda la mencionada cesión, pudiéndose sustituir el
poder en favor de quien resulte en el futuro acreedor. Si de la expropiación resulta la
disminución del valor del inmueble hipotecado de forma tal que a criterio del ACREEDOR
HIPOTECARIO no cubra satisfactoriamente las obligaciones de EL DEUDOR, la
indemnización será aplicada de inmediato por EL ACREEDOR en primer lugar al pago del
saldo total del capital adeudado actualizado y cualquier otra suma adeudada a la fecha del
pago de dicha indemnización por cualquier otro concepto y el remanente, de existir, será
entregado a EL DEUDOR. En cualquier otro caso de expropiación parcial, la
indemnización será mantenida por EL ACREEDOR HIPOTECARIO como garantía de las
obligaciones de EL DEUDOR y será aplicada por EL ACREEDOR HIPOTECARIO al
pago de las sumas adeudadas. Queda expresamente establecido que EL DEUDOR sólo
podrá aceptar la indemnización que ofrezca pagar la autoridad que dispone la expropiación
con el previo y expreso consentimiento de EL ACREEDOR HIPOTECARIO. Dicho
consentimiento no podrá ser irrazonablemente denegado en la medida que el importe de la
indemnización sea suficiente para afrontar el pago del saldo total de capital adeudado
actualizado y/o cualquier otra suma, o bien, se trate de un supuesto de expropiación parcial
cuyo resultado no sea la disminución del valor del inmueble hipotecado pero que, a sólo a
criterio de EL ACREEDOR HIPOTECARIO, no cubra satisfactoriamente las obligaciones
de EL DEUDOR. 6. ASENTIMIENTO CONYUGAL O CONVIVENCIAL: En este
acto PRESENTE desde su comienzo **********(consignar los datos completos del
cónyuge o conviviente, art. 305 inc. b) del Código Civil y Comercial. Indicar si es
casado/a en primera, segunda, etc. nupcias o se encuentra en unión convivencial) con
EL DEUDOR, mayor de edad, capaz, quien justifican su identidad por
***************** (art. 306 del Código Civil y Comercial), DICE: Que le han sido
explicadas las condiciones de la presente operación, por lo que las acepta expresamente y
presta el asentimiento requerido por los artículos 456 y concordantes del Código Civil y
Comercial para el PRESTAMO BANCARIO Y LA CONSTITUCIÓN DEL DERECHO
REAL DE HIPOTECA realizada por su ********(consignar si es cónyuge o conviviente)
en los términos de la presente y para con su reinscripción si correspondiere. 7.
RENUNCIA AL BENEFICIO DE INEMBARGABILIDAD E
INEJECUTABILIDAD: Por medio del presente EL DEUDOR renuncia en los términos
del artículo 9º de la Ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires, al beneficio de
inembargabilidad e inejecutabilidad de su vivienda única sita en la calle ***********
Provincia de Buenos Aires ********* (consignar la nomenclatura catastral) y a tal
efecto manifiesta que he recibido información veraz y completa sobre el alcance de esta
abdicación y de las obligaciones asumidas en este contrato y de las consecuencias derivadas
de su incumplimiento, todo lo cual acepta en el libre ejercicio de su voluntad conforme lo
establecido en el artículo 959 del Código Civil y Comercial. A su vez, el Sr./Sra. *******
,D.N.I. ******* con domicilio en ********** , en calidad de ****** (consignar si es
cónyuge o conviviente), presta su consentimiento para el citado acto de renuncia.8. Por
último, las partes DECLARAN Y MANIFIESTAN: 8.1. Que el deudor ha efectivizado los
premios correspondientes al seguro de incendio y otros daños materiales por el período que
corre hasta el ******* (consignar fecha). 8.2. Que forman parte integrante del presente
instrumento la carpeta de crédito Nº ********* y ********* (consignar por ejemplo, la
Carta Orgánica de la entidad financiera de que se trate, y las reglamentaciones de la
línea de créditos escogida por el tomador). LEO a los comparecientes que otorgan y
firman como acostumbran hacerlo por ante mí, doy fe.

(*) Modelo de autoría del Dr. Gonzalo Pérez Pejcic

Citar: elDial AAA24A
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y CONTRATOS. Contrato de locación de inmueble en
provincia de Buenos Aires

MODELO DE CONTRATO. LOCACIÓN DE INMUEBLE. Alquiler de un departamento.

Vivienda. Provincia de Buenos Aires. Obligaciones del locador y del locatario. Plazo.
Fianza. Precio. Rescisión contractual. Ley Nº 14432. Renuncia a los beneficios de
inembargabilidad e inejecutabilidad

Citar: elDial AAA8E2

Copyright 2019 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y CONTRATOS. Contrato de locación inmobiliaria en
propiedad horizontal con destino vivienda

Contrato de locación inmobiliaria en propiedad horizontal con destino vivienda(*)

PRELIMINAR (A- PARTES) Entre el señor ……………………... (DNI. Nº

………………..), domiciliado en ………………………………. (Cel. ... y correo
electrónico …………..), por una parte, en adelante denominado «LOCADOR» y el señor
………………………….. ... (DNI. Nº…………..…), domiciliado en
……………………………………… (Cel. ......... y correo electrónico
………………………..), por la otra parte, en adelante denominado «LOCATARIO»,
celebran este CONTRATO DE LOCACIÓN DE FINCA PARA VIVIENDA EN
PROPIEDAD HORIZONTAL, en adelante denominado «CONTRATO», sujeto al Código
Civil y Comercial y a las declaraciones y estipulaciones (cláusulas) siguientes:
PRIMERA (I- OBJETO) 1- El LOCADOR da en locación al LOCATARIO la unidad
funcional número ... (...), piso…….º, departamento identificado con la letra “……”, del
edificio en propiedad horizontal ubicado en la calle…………………………………....., de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante denominada «UNIDAD LOCADA». 2-
Está integrada principalmente por: ................, con una superficie total aproximada de (...)
m2. 3- Además la UNIDAD LOCADA contiene las cosas muebles incorporadas separables
siguientes: ... 4- El estado de conservación, instalación y funcionamiento de la UNIDAD
LOCADA es ........... y el de las cosas incorporadas separables y accesorios es ……….... y
al desocupar el LOCATARIO reintegrará todo en similar estado al recibido, salvo desgastes
causados por el buen uso y el transcurso del tiempo, caso contrario responderá por los
daños y perjuicios que involucran reparar lo averiado, reponer lo faltante, más los alquileres
perdidos, por el lapso insumido en reparaciones.
SEGUNDA (II- DESTINO) 1- La UNIDAD LOCADA sólo podrá destinarse a vivienda
personal del LOCATARIO y su familia. 2- Están prohibidas cualesquiera sublocaciones y/o
transmisiones en general y a todo título, sean parciales o totales, transitorias o permanentes,
gratuitas u onerosas y también vedado la mutación del destino habitacional y, en caso de
violación se responderá el LOCATARIO pagando una «Cláusula Penal» (art. 790 y ss.,
Código Civil y Comercial) por la suma de PESOS. ... ($...), ante cada acto vulnerador.
TERCERA (III- ALQUILER) El alquiler mensual -indivisible- será la suma de PESOS ...
($...) durante el primer año y, de PESOS … ($...), durante el segundo año de locación, a
pagarse por período adelantado, en los primeros ... (...) días de cada mes, únicamente en el
domicilio ... o en cualesquiera otros o en cuenta bancaria, todo a elección del LOCADOR,
en los límites políticos del distrito ... y en el horario de ... a ...
CUARTA (IV- PLAZO) 1- El plazo total e improrrogable del CONTRATO, será de ... (...)
...(meses; años), comenzando ... y finalizando el ... a las ... horas (A.M.), sin obligación de
notificar que fenece. 2- Al vencimiento del plazo el LOCATARIO restituirá la UNIDAD
LOCADA sin interpelación alguna, caso contrario como «Cláusula Penal» (art. 790 y ss.,
Código Civil y Comercial) pagará al LOCADOR la suma de PESOS ... ($...) por día,
exigible por adelantado hasta la devolución de la UNIDAD LOCADA en perfectas
condiciones, pactándose para su cobro «el procedimiento judicial ejecutivo». 3- La
«Cláusula Penal» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) por irrestitución de la
UNIDAD LOCADA, es independiente de la obligación de pagar el alquiler y del derecho
de accionar que tendrá el LOCADOR, singular o pluralmente por incumplimientos del
LOCATARIO, sean por mora en el pago de alquileres, «expensas comunes de la propiedad
horizontal», tributos, tasas, servicios; etc.
QUINTA (V- INTERESES POR DEMORA) 1- Todo pago fenecido el plazo, devengará un
interés punitorio acumulativo, a tasa flotante y con fijación semanal el primer día hábil de
cada semana y capitalización semestral. 2- El interés aplicable será el doble del cobrado por
el Banco de la Nación Argentina o su reemplazante, en tasas activas para descubiertos en
cuenta corriente —sin acuerdo— y las tasas de cada período serán las del inmediato
anterior.
SEXTA (VI- MEJORAS) 1- Queda prohibida toda modificación y/o mejoras voluntarias en
la UNIDAD LOCADA. 2- El LOCATARIO libera al LOCADOR del pago de cualesquiera
mejoras, así fueren necesarias y/o urgentes y las toma a su exclusivo cargo y las dejará en
beneficio de la UNIDAD LOCADA sin indemnización, desde el momento mismo de su
construcción o incorporación. 3- Asimismo pagará también el arreglo de cualesquiera
averías que acaecieren, renunciando al derecho de repetición contra el LOCADOR. 4- A
todos los efectos el LOCATARIO renuncia la facultad de retención por eventuales mejoras
que le otorgan los artículos 1226 y 2587 del Código Civil y Comercial.
SÉPTIMA (VII- DAÑOS) 1- El LOCADOR no responderá por los daños y perjuicios que
sufran el LOCATARIO o terceros en sus personas y/o en sus bienes por causa de
accidentes, averías, catástrofes, cortocircuitos, corrosión, derrumbes, deflagraciones,
desperfectos, deterioros, estragos, explosiones, fallas, filtraciones, humo, humedades,
imperfecciones, incendios, inundaciones, pérdidas, roturas, de cualesquier tipos, incluyendo
el caso fortuito y la fuerza mayor, ya que el LOCATARIO los asume como riesgo propio,
quedando liberado el LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1200 a 1204 del
Código Civil y Comercial (Sección 4ª, Efectos de la locación, Parágrafo 1°, Obligaciones
del locador). 2- El LOCATARIO no ingresará o depositará materiales contaminantes,
estupefacientes, inflamables, riesgosos, tóxicos y/o peligrosos en la UNIDAD LOCADA,
ni siquiera transitoriamente.
OCTAVA (VIII- OTRAS CARGAS) 1- Serán a cargo exclusivo del LOCATARIO: a) las
«expensas comunes ordinarias» de la propiedad horizontal; b) las tasas y/o tributos, sean
municipales, provinciales o nacionales, que gravaren la UNIDAD LOCADA; c) las tasas o
consumos, por servicios de agua corriente y desagües cloacales, electricidad, gas y
telefonía. 2- El servicio telefónico de la UNIDAD LOCADA es el Nº ... y si el LOCADOR
la perdiera por culpa del LOCATARIO, este pagará la deuda y como «Cláusula Penal» (art.
790 y ss., Código Civil y Comercial) la suma de PESOS ... ($...). 3- Todas las cargas del
LOCATARIO subsistirán hasta la restitución de la UNIDAD LOCADA con la
conformidad del LOCADOR y si este cancelare alguna, aquél reintegrará lo pagado,
aplicándose un interés sobre dicha suma igual a las tasas activas para descubiertos en
cuenta corriente —sin acuerdo—, cobradas por el Banco de la Nación Argentina o su
reemplazante. 4- El LOCATARIO entregará al LOCADOR los comprobantes de pago de
todas estas obligaciones, junto a los alquileres y contra recibo detallado, en defecto se
considerará en mora.
NOVENA (IX- VERIFICACIONES) 1- Respetará el LOCATARIO todas las disposiciones
del Reglamento de Copropiedad y del Interno del edificio, cuales declara conocer y aceptar.
2- Manifiesta el LOCATARIO, haber visitado el edificio y la UNIDAD LOCADA,
asintiendo los servicios del centrales primero y el perfecto estado de la segunda. 3- El
LOCATARIO libera al LOCADOR de toda responsabilidad por interrupción parcial o total,
temporaria o permanente de los servicios que prestan, el consorcio de propietarios del
edificio (agua, ascensores, calefacción, desagües cloacales y pluviales, portería, seguridad y
vigilancia) y/o las prestadoras externas de agua y desagües cloacales, electricidad, Internet,
gas o sanitarios.
DÉCIMA (X- FIANZA) 1- Afianza absolutamente todas las obligaciones del
LOCATARIO y hasta restituir la UNIDAD LOCADA, con el conforme del LOCADOR,
constituyéndose como Fiador Principal, Liso y LLano Pagador, que lleva implícita
solidaridad y carencia de los beneficios de excusión, división, el/la señor/a
………………………... (DNI. Nº………….... y CUIT. …………………….....),
domiciliado en …………….. (teléfono. ..., celular ... y correo electrónico………….); en
adelante denominado «FIADOR». 2- Afecta el FIADOR su/s propiedad/es inmueble cuya
ubicación y datos registrales son ... como único titular del dominio perfecto y para
responder por su fianza y entrega fotocopia completa de la escritura original, que firmada
por ambas partes y él, se agrega al CONTRATO como Anexo ... 3- Declara el FIADOR
que no está/n afectada/s por restricciones o límites al dominio y se obliga a no venderla/s,
ni constituir cualesquiera derechos reales, tampoco afectarla/s a «Bien de familia». 4- El
FIADOR extiende su garantía a la eventual responsabilidad extracontractual hacia terceros
del LOCATARIO, derivada de usar la UNIDAD LOCADA. 5- Queda aclarado que al
fenecer el plazo original del CONTRATO, caducará la garantía del FIADOR y para que
continúe, deberá suscribir cada nuevo acto de prórroga o renovación, sean expresos o
tácitos, según lo impone el artículo 1225 del Código Civil y Comercial.
UNDÉCIMA (XI- DEPÓSITO DINERARIO DE GARANTÍA) 1- Para garantizar el pago
inmediato de algunas eventuales obligaciones y hasta restituir la UNIDAD LOCADA al
LOCADOR, con su conforme el LOCATARIO entrega como «Depósito Dinerario de
Garantía», la suma de PESOS ... ($...), cual no devengará intereses y es recibida en este
acto por el LOCADOR, sirviendo el presente de suficiente recibo. 2- El LOCADOR podrá
retener del Depósito Dinerario de Garantía las sumas adeudadas por esta locación, sean a él
mismo o a terceros. 3- No podrá el LOCATARIO imputar el Depósito Dinerario de
Garantía al pago de alquileres, expensas, tributos, servicios y en general a cualesquiera
obligaciones corrientes o anteriores a restituir la UNIDAD LOCADA. 4- Queda aclarado
que por imperio del artículo 1196 del Código Civil y Comercial no puede requerirse del
LOCATARIO el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, ni
depósitos de garantía o exigencias asimilables, por un monto superior al equivalente a un
mes de alquiler por cada año de plazo locativo.
DUODÉCIMA (XII- DEMORA) El impago en plazo del alquiler habilitará al LOCADOR
a incoar acción de desalojo, previa «intimación de pago» de la suma adeudada en el término
de diez (10) días corridos y consignando el lugar de pago (requisitos del art. 1222 del
Código Civil y Comercial).
DECIMOTERCIA (XIII- REAJUSTES EN SUSPENSO) 1- Todas las sumas dinerarias por
alquileres del CONTRATO serán reajustadas mensualmente y en forma acumulativa, según
el aumento de los «precios al consumidor, nivel general» del mes inmediato anterior,
aplicando las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o su
reemplazante, que incrementará el alquiler del mes subsiguiente. 2- En todos los casos se
tomará como mes «base», cual correspondió al primer alquiler. 3- Esta cláusula quedará
transitoriamente en suspenso y se aplicará automáticamente, cuando sean derogadas de
modo expreso o tácito (desuetudo), las normas que prohíben los reajustes o actualizaciones.
DECIMOCUARTA (XIV- RESOLUCIÓN ANTICIPADA) Por imperio del artículo 1221
del Código Civil y Comercial el LOCATARIO tiene la facultad de «resolución anticipada»
y podrá ejercerla luego de transcurridos los primeros seis meses del plazo, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR y, si hace uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al LOCADOR,
como indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y el monto de un mes si toma la opción transcurrido dicho lapso.
DECIMOQUINTA (XV- CONSTITUCIÓN DE DOMICILIOS) Se constituyen como
domicilios especiales y donde serán eficaces todas las notificaciones derivadas del
CONTRATO, sean extra o judiciales, los siguientes: a) el LOCADOR en ...; b) el
LOCATARIO en ...; c) el FIADOR en ...
DECIMOSEXTA (XVI- LITIGIOS) 1- Para el caso de litigio ambas partes y el FIADOR
se someterán a la competencia judicial civil, de los tribunales ordinarios de …………....,
renunciando a cualesquiera otras que pudiesen corresponderles. 2- También declinan el
derecho procesal de «recusación sin expresión de causa», del juez que deba entender en
caso de litigio.
DECIMOSÉPTIMA (XVII- RESCISIÓN) Cualquier incumplimiento del LOCATARIO,
habilitará al LOCADOR a rescindir el CONTRATO y reclamar desalojo, a más de las
cláusulas penales (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) y otras sanciones previstas.
DECIMOCTAVA (XVIII- TRIBUTOS) 1- Si el impuesto de sellos o timbrado gravare el
CONTRATO, será pagado por ... 2- A todos los efectos las partes denuncian como monto
del CONTRATO la suma de $...
DECIMONOVENA (XIX- ACTOS EXCLUSIVAMENTE ESCRITOS) 1- Las partes
declaran y se obligan en forma definitiva e irrevocable y como condición indispensable de
esta locación, que todos los actos entre ellas únicamente se perfeccionarán por mutuo
consentimiento y escrito más ninguno en forma oral o verbal, de palabra o de hecho,
vedando en especial cualesquiera prórrogas y/o nuevos contratos sobre esta UNIDAD
LOCADA, fuera de los escritos y firmados por las partes obligadas. 2- Si el LOCATARIO
pretendiere quedarse en la UNIDAD LOCADA, invocando «locación verbal», «de palabra»
o «de hecho», prohibida expresamente en esta cláusula, PAGARÁ COMO «CLÁUSULA
PENAL» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) la suma de PESOS ... ($...), en efectivo
y además las otras obligaciones asumidas en el CONTRATO.
VIGÉSIMA (XX- FIRMAS E INSTRUMENTACIÓN) Se suscriben o firman ... (...) juegos
de ejemplares de igual tenor y al mismo efecto del CONTRATO, recibiendo un ejemplar
cada parte y otro el FIADOR.
VIGÉSIMO PRIMERA (XXI- LUGAR Y FECHA) Celebrado en ..., el día ...del mes de
...del año 20...
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial

Citar: elDial AAA987

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. CONTRATO DE LOCACIÓN

CONTRATO DE LOCACIÓN

En la ciudad de Buenos Aires, el día 07 del mes de Septiembre del año 2018, entre el Sr.
……… (DNI …………), de nacionalidad argentino, con domicilio en ………… ………,
piso ………, dpto. ……. - Ciudad de Buenos Aires, en adelante llamado el LOCADOR,
por una parte, y por la otra elseñor …………. Con DNI Nº …………, de nacionalidad
argentina, fijando domicilio legal en el bien locado, en adelante llamado el LOCATARIO,
se conviene en celebrar el presente contrato de locación sujeto a las siguientes cláusulas y
condiciones:

PRIMERA: El LOCADOR, en su carácter de propietario, da en locación al LOCATARIO

y este acepta en tal concepto el departamento ubicado en la calle ………………………,
piso ……….., dpto. …….,de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el estado que se
encuentra, que este declara conocer y aceptar expresamente la totalidad del inmueble por
haberlo conocido antes de este acto, entregándose la vivienda con sus impuestos, expensas
y servicios pagados a la fecha del presente.----------------------------------------------------------
------------------------------------
SEGUNDA: El plazo de este contrato es de dos (2) años, a contar desde el día 1 de
septiembre de 2018, por lo que su vencimiento operara de pleno derecho el día 31 de agosto
de 2020, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del LOCADOR,
debiendo el LOCATARIO hacer entrega del inmueble locado al LOCADOR, totalmente
desocupado y en perfecto estado de uso y conservación, con los artefactos que se
encuentran en el mismo.---------------
TERCERA: El monto total del alquiler se conviene en la suma de PESOS
CUATROCIENTOS OCHO MIL ($ 408.000,-). --------------------------------------------
CUARTA: El monto del alquiler será abonado de la siguiente forma: Los primeros 8 (ocho)
meses de locación $ 14.000- (PESOS CATORCE MIL) mensuales en efectivo válido desde
el día 01 DE SEPTIEMBRE DE 2018 hasta el día 30 DE ABRIL DE 2019, los segundos 8
(ocho) meses de locación $17.000- (PESOS DIECISIETE MIL) mensuales en efectivo,
válido desde el día 01 DE MAYO DE 2019 hasta el día 31 DE DICIEMBRE DE 2019 y los
terceros 8 (ocho) meses de locación $ 20.000- (PESOS VEINTE MIL) mensuales en
efectivo, válido desde el día 01 DE ENERO DE 2020 hasta el día, 31 DE AGOSTO DE
2020totalizando así los 24 meses de contrato. El LOCADOR y el LOCATARIO
manifiestan en forma expresa en el presente contrato, que el pago del precio de los
alquileres convenidos en esta locación y en forma escalonada, es expresión plena de la
autonomía de sus voluntades, expresadas en este acto con total discernimiento, intención y
libertad y en el marco del nuevo código Civil y Comercial Ley 26994. Dejándose pactado y
aceptado por las partes, que en el día de la fecha (07 de Septiembre de 2018) el
LOCATARIO toma la posesión real y efectiva del inmueble, recibiéndolo de conformidad
y abonando al LOCADOR, por los 24 (veinticuatro) días del alquiler del mes de septiembre
de 2018 la suma de $ 10.800- (pesos diez mil) en efectivo, sirviendo el presente de
suficiente recibo y haciéndose cargo el LOCATARIO a partir de la fecha de los importes
que correspondan proporcionalmente, por los servicios, impuestos y expensas del
departamento------------------------------------------
QUINTA: El alquiler será abonado por adelantado del 01 al 10 de cada mes, en el
do­micilio del LOCADOR o cualquier otro domicilio que el LOCADOR indicare en el
futuro, dentro de la Ciudad de Autónoma de Bs.As. siendo entendido que el mero
vencimiento del plazo hará incurrir al LOCATARIO en mora de pleno derecho. El alquiler
se pacta por períodos de mes entero y aunque el LOCATARIOse mudara antes de finalizar
el mes, pagará íntegramente el alquiler correspondiente a ese mes. La falta de pago de dos
(2) períodos consecutivos del alquiler operará como causa de resolución por culpa del
LOCATARIO y autorizará al LOCADOR a demandar judicialmente el desalojo.
SEXTA: El LOCATARIO recibe el citado departamento que declara conocer por haberlo
visitado antes de ahora, desocupado, en buen estado de aseo y conservación, con sus
vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios en buen estado y funcionamiento, obligándose a
mantenerlos y devolverlos en las mismas condiciones, salvo el deterioro que resulte del
buen uso y la acción del tiempo. Se entregan dos (2) juegos de llaves del inmueble
completos--------------

SEPTIMA: Además del alquiler establecido, el LOCATARIO se obliga al pago puntual de

las expensas ordinarias, servicios de gas, electricidad, teléfono, AySA y la tasa de
Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) que le correspondan al bien por todo el plazo del
contrato y hasta que el LOCADOR reciba las llaves de conformidad. Estos pagos serán
considerados parte integrante del alquiler establecido y en caso de incumplimiento será
asimilable a la falta de pago de la locación con todas las consecuencias emergentes de este
incumplimiento, pudiendo el LOCADOR accionar por la vía ejecutiva. Se aclara, que las
boletas originales pagadas deberán ser entregadas al LOCADOR en el momento del pago
del alquiler siguiente al vencimiento de las mismas y que las expensas extraordinariasserán
abonados por el LOCADOR. --------------------------------------

OCTAVA:El LOCATARIO se obliga a destinar el inmueble locado para uso familiar

exclusivamente. Además se obliga a: no alterar el destino convenido sobre el uso del
inmueble; no subarrendar el todoo parte del mismo; no cederlo en uso o transferirlo; no
colocar chapas ni letreros en lugares visibles desde el exterior del inmueble; no hacer
modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad, sin consentimiento previo por
escrito del LOCADOR, y las mejoras que efectuare, previo consentimiento, de cualquier
naturaleza que fueran, quedaran a beneficio de la propiedad sin retribución alguna; no
efectuar ningún acto que atente contra la moral y las buenas costumbres; ni contraríe las
normas municipales vigentes. Cumplirá las disposiciones legales sobre propiedad
horizontal y las establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración; dará
inmediata cuenta al LOCADOR de cualquier daño que sufriera la propiedad, permitiéndole
a la misma el libre acceso a cualquier dependencia para su conservación, sin derecho a
cobrar indemnización alguna; permitirá que el propietario o quien el mismo indique
inspeccione el inmueble locado con el fin de verificar el cumplimiento de las obligaciones
asumidas por la primera, conviniendo previamente el día y la hora de la visita.----------------
-----
NOVENA: FIADOR/GARANTE. La señora …………. con DNI N° ……………,
propietaria del departamento ubicado en la calle………….Piso ………. Dpto ………,entre
las calles………………………….y ……….., de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
Unidad Funcional ………., Nomenclatura Catastral: Circunscripción …………., Seccion
……………, Manzana …………… Parcela ……., Partida: ………….. (…….), cuya
fotocopias de escritura se acompaña al presente, acepta y se obliga como
FIADOR/GARANTE al fiel cumplimiento de todas las clausulas del presente contrato, en
prueba de lo cual firma de conformidad, constituyéndose con su patrimonio personal en
solidaria y principal pagador, con renuncia de los beneficios de división y excusión, por el
cumplimiento de todas las obligaciones contraídas en el presente contrato por el
LOCATARIO, dicha fianza subsistirá aun vencido el termino del presente contrato y hasta
tanto el LOCATARIO restituya el inmueble totalmente desocupado a satisfacción del
LOCADOR, obligándose el FIADOR/GARANTE a abonar cualquier suma que por
cualquier concepto derivado de este contrato este obligado a pagar el LOCATARIO, lo que
deberá ser en la misma forma y modo, en las fechas convenidas o cuando tenga la
obligación de abonarla, sin necesidad de interpelación alguna. Garantiza igualmente el pago
de los honorarios y gastos de las acciones judiciales que promuevan contra el
LOCATARIO por: Desalojo, posesión judicial, daños y perjuicios, desperfectos y ejecución
de alquileres.------------------------------------------------------------------------
DECIMA: En resguardo del cumplimiento del presente contrato y sin perjuicio de la
responsabilidad que el LOCATARIO contrae con todos sus bienes, se entrega en este acto
al LOCADOR en concepto de DEPOSITO DE GARANTIA la suma de dOlares
estadounidenses Quinientos (U$S 500,-) sirviendo el presente de suficiente recibo. Este
depósito será devuelto al extinguirse la relación locativa, sin ningún tipo de actualización y
previa verificación del estado del bien y de las cuentas pendientes por todo rubro o
concepto establecido como prestación dineraria a cargo del LOCATARIO. -------

DECIMAPRIMERA: El LOCADOR no se responsabiliza por los daños y/o perjuicios que

pudiera producirle al LOCATARIO, familiares y/o terceros, las inundaciones, filtraciones
y/o desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños, techos o cualquier
otro accidente producido en la propiedad. -----------------------------------------------------------
--------------------------------

DECIMASEGUNDA: Resolución Anticipada:El LOCATARIO podrá transcurridos los

seis (6) primeros meses de vigencia del presente, resolver la contratación, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR, con una antelación mínima de
sesenta (60) días de la fecha en la que reintegrará lo arrendado. El LOCATARIO, de hacer
uso de la opción resolutoria, en los primeros doce (12) meses de vigencia de la relación
locativa, deberá abonar al LOCADOR al momento de desocupar el inmueble en concepto
de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si
la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. ------------------

DECIMATERCERA: La entrega de las llaves de la propiedad y ésta misma deberá

justificarla el LOCATARIO con documento escrito emanado del LOCADOR, no
admitiéndose otro medio de prueba. ------------------------------------

DECIMACUARTA: En caso de consignación de llaves, el alquiler regirá hasta el día en

que el LOCADOR tome posesión real y efectiva de la propiedad, computándose siempre
las fracciones como mes entero. La mora del LOCATARIO en la restitución del inmueble
una vez vencido el plazo de arriendo la obligara a pagar al LOCADOR una suma mensual
igual a dos (2) veces el alquiler que correspondiera si continuara vigente el contrato, hasta
que el LOCATARIO haya desocupado íntegramente el inmueble y cumplido con todas sus
obligaciones.---------------------------------------------------------------------------

DECIMAQUINTA: Se deja expresa constancia de que en el inmueble locado se halla la

línea telefónica nro. …………, en funcionamiento, de propiedad y titularidad del
LOCADOR. En caso de perdida de la línea telefónica por causas imputables al
LOCATARIO, ésta se compromete a restituirla o reponer una línea equivalente a nombre
del LOCADOR; si no lo hiciere responderá con los costos que ello demande.------------------
------------------------------------------------------

DECIMASESTA: Para todos los efectos legales el LOCADOR y el LOCATARIO

constituyen domicilios en los ya anunciados en el presente contrato, en los que serán
válidas todas las notificaciones y las diligencias que se practiquen. Asimismo, renuncian a
cualquier fuero especial que pudiera corresponderles, sometiéndose a los tribunales
ordinarios de primera instancia en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires. ---------------------
---------------------------------------------------

En prueba de conformidad, se firman dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo

efecto, en el lugar y fecha al principio indicados. -------------------------------
Citar: elDial AAADD2
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS y CONTRATOS. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
RURAL Y MEJORAS

MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. CONTRATOS. Arrendamiento rural. Explotación

tambera. Plazo. Obligaciones. Obligaciones del arrendatario y del arrendador. Precio. Fecha
de pago

Citar: elDial AAB09A

Copyright 2019 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES Y CONTRATOS. Reserva de compra ad
referendum.

Reserva de compra ad referendum

RECIBÍ de la Sra. …, argentina, con DNI N° …, domiciliada en la calle …. Ciudad y

Partido de …, y el Sr.…, argentino, con DNI N …, domiciliado en la calle …N°…. 4to “A”
Ciudad y Partido de Lanús, en adelante denominada la parte “COMPRADORA”, la suma
de PESOS ARGENTINOS ... ($ …), mediante un cheque no a la orden de fecha 6 de mayo
de 2016, número …, del Banco Provincia de Buenos Aires -cuyo depósito se encuentra
condicionado a la aceptación del propietario y al cumplimiento de los requisitos formales
que en delante se detallan- en concepto de RESERVA “AD REFERÉNDUM” de la
aprobación del propietario, por una Propiedad ubicada en la Ciudad y Partido …. con frente
a la calle …, en el estado que se encuentra y que el interesado conoce y acepta haciendo la
salvedad de que el propietario se compromete a entregarla libre de ocupantes y suprimiendo
todo acceso desde terrenos linderos.

PRECIO DE VENTA: DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES …. (U$S …..-)

Forma de Pago: Se abonará al momento de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y

Posesión el monto total, es decir DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES …. (U$S
….). En dicho acto, la parte VENDEDORA otorgará a la PARTE COMPRADORA la
posesión legal y física del inmueble, totalmente desocupada, libre de intrusos, inquilinos, de
oposición de terceros, y suprimido todo acceso desde terrenos linderos, con la totalidad de
los impuestos, tasas y contribuciones pagas.

La Escritura Traslativa de Dominio y Posesión se realizará por el monto que surja de la

valuación fiscal. Los gastos de escrituración serán abonados en su totalidad por la parte
COMPRADORA. La Cédula Catastral (Ley 10.707) y El I.T.I en caso de corresponder,
será abonado por la parte VENDEDORA. Será facultad de la parte“COMPRADORA”
designar al Escribano Público que de fe del acto.

En el acto de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión el Martillero

interviniente percibirá el … por ciento, …% de la parte COMPRADORA en concepto de
honorarios. En el caso de mediar incumplimiento de alguna de las partes una vez
conformada la reserva, la parte incumplidora estará obligada a abonar al Sr. … (Corredor
Inmobiliario) matrícula N° …, el importe correspondiente a los honorarios pactados de
ambas partes, en concepto de pago de honorarios que por su culpa se ha dejado de percibir.
El incumplidor quedará obligado a abonar el importe sin necesidad de formalidad judicial
alguna.

Vigencia: Esta reserva es válida por el término de TRES (3) días corridos contados desde la
fecha de la presente. Una vez aceptada la oferta, las partes suscribirán dentro de los TRES
(3) días siguientes un nuevo acuerdo donde dejarán asentado el escribano interviniente con
sus respectivos datos personales y plazo para la entrega de la documentación por parte del
vendedor al profesional designado. La no concurrencia a la firma de la Escritura Traslativa
de Dominio y Posesión por parte del ADQUIRENTE en la fecha establecida, la que se
notificará fehacientemente, facultará de pleno derecho al vendedor a dar por resuelta la
obligación, quedando el importe entregado en este acto, en concepto de indemnización y la
libre disponibilidad del inmueble, sin que para ello sea necesario interpelación previa
judicial o extrajudicial alguna. La no concurrencia a la firma de la Escritura Traslativa de
Dominio y Posesión por parte de la VENDEDORA en la fecha establecida, la que se
notificará fehacientemente, facultará de pleno derecho al comprador a dar por resuelta la
obligación, reintegrándole el cheque entregado en este acto de forma inmediata.

Condición suspensiva: La totalidad de las cláusulas estipuladas en la presente reserva,

quedan condicionadas a que en el plazo perentorio de treinta (30) días corridos la parte
Vendedora resuelva el levantamiento y la correspondiente inscripción definitiva de la renta
vitalicia que oportunamente se realizó a favor de un tercero, como así también cualquier
otro impedimento que imposibilite la traslación de dominio, en el plazo estipulado, hacia la
parte Vendedora. De no realizarse el levantamiento y la inscripción definitiva, o en caso de
existir un impedimento que imposibilite la traslación de dominio, en el plazo estipulado,
hacia la parte Vendedora, la reserva quedará nula sin necesidad de notificar
fehacientemente a la parte vendedora y tendrá TRES (tres) días para hacer devolución del
importe entregado en este instrumento.

La parte vendedora se compromete a presentar, en el plazo de quince (15) días corridos la

totalidad de ladocumentación societaria requerida en cumplimiento de las normativas
vigentes, para llevar a cabo la escritura traslativa de dominio. De no realizarse la
presentación indicada, la reserva quedará nula sin necesidad de notificar fehacientemente a
la parte vendedora y tendrá TRES (tres) días para hacer devolución del importe entregado
en este instrumento.

En el supuesto caso de que las condiciones establecidas no fueran aceptadas por el

vendedor o ante cualquier inconveniente que surgiera de los pedidos de informes y/o
certificados de inhibición y dominio o de la documentación necesaria para cumplir en
tiempo y forma con la firma de la escritura, quedará resuelta la obligación de pleno derecho
debiendo la parte VENDEDORA reintegrar el cheque entregado en concepto de reserva,
dentro de las 48 hs. de producido el evento o circunstancia que amerite la cancelación de
dicho acuerdo y sin necesidad de interpelación por ningún medio.

Previo al acto de escrituración se realizará una constatación del estado del inmueble en la
fecha pactada para la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión. De no
encontrarse el mismo según lo convenido en la presente, el “COMPRADOR” podrá dar por
resuelta la obligación, reintegrándole el cheque entregado en este acto dentro de las 48 hs.
de producida dicha circunstancia y sin necesidad de interpelación por ningún medio.

La “COMPRADORA” queda obligada a pagar el precio acordado, en la moneda pactada

(Dólares Estadounidenses billete). La “COMPRADORA” manifiesta que tiene en su poder
la cantidad de Dólares estadounidenses billete …(U$S …. obligándose a reservarlos para
pagar el “precio” y renuncia a la imperatividad del artículo 765 del Código Civil y
Comercial. Si por cualquier causa o motivo la “COMPRADORA” no pudiere entregar
dichos billetes se obliga a entregar los pesos necesarios para que con su venta en el
mercado de cambios de Montevideo, República Oriental del Uruguay, la “VENDEDORA”
adquiera los dólares pactados en concepto de precio, para lo cual se tomará la cotización del
“peso argentino” tipo “comprador” y de dólares tipo “vendedor”, según las paridades
informadas por el Banco Central del Uruguay del día hábil cambiario inmediato en su
página web: “www3.bcu.gub.uy” con más un porcentaje del diez (10) por ciento, que se
imputará a gastos varios de viáticos, comisiones, tasas e impuestos, etc. sin rendición de
cuentas, que será también a cargo de la “COMPRADORA”.

La “COMPRADORA” deja constancia que, a los efectos del presente, ha tenido en cuenta
las condiciones imperantes en los mercados financieros y cambiarios, como así también que
ha efectuado un pormenorizado análisis y evaluación de todas las variables económicas,
financieras, legales y las posibles modificaciones que puedan acaecer en el futuro. En
consecuencia, la “COMPRADORA” renuncia desde este acto en forma irrevocable a
invocar la teoría de la imprevisión y/o cualquier otro instituto semejante previsto o no por
la ley o por la jurisprudencia y que esté vigente en la actualidad o se establezca en el futuro
para pretender la revisión de lo pactado mediante el presente instrumento y/o para dejar sin
efecto el mismo.

Para constancia y en prueba de conformidad, las partes suscriben la presente en dos

ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de …

VENDEDORA COMPRADORA
NombreNombre
DNIDNI
DomicilioDomicilio

Citar: elDial AAA42C

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES Y CONTRATOS. Modelo básico de
préstamo hipotecario en UVA sin creación de letra hipotecaria escritural

MODELO DE CONTRATO. PRÉSTAMO BANCARIO. CONSTITUCIÓN DE

DERECHO REAL DE HIPOTECA. Crédito para la adquisición de vivienda familiar única
y familiar. Extensión a la construcción, ampliación, terminación o refacción de la vivienda.
UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO (UVA). CONTENIDO DE LA ESCRITURA.
Artículo 305 del Código Civil y Comercial de la Nación. Entidad financiera. Datos del
tomador. Objeto. Monto. Acreedor y deudor hipotecario. Cláusula de renuncia al beneficio
de inembargabilidad e inejecutabilidad de vivienda única. Artículo 9º de la Ley 14432 de la
provincia de Bs. As. Asentimiento conyugal o convivencial

Citar: elDial AAA24A

Copyright 2019 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y CONTRATOS. Contrato de locación de inmueble en
provincia de Buenos Aires

MODELO DE CONTRATO. LOCACIÓN DE INMUEBLE. Alquiler de un departamento.

Vivienda. Provincia de Buenos Aires. Obligaciones del locador y del locatario. Plazo.
Fianza. Precio. Rescisión contractual. Ley Nº 14432. Renuncia a los beneficios de
inembargabilidad e inejecutabilidad

Citar: elDial AAA8E2

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Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS y CONTRATOS. CONTRATO DE LOCACION.

MODELO DE CONTRATO. CONTRATO DE ALQUILER DE DEPARTAMENTO.

CABA. Plazo. Precio. Forma de pago. Garantía. Destino exclusivo a vivienda.
OBLIGACIONES DEL LOCADOR Y DEL LOCATARIO. CLAUSULA PENAL.
FALTA DE DEVOLUCION. Cláusula de intransferibilidad. Efectos del incumplimiento.
Fianza. Artículos 1584 inc. d), 1586, 1589, 1590 y 1591 DEL CCCN. Compensación por
rescisión anticipada. Inoponibilidad de instrumentos particulares o documentos generados
por medios electrónicos

Citar: elDial AAB07F

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Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS y CONTRATOS. CONTRATO DE LOCACION.

CONTRATO DE LOCACION

En la Ciudad de Buenos Aires, al ______________, de ______________, de 2019, entre la

Señora R. A. L. (DNI N° …) yel Señor A. R. B. (DNI. N° ______________), constituyen
domicilio en la calle ______________ N° ______________°, Dto. ______________de
Capital Federal en adelante denominado "LOCADOR" por una parte, y por la otra el
Señor______________ (DNI N° ______________) y la Señora______________ (DNI N°
______________) con domicilio en la calle ______________, en adelante denominado
LOCATARIO"; manifestando ambas partes ser personas hábiles para contratar, celebran
el presente Contrato de Locación, el que se regirá por las siguientes cláusulas y
condiciones, y a cuyo cumplimiento se obligan con arreglo a derecho.--------------------------
----------

PRIMERA: OBJETO: El LOCADOR da en locación al LOCATARIO y éste acepta en

tal concepto, un departamento ubicado en el_____________, con frente a la calle
_____________, de Capital Federal. La unidad locada posee una línea de teléfono:
_____________, en funcionamiento. En caso de que el LOCATARIO contrate tarifa plana
de llamadas a fijos/celulares, mantenimiento domiciliario, identificación de llamadas, el
servicio de internet o televisión por cable o cualquier otro servicio adicional deberá darle de
baja treinta días antes de dejar la unidad locada para evitar pagos posteriores al
LOCADOR por servicios que no solicitó. El no pago en término de las facturas telefónicas
será causa de desalojo comprometiéndose el LOCATARIO a conservar dicho servicio
hasta finalizar la locación. INVENTARIO: En el bien de referencia quedan los siguientes
enseres: Living comedor: Un aparato portero eléctrico. En puerta ventana salida a Balcón,
persiana de madera y dos cortinas sobre rieles de tela color blanco. Un aplique de luz de
techo tipo plafón con tapa de vidrio esmerilado con una luz. Dormitorio: En puerta
ventana a Balcón, persiana de madera y dos cortinas sobre rieles de tela color blanco. Un
aplique de luz de techo tipo plafón con tapa de vidrio esmerilado con una luz. Perchero de
hierro y madera con cuatro espacios de colgado. Aire acondicionado de pared con su
respectivo control remoto. Interior de placard de ocho cajones, dos estantes y dos barrales
todo en madera lustrada. Cocina: Caja de luz con dos térmicas y un disyuntor. Una cocina
marca Martiri Smart de cuatro hornallas, horno y parrilla. Un Spart purificador de aire. Una
mesada plegable en pared. Dos estantes aéreos de madera. Un calefón marca Orbis. Mesada
de granito color gris claro con bacha de acero inoxidable con su respectiva grifería
monocomando marca FV. Sobre la misma, estante para microondas de maderas con
soportes metálicos. Un escurridor de vajilla de acero inoxidable. Un mueble bajo mesada de
dos puertas con un estante y cuatro cajones, alacena de cinco puertas, una de ella con tapa
de vidrio, con un estante. Bodega con espacio para diez botellas. Todo en madera lustrada.
Un aplique de luz tipo farol de pared con una luz. Baño: Artefactos completos, Vanitory
con mesada de losa blanca, bacha de acero inoxidable con su respectiva grifería. Mueble
bajo mesada de dos puertas y cinco cajones de madera pintado color blanco. Sobre
Vanitory, espejo adosado a pared redondo con marco plástico color azul, estante y
accesorios de baño del mismo color siendo parte de un mismo juego. Aplique de luz para
pared metálico con dos luces tipo bulbo. Balcón: Tender metálico plegable de pared.
Cerramiento completo de vidrio con marcos de aluminio en perfecto estado de
conservación tanto la estructura como los vidrios. Un aplique de luz de techo tipo tulipa de
vidrio de opalina blanco. Todo en perfecto estado de conservación, que el LOCATARIO
declara conocer por haberlo visitado antes de ahora, asintiendo además del estado de la
unidad. Corriendo exclusivamente a partir de la fecha el mantenimiento, limpieza por
exclusiva cuenta del LOCATARIO; debiendo reintegrar el inmueble al finalizar la
locación, por vencimiento del término u otro motivo, en el mismo estado recibido------------
----------------------------------------------

SEGUNDA: DESTINO DE LA LOCACION: El LOCATARIO destinará el inmueble

exclusivamente para vivienda de la Señora _____________, (DNI _____________,) y un
hijo menor de edad, no pudiéndole dar otro destino por causa alguna (art. 1194 CC y C). La
falta de cumplimiento será causal de rescisión sin perjuicio de las demás acciones por
incumplimiento contractual. Pactándose una cláusula penal a cargo del locatario
incumplidor de pesos DOCE MIL ($ 12.000,-) por cada incumplimiento comprobado (art.
790 y ss. CC. y C). ------------------------------

TERCERA: PLAZO: El plazo de la locación es improrrogable y se estipula en dos años

(2) a partir del día de …………. de 2019, de modo que vencerá indefectiblemente el
día_____________ de_____________ de 2021. ----------------------------------------------------
------------------------------------------

CUARTA: PRECIO: El precio de la locación se pacta en la suma de PESOS

TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTE ($ 359.520.-)
que se distribuirá de la siguiente manera: en el primer semestre seis (6) pagos mensuales de
PESOS DOCE MIL($ 12.000,-) cada uno, en el segundo semestre seis (6) pagos
mensuales de PESOS TRECE MIL OCHOCIENTOS ($ 13.800,-), cadauno, en el tercer
semestre seis (6) pagos mensuales de PESOS QUINCE MIL OCHOCIENTOS
SETENTA($ 15.870,-) cada uno y el cuarto semestre seis (6) pagos mensuales de PESOS
DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA ($ 18.250,-) cada uno. Si por una
disposición legal y futura los arriendos se vieren gravados con el pago del impuesto al valor
agregado (IVA), la parte locataria deberá adicionar al monto mensual a ingresar en
concepto de canon locativo, el porcentual correspondiente al IVA. ------------------------------
----------------------
QUINTA: FORMA DE PAGO: Los alquileres serán abonados por mes adelantado del
primero al décimo día de cada mes, en la oficina de _____________Propiedades, en la
calle_____________, Capital Federal. De Lunes a Viernes en el horario de 10:00 a 13:00hs.
y de 15:00 a 19:30hs, y los Sábados de 10:00 a 13:00 hs.. o donde el LOCADOR lo
indique en el futuro por medio fehaciente. La mora en el pago de los alquileres, se
producirá en forma automática por el mero transcurso del tiempo y sin necesidad de
interpelación ni gestión previa de ninguna naturaleza. Producida la mora los alquileres
siempre deberán abonarse con un interés moratorio igual al doble del bancario vigente
(Banco Nación, tasa de interés para descubierto en cuenta corriente) al momento de
producirse el atraso, acumulativo, y hasta la normalización total de los pagos. Los días de
atraso se calcularán una vez producida la mora, desde el día primero del mes
correspondiente al alquiler adeudado. -----------

SÉXTA: INCUMPLIMIENTO: En cualquiera de los casos de incumplimiento del

LOCATARIO, sin perjuicio de las penalidades que se establecen en las demás cláusulas,
el LOCADOR podrá pedir el cumplimiento de este contrato o resolverlo por culpa del
LOCATARIO y solicitar el inmediato desalojo de éste o quienes ocupen el inmueble (art.
1086 CC y C). En ambos casos y para el evento de que el LOCATARIO dejare
abandonada la unidad o depositare judicialmente las llaves, deberá abonar al LOCADOR
una multa igual al alquiler pactado desde la iniciación del juicio hasta el día en que el
LOCADOR tome la libre y efectiva tenencia definitiva de la propiedad, debiendo
indemnizarlo también por daños y perjuicios sufridos. Sin perjuicio de lo expuesto en caso
de abandono, y para evitar los posibles deterioros que pudieran producirse y/o la ocupación
ilegal de terceros, queda facultado el LOCADOR a tomar posesión anticipada de la
propiedad con el auxilio de cerrajero, labrándose acta en tal sentido por Oficial Público, y
constituyéndose en depositario de los bienes muebles propiedad del LOCATARIO, que
pudieran hallarse en el lugar (previo prolijo inventario), por el término de tres meses
contados desde el día de practicarse la diligencia. Vencido el plazo del depósito, se
entenderá que el locatario ha renunciado voluntariamente a los efectos de su pertenencia. ---
-----------------------------------------------------------

SEPTIMA: INTRANSFERIBILIDAD: El presente contrato de locación es absolutamente

intransferible y su transgresión se considerará especial causal de desalojo, asimismo, le
queda prohibido al LOCATARIO subarrendar la unidad locada, ni dar el inmueble en
préstamo ni permitir su ocupación por terceros en ningún carácter, aplicándose la
prohibición estipulada en el art. 1213 del CC y C. Solamente podrá utilizar el departamento
el locatario para habitarlo individualmente o con su grupo familiar.------------------------------
-----------------------------------------

OCTAVA: MODIFICACIONES: Es terminantemente prohibido realizar modificaciones

en el inmueble, así como mejoras, ni permitir la entrada a personas ajenas, para realizar
arreglos, service, ni nada que tenga que ver con modificaciones que comprometan la unidad
locada, en su caso, deberán ser aprobadas previamente por escrito por el LOCADOR y
quedarán a su exclusivo beneficio una vez finalizado el plazo de la locación, sin derecho a
retribución o compensación alguna por parte del LOCATARIO. Aún en el supuesto de que
las modificaciones o mejoras introducidas puedan considerarse como necesarias (urgentes o
no), toda mejora de cualquier tipo cederá en beneficio de la unidad locada. El
LOCATARIO responderá de todo deterioro causado por su culpa o negligencia o de las
personas por quienes deba responder, excepto los deterioros provenientes del mero
transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregar al restituir la unidad al
locador las constancias de pago efectuados por la relación locativa atinentes a esta o a sus
servicios que no haya entregado en forma mensual (art. 1210 CC y C). -------------------------
----------

NOVENA: FALTA DE DEVOLUCION: Rigiéndose este contrato de locación

exclusivamente por las disposiciones de la legislación vigente (Código Civil y Comercial),
el LOCATARIO deberá devolver el inmueble arrendado a su vencimiento, sin excusas,
demoras, ni invocación de ninguna naturaleza. No obstante, si por cualquier motivo el
inmueble no fuera devuelto a su vencimiento, sin perjuicio del ejercicio de las acciones
pertinentes por parte del LOCADOR para obtener el desalojo, el LOCATARIO deberá
abonar además del canon convenido a su cargo, en concepto de indemnización por
ocupación ilegítima, una suma mensual igual a dos veces el alquiler vigente pactado en la
cláusula segunda, prorrateado en modo diario y mientras la falta de devolución subsista.
Hasta que el LOCADOR obtenga efectivamente la restitución del bien de entera
conformidad. Se pacta que dicha indemnización podrá ser reclamada por la misma vía
ejecutiva de todas las prestaciones dinerarias a cargo del locatario (art. 1208 CC y C). En
caso de que el LOCADOR estimare que los daños y perjuicios que le ocasionare la falta de
entrega del inmueble en término fueran superiores a la indemnización pactada, podrá optar
por reclamar dichos daños e intereses. Queda perfectamente aclarado que la permanencia
del LOCATARIO en el inmueble locado, después de vencido el contrato en cualquier
caso, incluso cuando fuera por voluntad del LOCADOR, no podrá conformar tácita
reconducción, por lo tanto se podrá exigir la restitución del bien en cualquier momento.-----
----------------------------------------------------------------------------------

DÉCIMA: SANCIONES: Conforme lo establecido en la cláusula séptima, la violación por

parte del LOCATARIO de cualquiera de las obligaciones que asume en el presente, dará
derecho al LOCADOR para optar entre exigir su cabal cumplimiento o dar por resuelto el
presente contrato y exigir el inmediato desalojo del inmueble, con más el pago de las
cláusulas penales pactadas y/los daños y perjuicios pertinentes. Pudiendo accionar contra la
totalidad del patrimonio del LOCATARIO. Se establece este derecho para el LOCADOR
en forma especial en el caso de la falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler por
adelantado en el plazo y forma establecidos. --------------------------------------------------------
-------------------------------------

DÉCIMA PRIMERA: GARANTIA: El Señor_____________(DNI N°_____________)

y la Señora_____________ (DNI N°_____________) con domicilio en la calle
_____________N° _____________Piso _____________- UF_____________, Capital
Federal, se constituye en codeudor, fiador solidario y principal pagador en los términos de
los artículos 1584 inc. d), 1586, 1589, 1590 y 1591 del CC y C. Renunciando en este acto a
los beneficios de división y excusión, aceptando ser deudor directo de todas las
obligaciones que asume el LOCATARIO en el presente contrato, y sus responsabilidades
subsistirán hasta que el LOCADOR se dé por conforme y reciba el inmueble arrendado en
las condiciones establecidas, y dé por pagada todas las sumas que pudiera adeudar por
cualquier concepto el LOCATARIO. Subsistirán también sus obligaciones aún después del
vencimiento de este contrato. Especialmente se establece que el garante responderá si por
cualquier disposición legal y futura el LOCADOR se viera precisado a tolerar una prórroga
de la locación en cualquier condición. Asimismo, se extenderá su responsabilidad a las
costas, gastos y honorarios que pudieren devengarse con motivo de cualquier juicio que a
raíz de este contrato se viera precisado a iniciar el LOCADOR, ya sea por desalojo, cobro
de alquileres, cobro de reparaciones y/o indemnizaciones en las cuales pudiera ser
condenado el LOCATARIO, y que podrán ser reclamadas en cualquier juicio o en el
mismo expediente donde se devengaron. La garantía que se constituye en cumplimiento del
presente, comprende la totalidad del patrimonio del GARANTE. Sin perjuicio de
individualizar y afectar en modo particular a esta garantía, el siguiente inmueble de
propiedad del codeudor-fiador: un departamento sometido al régimen de propiedad
horizontal, con frente a la calle N° ____________Piso ____________,
UF___________Capital Federal, Matrícula:____________. Nomenclatura Catastral:
____________, Comprometiéndose el fiador a no enajenar el inmueble sin expreso y previo
consentimiento de la parte locadora, debiendo en cuyo caso afectar simultáneamente a la
garantía, un inmueble de igual o mayor valor que el individualizado. ---------------------------
----------------------

DECIMO SEGUNDA: RESCISION ANTICIPADA:Según el artículo 1221 del CC y C

el LOCATARIO podrá debiendo notificar en forma fehaciente al LOCADOR con una
antelación mínima de sesenta (60) días mediante carta documento del Correo Argentino: a)
Rescindir este contrato una vez transcurridos los primeros SEIS (6) meses contados desde
el comienzo de la vigencia del mismo. En ese caso, el LOCATARIO deberá pagar al
LOCADOR una suma igual a un mes y medio (1,5) de alquiler en concepto de única
compensación por rescindir anticipadamente este contrato. b) Rescindir este contrato una
vez transcurridos los primeros DOCE (12) meses contados desde el comienzo de la
vigencia del mismo. En ese caso, el LOCATARIO deberá pagar al LOCADOR una suma
igual a un (1) mes de alquiler en concepto de única compensación por rescindir
anticipadamente este contrato.------------------------------------------------------------------------

DÉCIMO TERCERA: IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS: Las partes establecen

como parte integrante de la prestación dineraria a cargo del LOCATARIO los siguientes
rubros correspondientes al inmueble objeto del presente: EXPENSAS ORDINARIAS,
LUZ, GAS NATURAL, SERVICIO SANITARIO (Aysa), IMPUESTO INMOBILIARIO
Y TASA DE ABL. El LOCATARIO deberá cambiar la titularidad a su nombre los
servicios de GAS y LUZ en el plazo de treinta (30) días del inicio del contrato. Se deja
especialmente aclarado que todo impuesto, tasa, contribución o servicio que deba abonarse
con motivo de la propiedad, o del alquiler, deberá ser abonado por el LOCATARIO, ya sea
existente a la fecha del presente o que se crearen en lo futuro, incluso los de emergencia
que gravaren la unidad locada, de manera que el alquiler que percibe el LOCADOR lo
recibirá libre de descuento por gasto o pago alguno, debiendo en cada oportunidad de pagar
el alquiler mensual, el LOCATARIO, entregar los correspondientes recibos pagados de los
rubros antes mencionados, o de los que pudieran corresponder. La falta de pago de
cualquiera de los rubros mencionados será considerado como falta de pago del canon
convenido y traerá aparejado el inicio de acciones por el "procedimiento judicial ejecutivo",
con facultad del LOCADOR para demandar al LOCATARIO el pago de las cláusulas
penales e intereses pactados.----------------------------------------------------------------------------
---------------------------------

DÉCIMO CUARTA: COMPETENCIA: A todos los efectos legales del presente

contrato, las partes constituyen sus domicilios legales en los arriba indicados, donde se
tendrán por válidas y eficaces todas las notificaciones, y se someten a la jurisdicción y
competencia de la Justicia Ordinaria de los Tribunales Ordinarios de Capital Federal, con
expresa renuncia a cualquier otro fuero y/o jurisdicción que pudiera corresponderles.--------
---------------------------------------------------

DÉCIMO QUINTA: DEPÓSITO: En garantía del fiel cumplimiento de todas las

obligaciones pactadas en el presente contrato, el LOCATARIO entrega en este acto la
suma de PESOS DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA ($ 18.250,-). Este
depósito será devuelto al extinguirse la relación locativa, sin ningún tipo de actualización y
previa verificación del estado del bien y de las cuentas pendientes por todo rubro o
concepto establecido como prestación dineraria a cargo del LOCATARIO. Sirve el
presente de suficiente recibo y eficaz carta de pago por el importe mencionado. La suma
entregada en depósito, en ningún caso podrá aplicarse al pago de alquileres atrasados, ni
podrá solicitase su imputación en caso de desalojo. Después de desocupar el departamento
y hacer entrega de las llaves a entera satisfacción del LOCADOR, dicha suma será retenida
para hacer frente al pago de los servicios de luz, gas, expensas, AySA y ABL que dejare
pendientes elLOCATARIO hasta la fecha de desocupación y los gastos ocasionados por
culpa o negligencia del LOCATARIO siendo el saldo luego de practicada la última
liquidación de impuestos a vencer devuelto a éste en fecha a convenir al finalizar el
contrato.--------------------------

DÉCIMO SEXTA: ESTADO DEL BIEN LOCADO: El LOCATARIO recibe el

inmueble en perfecto estado de funcionamiento, pintado a nuevo paredes y aberturas,
comprometiéndose a reintegrar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibe, salvo
el desgaste natural producido en las cosas por su correcto uso y el transcurso del tiempo.
Correrán a su cargo las reparaciones de todos los desperfectos que se produzcan en la
unidad para mantener el inmueble en el mismo estado en que lo recibe.-------------------------
---------------------------------------------------------------------------

DÉCIMO SEPTIMA: ENTREGA DE LAS LLAVES: Al finalizar el contrato la entrega

de las llaves o de la propiedad sólo se justificará por escrito emanado del LOCADOR o de
quien éste autorice para recibirlas, no admitiéndose otro medio de prueba. Si el
LOCATARIO consigna las llaves, adeudará al LOCADOR el alquiler fijado en ese
momento con más las accesorias previstas, hasta el día en que el LOCADOR acepte la
consignación o se le dé posesión del inmueble sin que esto menoscabe su derecho de exigir
el pago de las penalidades pactadas por esta circunstancia. -----

DÉCIMO OCTAVA: IRRESPONSABILIDAD: El LOCADOR no responderá frente a

cualquier hecho ajeno a su voluntad que ocurriere con motivo de la locación, incluso en el
supuesto de caso fortuito o fuerza mayor. Comprometiéndose el LOCATARIO a contratar
un seguro de incendio de la unidad que arrienda, por todo el tiempo de la locación,
endosando la póliza a favor del LOCADOR. Especialmente se establece que el
LOCADOR no responderá por las interrupciones totales o parciales, de carácter temporario
o permanente de los suministros y servicios que posee la unidad que sean causados por
causas ajenas a su voluntad y responsabilidad. ---------------------------

DÉCIMO NOVENA: USO: El LOCATARIO deberá acatar todas las normas contenidas
en el reglamento de copropiedad y reglamento interno del edificio, las que declara conocer
y aceptar. Además, obedecerá todas las normas de convivencia propias de la zona donde
está ubicado el inmueble objeto de este contrato, evitando producir cualquier disturbio,
poseer animales que atenten contra la seguridad de los vecinos, ruidos molestos, depositar
inflamables o explosivos en la unidad, y en general absteniéndose de realizar o permitir
cualquier tipo de acto, omisión o negligencia que haga peligrar la tranquilidad y seguridad
de las personas y de las cosas. Debiendo responder en igual sentido por todo hecho
proveniente de terceros a su cargo o bajo su dependencia. El incumplimiento de esta
cláusula será tratado como "uso abusivo" y dará derecho a solicitar el inmediato desalojo.---
----------------------------------------------------------------------------------------------

VIGESIMA: REPARACIONES: El LOCATARIO dará inmediata cuenta al

LOCADOR de cualquier desperfecto que sufriera la propiedad permitiéndole al mismo o a
sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia, cuando éste juzgue necesario su
inspección; obligándose también a efectivizar todo trabajo que sea necesario para la
conservación o mejora de la unidad sin derecho a cobrar indemnización alguna.---------------
---------------------------------------------------------

VIGÉSIMA PRIMERA: Los instrumentos particulares comprendidos en lo dispuesto en

el art. 287 del CC y C y los generados por medios electrónicos por una u otra parte o por
terceros, no serán oponibles en ningún caso a los aquí firmantes por así decidirlo y
convenirlo expresamente. ---

VIGÉSIMO SEGUNDA: FIRMA Y EJEMPLARES: En prueba de conformidad, se

firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha al principio
indicados. Se deja constancia que cada parte hace retiro de su ejemplar. ------------------------
--------------------------------

Citar: elDial AAB07F

Publicado el: 04/02/2019
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y CONTRATOS. Contrato de locación inmobiliaria en
propiedad horizontal con destino vivienda

Contrato de locación inmobiliaria en propiedad horizontal con destino vivienda(*)

