ÍNDICE

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Una mirada del Contrato de Locación desde el principio de
cooperación y la función social
Garrido Cordobera, Lidia M. R.

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Autonomía de la Voluntad y Ley de Alquileres
Ayala, Martín

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El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres
Vergara, Juan Exequiel

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Implicancias de la Ley Nacional Nº 27.551 en el Derecho de Propiedad
del Locador
Sabene, Sebastián E.

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La aplicación de la normativa de consumo a las relaciones locativas
Vergara, Juan Exequiel

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La llamada "Nueva Ley de Alquileres". Un texto sin un contexto es un
pretexto
Miguel, Federico Villalba, Jorge Fabián

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La Buena Fe y su relación con la aplicación temporal de la nueva Ley
de Locaciones
Lezcano, Juan M.

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El Domicilio Especial Electrónico
Moroz, Rubén Francisco
.
Nueva Ley de Alquileres y acceso al Contrato de Locación
Valicenti, Ezequiel

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El tiempo en el Contrato de Locación
Rocca, Ricardo Luis

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Régimen de reparaciones y compensación en la nueva normativa de
Locaciones
Rosas, Carolina V.

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La frustración del uso del bien en el nuevo régimen de locaciones
Mumare, María

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La Locación dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal
Cossari, Nelson G. A. Cossari, Leandro R. N.

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Pago de cargas, contribuciones y expensas en la nueva Ley de
Alquileres
Tachella, Diego Hernán

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La resolución anticipada y la renovación del Contrato de Locación en
el marco del nuevo régimen legal: Un preliminar análisis
Quaglia, Marcelo C.

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Intimación de Pago y Desalojo de Viviendas
Testa, Martín

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El Corretaje Inmobiliario. Responsabilidad y regulación en la Ley Nº
27.551
Krieger, Walter F.

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Las garantías en las locaciones destinadas a vivienda
Tavano, María Josefina

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Las garantías en las locaciones habitacionales
Borda, Alejandro

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El ajuste del precio
Labaronnie, Juliana

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Las consignaciones judiciales en la Ley Nº 27.551
Krieger, Walter F.

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La nueva Ley de Alquileres y su impacto en materia tributaria
Puente, Gonzalo E.

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Régimen de Mediación Prejudicial

Renis, Carlos G.
 Prólogo

La temática de un libro que aborda las locaciones urbanas no

deja nunca de ser importante y este lo será sin duda alguna
por la realidad que lo acompaña y motiva, que es el dictado de
una nueva normativa en esta materia y también debido a la
penosa situación de pandemia y post pandemia que impacta a
nivel económico en el diseño del contrato y su cumplimiento.

Las crisis económicas, las leyes de emergencia y los temas

locativos parecen acompañar el devenir de la historia
contractual Argentina; son celebres los fallos Horta y Ercolano
para ver las situaciones de déficit habitacional y en el cual aún
hoy estamos inmersos y las leyes se suceden intentando
incentivar a veces la construcción, otras los derechos de los
inquilinos.

Pero vemos que lo hacen muchas veces enfrentados al dilema

del prisionero, en un juego donde en definitiva todos pierden
por plantearlo como una disputa de todo o nada, cuando en
realidad el contrato de locación de inmuebles debería ser el
ejemplo de un contrato colaborativo.

El desafío de darle una vuelta de tuerca fue aceptado por 22

coautores que mediante aportes nos brindan una adecuada
lectura de los problemas tratados en la Ley Nº 27.551, bajo la
guía y dirección de dos figuras de la joven generación de
profesores, Walter Krieger y Juan Manuel Lezcano, con quienes
me une un sincero cariño pero sobre todo gran respeto por su
capacidad de trabajo, ganas y profundidad y con quienes tengo
el placer de compartir cátedra en la UBA y la Asociación
Iberoamericana de Derecho Privado.
La sola lectura de los títulos de los capítulos ya nos muestra la
tarea que enfrentaron los autores y los posibles inconvenientes
que traerá el funcionamiento del nuevo sistema de locaciones
donde existe una continua intervención o dirigismo del Estado
en la política habitacional y la contratación.

Recordemos que se modifican artículos del Código Civil y

Comercial, pero no solo en contratos de locación donde se
intervienen 11 artículos y además se agrega un Bis (el art.
1.221 bis referido a la renovación) sino también en lo atinente
al domicilio electrónico (el art. 75) y al contrato de corretaje
(art. 1.351) pero que además en el Titulo II se establecen
regulaciones complementarias sobre temas álgidos como las
garantías, los ajustes, la consignación y la obligación del juez
de informar la existencia de un contrato a la AFIP previo a
correr traslado de la demanda, en el Titulo III se pretende
instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con fines
muy nobles como ya lo vimos en la anterior Ley Nº 23.091
(capítulos 3 y 4) pero que dependerá de la eficacia de la
política Publica que se lleve adelante para no quedar en una
mera declamación. Finalmente, esta ley prevé la solución
alternativa para los conflictos que puedan derivar del contrato
de locación estableciendo que el procedimiento prejudicial es
optativo, pero una vez elegido por alguna de las partes de
acatamiento obligatorio por la otra.

Hemos recorrido mucho tiempo desde los contratos romanos:

hemos llegado a los Smart Contracts, reconocido a los
vulnerables, la constitucionalización del derecho privado, la
globalización y los contratos internacionales, pero aun en
pleno Siglo XXI el contrato de locación de inmuebles, con
destino a vivienda, sobre todo, sigue dividiendo las aguas en la
doctrina y en la opinión pública de la gente, que en definitiva
es la llamada a darle vida y alma al contrato.

Estamos frente a una obra jurídica que tiene un hilo conductor

y una finalidad especifica que es permitir al lector conocer los
cambios jurídicos, pero sobre todo sopesar las soluciones
adoptadas y poder así proyectarse con un diseño a futuro.

También espero ya de un modo personal que sirva para

desmitificar que en los contratos se gana o se pierde y se mire
más la cuestión de la renegociación como un instrumento
idóneo de libertad contractual y autonomía.

Es mi deseo a su vez, que cuando nos encontremos frente a

leyes protectorias de un sector o de parte de nuestra sociedad
no nos acerquemos con desconfianza sino pensando en que
muchas veces el Derecho intervine mediante normas a fin de
evitar el ejercicio abusivo de los derechos por una parte sobre
la otra, intentando cumplir con la finalidad de Justicia y
equilibrio.

Los invito a leer los capítulos que conforman esta obra y que
será de gran utilidad

Por Lidia M. Garrido Cordobera

Prof. de Contratos Civiles y Comerciales UBA
 Palabras de los Directores

Hemos tomado la dirección de esta obra a propuesta de IJ

Editores, con el enorme desafío de abordar las novedades que
importa la sanción de la Ley Nº 27.551 en materia de contrato
de locaciones inmobiliarias.

La idea ha sido convocar autores prestigiosos de todo el país

quienes generosamente han aceptado el desafío de poner
manos a la obra para poder acercar este libro en un tiempo
breve para poder dar rápida respuesta a todos los operadores
del mercado (inquilinos, propietarios y corredores) que
necesitan un análisis jurídico de la nueva normativa para la
correcta toma de decisiones.

Estamos ambos directores orgullosos de la respuesta recibida

por los autores y del libro que hemos armado, formulando un
hilo conductor de análisis general a temas particulares que
rigen la locación.

Esperamos ambos que el lector encuentre satisfecha sus

expectativas de conocimiento a lo largo de estas páginas, de
manera que todos los que hemos participado podemos
disfrutar de la satisfacción de la tarea cumplida.

Juan Manuel Lezcano - Walter Krieger

Los directores.
 Una mirada del Contrato de Locación desde el principio de
cooperación y la función social

Por Lidia M. Rosa Garrido Cordobera [1]

1. Punto de partida ineludible: Donde estamos en la teoría

general del contrato [arriba] -

Reiteramos que el contrato, tomado cuantitativamente es la

fuente primordial de obligaciones patrimoniales, su concepto
no ha permanecido inmóvil en el tiempo y ha receptado las
diferentes corrientes filosóficas e históricas, es un concepto
normativo cambiante según las costumbres e implica
diferentes situaciones entre la que hoy nos ocupa del
tratamiento del contrato de locación de inmuebles urbanos[2].

La autonomía de la voluntad y la libertad son la base necesaria

del acuerdo de voluntades del instrumento de trafico al que
técnicamente denominamos contrato y que persigue en
nuestra concepción un fin ético y social[3]. Conviene recordar
que la teoría contractual está estrechamente vinculada a las
ideas de cómo la sociedad y el mercado deben ser organizados

En la concepción liberal implica la libertad de contratar o no,

la elección de con quien hacerlo y la posibilidad de fijar su
contenido, el respeto a la palabra empeñada y a la seguridad
jurídica[4].

Lo cierto es que el contrato como expresión humana se

encuentra circunstanciado[5], ubicado en un tiempo-espacio,
que en la doctrina alemana configura la base del negocio
jurídico[6] y como categoría es susceptible de diversas
clasificaciones teóricas, pero que tienen importancia practica
(contratos consensuados, mega-contratos, nacionales,
internacionales, conexos, de colaboración, civiles, comerciales
etc.). Los contratos responden a categorías y
conceptualizaciones y por ello hablamos de tipos contractuales
englobantes de cada contrato particular[7] .

En el derecho argentino clásico se ha sostenido que siendo el

eje del sistema nuestro art.1197 CC, que proveniente del art
1134 del Código Civil Francés se plasmó lo que se ha
denominado el dogma de la autonomía de la voluntad,
coincidiendo con lo expresado por nuestro codificador en la
nota del art. 943 in fine que dice que el consentimiento libre
hace irrevocables los contratos[8] . Sin embargo con la
reforma del año 1968 y la incorporación de los institutos de la
lesión, la imprevisión y el abuso de derecho el ámbito
contractual cambio notablemente[9], como con la sanción de
la ley de protección al consumidor y tenemos en la actualidad
con el Código Civil y Comercial diferentes situaciones según
sean contratos por adhesión, de consumo o paritarios pero
siempre con la aplicación del Abuso (art. 10), la Buena Fe (art.
9) y los principios generales.

Vemos que para MacNeil el contrato es un instrumento de

previsión de futuro que utiliza de manera accesoria la voluntad
de las partes siendo sensible a los cambios de la realidad social
ya que existe una relación entre el contrato y las
circunstancias que lo rodean, para Posner el contrato sería un
instrumento de coordinación eficiente que debe utilizarse por
las partes de manera no oportunista a fin de evitar costosas
medidas de autoprotección[10].
La concepción de Ghestin se asienta en lo útil y lo justo, se
sostiene entonces que se le acuerda fuerza obligatoria al
acuerdo de voluntades si este presenta utilidad social y
justicia contractual.

Recordemos que las constituciones han nacido como sistemas

de garantía y de diseño del estado (forma de gobierno) y que
plasman ideas no solo políticas o económicas sino también
filosóficas.

Hesse nos dice que el derecho civil y el derecho constitucional

aparecen como parte necesaria de un orden jurídico unitario
que recíprocamente se complementan, se apoyan y se
condicionan, hablando de funciones de garantía orientación e
impulso[11].

Tomemos nuevamente como guía a Duguit, quien en Las

transformaciones del Derecho Público y Privado[12] decía que
se podía hablar de las transformaciones del Derecho privado
sin entrar en el detalle de las leyes positivas, puesto que en la
realidad de las cosas hay una transformación continua y
perpetua de las ideas y de las instituciones, sosteniendo
también muy acertadamente que las leyes positivas, los
códigos pueden permanecer intactos en sus textos rígidos,
pero que por la fuerza de las cosas, la presión de los hechos,
de las necesidades practicas puede ocurrir que el texto haya
quedado sin fuerza y sin vida, o bien que mediante una sabia y
sutil interpretación se le dé un sentido y un alcance no soñado
por el legislador al redactarla[13].

Recordemos su postura realista con respecto al derecho civil al

sostener la idea de la existencia de una regla social y también
su concepción de función social[14] sus posturas parten de la
idea de que el Derecho es un producto de la vida social y tiene
sin lugar a dudas, como el mismo Duguit lo reconoce, una base
en la construcción sociológica de Durkheim, quien da como
fundamento del derecho la noción de solidaridad humana[15].

Dentro de los elementos esenciales constitutivos del sistema

civilista[16] menciona: primero la libertad individual, segundo
el principio de la inviolabilidad del derecho de propiedad,
tercero el contrato y cuarto el principio de la responsabilidad
por culpa (analizando luego la responsabilidad objetiva por
riesgo, que refiere a la concepción solidarista tal como lo
hemos consignara en mucho de nuestros trabajos[17]).

Al conceptualizar ”libertad”, dice que ella conlleva para el

individuo el deber de desenvolver su individualidad física,
intelectual y moral tan completamente como sea posible, de
la mejor manera y sin entorpecer la de los demás[18], todo
hombre tiene una función social que realizar. La libertad no
sería un derecho sino un deber el de ejercer su libertad, de no
dificultar la actividad de los demás, de favorecerla y de
ayudarla de ser posible[19] .

Decían Garrido y Zago respecto de la autonomía de la voluntad

que era necesario recordar sus sustento constitucional pues
además de la amplitud resultante de los arts. 14 y 33 es
conveniente tener presente que ningún habitante de la Nación
está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni privado de lo
que ella no prohíbe (art. 19)[20].

La libertad de contratación tiene además el respaldo

constitucional en el sentido amplio del art. 28 cuando se
dispone que los principios, derechos y garantías y derechos
reconocidos no podrán ser alterados por las leyes que
reglamenten su ejercicio que concuerda con la primera parte
del 14.

Someramente podemos revisar nuestra línea de vida

Constitucional, en 1853 básicamente se plasman los derechos
de 1ra generación: el derecho a la vida, la integridad física, la
libertad y la igualdad, el derecho de propiedad, de ejercer el
comercio. Industria licita, de asociarse, pero todos conforme a
las leyes que reglamentan su ejercicio.

Con el advenimiento del Constitucionalismo social con el

Estado de Bienestar se incorporan los derechos sociales y
económicos, se habla ya de una igualdad no formal sino real de
oportunidades y se toma al hombre en su relación con los
grupos, la familia, asociaciones intermedias

En materia contractual podemos mencionar como hitos las

leyes de locaciones, y sobre todo la reforma de la Ley Nº
17711/68, que en sintonía con el ideario solidarista incorpora
en norma un plexo de principios aplicables a la dinámica
contractual como la buena fe, la equivalencia de las
prestaciones (en la imprevisión y en la lesión) y el ejercicio
regular de los derechos.

El constitucionalismo más moderno es receptado en la reforma

de 1994 que incorpora las garantías en la relación de consumo,
contábamos con una LDC, los derechos ambientales, el amparo
colectivo y también la incorporación de los Tratados de
derechos Humanos con rango constitucional, lo que plantea la
internacionalización de ciertos derechos.
La libertad implica la autonomía de la voluntad consagrada en
el Código Civil y Comercial Argentino y en nuestra
Constitución, implica el derecho de querer jurídicamente, el
derecho de poder por un acto de voluntad y bajo ciertas
condiciones crear una situación jurídica y por ello el contrato
origina una modificación jurídica de la esfera de los sujetos
intervinientes

Reconocer el sustrato en las normas fundamentales implica

reconocer que se plantearan cuestiones álgidas cuando el
estado por ejemplo intervenga en los efectos del Contrato
mediante legislaciones de emergencia y la posibilidad de
discutir la constitucionalidad o no.

Mosset Iturraspe y Piedecasas señalan como aspectos

sobresalientes del “Derecho Civil Constitucional” su tarea en
cuanto a precisar los derechos fundamentales, su función
promotora de la transformación de las instituciones
tradicionales del derecho civil, y su lucha por la eficacia
directa, derogativa, invalidatoria, interpretativa e informadora
de la norma constitucional[21].

El hecho que una parte tenga menor poder de negociación[22]

que otra puede ser decisivo, en esta corriente jurídica
Josserand señalo que la defensa del débil jurídico es la
preocupación esencial del derecho moderno. En efecto la
desigualdad de hecho es óbice de la libertad contractual en la
determinación del contenido del contrato, cuando una parte
puede abusar es necesario reglamentar el contrato mediante
disposiciones legales imperativas, y así según Larroumet en
nombre de una igualdad muchos contratos son sometidos al
dirigismo [23] .
La función de protección de la debilidad jurídica es llevada a
cabo muchas veces mediante la coordinación, como un mínimo
inderogable que condiciona la autonomía privada sobre el que
se construirá el contrato estableciéndose ciertas normas
cargadas de orden público que no pueden ser vulneradas, por
ejemplo las cláusulas exonerativas de responsabilidad en
materia de consumo[24].

Hemos sostenido siempre que el derecho debe atender a las

diferentes realidades u distinguir entre megacontratos, los
negocios entre quienes se hallan en igualdad jurídica y los
contratos entre quienes son desiguales.
La debilidad ante una posición dominante determina
soluciones especiales que se evidencia en cuestiones de
interpretación[25] o directamente en la recepción expresa de
la temática de los consumidores. En la República Argentina
esto se da primero en la Ley de Protección al Consumidor Ley
Nº 24.240 y en 1994 con la Reforma Constitucional en el art.
42 de nuestra Carta Magna, en el CCC o la sanción de leyes
especiales como la de tarjeta de crédito o ley de alquiler. El
problema, insistimos, es el equilibrio y la justicia

Recordemos que en la actualidad el contrato tiene un fin ético

y social y no es sólo un instrumento de realización de intereses
económicos, que tiene una dimensión distinta que debe
conllevar a la realización del progreso económico, ético y
social de las comunidades[26].

Señalaban Alterini y López Cabana que lo justo en los

contratos entre iguales consistirá en el sometimiento estricto a
los términos del pacto, y en los contratos entre desiguales el
mantenimiento del equilibrio de la relación de cambio, en el
primero la libertad exige el reconocimiento de la plenitud de
efectos para el albedrío y en el segundo la reafirmación a
favor del débil jurídico[27]

La evolución y transformación que ha sufrido es evidente, en

la actualidad más que un problema de crisis lo que afrontamos
es uno de límites, es la adecuación a las normas de orden
público, la moral, las buenas costumbres a la realidad de
ambas partes

2. La función social del contrato y de la propiedad y el AED

no son incompatibles [arriba] -

Resulta imperativo plantear nuevamente esta relación,

economía y derecho, debido a la tendencia a utilizar el análisis
económico del Derecho (AED) en materia contractual para
luego relacionarlo con la función social[28].

La visión positiva que aporta es la de explicar cómo

determinados efectos o medidas pueden modificar el mundo
económico, se evalúa modelos para ver por ejemplo en el
tema los costes o beneficios que derivan de la
contratación[29].

El Derecho tiene como rol el de lograr el equilibrio del

mercado, propiciando la correcta asignación de los recursos.
Hemos dicho que el Derecho de los Contratos debe ser mirado
y elaborado con relación a la eficiencia económica pero sin
olvidar la equidad y al ser instrumento para hacer efectivos y
eficaces los intercambios, le aplicación de los property rights
como base a partir de la cual se maximice el valor de los
bienes[30] .
Se dice que contrato perfecto solo constituye un juego de
ideas o una ficción a la que se recurre como referencia ya que
los altos costes de transacción sobre todo de información solo
permiten contratos cuyos riesgos estén incompletamente
identificados[31].

Muchas veces a fin de maximizar racionalmente la utilidad, se

imputa el riesgo a aquel que puede reducirlo o absorberlo al
menor costo.

Para Torres López el Derecho cumple una importante función

informativa, consistente en el establecimiento de las
condiciones generales que eviten la negociación particular de
todas las contingencias, se superpone a la autonomía de las
partes y solo cuando los beneficios esperados de un
apartamiento del sistema de derecho regulado en las normas
son superiores a los costes de la modificación, la regla privada
contractual aparece como necesaria[32].

El reconocimiento jurídico de la libertad contractual abre a los

sujetos la posibilidad de regular sus asuntos y sus relaciones
mutuas mediante acuerdos de carácter negocial según su libre
albedrío y su responsabilidad, es la expresión del principio de
autonomía, pilar básico para la estructura del derecho
contractual como lo concebimos, una vez más debemos
recalcar que reconocemos esta autonomía dentro de los
marcos establecidos por el derecho mediante las normas de
orden público y respetando los principios generales del
derecho[33].
En virtud de esta libertad contractual cada cual determina por
sí mismo con quien quiere mantener relaciones contractuales y
a que debe referirse esta (libertad de contratación) y
determinan por si mismos sus obligaciones mutuas y sus
modalidades (autonomía reguladora), pero aclaremos una vez
más que desde una perspectiva económica solo estaremos
frente a un contrato valido cuando un determinado acuerdo
cumple la función económica de utilidad a ambas partes, a no
ser que estemos frente al supuesto de que una de ellas
renuncie conscientemente a sus preferencias[34].

Este planteo es el que lleva necesariamente a la idea de que el

derecho contractual solo y exclusivamente puede derivarse y
explicarse desde la racionalidad económica, o sea, en el
sentido de la eficiencia en la asignación del recurso.

En el derecho argentino si bien la Jurisprudencia era

consistente en derivar los efectos de los contratos del 17 CN
recién con la sanción del Código Civil y Comercial en el 2015
encontramos la norma explicita que en materia contractual lo
expresa sin lugar a dudas de que los derechos resultantes
integran el derecho constitucional de propiedad del co-
contratante (Art 965 CCNA). En Ercolano C. Lanteri del 28 de
abril de 1922 ya se afirmaba que la propiedad es una de las
bases cardinales de la organización de los pueblos.

Pero nuestra figura, el contrato, se encuentra situada en un

aquí y ahora no solo normativa sino económica y con un Sujeto
(Estado) ejerciendo políticas Publicas de Coordinación y de
Dirección en varios aspectos mediante el dictado de
normativa.
Se dice que el contrato es actuación en el Mercado, los
protagonistas del Mercado actúan mediante el, por ello debe
alinearse, se proyectan las conductas de los co-contratantes
más allá de la bilateralidad como lo hemos sostenido.

En esa línea Santarelli reflexiona sobre si son las reglas de la

autonomía privada las que edifican el mercado o si es el
Mercado el que modela al contrato[35]. Desde la economía
social del Mercado se intenta conciliar una lógica económica
de Mercado con principios redistributivos de equidad y
solidaridad existiendo espacio para la matriz liberal y social.

Recuerda Rubén Stiglitz que los limites inherentes a la

autonomía de la voluntad hacen que la voluntad no pueda se
omnímoda, debe prestarse atención a la exigencia de
subordinarlo a la utilidad social[36].

Vemos que se diseña o debería la tutela de igualdad de

oportunidades y la protección de las desigualdades sin
aniquilar la libertad, de acuerdo al diseño constitucional.

Es famosa la clásica frase “quien dice contractual dice justo”

pero hoy tenemos otro contenido más allá de los limites que
tradicionalmente le reconocíamos de buena, orden público.
Los imperativos de previsibilidad y estabilidad de la regla
contractual deben ser acompañados con las exigencias de
equidad, proporcionalidad, de coherencia, de lealtad, de
colaboración, de protección y de solidaridad.

Constituye un clásico y es de consulta necesaria para quien

quiera comprender el derecho actual como ya dijimos la
lectura de las reflexiones del gran pensador León Duguit[37].
Recordemos su postura realista con respecto al derecho civil al
sostener la idea de la existencia de una regla social y también
su concepción de función social. Según Morenero Pérez y Calvo
González [38] sus posturas parten de la idea de que el Derecho
es un producto de la vida social y tiene sin lugar a dudas, como
el mismo Duguit lo reconoce, una base en la construcción
sociológica de Durkheim, quien da como fundamento del
derecho la noción de solidaridad humana.

Como en otros solidaristas, se ve que el solidarismo se

presentaba como un cauce privilegiado del moralismo
organizado y de la pacificación social, siempre dentro de un
pretendido marco científico, por ello Duguit afirma que la
solidaridad es, a la vez más y menos que la caridad y la
fraternidad, la solidaridad es inherente a la naturaleza
humana y refleja su comunidad de destino y su mutua
dependencia, por lo que permite ampliar el ámbito de la
justicia[39].

Al conceptualizar y referirse a uno de los términos que nos

ocupa, dice respecto a la libertad, que ella conlleva para el
individuo el deber de desenvolver su individualidad física,
intelectual y moral tan completamente como sea posible, de
la mejor manera y sin entorpecer la de los demás[40], todo
hombre tiene una función social que realizar. La libertad no
sería un derecho sino un deber el de ejercer su libertad, de no
dificultar la actividad de los demás, de favorecerla y de
ayudarla de ser posible[41] .

Dentro de los elementos esenciales constitutivos del sistema

civilista[42] menciona: primero la libertad individual, segundo
el principio de la inviolabilidad del derecho de propiedad,
tercero el contrato y cuarto el principio de la responsabilidad
por culpa (analizando luego la responsabilidad objetiva por
riesgo, que refiere a la concepción solidarista tal como lo
hemos consignara en mucho de nuestros trabajos[43]).

La función social del contrato si bien se remonta

históricamente a Europa tiene un gran exponente en el código
Brasileño del 2002 con su eje en la norma 421, ligado al
fenómeno de la constitucionalizacion, socialización o
publicitación del Derecho Privado, pues figuras como el
contrato o la propiedad se ven con criterios distributivos del
derecho público.

Es vista la función social del contrato como una necesaria

limitación a la autonomía privada individualista, garantizando
la supremacía de los intereses colectivos (sociales) sobre los
individuales, según Luciano Timm se infiere que la distribución
de la riqueza derivada de los contratos seria injusta si la
negociación no es regulada desde afuera y se dejara al simple
albedrio de las partes. Criticando esta postura dice que se
sostiene que la idea de libertad contractual es una ficción, ya
que no existe tal libertad si hay una disparidad aguda entre las
partes[44]

Sostiene que sería posible inferir que un sistema paternalista

en materia de contratos reconoce sus bases en una doctrina
social cristiana, en la sociología colectivista y en los
solidaristas. El contrato no sería el resultado de la voluntad de
las partes sino un hecho orgánico, que expresa la cohesión y
solidaridad del tejido social en situaciones de acentuada
diferencia entre los individuos de una comunidad.
Cuando la solidaridad no es espontanea se da la anomia y la
necesidad de que el Estado corrija ciertas conductas mediante
una intervención que ser en mayor o menor medida irruptiva
sea por vía legislativa o Judicial como nos decía Cappeletti.

Sobre la base de la función social de los contratos muchas

veces los jueces evitan la aplicación de cláusulas onerosas y
dañinas a los co-contratantes económicamente más débiles,
con argumentos de los más variados en Brasil, por ejemplo.

El Anteproyecto de Codigo Civil y Comercial del 2012 en su

nota de fundamentación se preocupa de aclarar por qué no se
ha incluido esta figura en el texto proyectado, manifestando
que habían existido debates para incorporar un texto similar al
art 421 del CC de Brasil.

Mencionan las concepciones de Betti, Scialoja, Rescigno y

Galgano y consideran que seguramente se interpretara que la
exigencia de que el contrato sea celebrado en razón de su
función social y dentro de sus límites no implica que ciertos
intereses estrictamente individuales carezcan de tutela legal,
pero sin embargo será necesario que el contrato tenga una
función económica apreciable socialmente, por ser razonable,
digna, seria, equilibrada y oportuna para el negocio del
caso[45].

Por otro lado, se reflejaron las opciones legislativas de

admitirlo en una clausula general en materia de contratos, de
hablar de la función social de la libertad de contratar o no
regularla por considerarla cubierta por disposiciones generales
como el Abuso de Derecho y también los Institutos de Lesion,
Buena fe etc. Los redactores estiman que podría superponerse
a ellos y no está claro que agregaría y fijar su contenido
jurisprudencial demandaría una enorme tarea jurisprudencial.

Coincidimos en que no cabe duda que la función social del

contrato se irradia sobre los contratos de consumo, los
realizados por adhesión y los paritarios, a lo que se ha sumado
la función ambiental sobre la cual no ahondare que hoy.

En síntesis, el concepto de función social se encuentra en

argentina tanto en viejos fallos de Corte, como proveniente de
la Ley Nº 17.711 y con el Código nuevo del 2015 dimana del
título Preliminar (arts. 1, 2, 9, 10,11, 14 CCCA) siendo
plenamente operativo a través de varias disposiciones

El concepto de “función social de la propiedad” es uno de los

principios esgrimidos a la hora de justificar reformas
legislativas vinculadas con decisiones políticas que garanticen
el acceso de los sectores populares a las viviendas, es
considerado el punto de llegada de las justificaciones en
materia de propiedad privada y diseño de nuevos contornos en
pos de los objetivos redistributivos. Al regular el ejercicio del
derecho de propiedad consagrando la obligatoriedad de
cumplir una “función social” se pretenden generar condiciones
propicias para la satisfacción de una mayor accesibilidad
inmobiliaria por parte de los sectores de escasos recursos.

Señala Pascuale que Duguit, en respuesta a los que le atribuían

que su teoría cuestionaba la propiedad privada, respondio: que
el jamás había escrito, que la situación económica que
representa la propiedad individual desaparece o debe
desaparecer sino solamente que la nocion juridica sobre la
cual descansa su proteccion juridica se modifica. A pesar de lo
cual, la propiedad individual persiste protegida contra todos
los atentados, incluso los que procedan del poder publico Es
mas, para Duguit incluso se diria que esta mas fuertemente
protegida que con la concepcion tradicional a propiedad
ahora descansa sobre la nocion de interdependencia, nocion
que de por si brinda un marco de justificacion más solido que
la nocion meramente subjetiva e individualista anterior y “está
más fuertemente protegida” debido a que con este aditamento
“social” no puede ser cuestionada por su ausencia de
consideracion a la utilidad publica, de esta forma, cumpliendo
a la vez una funcion individual y social, quedarian saldadas las
criticas al liberalismo individualista[46].

a teoria que el postula permite sustentar cierto tipo

intervencion estatal regulatoria de la propiedad, pero sin
poner el cuestion la persistencia misma de la propiedad
privada, considera que no solo no se pone en duda la
propiedad, sino que incluso se refuerza la concepcion liberal
privatista al postular que la propiedad privada es la manera
mas eficaz de utilizar el recurso tierra, en tanto, el individuo
resuelve tanto sus necesidades como las de la sociedad.

3. Los deberes de coordinación y cooperación [arriba] -

Para MacNeil, el contrato es un instrumento de previsión de

futuro que utiliza de manera accesoria la voluntad de las
partes siendo sensible a los cambios de la realidad social ya
que existe una relación entre el contrato y las circunstancias
que lo rodean. Para Posner, el contrato sería un instrumento
de coordinación eficiente que debe utilizarse por las partes de
manera no oportunista a fin de evitar costosas medidas de
autoprotección[47].
La teoría del contrato relacional está basada en cuatro ejes: el
primero que toda transacción está inmersa en relaciones
complejas; el segundo que el entender toda transacción
requiere entender todos los elementos esenciales de las
relaciones circundantes: el tercero que el análisis efectivo
requiere el reconocimiento y la consideración de todos los
elementos esenciales de las relaciones circundantes que
pudieran afectar significativamente la transacción; y por
último, el cuarto es el análisis combinado y contextual de las
relaciones y transacciones es más eficiente y produce un
resultado analítico final más completo y seguro que el que se
obtiene con el análisis no contextual de las transacciones[48].