PRELIMINAR (A- PARTES) Entre el señor ……………………... (DNI. Nº

………………..), domiciliado en ………………………………. (Cel. ... y correo
electrónico …………..), por una parte, en adelante denominado «LOCADOR» y el señor
………………………….. ... (DNI. Nº…………..…), domiciliado en
……………………………………… (Cel. ......... y correo electrónico
………………………..), por la otra parte, en adelante denominado «LOCATARIO»,
celebran este CONTRATO DE LOCACIÓN DE FINCA PARA VIVIENDA EN
PROPIEDAD HORIZONTAL, en adelante denominado «CONTRATO», sujeto al Código
Civil y Comercial y a las declaraciones y estipulaciones (cláusulas) siguientes:
PRIMERA (I- OBJETO) 1- El LOCADOR da en locación al LOCATARIO la unidad
funcional número ... (...), piso…….º, departamento identificado con la letra “……”, del
edificio en propiedad horizontal ubicado en la calle…………………………………....., de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante denominada «UNIDAD LOCADA». 2-
Está integrada principalmente por: ................, con una superficie total aproximada de (...)
m2. 3- Además la UNIDAD LOCADA contiene las cosas muebles incorporadas separables
siguientes: ... 4- El estado de conservación, instalación y funcionamiento de la UNIDAD
LOCADA es ........... y el de las cosas incorporadas separables y accesorios es ……….... y
al desocupar el LOCATARIO reintegrará todo en similar estado al recibido, salvo desgastes
causados por el buen uso y el transcurso del tiempo, caso contrario responderá por los
daños y perjuicios que involucran reparar lo averiado, reponer lo faltante, más los alquileres
perdidos, por el lapso insumido en reparaciones.
SEGUNDA (II- DESTINO) 1- La UNIDAD LOCADA sólo podrá destinarse a vivienda
personal del LOCATARIO y su familia. 2- Están prohibidas cualesquiera sublocaciones y/o
transmisiones en general y a todo título, sean parciales o totales, transitorias o permanentes,
gratuitas u onerosas y también vedado la mutación del destino habitacional y, en caso de
violación se responderá el LOCATARIO pagando una «Cláusula Penal» (art. 790 y ss.,
Código Civil y Comercial) por la suma de PESOS. ... ($...), ante cada acto vulnerador.
TERCERA (III- ALQUILER) El alquiler mensual -indivisible- será la suma de PESOS ...
($...) durante el primer año y, de PESOS … ($...), durante el segundo año de locación, a
pagarse por período adelantado, en los primeros ... (...) días de cada mes, únicamente en el
domicilio ... o en cualesquiera otros o en cuenta bancaria, todo a elección del LOCADOR,
en los límites políticos del distrito ... y en el horario de ... a ...
CUARTA (IV- PLAZO) 1- El plazo total e improrrogable del CONTRATO, será de ... (...)
...(meses; años), comenzando ... y finalizando el ... a las ... horas (A.M.), sin obligación de
notificar que fenece. 2- Al vencimiento del plazo el LOCATARIO restituirá la UNIDAD
LOCADA sin interpelación alguna, caso contrario como «Cláusula Penal» (art. 790 y ss.,
Código Civil y Comercial) pagará al LOCADOR la suma de PESOS ... ($...) por día,
exigible por adelantado hasta la devolución de la UNIDAD LOCADA en perfectas
condiciones, pactándose para su cobro «el procedimiento judicial ejecutivo». 3- La
«Cláusula Penal» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) por irrestitución de la
UNIDAD LOCADA, es independiente de la obligación de pagar el alquiler y del derecho
de accionar que tendrá el LOCADOR, singular o pluralmente por incumplimientos del
LOCATARIO, sean por mora en el pago de alquileres, «expensas comunes de la propiedad
horizontal», tributos, tasas, servicios; etc.
QUINTA (V- INTERESES POR DEMORA) 1- Todo pago fenecido el plazo, devengará un
interés punitorio acumulativo, a tasa flotante y con fijación semanal el primer día hábil de
cada semana y capitalización semestral. 2- El interés aplicable será el doble del cobrado por
el Banco de la Nación Argentina o su reemplazante, en tasas activas para descubiertos en
cuenta corriente —sin acuerdo— y las tasas de cada período serán las del inmediato
anterior.
SEXTA (VI- MEJORAS) 1- Queda prohibida toda modificación y/o mejoras voluntarias en
la UNIDAD LOCADA. 2- El LOCATARIO libera al LOCADOR del pago de cualesquiera
mejoras, así fueren necesarias y/o urgentes y las toma a su exclusivo cargo y las dejará en
beneficio de la UNIDAD LOCADA sin indemnización, desde el momento mismo de su
construcción o incorporación. 3- Asimismo pagará también el arreglo de cualesquiera
averías que acaecieren, renunciando al derecho de repetición contra el LOCADOR. 4- A
todos los efectos el LOCATARIO renuncia la facultad de retención por eventuales mejoras
que le otorgan los artículos 1226 y 2587 del Código Civil y Comercial.
SÉPTIMA (VII- DAÑOS) 1- El LOCADOR no responderá por los daños y perjuicios que
sufran el LOCATARIO o terceros en sus personas y/o en sus bienes por causa de
accidentes, averías, catástrofes, cortocircuitos, corrosión, derrumbes, deflagraciones,
desperfectos, deterioros, estragos, explosiones, fallas, filtraciones, humo, humedades,
imperfecciones, incendios, inundaciones, pérdidas, roturas, de cualesquier tipos, incluyendo
el caso fortuito y la fuerza mayor, ya que el LOCATARIO los asume como riesgo propio,
quedando liberado el LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1200 a 1204 del
Código Civil y Comercial (Sección 4ª, Efectos de la locación, Parágrafo 1°, Obligaciones
del locador). 2- El LOCATARIO no ingresará o depositará materiales contaminantes,
estupefacientes, inflamables, riesgosos, tóxicos y/o peligrosos en la UNIDAD LOCADA,
ni siquiera transitoriamente.
OCTAVA (VIII- OTRAS CARGAS) 1- Serán a cargo exclusivo del LOCATARIO: a) las
«expensas comunes ordinarias» de la propiedad horizontal; b) las tasas y/o tributos, sean
municipales, provinciales o nacionales, que gravaren la UNIDAD LOCADA; c) las tasas o
consumos, por servicios de agua corriente y desagües cloacales, electricidad, gas y
telefonía. 2- El servicio telefónico de la UNIDAD LOCADA es el Nº ... y si el LOCADOR
la perdiera por culpa del LOCATARIO, este pagará la deuda y como «Cláusula Penal» (art.
790 y ss., Código Civil y Comercial) la suma de PESOS ... ($...). 3- Todas las cargas del
LOCATARIO subsistirán hasta la restitución de la UNIDAD LOCADA con la
conformidad del LOCADOR y si este cancelare alguna, aquél reintegrará lo pagado,
aplicándose un interés sobre dicha suma igual a las tasas activas para descubiertos en
cuenta corriente —sin acuerdo—, cobradas por el Banco de la Nación Argentina o su
reemplazante. 4- El LOCATARIO entregará al LOCADOR los comprobantes de pago de
todas estas obligaciones, junto a los alquileres y contra recibo detallado, en defecto se
considerará en mora.
NOVENA (IX- VERIFICACIONES) 1- Respetará el LOCATARIO todas las disposiciones
del Reglamento de Copropiedad y del Interno del edificio, cuales declara conocer y aceptar.
2- Manifiesta el LOCATARIO, haber visitado el edificio y la UNIDAD LOCADA,
asintiendo los servicios del centrales primero y el perfecto estado de la segunda. 3- El
LOCATARIO libera al LOCADOR de toda responsabilidad por interrupción parcial o total,
temporaria o permanente de los servicios que prestan, el consorcio de propietarios del
edificio (agua, ascensores, calefacción, desagües cloacales y pluviales, portería, seguridad y
vigilancia) y/o las prestadoras externas de agua y desagües cloacales, electricidad, Internet,
gas o sanitarios.
DÉCIMA (X- FIANZA) 1- Afianza absolutamente todas las obligaciones del
LOCATARIO y hasta restituir la UNIDAD LOCADA, con el conforme del LOCADOR,
constituyéndose como Fiador Principal, Liso y LLano Pagador, que lleva implícita
solidaridad y carencia de los beneficios de excusión, división, el/la señor/a
………………………... (DNI. Nº………….... y CUIT. …………………….....),
domiciliado en …………….. (teléfono. ..., celular ... y correo electrónico………….); en
adelante denominado «FIADOR». 2- Afecta el FIADOR su/s propiedad/es inmueble cuya
ubicación y datos registrales son ... como único titular del dominio perfecto y para
responder por su fianza y entrega fotocopia completa de la escritura original, que firmada
por ambas partes y él, se agrega al CONTRATO como Anexo ... 3- Declara el FIADOR
que no está/n afectada/s por restricciones o límites al dominio y se obliga a no venderla/s,
ni constituir cualesquiera derechos reales, tampoco afectarla/s a «Bien de familia». 4- El
FIADOR extiende su garantía a la eventual responsabilidad extracontractual hacia terceros
del LOCATARIO, derivada de usar la UNIDAD LOCADA. 5- Queda aclarado que al
fenecer el plazo original del CONTRATO, caducará la garantía del FIADOR y para que
continúe, deberá suscribir cada nuevo acto de prórroga o renovación, sean expresos o
tácitos, según lo impone el artículo 1225 del Código Civil y Comercial.
UNDÉCIMA (XI- DEPÓSITO DINERARIO DE GARANTÍA) 1- Para garantizar el pago
inmediato de algunas eventuales obligaciones y hasta restituir la UNIDAD LOCADA al
LOCADOR, con su conforme el LOCATARIO entrega como «Depósito Dinerario de
Garantía», la suma de PESOS ... ($...), cual no devengará intereses y es recibida en este
acto por el LOCADOR, sirviendo el presente de suficiente recibo. 2- El LOCADOR podrá
retener del Depósito Dinerario de Garantía las sumas adeudadas por esta locación, sean a él
mismo o a terceros. 3- No podrá el LOCATARIO imputar el Depósito Dinerario de
Garantía al pago de alquileres, expensas, tributos, servicios y en general a cualesquiera
obligaciones corrientes o anteriores a restituir la UNIDAD LOCADA. 4- Queda aclarado
que por imperio del artículo 1196 del Código Civil y Comercial no puede requerirse del
LOCATARIO el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, ni
depósitos de garantía o exigencias asimilables, por un monto superior al equivalente a un
mes de alquiler por cada año de plazo locativo.
DUODÉCIMA (XII- DEMORA) El impago en plazo del alquiler habilitará al LOCADOR
a incoar acción de desalojo, previa «intimación de pago» de la suma adeudada en el término
de diez (10) días corridos y consignando el lugar de pago (requisitos del art. 1222 del
Código Civil y Comercial).
DECIMOTERCIA (XIII- REAJUSTES EN SUSPENSO) 1- Todas las sumas dinerarias por
alquileres del CONTRATO serán reajustadas mensualmente y en forma acumulativa, según
el aumento de los «precios al consumidor, nivel general» del mes inmediato anterior,
aplicando las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o su
reemplazante, que incrementará el alquiler del mes subsiguiente. 2- En todos los casos se
tomará como mes «base», cual correspondió al primer alquiler. 3- Esta cláusula quedará
transitoriamente en suspenso y se aplicará automáticamente, cuando sean derogadas de
modo expreso o tácito (desuetudo), las normas que prohíben los reajustes o actualizaciones.
DECIMOCUARTA (XIV- RESOLUCIÓN ANTICIPADA) Por imperio del artículo 1221
del Código Civil y Comercial el LOCATARIO tiene la facultad de «resolución anticipada»
y podrá ejercerla luego de transcurridos los primeros seis meses del plazo, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR y, si hace uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al LOCADOR,
como indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y el monto de un mes si toma la opción transcurrido dicho lapso.
DECIMOQUINTA (XV- CONSTITUCIÓN DE DOMICILIOS) Se constituyen como
domicilios especiales y donde serán eficaces todas las notificaciones derivadas del
CONTRATO, sean extra o judiciales, los siguientes: a) el LOCADOR en ...; b) el
LOCATARIO en ...; c) el FIADOR en ...
DECIMOSEXTA (XVI- LITIGIOS) 1- Para el caso de litigio ambas partes y el FIADOR
se someterán a la competencia judicial civil, de los tribunales ordinarios de …………....,
renunciando a cualesquiera otras que pudiesen corresponderles. 2- También declinan el
derecho procesal de «recusación sin expresión de causa», del juez que deba entender en
caso de litigio.
DECIMOSÉPTIMA (XVII- RESCISIÓN) Cualquier incumplimiento del LOCATARIO,
habilitará al LOCADOR a rescindir el CONTRATO y reclamar desalojo, a más de las
cláusulas penales (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) y otras sanciones previstas.
DECIMOCTAVA (XVIII- TRIBUTOS) 1- Si el impuesto de sellos o timbrado gravare el
CONTRATO, será pagado por ... 2- A todos los efectos las partes denuncian como monto
del CONTRATO la suma de $...
DECIMONOVENA (XIX- ACTOS EXCLUSIVAMENTE ESCRITOS) 1- Las partes
declaran y se obligan en forma definitiva e irrevocable y como condición indispensable de
esta locación, que todos los actos entre ellas únicamente se perfeccionarán por mutuo
consentimiento y escrito más ninguno en forma oral o verbal, de palabra o de hecho,
vedando en especial cualesquiera prórrogas y/o nuevos contratos sobre esta UNIDAD
LOCADA, fuera de los escritos y firmados por las partes obligadas. 2- Si el LOCATARIO
pretendiere quedarse en la UNIDAD LOCADA, invocando «locación verbal», «de palabra»
o «de hecho», prohibida expresamente en esta cláusula, PAGARÁ COMO «CLÁUSULA
PENAL» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) la suma de PESOS ... ($...), en efectivo
y además las otras obligaciones asumidas en el CONTRATO.
VIGÉSIMA (XX- FIRMAS E INSTRUMENTACIÓN) Se suscriben o firman ... (...) juegos
de ejemplares de igual tenor y al mismo efecto del CONTRATO, recibiendo un ejemplar
cada parte y otro el FIADOR.
VIGÉSIMO PRIMERA (XXI- LUGAR Y FECHA) Celebrado en ..., el día ...del mes de
...del año 20...
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial

Citar: elDial AAA987

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. BOLETO DE COMPRAVENTA

BOLETO DE COMPRAVENTA(*)

BOLETO DE COMPRA VENTA: Entre los Señores, DNI , argentina, viuda, nacida el
........................ con domicilio real en calle, Villa Maipú, Pdo. de San Martín; DNI,
argentina, nacida el 3/10/60,con domicilio real en calle Villa Maipú, Pdo. de San Martín y
DNI,argentina, nacida el 25/03/1966,con domicilio real en Villa Maipú, Pdo. de San
Martín, a quienes en delante los llamaremos los VENDEDORES y por la otra, la Sra., DNI,
argentina, divorciada,nacida el 11/11/1976, con domicilio real en la callede la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a quien en lo sucesivo denominaremos la COMPRADORA,
convienen celebrar el presente boleto de compraventa, el que se regirá por las siguientes
cláusulas y condiciones:-
PRIMERA: Los VENDEDORES venden y la COMPRADORA compra un inmueble
ubicado en la calle de la Localidad de Miramar, Partido de General Alvarado, Pcia. de
Buenos Aires, NOMENCLATURA CATASTRAL: Circ. Secc., Manzana, Parcela,
Designado según título como lotede la manzana, Partida,que se compone de: …........ con
todo lo plantado, clavado y adherido al suelo, en el estado actual de mantenimiento y
conservación que se encuentra y que laCOMPRADORA declara conocer y aceptar.-
SEGUNDA: El precio total convenido para la presente venta es de CIENTO CINCUENTA
MIL PESOS ($150.000.-), pagaderos de la siguiente forma: en este acto la
COMPRADORA entrega la suma de PESOS NOVENTA MIL ($90.000.-), suma esta que
es recibida de conformidad por los VENDEDORES a cuenta de precio y como principio de
ejecución del contrato, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en forma,
y el saldo, o sea la suma de PESOS SESENTA MIL ($ 60.000.-) serán abonados al
momento de suscribirse la correspondiente escritura traslativa de dominio, recibiendo la
compradora en este actola posesión material del inmueble.-------------------
TERCERA: Esta venta se realiza en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, con
todos sus impuestos, tasas, contribuciones y servicios pagos al día, declarando por otra
parte los VENDEDORES que no se encuentran inhibidos para disponer de sus bienes y que
el inmueble vendido no reconoce deudas, embargos, hipotecas, litis, ni ningún otro
impedimento para disponerse del mismo. -----
CUARTA:Los VENDEDORES acreditan la propiedad del bien que enajenan mediante
escritura pública número setecientos noventa y tres, pasada por ante el escribano, titular del
registro nº Capital Federal, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de La Plata
bajo el nro., el día 11 de noviembre de 1980, Matrícula del Partido de General Alvarado.
Declaratoria de herederos de de fecha 27/08/2008, auto que ordena la inscripción de fecha
14/12/2015 (expte. Nº del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº con
asiento en la Ciudad de San Martín) pendiente de inscripción.-
QUINTA:Queda a cargo de los VENDEDORES el pago de todos los gastos inherentes a la
sucesión, quedando los restantes gastos, honorarios e impuestos correspondientes de la
escritura traslativa de dominio, en forma compartida a cargo de los vendedores y
compradores según costumbre.
SEXTA:La escritura traslativa de dominio se otorgará por ante el Escribano, registro Nº de
San Martín, con oficinas en la calle piso 2º oficina de ésta Ciudad, libre de todo gravamen,
con los impuestos, tasas y servicios al día, y en base a títulos perfectos, dentro de los
noventa (90) días hábiles de celebrado el presente convenio, debiendo el notario comunicar
a las partes en forma fehaciente el día, hora y lugar de la escrituración. A tal efecto se
conviene que la parte vendedora asume el compromiso de entregar al Escribano designado
el expediente sucesorio mencionado, una vez cumplido lo dispuesto por el art. 21 de la Ley
6716, en relación a los honorarios profesionales regulados. Se conviene que la parte que no
se presente al acto escriturario, encontrándose fehacientemente notificada, deberá abonar a
la otra una sanción punitoria diaria de pesos un mil ($1.000). Si por caso fortuito o de
fuerza mayor o por cuestiones ajenas a las partes de este contrato, se vieran imposibilitadas
de escriturar o de concurrir al acto escriturario, el plazo pactado de noventa días hábiles,
podrá prorrogarse hasta el cese del impedimento. ----------------------
SÉPTIMA: En caso que la parte compradora no diera cumplimiento a las condiciones
pactadas o no concurriera al acto escriturario, la parte vendedora podrá exigir el
cumplimiento de la obligación con más el recargo del cuatro por ciento mensual sobre el
saldo adeudado. En caso que fuese la parte vendedora quien no diera cumplimiento a todo
lo pactado en el presente o no concurriese al acto escriturario, la compradora podrá exigir el
pago de cuatro por ciento mensual sobre el saldo del precio hasta el día del efectivo
cumplimiento, importe que se adicionará o deducirá del precio de la venta según que el
incumplimiento corresponda a la parte compradora o vendedora respectivamente.
Asimismo, la parte que cumpla con sus obligaciones podrá exigir al incumplidor la
rescisión del presente o el cumplimiento, en ambos casos con mas los daños y perjuicios
que eventualmente tal conducta ocasione. ----------------------------------------------
OCTAVA:Las partes convienen expresa y voluntariamente que para cualquier cuestión que
pueda plantearse entre ellos con motivo de este boleto de compraventa, se someten a la
jurisdicción de los Tribunales Ordinarios del Departamento Judicial de San Martín,
renunciando desde ya a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles
fijando a tal efecto domicilio especiales en: Los VENDEDORES en la calle................
ylaCOMPRADORA en la de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se darán por
válidas cualquier intimación o interpelación que las partes se dirijan judicial o
extrajudicialmente.---------------------------------------------------------
En prueba de conformidad con todo lo pactado, se firman dos ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto, en la Ciudad y Partido de Gral. San Martín, a los 23 días del mes
de diciembre del año dos mil quince.-

(*)Modelo de autoría de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho Internacional

Privado de la UBA, UNLZ Y UM. Directora del Instituto de Derecho Internacional Privado
del Colegio de Abogados de Morón.
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. CONTRATO DE LOCACIÓN

CONTRATO DE LOCACIÓN

En la ciudad de Buenos Aires, el día 07 del mes de Septiembre del año 2018, entre el Sr.
……… (DNI …………), de nacionalidad argentino, con domicilio en ………… ………,
piso ………, dpto. ……. - Ciudad de Buenos Aires, en adelante llamado el LOCADOR,
por una parte, y por la otra elseñor …………. Con DNI Nº …………, de nacionalidad
argentina, fijando domicilio legal en el bien locado, en adelante llamado el LOCATARIO,
se conviene en celebrar el presente contrato de locación sujeto a las siguientes cláusulas y
condiciones:

PRIMERA: El LOCADOR, en su carácter de propietario, da en locación al LOCATARIO

y este acepta en tal concepto el departamento ubicado en la calle ………………………,
piso ……….., dpto. …….,de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el estado que se
encuentra, que este declara conocer y aceptar expresamente la totalidad del inmueble por
haberlo conocido antes de este acto, entregándose la vivienda con sus impuestos, expensas
y servicios pagados a la fecha del presente.----------------------------------------------------------
------------------------------------
SEGUNDA: El plazo de este contrato es de dos (2) años, a contar desde el día 1 de
septiembre de 2018, por lo que su vencimiento operara de pleno derecho el día 31 de agosto
de 2020, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del LOCADOR,
debiendo el LOCATARIO hacer entrega del inmueble locado al LOCADOR, totalmente
desocupado y en perfecto estado de uso y conservación, con los artefactos que se
encuentran en el mismo.---------------
TERCERA: El monto total del alquiler se conviene en la suma de PESOS
CUATROCIENTOS OCHO MIL ($ 408.000,-). --------------------------------------------
CUARTA: El monto del alquiler será abonado de la siguiente forma: Los primeros 8 (ocho)
meses de locación $ 14.000- (PESOS CATORCE MIL) mensuales en efectivo válido desde
el día 01 DE SEPTIEMBRE DE 2018 hasta el día 30 DE ABRIL DE 2019, los segundos 8
(ocho) meses de locación $17.000- (PESOS DIECISIETE MIL) mensuales en efectivo,
válido desde el día 01 DE MAYO DE 2019 hasta el día 31 DE DICIEMBRE DE 2019 y los
terceros 8 (ocho) meses de locación $ 20.000- (PESOS VEINTE MIL) mensuales en
efectivo, válido desde el día 01 DE ENERO DE 2020 hasta el día, 31 DE AGOSTO DE
2020totalizando así los 24 meses de contrato. El LOCADOR y el LOCATARIO
manifiestan en forma expresa en el presente contrato, que el pago del precio de los
alquileres convenidos en esta locación y en forma escalonada, es expresión plena de la
autonomía de sus voluntades, expresadas en este acto con total discernimiento, intención y
libertad y en el marco del nuevo código Civil y Comercial Ley 26994. Dejándose pactado y
aceptado por las partes, que en el día de la fecha (07 de Septiembre de 2018) el
LOCATARIO toma la posesión real y efectiva del inmueble, recibiéndolo de conformidad
y abonando al LOCADOR, por los 24 (veinticuatro) días del alquiler del mes de septiembre
de 2018 la suma de $ 10.800- (pesos diez mil) en efectivo, sirviendo el presente de
suficiente recibo y haciéndose cargo el LOCATARIO a partir de la fecha de los importes
que correspondan proporcionalmente, por los servicios, impuestos y expensas del
departamento------------------------------------------
QUINTA: El alquiler será abonado por adelantado del 01 al 10 de cada mes, en el
do­micilio del LOCADOR o cualquier otro domicilio que el LOCADOR indicare en el
futuro, dentro de la Ciudad de Autónoma de Bs.As. siendo entendido que el mero
vencimiento del plazo hará incurrir al LOCATARIO en mora de pleno derecho. El alquiler
se pacta por períodos de mes entero y aunque el LOCATARIOse mudara antes de finalizar
el mes, pagará íntegramente el alquiler correspondiente a ese mes. La falta de pago de dos
(2) períodos consecutivos del alquiler operará como causa de resolución por culpa del
LOCATARIO y autorizará al LOCADOR a demandar judicialmente el desalojo.
SEXTA: El LOCATARIO recibe el citado departamento que declara conocer por haberlo
visitado antes de ahora, desocupado, en buen estado de aseo y conservación, con sus
vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios en buen estado y funcionamiento, obligándose a
mantenerlos y devolverlos en las mismas condiciones, salvo el deterioro que resulte del
buen uso y la acción del tiempo. Se entregan dos (2) juegos de llaves del inmueble
completos--------------

SEPTIMA: Además del alquiler establecido, el LOCATARIO se obliga al pago puntual de

las expensas ordinarias, servicios de gas, electricidad, teléfono, AySA y la tasa de
Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) que le correspondan al bien por todo el plazo del
contrato y hasta que el LOCADOR reciba las llaves de conformidad. Estos pagos serán
considerados parte integrante del alquiler establecido y en caso de incumplimiento será
asimilable a la falta de pago de la locación con todas las consecuencias emergentes de este
incumplimiento, pudiendo el LOCADOR accionar por la vía ejecutiva. Se aclara, que las
boletas originales pagadas deberán ser entregadas al LOCADOR en el momento del pago
del alquiler siguiente al vencimiento de las mismas y que las expensas extraordinariasserán
abonados por el LOCADOR. --------------------------------------

OCTAVA:El LOCATARIO se obliga a destinar el inmueble locado para uso familiar

exclusivamente. Además se obliga a: no alterar el destino convenido sobre el uso del
inmueble; no subarrendar el todoo parte del mismo; no cederlo en uso o transferirlo; no
colocar chapas ni letreros en lugares visibles desde el exterior del inmueble; no hacer
modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad, sin consentimiento previo por
escrito del LOCADOR, y las mejoras que efectuare, previo consentimiento, de cualquier
naturaleza que fueran, quedaran a beneficio de la propiedad sin retribución alguna; no
efectuar ningún acto que atente contra la moral y las buenas costumbres; ni contraríe las
normas municipales vigentes. Cumplirá las disposiciones legales sobre propiedad
horizontal y las establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración; dará
inmediata cuenta al LOCADOR de cualquier daño que sufriera la propiedad, permitiéndole
a la misma el libre acceso a cualquier dependencia para su conservación, sin derecho a
cobrar indemnización alguna; permitirá que el propietario o quien el mismo indique
inspeccione el inmueble locado con el fin de verificar el cumplimiento de las obligaciones
asumidas por la primera, conviniendo previamente el día y la hora de la visita.----------------
-----
NOVENA: FIADOR/GARANTE. La señora …………. con DNI N° ……………,
propietaria del departamento ubicado en la calle………….Piso ………. Dpto ………,entre
las calles………………………….y ……….., de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
Unidad Funcional ………., Nomenclatura Catastral: Circunscripción …………., Seccion
……………, Manzana …………… Parcela ……., Partida: ………….. (…….), cuya
fotocopias de escritura se acompaña al presente, acepta y se obliga como
FIADOR/GARANTE al fiel cumplimiento de todas las clausulas del presente contrato, en
prueba de lo cual firma de conformidad, constituyéndose con su patrimonio personal en
solidaria y principal pagador, con renuncia de los beneficios de división y excusión, por el
cumplimiento de todas las obligaciones contraídas en el presente contrato por el
LOCATARIO, dicha fianza subsistirá aun vencido el termino del presente contrato y hasta
tanto el LOCATARIO restituya el inmueble totalmente desocupado a satisfacción del
LOCADOR, obligándose el FIADOR/GARANTE a abonar cualquier suma que por
cualquier concepto derivado de este contrato este obligado a pagar el LOCATARIO, lo que
deberá ser en la misma forma y modo, en las fechas convenidas o cuando tenga la
obligación de abonarla, sin necesidad de interpelación alguna. Garantiza igualmente el pago
de los honorarios y gastos de las acciones judiciales que promuevan contra el
LOCATARIO por: Desalojo, posesión judicial, daños y perjuicios, desperfectos y ejecución
de alquileres.------------------------------------------------------------------------
DECIMA: En resguardo del cumplimiento del presente contrato y sin perjuicio de la
responsabilidad que el LOCATARIO contrae con todos sus bienes, se entrega en este acto
al LOCADOR en concepto de DEPOSITO DE GARANTIA la suma de dOlares
estadounidenses Quinientos (U$S 500,-) sirviendo el presente de suficiente recibo. Este
depósito será devuelto al extinguirse la relación locativa, sin ningún tipo de actualización y
previa verificación del estado del bien y de las cuentas pendientes por todo rubro o
concepto establecido como prestación dineraria a cargo del LOCATARIO. -------

DECIMAPRIMERA: El LOCADOR no se responsabiliza por los daños y/o perjuicios que

pudiera producirle al LOCATARIO, familiares y/o terceros, las inundaciones, filtraciones
y/o desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños, techos o cualquier
otro accidente producido en la propiedad. -----------------------------------------------------------
--------------------------------

DECIMASEGUNDA: Resolución Anticipada:El LOCATARIO podrá transcurridos los

seis (6) primeros meses de vigencia del presente, resolver la contratación, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR, con una antelación mínima de
sesenta (60) días de la fecha en la que reintegrará lo arrendado. El LOCATARIO, de hacer
uso de la opción resolutoria, en los primeros doce (12) meses de vigencia de la relación
locativa, deberá abonar al LOCADOR al momento de desocupar el inmueble en concepto
de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si
la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. ------------------

DECIMATERCERA: La entrega de las llaves de la propiedad y ésta misma deberá

justificarla el LOCATARIO con documento escrito emanado del LOCADOR, no
admitiéndose otro medio de prueba. ------------------------------------

DECIMACUARTA: En caso de consignación de llaves, el alquiler regirá hasta el día en

que el LOCADOR tome posesión real y efectiva de la propiedad, computándose siempre
las fracciones como mes entero. La mora del LOCATARIO en la restitución del inmueble
una vez vencido el plazo de arriendo la obligara a pagar al LOCADOR una suma mensual
igual a dos (2) veces el alquiler que correspondiera si continuara vigente el contrato, hasta
que el LOCATARIO haya desocupado íntegramente el inmueble y cumplido con todas sus
obligaciones.---------------------------------------------------------------------------

DECIMAQUINTA: Se deja expresa constancia de que en el inmueble locado se halla la

línea telefónica nro. …………, en funcionamiento, de propiedad y titularidad del
LOCADOR. En caso de perdida de la línea telefónica por causas imputables al
LOCATARIO, ésta se compromete a restituirla o reponer una línea equivalente a nombre
del LOCADOR; si no lo hiciere responderá con los costos que ello demande.------------------
------------------------------------------------------

DECIMASESTA: Para todos los efectos legales el LOCADOR y el LOCATARIO

constituyen domicilios en los ya anunciados en el presente contrato, en los que serán
válidas todas las notificaciones y las diligencias que se practiquen. Asimismo, renuncian a
cualquier fuero especial que pudiera corresponderles, sometiéndose a los tribunales
ordinarios de primera instancia en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires. ---------------------
---------------------------------------------------

En prueba de conformidad, se firman dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo

efecto, en el lugar y fecha al principio indicados. -------------------------------
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueve demanda de usucapión
(prescripción adquisitiva)

PROMUEVE DEMANDA DE USUCAPION (PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA)(*)

Señor Juez:

A.A.A. D.N.I., N°………………………., por su propio derecho, con domicilio real en la

calle……………… de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, bajo el patrocinio letrado del
Dr. Juan Francisco GONZALEZ FREIRE (T°…….., F°………, CPACF), constituyendo
domicilio legal en la calle…………………., denunciando domicilio electrónico
…………...ante V.S. me presento y respetuosamente digo:

I.- OBJETO

Que vengo a promover demanda para obtener formalmente el DOMINIO de la propiedad

mediante PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPION) contra ……………………
y/o quienes resulten ser los propietarios del inmueble ubicado en la calle………………, de
ésta Ciudad, cuyos DATOS CATASTRALES son: I.- Circunscripción Sección ……, II.-
Manzana ……………., III.- Parcela …………….., IV.- Partida Inmobiliaria
…………………, V.- Superficie total ……………m2; inscripto en el Registro de la
Propiedad de Inmuebles de la Capital Federal bajo nro.………………
Que, en función de las pruebas a producirse, y los hechos que se invocan, solicito a la
jurisdicción que se dicte sentencia declarativa de adquisición del bien inmueble,
imponiéndole las costas a cargo del, o los demandados.

II. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

a.- De los datos de la propiedad –objeto del presente litigio– surge que a ésta se la designa
como:I.- Circunscripción Sección ……, II.- Manzana …………., III.- Parcela
…………….., IV.- Partida Inmobiliaria …………………, V.- Superficie total
……………m2,cuyo frente se corresponde con la calle………………., (siendo éste de 8,75
metros, por 10,00; 5,00; 5,00; y 10,00 metros de fondo). Asimismo, el inmueble se
encuentra deslindado en función de las medidas establecidas en el plano de posesión
llevadas a cabo por el agrimensor ………………….., bajo número de identificación
……………..

b.- De los datos sobre su titularidad registral –según Informe de Dominio– la misma se
encuentra a nombre del Sr………………,inscripta desde el año 1979.

III.- HECHOS QUE ACREDITAN EL “ANIMUS DOMINI”.

Ocupo el presente inmueble desde el año 1990. La presente ocupación se debió al estado
absoluto de abandono en la que se encontraba la propiedad, siendo ésta una casa
prácticamente en ruinas.
Sin mediar ningún tipo de agresión y/o estado de clandestinidad que nos permitiera su
ingreso, mi familia y yo nos establecimos allí, decidiendo construir parte de la casa, a fin de
evitar su demolición. Con el paso del tiempo incrementamos los actos de posesión sobre el
lugar, solicitando la instalación de nuevos medidores sobre los distintos tipos de servicios
(como la luz y el gas), siendo que la precariedad de los que ya estaban instalados en el lugar
no admitían su normal funcionamiento. A ello se le debió sumar la falta de pago, e incluso
la existencia de una deuda, cuál debimos pagar para poder recuperar los suministros.
Mis hijos crecieron y siempre mantuvieron como domicilio real, el lugar que hoy es objeto
de litigio.
Asimismo también siempre hemos abonado los impuestos municipales (ABL), al mismo
tiempo de remodelar el lugar e incluso ampliar la parte edilicia, cuyo metraje cubierto debió
ser presentado para su aprobación ante el sector correspondiente de control del Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires, edificando tres (3) ambientes más en el piso superior del lugar
(dos habitaciones y un baño).
En la parte trasera hemos construido un galpón y un quincho; mientras que tanto en el
fondo, como en la parte de ingreso al lugar, plantamos diversas clases de plantas, cuyo
tamaño en la cualidad (como lo es, por ejemplo, el árbol del frente de la propiedad), alcanza
la altura de casi 20 metros, siendo plantado por el suscripto hace más de 20 años.
Que de conformidad con lo expuesto y la totalidad de las pruebas que se aportan y se
ofrecen producir a sus efectos, V.S. deberá tener por acreditado que el animus domini fue
realizado en forma continua e ininterrumpida sobre el lugar a través de más de veinte años,
razón por la cual oportunamente se deberá dictar la sentencia que declare la adquisición del
dominio por prescripción adquisitiva, mediante el presente proceso de usucapión.

IV.- DILIGENCIAS PARA LOCALIZAR AL TITULAR ACCIONADO.

CUMPLIMIENTO FORMAL HACIA LA TRABA DE LA LITIS.
Como actualmente ignoro el domicilio de quién fuera titular registral del inmueble, como
también desconozco algún tipo de datos tendientes a localizarlo, solicito en consecuencia
que se libren los oficios que se requieren en su punto pertinente, cuestión de determinar si
procede la publicación de edictos o bien se formaliza el acto de notificación en forma
directa.

V.- FUNDA DERECHO – APLICACIÓN DEL NUEVO CODIGO CIVIL Y

COMERCIAL DE LA NACIÓN (ART. 7°)

Como bien lo define el vigente Código Civil y Comercial de la Nación, “la prescripción
adquisitiva (llamada usucapión) es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real de dominio sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la
ley[1].
Las razones que posibilitan la adquisición del dominio por su prolongada ocupación (cfr.
arts. 1898 y 1899, CCCN), se encuentran relacionadas con el pacífico aprovechamiento de
los bienes abandonados y la riqueza que surja de su explotación. Se advierte que la
voluntad del Legislador no es otra que premiar la actividad del ocupante, al mismo tiempo
de castigar la desidia de su titular. Y como la ocupación del inmueble debe ser
ininterrumpida se entiende que éste último ha abandonado durante largos años el lugar.
Cabe –prima facie– sustentar la aplicación de la nueva Legislación, siendo que la mayor
parte de la ocupación proviene del tiempo de la codificación saliente. Respecto a ello, juega
un papel preponderante lo dispuesto por el vigente artículo 7° (Ley 26.994). Al respecto se
señaló:
“Antes de ingresar a la cuestión objeto de elevación de los autos a esta Alzada es preciso
señalar que por estas horas se encuentra en plena vigencia el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, establecido por Ley N° 26.994 promulgada según Decreto
1795/2014 y publicado en el Boletín Oficial N° 32.985 del 8-10-2014; con la modificación
introducida por la Ley N° 27.077 cuyo Art. 1° sustituyó el Art. 7° de aquella y dispuso su
entrada en vigencia a partir del 1° de agosto de 2015”[2].-
“Precisamente, el Art. 7° mencionado trata de la eficacia temporal de las leyes y así,
dispone que “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de
las relaciones y situaciones jurídicas existentes…” (…) Interpretando dicho artículo dice al
respecto el Dr. LORENZETTI que se trata de una regla dirigida al juez y le indica qué ley
debe aplicar al resolver un caso y establece que debe aplicar la ley de modo inmediato y
que no tiene efecto retroactivo, con las excepciones previstas. Entonces, la regla general es
la aplicación inmediata de la ley. La ley fija una fecha a partir de la cual comienza su
vigencia (Art. 5°) y deroga la ley anterior, de manera que no hay conflicto de leyes. El
problema son los supuestos de hecho, es decir, una relación jurídica que se ha cumplido
bajo la vigencia de la ley anterior, tiene efectos que se prolongan en el tiempo y son
regulados por la ley posterior. La norma, siguiendo el Código derogado, establece la
aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes. Las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley
anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato. Por ejemplo, si se constituyó un
derecho real, ello queda regulado por la ley anterior. Pero si se está en el proceso de
constitución, por ejemplo, si se está constituyendo un derecho real, pero todavía no se
concluyó, tal situación está alcanzada por la nueva ley. De manera tal que la regla es la
aplicación inmediata[3]. Y agrega el prestigioso autor que en el sistema actual, la noción de
retroactividad es una derivación del concepto de aplicación inmediata. Por lo tanto, la ley es
retroactiva si se aplica a una relación o situación jurídica ya constituida[4].
“En igual sentido se expresa la más calificada doctrina cuando enfatiza en que el régimen
actual conserva como regla general el sistema adoptado por el anterior Código Civil
después de la reforma de la ley 17.711 consistente en la aplicación inmediata de la nueva
ley, tanto a las relaciones y situaciones jurídicas que nazcan con posterioridad a ella como a
las consecuencias de aquellas existentes al tiempo de entrada en vigor del nuevo texto”[5],
reconociéndose -además- que el tema que inicialmente causará mayores dificultades será el
de su aplicación a los juicios en trámite, ya que su regulación emerge como insuficiente
para evitar inconvenientes en el paso de una ley a otra, lo que no es una cuestión menor por
su vinculación con la seguridad jurídica de las relaciones jurídicas en trámite.
De modo tal que la cuestión se vincula al tema de la aplicación de la ley en el tiempo, lo
que ha recibido distintas denominaciones: derecho transitorio, derecho intertemporal,
normas de transición, colisión de leyes en el tiempo, conflicto de leyes en el tiempo, etc.
Aun cuando parezca reiterativo, es de señalar nuevamente que los problemas de derecho
transitorio se producen cuando un hecho, acto, relación, situación jurídica, se prolonga en el
tiempo durante la vigencia de dos o más normas[6]. Dicho de otro modo, la dificultad se
plantea cuando se trata de hechos, relaciones o situaciones in fieri, que no se agotan
instantáneamente, sino que duran en el tiempo o que su realización o ejecución, liquidación
o consumación demandan tiempo, por lo que, en parte, al inicio, al concertarse o al nacer,
caen bajo el imperio de una norma y, en parte o partes (al realizarse las prestaciones o
agotarse las consecuencias o los efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas, de la
o las siguientes o sucesivas), caen en otras[7].
“Efectuadas tales consideraciones generales, advierto que se trata el presente de un proceso
de prescripción adquisitiva regulado en el actual Código Civil y Comercial en el Libro
Cuarto -“Derechos Reales”-, Título I –”Disposiciones Generales”-, Capítulo 2 -
“Adquisición, Transmisión, Extinción y Oponibilidad” (…) El Art. 1905 CCyC dispone
que “La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que
debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se
produce la adquisición del derecho real respectivo”. “La sentencia declarativa de
prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión” (…)
“La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de
dar a conocer la pretensión”[8].
“Es decir que en la misma se tratan dos aspectos: el primero tiene que ver con establecer los
efectos de la sentencia y el segundo con el aspecto procesal pues, efectivamente, el último
párrafo del artículo mencionado contiene una disposición de tal carácter en tanto ordena al
juez de la causa disponer de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como
consecuencia de la publicidad que genera toda anotación registral, la medida tiende a
proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble
cuya titularidad pretende el poseedor”[9]. Mayoritariamente se sostiene que las leyes
procesales se aplican de forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive
de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad
con las leyes anteriores[10]. De modo tal que “en los juicios de prescripción larga, el juez
debe disponer la anotación de la litis y en la sentencia debe fijar la fecha en la que la
adquisición se produjo, aunque hayan comenzado antes de la entrada en vigencia del CCyC
(Art. 1905)”[11].
“Además, tal como reza el artículo mencionado, la sentencia que se dicta en los juicios de
prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo”[12] (…) En este caso en particular, advierto que si bien se ha dictado sentencia
-venida en revisión- no puede hablarse de un proceso concluido porque falta emitir
pronunciamiento tanto en esta como, eventualmente, en ulteriores instancias[13].

VI. DOCTRINA APLICABLE.

“La prescripción adquisitiva de inmuebles o usucapión permite que una circunstancia

eminentemente fáctica como es el ejercicio de actos posesorios sobre un fundo durante un
lapso determinado de tiempo se transforme por imperio de la ley en una situación
susceptible de dar nacimiento a derechos reales, ya que quien detentó el bien con ánimo de
dueño se transformará en el titular —luego registral cuando se inscriba— del mismo,
desplazando en el derecho de propiedad al anterior dominus que manifestó falta de todo
interés respecto de la cosa de marras”[14].
La clave de esta pretensión consiste en acreditar debidamente los extremos que exige el
Código Civil y Comercial para que opere la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles,
tal como se desprende del art. 679 del Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires[15]
en estudio, que se refiere a "probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la
posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo"[16].
“Podemos leer en la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires sobre
este tipo de trámite que la demanda que pretende la usucapión del inmueble debe
sustanciarse con quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus sucesores (arts.
24, Ley 14.159; 3279, derogado Código Civil; 679 y 680 del Código Procesal Civil y
Comercial) y su objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca
operada en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien en cuestión
como uno de los modos que el Código Civil estatuye para adquirir el dominio”[17]
“En suma, se tratará de un juicio básicamente declarativo donde el juez, luego de la prueba
aportada, tendrá por existentes los recaudos de la usucapión con relación a determinado
bien que a estos fines deberá venir correctamente individualizado —como vimos— en lo
fáctico mediante la presentación de un plano firmado por profesional habilitado y previo
control del organismo técnico administrativo correspondiente”[18].
“Respecto de los actos posesorios, se entiende que importan la manifestación externa del
animus domini, esto es, detentar la cosa para sí con la intención de ejercer sobre ella un
completo señorío, aquel que sólo corresponde a su pleno propietario (…) La prueba debe
acreditar que el actor se comportó ante los ojos de la sociedad como el dueño del fundo.
Este comportamiento puede desplegarse de innumerables modos: la plantación de árboles,
la edificación de mejoras, el mantenimiento de alambrados y cercos, la instalación de
servicios —agua, luz, teléfono, gas, cloacas—, ampliación de las comodidades
preexistentes, el pago de impuestos[19], tasas, contribuciones, etcétera[20].
“Hoy, tales pautas se reiteran con textos un tanto diversos —en algunos casos, más
precisos— Así leemos en el art. 1900 la caracterización de la posesión que se requiere para
usucapir: "Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua".
Es fundamental atender a esta caracterización. Nos recuerda Guardiola que "ostensible ha
sido un término incorporado por el Proyecto de Unificación de 1993 (arts. 4016 y 4016
bis). En los Fundamentos de elevación se expresaba: 'De manera coherente con las
implicancias otorgadas a la publicidad posesoria en los arts. 1189 y 3169 se prevé para los
distintos supuestos de prescripción adquisitiva que la posesión del usucapiente tiene que ser
ostensible, o sea, que la conozca o puedan conocerla tanto el dueño de la cosa como los
terceros interesados de buena fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de la
posesión pública, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los
arts. 2369 a 2371 y del art. 2479. Al requerirse expresamente la mentada ostensibilidad de
la posesión, los fines saneadores de la usucapión pueden alcanzarse sin agraviar intereses
legítimos mediante la confluencia del tiempo de posesión requerido con los restantes
requisitos que se prevén para los distintos supuestos; y hasta con vicios distintos de la
clandestinidad, máxime que a todo evento no debe perderse de vista la amplitud del art.
3980 para neutralizar hipotéticos resultados no queridos por el legislador'. Los hechos
posesorios (arts. 1928, CCyC, y 2384, Código de Vélez), a través de los cuales se realiza la
relación de disponibilidad fáctica, deben ser perceptibles por cualquiera y exteriorizar la
posición anímica (el animus posesorio) de un modo concluyente"[21].
Asimismo, respecto de la noción de "continuidad", este autor[22] apunta que ella "implica
también la de ininterrupción. Como señalaba Vélez en la nota al art. 2481, aunque son
conceptos distintos, sin duda 'una posesión es discontinua cuando ha sido interrumpida,
pero una posesión puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad
tiene por causa la omisión del que posee, mientras que la interrupción supone un hecho
positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo el reconocimiento que hiciese del derecho
del propietario, sea el hecho de un tercero como una desposesión o una citación a juicio'.
Aleccionadoras son las reflexiones de Salvat para comprender su significado: quiere 'decir
posesión sin intermitencias ni lagunas; pero no es necesario que haya sido ejercida
personalmente y en todos los momentos', se trata 'de una simple cuestión de hecho,
dependiente de las circunstancias y de la naturaleza de la cosa poseída; desde el momento
en que la posesión se haya ejercido en condiciones regulares, conforme a la naturaleza y
destino de la cosa, la posesión debe considerarse continua, cualquiera sea el espacio de
tiempo que haya mediado entre el ejercicio de los diversos actos de posesión', y que
'tampoco depende de la subsistencia o no de vestigios que revelen el ejercicio anterior de la
posesión'. No se trata de otra cosa que comportarse respecto de la cosa como normalmente
lo haría el titular del derecho respectivo y con la regularidad propia de su mantenimiento
por todo el plazo que fija la ley".
Por último,
“El Código Civil y Comercial aporta ciertas precisiones respecto de la sentencia de
usucapión. Algunas comunes a todos los procesos y otros específicos del tipo de
prescripción adquisitiva, esto es, la de plazo corto o la de plazo mayor.
-Art. 1903. — Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
-Art. 1904. — Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas
del Título I del Libro Sexto de este Código.
-Art. 1905. — Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los
juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha
en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión”[23].

VII. PRUEBA:

Como prueba de los hechos invocados ofrezco las siguientes medidas:

DOCUMENTAL:
Se acompaña la siguiente documentación: plano posesorio; comprobantes de compra de
materiales; libreta de enrolamiento; fotocopia del documento nacional de identidad;
comprobantes de pago de Aguas Argentinas; Edesur; Metrogas y tasas Municipales.

INFORMATIVA:
Se libren los siguientes oficios de pedidos de informes:
- AL GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES: A fin de que informe sobre los
siguientes puntos:
a) Sobre la autenticidad de los comprobantes de pago de tasas municipales;
b) Respecto si el inmueble sufrió reformas (fecha y presentación de plano de obra)
- AL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS: A fin de que informe sobre el
domicilio denunciado de quién fuera titular registral del inmueble…………… .
-A EDESUR): A fin de que se informe si los recibos que se acompañaran fueron otorgados
por esa empresa.
-A METROGAS): A fin de que informe si los recibos que se acompañan fueron otorgados
por esa empresa.

CONFESIONAL:
Se designe audiencia a fin de que el o los demandados absuelvan posiciones y reconozcan
documentos a tenor del pliego que oportunamente se acompañara.

TESTIMONIAL:
Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes personas (cfr. art. 333 del CPCCN)
1) ……………………….
2) ……………………….
3) ………………………

IX.-PETITORIO

Por todo lo expuesto a V.S. respetuosamente solicito:

1)Se me tenga por presentado, por parte, con el domicilio legal constituido y el domicilio
electrónico denunciado.
2)Se tenga presente lo expuesto y se lleven a cabo las diligencias solicitadas.
3)Se tenga por presentada la documental que se acompaña y por ofrecida la demás prueba
enunciada (cfr. punto VII).
4)Se haga lugar oportunamente a la presente demanda en todas sus partes, declarando la
transferencia de titularidad junto a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad de
Inmuebles de ésta Ciudad, con expresa imposición de costas a cargo del o los demandados.

Proveer de conformidad,
SERA JUSTICIA

Dr. JUAN FRANCISCO GONZALEZ FREIRE.-

(*) Modelo de autoría de Juan Francisco González Freire: Abogado. Ex secretario del Dr.
Luis A. Ahumada Herrera (Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N°22). Ex
Integrante (pasante) Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital
Federal. Ex Docente (ayudante de cátedras) de Derecho de Familia y Derecho de Daños -
Universidad de Palermo. Autor de diversos artículos doctrinarios sobre Responsabilidad
Civil a nivel nacional e internacional. Disertante en diferentes Colegios de Abogados y
Universidades.
[1]CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN –LEY 26.994– ARTICULO 1897.-
“Prescripción adquisitiva”. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor
de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.
[2]CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CORRIENTES –
SALA IV – 03/08/2015 Y VISTOS: Estos autos caratulados: “M. M. I. C/ M. C. DE C. s/
PRESCRIPCION ADQUISITIVA”. Expte. N° 78263/12.
[3]Conf. LORENZETTI Ricardo, L. “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”.
Editorial Rubinzal Culzoni. Santa Fe, Año 2015, Tomo I. págs. 45/47.-
[4]LORENZETTI Ricardo, L. “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, ob.
cit., págs. 48/49.
[5]Conf. RIVERA Julio Cesar – MEDINA Graciela. “Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado”, Editorial LA LEY, Buenos Aires, Año 2014, Tomo I, (comentario al
Art. 7° por Ernesto Solá). págs. 77/78; GHERSI – WEINGARTEN. Directores. Código
Civil y Comercial. T. I., Edit. Nova Tesis. Rosario (Pcia. de Santa Fe), 2014, pp. 34/40).-
[6]LLAMBÍAS Jorge Joaquín. “Código Civil Anotado”. Editorial Abeledo Perrot, Bs.As.
1978, T. I. pág. 15.
[7]Conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI. “La aplicación del Código Civil y Comercial a
las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes”. Editorial Rubinzal Culzoni. Santa Fe.
Año 2015. págs. 20/21.
[8]CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CORRIENTES –
SALA IV – 03/08/2015 Y VISTOS: Estos autos caratulados: “M. M. I. C/ M. C. DE C. s/
PRESCRIPCION ADQUISITIVA”. Expte. N° 78263/12.
[9]Conf. RIVERA Julio Cesar – MEDINA Graciela. “Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado”, Editorial LA LEY, Buenos Aires, Año 2014, Tomo V, pág. 259.-
[10]Conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI.“La aplicación del Código Civil y Comercial a
las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes”. Editorial Rubinzal Culzoni. Santa Fe.
Año 2015. Pág. 110.-
[11]KEMELMAJER DE CARLUCCI. ob. cit.., pág. 161.-
[12]Conf. FALCÓN Enrique M. “El derecho procesal en el Código Civil y Comercial de la
Nación”. Editorial Rubinzal Culzoni. Santa. Fe., Año 2014. Pág. 424.-
[13]CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CORRIENTES –
SALA IV – 03/08/2015 - “M. M. I. C/ M. C. DE C. s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA”
(determinándose la aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación).
[14]CAMPS, Carlos E., “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos
Aires. Anotado, comentado y concordado, 3 ts., 2ª ed. aumentada, corregida y actualizada”,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012.
[15]Art. 679. — Vía sumaria. Requisitos de la demanda. Cuando se trate de probar la
adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión, de conformidad a las disposiciones
de las leyes de fondo, se observarán las reglas del proceso sumario, con las siguientes
modificaciones:1º) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse
exclusivamente en la testifical;2º) La demanda deberá acompañarse de certificados
otorgados por el Registro de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmueble,
debiendo informar dicho organismo con precisión y amplitud, todos los datos sobre el
titular o titulares del dominio;3º) También se acompañará un plano firmado por profesional
matriculado, que determine el área, linderos y ubicación del bien, el que será visado por el
organismo técnico-administrativo, que corresponda.4º) Será parte en el juicio quien figure
como propietario en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, el señor fiscal de Estado,
o la municipalidad correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no
afectados intereses fiscales, provinciales o municipales.
[16]CAMPS, Carlos E. Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 3 - RCCyC
03/02/2017, la ley Online: AR/DOC/3972/2016.-
[17]SCBA, Ac. 34039, 8/10/1985, "Devicenzi, Zacarías E. c. Propietario desconocido
s/usucapión y reivindicación"; íd., Ac. 56922, 14/5/1996, "Cabrera, Manuel Edmundo c.
Carbone y Pensa, Nelly Asunción María y otra s/prescripción veinteañal".
[18]"El plano de mensura debe adjuntarse con la demanda, firmado por un profesional
autorizado o matriculado, determinativo del área, linderos y ubicación del bien, y aprobado
o visado por el organismo que corresponda que en la jurisdicción provincial lo es la
Dirección de Geodesia del Ministerio de Obras y Servicios Públicos" (C1ªCiv. y Com. La
Plata, sala I, 24/10/1996, "Méndez Varela de García Costa, María y otras c. Barbosa
Piñeiro, Catalina s/usucapión"). Citado en CAMPS, Carlos E. Publicado en: RCCyC 2017
(febrero), 03/02/2017, 3 - RCCyC 03/02/2017, la ley Online: AR/DOC/3972/2016.-
[19]En cuanto a la cuestión del pago de impuestos y su invocabilidad en un proceso de
usucapión, ver Valdés Ortiz, Guadalupe, "Cuestiones relevantes en la acción de
prescripción adquisitiva: pago de impuestos y fijación de la fecha en que se produce la
adquisición del dominio", LLNOA 2016 (octubre), 5, comentando el fallo del SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTICIA, Jujuy, 14/3/2016, "Guzmán, Enrique c. Sociedad de Tiro,
Gimnasia y Esgrima de Jujuy s/ordinario por prescripción adquisitiva", cita online:
AR/DOC/2237/2016.
[20]CAMPS, Carlos E., ob., cit., la ley Online: AR/DOC/3972/2016.-
[21] Cfr. GUARDIOLA, Juan José, "La usucapión en el nuevo Código", RCCyC 2016
(marzo), 7/3/2016; cita online: AR/DOC/566/2016. (Citado en CAMPS, Carlos E.
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 3 - RCCyC 03/02/2017, la ley Online:
AR/DOC/3972/2016)
[22]GUARDIOLA, Juan José, "La usucapión..." (cit. CAMPS, Carlos E., ob., cit., la ley
Online: AR/DOC/3972/2016).-
[23] Cfr. CAMPS, Carlos E. Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 3 - RCCyC
03/02/2017, la ley Online: AR/DOC/3972/2016.-

Citar: elDial AAA388

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueve demanda de adquisición de
dominio por usucapión. Posesión veinteañal

PROMUEVE DEMANDA DE ADQUISICIÓN DE DOMINIO POR

USUCAPIÓN.POSESIÓN VEINTEAÑAL. (*)
Señor Juez:
XXXXXXXXXXXX, por derecho propio, con domicilio real en XXXXXXXXXX, de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el patrocinio letrado del Dr/a. XXXXXXXXXXX,
inscripto en el Tº … Fº…. del C.P.A.C.F., C.U.I.T. Nº…………., Monotributista, con
dirección electrónica …………….., constituyendo domicilio en la calle ………….. .
piso……. Of……… de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a V.S. me presento y
respetuosamente digo:

I.-Objeto:
Que, por el presente escrito vengo a iniciar demanda por prescripción adquisitiva, contra
quien resulte propietario o se considere con derechos sobre el inmueble que a continuación
describiré, tendiente a que se declare adquirido el dominio del mismo por mi parte, habida
cuenta las razones de hecho y consideraciones de derecho que seguidamente expondré.-

II.- Hechos que acreditan la posesión con ánimo de dueño:

Poseo “animus domini” en forma pública, pacifica, continua e ininterrumpida desde el año
1992, sobre el inmueble ubicado en la Av. Luis María Campos ……. , Planta Baja, Local
…….; que tiene 4 mts. de frente y una superficie de 9,48 mts2 y 3,09 mts2 en planta baja y
entre piso respectivamente, siendo el inmueble descripto un local dentro de una galería
comercial.
Surge de la copia del plano de Mensura Particular y División, de acuerdo al derecho real de
Propiedad Horizontal (Arts. 2037 y ss. del C.C.C.N), las siguientes características: MH-
1641-71 de la finca ubicada en Avenida Luis María Campos Nº ……./../…; Teniente
General Benjamín Matienzo Nº ………………….. y Báez Nº ………. Matrícula:
…………..; NOMENCLATURA CATASTRAL: P. …; M. ….; S…..; C…..
Soy propietario del inmueble ubicado en la Av. Luis María Campos Nº …………..,
individualizado como Local Nº y el bien que pretendo usucapir es muy cercano
físicamente a mi propiedad dado que se encuentran en la misma galería comercial. (Se
adjunta copia del Reglamento de Propiedad y Administración).
Que, siendo comerciante he asignado como sede principal de mis negocios al domicilio del
Local del cual soy titular, y que desde el año 1992, he poseído como propietario el local
que hoy intento usucapir, habiendo utilizado dicho local con diferentes funciones a lo largo
de estos 22 años, algunas veces como negocio secundario del principal, otras como
depósito de mercaderías.
El inmueble de referencia se encontraba en estado de total abandono en el año 1992, y
según el Registro de la Propiedad Inmueble figura como su titular el Sr……….., con quien
en reiteradas ocasiones traté de comunicarme para intentar adquirir el local, pero fueron
infructuosos mis intentos de comunicación.
Continué desarrollando mis tareas comerciales tanto en mi local como en el que ahora
intento adquirir por prescripción, como V.S. podrá advertir, siendo el inmueble un local
dentro de una galería, las mejoras que son factibles de realizar no adquieren la importancia
de otros tipos de inmuebles, pero no por ello dejan de ser actos posesorios, tales como:
haber tenido que cambiar las puertas de ingreso, haber realizado trabajos de albañilería y
trabajos de pintura y mantenimiento lógico durante estos más de 22 años, también el
correspondiente pago de los impuestos, inmobiliario, ABL, y servicios como OSN, Aguas
Argentinas, Aysa. También he realizado a mi costa, la reparación y mantenimiento de la
vereda, como así también la poda y destronque de los árboles. Que asumí las deudas que se
generaron y generan con el consorcio.
Que, el predio en cuestión se hallaba en pésimo estado, era un lugar abandonado, que tuve
que hacer innumerables tareas y realizar gastos dinerarios a fin de poder dejar en
condiciones de ser utilizable dicho local, también fui planificando y afrontando las deudas
que pesaban sobre este inmueble, de acuerdo a mis posibilidades.
Quiero poner en relieve que no reconozco a ninguna persona que tenga un mejor derecho
sobre el inmueble que yo, que desde el año 1992 me he hecho cargo de todos los gastos que
representa el mantenimiento del mismo. Que desde la fecha de posesión del inmueble,
1992, he realizado una ocupación efectiva, pacífica y sin interferencia o turbación
ejerciendo actos de posesión como lo haría el propietario.
Asimismo, expresamente señalo que, NINGUNA PERSONA se ha presentado a efectuar
actos de titularidad o de dominio sobre el inmueble, así como tampoco NADIE HA
impedido el goce ininterrumpido que he venido ejerciendo sobre el inmueble y adjunto al
presente escrito las boletas de pago de impuestos inmobiliario.
En ese orden de ideas, cumplidos los requisitos legales que sustentan la adquisición del
dominio y a los fines preparatorios de la presente demanda se confeccionó, en este año
2014, por parte del Ing. Agrimensor ………………… el plano de mensura que se
acompaña.
Que a la fecha, el inmueble reclamado es parte esencial de mi comercio y sustento de mi
familia.
Que todos lo abonado ha sido hecho con ánimo de dueño y durante las fechas que se
indican, con lo que se acredita fehacientemente el animus domini, éste fue realizado y
continúa realizándose en forma ostensible y continua, por más de veinte cinco años, razón
por la que solicito se haga lugar a la presente acción.
III.- Antecedentes de dominio y descripción del bien:
De conformidad con el título el inmueble se designa como: Parcela:…. de la manzana ……
con frente a la calle, entre las calles ……….. de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
siendo sus medidas …………metros de frente,……….. , por …….. metros de fondo,
teniendo una superficie total de ………..metros cuadrados.
De acuerdo con el certificado de dominio que se adjunta la titularidad del inmueble en
cuestión se encuentra a nombre de …………., desde el año …………..
El inmueble, como he descripto más arriba, se encuentra perfectamente deslindado y
medido en el plano de posesión que realizara el agrimensor mencionado y que se adjunta al
presente como prueba.

IV.- Diligencias para determinar el domicilio del demandado:(*)

Como ignoro el domicilio de la parte demandada ………….. y cualquier dato tendiente a
localizarlo, solicito se autorice a librar oficios al Registro Nacional de las Personas, a la
Justicia Electoral y a toda institución que V.S. considere pertinente a fin de notificar al aquí
demandado, y de no obtenerse resultado, se ordene la publicación de Edictos con el fin de
otorgarle las garantías del debido proceso y defensa.
Para el diligenciamiento de los mismos quedan autorizados ………………

V.- Cumplimiento del recaudo del inc. b) del art. 24 de la Ley 14.159:(*)
Con el plano de mensura confeccionado y suscripto por el agrimensor …………….y
registrado con el Nº …………, se ha dado cumplimiento a lo requerido en la Ley 14.159.-

VI.- Prueba: (*)

Acredito el derecho que me asiste con la siguiente prueba:
a). Documental: Se acompaña la siguiente documentación: plano posesorio, quince facturas
de distintos negocios de las compras de materiales para construcción y pintura, donde
figura el domicilio del inmueble que pretendo usucapir; ochenta y seis facturas pagas de
EDENOR, sesenta y ocho comprobantes de Aguas Argentinas y treinta y cinco de AySA;
setenta y nueve comprobantes de pago de A.B.L.; ochenta y dos boletas pagas de Metrogas.
Como así también los comprobantes de pago de las expensas.
b). Informativa: Solicito se autorice librar los siguientes oficios de pedido de informes:
1.- Al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Administración Gubernamental
de Ingresos Públicos): A fin de que informe sobre los siguientes puntos: a). si los setenta y
nueve comprobantes de pago de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (A.B.L.) que se
acompañan en autos son auténticos y si fueron recibidos los pagos allí indicados; b). si el
inmueble correspondiente a la partida Nº………………, se encuentra al día en el pago de
los servicios que lo afectan.
2.- A la empresa EDENOR: A fin que informe si los recibos que se adjuntan fueron
otorgados por esa empresa a …………...; en el expediente Nº…………….
3.- A la empresa Aysa: Al mismo fin que la anterior.
4.- A la empresa Metrogas: A fin que informe si los recibos que se adjuntan fueron
otorgado por esa empresa a ………….. y, asimismo informe quien y en qué fecha gestionó
la reinstalación del medidor.
c). Confesional: Se designe audiencia a fin que el demandado absuelva posiciones y
reconozca documentos a tenor del pliego que oportunamente se acompañará.
d). Testimonial: Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes personas quienes
depondrán en base a los interrogantes que oportunamente se acompañaran en autos.
1.- ……………, comerciante, con domicilio en …………
2.-…………….., albañil, con domicilio en ……………
3.- ……………., maestra, con domicilio ……………..
e). Inspección ocular:
A efectos de determinar el estado de ocupación del inmueble motivo de autos, como así
también inventariar el mismo, solicito que oportunamente el Sr. Actuario se constituya en
el mismo y realice la inspección ocular correspondiente informando posteriormente de
dicha circunstancia a V.S.
VII.- Derecho:
Fundo el derecho que me asiste a la demanda instaurada, en lo dispuesto en los artículos
1899, 1900, 1909 siguientes y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación. En
la Ley 14.159, doctrina y jurisprudencia del fuero sobre el particular.
VIII.- Petitorio:
Por todo lo expuesto a V.S. respetuosamente solicito:
1).- Me tenga por presentado, por parte y constituido el domicilio.
2).- Por iniciada la presente demanda de usucapión y ofrecida la prueba pertinente.
3).- Se ordenen las medidas solicitadas en los puntos IV y VI del presente.
4).- En su oportunidad se haga lugar a la demanda instaurada en todas sus partes, con costos
y costas a la demandada.

Proveer de conformidad que,

SERÁ JUSTICIA.

(*) La presente demanda se realizó teniendo en consideración los requisitos que son
necesarios cumplir en la jurisdicción de la C.A.B.A. Deberá tenerse presente aquellos
requisitos a cumplir en cada jurisdicción (Ej. El Art. 679 y ss. del CPCC de la Prov. de
Buenos Aires).
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Gustavo Sartorio. Docente de la cátedra de
Derechos Reales cuyo titular es el Dr. Claudio Kiper. Docente de Derecho Procesal Civil y
Comercial con el Dr. Díaz Solimine, Omar. Ocupa el cargo de Jefe de Asuntos Legales de
la Escuela Superior de Comercio "Carlos Pellegrini" de la U.B.A. Desarrolla su actividad
particular en el estudio González Silvano, Torres Argüello y Sartorio.

Citar: elDial AAA8E9

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Contesta demanda de usucapión

CONTESTA DEMANDA.-(*)

Señor Juez:
XXXXXXXXXXXX, por derecho propio, con domicilio real en XXXXXXXXXX, de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el patrocinio letrado del Dr/a. XXXXXXXXXXX,
inscripto en el Tº … Fº…. del C.P.A.C.F., C.U.I.T. Nº…………., Monotributista, con
dirección electrónica …………….., constituyendo domicilio en la calle ………….. .
piso……. Of……… de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los autos caratulados:
“…………………..C/…………………s/ Usucapión” (Expte. Nº ………/……) a V.S. me
presento y respetuosamente digo:

I.- Objeto:
Que vengo en tiempo y forma a contestar la demanda contra mi persona interpuesta por el
Sr/a.……………………….., solicitando para el momento oportuno el rechazo de la misma
con costas en virtud de lo que siguientemente se pasa a exponer:

II.- Hechos:
En primer término quiero expresar el total desconocimiento por mi parte, de los hechos
formulados en le demanda instaurada, expresamente niego:
1). Que el aquí actor detente la posesión del inmueble situado en la Av. L. M. C. Nº……….
de esta ciudad, desde hace más de veinte años.
2). Todos y cada uno de los hechos que se consignan en la demanda, que no reconozca
expresamente mediante el presente responde.
En fecha ……. de ………..de 1985 adquirí el local que se pretende usucapir, tal como se
puede observar con el testimonio de escritura pasado por ante el Escribano
……………………………..que en original y copia se acompaña, solicitando se proceda a
certificar por el Actuario la copia y se desglose y entregue el original a esta parte, y como
surge, asimismo, del informe de dominio acompañado por el actor.
El accionante no ha ocupado, como expone en su demanda, el inmueble de marras, desde el
momento en que lo adquirí, procedí a entregarlo a la inmobiliaria …………………. , la que
no opera más en plaza, a fin de que lo alquilasen, y con ello obtener una pequeña renta, por
años el inmueble estuvo alquilado y me giraban el dinero mensualmente, como así también
los comprobantes de pago de los impuestos, tasas y contribuciones.
Al dejar de operar la inmobiliaria ………………., decidí tomarme un tiempo para volver a
entregárselo a otra para que lo alquilen, por lo que el inmueble estuvo los últimos años sin
ocupación alguna.

II.- Derecho:
Fundo mi derecho en lo dispuesto en los Arts. 1123 ss. y concordantes del C.C.C.N.

III.- Prueba:
Ofrezco la siguiente prueba que hace a mi derecho:
a). Documental:
Primer Testimonio de la Escritura Pública de compra venta del inmueble en cuestión.
Comprobantes de las boletas pagadas de las empresas ……..
b). Confesional:
Se cite al actor a fin de que absuelva posiciones a tenor del interrogatorio que en
oportunidad de la audiencia se acompañará, bajo apercibimiento de tenerlo por confeso en
caso de incomparecencia.
c). Testimonial:
Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes personas, a tenor del interrogatorio
que oportunamente se acompañará:
1.- …………………….., comerciante, con domicilio en…….
2.- …………………….., comerciante, con domicilio en …….
3.- …………………….., comerciante, con domicilio en …….
d). Informes:
Se autorice a librar Oficios a fin de requerir informes a:
1.- Al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, para que indique si el
inmueble en cuestión se halla inscripto a nombre de ………….., con mención de los
nombres y domicilios de las personas que detentaron el dominio desde el año 1985 a la
fecha.
2.- Al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a fin que indique a nombre de quien figura
inscripto y desde que año, según sus registros, el inmueble objeto de controversia.
3.- A la Escribana ………….. a fin que informe si realizó la escritura traslativa de dominio
que se adjunta.

IV.- Petitorio:
Por todo lo expuesto solicito a V.S.:
a). Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal.
b). Se tenga por contestada en tiempo y forma la demanda.
c). Se certifique la copia de la escritura acompañada, se agregue a los presentes actuados y
se reserve en la caja fuerte el original.
d). Oportunamente se rechace la demanda, con imposición de costas.
Téngase presente y proveer de conformidad que,
SERÁ JUSTICIA

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Gustavo Sartorio. Docente de la cátedra de

Derechos Reales cuyo titular es el Dr. Claudio Kiper. Docente de Derecho Procesal Civil y
Comercial con el Dr. Díaz Solimine, Omar. Ocupa el cargo de Jefe de Asuntos Legales de
la Escuela Superior de Comercio "Carlos Pellegrini" de la U.B.A. Desarrolla su actividad
particular en el estudio González Silvano, Torres Argüello y Sartorio.
Citar: elDial AAA8EA
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. TESTIMONIO DE USUCAPIÓN

TESTIMONIO DE USUCAPIÓN(*)

“Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Abril doce de dos mil catorce.-----------------

Y VISTOS. Estos autos caratulados: “…………………….. contra barra …….. barra
sobre Prescripción adquisitiva” (Expediente Número cuarenta y tres mil doscientos
ochenta y cinco barra dos mil once), que se encuentran en estado de dictar sentencia
definitiva, de los que: RESULTA: a)……………………. Y CONSIDERA …………….,
FALLO: …………. Fdo. Dr. ……………………………… Juez”.------------------------------
------------------------------
El presente es copia fiel de sus originales obrantes en los autos caratulados
“…………………….. s/ prescripción adquisitiva” Expediente número cuarenta y tres mil
doscientos ochenta y cinco barra dos mil once, en trámite por ante el Juzgado Nacional de
Primera Instancia en lo Civil Número ………….. Secretaría Única, sito en
………………………… piso …………. de esta Ciudad.
El presente se expide fin de inscribir la sentencia de prescripción adquisitiva en el Registro
de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad, con relación al inmueble sito en la calle
…………………………… entre las calles ………. y ……………, piso …………..,
departamento “…” de Capital Federal, Nomenclatura Catastral: Circunscripción:………,
Sección:……….., Manzana:…………., Parcela:……; Unidad Funcional:………..,
Superficie:……………… metros cuadrados, …………………decímetros cuadrados,
porcentual:………………… centésimos, y Unidad Complementaria ….., ubicada en planta
baja superficie total………………………..metros cuadrados……………………….
decímetros cuadrados, porcentual……………….. centésimos con respecto a
una……………………. parte indivisa Matrícula: ……….. guion ………………barra
…………………...---------------------------------------------------------------------------
Se deja constancia que: UNO. Se debe dar de baja el dominio de la titular ……………..,
quedando el mismo a nombre del Sr. ………………………CUIT número…………….y la
Sra..…………………………….……….,CUIT número…………………………….., en un
medio cada uno; DOS. Que se encuentran autorizadas a diligenciar el presente el Dr.
………………….. y/o ………………………………….y/o quienes éste designe.
El presente se expide en la Sala de mi Público Despacho en Buenos Aires a los días
…………….. del mes de ………… de dos mil………….
(*) Modelo de escrito de autoría del Dr. Gustavo Sartorio. Docente de la cátedra de
Derechos Reales cuyo titular es el Dr. Claudio Kiper. Docente de Derecho Procesal Civil y
Comercial con el Dr. Díaz Solimine, Omar. Ocupa el cargo de Jefe de Asuntos Legales de
la Escuela Superior de Comercio "Carlos Pellegrini" de la U.B.A. Desarrolla su actividad
particular en el estudio González Silvano, Torres Argüello y Sartorio.
Citar: elDial AAA8EB
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Modelo de edicto de prescripción
adquisitiva

MODELO DE EDICTO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.(*)

1)Modelo:
Por disposición del Sr. Juez Dr…………………., a cargo del Juzgado de 1º Instancia en lo
Civil Nº………, sito en la calle ………………. Nº …………, piso…………….de la
Capital Federal, en los autos caratulados: “……………………….C/………………..S/
Prescripción adquisitiva” (Expte. Nº …………..), se cita al Sr. ……………… o sus
herederos, y/o quienes se consideren con derecho sobre el inmueble que se pretende
usucapir para que dentro del quinto día de la última publicación comparezcan a estar a
derecho y deducir oposición en la causa promovida por ……………. Sobre adquisición de
dominio por usucapión del inmueble ubicado en la calle:…..………Nº…………
Piso………. de esta ciudad.
Fdo. Dr……………………….. Secretario.
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Gustavo Sartorio. Docente de la cátedra de
Derechos Reales cuyo titular es el Dr. Claudio Kiper. Docente de Derecho Procesal Civil y
Comercial con el Dr. Díaz Solimine, Omar. Ocupa el cargo de Jefe de Asuntos Legales de
la Escuela Superior de Comercio "Carlos Pellegrini" de la U.B.A. Desarrolla su actividad
particular en el estudio González Silvano, Torres Argüello y Sartorio.
Citar: elDial AAA8F8
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Edicto de prescripción adquisitiva

MODELO DE EDICTO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA(*)

2)Modelo:
El Juzgado Nacional de 1º Instancia en lo Civil Nº ……, de la Capital Federal, a cargo de la
Dra…………………., Secretaría Única a mi cargo, sito en la calle …………….
Nº…………. piso………, cita y emplaza por el término de ………….. días a herederos y/o
acreedores de …………………….., a fin de que tomen la intervención que corresponda en
los autos caratulados: “………………………C/………………. S/ Prescripción
adquisitiva” (Expte. Nº ………..) en trámite por ante dicho Juzgado y Secretaría, bajo
apercibimiento de designarse al Defensor oficial para que los represente en la presente
causa.
Fdo. Dr……………………………. Secretario.
(*) Por el Dr. Gustavo Sartorio: Docente de la cátedra de Derechos Reales cuyo titular es el
Dr. Claudio Kiper. Docente de Derecho Procesal Civil y Comercial con el Dr. Díaz
Solimine, Omar. Ocupa el cargo de Jefe de Asuntos Legales de la Escuela Superior de
Comercio "Carlos Pellegrini" de la U.B.A. Desarrolla su actividad particular en el estudio
González Silvano, Torres Argüello y Sartorio.
Citar: elDial AAA8F9
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueve demanda de desalojo por falta
de pago

SUMARIO:
ACTORA: MARIA ESTHER ESPARZA
DEMANDADOS: R. M. V., N. E. V., INQUILINOS, SUBINQUILINOS, OCUPANTES
Y/O INTRUSOS
MATERIA: DESALOJO
DOCUMENTACION ACOMPAÑADA: CONTRATO DE LOCACION, ESCRITURA,
BOLETO DE COMPRAVENTA, CARTAS DOCUMENTO, BONO, JUS PREVISIONAL

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO. (*)

Señor Juez:

M. E. E., por derecho propio, con domicilio real en S. C. …, Dto. C, V. B., constituyendo
domicilio procesal conjuntamente con mi letrada patrocinante Dra. María Andrea Esparza
(T° 70 – F° 581 CPACF, CUIT27-22971778 - 8), en Av. 101 R. Balbín1717 – Casillero
921, San Martín, a V.S. respetuosamente digo:
I.-OBJETO: Que vengo en legal tiempo y forma a promover demanda de desalojo por falta
de pago contra los Sres. R. M. V. yN. E. V. domiciliados en Av. R. P. 2210, Ciudad Jardín,
El Palomar, Pdo. de Tres de Febrero, solicitando se dicte sentencia, que oportunamente
disponga el desalojo de la parte demandada y de cualquier otro ocupante del inmueble en
cuestión, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas.
II.- HECHOS:Los hechos que fundamentan mi pretensión son los que a continuación paso
a detallar: Con fecha 1º de diciembre de 2011 celebré con los demandados un contrato de
locación de un inmueble de mi propiedad con fines habitacionales (ver documentación
acompañada). El domicilio consignado en el contrato fue A. R. P. 771, como surge del
boleto de compraventa y de la escritura traslativa de dominio acompañados. Sin embargo,
la numeración correcta es 2210 (ver coincidencia con el domicilio denunciado de los
vendedores en la primera carilla de la escritura). Me di cuenta de ello al intentar intimarlos
a pagar mediante carta documento. El plazo de locación fue convenido por el término de
dos años, el que se fue prorrogando hasta la actualidad. El canon locativo fue de pesos un
mil setecientos ($ 1700), actualizándolo por acuerdo entre ambas partes, siendo el último
monto a pagar mensualmente de pesos tres mil quinientos.
Los demandados comenzaron a no abonar el canon locativo en el mes de mayo de 2015
solicitándoles verbalmente que regularizaran los pagos. Frente a la falta de pago, remití
carta documento la que no fue recibida por el error en la numeración. Allí advertí el error,
pero el inmueble obviamente es el mismo. Luego de varios meses, cancelaron la deuda en
enero del corriente año. Abonaron $ 1000 a cuenta del canon locativo correspondiente a ese
mes y quedaron adeudando $ 2500, prometiéndome pagarlos en la siguiente semana, sin
haber abonado nunca más ningún monto. Les cursé carta documento intimándolos al pago,
que no fue recibida conforme surge de la documentación adunada.
Es decir que a la fecha adeudan $ 2500 del mes de enero de 2016 y luego desde febrero a la
fecha de inicio de estos actuados $ 31500.
III.- DERECHO: Fundo el derecho que me asiste en lo normado por los arts. 1208, 1210,
1219, 1223 y CC. del Código Civil y Comercial de la Nación y el art. 676 y cc. del
CPCCN.
IV.- PRUEBAS:

a) DOCUMENTAL:

aa) Escritura

ab) Contrato de locación

ac) Cartas documento

ad) Boleto de compraventa

b) CONFESIONAL: Secitealosdemandados a absolver posiciones a tenor del pliego

que oportunamente se acompañará.

c) TESTIMONIAL: Se cite a declarar a los testigos que a continuación se ofrecen, quienes

declararán a tenor del interrogatorio que oportunamente se acompañará.
ca) C. E., DNI …, domiciliada en E. 1284, Ramos Mejía. La testigo depondrá sobre la
vivienda y la situación pasada y actual.
cb) O. S. R., DNI …, domiciliado en Dorrego …. Villa Ballester. El testigo depondrá sobre
la situación pasada y actual referida a la vivienda de autos.d) PERICIA CALIGRAFICA:
Para el caso que los demandados desconozcan las firmas insertas en el contrato de locación
acompañado, solicito se designe perito calígrafo único de oficio, a fin que través del cuerpo
de escritura pertinente y de las técnicas propias de su oficio, constate si las mismas
pertenecen a aquélla.e) INFORMATIVA: Se libre oficio al Correo Argentino a fin que
informe si las cartas documento acompañadas son auténticas, si fueron entregadas al
destinatario y en caso contrario, motivo por el cuál no fueron recibidas por éste.
V.- PETITORIO: Por lo expuesto, a V.S. solicito:

1) Me tenga por presentada, por parte y con domicilio procesal constituido.

2) Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante.

3) Se corra traslado de la presente demanda, en la forma de estilo.

4) Se haga lugar a la demanda ordenándose el inmediato desalojo de los demandados, con

costas.
5) Se autorice a compulsar el expediente, extraer copias, diligenciar oficios, testimonios,
dejar nota, etc.al Sr. O. S. R., DNI …, Dres. J. I. San V. P., C. C. M. y J. R..

Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA

(*) Modelo de autoría de Andrea Esparza. Abogada

Citar: elDial AAA384
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Cédula. Desalojo

Citar: elDial AAA385

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Contesta traslado de demanda de
desalojo.

CONTESTA TRASLADO (*)

Excma. Cámara de Apelaciones:

M. O. S. y M. J. S., ambos por derecho propio, con domicilio electrónico constituido

conjuntamente con nuestra letrada patrocinante Dra. María Andrea Esparza ( T° IX
– F° 212 CAM, CUIT 27-22971778-8 ), en 27229717788@notificaciones.scba.gov.ar, en
autos “H., V. G. C/S., M. Y OTRO/A S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE
PAGO) “(EXPTE. 74156),a V.E. decimos:
1.- Que venimos en legal tiempo y forma a contestar el traslado ordenado en autos con
fecha … y del que nos notificáramos por nota el ….
En primer término, solicitamos se declare desierto el recurso interpuesto por la contraria
por no tratarse de una crítica concreta y razonada de la sentencia recaída en autos. Por el
contrario, sólo evidencia una mera disconformidad con la misma.
Sostiene la Jurisprudencia: “…La expresión de agravios constituye una verdadera carga
procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que
contenga una "crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere
equivocadas". Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el
agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y
deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos
de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que
vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por
las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto "Códigos
Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y
Anotado", t. III, p. 351, AbeledoPerrot, 1988; C. N. Civ., esta Sala, Expte. Nº 2.575/2004,
“Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca” del
1/10/09, Expte. N° 49.065-2014 - "R., J. C. c/C. V., M. J. s/nulidad" – CNCIV – SALA J –
07/06/2016, El Dial.com).
2.- En subsidio y para el caso que se considerara correctamente fundado el recurso en
conteste, solicitamos se confirme la sentencia apelada, rechazándose el mismo.
Ha quedado debidamente probado en autos que hemos vivido en el inmueble de autos,
desde muy temprana edad, dada la relación de convivencia entre nuestra madre y el Sr. J. C.
H.. Prácticamente toda nuestra existencia transcurrió allí. Para ambos ese inmueble es
nuestro hogar. Hemos poseído la vivienda desde 1989, continuando la posesión ejercida por
nuestra madre, mientras duró la relación de convivencia con el Sr. H. y continuándola hasta
y luego del deceso de éste en 2010, hasta la actualidad. Hemos realizado muchas reformas,
que no se reducen a cambiar el extractor de aire, ni unos cables o refacciones habituales de
mantenimiento de una casa, si no que hemos construido la planta alta del inmueble con
todas las instalaciones necesarias para ser habitada. Esto también, ha quedado probado en
autos.Tenemos la posesión pacífica, ininterrumpida y efectiva del bien litigioso, desde el
año 1989. Del acta de constatación de los autos “H. J. C. s/Sucesión Testamentaria” (Expte.
55125), en trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n° 10,
departamental, surge que en el predio litigioso, nos hallábamos residiendo ambos, por lo
que se acredita sin temor a duda alguna la existencia de la posesión y que la contraria nunca
estuvo en posesión del bien.En la causa penal nº 15-01-002556-11 caratulada: “N. G., N. G.
s/Amenzas”, en trámite por ante la UFI nº 2 departamental, la Sra. V. G. H., reconoce que
vivíamos en la vivienda de la que pretende desalojarnos, desde hacía más de diez años y
admite la relación de convivencia entre nuestra madre y su hermano. En los presentes
actuados, las declaraciones de los testigos Sres. A. B. B., V. V. B. y M. A. B., quienes
depusieron en la Audiencia de Vista de Causa Videoregistrada efectuada con fecha 22 de
diciembre de 2016, son coincidentes respecto que uno de los suscritos (M. S.) es ahijado del
Sr. J. C. H., que ambos suscritos vivimos en la casa en cuestión desdeaproximadamente el
año 1990, que aquél tenía una relación de pareja con nuestra madre, la que duró
aproximadamente 7 años y que una vez que la mencionada se retiró del hogar
permanecimos viviendo en el inmueble con el Sr. H. quien nos crió, atendió nuestras
necesidades y nos mantuvo, continuando ocupando después de su fallecimiento la
vivienda, realizando mejoras (ver DVD de fs. 199, art. 456 del C.P.C.C.).La prueba de
informes rendida en autos y ofrecida por nuestra parte, sí da cuenta de la existencia de actos
posesorios (adquisición de un purificador de aire, de materiales para la construcción,
elementos de ferretería).Quiere decir, que el a quo ha dictado una sentencia fundada en las
pruebas irrefutables, que dan cuenta que no somos meros intrusos sino poseedores del
inmueble litigioso, por lo que el resultado no pudo ser otro que el rechazo de la demanda.

3.- PETITORIO:Por lo expuesto, a V.E. solicitamos:

a) Se tenga por contestado en legal tiempo y forma el traslado ordenado en autos.
b) Se rechace el recurso interpuesto, confirmándose la sentencia en todos sus partes, con
costas.

Proveer de conformidad,
SERA JUSTICIA

(*)Modelo de autoría de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho Internacional

Privado de la UBA, UNLZ y UM. Directora del Instituto de Derecho Internacional Privado
del Colegio de Abogados de San Martin.
Citar: elDial AAA389
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Solicita realización de diligencias
preliminares

SUMARIO
ACTORA: B., N. M.
DEMANDADA: G., A.
MATERIA: DILIGENCIAS PRELIMINARES
DOCUMENTACIÓN ACOMPAÑADA: (1) Bono Ley 8480, (1) Anticipo Ius Previsional.
Copia de Declaratoria de Herederos.
1 juego de copias para traslado. -

SOLICITA REALIZACIÓN DE DILIGENCIAS PRELIMINARES. -(*)

Señor Juez:
N. M. B., DNI …, 33 años, soltera, empleada, argentina, con domicilio real en L. 5070,
Ezpeleta, por derecho propio y constituyendo domicilio procesal conjuntamente con mi
letrada patrocinante, Dra. Eusebia Galarza, t. .., f. … CALZ en Belgrano N° ..de Bernal, a
V.S. respetuosamente me presento y digo:

OBJETO
Que con esta presentación vengo a solicitar a V.S. la realización de una diligencia
preliminar a los fines de permitir la interposición de una demanda de desalojo y/o
reivindicación respecto de A. G. y/o quienes en la actualidad se encuentren habitando en la
vivienda sita enla calle N° … N° 665 e/ las calles … y … de Berazategui.

COMPETENCIA
Que V.S. resulta competente para entender en estas actuaciones porque será quien deba
conocer del juicio principal, a tenor de la ubicación de la vivienda denunciada en el párrafo
anterior (arts. 5 y 6, inc. 4 del CPCC )
ANTECEDENTES FÁCTICOS
Que aproximadamente en el año 2008, encontrándose la vivienda que era propiedad de mi
padre en sucesión, accedí a entregársela en comodato a la Sra. A. G. para que habitara en la
misma junto a su familia con la condición de mantener la propiedad en buen estado de
conservación. En ese entonces la misma tenía una hija pequeña, circunstancia ésta que
influyó en mi decisión de celebrar el comodato.
Con el correr de los años ha ido creciendo y aumentando los integrantes de la familia y se
han incorporado a la vivienda personas que al inicio no estaban.
En las oportunidades que tuve contacto con la Sra. G. me informó que eran sus parientes,
situación que a mí no me consta.
En varias oportunidades le he solicitado la entrega de la propiedad, o bien le he ofrecido la
posibilidad de la compra de la misma mediante un plan en cuotas, propuestas éstas a las que
no ha accedido. Dada dicha situación es que me veo en la necesidad de entablar la demanda
correspondiente.

DILIGENCIA REQUERIDA
Que en virtud de los hechos expuestos para entablar en debida forma la demanda que se
pretende es necesario identificar a todas las personas que habitan en la propiedad, ya que a
estas alturas no me es posible identificar a las mismas ni conocer qué relación mantienen
con el grupo primigenio al que entregué en comodato mi propiedad.
En tales términos resulta procedente requerir a S.S. se libre Mandamiento de Constatación
de la propiedad, a fin de determinar el estado en que se encuentra la misma e identificación
de las personas que la habitan y bajo qué título.

DERECHO
Que fundo el derecho que me asiste en los arts. 5º, 6º inc. 4, 323 a 329 del CPCC.-

RESERVA DEL CASO FEDERAL

Que para el supuesto en que esta acción resulte rechazada en todo o en parte formulo
expresa reserva del caso federal a los fines de la preservación de los recursos
extraordinarios que habilita el art. 14 de la ley 48, toda vez que se violarán de tal forma los
derechos y garantías que la Constitución Nacional me reconoce en sus arts. 14, 16, 17, 18.-
Hago extensiva la reserva al supuesto de arbitrariedad y gravedad institucional en que
pudiere incurrir la resolución judicial.-

PETITORIO
Que, por todo lo expuesto, a V.S. solicito:
1.- Me tenga por presentada, parte y con el domicilio procesal constituido.-
2.- Tenga por iniciada la pretensión de diligencias preliminares.-
3.- Tenga presentes los hechos expuestos y el derecho invocado.-
4.- Tenga por acompañada la prueba documental
5.- Tenga presente la reserva del caso federal.-
8.- Oportunamente, haga lugar a la realización de la constatación de la propiedad,
identificación de los habitantes e informe de bajo qué título la habitan.

Proveer de conformidad que

SERÁ JUSTICIA.-

(*) Modelo de autoría de Silvia A. Galarza

Citar: elDial AAA27D
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Mandamiento de constatación con
carácter urgente.

MANDAMIENTO DE CONSTATACIÓN CON CARÁCTER URGENTE.(*)-

El Sr. Oficial de Justicia que por zona corresponda se constituirá en el departamento de la
calle C. … (departamento que da al frente), juntamente con la Dra. María Andrea Esparza
y/o la Sra. N. L. F., autorizadas para diligenciar el presente mandamiento, a los fines de
comprobar el estado de abandono del inmueble. En caso de hallar desocupado el inmueble,
hará entrega de la tenencia provisoria a la actora, N. L. F. o la entregará a nombre de ésta
última a su letrada apoderada Dra. María Andrea Esparza.
El Oficial de Justicia que intervenga en la diligencia se halla facultado para valerse de la
fuerza pública y allanar domicilio; violentar y/o cambiar cerraduras y/o candados con
asistencia de un cerrajero.-
El auto que ordena el presente dice: “Buenos Aires, Abril 8 de 2008...líbrese mandamiento
de constatación debiendo el Oficial de Justicia interviniente, informar a cerca del estado de
abandono del inmueble... Fdo.: Dra. Alejandra D. Abrevaya. Juez”. “Buenos Aires,
Septiembre 25 de 2008...líbrese nuevo mandamiento de estilo con carácter de urgente,
facultándose al Oficial de Justicia a allanar domicilio, en su caso requiriendo el auxilio de
la fuerza pública y a violentar y/o cambiar cerraduras y/o candados con asistencia de
cerrajero. En el supuesto de hallar desocupado el bien, hará entrega de la tenencia
provisoria a la parte actora N. L. F. Hágase constar a los autorizados a intervenir en el
diligenciamiento y recibir la tenencia provisoria a nombre de la actora mencionada. Fdo.:
Dra. Alejandra D. Abrevaya. Juez”.-
La presente medida ha sido tomada en los autos “F., N. L. C/P., E. L. Y OTRO
S/DESALOJO”, que tramitan por ante el Juzgado Nacional de 1º Instancia en lo Civil Nº
11, a cargo de la Dra. Alejandra D. Abrevaya, Secretaría Única a mi cargo. -
DADO, FIRMADO Y SELLADO en la Sala de mi Público Despacho, en Buenos Aires, a
los …días del mes de septiembre de 2008.-

(*) Modelo de autoría de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho Internacional

Privado de la UBA, UNLZ y UM. Directora del Instituto de Derecho Internacional Privado
del Colegio de Abogados de Morón

Citar: elDial AAAD89

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Convenio sobre responsabilidad parental,
cuidado personal de hija, alimentos y régimen de comunicación

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO. -(*)

Señor Juez:

María Andrea Esparza, abogada apoderada de la parte actora (T° 70 – F° 58

1 CPACF, CUIT 27-22971778 - 8), constituyendo procesal en Uruguay 651, piso 14, D
to. F, a V.S. respetuosamente digo:

I.- PERSONERÍA: Que conforme lo acredito con el poder general que adjunto, soy
apoderada de la Sra. N. L. F., con domicilio real en I. …, piso 3º, Dto. B, Miramar, Pcia. de
Buenos Aires.
II.-OBJETO: Que, en el carácter invocado en el apartado anterior, vengo en legal tiempo y
forma a promover demanda de desalojo por falta de pago contra los Sres.
E. L. P. y S. H. M., domiciliados en C. …, P.B., Capital Federal, solicitando se dicte
sentencia, que oportunamente disponga el desalojo de la parte demandada y de cualquier
otro ocupante del inmueble en cuestión, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas.
III.- TRAMITE PREVIO OBLIGATORIO: Que he dado cumplimiento a la mediación
obligatoria que establece la ley 24573 y su reglamentación, de manera que la acción
judicial ha quedado expedita.
IV. HECHOS: Los hechos que fundamentan la pretensión de mi mandante, son los que a
continuación paso a detallar: Con fecha 12/04/06 mi representada celebró con los
demandados un contrato de locación comercial (ver documentación acompañada) respecto
de un inmueble ubicado en la calle C. …, P.B. frente, de la Ciudad de Buenos Aires, por el
plazo de 60 (sesenta) meses, pactándose como canon locativo la suma de $ 800 (pesos
ochocientos) mensuales, para el primer año, para el transcurso de los segundos doce meses
$ 900 (pesos novecientos) mensuales y para los siguientes años $ 1000 (pesos un mil)
mensuales. Sin embargo, los demandados nunca abonaron en término los alquileres
pactados, tanto es así que enero de 2007, recién cancelaron los meses de agosto, septiembre
y octubre de 2006. A la fecha adeudan los meses de noviembre y diciembre de 2006 y
desde enero de 2007 a la fecha de inicio de estos actuados.
V.- DERECHO: Fundo el derecho que asiste a mi representada en lo normado por el art.
1222, 1223 y cc. del CCCN y el art. 679 y cc. del CPCCN.
Vi. PRUEBAS:

a) DOCUMENTAL:

aa) Exposiciones civiles.

ab) Denuncias policiales.

ac) Declaraciones testimoniales.

b) CONFESIONAL: Se cite a las demandadas a absolver posiciones a tenor del pliego que
oportunamente se acompañará.

c) TESTIMONIAL: Se cite a primera audiencia a los testigos (cuya IDENTIDAD solicito

se mantenga reservada) a fin que ratifiquen sus declaraciones.

d) INFORME SOCIO-AMBIENTAL: Se designe perito Trabajador Social, único de oficio,

a fin que efectúe un amplio informe socio -ambiental-vecinal, en el domicilio de la parte
demandada, a fin de verificar cómo viven, cómo interactúan entre ellos y entre los vecinos,
y todo otro dato de interés para la causa.

e) PERICIA PSICOLOGICA: Se designe perito Psicólogo, único de oficio, a fin que

entreviste a las partes y verifique la situación de violencia denunciada.

d) PERICIA PSIQUIATRICA: Se designe perito Psiquiatra, único de oficio, a fin que

entreviste a las partes y verifique si las demandadas son violentas.

V.- PETITORIO: Por lo expuesto, a VE. solicito:

1) Me tenga por presentado, por parte y con domicilio procesal constituido.

2) Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante.

3) Se ordenen las medidas del art. 7 de la ley 12569, con costas.

4) Se reserve la identidad de los testigos y de la denunciante en otra causa.

Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA

(*)
Modelo de escrito de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho Internacional
Privado de la UBA, UNLZ y UM. Directora del Instituto de Derecho Internacional Privado
del Colegio de Abogados de Morón
Citar: elDial AAAD95
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. MANDAMIENTO DE INTIMACIÓN
DE PAGO.

MANDAMIENTO DE INTIMACIÓN DE PAGO. -(*)

El Sr. Oficial de Justicia que por zona corresponda se constituirá en el domicilio del Sr. E.
L. P., sito en AV. BME. M. 728, 5º Y 6º PISO, UNIDAD FUNCIONAL 7, MIRAMAR,
PDO. DE GRAL. ALVARADO, PCIA. DE BUENOS AIRES, y procederá a requerir al
deudor el pago del capital reclamado de CINCO MIL
SETECIENTOS PESOS ($ 5.700), con más la suma de PESOS MIL
SETECIENTOS DIEZ ($1.710), estimada para responder provisoriamente a intereses y
costas. El ejecutado quedará citado para oponer excepciones e intimado a constituir
domicilio, dentro del plazo de cinco días, bajo apercibimiento previsto en el art. 542 y ss
del CPCC. El reclamo mencionado lo efectúa N. L. F., en los autos “F., N. L. C/P., E. L. Y
OTRO S/EJECUCIÓN DE ALQUILERES”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de 1º
Instancia en lo Civil Nº 11, a cargo de la Dra. Alejandra Debora Abrevaya, Secretaría
Única, a cargo del Dr. Javier A. Santiso, sito en Talcahuano 550, piso 6º, Capital Federal. -
El auto que ordena el presente dice: “Buenos Aires, noviembre 9 de 2007...tiénese
preparada la vía ejecutiva a su respecto. En consecuencia, por la suma de CIEN MIL
SETECIENTOS PESOS ($ 5700) con más la de MIL SETECIENTOS DIEZ de la misma
moneda ($ 1710), presupuestada provisoriamente para responder a intereses y costas,
líbrese mandamiento de intimación de pago contra los obligados. Dicha intimación
importará la citación de remate para que opongan excepciones legítimas que tuvieren y el
emplazamiento para constituir domicilio dentro del radio del Juzgado. Todo ello, dentro del
quinto día y bajo apercibimiento de mandar llevar adelante la ejecución y dárseles por
notificados automáticamente las sucesivas providencias que se dicten...Fdo.: Dra. Alejandra
Debora Abrevaya. Juez”. -
En el mismo acto se le hará saber:
a) Queda citado para oponer excepciones dentro del término de cinco días bajo
apercibimiento de mandarse llevar la ejecución adelante, por el capital reclamado, intereses
y costas – art. 542 del CPCC. -
b) Dentro del plazo para oponer excepciones, debe constituir domicilio, bajo
apercibimiento de tenerlo por constituido en los Estrados del Juzgado. -
SE ACOMPAÑAN LAS SIGUIENTES COPIAS debidamente firmadas y selladas, de
cuya entrega se dejará constancia en el acta de la diligencia: ESCRITO DE DEMANDA,
DOS FORMULARIOS DE AUDIENCIAS DE MEDIACIÓN, COPIA DE PODER
GENERAL JUDICIAL, CONTRATO DE LOCACION COMERCIAL CON ACTA DE
CERTIFICACIÓN DE FIRMAS, CONTRATO DE LOCACION TEMPORARIA CON
ACTA DE CERTIFICACIÓN DE FIRMAS, ESCRITO AMPLIA PRUEBA. -
DADO, FIRMADO Y SELLADO en la Sala de mi Público Despacho, en Buenos Aires, a
los días del mes de mayo de 2009.-

(*)
Modelo de escrito de autoría de Andrea Esparza. Abogada. Profesora de Derecho
Internacional Privado de la UBA, UNLZ y UM. Directora del Instituto de Derecho
Internacional Privado del Colegio de Abogados de Morón
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MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Demanda por daños y perjuicios
derivados de la propiedad horizontal

MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. RESPONSABILIDAD CIVIL.

RESPONSABILIDAD POR HECHOS DE TERCEROS. Daños derivados de la propiedad
horizontal. RESPONSABILIDAD REFLEJA O INDIRECTA DEL PRINCIPAL. Demanda
contra consorcio de copropietarios. Artículo 1753 del Código Civil y Comercial. Derecho
aplicable

Citar: elDial AAA1F5

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Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Ejecución de expensas. Comparece. Se
allana. Propone forma de pago

Comparece - se allana – propone forma de pago (*)

Señor Juez:
………………………………………, DNI nº ………………………, domiciliado en la
calle ……………………………….., piso……º, departamento “…..”, de la ciudad de
…………………………, constituyendo domicilio ad litem en la calle
…………………………. Nº ………., oficina……….. de esta ciudad, conjuntamente con
mi letrado patrocinante, Dr……………………….. (Te.:…………………, e-
mail:…………………….) y domicilio electrónico………………………, en los autos
rotulados “Consorcio de copropietarios de la
calle………………………………………………….. c/ ……………………………………
s/ ejecución de expensas” (Expte. Nº……………), que tramita por ante vuestro digno
juzgado, ante V.S. comparezco y digo:

I. OBJETO
Vengo a comparecer en los presentes obrados por lo que solicito se me dé la participación
que por derecho corresponde (cfr. art. 2050 del CCyCN).
Siendo cierto los hechos expuestos en la demanda y la deuda contraída, me allano a la
misma para evitar mayores gastos.
Asimismo, propongo abonar la deuda que se me reclama a razón de
pesos………………………………… mensuales ($................................…), y consecutivos;
del 5 al 10 de cada mes, a partir del ……/……/………...

II. PETICIÓN
Por lo arriba expuesto, de V.S. solicito:
1) Me tenga por presentado y constituido el domicilio legal y el electrónico, por lo que
deberá cesar la rebeldía decretada en autos.
2) Por allanado a la demanda (cfr. art. 70 del CPCCN).
3) Se tenga presente la propuesta de pago formulada por mi parte haciéndosela saber al
accionante.
Proveer de conformidad, que

SERÁ JUSTICIA

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA94F

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MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueve demanda para se convoque
asamblea judicial en propiedad horizontal

Promueve demanda para se convoque asamblea judicial en propiedad horizontal.- (*)

Señor Juez:
…………………………., Documento Nacional de Identidad Nº……………….., estado
civil …………………., ocupación ………………………, con domicilio real en calle
……………………… Nº ………., piso…..º, departamento “……” de la ciudad de Buenos
Aires;……………………………., Documento Nacional de Identidad Nº………………….,
estado civil ………………….., ocupación ……………………., con domicilio real en
calle………………………… Nº………….., piso…..º, departamento “….”, de la ciudad de
Buenos Aires, y ………………………….., Documento Nacional de Identidad
Nº……………………., estado civil …………………., ocupación
………………..,realmente domiciliado en calle …………………………………. Nº
………, piso….º, departamento “……”, de la ciudad de Buenos Aires, todos
Consorcistas/Propietarios del Edificio de la calle……………………………………….,
C.A.B.A.,, por las unidades Nº s……,…….y………, respectivamente, constituyendo
domicilio legal en la calle ………………………., Nº………..., piso……..º, oficina……….
de esta ciudad, y electrónico………………………, conjuntamente con nuestro letrado
patrocinante, abogado………………………., ante V.S. comparecemos y decimos:

I. OBJETO
Venimos en tiempo y forma a hacer uso del derecho que nos confiere el art. 2063 del
CCyCN, y a tal fin adjuntamos el reglamento de copropiedad y su fotocopia respectiva, a
los efectos que en el petitorio se expondrán.
De los arts. …… y ……… del instrumento invocado anteriormente surge el procedimiento
para convocar la asamblea a elegir los miembros que administrarán el consorcio de la
calle………………………………….…. y del cual formamos parte.
Basamos el mismo en las cuestiones de hecho y consideraciones de derecho que a
continuación se exponen.

II. Hechos
Con fecha ………………….la administración que manejaba los intereses del citado
consorcio convocó a una reunión según los arts. ………. y …………...del reglamento de
copropiedad y con el siguiente orden del día:
…………………………………………………………………………………., el que en
forma prístina surge del acta Nº ……….., certificada y protocolizada y que acompañamos,
convocándose posteriormente a una segunda reunión.
Esta última también fracasó, tal como se desprende del acta certificada igualmente por el
escribano ……………………., matrícula………….., registro Nº …………...
Con fecha ……………, convocada una tercera asamblea en forma legal y reunidos
finalmente los consorcistas, se produjo un desorden por desinteligencias derivadas del
orden del día e intereses particulares de los copropietarios. En tal sentido, fue imposible
restablecer el orden, pues se formaron dos grupos antagónicos, produciéndose un
escándalo, cuyas consecuencias fueron el desconocimiento absoluto de la asamblea, no
firmando el libro de actas cuatro asistentes. De tal modo que, ante la conclusión de los
mandatos, la situación se ha tornado anormal, no pudiéndose efectuar pagos ni realizar
gastos de urgencia, con detrimento de la armonía y orden que deben guardarse a los efectos
de la normal convivencia en el consorcio.
Ello nos obliga a esta presentación ante V.S. con el fin de que judicialmente convoque a la
audiencia que prescribe el art. 2063 del CCyCN.
Adjuntamos como prueba los certificados de dominio de las unidades citadas y el
reglamento de propiedad horizontal, con la fotocopia respectiva, a los fines que se
expresan. De igual modo, las actas certificadas y protocolizadas referidas, con el objeto de
que S.S. haga lugar a la petición, con expresa condenación en costas para los consorcistas
remisos y aquellos que con su actitud originaron el fracaso de la asamblea.

III. Prueba
Se ofrecen los siguientes medios y fuentes de prueba, a saber:
Confesional:
Se cite a los demandados a absolver posiciones, bajo apercibimiento de ley, a tenor del
pliego que oportunamente se acompañará.
Documental:
Las fuentes documentales que se acompañan son las siguientes:
- Reglamento de propiedad horizontal del consorcio.
- Libro de actas, folios Nºs ……………………., donde constan los nombres de los
asistentes a la asamblea, pero no sus firmas, por no haberlo hecho los demandados.
- Actas de protocolización de las Asambleas de fechas
…………………………………………
- Títulos de propiedad de los presentantes en estos autos.
Testimonial:
Se cite a declarar a:
a)……………………….-, domiciliado en …………………-………………, C.AB.A..
b)…………………………….-, con domicilio enAv., piso °, Dto.- torre …….. - C.A.B.A..
c)……………………………-, domiciliada en calle……………, piso°, Dto., C.A.B.A..
d)………………………. - , con domicilio en calle……………., piso°, Dto.-,C.A.B.A..
Los testigos deberán declarar sobre las asambleas que se mencionan más arriba, el resultado
de las mismas, las situaciones planteadas en el seno de las mismas, si han podido en ellas o
no, adoptar decisiones; etc., conforme lo preceptuado en el art. 333, in fine, del CPCCN.
Informativa:
a)Subsidiariamente en caso de ser expresamente negada se oficie al Registro de la
Propiedad Inmueble para que informe titularidad de las unidades funcionales que los
presentantes invocan como de su propiedad.
b)En caso de desconocimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal, se oficie al
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y/o al Archivo de Actuaciones
Notariales, a fin de que se expida sobre su autenticidad y/o remita copia certificada del
mismo.

IV. DERECHO
Fundo la presente demanda en las normas de los arts. 2063 y concordantes del CCyCN y en
los arts. ……… del Código de Procedimientos de ………………………

V. DOCTRINA y JURISPRUDENCIA
“La asamblea judicial, en el esquema actual, sigue siendo un recurso de excepción;
teniendo en cuenta que el administrador tiene como una de sus funciones principales
convocar a asamblea, en subsidio puede hacerlo el consejo de propietarios, el art. 2059
admite la autoconvocatoria y declara válidas las decisiones unánimes aunque no se
hubieran tomado en asamblea, tienen que haber fallado todos estos mecanismos legales y
no se ha podido obtener decisión válida, sea por falta de quórum o de mayoría.
En este punto la jurisprudencia ha exigido en todos los casos, para dejar expedita la vía
judicial, la prueba fehaciente de haber agotado los recursos previstos en el reglamento de
copropiedad y en la ley de la materia para lograr el tratamiento y solución de los problemas
comunes por el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad (CNCiv.,
sala G, 4/12/97, LA LEY, 1998-F, 666, entre otros)” (cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.,
en comentario al art. 2063 del nuevo Código unificado, en Rivera, Julio C. y Medina,
Graciela, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado - Tomo V, pgs. 579/580, La
Ley, Buenos Aires, 2014).

VI. PETICIÓN
Por lo expuesto de V.S. solicitamos:
a) Nos tenga por presentados, domiciliados y, en el carácter que invocamos, se nos acuerde
la participación que por derecho corresponda.
b) Se convoque a Asamblea judicial conforme a derecho.
c) Se agregue la documental acompañada, reservándose en Secretaría los originales
respectivos.
Proveer de conformidad, que
SERÁ JUSTICIA.

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Contesta demanda convocatoria
asamblea judicial en propiedad horizontal.

Contesta demanda convocatoria asamblea judicial en propiedad horizontal(*)

Señor Juez:
………………………., ocupación………………., DNI ……………………...,
realmente domiciliado en la calle ……………………………Nº …………., piso……º,
departamento “……” de la ciudad de ……………………………………;
………………………., ocupación………………., DNI ……………………..., realmente
domiciliado en la calle ……………………………Nº …………., piso……º, departamento
“……” de la ciudad de ……………………………………; ……………………….,
ocupación………………., DNI ……………………..., realmente domiciliado en la calle
……………………………Nº …………., piso……º, departamento “……” de la ciudad de
……………………………………; ………………………., ocupación……………….,
DNI ……………………..., realmente domiciliado en la calle
……………………………Nº …………., piso……º, departamento “……” de la ciudad de
……………………………………; todos en su caracter de Consorcistas-Propietarios del
Edificio de la calle……………………………, Consorcio de
Propietarios…………………………………………….., constituyendo domicilio procesal
en la calle …………………………………., Nº ……………. Oficina……………. de esta
ciudad, y domicilio electrónico…………………….., conjuntamente con su letrado
patrocinante, abogado ……………………………….. en los autos caratulados:
“……………………………. c/ …………………………………… s/ Asamblea Judicial en
PH” (Expte. Nº…………………..…), que tramita por ante vuestro juzgado, a V.S decimos:

I. OBJETO
Venimos en tiempo y forma a contestar la demanda que hace a nuestro derecho,
conforme las siguientes consideraciones de hecho y de derecho. Desde ya negamos todas y
cada una de las imputaciones que no sean expresamente reconocidas en esta contestación.

II. Hechos
Efectivamente reconocemos ser copropietarios de las unidades Nº
…….,……..,……..,y………….. a las que se refieren los actores en su escrito de fojas
………………., y que formamos parte del consorcio de propietarios sito en la calle
……………………………………………..junto con los actores.
 Es cierto, también, que fuimos convocados a asamblea tanto la primera como la
segunda vez, con fechas……………………….y…………………………
No es cierto que haya habido “grupos antagónicos” y disidentes que
perturbaran la asamblea convocada y realizada el …../……./…….y que fuera imposible
toda votación.
Es cierto lo expuesto en el orden del día en lo que se refiere a su contenido,
pero no es cierto que pueda convocarse a una segunda asamblea una vez fracasada la
primera.
La gravedad de la situación planteada se debe únicamente a la imprevisión
del reglamento de propiedad horizontal, que no permite que ante el fracaso de una primera
asamblea pueda realizarse una segunda, y ello es lo que ocurrió. Citada por convocatoria
que ab initio era nula por lo expuesto, los consorcistas concurrieron en número suficiente,
pero al no poderse llegar a ninguna solución, éstos abandonaron el lugar de reunión y nada
pudo decirse ante la situación planteada.
Por otra parte, los hechos no son establecidos por los actores en su verdadero
alcance y están fuera del derecho que manifiestan violado, ya que en el trasfondo del
consorcio existen situaciones derivadas hacia cuestiones particulares de cada consorcista y
no en el interés general del consorcio.
Por ello, estimamos preferible pasar por alto esas situaciones para colocarse
en su debido punto, como lo es el pedido de convocatoria por los actores.
El fracaso de la primera reunión, al igual que la audiencia de conciliación de
fojas ……………… y la ausencia de disposiciones legales en el reglamento, nos colocan en
la situación de solicitar su modificación por sentencia de V.S..
Por otra parte, es imposible fijar un criterio sobre la base de porcentuales
que no se refieren al derecho de voto, sino a otros principios. Manifestamos tal idea porque
una de las partes sostiene que basta la simple mayoría de porcentuales para fijar el quorum
de la asamblea; tal es lo que se desprende del acta de fojas ………………, y esto contraría
lo dispuesto en el art. 2060 del CCyCN.
En consecuencia, solicitamos a V.S. rechace la demanda, con expresa
condenación en costas.

III. DERECHO
Fundamos la presente contestación de la demanda en las normas de los arts.
2058 a 2063 del CCyCN y en los arts. ………………….. del Código de Procedimientos de
la Provincia de …………………………………………….

IV. Ofrecimiento de la prueba

A los fines de probar nuestros dichos ofrecemos las siguientes pruebas:
- Posiciones que deberán absolver los actores a tenor de un pliego que se adjuntará en la
audiencia respectiva y bajo apercibimiento de ley.
- Testimonial
Se cite a declarar a las siguientes personas:
……………………………………………, domiciliado
en……………………………………….
……………………………………………., con domicilio
en…………………………………….
…………………………………………….., domiciliado
en………………………………………
- Instrumental
Reglamento de propiedad horizontal del consorcio de propietarios de la
calle…………………………………………………….. agregado a fojas ………………
Actas de asambleas del Consorcio, adunadas a fs………………………………….

V. PETICIÓN
Por lo expuesto de V.S. solicito:
a) Nos tenga por presentados, domiciliados y, en el carácter que invocamos, se nos acuerde
la participación que por derecho corresponda.
b) Tenga S.S. por contestada la demanda, en tiempo y forma oportunos.
c) Se agregue la documental acompañada, reservándose en Secretaría los originales
respectivos. Y por ofrecida la restante.
d) Oportunamente se haga lugar a las oposiciones formuladas y se rechace la demanda con
expresa imposición de costas.
Tener presente lo aquí manifestado y proveer de conformidad, que
SERÁ JUSTICIA.

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA995

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Inicia demanda por cobro de medianería.

Inicia demanda por cobro de medianería. -(*)

Señor Juez:
……………………..(TºFº…….., CPACF, CUIT: ………………………., apoderado del
CONSORCIO DE PROPIETARIOS de la calle……………………., personería que más
abajo se acredita, con domicilio real en la calle ……………., C.A.B.A., constituyendo
domicilio legal en la calle ………………… de esta Ciudad y electrónico: …………………
@ ………………
………, Tel., a V.S. me presento y respetuosamente digo:
I. PERSONERIA
El Sr. ……………….., DNI Nº ………………….., en su carácter de administrador según
surge del Acta de designación de fecha ……………….. pasada a fojas ………. a ………..
del Libro de Actas del Consorcio protocolizada el día …………….mediante Escritura N°
…….. pasada al folio ……… del Registro Notarial N° ………… y Acta de renovación de
fecha ……………… pasada a fojas ……, del Libro de Actas del Consorcio protocolizada
el día …………… mediante Escritura N° ……. pasada al folio……… del Registro Notarial
Nºde la Capital Federal, que en copias se acompañan como ANEXO I, en nombre y
representación del CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ……………….
(en adelante, EL CONSORCIO), me confirió Poder Especial Judicial con fecha
……………, mediante Escritura Nº ………. pasado al folio …….. del Registro Notarial Nº
………… el que declaro que se encuentra vigente en todos sus términos y disposiciones y
que adjunto en copia simple como ANEXO II.
II. OBJETO
Siguiendo expresas instrucciones de mi mandante vengo a interponer formal DEMANDA
POR COBRO DE MEDIANERIA contra ………………………………….., CUIT
………………………. (en adelante LA DEMANDADA) con domicilio en la
calle…………………………….., de esta Ciudad, propietario del inmueble sito en la calle
……………., Ciudad Autónoma de Buenos Aires – conforme surge del Informe de
Dominio N° ……………. expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital
Federal de fecha ………………..- que se adjunta en copia a la presente como ANEXO III
y/o contra quien resulte propietario del inmueble sito en la calle ……………………….., de
esta Ciudad por la suma de PESOS ………………………………………………………
ctvs. ($,), con más sus intereses calculados desde la constitución en mora y costas del
proceso.
III. HECHOS
EL CONSORCIO es propietario del inmueble sito en …………………….-
conforme surge del Reglamento de Propiedad Horizontal de fecha …………….,
mediante Escritura N° …….., pasada al folio N°……….. del Registro Notarial N°
……………. Cuya copia se acompaña como ANEXO IV – y, consecuentemente, el
legitimado a reclamar por el muro divisorio del mismo, el que fue construido íntegramente
a su costa.
A su lado, se construyó un edificio, propiedad de LA DEMANDADA, apoyando
consecuentemente su construcción en el muro divisorio cuyo dominio recae sobre mi
mandante.
De esta manera, se generó para EL CONSORCIO la obligación de vender y para LA
DEMANDADA la de adquirir la parte proporcional utilizada por ésta última, creándose
entre ambos inmuebles el condominio por la pared medianera en los términos del artículo
2006 del Código Civil y Comercial de la Nación(1), dando de esta manera nacimiento al
crédito que aquí se reclama.
Es importante recordar que, “quien construye una pared medianera tiene derecho a exigir de
su vecino el pago de la mitad de su valor hasta la altura en que sirve como pared de cerco,
desde el momento mismo en que se la concluye. Ello es así puesto que el derecho del
constructor deriva de la obligación de contribución al cerramiento forzoso que es carga de
toda propiedad urbana”(2)
En consecuencia, en miras de hacerse acreedor de lo que por derecho le corresponde, EL
CONSORCIO que represento contrató al Estudio de Arquitectura
………………………………. encomendándole la confección del Plano y Liquidación de
medianería, que se adjunta como ANEXO V.

IV. LEGITIMACION ACTIVA

EL CONSORCIO es titular de dominio del edificio sito en la calle
………………………………….. de esta Ciudad. En consecuencia, mi mandante es
propietario de los muros divisorios, y atento el carácter “propter rem” del derecho de
medianería que se reclama en estos actuados, a partir del momento en que una construcción
en el predio lindero utilice la pared o muro de su propiedad, está legitimado activamente
para intervenir en este expediente.
V. LEGITIMACION PASIVA
LA DEMANDADA es titular de dominio del edificio sito en la calle
………………………………. de esta Ciudad, tal como se acreditó con el respectivo
Informe de Dominio.
Por ello y en su carácter de propietario del edificio tiene el deber de pago de la medianera a
partir de que su inmueble utiliza o bien se aprovecha de la pared o muro de propiedad de
EL CONSORCIO, resultando obligado al pago por medianería, objeto de esta litis. Ende,
está legitimado pasivamente para intervenir en estos actuados.
Jurisprudencialmente se sostiene que “La obligación que surge de la medianería es un caso
típico de obligación propter rem, tanto en su aspecto activo como pasivo, lo que implica
que el pago correspondiente en su caso corresponde al propietario actual del inmueble
lindero, aún cuando se pretenda que los actos de utilización hayan sido practicados por el
propietario anterior”(3)
VI. EL CREDITO DE MEDIANERIA.
Tal como se desprende del plano y liquidación de medianería adjuntado a la presente, la
pretensión de autos corresponde al cobro de la medianería del muro que divide a ambos
fundos, en la parte que LA DEMANDADA aprovecha dicho muro de propiedad de mi
mandante excluyendo todos los sectores que ya estaban en condominio existente desde
antigua data por el apoyo de construcciones anteriores.
Así lo tiene entendido la Cámara Civil de la Capital Federal en cuanto que “Estando el
muro encaballado en el límite separativo de ambas heredades se presume que es medianero
hasta la altura del edificio menos elevado (…)” (4).
"Tratándose de muros separativos, en lo que exceden de los tres metros de cerramiento
forzoso la adquisición de la medianería por el vecino que no los construyó y la condigna
acción de quien los levantó para que aquel le abone la mitad de su valor, nace desde el
momento en que el primero carga sus construcciones sobre la pared, de algunos de los
modos previstos en el art. 2731, esto es, arrimando todaclase de construcciones, poniendo
tirantes, abriendo armarios o nichos, etcétera”(5)
En este sentido la medianería es una compraventa forzosa, y corresponde por tanto el pago
del precio, que no es otro que la mitad del valor de la pared y el costo de la construcción,
como esté construida, teniendo en cuenta el estado de la pared, su solidez y los materiales
con los que fue construida. “Cuando el vecino no constructor utiliza de un modo específico
el muro de elevación, quien lo construyó tiene derecho a exigirle su adquisición y, por
ende, el pago de la mitad de su valor” (6).
VII. DETALLE DEL CÁLCULO DE LA MEDIANERIA
Aclaro a V.S. los pormenores técnicos del muro objeto de la presente litis:
1) El muro divisorio cuya medianería se reclama, tiene un espesor total de 30 cm., está
construido con albañilería de ladrillos macizos comunes, con revoque completo exterior y
revoque completo interior (de todos los rubros se computan materiales y mano de obra).
2) Según surge del Plano de Medianería y Cómputo métrico, confeccionado por el asesor
técnico de EL CONSORCIO (Arq. ………………….) refleja una SUPERFICIE DE
APOYO igual a ……,…. m2.
3) Respecto a la fuente de Información de los precios unitarios, se utilizaron los valores
publicados de la Revista de la Construcción “Vivienda” del mes de …………………….. de
20….. (Nº ……).
4) En relación al porcentual a emplear de gastos generales, se calcula un 10% y en cuanto a
beneficios de Empresa un 20%.
Destaco a V.S. que la misma fuente de información reconocida, Revista de la Construcción
“Vivienda”, sugiere el empleo de un porcentual que debe calcularse entre un 20 y un 40%
según los casos. Es usual el empleo de un 10% de Gastos Generales más un 20% de
beneficios.
Jurisprudencialmente también está reconocido el uso del porcentual propuesto por esta
parte, a saber: “Con respecto a la incidencia de los gastos generales sobre los costos
tomados de la revista especializada ‘Vivienda’ (30% - valor intermedio) y a la inclusión en
la liquidación de los honorarios profesionales, - proyecto, dirección de obra y plano de
medianería a liquidar- también habrá de estarse a lo que surge del dictamen pericial, por
hallarse éste elaborado en base a los conocimientos del experto, a las publicaciones
especializadas consultadas y a la normativa arancelaria actualmente en vigencia” (7)
5) Respecto a la incidencia del honorario por Proyecto y Dirección de Obra, se ha
adicionado un 7% del valor del muro, tal como se reconoce ampliamente en nuestra
jurisprudencia:
“…No le asiste razón a la demandada en cuanto al honorario a adicionar por proyecto y
dirección de obra, proporcionales al costo definitivo, excluyendo el costo del terreno y los
honorarios mismos, que adecuadamente se ha ponderado en el 7 %” (8)
6) En cuanto a la incidencia del IVA, se agregó un 21% sobre el valor actual del muro. El
I.V.A. es un impuesto que grava al consumidor final, que en las ventas de inmuebles se
abona respecto de los inmuebles nuevos y como tal forma parte del precio final de un muro,
que es abonado por el primer comprador. Mi mandante, al construir el muro, abonó la
totalidad de los impuestos exigibles a esa fecha, en consecuencia, el derecho de mi
representada debe extenderse inclusive a las cargas impositivas relativas a la construcción;
y en ellas, claro esta, debe incluirse el impuesto al valor agregado, ya que su cómputo
forma parte del valor actual de mercado del muro en cuestión. Así se entiende en base a la
nota titulada “Aclaraciones sobre la aplicación e incidencia del IVA en las liquidaciones de
medianería” de la “Revista Vivienda” usada como referencia, y que se adjunta en copia
como ANEXO VI.
“En caso de prosperar la acción por cobro de medianería, al valor asignado a la pared
corresponde adicionarle el impuesto al valor agregado (IVA), si éste regía cuando se
sirvieron del muro, ya que el crédito tiene su origen en este momento y no en el de su
construcción” (9)
“En sus fundamentos la sentencia reconoce que en caso de prosperar la acción por cobro de
medianería al valor asignado a la pared corresponde adicionarle el impuesto al valor
agregado, si dicho tributo regía al momento en que el condenado se sirvió del muro,
ya que el crédito tiene su origen en ese momento, y no en el de su construcción” (10)
(El resaltado nos pertenece).
“El IVA se lo toma en cuenta pues forma parte del precio, pero de ninguna manera se lo
puede discriminar o hacerlo objeto de facturación o retención alguna” (11)
7) Respecto a la incidencia de los honorarios por confección del Plano y Liquidación de
medianería necesarios para determinar con exactitud el valor de la cosa demandada - art.
330 inc. 3° del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (12) -, se ha agregado un
5% (cinco por ciento) del valor total del muro tasado, que es el porcentual admitido para
esta tarea según el arancel de honorarios, usos y costumbres.
"Al importe por cobro de la medianería debe sumarse otra cantidad por la confección de
planos, por constituir un gasto necesario, como que es imprescindible para la reclamación
judicial, que requiere la designación "de la cosa demandada" (13)
“Respecto del gasto de planos acompañados en oportunidad de demandarse, creo que los
mismos resultan elementos imprescindibles para el ejercicio de la pretensión deducida
atento a la exigencia de exacta individualización de la cosa demandada, que establece el art.
330 del Cod. Procesal en su inc. 3º, que en el caso por su necesaria ponderación técnica
debía requerir de la colaboración profesional que el aludido plano supone, más aún
teniendo en cuenta que debían determinarse los valores que se reclamaban”(14)
"Probada fehacientemente en la demanda por cobro de medianería, la erogación en
concepto de honorarios abonados por la confección del plano acompañado con la demanda,
necesario para el cumplimiento por parte del consorcio actor de la obligación de expresar la
cosa demandada, determinándola con toda exactitud (art. 330, Cód. Procesal - Adla,
XXVII-C, 2649) su reintegro por parte de la demandada no parece discutible, si se advierte
que las circunstancias particulares de la acción tornaban indispensable ese trabajo
previo"(15)
8) Respecto al cálculo de la Depreciación según criterio de RossHeideck aplicado en forma
diferenciada a cada elemento componente del muro. Tal método es el reconocido
jurisprudencialmente, a saber: “La metodología para calcular el valor del muro más
adecuada es la de considerar que diversas partes de éste se deterioran en momentos
diversos, pues así ocurre en la realidad. El cálculo debe ser aplicado por separado a las
partes de la construcción que sean susceptibles de depreciación distinta. Es decir que debe
aplicarse la tabla Ross-Heidecke en forma diferenciada a los elementos diversos (…)” (16)
9) Edad del muro a la fecha de inicio de demanda: ………… años.-
10) Vida útil de cada elemento componente del muro: se hizo los cálculos con la estimación
de vida útil de cada elemento integrante del muro en base a la definición de vida útil del
Tribunal de Tasaciones de la Nación – Norma TTN 2.2 de Mayo de 2005 – cuya copia se
agrega como ANEXO VII, y que establece que la Vida útil es la edad del bien más la
expectativa de vida futura, que surge de la apreciación directa y análisis “in situ” del muro
objeto de esta litis.
Con los parámetros de cálculo descriptos precedentemente, se ha determinado que el valor
de los derechos de medianería cuyo pago se persigue en estos obrados, asciende a la suma
de pesos……………………………………………….
……………………………………………………con…………ctvs.($ …………..,…),
independientemente de los intereses que se deben computar desde la fecha de constitución
en mora de la demandada.
VIII. CONSTITUCIÓN EN MORA
Con fecha ……………….., EL CONSORCIO envió a LA DEMANDADA, una carta
documento cifrada CD Nº ………………………, con la finalidad de reclamar formalmente
el pago de la medianería objeto de estas actuaciones, pero dicha misiva no fue retirada del
Correo habiéndose dejado el respectivo aviso de visita conforme puede evidenciarse en la
carta documento que se acompaña a la presente como ANEXO VIII. En consecuencia,
deberá considerarse desde esa fecha la constitución en mora de LA DEMANDADA.
IX. MEDIACIÓN PREVIA OBLIGATORIA
Conforme lo dispuesto por la Ley 26.589 de Mediación y Conciliación, esta parte promovió
Mediación Prejudicial ante el Mediador, Dr. …………………. - Habilitación M.J. N.º 587,
llevándose a cabo …………… (…) audiencias conciliatorias con fechas …………,
…………., y ……………., pero ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con LA
DEMANDADA, se cerró la instancia sin acuerdo. A tales efectos, se acompaña copia de las
actas como ANEXO IX.
X. ACTUALIZACIÓN
Con fundamento en el tiempo, sin dudas prolongado, que transcurrirá entre el momento que
se realizó la liquidación de medianería obrante en autos, y la resolución definitiva de los
presentes obrados; y teniendo en consideración el proceso inflacionario que soporta nuestro
país, con la consiguiente variación de los precios en el mercado de la construcción, y que
sirvieron de base para calcular el monto de los derechos de medianería adeudados; solicito
a V.S. que al momento de dictar sentencia proceda a actualizar los valores obrantes en la
liquidación efectuada, a fin de mantener la igualdad jurídica de las partes, así como también
la realidad jurídica de aquel valor.
XI. SOLICITA MEDIDAS CAUTELARES

A) EMBARGO PREVENTIVO
En razón de encontrarse reunidos los requisitos de verosimilitud en el derecho, peligro en la
demora y ofrecer contracautela, peticiono que en los términos del artículo 209, 210 (17) y
concordantes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, se decrete embargo
preventivo sobre el inmueble de LA DEMANDADA …………………………….., CUIT
Nº ………………………., sito en la calle …………………………….., Matrícula
……………, Nomenclatura Catastral: Circunscripción: ……, Sección ……., Manzana
…….., Parcela …………., por el monto reclamado en estos actuados ($
………………,…), con más una previsión calculada por V.S. para afrontar intereses y las
costas del proceso.
- Verosimilitud en el Derecho:
Está demostrado en el expediente la titularidad dominial del CONSORCIO en el edificio de
la calle ………………………., y consecuentemente de la pared de la cual se ha servido LA
DEMANDADA; y a su vez está demostrada la titularidad del fundo lindero, sito en la calle
Lima ……………., que ha construido el edificio sirviéndose de dicho muro. En este
sentido y como se deriva del Informe y plano de medianería realizado por el Arquitecto
…………………………. (Matrícula C.P.A.U. Nº ……………..) que se adjunta a la
presente, se puede observar cómo el propietario del inmueble de la calle …………………..
se ha "servido" del muro EL CONSORCIO.
A su vez, del informe técnico y de la liquidación efectuada, surge la estimación del valor de
la medianera y se discrimina la superficie de la cual se ha servido LA DEMANDADA del
muro divisorio. Por lo que V.S. tiene acreditado el monto del crédito que se ventila en estos
actuados, con un Informe suscripto por un profesional matriculado e idóneo en la materia.
En consecuencia, LA VEROSIMILITUD DEL DERECHO ESTÁ PLENAMENTE
JUSTIFICADA.
- Peligro en la demora:
LA DEMANDADA es una empresa constructora que se encuentra próximo a finalizar la
construcción del edificio y que, posteriormente, afectará el inmueble a la PROPIEDAD
HORIZONTAL(18) disponiendo de las unidades funcionales y eludiendo el pago de la
medianería.
En efecto, esto provocará un grave perjuicio a esta parte y a eventuales terceros
compradores de buena fe. Es decir, no sólo se cambiará la titularidad dominial del inmueble
sino además se cambiará la naturaleza jurídica del fundo afectándose a la propiedad
horizontal y siendo cada uno de los eventuales adquirentes propietarios de su unidad y de
las partes comunes del edificio, entre ellas el muro divisorio, pudiendo tornar la ejecución
de la sentencia tanto por capital e intereses y las costas de imposible cumplimiento,
habiéndose producido un dispendio jurisdiccional innecesario.
Además, LA DEMANDADA se habrá ido insolventando saliendo de su dominio el
inmueble en cuestión, desapoderándose de su patrimonio y dejando de ser sujeto pasivo de
esta acción. Como resultado, se habrá enriquecido con la construcción del edificio y no
habrá abonado los derechos de la pared medianera, perjudicando además la buena fe de los
eventuales compradores.
Es por ello que es menester garantizar el objeto del proceso a fin de evitar que la sentencia
resulte, como ya se dijo, contra LA DEMANDADA quien es en definitiva quien se ha
servido de la pared y no ha abonado el importe del valor de mi representada,
consecuentemente EL PELIGRO EN LA DEMORA ESTÁ PLENAMENTE
ACREDITADO.
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que: “(…) si bien se ha entendido que la apreciación
del "periculum in mora" no debe ser efectuada con un criterio exigente, no puede soslayarse
que existe una necesaria vinculación entre éste, como fundamento de las medidas
precautorias, y la solvencia o estado patrimonial de las partes contra quienes se dirigen”(19)
-Contracautela:
En los términos del artículo 199 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación(20)solicito se decrete el embargo preventivo fijándose caución juratoria de
responder el actor eventualmente por los daños y perjuicios que la traba de la medida en
forma indebida pudiera causar, resaltando que mi mandante es un Consorcio de
Propietarios, y sobre él no existe ningún motivo para pensar que pueda haber peligro en que
pueda desaparecer o se vuelva insolvente.
En virtud de los fundamentos ut supra expuestos es que solicito a V.S., que haciendo uso de
la facultad conferida por el artículo 204 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación (21), y sin que implique prejuzgamiento alguno, por la suma de PESOS
………………………………………………………………
con …………. ctvs. ($ …………..,………), con más lo que V.S. presupueste para
responder provisoriamente a intereses y costas, ordene trabar embargo preventivo sobre el
inmueble sito en la calle………………………de C.A.B.A..
A los fines precedentemente indicados, solicito se autorice el libramiento de un oficio al
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, dejándose constancia de las
personas que se encuentran autorizadas a correr con el diligenciamiento y a firmar las
minutas de estilo son indistintamente el Dr. ……………………….......... Tº ……, Fº
……CPACF y/o el Dr. …………………. T º ……. F º ……… y/o la Dra.
……………………. T º…….F º…… y/o el Dr. ………………… T° …..F° …….. y/o el
Dr. …………………………T° …….. F° ……..CPACF.
B) PROHIBICIÓN DE INNOVAR
En el hipotético caso de que V.S. estime que no corresponda el embargo, y atento a la
imperiosa necesidad de resguardar los derechos patrimoniales de EL CONSORCIO cuya
representación legal ejerzo y su derecho de defensa en juicio, a V.S. solicito se decrete la
Prohibición de Innovar sobre el inmueble del demandado, con los alcances previstos en el
artículo 230 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación(22), cumpliéndose
cabalmente los requisitos de verosimilitud de derecho, peligro en la demora y contracautela
con idénticosfundamentos a los expuestos precedentemente y a los que me remito en honor
a la brevedad.
Ello, con el objeto de evitar que se altere de tal forma la situación de hecho y de derecho
existente al tiempo de la promoción del pleito que pudieran convertir una eventual
ejecución de sentencia dictada en su contra en ineficaz o imposible.
Teniendo en cuenta que la prohibición de innovar, en tanto constituye una medida cautelar
fundada esencialmente en el principio de inalterabilidad de la cosa litigiosa y cuya finalidad
es mantener el statu quo inicial o impedir que durante el transcurso del pleito se modifique
o altere la situación de hecho o de derecho existente al tiempo de la promoción del litigio, a
fin de evitar perjuicios irreparables.
De otro modo, esta parte vería frustradas sus expectativas de ver satisfecho su derecho de
repetir el cobro de las eventuales sumas que pudiera llegar a resultar condenada en el “sub
lite”, careciendo la sentencia a dictarse de ejecutabilidad.
C) ANOTACIÓN DE LA LITIS
En última instancia, y para el hipotético caso que no prosperen las medidas solicitadas
precedentemente, y a los fines de evitar como ya se manifestó, que LA DEMANDADA
afecte la buena fe de los eventuales compradores solicito en los términos de los artículos
229(23) y 609(24) del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, se decrete en autos
la medida cautelar de ANOTACION DE LITIS en el Registro de la Propiedad Inmueble,
con el fin de que la sentencia resulte oponible contra terceros adquirentes, en virtud de que
la finalidad inmediata de la referida medida es la publicidad y lograr que los terceros
contratantes queden sujetos al resultado del pleito, como se expuso con anterioridad, ya que
no podrán ignorar una inscripción registral.