Según Mac Neil contrato quiere decir relaciones de

intercambio entre gente que ha intercambiado, está
intercambiando o espera intercambiar en el futuro. Supone
relaciones complejas entre diversas partes en las que los
vínculos personales de solidaridad, confianza y cooperación
son determinantes, se vincula con sus circunstancias y en
consecuencia si ellas varían las partes están implícitamente
obligadas a adaptar el contrato. Es una visión superadora de la
teoría del análisis económico.

En el derecho moderno, no podemos pasar por alto la

concepción de Ghestin que se asienta en lo útil y lo justo. Se
sostiene entonces que se le acuerda fuerza obligatoria al
acuerdo de voluntades si el mismo presenta utilidad social y
justicia contractual. Creemos que esta línea de pensamiento
nos lleva directamente en el tema de lo justo y a la Buena Fe
Contractual con todas sus implicancias.

Se acepta una nueva manera de considerar el contrato, lo

vemos como una unión de intereses equilibrados, un
instrumento de coordinación legal, la obra de la mutua
confianza, y se sitúa en la egida de un juez que deberá saber
ser cuando corresponda, Juez de equidad[49]

El contrato como expresión humana se encuentra

circunstanciado[50], ubicado en un tiempo-espacio, es lo que
en la doctrina alemana configuro la base del negocio jurídico.

4. No debemos olvidar el principio de Buena Fe [arriba] -

Se sostiene que la "Buena Fe" es un principio general[51] y hay

que recordar además que los principios jurídicos a diferencia
de las normas son “contenido” en oposición a “forma”, por lo
tanto puede haber unicidad de contenido y diversidad de
funciones según su aplicación concreta (esto se ve en el
diferente trato normativo) Pero también la “Buena Fe”, suele
ser considerada un “principio problemático” llamado a actuar
en cada momento de la interpretación. Nuestro CCCA la
incorpora en el art. 9 pero también múltiples normas que
abarcan todas las situaciones de derechos posibles

Alsina Atienza señala el gran contenido ético y moral de la

“Buena Fe” y expresa que el hombre lleva en si la intuición de
lo honesto, su sentido, siendo condición de la vida social y que
fue plasmada por los romanos en la expresión honeste
vivere[52]. Sostiene que el deber de conducirse con probidad
se traduce en las reciprocas relaciones de las partes
contratantes, en sus relaciones con el orden público, en el
ejercicio de los derechos y hasta en las reglas de la prueba.

Fuzier y Hernán se refieren a la “Buena Fe” en el derecho Civil

en dos acepciones diferentes: una designando a la equidad en
tanto esta debe presidir a la interpretación y a la ejecución de
las convenciones según la común intención de los contratantes
y la otra acepción designando la opinión errónea de una
persona que cree obrar en el ejercicio de un derecho.

Diez Picazo expone que si la “Buena Fe” es un modelo o

arquetipo de conducta social, y una norma jurídica que impone
a la persona el deber de comportarse de “Buena Fe” en el
trafico jurídico, cada persona debe ajustar su propia conducta
al arquetipo de la conducta social reclamada por la idea
imperante, se exige esta conducta no solo desde la limitación
de una conducta deshonesta sino además en una exigencia
positiva siendo ejemplo los deberes de cooperación y de
diligencia[53].

Betti señala la necesidad que tendremos de comprender los

alcances de la “Buena Fe” y poder abarcar las múltiples
exigencias de una comunidad al fijar los deberes para los
particulares, y es obedeciendo a esas exigencias que la ley
pide a los contratantes el respeto mutuo de la “Buena Fe”,
tanto al momento de la formación del vínculo obligatorio, sea
durante su desarrollo y en la posterior ejecución de la
obligación.

En todos los ordenamientos afines a la tradición jurídica

ibérica la “Buena Fe” se reconoce como un principio de
derecho, lo que supone con su utilización la continua
renovación de la comunicación entre los valores éticos y los
formales e institucionales del Derecho[54].

Para Barassi, la “Buena Fe” obliga a los contratantes a tener

en cuenta el fin y las razones que determinan la formación de
las relaciones obligacionales; es cierto que el deudor debe
cumplir, pero también lo es que el acreedor no puede pedir
más que lo que armonice con la equidad y la “Buena Fe”,
atendiendo a las circunstancias del caso, a las particularidades
de persona, tiempo, lugar y al tipo de negocio jurídico.

Creemos, como nos dice Betti, que la “Buena Fe” aun entra en
juego en la fase patológica del incumplimiento, en la que ya
no se trata de satisfacer las recíprocas expectativas y, si bien
ya no puede jugar con función positiva, como compromiso de
cumplir, sin embargo sigue existiendo un contacto social entre
las dos esferas de intereses contiguos del acreedor y deudor;
el acreedor, aun cuando queden insatisfechas sus expectativas
-como consecuencia de las vicisitudes sobrevinientes-, no
puede considerarse, en cierto modo, como en estado de guerra
con el deudor y comportarse de tal manera que aumente el
daño del incumplimiento, desinteresándose de las
consecuencias perjudiciales que su indiferencia produce en la
esfera de los intereses de la otra parte.

El deber de corrección, en la etapa del incumplimiento,

impone el deber de evitar el aumento de los daños para el
deudor; de limitar, en la medida de lo posible, los daños cuya
reparación deberá soportar el incumpliendo. El principio de
cooperación o de solidaridad no desaparece ni siquiera frente
al comportamiento antijurídico

5. La máxima o mínima expresión de la autonomía y

cooperacion: la negociación es la clave [arriba] -

Dentro de los nuevos principios desplegados en el iter

contractual en virtud de la Buena Fe encontramos no solo el
deber de información, sino que consideramos esencial para el
cambio de paradigma de adversarial a colaborativo el principio
de cooperación o colaboración en sus diferentes aspectos.

Suele decirse al hacer referencia al mismo que en nombre de

cierta ética se traducirá para cada contratante en una
conducta considerada y de respeto y hasta de auxilio al interés
de la contraparte, facilitando el desenvolvimiento del contrato
o de la negociación, como se ve es un aspecto u otra cara del
solidarismo contractual.

Solemos decir que es una negociación contractual ideal aquella

en la que observaremos la presencia de interacción o
intercambio entre diferentes partes que presentan un fin
común que es el de lograr un acuerdo, teniendo en claro sus
respectivos objetivos y márgenes de acción en correlación de
fuerzas.

Hay que distinguir si estamos en presencia de partes que

estarán vinculadas por un hecho aislado (por ejemplo, una
compraventa puntal) o frente a partes que mantendrán un
vínculo en el futuro (por ejemplo, el contrato de suministro)
ya que en estos casos el comportamiento será distinto en
cuanto a la previsión y dureza de las cláusulas y al margen de
negociación[55].

Debe valorarse la existencia de contratos similares o

vinculados que las partes tengan con otras personas a fin de
establecer las variables que puedan entorpecer o favorecer la
negociación y la necesidad de prever cláusulas especiales.

También es relevante tener en cuenta si estamos en presencia

de partes unipersonales o plurales dado que en este último
supuesto puede haber divergencias internas que retarden, al
necesitarse la ratificación del acuerdo, la conclusión del
contrato y esto puede ser utilizado como arma o estrategia
tanto por la parte plural como por la otra en la fijación de
cláusulas que afecten el equilibrio contractual[56].

En la negociación hay que tener en cuenta la importancia que

tiene la información y la veracidad de la misma ya que ello es
determinante para la realización de un contrato, aunque suele
sostenerse que cada parte está más preocupada por sus
propios intereses que por el bienestar ajeno.

Es necesario y aconsejable en este proceso que cada parte

internalice que podría suceder si no arriban al acuerdo, las
posibilidades de obtener el mismo fin con otro sujeto, un
análisis de costos y beneficios, tener conciencia del tiempo
invertido en la negociación y los márgenes de maniobra antes
de retirarse de una negociación ya iniciada.

Dentro de la Teoría de los juegos, el contrato se encuadra

dentro de los “juegos productivos” puesto que supone ventajas
para todos los protagonistas, tiende a la cooperación para
obtener un resultado común de eficiencia. Se supera el
“dilema del prisionero” mediante contratos vinculantes, nadie
elegiría una conducta no cooperativa dado que el
incumplimiento contractual genera daños y perjuicios exigibles
por la otra parte conforme al orden jurídico[57].

Con respecto al desequilibrio entre los contratantes se dice

que debe haber una correlación de fuerzas entre las partes,
pues no es posible negociar con un desequilibrio o asimetría
insalvable, dado que acarrea en la parte dominante falta de
interés y ninguna utilidad el realizar concesiones, un ejemplo
de esta situación de falta de correlación se da en los contratos
de adhesión.

Suele recalcarse que los futuros contratantes y en general los

individuos se comportan como actores egoístas y racionales
que operan en función de sus intereses de eficiencia
perseguidos, sobre todo cuando van a formalizar un acuerdo
contractual sin embargo con respecto al clima de la
negociación la cooperación es posible aunque en realidad a
una parte le sea indiferente la otra como en la compra de un
atado de cigarrillos en un quiosco al paso, pero también
existen situaciones en que la cooperación derivara de la
interdependencia o la empatia.

Otro extremo que en la negociación se tiene en cuenta es la

reputación de las partes, es lo que en el análisis económico se
conoce como “mecanismo de Goodwill” que es una forma de
reducción de inseguridad que se apoya en el principio de
extrapolación, el comportamiento futuro de una persona se
valora por su comportamiento en el pasado, este modo de
análisis esta tan presente en nuestra vida cotidiana que motiva
continuamente nuestras transacciones[58].

Las relaciones de confianza se establecen para resolver

problemas de información y ahorrar en los costes, pero hay
que tener en cuenta también lo que Williamson llama el
comportamiento oportunista, que se da cuando quien ha
despertado la confianza en el otro, -que mantiene una actitud
cooperativa-, quiebra esa confianza y elige una actitud no
cooperativa.

Generalmente el Derecho mediante el juego armónico de sus

normas nos permite establecer las consecuencias. Reordenar al
contrato cuando este ha sufrido alteraciones, fijar sus alcances
y a través de la aplicación de las teorías de la apariencia, de
los actos propios y o de la buena fe solucionar los conflictos
que él trafico negocial presenta a diario[59].

6. El orden público y el proteccionismo de los débiles en la

sociedad [arriba] -

Coincidimos en que el orden público es una manifestación de

una realidad fluyente que está dada por el interés general y
que tiene por efecto volver imperativa una norma en
determinado caso concreto por arriba de otras que aparecen
también aplicables[60]

El interés general da sentido y fundamento a la calificación de

una norma como de orden público y le da imperatividad y
justifica su aplicación, está teñido de un componente
axiológico, de valores fundamentales de una sociedad que
permiten jerarquizar ese interés de la comunidad, conciliar los
intereses individuales con los colectivos o sociales en aras de
un orden

El orden público no solo reconoce su fuente en la ley sino se

nutre de las otras fuentes del derecho través de los tiempos y
reconoce diferentes clasificaciones que evidencian los
intereses en juego, con más valor didáctico que practico a
veces, pero nunca son estáticos.

Manifiestan Nicolau y Hernández que la noción de orden

público no puede darse con facilidad, pues se vincula con los
valores que una comunidad considera indispensables para su
organización y reconocen que en materia contractual el orden
público tiene enorme influencia[61]

El orden público económico de dirección es un conjunto de

normas obligatorias referidas al mercado como instrumento de
organización de la sociedad mientras que el orden público
económico de protección es el conjunto de normas que tiene
en miras la defensa de los débiles en el mercado

Nos interesara en esta oportunidad dentro del orden público

económico, el orden público de protección ya que tiende a
resguardar a una de las partes contratantes considerada la más
débil y particularmente tiende a mantener el equilibrio interno
del contrato haciendo a la justicia del contrato o mejor dicho
a la justicia conmutativa.

Puig Brutau señalo que en muchos casos las normas de derecho

necesario han convertido ciertas relaciones contractuales en
relaciones que implican obligaciones de origen legal y que
significa esto una regresión del contrato al status[62].

Alterini señala que en la actualidad los códigos contienen la

lex generalis con disposiciones abstractas y permanentes que
son la base sobre la que se asientan las leyes especiales y que
los estatutos, según Geldart, tienen funciones de adenda y de
errata, pero recuerda lo señalado por Ascarelli de que suelen
convertirse finalmente en derecho común.

De tal modo que, concierne genéricamente a la persona, cuya

noción ha sido puesta en el primer plano en el derecho
moderno, y por eso las disposiciones originariamente
emplazadas en los estatutos van siendo incorporadas a los
códigos[63].

Recordemos que la denominada doctrina de la emergencia

económica se aplica a situaciones transitorias y se sustenta en
el ejercicio por el Estado del poder de policía, recociendo
como limites su razonabilidad, temporalidad, la limitación de
ser proporcional y no desconozca arbitrariamente garantías
individuales o colectivas, ser declarada por el Congreso y se
justificada en razones atinentes a fines y necesidades públicas
del bienestar general.

El prisma constitucional cobra sentido en tanto la norma

constitucional pueda ser una guía interpretativa a la hora de
dirimir el carácter normativo (disponible o indisponible) de
normas relativas por ejemplo a la locación habitacional, que
no han establecido claramente su carácter imperativo.

7. Las Locaciones urbanas con destino a vivienda y su

Función social a través de los últimos años y las normas que
se dictaron [arriba] -

En materia de locaciones urbanas recordemos que el Decreto

1580 de 1943 inicio un largo periodo en el que normas
sucesivas dictadas hasta 1976 fueron prorrogando un régimen
tuitivo limitando la autonomía de la voluntad en esta materia,
sometido al interés superior del Estado que no encontraba
solución práctica al déficit habitacional[64].

El Código Civil y Comercial del 2015 estableció, un regreso a la

regulación unificada del contrato de locación -para muebles,
inmuebles e incluso universalidades jurídicas-, aun cuando la
Ley Nº 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales continúa
vigente[65]. La Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas, que
fuera derogada para unificar la materia locativa en el Código
Civil y Comercial, realizaba una declaración genérica acerca
del carácter de orden público de sus normas, sin distinguir el
destino locativo ni el sector contractual de que se trate[66]sin
distinguir el destino habitacional o comercial del inmueble,
considerándose indisponibles todas las normas relativas por
ejemplo al precio, plazos o forma, estableciendo una fuerte
protección al débil de la relación contractual.

Esta manera de regular, implico que debamos considerar al

contrato de locación como dentro de un sistema paritario en el
que la regla es la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 959
CCCA) en el que, en principio, las disposiciones legales son
meramente supletorias de la voluntad de las partes (art. 962
CCCA) o hacerlo como un contrato de consumo (art. 1092
CCCA). o de adhesión (art. 984 CCCA). Recordemos que, en los
contratos celebrados por adhesión, el margen de autonomía se
reduce, sobre todo en relación con el control de contenido del
contrato que deriva de las disposiciones sobre cláusulas
abusivas y en los contratos de consumo impera el orden
público protectorio, limitando fuertemente la autonomía de la
voluntad.

Creemos que el sistema contractual de cada locación

dependerá (como en cualquier contrato), de su celebración
por adhesión a un modelo contractual en el que el locatario no
participó en su redacción (art. 984 CCCA), o del carácter de
consumidor (destinatario final) y proveedor (profesional de la
actividad u ocasional) que pueda atribuirse respectivamente al
locatario y al locador (arts. 1092 y 1093 CCCA, y arts.1 y 2, Ley
Nº 24.240).
El sistema perdió la rigidez propia de la declaración genérica
de orden público, produciendo un ensanchamiento de la
libertad de los contratantes. Sin embargo, el orden público
protectorio se ha perfilado de manera más puntual en atención
a la locación frente a la cual nos encontremos, discriminando
la locación celebrada por adhesión, la de consumo y sobre
todo cuando se mira la locación con destino habitacional. Pues
cuando la locación tenga destino habitacional, deberá
considerarse especialmente la protección del derecho a una
vivienda digna establecido en el art. 14 bis de la CN. Las
disposiciones de los arts. 1196 (límites a las exigencias de
pagos anticipados) y 1222 (intimación de pago previa al
desalojo), son ejemplos normativos de esta protección de la
locación habitacional ya en CCCN y que se modifican
nuevamente por la Ley Nº 27.551 publicada BO el 30 de junio
2020

Pero el análisis de un caso concreto debe tomar en

consideración que el nuevo Código ha recibido y consagrado
expresamente lo que ha dado en llamarse la
constitucionalización del derecho privado además de la Ley Nº
2.755 de lo que resulta que la dimensión social y económica
del contrato y al ser la protección de la vivienda un mandato
constitucional, puede derivarse en el caso concreto la
existencia de un derecho constitucionalmente protegido en
juego cuando se trata de la locación de un inmueble con
destino habitacional en contrapeso al derecho de propiedad
emergente de dominio y del contrato.

Debido a la situación de la Pandemia y a Argentina de crisis

crónica de déficit habitacional que sufre la Argentina,
basándose en la Ley Nº 27.541 de Emergencia Publica a partir
del 12 de marzo del 2020 se fueron dictando Decretos por
parte del Poder ejecutivo, en la materia de tratamiento
especial importancia tendrá el 320 que está previsto en sus
efectos hasta el 30 de septiembre de 2020 y que con la sanción
de la Ley de Locaciones con reformas al CCCN y nuevas
disposiciones entra una transición se supone ordenada.

El Decreto de necesidad y urgencia 320/2020 ha previsto el

congelamiento de cuotas y la suspensión de los desalojos hasta
septiembre de este año, para las locaciones residenciales y
comerciales en caso de PyMEs, profesionales independientes y
monotributistas. Excluyéndose el caso del locador vulnerable
que es el que depende del canon convenido para cubrir sus
necesidades básicas o de su grupo familiar primario y
conviviente, debiéndose acreditarlo (art. 10). La subsistencia
de la fianza y un sistema para el pago de las deudas por las
diferencias de precio en el art. 6 de 3 a 6 cuotas iguales y
consecutivas.

En los fundamentos del proyecto de Ley se dice expresamente

que su fin es tender a mejorar las relaciones emergentes de
los contratos de locación, regulados en la Sección 1a, Capítulo
4, Título IV del Libro Tercero del CCCA.

Destaca que si bien el mismo regula las cuestiones

concernientes al contrato de locación, en particular los
aspectos relacionados con la locación habitacional, la
protección brindada resulta exigua en relación a las exigencias
del tráfico jurídico actual y las necesidades generadas por la
situación de debilidad y vulnerabilidad en la que se encuentran
incursos determinados locatarios, siendo entonces necesario
prever ciertos asuntos que conlleven una mayor claridad,
seguridad y previsibilidad en las relaciones locativas.
Que se basa en la idea central de que facilitar las condiciones
para que los hogares dispongan de una vivienda que supere
mínimos estándares de calidad y sustentabilidad con acceso a
adecuados bienes y servicios urbanos, debe constituir una
prioridad para el gobierno, en tanto el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado por la
Ley N° 23.313, y con jerarquía constitucional en virtud de lo
dispuesto en el inciso 22 del art. 75 de la Constitución
Nacional, y el art. 14 bis de la Constitución Nacional,
reconocen el derecho al acceso a una vivienda digna.

Asimismo, que el alquiler es una de las formas más extendidas

de acceso a una solución habitacional y que la población no
propietaria depende de las condiciones de la oferta de
soluciones habitacionales y de los recursos que obtiene del
mercado laboral, razón por la cual resulta necesario
implementar medidas que faciliten el acceso de las personas a
una locación formal, como complemento de otras políticas de
Estado que tengan por objeto la construcción de viviendas
sociales o facilitar el acceso a créditos, como modo de acceso
a una vivienda.

Se señala que existe una prioritaria y urgente necesidad de

abordar la problemática del alquiler habitacional, diseñando e
implementando mejores políticas y adecuando la legislación
vigente con el objeto de contemplar mecanismos eficientes a
los fines de facilitar el acceso a la vivienda.

En virtud de lo manifestado, se impulsa, en primer lugar, como

beneficio para los locadores y los locatarios, brindar una
opción de notificación más moderna, efectiva y de bajo costo,
incorporando el “domicilio electrónico” además del domicilio
especial para las partes, lo que permitirá, además, tener
mayor seguridad respecto a la recepción de reclamaciones,
minimizando la posibilidad de realizar acciones dilatorias.

A fin de reducir los costos del acceso al alquiler formal, se

establece, en las locaciones habitacionales, que el depósito en
garantía no podrá superar el importe del primer mes de
alquiler sin importar la duración del contrato, regulando
además la forma de devolución y el mecanismo de
actualización de los valores entregados.

Se dispone la presunción que las comisiones, costos de

intermediación, gastos de publicación y/o certificación de
firmas o cualquier otro gasto en el que incurriere el corredor a
los efectos de perfeccionar o renovar un contrato, están a
cargo del locador, salvo pacto en contrario.

En lo referente a unidades que se alquilan bajo la

identificación de alquileres temporarios con fines turísticos, de
descanso o similares, aun cuando en rigor se trata de
alquileres habitacionales, se establece que no solo se
considerará una locación habitacional a aquella contratada por
plazos superiores a TRES (3) meses sino a los que resultan de la
firma de contratos consecutivos, no siendo en estos casos
aplicable la excepción al plazo mínimo legal de contratación
instituido por el art. 1198 del CCCN.

Se establece que el locador habrá de mantener el bien en el

estado convenido, por lo cual deberá proceder a su reparación
cuando su calidad haya sido afectada por cualquier causa no
imputable al locatario. Asimismo, se incorporan medidas de
resguardo, ante el caso en que el locador no resuelva
situaciones urgentes notificadas que pongan en riesgo la
adecuada habitabilidad del inmueble, facultándose al locatario
a realizarlas con cargo al locador, agregándose otras medidas
protectorias para el caso en que sean necesarias reparaciones
no urgentes que por falta de atención del locador deban
también ser ejecutadas por el locatario. En ambos casos se
faculta al locatario a compensar con los cánones locativos los
costos afrontados originalmente a cargo del locador.

Se dice que, con la finalidad de brindar mayor claridad

respecto a las obligaciones de las partes de un contrato
locativo, establecer que no están a cargo del locatario las
expensas extraordinarias, por lo cual toda estipulación en
contrario será inválida, estableciendo asimismo parámetros
para evitar que se encubran las expensas extraordinarias como
ordinarias, despejando así las dudas que pudieran surgir
respecto a cuáles son los gastos que están a cargo del
locatario.

Con respecto al plazo destaca que la duración mínima de 2

años de los contratos de locación, aplicable también a las
locaciones habitacionales, genera perjuicios a los inquilinos,
en virtud de que el corto plazo de contratación genera una
situación de incertidumbre a los locatarios al no tener certeza
si el alquiler le será renovado, si se mantendrán las
condiciones locativas de modo tal que puedan afrontarlas, si
serán capaces de conseguir nuevamente las garantías
necesarias o si éstas serán aceptadas por los locatarios. A lo
cual se le suma la posibilidad cierta de tener que afrontar los
altos costos de mudanza, más la puesta a punto de una nueva
unidad habitacional a arrendar y que la posible mudanza
puede implicar también el cambio de barrio, acarreando esta
posibilidad el traspaso de los niños a otro establecimiento
educativo, la búsqueda de un nuevo centro de atención de
ancianos, personas discapacitadas, etc., razón por la cual se
extiende el período mínimo de la locación habitacional a 3
años y se establece el mismo plazo para las comerciales, que
en general así lo requieren por la previsibilidad que todo
emprendimiento de este tipo necesita.

En el caso de que se resuelva en forma anticipada el contrato,

se dispone que no corresponderá el pago de indemnización
cuando la notificación al locador se hiciese con una
anticipación de 3 meses o más, teniendo en cuenta la
razonabilidad del plazo establecido a los fines de que el
locador adopte los recaudos pertinentes.

Con fin de asegurar los intereses de ambas partes, establece

una serie de prerrogativas referidas a la validez de las
notificaciones aun ante la negativa de recepción de las
mismas, la obligación de restituir el bien alquilado y la
facultad de iniciar acciones de desalojo mediante los
procedimientos más abreviados disponibles en cada
jurisdicción y se estipula sobre la prohibición del locador de
negarse a recibir las llaves del inmueble, configurándose
mecanismos de consignación de las mismas, disponiéndose que
en ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de
obligación accesoria a partir de la fecha de la notificación
fehaciente realizada al locador para que reciba las llaves.
Adicionalmente se establece un mecanismo de consignación
para los casos en que el locador se rehúse a cobrar el canon
locativo.

En materia de garantías destaca que la falta actual de

opciones para la presentación de ellas resulta una barrera que
dificulta el acceso a una vivienda, sobre todo para quienes no
disponen de garantía propietaria, lo que genera una fuerte
expulsión de sectores medio-bajos del mercado inmobiliario
formal, debiendo las familias con menos recursos resolver por
otras vías el acceso a la vivienda, lo cual acrecienta la
demanda de espacios en inquilinatos, hoteles-pensión y casas
tomadas.

Se recalca que corresponde tener en cuenta que los alquileres

que se desarrollan en el mercado informal, se realizan sin que
medie un contrato legal, por lo que los precios, las condiciones
habitacionales y las arbitrariedades a las que se someten las
familias que deben recurrir a ellos, son sumamente
desfavorables, sobre todo si tomamos en cuenta los alquileres
que se verifican en los asentamientos informales. El alquiler
informal no implica sin embargo el pago de precios más bajos
ya que en la mayoría de los casos las familias deben afrontar
costos tan elevados como los del mercado formal para acceder
a una habitación de tamaño reducido, con baño y cocina
compartida y, en general, en grave estado de precariedad
edilicia. Manifiestan que en la actualidad un gran número de
familias, por falta de una garantía propietaria, no pueden
acceder al alquiler habitacional con contratos de 2 años,
encontrándose obligados a suscribir contratos de alquiler de
corto plazo.

Esto implica afrontar precios mucho más elevados, actualizar

depósitos y pagar comisiones cada 6, 9 o 12 meses y, en
ocasiones, pagar varios meses de alquiler por adelantado y
vivir constantemente con la inestabilidad de un contrato a
punto de vencerse.

Teniendo en cuenta esta realidad, se prevén diferentes tipos

de garantías para la locación habitacional y la posibilidad de
que el locatario opte entre dos ellas, una de las cuales deberá
aceptar el locador y se fija además un límite vinculado al valor
locativo para dichas garantías. Destacan la inclusión entre las
garantías que el locatario podrá ofrecer al locador los seguros
de alquiler, que se encuentran en un efectivo desarrollo y
expansión, los que suelen cubrir el pago mensual del canon
locativo, las expensas, los impuestos, los daños a la propiedad,
gastos jurídicos, responsabilidad civil (cristales, robo,
incendio, entre otros), servicios de emergencias y cobertura
para el inquilino y su grupo familiar por todo el contrato, lo
que constituye entonces una opción sumamente ventajosa para
muchos inquilinos con dificultades en disponer de una garantía
propietaria.

A fin de darle mayor seguridad la relación locativa regula la

cuestión de indexación o ajustes ya que la prohibición de
indexación estatuida mediante los arts. 7 y 10 de la Ley de
Convertibilidad del Austral N° 23.928, sancionada en el año
1991 y sus modificatorias, en virtud de que la imposibilidad de
generar ajustes generó mecanismos de actualización de
contratos basados en perspectivas, muchas veces subjetivas,
relacionadas con la inflación futura, previsiones que en
general no se cumplieron según lo esperado, ocasionando
diferencias a favor de una u otra parte según el período que se
analice. Por este motivo, se exceptúa a todos los contratos
locativos de la prohibición prevista en los arts. 7° y 10 de la
señalada Ley N° 23.928 y sus modificatorias y se establece que
deberán aplicarse índices de actualización oficiales.

En el caso de los alquileres habitacionales, se establece

además el precio del alquiler deberá fijarse como valor único y
por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán realizarse
ajustes semestrales o mayores, unificándose el esquema de
definición del precio, su cobro y su actualización, con lo cual
se espera generar previsibilidad y estabilidad en el mercado y
para los alquileres inferiores al valor que fijen las provincias y
el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, o en su defecto de
menos de mil unidades de valor adquisitivo (UVA), se prevé un
índice combinado conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor
(IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).

Coincido en que considerar trascendente es el reconocimiento

del alquiler como solución habitacional y temática a incluir
dentro de las políticas de Estado de promoción del acceso a
una vivienda a cargo de la Secretaria de Vivienda dependiente
del Ministerio del interior, Obras Públicas y Vivienda, fijando
entonces la necesidad de promover acciones de apoyo a los
inquilinos con dificultades, lo que generará múltiples
beneficios para el amplio colectivo de locatarios y la especial
atención que debe brindarse a personas en situación de
violencia de género, jubilados, pensionados y titulares de
prestación de desempleo.

Finalmente, se propone la posibilidad de desarrollar servicios

de resolución de conflictos adaptables a las características
locales, utilizando los métodos más apropiados que permitan
prever y resolver disputas relacionadas con locaciones
habitacionales, la aplicación inmediata del sistema de
mediación prejudicial para conflictos emergentes de las
locaciones, haciéndola obligatoria para el caso de los
desalojos, previendo expresamente la aplicación del beneficio
de la mediación gratuita para aquellas personas que no
contaren con recursos de subsistencia y acreditaren esta
circunstancia.
 De todas las normas por el contenido con que vincule este
trabajo me permito rescatar el art. 18 del alquiler social
inserto justamente en el Titulo III denominado Programa
Nacional de Alquiler Social (art. 18 Alquiler social. Crease el
Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción
de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda
digna en alquiler mediante una contratación formal) y el Titulo
IV que se vincula con la cooperación al establecer los Métodos
alternativos de resolución de conflictos pese a seguir
sosteniendo la necesidad de la renegociación como salida para
el interés común

En el contrato de locación con destino a vivienda vemos un

plexo normativo, pero no debemos perder de vista que el
contrato desde el momento mismo de la negociación debe
propender a fines éticos y no meramente a fines egoístas y
oportunistas, ni ser simplistas y creer que hay buenos
vulnerables y malos egoístas.

El Locador, dueño o propietario puede haber llegado a serlo

como resultado de años de esfuerzos o ser el producto de su
trabajo para completar sus ingresos de jubilación, en una
separación matrimonial ser el bien adjudicado, etc. y el
locatario también puede ser el hijo de un empresario
internacional que alquila una casa en San Telmo para vivir una
experiencia diferente.

Reflexión Final [arriba] -

Vemos que en la realidad socio-económica del Siglo XXI, la

cuestión de la finalidad social contractual y los fenómenos a
los que se aplica conllevan a una de las tareas más
importantes que consiste en darle a este contrato de ejecución
continuada, de duración, oneroso, relacional, los alcances
debidos, donde se precisa no solo la conformidad con el orden
público y las buenas costumbres, sino que se pide a las partes
la sinceridad, la confianza, el honor de la palabra empeñada,
la colaboración y se intenta realizar la Justicia en esta norma
particular, con dimensión social, enmarcada y protegida en la
Constitución Nacional que es el contrato de locación con
destino a vivienda.