Tiene dicho la doctrina que el adquirente de un bien afectado con la medida de anotación de
la litis podrá ser pasible de la sentencia ejecutoria en su contra: “La finalidad es anoticiar a
los terceros; quien contrata, puede saber con certeza que sobre el bien existe un pleito, y
una posibilidad de que la sentencia, modifique o extinga derechos” (25). En igual sentido,
sostiene el Dr. Jorge Kielmanovich, que lo esencial de la medida es asegurar la publicidad
del litigio y, con ello la oponibilidad de la sentencia(26). Asimismo, “en materia de
anotación de la litis, en la actualidad regulada por el art. 229 del Cód. Procesal (ADLA,
XLI-C, 2975), su único efecto es la publicidad del litigio, a fin de que los terceros
adquirentes no puedan ampararse en la presunción de buena fe” (27)
XI. OFRECE PRUEBA
A los efectos de acreditar los extremos invocados y de conformidad con lo dispuesto por el
artículo 333 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (28) se ofrece los
siguientes medios y fuentes de prueba:
1. DOCUMENTAL:
Se deja constancia que los originales y/o copias certificadas de la documental que
seguidamente se detalla se encuentran en el expediente sobre prueba anticipada que se
sorteó e inició conjuntamente con la presente causa. Atento a esta situación, solicito que el
actuario certifique las copias acompañadas a la presente teniendo a la vista los originales
acompañados en el expediente sobre prueba anticipada que tramita ante este mismo
Tribunal.
ANEXO I: Copias simples del Acta de designación de fecha ……………..pasada a fojas
…. a ……….del Libro de Actas del Consorcio protocolizada el día ………… mediante
Escritura N° ……. pasada al folio …… del Registro Notarial N° ……… y Acta de
renovación de fecha ……….. pasada a fojas ………., del Libro de Actas del Consorcio
protocolizada el día …………. mediante Escritura N° …….. pasada al folio …….. del
Registro Notarial ………..
ANEXO II: Copia simple del Poder Especial Judicial con fecha ………., mediante
Escritura Nº ……… pasado al folio …………del Registro Notarial Nº ………..
ANEXO III: Copia simple del Informe de Dominio N° ………………expedido por el
Registro de la Propiedad Inmueble con fecha …………..
ANEXO IV: Copia simple del Reglamento de Propiedad Horizontal de fecha ……………...
ANEXO V: Plano y Liquidación de Medianería confeccionados por el Arq.
…………………………… (Matr. C.P.A.U. Nº ……………..).
ANEXO VI: Copia de nota titulada “Aclaraciones sobre la aplicación e incidencia del IVA
en las liquidaciones de medianería” de la “Revista Vivienda”.
ANEXO VII: Copia del artículo del Tribunal de Tasaciones de la Nación – Norma TTN 2.2
de Mayo de 2005.
ANEXO VIII: Carta Documento N° …………………… de fecha ……………...
ANEXO IX: Copias simples de las Actas de Mediación Extrajudicial Obligatoria de fechas
…………, ………….. y …………………...
ANEXO X: Artículo escrito por Mario Scarano, titulado “Medianería- Vida útil económica
de un muro”.
2. INFORMATIVA:
Solicito se libre oficio al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin que remita las copias
autenticadas del plano de la finca que fue demolida y que ocupaba el lote de la calle
……………….., CABA con anterioridad al actual edificio erigido recientemente, como así
también copia del Plano de mensura y Subdivisión del edificio sito en la calle
………………….. CABA.
3. INFORMATIVA DE RESERVA:
Para el hipotético caso de desconocimiento de la documental acompañada solicito a V.S. se
oficie a:
I. Al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y/o al Archivo de
Actuaciones Notariales, en caso de desconocimiento del Reglamento de Propiedad
Horizontal de fecha ……………………., mediante Escritura N°……….., pasada al folio
N°……….del Registro Notarial N° ……………, a fin de que se expida sobre su
autenticidad y/o remita copia certificada del mismo.
II. Al Arquitecto……………………… a fin de que informe si el Plano y Liquidación de
Medianería acompañado al presente escrito fue confeccionado por él.
III. A la Revista "Vivienda" a efectos de que informe si el artículo que se acompaña,
titulado “ACLARACIONES SOBRE LA APLICACIÓN E INCIDENCIA DEL IVA EN
LIQUIDACIONES DE MEDIANERÍA”, fue publicado por dicha revista indicando fecha y
número de revista en el que fue publicado; y a fin de que acompañe original o copia
certificada de la revista “Vivienda” de ………… de ……….., Nº ……………………….
IV. Al Correo Argentino a fin de que informe si la Carta Documento N°…………………..
de fecha …………….. fue diligenciada por dicha entidad, la autenticidad de su contenido y
el resultado de la misma informado por el notificador.
V. AlMediador, Dr. …………………, Registro Nº …………., con domicilio en la calle
…………………………………, piso °, depto. “”, CABA, en caso de desconocimiento de
las actas de mediación, para que informe si las copias adjuntas concuerdan con las que
obran en sus registros.
4. CONFESIONAL
Se cite al representante legal de LA DEMANDADA a absolver posiciones a la audiencia
que se designará al efecto y bajo el pliego que oportunamente se acompañará.
5. PERICIAL
Se designe perito único de profesión Arquitecto, para que efectuando un relevamiento “in
situ”, estudiando los planos de las construcciones que con anterioridad ocupaban el lote de
la demanda, y analizando el plano de medianería y cómputo métrico acompañado por EL
CONSORCIO, informe lo siguiente:
1) Para que diga el perito si el edificio de LA DEMANDADA sito en la en la calle
…………………, está arrimado al muro divisorio del edificio de EL CONSORCIO, sito en
la en la calle …………….. de esta Ciudad.
2) Para que teniendo en cuenta lo que el perito pueda revelar directamente "in situ", y
analizando el Plano de Medianería y Cómputo Métrico acompañado EL CONSORCIO y
confeccionados por el Arq. …………………., indique si estos se ajustan a la realidad del
muro, si reflejan los sectores y componentes que deben liquidarse medianería, en base a la
utilización que ha realizado LA DEMANDADA del muro divisorio de propiedad de EL
CONSORCIO.
3) En el caso que el experto determine que el plano de Medianería y Cómputo Métrico
acompañado por EL CONSORCIO no se ajustan a la realidad del muro, que determine la
superficie de apoyo mediante la realización de un croquis debidamente explicado y donde
se indique claramente cuál es el apoyo que utiliza el edificio de LA DEMANDADA, del
muro divisorio de propiedad de EL CONSORCIO.
4) Efectúe el cálculo del importe de los derechos de medianería que tendría que percibir el
consorcio actor por el uso del muro divisorio, con valores vigentes al momento de su
presentación pericial.
5) Para que diga el perito que entiende por la palabra "vida útil" o "duración" de una
mampostería o pared. Asimismo, que el Perito determine, en base a la observación y
características particulares del muro divisorio objeto de la liquidación (estabilidad, rectitud,
plomo u otro lineamiento que establezca el Código de la Edificación en el Art. 5.8), cual es
la expectativa de vida útil (probable lapso de vida futura) de dicho muro. En ese punto, se
le pide al perito que conteste específicamente sobre las características particulares del muro
objeto de esta litis.
6) Para que diga el Perito si conoce al artículo escrito por el agrimensor Mario A. Scarano
titulado “Medianería – Vida útil económica de un muro”, agregado como ANEXO X, e
informe a V.S. de acuerdo a este artículo, si la vida útil de los muros es mayor (o menor) a
la de las construcciones a las que pertenecen; con qué vida útil debería calcularse el muro
objeto de esta litis, de acuerdo a las conclusiones ahí arribadas.
7) Para que diga el experto si conoce la Revista de la Construcción “Vivienda”, dirigida por
el Arq. D. R. C.; que informe a V.S. si se trata de una publicación reciente, o si tiene una
trayectoria importante en la labor especializada relacionada con el mercado de la
construcción.
8) Para que informe el experto, si considera que los valores que mensualmente publica la
revista “Vivienda” en su sección “Costos”, reflejan la realidad del mercado de la
construcción y pueden ser utilizados como valores de referencia en el caso que se dirime en
la presente litis.
9) Para que indique el perito si es verdad (o no) que en el encabezamiento del C1 de la
revista "Vivienda" dice que los gastos generales y beneficios se deben calcular con un
porcentual que varía entre el 20 y el 40% según cada caso; y si es correcto calcular en el
caso que se dirime en la presente litis, esa incidencia de gastos generales en un 10% y los
beneficios de empresa en un 20%.
10) Para que indique el Perito si para construir un edificio como el de EL CONSORCIO es
imprescindible (o no) la contratación de un profesional matriculado para que realice el
proyecto y dirección de obra; y si esa erogación constituye (o no) un gasto ineludible que
compone el costo de un muro divisorio (que es parte inseparable del edificio construido);
asimismo, que el Experto ilustre a V.S. acerca de cuál es el porcentual de esos honorarios
que estipula el Arancel de Honorarios (Ley 14.467).
11) Para que indique el Perito si para reclamar el pago de los derechos de medianería es
imprescindible (o no) la contratación de un profesional para que realice el Plano y
Liquidación de Medianería; y si esa erogación constituye un gasto ineludible que compone
el costo del muro divisorio a liquidar. Asimismo, que el experto ilustre a V.S. acerca de
cuál es el porcentual de esos honorarios que
estipula el Arancel de Honorarios (Ley 14.467).
12) Cualquier otra indicación técnica relacionada con todo aquello que nos ocupa, para una
clara y eficaz comprensión de la temática de la presente litis.
Esta parte designa como consultor técnico al Arquitecto …………………………
, (Matr. C.P.A.U. Nº ……………), o indistintamente el Arquitecto ………………… (Matr.
C.P.A.U. Nº …………….), ambos con domicilio en la calle …………………………., …..º
piso, de la Ciudad de Buenos Aires (Tel ………………).
XIII. DERECHO
Fundo la presente demanda en los artículos 2006, 2008, 2009, 2014, 2019 y siguientes del
Código Civil y Comercial de la Nación, jurisprudencia y doctrina aplicables.
XIV. ADJUNTA BONO
Solicito se agregue el bono adjunto, con lo que se tenga por cumplido con lo prescripto en
el artículo 51 inc. d) de la Ley 23.187.
XV. TASA DE JUSTICIA
Se adjunta a la presente el comprobante de pago de la Tasa de Justicia correspondiente al
3% del monto reclamado.
XVI. AUTORIZACIONES
Quedan autorizados a examinar el expediente, efectuar desgloses, sacar y retirar copias,
oficios, exhortos, testimonios, diligenciar oficios, cédulas, mandamientos, así como realizar
cualquier tipo de gestión, acto o diligencia que fueran necesarios el
Dr………………………………
……………………………………………………..y/o……………………….y/o…………
……………………...y/o………………………………………..
XVII. PETITORIO
Por lo expuesto, solicito a V.S.:
a) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio legal y electrónico
indicado;
b) Se tenga por interpuesta la presente demanda de cobro de medianería;
c) Se tenga por ofrecida la prueba;
d) Se concedan las medidas cautelares solicitadas;
e) Se corra traslado de la presente demanda a la accionada por el plazo de ley;
f) Se notifique el inicio de la presente demanda a la mediadora interviniente;
g) Se tengan presentes las autorizaciones conferidas;
h) Oportunamente, se haga lugar a la demanda en todas en todas sus partes, con costas e
intereses a la demandada.
Proveer de conformidad, que
SERA JUSTICIA
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial
(1)El artículo 2006 del CCyCN expresa que, “Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se
denomina: (…) d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes; (…)”.
(2)Sindicato del Personal de la Industria Químicas y Petroquímicas c/ Consorcio Edificio
Sarmiento s/ Cobro de medianería”, Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Sala I,
Bahía Blanca, Buenos Aires, 16/02/1999.
(3)In re “Consorcio de Propietarios Maipú 327/329/331 c/ Consorcio de Propietarios Maipú
321-325”, CNCIV., Sala E, 19/04/1976.
(4) “Consorcio de Propietarios Rivadavia 3995/99 c/ Alfa S.A.”, CNCIV., Sala E, Junio 13-
975, La Ley, XXXVI, 924, Sum.5.
(5)Consorcio de Propietarios Hidalgo 821 c/ Consorcio de Propietarios Hidalgo y/u otro”,
CNCIV., Sala F, Diciembre 20-976. – Rev. La Ley, 1977-C, 117.
(6)CARAMELO, G., PICASSO, S., HERRERA, M. , Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado. Infojus. Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2015, Tomo V, pags.133
y 134.

(7)Consorcio Propietarios Pacheco de Melo 2941/47 c/ Sidec S.A. s/ Cobro de

Medianería”, 06/03/2014. Visto en http://www.slideshare.net/ninanor2003/fallo-medianeria
(8)Autos “Cons. Córdoba 996/1000 Esq. C. Pellegrini 787/791 c/Avda. Córdoba 972 S.R.L.
s/Cobro de Medianería”, La Ley 2001-C, pág. 373.

(9)Bonifati de Lorenzatti, María Ester y Otro c/ Masid, Rafael y Otros s/ Medianería”,

CNCiv., Sala H, 17-09-99. El DIAL.com, 04/02/2000.
(10)) “Cons. Prop. 25 De Mayo 758/62 c/ Pelusso, Sandra Edith y otros sobre Cobro de
medianería.” Expediente Nº 114.576/2009 Juzg. Civil N° 29.
(11)) “Aclaraciones sobre la Aplicación del IVA en liquidaciones de Medianería”, Revista
“Vivienda” Nº 372, Julio de 1993, pág. 67.
(12)El CCyN estipula que: “La demanda será deducida por escrito y contendrá: (…) 3) La
cosa demandada, designándola con toda exactitud. (…)”.
(13) “Consorcio Pedro Goyena 1533 vs. De Marco, Vicente”, CNCiv., sala F, 21/08/73, La
Ley, XXXV, 1144, sum.14.
(13)“Consorcio Pedro Goyena 1533 vs. De Marco, Vicente”, CNCiv., sala F, 21/08/73, La
Ley, XXXV, 1144, sum.14.
(14)“Saavedra de Lascalea, A. y otros c. De Arza, José”, CNCiv., Sala A, 25/08/1980, ED
T. 93, pag. 453.
(15)“Consorcio Las Heras 1902/14 vs.Consorcio Ayacucho 1584”, CNCiv., Sala E,
20/08/73 –Rev. La Ley, 154-121
(16)“Cons. Cordoba 996/1000 Esq. C. Pellegrini 787/791 c/Avda. Cordoba 972 S.R.L.
s/Cobro de Medianería”, L. 207.032, SUMARIO publicado el LA LAEY 2001-C Pág. 373.
(17)El artículo 209 del CPCCN, establece que: “Podrá pedir embargo preventivo el
acreedor de deuda en dinero o en especie que se hallare en alguna de las condiciones
siguientes: 1) Que el deudor no tenga domicilio en la República. 2) Que la existencia del
crédito esté demostrada con instrumento público o privado atribuido al deudor, abonada la
firma por información sumaria de DOS (2) testigos. 3) Que fundándose la acción en un
contrato bilateral, se justifique su existencia en la misma forma del inciso anterior,
debiendo en este caso probarse además sumariamente el cumplimiento del contrato por
parte del actor, salvo que éste ofreciese cumplirlo, o que su obligación fuese a plazo. 4)
Que la deuda esté justificada por libros de comercio llevados en debida forma por el actor,
o resulte de boleto de corredor de acuerdo con sus libros, en los casos en que éstos puedan
servir de prueba, o surja de la certificación realizada por contador público nacional en el
supuesto de factura conformada. 5) Que aún estando la deuda sujeta a condición o plazo, se
acredite sumariamente que el deudor trata de enajenar, ocultar o transportar sus bienes,
comprometiendo la garantía, o siempre que se justifique del mismo modo que por cualquier
causa ha disminuido apreciablemente la solvencia del deudor, después de contraída la
obligación.”. El artículo 210 del CPCCN, expresa:: “Podrán igualmente pedir el embargo
preventivo: 1) El coheredero, el condómino o el socio, sobre los bienes de la herencia, del
condominio, o de la sociedad, si acreditaren la verosimilitud del derecho y el peligro de la
demora. 2) El propietario o locatario principal de predios urbanos o rústicos, haya o no
contrato de arrendamiento, respecto de las cosas afectadas a los privilegios que le reconoce
la Ley. Deberá acompañar a su petición el título de propiedad o el contrato de locación, o
intimar al locatario para que formule previamente las manifestaciones necesarias. 3) La
persona a quien la ley reconoce privilegios sobre ciertos bienes muebles o inmuebles,
siempre que el crédito se justificare en la forma establecida en el artículo 209, inciso 2. 4)
La persona que haya de demandar por acción reivindicatoria, petición de herencia, nulidad
de testamento o simulación, respecto de la cosa demandada, mientras dure el juicio, y
siempre que se presentaren documentos que hagan verosímil la pretensión deducida”.
(18)El artículo 2037 del CCyCN dispone que: “La propiedad horizontal es el derecho real
que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.”.

(19)“Ponce, Jorge G. c/ Roman Sac s/ Art.250 C.P.C. Sentencia interlocutoria”, CNCIV -

Sala I – Nro. de Recurso: I052513- Fecha 26-08-1997.
(20)El artículo 199 del CPCCN dispone que: “La medida precautoria sólo podrá decretarse
bajo la responsabilidad de la parte que la solicitare, quien deberá dar caución por todas las
costas y daños y perjuicios que pudiere ocasionar en los supuestos previstos en el primer
párrafo del artículo 208. En los casos de los artículos 210, incisos 2 y 3, 212, incisos 2 y 3,
la caución juratoria se entenderá prestada en el pedido de medida cautelar. El juez graduará
la calidad y monto de la caución de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del
derecho y las circunstancias del caso. Podrá ofrecerse la garantía de instituciones bancarias
o de personas de acreditada responsabilidad económica”.

(21)El artículo 204 del CPCCN establece que: “El juez, para evitar perjuicios o gravámenes
innecesarios al titular de los bienes, podrá disponer una medida precautoria distinta de la
solicitada, o limitarla, teniendo en cuenta la importancia del derecho que se intentare
proteger”
(22)El artículo 230 del CPCCN expresa que: “Podrá decretarse la prohibición de innovar en
toda clase de juicio siempre que: 1) El derecho fuere verosímil. 2) Existiere el peligro de
que si se mantuviera o alterara, en su caso, la situación de hecho o de derecho, la
modificación pudiera influir en la sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o
imposible. 3) La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida precautoria”.
(23)El artículo. 229 del CPCCN dispone que: “Procederá la anotación de litis cuando se
dedujere una pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una
inscripción en el Registro correspondiente y el derecho fuere verosímil. Cuando la demanda
hubiere sido desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la
demanda hubiese sido admitida, se mantendrá hasta que la sentencia haya sido cumplida”.
(24)El artículo 609 del CPCCN expresa que: “Presentada la demanda, podrá decretarse la
anotación de litis en el registro de la propiedad, si los títulos acompañados y los
antecedentes aportados justificaren esa medida precautoria”.
(25)FERRAZZO, M., Medidas Cautelares en la Nación, en la Provincia deuenos Aires y en
el Mercosur, García Alonso, 1era edición, Buenos Aires, 2008, pág. 132.
(26)KIELMANOVICH, J. L., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado
y Anotado. Tomo I, Abeledo Perrot, 4ta edición, Buenos Aires, 2009, pág. 490.

(27)Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C-, José M., suc.

AR/JUR/1867/1983.
(28)El artículo 333 del CPCCN manifiesta que: “Con la demanda, reconvención y
contestación de ambas, deberá acompañarse la prueba documental y ofrecerse todas las
demás pruebas de que las partes intentaren valerse. Cuando la prueba documental no
estuviere a su disposición, la parte interesada deberá individualizarla, indicando su
contenido, el lugar, archivo, oficina pública o persona en cuyo poder se encuentra. Si se
tratare de prueba documental oportunamente ofrecida, los letrados patrocinantes, una vez
interpuesta la demanda, podrán requerir directamente a entidades privadas, sin necesidad de
previa petición judicial, y mediante oficio en el que se transcribirá este artículo, el envío de
la pertinente documentación o de su copia auténtica, la que deberá ser remitida
directamente a la secretaría, con transcripción o copia del oficio. Si se ofreciera prueba
testimonial se indicará qué extremos quieren probarse con la declaración de cada testigo.
Tratándose de prueba pericial la parte interesada propondrá los puntos de pericia”.

Citar: elDial AAA986

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Contesta demanda de cobro de
medianería. Impugna rubros. Ofrece prueba. Impugna puntos de pericia. Plantea
caso federal

CONTESTA DEMANDA – IMPUGNA RUBROS - OFRECE PRUEBA -IMPUGNA

PUNTOS DE PERICIA - PLANTEA CASO FEDERAL. –(*)

Señor Juez:
………………………..., representada por su presidente, Sr.
………………………………………………………………………, con DNI Nº
…………………….., -conforme se acredita en el acápite I -, con domicilio social en la
calle ……………….., piso ……., C.A.B.A., conjuntamente con el patrocinio letrado de la
Dra. ……………………………., TºFºdel C.P.A.C.F., constituyendo domicilio en la calle
………………………………… …………………., piso , ofic…..…….de CABA (zona
……..) (TEL. :……………………; correo
electrónico……………………………………..), y como domicilio electrónico
…………………………………, en autos caratulados
“……………………………………………………………………………………………
S/ COBRO DE MEDIANERIA” a V.S me presento y respetuosamente digo:
I.- PERSONERIA
Que conforme surge del contrato constitutivo, que acompaño al presente en copia
certificada y el acta de asamblea de fecha …………………… que también se acompaña al
presente en copia certificada, quien suscribe resulto ser Presidente de la sociedad
…………………………………..
En dicho carácter y declarando juradamente que la representación invocada se encuentra
vigente, vengo a presentarme en autos y a tomar la intervención que me compete
contestando la demanda incoada contra la firma que represento.
II.- OBJETO
Habiendo quedado notificado el día ………………………. de la demanda iniciada por el
Consorcio de Propietarios de la
calle……………………………………………………………., vengo por el presente en
legal tiempo y forma a contestarla, solicitando a su turno el rechazo de la misma en todo
aquello que se demostrará no se ajusta a los hechos y derecho aplicable, con expresa
imposición de costas al actor.
III.- NEGATIVAS
Sin perjuicio de negar, por un imperativo categórico de índole procesal todas las
afirmaciones vertidas acerca de hechos que no fueren objeto de un expreso reconocimiento
en éste, niego especialmente:
1.- Que el crédito por medianería ascienda al monto de $……………….,…
(pesos…………………………………………………………………………………………
…………….) y que el mismo resulte a favor del actor.
2.- Que la demandada tenga el deber de abonar o pagar la medianería, conforme la
liquidación de la actora.
3.- Que la demandada haya aprovechado el muro de propiedad del consorcio actor, con la
extensión que pretende la actora.
4.-Que sea ajustada a los hechos y a derecho la liquidación realizada por el Arq.
……………………………………………………aportada como prueba documental, la
cual se deja expresamente IMPUGNADA.
5.- Que el plano de medianería y computo métrico elaborados por el Arq.
………………………………………….. reflejen la realidad de los hechos, dejando
desconocido por el presente el informe técnico e impugnado el alcance y contenido del
mismo.
6.- Que la superficie de apoyo sea de ……..,…. m2.
7.- Que deban obligatoriamente utilizarse los valores publicados en la revista Vivienda del
mes de …………………. de 20…...
8.- Que los gastos generales de la empresa constructora que erigió el muro sea del 10%
(diez por ciento) y el beneficio empresario ascienda al 30 % (treinta por ciento).
9.- Que los honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra abonados durante la
ejecución del muro sean del 7 % (siete por ciento).
10.- Que el Impuesto al Valor Agregado sea de un 21% o del 10.5 % deba ser reintegrado,
ello por cuánto al momento de la ejecución del muro (año ………) el impuesto no existía.
11.- Que el porcentaje por confección de plano y liquidación de medianería sea del 5%
(cinco por ciento).
12.- Que el consorcio actor haya constituido en mora al demandado en fecha
………………….
13.- Que los honorarios del arquitecto por la confección del plano y liquidación de la
medianería sean $ ………………….,….. y que el suscripto deba abonarlos.
14.- Que los honorarios por plano y liquidación deban computarse sobre el 100% del valor
del muro divisorio, en su caso corresponderá liquidarlos sobre el 50 %.
15.- Que deba hacerse lugar a la actualización monetaria al momento de dictar sentencia.
16.- Que resulten aplicables las citas jurisprudenciales y doctrinarias realizadas por la
actora.
17.- Niego y desconozco las actas de mediación acompañadas a la prueba documental.
18.- Niego y desconozco las cartas documentos acompañadas a la prueba documental.
19.- Niego y desconozco los artículos acompañados a los anexos ……., ………,………….
y ………….
20.- Niego, desconozco e impugno el informe de medianería del Arquitecto
………………………………... acompañado a la prueba documental en todos sus términos
y alcances.

IV.- CONTESTACIÓN DE DEMANDA

Procedo a contestar la demanda incoada conforme los hechos que se relatarán y al derecho
aplicable.
1.-IMPUGNA RUBROS DE LA LIQUIDACION DE LA ACTORA:
Sin perjuicio de los fundamentos que se desarrollaran a continuación, pongo de manifiesto
a S.S. que la liquidación de medianería elaborada por el Arquitecto
……………………………………. resulta desajustada conforme el derecho vigente y
contiene una exageración de los ítems y rubros detallados y liquidados, además de
realizarse el cálculo sobre un metraje erróneo o mayor.
Por los motivos que se expresarán a continuación la liquidación se deja IMPUGNADA,
solicitando que V.S preste consideración al momento de dictar sentencia a los criterios que
resultan equivocados.
A.- PRESCRIPCION DE LA SUBMURACION Y LOS CIMIENTOS. -
Conforme lo establecía el Código Civil en su Art. 2726, imponía la obligación de
cerramiento forzoso disponiendo “Todo propietario de una heredad puede obligar a su
vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho
pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén
situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales”.
Como se deriva de la norma se trataba de una obligación establecida por el legislador, para
evitar la alteración de la tranquilidad y la seguridad pública.
Esta norma es mantenida en el actual Código Civil y Comercial de la Nación, cuando se
establece en el Art. 2008: “Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso
debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección
del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
las reglamentaciones locales”.
Es decir que el vecino que ha construido una pared medianera tiene un crédito de
reembolso de la mitad del valor de la pared contra el otro vecino.
Este crédito tenía para la legislación antigua, un plazo de prescripción de diez años (Art.
4023 del C.Civ.).
De acuerdo con la tendencia jurisprudencial dominante y hoy previsto en el Art. 2020 del
CCyCN, en el muro de cerramiento forzoso, se inicia el curso de la prescripción extintiva
desde que fue construido.
En cambio en todo aquello que supere los 3 metros de cerramiento obligatorio, es decir
respecto al muro en elevación o enterrado la acción de cobro nace con el uso u utilización
efectiva por el colindante.
Actualmente el Código Civil y Comercial consagra ello en el Art. 2020 que establece que:
“Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de
cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su
construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el
titular colindante”.
Es decir que en el caso de autos, todo lo que está por debajo de los 3 metros –aquí no existe
muro enterrado sino simplemente cimientos.- dado que fue construido en el año ………. -el
Consorcio actor tiene su acción prescripta, toda vez que han transcurrido desde el cierre
obligatorio más de …………….. años.
Es decir que ítems como el movimiento de suelos para submuración (excavación),
movimiento de suelos (carga a pala), el retiro de tierra (volquetes) y la mampostería de
ladrillos comunes en submuración, liquidados por el actor, no son reclamables al
demandado por estar prescriptos.
Dichos rubros, que componen la liquidación y que como puede advertirse no se deprecian –
conforme el consultor técnico - importan la suma de $ …………………,….. que no
corresponde sean incorporados a la liquidación de derechos medianeros, toda vez que
conforman parte del muro de cerramiento obligatorio.
Cabe agregar además que el edificio actor no cuenta con edificación de cocheras en el
subsuelo por lo que no tiene muro medianero por debajo de los suelos o muro enterrado,
sino simplemente los cimientos que conforman el muro del Art. 2008 del CCyCN o el muro
del Art. 2726 del C.Civ..
Es por todo ello que no corresponde incluir en el cómputo métrico los ítems ….., …..,
……. y …….. por corresponder a los cimientos.
B.- ESTADO Y VIDA UTIL DE LOS COMPONENTES DEL MURO:
Al leer con detenimiento el informe técnico acompañado por la actora surge una evidente
exageración de la vida útil de los componentes del muro.
El Arq. ………………………. informa que la vida útil de la mampostería es de ………
años, del revoque interior …… años y del revoque exterior ……. años, dicha estimación la
hace en base a un fallo del año 2004 que él considera aplicable al caso de autos.
Lo cierto es que los parámetros tomados por la actora no son los que comúnmente se tienen
en consideración a la hora de liquidar una medianería.
Los parámetros más acertados y comúnmente usados son 90 años para mampostería,
revoque interior 60 años y del revoque exterior 40 años.
Teniendo en cuenta dichos parámetros y la edad del muro la expectativa de vida futura se
reduce a 45 años para la mampostería, 15 años para el revoque interior y de 0 años para el
revoque exterior.
Asimismo, en el informe de parte realizado por el Arq. ……………………..se asigna al
revoque exterior el valor normal, es decir 2,5, y para el revoque interior y la mampostería
2.0 (buena).
Dichos valores se dejan impugnados por desconocer el valor real que se le debe asignar a
tales ítems, toda vez que no se ha tenido acceso a constatar el estado de los revoques
interiores del muro actor.
Ahora bien, si resulta posible para ésta parte refutar el estado del revoque exterior dado que
el mismo se encontraba en un estado deplorable al momento de comenzar la construcción
del edificio de nuestra propiedad, motivo por el cual se tuvo que contratar los servicios de
……………………………….- contratista de mampostería.- para que realice la remoción
de los revoques flojos y el emparejamiento del muro, su limpieza y emprolijamiento.
Dicho trabajo, incluyendo mano de obra y materiales, tuvo un costo de $
……………………… (pesos ……………………………………………………),
erogación que se acredita con la factura que en copia se acompaña al presente.
Por tal motivo no resulta aplicable ni el valor de 2.5 ni la vida útil del revoque que el
arquitecto estipuló en 70 años dado que como se dijo a anteriormente para el año 20…..,
habiendo transcurrido 45 años ya no era viable su uso en el estado en que se encontraba,
obligando a esta parte a costosas tareas extras de conservación y mantenimiento.
El real estado del revoque exterior del muro actor, refuerza la tesis sostenida por esta parte
de que la vida útil del mismo estaba perimida con 45 años.
Con respecto al revoque interior es importante remarcar que no debe abonarse, el único
revoque computable para la liquidación es el revoque impermeable (capa aisladora, revoque
grueso y fino exterior). Los revoques interiores son de uso exclusivo de la actora motivo
por el cual no deben ser abonados por la demandada, quien no hace uso de él.
Es por todo ello que no corresponde incluir en la liquidación de medianería los ítems
…….,……… y ………. por tratarse de puntos referidos al revoque exterior – que como se
probará estaba perimido y obligó a costosas obras - y tampoco el ítem ………, revoque
interior, toda vez que no sólo no pudo ser constatado, sino que, además ésta parte no se
sirve, ni usa ni utiliza el mismo.
Los revoques exteriores y capas aisladoras (rubros ……, ……., …….. y ………alcanzan la
suma de $ ……………….,….. importes que deberán ser descontados de toda liquidación
conforme todo lo expresado. Lo propio con el rubro ….. (revoque interior completo) por el
importe de $ ………………….,…...
C.-HONORARIOS PROFESIONALES POR PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA
ABONADOS DURANTE LA EJECUCIÓN DEL MURO:
El Arquitecto …………….., consultor técnico de la actora, ha establecido en su informe
técnico que los honorarios profesionales por proyecto y dirección de obras del profesional
durante la ejecución del muro en un porcentaje del …… % del valor del muro a la fecha de
la demanda.
En virtud del Art. 50 del decreto 7887/551, esta parte entiende y sostiene que los honorarios
que cobra el proyectista y director de obra deben calcularse sobre el costo total de la obra,
es decir sobre el monto del edificio de la parte actora, y no solo sobre el muro medianero.
Es por ello que, teniendo en cuenta los parámetros aplicados, esta parte considera debe
aplicarse el ……..% por lo que se deja impugnado el ………..% establecido por la actora.
D).- HONORARIO DEL ARQUITECTO POR CONFECCIÓN DE PLANO Y
LIQUIDACIÓN DE MEDIANERÍA:
En su demanda la actora cuantifica los honorarios del Arq. ……………………..y por
confección del plano y liquidación de medianería en un …..%.
Dicho porcentaje además de resultar totalmente arbitrario, no surge de: “1.
DETERMINACION DE HONORARIOS
Art. 50 - Tasas de honorarios Los honorarios por proyecto y dirección serán proporcionales
al costo definitivo de la obra o sea a la suma de todos los gastos necesarios para realizarla,
excluyendo el costo del terreno y los honorarios mismos. Cuando el comitente provea total
o parcialmente materiales, mano de obra o transportes, se computarán sus valores sobre la
base de los precios corrientes en plaza. A efectos de determinar los honorarios se aplicarán
las siguientes tasas acumulativas.-
PRIMERA CATEGORÍA
9% hasta $ 455.420
7% de $ 455.420 a $ 4.554.200
5% sobre el excedente”.
Ni de ningún lado, toda vez que la actora no acompañó ninguna factura emitida por el Arq,
……………………………….. en concepto de honorarios pagados por el Consorcio de
Propietarios de la calle……………………………..al mismo.
Es por ello que esta parte considera que tal gasto nunca existió y que no es procedente que
V.S. ordene el reintegro del mismo.
En caso de que dicha factura o recibo existiese y que por alguna razón se hubiese omitido
aportarla, la misma debería integrar las costas del proceso.
En su defecto, al momento de dictar sentencia en autos al
Arq………………………………..se le regularán honorarios por su actuación profesional
en su carácter de consultor técnico de la parte actora, siendo los mismos fijados por S.S. de
acuerdo a su criterio y consideración.
Para el hipotético caso de que correspondiese a esta parte abonar los honorarios del Arq.
…………………………y que los mismos hayan sido erogados efectivamente, no
corresponde un 5% del valor del muro liquidado sino que debe aplicarse el Art. 35, inc. 1)
del Dec-Ley 7887/55 (Artículo 35 - Medición de obras de arquitectura Por la medición de
obras de arquitectura, confección de plano o cómputo métrico, los honorarios se fijarán
según el valor de la obra medida, aplicando los porcentajes que figuran en la Tabla de
Porcentajes, los cuales son acumulativos.
2. Teniendo en cuenta que el trabajo realizado por el Arq.
…………………………….encuadra en la categoría A (Medición de la construcción
existente y confección de planos) el porcentaje aplicable debería rondar entre 0.65 % y 0.80
%. Y asimismo, del porcentaje correspondiente esta parte nunca podría estar obligada a
pagar más del 50% del mismo.
Por todo lo expuesto se deja impugnado dicho rubro.
E.- PORCENTUAL DE IMPUESTO AL VALOR AGREGADO:
De conformidad con el decreto 1230/96 quedó establecido que el IVA (Impuesto al Valor
Agregado) para la construcción de inmuebles destinados a “vivienda” quedaban alcanzados
por la reducción al 50 % del impuesto, es decir en vez de 21 %, el 10.5 %.
El inmueble de la actora, es un edificio con destino “Vivienda Multifamiliar” conforme se
desprende de su reglamento, por ello tanto el muro que compone dicho edificio como los
materiales utilizados en su construcción se encuentra alcanzado por esta disposición.
En tal sentido, se impugna el 21 % que estima el consultor de la actora y legalmente
correspondería la aplicación del 10.5 %.
Sin embargo esta parte entiende que la Ley de IVA fue sancionada recién en el año 1975
(ley 20.631), y por tanto no existía al momento de la construcción del edificio y muro actor,
de allí que dicho impuesto no debe integrar la liquidación de medianería, descontándose
entonces de la liquidación actora la suma de $ ……………………..,……….
F.- GASTOS GENERALES Y BENEFICIO EMPRESARIO:
Conforme surge del informe técnico del Arq. …………………., acompañado por la parte
actora, el mismo computa los rubros de gastos generales y beneficio empresario en un
porcentaje del 30 %, calculando un 10% para el primero y un 20% para el segundo,
porcentajes que desde luego dejo impugnados por considerarlos elevados.
Lo cierto es que dichos porcentajes, resultan exorbitantes y para nada ajustados a la
realidad del mercado dado que, como es de público conocimiento, las empresas
constructoras en general jamás obtienen en una obra un 20 % de beneficio empresario.
En un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil la - Sala B -, el Dr. Claudio Ramos
Feijoo expresó entre otras cosas que, Daniel Roberto Carmuega (quién fue uno de los
fundadores de la Revista Vivienda) afirma que los gastos generales y el beneficio son parte
del costo (ya que nadie trabaja por nada, ni aún quien se construye a si mismo por
administración, pues aspira a ganar los beneficios ahorrados) y si los damos por separado es
simplemente porque esos porcentuales evolucionan con el tiempo y las circunstancias
(Medianerías Urbanas, nociones generales y datos para la determinación de su valor). A
continuación dice que en todos los casos deberá adicionarse en concepto de gastos
generales y beneficios: 22%.
El fallo que acabo de señalar data de Junio 2014 y el Dr. Ramos Feijoo, explica que no
resultan aplicables tajantemente ni las tablas de depreciación de Ross Heideck, ni las
normas IRAM 34869, ni tampoco los precios que estipula la Revista Vivienda, que también
podría resultar fuente de consulta la Revista Obras y/o los costos de mercado, entre otras
cuestiones sumamente relevantes en punto a liquidar el verdadero valor del muro
("Fidurban SRL c/ Consorcio de Propietarios Arenales 3644 s/ consignación").
Pero para no perder de vista la crítica a la cuestión del porcentaje de beneficio empresario,
otras fuentes que pueden consultar, como por ejemplo la Asociación de Empresarios de la
Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), ha expresado que dicho porcentaje varía en
las obras de construcción dependiendo de algunos factores a saber: magnitud de la obra,
ubicación y dificultades y tipo de tareas contratadas, entre un 8 y un 17 %.
En tanto se deja impugnado el costo de beneficio empresario y gastos generales en un 30%
como estipula exageradamente el actor, sosteniendo esta parte que ambos rubros pueden
quedar estipulados en un 15 %.
G.- ACTUALIZACIÓN MONETARIA:
El demandado en el punto…….. de su demanda solicita a V.S. que al momento de dictar
sentencia preceda a actualizar monetariamente las sumas pretendidas.
Es por ello que, no sólo se deja impugnada la elevada liquidación practicada en autos sino
que se manifiesta formal oposición a la actualización monetaria reclamada en autos en
virtud de que el Art. 2736 in fine del Código Civil establece que el valor computable de la
medianería será el de la fecha de la demanda o la constitución en mora además de que la ley
23.928/91 prohibió la actualización monetaria a excepción de que la puesta en mora fuere
anterior al 01/04/91 (decididamente no es el caso de autos) y que ha quedado confirmada
por las leyes dictadas a partir del año 2001.
2.- CONCLUSION:
No existe acuerdo alguno respecto el valor del muro cuyo cobro pretende el actor, dado que
no existe acuerdo en el metraje del muro, la vida útil de los componentes y su estado, el
IVA aplicable, porcentaje de honorarios por proyecto y dirección de obras; porcentaje por
liquidación del muro (gasto cuyo pago no fue acreditado) y dichas diferencias deberán ser
zanjadas por un perito de oficio designado a sus efectos.
V.- LIQUIDACION
El actor ha liquidado el valor de la medianera completa en la suma de $
……………………,…… no estando de acuerdo esta parte en la incorporación de los
rubros …,….,…..,……. por lo motivos expresados más arriba, debiendo entonces
descontarse $ ……………..,…….
Asimismo tampoco corresponde la incorporación del rubro revoques exteriores y sus
componentes ni revoques interiores, debiendo descontarse las sumas de $
………………,…… y $ ………………,…… respectivamente.
Además, debería no computarse el IVA y liquidarse los honorarios profesionales al 5 %, los
gastos generales y beneficio empresario al 15 % y los gastos por liquidación y croquis
regularse de modo judicial como honorarios del consultor técnico, toda vez que no existe
factura que acredite su efectiva erogación por el actor.
Con ello, el valor del muro no supera los $ ………………,……. monto al cuál si se suman
gastos generales y beneficio empresario (15 %) $ …………….,……, más 5 % de
honorarios por proyecto y dirección $ …………..,…… se alcanzaría el valor real de $
………………,….. resultando en su caso el 50 % a cargo de esta parte la suma de $
…………………,…… que resulta prácticamente el 50 % del rubro mampostería liquidado
por el actor al punto …….
Es decir que existe una diferencia abismal en el valor de la cosa, estableciéndola el
Arquitecto ……………….. y el actor en la friolera de $ ……………………,….. y esta
parte en la suma de $ ……………….,…… de modo estimado y explicado.
Pero incluso, y conforme la factura que se aporta y que esta parte tuvo que abonar por los
trabajos de reparación del revoque exterior del muro medianero por el importe de $
……………..,…. lo cual es demostrativo de la exageración de la liquidación que funda la
pretensión actora, tornando la misma en excesiva.
Por todo lo expuesto, sumado a lo que el elevado criterio de V.S. pueda suplir y el informe
técnico que se requerirá de un perito oficial, solicito se rechace la abultada pretensión
actora, ajustándose la sentencia a los rubros que corresponden y no estén perimidos, así
como limitándose a los rubros no prescriptos.
VI.- PRUEBA
Ofrezco la siguiente prueba:
a) Confesional.-
Se cite al Representante legal del Consorcio actor a absolver posiciones a tenor del pliego
que se acompañará en el estadío procesal oportuno.
Reservo de interrogarlo en los términos del art. 415 del CPCCN.
b) Documental.-
- Copia certificada del contrato constitutivo de …………………………...
- Copia certificada de la asamblea de fecha ……………….
- Factura emitida por …………………. N° 0000-00000000.
c) Pericial.-
Se designe perito Arquitecto único de oficio a fin que constituyéndose en los inmuebles de
las partes, examinando la documentación acompañada y aquella que puntualmente sea
recabada del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en punto a las expedientes
municipales para los edificios del actor y del demandado, proceda a contestar lo que sigue:
1.- Si el muro cuyo cobro se persigue fue construido en concordancia con los parámetros
dispuestos por el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
2.- Efectúe un croquis del corte del muro.
3.- Determine la vida útil de los componentes del muro (mampostería, revoque exterior,
revoque interior).
4.- Indique la edad del muro del edificio del actor.
5.- Determine el estado de los componentes del muro mampostería, revoque exterior,
revoque interior en bueno, normal, muy bueno o regular.
6.- Informe si corresponde aplicar IVA o no en relación a la época en que fue construido el
edificio del consorcio actor.
7.- En caso de aplicarse IVA indique si debe aplicarse el 10,5 % por corresponder a una
vivienda multifamiliar o el 21 % determinado por la actora.
8.-Informe el porcentaje que crea correspondiente por gastos generales y el beneficio
empresario.
9.- Establezca si los honorarios por proyecto y dirección de la obra se calculan sobre el
valor del muro medianero o sobre la totalidad de la obra, es decir el edificio del consorcio
actor.
10.- En función de la respuesta anterior y del artículo 50 del Decreto 7887/55 establezca si
los honorarios del proyectista y director de obra corresponden al 5% o al 7%.
11.- Establezca si para determinar el honorario por liquidación de medianería resulta
aplicable el art. 35 Inc. 1) del Dec-Ley 7887/55. En caso de discrepar, justifique. Calcule el
que corresponde al caso de autos.
12.- Indique si debe abonarse el revoque interior o no por corresponder su uso solo al
consorcio actor.
13.- Indique si el revoque exterior fue reconstruido, reparado y emprolijado de modo
reciente.
14.- Informe si el edificio actor tiene un sector del muro enterrado.
15.- Informe si los cimientos del edificio actor conforman el muro de cerramiento
obligatorio de 3 metros.
16.- Efectúe su propia liquidación de medianería para el muro de autos, conforme su leal
saber y entender y en orden a los precios de mercado de materiales y mano de obra.
Designo consultor técnico de parte al Arq. …………………………..,Matrícula CPAU Nº
………………….., con domicilio constituido en calle …………………………., piso
……..°, depto…………. de la C.A.B.A. (zona …….).
Solicito se le notifique al consultor la fecha de inspección con antelación suficiente, bajo
apercibimiento de considerar nulo el peritaje de no ser así.
d) Informativa:
Se libren los siguientes oficios:
1.- Al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin que remita los expedientes de obra para
las fincas sitas en la calle ……………………………………… y en la
calle……………………………………………….., sus anexos y agregados. En caso de que
su estado no lo permitiese se proceda a remitir copias certificadas de los mismos.
2.- Se libre oficio a la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos
Inmobiliarios (AEV) a efectos de que conforme sus registros y archivos proceda a informar
el porcentaje que se estima como beneficio empresario para obras de arquitectura de 1°
categoría en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
3.- Se libre oficio a la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) a efectos de que
proceda a informar, de conformidad a sus registros y archivos que porcentaje de Impuesto
al Valor agregado corresponde aplicar para la construcción de inmuebles con destino
vivienda, edificio que fuese construido en el año 1972.
4.- Se libre oficio al Sr……………………………………….. a los fines de que este
proceda a expedirse respecto la autenticidad de la factura que se acompañó en copia al
oficio y si la misma resulta ser idéntica a la obrante en sus archivos.
d) Testimonial:
1.- …………………………………………, albañil y contratista, con domicilio en la
calle ……………………………,….º piso, departamento “…..”, de CABA.
Se deja ofrecido el testimonio del Sr. ……………………………. a efectos de que proceda
a describir los trabajos que realizó en la medianera, el estado de la misma cuando intervino,
quién lo contrató, quién le abonó, y demás cuestiones relacionadas a los trabajos que
ejecutó de conservación y mantenimiento del muro objeto de esta litis, así como también a
reconocer documentación que se le exhiba.
VII- IMPUGNA PUNTOS DE PERICIA - SE OPONE
El punto pericial ……………de la actora debe excluirse dado que hace referencia a un
artículo publicado por un agrimensor y ello excede el objeto de la litis además de ser
irrelevante y no es materia del técnico referirse sobre la opinión de otro técnico.
El punto ……. donde pretende que el perito informe si la revista Vivienda se trata de una
publicación reciente o si tiene una trayectoria importante. En ese caso debería haber
ofrecido una prueba informativa a la revista para que informe desde cuándo comenzó a
editarse.
El punto……. debe limitarse a que el perito informe si el porcentaje por gastos generales es
10% y 20 % por beneficio empresario toda vez que pronunciarse acerca de lo que expresa
una publicación no es tarea del experto y menos si se le pregunta si es verdad o no que tal
publicación dice tal o cual cosa.
VIII.- MEDIACIÓN PREJUDICIAL
En oportunidad de las audiencias de mediación previa, se le hizo conocer al Consorcio
actor las observaciones que aquí se exponen a su liquidación, acompañándole la liquidación
confeccionada por ésta parte conforme los términos supra expresados, la que fue rechazada
de plano por el accionante.
IX.- CASO FEDERAL
Para la hipótesis improbable de que se acogiere alguna de las pretensiones contenidas en la
demanda, adelanto que interpondré Apelación Extraordinaria ante la Corte Suprema de
Justicia de la Nación en los términos del artículo 14 de la ley 48, y de la jurisprudencia
acerca de las causales no contempladas explícitamente en él. Es que de otro modo,
preliminarmente hablando, se estarían violando los derechos de propiedad, igualdad y
defensa en juicio y de razonabilidad, contemplados en los artículos 14, 16, 17, 18 y 28,
respectivamente, de la Constitución Nacional.
X.- AUTORIZACIONES
Quedan autorizados a compulsar el expediente, retirar y diligenciar mandamientos
firmados, oficios, cédulas, extraer fotocopias, retirar copias y toda otra actuación para la
cual la presente sea suficiente quien suscribe y/o el Dr………………………..……………
y/o el Dr. …………………………………. y/o la Dra. ………………………….. y/o la
Srta. …………………….. y/o la Srita. ……………………………. y/o la Srita.
………………………….. y/o el Sr……………………………………………………...
XI.- PETITORIO
Por todo lo expuesto, a V. S. solicito:
1.- Me tenga por presentado, parte y por constituido el domicilio legal y electrónico.
2.- Tenga por contestada la demanda en tiempo y forma.
3.- Tenga por ofrecida la prueba.
4.- Tenga por planteadas las impugnaciones a los puntos de pericia
actor.
5.- Tenga presente las autorizaciones conferidas.
6.- Tenga por formulada la reserva del caso federal y planteada la vía extraordinaria.
7.- Oportunamente se rechace la demanda en los términos supra expuestos y con
condenación en costas para el actor.
Proveer de Conformidad que
SERA JUSTICIA
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial

Citar: elDial AAA988

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Acuerdo de pago de expensas adeudadas.
Solicitan homologación

ACUERDO DE PAGO DE EXPENSAS ADEUDADAS – SOLICITAN

HOMOLOGACIÓN.(*)
Señor Juez:
……………. DNI Nº…………. ,con el patrocinio letrado del Dr. Tº………Fº …………,
C.P.A.C.F., con domicilio legal en calle ………….. y con domicilio
electrónico……………y . ………….. en su calidad de administrador del Consorcio de
Propietarios de la calle ……... ………….. con el patrocinio letrado de la Dra.
……………… Tº …… Fº……… C.P.A.C.F., con domicilio legal en calle
……………….con domicilio electrónico en el CUIT ……………, en los autos caratulados
“Consorcio de Copropietarios de la calle
…………………………..c/…………………………………………………………s/EJEC
UCION DE EXPENSAS” Expte. Nro…………….., a V.S. se presentan y dicen:
I.-- Que el Consorcio de Propietarios de la calle ……………………
………….. reclama en estos obrados al copropietario …………………………… la suma
de $.......................... en concepto de expensas ordinarias y extraordinarias debidas
correspondientes a los períodos………………………a………………………inclusive,
intereses y gastosconforme con la siguiente liquidación:…………..

II.- - Que el Sr………………………….. sin reconocer hechos ni derechos y al solo efecto

conciliatorio ofrece abonar la suma de $....................... en concepto de la liquidación arriba
indicada.
III.- La suma supra mencionada será abonada de la siguiente forma:
………………………………………………………………
Los pagos se realizarán mediante transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, cuyos
datos son…………………. (Nº de cuenta………………… y
CBU………………………………).
IV.- Se conviene que la falta de pago en término de cualesquiera de las cuotas pactadas
provocará la mora en forma automática sin necesidad de interpelación judicial o
extrajudicial alguna, provocando la caducidad de los plazos otorgados y facultando al
Consorcio actor a ejecutar el presente convenio, sin perjuicio de lo estipulado en el punto
V.-
V.- Se deja constancia que es condición esencial del presente que conjuntamente con el
pago de las cuotas de este acuerdo, el deudor abone las expensas ordinarias y
extraordinarias que se devenguen mes a mes, con lo cual si aquél se atrasare en el pago de
las expensas respectivas, queda habilitado el Consorcio actor a no recibir los pagos aquí
convenidos y ejecutar el acuerdo.
VI.- Se deja constancia con el acta de asamblea adjunta, que el
Consorcio actor ha aprobado el presente acuerdo y que el mismo no implica quita, espera,
remisión ni novación de ninguna índole.
VII.- Cumplido el pago de las sumas acordadas las partes manifiestan que nada más tendrán
que reclamarse por ningún concepto proveniente de deuda de expensas correspondientes al
período cuya ejecución se ha demandado, autorizando en ese momento el Consorcio al
levantamiento del embargo trabado respecto de la UNIDAD FUNCIONAL
Nº……………inscripto bajo el Nro. ……………
Correrá por cuenta del deudor los gastos y trámites necesarios para proceder al
levantamiento del embargo mencionado.
VIII.- Los honorarios se pactan a cargo del deudor Sr……………………….. En este acto
se fijan los honorarios a cargo de la asistencia letrada del Consorcio actor en la suma de
$......................... que serán abonados de la siguiente forma…………………..
Los honorarios de la asistencia letrada del demandado se fijan en la suma de
$................................ y serán abonados de la siguiente forma…………………….…….
IX.- Las partes solicitan a V.S: la homologación del presente acuerdo, a todos los efectos
pertinentes.
Proveer de conformidad, que
SERA JUSTICIA.-
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA989

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Inicia demanda de escrituración y daños
y perjuicios

INICIA DEMANDA DE ESCRITURACION Y DAÑOS Y PERJUICIOS.-(*)

Señor Juez:
…………………….., por mi propio derecho, con domicilio real en la
calle………………………………….……., con el patrocinio letrado del Dr.
………………………, Tº……Fº………..,CPACF (Monotributista, CUIT
Nº…………………………,TE.:………………………., mail:………………………),
constituyendo el domicilio legal conjuntamente en la
calle………………………………………… y con domicilio electrónico
…………………….………, a V.S. respetuosamente me presento y digo:
I.- OBJETO:
Que en mi carácter de cesionario conforme lo acredito con el instrumento de cesión de
boleto de compraventa de fecha ………………….…certificado ante el Escribano
……………………………………………, en legal tiempo y forma vengo a interponer
demanda de escrituración y por daños y perjuicios por la suma de $
…………………………….…….. o la que en más o en menos resulte de las pruebas a
producirse en autos, con más intereses y costas, contra los Sres.
………………………………….. y ………………………………… con domicilio en la
calle……………………………………………..……………, y/o quien resulte titular del
dominio del inmueble sito en ……………..………….., Unidad Funcional Nº………..,
piso…….º, departamento identificado con el número…………., del Consorcio de
Propietarios…………………………………..
A todo evento, de no cumplir los demandados con la obligación de hacer que se persigue, la
escritura sea extendida por V.S. con costo para los accionados.
II.- HECHOS:
Con fecha ……………. entre los demandados y la actora, se suscribió el boleto de
compraventa que se adjunta y funda la presente demanda, en virtud del cual los primeros
vendieron a la segunda un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal
designado como Unidad Funcional………..Polígono ………..Partida …………….del
edificio ubicado en el calle …………..…………… Piso ………. Depto. ……… de
……………..…... Nomenclatura Catastral: Circ. ……, Secc. …… Parcela ……. Manzana
……… Matrícula …………./…, Partida ……….
Que el precio de la venta se fijó en la suma de U$S ……………………….. (dólares
estadounidenses………………………………………………) que se abonó en su totalidad
de la siguiente forma: U$S ………….…. en el acto de la firma del mencionado boleto, y el
saldo en……. cuotas mensuales y consecutivas de U$S……. cada una de ellas (Se adjuntan
recibos suscriptos por los demandados que dan cuenta de la cancelación total del precio).
En la cláusula ……..….. del boleto referido se pactó la entrega de la posesión para el día
…………….…. junto con la firma de la escritura traslativa de dominio. La posesión fue
efectivamente entregada, no así la obligación de escriturar que hasta la fecha no fue
cumplimentada por los vendedores.
Asimismo, en la cláusula cuarta se pactó la Escribanía que intervendría en el acto de la
escritura, lugar al que asistió primero la compradora y luego la presentante en su carácter de
cesionaria en numerosas oportunidades, y en las que se ha presentado toda la
documentación a nuestro cargo necesaria para formalizar el acto (Ello surge de la siguiente
documentación :………………………………………………………………….………).
Con fecha ……………..la Sra……………………………….. cedió los derechos que tenía
en virtud del boleto de compraventa a la actora, Srta……………………………, habiendo
los demandados comparecido personalmente a dicho acto, suscribiendo el instrumento de la
cesión.
Así las cosas, con fecha ………….…… a requerimiento de esta parte, el Escribano
designado en el boleto, Dr. ………………………………….. citó a los demandados y a
esta parte para el día………. a las …… hs. a fin de celebrar el acto escriturario. (Se
acompaña carta documento Nro………………..……… )
Habiendo concurrido la suscripta, los demandados no asistieron ni justificaron su
incomparecencia. Llamados que fueran telefónicamente, me han contestado en forma
evasiva, lo cual motivó – ante el incumplimiento - el envío de la Carta Documento
Nº………………………..de fecha ……………… con el siguiente texto:
“……………………………………………………………………………..……”
Claramente, los demandados han incurrido en mora de su obligación de escriturar, lo cual
motiva el inicio del presente juicio a fin de obtener la escrituración del inmueble adquirido
y cuyo precio ha sido abonado en su totalidad y reclamar los daños y perjuicios que la
conducta incumplidora de los demandados me ha ocasionado, todo ello de conformidad con
lo establecido en la cláusula ………….…. del boleto de compraventa de fecha ………..…..
La mediación habida entre las partes ha fracasado ante la incomparecencia de los
accionados (vgr. acta de cierre de mediación por ante la mediadora
Dra……………………………, que se aneja a este escrito en carácter de prueba
documental).
III.- CONSIDERACIONES JURIDICAS sobre el CASO PLANTEADO:
Conforme reza el boleto de compraventa (cfr. art. 1123 CCyCN) las partes pactaron
expresamente el lugar y fecha en el que llevarían a cabo la escritura traslativa de dominio
de la propiedad a favor de la compradora (cfr. art. 1892, CCyCN), incumpliendo la
vendedora con la obligación a su cargo y dejando habilitada a la co-contratante a reclamar
en los términos de la cláusula …..…… del mencionado instrumento.
La obligación de escriturar comprende la realización de todos los actos y diligencias
necesarias a tal fin y es por ello que pesaba sobre los demandados la obligación de poner a
disposición del escribano interviniente, el título de propiedad original, el Reglamento de
Propiedad Horizontal, los impuestos abonados al día y demás instrumentos exigidos en la
materia. Nada de todo ello han cumplido (art. 1137.- CCyCN. Obligación de transferir. El
vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está
obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete).

Téngase en cuenta que en nuestro caso la parte vendedora se ha comprometido a otorgar la

escritura concomitantemente con el pago del saldo del precio y entrega de la posesión el día
…………………..
Por su parte no corresponde considerar la prescripción liberatoria de la acción que entablo
en la medida que la misma es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerce
la parte compradora desde el día…………………. y que resulta de la tradición del
inmueble que oportunamente le han hecho los vendedores, ya que ésta importa un
reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente.
Tiene dicho nuestra jurisprudencia que “Debe admitirse la demanda de escrituración
cuando se probó el incumplimiento de la obligación de escriturar por parte de la vendedora,
atento el vencimiento del plazo perentorio pactado, siendo automática la mora del
vendedor; y no surge del contrato de compra venta condición suspensiva alguna que
permitiera alterar el tiempo acordado; y que pesaba dentro de la obligación del vendedor, la
de salvar los obstáculos que impedían otorgar la escritura traslativa de dominio de la cosa
vendida en tiempo y forma” ( in re “Szpilard Luis A. y o. c/ Las Acequias Desarrollos
Inmobiliarios s/ demanda ordinaria”, Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Rosario, 5-abr-2017, MJJ106618).
“La celebración del contrato de compraventa, materia obligacional, que facilitará el
dominio de la cosa a quien cumpla posteriormente con el título y modo eficientes para su
adquisición.
Es decir que el boleto de compraventa facultará a las partes a realizar la escrituración. Dado
que el boleto habilita solo a esta obligación de hacer -escriturar-, la que incluso puede ser
celebrada por el juez, ante un deudor renuente” (Casares, Mónica, “El contrato de
compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación”, 25-08-2017 en MJD11964).
Por todo lo expuesto, corresponde hacer lugar a la demanda de escrituración, con costas.
IV.- DAÑOS y PERJUICIOS:
La falta de cumplimiento de la obligación (en nuestro caso escrituración) ha sido por
exclusiva culpa de los obligados vendedores del inmueble en cuestión y por ello, no sólo
deberán ser condenados a cumplirla, sino también estarán obligados a satisfacer a la
acreedora, en este caso cesionaria de la compradora, los perjuicios e intereses, sin que
medie en este supuesto ninguna causa exonerativa de responsabilidad (cfr. art.1716,
CCyCN).
Que ya han pasado más de ……..…años desde que los vendedores hicieran la tradición del
inmueble y percibieran la totalidad del pago del precio, sin embargo continúan en su
postura incumplidora al no extender el título formal en virtud del cual se debe formalizar la
operación.
Dicha circunstancia ha gravitado sobre el ejercicio pleno del derecho de propiedad de la
actora, impidiéndole enajenar la propiedad, gravarla, ofrecerla como garantía para créditos
personales; etc.
Tanto es así, que en oportunidad de solicitar un crédito en el banco…………………….,
con fecha………………., le fue negado por
…………………………………………………………… ( de acuerdo a la documentación
que se agrega a la presente demanda).
En este caso el daño intrínseco es el que ha sufrido esta parte acreedora por la privación del
uso pleno de la cosa por la privación del propio bien con motivo del incumplimiento de la
obligación debida por los deudores. Por ello, se encuentra más que acreditado el daño
ocasionado por el accionar de los aquí demandados y en tal concepto, por daño emergente
mi parte reclama la suma de $......................
(pesos………………………………………………….).
Además, debe tenerse en cuenta el agravio moral sufrido por los trastornos que se me han
ocasionado al tener que efectuar numerosos reclamos en aras a obtener la escritura del
inmueble, siempre con resultado negativo.
Que el incumplimiento contractual de la demandada ha provocado una alteración disvaliosa
y ha resultado anímicamente perjudicial en el modo de estar de la actora ya que no ha
podido disponer del inmueble y ni siquiera ha podido darlo en garantía para ejercer su
actividad (…………………), con la cual se sostiene económicamente.
Que el menoscabo espiritual sufrido (la zozobra permanente por la que ha transitado en
estos años por no poder escriturar la propiedad), la angustia padecida y la imposibilidad de
disponer de lo propio se ha agravado con el correr del tiempo, ya que se ha visto defraudada
en las expectativas puestas en obtener el título de propiedad correspondiente de acuerdo
con lo establecido en el régimen inmobiliario vigente y la obligación resultante del boleto
de compraventa aquí adjuntado.
Entonces, es por todo ello que esta parte reclama en concepto de daño moral
la suma de $.............................. (pesos………………………………………). Como ya
adelantara, esta parte se vio imposibilitada de ejercer plenamente el derecho de disponer de
su propiedad. Por ello, deberá resarcirse también la chance perdida, entendida como una
probabilidad cierta y suficiente de beneficio económico que resulta frustrado por el
responsable (en nuestro caso los vendedores) y puede ser valorado en sí mismo aun
prescindiendo del resultado final incierto en su intrínseco valor económico de
probabilidad.-
De allí que nos encontramos frente a una situación de incumplimiento que entraña
simultáneamente un daño en los derechos económicos de esta parte, el cual deberá ser
reparado por la parte incumplidora tomándose para ello en cuenta el impacto económico
que ha sufrido esta parte al no poder disponer de su propiedad, ni siquiera darla en garantía
para obtener un crédito.
Está claro que la parte co-contratante no ha puesto la diligencia necesaria para que
efectivamente se pudiese otorgar el acto escriturario, ello ha puesto de manifiesto la
conducta contraria a la buena fe que debe imperar en toda relación contractual, regla
ampliamente consagrada en el art. 961 del CCyCN.
Se debe entender como ocasionado el daño puesto que se ha sufrido en el interés de la
parte. Como consecuencia del incumplimiento de los aquí demandados esta parte se
encuentra privada de disponer de su derecho adquirido, quedando patentizado así el daño
efectivamente sufrido con la frustración de la posibilidad de lograr consolidar la
adquisición del bien inmueble que se encuentra jurídicamente protegido.
De tal modo, la pérdida de chance que implica este daño actual, resulta resarcible ya que se
ha coartado la probabilidad cierta del beneficio económico que ha frustrado el accionar de
los aquí incumplidores y por lo tanto responsables de causar el perjuicio real y concreto a
esta parte, que puede ser valorada en sí misma en su intrínseco valor económico.-
Mi parte reclama en concepto de pérdida de chance la suma de $.................................
(pesos……………………………….).
V.- COMPETENCIA:
Atento a lo expresado en la cláusula ……… del boleto de compraventa, V.S. es competente
para entender en estos obrados, toda vez que las partes han pactado la jurisdicción de los
Tribunales Ordinarios del fuero Civil de la Capital Federal renunciando expresamente a
cualquier otro fuero o jurisdicción.-
VI.- SE DECRETE EMBARGO PREVENTIVO Y LA INHIBICION DE LOS
VENDEDORES:
Que a fin de resguardar el cumplimiento de la obligación que aquí se demanda, vengo a
solicitar a V.S. decrete embargo preventivo respecto de la propiedad objeto de autos y la
inhibición general para vender y gravar bienes de los demandados.
Los datos del inmueble son:………………………………
Los datos de los demandados son:…………………………
Se tenga por cumplido el requisito de la contracautela con la suscripción del presente
escrito.
VII.- PRUEBA:
A fin de acreditar los extremos invocados, mi parte ofrece los siguientes medios y fuentes
de prueba:
a)Documental: Se acompañan:
-Boleto de compraventa…………….
-Cartas documento originales ………………………
-Avisos de recibo ………………….., ,
-Contrato de cesión,
-Recibos de pago de saldo de precio ,
-Impuestos …. ,
-Certificado de dominio….
-Copias de DNI…………………………...
b) Informativa:
1) Se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal a fin de que
por medio de quien corresponda se expida sobre la titularidad del inmueble objeto del
presente juicio.
2) Se libre oficio a la Escribanía ………………………….. sita en calle ……………... a fin
de que informe si los vendedores han acompañado a esa Escribanía la documentación
obrante en su poder y cuál es la documentación faltante a los efectos de formalizar la
escritura traslativa de dominio respecto de la propiedad
…………………………………………….. y, en su caso, la fecha en la que se recepcionó
dicha documentación.
c) Confesional: Se cite a los demandados a absolver posiciones a tenor del pliego que
oportunamente se adjuntará y bajo el apercibimiento de ley.
d) Testimonial: Se cite a prestar declaración testimonial a tenor de los interrogatorios que
oportunamente se acompañarán a las siguientes personas, y en su caso conforme Ley
22.172, quienes declararán sobre la compraventa objeto del presente, las tratativas
realizadas a fin de obtener la escrituración y los daños y perjuicios ocasionados a raíz del
incumplimiento de los accionados:…………………………………………………..….
e) Pericial Caligráfica Subsidiaria: Para el hipotético e improbable caso de desconocimiento
de las firmas puestas en la documentación adjunta, se designe perito calígrafo único y de
oficio a los fines de determinar la autenticidad de las firmas que se cuestionen.
El experto practicará su dictamen previa formación del cuerpo de escritura ante el Sr.
Actuario.
Designo como perito de parte al Sr. Perito…………………………...………….con
domicilio en ………………………………….., matricula……………….
VIII.- DERECHO:
Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts. 1890, 1123, 1892, 1137, 1909,
1716, 1728, 961, y cdtes. del CCy CN, doctrina y jurisprudencia aplicables.-
IX.- PETITORIO:
Por todo lo expuesto, a V.S. solicito:
1) Se me tenga por presentado, por parte, con el domicilio legal y electrónico
constituido.
2) Se agregue la documentación acompañada y se reserve la documentación original en
Secretaría.
3) Se tenga por ofrecida la prueba.
4) Se ordene medida cautelar tal como fuera peticionada en el Punto VI.
5) Oportunamente se condene a los demandados a escriturar el inmueble y al pago de los
daños y perjuicios reclamados, con costas.
6) A todo evento se deja planteado el caso federal, por encontrase en juego derechos
constitucionalmente amparados.
7) Se deja expresamente autorizados a consultar el expediente, diligenciar cédulas, oficios,
sacar fotocopias y en general a realizar todo trámite inherente a estos obrados a
…………………………………..…….
Proveer de conformidad, queSERA JUSTICIA
(*) Modelo de autoría del Dr. Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA). Agente de la
Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica:
propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y
derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos
intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas,
seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho,
como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y
medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
Citar: elDial AAA94E
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y DOCUMENTOS. Carta documento a consorcio
lindero. Intimación a reparar pared lindera

MODELOS DE ESCRITOS Y DOCUMENTOS. Carta documento a consorcio lindero.

Intimación a reparar pared lindera(*)
En mi carácter de administrador del Consorcio de Propietarios de la calle
…………………… C.A.B.A. intimo a Ud. en su carácter de administrador del Consorcio
de Propietarios de la calle Cramer 2119 C.A.B.A.a que en el plazo perentorio, único e
improrrogable de 24 hs. repare pérdidas y filtraciones de agua provocadas desde el piso
………….. (….º)de vuestro inmueble - haciendo cesar las mismas - que afecta
notoriamente a partes y espacios comunes de mi mandante y a la UF Nº …… (en su
dormitorio…….) del edificio que administro que se encuentra al otro lado de la pared
medianera, conforme lo denunciara el propietario/ocupante de dicho departamento y he
podido constatar fehacientemente. Asimismo, repare daños en la pared medianera y los
provocados en las partes y sectores comunes de la finca que represento y en la UF supra
mencionada. Ello bajo apercibimiento en el supuesto de negativa, rechazo, silencio y/u
omisión de iniciar la acciones judiciales correspondientes, incluida la de daños y perjuicios
en contra de su mandante. Fundo mi derecho a la presente intimación en normas del RPH
que gobierna el inmueble que represento y, entre otros, los arts. 2065, 2067, 1710, 1711,
1716, 1724, 1737, 1738, 1740, 1749 y concordantes del CCCN.Queda Usted debidamente
notificado y emplazado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires
(*) Modelo de documento de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro.Abogado-Procurador
(UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en
las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho
inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y
extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en
numerosos cursos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas
especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas
publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio
profesional. Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF.
Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro
fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de
UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de
ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de
los consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

2067,
Citar: elDial AAA98A
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Opone excepción de falta de legitimación
activa. Inhabilidad de título

Opone excepción de falta de legitimación activa. Inhabilidad de título.-(*)

Señor Juez:
……………………… abogado, inscripto al tomo………..folio………………. del Colegio
…………………….., constituyendo domicilio ad litem en la calle
…………………………. Nº ………….. de esta ciudad de …………………, y
electrónico……………………, en los autos caratulados: “Barrio Cerrado
…………………………. c/ …………………., ……….. s/ Ejecutivo”, (Expte.
Nº……………..…), que tramita por ante vuestro juzgado, a V.S. comparezco y digo:

I. PERSONERÍA
Que tal como lo acredito con Poder Especial que acompaño, soy apoderado del Sr.
……………………………, domiciliado en la calle ………………………………..
Nº…….. de la ciudad de ………………………………….. y cuyos demás datos obran en el
referido instrumento y se dan aquí por reproducidos en honor a la brevedad.

II. OBJETO
Habiendo sido citado de remate, vengo en tiempo y forma a oponer al progreso de la acción
la excepción falta de legitimación activa, fundada en los hechos y derecho que paso a
exponer:

III. Hechos. Excepción de falta de legitimación activa (de previo y especial

pronunciamiento)
La falta de legitimación activa, si bien no se encuentra expresamente legislada en el código
ritual, art. 544 CPCCN, debe entenderse encuadrada dentro de la excepción de inhabilidad
de título (inc. 4°), en tanto la misma resulta procedente no sólo cuando se cuestiona la
idoneidad jurídica del documento, porque no reúne los requisitos a los que se condiciona su
fuerza ejecutiva (cantidad líquida, exigible; etc.), sino también en el caso en que el
ejecutante o el ejecutado carecen de legitimación, en razón de no ser las personas que
aparecen en el título como acreedor o deudor, esto es, la denominada “falta de legitimación
sustancial”.
Así las cosas, el accionante carece de Legitimación Activa. En efecto, se ha dicho que
“Tener legitimación sustancial para obrar consiste en ser la persona que, de conformidad
con la ley sustancial, puede formular o contradecir las pretensiones contenidas en la
demanda” (Peyrano, Jorge Walter y colaboradores, Excepciones procesales, Editorial
Panamericana, pg. 67). En suma, “la legitimación para obrar consiste en la cualidad que
invisten el actor o el demandado y que los habilita legalmente para asumir tales calidades
con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso” (Palacio, Lino E., “La
excepción de falta manifiesta de legitimación para obrar”, Revista Argentina de Derecho
Procesal, n° 1, 1968, pg. 78).
Y en este caso, el hasta ahora actor no tiene legitimación para demandar.
Como consecuencia de ello, la falta de legitimación activa se sustenta en que quien se
irroga el carácter de administrador y carece de facultades suficientes debe contar con una
designación del directorio o con un mandato otorgado con las formalidades de ley. La
excepción opuesta se refiere en rigor a la personería de …………………………………
SRL para actuar en representación de Barrio Cerrado ………………………………...
En particular, el certificado de deuda por expensas emitido por el barrio cerrado no se
encuentra organizado bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal (Libro V, Título
V, ARTS. 2037 A 2072, CCyCN), y la …………………………………….. SRL carece de
personería para representar al Barrio Cerrado ………………………………… en la acción
que se pretende incoar. Por lo tanto la acción no puede prosperar.

IV. contesta demanda en expectativa

No obstante todo lo dicho, y a los fines de cumplir con los requisitos procesales, contesto la
demanda, negando en general todos y cada uno de los hechos que no reconozco
expresamente, en especial:
Reconozco los siguientes hechos:
…………………………………………………………….
Niego los siguientes hechos
…………………………………………………………………….

V. Prueba
A los efectos de probar mis dichos ofrezco los siguientes medios y fuentes de prueba:
a)Documental:
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
b)Informativa:
Se oficie a ………………….… con domicilio en la calle…………..……….Nº……., de la
ciudad de………………………………. para que informe sobre
………………………………
c)Testimonial:
Se cite a las siguientes personas a prestar declaración testimonial :
……………………………………….. con domicilio en la calle
…………………………………
………………………………………... domiciliado en la
calle……………………………………
d)Pericial:
Subsidiariamente, en el hipotético caso en que la actora niegue la autenticidad de las firmas
insertas en los documentos ofrecidos o las desconociere, solicito se designe perito calígrafo
público único de oficio para que previa formación de cuerpo de escritura al dictado del
experto en audiencia a designarse, de las personas que suscribieron dichos documentos, y
determine si las firmas insertas en los documentos que llevan firmas atribuidas a la actora
pertenecen a su haber caligráfico, reservándome el derecho de determinar, en la
oportunidad procesal pertinente, los puntos sobre los cuales el experto habrá de expedirse.

VI. DERECHO
Fundo la presente contestación de la demanda en las normas de los arts. 2073 a 2113 del
CCyCN y en los arts. ………………. del Código de Procedimientos de la Provincia de
…………………………………...

VII. Petición
Por lo expuesto de V.S. solicito:
a) Me tenga por presentado, domiciliado y, en el carácter que invoco, se me acuerde la
participación que por derecho corresponda.
b) Se agregue la documental acompañada, reservándose en Secretaría los originales
respectivos. Y por ofrecida la restante prueba.
c) Se tenga por opuesta en legal tiempo y forma la Excepción de falta de Legitimación
Activa e Inhabilidad de Título.
d) Se corra traslado a la contraria, por el término y bajo apercibimiento de ley.
e) Oportunamente, se rechace la demanda y se haga lugar a la excepción opuesta con
expresa imposición de costas.
Proveer de conformidad, que
SERÁ JUSTICIA
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA996

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
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MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Cobro ejecutivo de expensas. Contesta
excepción de falta de legitimación activa. Inhabilidad de título.

Contesta excepción de falta de legitimación activa. Inhabilidad de título. -(*)

Señor Juez:
………………………… abogado, por la parte actora, y en el carácter acreditado en estos
autos rotulados “Barrio Cerrado ………………………… c/ ……………….,………….. s/
Ejecutivo”, (Expte. Nº…………………), a V.S. digo:

I. OBJETO
En tiempo y forma vengo a contestar el traslado de la excepción de Falta de Legitimación
Activa solicitando que se la rechace por improcedente, en mérito de las siguientes
consideraciones de hecho y de derecho, y se dicte sentencia de trance y remate, llevando
adelante la ejecución hasta hacerse íntegro pago del capital reclamado, con más sus
intereses y costas de la presente ejecución.

II. Contesta Excepción de Falta de Legitimación Activa

La excepción no puede prosperar puesto que de la lectura del “reglamento interno para la
administración y funcionamiento del Barrio Cerrado …………………………,
protocolizado según testimonio que se acompaña, resulta que los propietarios reconocieron
y aceptaron que la sociedad ……………………………….. SRL cumpliera en forma
permanente las funciones de administradora del barrio cerrado y que a los efectos de
proveer la prestación de los servicios necesarios y la recolección de los fondos para atender
los gastos que tal prestación demanda, “la administración está ampliamente facultada para:
a) representar a los socios propietarios por sí o por medio de apoderados ante las
autoridades municipales, provinciales, nacionales, administrativas (…), así como antes los
jueces y demás autoridades judiciales competentes (…) e iniciar juicios ejecutivos por
cobro de expensas adeudadas”. A su vez, del mismo instrumento surge que “se designó
administrador del Barrio Cerrado …………………………… a la firma que represento.
En este contexto, surge suficientemente acreditado el carácter de esta última sociedad como
administradora del accionante, quien, como tal, y en los términos expuestos en el
instrumento que se acompaña, se encuentra habilitada para administrar el barrio cerrado y
para iniciar acciones de ejecución como la presente, otorgando poderes para tal fin.
El Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, que entró en vigencia el 1° de agosto
de 2015, hace referencia, en particular en su Libro Cuarto sobre Derechos Reales, Título
VI, Capítulo 1°, a los “Conjuntos Inmobiliarios”, a los que define como comprensivos de
los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tengan,
comprendidos aquellos que contemplan usos mixtos (art. 2073), y entre los elementos
característicos de estas figuras menciona “el reglamento por el que se establecen los
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares” y,
entre otras, “la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes” (art. 2074).
Respecto del marco legal, se prevé, precisamente, que todos los conjuntos inmobiliarios
deben someterse a la normativa del “derecho real de propiedad horizontal, “a los fines de
conformar un “derecho real de propiedad horizontal especial” y que “los conjuntos
inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real” (art. 2075). Se efectúa allí una remisión expresa
al Título V del mismo Libro Cuarto, donde se regula la Propiedad Horizontal y es en
ese Título donde se establece, con claridad, que cada propietario debe atender a los gastos
de conservación y reparación y que “el certificado de deuda expedido por el administrador
y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y demás contribuciones” (art. 2048 del citado cuerpo
normativo).
Los clubes de campo así como los barrios privados son manifestaciones de nuevos
fenómenos inmobiliarios denominados “urbanizaciones privadas especiales” y la diferencia
principal entre ambas modalidades está dada por la existencia, importancia y extensión que,
en los primeros, representan las áreas de uso común destinadas al esparcimiento y a la
realización de diversas actividades deportivas. El principal inconveniente que han
planteado estos nuevos conjuntos inmobiliarios hasta la reciente sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación fue la ausencia de normativa específica a nivel nacional para
regular una nueva realidad en la cual cada miembro se siente propietario de su casa y de su
lote y tiene sectores de terreno y servicios comunes para todos los titulares; de modo que
esta propiedad de un lote o parcela aislada y la participación sobre el terreno destinado a
servicios comunes y sobre todas las cosas comunes para los propietarios están
indisolublemente unidas, de manera que no puedan acceder a estas cosas quienes no
integren la comunidad y, a la vez, éstas no puedan quedar independizadas de los lotes en
cualquier momento. (Highton, Elena I.; Álvarez Juliá, Luis; Lambois, Susana; Wierzba,
Sandra M.; y De Hoz, Marcelo, Nuevas formas de dominio. Clubes de campo. Cementerios
y cementerios privados. Tiempo compartido o multipropiedades, 2ª ed., Buenos Aires, Ad
Hoc, pgs. 52-53). Así, al no existir un régimen único y adecuado, cada institución ha
dictado sus normas internas de acuerdo a su propia realidad, con lo cual la autonomía de la
voluntad tiene un vasto campo de actuación para regular los conjuntos inmobiliarios con
sus múltiples fines y destinos, plasmándose esa voluntad en los estatutos que cada
organización dicta para su gobierno y desenvolvimiento, naturalmente con las limitaciones
derivadas de las normas de orden público que involucran el régimen de los derechos reales
y el ordenamiento territorial (Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, “Deudas de
los clubes de campo y barrios privados ¿Sobre qué bienes pueden hacerse efectivas?”, LL,
2007-C-832).
Siguiendo esta línea, el reglamento de propiedad y/o administración de los conjuntos
inmobiliarios ha de fijar las reglas de convivencia, establecer limitaciones edilicias o de
otra índole, servidumbres, etc., con miras al beneficio de la comunidad urbanística y debe
ser transcripto en las escrituras traslativas del derecho de propiedad horizontal especial.
De este modo, el reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se
otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto y se presume conocido
por todo propietario sin admitir prueba en contrario (art. 2080, CCyCN) y es en ese
reglamento en el que se habrá de determinar el modo de pago de las expensas y se habrá de
regular la obligación legal de los propietarios de pagar esos gastos y erogaciones comunes
para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto, en la proporción que a tal
efecto allí se establece, así como la emisión de los certificados de deuda dotados de fuerza
ejecutiva que instrumentarán esa obligación.
El “cobro ejecutivo” a través de la emisión de certificados de deuda por gastos, dotados de
fuerza ejecutiva, también ha sido previsto, expresamente, en el Capítulo 2 del mismo Título
VI del nuevo Código, cuando se contempla la figura del “Tiempo Compartido” (art. 2098,
CCyCN).
Las soluciones legales aquí referidas, pues, no hacen más que corroborar la conclusión en
cuanto a que el certificado de expensas emitido según las disposiciones del Reglamento
resulta título ejecutivo suficiente.
Por lo tanto, advirtiéndose que el título base de la presente acción copiado en fojas
…………………cumple con las disposiciones del Reglamento del Barrio Privado y el
pacto de ejecutabilidad allí existente, pues en su art. 8° prevé que “será suficiente título
ejecutivo para perseguir el cobro de las cuotas adeudadas y sus intereses, la certificación de
deuda expedida por la administración suscripta por contador público y/o por el presidente
de la sociedad”, fojas ………………………., resulta entonces que la excepción interpuesta
por el demandado debe ser rechazada.

III. Prueba
A los efectos de probar los argumentos esgrimidos supra, ofrezco la siguiente:
a) Documental:
- La acompañada en la demanda ejecutiva, en especial el Reglamento Interno del Barrio
Cerrado………………………………….
- …………………………………………………………………………………………
b) Confesional:
Se cite al demandado a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se
adjuntará y bajo el apercibimiento de ley.
c) Informativa:
- En el supuesto de desconocimiento de la autenticidad del Reglamento Interno del del
Barrio Cerrado………………………..se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble
de ………………………… a fin de que por medio de quien corresponda se expida sobre la
autenticidad de dicho instrumento y remita copias certificadas del mismo.
d) Pericial Caligráfica:
………………………………………………………………………………………………
……..

IV. DERECHO
Fundo la presente contestación de la excepción en las normas de los arts. 2048, 2073 a 2113
del CCyCN y en los arts. …………………….del Código de Procedimientos de la
Provincia de ……………………………………..

V. PETITORIO
Por todo lo expuesto de V.S. solicito:
a) Tenga por contestada en tiempo y forma el traslado de la excepción defalta de
Legitimación Activa e Inhabilidad de Título.
b) Se rechace la excepción de falta de Legitimación Activa e Inhabilidad de Título por
improcedente y se dicte sentencia de trance y remate, mandando llevar adelante la
ejecución hasta hacerse íntegro pago del capital reclamado, con más sus intereses y costas.
Proveer de conformidad, que
SERÁ JUSTICIA.
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA997

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Demanda cese de actividades prohibidas.
Infracción. Incumplimiento de reglamento de propiedad horizontal

DEMANDA CESE DE ACTIVIDADES PROHIBIDAS – INFRACCIÓN –

INCUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE PH.-(*)

Señor Juez:
……………………….…., abogado, inscripto en al Tomo……, Folio…………, CPACF
(monotributista, CUIT Nº……………………), apoderado del Sr………..…………., en su
carácter de administrador y representante legal del ConsorcIo de Propietarios de la
calle……………………………..C.A.B.A., constituyendo domicilio ad litem en la calle
…………………………, pisoº, oficina……., C.A.B.A., domicilio
electrónico…………………….. (mail:…………………………;
teléfono………………………), ante V.S. comparezco y digo:

I. PERSONERÍA
Que tal como lo acredito con Poder Especial que acompaño, soy apoderado del Sr.
……………………………..., en su carácter de Administrador del Consorcio de
Propietarios del edificio de la calle………………………….., domiciliado en calle
……………………… de ésta ciudad y cuyos demás datos obran en el referido instrumento
y se dan aquí por reproducidos en honor a la brevedad.

II. OBJETO
Siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a promover Demanda de Cese de
Infracción – art. 2069 del CCyCN – contra los
Sres………………………..y………………………, domiciliados en la
calle……………………………., PB, identificada con la letra………, de la C.A.B.A.,
tendiente a que se los condene a cesar las actividades que desarrollan en infracción (art.
2047 incisos a y b del CCyCN) por cambio de destino de la Unidad nº………del referido
consorcio por ser distinta a la prevista en el Reglamento de Propiedad Horizontal, y con
ello perturbar la tranquilidad de los demás excediendo la normal tolerancia, todo con
expresa imposición de costas.
Sostengo la misma en las cuestiones de hecho y consideraciones de derecho que a
continuación expongo:

III. Mediación obligatoria

Intentada la Mediación prejudicial obligatoria, esta fracasó por la no concurrencia de los
demandados, según informa el formulario que se acompaña firmado por el mediador Dr.
…………………., con fecha ………………….

IV. HECHOS
Los demandados hace algunos meses (………….) instalaron una confitería/café en la
unidad nº………... de planta baja (local), de la cual son titulares dominiales, siendo que el
destino de la unidad, según el Reglamento de Propiedad Horizontal, es el de vivienda. El
reclamo que aquí se hace no es ocioso, pues los Sres.
…………………………..y………………………… con su negocio comercial y la
actividad que en él desarrollan ocasionan innumerables molestias a todos los miembros del
consorcio: ruidos molestos, olores, música hasta altas horas de la noche; etc.. Las voces
(que en reiteradas ocasiones llegan a fuertes gritos ) y festejos que se producen entre los
clientes perturban la tranquilidad del edificio; además los proveedores ocupan el hall de
entrada del edificio usándolo como depósito transitorio de mercaderías; el mismo uso
indiscriminado hacen de las cocheras del edificio. Además, la actividad de los demandados
pone en serio riesgo la seguridad del edificio en tanto ingresan al mismo decenas de
desconocidos con el potencial riesgo de para los bienes en condominio de los consorcistas y
para los privativos de quienes habitan la finca, y las actividades de cocina ponen en serio
riesgo de incendio al edificio.
No se pretende aquí exagerar con mayores descripciones pues son imaginables para V.S.,,
ya que son de conocimiento público los movimientos que desarrolla cualquier negocio de
este especie.
Cabe agregar que mi mandante realizó intensas diligencias extrajudiciales ante el hoy
demandado (envío de cartas documento; reuniones con los propietarios y explotadores del
negocio; reuniones y asambleas consorciales en los que se trató la cuestión para darle una
solución amistosa; etc.), no habiendo obtenido éxito alguno. Es por ello que se encuentra
compelido a iniciar las presentes actuaciones.

V. PRUEBAS
Documental:
Las fuentes documentales que se acompañan son las siguiente:
- Reglamento de Propiedad Horizontal del Consorcio actor.
- Certificado de dominio de la unidad nºde PB, identificada con la letra…… del Consorcio
actor.
- Acta de Asambleas de Propietarios con el tema tratado según lo previsto en el Orden del
Día de las mismas, y de la en que se resolvió iniciar las presentes acciones.
- Acta de Asamblea de nombramiento del Administrador.
- Cartas Documentos (…) de fechas …………..,…………..,…………, respectivamente.
- Fotografías (…) del lugar certificadas por la escribana………………………….
- Acta de Mediación con constancia del fracaso de la misma y constancia de gastos.
Confesional:
Se cite a los demandados a absolver posiciones, bajo apercibimiento de ley, a tenor del
pliego que oportunamente se acompañará.
Testimonial:
Se cite a declarar a:
a)……………………….-, domiciliado en …………………-………………, C.AB.A..
b)…………………………….-, con domicilio enAv., piso °, Dto.- torre …….. - C.A.B.A..
c)……………………………-, domiciliada en calle……………, piso°, Dto., C.A.B.A..
d)………………………. - , con domicilio en calle……………., piso°, Dto.-,C.A.B.A..
Los testigos deberán declarar sobre las condiciones en que se encontraba la vivienda
afectada, que sucedió a posteriori y en qué condiciones se encuentra en la actualidad, que
actividades se desarrollan en ella, en que horarios…………………………………,
conforme lo preceptuado en el art. 333, in fine, del CPCCN.
Informativa:
a)Subsidiariamente en caso de ser expresamente negada se oficie al Registro de la
Propiedad Inmueble para que informe titularidad de la unidad funcional invocada.
b)En caso de desconocimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal, se oficie al
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y/o al Archivo de Actuaciones
Notariales, a fin de que se expida sobre su autenticidad y/o remita copia certificada del
mismo.
c)En subsidio y en el supuesto de desconocimiento o negativa, se oficie al Correo
Argentino a fin de que informe si las Cartas Documento
N°……………………y…………………... de fechas ……………..y………..,
respectivamente, fueron diligenciadas por dicha entidad, la autenticidad de sus contenidos y
el resultado de las mismas informado por el notificador.
d)AlMediador, Dr. …………………, Registro Nº …………., con domicilio en la calle
…………………………………, piso °, depto. “”, CABA, en caso de desconocimiento de
las actas de mediación, para que informe si las copias adjuntas concuerdan con las que
obran en sus registros.
Reconocimiento judicial:
De considerarlo adecuado y conveniente, se requiere de V.S. ordene el reconocimiento
judicial del lugar (unidad funcional de planta baja transformada antirreglamentariamente en
local comercial; frente del edificio sobre el que se asienta el Consorcio y el hall de entrada),
conforme los arts. 479 y 480 del CPCCN, al efecto de constatar la situación en que se
encuentra la unidad funcional de planta cuyos propietarios son aquí demandados.

VI. DERECHO
Fundo la presente demanda en las normas de los arts. 2047 y 2069 y ccdantes. del CCyCN.

VII. AUTORIZACIONES
Se autoriza a los Dres. …………. y/o ……………., y/o …………………………. y/o
……………. y/o ……………… y/o …………….. y/o ………………… y/o
……………… y/o a las Srtas. ……………… y/o ……………………… y/o
………………….. y/o ……………………. a examinar el expediente, solicitar copias,
presentar escritos, retirar oficios, exhortos, testimonios, copias de escritos y/o peritajes,
hacer desgloses, diligenciar cédulas, oficios y mandamientos y a toda otra u otras medidas
tendientes a la mejor y más rápida prosecución de estos actuados.

VIII. PETICIÓN
Por lo expuesto de V.S. solicito:
a) Me tenga por presentado, domiciliado, constituido el domicilio electrónico y, en el
carácter que invoco, se me acuerde la participación que por derecho corresponda.
b) Tenga S.S. iniciada la presente Demanda contra los
Sres…………………….y……………………………………, a quienes se citará y
emplazará para que en término y bajo apercibimientos de ley comparezcan a estar a
derecho, mediante las notificaciones por ley que correspondan.
c) Se agregue la documental acompañada, reservándose en Secretaría los originales
respectivos y ofrecida la prueba restante.
d) Oportunamente se dicte sentencia, condenando a la demandada a cesar en las actividades
descriptas, con expresa imposición de costas.
Proveer de conformidad, que
SERÁ JUSTICIA.

(*)Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su

profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad
horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados
nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó
en numerosos cursos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más
diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de
numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de
ejercicio profesional. Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del
CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB).
Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y
fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual
coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs
líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro–
Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad
Industrial.
Citar: elDial AAA999
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS Y CONTRATOS. Contrato de constitución de derecho
real de superficie sobre inmueble para construcción

Contrato de constitución de derecho real de superficie sobre inmueble para

construcción(*)

En la Ciudad de Buenos Aires, a los………… días del mes de……….. de 20….. entre la
……………………………….. S.A. con domicilio en la
calle…………………………………….... CUIT …………. representada en este acto por el
Sr. ………………………………………. en su calidad de……………… ………..…….
conforme lo acredita con……………………, en adelante la SUPERFICIARIA y por otra
parte, la firma ……………………………….S.A. con domicilio en la
calle………………………..………….. CUIT……………………….. representada en este
acto por el Sr. ………………………………. en su calidad de…………………………...
conforme lo acredita con…………………, en adelante la PROPIETARIA, convienen de
común acuerdo celebrar el presente CONTRATO PARA LA CONSTITUCION DE
DERECHO REAL DE SUPERFICIE, de acuerdo a las siguientes cláusulas y condiciones:
ANTECEDENTES:
I) Que la firma ………………………….. S.A. es titular registral del inmueble cuyos datos
dominiales son…………………………………………..…… ubicada
en………………………….…….. Le pertenece por compra de …………….. conforme
escritura de compraventa…………………… Que el mismo se encuentra libre de
gravámenes, conforme surge del certificado de dominio ………………………….…………
y desocupado.
PRIMERA: La PROPIETARIA conservará la disposición material y jurídica de la
propiedad y se obliga a constituir en favor de la SUPERFICIARIA y esta acepta, un
DERECHO REAL DE SUPERFICIE (de acuerdo a lo instituido por el artículo 2114 del
Código Civil y Comercial de la Nación – de aquí en adelante CCyCN- ), para edificar sobre
el suelo de la fracción parcelaria que designa su plano característica ………………….
como ………………………………….., la que constituye una parte materialmente
determinada del inmueble que designa su título como ……………………………….. por
un total de…………… metros cuadrados (…..m2), conforme lo requiere el art. 2116 del
CCyCN.
SEGUNDA: LA SUPERFICIARIA detentará el uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho a construir en el terreno, el vuelo o el subsuelo con el objeto de
……………………….…… (delimitar el objeto del contrato), a su exclusivo costo
(art.2115, CCyCN).
TERCERA: El derecho de superficie se constituirá por un plazo de ………………………
años a contar desde…………………….. (supeditar a la firma de la escritura y/u obtención
de permisos administrativos). Dicho plazo podrá ser prorrogado por…….……… años (cfr.
art. 2117 CCyCN).
CUARTA: La SUPERFICIARIA abonará a la PROPIETARIA como contraprestación de la
constitución del derecho real de superficie la suma de
pesos………………………….………… ( $......................) que se instrumentará de la
siguiente forma:………………………………………………………La falta de pago en
término (para el caso de cuotas), provocará la mora automática de pleno derecho, sin
necesidad de interpelación judicial alguna, provocando la caducidad de los plazos
acordados y estableciéndose a favor de la PROPIETARIA un interés del……………….(
….%). mensual.
QUINTA: Los pagos deberán realizarse en…………………….. en el horario
de……………….encontrándose autorizado a recibir los mismos y suscribir los recibos
pertinentes el Sr………………….. DNI…………….…
SEXTA: LA SUPERFICIARIA está facultada respecto de la finca a
…………………….(art. 2120, CCyCN) , con personal propio o terceros contratados. Podrá
construir hasta………………………..…….. metros cuadrados, construir cimientos
hasta…………………………… metros de profundidad y elevar
hasta…………………..……….metros de altura.
SEPTIMA: El derecho real de superficie se extinguirá por a) renuncia expresa, b)
vencimiento del plazo, c) cumplimiento de la condición resolutoria (en caso de ser
pactada), d) por consolidación, e) incumplimiento de las obligaciones pactadas, f)
inobservancia de leyes, resoluciones administrativas que rigen la actividad y g) por el no
uso durante un plazo de diez años. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o
abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales. La propiedad
superficiaria no se extingue por la destrucción de lo construido si el superficiario construye
nuevamente dentro del plazo de seis años; y son de aplicación las disposiciones del art.
2125 del CCyCN.
OCTAVA: Producida la extinción por el vencimiento del plazo, las partes pactan que el
PROPIETARIO no abonará al SUPERFICIARIO suma alguna en concepto de
indemnización (cfr. art. 2126 del CCyCN).
NOVENA: El SUPERFICIARIO no podrá ceder el presente contrato, salvo conformidad
expresa y por escrito del PROPIETARIO.
DECIMA: A los efectos perfeccionar el presente contrato, se otorgará la correspondiente
ESCRITURA DE CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE ante el
Escribano ……………………………….. en un plazo de……………….. días. El escribano
deberá notificar a las partes con una anticipación de…………………..….
DECIMO PRIMERA: El impuesto de sellos que grava a la operación será soportada por el
SUPERFICIARIO.

DECIMO SEGUNDA: Las partes constituyen domicilios especiales en los mencionados en

el encabezamiento del presente, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones. En
caso de divergencia, las partes se someterán a la jurisdicción de los tribunales
de…………………..…….. renunciando a todo otro fuero o jurisdicción.
En la Ciudad de…………………….. y fecha arriba indicada, se firman dos ejemplares de
un mismo tenor y a un solo efecto.--------------------------------------
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA99A

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. CITACIÓN A ESCRITURAR

CITACION A ESCRITURAR (art. 1892 CCyCN)(*)

Buenos Aires, ….… de…………………. de 20….
En mi calidad de Escribano designado conforme cláusula………….. del boleto de
compraventa celebrado con fecha……………... entre el Sr…………………………….….
en su calidad de vendedor y el Sr…………………………………….. en su calidad de
comprador, cito a Uds. para que comparezcan ante esta Escribanía sita en
…………………………………….. el día….………… en el horario de ……a…. hs, a fin
de celebrar el acto escriturario en relación al inmueble cuyos datos se consignan
seguidamente:…………………………………………………………………………………
………………...………………………La factura pro forma con el detalle de gastos y
honorarios se encuentra a vuestra entera disposición. La presente se cursa en cumplimiento
de lo dispuesto en la cláusula……..…. del boleto de antedicho. Su silencio, negativa o
respuesta evasiva facultará a la contraparte a promover las acciones que por derecho le
correspondan. Queda Ud. debidamente notificado
(*)Modelo de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA). Agente de
la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica:
propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y
derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos
intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas,
seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho,
como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y
medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAA9F4

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Opone excepción. Contesta demanda.
Ofrece prueba. Solicita

OPONE EXCEPCIÓN – CONTESTA DEMANDA – OFRECE PRUEBA –

SOLICITA. -(*)

Señor Juez:
…………………………, por su propio derecho, con domicilio real en laAv.
………………, Torre ……, piso º, departamento “”, de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, y constituyendo domicilio procesal conjuntamente con su letrado patrocinante,
abogado ……………………………. (inscripto en el CPACF; CUIT
………………………..)en la Av……………………………,…..º, of………., C.A.B.A.
(Tel.: ………………….. ó ………………………………; correo
electrónico…………….........,. zona de notificación judicial Nº …….., domicilio
electrónico ……………………..), en los autos caratulados “……………………….. Y
OTROS C/ ADMINISTRACION…………………Y OTROS S/DAÑOS Y PERJUICIOS”
(Expte. Nº …………./…..), a V.S. se presenta y manifiesta:
I.- Que viene en legal tiempo y modo (cfr. arts. 346, 347,3 y ss. del CPCCN) a plantear
excepción de previo y especial pronunciamiento ante la falta de legitimación para obrar
del demandado ………………….., al no ser titular de la relación jurídica sustancial
incoada en los presentes obrados, atento a que se trata de un reclamo por presuntos daños
y perjuicios sufridos por pretensos ocupantes de diversas unidades funcionales de un
consorcio de propietarios y quien aquí se presenta es uno de los tanto copropietarios – si
bien miembro del denominado por el Reglamento de Copropiedad y Administración del
edificio, Consejo de Administración - que no tienen vinculación entre sí, sino cada uno de
ellos con el ente jurídico llamado Consorcio, que es una persona jurídica (vg. arts.148, h y
2044 del CCyCN) distinta de quienes lo integran.(1)
“La falta de legitimación para obrar procede en el caso de que el actor o el demandado no
sean las personas especialmente habilitadas para asumir tales calidades con referencia a la
materia concreta sobre la que versa el proceso, por no ser titulares de la relación jurídica
sustancial en que se funda la pretensión, con prescindencia de la fundabilidad de la misma;
que se identifica, se ha dicho, con la tradicionalmente denominada de ‘falta de acción’ (sine
actione agit), a lo cual se ha agregado, como requisito de admisibilidad para poder
resolverse en carácter de artículo de previo y especial pronunciamiento, el consistente en
que la falta de legitimación aparezca en forma manifiesta”(2)

Surge prístino que un reclamo por presuntos daños y perjuicios ocasionados por cortes de
gas en un inmueble, relacionado con el mantenimiento de las cañerías que conducen dicho
fluido y en el que nada operó la persona de P. (se reitera, un propietario más que vive en la
finca), va de suyo que el supuesto hecho dañoso no puede ser indilgado a un copropietario
que no reviste la calidad ni de dueño ni guardián de la cosa ni de representante legal de
alguno de ellos, al que le es la cuestión- por imperativo legal - ajena a su esfera de dominio,
allende la carencia de relación de causalidad y de factor de atribución, presupuesto
liminares de la responsabilidad civil y que veremos más adelante.
El art. 2041 del nuevo Código Civil y Comercial unificado, expresamente, destaca que “las
cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional” son cosas y partes necesariamente comunes del consorcio
de propietarios (cfr. art. 2041, f).
Esto así, consideramos procedente la excepción que se opone, la que se manifiesta ante la
falta de vínculo jurídico entre las partes que dé sustrato fáctico jurídico para reclamar la
pretensión.
La prueba nace y se encuentra en los propios dichos de la actora en el texto de su
demanda, al encartar al Sr. P. por ser miembro del Consejo de Propietarios del edificio, sin
más. Por lo que consideramos que el presente planteo de la excepción debe ser tratado
como una cuestión de puro derecho y como de previo y especial pronunciamiento.
Por ello, consideramos que es procedente impetrar la arriba esgrimida y fundada excepción
de falta de legitimación para obrar del demandado P., la que seguramente será
favorablemente acogida por S.S., lo que así se solicita.

II.- Inexistencia de “acción colectiva”:

La actora en su escrito introductorio invoca que los demandantes se presentan en “acción
colectiva por los daños y perjuicios sufridos por el corte de servicio del año próximo
pasado – 2015 – “(sic).
“La admisión formal de toda acción colectiva requiere la verificación de ciertos recaudos
elementales que hacen a su viabilidad tales como la precisa identificación del grupo o
colectivo afectado, la idoneidad de quien pretenda asumir su representación y la existencia
de un planteo que involucre, por sobre los aspectos individuales, cuestiones de hecho y de
derecho que sean comunes y homogéneas a todo el colectivo. Es esencial, asimismo, que se
arbitre en cada caso un procedimiento apto para garantizar la adecuada notificación de
todas aquellas personas que pudieran tener un interés en el resultado del litigio, de manera
de asegurarles tanto la alternativa de optar por quedar fuera del pleito como la de
comparecer en él como parte o contraparte. Es menester, por lo demás, que se implementen
adecuadas medidas de publicidad orientadas a evitar la multiplicación o superposición de
procesos colectivos con un mismo objeto a fin de aventar el peligro de que se dicten
sentencias disímiles o contradictorias sobre idénticos puntos”, según reza el considerando
20 del fallo Halabi, señero en la introducción de ésta cuestión dentro del doctrina judicial
de nuestro país (3)
Tampoco a nuestro entender se verifica en la especie la existencia de derechos de
incidencia colectiva referentes a intereses individuales homogéneos en los términos del
considerando 12 del mencionado decisorio del Tribunal cimero, en cuánto la Corte vio en el
segundo párrafo del art. 43 C.N. “una tercera categoría” entre los derechos individuales y
colectivos y que se caracterizan porque: i) No hay un bien colectivo (como podría ser el
caso del ambiente, previsto en el primer párrafo del art. 43) y se afectan derechos
individuales divisibles; ii) Sin embargo, hay un hecho, único o continuado, que provoca la
lesión a todos ellos y por lo tanto es identificable una causa fáctica homogénea; y iii) La
demostración de los presupuestos de la pretensión es común a todos esos intereses, excepto
en lo que concierne al daño que individualmente se sufre. En estos casos, dice la sentencia,
“hay una homogeneidad fáctica y normativa que lleva a considerar razonable la realización
de un solo juicio con efectos expansivos de la cosa juzgada que en él se dicte, salvo en lo
que hace a la prueba del daño” (4)
Nada de ello se vislumbra en el planteo en contestación, por lo que solicitamos de V.S.
rechace sin más la consideración de “acción colectiva” a la pretensión objeto de estos
actuados.

III.- Contesta demanda:

Sin perjuicio de lo supra expuesto, viene en legal tiempo y forma a contestar a la
demanda de daños y perjuicios de la que se me ha conferido traslado, solicitando de V.S.
la rechace, con costas, por las consideraciones de hecho y de derecho que infra se plantean.
Por imperativo procesal (cfr. art.356 del código de rito) SE NIEGAN TODOS Y CADA
UNO de los hechos expuestos por la actora en cuánto no fueran objeto de especial
reconocimiento en el presente responde.
Asimismo, se niega la autenticidad de toda la documentación agregada a estos obrados por
la actora que no fuera expresamente reconocida por esta parte.
Y especialmente se NIEGA que:
1.- Que el año pasado se haya cortado en todo el complejo – Consorcio de Propietarios de
la Av. ………………………. -el servicio de gas.
2.- Que el demandado ……………………haya incumplido normativa vigente desde años
atrás.
3.- Que se haya afectado la salud y/o la vida de los ocupantes por responsabilidad del Sr.
………………….
4.- Que haya existido riesgo cierto de explosión por responsabilidad del Sr. …………….
5.- Que se hayan comprobado numerosas irregularidades e incumplimientos generales.
6.- Que se hayan generado distintos perjuicios en la vida cotidiana de los ocupantes de las
unidades.
7.- Que se haya recurrido a la compra de caloventores, estufas eléctricas, cocinas eléctricas,
calderas individuales.
8.- Que ocupantes de edad contrajeron por los supuestos hechos denunciados, trastornos de
neumonía y que hayan tenido que recurrir a internaciones o que el agravamiento de cuadros
de salud hayan terminado en la muerte.
9.- Que los integrantes del consejo de administración hayan sido delegados de la
administradora.
10.- Que se haya violado el deber de seguridad.

Por otra parte, se desconoce la totalidad de la documentación acompañada en la

demanda que no haya sido objeto de expreso reconocimiento.
Concretamente se niega la autenticidad, por no tener constancia, de la siguiente
documentación:
1.- Contrato de compraventa de caldera.
2.- Contratos de alquiler adunados.
3.- Copia de escritura.
Con relación a las citas jurisprudenciales y doctrinales efectuadas en el líbelo de inicio
por la actora, ésta parte niega específicamente la aplicación de las mismas al caso de autos,
en atención a las particulares circunstancias del hecho invocado, objeto del presente
proceso.
IV.- Encuadre jurídico-legal de la cuestión:
Luego de negados los hechos conforme a la ley ritual, se reiteran todas y cada una de las
negativas realizadas.
Específicamente se niega, por no constarle a ésta parte y por no haber sido debidamente
acreditado en autos, que el invocado corte del suministro de gas dentro del consorcio de
propietarios haya afectado a los actores, debido a que no nos consta que ellos vivieran u
ocuparan permanentemente departamentos en el edificio al tiempo de haberse producido el
evento que denuncian.
Más aún, que en el hipotético supuesto que hubiesen vivido u ocupado permanentemente
unidades funcionales dentro del inmueble contemporáneamente a los invocados sucesos,
que ello hubiese implicado la asociación a clubes para aseo personal, la compra de
caloventores, duchas y estufas eléctricas y calderas individuales.
Paralelamente se niega que los supuestos hechos invocados hayan significado un
detrimento o afección en los sentimientos, autoestima, vida de relación o perjuicio
espiritual, por no constarle a ésta parte y, además, por no estar siquiera mínimamente
probado en autos, amén de que – como se dijo – ésta parte no tiene relación alguna con los
hechos o sucesos invocados en la demanda ya que es el propietario de una unidad funcional
y que de haberse producido los acontecimientos como narra la actora, también sería una
víctima de los eventos dañosos.
Finalmente, se insiste, no le consta a ésta parte que los hechos invocados por la actora
efectivamente hubieron de ocurrir y aún menos de la manera en que la actora los narra.
Siendo ello así, y sin perjuicio de todo lo precedentemente expuesto por la actora, no puede
más que desconocerse laveracidad de los hechos expuestos por la actora en su escrito
iniciatorio y que como consecuencia de ello que padeciera algún tipo de daño ocasionado
por el obrar o la negligencia del Sr. P. y más que le significara algún grado de perjuicio
tanto sea a la habitabilidad de las unidades como al patrimonio de los denunciantes.
Es palmario que no existe nexo causal entre los supuestos daños ocasionados a la actora y
el obrar del Sr. P. – a la postre uno más de los habitantes del edificio – por lo que ante dicha
fractura, no se cumple con uno de los principios liminares de la responsabilidad civil.
Resulta de destacar que le corresponde a aquella parte que reclama no sólo demostrar los
daños que dice haber padecido (conf. Art. 1744 del CCyCN), sino que aún más importante,
deberá acreditar que los mismos fueron sufridos en ese lugar, que si así fuere, ese lugar
corresponde a la propiedad o guarda del Sr. ………………… y si no ha habido culpa de la
víctima (cfr. art. 1729, CCyCN) al no haber tomado los recaudos mínimos necesarios para
que en la eventualidad que hubiesen ocurrido, los mismos no tuvieran consecuencias
dañosas, más allá de lo razonable dentro de la vida comunitaria en un edificio sometido al
régimen de la propiedad horizontal. Además, deberá contemplarse si no ha existido el obrar
de un tercero por el cual no debería el demandado responder o los efectos del caso fortuito
o la fuerza mayor.
Por lo dicho, o sea, desconociendo la ocurrencia de los hechos por los que reclama la parte
actora, es que se solicita de V.S. que en el momento procesal oportuno, rechace la demanda
contra ésta parte, con expresa imposición de costas.
V.- En lo relativo a la responsabilidad de ésta parte en los hechos invocados, en primer
lugar y, consecuentemente, con las negaciones efectuadas precedentemente, es que se niega
particularmente la responsabilidad que en dichos supuestos hechos de autos intenta
endilgarle la parte actora al Sr……………..
Se niega, además, que ésta parte hubiera descuidado el deber de seguridad y custodia amén
de entender que dichos deberes se ciernen directamente sobre las partes, espacios o cosas
comunes del inmueble, cuya responsabilidad recae en el Consorcio de Propietarios.
De igual forma, se niega que sea de aplicación lo normado en los arts. 1749, 1757, 1758 y
ccdantes. del CCyCN, negando también que ésta parte deba responder por los supuestos
perjuicios que dice la actora haber sufrido.
El art. Vigésimo Séptimo del Reglamento de Copropiedad y Administración del
Edificio ………………., finca calle …………………. de la Capital Federal, establece:
“Consejos de administración: Podrá existir uno por cada cuerpo; estarán formados cada uno
por tres copropietarios pertenecientes a dichos sectores…Los Consejos de Administración
son los órganos consultivos del Consorcio en todo aquello que no sea competencia del
administrador y además colaborar de éste, en aspectos puramente formales y con el
objeto de ahorra pérdidas de tiempo en asuntos de menor importancia…” (el resaltado
nos pertenece).
Por su parte, el nuevo Código Civil y Comercial, en el Capítulo 6 del Título V del Libro
Cuarto, reconoce la posibilidad de los consorcios de propietarios de contar con un Consejo
de Propietarios y en el art. 2064 regula que es atribución de la asamblea consorcial
designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador,
y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
El párrafo in fine del reseñado artículo sostiene: “Excepto los casos indicados en este
artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones” (el destacado es propio).
Es de considerar que, aparece evidente de la norma, que la función primordial del consejo
de propietarios es la de fiscalización y contralor de la gestión económica-financiera del
administrador del ente (que es el representante legal, necesario por provenir su existencia
de fuente legal).
“Es importante señalar que el consejo de propietarios no tiene poder de decisión, sólo
sugiere, y el administrador puede apartarse de dicha sugerencia, sin perjuicio de las
facultades expresas que le confiere la norma en análisis” (5)
No obstante lo hasta aquí manifestado, si por vía de hipótesis se tomara como de ocurrencia
real los hechos contados por la parte actora en sus escritos constitutivos, resulta a todas
luces evidente que ni aún en ese supuesto le asistiría derecho alguno contra ésta parte, en
razón de las consideraciones legales que ya se han expuesto y las que desarrollaremos
seguidamente.
En primer término, se quiere destacar que el factor de atribución de responsabilidad de la
demandada por el hecho invocado en la demanda puede ser subjetivo u objetivo,
descartándose el primero en el casode marras.
En tal sentido, se niega que sea de aplicación al caso que nos ocupa - cuya ocurrencia ésta
parte nuevamente niega – la responsabilidad dentro de la órbita objetiva, contemplada en el
art.1757 del CCyCN.
Cabe realizar, entonces, un análisis de la doctrina emanada de la citada norma, tomando
como punto de partida la atribución objetiva de la responsabilidad basada en la teoría del
riesgo creado.
El art.1113 del derogado Código Civil velezano prescribía que “…en los supuestos de
daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad,
deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el
riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad
acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quién no debe responder”.
Así las cosas, explica Mazzinghi (h) que ubicados en el ámbito de la responsabilidad
aquiliana, la obligación de resarcir puede derivar básicamente de dos fuentes distintas: a)
La comisión de un hecho ilícito (conf. Art.1109 del CC, ahora art.1749 del CCyCN); b) El
hecho de ser el propietario o el guardián de una cosa que, por su riesgo o vicio, provocó un
daño (conf. Art.1113, párrafo 2º, 2da. parte, del CC, ahora arts. 1757, 1758 del CCyCN).
En el primer supuesto, la causa de la obligación de indemnización es la culpa – o el dolo –
del autor del hecho. En el segundo, la responsabilidad funciona objetivamente, por fuerza
de un dispositivo legal que sanciona al dueño o al guardián de una cosa riesgosa o viciosa.
Según surge del escrito de demanda, la parte actora considera que los hechos relatados en la
demanda deben ser analizados desde la óptica del referido artículo, en lo que respecta a la
culpa objetiva, lo cual resulta por demás erróneo.
En el caso en discusión, la actora se limita a describir una sucesión de hechos, imputando
responsabilidad a ésta parte por unos supuestos daños en sus unidades funcionales y que le
ocasionaron gastos imprevistos, extremo que fuera negado.
Ahora bien, ¿cuál sería el factor de atribución objetivo por el que debería responder el Sr.
………………. Hubo una cosa viciosa a partir de la cual se produjeran los invocados daños
y que fuera propiedad o estuviese bajo la guarda o la custodia del Sr. …………….?.
La respuesta aparece obvia: no. El Sr. ……………. no es dueño exclusivo ni guardián de
las partes, cosas o sectores comunes del edificio subdividido en propiedad horizontal, sino
apenas un consorcista como otras decenas de ellos que viven en el inmueble. Y, eso,
entendemos, sella la suerte de la aventura jurídica emprendida por la actora contra ésta
parte.
Como podrá entender S.S. deviene por demás arbitrario pretender atribuirle responsabilidad
a ésta parte por un hechodel que, evidentemente, resultó ajeno y no obstante ello la actora
se presenta en estos obrados reclamando una indemnización al Sr. …………………, con la
única intención de obtener un enriquecimiento indebido a costa de un habitante del
inmueble.
VI.- La realidad de los hechos:
A raíz del corte del suministro de gas a una unidad por falta de pago, a mediados del año
2015, concurre personal de Metrogas S.A. a realizar la reconexión, dejando en ese medidor
floja una de las tuercas. Los medidores se encuentran en el palier de cada uno de los pisos
del edificio, no hay sala de medidores en planta baja ni en el subsuelo.
Así, una vecina siente el olor característico y un tercero llama a Urgencias de Metrogas,
quienes sin entrar al edificio directamente realizan el corte desde la calle, en los reguladores
que se encuentran sobre la línea de edificación,a una distancia de 15 mts. de la torre 1 y a
40 de la torre 2; cuando comienzan los reclamos para la rehabilitación por parte de los
vecinos, los inspectores de Metrogas concurren y comienzan a revisar todas las
instalaciones incluidas las unidades. Allí encuentran algunos pequeños trabajos que se
deben realizar.
Los trabajos comenzaron en forma inmediata, tal como puede observarse y comprobarse
con la circular enviada por la entonces administración del consorcio de fecha 08/06/15 y en
la notificación de observación en instalación interna de clientes de la unidad
correspondiente al Sr. …………(de fecha 03/07/15) y en la Constancia de Rehabilitación
emitida por Metrogas S.A. (de fecha 16/07/15), instrumentos que se acopian como prueba
documental aportada por ésta parte.
De allí que no es verdad que las unidades funcionales del edificio estuvieran demasiado
tiempo sin gas, ya que los trabajos que correspondían a los copropietarios dentro de las
unidades que debían realizarlos ellos en forma particular, fueron asumidos por el
consorcio, pero la rehabilitación del servicio en cada unidad
funcional,eraresponsabilidaddecadapropietariode manera individual.
Asimismo, no es verdad que no se realizaran con anterioridad revisiones a las instalaciones
(se acompaña lo realizado en el año 2014 mediante las copias de facturas), donde sobre 198
unidades sólo se encontró un medidor con pequeña pérdida, y se había convenido realizar
anualmente la misma inspección en todo el edificio.
En síntesis, lo sucedido se limitó a un percance muy habitual en la vida de los
consorcios (ver artículos periodísticos que se adunan en carácter de prueba documental), de
corta duración y rápida solución, del que, como queda demostrado, ésta parte no tuvo
participación alguna ni le cabe responsabilidad funcional.
VII.- En lo relativo al reclamo patrimonial y extrapatrimonial que articula la actora, negada
por ésta parte la responsabilidad en el supuesto evento, se dice:
a)Daño emergente
Se niega que la actora, como consecuencia del supuesto hecho por el que reclama en autos,
sufriera algún tipo de perjuicio por el que tuviese que sufragar ésta parte.
En efecto, se niega que como consecuencia del invocado daño se hubiesen irrogado gastos
a la actora. En tal sentido, se niega que dichos supuestos gastos – enunciados pero que
carecen de respaldo documental o aún documentados, dicha documentación no presenta
relación alguna con los enunciados – sean consecuencia lógica y necesaria de los daños que
alegan los accionantes haber padecido en sus unidades funcionales y en su cotidianeidad.
Se niega, por otro lado, que la actora – según sus dichos – no haya podido normalmente
utilizar sus inmuebles debido a que la afección reconocida se extendió por unos pocos días.
Siendo ello así, ésta parte impugna por arbitraria, improcedente, infundada y, en su caso,
excesiva la suma de $ ……………...- (pesos ………………..) reclamada por la actora por
el total de este rubro.
b)Daño moral:
Dado que no consta manifiestamente que los actores vivieran y/u ocuparan unidades
funcionales en el Consorcio de la Av. ………………… al tiempo del acaecimiento del
breve corte de suministro de gas ocurrido a mediados del año pasado – único hecho que
ésta parte reconoce haberse producido – aún en la improbable hipótesis que los suceso se
hayan producido de la manera que cuenta la actora, resulta improcedente el reclamo de
daño moral.