Notas [arriba] -

[1] Prof de Contratos Civiles y Comerciales de la UBA.

Investigadora del Instituto A. L. Gioja de la UBA
[2] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y
Comerciales, Ed Universidad, Lopez de Zavalia , Fernando,
teoría general de los Contratos, Ed Zavalia. Mosset Iturraspe,
Jorge, Contratos, Ed, Ediar, Spota, Alberto G, Instituciones de
Derecho Civil- Contratos Ed. Depalma, Alterini, Atilio A,
Contratos – Teoria General, Ed Abeledo Perrot, Lorenzzetti,
Ricardo Tratado de los Contratos Parte General Ed Rubinzal
Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil. Ed. Bosch.
Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial. Ed.
Ejea, Diez Picazo, Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho
Civil, Ed Tecno
[3] Garrido Cordobera, Lidia. M. R., La Buena fe como pauta
de interpretación en los contratos en Tratado de la Buena fe
en el derecho Ed La Ley..Garrido Roque F- Zago Jorge A,
Contratos Civiles y Comerciales , Ed Universidad
[4] Risolia, Marco Aurelio, Soberanía y Crisis del contrato, Ed
Abeledo-Perrot
[5] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, La interpretación de los
actos jurídicos”, Rev Zeus , Garrido Cordobera, idia M R,
Interpretación en Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos
Civiles y Comerciales , Ed Universidad, 1ra Edicion.
[6] Enneccerus, Ludwig, Kipp, Theodor y Wolff, Martín,
Tratado de Derecho Civil. Ed. Bosch
[7] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, actualizacion de Garrido
Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad
[8] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y
Comerciales, Ed Universidad
[9] Garrido Roque F- Andorno Luis, Ley 17711 Reformas al
Codogo Civil, Ed Zavalia
[10] Nicolau, Noemí L, El rol de la buena fe en la moderna
concepción del contrato en Tratado de la Buena fe en el
Derecho, Ed La Ley
[11] Hesse, K Derecho Constitucional y Derecho Privado Madrid
2001
[12] Duguit, Leon,Las transformaciones del Derecho (Publico y
Privado) Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción
Adolfo G.Posada y Ramón Jaén Las transformaciones del
Derecho Publico y Carlos G.Posada Las transformaciones del
Derecho Privado
[13] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y
Privado) pags 171 y 172 Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed,
traducción Adolfo G.Posada y Ramón Jaén Las
transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada Las
transformaciones del Derecho Privado
[14] Moreneo Perez, J.L. , Calvo Gonzales, Leon Duguit (1859-
1928) Jurista de una sociedad de transformación , en ReDCE
nº4 julio-diciembre 2005, pag 483 y ss, España 2005.
[15] El solidarismo se presentaba como un cauce privilegiado
del moralismo organizado y de la pacificación social, siempre
dentro de un pretendido marco científico, por ello Duguit
afirma que la solidaridad es, a la vez mas y menos que la
caridad y la fraternidad, la solidaridad es inherente a la
naturaleza humana y refleja su comunidad de destino y su
mutua dependencia, por lo que permite ampliar el ámbito de
la justicia.
[16] Duguit, L, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia
expresamente.
[17] Garrido Cordobera; L M.R. La inclusión de los daños
colectivos en el derecho de daños: de las fronteras
individuales a la realidad de la colectividad, Vniversitas,
Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[18] Duguit, L, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza.
DUGUIT, L, ob cit, pag 179.
[19] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[20] Garrido, RF y Zago , JA, Contratos Civiles y Comerciales, T
1, pag 346 y ss (Ed Universidad 1998)
[21] Mosset Iturraspe, Jorge, Piedecasas, Miguel A. Contratos
aspectos Generales , 164 Ruvinzal Culzoni
[22] Vallespinos, Gustavo, El contrato por adhesión a
condiciones generales, Ed Universidad Garrido Roque F- Zago
Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales Ed Universidad,
Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ed, Ediar
[23] Alterini, Atilio A, Contratos , Teoria General, Ed Abeledo
Perrot
[24]Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y
Comerciales, Ed Universidad, Vallespinos, Carlos G., El
contrato por adhesión a condiciones generales, Ed Universidad.
[25] Garrido Cordobera, Lidia.M.R., La Buena fe como pauta de
interpretación en los contratos en Tratado de la Buena fe en el
derecho Ed La Ley.
[26] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual
y el análisis económico del Derecho. en Análisis Económico Ed
Heliasta, Mosset Iturraspe, Jorge,- Piedecasas, Miguel
Contratos, aspectos generales, Ed Rubinzal-Culzoni
[27] AlteriniL , A.A – Lopeez Cabana , R.M., ob cit pag 80 y ss
[28] Garrido Cordobera, Lidia M. R La negociación contractual
y el analisis economico del Derecho en Análisis Económico” Ed
Heliasta. Posner. Richard, Economic analysis of law Ed Little
Brown Boston, Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus Manual de
Análisis económico del derecho, Ed Tecnos, Torres López,
Juan, Análisis económico del derecho Ed Tecno, Kornhauser,
Lewis Derecho de los contratos), en Elementos del análisis
económico del derecho, Ed Rubinzal Culzoni, Porto Macedo Jr,
Ronaldo, Contratos relacionales y defensa del consumidor, Ed
La Ley
[29] Calabresi, Guido, El coste de los accidentes Ed Ariel
Derecho, Posner. Richard, Economic analysis of law, Ed Little
Brown Boston, Garrido Cordobera, idia M R “¿Sirve al
legislador la teoría económica de la Eficiencia?, en
Responsabilidad por daños en el Tercer Milenio. Ed Abeledo
Perrot, Garrido Cordobera Lidia M. R. La responsabilidad por la
participación en el Mercado (Market Share) en La
responsabilidad. Ed Abeledo Perrot, Garrido Cordobera Lidia
M. R. Bioética, la actividad industrial, los criterios económicos
la salud y el derecho de daños, en Salud, Derecho y Equidad.
Ed Ad Hoc, Garrido Cordobera, Lidia M. R La negociación
contractual y el análisis económico del Derecho en Análisis
Económico Ed Heliasta
[30]Posner. Richard, Economic analysis of law Ed Little Brown
Boston, Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis
económico del derecho, Ed Tecnos, Torres López, Juan,
Análisis económico del derecho Ed Tecno, Horacio Spector
(Coor), “Elementos del análisis económico del derecho Ed
Rubinzal Culzoni -
[31] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis
económico del derecho, Ed Tecnos
[32] Torres ópez, Juan, “Análisis económico del derecho” Ed
Tecno
[33] Garrido Cordobera, Lidia .M.R., La interpretación de los
actos jurídicos, Rev. Zeus.
[34] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual
y el análisis económico del Derecho en Análisis Económico Ed
Heliasta, Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis
económico del derecho, Ed Tecnos
[35] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag XXI, Ed La Ley
[36] Stiglitz, Ruben, Contratos Civiles y Comerciales, Pte Gral,
T 1, pag XIX, Ed La Ley
[37] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y
Privado) Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción
Adolfo G.Posada y Ramón Jaén Las transformaciones del
Derecho Publico y Carlos G.Posada Las transformaciones del
Derecho Privado
[38] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez , Leon Duguit
(1859-1928) Jurista de una sociedad de transformación , en
ReDCE nº4 julio-diciembre 2005, pag 483 y ss, España 2005.
[39] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 515 y
ss,
[40] Duguit, Leon, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza.
DUGUIT, L, ob cit, pag 179.
[41] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[42] Duguit, Leon, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia
expresamente.
[43] Garrido Cordobera, Lidia M . La inclusión de los daños
colectivos en el derecho de daños: de las fronteras
individuales a la realidad de la colectividad, Vniversitas,
Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[44] Timm, Luciano, La función social del Derecho Contractual
en el Código Civil Brasileño, Justicia distributiva vs eficiencia
económica, Rev de Instituciones Ideas y Mercado 52, pag 16
[45] Proyecto de Codigo Civil Comercial de la Nacion, pag 526,
Ed La Ley
[46] Pasquale mara Florencia, La función social de la
Propiedad en la obra de león Duguit;una relectura desde la
perspectiva historiográfica. Rev Historia Constitucional 15 ,
2014, pag 107
[47] Nicolau, N. L.- El rol de la buena fe en la moderna
concepción del contrato” en Tratado de la Buena fe en el
Derecho, Buenos Aires, Ed. La Ley, 2004, 1ra ed.
[48] Nicolau, N. L.- Fundamentos del derecho contractual, ,
Buenos Aires Ed La Ly, 2009, pag 14 y ss, 1ra ed
[49] Alterini , A.A – Lopez Cabana, R.M.,ob cit pag 71y ss
[50] Garrido Cordobera A, L. M. R.- La interpretación de los
actos jurídicos en “Revista Zeus”1987; Garrido Cordobera A,
M. R, L. M. R.-Interpretación en GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. ob
cit
Garrido Cordobera A, L. M. R.- Contratos Civiles y Comerciales,
Actualización de GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. Buenos Aires, Ed
universidad, 1998, 1ra ed.
[51]Ferreira Rubio, Delia M, La buena fe El principio general en
el derecho Civil, Ed Montecorvo
[52] a triada romana del “honeste vivere, alterum non
laedere y suum cuique tribuere” parecería abarcar a la “buena
fe” en diferentes momentos o fases de la vida jurídica, la
relación contractual, la extracontractual y la distribución de
los bienes
[53] Diez Picazo, La doctrina de los propios actos. Ed. Bosch
[54] De los Mozos, Luis, Buena fe,en Enciclopedia jurídica de
Responsabilidad civil Ed Abeledo-Perrot
[55] Suele hablarse también de contratos aislados o no
relacionales y de contratos relacionales
[56] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual
y el análisis económico del Derecho en Análisis Económico Ed
Heliasta
[57] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis
económico del derecho, Ed Tecnos
[58] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis
económico del derecho, Ed Tecnos
Frente a esto Hume pensaba que solo un demente o un bufón
podría renunciar a utilizarlo y esta tan extendido dado que
ante los costes de información altos para realizar un contrato
perfecto los individuos en relaciones estables se apoyan en él.
[59] Garrido Cordobera, Lidia M.R., La Buena fe como pauta de
interpretación en los contratos en Tratado de la Buena fe en el
derecho Ed La Ley
[60] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag 101, Ed La Ley
[61] Nicolau, Noemi, Hernandez, Carlos, Contratos, pag 51, Ed
La Ley
[62] Alterini, Atilio A, Contratos – Teoria General, Ed Abeledo
Perrot
[63] Alterini, Atilio A, Contratos– Teoria General, Ed Abeledo
Perrot, Alterini, Atilio A, Estudios de derecho civil, Ed La Ley
[64] Garrido, Roque, Zago Jorge, Contratos T 1 2da ed, pag
555, Ed Universidad
[65] De la Ley 21.342 solo quedo el art. 6°. Garantía del
Estado. El Estado garantiza la libertad de contratación y el
ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las
locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de
1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no
serán alteradas por el Poder Público ni este aplicará medidas
en relación con las locaciones urbanas que deban ser
cumplidas a expensas de una sola de las partes.
[66] En efecto, en su art. 29 , declaraba: «las disposiciones
que se establecen en la presente ley son de orden público».
 Autonomía de la Voluntad y Ley de Alquileres

Por Martín Ayala

1. Introducción [arriba] -

Desde el 1° de julio de 2020, está vigente la Ley N° 27.551,

que implementa algunas modificaciones al Código Civil y
Comercial fundamentalmente en relación con el contrato de
locación de inmuebles.

En efecto la denominada Ley de Alquileres, que fue aprobada

por la Cámara de Diputados en el año 2019, fue ratificada por
el Senado en el mes de junio pasado y recientemente
publicada en el Boletín Oficial.

Tiene solamente 23 artículos (más uno de forma), lo que

comparado con los 39 artículos referidos específicamente al
contrato de locación del Código Civil y Comercial, denotan que
la norma busca lograr un cambio importante en el contrato de
locación, especialmente en referencia a la locación de cosas
inmuebles con destino a vivienda, intentando darle a esta
especie de locación un tratamiento singular, caracterizado por
un reparto de derechos y obligaciones que tiende a generar
mayores fortalezas al contratante locatario o inquilino, de
manera análoga a la anterior Ley de Alquileres N° 23.091,
derogada ante la entrada en vigencia del Código Civil y
Comercial el 1° de agosto de 2015.

Este objetivo de fortalecer la posición del contratante que el

legislador considera en una situación de mayor vulnerabilidad
es un desafío que solamente con la experiencia podrá ser
valorado.

El presente trabajo apunta a analizar la vinculación existente

entre algunas normas del texto de la ley y las reglas legales
aplicables a los contratos sobre la autonomía de la voluntad y
el derecho de las partes en un contrato para organizar el
contenido de estos.

En efecto, el análisis del este trabajo proyecta confrontar las

reglas legales de la nueva Ley, con las disposiciones
normativas existentes sobre el derecho de las partes de elegir
contratar y fijar el contenido de sus contratos.

2. Libertad de contratar y Libertad Contractual [arriba] -

El derecho de los contratos, a partir de la concepción basada

en elemento consentimiento, tiene como premisa de los
denominados contratos paritarios, a la autonomía de la
voluntad que se expresa como la libertad de auto obligarse;

“El contrato es la expresión de la ibertad para autoobligarse,

de allí que el primer principio que fundamenta todo el sistema
es el de la libertad. La Libertad significa que ambas partes
pueden elegir entre contratar o no hacerlo y una vez que lo
deciden pueden disponer el contenido de la obligación según
sus intereses”[1]

En el mismo sentido:
“ a libertad contractual es un principio general de derecho
que a su vez deriva del principio de autonomía de la voluntad.
Ella se manifiesta en dos libertades fundamentales: la libertad
de conclusión del contrato, conforme a la cual nadie está
obligado a contratar sino cuando lo desee y en su caso elige
libremente la persona con quien se contrata; y la libertad de
configuración en virtud de la cual las partes pueden
determinar el contenido del contrato ”[2]

Se diferencia entonces, la Libertad de contratar caracterizada

por la posibilidad de elegir contratar o no contratar y la
Libertad Contractual que permite a las partes elegir el
contenido del contrato que han decidido formalizar o
concretar. Ambos aspectos de esa libertad constituyen pilares
de la autonomía de la voluntad.

En cuando al primer aspecto de la autonomía de la voluntad,

es decir la libertad de contratar o no, o sea la libertad de
contratar, tiene escasos límites basados en la prestación de
servicios domiciliarios básicos o la comercialización de
mercaderías o productos destinadas a satisfacer necesidades
primarias. También, existen ejemplos en casos excepcionales
fundados en situación de emergencia, como fue admitido por
la Corte Suprema de Justicia en el leading case “Cine
Callao”[3]

Por otra parte, la Libertad contractual, tiene límites más

intensos, basados en las normas de orden público y las normas
imperativas, que restringen la posibilidad que las partes
diseñen con total libertad el contenido de un contrato. En los
contratos predispuestos (o sujetos a condiciones generales
predispuestas, conforme la terminología del Código Civil y
Comercial), y en los contratos de consumo, estas restricciones
a la libertad contractual se incrementan.

3. La Ley N° 27.551 y Libertad Contractual [arriba] -

La reciente Ley de Alquileres N° 27.551, introduce varios

cambios al contrato de locación, con especial preocupación
por el alquiler de inmuebles con destino a vivienda.

Algunas de estas modificaciones, tienen el objeto de procurar

equilibrio entre las obligaciones y derechos de las partes en
este vínculo contractual. Así algunos de estos cambios son:

- Las mejoras necesarias o de mantenimiento son a cargo del

locador salvo que se trate de reparaciones provocadas por
causa imputable al locatario.[4]

- El locatario tiene a su cargo cargas y contribuciones que se

originen en el destino de la cosa locada y expensas que derivan
de gastos habituales, en cambio no tiene a su cargo las cargas
que gravan la cosa o las expensas no vinculadas a servicios
normales y permanentes[5].

- El inquilino puede rescindir sin necesidad de expresión de

causa, anticipadamente, el contrato de locación, transcurridos
seis meses de duración del contrato. Debe preavisar con al
menos un mes de antelación la decisión unilateral de rescindir.
Además, se prevé en los contratos de locación con destino a
vivienda, si la comunicación de la rescisión se realiza con una
antelación de tres meses, el inquilino no paga indemnización
alguna[6].
- Los contratos de locación quedan excluidos de la prohibición
de indexar obligaciones que establecen los arts. 7 y 10 de la
Ley de Convertibilidad. para los contratos de locación con
destino a vivienda, la indexación o actualización del valor
locativo solamente se puede hacer por cada período anual y en
base a un índice compuesto en partes iguales por el Índice de
Precios al Consumidor (IPC) que publica el INDEC y la
Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores
Estatales (RIPTE) que elabora el BCRA[7].

Respecto las modificaciones citadas, cabe entonces analizar si

se tratan de normas imperativas, que rigen el vínculo
contractual aun en supuestos de pactos particulares
diferentes, o sea un pacto en contrario, o por otra parte son
normas supletorias de la voluntad de las partes aplicables solo
en caso de silencio o laguna del contrato, pero que pueden ser
sustituidas o modificadas por un expreso pacto entre las
partes.

En efecto, para conocer las implicancias de las nuevas normas

legales de la Ley N° 27.551 debemos precisar su grado de
prevalencia con relación a las cláusulas o preceptos privados
previstos en los contratos.

3.1. Modalidades contractuales. Contratos Paritarios.

Contratos Predispuestos. Contratos de consumo

Para continuar con el análisis propuesto en el apartado

anterior, es decir determinar si las normas citadas de la Ley N°
27.551 son de carácter imperativo (también llamadas normas
indisponibles) o supletorias (también denominadas normas
dispositivas), su tratamiento debe ser diferenciando las
modalidades de los contratos reconocidos en el Código Civil y
Comercial, entre contratos paritarios, predispuestos y de
consumo.

Son contratos de consumo, aquellos contratos en donde

encontramos un consumidor definido tanto en el Código Civil y
Comercial (art. 1092) y la Ley de Defensa del Consumidor (art.
1°) por una parte y un proveedor conceptualizado en los
términos del Código Civil y Comercial (art. 1093) y la Ley de
Defensa del Consumidor (art. 2°).

Se denomina contrato predispuesto o contrato sujeto a

condiciones generales predispuestas a aquel contrato en el que
su contenido ha sido elaborado anticipadamente y de manera
general por una de las partes (o por un tercero) y la otra parte
no ha participado en la redacción y no tiene posibilidad de
introducir ningún cambio en sus elementos esenciales.

Por último, son contratos paritarios aquellos que no pueden

ser considerados contratos de consumo, y tampoco contratos
predispuestos. Es decir, que los contratos paritarios
constituyen una categoría residual que incluye todos los
contratos que no queden subsumidos dentro de las categorías
de predispuestos o de consumo. En una aproximación a su
definición, los contratos paritarios se caracterizan por ser
aquellos en los que el legislador no advierta una situación de
vulnerabilidad de ninguna de las partes que justifique un
tratamiento diferenciado a los contratantes y por lo tanto se
presume que por hallarse en situación (al menos ideal) de
igualdad, son esas mismas partes quienes se hallan en mejores
condiciones para determinar el reparto o distribución de
derechos y obligaciones que se planifica a través del contrato.
Se advierte claramente que la autonomía de la voluntad tiene
un mayor campo de acción en los contratos paritarios que en
las otras dos modalidades. Por ello, la determinación del
carácter (imperativo o supletorio) de las normas aplicables a
un contrato, depende que sea de las primeras dos categorías o
en cambio que se trate de un contrato paritario.

3.2. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos

predispuestos y de consumo

Sin perjuicio que ambas modalidades de contratos tienen

importantes diferencias[8] (contratos predispuestos y de
consumo), en el punto que al análisis de este trabajo importa
presentan una regulación análoga que provoca la misma
consecuencia.

Así, al caso resultan aplicables las normas sobre cláusulas

abusivas. Tales normas que son comunes a ambos contratos
por la expresa remisión que el régimen legal de los contratos
de consumo realiza a las normas de los contratos
predispuestos[9] y por la gran analogía entre el sistema de
cláusulas abusivas de la Ley de Defensa del Consumidor con el
texto del Código Civil y Comercial del art. 988.

Tales normas citadas[10] establecen para ambas modalidades

de contratos (predispuestos y de consumo) un sistema de
cláusulas abusivas que tiene por efecto convertir a las normas
jurídicas generales de los contratos en normas imperativas en
favor de la parte más vulnerable (el adherente o el
consumidor, según el caso).
En efecto, tanto el art. 988 del Código Civil y Comercial como
el art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor prevén que se
considera abusiva la cláusula que amplía los derechos de la
parte en situación de superioridad o que restringe los derechos
de la parte más vulnerable[11]. De la interpretación de estas
normas surge que un cambio a las reglas que, a modo de
modelo proyecta el Código Civil y Comercial, en los contratos
predispuestos o de consumo, constituirá una cláusula abusiva,
cuando ese cambio es en favor de los derechos del
predisponente o proveedor o el cambio es en detrimento de
los derechos del adherente o consumidor.

Así, todas las normas que a modo de diseño general del

contrato prevé la legislación, aun siendo supletorias de la
voluntad de las partes, en favor del adherente o del
consumidor, se transforman en imperativas pues su
apartamiento (o el apartamiento injustificado, conforme
alguna destaca doctrina[12]) habilita considerar abusiva esa
cláusula particular del contrato, quedando sin efecto para ese
acuerdo, y por ello recupera aplicación al conflicto, la norma
prevista (aun de manera supletoria) en la legislación.

De lo anterior se sigue que en los contratos de locación que

puedan ser encuadrados en la regulación de los contratos
predispuestos o en la de contratos de consumo, las normas de
la Ley N° 27.551 en favor de la parte más débil o vulnerable
del contrato (que ordinariamente será el locatario) son
imperativas y no admiten pacto en contrario. Ello pues, si en
tal supuesto fáctico se configurara un pacto en colisión con la
norma genérica del Código Civil y Comercial o de la Ley N°
27.551, esa cláusula contractual puede ser declarada nula
(supuesto de nulidad parcial) y no rige para la relación jurídica
contractual del caso.

De allí que para estos supuestos (contratos de locación

predispuesto o contrato de locación sometido al régimen de
Derecho del Consumidor) podemos afirmar que:

a. El locador no puede desobligarse de su deber de realizar las

mejoras de reparación o mantenimiento (mejoras necesarias),
excepto aquellas causados por un hecho imputable al
locatario.

b. El locatario no es responsable por las cargas o gravámenes

que afecten al inmueble, ni de las expensas que no sean
vinculadas a un servicio habitual del inmueble.

c. El inquilino de una locación con destino a vivienda, que

preavisa con más de tres meses de antelación su decisión de
rescindir unilateralmente y sin causa el contrato (luego de
transcurridos seis meses o más de duración) no tiene
obligación de indemnizar al locador, aun cuando pueda
pactarse algo diferente en el acuerdo.

d. Los ajustes al canon locativo, cuando se trata de una

locación con destino a vivienda, solamente pueden realizarse
una vez al año y aplicando un interés igual al promedio del IPC
y la RIPTE, sin que pueda aplicarse un plazo de ajuste más
breve o un interés o índice mayor.

Entendemos entonces, que para estas modalidades de

contratos (predispuestos y de Consumo), el objetivo diseñado
de manera general y abstracta, por el legislador (tanto en el
Código Civil y Comercial, como en la reciente Ley N° 27.551),
parece estar asegurado, pues la parte más vulnerable del
contrato de locación (el inquilino) cuenta con acciones para
lograr imponer el reparto de derechos y obligaciones previstos
en la ley, aun por sobre las cláusulas del contrato singular.

Esta conclusión ya había sido advertida por la doctrina[13], en

el sentido de precisar que en los contratos predispuestos y de
consumo, la protección a quien el legislador considera la parte
más débil del acuerdo se incrementa reduciendo el amplio
margen de actuación de la autonomía de la voluntad.

Esta premisa, ante la reciente Ley N° 27.551, que tiene como

objetivo particularizar y precisar los derechos y obligaciones
de las partes en el contrato de locación de inmuebles, tiene
una repercusión mayor a efectos de evaluar el impacto
concreto de esta nueva ley en la práctica negocial.

3.3. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos

paritarios

La conclusión anterior, relativa a los contratos predispuestos o

de consumo, no resulta directamente aplicable a la modalidad
de los contratos paritarios.

Al contrario, en esta modalidad, la autonomía de la voluntad

tiene un trato deferente que no se advierte en las otras
modalidades. Así, las reglas generales en los contratos
paritarios priorizan el acuerdo de partes, partiendo de la
presunción que por hallarse (idealmente) en igualdad de
posiciones, son las partes (y no el legislador) quienes están en
mejores condiciones para fijar el reparto de derecho y
obligaciones, para una relación contractual justa.

Por ello, el Código Civil y Comercial establece, que en

principio “las normas legales relativas a los contratos son
supletorias de la voluntad de las partes”[14] Esta premisa esta
reforzada por la afirmación que “los derechos resultantes de
los contratos integran el derecho de propiedad del
contratante”[15] De ello se sigue que los acuerdos de las
partes tienen inclusive protección constitucional, al estar
incluidos en el patrimonio “las partes gozan de libertad para
determinar el contenido de un contrato; pueden actuar como
legisladores particulares de sus propios intereses y establecer
la regulación a la que desean someterse ”[16]

De la interpretación de este art. 963 del Código Civil y

Comercial surge que como regla las normas legales relativas a
los contratos, en tanto se trate de contratos paritarios, son
normas supletorias, salvo que lo contrario surja del modo de
expresión de la norma, del contenido de la norma, o del
contexto de la misma norma legal.

Tenemos entonces, que las excepciones al carácter supletorio

de las normas legales que regulan los contratos son aquellas
que permiten deducir esta excepción por:

a. El modo de expresión. Tal es el caso en que la misma norma

menciona que es de orden público (por ejemplo: el art. 65 de
la Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240, o el art. 29 de la
derogada Ley N° 23.091), o que no admite pacto en contrario
pues la propia norma por su redacción impide otra alternativa
(por ejemplo: el plazo máximo previsto para el ejercicio del
pacto de retroventa o de reventa o de preferencia previsto en
el art. 1167).

b. El contenido. Tal es el caso de normas legales que prevén

consecuencias ante su incumplimiento, como son las normas
relativas a las reglas de capacidad (cuyo incumplimiento
acarrea nulidad), la legitimación para contratar, las reglas
relativas a las formas (cuando su incumplimiento deriva en
consecuencias previstas en la propia ley: nulidad, conversión).

c. El contexto. Tal sería el caso de normas dictadas para

situaciones de emergencia[17], o que en el momento en que
fueron tomadas permitan presumir su carácter imperativo.

Corresponde, entonces, analizar si las normas que citamos de

la Ley N° 27.551, respecto los contratos paritarios, son
supletorias (tal como expresa la premisa general) o encuadran
en alguna de las excepciones a la premisa general.

Con relación al primer supuesto de excepción, cabe destacar

que la propia Ley N° 27.551 no reitera ni reedita la previsión
de ser una norma de orden público como supo contener el art.
29 de la Ley de Alquileres N° 23.091.

Tampoco la reciente Ley N° 27.551 establece en el texto de

ninguna de sus normas que alguna de ellas sea expresamente
indisponible o imperativa o que no admita pacto en contrario
por parte de los contratantes.
Respecto el segundo supuesto de excepción, tampoco del
contenido parece surgir de que las normas hayan sido previstas
para que se presuma su imperatividad.

En efecto, en los casos citados (mejoras necesarias,

gravámenes y expensas, rescisión sin indemnización e
indexación anual y tasada) no existe una consecuencia ante el
incumplimiento de la regla legal que permita deducir del
contenido de la norma que ella es imperativa o indisponible.

Una situación llamativa se produce en el supuesto del art. 8°

de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1.209 del Código Civil
y Comercial referente a las cargas y gravámenes que pesan
sobre la cosa locada, respecto los cuales la norma dispone que
son a cargo del locador. En efecto el originario art. 1.209 del
Código Civil y Comercial establecía expresamente que se
trataba de una norma supletoria porque admitía el pacto en
contrario. Esta frase ha sido suprimida del actual art. 1.209, lo
que obliga a evaluar si esa eliminación de la frase “salvo pacto
en contrario” tiene consecuencias en el carácter de la norma
(imperativa o supletoria).

La mención del originario art. 1.209 era superabundante e

innecesaria pues reiteraba de manera redundante el principio
general establecido en el art. 963 del Código Civil y Comercial,
por lo que su eliminación en el actual artículo 1.209 no cambia
la regla general vigente que se presume el carácter supletorio
de las normas, salvo que encuadre en alguna de las
excepciones ya mencionadas.

De ello se sigue que no parece suficiente, a los efectos de

determinar si el art. 1.209 es una norma supletoria, afirmar
que sería imperativa por haberse eliminado la mención que
admitía pacto en contrario, pues como se ha dicho, esa
mención era reiterativa de la regla general.

Por último, analizamos el último supuesto de excepción al

carácter supletorio de las normas legales vinculadas al derecho
de los contratos. Es la excepción vinculada al contexto de la
norma. En este sentido no se aprecia que exista (o al menos
ello no ha sido referido en la Ley N° 27.551) una situación de
emergencia locativa o habitacional que brinde a las reglas de
esta reciente ley, un carácter imperativo.

Al contrario, el hecho que muchas de las normas de la Ley N°

27.551 se han incorporado al Código Civil y Comercial deja de
manifiesto que se trata de normas con carácter permanente y
no contingente o coyunturales propias de una emergencia.

Sin perjuicio de ello, no puede soslayarse que el contexto en el

que surgió el debate y la definición del texto resultante de la
ley permite suponer que el legislador ha querido imponer un
régimen legal inmutable a la voluntad de las partes en los
contratos de locación de inmueble, al menos aquellos con
destino de vivienda. Así surge de algunas precisiones de los
fundamentos de presentación del Proyecto de Ley (que fue
presentado en el año 2015): “Expensas extraordinarias. Se
establece de manera expresa que las expensas extraordinarias
en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la
posibilidad de pactar en contrario ” (sic, el destacado es
propio).

No puede dejar de destacarse que junto al contrato de

locación que reúne derechos patrimoniales vinculados al
Derecho de Propiedad, también se involucra el derecho a la
vivienda digna, también de raigambre constitucional. Y que el
legislador ha tenido especialmente en cuenta este último al
momento de evaluar la pertinencia y texto de esta ley.

Por esto, la imperatividad de las normas legales que fija la Ley

N° 27.551 tanto aquellas que incorpora al Código Civil y
Comercial, como las que rigen al contrato de locación de
inmuebles en la citada Ley especial, pueden ser consideradas
de carácter imperativo por su contexto, por una interpretación
finalista o teleológica de la ley, por una interpretación basada
en la voluntad del legislador.