“Se ha señalado que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un
daño moral indemnizable sólo si la incolumnidad de esos bienes se vincula con lo que se
denomina ‘interés de afección’” (6)
Así las cosas, “El hecho de que el inmueble dañado no haya sido la vivienda de su
propietario determina que éste no haya padecido personalmente los efectos de los deterioros
de los cuales es responsable el consorcio de propietarios, por lo cual no corresponde admitir
la existencia de daño moral a su respecto”(7)
En palabras de Ana Clara L. Bracaglia Solá, comentando un decisorio de alzada, “cuando
no surgen elementos que generen la convicción que los daños ocasionados por la filtración
y la demora en su arreglo hayan provocado a la actora un perjuicio espiritual susceptible de
reparación pecuniaria por aflicción moral, pues el daño en el departamento pudo provocar
a la actora molestias, disgustos y sinsabores, pero tales afecciones carecen de la entidad
suficiente para alterar el equilibrio espiritual que da lugar a la existencia e indemnización
del daño moral. Para el rechazo la Cámara tuvo en cuenta el que el inmueble no estaba
habitado al momento de producirse la filtración y que la actora no residía en él – según
exteriorizó en la demanda pretendía alquilarlo a terceros -. Las circunstancias aludidas
permitieron a los magistrados concluir que el perjuicio ocasionado a su propiedad no le
había alterado, afortunadamente, las condiciones normales de vida individual y social. No
había visto perturbado su ‘modus vivendi’, con las consiguientes repercusiones espirituales
negativas” (8).
Siendo ello así, ésta parte impugna por arbitraria, improcedente, infundada y, en su caso,
excesiva la suma de $ …………………...- (pesos ……………………….) reclamada por la
actora por el total de éste rubro.
VIII.- Citación en garantía
Atento al ofrecimiento realizado por la actora y aceptado por la codemandada
Administración …………………….., y a que a la fecha del hecho denunciado por la
actora, el Consorcio de Propietarios de la Av………………… C.A.B.A. se encontraba
asegurado, es que se solicita se ordene la citación en garantía en los términos del art.118 de
la ley 17.418 de la compañía denunciada en autos._______________________________
IX.- Esta parte, a su turno, también requiere que, al momento de dictar sentencia y
cualquiera fuere la suerte que corra la demanda principal, V.S. tenga especialmente en
cuenta la normativa emanada de la ley 24.432.
La ley indicada incorporaba al art. 505 del CCiv., lo que ahora predica la segunda parte del
art. 730 del CCyCN, con el siguiente texto:
“Si el incumplimiento de la obligación, cualquiera sea su fuente, deriva en litigio judicial o
arbitral, la responsabilidad por el pago de las costas, incluidos los honorarios profesionales,
de todo tipo, allí devengados y correspondientes a la primera o única instancia, no debe
exceder del veinticinco por ciento del monto de la sentencia, laudo, transacción o
instrumento que ponga fin al diferendo. Si las regulaciones de honorarios practicadas
conforme a las leyes arancelarias o usos locales, correspondientes a todas las profesiones y
especialidades, superan dicho porcentaje, el juez debe proceder a prorratear los montos
entre los beneficiarios. Para el cómputo del porcentaje indicado, no se debe tener en cuenta
el monto de los honorarios de los profesionales que han representado, patrocinado o
asistido a la parte condenada en costas”.
Corresponde, entonces, que al momento de dictar sentencia, V.S. tenga particularmente en
vista la normativa emanada de la ley 24.432, extremo que expresamente se requiere por ésta
parte.
X.- Se ofrecen los siguientes medios y fuentes de prueba, a saber:
1.- Documental.
Se acompaña:
i) Copia de Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio.
ii) Copia de escritura de compraventa a favor de ………………………………….
iii) Notificación de Observación en Instalación Interna de Clientes de Metrogas S.A..
iv) Constancia de Rehabilitación de Metrogas S.A..
v) Copia Circular Administración ……………………., de fecha 08/06/2015.
vi) Constancias de trabajos realizados por la Administración …………………..en el
edificio (2) relacionados al suministro e instalaciones de gas natural, informados mediante
el sitio de intranet al que pueden acceder los copropietarios.
vii) Copias de facturas (5) de Recargas de ………………………. en los que se especifica
distintos trabajos realizados en el edificio relacionados con el mantenimiento de las
instalaciones de gas natural; proporcionadas a los copropietarios del edificio por la
Administración …………………… mediante la intranet a la que tenían acceso.
viii) Copia del Certificado de Edificio Seguro 2015, proporcionada a los copropietarios del
edificio por la Administración ………………………. mediante la intranet a la que tenían
acceso.
ix) Impresiones de sendas notas publicadas en los diarios Clarín, La Nación, La Razón y
Diario Popular, que dan cuenta de los frecuentes problemas que afrontan los consorcios con
los cortes del suministro de gas natural y sus consecuencias.
*Documentación en poder de terceros: conforme al art.389 del CPCCN, se solicita se
ordene a la nueva administración del edificio, denominada …………..de
……………………………………………, con domicilio en Av. ……………………,
Local ……, C.A.B.A., acompañe a estos obrados los libros de actas; comunicaciones
internas; cuadernos de novedades que pudiesen encontrarse en poder de los encargados del
edificio y a disposición de los consorcistas para dejar en ellos asentados diversas cuestiones
que hacen a la vida en comunidad, y documentación en general en los que se encuentre
tratada la cuestión del corte de suministro de gas natural a mediados del año 2015.
2.- Confesional.
Se cite a la actora a absolver posiciones, bajo apercibimiento de ley, a tenor del pliego que
oportunamente se acompañará.
3.- Pericial.
Se designe perito ingeniero en seguridad e higiene único de oficio, a fin que conforme los
puntos de pericia que se ofrecen, y de acuerdo a las técnicas de estilo, proceda a
inspeccionar y verificar el estado de las cañerías de gas del edificio y de las unidades
funcionales que los actores dicen ocupar y/o ser propietarios, la prueba acompañada en el
expediente y responda los extremos que se proponen.
Se adhiere ésta parte a los puntos de pericia propuestos por la codemandada
Administración ……………………….., agregando:
·Que el experto informe, teniendo a la vista los informes de la empresa Metrogas S.A.
referidos a los hechos denunciados por la actora y los acaecidos en junio de 2015, si una
persona lega en la materia podría haber anticipado los sucesos y prevenido su ocurrencia.
Haciendo uso de las facultades conferidas por el art. 458 del código adjetivo, se designa
Consultor Técnico a la Arq. ………………….. (matrícula profesional Nº
………………………), domiciliada en la Av. ……………………….., 3º “”, C.A.B.A., a
quien deberá notificarse con suficiente antelación la fecha y el lugar dónde se llevarán a
cabo las inspecciones, aún las complementarias, bajo apercibimiento de nulidad del
peritaje.
4.- Testimonial.
Se cite a declarar a:
a)…………………………….- técnico de reguladores de gas -, domiciliado en
………………………..,-……………………………., Pcia.de Bs.As..
b)………………………………. - jubilada docente -, con domicilio en Av. …………..,
piso°, Dto.- torre - C.A.B.A..
c)…………………………- Traductora Pública Nacional -, domiciliada en Av.
…………………., piso°, Dto.- torre, C.A.B.A..
d)……………………. - A.P.M. - , con domicilio en Av. ……………….., piso°, Dto. –
torre -, C.A.B.A..
e)…………………………….. - Licenciadoen Economía- , con domicilio en Av.
………………………., piso °, Dto. …… - torre ….. -, C.A.B.A..
f)……………………….. - Ingeniera Química -, domiciliada en Av. ………………, piso°,
Dto.- torre- , C.A.B.A..
Los testigos deberán declarar sobre las condiciones en que se encontraban las instalaciones
de gas natural del edificio tanto en partes y sectores comunes de la finca cuánto dentro de
las unidades funcionales, desde el comienzo de los hechos narrados por la actora hasta su
conclusión; la actividad desplegada con relación a ello por la administración del consorcio,
de los miembros del consejo de propietarios y del Sr. ……………. y todo lo relativo a los
hechos denunciados por la actora con más todo lo que puedan aportar para esclarecer la
realidad de dichos hechos y sus efectos, al tiempo que podrán reconocer prueba documental
obrante en el expediente (cfr. art. 333, CPCCN).
5.- Oficiatoria.
Se libren los siguientes oficios:
a) Al Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, en caso que la contraria desconozca la autenticidad de las copias de la
escritura de compraventa y del Reglamento de Copropiedad y Administración del
Consorcio, a los fines que informe sobre dicha autenticidad y remita copias certificadas de
ambos instrumentos.
b) A Metrogas S.A., en el supuesto que la contraria desconozca la autenticidad de la
Notificación de Observación en Instalación Interna de Clientes de Metrogas S.A.. y de la
Constancia de Rehabilitación de Metrogas S.A., a los fines que informe sobre la
autenticidad de las mismas y remita copias certificadas de dichas instrumentos.
c) Al Sr. ………………………, titular de Recargas, en el supuesto que no concurra o no
pueda ser traído a testimoniar, para que reconozca la autenticidad de las facturas y
documentos agregadas por ésta parte en carácter de prueba documental.
d) A los diarios Clarín y/o La Nación y/o La Razón y/o Diario Popular, en el supuesto que
la contraria desconozca la autenticidad de las impresiones de notas referidas a los
problemas con los cortes de gas en lo consorcios, a los fines que los mencionados medios
periodísticos informen sobre la autenticidad de los artículos y sus fechas de publicación así
como también remitan copias certificadas de los artículos mencionados.
6.- Reconocimiento judicial.
Subsidiariamente al peritaje que realizará el experto que se designará en autos, se solicita
de V.S. el reconocimiento del lugar y de las cosas, conforme los medios probatorios
establecidos en los arts. 479 y 480 del Código de forma.
XI.- Oposición a medios de prueba ofrecidos por la actora:
Esta parte se opone expresamente al siguiente medio de prueba ofrecido por la actora:
i)Prueba testimonial, atento a que no se ha cumplido con lo preceptuado en el art.429 del
rito y tampoco con el párrafo in fine del art.333 del mismo ordenamiento legal.
XII.- Se funda el derecho que asiste a ésta parte en las disposiciones supra citadas del
Código Civil y Comercial de la Nación, normativa y jurisprudencia aplicable al caso y lo
normado por el Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio.
XIII.- Para el hipotético e impensado caso que V.S. hiciere lugar a lo peticionado en la
demanda, se deja por ésta parte planteada la cuestión federal y preparada la vía
extraordinaria para ocurrir por ante el máximo Tribunal de Justicia de la Nación, por verse
violadas garantías constitucionales (arts. 16, 17, 18, 28, entre otros) establecidas en la Carta
Magna y convencionales (cfr. art. 75, inc. 22, CN), de acuerdo a la previsión del art.14 de la
ley 48.
XIV.- Se autoriza a los Dres. ………………. y/o ……………………, y/o
………………………. y/o …………………. y/o ……………………. y/o
…………………………… y/o ……………………….. y/o ………………….. y/o a las
Srtas. …………………… y/o ………………………. y/o …………………….. y/o
……………………. a examinar el expediente, solicitar copias, presentar escritos, retirar
oficios, exhortos, testimonios, copias de escritos y/o peritajes, hacer desgloses, diligenciar
cédulas, oficios y mandamientos y a toda otra u otras medidas tendientes a la mejor y más
rápida prosecución de estos actuados.
XV.- Por último, de acuerdo a lo más arriba manifestado, de S.S. se peticiona:
1.- Se tenga al presentante por presentado, por parte y por constituido el domicilio ad litem
y el electrónico.
2.- Se tenga por opuesta y se haga lugar a la excepción de falta de legitimación para obrar
en el demandado Sr…………….
3.- Se rechace la calidad o el carácter de “acción colectiva” a la pretensión instaurada por la
actora.
4.- Supletoriamente, se tenga por contestada la demanda en tiempo y forma, por ofrecida la
prueba y por acompañada la documental.
5.- Se tenga por planteada la citación en garantía.
6.- Se tenga por planteado el caso federal.
7.- Se tengan presentes las autorizaciones conferidas.
8.- Oportunamente, se desestime la pretensión de la parte actora contra ésta parte, con
expresa imposición de costos y costas.
Que V.S. provea de conformidad que
SERÁ JUSTICIA
(*)Modelo de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA). Agente de
la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica:
propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y
derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos
intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas,
seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho,
como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y
medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
(1) El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece así
como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer
obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran” (Fraga, Andrés, en “Consorcio
(cont. 1) de Propietarios”, pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director),
Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2008).“…ya que al ser el consorcio una persona distinta de sus
componentes, los copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actúan
frente al él”, Gabás, Alberto Anibal, Derecho. (cont.1) práctico de propiedad horizontal;
Tomo 1, pg.204, Hammurabi, 1994, Bs.As. También Palmiero, Andrés, Tratado de la
Propiedad Horizontal, pg.200, Depalma, 1974, Bs.As.; Corchón, Juan F., Sistema Jurídico
argentino de la propiedad por departamentos. Propiedad Horizontal, pg.48, Calacor, 1949,
Bs. As.; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
Enfoque dinámico de la responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La
personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton,
Elena I, “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007,
pg.529; entre varios otros). En idéntico sentido: CNCiv., Sala H, in re “Lagreca, Miguel Á.
v. Consorcio Avenida Rivadavia 6356”, 21/08/2002, ja 2003-IV-817, Lexis Nº 1/66812;
ídem tribunal, Sala I, en autos “Panzitta de Rossi, Elina c/ Consorcio Av. Díaz Vélez 4290
s/ ordinario”, 17/12/1996, Lexis Nº 10/3809; ídem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394;
mismo tribunal, Sala B, 08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; ídem
Sala, 18/02/1966, LL., 123-975; ídem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482 mismo
tribunal, Sala D, 28/06/1974, JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; ídem tribunal Sala A,
21/11/1962, ED., 5-230; mismo tribunal Sala F, 29/10/1968, LL.,135-1197; Sala L,
30/07/1991, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 1942; C. Doc. y Loc. Tucumán, Sala 2ª, “Falivene
Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial Tres s. cobro de pesos”, 06/12/2002, Lexis Nº
25/8117; Cám.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, en la causa “Consorcio de propietarios
Edificio calle Mitre 2190 vs. Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo”, 29/12/1997, BA B
1402203, Lexis Nº 14/9947; ídem tribunal, misma Sala, 06/02/1979, SPLL., 1980-61; la
misma Sala en autos “D’Ancor Soc. en Com. Por accs. c/ Saavedra de Gómez, Carmen”,
LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As., autos “Tinnirello, Enrique E.
c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones”, 21/11/2001, Lexis Nº 14/77221; ídem
tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791; Cám. Nac. Esp. Civ..y Com., Sala I, 29/04/1982, LL.,
1982-C-305; ídem tribunal y Sala, (cont.1) ídem tribunal Sala 26/10/1988, Jurisp.Cám.Civ.,
Isis, sum. 695; ídem tribunal, Sala II, 29/04/1974, JA., 23-1974, síntesis; ídem tribunal Sala
IV, 11/11/1988, Jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 566; ///

(2) Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado
y Anotado”, Sexta ed., Tomo II, pg.,933, AbeledoPerrot, 2013, Bs. As. (cont.1) ídem
tribunal Sala V, 30/05/1980, BCNECyC, 690-10-250; ídem tribunal Sala VI, 28/12/1978,
ED., 83-155; Cám.Fed. Seguridad Social, Sala 1ª, “Obra Social del Personal de Edificios de
Renta y Horizontal de la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81”, 14/03/2003, Lexis Nº
1/5508636; CNac.del Trabajo, en plenario Nº 100 “Nogueira Seoane, José c. Consorcio de
Propietarios Tucumán 1629”, 02/12/1965, LL., 121-335, JA., 1966-I-346, JA., reseñas
1974-228, ED., 13-665; entre varios otros.

(3) “Halabi, Ernesto c/ P.E.N. - ley 25.873 - dto. 1563/04 s/ amparo ley 16.986”, CSJN,
24/02/2009, Fallos, 332:111.
(4) En idéntico sentido: in re “PADEC c/ Swiss Medical S.A. s/ nulidad de cláusulas
contractuales” P.361.XLIII, consid. 16; CSJN, 24/06/2014, “Consumidores Financieros
Asociación Civil para su defensa c/ Banco Itau Buen Ayre Argentina S.A. s/ ordinario”
C.1074.XLVI, consid. 7°; CSJN, 24/06/2014,
(5) Gabás, Alberto A., “Incidencias del Código Civil y Comercial- Propiedad Horizontal –
Conjuntos Inmobiliarios”, pg.184, Hammurabi, 2015, Bs.As..

(6) Zavala de González, M., “Resarcimiento de daños”, T.1, “Daños a los automotores”,
pág. 174 y ss.; ídem, “Personas, casos y cosas en el derecho de daños”, pág. 211).
(7) Cfr. NNCiv., SALA a, 06/05/96, ed., 171-193; JA, 1997-IV-605.
(8) Con cita de CNac.Civ., Sala C, 2009/10/14, “Ajzenszatein, Mariana Vanesa
c/Administración Meyer de Marchi y otros”, La Ley online; AR/JUR/60118/2009; en
“Propiedad Horizontal, dirección y coordinación, Miriam Smayevsky – Marcela A. Penna,
Capítulo VII, Responsabilidad del Consorcio, pg.255, La Ley, Bs.As., 2011.

Citar: elDial AAAA1E

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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueve demanda por cobro ejecutivo
de expensas

PROMUEVE DEMANDA POR COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS.-(*)

Señor Juez:
…………………………, en su carácter de administrador del Consorcio de la calle
…………………. de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, constituyendo el domicilio
procesal conjuntamente con el letrado patrocinante, abogado …………………. (inscripto
en el C.P.A.C.F, bajo el Tº….Fº……..,monotributista, CUIT……………………,
mail:……………….,tel………………………, domicilio electrónico ……………..) en la
Av. …………………., piso …º, oficina ……, CABA (zona de notificación judicial N º ), a
V.S. se presenta y muy respetuosamente dice:

I.- Personería:
Que en fecha de de 2017, se ha renovado el mandato del suscripto como administrador del
Consorcio de Copropietarios de la calle …………………………………. CABA,
mediante Asamblea de dicha fecha, la que se adjunta en copia certificada, por lo que con
tales facultades viene a instaurar la presente demanda ejecutiva por cobro de expensas.
Se adjunta copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio actor.

II.- Objeto:
En el carácter invocado, y siguiendo expresas instrucciones de su mandante, viene a iniciar,
en tiempo y forma, demanda de juicio ejecutivo, contra el Sr. …………………. (DNI Nº
……………………) y/o a quien resulte o resulten propietario/s, del departamento sito en la
calle …………………, unidad funcional Nº …, Piso …º, de la C.A.B.A.por la suma de $
.-(Pesos……. ) con más sus correspondientes intereses y costas al momento del efectivo
pago. Se denuncia como domicilio de la demandada la UF cuyas expensas impagas se
reclaman.

III.- Actualización monetaria. Intereses. Reserva de caso federal:

Se formula reserva de solicitar la actualización monetaria del crédito de su mandante aquí

reclamado sí resultare que los intereses a cuyo pago fuera condenada la demandada
devinieran insuficientes para compensar a quien representa la erosión que un eventual
nuevo proceso inflacionario provocare sobre la suma peticionada. Funda esta reserva en la
copiosa y uniforme jurisprudencia de nuestros tribunales.Para el caso que, dada la situación
planteada, V.S. no accediere a la revalorización monetaria que se solicita, se formula
reserva del caso federal, previsto en el artículo 14 de la ley 48, para, de tal modo, acudir
ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ya que, de así resolver, se estaría violando
el derecho de propiedad protegido por la Constitución Nacional en sus arts. 14 y 17,
obligándosele al acreedor a percibir su crédito en moneda depreciada.

No escapará al elevado criterio de S.S. que las expensas comunes constituyen el principal y
casi exclusivo medio de ingresos con el que cuenta el Consorcio de Propietarios para
afrontar los gastos comunes del edificio y que, como consecuencia del incumplimiento del
accionado, éstos se han visto disminuidos debiendo afrontar los demás copropietarios una
deuda que ya lleva un tiempo por demás excesivo impaga.

Es por ello que se solicita se aplique sobre los importes a actualizar un interés mensual
equivalente al punitorio y compensatorio vigente en plaza.

Si bien el nuevo CCyCN deroga y reemplaza a la ley 13.512, estableciendo en el Libro

Cuarto, Título V el contenido del derecho real de propiedad horizontal (cfr. art. 1887, c, del
ordenamiento citado en primer término), las expensas comunes siguen constituyendo la
carga principal de los propietarios (art. 2046,c, y ahora también de los poseedores por
cualquier título, de acuerdo al art. 2050 del CCyCN) dado que permiten la sustentación, el
mantenimiento y el sostenimiento del edificio sobre el que se asienta el Consorcio de
Propietarios (vgr. art. 2048 del código unificado). Por ello es perfectamente aplicable
aquello de: “El régimen de la ley 13.512 impone el pago a todos los propietarios por los
gastos de conservación, mantenimiento y administración del edificio, seguro por daños,
mejoras, etcétera. La distribución de esos pagos, comprendidos en la expresión genérica de
expensas, responde a un criterio equitativoy compensatorio del uso y disfrute, en
proporción al valor de cada piso, departamento o unidad, salvo estipulación convenida por
cláusula especial del reglamento (art.8º, ley citada)” (CNCiv., Sala D, 04/12/79, LL., 1980-
B-262)

IV.- Hechos:
El Sr. ……………. es el propietario de la unidad funcional nro. ………, piso …, de la finca
ubicada en la calle …………………..de la C.A.B.A., tal como surge del informe del
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, que se adjunta a la presente. Dicha
unidad funcional adeuda expensas comunes desde la correspondiente al período del mes de
…………… de 20... Conforme surge del certificado de deuda por expensas expedido por
éste Administrador, que se acompaña, y que sirve de suficiente título ejecutivo, tal como lo
habilita el art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, se adeuda a la fecha
de emisión del mismo (…../…./……) la suma de $.- (Pesos) que aquí se reclaman con
costas, siendo el período comprendido en ese certificado el de ……….. de 20... a ……….
de 20.., inclusive, dejando expresa constancia quese reserva el derecho de ampliar la
presente ejecución con los meses posteriores que se adeuden. Los intereses que fija el RCP
son del …….%, pero en ésta demanda, conforme el temperamento casi unánime de los
tribunales ordinarios civiles de la Capital Federal se ha calculado al 38 % (treinta y ocho
por ciento) anual.
Se deja constancia que la Asamblea consorcial ha decidido no constituir Consejo de
Propietarios, tal como puede observarse en el acta que se aduna al presente líbelo de
inicio. Esto a los efectos del art. 2048, último párrafo.
A pesar de los insistentes reclamos personales de esta Administración, la parte demandada
demostró un total desinterés por solucionar el conflicto planteado en forma extrajudicial,
razón por la cual este Consorcio se ha visto obligado a ejercer la presente acción ejecutiva.

V.- Embargo sobre la propiedad:

Atento el carácter de la acción y su objeto, dado que se desconoce la existencia de bienes
muebles de la demandada, se solicita se trabe embargo sobre la unidad que adeuda las
expensas que aquí se reclaman.

VI.- Reserva de ampliar:

Sin perjuicio de la suma reclamada, esta parte se reserva el derecho de ampliar la demanda
por las sumas que se devenguen en lo sucesivo (conforme arts. 540 y 541 del Código de
Procedimientos Civil y Comercial de la Nación).

VII.- Derecho:
Se funda lo demandado en los arts. 2046, c, 2048, 2050, 2056, g, 2067, d, y cdtes. del
CCyCN; art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, y en el Reglamento
de Copropiedad y Administración, como asimismo en jurisprudencia dictada en la materia.

VIII.- Tasa de Justicia:

Se adjunta acreditación del pago de la tasa de justicia por lasuma arribada al calcular el 3%
del monto imponible, tal como lo estipulan los arts. 2 y 4, inc. a, de la ley 23.898.

IX.- Prueba:
a) Documental:
Se adjunta lo siguiente: a) Certificado de deuda por expensas expedido por el
Administrador del Consorcio, b) Informe del Registro de la Propiedad Inmueble, c) Acta de
designación del Administrador, en copia certificada, d) Intimación al pago mediante carta
documento de fecha …/…/…..y d) Reglamento de Copropiedad y Administración del
Consorcio actor.
b) Oficiatoria:

i) De desconocer el demandado la autenticidad y/o recepción d ela carta documento

nº……………….., se libre oficio al Correo Argentino S.A. a los fines queinforme a ese
Juzgado y Secretaría, sobre la autenticidad de la carta documento que se acompaña (CD
……………….), su contenido, fecha de imposición y si ella fue recibida o rechazada, en
que fechas y remita copia certificada de la misma.

ii) De desconocer el demandado la autenticidad del contenido del Reglamento de

Copropiedad y Administración del Consorcio actor, se libre oficio al Archivo de
Actuaciones Notariales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos para que remita
copia certificada del original que obra en dicha dependencia.

X.- Autorizaciones: Se autoriza a los Dres. ……………… y/o ……………., y/o

…………….. y/o ……………. y/o ……………. y/o ……………….. y/o ……………….
y/o ………………….. y/o a las Srtas. …………….. y/o ……………… y/o
……………………. y/o ……………….. a examinar el expediente, solicitar copias,
presentar escritos, retirar oficios, exhortos, testimonios, copias de escritos y/o peritajes,
hacer desgloses, diligenciar cédulas, oficios y mandamientos y a toda otra u otras medidas
tendientes a la mejor y más rápida prosecución de estos actuados.

XI.- Petitorio:
Por todo lo expresado a V.S. se solicita:

1º) Se me tenga por presentado, parte y por constituido el domicilio ad litem indicado.
2º) Se ordene trabar embargo sobre la unidad deudora como se pide en el punto V.
3º) Se ordene librar mandamiento de intimación de pago, citación de remate contra el
deudor por la suma de $.......... con más la que V.S. presupueste para responder a intereses,
costos y costas.
4º) Se tenga presente la reserva de ampliación por nuevos plazos que se devenguen en el
futuro como así también sus intereses nacidos.
5º) Se tenga presente la reserva de actualización monetaria y de caso federal planteada en el
punto III.-.
6º) Se tenga por agregada la documentación adjunta.
7º) Se tenga por oblada la tasa de justicia, tal como surge del formulario agregado, como así
también por acompañado el bono del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.-
8º) Se tengan presentes las autorizaciones otorgadas.
9º) Oportunamente se dicte sentencia condenando a la demandada al íntegro pago de la
deuda que aquí se ejecuta, con más su actualización monetaria, sus intereses y costas.

Proveer de conformidad, que

Será Justicia

(*) Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
Citar: elDial AAAA1F
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS. PROPIEDAD HORIZONTAL. Reglamento interno de
edificio

REGLAMENTO INTERNO DE EDIFICIO(*)

REGLAMENTO INTERNO DEL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA

CALLE………………(Domicilio).

CAPITULO PRIMERO. I. — De los derechos de los propietarios.

ARTÍCULO 1º — Todo Propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento de las

obligaciones emergentes de este Reglamento y/o del Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO 2º — Cada Propietario podrá demandar de quien corresponda, la adecuada
atención a sus solicitudes y el debido cuidado y mantenimiento, tanto del edificio como del
correcto funcionamiento de todos los servicios de carácter común existentes o que llegare a
instalarse, con la sola limitación de ejercer su derecho dentro de las normas que se fijan al
efecto.
II. — De las obligaciones de los propietarios.
ARTÍCULO 3º — Todos los propietarios, locatarios, ocupantes, visitas y personal de
servicio y dependientes, están obligados a respetar estrictamente el presente Reglamento
Interno. 1. — Está prohibido: a)Ingresar y/o depositar y/o, aún transitoriamente en sus
respectivas unidades funcionales y/o en los «paliers», escaleras y/o otros lugares propios o
comunes del edificio, toda clase de materiales asfixiantes, contaminantes, estupefacientes,
explosivos, fétidos u malolientes, inflamables, riesgosos, tóxicos y/o peligrosos en la
UNIDAD LOCADA, ni siquiera transitoriamente; b)Depositar cosas y/o materiales,
mercaderías, muebles y/u objetos en cualesquiera partes o sectores comunes del edificio
que puedan comprometer su estética y buen gusto o significar daño o molestias o perjudicar
la visual de los demás propietarios u obstruir o entorpecer el uso de dichas partes (cfr.
art.2047 CCyCN); c)Colocar en los sectores de dominio común o en los de dominio
exclusivo con vista al exterior, insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda,
toldos, chapas, muebles, macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética
del edificio o la comodidad de los consorcistas o vecinos. Incumbe a la Asamblea
considerar los pedidos que formulen y resolver los mismos; d)Producir o permitir que se
produzcan disturbios y/o ruidos que atenten contra la tranquilidad del edificio. Al efecto,
luego de las …………. horas y hasta las ………….. horas del día subsiguiente y de
………… a …………. horas, procurarán que el uso de aparatos de radiotelefonía,
televisión, instrumentos musicales y de resonancia, se utilicen con máxima moderación;
e)La tenencia de animales, si causaren molestias a los propietarios o afectaren la
tranquilidad o higiene del edificio; f)La realización de reuniones de personas a cualquier
hora del día que puedan originar molestias a los vecinos, exceptuándose el caso de fiestas o
reuniones familiares y de amigos, siempre que se haga uso del derecho con la debida
prudencia y sin abusar de una continuidad en su realización atentatoria a las normas de una
verdadera convivencia; g)Arrojar basuras, papeles, colillas de cigarrillos, etc., a los patios
interiores, pasillos y partes comunes del edificio y/o calzada; h)Arrojar latas, botellas u
otros recipientes por el conducto del compactador de basuras, como asimismo arrojar los
residuos en paquetes prensados y cualquier otro objeto que pueda dificultar el normal
funcionamiento del compactador; i)Arrojar desperdicios, algodones, líquidos o sustancias
inflamables y en general toda clase de objetos que por su tamaño o características puedan
afectar las cañerías u obstruirlas; j)Sacudir o limpiar alfombras, ropa u objetos similares en
los balcones y/o ventanas del edificio; k)Colocar antenas o bajadas de las mismas, para
radio y/o televisión y/o internet, sin expresa conformidad dada por escrito por el
Administrador; l)Proceder a la pintura de persianas, puertas, balcones, paredes, etc., que
den al exterior y partes comunes, sin la previa conformidad del Administrador dada por
escrito; m)Introducir en la unidad funcional o sacar de ella, muebles y/u objetos de gran
volumen fuera del período comprendido entre las 00:00 horas y las 00:00 horas; n)Emplear
los ascensores principales del edificio para el transporte de muebles y/u objetos que puedan
dañarlos, debiendo usarse para ello exclusivamente el ascensor de servicio y siempre que
no pueda dañarlo, en cuyo caso deberán utilizarse cuerdas elevadoras. En todos los casos
deberá darse aviso al encargado a fin que tome debida nota de lo transportado por si ello
diera origen a roturas y/o desperfectos, para así deslindar responsabilidades; ñ)Utilizar los
servicios de los encargados, suplentes, ayudantes y en general de todo personal dependiente
del Consorcio, para actividades, trabajos y/o servicios de carácter particular; o)Poner o fijar
clavos, tornillos o soportes en los tabiques divisorios o paredes medianeras que puedan
perjudicar las unidades funcionales vecinas; p)Realizar construcciones no autorizadas;
q)Dar órdenes o instrucciones al personal dependiente del Consorcio, las que se cursarán
únicamente por intermedio del Administrador. 2. — Se obligan a: r)En caso de ceder el uso
de sus respectivas unidades funcionales a otras personas a cualquier título que fuere, a
hacer conocer a las mismas el presente reglamento, exigiendo de ellas su estricto
acatamiento y/o cumplimiento. Sin perjuicio de ello y a los efectos de las responsabilidades
emergentes de la falta de cumplimiento de sus disposiciones, el propietario permanecerá
siendo el único responsable frente al Consorcio; s)Comunicar inmediatamente al
Administrador todo caso de enfermedad infecto-contagiosa que padezca algún morador del
edificio, a fin que se adopten las medidas que el caso requiera para evitar su propagación;
t)Conservar la unidad funcional, las partes del edificio de uso común y las instalaciones, en
perfecto estado de aseo, orden e higiene; u)Permitir el acceso del Administrador y/o
persona comisionada por él, a los sectores de dominio exclusiva cada vez que ello resulte
necesario para el cumplimiento de este Reglamento y/o del Reglamento de Propiedad
Horizontal. v)Designar en caso de ausencia de la unidad funcional, depositario de las llaves
y poner en conocimiento del encargado el nombre y domicilio de aquél, a los efectos
previstos en el inciso precedente. w)Dar aviso al encargado y dejar constancia del mismo en
el Libro que al efecto aquél deberá tener a disposición de los señores propietarios, de toda
reclamación y/o queja atinente a las cosas y/o servicios del edificio.
CAPITULO SEGUNDO. III. — De las obligaciones del Administrador.

ARTÍCULO 4º — Sin perjuicio de lo establecido en el Reglamento de Propiedad

Horizontal y en el CCyCN acerca de las obligaciones del Administrador, se establecen las
siguientes normas a las cuales éste deberá ajustar su cometido: a)Atender con solicitud todo
reclamo que formulen los señores propietarios sobre cuestiones atinentes al uso, destino y
mantenimiento del edificio y sus servicios generales; b)Arbitrar los medios necesarios para
exigir que el personal dependiente del Consorcio cumpla fielmente con las obligaciones que
tenga a su cargo; c)Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del Reglamento de
Propiedad Horizontal y del presente Reglamento Interno del Edificio; d)Formular ante las
autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a cuestiones de interés del
Consorcio, así como representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que estén en juego
los intereses del mismo.

CAPITULO TERCERO. IV. — De las obligaciones del encargado y suplente en su

caso. ARTÍCULO 5º — El Encargado, Ayudante y/o suplente del edificio recibirá las
órdenes directa y exclusivamente del Administrador, debiendo desempeñar su trabajo
conforme a las siguientes prescripciones, sin perjuicio de las modificaciones que imponga
el Administrador en uso de las facultades que le son propias. El encargado y/o suplente
deberán: a)Habitar exclusivamente la unidad funcional que en el edificio se ha destinado a
ese fin, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene;
b)Avisar de inmediato al Administrador toda novedad que se produjera en el edificio;
c)Poner en comunicación del Administrador, inmediatamente de recibido cualquier reclamo
que formulen los propietarios; d) Dar a todos y cada uno de los propietarios igual trato en
su condición de empleadores; e)Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e
higiene todas las partes comunes del edificio; f)Vigilar el buen funcionamiento de las
maquinarias del edificio, comunicando al Administrador inmediatamente toda novedad y/o
inconveniente que en ella se produjera; g)Entregar sin dilación alguna a cada propietario, la
correspondencia, encomiendas, telegramas, etc., que vinieran dirigidos a ellos debiendo
firmar los correspondientes recibos; h)Vigilar la entrada y salida de personas del edificio
impidiendo sin excepción la entrada a vendedores ambulantes y el estacionamiento de
personas en la puerta de acceso del edificio; i)Impedir la entrada al edificio de proveedores
fuera del horario que al efecto fije el Administrador; j)Controlar las puertas de acceso al
edificio entre las ……….. horas y las ………. horas; k)Poner en funcionamiento y asegurar
la prestación de los servicios generales del edificio en el horario y en las oportunidades que
fije el Administrador; l)Acatar en todas sus partes las órdenes que le imparta el
Administrador, las que serán asentadas en un Libro de Órdenes rubricado por la autoridad
competente (cfr. art.52, LCT), cual permanecerá en poder del Encargado, debiendo
exhibirlo a los señores propietarios cada vez que lo requieran. Sin perjuicio de ello deberá
el Encargado asimismo acatar las órdenes que se le impartan, aun cuando las mismas no
figuraran en el indicado Libro. Al Encargado le está prohibido: m)Utilizar la vivienda cuyo
uso se le ha acordado, para otro fin que el de habitarla con su familia, no pudiendo darle
otro destino, ni albergar en ellas a personas extrañas; n)Prestar servicios particulares de
cualquier índole que fueran a los señores propietarios.
(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

Citar: elDial AAAA20

copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS. CARTA DOCUMENTO

CARTA DOCUMENTO A PROPIETARIO DE UNIDAD FUNCIONAL(*)

En mi carácter de administrador del Consorcio de Propietarios de la calle

……………………. C.A.B.A. intimo a Ud. en su carácter de propietario/ocupante de la
UF. Nº……del inmueble de marras a que en el plazo perentorio, único e improrrogable de
24 hs. repare pérdidas y filtraciones provocadas desde…………………………. de su
departamento que afecta notoriamente a partes y espacios comunes del Consorcio y a la UF
Nº……que se encuentra por debajo de su unidad, conforme lo denunciara el
propietario/ocupante de dicho departamento y he podido constatar fehacientemente. A todo
evento y ante su persistente negativa a solucionar el inconveniente ocasionado desde su UF
y también a permitir el ingreso a la misma de personal idóneo enviado por éste mandatario
para verificar y hacer cesar las mencionadas filtraciones, es que lo intimo, de igual plazo y
modo que el arriba mencionado a que informe en que horarios podrán apersonarse a su UF
para hacer cesar las filtraciones personal idóneo enviado por ésta Administración, quienes
repararán -a su costo-, bajo apercibimiento de iniciar la acción contemplada en el art. 623
ter del CPCCN y la posterior de daños y perjuicios en su contra. Fundo mi derecho a la
presente intimación en normas del RPH que gobierna el inmueble que administro y, entre
otros, los arts. 2040, 2041, 2043, 2046 a, b, e, 2067 a, b, c, 1710, 1716, 1724,1737, 1738,
1740, 1749 y ccdantes. del CCyCN. Queda Ud. debidamente notificada y emplazada.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de 2017.-

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica:propiedad industrial e intelectual; propiedadhorizontal, derecho inmobiliario
y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la PropiedadHorizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura
en Derecho de la PropiedadHorizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la PropiedadHorizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro– Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
Citar: elDial AAAA0C
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Intimación al cesionario a escriturar

INTIMACION CESIONARIO A ESCRITURAR(*)

Buenos Aires, …………. de………….de 201...

Me dirijo a Ud. en mi carácter de CESIONARIO del boleto de compraventa de
fecha…………………... del inmueble sito en calle …….. ……………,…….., Unidad
Funcional Nº…….., del piso……….., departamento “…..”, del Consorcio de Propietarios
……………………… según contrato de CESIÓN DE DERECHOS celebrado en
fecha……………………..… con el Sr. …………………….. DNI………………… y que
fuera también suscripto por Ud. de plena conformidad. En el carácter invocado, intímole
plazo perentorio, único e improrrogable de 72 hs. proceda a suscribir la correspondiente
escritura traslativa de dominio a mi favor, por ante el Escribano ……………………..…..,
con oficinas en ………………………..., el día …………. a las ……..hs., de conformidad
con la cláusula ………………….. del referido instrumento. Queda también intimado a
recibir el saldo del precio, conforme lo estipulado en la cláusula………………. La presente
intimación es efectuada bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales que pudieran
corresponder ante su incumplimiento, consignar judicialmente el saldo de precio y reclamar
los daños y perjuicios que su conducta me hubiese ocasionado o me hubiere de ocasionar.
Queda Ud. debidamente notificado y emplazado.

(*)Modelo de escrito de autoría del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Abogado-Procurador (UBA).
Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas
de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y
real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en
derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos,
jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas
y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del
Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de ResquiPizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
Citar: elDial AAA985
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Autónoma de Buenos Aires - Argentina
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Inicia demanda de escrituración y daños
y perjuicios

MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. ESCRITURACIÓN. Daños y perjuicios. Inmueble

sometido al régimen de propiedad horizontal. Boleto de compraventa. Incumplimiento de la
obligación de escriturar por parte de los vendedores. Artículos 1123 y 1892 del CCCN

Citar: elDial AAA94E

Copyright 2019 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires – Argentina
MODELO DE ESCRITO JUDICIAL. PROMUEVEN DEMANDA POR
ESCRITURACION.

MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES. Promueven demanda por escrituración.

Provincia de Buenos Aires. Boleto de compraventa. Cancelación de deuda. Recibos de
pago. Acta mediación. Solicitud de mediación

Citar: elDial AAADC4

Copyright 2019 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad
Autónoma de Buenos Aires – Argentina
AMPLIA DEMANDA

Señor Juez:

(Matrícula del Colegio , Cuit ), letrado

apoderado de la actora, manteniendo domicilio procesal en de esta Ciudad

Autónoma de Buenos Aires, en los autos caratulados “ c/ s/ ”

(Expediente número ) a V. S. me presento y respetuosamente digo:

I.- OBJETO:

Que, atento a la facultad que otorga a mi mandante el art. 541 del CPCCN,

vengo a ampliar la demanda inicial en razón de que, después de haberse dictado la

sentencia de autos, se han devengado nuevos alquileres que el ejecutado no ha

satisfecho en tiempo y forma.

II.- AMPLIACION:

Que -como lo anticipara “supra”-, a partir de que V.S. dictara la sentencia

que luce a fs de los presentes actuados, el inquilino de mi comitente no ha

satisfecho los alquileres devengados durante ese lapso que, a la fecha, ascienden a la

cantidad de $ a la cual se le debe adicionar la de $ en concepto de intereses

correspondientes a la mora, todo lo que hace un total de $ monto que es motivo de

la ampliación que aquí se formula.

 En consecuencia, procede que el deudor sea citado para que exhiba la

documentación que acredite el pago de tales alquileres, lo que deberá hacer dentro del

quinto día bajo apercibimiento de hacerse extensiva la sentencia ya dictada por V.S. a

las nuevas obligaciones vencidas, intimándosele el pago.

La procedencia del presente reclamo surge de las constancias del

expediente toda vez que de ellos resulta que no se ha terminado con la tramitación del

juicio, circunstancia que habilita a ejercer la facultad que concede el ya invocado art.

541 en su última parte.

III.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1º - Se tenga por ampliada la ejecución.

2º - Se ordene la citación e intimación al deudor en la forma relacionada en

el apartado anterior.

3º - Oportunamente, se haga efectivo el apercibimiento previsto en el art.

541 del CPCCN, haciéndose extensiva la sentencia de fs a los nuevos alquileres

impagos, sin recurso alguno.

Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA
(*) N. del D. Aclaramos que este modelo es aplicable cuando la ampliación se solicita
después de haberse dictado la mal llamada sentencia de remate.
AMPLIA DEMANDA Y EMBARGO (*)

Señor Juez:

(Matrícula del Colegio , CUIT ), letrado

apoderado de la parte ejecutante, manteniendo el domicilio legal en de esta

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los autos caratulados “ c/ s/ ”

(Expediente número ), a V. S. digo:

I.- OBJETO:

Que, en ejercicio de la facultad que el art. 540 del CPCCN otorga a mi

mandante, vengo a ampliar el reclamo inicial por los alquileres devengados hasta la

fecha con anterioridad al dictado de la sentencia; a los efectos de que su monto se

incluya en la misma.

II.- AMPLIACION:

Que desde el comienzo de mi presentación que hiciera a nombre de mi

comitente, han vencido cinco meses sin que el inquilino aquí ejecutado abonara el

importe correspondiente que, en la actualidad, asciende a la suma de $ ; cantidad

que corresponde a la ampliación en este acto deducida.

Al respecto, me permito recordar que por imperio de la misma norma

invocada en el apartado I del presente reclamo, deben considerarse comunes los trámites
ya llevados a cabo en esta causa por lo que el procedimiento no debe retrotraerse,

bastando con la intimación del pago.

Empero, cabe acotar que -como lo tiene resuelto reiteradamente la doctrina

y la jurisprudencia-, el hecho de que proceda dicha intimación es al mero efecto de

evitar al ejecutado los perjuicios que le puede ocasionar el incremento de los intereses y

la eventual ampliación del embargo respecto a las nuevas cuotas vencidas; circunstancia

que no le autoriza a poner excepciones toda vez que ello implicaría retrotraer el proceso

en desmedro del principio de preclusión que el ya mencionado art. 540 continúa

preservando (conf. Palacio, Lino E. y Alvarado Velloso, Adolfo, Código Procesal Civil

y Comercial de la Nación Explicado, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1995, t. 9º, p.

296, párr. 552.1.2).

III.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1º - Se tenga por ampliada la demanda por el monto especificado en el

apart. II.

2º - Se intime de pago al ejecutado.

3º - Oportunamente se haga lugar a la ampliación deducida y se trabe

embargo por la misma sobre bienes del ejecutado.

4°- Se decrete el embargo preventivo sobre los haberes del ejecutado por

las sumas que aquí se reclaman.

 Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA

(*) N. del D.: Aclaramos que este modelo es para ampliar la demanda antes de que se
haya producido el dictado de la sentencia denominada "de remate". Hacemos tal
aclaración porque difiere el pedido y el trámite cuando la ampliación se reclama
después del fallo, motivo por el cual hemos bosquejado otro modelo de escrito aplicable
a este último supuesto, modelo que va a continuación.
CONSIGNA LLAVES POR RESCISION DEL CONTRATO LOCATIVO

Señor Juez:

(Matrícula del Colegio , CUIT )

constituyendo domicilio legal en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a

V. S. me presento y respetuosamente digo:

I. - OBJETO:

Que, en representación de mi mandante y siguiendo expresas instrucciones

suyas, vengo a demandar a don domiciliado en , por consignación de llaves

a los efectos de dar por rescindido el contrato de locación celebrado oportunamente

entre las partes.

Pido imposición de costas en caso de que el accionado se opusiera a dicha

consignación y consecuente rescisión locativa.

II. - PERSONERIA:

Conforme copia debidamente firmada del testimonio de Poder General

Judicial que acompaño, y que bajo juramento declaro que es fiel a su original y se

encuentra vigente, soy apoderado de (DNI N° , en adelante “mi mandante”),

domiciliado realmente en .

1
 III. - COMPETENCIA:

Que la competencia de V.S. para intervenir en este asunto emerge en razón

del territorio y de la materia de que se trata en tanto y en cuanto el inmueble objeto de

esta litis se encuentra situado en jurisdicción de V.S. siendo dicho inmueble el lugar

donde deben cumplirse implícita o expresamente las obligaciones impuestas en el

contrato de locación que une a las partes; todo lo cual hace aplicable lo dispuesto en el

art. 5º, inc. 3 del CPCCN.

IV. - HECHOS:

Que con fecha mi comitente suscribió con el demandado un contrato

locativo referido a un inmueble propiedad de éste y que sito en , según

constancias del instrumento que en este acto se acompaña como prueba instrumental.

Dicha locación fue acordada por un plazo de dos años a partir del día

por lo cual vencería el

Sin embargo, aconteció que luego de haberse mi representada instalado en

el inmueble locado, el locador se dispuso a llevar a cabo las reparaciones de la finca a

las que estaba obligado por imperio de la cláusula contractual Nº así como de las

disposiciones del Código de fondo que luego invocaré para basar el derecho de mi

mandante.

Lo cierto es que dichas reparaciones fueron más importantes de lo que

2
parecían a primera vista por cuanto a su inicio surgieron vicios ocultos del inmueble que

requieren de mayor mano de obra, más trabajo, más utilización de maquinarias, más

tiempo y, a la vez, dejan al bien locado como un verdadero campo de batalla donde es

imposible vivir, en tanto hay peones albañiles que entran y salen a toda hora del día, se

abren boquetes que luego no se cierran y quedan restos de mampostería y un polvo

constante que hace irrespirable el aire de todos los ambientes amén de los ruidos

incesantes que provocan los trabajadores.

Como no escapará al elevado criterio de V.S., ante semejante situación,

una familia como la de mi ponderdante compuesta de tres hijos menores y los abuelos

de éstos; no pueden permanecer en semejante vivienda pues, a todo lo anteriormente

expuesto, se le debe sumar el riesgo que significa para la vida de estos niños y de estos

ancianos el estar expuestos al peligro que supone una casi demolición y reestructuración

del inmueble.

Ante tales hechos, mi comitente se entrevistó con el accionado en busca de

una solución amigable que iba desde una cesación del pago de los alquileres hasta tanto

duraran las reparaciones de modo que mi mandante pudiera usar ese dinero para alquilar

temporariamente otro albergue, o bien su disminución equitativa, hasta la rescisión del

contrato suscripto entre las partes.

Dado que tales tratativas tuvieron un resultado negativo como quedará

acreditado en la instancia oportuna, mi representada ocurre a V.S. por mi intermedio a

los efectos de consignar las llaves y así dar por concluido el contrato de locación de este

litigio.

3
 V. - DERECHO:

Que fundo el derecho de mi mandante en los arts. 1519 y concs. del

Código Civil así como de los arts. 764 y concs. del precitado cuerpo legal y de la

doctrina y jurisprudencia imperantes.

Al efecto, me permito recordar que, en materia de locación de cosas y en

particular de la locación inmobiliaria, si el locatario pretende liberarse de sus

obligaciones restituyendo la cosa locada y el locador se niega a recibirla, no cabe otro

camino que el de la consignación.

En tal caso, tratándose -como se trata- de una consignación de cosa cierta;

la doctrina mayoritaria y fallos concordantes tienen opinado que la intimación judicial

es insuficiente por sí sola para operar los efectos de la consignación por lo cual es

menester que -además-, el consignante deposite las llaves del inmueble ante un juez

para que sea éste quien las atribuya al locador consignado (conf. Busso, Eduardo,

Código Civil anotado, Ediar, Bs. As., 1944, comentario al art. 764, párr. 13; Caseaux y

Trigo Represas, Derecho de las obligaciones, T. II, ps. 217/218; etc.).

VI. - PRUEBA:

Que ofrezco las siguientes probanzas:

1. - Instrumental: a) contrato locativo; b) carta-documento Nº del

4
Correo XX intimando la recepción de las llaves; c) fotografías obtenidas en el inmueble

locado que ilustran sobre los deterioros y arreglos habidos en el inmueble locado; d)

acta notarial certificando dichas fotos y verificando dichos deterioros y arreglos;

2. - Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones y reconocer

documentos bajo apercibimiento de tenerlo por confeso en caso de inasistencia

injustificada;

3. - Testimonial: Se cite a declarar a las siguientes personas: 1) ,

casado, argentino, comerciante, domiciliado en ; 2) , viuda, española, ama

de casa, con comicilio en ; 3) , italiano, corredor de seguros, domiciliado en

VII. - PETITORIO:

Que , por lo expuesto, pido:

1º - Se me tenga por presentado, por parte en el carácter invocado y por

constituido el domicilio "ad litem";

2º - Se agregue la documentación acompañada, reservándose los originales

en la Caja Fuerte del Juzgado a cuyos fines adjunto las copias correspondientes para

conservarlas en el expediente;

3º - Se practique la intimación judicial para que el demandado reciba las

5
llaves y, en caso contrario, se continúe el trámite produciendo la prueba ofrecida;

4º - Oportunamente, se haga lugar a la consignación de llaves efectuada y

se tenga por rescindida la locación, con expresa imposición de costas;

5º - Se tenga presente que mi representada se reserva el derecho de

accionar por daños y perjuicios con el aquí accionado.

Proveer de conformidad

SERA JUSTICIA

6
Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio “ad litem” en , Estudio de mi letrado patrocinante, Dr. , quien

también allí lo constituye a los efectos arancelarios; en los autos “ c/ s/

ejecución alquileres”, a V.S. digo:

I.- OBJETO:

Que vengo, en tiempo y forma, a contestar demanda y oponer excepciones,

solicitando el rechazo de la acción con costas.

II.- CONTESTACION:

Que es cierto la celebración del contrtato locativo que invoca el actor así

como el monto del alquiler mensual que figuraba como precio de la locación habida

entre las partes.

En cambio, no es cierto que el suscripto adeude tres meses de alquiler

como alega el accionante.

Tampoco es verdad que yo haya sido intimado debidamente a los efectos

de saldar la supuesta mora que, -reitero-, no existe.

 Al respecto, me permito advertir a V.S. que -como surge de la

documentación epistolar acompañada por el accionante-, la supuesta intimación no fue

dirigida al domicilio legal que al efecto el suscripto constituyera en el contrato locativo,

según puede verificarse comparando ambas direcciones. Además, niego expresamente

que la firma que figura en el pretendido aviso de recepción no me pertenece ni la

conozco.

III.- EXCEPCIONES:

Que, en ejercicio del derecho que me acuerda el art. 544 del CPCCN,

opongo las siguientes defensas allí autorizadas, a saber:

a) Inhabilidad de título: En tanto la acción se basa en un título incompleto

que necesita de las medidas preparatorias del art. 525 del CPCCN para adquirir la

calidad de título ejecutivo y habiéndose producido la caducidad de dichas medidas por

haber transcurrido el plazo previsto en el art. 529 del precitado cuerpo legal sin que el

accionante accionara ejecutivamente; procede que se decrete la inhabilidad de título

prevista en el art. 544, inc. 4, del CPCCN que en este acto opongo como excepción

(conf. Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación anotado,

Ed. Abeledo-Perrot, Bs. As., 1992, t. III, p. 648, párr. 529.9, in fine; Fassi, Santiago,

Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Bs. As., 1971, t. II, p. 481.

b) Litispendencia: Con anterioridad a la fecha de promoción de esta

demanda, el suscripto demandó al aquí ejecutante por cobro de pesos, siendo dicho

crédito a mi favor con motivo de las sumas en más abonadas por las mejoras que hiciera
yo en el inmueble locado y que superan con holgura la supuesta deuda por alquileres

que aquí se me reclama.

Dicho juicio tramita por ante el Juzgado Nacional en lo Civil nº de

esta Ciudad, según expediente nº

c) Compensación: Si bien el art. 1515 del Código Civil obliga al locador a

conservar el bien objeto de la locación en "buen estado", a cuyo efecto debe “hacer las

reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa”, según así lo prescribe el art. 1516 del

precitado cuerpo legal; el accionante no cumplió con tal deber y ello obligó al suscripto

a llevar a cabo una serie de reparaciones urgentes que acredito con la documentación

oportunamente glosada en la demanda referida precedentemente que promoviera contra

él y que desde ya ofrezco como prueba, amén de la intimación que le hiciera mediante

telegrama colacionado para que me reintegrara lo invertido por mí en dichas

reparaciones.

En tal sentido, me permito recordar a V.S. que el art. 1546 del Código

Civil establece expresamente que “en los casos del art. 1539, incs. 1, 2 y 3, si la

locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras o gastos, se compensará hasta la

concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese,

y sucesivamente con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y

sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del

derecho del locatario para pedir el pago inmediato”.

Y cabe acotar, a fin de que no quepa duda alguna, que el dinero que invertí
en las reparaciones urgentes realizadas en la propiedad del locador, se encuentra

comprendido en el inciso 3 de la norma precitada en tanto y en cuanto dispone:

“ es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario si

fuesen reparaciones o gastos a su cargo que el locatario hiciese en caso de urgencia”.

Tal era la urgencia que me impelió a llevar a cabo los arreglos susodichos

que, entre otros deterioros reparador, debí hacer impermeabilizar el techo pues -cuando

llovía-, caían grandes gotas sobre las camas habidas en la habitación donde el subscripto

y su cónyuge duermen.

IV.- PRUEBA:

Que ofrezco las siguientes probanzas:

1. - Documental: La glosada en el juicio por cobro de pesos promovido al

aquí ejecutante al que hice referencia en el apartado precedente, a cuyo efecto deberá

oficiarse al juzgado precitado a fin de que remita "ad effectum videndi et probandi" los

autos de referencia;

2. - Confesional: Se cite al ejecutante a reconocer documentos y absolver

posiciones a tenor del pliego que oportunamente acompañaré, debiendo citársele bajo

apercibimiento de tenérsele por confeso en rebeldía en caso de inasistencia injustificada.

3.- Testimonial: Se cite a declarar a las siguientes personas: 1) ,

italiano, casado, obrero de la construcción, domiciliado en ; 2) , boliviano,

soltero, techista, con domicilio en

Los precitados deberán declarar según el interrogatorio que se adjuntará el

día de la audiencia.

4. - Pericial: a) Se designe perito arquitecto único de oficio a fin de que,

haciendo una inspección en el inmueble locado y teniendo a la vista los planos del

mismo y la documentación por mí acompañada; se expida sobre lo siguientes puntos: 1.-

si el inmueble de autos sufrió reparaciones y, en caso afirmativo, cuáles son y de qué

fecha datan con especial referencia al período por el cual fue alquilado al subscripto

dicho bien; 2.- cuáles fueron dichas reparaciones; 3.- si dichas reparaciones pueden ser

calificadas de urgentes; 4.- si las reparaciones aludidas se compadecen con los recibos

de pago acompañados por el suscripto en la demanda que le hiciera por cobro de pesos

al aquí ejecutante. b) Se designe perito contador único de oficio a fin de que verifique si

los precitados recibos se relacionan con las reparaciones efectuadas y provienen

efectivamente de las empresas que figuran como receptoras de los pagos a cuyo fin

deberá hacerse auditoría contable en las mismas. c) Se designe perito calígrafo único de

oficio para que - en el supuesto de que el aquí accionante negara su firma en el aviso de

recepción del telegrama colacionado que yo le enviara exigiéndole el reembolso de las

reparaciones urgentes o cualesquiera de las firmas obrantes en los recibos de los gastos

satisfechos por mí-, verifique si son o no auténticas.

V.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

 1º - Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio

“ad litem”;

2º - Se tenga presente la prueba ofrecida y, previo traslado de las defensas

opuestas, se ordene su producción.

3º - Oportunamente, se haga lugar a las excepciones deducidas y se

rechace la ejecución con costas y la imposición de multa prevista en el art. 45 del

CPCCN, por la temeridad y malicia del ejecutante pues no podía ignorar, al momento de

interponer esta acción, la demanda por cobro de pesos iniciada por mí en tanto la misma

ya le había sido debidamente notificada.

Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA
 CONVENIO DE DESOCUPACION

1) Entre , domiciliada en Capital, la locadora, por una parte, y por la

otra reconocido como locatario este último, del departamento sito en
objeto del presente convenio, ambas partes de común acuerdo y libre voluntad
convienen el presente convenio: 1ª) Los locatarios convienen y aceptan en
desocupar la unidad de vivienda objeto del presente el día

2) En caso que los mismos no restituyan la cosa locada al tiempo pactado, deberá
abonar además del alquiler convenido de $ y demás accesorios pactados que
forman parte del precio del alquiler y que son expensas comunes, tasas municipales,
obras sanitarias, deberán abonar la suma de ( ) por día de retraso, ello
estipulado como multa.

3) La multa de carácter penal o punitoria, establecida de pleno derecho y se

devengará automáticamente por el simple hecho de la no restitución, sin necesidad de
requerimiento alguno, judicial o extrajudicial.

4) Fiador se constituyen en fiadores lisos llanos y principales pagadores,

renunciando al beneficio de excusión y división, quienes firman asimismo el presente.

5) La desocupación deberá ser total, esto es libre de ocupantes y objetos, debiendo

entregarse el departamento en buenas condiciones, como así sus artefactos.

6) Este convenio reviste para las partes el carácter de firme, definitivo e irretractable.

7) La locataria manifiesta que en el inmueble no existen subinquilinos, ni ocupante

alguno.

8) La locataria declara libre y voluntariamente haber celebrado antes de ahora el

respectivo contrato de locación, a que se hace referencia en el presente habiéndosele
hecho entrega de la tenencia de la unidad, encontrándose en el uso y goce de la misma.

9) Se realiza el presente en triple ejemplar, de un mismo tenor a un solo efecto,

habiéndolo leído las partes y fiadora, como así enterados de la terminología legal, que le
fue explicada, y previo a su firma en Bs. As. a los.... del mes de del año de
.

NOTAS DEL AUTOR

Se recomienda a los efectos de evitar negativas de las firmas, al momento de la homologación

judicial, sea suscripto el presente por ante escribano, con certificación de firmas. Debe tenerse presente
que técnica y jurídicamente el convenio debe ser posterior al contrato de locación, atento a que algunos
juzgados hacen hincapié en ello. Ver artículo de Eduardo Molina Quiroga del día 17 de marzo de 1994 en
LA LEY titulado “El convenio de desocupación en la locación de inmuebles” en el cual se destaca la
plena vigencia del art. 47 de la ley 21.342, como así la necesidad de la celebración del convenio
posteriormente al contrato. Ver en este mismo capítulo jurisprudencia en tal sentido. Atención a la firma
de los fiadores. Es independiente de la obligación asumida en el contrato de locación.

NOTA: Atento la existencia de jurisprudencia en la que se niega la homologación de convenios de

desocupación, cuando se ha suscripto conjuntamente con el contrato de locación, —aunque existe
jurisprudencia contradictoria en la cual si, se hace lugar, tal aquí citaremos, conviene que en el contrato
de locación se disponga que el locatario se encuentra en el uso y goce de la cosa, —toda vez que con la
entrega de las llaves, así ocurre—.

Claro está que nos encontramos en algunos casos con la coincidencia de fechas de suscripción. Lo
que el letrado deberá remediar.

Tenemos entonces jurisprudencia que sostiene que debe homologarse el convenio de desocupación
suscripto en forma simultánea con el contrato de locación, toda vez que no se afectan los plazos mínimos
previstos por la ley 23.091, ya que la fecha de desocupación no es otra que la de vencimiento del contrato.
Ver Doctrina Judicial año XX N° 8 del 25/02/04, p. 430 (Ed. La Ley) N° 20.914. CNCiv., sala E,
2003/12/11 “Zangone c/Fernández”.

Ver también CNCiv., Sala A, “Pipino c/Quinteros”, La Ley, 2002-E, 180, DJ, 2002-2-1133, CNCiv.,
sala H, “Foa c/Vera”, 1999, 8-13, JA, 2000-III-586.

CONVENIO DE DESOCUPACION: homologación; requisitos

1. — Atento a que la actual ley de locaciones urbanas 23.091 no derogó a la anterior 21.342, y a que
el art. 2º de la ley 22.434 (modificatoria del código procesal) sólo derogó los arts. 33 a 46 de dicha Ley,
debe considerarse que el art. 47 de la ley 21.342, que se refiere a convenios de desocupación, continúa
vigente.

2. — En tanto la previa citación de las partes de un convenio de desocupación de un inmueble —

exigida por la ley— es para el reconocimiento de firmas, si éstas están certificadas por escribano es
innecesaria la audiencia del locatario.

3. — No obsta a la homologación y vigencia de un convenio de desocupación de un inmueble la

circunstancia de que aquélla haya sido solicitada cuando había transcurrido el plazo fijado para la
desocupación, así como tampoco tiene relevancia que el propietario hubiese concertado la permanencia
del locatario en el inmueble no obstante el plazo pactado para desocupar, y aunque continuara recibiendo
los alquileres. F.R.

43.234 — CNCiv., sala C, octubre 23-990. — Picchiarini, Guillermo c. Cuestas Garzón, E. — El

Derecho, Buenos Aires, Lunes 8 de abril de 1991

NOTA La ejecución de acuerdos homologados se rige por las reglas establecidas para la ejecución de
sentencias procedimiento éste que no admite la reconvención.

74.024 — CNEspecial Civ. y Com., sala VI, setiembre 21-976. — “Glancszpiegel c/Luján”— LA LEY,
4-3-1977).

CONVENIO DE DESOCUPACION. Voz: Contratos — Cláusula penal — Prioridad del importe

pactado — Locación.

1. — Si las partes han estipulado una cláusula penal, la indemnización debe limitarse a ella porque
importa una liquidación convencional, anticipada de los daños y perjuicios.

2. — Si en el contrato se previó una multa del 2 % sobre el alquiler vigente por cada día de mora en
la restitución del inmueble, dicha multa debe sumarse al alquiler.

LA LEY del día 24 de noviembre de 1988. 87.018, CNEspecial Civ. y Com. sala III, abril 3-987,
“Brenta c/Palacio”. Con nota de Ival Rocca “La prioridad del resarcimiento pactado”.

CONVENIO DE DESOCUPACION: Voz: Locación — Vigencia de los convenios.

1. — Partiendo de la base de que la actual ley de locaciones urbanas 23.091 no deroga a la anterior
21.342 y que el art. 2º modificatorio del código procesal, sólo derogó a los arts. 33 a 46 de la ley 21.342
que se refiere a los convenios de desocupación, continúa vigente.
 LA LEY del día 20 de abril de 1990. 88.418, CNCiv. y Com., sala C, octubre 5-989, Palmieri
c/Carrión”.

CLAUSULA PENAL — Función:

1. La función de la cláusula penal no consiste en resarcir según las circunstancias corrientes del
mercado, sino en impedir que el deudor eluda el cumplimiento de la obligación.

2. La cláusula penal antes que reemplazar a la obligación, la acompaña y por lo mismo no es derecho
del deudor elegir cumplir la obligación a la cláusula penal como equivalentes.

LA LEY del 20 de abril de 1994. Nº 92.111, CNCiv., sala B, “Tifón c/Giardini”. Con nota de
Antonio Juan Rinessi de interesante lectura.

Convenio desocupación. Su homologación: “No obsta a la homologación y vigencia de un convenio

que haya sido solicitada transcurrido el plazo para la desocupación; no obstante plazo pactado para
desocupar y aunque continúe recibiendo los alquileres.
El Derecho 8 de abril de 1991; 43.234 — CNCiv. sala C, octubre 23-990. — Picchiarini c. Cuestas.

Convenio contemporáneo al contrato. Es homologable el convenio de desocupación aún celebrado

contemporáneamente al contrato de locación si fue presentado 3 años después de su firma, es decir que no
se lo utilizó para turbar el uso y goce de la cosa durante el plazo contractual y el plazo mínimo legal se ha
respetado y el contrato se encuentra vencido. (CNCivil, sala H, 13/08/99, “Foa c/Vera”, JA, 2000-III-
586). (“Mauro c/Pedulla s/homologación de convenio”, Juzgado Civil 45, Pra. Inst.).

CONVENIOS — CLAUSULA PENAL

1. — Si las partes han estipulado una cláusula penal, la indemnización debe limitarse a ella porque
importa una liquidación convencional, anticipada de los daños y perjuicios.

2. — Si en el contrato se previó una multa del 2 % sobre el alquiler vigente por cada día de mora en
la restitución del inmueble, dicha multa debe sumarse al alquiler.

LA LEY, 24-11-88; 87.018, CNEsp. Civ. y Com. sala III, abril 3-987, “Brenta c/Palacio”. Con
importante nota del doctor Ival Rocca la cual se recomienda su lectura.

PUNITORIOS — Convenio de desocupación — Contrato de locación

En los contratos de locación de inmuebles pueden establecerse cláusulas penales que determinen la
aplicación de intereses punitorios, equivalentes hasta el triple del alquiler pactado.

7703 — CNCiv. sala C, agosto 28-992, “Afinco S. A. c/Sigal”. Doctrina Judicial, año IX Nº 38 de
Editorial La Ley.

Otra jurisprudencia en el sentido apuntado y relacionada en este fallo: CNCiv. sala C, LA LEY,
89.819 de noviembre 29-991, ídem R. 67.122 de febrero 13-1992.

LOCACION — Cláusula penal. Reducción

Ver fallo 91.882 publicado en La Ley del día 11 de enero de 1994.

CNCiv. Sala E, “Mirkin c/Covelli”, por el cual se reduce al 20 %, la cláusula pactada del 50 %, en
una locación comercial.

FIRMA EN BLANCO DEL CONVENIO DE DESOCUPACION

Es procedente desestimar la acción promovida por el delito de abuso de firma en blanco (art. 173, inc.
4°, Cód. Penal si se cuenta que el propio denunciante admite haber firmado un documento —en el caso,
un convenio de desocupación— dejando en blanco los espacios que presentaba pues ello significa otorgar
mandato tácito para su integración en el momento que lo considere oportuno, circunstancia ésta que no
podía desconocer (del voto del doctor Rivarola).

17.115 — CNCrim. y Correc., sala 1, 2001/03/27. — Baro, Martín J.

Jurisprudencia vinculada: En igual sentido. Entre otros: CNCrim. y Correc., misma sala, 15/03/01,
“Dupeyrón, Claudio”, inédito. Publicado en Doctrina Judicial (Editorial La Ley), año XVII, Nº 34 del
22/8/01.
 CONTESTA DEMANDA - RECONVIENE – CUESTION FEDERAL
Señor Juez:
, de nacionalidad argentina, DNI Número , de estado civil
casado, nacido el , de años de edad, de ocupación sereno del gremio de la
construcción, domiciliado realmente en , Capital Federal, demandado de estas
actuaciones y por mi propio derecho, con el patrocinio jurídico del Doctor ,
inscripto al Tomo Folio del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal,
constituyendo domicilio procesal en la calle de Capital Federal en los autos:
“ c s. Desalojo, Expediente Número ”, a VS me presento y digo:
I. Objeto
Que vengo a contestar la demanda de desalojo interpuesta por Materiales de
la Construcción SA, pidiendo desde ya su rechazo en todas sus partes, la admisión de la
reconvención que por otrosí dijo se anexa, con intereses y costas en cabeza d la parte
actora reconvenida.
II. Negativa general
Por imperativo procesal niego todos y cada uno de los hechos articulados en
la demanda que no sean objeto de expreso reconocimiento en el curso de este escrito de
responde.
III. Negativas particularizadas
Niego que el suscrito ingresara a trabajar en la fecha que se indica, como así
también se niegan las restantes modalidades de la relación laboral.
Niego que se avisara al suscrito, con un año de antelación, que la
Administración iba a ser demolida a los fines de construir una manzana cerrada.
Niego que se ofreciera un nuevo puesto de trabajo y un mayor sueldo.
Niego que, el capataz me avisara en la forma que se indica.
Niego que…
Reconozco los 12 recibos de sueldo que se acompañan con la demanda.
Reconozco la recepción y/o envío de cartas documento y telegramas
colacionados laborales.
Niego la procedencia de la demanda.
IV. La realidad de los hechos.
La realidad de los hechos es muy distinta de la que señala el empleador en su
demanda. La verdad es que la empresa no debía construir ningún barrio o manzana
cerrada, sino que, como se había casado el hijo del capataz, había que acomodarlo.
No se encontró mejor lugar que mi vivienda y empezó la persecución, la que
culminó con mi despido incausado, el que sumado al no pago de las indemnizaciones
impedía que pudiera conseguir vivienda.
 Estimo que habida cuenta lo dispuesto por los artículos 1201 y 3939 del
Código Civil puedo válidamente invocar el derecho de retención y no devolver la
vivienda hasta que no se me pague la deuda que se mantiene con el suscrito.
Por separado, en otrosí digo se reconviene y de la reconvención surgen las
sumas que se reclaman.
Mi pretensión es que se me mantenga en la ocupación de la vivienda
hasta que el demandado me pague todo lo que me debe (artículos 1201 y 3939 del
Código Civil).
Debe pues rechazarse la demanda, en todas sus partes, con costas.
V. Derecho
Los artículos 1201 y 3939 del Código Civil, jurisprudencia del fuero y lo
demás que supla el elevado criterio de VS.
VI. Ofrece prueba
1) Documental:
2) Testimonial: Se cite a declarar a los siguientes testigos:
a) b) c) d) e) Nombre, DNI, profesión y domicilio de los
testigos. Los testigos serán citados por el Tribunal y a los de ajena jurisdicción
conforme la ley 22.172.
3) Pericial: A) Pericial contable: Se designe perito contador, único de
oficio, el que dictaminará sobre los siguientes puntos: I. Si los libros de la actora están
llevados conforme a derecho. II. Si el demandado figura asentado en los libros
laborales. Indicará fecha de ingreso, categoría laboral, horario, remuneraciones del
último año, fecha de cese si la hubiere. III. Domicilio de la empresa según libros. IV. Si
constan sanciones al demandado fechas y motivos. V. Si la empresa tuvo problemas
económicos y articuló procedimiento de crisis. VI. Acuerdo del procedimiento de crisis.
B) Pericial caligráfica: Par el supuesto de que el actor niegue su firma en los recibos y
amonestaciones que se anexan, se solicita se designe perito calígrafo, único de oficio, a
fin de que se expida sobre la autenticidad de las firmas formando cuerpo de escritura o
tomando como indubitadas las firmas de los recibos de sueldo. En ambas pericias y bajo
pena de nulidad el experto deberá informar el día y hora en que realizará la compulsa de
libros o se realizará el cuerpo de escritura.
4) Informativa: Se libren los siguientes oficios: a) …
X. Caso constitucional
A la luz de lo que disponen los artículos 14 a 16 de la ley 48, artículos 256 y
siguientes del CPCC y articulo 1 y siguientes del Acuerdo 2/2007 de la Corte Suprema
de Justicia de la Nación hago expreso planteo de la cuestión constitucional para ocurrir
a la Corte Suprema por vía del recurso extraordinario federal.
El planteo se hace por violación de los artículos 16, 17 y 18 de la
Constitución Nacional, en caso de sentencia que admitiera la demanda.
Así se solicita y se tenga presente.
XI. Petitorio
Por todo lo expuesto a VS solicito:
 1) Me tenga por presentado, parte y por constituido el domicilio procesal.
2) Por contestada la demanda, por opuesta defensa de fondo (derecho de
retención) y por ofrecida la prueba.
3) Por planteado el caso constitucional.
4) Se tenga presente que… y/o se hallan indistintamente autorizados a
realizar la procuración de este expediente, con las mas amplias facultades. Están
autorizados a compulsar las actuaciones; realizar desgloses; confeccionar, retirar y
diligenciar cédulas, oficios y exhortos; estar presentes en audiencias; notificarse; dejar
nota en libro de asistencia (11); etcétera.
5) Oportunamente se rechace la demanda, en todas sus partes, con costas.
Proveer de conformidad,
SERA JUSTICIA
Firma trabajador demandado Firma letrado patrocinante
 CONVENIO DE DESOCUPACION CON PENALIDAD

Entre domiciliada en y el Sr. domiciliado en , reconocido

como locatario este último y propietaria la primera, del departamento sito en
objeto del presente convenio de desocupación, ambas partes y de común acuerdo y por
plena y libre voluntad convienen en celebrar el presente convenio de desocupación.

1) El locatario acepta y conviene en desocupar la citada unidad de vivienda el día

2) En caso que el locatario no restituya la cosa locada al tiempo pactado deberá

abonar además del alquiler, la suma de U$S 30 por día.

3) La multa de carácter penal establecida será exigible de pleno derecho y se

devengará automáticamente por el simple hecho de la no restitución, sin necesidad de
intimación ni notificación.

4) Los Sres se constituyen en fiadores, lisos y llanos y principales pagadores,

renunciando al beneficio de excusión y división, y firman al pie del presente.

5) Se labra el presente en tres ejemplares de un mismo tenor a un solo efecto en Bs

As, a los

NOTAS DEL AUTOR

Deberá ser suscripto ante escribano público a los efectos de evitar des-conocimiento de firmas y
tener preparada la via ejecutiva. Si se desea puede homologarse ante la justicia así tendrá efectos de cosa
juzgada
DEMANDA POR CONSIGNACION DE ALQUILERES

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en. , y

constituyéndolo legal en (Estudio de mi letrado patrocinante quien también allí lo

constituye a los fines de la Ley de Arancel); a V.S. digo:

I. - OBJETO:

Que vengo a promover demanda por consignación de $ en concepto

de alquileres devengados, contra la sociedad de hecho denominada , con sede sita

en

Pido se haga lugar a la referida consignación con expresa imposición de

costas.

II. - COMPETENCIA:

Que V.S. es competente para entender en esta causa en razón del territorio

y de la materia.

En efecto, el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de esta

litis y donde debe ser satisfecha la obligación, se encuentra dentro de la jurisdicción de

V.S., de donde resulta aplicable la regla del art. 5º del CPCCN.

 En cuanto a la materia, la competencia está dada por la ley 23.637 de

unificación del Fuero especial en lo Civil y Comercial y el específicamente civil, como

así también por el art. 43 del dec.-ley 1285/58, según texto impuesto por la ley 24.290

(*).

III. - HECHOS:

Que el día celebré un contrato locativo con la precitada sociedad

aquí demandada mediante el cual tomé en locación el inmueble sito en ,

propiedad de la aludida empresa, representada en ese acto por su gerente administrativo

con facultades en tal sentido.

El alquiler se fijó en la suma mensual de que debía hacerse efectiva

en la sede de la locadora del uno al cinco de cada mes y por períodos adelantados.

Cumplí puntualmente con el pago de la contraprestación locativa hasta el

momento en que, habiendo realizado mejoras en la unidad locada con expresa

conformidad de la firma locadora, solicité que el importe de los alquileres fuera

compensado por el dinero que yo había invertido en las susodichas mejoras.

Mi propuesta fue rechazada y ante la negativa pertinaz del gerente

administrativo de la accionada que, inclusive, negó haberme dado la autorización para

llevar a cabo las obras en cuestión; me avine a satisfacer -bajo protesta-, las sumas

pendientes de pago en concepto de alquileres.

 Grande entonces fue mi sorpresa cuando dicho gerente se negó a percibir

el dinero correspondiente alegando que sus socios no querían tomarlo en esas

condiciones y que, atento la situación planteada, debía dejar la locación.

Lo antedicho consta en un acta notarial levantada en presencia de los

testigos ..., según lo acredito así mediante el documento que adjunto a esta presentación.

Como consecuencia de tal descomedida actitud, envié la carta documento

Nº del correo , poniendo a disposición de la demandada los importes

devengados del precio de la locación, importes que quedarían a tal efecto por 48 horas

en la Escribanía , bajo apercibimiento de ser consignados judicialmente en el

supuesto de que no fueran retirados dentro de dicho lapso.

Dado que ningún representante de la sociedad accionada concurrió en

tiempo y forma a percibir el dinero por mí dejado en depósito, ocurro, pues, a la Justicia

a fin de obtener lo que en derecho me corresponde.

IV. - DERECHO:

Que fundo mi derecho en los arts. 756, 757, inc. 1; 759 y concs. del

Código Civil; así como en la doctrina y jurisprudencia imperantes.

Al respecto, se ha sostenido que el deudor es titular de un derecho

subjetivo consistente en que está autorizado a pagar y a obtener su liberación (conf. art.

505 del Cód. Civil), este derecho puede ser ejercido coactivamente como en el caso de

autos (conf. Wayar, Ernesto C., El pago por consignación y la mora del acreedor,
Depalma, Bs. As. ps. 71 y sigtes.).

Por otra parte, razón tiene Busso en afirmar que no es solamente el interés

del deudor individual el que es satisfecho por medio del mecanismo de la consignación,

sino que también está en juego el interés social que resulta favorecido con esa solución

porque de este modo hay seguridad jurídica de que las obligaciones se extinguen como

corresponde (conf. Busso, Eduardo, Código Civil anotado, Ediar, Bs. As., 1944,

comentario al art. 756, párr. 22).

V. - PRUEBA:

Que ofrezco las pruebas siguientes:

A.- Documental:

a) Contrato locativo del inmueble objeto de esta litis;

b) Facturas y recibos por pagos hechos por mí con motivo de las mejoras;

c) Carta documento enviada a la accionada y aviso de recepción;

B.- Testimonial:

Se cite a declarar a las siguientes personas : 1) , argentina, soltera,

empleada, domiciliada en ; 2) , argentino, casado, comerciante con

domicilio en ; 3) , argentino, viudo, escribano, domiciliado en

C.- De oficios:

a) Se oficie a la empresa postal a fin de que informe sobre la

autenticidad y recepción de la carta-documento que enviara yo a la accionada;

b) Se oficie al Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial de

Registro a fin de que informe sobre la constitución de la sociedad de hecho ,

como así también individualice a los integrantes de las mismas y dé los datos de la

persona que es su gerente administrativo y las facultades que tiene.

E.- Pericial:

a) Se designe perito calígrafo y scopométrico único de oficio a fin de que -

si la demandada negare la firma del contrato locativo o del recibo de la correspondencia

referida "supra"- se expida sobre la autenticidad de la misma.

b) Se designe contador único de oficio a los efectos de que, examinando

los libros y documentación contable de la accionada determine si el inmueble objeto de

esta litis integra su capital social y, en caso afirmativo, si don es su gerente

administrativo y qué facultades tiene. Por último, deberá expedirse acerca de mi

puntualidad en abonar los alquileres hasta el momento que se produjeron los hechos que

dieron lugar a esta consignación. Asimismo deberá determinar si entre la precitada

documentación se encuentra la carta documento que yo le enviara. Por último el

perito contador deberá chequear la autenticidad de las facturas y recibos de pago

acompañados por mí que acreditan que yo aboné de mi peculio las mejoras llevadas a

cabo en el inmueble locado objeto de esta litis y que me autorizaban a compensar lo

invertido con los alquileres devengados a cuyo respecto dicho perito deberá determinar

el alcance de tal compensación.

VI. - PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1º - Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio

legal;

2º - Se agregue la documentación acompañada y se reserven los originales

en la Caja Fuerte del Juzgado de acuerdo a lo regulado por la Acordada de la CSJN

dictada el 14-7-59 (**).

3º - Se tenga presente el ofrecimiento de prueba de mi parte;

4º - Oportunamente, se haga lugar a la consignación de alquileres

confuriéndole los efectos del verdadero pago (conf. arts. 759 y concs. del Cód. Civil);

con expresa imposición de costas y aplicación de la multa por temeridad y malicia

prevista en el art. 45 del CPCCN;

5º - Se tenga presente asimismo que me reservo el derecho de accionar

contra la demandada por daños y perjuicios y por cobro de las mejoras que he llevado a

cabo a favor del inmueble motivo de esta consignación.

Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA

(*) N. del D.: Dada la redacción así conformada del art. 43 del dec.-ley 1285/58 se ha
dicho popularmente en el Foro porteño que la competencia de la justicia civil “se hace
por descarte".
(**) N. del D.: El texto íntegro de dicha Acordada puede verse en Fallos: 244-142.
DESALOJO DE ESCRITOS JUDICIALES

Mediación previa

Desalojo por cambio de destino del inmueble alquilado

Señor Juez:

, abogado, en representación de N.N., con domicilio real en y

constituyéndolo "ad litem" en (Estudio del suscripto donde también lo constituyo

personalmente a los fines de la ley arancelaria); a V.S. digo:

I - PERSONERIA:

Que, como lo acredito con el testimonio del PODER GENERAL que en

este acto acompaño en copia cuya autenticidad y vigencia declaro bajo juramento (conf.

art 47 "in fine" del CPCCN): soy apoderado del señor NN quien posee los datos

personales que surgen del precitado instrumento (doc. A).

II - OBJETO:

Que, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a promover

desalojo por cambio de destino del inmueble locado, contra el señor XX, subinquilinos

y/u ocupantes, con domicilio real en la calle Cucha-Cucha de esta Capital, que es

la finca a desocupar.

III - COMPETENCIA:

Que V.S. es competente para entender es esta acción en razón de la materia

atento lo prescripto en el art. 43 del dec.-ley 1285/58 (ley 24.290), con prescindencia de

que las partes se encuentren o no vinculadas por una relación contractual.

Asimismo lo es en razón del territorio pues, siendo la acción de desalojo

una acción personal, la competencia está dada por la ubicación del inmueble a desalojar

en tanto se trata del sitio donde debe entenderse convenido el cumplimiento de las

obligaciones habidas entre las partes (conf. Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil,

Abeledo-Perrot, Bs. As., 1994, t. VIII. P. 85; CSJN, Fallos 66-288).

IV - HECHOS:

Que mi representado es propietario del inmueble cuyo desalojo se

pretende, dominio que se acredita en este acto con la pertinente escritura dominial que

adjunto (doc. B).

En tal carácter suscribió con el demandado el contrato locativo que

también acompaño con esta presentación (doc. C). Del mismo surge que el plazo de la

locación es de dos años, el monto del alquiler y que- esto es el emeollo de la cuestión-,

el destino del bien locado era exclusivamente "para vivienda del locatario y de su

familia", según así se expresa claramente en la cláusula quinta del documento

premencionado y corresponde por la conformación estructural y ambiental del inmueble

en cuestión.

Grande, pues, fue sorpresa de mi poderdante cuando un día, visitando al

accionado con motivo del cobro del alquiler, pudo comprobar que éste había instalado

en las habitaciones del frente un lavadero de ropa público con máquinas automáticas a

cuyo efecto había reducido el "habitat" familiar a un cuarto y efectuado algunas

modificaciones edilicias interiores como, por ejemplo, el taponamiento de una ventana y

el agrandamiento de la puerta de acceso.

 Como no puede escapar el elevado criterio de V.S., esta actitud no sólo

implica el cambio de destino de la locación, sino -además-, una serie de perjuicios a mi

comitente que afectan su derecho de propiedad puesto a las referidas modificaciones

intempestivas y no autorizadas, se le suman los daños que la vibración de las precitadas

maquinarias pueden ocasionar en un edificio no preparado para su resistencia, amen de

los ruidos molestos que producen afectando a inmuebles vecinos y a quienes en ellos

moran, de cuya tranquilidad es responsable, en definitiva, mi mandante como

propietario de la finca que es objeto de esta litis.

Acompaño en este acto un acta notarial de la que surge la veracidad de

todo lo antedicho en tanto en ella van incluidas y certificadas varias fotografías que se

suman a las constancias relacionadas en dicho instrumento público apoyadas con la

asistencia de un ingeniero que intervino en la constatación según surge de la misma acta

y de un perito en acústica.

A mayor abundamiento y a los fines del art. 681 del CPCCN, manifiesto

que mi representado ignora si existen o no los sublocatarios u ocupantes terceros por lo

que nos remitimos a lo que resulte de la diligencia de notificación, de la contestación de

la demanda o de ambas.

V - DERECHO:

Que el derecho de mi poderdante surge de lo dispuesto en los arts. 1504,

1554, 1555, 1559 y concs. del Código Civil.

VI - PRUEBA:

Que, en nombre de mi comitente, ofrezco las siguientes probanzas:

A. Documental:
 a) Poder general a favor del suscripto;

b) Escritura de dominio que acredita la titularidad del mismo a nombre de

mi representado;

c) Contrato locativo celebrado entre las partes;

d) Acta notarial de constatación referida en el ap. lV del presente escrito y

fotografías en ella acompañadas y certificadas.

B. Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones y a reconocer

documentos a tenor del pliego que oportunamente se acompañará y bajo apercibimiento

de tenerlo por confeso en caso de inasistencia injustificada.

C. Informativa:

a) Se oficie a la Municipalidad a los efectos de que informe si en la finca

objeto de esta demanda se ha instalado un lavadero de ropa y, en caso afirmativo, si

cuenta con la habilitación pertinente y si el edificio es apto para ese tipo de

establecimiento. Asimismo deberá informar si se han receptado quejas vecinales por

ruidos molestos y remitir "ad-efectum vivendi et probandi" todos los antecedentes de la

finca en cuestión con especial referencia a las actuaciones relacionadas con las obras

hechas en la propiedad de que se trata desde su construcción original hasta la fecha de

contestación del oficio que aquí recaba;

b) Se oficie a la Policía Federal a los mismos fines del diligenciamiento

recabado anteriormente.

D. Pericial:

a) Se designe perito calígrafo y scopométrico único de oficio a fin de que -

en caso de que el accionado niegue la firma del contrato locativo o su contenido-,

verifique su autenticidad y la verosimilitud de la fecha que consta en el mismo.

b) Se designe perito ingeniero único de oficio a fin de que inspeccione el

inmueble objeto de esta litis e informe sobre los siguientes puntos: 1. las construcciones

originales realizadas en él; 2. las realizadas con poterioridad a la fecha del contrato

locativo; 3. ambientes con que cuenta la finca y su destino; 4. maquinarias e

instalaciones en ella existentes; 5. consecuencias dañosas que el uso de tales máquinas

y/o sus vibraciones pueden ocasionar en el inmueble de marras y en los linderos y/o en

el vecindario. Por último, deberá aportar todo dato que considere de interés para

dilucidar la verdad jurídica objetiva sobre los hechos que resulten controvertidos en este

proceso.

c) Consultor técnico: Mi comitente solicita que, en relación a la pericia

precedentemente aludida, se tenga por nombrado como consultor técnico de su parte al

ingeniero que intervino en el acta notarial acompañada con esta presentación y de la

cual surgen sus datos personales.

VII - PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido domicilio;

2. Se agregue la documentación acompañada, reservándose los originales

en la Caja Fuerte del Juzgado para lo cual adjuntamos las copias necesarias;

3. Se realice, previo al traslado de la demanda, el reconocimiento judicial

imperativo para esta causal previsto en el art. 680 ter del CPCCN (ley 25.488).

4. Se de traslado de la demanda al accionado y a los posibles sublocatarios

y/u ocupantes;

5. Se tenga presente la prueba ofrecida y el consultor técnico designado; y,

oportunamente, se ordene su producción;

6. Substanciado el trámite, se haga lugar a la demanda ordenándose el

correspondiente lanzamiento, con costas; reservándose mi poderante el derecho a una

posterior demanda por daños y perjuicios.

Proveer de conformidad

SERA JUSTICIA.
DEMANDA POR RECUPERO DE LA TENENCIA DEFINITIVA DEL INMUEBLE
Y ABANDONADO POR EL LOCATARIO

Señor Juez:
, abogado, en representación de con domicilio real en de
esta ciudad y constituyéndolo legal en (Estudio del suscripto donde también lo
constituyo a los efectos de la ley de arancel); a V.S. digo:

I.- PERSONERIA:
Que acredito mi personería con la copia del PODER GENERAL que adjunto
en este acto mediante copia cuya autenticidad y vigencia proclamo bajo juramento a los
fines del art. 47 "in fine" del CPCCN (doc. A).

II.- OBJETO:
Que, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a recabar que
se le otorgue la tenencia definitiva del inmueble de su propiedad sito en la calle
de esta Capital, en los términos del art. 49 de la ley 21.342 como consecuencia de los
hechos que relataré "infra".

III.- COMPETENCIA:
Que, V.S. goza de la competencia necesaria tanto en cuanto a la materia de
que se trata como en el aspecto territorial atendiendo a que estamos frente a una acción
personal y que le son aplicables las reglas contenidas en el art. 43 del dec.-ley 1285/58
(ley 24.290) y disposiciones concordantes del CPCCN (conf. Palacio, Lino E., Derecho
Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1944, t. VII, p. 85; CSJN, Fallos, 66-288; etc.).

IV.- HECHOS:
Que como lo demuestro con la escritura traslativa de dominio a favor de mi
representado que en este acto agrego a esta presentación (doc. B), mi poderdante es
propietario de la finca objeto de esta litis.
Con fecha alquiló la misma al señor para que la habitara con su
familia por el término de dos años, lapso que todavía se encuentra vigente como resulta
de una simple operación matemática (doc. C).
Lo cierto es que a partir del mes del corriente año y en ocasiones en
que concurrió al inmueble locado para percibir los alquileres correspondientes, advirtió
que el mobiliario de la casa se iba reduciendo paulatinamente, circunstancia que luego
se agravó cuando vecinos del lugar, amigos de mi mandante, le comentaron que los
muebles restantes habían sido trasladados en un camión una madrugada con destino
desconocido.
Ante tal información, mi comitente no hesitó en presentarse en el lugar con
dos personas conocidas suyas a los efectos de verificar personalmente la veracidad o no
de la noticia allegada.
En dicha ocasión no recibió respuestas a los insistentes llamados que
mediante el uso del timbre y algunos moderados golpes hiciera en la puerta de acceso, a
la vez que pudo constatar a través de las ventanas desprovistas de cortinas, que -
efectivamente-, la vivienda se hallaba totalmente desocupada.
Tras semejante comprobación, horas después y en ese mismo día reiteró la
visita al lugar acompañado de un escribano quien levantó un acta a la que se adjuntaron
fotografías que certificó el mismo notario como parte integrante de dicho instrumento
público (docs. D y E).
 Desde entonces mi mandante ha llevado a cabo numerosas diligencias
personales y por medio de terceros a fin de procurar el paradero de su inquilino sin
haber obtenido hasta la fecha resultado positivo alguno.
Como resultado de lo precedentemente relacionado y ante el peligro que
significa el hecho de estar totalmente desocupado el inmueble y la no concurrencia al
mismo de persona alguna así como la falta de mantenimiento; todo lo cual es público y
notorio en el barrio; mi representado necesita recuperar a la brevedad la tenencia de la
finca en salvaguarda de sus derechos de propiedad.
No escapará a V.S. que la situación planteada se ve agravada actualmente
dada la inseguridad que se está viviendo en nuestro querido país ante la ola de asaltos
que impera y de la cual diariamente informan todos los medios de comunicación,
máxime ante la crisis económica imperante. Ello, sin perjuicio de que el abandono del
inmueble puede configurar el incremento de roedores e insectos nocivos en la zona
como potencial foco de infecciones que perjudique a inmuebles vecinos y a las personas
que en ellos moran.
Estos males son los que desea evitar mi comitente en lo inmediato en
beneficio no sólo de él como directamente interesado sino de la sociedad toda.

V.- DERECHO:
Que fundo este reclamo en el basamento legal que me proporciona el art. 49
de la ley 21.342 así como el art. 1564 del Código Civil que entendemos es la fuente de
aquél en tanto dispone: "Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona
que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella,
requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueran necesarias, quedando
desde entonces disuelto el contrato" (conf. Novellino, Norberto J., Procesos judiciales
sobre locación, en: Mosset iturraspe, Jorge y Novellino, Norberto J., La locación y sus
procesos judiciales, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 1997, p. 69 y sigtes. y fallos allí
citados).

VI.- PRUEBA:
Que ofrezco las siguientes probanzas:
A.- Documental:
a) Poder general a favor del suscripto;
b) Escritura traslativa de dominio a favor de mi mandante;
c) Contrato de locación habido entre las partes;
d) Acta notarial constatando el abandono del inmueble;
e) Fotografías anexas al precitado instrumento público.
B.- Testimonial: Se cite a declarar a las siguientes personas: 1. ,
brasileño, empleado, casado, domiciliado en ; 2. , argentino, soltero, obrero
de la construcción, con domicilio en 3. española, lavandera, viuda,
domiciliada en
Dichos testigos deberán declarar en primera audiencia a tenor del siguiente
interrogatorio, previo juramento de decir verdad, a saber:
1. Por las generales de la ley;
2. Cómo sabe y le consta la relación locativa entre mi epresentado y el señor

3. Cómo sabe y le consta el estado en que se encuentra el inmueble sito en

con especial referencia a su ocupación o no;
4. Si el estado actual del precitado inmueble ofrece peligros al accionante y a
terceros;
 5. Si conoce el actual paradero o domicilio del señor
6. De público y notorio.
C.- Inspección ocular: Se libre mandamiento de constatación a fin de que el
Oficial de Justicia de la zona que corresponda se constituya en el inmueble objeto de la
litis y verifique su estado de abandono e indague a los vecinos al respecto y sobre el
actual domicilio o paradero del señor
D.- Informativa: Se oficie a la Policía Federal a los efectos de que ese
organismo disponga que, por medio de la Seccional correspondiente al lugar, verifique
el estado de abandono del inmueble en cuestión e inquiera al vecindario sobre el
domicilio o paradero del señor

VII.- PETITORIO:
Que, por lo expuesto, pido:
1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito al poder general invocado
y por constituido domicilio legal;
2. Se agregue la documentación acompañada reservándose los originales en
la Caja Fuerte del Juzgado a cuyo efecto agrego las copias pertinentes;
3. Se designe primera audiencia a los fines de que depongan los testigos
ofrecidos en el apartado precedente a tenor del pliego allí incluido;
4. Se disponga el mandamiento de constatación recabado en el punto C del
apartado anterior;
5. Se libre el oficio requerido en el punto D del mismo apartado señalado
"supra";
6. Oportunamente, se conceda a mi poderdante, inaudita parte, la tenencia
del inmueble sito en , librándose el pertinente mandamiento que deberá
diligenciarse en la forma de estilo de no mediar oposición de terceros;
7. Se tenga presente que mi comitente se reserva el derecho de accionar por
daños y perjuicios contra el señor y/o quien resultare responsable del abandono
de la locación una vez que se determine el paradero o domicilio de aquél.
Proveer de conformidad
SERA JUSTICIA.
DESALOJO POR CESION PROHIBIDA DE LA LOCACION. RESERVA

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Matrícula

del Colegio , Cuit ) en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a

V. S. me presento y respetuosamente digo:

I.- OBJETO:

Que vengo, en tiempo y forma, a demandar el desalojo de

domiciliado en ; a cuyo efecto invoco la causal de cesión de la locación prohibida

contractualmente, dirigiendo asimismo esta acción contra el señor Contrario_Nombre

y/o los subinquilinos y cualquier otro ocupante que pudiera haber en el inmueble locado

por lo cual éstos deberán ser citados en el mismo.

Pido la aplicación de costas y hago reserva de reclamar, oportunamente los

daños y perjuicios que pudieren haberme ocasionado.

II.- COMPETENCIA:

Que V.S. es competente para actuar en estos obrados en razón de la

materia y del territorio toda vez que se trata de una acción personal (conf. art. 43 del

dec.-ley 1285/58, según texto ley 24.290; Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil,

Abeledo-Perrot, Bs. As., 1944, t. VII, p. 85; Fallos, 66-288).

III- HECHOS:

Que el suscripto dio en locación al demandado el inmueble sito en

de esta ciudad de cuyo dominio soy titular conforme lo acredito con la escritura

pertinente que adjunto en este acto (doc. A), juntamente con el contrato locativo

precedentemente invocado (doc. B).

Se convino que el plazo de duración del arrendamiento sería de años

a partir del día (ver cláusula ); así como el alquiler ascendería a $

pagaderos mensualmente (cláusula ).

En lo demás y con especial referencia al objeto de esta litis, se pactó

expresamente que se hallaba prohibida la cesión de la locación ya fuere en forma total

o parcial, según puede apreciarse en el claro texto de la cláusula

Y bien, no obstante tan expresa prohibición, el suscripto ha podido

verificar que el accionado la ha violado cediendo la locación en su totalidad a un tercero

(que es el codemandado señor Contrario_Nombre), y trasladando su domicilio a la calle

Tan lamentable circunstancia no sólo la he comprobado yendo

personalmente a la propiedad por mí locada y a la actual dirección de mi locatario, sino

también estableciendo que éste ha denunciado el cambio de domicilio en la empresa

donde trabaja, en tanto el cesionario ha abierto cuenta de ahorros en el Banco

correspondiente al inmueble que ahora ocupa como consecuencia de la cesión, dato que

consta en la aludida sucursal bancaria.

A mayor abundamiento y a los fines del art. 681 del CPCCN, manifiesto

ignorar si existen sublocatarios u otros ocupantes fuera del comandado por lo que me

remito a las resultas de la diligencia de notificación, de la contestación de demanda o de

ambas.

IV.- DERECHO:
 Que fundo el derecho que me asiste en los arts. 1583; 1597; 1604, inc. 7 y

concs. del Código Civil.

Al respecto, la doctrina confiere un amplio alcance a la prohibición de

ceder la locación abarcando tanto a la gratuita como a la onerosa (conf. Ramírez, Jorge

O., El juicio de desalojo, Bs. As., Ed. Depalma, 1998, p. 219); e igual lo hace la

jurisprudencia en cuanto entiende que comprende toda clase de transferencias totales o

parciales y en sentido genérico ya que incluye a los préstamos de uso, en tanto éstos

implican -sino la transferencia del contrato mismo-, al menos la de uso y goce que se

concede al inquilino (conf. SCBA, D.J.J.B.A. 76-205; AyS, 1968-245).

V.- PRUEBA:

Que ofrezco las siguientes probanzas:

A.- Documental:

a) Escritura de dominio a mi favor;

b) Contrato locativo celebrado entre las partes;

c) Informe de dominio expedido por el Registro Nacional de la Propiedad

Inmueble sobre la propiedad

B.- Confesional: Se cite a absolver posiciones y reconocer firmas a los

codemandados, bajo apercibimiento de tenerlos por confesos en rebeldía en caso de

inasistencia injustificada;

C.- Informativa:

a) Se oficie a la empresa con sede en la calle , a fin de que

informe sobre los siguientes extremos: 1. Si el señor trabaja en relación de

dependencia en dicha empresa y, en caso afirmativo, 2. cuál es el cargo que desempeña

y desde cuándo; 3. cuál es el último domicilio real que denunció y en qué fecha lo hizo;
 b) Se oficie al Banco , sucursal a fin de que informe sobre los

siguientes extremos: 1. Si el señor ha abierto una cuenta de ahorros y, en caso

afirmativo, 2. desde qué fecha; 3. qué domicilio real denunció.

c) Se oficie a la Junta Electoral a fin de que informe sobre el domicilio real

de los codemandados a partir de la fecha del contrato locativo habido entre las partes;

d) Se oficie a la Policía Federal a los efectos de que por intermedio de las

seccionales correspondientes, verifique si en verdad los coaccionados se domicilian en

las direcciones denunciadas en esta presentación a partir de la fecha del contrato

locativo objeto de esta litis.

e) Para el caso de que el demandado desconozca la autenticidad del

informe de dominio acompañado, se oficio al registro Nacional de la Propiedad

Inmueble a fin de que informe sobre la titularidad dominial correspondiente al

inmueble sito en

D.- Testimonial: Se cite a declarar a las siguientes personas: 1. AA,

argentina, casada, ama de casa, domiciliada en ; 2. BB, español, viudo,

comerciante, con domicilio en ; 3. CC, italiana, pizzera, divorciada, domiciliada

en

Dichos testigos deberán declarar a tenor del siguiente interrogatorio:.

E.- Pericial: Se designe perito calígrafo y scopométrico único de oficio a

fin de que si acaso el locatario negare la firma y el contenido del contrato de locación,

determine sobre su autenticidad y fecha de confección.

F.- Inspección ocular: Se realice la misma por aplicación analógica del art.

680 ter del CPCCN (ley 25.488) o bien por intermedio de los oficiales de Justicia de la

zona correspondiente a los domicilios de los codemandados en mérito a lo establecido

en el art. 479, inc. 1 del precitado cuerpo legal.

 VI.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, pido:

1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio

legal;

2. Se agregue la documentación acompañada, reservándose los originales

en la Caja Fuerte del Juzgado a cuyo efecto adjunto las copias pertinentes para su

inserción en autos;

3. Se corra traslado de la demanda a los coaccionados y los posibles

sublocatarios y/u ocupantes;

4. Se tenga presente la prueba ofrecida y, oportunamente, se ordene su

producción;

5. Substanciado el trámite, se ordene el desalojo bajo apercibimiento de

lanzamiento por la fuerza pública, con expresa imposición de costas; reservándose el

suscripto su derecho a demandar por daños y perjuicios a los aquí codemandados.

Proveer de conformidad

SERA JUSTICIA
DESALOJO POR FALTA DE PAGO CON RESERVA DE PEDIR

DESOCUPACION INMEDIATA (*)

Señor Juez:

(Matrícula del Colegio , CUIT )

constituyendo domicilio legal en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a

V. S. me presento y respetuosamente digo:

I.-PERSONERÍA

Conforme copia debidamente firmada del testimonio de Poder

General Judicial que acompaño, y que bajo juramento declaro que es fiel a su original y

se encuentra vigente, soy apoderado de (DNI N° , en adelante “mi mandante”),

domiciliado realmente en .

II.- OBJETO:

Que, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo, en tiempo y

forma, a demandar por desalojo por falta de pago al señor , con domicilio real en

A los efectos del art. 681 del CPCCN, declaro que ignoro si existen o no

sublocatarios u ocupantes terceros en el inmueble locado.

Pido imposición de costas y reservo el derecho de mi representado a

demandar posteriormente por daños.

 III.- COMPETENCIA:

Que la competencia de V.S. para intervenir en esta causa surge de lo

dispuesto en el art. 43 del dec.-ley 1285/58 por tratarse de una acción personal

conforme lo tienen resuelto pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia.

IV.- HECHOS:

Que mi poderdante, en su calidad de propietario del inmueble sito en

de esta ciudad, alquiló el mismo al accionado estableciendo un plazo de duración por

años y un alquiler mensual de $ , conforme resulta de las cláusulas y

del contrato que acompaño (doc. A).

Dicha prestación es pagadera del uno al cinco de cada mes y así lo cumplió

el demandado durante el primer año pero, lamentablemente a partir de entonces se hizo

cada vez más remiso a su pago hasta que, en la actualidad, se encuentra debiendo cinco

mensualidades siendo hasta hoy inoperantes todos los esfuerzos extrajudiciales que mi

comitente ha llevado a cabo para obtener dicha cobranza.

Como consecuencia de lo precedentemente expuesto y en cumplimiento del

requisito exigido en el art. 5º de la ley 23.091, mi mandante le envió la carta documento

Nº por medio del correo , intimándole al locatario incumplidor la

cancelación de la contraprestación locativa adeudada con más sus intereses legales y

punitorios con más los gastos de envío de dicho instrumento (doc. B).

Sin embargo, tal intimación no surtió efecto alguno toda vez que el

accionado no contestó el despacho postal ni satisfizo la deuda.

Ante el resultado negativo del envío, no cabe, pues, otro camino que a la vía

legal que en este acto emprendo en nombre de mi representante.

 V.- DERECHO:

Que el derecho en que fundo esta acción se basa en los arts. 1556, 1579,

1604, inc. 7, y concs. del Código Civil como también en la ya recordado art. 5º de la ley

23.091.

La doctrina y la jurisprudencia avalan nuestra postura en tanto y en cuanto

una de las obligaciones principales del inquilino es pagar el precio de la locación que es

asimismo la finalidad principal del locador por lo cual es justo y equitativo lo dispuesto

por el art. 1579 del precitado código cuando dispone que "no pagando el locatario dos

períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del

contrato, con indemnización de pérdidas e intereses" (conf. Riccio, Jorge A.,

Conclusión de la locación urbana. Causales de desalojo, Depalma, Bs. As, 1992, p. 50;

etc.).

VI.- PRUEBA:

Que, en nombre de mi poderdante, ofrezco las siguientes probanzas:

A.- Documental:

a) Contrato locativo celebrado entre las partes;

b) Carta documento intimando el pago de acuerdo al art. 5º de la ley 23.091.

B.- Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones y a reconocer

documentos a tenor del pliego que oportunamente se acompañará y bajo apercibimiento

de tenerlo por confeso en rebeldía en caso de inasistencia injustificada.

C.- Pericial: Se designe perito contador único de oficio a fin de que,

examinando los libros contables de las partes -dado que ambos son comerciantes-,

determine el ingreso y/o egreso, en cada caso, del dinero correspondiente al pago de los
alquileres que en la presente demanda se dan por impagos.

VII.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1. Se me tenga por presentado por parte en el carácter invocado y por

constituido el domicilio procesal;

2. Se agregue la documentación acompañada, reservándose los originales en

la Caja Fuerte del juzgado a cuyo efecto acompaño las copias pertinentes;

3. Se curse el traslado de la demanda al accionado y a los posibles

sublocatarios u ocupantes que pudieren existir;

4. Oportunamente y sustanciando el proceso, se haga lugar a la demanda con

expresa imposición de costas;

5. Se tenga presente que, desde ya, mi parte hace reserva del derecho que el

art. 684 bis (ley 25.488) le otorga de obtener la desocupación inmediata después de

trabada la litis previa caución por los eventuales daños que pudieran luego irrogarse (art.

680 bis).

Proveer de conformidad

SERA JUSTICIA.

(*) N. del D.: Recordar que esta desocupación inmediata también puede solicitarse

cuando la causal fuese el vencimiento del contrato.

N. del D.: Recordar que en este caso, como en el vencimiento de contrato, únicamente

proceden las tres pruebas del modelo, conf. art. 685 del CPCCN.
DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO CONTRACTUAL (*)

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyéndolo ad

litem en , Estudio de mi letrado patrocinante, doctor , quien también allí lo

constituye a los efectos de la ley de arancel; a V.S. digo:

I.- OBJETO:

Que vengo, en tiempo y forma, a demandar por desalojo a don . con

domicilio real en . de esta ciudad en mérito a la causal de vencimiento del término

locativo.

Pido la citación de posible sublocatarios u ocupantes y la imposición de

costas, reservándome el derecho de accionar oportunamente por daños y perjuicios.

II.- HECHOS:

Que -como lo acredito con la pertinente escritura de dominio que adjunto en

este acto (doc. A)-, soy propietario del inmueble sito en de esta Capital.

En ejercicio del derecho de propiedad que me otorga tal título, celebré un

contrato de locación por dos años con el accionado a fin de que éste habitara con su

familia en dicha finca (doc. B).

Dicho plazo comenzó a partir de la fecha que luce en el instrumento

precitado y, consecuentemente, venció el día toda vez que tal lapso debe medirse

de acuerdo a como estaba estipulado.

Atento lo expuesto, realicé varias tratativas extrajudiciales para obtener

dicha desocupación sin resultado favorable por lo que envié al inquilino remiso la carta
documento Nº mediante el correo postal la cual fue debidamente

recepcionada el según las constancias instrumentales que agrego a la presente

demanda (docs. C y D).

En la referida carta le intimaba el abandono y entrega del inmueble al

suscripto bajo apercibimiento de accionar judicialmente por desalojo y daños y

perjuicios, como surge de la prueba instrumental precitada.

Desgraciadamente, dicha intimación no tuvo respuesta alguna y es el día de

hoy que el accionado y sus familiares continúan ocupando la vivienda.

Tal negativa postura me obliga, pues, a accionar como lo hago acudiendo a

VS para obtener el lanzamiento de este loocatario incumplidor y demás ocupantes.

III.- DERECHO:

Que fundo esta demanda en los arts. 1604, inc. 1; 1615; 1618; 1622 y conds.

del Código Civil.

Asimismo me apoyo en la doctrina y jurisprudencia que, pacíficamente,

resuelve la procedencia del lanzamiento ante comprobada conclusión del plazo locativo

contractual.

IV.- PRUEBA (**):

Que ofrezco las siguientes probanzas, a saber:

A.- Documental:

a) Escritura de propiedad a favor del suscripto relativa al inmueble objeto de

la litis;

b) Contrato de locación celebrado entre la partes;

c) Carta documento y constancia de recepción.

 B.- Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones y reconocer

documentos a tenor del pliego que oportunamente se presentará y bajo apercibimiento

de tenerlo por confeso en rebeldía en el supuesto de incomparecencia injustificada.

C.- Pericial: Se designe perito calígrafo y scopométrico único de oficio para

que se expida sobre la autenticidad y fecha real del contrato locativo en el supuesto de

que el demandado desconociera la firma y el contenido del mismo.

V.- PETITORIO:

Que, por lo expuesto, solicito:

1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio "ad

litem";

2. Se agregue la documentación acompañada y se reserven los originales en

la Caja Fuerte del Juzgado a cuyos fines acompaño las copias necesarias bajo juramento

de autenticidad;

3. Se tenga presente la prueba ofrecida y se ordene su oportuna producción;

4. Sustanciado el trámite, se dicte sentencia favorable y se ordene la

desocupación bajo apercibimiento de lanzamiento con expresa imposición de costas;

5. Se tenga presente que me reservo el derecho de accionar por daños y

perjuicios atento la retención indebida que sufro.

Proveer de conformidad

SERA JUSTICIA.

(*) N. del D.: Recordar que en este caso -como en el supuesto de falta de pago-, se
puede pedir la desocupación inmediata bajo caución después de trabada la litis
conforme lo dispuesto en el art. 684 bis del CPCCN (ley 25.488).
(**) N. del D.: Tener presente que en los procesos de desalojo por la causal de
vencimiento del plazo contractual locativo, la prueba está limitada -como en el caso de
falta de pago- a la instrumental, confesional y pericial (conf. art. 685 del CPCCN).
INICIO DEMANDA DE DESALOJO (Falta de pago)

Señor Juez:

, abogado, inscripto en del Colegio , CUIT

, con domicilio legal en , tel. , en representación de la parte actora,

en los autos “ c/ s/ ”, (Expte. N° ), a V. S. digo:

Conforme copia debidamente firmada del testimonio de Poder

General Judicial que acompaño, y que bajo juramento declaro que es fiel a su original y

se encuentra vigente, soy apoderado de (DNI N° , en adelante “mi

mandante”), domiciliado realmente en , de la localidad de .

II

Que siguiendo expresas instrucciones de mi mandante vengo a

promover demanda por desalojo fundada en la falta de pago contra , con

domicilio real en , localidad de .

III

Hechos

1º) Que mi mandante es propietario del inmueble sito en la calle

nº

2º) Que con fecha , tal como surge del contrato que

acompaño, lo dio en locación al señor , domiciliado allí.

 3º) Que no habiendo dado cumplimiento al pago del arrendamiento,

vengo a demandarlo por desalojo.

4º) Que el alquiler pactado fue de mensuales, pagaderos por

adelantado del al de cada mes, de lo que el locatario adeuda más de 2

períodos vencidos, procediendo por ello el desalojo en los términos legales de acuerdo

al art. 1507 del Cód. Civil.

IV

Derecho

Fundo el derecho de mi mandante en lo que disponen los arts. 1579

y 1507, inc. 1 del Cód. Civil y 679, 498, 330 y demás concs. del C. P. C.

Pruebas

1º) El título que acredita el carácter de propietario se halla inscripto

al t. , f. , zona , etc. etc., solicitando se libre oficio al Registro de la

Propiedad, en caso de desconocimiento del carácter que invoco.

 2º) Posiciones que deberá absolver el demandado, a tenor de un

pliego que se adjuntará (ver arts. 410 y 405, C. P. Civil).

3º) Exhibición del último recibo de alquiler.

VI

Petitorio

1º) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el

domicilio.

2º) Se corra traslado de la presente demanda como lo establece el

art. 498 del C. P. C.

3º) Oportunamente se haga lugar al desalojo, al demandado y

ocupante.

Proveer de conformidad,

Será justicia.
 INICIA DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Matrícula

del Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

a V. S. me presento y respetuosamente digo:

Que vengo a demandar por desalojo anticipado, a don y

contra sublocatarios, tenedores precarios y contra cualquier otro ocupante y a cualquier

título, del departamento de la calle Unidad de la planta baja; domicilio del

demandado y de cuya unidad soy propietaria de acuerdo al título que adjunto y

fotocopia, y contrato de alquiler.

II

Que los anteriores propietarios de la unidad dicha de acuerdo al

título acompañado, alquilaron en el año a Jorge Piedrabuena el departamento

unidad 3, de la calle de esta Capital Federal y de cuya unidad solicito el recupero

en el plazo legal que establece el contrato de locación. El inquilino en la actualidad

abona la suma de por lo que adjunto el impuesto de justicia por la suma de

 La petición la realizo amparándome en el art. 688 del C.P.C.

Dejo expresa reserva de que se aplique por V. S., la inconducta

procesal del art. 45 de la citada ley procesal modificada por la ley 25.488 (B.O.

22/11/2001)

III

Prueba

A fin de acreditar los extremos invocados, ofrezco la siguiente:

1) Posiciones, que deberá absolver la demandada al tenor de un

pliego que oportunamente se adjuntará.

2) Se intime al demandado para que presente el último recibo de

alquiler.

IV

Derecho

Fundo mi derecho en lo que dispone el art. 688, C. P. C. , doctrina

y jurisprudencia aplicable.

Petitorio

En mérito a las consideraciones expuestas, a V.S. solicito:

1) Me tenga por presentada, parte y constituido el domicilio legal.

2) Por ofrecida la prueba.

 3) Por oblado el impuesto de justicia.

4) Por adjunto el título de propiedad y fotocopia adjunta.

5) Se ordene el desglose del título, certificando la fotocopia,

autorizando al Dr. para su retiro.

6) Se corra traslado de la demanda.

7) Se condene anticipadamente a la entrega del inmueble que

Será Justicia
INICIO DEMANDA POR DESALOJO

(Transferencia indebida)

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y

constituyendo domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina

(Matrícula del Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma

de Buenos Aires, a V. S. me presento y respetuosamente digo:

Que vengo a demandar a don , o cualquier otro ocupante, por

desalojo del departamento de mi propiedad, sito en , según el contrato que

adjunto, suscripto por el demandado, con un alquiler mensual de $ El contrato se

halla vencido en su término de duración.

II

Hechos

La demanda de desalojo al inicio fundado en los siguientes

antecedentes:
 1) En el carácter que invoco, formalicé un contrato de locación con

el demandado por el término de para el departamento, unidad , de primer

piso del lugar y ubicación arriba indicados.

2) El contrato formalizado en tal sentido prohíbe por la cláusula

la transferencia del citado departamento, ya que éste debe utilizarse para vivienda

del demandado.

3) Con fecha de de , el citado departamento fue

objeto de diversas modificaciones, transformándolo en el asiento principal de los

negocios a que se dedica el demandado y constituyendo a la vez una sociedad para la

explotación del ramo de

4) Los hechos establecidos en el punto 3 configuran una doble

violación de la ley: primero, porque se transformó una vivienda con las modificaciones

que oportunamente se probará, en un destino distinto; segundo, porque al constituir una

sociedad el demandado transfirió el contrato de locación, eventualidad prohibida por la

cláusula por lo que solicito a V. S. condene al desalojo de la unidad citada, con

costas.

III

Pruebas
 1) Confesional (1). Conforme a un pliego que adjuntaré en su

momento oportuno.

2) Instrumental (2). Adjunto contrato de alquiler y su fotocopia de

rigor.

3) Testimonio (3). Ofrezco el testimonio de los siguientes testigos

(nombre, apellido, estado civil, nacionalidad, profesión, edad, domicilio y documento de

identidad).

Los testigos propuestos declararán a tenor del siguiente

interrogatorio:

4) Oficios. Se libre oficio al Banco para que informe si don

y don tienen cuenta corriente a nombre de la sociedad , en caso

afirmativo, para que digan cuál es el domicilio que denunciaron como asiento principal

de sus negocios. (Se puede solicitar el libramiento de oficios; a distintas firmas con las

cuales comercian; al Registro Electoral para que informen el actual domicilio del

demandado; etc.).

5) Pericial. Se nombre perito ingeniero, a fin de que informe sobre

las modificaciones realizadas y que no constan en el plan adjunto a estos obrados.

IV
 Derecho

Fundo mi derecho en lo que establecen los arts. 1507, 1509, 1583 y

1602 del Cód. Civil, doctrina y jurisprudencia aplicable.

Petitorio

1º) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el

domicilio.

2º) Se corra traslado conforme a lo que dispone el art. 498 del C. P.

C. a sus efectos legales.

3º) Se tenga por pagado el impuesto de justicia y se agregue la

documentación acompañada.

4º) Oportunamente se haga lugar al desalojo solicitado, con expresa

condenación en costas.

Será justicia.
 Otrosí digo: Que esta demanda la hago extensiva en los mismos

términos, y calificándola de intrusa a la sociedad que gira en plaza con el nombre de

, con domicilio en el departamento que se demanda.

Será también justicia.

NOTAS DEL AUTOR

DESALOJOS

Es del caso mencionar, las distintas causales en que pueden fundarse los procesos de desalojo (*):

1. Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo y uso deshonesto (arts.
1504, 1507, 1554, 1555, 1559, Ley 20.625 art. 14, 1565 y 1566 del C.C.);

2. Falta de pago (arts. 509, 747, 1507 y 1556 del C.C., y de la ley 23.091 —Adla, XLIV-I), 3712—) o
vencimiento de contrato (art. 2° de la ley 23.091, art. 1606 y concs. del C.C. y art. 48 de la ley 21.342 —
Adla, XXXVI-C, 1981—);

3. Intrusión (art. 680 del C.P.C.C.);

4. Abandono (art. 1564 del C.C., art. 9° de la ley 23.091 y art. 49 de la ley 21.342);

5. Demanda anticipada (art. 688 del C.P.C.C.);

6. Transferencia prohibida (arts. 1602 y 1583 del C.C).

(1) Arts. 404, sustituido por la Ley 25.488 (B.O. 22/11/2001) y sigts. del C. P. C. y 410 del mismo.

(2) Arts. 387 y sigts. del C. P. C.

(3) Arts. 426 sustituido por la Ley 25.488 del C. P. C. (No pueden exceder de 5 testigos). El art. 429
exige solamente, nombre, profesión y domicilio.
INICIO DEMANDA POR DESALOJO

Señor Juez:

, y en representación y como administrador de mis señores

padres, don , y doña , con domicilio real en , localidad de y

constituyendo domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina

(Inscripto a la matrícula del Colegio , CUIT ) en de esta

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los autos caratulados “ c/ s/ ”

(Expediente N° ) a V. S. me presento y respetuosamente digo:

I. Hechos. Que en tal carácter vengo a demandar por desalojo a

don , con domicilio real en , localidad de , y ocupantes, por

vencimiento del contrato de locación, tal como se expondrá.

a) Como surge del contrato de locación acompañado, mis padres

son propietarios del inmueble sito en la calle , nº , de esta Capital.

b) Con fecha del de de , tal como figura en el

contrato que acompaño, dieron en arrendamiento al demandado el departamento en

planta baja al frente en la calle que se menciona en el párrafo I en la suma de $

mensuales, pagaderos del uno al cinco de cada mes. Posteriormente esa suma se elevó a

$
 c) El contrato se realizó por dos años con opción a un año más,

como se desprende de él. A partir del de de , tomada ya la opción

por el demandado, el contrato venció el , de , es decir, hace más de

años, partiendo de la fecha de la interposición de la demanda.

d) Que desde la fecha antedicha ha sido imposible un acuerdo con

el demandado, por lo menos en una suma modesta que guarde relación con el creciente

costo de la vida, teniendo en cuenta que mis padres es todo lo que poseen y cuentan para

subsistir. Es público y notorio que dicho costo de la vida ha aumentado en más del

por ciento desde un año a la fecha. Por otra parte, el demandado atemorizó a mis

padres que nada le podrían hacer, y ello obligó a mis progenitores que me dieran poder

para entenderme con el demandado.

e) El demandado ocupa un departamento nuevo compuesto de

,y con todo el confort de una edificación moderna.

f) Teniendo en cuenta el haber vencido el contrato respectivo, ante

la imposibilidad de llegar a una solución, mi padre envió un telegrama al accionado

comunicándole que el alquiler en lo sucesivo sería de $ mensuales, cantidad

razonable para quien gana más de $ , y por otras razones que en acápite aparte

expondré.

g) El telegrama se envió el día de de , y fue

contestado con una negativa del mismo día.

 h) En consecuencia, y por todo lo expuesto, solicito se decrete en

su oportunidad el desalojo del departamento, de acuerdo al art. 1509 del C. C.

II. Derecho. Fundo mi derecho en los arts. 1507 y 1509 del Código

Civil y 679, 330 del C. P. C.

III. Pruebas. Para el caso de no allanarse a la demanda;

1) Posiciones que deberá absolver el demandado al tenor de un

pliego que se acompañará en su oportunidad (media hora antes de la audiencia, art. 410,

C. P. C.).

2) Reconocimiento de firma del contrato adjunto (art. 1026/28, C.

C.).

3) Para el caso de su desconocimiento, se nombra perito calígrafo

único, quien debe determinar la autenticidad de la firma del demandado en el contrato.

IV. Petitorio.

1º) Me tenga por presentado, y por constituido el domicilio.

2º) Se corra el traslado de ley.

3º) Se adjunta impuesto de ley, contrato de alquiler y poder de

administración y sus copias, cuyo desglose solicito.

 4º) Se haga lugar al desalojo solicitado, con expresa condenación

en costas.

Proveer de Conformidad,

Será justicia.
 NOTAS DEL AUTOR

DESALOJOS. Es del caso mencionar, las distintas causales en que pueden fundarse los procesos de
desalojo (*):

1. Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo y uso deshonesto (arts. 1504,
1507, 1554, 1555, 1559, Ley 20.625 art. 14, 1565 y 1566 del C.C.);

2. Falta de pago (arts. 509, 747, 1507 y 1556 del C.C., y de la ley 23.091 —Adla, XLIV-I), 3712—) o
vencimiento de contrato (art. 2° de la ley 23.091, art. 1606 y concs. del C.C. y art. 48 de la ley 21.342 —
Adla, XXXVI-C, 1981—);

3. Intrusión (art. 680 del C.P.C.C.);

4. Abandono (art. 1564 del C.C., art. 9° de la ley 23.091 y art. 49 de la ley 21.342);

5. Demanda anticipada (art. 688 del C.P.C.C.);

6. Transferencia prohibida (arts. 1602 y 1583 del C.C).

(*) Se aplica el art. 1622, Cód. Civ. Requerimiento extrajudicial, LA LEY, 30/6/80, fallo 78.458.
(**) Del artículo “El Proceso de desalojo, desde la óptica de la ley 25.488 de Mariano C. Otero, publicado
en “Doctrina Judicial” del 7 de agosto de 2002, Nº 32, p. 969.
INICIO DEMANDA DE DESALOJO CONTRA INTRUSOS

Señor Juez:

con domicilio real en la calle de la ciudad de Córdoba, con el

patrocinio letrado de la Dra. constituyendo domicilio legal en Avenida ,

piso, Of. Capital Federal a V.S. digo:

I. -OBJETO:

En mi carácter de propietario del inmueble sito en Avenida , piso,.

Unidad Funcional N° de Capital Federal vengo a iniciar juicio de desalojo

de acuerdo a las leyes 24.454 y 25.488 (parte pertinente) modificatorias del Código

Procesal Civil y Comercial de la Nación, solicitando la oportuna restitución del bien de

mi propiedad.

II. -HECHOS

Los hechos en los que fundo mi pretensión son los que a continuación

detallo.

Fecha de de en ocasión de concurrir a mi domicilio de

la Avda. , observé que en su interior moraban personas, cuya identificación no me

fue posible obtener. Grande fue mi sorpresa al observar que el bien cuyo destino es el de

morar accidentalmente en mis viajes a esta ciudad, se hallaba ocupado.

Como consecuencia de ello, ocurrí a la Comisaría de la zona a fin de

instruir la pertinente denuncia que acompaño.

Advierto que, conocedor que la causa penal iniciada como consecuencia de

mi denuncia, no tiene por objeto sino verificar la comisión de un delito y no el recupero

de la propiedad, inicio la presente a fin de cumplir este último objetivo.

 Debo aclarar que soy propietario del inmueble por compraventa habida en

el año 1998, que desde entonces lo ocupo transitoriamente con el fin ocupacional

señalado.

Presto juramento que no he dado en locación ni comodato el bien a terceras

personas, resultando por tanto los ocupantes actuales, sujetos que detentan el bien contra

mi voluntad expresa.

Pese a mi requisitoria a los ocupantes, ello fue imposible ante su negativa a

explicar la condición de su ocupación, me fue imposible, en razón de lo cual recurro por

la presente a fin de obtener el recupero del bien quienes allí se encuentren, como

también de sublocatarios y demás ocupantes.