Pero esta interpretación no está exenta de reproches y de

serias objeciones legales, con fundamento principalmente en
el art. 963 del Código Civil y Comercial, que prestablece un
principio contrario al enunciado en la interpretación que se
propone.

Por ello, la evaluación de la presente Ley de Alquileres tiene

un panorama incierto. Es muy probable que a pesar del texto
expreso de la ley y la interpretación que se propone, en virtud
de la Libertad contractual, las partes sigan manipulando el
contenido del contrato, adecuándolo a sus necesidades (sin
que ello implique, necesariamente, una situación de abuso) y
por ende, se cambie el diseño paradigmático de derechos y
obligaciones que ofrece el Código Civil y Comercial a los
contratantes.

Hubiera sido deseable que estas sombras de la ley estuvieran

totalmente despejadas, pero entiendo que no es el caso. La
ley pudo haber aventado las dudas sobre las posibilidades de
pactar en contrario, especialmente cuando la experiencia
contractual de este particular negocio (locación de inmuebles)
indica que es muy habitual que los contratantes se aparten del
modelo legal.

Serán los abogados que propongan los casos y los jueces que
deban resolverlos, quienes en un plazo incierto puedan sentar
bases más claras y precisas que eviten el costo de la litigación
ante la incertidumbre y la incerteza de los derechos y
obligaciones en disputa.

4. Libertad de Contratar y Ley de Alquileres [arriba] -

Al análisis anterior de la Ley de Alquileres relativo a la

vinculación de ésta con la Libertad contractual, cabe agregar a
continuación algunas referencias vinculadas a la Libertad de
Contratar.

La libertad de contratar expresa la autonomía que tienen los

sujetos para decidir contratar o no y para elegir con quién
desean hacerlo.

La Corte Suprema de Justicia tuvo oportunidad de expedirse

sobre las facultades de Poder de Policía del Estado para
imponer una contratación en la causa Cine Callao. En esa
oportunidad la Corte, por mayoría, admitió una concepción
amplia del Poder de Policía que incorporaba o incluía a la
restricción de los derechos individuales (en el caso imponía la
contratación de determinado servicio) para atender a intereses
económicos (en el caso, la emergencia laboral u ocupacional).

En el caso de la presente ley en análisis, la misma trae una

norma[18] que establece que dadas ciertas circunstancias
(cuando el inquilino ofrece dos especies de garantía dentro de
un catálogo de cinco formas) el locador debe aceptar la
propuesta, y (parece implicar) debe contratar con el oferente,
una locación de inmuebles.

En efecto, la norma mencionada prevé que “el locatario debe

proponer al menos dos” de las garantías reguladas por la
misma ley Y “bajo tales condiciones, el locador debe aceptar
una de las garantías propuestas por el locatario”

Lo primero que se podría destacar del mencionado artículo de

la ley es su imprecisión terminológica. En efecto, si aún no
existe acuerdo sobre la garantía, ello significa que no existe
contrato[19]. Por ende, si aún no hay contrato, no puede
denominarse a las partes “locatario” y “locador”, sino en todo
caso tratantes, u oferente y aceptante.

Pero tal observación es simplemente semántica. La objeción

más sensible es sobre la constitucionalidad de esta previsión
legal, y además, sobre su concreción práctica.

En efecto, en cuanto a la constitucionalidad, es difícil

imaginar que pueda el legislador imponer un contrato (en el
caso, de locación de inmuebles con destino a vivienda) contra
la voluntad de una de las partes involucradas. No parece que
existan elementos suficientemente convincentes para derogar
en el caso la autonomía de la voluntad, y la libertad de
contratar.

Bien podría darse el caso, que la persona (el posible locador)

no quiera contratar con el pretenso locatario, por ejemplo por
una mala referencia en los bureau de crédito, o por malas
referencias de otro locador. También pueden aparecer motivos
privados (también plausibles y atendibles) como la decisión de
no contratar con ciertas personas.

Esto no significa, admitir conductas meramente

discriminatorias, de personas que puedan actuar de manera
arbitraria, inclusive contra la dignidad de las personas con las
que se vinculan. Pero entre estos extremos existen diferencias
que puedan ser razonables, y que puedan justificar la decisión
de no entregar el uso y goce de una cosa inmueble
(ordinariamente de gran valor) sino a las personas que generen
en su propietario cierta sensación de confianza (más allá de las
garantías legales que prevé la ley).

De allí que la imposición de una contratación forzosa,

contrariando la libertad de contratar o no, parece insostenible
desde el punto de vista constitucional.

Pero, a más de ello, la mentada norma plantea graves

problemas de efectividad, pues en cada caso concreto, si el
posible locador no desea contratar con la persona que ofrece
las garantías, siempre podrá incluir obstáculos al futuro
contrato, no necesariamente vinculados con las garantías
legales. Por ejemplo, si el receptor de la propuesta de
locación no desea contratar con el oferente, puede reclamar
un precio tan elevado que se asegura la no contratación con
ese sujeto, o imponer exigencias contractuales tan estrictas
que resulten anti económico para el oferente, mantener las
tratativas del contrato.

Entonces, se advierte, en este aspecto, que la norma

comentada por una parte sufre serios reproches
constitucionales, y además es de una efectividad sumamente
discutida, pues parece improbable que sea exigible, en los
términos que se propone.

5. Conclusiones [arriba] -

La Ley N° 27.551 en sus 23 artículos, propicia adecuar la

relación jurídica del locador con el locatario, de manera de
lograr una situación de mayor equidad en el vínculo.

Para alcanzar ese objetivo, regula cuestiones vinculadas con

los derechos y obligaciones de las partes, de una manera
general, abstracta, aplicable a un sinnúmero de contratos de
locación de inmuebles, y sin considerar las cuestiones
particulares, personales y coyunturales de cada vínculo
contractual.

Pese a ello, no queda expresamente claro que estas nuevas

reglas sean normas jurídicas indisponibles o imperativas aun
contra la voluntad de las partes. En efecto, sin perjuicio que
esa conclusión pueda derivarse con naturalidad en los
contratos predispuestos o de consumo, no aparece con tanta
visibilidad en los contratos paritarios.

En efecto, en los contratos predispuestos o de consumo, la

interacción de las normas sobre cláusulas abusivas y la
modificación del modelo contractual ofrecido por el legislador,
permite interpretar que las cláusulas contractuales que
modifiquen el diseño legal, en perjuicio de la parte débil del
contrato (adherente o consumidor, según el caso) sea
interpretada como una cláusula abusiva, y por ello, sin efecto
en la relación jurídica contractual.
Pero, esta interpretación solo es aplicable a los contratos
predispuestos o de consumo. Y se debe considerar que no todo
contrato de locación (aun con finalidad de vivienda) es
catalogado en una de sendas categorías o modalidades. Pues
para ser predispuesto, el inquilino debería probar que no
puedo incorporar contenido al contrato y que este es de
redacción general. Y Para ser de consumo, el consumidor
debería probar que se halla contratando con un locador que
puede ser encuadrado en el concepto de proveedor[20].

Por ello que la modalidad de los contratos paritarios no debe

ser soslayada al momento de analizar la ley, y la regla general
y básica del art. 963 del Código Civil y Comercial, sobre el
carácter supletorio de las normas legales en materia de
contratos debería ser desvirtuada por una interpretación que
no dé lugar a dudas o disputas.

Desde otro punto de vista, la posibilidad de imponer una

contratación contra la voluntad de una de las partes, en el
caso el posible locador que no desea aceptar las garantías (u
otras características del oferente) es de una efectividad que se
aprecia como escasa e improbable.

En consecuencia, la Ley de Alquileres que se halla influida por

principios de justicia y equilibrio entre las partes, tiene
observaciones que pueden hacer claudicar los nobles
objetivos.

La claridad de las presentaciones de los abogados, y el estudio

meditado de los jueces, con el tiempo, podrá permitir que la
finalidad de la Ley pueda cumplirse pese a algunas dudas en la
interpretación de su redacción actual.

Notas [arriba] -

[1] Lorenzetti, Ricardo uis “Tratado de los contratos Parte

General”, edit Rubinzal Culzoni, Santa Fe año 2004, pág 123
[2] Rivera, Julio César, Luis Daniel Crovi y Iván G. Di Chiaza,
“Contratos Parte General”, Edit Abeledo Perrot, Bs AS 2017,
pág. 29.
[3] Fallos 247:121.
[4] Art. 5° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1201 del
Código Civil y Comercial.
[5] Art. 8° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1209 del
Código Civil y Comercial.
[6] Art. 9° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1221 del
Código Civil y Comercial.
[7] Art. 14 de la Ley N° 27.551.
[8] En efecto, ambas modalidades de contratos mencionadas,
no se superponen ni se subsumen una respecto de otra, a pesar
de que en muchas oportunidades puedan encontrarse contratos
que puedan quedar conceptualizados en ambas modalidades.
Así, podemos encontrar contratos predispuestos que no son
contratos de consumo, como por ejemplo el contrato de
agencia, concesión o franquicia, en los que no participa como
parte del contrato un consumidor. Y del otro lado podemos
encontrar contratos de consumo, que no son predispuestos,
como por ejemplo una compra de un electrodoméstico para
uso personal, donde el consumidor puede acordar con el
proveedor la forma de pago, financiación, garantías
extendidas, accesorios, instalación, y otros servicios.
[9] Art. 1117 del Código Civil y Comercial.
[10] Art. 988 del Código Civil y Comercial y art. 37 de la Ley de
Defensa del Consumidor N° 24.240.
[11] Código Civil y Comercial. Art. 988.- Cláusulas abusivas. En
los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no
escritas: … b) las que importan renuncia o restricción a los
derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente
que resultan de normas supletorias.
Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240. Art. 37. —
Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se
tendrán por no convenidas: … b) as cláusulas que importen
renuncia o restricción de los derechos del consumidor o
amplíen los derechos de la otra parte
[12] “en realidad no cualquier renuncia del no predisponente y
no cualquier ampliación de los derechos del predisponente
constituyen en abusiva una cláusula. Así, si la renuncia o
ampliación tiene una adecuada compensación o
contraprestación no hay razón para que se la califique de
abusiva” Rivera, Julio César ob. cit. pág. 218.
[13] Pellejero, Rodrigo: “Orden público en el contrato de
locación en el Código Civil y Comercial”, Microjuris MJ-DOC-
12360-AR | MJD12360.
[14] Art. 962 del Código Civil y Comercial.
[15] Art. 965 del Código Civil y Comercial.
[16] Código Civil y Comercial Comentado. Marisa Herrera,
Gustavo Caramelo, Sebastián Picasso directores, Tomo III, pág.
342.
[17] Código Civil y Comercial Comentado. Ob. Cit. Pág. 343.
[18] Art. 13 de la Ley N° 27.551.
[19] Código Civil y Comercial “ARTÍCU O 978.- Aceptación.
Para que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar
la plena conformidad con la oferta ” Es decir, que si aún no se
han puesto de acuerdo las partes en todos los aspectos del
contrato, no hay contrato, y en todo caso puede existir una
contraoferta.
[20] La existencia de intermediación de un corredor
inmobiliario profesional, no transforma al contrato en un
contrato de consumo, pues si bien el corredor inmobiliario
puede ser considerado un proveedor (en los términos de la Ley
de Defensa del Consumidor y del Código Civil y Comercial), el
intermediario no es parte del contrato de locación, sino que es
parte en el contrato de corretaje, diverso a la locación, donde
las partes son el locador y el locatario.
 El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres

Por Juan Exequiel Vergara[1]

a denominada “ley de alquileres”, así llamada principalmente

por los medios de comunicación y las organizaciones de
inquilinos, fue en su origen un conjunto de proyectos
legislativos presentados por distintas fuerzas políticas e
impulsado fundamentalmente por dos organizaciones no
gubernamentales con ideas diferenciadas acerca de cómo
abordar la problemática habitacional, por un lado, y los
conflictos que se suscitan entre locadores y locatarios, por el
otro.

Más de una docena de proyectos legislativos fueron ingresados

en la Cámara de Senadores y en la de Diputados relativos al
tema, y finalmente la Ley Nº 27.551, hoy vigente, terminó por
agrupar las principales propuestas con un sentido de
integración, si bien el resultado final no necesariamente es
armónico, dada la disparidad de métodos y soluciones
impulsadas por los distintos agentes que participaron del
proceso.

Un proyecto inicial, impulsado por la organización porteña

Asociación Civil Inquilinos Agrupados, y presentado por
Senadores del Frente para la Victoria (García Larraburu, Cabral
Arrechea, Catalan Magni, Blas, Giménez, Labado, Sacnun,
Fernández Sagasti, Godoy, Pilatti Vergara, Mirkin y Luna), fue
aprobado por unanimidad en la Cámara el 16 de noviembre de
2016.
Fue un proyecto legislativo de quienes se desempeñaban en
ese entonces como oposición, pero que pese a ello tuvo
aprobación total y sin discusión parlamentaria, lo que nos
podría a llevar a preguntarnos por la profundidad y rigor en el
mecanismo de aprobación, por el mero hecho de que
normalmente los proyectos que presenta la oposición
encuentran alguna resistencia por parte del oficialismo. Sin
embargo, en este caso el proyecto pasó exitosamente por el
senado, y luego fue remitido a la Cámara de Diputados, donde
nunca tuvo tratamiento.

Si bien la aprobación por parte de la Cámara Alta entusiasmó a

algunos sectores de representación de los inquilinos, también
encontró fuertes críticas, especialmente en el sector de las
inmobiliarias. El tema se mantuvo en agenda política y
mediática durante todo el año 2017 y también en el 2018,
hasta que, finalizadas las sesiones de la Cámara de Diputados
del año 2018, y tras dos años de no haber tenido tratamiento,
pese a las continuas noticias de que podría convertirse en ley,
el proyecto perdió estado parlamentario frente al desconcierto
de las principales organizaciones que le dieron impulso o que
propusieron reformas, como el caso de la Asociación Civil
Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), que
criticó la falta de rigor técnico de este primer proyecto
legislativo.

Las principales críticas por parte de ADCOIN se dirigían al

régimen indexatorio propuesto que, conforme a los
relevamientos de contratos de locación de la ciudad de
Córdoba, se traduciría en un incremento del precio de los
alquileres en contraposición a la fórmula de contratos de tipo
escalonado, que, si bien implican variaciones en el precio
mensual del alquiler, permiten conocer de antemano la
totalidad del costo del contrato. Y que en la práctica las
previsiones de las partes determinaban un precio inferior al
que podría arrojar esta nueva fórmula de indexación.

Este primer proyecto de ley de alquileres, que contó con

media sanción en el Senado, consistía en cinco artículos (el
sexto es de forma) cuyo objetivo declarado era el de
beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el
inquilino o locatario), pero que carecía de normas prácticas
relativas a la regulación de las problemáticas más comunes de
dicha relación, apuntando casi exclusivamente al precio como
el elemento de conflicto entre las partes.

El primer artículo incorporaba la prohibición de pedir al

inquilino el pago de alquileres anticipados, depósitos por
montos superiores a un mes, valor llave, o comisiones
inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además,
especificaba que el depósito se reintegraría al valor del último
mes de alquiler.

En relación a este artículo debemos observar que no se

aportaba mucho en cuanto a la situación actual, ya que es
poco frecuente que se pida anticipos de pago a los locatarios,
ni montos de depósitos superiores al de un mes de alquiler.
Tampoco es común que el locador pida valor llave. Y no
encontramos situaciones por parte de inmobiliarias que cobren
comisiones (honorarios profesionales) por encima de lo
regulado legalmente, o al menos en el caso específico de la
ciudad de Córdoba. Es posible que algunos de estos abusos de
posición dominante puedan haberse registrado en la Ciudad de
Buenos Aires, pero no son situaciones habituales en el marco
de alquileres en el resto del país.
La regulación subsidiaria, para el caso en que no exista
regulación de los honorarios a cobrar por los profesionales que
pudieran intermediar o realizar los contratos (abogados,
corredores, etc.) en la práctica hubiera quedado sin
aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación
específica en la materia.

Sobre el art. 2, que buscaba fijar un plazo mínimo de tres años

en las relaciones locativas, desde ADCOIN se cuestionó que, sin
los debidos ajustes, este plazo incrementaría los costos de
entrada a un inmueble a pagar por los locatarios (la comisión
inmobiliaria se calcularía sobre tres años e igualmente el
impuesto al sello) y obligaría a abonar una indemnización para
el caso de que el inquilino quisiera mudarse a los dos años. En
el nuevo proyecto, actualmente ley, se soluciona esta cuestión
con la reforma al art. 1221 del Código Civil y Comercial.

El art. 3 ponía a cargo del inquilino el pago de cargas y

contribuciones en relación a la actividad que realice, lo cual
resultaba ciertamente una obviedad, no desmentida por la
práctica del mercado inmobiliario, por lo que no se modificaba
el régimen ni se brindaba una protección adicional. Y respecto
de las cargas relativas al inmueble, reiteraba lo que ya
establecía el Código de Vélez Sársfield, y luego el Código Civil
y Comercial unificado. En este sentido no aportaba novedad
alguna. Al no especificar una prohibición de orden público de
trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino,
no cambiaba en nada la regulación de ese entonces. Su mayor
deficiencia era la relativa a la imposición de las expensas de la
propiedad, ya que al expresar que las expensas
"extraordinarias" no serían a cargo del inquilino, daba por
sentado, tácitamente, que las "ordinarias" sí lo serían (lo cual
no necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar
especificado en el contrato). Y lo más cuestionable desde el
punto de vista técnico, era que al no especificar qué se
entiende por "expensas ordinarias" y qué por "extraordinarias",
estaría generándose una nueva fuente de futuros conflictos
entre administradores, dueños e inquilinos. Ya el Dr. Vélez
Sársfield enseñaba que no era buena técnica legislativa
introducir conceptos en las normas, pero en muchos casos esta
es la única forma de lograr el cumplimiento efectivo de la
situación que se busca regular.

En art. 4 del proyecto repetía el régimen de indemnización por

resolución anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de
locaciones urbanas, y que el Código Civil y Comercial copió y
pegó en su propio texto. Es decir, debería pagarse un mes y
medio de alquiler si se realizaba durante el primer año, y un
mes después del año. En este aspecto, no se realizaba ninguna
innovación, salvo la de eliminar el requisito de esperar seis
meses para hacer valer este derecho, lo cual realmente
hubiera sido beneficioso para los locatarios, de prosperar.

Lamentablemente, y esta omisión también le pesaba al Código

Civil y Comercial, el proyecto no fijaba un plazo mínimo de
anticipación para la "notificación fehaciente", lo que podría
redundar en perjuicio para el inquilino si el contrato fija
plazos de sesenta días o superiores. El proyecto formulaba: "Si
llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la
otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la
finalización del contrato." Pero en nuestra experiencia el
problema se da justamente cuando las partes no llegan a un
acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito,
en claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto, en nada se hubiera
beneficiado al inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es
justamente al que debería protegerse y que hubiera quedado
desamparado frente a la especulación de mala fe de un
locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las
condiciones de renovación. Esta situación también se endereza
con la modificación del art. 1221 del Código producto del
dictado de la Ley Nº 27.551, ya que la posibilidad de no abonar
las indemnizaciones por resolución anticipada, compensan al
inquilino frente a la situación de un locador que no fije con
suficiente previsión las condiciones de la renovación.

El quinto y último artículo de este primer proyecto de ley,

sobre la fijación de índices a los cuales quedaría ligado el
precio de los alquileres, fue el que ocasionó mayores debates.
La pretensión de fijar un precio mensual que luego se
modifique en base a una indexación iba sin dudas a
contramano de la prohibición de indexar este tipo de contratos
hasta la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551.

Desde algunos sectores se sostuvo que esta regulación era

anacrónica, incoherente con las necesidades de controlar la
inflación, y que podría golpear duramente al mercado, con
funestas consecuencias. No faltaron las críticas relativas a la
falta de confianza en los organismos que fijarían los índices,
como el INDEC, conformado por funcionarios y empleados
administrativos del Poder Ejecutivo, que pudieran supeditar
las mediciones a las necesidades políticas del momento.

Históricamente el "congelamiento" de los precios de los

alquileres se experimentó durante la primera presidencia de
Perón, con resultados muy cuestionables. Desde las ciencias
económicas se sostiene que el fenómeno inflacionario no se
detiene meramente con leyes que declaren la prohibición de
los aumentos de precios.

En ese proceso de debate entre las diferentes organizaciones

de representación del sector de los inquilinos, la organización
ADCOIN elaboró una serie de proyectos legislativos que fueron
tomados en consideración por diputados de distintas fuerzas
políticas. Entre los que debemos destacar los proyectos
D3282[2] del 19/06/2017 de la diputada Adriana Nazario y el
Proyecto D3298[3] del 21/06/2017 de la Diputada Brenda
Austin. Ambos introducían propuestas que diferían en el
enfoque respecto de la forma adecuada de resolver la
problemática en las relaciones entre locadores y locatarios,
centradas en los aspectos prácticos de los conflictos tanto
extra judiciales como aquellos que transitaban un litigio
formal en los tribunales civiles.

La organización ADCOIN[4] elaboró estos proyectos tomando

como eje diez propuestas básicas que se presentaban como las
de mayor incidencia para la solución de los conflictos más
habituales entre las partes, a saber:

1. La especificación los casos en que resulta de aplicación de

la normativa de protección al consumidor a los contratos de
locación.

2. La fijación de un correo electrónico obligatorio para

locador, locatario y/o intermediario.

3. La imposición de las expensas a cargo del propietario, salvo

se apodere al inquilino para participar del consorcio.

4. La especificación de la compensación debida al inquilino si

la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la
reparación.
5. La prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus
garantes pagarés derivados de los contratos de locación.

6. La imposición de una multa al locador o intermediario que

diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

7. La facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin

necesidad de esperar el transcurso de seis meses, la
disminución de la indemnización y la regulación del aviso
fehaciente en quince días de anticipación.

8. La obligación del locador de devolver todos los gastos

(comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de
frustración del contrato por culpa del locador o del
intermediario.

9. El tope al interés moratorio en el 0,5% diario aplicable

desde el primer día del mes.

10. La obligación del locador de recibir la llave del inmueble

en forma incondicional.

Esa enumeración respondía al análisis por parte de ADCOIN de

los registros y estadísticas en materia de conflictos entre las
partes, y a la experiencia en el asesoramiento a inquilinos,
especialmente a quienes alquilan con destino a vivienda
familiar. Esas pautas se realizaron en función de mejorar el día
a día de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos
de la problemática que atraviesan del asesoramiento diario y
permanente de los mismos.
La especificación de los casos de aplicación de la normativa de
protección al consumidor a los contratos de locación es el
punto más importante esos proyectos que terminaron por ser
insumos de la Ley Nº 27.551. La regulación de los alquileres
desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del
consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con
importantes organizaciones, como por ejemplo la organización
de Inquilinos de California.

En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de

protección al consumidor implica brindar numerosas
herramientas para que el inquilino/consumidor pueda
viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley,
que actualmente se discute, cuando no se le niega
directamente en los tribunales.

El Código unificado crea la "categoría" contratos de consumo

(título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y
en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los
"contratos en particular" (título IV), entre los que por supuesto
se cuentan los contratos de locación.

Pese a ello se advierte una fuerte resistencia de parte de la

doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, para
otorgar la calidad de consumidor al inquilino, que en definitiva
claramente es la parte más débil y "desinformada" en un
contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial
(o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial).
Pero especialmente en el caso de la situación con destino a
vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien debe mudarse a
un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es
incuestionable.
A efectos de la implementación en concreto, la propuesta
original consistía en considerar como regla que todo locador es
proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y
todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba en
contrario tanto si el locador demuestra que no es proveedor,
como si demostrase que el inquilino no es consumidor.
Demostrado lo cual se aplicaría la legislación "general", sin la
protección especial debida al consumidor.

También de este modo el intermediario o administrador sería

pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo
tanto solidariamente responsable (art. 2 Ley Nº 24.240).

En cuanto a la fijación de un correo electrónica obligatorio

para el locador, locatario e intermediario, es una propuesta
que se explica en el hecho de que la tecnología brinda la
posibilidad al inquilino de poder remitir comunicaciones
directas y gratuitas tanto al locador como al intermediario, e
incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble,
etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las
notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los
correos establecidos en los contratos. Frente al
incumplimiento de esta obligación se generaría un indicio de
incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del
inquilino. Se ahorra así el costo importante de la carta
documento, además de los inconvenientes que suele suscitar el
viejo sistema de intercambios epistolares en papel (domicilio
inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)

Respecto de la fijación de las expensas a cargo del propietario,

salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio, la
propuesta se relaciona con la detección de una mala
costumbre de parte de muchos propietarios de "desentenderse"
de los gastos de las expensas, y de efectuar los controles al
administrador del consorcio, por el mero hecho de que se
desentienden de su costo y pago mensual. Esto se termina
traduciendo en perjuicio del inquilino, que está obligado a
pagar y no tiene derecho a cuestionar.
De allí que se entiende justo y razonable que si el inquilino
debe abonar las expensas, tenga la debida representación con
voz y voto en el consorcio. Asimismo, el Código debería
conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y qué significa
"expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de
que se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo
contrario estas discusiones sólo tienen resolución en juicio,
con los gastos y problemas que ello ocasiona. Siempre
teniendo como parámetro aquél que sea más favorable al
inquilino.

También desde ADCOIN se trabajó en relación al problema

ocasionado cuando el inmueble presenta vicios, y por el
tiempo destinado a la reparación. Si bien el art. 1201
establece la obligación del locador de mantener la cosa locada
en buen estado, en los casos de incumplimiento dicha cláusula
queda convertida en mera declaración. A través de su
modificación se puede facilitar al inquilino un procedimiento
para exigir los arreglos o bien descontarlos del precio del
alquiler.

Otro punto fundamental, surgido de la comprobación de la

práctica abusiva en las grandes ciudades, se relaciona con la
prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes
pagarés derivados de contratos de locación. La situación
estaría contemplada por el art. 36 de la Ley Nº 24240 para
aquellos contratos de locación a los que se les aplique la
normativa consumeril, pero la inclusión expresa le daría una
herramienta defensiva a los inquilinos incluso cuando no
fueran considerados consumidores.

La multa al locador o intermediario que diere información

inexacta en relación al estado del inmueble también es una
propuesta que deriva de la aplicación de la normativa
consumeril, y que pese a que esta propuesta no fue receptada
en la ley finalmente aprobada, entendemos que es aplicable a
los contratos de locación comprendidos por la regulación de
los contratos de consumo, pudiéndose aplicar los arts. 8 bis y
52 bis para el caso de que locador o intermediario den
información falsa acerca del estado del inmueble o de
cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal
confeccionados, etc.

La propuesta relativa a la facultad de resolver el contrato a

favor del inquilino sin necesidad de esperar seis meses y
reduciendo las indemnizaciones atienden a las prácticas de
estos tiempos de gran movilidad y de facilidad en las
publicaciones de avisos de alquiler, además de la proliferación
de inmobiliarias y la gran demanda por parte de los inquilinos,
por lo que no se justificaría la necesidad de restringir la
facultad resolutoria una vez transcurridos seis meses del
alquiler. Si bien en la ley vigente se mantiene la espera de los
seis meses para que el locatario pueda hacer uso de la facultad
resolutoria, las posibilidades de no abonar las indemnizaciones
si da aviso con suficiente anticipación, permite que el
locatario pueda finalizar un contrato con el que no se sienta
cómodo (por ejemplo, porque contenga cláusulas abusivas o no
se realice el debido mantenimiento al inmueble), con un gasto
menor de dinero.
Finalmente, la propuesta relativa a la obligación del locador
de recibir la llave del inmueble en forma incondicional,
responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de
consignación. Juicios motivados en muchas ocasiones por la
pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a
condicionar la recepción de la llave del inmueble al
cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo, que la
pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es
notablemente superior a la de mercado, etc.).[5]

Esas propuestas que fundamentaron los proyectos

mencionados, se acompañaron asimismo de otros proyectos
específicos en materia de regulación provincial. En la órbita de
regulaciones no delegadas, los estados provinciales podrían
colaborar eliminando muchas de las cargas perjudiciales para
los inquilinos, como el caso del impuesto de sellos a las
locaciones de inmuebles (si bien en algunas provincias existen
exenciones particulares, en el caso de la provincia de Córdoba,
están exentos de pago aquellos contratos en los que el monto
del impuesto sea inferior a cuatro mil pesos).

Asimismo, las regulaciones relativas a los honorarios de los

corredores inmobiliarios, para que el pago no sea en su
totalidad a cargo de la parte más débil de la relación
contractual, y especificaciones respecto a los gastos de gestión
(informes, etc.) que deberían considerarse incluidos en el
precio de la comisión, reintegrados a quien los hubiere
solventado para el caso de frustración de la operación sin
culpa de quien los abonó.

El 6 de noviembre de 2019, la Comisión de Legislación General

de la Cámara de Diputados de la Nación dictaminó un nuevo
proyecto que contemplaba cambios en la ley de alquileres. Se
consideraron los proyectos de los diputados Horne, Rossi, Sola,
Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos de locación”, y se
tuvieron a la vista los expedientes 0128-D-2018 (Banfi), 0684-
D-2018 (Mestre), 1835-D-2018 (Cabandie), ;2940-D-2018
(Brügge), 4521-D-2019 (Mendoza) y 4754-D-19[6] (Austin).

Días después se sancionó en la Cámara de Diputados el

proyecto definitivo, habiéndose logrado un dictamen de
consenso entre las distintas fuerzas políticas, con el fin de
avanzar con la reforma del Código Civil y Comercial en materia
de alquileres.

Siguiendo el devenir del expediente 4754-D-19 podemos

corroborar que la mayoría de los aportes relativos a la
modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, fueron
elaborados por una organización cordobesa con experiencia en
el trabajo diario con la problemática de los inquilinos. La ONG
Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (conocida por su
sigla ADCOIN) generó y dio forma a las propuestas prácticas
para la mejor protección del inquilino que terminaron siendo
receptadas en el dictamen.

Finalmente, el 11 de junio de 2020 se sancionó la ley, que fue

su aprobada sin modificaciones en la Cámara de Senadores, en
sesión remota y en ausencia de la oposición (paradójicamente,
autora del proyecto).

La Ley Nº 27.511 contiene regulaciones que podrían ser la

clave para mejorar la situación de los locatarios, dar mayor
transparencia a los contratos y asegurar un trato digno en la
relación entre las partes que, frente a las necesidades de
vivienda de un gran sector de la población, se vuelven una
prioridad de nuestra agenda política.
Esta ley que consta de 24 artículos, en su primera parte (arts.
1 al 11) recepta los puntos más importantes propuestos por la
organización ADCOIN, y cuyos fundamentos ya fueron
explicados. Entre los cuales destacamos:

- Posibilita la constitución de un domicilio electrónico, lo que

facilitará enormemente la comunicación entre las partes.

- Establece la obligación de restituir el depósito actualizado.

- Prohíbe que se haga firmar pagarés a los locatarios y/o sus

fiadores.

- Define procedimientos para arreglos en el inmueble y para la

renovación contractual

- Habilita un procedimiento eficiente frente a la negativa de

recepción de la llave por parte del locador.

Además, otros puntos fundamentales en los que hubo un gran

consenso de todas las organizaciones de defensa de los
inquilinos, como la extensión del plazo mínimo a tres años
(art. 3) y la prohibición de cobrar expensas extraordinarias
(art. 8); tanto para dar estabilidad a la parte más débil de la
relación contractual como para frenar los abusos respecto del
cobro de expensas, que de ninguna manera corresponde
abonar a quien se encuentra circunstancialmente en un
inmueble.
La ley contiene algunos temas sobre los que habrá que
observar su implementación para sacar conclusiones, como las
modificaciones al régimen de garantías (art.13) y los proyectos
de políticas públicas para el alquiler social (arts. 17 a 20).

El asunto controversial de esta ley es que impone un índice de

actualización (art.14) que probablemente generará
incertidumbre sobre el monto mensual a abonar por el
inquilino (y a cobrar por el locador), y que podría terminar
perjudicando a ambas partes de la relación contractual,
además de ser contraria a la prohibición de indexación que
rige en el país (exceptuada para estos contratos a partir de la
vigencia de la ley). Se presenta el riesgo claro de que las
buenas intenciones respecto de la intervención estatal en la
fijación del precio terminen por favorecer un crecimiento de
la inflación, y por lo tanto se perjudique la economía en
general, y los intereses económicos de locadores y locatarios
en particular. Este punto fue cuestionado desde algunas
organizaciones de defensa de inquilinos (e impulsado por
otras), desde su primera versión, en el primer proyecto
relativo al tema y que reseñamos al comienzo de esta
exposición.

Sin dudas el punto más negativo, o mejor dicho la principal

falencia de la Ley Nº 27.551, fue haber desperdiciado una gran
oportunidad para establecer las pautas claras que especifiquen
aquellos casos en los que las locaciones quedan comprendidas
por la normativa de protección al consumidor.
Notas

[1] Abogado. Profesor de Derecho del Consumidor de la

Universidad Nacional de Chilecito (UNdeC). Presidente de
Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN).
Director Delegación Córdoba de Usuarios y Consumidores
Unidos (UCU). Director de la Sala de Procesos Colectivos del
Colegio de Abogados de Córdoba.
Youtube.com/abogadovergara
[2] https://www.hcdn. gob.ar/proye ctos/proye cto.jsp?
exp=3282- D-2017
[3] https://www.hcdn .gob.ar/proye ctos/textoCo
mpleto.jsp?ex p=3298-D -2017&t ipo=LEY
[4] a asociación civil “Acción y Defensa del Consumidor e
Inquilino” al momento de la elaboración de los proyectos se
denominaba “Cámara de Inquilinos de Córdoba”, y bajo ese
nombre es mencionada en los proyectos de los diputados que
dieron curso a esas propuestas.
[5] En línea con la respuesta jurisprudencial a la problemática:
CÁMARA APE CIV Y COM 1A (Córdoba) “Va de suyo que -por el
objeto acotado de este proceso- la impugnación del depósito
judicial sólo puede consistir en la justificación de la negativa a
recibir la cosa, oposición que -en virtud del principio de la
buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos-
debe cimentarse en la existencia de algún obstáculo que
impidiera al locador recuperar inmediatamente la tenencia de
la cosa a la fecha en que el locatario pretendió restituirla (por
ejemplo, que ella no se encontrara libre de personas o cosas).
Cualquier otra causa que el arrendador considere como
incumplimiento del contrato no lo autoriza a negarse a recibir
la cosa, sino a dejar constancia de la situación fáctica y hacer
valer sus derechos en otro proceso. En sentido concordante, se
ha expedido la jurisprudencia afirmando que “…si el locatario
pretende la devolución de la cosa, aun cuando puedan quedar
pendientes conflictos entre las partes respecto del acabado
cumplimiento del contrato, el locador no puede negarse a la
devolución de la cosa, teniendo solo derecho a dejar
constancia de su disconformidad a fin de reclamar por vía
independiente sus derechos” (C2CC Cba , “Cooperadora de la
Escuela Italo Argentina Dante Alighieri de Intercambio Cultural
Argentino Italiano c Briñón, Ana María”, 06/05/2008, C
2008 (agosto), 765) ”
[6] Código Civil y Comercial de la Nación. Modificaciones sobre
locaciones urbanas (reproducción del expediente 3298-D-17
elaborado en base a las propuestas de ADCOIN)
Implicancias de la Ley Nacional Nº 27.551 en el Derecho de
Propiedad del Locador

Por Sebastián E. Sabene[1]

I. Introducción [arriba] -

La consagración de reformas legislativas siempre genera

variadas expectativas en diferentes sectores de la sociedad.
Cuando tales reformas inciden en contratos de frecuente
celebración, cuyo análisis involucra aspectos sociales,
económicos y culturales, esas expectativas se acentúan.

En la historia legislativa argentina, las sucesivas leyes con

repercusión en las locaciones inmobiliarias han jugado un
papel preponderante en el desarrollo de los aspectos
indicados, con normas predominantemente protectoras de la
posición contractual del locatario que, en muchos casos,
despiertan inquietudes en los locadores.

El enfoque que proponemos en este aporte doctrinario se

endereza hacia el análisis de las implicancias que tienen las
reformas legislativas recientes en el contenido del derecho de
propiedad que el locador ostenta sobre el inmueble objeto del
contrato de locación. No nos centraremos, entonces, en la
dinámica contractual, sino en cómo su resultado repercute en
el patrimonio de quien da el inmueble en locación.

No queremos cerrar estas breves palabras introductorias sin

ubicar al lector en el tiempo en que se escribe este aporte,
pues estos textos serán leídos tanto en ocasión de su
publicación, como también con el transcurso del tiempo; y
sucedido éste último, será necesario recordar que la Ley
Nacional Nº 27.551 se sancionó el día 11 de Junio de 2020, se
promulgó por Decreto Nº 580/2020 el 29 de Junio de 2020 y se
publicó en el Boletín Oficial el día 30 del mismo mes; todo
ello, en plena pandemia mundial por el COVID-19, en el marco
de la cual convivirá cierto tiempo -se estima, hasta el 30 de
Septiembre de 2020- con el Decreto de Necesidad y Urgencia
Nº 320/2020, que contiene un bagaje de normas que tutelan a
un cierto grupo de locaciones inmobiliarias, sobre cuyo
impacto en el derecho de propiedad hemos abordado
anteriormente en otro trabajo[2].

Sin perjuicio de lo indicado, no nos referiremos en este aporte

al decreto mencionado, pues se trata de una norma de
emergencia, signada por su temporalidad, transcurrida la cual
permanecerá el Código Civil y Comercial de la Nación, con las
reformas que aquí comentaremos.

II. Breve mención sobre la aplicación temporal de la nueva

ley [arriba] -

Con acierto, a nuestro criterio, la nueva norma dispone, en su

art. 23 lo siguiente:

“ as disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el

día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la
República Argentina y serán aplicables para los contratos que
se celebren a partir de su entrada en vigencia”

Por consiguiente, la Ley Nacional Nº 27.551 ha entrado en

vigencia el día 1º de Julio de 2020.
La norma se aparta, para este caso, de lo dispuesto en el
genérico art. 7º del CCyCN en torno a la aplicación temporal
de las leyes, pues la nueva ley no se aplicaría aquí a las
consecuencias de las relaciones o situaciones jurídicas
existentes, sino solamente a las nuevas relaciones jurídicas
establecidas a partir de su entrada en vigor.

Nos parece una justa solución considerando la magnitud y el

impacto de las reformas que, en los límites de nuestros
objetivos propuestos, señalaremos brevemente en este aporte.

III. Sobre el derecho de propiedad del locador [arriba] -

Sabido es que nuestra legislación no reserva el derecho de dar

en locación su inmueble solamente al titular del derecho real
de dominio. Éste último es sólo una de las manifestaciones de
la propiedad.

Más aún: tampoco la legitimación para hacerlo se circunscribe

a la titularidad de ciertos derechos reales, sino que se
amplifica a todo aquel que resulte titular de un derecho real o
personal de usar y gozar de la cosa, en ejercicio del cual podrá
otorgar a otro temporalmente esa prerrogativa, a cambio del
pago de un precio, conforme el concepto delineado en el art.
1187 del CCyCN[3].

Así es que, dentro del ámbito de los derechos reales, debe

apuntarse que están legitimados para dar en locación, los
titulares de aquellos que se señalan a continuación:
a.- Derecho real de dominio[4];

b.- Derecho real de condominio[5];

c.- Derecho real de propiedad horizontal[6];

d.- Derecho real de conjunto inmobiliario[7];

e.- Derecho real de tiempo compartido[8];

f.- Derecho real de superficie[9];

g.- Derecho real de usufructo[10];

h.- Derecho real de uso[11];

i.- Derecho real de anticresis[12];

j.- Derechos reales de cementerio privado y sepultura[13].

Mención aparte merece el poseedor en virtud de boleto de

compraventa, quien -sin perjuicio de no ostentar un derecho
real- ejerce una posesión legítima en el marco de la cual
puede dar en locación el inmueble[14].
A todos ellos incluimos en el análisis que aquí proponemos,
pues en todos identificamos el ejercicio de una posesión,
relación de poder definida en el art. 1909 del CCyCN, como
aquella que existe “cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no”

Por supuesto, no desconocemos que también un tenedor puede

ejercer este derecho, como sucede con el locatario que da en
sublocación en los términos de los arts. 1214 a 1216 del
CCyCN; más la perspectiva de trabajo que ofrecemos se centra
en el estudio de la percepción de frutos como parte integrante
del ejercicio de la posesión, razón por la cual circunscribimos
nuestro análisis a ésta última relación de poder.

IV. La percepción de frutos como derecho del

poseedor [arriba] -

El art. 1928 del CCyCN reconoce a la percepción de frutos

como un acto posesorio, legitimando claramente al poseedor a
la celebración de contratos que importen el ejercicio de esa
prerrogativa.

Por su parte, el art. 1935 distingue los alcances del derecho de

percibir frutos según la buena o mala fe del poseedor.

Así, entonces, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos

percibidos y los frutos naturales devengados no percibidos;
mientras que el poseedor de mala fe deberá restituir los frutos
percibidos y los que por su negligencia hubiere dejado de
percibir. Todo ello, comprendiendo que la buena o mala fe
debe existir en cada hecho de percepción de frutos.
A su turno, los incisos “a” y “b” del art 1934 delimitan los
conceptos de “fruto percibido” y “fruto pendiente”, señalando
que el primero es “el que separado de la cosa es objeto de una
nueva relación posesoria”, mientras el segundo es el que aún
no ha sido percibido. En materia de frutos civiles, se precisa
que se considera percibido el devengado y cobrado.

Debe apuntarse que los arts. 1928, 1934 y 1935 se aplican a

toda especie de posesión, con independencia de las
distinciones apuntadas. Por ello, son normas que expanden su
ámbito a todos los derechos reales y personales que hemos
identificado en el punto anterior, pues bastará que exista un
poseedor para que su aplicación corresponda de acuerdo a la
ley.

Si a todos estos poseedores -ejerzan un derecho real o

personal- se les reconoce, con estos alcances, el derecho de
percibir frutos, debe concluirse que:

a.- Todos ellos están incluidos dentro de la amplia legitimación

para dar en locación, frente a la redacción del art. 1187 del
CCyCN;

b.- En todos estos casos, el derecho a celebrar este contrato y

a percibir frutos en su consecuencia, forma parte del
contenido de su derecho de propiedad, concibiendo a éste
último en el amplio y constitucional sentido de su expresión.
Aclarado este ámbito de análisis, señalaremos a continuación
cuáles son las reformas que repercuten en el ejercicio de este
derecho, a saber:

a.- Garantías a favor del locador en las locaciones

habitacionales

Dispone el art. 13 de la Ley Nº 27.551, lo siguiente:

“Garantía En las locaciones habitacionales, en el caso de

requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador
al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a.- Título de propiedad inmueble;

b.- Aval bancario;

c.- Seguro de caución;

d.- Garantía de fianza o fiador solidario; o

e.- Garantía personal del locatario, que se documenta con

recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este
art.

“El locador no puede requerir una garantía que supere el

equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de
las garantías propuestas por el locatario.

“En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación

debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas
que otorguen estas garantías, así como las características y
condiciones de las mismas”

La función jurídica de las garantías otorgadas en el marco de

la celebración de estos contratos pretende asegurar el
cumplimiento de las obligaciones a cargo del locatario, dentro
de las cuales adquiere particular importancia su deber de
abonar el canon locativo. Por tal motivo, afirmamos que esta
norma repercute en el derecho de percepción de frutos por
parte del locador.

Se destaca que:

I.- La genérica referencia a ofrecer en garantía el título de

propiedad de un inmueble evidencia una imprecisión
terminológica que -con el debido respeto- estimamos impropia
de un texto legislativo, pues la práctica inmobiliaria de la
exhibición de un título de propiedad se ha debido -y se debe- a
la necesidad de justificar una cierta solvencia patrimonial en
el locatario que le permita demostrar que está en condiciones
de afrontar las obligaciones dinerarias que asume; más de
ningún modo, tal exhibición implica la constitución de un
derecho real de garantía que importe la afectación de la cosa
al pago. Tanto es así que el inmueble en cuestión puede
disponerse libremente sin que quepa al locatario derecho a
formular objeción alguna.
En estos casos, la verdadera garantía está en el patrimonio del
locatario -con sus bienes presentes y futuros- de conformidad
con lo normado en el art. 743 del CCyCN, al margen -por
supuesto- de poder garantizar sus obligaciones mediante la
celebración de un contrato de fianza.

Esta garantía colectiva contemplada en la norma recién

mencionada no es una garantía que el locador exija al
locatario, sino una exposición al poder de agresión patrimonial
que todo deudor tiene frente a sus acreedores, constituyendo
éste uno de los principios fundamentales que gobiernan el
derecho de las obligaciones.

II.- La imprecisión nos resulta preocupante, al menos en esta

primera instancia de análisis, si se advierte que el locatario,
poniendo a disposición dos de las garantías mencionadas,
obliga al locador a elegir una sola entre ellas; pues, entonces,
ofreciendo “el título de propiedad de un inmueble” o, v gr , su
recibo de sueldo, obligaría al locador a tener que tomar uno
de ellos, cuando en la práctica inmobiliaria se ha instalado la
costumbre de concluir estos contratos con la celebración
simultánea de un contrato de fianza.

Pensamos que, en la práctica, esta solución frustrará la

celebración de estos contratos, apartándose pragmáticamente
de la solución perseguida por el legislador.

III.- La limitación cuantitativa de las garantías exigibles al

locatario también repercuten en el derecho de percepción de
frutos del locador, con independencia de que, en cada caso,
resulten, o no, suficientes para cubrir eventuales
incumplimientos obligacionales del locatario.

b.- Ajustes

El art. 14 de la Ley Nº 27.551 dispone lo siguiente:

“Ajustes os contratos de locación, cualquiera sea su destino,

están exceptuados de lo dispuesto en los arts. 7º y 10 de la Ley
N° 23.928 y sus modificatorias.

“En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso

habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden
realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a
error al locatario.

“A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes

deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA)”

La norma incide en la determinación y alcance de la cuantía

economía de los frutos a percibirse por el locador.
Por un lado, nos parece un acierto su primer párrafo, por
cuanto sincera una práctica contractual encubierta de
supeditar la actualización de los cánones locativos a diversos
índices. Hasta la entrada en vigencia de esta norma, ello no es
posible; a partir de entonces, estaremos en presencia de una
obligación dineraria indexable, expresamente exceptuada de
los arts. 7º y 10 de la Ley N° 23.928 y modificatorias.

Sin embargo, las limitaciones a la indexación de locaciones

habitacionales vuelve cuestionable la utilidad de la norma,
pues la exigibilidad de que el ajuste sea anual -sin permitir
ajustes por períodos menores- sumado a la fijación del índice
respectivo, sobre la base de la experiencia argentina en la
materia, torna esperable que tales ajustes no alcancen a
reflejar en la realidad el mantenimiento del valor económico
del precio de la locación, en desmedro de los legítimos
intereses fructuarios de la parte locadora.

No observamos, en cambio, el mismo inconveniente en las

locaciones con otros destinos, pues en este último caso, la
indexación está permitida, sin las restricciones dispuestas en
los párrafos segundo y tercero.

c.- Modificaciones e incorporaciones al CCyCN que repercuten

en el derecho de percepción de frutos

La Ley Nº 27.551 modifica diversos artículos del CCyCN, e

incorpora otros nuevos, que inciden en la percepción de
frutos, a saber:

I.- Modifica el art. 1196 del CCyCN, cambiando el valor tope

del depósito en garantía que el locador puede exigir al
locatario en las locaciones habitacionales, el que
anteriormente se establecía en el “importe equivalente a un
mes de alquiler por cada año de locación contratado” y
actualmente se fija en el “importe equivalente al primer mes
de alquiler”[15].

II.- Incorpora el art. 1204 bis, reconociendo la facultad del

locatario de compensar “de pleno derecho” los gastos y
acreencias que se encuentran a cargo del locador con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador
con el detalle de los mismos[16].

III.- Modifica el art. 1221 del CCyCN, contemplando -en la

locación habitacional- el derecho del locatario a la resolución
anticipada sin obligación de pagar indemnización alguna al
locador, si ejerce esta prerrogativa y la notifica
fehacientemente con una anticipación igual o mayor a tres
meses, una vez transcurridos al menos seis meses del
contrato[17].

IV.- Incorpora el art. 1221 bis, contemplando también la

posibilidad de resolver sin derecho a indemnización, cuando el
locador -debidamente convocado a acordar la renovación del
contrato- guardare silencio o se negare a llegar a un
acuerdo[18].

V. Obligaciones concernientes a la conservación del

inmueble locado [arriba] -

El poseedor de un inmueble -locador, en nuestro esquema

conceptual- tiene el deber de conservar la cosa objeto de
posesión Del mismo modo, el art 1940, inciso “a”,
genéricamente pone ese deber a cargo del tenedor, aunque
con derecho de éste último a reclamar al poseedor el reintegro
de los gastos.

Frente a la generalidad de estas normas, se debe consultar lo

que, en particular para las locaciones, disponen los arts. 1201
y 1206 del CCyCN. El primero de ellos es modificado por el art.
5º de la ley que aquí comentamos, en lo siguiente:

a.- Pone a cargo del locador, en términos más abarcativos, el

deber de reparar cualquier deterioro originado por cualquier
causa que no resulte imputable al locatario;

b.- Incorpora tres párrafos a la norma, distinguiendo el

régimen de reparaciones urgentes y no urgentes, de
conformidad con los siguientes criterios:

b.1.- Reparaciones urgentes: El locatario deberá notificar

debidamente al locador la reparación a realizar. En caso de
negativa o silencio del locador, el locatario -transcurridas 24
horas desde la recepción de la notificación- podrá realizarlas
por sí, a costas del locador.

b.2.- Reparaciones no urgentes: Deberá procederse del mismo

modo, aplicándose un plazo de diez días corridos, contados
desde la recepción de la notificación por parte del locador.

En ambos supuestos, se tendrá por válida y eficaz la

notificación cursada al domicilio especial constituido en el
contrato, aun cuando el locador se niegue a recibir la
notificación o ésta última no sea posible por causa imputable
al locador.

Por su parte, se modifica el art. 1209 del CCyCN, impactando

en el régimen de las expensas comunes cuando se trate de
locaciones, permitiendo únicamente que queden a cargo del
locatario aquellas “expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias”[19]

VI. Obligación de restituir la tenencia al locador [arriba] -

Una vez concluida la locación, el locatario debe restituir la

tenencia al locador, conforme lo dispuesto en los arts. 1223 y
1940, inciso “c”, del CCyCN

Como toda obligación, puede ser voluntariamente cumplida

por el deudor o resultar necesaria su ejecución forzada.

Abordaremos brevemente ambos supuestos, a partir del

análisis de los párrafos que se incorporaron al art. 1222 del
CCyCN, por efecto del art. 11 de la ley que aquí presentamos.

a.- Cumplimiento voluntario de la obligación de restituir

Si, extinguida la locación, el locatario quisiere cumplir

voluntariamente la obligación de restituir la tenencia del
inmueble locado, rigen los principios generales en materia de
obligaciones a los cuales cabe agregar que:

I.- En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves

del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la
reserva por eventuales obligaciones pendientes a cargo del
locatario.

II.- Caso contrario, el locatario podrá hacer consignación

judicial de las llaves, siendo los gastos y costas a cargo del
locador. Pensamos que, aunque no lo haya previsto la norma,
habida cuenta que -a nuestro criterio- el art. 910 del CCyCN no
es de orden público en lo tocante a su ámbito de aplicación,
nada obsta que, en el contrato de locación, se haya
contemplado la posibilidad de recurrir a la consignación
extrajudicial regulada en los arts. 910 a 913 del mismo cuerpo
de normas.

III.- No se adeudarán alquileres ni obligaciones accesorias:

a) a partir del día de la notificación fehaciente al locador a los

fines de que reciba las llaves del inmueble, si el locatario
inicia la consignación judicial dentro de los diez días hábiles
siguientes a la misma;

b) a partir del día de la notificación al locador del depósito

judicial de la llave, si la consignación se hubiera iniciado una
vez vencido el plazo antes indicado.

b.- Ejecución forzada de la obligación de restituir. Acción de

desalojo
Si el locatario no cumple voluntariamente su obligación de
restituir, el locador podrá incoar la acción de desalojo,
solución ya prevista en el art. 1223 del CCyCN, con la previsión
de la previa intimación contemplada también en el originario
art. 1222.

Pero esta última norma se complementa ahora con dos

párrafos especialmente destinados a disponer que:

I.- La intimación de pago cursada al domicilio especial

constituido en el contrato por el locatario se considerará
válida aun en caso de rechazo o de frustración de la
notificación por cualquier causa imputable al locatario.

II.- La acción se sustanciará por el procedimiento especial que

prevea la ley procesal aplicable o, en su defecto, por el
procedimiento más breve que prevea la ley local.

En suma, se trata de previsiones que buscan efectivizar la

recuperación de la tenencia del inmueble, lo cual también
contribuye, como es lógico, al ejercicio del derecho de
propiedad por parte del locador.

VII. Reflexión final [arriba] -

Se concluye que, con la sanción del nuevo texto legislativo, se

advierte un incremento de la responsabilidad patrimonial del
locador en las locaciones inmobiliarias, con especial referencia
a aquéllas con destino habitacional.
Las modificaciones apuntadas, con marcada incidencia en la
percepción de frutos, la obligación de conservación a cargo del
locador y la obligación de restitución a cargo del locatario, se
traducen, en general, en una mayor exposición patrimonial del
poseedor cuando da en locación un inmueble que se destinará
a vivienda.

Reflexionamos acerca de la necesidad de arribar a soluciones

legislativas que, protegiendo la posición jurídica
presuntamente débil de una parte contractual, no lesionen
legítimos y constitucionales derechos de la otra parte, pues la
experiencia histórica y jurídica de nuestro país ha demostrado
que soluciones de ese tenor sólo consiguen retraer la oferta
contractual y acaban perjudicando a quienes pretendieron
tutelar.

Los principios jurídicos fundamentales en materia de derecho

público y privado habrán de guiar a los jueces para que esta
nueva ley que se incorpora al escenario normativo argentino se
desempeñe como una auténtica herramienta de justicia en
términos objetivos y no ideológicos.

Bibliografía [arriba] -

ALTERINI, Jorge Horacio (Dir). Código Civil y Comercial

Comentado. Tratado exegético, La Ley, Buenos Aires, 2015.

ALTERINI, Jorge Horacio; ALTERINI, Ignacio Ezequiel; ALTERINI,

María Eugenia, Tratado de los Derechos Reales, La Ley, Buenos
Aires, 2018.
BUERES, Alberto (Dir.). Código Civil y Comercial de la Nación y
normas complementarias, Hammurabi, Buenos Aires, 2017.

CLUSELLAS, Eduardo Gabriel (Coord.). Código Civil y

Comercial. Comentado, anotado y concordado, Astrea -F.E.N.,
Buenos Aires, 2015.

GURFINKEL DE WENDY, Lilian. Derechos Reales. Segunda

edición actualizada de acuerdo al Código Civil y Comercial de
la Nación, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2015.

KIPER, Claudio M. Tratado de Derechos Reales, Rubinzal

Culzoni, Santa Fe, 2016.

LORENZETTI, Ricardo Luis (Dir.). Código Civil y Comercial de la

Nación Comentado, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014.

SABENE, Sebastián E , “Incidencia de las medidas de

emergencia dictadas en el marco de la pandemia mundial, en
el régimen jurídico de los derechos reales” En: CETERI -
SABENE -y otros. COVID-19. Implicancias jurídicas y tributarias,
págs. 375-419.

Notas [arriba] -
[1] Abogado. Magíster en Derecho Notarial, Registral e
Inmobiliario (Universidad Notarial Argentina). Profesor de
“Elementos de Derechos Reales” y de “Derecho Registral” en
la Universidad de Buenos Aires Profesor Titular de “Derecho
Notarial I” en la Carrera de Escribanía en la Universidad
Católica de La Plata. Profesor de Postgrado en la Universidad
Notarial Argentina. Director del Instituto de Derecho Registral
de la Universidad Notarial Argentina. Director y Profesor de la
Carrera de Especialización en Derecho Registral de la
Universidad Notarial Argentina. Director y Profesor de la
Diplomatura en Derecho Registral de la Universidad Notarial
Argentina. Miembro del cuerpo docente de la Maestría en
Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario de la Universidad
Notarial Argentina. Profesor de Postgrado en la Carrera de
Especialización en Función Judicial, en la Universidad de
Morón. Miembro Adherente de la Asociación Argentina de
Derecho Procesal. Miembro del Centro de Estudios Jurídico
Notariales de la Universidad del Noroeste de la Provincia de
Buenos Aires. Disertante en Jornadas, Talleres y Seminarios de
Posgrado que se dictan en toda la República Argentina y en
distintos países de Latinoamérica. Autor de libros, artículos de
doctrina y notas a fallo, sobre temas de sus especialidades.
[2] Ver: SABENE, Sebastián E , “Incidencia de las medidas de
emergencia dictadas en el marco de la pandemia mundial, en
el régimen jurídico de los derechos reales” En: CETERI -
SABENE - y otros. COVID-19. Implicancias jurídicas y
tributarias, pág. 375-419.
[3] CCyCN, art 1187: “Definición Hay contrato de locación si
una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario
de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al
contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con
respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa”
[4] Arg. art. 1941, CCyCN.
[5] Arg. arts. 1983, 1984 y ccs., CCyCN.
[6] Arg. art. 2045, CCyCN.
[7] Arg. arts. 2045 y 2075, CCyCN. Deberá considerarse, en
esta figura, las eventuales limitaciones, condiciones o pautas
para el uso y goce de espacios comunes, conforme lo normado
en el artículo 2082 del mismo Código.
[8] Arg arts 2095, inciso “c”, y 2101, CCyCN.
[9] Arg. arts. 2114, 2115 y concordantes, CCyCN.
[10] Arg. arts. 2129, 2142 y concordantes, CCyCN.
[11] Arg. arts. 2142, 2155 y concordantes, CCyCN.
[12] Arg. art. 2216, CCyCN.
[13] Pese a la particularidad de su destino, sostenemos que -
existiendo limitación en la norma- es tan posible que el titular
de derecho real de cementerio privado (dueño afectante)
comercialice parcelas a través de la celebración de contratos
de locación; como que los usuarios titulares del derecho real
de sepultura así lo hagan, considerando que -a su respecto- se
aplican las normas de los derechos reales (art. 2112, CCyCN) y
que, pudiendo transmitir su derecho real (art. 1906, CCyCN),
parece lógico concebir que puedan lo menos: transferir su uso
y goce a título de locación. Por supuesto, en todo caso
dependerá, asimismo, de la normativa administrativa local,
considerando que, en esta figura, se está en presencia de una
privatización del servicio de inhumación y exhumación de
cadáveres y que el poder de policía mortuoria queda siempre
reservado a la autoridad municipal que otorgó la pertinente
habilitación.
[14] Arg. arts. 1170, 1916, 1928 y concordantes, CCyCN.
[15] Arg. art. 2º, Ley Nº 27.551.
[16] Arg. art. 7º, Ley Nº 27.551.
[17] Arg. art. 9º, Ley Nº 27.551.
[18] Arg. art. 10, Ley Nº 27.551.
[19] Arg. art. 8º, Ley Nº 27.551
 La aplicación de la normativa de consumo a las relaciones
locativas

Por Juan Exequiel Vergara*

La vigencia de la Ley N° 27551, que modifica al Código Civil y

Comercial de la Nación en aspectos relativos a los contratos de
locación, confirma aquellos postulados relativos a la necesidad
de contar con criterios mejor definidos para conocer de
antemano cuándo sería aplicable a una relación locativa la
normativa consumeril y el estatuto de protección al
consumidor, que emana de la Constitución Nacional y atraviesa
el código unificado (un Código que expresamente recepta a
nuestra Carta Magna como fuente del derecho). Asistimos a
una ampliación cotidiana del concepto de consumidor en la
que no es posible dejar afuera, como sostienen algunas
posturas retrógradas, incluso desde la judicatura, a un sector
de los consumidores que incluso pueden llegar a ser de los
sectores más vulnerables en cuanto a su posición en el
mercado: el de los locatarios.

Si bien en el derecho comparado podemos encontrar claros

ejemplos en los que las relaciones contractuales de locación se
consideran expresamente como de consumo, a punto tal que,
tan sólo por mencionar un ejemplo, el Departamento de
Asuntos del Consumidor del Estado de California ha elaborado
una de las guías más conocidas para inquilinos y
propietarios[1], en nuestro cuerpo legal no encontrábamos,
hasta la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, una
norma que expresamente incluya a los contratos de locación
como contratos de consumo, si bien cabe aclarar que tampoco
encontramos una norma que expresamente las excluya.