III. - DILIGENCIA PRELIMINAR:

A fin de determinar los sujetos pasivos de la presente acción, solicito que

se libre mandamiento de constatación, facultándose al Oficial de Justicia a requerir en

caso de resistencia injustificada, el auxilio de la fuerza pública y los servicios de

cerrajero. En dicho acto, el Oficial deberá requerir de los ocupantes que se

individualicen y justifiquen su ocupación, exhibiendo en su caso los documentos

pertinentes.

Cumplida la diligencia, solicito que se trabe la litis contra quienes

resultaren de la misma.

IV. - PRUEBA

1.- DOCUMENTAL: Se adjunta escritura n° de fecha de

de 1998, ante el Registro Notarial n° de esta ciudad. Adjunto constancia

original de la denuncia instruida ante la Comisaría n° de esta ciudad por la

ocupación indebida de instrusos.

 2.- INFORMATIVA: En caso de desconocimiento por parte de los futuros

demandados mi condición de propietario del inmueble a desalojar, se libre oficio al

Registro de Propiedad Inmueble.

3.- CONFESIONAL: Se cite a la demandada a los efectos de absolver

posiciones concernientes a la cuestión que se ventila, bajo juramento o promesa de decir

verdad.

4.- TESTIMONIAL: A fin de verificar la ocupación que hice del predio de

autos, ofrezco la declaración de las siguientes personas.

, de profesión con domicilio en la calle de esta ciudad.

, de profesión con domicilio en la calle de esta ciudad.

, de profesión con domicilio en la calle de esta ciudad.

V. - DERECHO

Fundo mi derecho en el artículo 679, 680 y concordantes del CPCC

VI. - PETITORIO

A) Solicito ser tenido por parte, con domicilio constituido.

B) Se agregue la documentación que se acompaña, reservandose en

Secretaría los originales.

C) Se libre la diligencia preliminar solicitada a fin de individualizar a las

personas y verificar el carácter de la ocupación de las mismas sobre el bien objeto de

autos.

D) Oportunamente se corra traslado de la demanda contra quienes resulten

ocupantes del inmueble.

E) Se tenga presente el ofrecimiento de prueba hecha en el correspondiente

apartado, ordenándose su producción

 F) Oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la demanda y

condenando a los demandados a la restitución del bien, dentro del término de ley.

Proveer de conformidad

SERÁ JUSTICIA
LANZAMIENTO

El oficial de justicia de la zona que corresponda, se constituirá en el

domicilio de la calle nº , dep. y procederá a desalojar a don y

ocupantes por cualquier título conforme a lo dispuesto en los autos “ c/ s/

desalojo” que tramitan por ante el Juzgado Nacional de Primer Instancia Especial en lo

Civil y Comercial nº a cargo del infrascrito.

El oficial de justicia pondrá en poseción del bien inmueble al actor

don quien está plenamente autorizado para efectuar el lanzamiento ordenado

pudiendo designar y podrá requerir los servicios de un cerrajero así como también

nombrar depositario de los bienes lanzados y desplazar dichos efectos a tal fin a

depósitos particulares o Municipales.

El Señor Oficial de Justicia está autorizado para hacer uso de la

FUERZA PUBLICA, FORZAR CERRADURA, ALLANAR DOMICILIO,

REQUERIR LOS SERVICIOS DE UN CERRAJERO si fuere del caso necesario.

Asimismo podrá en el acto de lanzamiento y si fuere necesario, requerir EL AUXILIO

DE CIPEC, a los fines de que el médico determine si alguno de los ocupantes del

inmueble no se encuentra capacitado para trasladarse por sus propios medios y en este

supuesto se lo traslade a un Servicio Médico Asistencial Nacional o Municipal y/o

privado.

Dado, sellado y firmado en la Sala de mi Despacho en Buenos

Aires, a los días del mes de de

 MANDAMIENTO DE LANZAMIENTO

El Oficial de Justicia de la zona que corresponda constituirse en el domicilio sito en

de CABA y procederá al lanzamiento de - y/o subinquilinos y/u ocupantes del
inmueble si lo hubiere.

El presente mandamiento se expide en cumplimiento de la resolución firme dictada en los

autos caratulados " s/DESALOJO POR FALTA DE PAGO" (Exp. N° /2008),
que tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil N° a cargo del Dr.
Secretaría única a cargo del Dr. , sito en Av. De los Inmigrantes N° 1950, Piso
de CABA.

Se encuentra autorizado para diligenciar el presente mandamiento la Dra. o quien

esta designe.

Asimismo que el autorizado para diligenciar el mandamiento de lanzamiento queda

facultado para: a) Denunciar e identificar domicilio en caso de que los elementos y chapas
municipales identificatorias del inmueble no se encontraren, faltaren o estuvieran
deterioradas. b) Para constituirse el mismo o un tercero que designe con previa
conformidad del mismo, en depositario de los bienes muebles y de cualquier índole que se
encontraren en el inmueble a desalojar, para el supuesto que las personas que allí se
encuentren se nieguen a retirarlos del mismo o retirándolos se nieguen a constituirse en
depositarios, con facultades expresas para trasladarlos a depósito municipal y/o lugar que el
mismo designe, incluso dejarlos en el inmueble en cuestión bajo prolijo inventario
confeccionado por el Oficial de Justicia interviniente.

El Oficial de Justicia interviniente se encuentra expresa y suficientemente autorizado

para: 1°) Requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio si fuera menester,
requerir los servicios de un cerrajero, cambiar y violentar cerraduras en caso de ser
necesario, debiendo dejar la puerta de acceso en las mismas condiciones en que la encontró.
2°) Trasladar a eventuales enfermos que pudieran existir en el inmueble cuyo desalojo se
persigue al Hospital Público de la Zona. 3°) Trasladar bienes y designar depositarios si
fuera necesario. 4°) Asimismo el Oficial de Justicia interviniente deberá tomar nota del
estado del inmueble bajo prolijo inventario y detallar los deterioros y/o faltantes evidentes
que se observen.

El auto que así lo ordena dice: "Buenos Aires, de de 200 En atención

a lo solicitado y lo prescripto por el Art. 684 bis del Cód. Procesal, decretase el
lanzamiento de la demandada - - y/o subinquilinos y/u ocupantes del inmueble sito en
la calle N° , Piso , Departamento , de Capital Federal, a cuyo fin
líbrese mandamiento, autorizando al Oficial de Justicia a allanar domicilio, requerir el
auxilio de la fuerza pública, violentar cerraduras y utilizar los servicios de un cerrajero, en
caso de ser necesario, haciéndole saber que en caso de existir bienes muebles en el interior
del inmueble, se encuentra autorizada la parte actora a trasladarlos a depósito municipal
o privado. Fdo Juez Nacional en lo Civil.
 Buenos Aires, Septiembre 4 de 2008. - En atención a lo solicitado autorízase a intervenir
en la diligencia ordenada a fs. 32 a la asistencia médica del SAME y del "Servicio de
Medicina Laboral y Preventiva del Poder Judicial de la Nación" para el caso que existan
personas enfermas en la finca a desalojar y, en su caso, procederá conforme lo que
correspondiere a su función. A cuyo fin, líbrense los oficios de estilo. Juez Nacional
en lo Civil.

Dado, sellado y firmado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los del mes de
de 200
MODELO DE DEMANDA DE DESALOJO DEL TRABAJADOR DESPEDIDO.

PROVINCIA DE BUENOS AIRES.

SUMARIO

ACTORA:

DEMANDADOS:

MATERIA: Desalojo como accesorio de un contrato de trabajo

MONTO: Sin monto

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS: *Recibos de sueldo “Cartas documento enviadas

y/o recibidas, * 1 bono, * 1 jus previsional.

COPIAS: 1 juegos de copias para traslado de la demanda y documentación adjunta.

Copia de demanda para perito contador.

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO COMO ACCESORIO DEL

CONTRATO DE TRABAJO – SOLICITA COMO MEDIDA CAUTELAR LA

ENTREGA DEL INMUEBLE CON LA CAUCIÓN QUE SE FIJE - CUESTION

FEDERAL

Excmo. Tribunal:

(Matrícula del Colegio , Cuit , Legajo

Previsional N° ), constituyendo domicilio procesal en de esta Ciudad

Autónoma de Buenos Aires, a V. S. me presento y respetuosamente digo:

 I.-

PERSONERÍA, OBJETO Y

COMPETENCIA

A) Personería

Que, como lo acredito con la copia de pode general que adjunto, el que

declaro bajo juramento se encuentra vigente y que la copia anexada es fiel transcripción

de su original, , con domicilio en , me ha conferido poder para que la

represente.

B) Objeto

Que aceptando el mandato conferido y siguiendo expresas directivas de

mi mandante, vengo a promover demanda de desalojo de la vivienda, ubicada en el

obrador de la empresa sito en de , ocupada por , con domicilio en

dicho lugar, vivienda que tenía como accesorio del contrato de trabajo, hoy

extinguido. Se haga extensiva la condena a cualquier otro ocupante, a quién también

se demanda. Por ello pido se libren dos cédulas de notificación del traslado de la

demanda

C) Competencia

Es muy clara y surge del lugar de celebración, cumplimiento del

contrato de trabajo, que es a la vez domicilio de la demandada. Además el artículo 2,

inciso c), de la ley 11.653 establece la competencia específica de los Tribunales de

Trabajo. El juicio de desalojo de un ex empleado por terminación del vínculo laboral

en cuya virtud ocupaba el respectivo inmueble corresponde a la justicia del trabajo,

ya que configura un conflicto jurídico individual surgido de una relación de ese tipo

(CC0102 MP 111486 RSI-1108-99 I 23-11-1999, “Blanco Flaminio c. Palacios Miguel

Angel y-o ocupante s/Desalojo predio rural”, Juba Civil y Comercial, B1403027).

II.-

CUMPLIMIENTO DEL ART. 26 DE

LA LEY 11.653

La empresa que represento se dedica a la construcción en Capital Federal

y Gran Buenos Aires, teniendo más de 20 obras en desarrollo, con un amplio obrador

depósito y administración en la calle Cliente_dirección Cliente_localidad.

El trabajador demandado por desalojo, de acuerdo a nuestros registros

llevados conforme a derecho, es de nacionalidad , DNI Número , de estado

civil , nacido el , de años de edad, de ocupación Sereno del Gremio de

la Construcción habiendo prestado servicios para la actora, como sereno en el obrador

indicado.

III.-

HECHOS
 El hoy demandado se desempeñaba como sereno, en el obrador de

nuestra empresa, desde la fecha que surge de los recibos que se anexan, lo que se

corrobora con nuestra contabilidad (en la especie, libros laborales) llevada conforme a

derecho.

El demandado nada debía hacer más que cuidar las instalaciones y

siempre fue pagado por encima del Convenio, reconociéndosele un valor por la vivienda

que ocupaba.

Hace aproximadamente 1 año el máximo directivo, de la empresa,

comunicó al actor que se iba a desocupar el obrador pues, se había pactado la

construcción de una manzana cerrada en tal lugar, de enorme valor inmobiliario. Se le

informó que la administración y el obrador iban a ir a otro lugar de , pero que no

había vivienda ya que el lugar se cuida con alarmas.

Para no dejar, al hoy demandado, sin empleo se le ofreció trabajar en la

construcción, con un sueldo más alto, pues contemplaba una remuneración mayor por la

vivienda que se suprimía.

El demandado quedó en contestar. Pasaba el tiempo y nada decía. Se

pusieron los carteles de la nueva obra. Se sacó la administración y el depósito de la

misma. Pero el demandado nada decía.

Hace un mes, el capataz le dijo que debía irse y aceptar el ofrecimiento.

El trabajador dijo que no.

Por lo tanto, con fecha se le envió Carta Documento Nº por

la que se lo despide por necesidades de la empresa, se ponen las indemnizaciones a

disposición y se le intima que devolviera la vivienda en un plazo de 30 días. El actor no

desalojó, no quiso recibir las indemnizaciones y mandó un TCL, con fecha 3 ,

verdaderamente confuso, pues rechazaba el despido, invocaba un derecho de retención y

decía que concurrió a la empresa y no le pagaron.

Se inicia conciliación no obligatoria en la Subsecretaría de Trabajo y se

ofrece ante el empleado administrativo, lo que dejó asentado, una suma comprensiva de

todas las indemnizaciones más lo adeudado más otro tanto para que consiguiera vivienda.

Sin embargo, el actor rehusó la oferta, alegando una deuda inexistente. También se le

ofreció reincorporarlo y asignarle el puesto de trabajo ofrecido oportunamente. Todo ello

con resultado negativo.

Para no perjudicar al trabajador no se realizó denuncia por usurpación.

La no desocupación del actor y su familia causa a mi empresa ingentes perjuicios, por lo

que se solicita la desocupación anticipada del inmueble como medida cautelar.

No queda otra posibilidad que iniciar esta acción, para obtener el

desalojo del inmueble.

Así se peticiona, con costas.

IV.-

DERECHO

Fundo el derecho de mi parte en el artículo 2º, inciso c) de la ley 11.653,

jurisprudencia del fuero y lo demás que supla el elevado criterio de V.E.

 V.-

PRUEBA

Que, ofrezco la siguiente prueba:

1) CONFESIONAL: Se cite al demandado, a absolver posiciones,

citación que deberá efectuarse en su domicilio real, a tenor del pliego que se acompaña en

sobre cerrado (artículo 34 de la ley 11.653).

Solicito se interrogue libremente a los demandados en los términos del

artículo 413 del CPCC.

2) TESTIMONIAL: Solicito que sean llamados a prestar declaración los

siguientes testigos:

a)

b)

c)

d)

Los testigos deberán ser citados por el Tribunal y a los domiciliados

en ajena jurisdicción en los términos de la ley 22.172.

3) INSTRUMENTAL: *

4) PERICIAL CALIGRÁFICA: En subsidio y para el caso de que el

actor desconozca la firma de sus recibos de sueldo. PERICIAL CONTABLE: Se nombre

perito contador, único de oficio, a fin de que informes sobre los siguientes puntos: a) Si
los libros de la actora están llevados conforme a derecho; b) Si el demandado figura

registrado y modalidades de la relación laboral; c) Fecha de cese del trabajador; d) Detalle

de la remuneración y el valor que se asigna a la vivienda. En ambas pericias, los peritos

deberán informar el día y la hora en que harán cuerpo de pericia o constatación de libros a

fin de controlar esos actos. Todo ello bajo apercibimiento de nulidad.

5) INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios:

I.- A la Anses: a fin de que indique si: a) El actor se encontraba registrado; b) Si se le

efectuaron aportes; c) Detalle si los aportes se correspondían con un sueldo, d) Si el

empleador cumplió las restantes obligaciones a su cargo.

II.- AL CORREO ARGENTINO, a fin de que se expida sobre la

autenticidad de las Cartas Documento enviadas y/o recibidas, las que se

desglosarán del expediente dejando fotocopia en autos. Se expedirá sobre la recepción y

su fecha. En caso de estar destruidas las mismas indicará si son auténticas en atención a

sus sellos, etiquetas y copias adjuntadas.

VI.-

CUESTION FEDERAL

Siendo tan evidente el derecho del actor realizo expreso planteo de la

cuestión federal para ocurrir a la Corte Suprema de Justicia de la Nación por vía del

recurso extraordinario federal previsto por el artículo 14 de la ley 48, en el supuesto de

pronunciamiento adverso que desestime la demanda y no permita el desalojo del

trabajador accionado.
 El caso federal se plantea con fundamento en la vulneración eventual

de los artículos 16, 17 y 18 de la Constitución Nacional. Se hace en la primera

presentación y debe substanciarse con el traslado de la demanda. De rechazarse la

pretensión que se persigue, se violarían los art. 16, 17 y 18 de la Constitución Nacional, y

en consecuencia el caso encuadraría en los incisos 1 y 3 del artículo 14 de la ley 48.

Porque si en el pleito se ha puesto en cuestión la validez de un...de una ley del

congreso o la inteligencia de alguna cláusula de la constitución la cuestión es

típicamente federal.

Ante una pretendida teoría, que no tiene la más mínima

fundamentación, con relación a que la reserva no sirve o es el inferior quien debe

evaluarla debo decir lo siguiente:

En cuanto al rechazo de la reserva, con cita de D'Alessio (implícita) la

misma no tiene el menor fundamento. Las reservas (porque son reservas no se rechazan ni

se condicionan; no me imagino a un empleado de Aerolíneas u otra compañía diciendo a

un desconcertado pasajero que no le puede tomar la reserva pues o la misma no sirve o no

debió hacerla (porque había pasajes). Las reservas no se rechazan y no es el inferior el

encargado de establecer si la reserva es oportuna o no o si ha reunido las formas que

establece la doctrina de la CS. Tal posibilidad comprende sólo a la Corte. Así, el mejor

tratadista sobre la materia (14) trata la doctrina D'Alessio como una más, tal vez

aventurada. Pero en lo que importa dice que no están establecidas formas ni

solemnidades determinadas para introducir en el pleito la cuestión federal, por ser

ello ajeno a una concepción ritualista (doctrina de Fallos CSN 293: 323; 302:326;
307:2080, entre otros). Al plantearse la cuestión federal no es necesario que se

formule la advertencia de llevar el asunto a la Corte Suprema (Fallos: 279: 146).

Lo que pasa es que se confunde la admisibilidad con la procedencia. La

reserva no es un recaudo de la admisibilidad del recurso, salvo que no exista. La

procedencia, en cuanto a la extensión y contenido de la reserva, es cuestión que

corresponde a la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Es decir, si la Corte Suprema no ha supeditado la reserva a cuestiones

formales, no se aprecia como los restantes tribunales puedan limitarla.

Por lo tanto, debe tenerse presente la reserva del caso federal impetrada

en la presente demanda para su oportunidad y substanciarla con un traslado a la parte

contraria.

VII.-

SOLICITA COMO MEDIDA CAUTELAR LA RESTITUCIÓN

DEL INMUEBLE

Que la continuación en la ocupación del inmueble, sin derecho alguno,

causa a mi mandante ingentes perjuicios. Que traigo la declaración jurada de tres (3)

Testigos) los que ratificarán en primera audiencia o espontáneamente ante el juzgado

(artículo 155 de la L.O. y 197 del CPCC), 12 recibos de salarios, certificación contable

sobre libros laborales de la que surge indubitada la relación laboral, que se corrobora

también con el intercambio telegráfico. Además, plano del proyecto de edificación,

fotografías certificadas del cartel de la obra, Contratos con el plazo de terminación de la

obra, minuta del FR sobre el tema de la titularidad y la prehorizontalidad. Con ello tengo
por acreditado, a mi juicio, la verosimiliud del derecho y el peligro en la demora. Por lo

demás nos sujetamos a la caución real que se fije, dentro de límites razonables.

Se produzca la prueba de la medida cautelar solicitada, se ratifiquen los

testigos, se fije la caución y se ordene el lanzamiento del demandado y los restantes

ocupantes del inmueble.

IX

PETITORIO:

Por todo lo expuesto a V.E. solicito:

1) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio

procesal indicado.

2) Se tenga por incoada la presente demanda y por ofrecida la prueba.

3) Se produzca la prueba de la medida cautelar solicitada, se ratifiquen

los testigos, se fije la caución y se ordene el lanzamiento del demandado y los restantes

ocupantes del inmueble.

4) Se corra traslado de la presente demanda conforme lo disciplina la ley

11.653, por el término y bajo apercibimiento de ley.

5) Oportunamente se haga lugar a la demanda en todas sus partes,

condenándose a la restitución del inmueble en relación al demandado y demás ocupantes.

6) Se hace expresa reserva o planteo del caso federal en los términos del

artículo 14 de la ley 48 (art. 256 y siguientes del CPCCN) por violación de los artículos

16, 17 y 18 de la Constitución Nacional en caso de sentencia adversa a lo peticionado.

 7) Se tenga presente que se hallan indistintamente autorizados a requerir

estas actuaciones, examinar las mismas, librar cédulas, oficios, mandamientos y exhortos,

estar en audiencias y cuantos más actos sean necesarios en el ejercicio de la procuración.

Tener presente lo expuesto y proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA
PREPARA VIA EJECUTIVA POR CREDITO DE ALQUILERES. RENUNCIA

OPCION. RESERVA.

Señor Juez:

, abogado, en representación de Perieles Platudo, con domicilio real

en Av. Libertador 1345 de la Capital Federal y constituyéndolo legal en Uruguay 234,

piso 5º, oficina 6 (estudio donde ejerzo mi profesión y donde también lo constituyo

personalmente a los efectos de la Ley de Arancel), a V.S. digo.

I. OBJETIVO Y RENUNCIA OPCION

Que, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a preparar la

vía ejecutiva por cobro de alquileres cuyo monto asciende actualmente a la suma de diez

mil pesos ($ 10.000) con más sus intereses y costas, contra don con domicilio en

Ugarteche 678, piso 9º, unidad 10, Capital Federal.

Asimismo manifiesto expresamente que mi partes renuncia a la opción que

le confiere el artículo 3º de la ley 24.573 sobre mediación.

II. PERSONERIA

Que mi personería para accionar como lo hago surge del poder general

para asuntos judiciales que oportunamente otorgara a mi favor el señor según

escritura 101 suscripta ante el escribano con fecha 17 de febrero de 1996 que en
este acto acompaño en fotocopia bajo juramento de autenticidad y vigencia.

III. COMPETENCIA

Que V.S. es competente para entender en este asunto en razón del territorio

y de la materia.

En efecto, como resulta de la documentación que se individualizará infra,

el inmueble objeto del contrato locativo da lugar a esta ejecución de alquileres, así como

el sitio de cumplimiento de la obligación de abonarlos, se encuentran en jurisdicción del

juzgado.

Además, V.S. está habilitado a intervenir en esta ejecución atento a lo

prescripto en la ley 23.637 sobre unificación de los fueros Especial en lo Civil y

Comercial y el excusivamente Civil, como asimismo en la ley 24.290 que reformó al

art. 43 del decreto-ley 1285/58 que fijó por descarte la competencia de este último

fuero. Y decimos por descarte, toda vez que la precitada norma determina que “los

Juzgados Nacionales de Primera Instancia en lo Civil de la Capital Federal conocerán en

los asuntos regidos por las leyes civiles cuyo conocimiento no haya sido expresamente

atribuido a los jueces de otro fuero”.

IV. HECHOS

Que con fecha 7 de marzo de 1996 mi representado suscribió un contrato

con el ejecutado mediante el cual le cedía en locación y para vivienda familiar un

inmueble sito en el domicilio denunciado en el apartado I de esta presentación.

El alquiler mensual de la unidad locada se pactó en la suma de dos mil

pesos ($ 2.000) que el accionado debía hacer efectivos del uno al cinco de cada mes en

las oficinas administrativas de mi representado ubicadas en Cerrito 456, piso 7º, depto.

8, Capital Federal.

Si bien al principio el ejecutado cumplió casi con regularidad con la

satisfacción del precio de la locación, actualmente adeuda a mi poderante tres meses de

alquileres, habiendo resultado infructuosas las tratativas extrajudiciales llevadas a cabo

por el personal de las precitadas oficinas y por mí mismo, que suscribo esta

presentación.

Así las cosas, mi comitente envió al locatario la carta-documento 6789 de

fecha 15 de marzo de 1997 en la que intimaba el pago de las sumas adeudadas con más

lo pactado para el supuesto de mora, sin que hasta la fecha el requerido hiciera efectiva

la cancelación del monto debido.

En consecuencia, atento a la conducta negativa de la contraria, ocurro ante

V.S. para obtener lo que en derecho corresponde.

V. DERECHO

Que fundo el derecho de mi mandante en los arts. 1578 y concordantes del

Código Civil, así como en los arts. 525, inc. 2, y concordantes del Código Procesal Civil
y Comercial de la Nación, doctrina y jurisprudencia imperantes.

VI. RESERVA

Que, a los efectos del art. 540 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, desde ya hago reserva de ampliar esta demanda a medida que vayan venciendo

nuevos períodos de alquileres.

VII. PETITORIO

Que, por lo expuesto, solicito:

1º) Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio

legal indicado.

2º) Se agreguen las fotocopias del contrato de locación y de la carta -

documento individualizada en el apartado IV del presente, advirtiendo a los efectos del

art. 333, párrafo segundo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que los

originales de dichos documentos se encuentran glosados a la demanda que “por desalojo

por falta de pago he promovido ante el Juzgado Nº del mismo fuero, debiendo

recabarse dichas actuaciones ad effectum videndi et probandi”.

3º) Se cite al accionado en los términos de los arts. 525, inc. 2, y 526 del

Código Procesal Civil y Comercial de la Nación a fin de que comparezca personalmente

para manifestar si es locatario o arrendatario de mi representado y, en caso afirmativo,

exhiba el último recibo, bajo apercibimiento de que si no compareciese o no contestare

categóricamente, se tendrá por reconocido el contrato o por confesados los hechos

alegados en esta presentación.

4º) Oportunamente, se haga lugar a la ejecución dictando la

correspondiente sentencia de remate.

Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA
PROMUEVE DEMANDA POR DESALOJO (Art. 684 bis)

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Matrícula

del Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

a V. S. me presento y respetuosamente digo:

1. — OBJETO

Que vengo a promover formal demanda de desalojo por falta de pago y

vencimiento de contrato contra los Sres , y ocupantes, con domicilio real con

domicilio real en , solicitando se dicte sentencia, y oportunamente disponga el

desalojo de la demandada y de cualquier otro ocupante del inmueble en cuestión, bajo

apercibimiento de lanzamiento, con costas.

II. — HECHOS

II.a. Vencimiento del contrato de locación

Que conforme surge del contrato de locación que al presente se adjunta, y

cuya reserva en Secretaría se solicita, con fecha 1° de junio del año 2000, se celebró el

mismo entre las partes con relación al inmueble sito en la calle , de esta Ciudad

de Buenos Aires, por la suma mensual de U$$ 350 (dólares estadounidenses trescientos
cincuenta) pagaderos hasta el día 10 de cada mes, siendo que el vencimiento del

contrato citado, operara con fecha 31 de mayo de 2002.

Se destaca que el inmueble locado se ubica en pleno barrio de Caballito,

siendo el mismo entregado en perfectas condiciones de uso y goce, conforme surge del

contrato celebrado.

El contrato tenía una vigencia de dos años, siendo que a la fecha de la

interposición de la presente acción, se encuentra vencido al 31 de mayo del corriente,

esto es hace más de un mes.

II.b. Falta de pago de los alquileres

Se impone agregar a lo ya descripto, que configura un hecho objetivo e

irrefutable, que desde el mes de febrero del año 2001, los demandados adeudan el pago

de los alquileres, así como el pago de expensas comunes por la unidad que alquilan,

Aguas Argentinas y Alumbrado Barrido y Limpieza de la Ciudad de Buenos Aires,

razón por la cual me he encontrado en la obligación de oblar las mismas, a fin de evitar

las consiguientes ejecuciones en tal sentido. A la fecha la deuda supera los $ 7.000.-

Resultaron absolutamente infructuosas las gestiones personalmente

efectuadas por esta actora a los fines del desalojo y cobro de la deuda mantenida.

Más aún, proponían la realización de un convenio de desocupación a futuro,

manifestando que como la labor Judicial es sumamente lenta, “me convenía” hacerlo de
esa forma, por supuesto sin pagar lo adeudado, ni tampoco por el tiempo que se

encontrarían ocupando el inmueble hasta la fecha de desocupación “efectiva” propuesta

por ellos.

Notificados que fueron por carta documento de la intimación de desalojo y

pago de deuda, contestaron la misma, cuyas imputaciones absolutamente niego y

desconozco, hecho que demuestra la mala fe y clara intención de falta de pago y de

desocupación de los demandados. Se adjuntan sendas cartas documento.

Resulta sobreabundante poner en conocimiento al Tribunal, acerca del daño

que los demandados han causado a esta parte, por cuanto mi sustento económico surge

en parte de la renta que desde hace más de un año han dejado de pagar aparte del hecho

de tener que solventar personalmente los gastos de expensas e impuesto como ya he

señalado ut supra.

II.c. Desocupación inmediata

Que atento lo expuesto, esto es el vencimiento del contrato que operara con

fecha 31 de mayo de 2002 y la falta de pago denunciada, vengo a solicitar V.S. ordene

la desocupación inmediata del inmueble de inquilinos, subinquilinos y ocupantes, en

estos dos últimos casos si los hubiere, de acuerdo a lo previsto por el art. 684 bis y 680

bis del CPCC.

Que conforme al art. 684 bis del CPCC se ofrece como caución real el

embargo del bien objeto del proceso inscripto en la Matrícula N° del Registro de

la Propiedad Inmueble.
 III. — DERECHO

Fundo el derecho que me asiste en lo previsto por los arts. 1507, 1509 del

Código Civil y 679, 330, 498, 684 bis y 680 bis, del CPCC.

IV. — PRUEBA

Para el caso de no allanarse a la demanda, ofrezco:

1.- Posiciones: Se cite a absolver posiciones a los demandados a tenor del

pliego que oportunamente se adjuntará.

2.- Reconocimiento de firma: Se cite a los demandados a reconocer la

firma inserta en el contrato de locación.

3.- Pericial caligráfica: Para el caso de su desconocimiento, se nombre

perito único, quien deberá determinar la autenticidad de la firma de los demandados en

el contrato.

4.- Informativa: Para el caso de desconocimiento, se libre oficio al correo

Argentino, a fin que informen sobre la autenticidad de la carta documento N° de

fecha , enviada por la actora, y que se adjunta a la presente.

 5.- Documental: Se adjunta contrato de locación en original, solicitando su

reserva en la Secretaría del Juzgado, carta documento de fecha ...

V. — PETITORIO

1.- Se me tenga por presentado, parte, por constituido el domicilio.

2.- Se corra traslado de ley.

3.- Se haga lugar al desalojo interpuesto, así como a la desocupación

inmediata en los términos del art. 680 bis y 684 bis del CPCC, con expresa condena en

costas.

Proveer de conformidad.

SERA JUSTICIA.

NOTAS DEL AUTOR

PROCEDENCIA DE LA DESOCUPACION INMEDIATA

“…esta sala ya ha dicho el expediente “Nusbaum Carlos c. Junín 1721 S.R.L. s/recurso de hecho”
(Expte. N° 102.387/2003), que la desocupación inmediata prevista en el art. 684 bis del Cód. Procesal
(t.o. ley 25.488), representa en cuanto a su naturaleza jurídica una medida cautelar (conf. Gozaíni,
Osvaldo “Código Procesal Civil y Comercial Comentado”, t. III, p. 437, La Ley). Siendo ello así, de lo
que se trata es de analizar si se dan en autos los presupuestos exigidos por la norma”.

“Así, para la procedencia de la desocupación inmediata en los términos del art. 684 bis del Cód.
Procesal, deberá acreditarse la verosimilitud del derecho, que en el caso consiste en demostrar el carácter
de locador (o sublocador) y que se ha configurado una de las dos causales previstas por la norma (falta de
pago o vencimiento del contrato)”. Doctrina Judicial año XX, n° 40, 06/10/04, p. 415.

21.781. — CNCiv., sala D, 2004/05/06. — Nusbaum, Carlos y otros c. Junín 1721 S.R.L. y otros.
 PROMUEVE DEMANDA POR DESALOJO POR FALTA DE PAGO

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en , y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Inscripto a la
matrícula del Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, en los autos caratulados “ c/ s/ ” (Expediente N° )a
V. S. me presento y respetuosamente digo:

1. LEGITIMACION:
Soy locadora de la propiedad tipo oficina, ubicada en , conforme lo
acredito con el Contrato de Locación que acompaño.

2. - OBJETO:
Vengo en el carácter invocado a iniciar formal demanda de desalojo, por la
causal de falta de pago de los alquileres, contra el señor (DNI ), con domicilio
en , eventuales subinquilinos y/u ocupantes de la finca tipo , ubicada en la
calle N° (entre el N° y N° ), unidad funcional número , de ,
solicitando que oportunamente se dicte sentencia que decrete el desalojo de la accionada y
de cualquier otro ocupante del inmueble locado, bajo apercibimiento de lanzamiento y todo
ello con costas.

3. - HECHOS:
a. ENTREGA DE LA UNIDAD LOCADA: En fecha di en locación al
accionado, por un plazo de años, la finca de calle , piso ,
departamento , unidad funcional número , de
b. UNICO PAGO DE ALQUILERES EN MESES: Al recibir la
propiedad y en ese mismo acto el locatario pagó el primer período de alquiler (del
al ) y de allí en adelante no hizo pago más alguno, ni de alquileres ni de las expensas
comunes de la propiedad horizontal y tampoco de los servicios de Aguas Argentinas e
impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza de
c. IMPAGO TOTAL DE ALQUILERES DESDE LA OCUPACION DE LA
UNIDAD LOCADA: De acuerdo al art. 1556 del CCRA, los locatarios están obligados al
pago puntual de los alquileres, entre otros compromisos, pero el demandado sólo pagó el
primer período de alquiler al firmar el contrato y recibir la finca y después no pagó más, ni
alquileres ni expensas, ni impuestos ni tasas.
d. IMPAGO DE CARGAS INTEGRATIVAS DEL ALQUILER: El locatario
incumplió sus demás obligaciones desde el primer vencimiento posterior a la entrega de la
Unidad Locada, incluyendo las expensas comunes de la propiedad horizontal, el impuesto
del GACBA y las tasas por servicios de Aguas Argentinas, a los que contractualmente se
había obligado a pagar y que integraban el alquiler o precio de la locación. e.
INTIMACION DE PAGO (ART. 5 LEY 23.091) POR "CARTA DOCUMENTO": Dejo
constancia que con fecha cursé al locatario y al domicilio constituido en el contrato,
carta documental N° CD (fechada ) de intimación de pago, que con su
constancia de recepción en fecha agrego, con la cual se cumplimentó lo dispuesto por
el art. 5 de la ley 23.091.
f. INCONTESTACION DEL LOCATARIO A INTIMACION DE PAGO: Mi
intimación no recibió respuesta alguna del (inquilino; locatario), a pesar de haber
transcurrido ya casi ( ) meses y estar en mora en los pagos de alquileres desde
el (casi meses).
g. MORA SUPERIOR A MESES SIN PAGAR ALQUILERES: A pesar
de todos los intentos verbales realizados y la carta documental enviada para lograr el pago
de los alquileres adeudados, hasta la fecha y habiendo ya vencido con creces el plazo
impuesto por el art. 5° de la ley 23.091, no he logrado percibir alquiler alguno, por lo cual
me veo en la necesidad de iniciar esta acción, reservándome los derechos por daños y otros
rubros contra el locatario y por alquileres y daños y perjuicios también contra el fiador del
locatario, señor (DNI ).

4. - SUBINQUILINOS Y/U OCUPANTES:

Como ignoro la existencia de subinquilinos y/u ocupantes (expresamente
prohibidos en el contrato de locación) en la finca objeto de esta acción, me remito a lo que
resulte de la diligencia de notificación, según lo que informe el Oficial Notificador, sobre la
obligación de los locatarios de denunciar la existencia de subinquilinos y/u ocupantes,
conforme lo establecido en los arts. 681 y 684 del CPCCN, aunque reitero y aclaro que
tanto la cesión como la sublocación se encuentran prohibidas en el contrato.

5. – SOLICITA DESALOJO ANTICIPADO:

En los términos del artículo 684 bis del CPCCN, solicito a V.S. que, una vez
trabada la litis, se decrete el desalojo anticipado del demandado y la entrega inmediata del
inmueble todo ello bajo la caución real que V.S. estime razonable fijar.

6. - DERECHO:
Fundo mi derecho respecto a esta acción en los arts. 1556 y conc. del CCRA,
5° de la ley 23.091 y 681, 684 y conc. del CPCCN.

7. - COMPETENCIA:
V.S. tiene competencia para entender en este proceso, tanto por su materia,
como por la ubicación de la Unidad Locada y decisión contractual de las partes.

8. - PRUEBA:
Ofrezco la prueba siguiente:
8.a. Documental: Contrato de Locación del inmueble a desalojar y carta
documental y aviso de recibo que se agregan;
8.b. Pericial caligráfica: Para el hipotético caso de que la contraria niegue la
autenticidad del contrato de locación o desconozca las firmas insertadas en éste, solicito
que oportunamente sea citada por el Perito de formar cuerpo de escritura a fin de que el
experto determine si es su firma la que luce al pie del contrato; Solicito se practique pericia
caligráfica, scopométrica y química, para el caso que la parte demandada agregue al
expediente documentación cuya firma y/o texto se atribuya a esta parte y la misma no sea
objeto expreso de reconocimiento. A esos efectos el peritaje versa sobre: 1) Autenticidad de
firmas y texto; 2) Contemporaneidad de firmas y texto; 3) Si los documentos presentan
alteración, tanto como enmiendas, raspaduras, lavados, etc.
8.c. Confesional: Se fije audiencia para que la locataria demandada en autos
absuelva posiciones a tenor del pliego que oportunamente acompañaré bajo apercibimiento
en caso de incomparecencia de tenerla por confesa en los términos del art. 417 CPCCN.
8.d. Informativa: Se libre oficio al Correo Argentino, a fin que informe sobre
la remisión, autenticidad y contenido de la "carta documento" y del "aviso de su recepción".

9. - CERTIFICACION DE COPIAS Y RESERVA DE DOCUMENTACION:

Toda la documentación original acompañada solicito sea reservada en la caja
de seguridad del Juzgado, por razones de seguridad, para lo cual proveo de copias simples,
para que se ordene sean certificadas por el Actuario y agregadas al expediente.

10. - AUTORIZA:
Autorizo a diligenciar cédulas, oficios, tomar vistas del expediente, retirar en
préstamo y cualquier otra diligencia que fuera menester para la prosecución del presente
pleito a los doctores

11. - BONO (ART. 51 LEY 23.187) Y TASA DE JUSTICIA:

Acompaño el bono y la tasa respectivos.

12. - PETITORIO:
Por todo lo expuesto a S.S., solicito:
a. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio legal
indicado;
b. Se disponga la guarda de la documentación original agregada;
c. Se corra traslado de la demanda interpuesta por el término de ley, al
domicilio constituido contractualmente por el demandado;
d. Oportunamente se dicte sentencia que decrete el desalojo del accionado y de
cualquier otro subinquilino y/u ocupante del bien locado, con expresa imposición de costas.

Provea V.S. de conformidad.

SERA JUSTICIA.

OTROSÍ DIGO:... , Con el objeto de probar la verosimilitud del derecho de mi parte,

ofrezco la información sumaria abonada por los señores (nombres, profesión y
domicilios). ES TAMBIEN JUSTICIA.
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Matrícula del
Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a V. S.
me presento y respetuosamente digo:

1. OBJETO

Que vengo en tiempo y forma a promover formal demanda de desalojo por falta
de pago, contra , subinquilinos y/o ocupante de la finca ubicada en la calle
donde se domicilia la demandada, solicitando oportunamente se dicte sentencia que decrete
el desalojo de la accionada y de cualquier otro ocupante del inmueble locado bajo
apercibimiento de lanzamiento, todo con costas.

2. Competencia

La competencia de VS está determinada por el lugar de cumplimiento del

contrato que es, en el inmueble locado, conforme lo establece el contrato (artículo 5, inciso
3° CPCCN):

Por lo demás, no resulta necesaria la mediación previa.

Se acompaña tasa de justicia conforme ley 23.898 y sus pautas.

3. HECHOS

El día del mes de del año , firmé, con la hoy demandada, el

contrato de locación, que se anexa, el cual tendría una duración de dos años desde el 1° de
de 20 hasta el 31 de de 20

Todo estaba bien hasta que a partir del mes de agosto de 200 la
demandada deja de abonar los alquileres y no solo ellos sino que, además, tampoco ha
abonado las expensas, razón por la cual fui intimada por la administración del consorcio
para que las abonara ya que hacía tres meses que no se pagaban por lo cual aboné las
mismas recibo que he acompañado en los autos " s/EJECUCION DE
ALQUILERES". Desde hace siete meses que la demandada no abona el alquiler ni tampoco
las expensas y no sé si ha abonado los servicios del inmueble que tal como consta en el
contrato están a su cargo. En razón de ello, intime a la accionada por medio de carta
documento N° de fecha , a pagar los arriendos adeudados, bajo apercibimiento
de desalojo (artículo 5° ley 23.091).

4. PRUEBA
 a) Documental:

Se acompaña contrato de locación cuyo original se encuentra agregado a los

autos " S/EJECUCION DE ALQUILERES". Se acompaña carta documento.

Se acompaña CD de intimación N° de fecha

b) Informativa:

Se libre oficio al Correo Argentino, a fin que informe sobre la remisión,

autenticidad y contenido de la "carta documento" y del "aviso de su recepción".

c) Pericial Caligráfica:

Para el hipotético caso de que la contraria niegue la autenticidad del contrato de

locación o desconozca firmas indubitadas de este, solicito que oportunamente sea citada por
el Perito a formar cuerpo de escritura a fin de que el experto determine si es su firma la que
luce al pie del contrato.

d) Confesional:

Se fije audiencia para que la locataria demandada en autos absuelva posiciones a

tenor del pliego que oportunamente acompañaré bajo apercibimiento en caso de
incomparecencia de tenerla por confesa en los términos del Art. 417 CPCC.

5. Se deja constancia

Se hace constar en los presentes que se ha preparado la vía ejecutiva por el

cobro de alquileres, en los autos " S/EJECUCION DE ALQUILERES", y habiendo
sido correctamente notificada la demandada de la preparación no se ha presentado a la
citación de los mismos por lo que se aplica el artículo 526 del CPCCN, lo que debe tener
VS en cuenta a todos sus fines.

6. PETITORIO

Por todo lo expuesto a VS, solicito:

a) Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio que

invoco.

b) Se corra traslado de la demanda interpuesta por el término de ley.

c) Oportunamente se dicte sentencia que decrete el desalojo del accionado y de

cualquier otro ocupante del bien locado, con expresa imposición de costas.
 d) Se tenga presente que, en caso de sentencia que rechace la demanda por
desalojo, se deja planteado el caso constitucional en los términos de los artículos 14 a 16 de
la ley 48 (Adla, 1852-1880, 364) y artículo 256 y siguientes del CPCCN por eventual
vulneración de los artículos 16, 17 y 18 de la Constitución Nacional.

e) Se tenga presente que y/o y/o y/o se encuentran

autorizados a realizar la procuración en estas actuaciones con las facultades más amplias,
pudiendo dejar notas en el libro de asistencia, asistir a audiencias, librar y diligenciar
cédulas, mandamientos, exhortos, compulsar las actuaciones, efectuar desgloses, retirar
copias y cuantos más actos sean necesarios para el cumplimiento de la procuración.

Proveer de conformidad.
Será Justicia.
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO COMO ACCESORIO DEL

CONTRATO DE TRABAJO – SOLICITA COMO MEDIDA CAUTELAR LA

ENTREGA DEL INMUEBLE CON LA CAUCIÓN QUE SE FIJE - CUESTION

FEDERAL

Señor Juez:

(Matrícula del Colegio , Cuit ), constituyendo

domicilio procesal en de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a V. S. me

presento y respetuosamente digo:

I.-

PERSONERÍA, OBJETO Y

COMPETENCIA

A) Personería

Que, como lo acredito con la copia de pode general que adjunto, el que

declaro bajo juramento se encuentra vigente y que la copia anexada es fiel transcripción

de su original, , con domicilio en , me ha conferido poder para que la

represente.

B) Objeto
 Que aceptando el mandato conferido y siguiendo expresas directivas de mi

mandante, vengo a promover demanda de desalojo de la vivienda, ubicada en el

obrador de la empresa sito en de Capital Federal, ocupada por , con

domicilio en dicho lugar, vivienda que tenía como accesorio del contrato de trabajo,

hoy extinguido. Se haga extensiva la condena a su cónyuge, hijo y cualquier otro

ocupante, a quién también se demanda. Por ello pido se libren dos cédulas de

notificación del traslado de la demanda.

C) Competencia y cumplimiento de la conciliación laboral obligatoria

El artículo 21, inciso b) de la ley 18.345 (Ley orgánica del proceso laboral

de la Nación) establece la competencia de la Justicia Nacional del Trabajo para las

demandas de desalojo por restitución de inmuebles o partes de ellos concedidos a los

trabajadores en virtud o como accesorios de los contratos de trabajo, sin perjuicio de las

disposiciones especiales de los estatutos profesionales. Con el certificado expedido con

fecha se acredita el cumplimiento de la conciliación laboral obligatoria en

expediente .

II.-

CUMPLIMIENTO DEL ART. 65 DE

LA LEY 18.345
 La empresa que represento se dedica a la construcción en Capital Federal

y Gran Buenos Aires, teniendo más de obras en desarrollo, con un amplio obrador

depósito y administración en la calle Cliente_dirección Cliente_localidad.

En cumplimiento de la última parte del artículo 65 de la ley 18.345 que dice

que además, cuando un trabajador demande a un empleador se deberá indicar la edad y

profesión u oficio del actor, la índole de la actividad, establecimiento o negocio del

demandado y la ubicación del lugar de trabajo, se señala:

El trabajador demandado por desalojo, de acuerdo a nuestros registros

llevados conforme a derecho, es de nacionalidad argentina, DNI Número , de

estado civil , nacido el , de años de edad, de ocupación Sereno del

Gremio de la Construcción habiendo prestado servicios para la actora, como sereno en el

obrador indicado.

III.-

HECHOS

El hoy demandado se desempeñaba como sereno, en el obrador de nuestra

empresa, desde la fecha que surge de los recibos que se anexan, lo que se corrobora con

nuestra contabilidad (en la especie, libros laborales) llevada conforme a derecho.

El demandado nada debía hacer más que cuidar las instalaciones y siempre

fue pagado por encima del Convenio, reconociéndosele un valor por la vivienda que

ocupaba.
 Hace aproximadamente años el máximo directivo, de la empresa,

comunicó al actor que se iba a desocupar el obrador pues, se había pactado la

construcción de una manzana cerrada en tal lugar, de enorme valor inmobiliario. Se le

informó que la administración y el obrador iban a ir a , pero que no había vivienda

ya que el lugar se cuida con alarmas.

Para no dejar, al hoy demandado, sin empleo se le ofreció trabajar en la

construcción, con un sueldo más alto, pues contemplaba una remuneración mayor por la

vivienda que se suprimía.

El demandado quedó en contestar. Pasaba el tiempo y nada decía. Se

pusieron los carteles de la nueva obra. Se sacó la administración y el depósito de la

misma. Pero el demandado nada decía.

Hace un mes, el capataz le dijo que debía irse y aceptar el ofrecimiento. El

trabajador dijo que no.

Por lo tanto, con fecha se le envió Carta Documento Nº por la

que se lo despide por necesidades de la empresa, se ponen las indemnizaciones a

disposición y se le intima que devolviera la vivienda en un plazo de días. El actor

no desalojó, no quiso recibir las indemnizaciones y mandó un TCL, con fecha ,

verdaderamente confuso, pues rechazaba el despido, invocaba un derecho de retención y

decía que concurrió a la empresa y no le pagaron.

Se inicia conciliación obligatoria y se ofrece ante el conciliador, lo que dejó

asentado, una suma comprensiva de todas las indemnizaciones más lo adeudado más otro

tanto para que consiguiera vivienda. Sin embargo, el actor rehusó la oferta, alegando una

deuda inexistente. También se le ofreció reincorporarlo y asignarle el puesto de trabajo

ofrecido oportunamente. Todo ello con resultado negativo.

 Para no perjudicar al trabajador no se realizó denuncia por usurpación. La

no desocupación del actor y su familia causa a mi empresa ingentes perjuicios, por lo que

se solicita la desocupación anticipada del inmueble como medida cautelar.

No queda otra posibilidad que iniciar esta acción, para obtener el desalojo

del inmueble.

Así se peticiona, con costas.

IV.-

DERECHO

Fundo el derecho de mi parte en el artículo 21, inciso b. de la ley 18.345,

jurisprudencia del fuero y lo demás que supla el elevado criterio de VS.

V.-

PRUEBA

El artículo 71, de la ley 18.345, dice que, del responde y de su

documentación, se dará traslado al actor quien dentro del tercer día de notificado

ofrecerá la prueba de la que intente valerse y reconocerá o desconocerá la

autenticidad de la documentación aportada por la demandada. Este traslado

conforme el artículo 48 se notifica personalmente o por cédula. Que, sin perjuicio de

ampliar mi prueba en esa oportunidad, ofrezco los siguientes medios que hace a la prueba

del derecho de mi parte:

 1) CONFESIONAL: Se cite al demandado, a absolver posiciones, citación

que deberá efectuarse en su domicilio real, a tenor del pliego que se acompañará en el

momento procesal oportuno.

Solicito se interrogue libremente a los demandados en los términos del

artículo 415 del CPCC.

2) TESTIMONIAL: Solicito que sean llamados a prestar declaración los

siguientes testigos:

a)

b)

c)

d)

Los testigos deberán ser citados por el Juzgado y a los domiciliados en

ajena jurisdicción en los términos de la ley 22.172.

3) INSTRUMENTAL: * Cartas documentos y TCL laborales enviadas y/o

recibidas, * Certificado de Conciliación laboral obligatoria, * Recibos de sueldo.

4) PERICIAL CALIGRÁFICA: En subsidio y para el caso de que el actor

desconozca la firma de sus recibos de sueldo. PERICIAL CONTABLE: Se nombre perito

contador, único de oficio, a fin de que informes sobre los siguientes puntos: a) Si los

libros de la actora están llevados conforme a derecho; b) Si el demandado figura

registrado y modalidades de la relación laboral; c) Fecha de cese del trabajador; d)

Detalle de la remuneración y el valor que se asigna a la vivienda. En ambas pericias, los

peritos deberán informar el día y la hora en que harán cuerpo de pericia o constatación de

libros a fin de controlar esos actos. Todo ello bajo apercibimiento de nulidad.

5) INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios:

I.- A la Anses: a fin de que indique si: a) El actor se encontraba registrado; b) Si se le

efectuaron aportes; c) Detalle si los aportes se correspondían con un sueldo, d) Si el

empleador cumplió las restantes obligaciones a su cargo.

II.- AL CORREO ARGENTINO, a fin de que se expida sobre la

autenticidad de las Cartas Documento enviadas y/o recibidas, las que se

desglosarán del expediente dejando fotocopia en autos. Se expedirá sobre la recepción y

su fecha. En caso de estar destruidas las mismas indicará si son auténticas en atención a

sus sellos, etiquetas y copias adjuntadas.

VI.-

CUESTION FEDERAL

Siendo tan evidente el derecho del actor realizo expreso planteo de la

cuestión federal para ocurrir a la Corte Suprema de Justicia de la Nación por vía del

recurso extraordinario federal previsto por el artículo 14 de la ley 48, en el supuesto de

pronunciamiento adverso que desestime la demanda y no permita el desalojo del

trabajador accionado.

El caso federal se plantea con fundamento en la vulneración eventual de los

artículos 16, 17 y 18 de la Constitución Nacional. Se hace en la primera presentación y

debe substanciarse con el traslado de la demanda.

De rechazarse la pretensión que se persigue, se violarían los art. 16, 17 y 18 de la

Constitución Nacional, y en consecuencia el caso encuadraría en los incisos 1 y 3 del

artículo 14 de la ley 48 (Adla, 1852-1884, 364). Porque si en el pleito se ha puesto en

cuestión la validez de un...de una ley del congreso o la inteligencia de alguna

cláusula de la constitución la cuestión es típicamente federal.

Ante una pretendida teoría, que no tiene la más mínima fundamentación, con relación a

que la reserva no sirve o es el inferior quien debe evaluarla debo decir lo siguiente:

En cuanto al rechazo de la reserva, con cita de D'Alessio (implícita) la misma no tiene el

menor fundamento. Las reservas (porque son reservas no se rechazan ni se condicionan;

no me imagino a un empleado de Aerolíneas u otra compañía diciendo a un

desconcertado pasajero que no le puede tomar la reserva pues o la misma no sirve o no

debió hacerla (porque había pasajes). Las reservas no se rechazan y no es el inferior el

encargado de establecer si la reserva es oportuna o no o si ha reunido las formas que

establece la doctrina de la CS. Tal posibilidad comprende sólo a la Corte. Así, el mejor

tratadista sobre la materia (10) trata la doctrina D'Alessio como una más, tal vez

aventurada. Pero en lo que importa dice que no están establecidas formas ni

solemnidades determinadas para introducir en el pleito la cuestión federal, por ser

ello ajeno a una concepción ritualista (doctrina de Fallos CSN 293: 323; 302:326;

307:2080, entre otros). Al plantearse la cuestión federal no es necesario que se

formule la advertencia de llevar el asunto a la Corte Suprema (Fallos: 279: 146).

Lo que pasa es que se confunde la admisibilidad con la procedencia. La

reserva no es un recaudo de la admisibilidad del recurso, salvo que no exista. La

procedencia, en cuanto a la extensión y contenido de la reserva, es cuestión que

corresponde a la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

 Es decir, si la Corte Suprema no ha supeditado la reserva a cuestiones

formales, no se aprecia como los restantes tribunales puedan limitarla.

Por lo tanto, debe tenerse presente la reserva del caso federal impetrada en la

presente demanda para su oportunidad y substanciarla con un traslado a la parte contraria.

VII.-

SOLICITA COMO MEDIDA CAUTELAR LA RESTITUCIÓN DEL

INMUEBLE

Que la continuación en la ocupación del inmueble, sin derecho alguno,

causa a mi mandante ingentes perjuicios. Que traigo la declaración jurada de tres (3)

Testigos) los que ratificarán en primera audiencia o espontáneamente ante el juzgado

(artículo 155 de la L.O. y 197 del CPCCN), 12 recibos de salarios, certificación contable

sobre libros laborales de la que surge indubitada la relación laboral, que se corrobora

también con el intercambio telegráfico. Además, plano del proyecto de edificación,

fotografías certificadas del cartel de la obra, Contratos con el plazo de terminación de la

obra, minuta del FR sobre el tema de la titularidad y la prehorizontalidad. Con ello tengo

por acreditado, a mi juicio, la verosimilitud del derecho y el peligro en la demora. Por lo

demás nos sujetamos a la caución real que se fije, dentro de límites razonables.

Se produzca la prueba de la medida cautelar solicitada, se ratifiquen los

testigos, se fije la caución y se ordene el lanzamiento del demandado y los restantes

ocupantes del inmueble.

VII

PETITORIO:
 Por todo lo expuesto a V.S. solicito:

1) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal

indicado.

2) Se tenga por incoada la presente demanda y por ofrecida la prueba.

3) Se produzca la prueba de la medida cautelar solicitada, se ratifiquen los

testigos, se fije la caución y se ordene el lanzamiento del demandado y los restantes

ocupantes del inmueble.

4) Se corra traslado de la presente demanda conforme lo disciplina la ley

18345, por el término y bajo apercibimiento de ley.

5) Oportunamente se haga lugar a la demanda en todas sus partes,

condenándose a la restitución del inmueble en relación al demandado y demás ocupantes.

6) Se hace expresa reserva o planteo del caso federal en los términos del

artículo 14 de la ley 48 (art. 256 y siguientes del CPCCN) por violación de los artículos

16, 17 y 18 de la Constitución Nacional en caso de sentencia adversa a lo peticionado.

7) Se tenga presente que se hallan indistintamente autorizados a requerir

estas actuaciones, examinar las mismas, librar cédulas, oficios, mandamientos y exhortos,

estar en audiencias y cuantos más actos sean necesarios en el ejercicio de la procuración.

Tener presente lo expuesto y proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA
SUMARIO

Actor:

Demandado:

Materia: Ejecución

Monto:

Documentación:

Copias: 1 Juego de copias para traslado. Acompaña bono, jus previsional, tasa y sobre tasa

de justicia.

PROMUEVE POR SEPARADO INCIDENTE DE DESALOJO CONTRA LOS

POSTERIORES OCUPANTES DEL INMUEBLE. CUESTION FEDERAL

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Matrícula del

Colegio , CUIT , Responsable , Legajo Previsional ), en a V.

S. me presento y respetuosamente digo:

I. Objeto
 Que vengo a promover incidente de desocupación, como accesorio de los

autos: " s. Interdicto de recobrar la posesión", Expediente número , del

Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Número de este mismo

Departamento judicial de , contra , DNI , su esposa , sus hijos

menores de edad, y cualquier otro ocupante del inmueble de la calle , señalado en el

plano como departamento , al que se ha adicionado el número ,de ,

Partido de La Matanza, provincia de Buenos Aires, conforme lo constatado por el oficial

de justicia en el expediente principal.

Ello de acuerdo a los hechos y consideraciones que expondré a continuación.

II. Competencia

De acuerdo a los artículos 6, inciso 1, 499, inciso 3, 508 y 588 del CPCCBA,

la competencia es atribuida al magistrado del proceso principal, es decir debe tramitar

ante el Juzgado en lo Civil y Comercial Número departamental.

III. Los hechos

En el principal " s. Interdicto de recobrar la posesión", Expediente

número , se condenó por sentencia firme a la demandada Contrario_Nombre a

desocupar el inmueble. En el mandamiento de constatación, efectuado, previo al traslado de

la demanda, se estableció que la única ocupante del inmueble era y sus hijas, que

vivían con ella.

A los fines de efectivizar la sentencia de desalojo se verificó el mandamiento,

en el domicilio de la calle , departamento , de , donde se estableció que

había nuevos ocupantes del inmueble, posteriores a la iniciación de esta causa y aún de la

sentencia. Este departamento tenía una chapa con un número (no existiendo el

a los fines de impedir la acción de la justicia.

En ese inmueble se constató la existencia de los nuevos ocupantes, a saber

, DNI , su esposa , sus hijos menores de edad, personas contra quiénes,

como legitimados pasivos se incoa el presente incidente de desocupación, el que deberá

extenderse a cualquier nuevo ocupante del inmueble.

Aquí se trata de una ejecución de sentencia en etapa de cumplimiento y aquí

se aplican las normas del cumplimiento de la sentencia de remate conforme lo señala el

artículo 508 del CPCC.

Que es de toda evidencia que, cuando se constató el inmueble, al iniciar el

interdicto la única ocupante era la demandada quién tenia la obligación de entregar el

inmueble. Cualquier ocupante posterior carece de legitimación y la ilegitimidad de la

ocupación resulta manifiesta, a pesar de que el artículo 588 del CPCBA no requiere, como

requisito, la ilegitimidad manifiesta a diferencia de lo que, luego de la reforma de la ley

22434, establece el artículo 589 del CPCCN. (Ver Palacio, Derecho procesal civil, tomo

VII, páginas 661 y 662, número 1157).

Resulta pues evidente que corresponde este trámite para el desalojo de los

ocupantes posteriores a la sentencia.

IV. Prueba
 Como prueba se acompaña la documental y las constancias del expediente

principal ya que la ilegitimidad de la posesión resulta manifiesta. Incluso, cuando el oficial

de justicia requiere a los ocupantes manifiestan que residen y que es el yerno de la

demandada.

V. Derecho

Fundo el derecho de mi parte en los artículos 499, 508, 588 del CPCCBA,

jurisprudencia del fuero y lo demás que supla el elevado criterio de V.S.

VI. Cuestión federal

En los términos del artículo 14 de la ley 48 (artículo 256 y siguientes del

CPCCN) hago expreso planteo de la cuestión federal, para el supuesto de negarse el

incidente de desocupación pues tal situación afectaría gravemente mi derecho de propiedad

(artículo 17 de la CN).

VII. Petitorio

Por todo lo expuesto a V.S. solicito:

1. Me tenga por presentada, parte y por constituido el domicilio procesal. Por

iniciado incidente de desocupación.

2. Se corra traslado de la incidencia, a los señalados en el objeto y ocupantes.

3. Se tenga presente la cuestión federal.

 4. Se tenga presente que Juan...

5. Oportunamente se haga lugar a la incidencia, ordenándose el lanzamiento

de los ocupantes, con costas.

Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA
 SOLICITA MANDAMIENTO DE CONSTATACION COMO DILIGENCIA
PRELIMINAR

Señor Juez:

, por su propio derecho, con domicilio real en , constituyendo

domicilio procesal en , conjuntamente con el letrado que me patrocina Doctor ,
Tomo Folio , a V.S. me presento y digo:
I. Objeto
Que, en los términos del artículo 323, inciso 6° del CPCCN, vengo a solicitar
como diligencia preliminar se constate el estado de ocupación del inmueble de la
calle
II. Fundamentos
Que el suscrito, a los fines de promover la acción que corresponda necesita
conocer que título invocan los ocupantes del inmueble referenciado ut supra.
A esos fines solicita se libre mandamiento de constatación, en el que se
facultará al Oficial de Justicia a identificar a los ocupantes del inmueble, describir a todos
ellos con sus documentos de identidad, requerir que indiquen el carácter en virtud del cual
ocupan el inmueble.
III. Acompaña título de propiedad
A los fines de probar que soy el propietario del inmueble a constatar
acompaño título de propiedad en primer testimonio.
IV. Petitorio
Por todo lo expuesto a V.S. solicito:
1) Me tenga por presentado y por constituido el domicilio.
2) Se libre el mandamiento de constatación solicitado.
3) Se tenga presente que y/o se encuentran indistintamente
autorizados a diligenciar el mandamiento a librar e intervenir en esta diligencia preliminar
con las mas amplias facultades.

Proveer de conformidad.
SERA JUSTICIA
 SOLICITA DESALOJO ANTICIPADO - OTORGA CAUCION REAL - SOLICTA
REITERACION DE MANDAMIENTO DE EMBARGO

Señor Juez:

, por derecho propio, con domicilio real en , y constituyendo

domicilio legal conjuntamente con el letrado que me patrocina (Inscripto a la
matrícula del Colegio , CUIT ) en de esta Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, en los autos caratulados “ c/ s/ ” (Expediente N° )a
V. S. me presento y respetuosamente digo:

I. - Que habiendo cumplimentado con todas las notificaciones correspondientes

respecto de la demandada al igual que a posibles subinquilinos u ocupantes y estando la
demandada declarada rebelde y notificada de tal situación es que vengo a solicitar a VS se
otorgue la desocupación inmediata del inmueble, ordenando se libre el mandamiento para
ello y autorizando expresamente al oficial notificador las potestades de allanar, utilizar la
fuerza pública, y violentar la cerradura.

II. -Tal como lo establecen los Art. 680 bis y 684 bis del CPCCN, ofrezco como
caución real el inmueble locado en la forma que VS lo especifique.

III. - Habiendo realizado el diligenciamiento del embargo otorgado y no

pudiendo llevarlo a cabo tal como lo establece el oficial notificador en el acta labrada es
que vengo a solicitar la autorización de VS para poder ALLANAR, UTILIZAR LA
FUERZA PUBLICA Y VIOLENTAR CERRADURA.

PETITORIO: Por todo lo expuesto a VS solicito:

1.- Se otorgue el desalojo inmediato solicitado.

2.- Se tenga por otorgada la caución real ofrecida

3.- Se ordene librar el mandamiento solicitado

Proveer de conformidad

QUE SERA JUSTICIA

 SOLICITO LANZAMIENTO

Señor Juez Nacional:

, en representación de la actora, en el

juicio“ c/ s/desalojo” constituyendo domicilio en la calle nº ,a

V. S. digo:

Que estando notificada y consentida la sentencia a fs

corresponde según lo que dispone el art. 1509 del Cód. Civil el lanzamiento del

locatario y demandado en autos, al no cumplir con la sentencia de V. S.: en

consecuencia, autorizó al Dr. para que corra con las diligencias respectivas, a

quien se le dará la posesión de la finca y autorizándoselo a hacer uso de la fuerza

pública en caso de oposición y allanar el domicilio en caso necesario y hacer uso de un

cerrajero así como también nombrar depositario de los bienes a desalojar con faculad de

desplazarlos.