Es cierto que la redacción original de la Ley N° 24.240, en su

Art. 1 contenía tres incisos de situaciones que claramente
debían ser consideradas como de consumo, y que en ellas no
se incluía expresamente la locación de inmuebles. Pero es tan
cierto como que esa formulación original tiene a fecha de hoy
ya doce años de derogada, y pese a ello se observa una
resistencia por parte de algunos operadores jurídicos a
actualizar el concepto amplio del artículo en su versión del
año 2008, y en la actualmente vigente, compatible con el
Código Civil y Comercial. Por alguna razón, en la forma de
pensar de muchos letrados y funcionarios se advierte una
separación en compartimientos estancos de la normativa
consumeril, queriendo restringir su aplicación sólo a los
“históricos” tres incisos

Y una nota de color al respecto: Los autores del Proyecto de

Ley de defensa del consumidor (Atilio Alterini, Roberto López
Cabana y Gabriel Stiglitz), base de la N° 24.240, no
propusieron esos incisos, ni discriminaba situaciones. Sólo
excluía a: “1 as adquisiciones de cosas, o de su uso, o
contratos de prestación de servicios, que integren un circuito
de producción o comercialización, o que sirvan principalmente
a una actividad profesional. 2. Las actividades de los
profesionales liberales” Más bien se pronunciaban por su
aplicación a cualquier relación que versare sobre cosas
muebles –consumibles o no– e inmuebles, y sobre la
transmisión de su dominio o uso, o sobre servicios, sin importar
que sean públicos o privados[2]. Por lo que se trata de una de
las modificaciones introducidas por los legisladores, y que fue
derogada con la sanción de la N° 26.361. Mas pese a todo,
dichos incisos trajeron y aún traen gran confusión sobre el
concepto de consumidor actualmente vigente, quizá por
haberse mantenido entre los años 1993 y 2008, en la primera
etapa de aplicación de la normativa consumeril, y en
simultáneo con la ley de locaciones urbanas (también
derogada) y el Código de nuestro gran civilista Dalmacio Vélez
Sársfield, quien murió sin enterarse de la existencia de algo
llamado “derecho del consumidor”

En nuestro país, el concepto ha mutado a lo largo del tiempo

ya que primero se consideró “consumidores” solamente a las
personas físicas, luego a ciertas personas jurídicas y
finalmente a los consumidores colectivamente
considerados[3]. En ese sentido, la Ley de Defensa del
Consumidor, en su actual redacción, establece en su Art. 1°
que

“la presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o

usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica
que adquiere o utiliza, bienes o servicios en forma gratuita u
onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social…Se considera asimismo consumidor o
usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo,
como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza
bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio
o de su grupo familiar o social y a quien de cualquier manera
está expuesto a una relación de consumo”

El concepto de consumidor expuesto en la citada ley, ha sido

reafirmado al sancionarse el nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación que, en su Art. 1092, establece, en lo que aquí
interesa, que “se considera consumidor a la persona humana o
jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa,
bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio
o de su grupo familiar o social” De la lectura de la normativa
en cuestión puede extraerse como primera premisa que, en
nuestro derecho, actualmente, la noción de “consumidor” se
asienta principalmente sobre dos conceptos, el de
“destinatario final” y el de “beneficio propio”

Agréguese a ello que luego de la reforma introducida por la

Ley N° 26.361 y conforme a la mentada normativa, también se
equipara la situación de los “terceros afectados por la relación
de consumo”, a la noción de “consumidor”, toda vez que la
tutela de la LDC se extiende a todo sujeto que de cualquier
manera está expuesto a una relación de consumo[4]. Este
concepto resulta abarcativo de: i.) los usuarios no contratantes
–pueden ser un invitado, un familiar, un tercero ajeno–; ii.) la
víctima de un daño causado por un producto o un servicio; iii.)
el afectado o expuesto a prácticas comerciales; iv.) la
legitimación para la defensa de bienes colectivos; v.) el
cesionario de un contrato de consumo; y vi) el tercero
beneficiario.

Finalmente no está demás remarcar que, conforme infra se

verá, para la determinación del carácter de consumidor, en
algunos supuestos, también se deberá receptar la noción de
“vulnerabilidad” del sujeto contratante[5]

Ahora bien, a fin de precisar los alcances de la normativa

supra expuesta, es de menester referir que la reforma de la
Ley N° 26.361 eliminó de la redacción del art. 2 de la Ley N°
24 240 el párrafo que rezaba “no tendrán el carácter de
consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen,
utilicen o consuman bienes o servicios para integrarlos en
procesos de producción, transformación, comercialización o
prestación a terceros”, circunstancia que permite que una
buena cantidad de situaciones en las que empresas y/o
personas jurídicas que actuaban como adquirentes y que antes
se encontraban excluidas de la normativa en cuestión, pasasen
a calificar como consumidoras[6].

Asimismo, también se ha dicho que la LDC en su actual

redacción, sostiene la posición de que el consumidor o usuario
es aquella persona que agota, en sentido material o
económico, el bien o servicio contratado. Agregándose que si
bien se reconoce que la ley no abandono terminantemente el
criterio “finalista” en punto a la calificación del consumidor
quien sigue siendo el “destinatario final”, lo cierto es que la
eliminación de parte del texto del Art. 2° permite examinar en
cada caso si el acto de consumo, origina, facilita o se integra
en el proceso de producción de bienes o servicios, en cuya
virtud el sujeto no sería consumidor en términos estrictos[7].

Resulta interesante, por otra parte, recurrir a los

antecedentes parlamentarios de la Ley N° 26.361, a fin de
analizar cuál fue el objetivo tutelado con la reforma, pudiendo
observarse allí que, si bien las nociones de “destino final” y
“beneficio propio” son los pilares para determinar el carácter
de consumidor, existen supuestos en los que se deberá tener
en cuenta, además, la “vulnerabilidad” del sujeto contratante

En esa dirección, debe referirse que, en los fundamentos de la

reforma, en lo que aquí interesa, se indicó que

“se mantiene la exclusión tuitiva de la ey N° 24 240, de

Defensa del Consumidor, para los proveedores que adquieren o
utilizan bienes o servicios para integrarlos a otros bienes o
servicios que ellos a su vez proveerán. Pero se limita la
exclusión a los proveedores que incorporan esos bienes o
servicios como insumo directo de otros bienes o servicios y los
que lo incorporen en cualquier concepto, cuando no tengan las
características de micro, pequeñas o medianas empresas, o
similares en los términos de la Ley N° 25.300, de Mipymes y
sus reglamentaciones. La exclusión de la protección especial
se basa en los necesarios conocimientos que un proveedor
tiene o debería tener del negocio que maneja y de sus
intimidades, pudiendo ser excluido también por su ostensible
poder negocial en razón de la magnitud del giro de la empresa.
Siendo así las cosas, se presume acotada la asimetría
informativa, y como consecuencia de ello la asimetría
negocial, en lo que a información se refiere, en unos casos, y
en su poder empresario integral, en otros, y por ende acotada
asimismo su vulnerabilidad contractual. Hasta ahora, al
amparo del Art. 2° del decreto reglamentario 1.798 del 13 de
octubre de 1994 y siguiendo un criterio económico contable de
que toda operación empresarial forma parte del giro de la
empresa, se ha entendido que la adquisición de cualquier
producto o servicio por un proveedor termina, finalmente,
incorporado al proceso de producción o comercialización, y
por lo tanto debe estar excluida de la Ley N° 24.240, de
Defensa del Consumidor. Esto, que puede ser cierto acerca de
los bienes estrechamente relacionados con los que el
proveedor produce o comercializa, no lo es respecto del
amplio universo de todos los demás. Poniendo un ejemplo
recurrente, puede decirse que un productor de tornillos podrá
y deberá conocer acerca del acero con que los fabrica, pero no
tiene por qué saber de los muebles, ni del equipo de aire
acondicionado, ni de la papelería, ni de los alimentos, ni de la
telefonía, ni de tantas otras cosas y servicios que adquiere
para utilizar en su fábrica. En estos casos, la asimetría y
vulnerabilidad del, por así llamarlo, proveedor–consumidor
viene siendo idéntica a la del consumidor común. Por ello,
como se ha dicho, se propicia limitar esta exclusión respecto
de las operaciones referidas solamente a los insumos directos
destinados a ser integrados en otros procesos de provisión. En
otro orden, si bien es cierto que estas situaciones podrían
replicarse en empresas de gran magnitud, no es menos cierto
que las mismas disponen o tienen capacidad para contar con
los más variados y suficientes recursos (económicos, científicos
y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera) para encarar sus
contrataciones desde una posición de negociación
suficientemente sólida, por lo que, en esta circunstancia, no
se considera menester que sean alcanzadas por este estatuto
del consumidor final, cualesquiera sean las causas de las
adquisiciones o locaciones de bienes y servicios que realicen”

Si bien el texto finalmente aprobado, excluyó la referencia

concreta a la ey N° 25 300, de “Fomento para la Micro,
Pequeña y Mediana Empresa (Mipymes)”, lo cierto es que los
fundamentos allí referidos dan una idea clara de que la
intención del legislador era que el régimen protectorio
abarcase también a aquellos sujetos que si bien, en principio,
no se encontrarían alcanzados por el sentido estricto del
término “consumidor”, debido a su “vulnerabilidad” negocial,
pudiesen ser asimilados a tales. Asimismo, de lo expuesto
también se desprende claramente que la intención no fue
enmarcar cualquier contratación bajo el paraguas de la
normativa del consumidor.

Sobre la base de todo lo expresado, se extrae como primera

conclusión que en nuestro derecho lo que determinará el
carácter de “consumidor”, en primer lugar, es el hecho de que
se hubiesen requerido bienes o servicios como “destinatario
final” y en “beneficio propio” o de su grupo familiar o social

El concepto, en términos de Wolff tiene un “núcleo firme” y

una “periferia indistinta”, como núcleo firme del concepto es
claro que será consumidor quien requiere un bien o servicio
reuniendo esos dos rasgos, es decir, como “destinatario final”
y en “beneficio propio”, mas se torna trascendente a esta
altura, sin embargo, establecer las exclusiones que esa
caracterización trae consigo y los casos que se encuentran en
la “periferia indistinta” del concepto al que aludimos

En ese sentido, a fin de verificar si nos hallamos ante un

supuesto de exclusión cabrá establecer primero, si el sujeto
involucrado (se trate una persona jurídica y/o un empresario
individual) aplica los bienes adquiridos o los servicios
prestados, de modo que tengan como “destino final” de
“manera directa” –o como insumo directo– el proceso de
producción o de comercialización que es objeto de la actividad
de la empresa (primer supuesto claro de exclusión general).

En segundo término, si los bienes o servicios requeridos se

incorporan a una explotación por cualquier otro concepto, no
tratándose de un insumo de aplicación directa al proceso de
producción o servicios, sino que solo sirve de modo indirecto,
en esa situación creemos claro que las empresas de magnitud,
es decir, aquellas que no tengan las características de micro,
pequeñas o medianas empresas, o similares deben en todos los
casos hallarse excluidas del concepto de consumidor, dados los
conocimientos e información que tienen o deberían tener del
negocio que manejan y de todas las actividades vinculadas a su
giro empresarial.

Sin embargo, entendemos que en la “periferia indistinta” de

este concepto, cabe atender a la distinción que introduce la
exposición de motivos transcripta supra y considerar, que
podríamos encontrarnos frente a un productor o requirente del
bien o servicio que sea una pequeña o mediana empresa, una
pyme, un microemprendimiento o similar (véase art. 83 Ley N°
24.467 y Ley N° 25.300) y que en tal caso la adquisición del
bien o la prestación del servicio se produzca para ser utilizada
en su explotación o actividad pero solo de un modo o como
insumo indirecto en el proceso productivo o servicio a prestar
(véase el ejemplo del productor de tornillos de la exposición
de motivos) y deberá considerarse pues, ante el caso concreto,
si los sujetos involucrados se encuentran en una situación de
“vulnerabilidad” que resulte asimilable al solo “consumidor”
que utiliza esos insumos, bienes o servicios como destinatario
final sin volcarlo en la cadena productiva o profesional. Es
ante esa situación dada, que cabría colocar a dichos sujetos
dentro de esa periferia indistinta a la que aludiéramos,
incluyéndolos en la categoría de “consumidores”[8]

Como puede apreciarse, el concepto de consumidor fue

ampliándose de acuerdo a la evolución del propio derecho
nacional, a punto tal que es perfectamente válido considerar
que una pequeña o mediana empresa puede ser consumidora,
y en ese contexto es dificultoso resistir la idea que, tal y como
surge natural del actual Código Civil y Comercial, un inquilino
que alquila una casa para vivir es naturalmente un
consumidor, en el concepto actual del término, y salvo dos
excepciones muy específicas, cada una de ellas ubicada en un
polo distinto de la relación contractual.

Debería excluirse de la calidad de consumidor inquilino, a una

empresa “grande” Ya que se entiende que, tal como se relata
en el caso de los tornillos usado como ejemplo en los
fundamentos de la ley, estas empresas

“disponen o tienen capacidad para contar con los más variados

y suficientes recursos (económicos, científicos y tecnológicos,
jurídicos, contables, etcétera) para encarar sus contrataciones
desde una posición de negociación suficientemente sólida”

Y desde el punto de vista del análisis del proveedor, debería

excluirse de ser considerado tal, un locador que alquile su
inmueble por una única vez, con carácter excepcional –ya que
si fuera “ocasional” seguiría estando alcanzado por el art 2 de
la N° 24.240– y sin haber publicitado el inmueble con
intermediación de una inmobiliaria. Supuesto prácticamente
de laboratorio, ya que la enorme mayoría, por no decir la
totalidad de los locadores en nuestro país, son personas físicas
o jurídicas que alquilan sus inmuebles de modo permanente.
Dicho con otras palabras, que tienen bienes inmuebles para
destinarlos a la locación Dicho con otras palabras “Es la
persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que
desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente,
actividades de (…) comercialización de bienes y servicios,
destinados a consumidores o usuarios” (literal del art 2 de la
N° 24.240).

Entendida la palabra “profesional”, no en el sentido de poseer

un título habilitante (lo cual estaría expresamente excluido),
sino en un sentido vulgar y amplio, como “Que practica
habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual
vive”[9] Es decir que cualquier locador que habitualmente
alquile, y que por lo tanto cobre un precio por dicho alquiler,
practica habitualmente esa actividad –la de alquilar– y por lo
tanto indudablemente queda abarcado por el concepto de
proveedor. De ninguna manera podría restringirse el concepto
arguyendo que la práctica habitual debería además ser la
principal actividad realizada por la persona calificada como
proveedor, ya que, conforme a la ley, basta con que realice
esta actividad, de modo habitual, para ser considerado un
profesional de la materia. Es irrelevante que sólo el uno por
ciento de los ingresos de esta persona física o jurídica sean
obtenidos por el ejercicio de dicha actividad. Mientras se
comercialice un bien (merx = mercadería, comercializar un
inmueble = venderlo o alquilarlo, convertirlo en “mercadería”)
estamos frente a una situación clara de aplicación de la ley de
defensa del consumidor.

Y ello así, y con fundamento legal, a partir de la Constitución

de 1994 que jerarquiza el derecho de los consumidores. Si bien
con interpretaciones algo forzadas entre 1994 y 2008[10], con
razonabilidad manifiesta a partir de 2008 y hasta la unificación
de los Códigos Civil y Comercial, y sin ningún lugar a dudas a
partir de la vigencia del mismo, que además de contemplar
expresamente la situación, ya que todo contrato o es de
consumo o es de “no consumo” según su propia nomenclatura,
y por si fuera poco, y como hecho destacado en el derecho
comparado, establece en su art 7 que “ as nuevas leyes
supletorias no son aplicables a los contratos en curso de
ejecución, con excepción de las normas más favorables al
consumidor en las relaciones de consumo”

¿Por qué razón excluiríamos al contrato de locación de la

categoría de consumo? Salvo las excepciones mencionadas
(gran empresa locataria o locador que alquila por única vez),
en base a qué fundamento privaríamos al inquilino (palabra
vulgar que no existe en nuestra ley) de la misma protección
que la ley otorga al consumidor financiero, al usuario de
servicios públicos, al consumidor comprador, al consumidor
turista, al consumidor pasajero, al consumidor paciente, etc.
etc. No existe ningún motivo para desproteger a uno de los
grupos posiblemente más abarcativos[11] y que por si fuera
poco encuadra con mayor claridad en el tantas veces
mencionado concepto de “vulnerabilidad”: El consumidor
locatario.
Entre otros, y sin pretender una enumeración completa, un
criterio que caprichosamente restrinja la existencia del
consumidor locatario, bajo la premisa arbitraria de que “en las
relaciones locativas de inmuebles las partes son iguales y no se
aplica la ley de defensa del consumidor”, estaría privando al
locatario de protección básica en materia de información
brindada al inquilino –o al futuro inquilino–, protección de su
salud e integridad física, obligatoriedad de las ofertas, ni se
considerarán incluidas en el contenido del contrato las
precisiones publicitarias. Tampoco se lo protegería de
cláusulas abusivas, ni se considerarían las reglas específicas
acerca de la responsabilidad del locador. Estos principios sí se
encuentran incluidos en la ley de defensa del consumidor[12].

La defensa de un locador que sostuviera que “no es un

proveedor de bienes sino un simple individuo que alquila un
inmueble que no habita él ni su familia” es tan absurda como
la que planteó aquél recurrente a la Cámara Civil y Comercial
de Mar del Plata, en la que sostuvo “que no es un proveedor
de bienes sino un simple comerciante que vende
electrodomésticos” [13] Se trataba en ese caso, de un
proveedor que a efectos de garantizar el pago del bien
comercializado, un electrodoméstico, había hecho firmar al
consumidor un documento pagaré que intentaba ejecutar,
pero que tanto en primera instancia como en Cámara se
determinó inhábil, por aplicación de los principios del derecho
del consumidor, y su normativa, que se ubican por encima de
los rigorismos formales de la abstracción cambiaria.

Lamentablemente la firma compulsiva de pagarés no sólo

constituye una práctica habitual en la comercialización de
electrodomésticos, sino también en la comercialización de
bienes inmuebles puestos en alquiler, incluso en la
comercialización de créditos para la construcción de viviendas
(el caso del Procrear) que sustituyó la garantía hipotecaria por
la firma de un pagaré en sus líneas más bajas. En este aspecto
la ey N° 27551 específicamente introduce al Art 1196: “Si el
destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: (…)
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no
forme parte del contrato original” o que da cuenta de la
problemática.

En apoyo de esta tesitura cabe también remitirnos a lo que

sería el equivalente de “las notas de Vélez Sársfield” en el
nuevo Código: la posición de Lorenzetti en comentario al Art.
1187, definición del contrato de locación de inmuebles. En el
Tomo VI del Código Civil y Comercial de la Nación dirigido por
Ricardo Lorenzetti, de editorial Rubinzal – Culzoni Editores, en
la página 545 leemos el punto 12 (siguiendo con la
enumeración de los caracteres del contrato de locación
definido), y se lee

“De consumo: Si las partes se encuadran en lo dispuesto en el

Art. 1093 del Código. Es decir, una de las partes debe ser un
consumidor en la terminología del Código, que celebra el
contrato para beneficio propio o de su grupo familiar o social
(lo que ocurrirá sin duda cuando se trate de una locación
destinada a vivienda) y la otra parte debe ser un proveedor
profesional de bienes y servicios. Dudas se plantean con
relación a un contrato celebrado entre un proveedor
profesional de bienes y servicios (por ej., una empresa que
construye y loca inmuebles) y un locatario que destina el
inmueble para integrarlo a procesos de producción,
distribución o comercialización de bienes y servicios. Por
ejemplo, se loca una oficina para destinarla a estudio jurídico
o para local comercial. Al respecto, con anterioridad a la
sanción del Código se podían sostener por lo menos tres tesis:
a) una amplia que los considera como una relación de
consumo; b) una tesis restringida que afirma que resulta claro
que se aplica exclusivamente a quien contrata para su
beneficio propio o de su grupo social o familiar y no para los
casos de incorporación del servicio a los procesos de
producción, distribución, comercialización, etcétera, de
bienes y servicios, pues desde el punto de vista económico no
sería un consumidor o usuario. Ésta es la tesis seguida por el
Código en el Art. 1093, y c) una tesis llamada finalista, que
aplicaría las disposiciones consumeristas en este supuesto, en
tanto en cuanto exista una situación de vulnerabilidad por
carecer el cliente de igual poder de negociación. Se considera
que si fuera éste el caso se aplicarán las normas de los Arts.
984 y siguientes del Código. También se debe puntualizar que
en caso de dudas entre la aplicación o no de la normativa
consumerista, el intérprete debe inclinarse por la aplicabilidad
de la normativa más favorable al consumidor” (la negrita me
pertenece).

Sólo queda reiterar, a riesgo de sobreabundar en este punto,

que cuando se utiliza la palabra “profesional”, tanto en el
Código, como en el comentario que se ha transcripto, se lo
hace en el sentido indicado, de “práctica habitual”,
independientemente de títulos, idoneidad o relevancia de la
actividad en los ingresos totales del proveedor.

A modo de cierre es oportuno mencionar las conclusiones

respecto de esta cuestión que tuvieron lugar en el XX Congreso
Argentino de Derecho del Consumidor, celebrado en marzo de
2019 en la ciudad de Santa Fe. En la Comisión N° 2
“Protección contractual del consumidor”, presidida por Javier
Wajntraub y Alejandro Chamatropulos, se sostuvo:
(...) c) Es conveniente establecer en el Anteproyecto de Ley
de Defensa del Consumidor pautas mínimas de tutela de
derechos fundamentales de consumidores que permitan
contrarrestar ciertos efectos que se deriven de la eventual
aplicación de normas procesales que entren en colisión con
ellos en determinadas situaciones como podría suceder, por
ejemplo, en materia de secuestros prendarios, ejecuciones
hipotecarias, en la protección de inquilinos o en ciertas
circunstancias derivadas de contratos por adhesión en general.

(...) f) Para que el contrato de locación con destino final sea

calificado como de consumo, lo definitorio será que el locador
cumpla los requisitos para ser considerado proveedor,
especialmente lo referido a la nota de profesionalidad, que se
podría inferir a partir de determinados elementos aportados
por el interesado en acreditar tal circunstancia, como, por
ejemplo, la cantidad de inmuebles que esté alquilando en
simultáneo el locador, su acabada experiencia o antigüedad
celebrando este tipo de contratos, la intervención o no de
intermediarios inmobiliarios o terceros, entre otros aspectos a
considerar[14].

Notas

*Abogado. Profesor de Derecho del Consumidor de la

Universidad Nacional de Chilecito (UNdeC). Presidente de
Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN).
Director Delegación Córdoba de Usuarios y Consumidores
Unidos (UCU). Director de la Sala de Procesos Colectivos del
Colegio de Abogados de Córdoba.
Youtube.com/abogadovergara

[1] The Department of Consumer Affairs (DCA). La guía se

encuentra publicada en http://www.hcd.c a.gov/manufa
ctured–mobile– home/mo bile–home–ombudsm
an/docs/Tenant– Landlor d–Sp.pdf.
[2] Alterini, Atilio Aníbal, López Cabana, Roberto M. y Stiglitz,
Gabriel A., La protección del consumidor en el marco de un
proyecto de ley, La Ley 1989–B, 1002.
[3] orenzetti, Ricardo uis; “Consumidores”; Ed Rubinzal –
Culzoni; Santa Fe 2009, pág. 86.
[4] Farina, Juan; “Defensa del Consumidor y del Usuario”, Ed
Astrea, pág. 44.
[5] Véase “Antecedentes Parlamentarios ey N° 26 361”, Ed
La Ley, pág. 365 y la referencia efectuada infra.
[6] El párrafo, y gran parte de lo contenido en el acápite fue
adaptado de “CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVI
PARA SU DEFENSA C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA
S.A. S/ ORDINARIO" (Expte. N° 56572/2008), sentencia de
Cámara Nacional de fecha 30/06/2016.
[7] Conf CNCom Sala F, 29 05 2014, in re: “Agropecuaria
Litoral S.R.L. c/ R.A.M. s/ ejecutivo.
[8] CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVIL PARA SU
DEFENSA C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA S.A. S/
ORDINARIO (citado anteriormente).
[9] Conforme la RAE: 1. adj. Perteneciente o relativo a la
profesión. 2. adj. Dicho de una persona: Que ejerce una
profesión. U. t. c. s. 3. adj. Dicho de una persona: Que
practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la
cual vive. Es un relojero profesional. U. t. c. s. Es un
profesional del sablazo.
[10] Ver el trabajo de Fernando Márquez José F. y Calderón
Maximiliano R., La tutela del consumidor de los derechos de
uso y goce de un inmueble. La Ley 24.240., Revista de Derecho
Privado y Comunitario, quienes incluso antes de la reforma de
2008 propiciaban la aplicación de la normativa consumeril a las
relaciones contractuales locativas.
[11] Las estadísticas del Censo Nacional de Población, Hogares
y Viviendas no dejan lugar a dudas de ello: de 2001 a 2010, el
porcentaje de familias que alquila en la ciudad de Buenos
Aires pasó del 22 al 30%, mientras que el porcentaje de
propietarios cayó del 68 al 56%. El proceso de "inquilinización",
como se lo ha apodado en entornos académicos, responde a
múltiples factores, entre los que se destaca un aumento
constante del metro cuadrado, junto con el incremento de los
créditos personales en detrimento de los créditos hipotecarios
(40% del total de los créditos vs. el 10%, respectivamente).
[12] Adaptado de Márquez y Calderón, obra citada. Quienes
continúan: “por lo que no es bizantino ni superfluo discutir
acerca de la posibilidad de encuadrar a las locaciones de
inmuebles dentro de la protección acordada a los
consumidores” Valga recordar e insistir: previo a la reforma
de 2008, con un marco normativo mucho menos transparente
que el actual.
[13] Carlos Giudice S.A.c/ Marezi Mónica Beatriz s/ cobro
ejecutivo. Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Mar del Plata Sala/Juzgado: Segunda Fecha: 4–
dic–2012 Cita: MJ–JU–M–76045–AR | MJJ76045 | MJJ76045.
[14] Las conclusiones del Congreso se encuentran disponibles
en https://www.fcjs .unl.edu.ar/sitio s/xxcongres
oconsumidor/Pa ges.showSub categoria&id= 975
 La llamada Nueva Ley de Alquileres

Un texto sin un contexto es un pretexto

Por Esc. Jorge F. Villalba[1]

Abg. Esc. Federico Miguel[2]

Mientras se diluye el destello del COVID-19 en un escenario de

promesas, incertidumbre, y severa -pero acostumbrada-
contracción económica, asoma la llamada Ley de Alquileres o
nueva Ley de Alquileres, como guste el lector.

Si bien es de celebrar todo intento de actualización legislativa,

preocupa la falta de lectura de las prácticas y conducta de la
sociedad, omitiendo la cuantificación y valoración de sus
comportamientos.

El primer rescate conceptual que debemos formular sobre el

paso de la Pandemia, es el cambio de paradigma, donde las
prácticas, hábitos, usos, costumbres y conductas -si admiten
estás categorías tratamientos diferenciales- han cambiado con
la propia inercia del contexto, forzadas por el deseo de
supervivencia de lo cotidiano.

Curiosamente desde agosto de 2015 la enseñanza del derecho

privado tiene como matriz fundacional el principio de buena fe
y autonomía de la voluntad entre otros. No porque alguna
mente prodigiosa de tiempos actuales los haya descubierto,
sino porque configuran un legado más del Derecho Romano,
derecho base de nuestro sistema legislativo.
Entonces, cuando los intentos de innovar legislativamente
salen a la luz, se espera cierta coherencia y respeto de los
principios generales o vectores fundacionales que un sistema
jurídico de fondo tiene. Mínimamente esperamos eso.

Pero, en los últimos años, hay una práctica habitual que hace
de las incumbencias una merma en su profesionalidad, donde -
por ejemplo- médicos opinan de economía, economistas
opinan de salud, políticos opinan de derecho, abogados opinan
de tecnología, y banqueros opinan de escribanos; entre otros
binomios; por lo que no sorprende que en el “papeleo” ingrese
una receta a la cocina y salga un plato diferente al pre
concebido o deseado.

Este poder de sublime alquimia que se ejerce en Argentina es

digno de admiración a nivel mundial. Solo aquí podemos
discutir al gran Cicerón convenciéndolo de que, aunque sean
las 12:00 am, en realidad es de noche, la hora está mal, y es
momento de cenar. Pero no lo hacemos por excelsa capacidad
de persuasión y amplia destreza en el arte de la lógica
argumentativa, sino por mera necedad, en sentido estricto del
término (demostración de poca inteligencia).

Hemos perdido Juristas a cargo del más sublime acto de

legislar, y eso se nota no sólo en lo producido, sino en la forma
de darlo a conocer (sintaxis, giros idiomáticos, etc.).

Entonces vamos al punto que concierne, tratar esta receta o

más bien catálogo de requisitos a tener en cuenta en forma
obligatoria para condicionar y limitar la autonomía de la
voluntad de las partes, pensando de la manera más ingenua
que resolverá una demanda tan elemental como es el acceso a
la vivienda; y digo elemental porque en cualquier estado de
derecho, serio no debería ser un problema -aun- no resuelto.

Además, no podemos dejar de destacar que estamos hablando

de una norma cuya entrada en vigencia es incierta, ya que, si
bien fue sancionada, el Poder Ejecutivo deberá primero
publicarla en el Boletín Oficial y continuar con la
reglamentación, planteándose el debate sobre si puede
coexistir con el DNU 320 o debe esperar al 30 de Septiembre
conforme lo indica el mismo.

Pasamos a identificar cuáles son los ingredientes más

destacados de la receta para resolver esa demanda en el orden
que consideramos más atinado para su análisis:

1. Plazo Mínimo (art. 3°) [arriba] -

La primer idea descollante, disruptiva e innovadora en la

mente del legislador, consiste retocar el tema de la duración
del contrato, aclarando que lo decimos en sentido irónico.
Según la ley, el plazo mínimo del contrato entre las partes
será de tres años, cuando hasta ahora el mismo era de dos,
cualquiera sea el destino.

Esta prolongación puede ser bien recibida si partimos de la

premisa de consolidar un vínculo más estable minimizando
costos de renovación, mantención y demás; pero en países con
inestabilidad total, donde proyectar algo a mediano plazo es
parte de una utopía, extender el plazo es no leer el contexto.
Entonces el Estado en lugar de garantizar condiciones de
estabilidad, y minimizar costos como por ejemplo “suprimir”
el costo de sellado, prefiere trasladar el alea cien por ciento al
propietario cuando nuestra moneda de curso legal en los
últimos cinco años fue dinamitada, a punto tal que la
Pandemia trajo como actor principal al Bitcoin, entre otros.

Una criptomoneda despreciada, relegada a la comparación con

una burbuja, o el humo mismo, pero que ahora ha movilizado
no sólo al BCRA, sino además a la UIF y a la CNV. ¡Tanto humo
no era!

Sin leer el contexto no hemos aprendido nada de la filosofía

que subyace en la tecnología Blockchain: “suprimir
intermediarios innecesarios y minimizar costos”

Era una gran oportunidad para apropiarnos de dichas

herramientas, principios y fortalezas para trasladarlo a la
esfera contractual en materia locativa, ya que se corre el
riesgo de una ley rápidamente obsoleta que desconoce las
nuevas herramientas tecnológicas aplicadas en materia
inmobiliaria[3].

Pensar en prolongar un contrato para mayor seguridad jurídica

del inquilino es como pensar que refinanciar una deuda hace
que el crédito sea más barato porque lo pago en mayor plazo.

¿Pensaron en las coberturas que el propietario aplicará para

garantizar su canon ante futuras, conocidas y cíclicas debacles
económicas?

Esta prolongación entonces puede ser bien vista para la masa,

para el ciudadano deseoso y urgido de acceder al alquiler de
una vivienda, pero una vez en la misma se dará cuenta que el
remedio es peor que la enfermedad.

Ahora bien, si nuestro análisis fuera erróneo, ¿debo consultar

sobre qué estudio cuantitativo avala lo establecido por la ley
para justificar el efecto beneficioso de prolongar un año más
el mínimo contractual?

Perdón la posible ignorancia, pero no hemos visto ningún

análisis cuantitativo de prospectiva serio que respalde el texto
legislativo.

Por otro lado, y siguiendo con esta cuestión hemos leído en

piezas periodísticas que, gracias al plazo de duración nuevo,
los propietarios no tendrán que estar re-acondicionando los
inmuebles cada veinticuatro meses cuando quedan vacantes;
ahora digo: ¿no son los inquilinos quienes deben entregarlo en
las condiciones recibidas? Si los propietarios en general deben
lidiar con los inquilinos la entrega en condiciones trascurridos
2 años, ¿imaginamos en 3? ¿Cuantificamos el daño patrimonial?
También se refiere que los inquilinos no tendrán que incurrir
en los gastos que conlleva mudarse cada dos años y los
permanentes ajustes de depósito en garantía. Pero este dato
de carácter fáctico tiene poca gravitación, un inquilino sabe
“a priori” que la mudanza es parte del factum de su posición
contractual, pero si es buen inquilino probablemente siga
renovando el contrato por lo cual el costo de mudanza es una
falacia para argumentar en favor de la prolongación del plazo.

2. Índice de Actualización (art. 14°) [arriba] -

A partir de la nueva norma, los alquileres deberán ajustarse
anualmente a partir de un índice conformado en partes iguales
por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y
publicado mensualmente por el BCRA.

Se espera medida igual por ejemplo para limitar los intereses

que puedan cobrar las Entidades Bancarias por el otorgamiento
de préstamos.

Perdón los bancos nunca pierden.

Retomemos el caso de la ley, se impone al propietario

condiciones para disponer de su propiedad, en definitiva, si
desea dar en alquiler, debe atenerse a las imposiciones de la
ley, cuando el Código Civil y Comercial es un Código de la
Autonomía de la Voluntad.

El perjuicio de uno en favor del otro no es dar a cada uno lo

suyo.

La ley debe ser justa sino no es derecho. Motivo por el cual el

Estado debe garantizar que ambas partes reciban cada uno lo
suyo en contextos económicos inestables donde el propietario
se arriesga a un eventual perjuicio patrimonial y pérdida del
valor adquisitivo del producido del contrato.

Si bien para el caso de los inquilinos aporta tranquilidad, no

sucede lo mismo con los propietarios. Los inquilinos sabrán
cuál va a ser su canon locativo desde el comienzo hasta la
finalización del contrato, pero el propietario no sabrá en que
momento de esos treinta y seis meses ve licuado su ingreso. Es
importante destacar también que nuestro país tiene una
tradición un poco distorsionada con el manejo de índices,
basta revisar situaciones anteriores de organismos varios que
no viene al caso, pero importa en la consideración de los
intereses de particulares en juego.

Los contratos entre privados deben ser ágiles, dinámicos de tal

manera que puedan adaptarse a las coyunturas permitiendo
garantizar el dar a cada uno lo suyo. Fijar índices a una
relación contractual puede mantener una obligación ajena a la
realidad del mercado, con graves perjuicios económicos; por
ello las partes fijan las reglas de juego ateniéndose como a la
ley misma en función de sus posibilidades, conocimiento de
mercado y sobre todo sus verdaderas posibilidades reales de
dar cumplimiento al mismo.

3. Garantías (art. 13°) [arriba] -

La ley trae un catálogo de posibilidades de selección de

garantías. Digamos que la más tradicional y común es el título
de una propiedad inmueble, pero libre de gravámenes, no
afectada a vivienda, y sin cautelares; ahora bien... cuantas
personas disponen de una garantía propietaria, ¿y de tenerla
que se encuentre libre de todo gravamen o afectación?

Desde esa lógica se incorporan los avales bancarios -nuevo

guiño político a los bancos-, porque seguramente tendrá un
costo importante acceder a los mismos; seguros de caución,
garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se
documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o
equivalentes.
También resulta criticable la contradictoria redacción
normativa ya que luego de enumerar las garantías
“permitidas” indica que “el locador no puede requerir una
garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor
mensual de la locación” o sea que de pleno deberíamos
descartar la garantía propietaria, a no ser que como veamos
más adelante la misma no es más que una garantía “de
palabra ”

Siguiendo con la aplicación práctica, si el locatario ofrece dos

de estas opciones, el locador deberá elegir una, lo que la
convierte en una norma imperativa, por la cual a contrario
sensu de la misma forma que un propietario puede elegir si
pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la
garantía que más seguridad le ofrezcan, no obstante es virtual
la norma imperativa porque planteado el caso, un propietario
podrá abstenerse de alquilar si las propuestas no le convencen
prefiriendo otro candidato con mejor garantías. Dentro de la
autonomía de la voluntad, consagrada en este joven cuerpo
normativo que tiene más reformas que años de vigencia, en la
elección que deberá hacer el propietario, otro candidato
puede colocarse en mejor lugar ofreciendo una garantía
“formalmente” ajena a la relación contractual, como ser un
tercero que garantice el pago de esa locación con un pagare
por ejemplo, cuya naturaleza le permite no manifestar la
causa que le da origen al mismo y se puede ejecutar sin más,
solo por ser un título de crédito.

Además, no podemos soslayar la falta de equidad de este

artículo, la cual se ve reflejada en que solo el locatario ve
“relajada” su obligación a costas del mayor riesgo que debe
asumir el locador, propietario.
Se podría haber desarrollado una verdadera obligación para las
llamadas “garantías propietarias”, ya que el tercero que
ofrece un inmueble para el caso de incumplimiento del
locatario, en realidad asume una obligación de carácter
personal, ya que nada lo priva de enajenar ese inmueble dado
en garantía.

Es una virtualidad que no se inscribe, ni grava el inmueble de

ninguna forma, ni siquiera podría reputarse una tercería ante
quien adquiera esa propiedad ya que no estaba limitada su
transmisibilidad registralmente, sino prácticamente “de
palabra” Claramente el garante que enajena la cosa dada en
garantía deberá responder, pero a título de fiador, dejando
librada a la suerte la satisfacción del locador.

4. Depósitos (art. 2°) [arriba] -

Por la iniciativa el depósito de garantía se limita a un mes de

alquiler, lo que beneficia a los inquilinos, porque vuelve más
económico el ingreso a una propiedad, pero perjudica a los
propietarios en caso de tener que cubrir desperfectos,
incumplimientos, o falta de mantenimiento del inmueble por
parte del inquilino hostil.

Además, establece una actualización de ese importe que solo

contempla los derechos el locatario, ya que el locador deberá
devolver ese importe actualizado al “último mes de la
locación”, por lo que si extrañamente no ocurrió
incumplimiento alguno que implique retener esa suma, el
locatario habrá recibido materialmente el descuento de su
último mes de alquiler a expensas del locador, que
preventivamente deberá ver como invierte ese dinero que ha
tomado en garantía, ante la eventualidad de que deba
restituirlo en su totalidad y actualizado.

5. Resolución anticipada y renovación (art. 9°) [arriba] -

El inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una

anticipación de un mes pagará indemnización, a diferencia del
estado de situación actual, en el que no hay nada establecido
en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga. Si el aviso
es con tres meses de antelación, no abona penalidades.

En cuanto a la renovación, dentro de los últimos tres meses de

relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la
otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar
la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días
corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa
de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin
pagar la indemnización correspondiente.

Evita las situaciones en que se avisa con poca antelación cómo

sigue el contrato.

6. Registro de los contratos (art. 16°) [arriba] -

Los contratos de locación deberán ser informados ante la

Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
en los plazos que el organismo disponga. Ahora bien, nada
tiene que ver la información fiscal con la ejecución del
contrato. Es como pretender ejecutar honorarios profesionales
y se imponga primero tener las declaraciones juradas de
ganancia al día. De la misma manera sería una buena medida
exigir que todo intermediario se encuentre inscripto en el
régimen fiscal correspondiente por su actividad y ganancia
mínima presunta para poder exigir el cobro de comisiones.

Un nuevo requisito que busca infundir cierto temor ambiguo en

desmedro de la celeridad y agilidad que debe tener la
ejecución de un contrato que por naturaleza debe ser
dinámico y flexible para las partes en pro del tráfico jurídico y
comercial.

7. Reparaciones y expensas (art. 8°) [arriba] -

Con la nueva disposición, los inquilinos no deberán pagar

expensas extraordinarias ni impuestos que gravan a la cosa
inmueble. Norma bastante vaga que dejaría librado a las
administraciones la imputación de los gastos y tipificación de
los mismos para segmentarlos en ordinarios o extraordinarios.

No obstante, debemos advertir el posible incremento del

monto de los alquileres para compensar la pérdida.

8. Domicilio especial (art. 1°) [arriba] -

La norma incorpora en el código civil y comercial el llamado

domicilio electrónico modificando los domicilios ya enunciados
como “especiales” Impulsivamente todos imaginamos que la
norma se refiere a nuestras casillas de correó electrónico,
pero la doctrina nos explica que estamos equivocados.
BIELLI y NIZZO[4] nos explican que el domicilio electrónico es
un domicilio procesal y una casilla de correo electrónico no
puede servir como domicilio electrónico en el marco de un
proceso judicial. Por lo tanto, no nos serviría para notificar la
demanda, entonces a qué fines y cómo se constituirá.

Quizás en el afán de parecer innovadora se incluyó este

concepto, el cual deberán la doctrina y jurisprudencia
dilucidar, algo que simplemente no hubiera generado conflicto
si se expresaba como: “Pueden además denunciar un “correo
electrónico”[5] en el que se tengan por eficaces todas las
notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se
dirijan”

9. Frustración del uso o goce de la cosa (art.6) [arriba] -

Esta norma si bien parece “maquillar” el art 1203 del CCCN

[6] su intervención es de mayor profundidad e impacto.

Comienza eliminando el “caso fortuito o fuerza mayor”

reemplazándola por “motivos no imputables al locatario”
Claramente las acciones de terceros que derivaran en la
frustración del uso o goce de la cosa podrían ser argumentadas
por el locatario para morigerar o rescindir esa relación
contractual, pero no se comprende porque debe soportar la
carga económica el propietario del inmueble que como locador
no tiene el deber de conservar la cosa.

El final del artículo mencionado, también sufre una pequeña

pero compleja modificación, ya no en favor del locador, pero
tampoco del locatario, indicando que “Si no se viese afectada
directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes” a afectación directa estaba explicita
en la anterior redacción, ahora bien, ¿qué es indirectamente
una afectación de la cosa de manera indirecta? ¿Una propiedad
contigua que se transformó en comercio y altera la normalidad
del locatario? ¿Un re categorización inmobiliaria que modifica
las condiciones del entorno de la vivienda? Serán infinitas las
posibilidades de afectación indirecta que pueda observar un
locatario y no por mala fe, sino porque desde su perspectiva se
vea afectada de esa manera.

10. Alquiler social (art. 17°) [arriba] -

Establece la creación del denominado Programa Nacional de

Alquiler

Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a

facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante
una contratación formal, el cual tendrá como organismo rector
al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través
de la Secretaría de Vivienda, y tendrá a cargo diseño de las
políticas públicas para efectivizar el Programa.

Es difícil entender como pasamos de orientar nuestra política

habitacional de “mejorar las condiciones de vivienda,
infraestructura básica y acceso a la tierra de los grupos
vulnerables en situación de emergencia, riesgo y
marginalidad”[7] que con sus luces y sombras proclamaba el
plan FONAVI, o los créditos PROCREAR cuyo fin era permitir el
acceso a la compra de una vivienda única, obviamente en un
contexto de estabilidad económica financiera, que
lamentablemente no se resultó.
Nuevamente vemos otro giño hacia el sector bancario el cual
está de parabienes ya que se propicia la creación de líneas de
“créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación
de viviendas” Estamos hablando de tomar deuda para pagar
gastos, crédito para consumo. Estamos proclamando a viva voz
que nuestro sistema económico no brinda las garantías para
poder pagar un crédito para acceder a la vivienda, pero al
menos no permite alquilarla, para sentirnos un “poquito más
seguro” como decía la canción

Conclusiones [arriba] -

Si bien la cuestión constitucional excede al análisis privatista

realizado, no es ajena al mismo, ya que todo lo desarrollado
estará supeditado a la prueba de constitucionalidad o no de la
misma ante el poder judicial, desde su génesis, los posibles
derechos vulnerados in abstracto, hasta los que puedan
sentirse agraviados en su aplicación práctica.

Una norma debe traer claridad, certeza y crear un marco

normativo a las relaciones sociales, respetando la autonomía
de la voluntad, que no es otra cosa que la “libertad de los
contratantes” Esto no implica avalar abusos entre las partes,
sino dotarlos de herramientas claras que permitan exponerlos
y combatirlos con las herramientas que el ordenamiento
jurídico nos brinda para ello.

El intervencionismo en las relaciones de derecho privado

puede traer consecuencias totalmente contrarias a las
pretendidas, migrando hacia el desinterés en la inversión, la
tergiversación normativa y el abuso del derecho. Por eso
reiteramos la importancia de analizar el contexto en el que se
elabora un texto, será clave para comprender si estamos
frente a un pretexto.

Observamos una apariencia de benevolencia pro locatario que

en el devenir del tráfico comercial y de la oferta locativa será
más perjudicial que beneficiosa.

Para finalizar nuestra reflexión sobre el texto propuesto, nos

viene a la mente la opinión y palabra de M. Porcio Caton sobre
Albino, un romano que escribió en griego cuestiones romanas,
solicitando previamente disculpas por su ignorancia[8]. Catón
censuró muy justa y elegantemente a Aulo Albino[9]. Albino
manifestó que no era pretensión suya molestar a nadie, si en
éstos libros (sus Historias) alguna frase resultaba escrita con
poco esmero y elegancia, porque -puntualizaba- “soy un
romano nacido en el Lacio y la lengua griega nos resulta muy
extraña”; por lo cual, en el caso de que existiera algún error,
solicitaba el perdón y la benevolencia si era acreedor a un
juicio desfavorable Entonces al leer esto M Caton le dijo: “ a
verdad, Aulo, es que eres muy poco serio: has preferido pedir
perdón por una culpa a estar libre de ella. Solemos pedir
perdón cuando nos hemos equivocado por ignorancia o cuando
nos hemos visto forzados a obrar mal. Pero dime, por favor,
¿quién te empujó a ti a pedir perdón por una falta antes de
cometerla?” Creemos que el legislador con poco esmero, falto
de elegancia ha redactado un texto despojado de contexto, y
por lo menos para nosotros, el juicio es desfavorable.
Notas [arriba] -

[1]Abogado y Notario. Escribano Púbico de Registro en el

Departamento Capital. Doctorando en Educación por la
Facultad de Educación de la Universidad Católica de Córdoba
(en adelante UCC). Profesor Titular de la Maestría en Derecho
Administrativo de la Universidad Libre Seccional Socorro de
Colombia. Director de la Diplomatura en Tecnología Blockchain
aplicada a los negocios y las relaciones jurídicas de UCC.
Profesor Titular de Derecho Notarial, Adjunto de Derecho
Romano y Jefe de Trabajos Prácticos en Privado VI en UCC.
Profesor invitado en áreas de Filosofía del Derecho en
Universidades de Chile y Colombia. Árbitro evaluador de UNLP
y Universidad Católica del Uruguay. Par Evaluador de la
Universidad Libre de Bogotá. Ensayista, Conferencista y Autor.
Más información en https://jorgefabianvi llalba.blog
spot.com/.
[2]Abogado y Escribano por la Universidad Siglo 21, Experto en
Organización Jurídica, Económica y Política de la Rep. Pop
China y Taiwán por el IAEU-Universidad de Alcalá, España.
Profesor de las materias Sociedades y Derecho Privado IV
(Contratos de Empresas) Univ. Siglo 21 Matriculado en
ejercicio. Más información https://www.linkedin
.com/in/FedericoM iguelArg - www.federico miguelyaso
ciados.com
[3] VILLALBA, Jorge y MIGUEL, Federico en: https://clasifi
cados.lavoz.co m.ar/nota/40 30923/considerac iones-
generales -de-un-modelo -virtual-tokenizacio n-de-inm uebles -
Nota periodística en diario de mayor circulación local de la
Provincia de Córdoba. (recuperado el 20/06/2020).
[4] BIELLI, Gastón E. y NIZZO, Andrés , “El nuevo régimen de
notificaciones electrónicas en el proceso judicial bonaerense”,
publicado el 29/03/2017. Citar: elDial DC22BF.
[5] https://dej.rae.es/lema/correo-electr%C3%B3nico
[6] ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si
por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido
de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato,
o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda
usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continúan como antes.
[7] https://www.economi a.gob.ar/pecon omica/bas
ehome/fonavi .pdf
[8]AULO GELIO. Noches Áticas. Tomo II. Introducción,
Traducción, Notas e Índices de Manuel – Antonio Marcos
Casquero y Avelino Domínguez García. Ediciones Griegas y
Latinas. Universidad de León. 2006. Libro XI Cap. VIII. Página
18 con nota al pié.
[9]Aulo Postumio Albino, pretor en el año 155 a.C. y Cónsul el
151 a.C. Tras la toma de Corinto, intervino activamente en la
política romana sobre Grecia.
 La Buena Fe y su relación con la aplicación temporal de la
nueva Ley de Locaciones

Por Juan Manuel Lezcano [1]

1. Introducción [arriba] -

La temática de un trabajo que aborda las locaciones urbanas

no deja nunca de ser importante en especial cuando tenemos
la oportunidad de contar con una variedad de temas y
autores/as que enriquece el presente libro, es que el dictado
de una nueva normativa en esta materia hace necesario
reflexionar sobre el esquema del contrato de locación.

Recordemos que la nueva ley modifican artículos del Código

Civil y Comercial (en adelante CCyC), pero no solo en
contratos de locación donde se intervienen 11 artículos y
además se agrega un Bis (art. 1221 bis) sino también en lo
atinente al domicilio electrónico (art. 75) y al contrato de
corretaje (art. 1351) pero que además en el Titulo II se
establecen regulaciones complementarias sobre temas álgidos
como las garantías, los ajustes, la consignación y la obligación
del juez de informar la existencia de un contrato a la AFIP
previo a correr traslado de la demanda, en el Titulo III se
pretende instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con
fines muy nobles como ya lo vimos en la Ley Nº 23.091, pero
que dependerá de la eficacia de la política pública que se
lleve adelante.

Para finaliza, esta ley establece la solución alternativa para

los conflictos que puedan derivar del contrato de locación
estableciendo que el procedimiento prejudicial es optativo, lo
que es un verdadero cambio de paradigma en la materia.

2. Las funciones de la buena fe contractual [arriba] - [2]

Antes de adentrarnos en la aplicación temporal de la norma en

el presente apartado intentaremos vincular la temática de las
locaciones con las funciones de la Buena Fe Contractual
considerando (la Buena Fe) una herramienta necesaria en los
tiempos venideros.

Por ello, el deber de informar sustentado en la buena fe

cumple distintas funciones básicas en la materia de los
contratos de locación: permite un consentimiento con
conocimiento de lo que se dice y, además, coadyuva al
restablecimiento de la igualdad entre las partes. Así, se actúa
con libertad e igualdad, que son el verdadero fundamento del
principio de la autonomía privada. La información es la
principal arma de que dispone el consumidor para hacer frente
a las agresiones del mercado en el mundo actual. De ella,
como dijimos, dependerá el consentimiento libre e informado.
Debe informarse lo que puede ser relevante para la toma de
decisiones o lo que refiere a causas de posible invalidez o
ineficacia del acuerdo.

Gabriel y Ruben Stiglitz (Responsabilidad precontractual,

Buenos Aires, 1990, pág. 22) señalan que el deber de informar
en las tratativas puede ser transgredido:

a) por ocultar la realidad, por reticencia o dolo pasivo;

b) por falsificar la realidad disimulando lo verdadero;

c) silenciando por negligencia o ignorancia culpable causas de

ineficiencia contractual;

d) por apartarse injustificadamente de las tratativas;

e) por prolongar deliberadamente o sin causa las tratativas

para luego contratar con un tercero;

f) por iniciar tratativas sin seriedad, con ninguna intención de

contratar.

Como ya lo dijimos, en esta instancia el deber de actuar buena

fe no sólo impone conductas negativas, como la de no dañar o
no defraudar a las partes de un contrato, sino que impone
conductas positivas como la de colaborar, asesorar, dar
información, avisos, advertencias sobre peligros, etc.

El deber no es sólo de no lesionar al otro con engaño diciendo

lo que no es (no hacer) sino que es de hacer, o sea, impedir
que el otro se perjudique por no saber, colaborando
activamente en la protección de sus intereses. En principio
parece que estamos ante propuestas contradictorias, pues por
un lado se exige lealtad, buena fe objetiva, y por otro lado se
admite «cierto engaño».

Entendemos que además en la etapa precontractual de un

contrato de locación opera no solamente principio general de
buena fe sino el principio general del alterum non leadere
(principio de no dañar), aplicable cada vez que en la instancia
de las tratativas se causa un daño jurídicamente injusto
(Goldemberg, Indemnización de daños y perjuicios, Buenos
Aires, 1993, pág. 153 y Brebbia, Responsabilidad
precontractual, Buenos Aires, 1997, págs. 87 y 88).

Sobre el alcance del deber de informar consideramos del caso

destacar que informar es dar noticia de una cosa o de
situaciones o circunstancias; instruir, prevenir todo lo
relacionado al contrato de locación. Se expone sobre lo que se
conoce o se debe conocer. Se informa sobre lo que pueda ser
relevante para la toma de decisiones. La obligación de
informar encuentra su explicación en la existencia de un
desequilibrio de información o de conocimientos que tienen las
partes. Se trata, en definitiva, de proteger al más débil por ser
éste desinformado o carecer de experiencia negocial.

Rengifo García (“El deber pre contractual de información”, en

la obra Realidades y Tendencias del Derecho en el siglo XXI,
tomo 4, vol. 1, pág. 129) aclara que el deber de informar no
excluye el deber de informarse actuando con la diligencia
debida. La debilidad de una de las partes no le atribuye un
derecho a la pasividad.

De la extensión del deber de informar dependen el tipo de

contrato y de su complejidad. No es lo mismo la información
que se debe al vender una empresa que al vender una
lapicera. La información debida es mayor en los contratos
atípicos que en los típicos, que tienen regulación subsidiaria
en el CCyC.

Javier Tamayo Jaramillo (“ a obligación de lealtad durante el

período pre contractual”, en Estudios de Derecho Civil,
Obligaciones y Contratos, tomo 1, Bogotá 2003, pág. 432)
entiende que el deber de informar procede solo si existe una
parte profesional y otra profana en la materia. Si ambas partes
son conocedoras de lo que se compra o vende se atenúa el
deber de informar. De lo que se trata es que el que sabe no se
aproveche del que no sabe. Lo que se debe informar es lo
razonable o sea lo que es normal en el caso o lo que se suele
informar según el tipo de contrato.

Puede pensarse que esta responsabilidad por falta de

información solo opera cuando se infringe conscientemente o
por negligencia crasa este deber. Situación que no se
comparte, ya que hoy día los niveles de diligencia exigen que
las partes se comporten adecuadamente para conservar la
integridad de la esfera jurídica de la otra parte, sobre todo,
que se salven siempre los intereses personales y patrimoniales
en las negociaciones, es lo que se denomina como “diligencia
in contrahendo”, de tal forma que, si se causa un daño, no
será –incluso– necesario que ocurra culpa, para tener que
entrar a reparar el mismo.

Deber de claridad (transparencia)

No alcanza con ser transparente y decir la verdad, sino que

esta veracidad debe darse en forma inteligible para el que la
escucha o la lee.

Deber de secreto o reserva

En el ámbito del Derecho Transnacional, si se analizan, por

ejemplo, los Principios Generales de los Contratos Lando, en el
art. 2302 se establece:
“Si en el transcurso de las negociaciones, una parte comunica
a la otra alguna información confidencial, la segunda tiene la
obligación de no divulgar dicha información y de no utilizarla
para sus propios fines, con independencia de que el contrato
llegue a celebrarse o no. El incumplimiento de este deber
puede comportar una indemnización por los perjuicios
causados y la devolución del beneficio disfrutado por la otra
parte”

En los Principios para los Contratos de Comercio Internacional

UNIDROIT del 2004, en el art. 1116 se establece:

“Si una de las partes proporciona información como

confidencial durante el curso de las negociaciones, la otra
tiene el deber de no revelarla y no utilizarla
injustificadamente en provecho propio, independientemente
de que con posterioridad se perfeccione o no el contrato.
Cuando fuere apropiado, la responsabilidad derivada del
incumplimiento de esta obligación podrá incluir una
compensación basada en el beneficio recibido por la otra
parte”

A su vez, en el Código de los Contratos de la Academia

Iusprivatista Europea, en su art. 8, bajo el deber de reserva,
se dispone:

“1) Las partes tienen el deber de hacer uso reservado de las

informaciones que obtienen de modo confidencial con ocasión
del desarrollo de los tratos preliminares; 2) la parte que no
respete este deber estará obligada a reparar el daño sufrido
por la otra, y si, además, ha obtenido una ventaja indebida
con la información confidencial, deberá indemnizar a esta en
la medida de su propio enriquecimiento”

Es importante no sólo estar informado, sino que se guarde

reserva de todo lo que se informó durante la gestión de
contratación preliminar en las locaciones. De no ser así, se
terminaría causando un daño al que informó porque confió. El
correlativo deber al deber de informar es guardar reserva
sobre lo informado, máxime si se trata de información valiosa
en sí, como puede ser la referente a situaciones personales.

En ocasiones puede estar en juego el respeto e intimidad de la

persona. El deber de secreto se funda, al igual que el deber de
informar, en la buena fe del que recibió la información. Este
proceder leal, honesto lleva a que se deba guardar reserva de
la información.

Si como resultado de las negociaciones la parte obtiene

información reservada, o se conocen, por ejemplo, datos
internos de una determinada empresa, o de la vida íntima de
una persona, se considera implícito el deber de secreto. Este
deber, según los casos, rige tanto para la hipótesis de que se
realice o perfeccione el contrato como para el caso de que el
mismo no se llegue a perfeccionar.

La Buena Fe exige que los contrayentes no divulguen

información reservada a la que se accede por la confianza que
puede existir en la etapa de las tratativas, aun cuando no se
haya llegado a perfeccionar el contrato.

Deber de custodia y cuidado (o conservación)

Vladimir Monsalve Caballero (“ a buena fe como fundamento
de los deberes precontractuales de conducta: una doctrina
europea en construcción”; Rev Derecho, n 30, Barranquilla,
July/Dec. 2008) señala que la obligación de custodia y
cuidado, para la doctrina italiana, existe a cargo de una de las
partes en las negociaciones respecto a aquellos bienes que la
otra le ha entregado para su examen de cara a la realización
del contrato. De tal forma que viene aquí a responder aquel
que, habiendo recibido los bienes en el ejercicio de su
experimentación, uso o simple tenencia, no emplea la
diligencia debida y por tanto les causa daños a aquellos bienes
entregados. No se trata con ello solamente de salvaguardar
esos bienes de la actuación lesiva de quien los tiene, sino, y,
sobre todo, de consagrar una obligación de salvaguarda y
custodia frente a terceros que, en caso de ser violada, le
obligaría a aquel a reparar.

Los deberes de custodia y conservación en los contratos de

locación surgen por lo general cuando una de las partes que
negocia ha manifestado su intención de examinar las
mercancías o las cosas a contratar antes de decidirse o no a
adquirirlas. Si hay una pérdida o un deterioro de estas
mercancías por defecto o por culpa imputable a quien se le
han entregado éstas, siendo este un comportamiento opuesto
a la buena fe, existe aquí defraudación y falta a la confianza
depositada.

Puede ocurrir que en las tratativas uno de los participantes

entregue a la otra parte para su análisis o estudio
determinados bienes o documentos sobre los que luego se
pretende sustentar el acuerdo.
No se trata sólo de salvaguardar los bienes del que los tiene
para su análisis previo a un contrato, sino que se los debe
cuidar respecto del daño que pueda causar un tercero, en cuyo
caso obligaría al tenedor a su reparación. Los bienes en esta
etapa se deben custodiar y conservar. Si la mercadería es mal
cuidada antes del contrato se responde por ella aún si el
contrato no se perfecciona.

Aquí no solamente opera el deber de no dañar, sino que desde

el principio de la buena fe surge el deber de protección,
custodia y conservación. Existe también el deber de
salvaguardar al eventual adquirente de daños causados por la
cosa. Con la reforma del BGB alemán del 26 de noviembre del
2001, parágrafo 311.2, se dispuso que aparezca el deber de
protección entre las partes a la hora de contratar para
garantizar la tutela de la integridad de la persona al contratar.

Deber de seriedad

Cubides Camacho (“ os deberes de la buena fe contractual”,

en Realidades y Tendencias del Derecho en el siglo XXI, tomo
IV, pág. 270), considera que uno de los deberes derivados del
principio de la buena fe en esta instancia es el deber de
seriedad. No se puede jugar o aparentar que se quiere
contratar cuando en realidad no hay intención real de hacerlo.
Este deber está implícito en el art. 2.1.15 de las normas
Unidroit y 2 301 de los Principios ando “ as partes tiene
plena libertad para negociar los términos de un contrato y no
son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo”

Sin embargo, la parte que negocia o interrumpe las

negociaciones de mala fe es responsable de los daños y
perjuicios causados a la otra parte. En particular, se considera
mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones
cuando al mismo tiempo tiene intenciones de no llegar a un
acuerdo.

No se puede aparentar que se quiere contratar cuando en

realidad no hay intención real de hacerlo pues ello puede
dañar a la otra parte, generándole gastos, etc.

Deber de no abandonar las negociaciones sin justa causa

Este deber obliga a las partes a no generar falsas expectativas

respecto de la celebración del contrato. Si se crean
expectativas, para poder dejarlas sin efecto se debe invocar
una causa de justificación razonable. Crear expectativas es
una conducta que debe estar acompañada por el deber de
prudencia. Bianca (Diritto civile, t. III, Milán, Ed. Giuffre,
2001, pág. 168) afirma que, si la parte sigue la negociación sin
intención de contratar, está actuando con dolo. Este principio
está reflejado en el art. 2.1.15 de las normas Unidroit:

“ as partes tienen plena libertad para negociar los términos de

un contrato y no son responsables por el fracaso en alcanzar
un acuerdo. Sin embargo, la parte que interrumpe las
negociaciones de mala fe, es responsable por los daños y
perjuicios causados a la otra parte. En particular se considera
mala fe que una parte entre o continúe en negociaciones
cuando al mismo tiempo tiene intenciones de no llegar a un
acuerdo”

Recapitulando, las funciones antes mencionadas serán de

utilidad al momento de resolver las diferentes hipótesis de
aplicación de la nueva normativa o de posibles conflictos entre
las partes antes, durante y finalizado el contrato de locación
en circunstancias tan particulares como las que nos tocan
vivir.

3. Aplicación en el tiempo de la nueva ley de

alquileres [arriba] -

Como podemos apreciar la comisión redactora del CCyC

decidió mantener la fórmula del código derogado (excepto en
lo relativo a la aplicación inmediata de las leyes supletorias
más favorables al consumidor) porque consideraron que no
existe una doctrina que satisfaga a todos y que sustituir el
artículo por otra fórmula no probada generaría mayor
inseguridad jurídica, desde que la jurisprudencia nacional ha
logrado dar soluciones equitativas a los numerosos cambios de
leyes desde la Ley Nº 17.711[3].

Debemos recordar también que la modificación del art. 3 del

código derogado por la Ley Nº 17.711, estuvo basada en la
ponencia presentada por Guillermo Borda en el Tercer
Congreso Nacional de Derecho Civil quien adoptó las ideas de
Popoviliev, Bonnecase y Roubier entre otros autores
(Kemelmajer de Carlucci, Aída "Nuevamente sobre la
aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones
jurídicas existentes al 1° de agosto de 2015, diario LL 2-6-
2015, AR/DOC/1801/2015).

Es por estos antecedentes que a la luz de la redacción del art.

7 del CCyC la aplicación temporal de la nueva ley no será en
principio una situación compleja, pero sí nos interpela a
ciertas situaciones que a continuación abordaremos.
4. ¿Cómo opera la prórroga automática de los
contratos? [arriba] -

Sabemos que la norma de emergencia en materia de alquileres

alcanza a los contratos de locación vigentes o en ejecución al
mes de marzo del2020 y cuyo vencimiento opere desde el día
20/3/2020 hasta el 30/9/2020, es por esta norma que varias
hipótesis sobre la aplicación de la nueva ley deben ser
analizadas.

Es dable entender que la parte locataria puede escoger por

mantener la fecha del vencimiento pactado originariamente
por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término
menor o plazo anterior al 30/9/2020. Cualquiera sea su
elección, la parte locataria deberá notificarla al locador en
forma fehaciente con antelación suficiente que deberá ser,
por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de
vencimiento pactada.

Esta prórroga también alcanza a los contratos ya vencidos en

los que el locatario continúe en la tenencia del inmueble sin
que haya existido convención o acuerdo entre las partes
respecto de los nuevos términos de la locación.

Los casos antes aludidos, la locación continúa en los mismos

términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé
por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

5. ¿Qué sucede si durante la pandemia vence el

contrato? [arriba] -
El Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020 instaura que la
parte locataria podrá escoger por mantener la fecha del
vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo
por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020[4].

Sin menoscabo de la sanción de este decreto, se mantienen

plenamente vigentes las normas del CCyC que permiten la
renegociación de los contratos o incluso su rescisión.

6. Los contratos en ejecución [arriba] -

Debemos señalar que “contratos en curso de ejecución” indica

aquellos contratos que crean obligaciones de tracto sucesivo,
en donde el vínculo se extiende en el tiempo y no se extingue
porque las partes cumplan en forma sucesiva sus deberes
jurídicos.

Algunas normas continúan rigiendo después de haber sido

derogadas, son casos en que la vigencia de la ley se prolonga
más allá de su duración, como es el caso de contratos de
locación que se perfeccionaron antes de la vigencia de la
nueva ley de locaciones.

Por ello, para autores como Guillermo Borda, (comentando el

derogado art. 3 del código civil conforme la Ley Nº 17.711 que
es idéntico en esta parte a la oración analizada), es prudente
que así sea porque las leyes supletorias tienen la misión de
suplir la voluntad de las partes, cuando estas no la
exteriorizan, pudiendo las partes apartarse de sus
disposiciones, modificarlas o cambiarlas. En caso de que los
contratantes callen es cuando estas normas tienen vigencia.
Forman parte del contrato, las partes no lo estipularon en
forma expresa en el contrato porque hubiera sido una
estipulación sobreabundante (Borda, Guillermo, "La reforma
del Código Civil. Efecto de la ley con relación al tiempo", ED T
28 - 810/ 811.).

En su momento la postura de Borda fue objetada por Joaquín

Llambias, por considerar que tal premisa parte de un
acontecimiento que hay que demostrar, a saber, que los
contratantes quisieron, efectivamente trasvasar al contrato
todos los derechos supletorios de la época de celebración del
acuerdo.

Llambias planteó una redacción diferente a la ponencia de

Borda de la siguiente manera “a los contratos en curso de
ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias cuando
los contratantes han querido efectivamente someterse a la ley
antigua” ("Tratado de Derecho civil", ed. Perrot, duodécima
edición, editorial Perrot, Bs. As., Parte General, T. I, págs.
152 y 155).

Estos antecedentes citados, nos permiten entender la actual

redacción del art. 7 del CCyC, y arribar a las siguientes
conclusiones.

Conclusiones [arriba] -

a) La constitución y extinción de contratos de locación ya

producidos y anteriores al momento de la entrada en vigencia
de la nueva ley será regidos por la ley anterior.
b) Los efectos de contratos de locación ya producidos al
momento de la entrada en vigencia de la nueva ley son regidos
por la ley anterior.

c) Constitución en curso o tratativas de un nuevo contrato de

locación después de la publicación de la ley de alquileres 2020
y sus efectos aún no producidos, serán de aplicación inmediata
de la nueva ley.

d) En las relaciones de consumo, con efectos aún no

producidos, extinción aún no operada, regidos por la nueva
ley, si es más favorable para el consumido En la relación de
consumo, efectos aún no producidos, extinción aún no
operada, regidos por la nueva ley, si es más favorable para el
consumidor.

Notas [arriba] -

[1] Abogado. Doctor en Derecho UNL. Especialista en Derecho

de la Empresa de la UNAM. Docente e Investigador
Universitario.
[2] El Presente apartado tiente como base el libro del Dr.
Ordoqui que tuvimos el honor de adaptar para el derecho
argentino. Ver Buena Fe Contractual - Adaptación al Nuevo
Código Civil y Comercial Argentino. Editorial IJ Editores.
[3] La modificación del art. 3 del Código Civil por la ley
17.711, Nacional de Derecho Civil quien adoptó las ideas de
Popoviliev, Bonnecase y Roubier entre otros autores.
[4] La prórroga del contrato es opcional.
 El Domicilio Especial Electrónico

Por Ruben F. Moroz*

I. Proyecto de ley dentro del cual fue sancionado [arriba] -

La trascendental reforma al Código Civil y Comercial

Unificado[1] en el tema que pretendemos desarrollar a
continuación, es decir, el referido al domicilio especial
electrónico, vino de la mano con la discusión y posterior
sanción del proyecto de ley originariamente rotulado bajo el
número 4316-D-2019[2], el que a la postre sería identificado
como Ley Nacional N° 27.551[3]. Dicha reforma vino
enmarcada en el reciente contexto de discusión y sanción de la
mediáticamente denominada “reforma a la ley de alquileres”,
que consagró modificaciones sustanciales al régimen locativo
vigente hasta entonces, fundamentalmente en lo referido a las
locaciones con destino de vivienda.

En lo que respecta al tema objeto del presente trabajo,

debemos mencionar que por imperio del art. 1 de la referida
ley, se sustituyó el art. 75 del Código Civil y Comercial
Unificado, según versión de la Ley N° 26.994, por el siguiente:

“Artículo 75 Domicilio especial as partes de un contrato

pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y
obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas
las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí
se dirijan”
II. El domicilio como atributo de la personalidad [arriba] -

El domicilio es entendido como uno de los atributos de la

personalidad, junto con la capacidad, el nombre, el estado y
el patrimonio[4], conceptualizados estos como aquellas
cualidades o circunstancias de las personas que hacen a la
esencia de su personalidad y que la determinan en su
individualidad[5], de manera tal que se hace inconcebible e
inimaginable caracterizar a las mismas sin la presencia de
estos, así tanto como que se torna de imposible cumplimiento
predicarlos respecto de otros individuos, substratos o entes.

III. Caracterización y conceptualización del domicilio.

Especies del domicilio civil: general y especial [arriba] -

Las personas en comunidad entrelazan entre sí multiplicidad

de relaciones, algunas de las cuales reciben la calificación de
“jurídicas”[6], al verificarse en ellas esa nota de alteridad en
la multiplicidad subjetiva y coetánea contención de dicha
situación jurídico-fáctica en algún andamiaje normativo
(protección legal). Esa comunicación natural que debe
verificarse entre los sujetos de una determinada relación
jurídica, sea esta de corte contractual o bien de corte
extracontractual, necesitan forzosamente de la localización,
cuanto menos geográfica bajo la órbita de concepción clásica
del Derecho Civil, de un punto o nodo de ubicación material-
real de tales personas, de un “asiento”, en el cual
precisamente apersonar o hacer comparecer a las mismas, a
los fines del ejercicio de sus derechos subjetivos y correlativo
cumplimiento de sus deberes y obligaciones.

Así nace en órbita del Derecho, prácticamente con el empuje,

temperamento y lógica de una necesidad social, la noción
jurídica de “domicilio”, conceptualizado éste como el lugar
que la ley fija como asiento o sede de la persona para la
producción de determinados efectos jurídicos[7].

En el mundo del Derecho, en su generalidad, puede advertirse

la presencia de dos grandes géneros de domicilios: por un lado
la presencia del domicilio político, como exigencia y vinculado
a la perspectiva del Derecho Público, para el ejercicio de los
derechos derivados de la ciudadanía[8], permitiendo,
limitando o prohibiendo, tanto activa (ej.: ejercicio del voto
popular) como pasivamente (ej.: presentarse como candidato
para ocupar cargos públicos) el ejercicio de derechos políticos;
por otro lado, la presencia del domicilio civil, en órbita del
Derecho Privado, entendido este como lugar o sitio físico
(locus) existente para el cumplimiento de deberes y ejercicio
de derechos de las personas, sean éstas humanas o jurídicas.

El domicilio civil, a su vez, es posible subclasificarlo en

domicilio general (u ordinario) y en domicilio especial. El
domicilio general regirá para la generalidad de las relaciones
jurídicas de las cuales forme parte una persona en particular;
mientras que el domicilio especial regirá o surtirá efectos para
una o varias relaciones jurídicas determinadas de una
persona[9].

IV. Sub-categorías del domicilio general y del domicilio

especial [arriba] -

Es dentro del esquema del domicilio general, en el que

profundizando encontraremos además al domicilio real[10],
como principal sub-categoría, y también al domicilio legal[11],
como otra sub-categoría.
Mientras que dentro del esquema del domicilio especial,
profundizando nuevamente, encontraremos a dos sub-
categorías: el domicilio especial contractual por un lado, y el
domicilio especial procesal o ad-litem, por el otro. El primero
de estos domicilios especiales nombrados, es decir, el
domicilio especial contractual, también conocido como
domicilio “convencional” o “de elección”, era y sigue siendo el
previsto por el art. 75 del Código Civil y Comercial de la
Nación, en su versión según Ley Nacional N° 26.994, al
disponer en el por entonces originario párrafo único de dicho
artículo que “ as partes de un contrato pueden elegir un
domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que
de él emanan” Mientras que el segundo de los domicilios
especiales especificados, es decir el domicilio procesal
procesal o ad litem, consiste en aquel domicilio que toda
persona está obligada a constituir al tomar intervención en un
proceso judicial y el cual debe hallarse dentro del radio del
juzgado[12].

V. El domicilio especial electrónico: ¿un nuevo domicilio

especial contractual? [arriba] -

Entendemos humildemente, salvo mejor opinión debidamente

fundada, que conforme resultó la redacción definitiva del art.
75 del Código Civil y Comercial de la Nación con la reforma
sancionada, se ha incorporado una nueva sub-categoría de
domicilio especial contractual en nuestro derecho positivo. Es
decir, siguiendo el íter de conocimiento, de género a especie,
a los fines de ubicar correctamente al novel domicilio en el
horizonte cognoscitivo, podríamos encuadrarlo como un
domicilio civil, especial y contractual (o convenido).
Con lo afirmado más arriba, entendemos que en consecuencia,
en el derecho positivo nacional, existirían en la actualidad,
dos variantes de domicilio especial contractual: la primera de
ellas, contenida en la primera parte del art. 75 del código, es
decir el ahora ya clásico domicilio “físico/geográfico” especial
contractual, que podrán elegir las partes de un contrato para
el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan,
designando una dirección geográfica concreta (ej.: calle,
avenida, paseo, kilómetro, chacra, parcela, a tal altura o
numeración, o piso, o departamento); la segunda de las
variantes, contemplado en la oración agregada a continuación
del originario art. 75 del Código, sería precisamente el
domicilio especial electrónico contractual, objeto de este
trabajo, que también podrán elegir las partes de un contrato,
para que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos allí dirigidos.

VI. Diferenciación con otras especies de domicilios

electrónicos [arriba] -

El domicilio especial electrónico incorporado al originario

texto del art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación,
previsto conforme las consideraciones que efectuamos más
arriba, en la segunda oración del mencionado artículo, no
debe confundirse con otras especies de domicilios electrónicos
ya previstos con anterioridad en nuestro país y puestos
oportunamente en vigencia por normativas de distinta índole
del Estado en sus tres niveles (nacional, provincial y
municipal). En consecuencia, debemos de tal manera
diferenciarlo claramente de estos otros domicilios electrónicos
que especificamos a continuación.

VI.1.- Del domicilio fiscal electrónico (tributario)

Incorporado en el plano nacional, por Ley N° 26.044[13],
modificatoria de la Ley Nacional de Procedimiento Tributario
N° 11.683, para el cumplimiento de las obligaciones tributarias
de los sujetos contribuyentes y responsables frente al fisco
nacional (AFIP). En efecto, desde la entrada en vigencia de la
referida ley, se dio bienvenida en el derecho nacional a la
noción jurídica de “domicilio electrónico”, incorporando el
denominado “domicilio fiscal electrónico”, con carácter
inaudito por aquellos tiempos, cuya implementación también
recibió serios e importantes reparos en la doctrina tributarista
especializada en aquel entonces[14]. En efecto, en el artículo
sin número incorporado a continuación del art. 3 de la Ley N°
11.683, se estableció que

“Se considera domicilio fiscal electrónico al sitio informático

seguro, personalizado, válido y optativo registrado por los
contribuyentes y responsables para el cumplimiento de sus
obligaciones fiscales y para la entrega o recepción de
comunicaciones de cualquier naturaleza. Su constitución,
implementación y cambio se efectuará conforme a las formas,
requisitos y condiciones que establezca la Administración
Federal de Ingresos Públicos, quien deberá evaluar que se
cumplan las condiciones antes expuestas y la viabilidad de su
implementación tecnológica con relación a los contribuyentes
y responsables. Dicho domicilio producirá, en el ámbito
administrativo, los efectos del domicilio fiscal constituido,
siendo válidas y plenamente eficaces todas las notificaciones,
emplazamientos y comunicaciones que allí se practiquen por
esta vía”

Dicho domicilio electrónico en el orden nacional sería

originariamente reglamentado por la AFIP a través de las
Resoluciones Generales N° 1995/2006[15] y N° 2109/2006[16],
que profundizaron acerca de los mecanismos para su
instrumentación y etapas de implementación. Además, desde
la entrada en vigencia de la Ley nacional N° 27.430[17], dicho
domicilio mutó su carácter “voluntario” por el de
“obligatorio”, siendo ello reglamentado por Resolución N°
4280/2018 de la AFIP[18].

En igual sentido, el Fisco Provincial de Misiones (Dirección

General de Rentas), en virtud de la reforma introducida por la
Ley VII – N° 81[19] (según Digesto Jurídico de la Provincia de
Misiones) al Código Fiscal Provincial[20], que incorporó el art.
26 Bis al mismo, reglamentó en órbita de la legislación
provincial, idéntica noción de “domicilio fiscal electrónico”,
conforme a lo establecido por la Resolución General N°
07/2017, mediante el establecimiento del Formulario SR-388
del referido ente recaudador, para su oportuna constitución
por parte de los contribuyentes y responsables obligados ante
el fisco misionero.

VI.2.- Del domicilio electrónico constituido (procesal)

En órbita de la Justicia Federal, se ha implementado desde la

entrada en vigencia de la Ley Nacional N° 26.685[21], la
autorización de la utilización de expedientes electrónicos,
documentos electrónicos, firmas electrónicas, firmas digitales,
comunicaciones electrónicas y, en particular, en lo que aquí
nos convoca, de domicilios electrónicos constituidos, en todos
los procesos judiciales y administrativos que se tramitan ante
el Poder Judicial de la Nación, con idéntica eficacia jurídica y
valor probatorio que sus equivalentes convencionales. En el
art. 2 de la referida ley se delegó la reglamentación y su
gradual implementación en forma conjunta, a la Corte
Suprema de Justicia de la Nación y al Consejo de la
Magistratura de la Nación. En consecuencia, a partir de aquel
momento, el máximo tribunal de nuestro país, a través de una
serie de Acordadas sucesivas[22], habría de reglamentar el uso
e implementación de tales institutos, en particular lo referido
al “Sistema de Notificación por Medios Electrónicos” (SNE)
Dicha nueva modalidad, por aquel entonces, de domicilio legal
o procesal, nada tenía que ver con las casillas de correo que la
inmensa mayoría de usuarios de Internet poseían[23].

Con el uso del domicilio electrónico constituido, y su gradual

implementación, se buscó que en el mismo se notificaran en
órbita de la Justicia Federal, todas las notificaciones previstas
en el art. 135 y concordantes del Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, con excepción de aquellas
notificaciones que por su naturaleza deban diligenciarse en el
domicilio real y la notificación de los traslados de demanda,
reconvención y citación de personas extrañas al juicio. El
domicilio es el CUIL/CUIT (sin espacios ni guiones) de la
persona que se ha registrado y validado, y debe expresarse
para cumplir con el requisito del art. 40 del Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación.[24] El máximo tribunal de
nuestro país, ha tenido inclusive, la oportunidad de expedirse
en casos que han llegado a su juzgamiento, para delimitar y
especificar las consecuencias jurídicas ante la falta de
oportuna constitución de los mismos.[25]

Por su parte en el contexto de la Provincia de Misiones, se

reconoce el primer antecedente legislativo en pos de la
digitalización de la Justicia con la entrada en vigencia de la
Ley Provincial IV – N° 55 (año 2011), en la cual conforme lo
dispuesto por el art. 24 de la misma, se facultó al Superior
Tribunal de Justicia a implementar, reglamentar el uso y
disponer la gradual implementación del expediente
electrónico, del documento electrónico, de la firma
electrónico, de la firma digital, de las comunicaciones
electrónicas y, en particular lo que aquí nos interesa, el
domicilio electrónico constituido, en todos los procesos
judiciales y administrativos que se tramiten ante el Poder
Judicial de la Provincia de Misiones. Luego, con la entrada en
vigencia del nuevo Código Procesal Civil, Comercial, de Familia
y Violencia Familiar[26], a partir del 01/03/2014, conforme a
lo dispuesto por el art. 40, segundo párrafo, dentro del
Capítulo I, del Título II, de dicho cuerpo legal, se dispuso que
toda persona que litigue por derecho propio o en
representación de tercero, a la par de la constitución del
domicilio procesal dentro del radio del perímetro determinado
por la Justicia, debería constituir “domicilio electrónico”
También se estableció en el cuarto párrafo del mismo artículo
de dicho cuerpo legal adjetivo, que se deben diligenciar en el
domicilio procesal o en el electrónico constituido, todas las
notificaciones por cédula que no deban serlo en el domicilio
real.

Con una finalidad mucho más amplia que el mero objetivo de

implementación del “domicilio electrónico”, a partir de la
entrada en vigencia[27] de la Acordada del Superior Tribunal
de Justicia de Misiones N° 144/2014, se impondría la
obligatoriedad del uso del programa denominado SIGED
(“Sistema de Gestión de Expedientes Digital Judicial”[28]) en
todos los juzgados y ministerios públicos pertenecientes al
fuero penal, de familia, civiles y comerciales, y de paz, del
Poder Judicial de la Provincia de Misiones. Si bien el SIGED
cuenta con un módulo de notificaciones procesales
electrónicas, a través de un “casillero de notificaciones”[29],
no obstante ello, hasta el día de la fecha de elaboración del
presente trabajo, la específica cuestión del uso del domicilio
electrónico, aún no se ha impuesto con carácter general y
obligatorio, habiéndose tan solo implementado con carácter
opcional y voluntario un programa piloto en el fuero
laboral[30].

Más allá de las bondades que lógicamente brindará dicho

sistema de notificación electrónica efectuada en los domicilios
“constituidos electrónicamente” en la órbita procesal, en
términos de celeridad y economía procesal, coincidimos con
Lezcano[31] en sostener que se torna necesaria una previa
inmunización de dicho sistema contra la nulidad procesal, lo
cual se lograría con un análisis sistemático de los actos
procesales de notificación, que aunque no se ajusten
estrictamente a las pautas procesales que específicamente los
regulan, igualmente no puedan ser declarados nulos. Se
trataría entonces así de asegurar y verificar los actos
procesales de notificación alternativos o irregulares válidos,
por adoptarse los recaudos necesarios como para que la
irregularidad no pueda mutar su naturaleza en nulidad
procesal. Entendemos que esta afirmación, dada su
naturaleza, lógicamente puede hacerse extensiva al sistema de
notificación procesal electrónica prevista en la normativa
procesal nacional.

VI.3.- Del domicilio especial constituido electrónico

(administrativo)

En órbita de la Administración Pública Nacional, debe

reconocerse como antecedente normativo el Decreto del Poder
Ejecutivo Nacional N° 434/2016[32], conocido mediáticamente
como “Plan de Modernización del Estado” uego, en ese orden
de ideas, continuaría la Ley Nacional N° 27.446[33], por la
cual se estableció que los documentos oficiales electrónicos
firmados digitalmente, los expedientes electrónicos, las
comunicaciones oficiales, las notificaciones electrónicas y, en
lo que aquí nos interesa, el domicilio especial constituido
electrónico de la plataforma de trámites a distancia y de los
sistemas de gestión documental electrónica que utilizan el
Sector Público Nacional, las provincias, el Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, municipios, Poderes
Judiciales, entes públicos no estatales, sociedades del Estado,
entes tripartitos, entes binacionales, Banco Central de la
República Argentina, en procedimientos administrativos y
procesos judiciales, tienen para el Sector Público Nacional
idéntica eficacia y valor probatorio que sus equivalentes en
soporte papel o cualquier otro soporte que se utilice a la fecha
de entrada en vigencia de la misma.

En particular, resultan de interés a los fines de este trabajo,

todo lo atinente a los denominados “Trámites a Distancia”
(TAD)[34], plataforma que se tornó operativa por intermedio
del “Sistema de Gestión Documental Electrónica” (GDE)
Hablamos en concreto, de la Resolución 43/2019 de la
Secretaría de Modernización Administrativa, vigente desde el
06/05/2019. Dicha plataforma es utilizada para la realización
e inscripción de diversos trámites ante organismos oficiales,
constituyendo el único medio habilitado, entre otros trámites
previstos, para la realización de trámites relativos a
sociedades por acciones simplificadas (SAS), de conformidad
con la Resolución General N° 6/2017 de la IGJ.

El “usuario TAD” es definido como la persona humana que

accede a la Plataforma de Trámites a Distancia a través de la
página de internet https://tramitesadistancia.gob.ar.

a “cuenta” es el escritorio virtual a través del cual el usuario

TAD, ya sea actuando por sí como persona humana o como
apoderado de una persona humana o jurídica, puede iniciar
trámites, hacer presentaciones, acceder a los trámites
iniciados, tareas, documentos, notificaciones oficiales y
comunicaciones Dicha cuenta constituye el “domicilio
especial electrónico” constituido para aquellos trámites que se
gestionen por la plataforma TAD Este domicilio es la “sede
electrónica” del usuario habilitado por la administración para
el ejercicio de sus derechos y obligaciones durante la
tramitación.

as “notificaciones electrónicas” realizadas en la cuenta de

usuario TAD, que es el domicilio especial electrónico
constituido por el administrado, tienen carácter de fehaciente
en virtud de lo establecido en el art 41, inciso “h” del
Reglamento de Procedimientos Administrativos[35]. La
notificación oficial se considera perfeccionada cuando el
contenido de la misma está disponible en la cuenta de usuario
TAD de destino. A dichos efectos, se considerará
perfeccionada el primer día hábil siguiente al de la fecha de
ingreso de la notificación en la cuenta de usuario TAD.
Además, vale recordar, que la Administración podrá utilizar la
casilla de mail denunciada en la cuenta de usuario TAD para
avisar o alertar al mismo acerca de notificaciones oficiales,
comunicaciones, tareas y otras actividades.

VII. Su caracterización y pretendida eficacia [arriba] -

Este nuevo domicilio especial contractual previsto por la

flamante legislación, nos lleva a pretender realizar una
particular caracterización del mismo, que no tiene mayores
pretensiones que constituirse en guía de discusión para todos
los operadores jurídicos (abogados, escribanos, jueces,
fiscales) y no jurídicos (corredores inmobiliarios, locadores,
locatarios, docentes, alumnos, ingenieros en ciencias
informáticas, empresarios, y ciudadanos de a pie), como
disparador de futuros estudios y trabajos acerca del mismo.

Debe quedar claramente expuesto, que este instituto

sancionado, excedió exorbitantemente las intenciones que el
legislador tuvo en miras a la hora de su consagración, puesto
que al sumergirnos en la lectura de los fundamentos del autor
de este proyecto, pretendió con su inclusión lograr

“… en primer lugar, como beneficio para los locadores y los

locatarios, brindar una opción de notificación más moderna,
efectiva y de bajo costo, incorporando el “domicilio
electrónico” además del domicilio especial para las partes, lo
que permitirá, además, tener mayor seguridad respecto a la
recepción de reclamaciones, minimizando la posibilidad de
realizar acciones dilatorias” [36]

Es decir la clara intención de proyección legislativa era la de

circunscribirlo al ámbito del contrato de locación, cosa que no
sucedió al haberse trastocado el art. 75 del Código Civil y
Comercial de la Nación, el cual precisamente se encuentra en
el “Capítulo 5” (Domicilio) del “Título I” (Persona humana),
dentro del ibro Primero correspondiente a la “Parte General”
del referido cuerpo legal, siendo por ello plenamente aplicable
a todo tipo de relación jurídica.

Hasta la entrada en vigencia de este instituto, conforme lo

repasamos más arriba al diferenciar este instituto de otros
análogos domicilios electrónicos, siempre la existencia de
tales, estuvo ligada a la pre-existencia de una plataforma de
base (ej.: e-ventanilla electrónica AFIP, SNE en la Justicia
Federal, SIGED en la justicia ordinaria de la provincia de
Misiones, plataforma TAD en órbita de la Administración
Pública Nacional), provista en definitiva por algún ente estatal
central, en la cual “virtualmente” se asienta, la casilla
electrónica de destino de las notificaciones electrónicas; todo
lo cual dota a la dinámica de implementación de tales
notificaciones electrónicas, de un pretenso marco de seriedad
y legalidad, que permite lograr una vinculación inmediata
entre el nodo electrónico de destino y una persona
determinada. Y ello es lo que, entendemos humildemente, no
sucedería con la implementación del “domicilio especial
electrónico contractual” así a secas, sin reglamentación,
puesto que a priori nos preguntamos ¿es factible que una
simple casilla de correo electrónico de los servicios
tradicionales de mensajería electrónica[37], o instantánea[38],
o aún más, un perfil en alguna red social[39], pueda ser
considerado como tal, al ser tan solo estipulados y
mencionados en el contexto de un convenio o contrato de
cualquier índole, cumpliendo tal rol? ¿Cómo vincular con
alcance, temperamento y seriedad jurídica, tales casillas,
cuentas, y perfiles, a una persona determinada? En todo caso,
y siendo mucho más profundos, sociológica y filosóficamente
¿existe una “personalidad digital” de las personas en el
contexto telemático? Preguntas cuyas respuestas claramente
exceden el objetivo del presente trabajo, pero que tan solo
pretenden presentar en la comunidad (jurídica y no jurídica)
las vicisitudes y vacilaciones a la que es factible verse
sometidos, cuando la puesta en vigencia de semejantes
institutos se toman a la ligera, sin un sesudo y profundo
análisis de sus consecuencias y ulterioridades legales,
presentándose en sociedad con claros sesgos marketineros
como la presunta “adaptación a los tiempos que corren”, de
cuya falta se acusa, en la mayoría de las veces sin claros
fundamentos, a la legislación y al sistema judicial en general.
Algunas de las señaladas debilidades en el plano jurídico, son
también similares a las que adolece la contratación electrónica
en general (e-commerce) al vincular a personas que no se
encuentran físicamente presentes[40].
No obstante todo lo más arriba manifestado, nos permitimos
discurrir, a continuación, acerca de los caracteres de este
novedoso instituto.

VII.1.- ¿Obligatorio o facultativo?

Entendemos que esta especie de domicilio contractual,

precisamente por su naturaleza de tal (entendemos que es
sub-especie del domicilio contractual), es pura facultad o
potestad de las partes contractuales, quienes en uso de su
autonomía de la voluntad (art. 958 del Código Civil y
Comercial), podrán pactarlo libremente si así deseasen
hacerlo. Ante el silencio u omisión por las partes
contractuales, lógicamente la dinámica del cumplimiento y
ejercicio de los derechos y obligaciones del contrato celebrado
deberán navegar en las aguas del domicilio real.

VII.2.- ¿Autónomo, subsidiario o complementario?

Definir esta cuestión puede traer importantes consecuencias

prácticas, puesto que como lo venimos afirmando, entendemos
que este nuevo domicilio es especie del domicilio contractual.
Ahora bien, ellos nos lleva al sinuoso sendero del siguiente
interrogante: ¿tiene existencia autónoma de la otra especie de
domicilio contractual? (es decir, del domicilio especial
contractual “clásico”) ¿las partes podrían tan solo pactar en
sus contratos domicilio especial contractual electrónico? (sin
especificar un lugar concreto o nodo físico/geográfico) ¿o solo
podrá cumplir un rol auxiliar/subsidiario/complementario del
domicilio especial contractual “clásico”?
VII.3.- ¿Produce los efectos previstos por el art. 78 del Código
Civil y Comercial?

Lejos estamos de brindar una palabra con peso determinante

sobre esta cuestión, no obstante como aporte, tan sólo
ponemos de manifiesto, que entendemos que esta nueva
especie de domicilio contractual cumple un rol
“complementario” del domicilio especial contractual
“clásico”, fundamentalmente por su falta de aptitud y entidad
para producir los principales y determinantes efectos jurídicos
previstos por el art. 78 del Código Civil y Comercial de la
Nación: hablamos de la determinación de la competencia de
las autoridades judiciales en las relaciones jurídicas, así como
también la prórroga de la competencia de las mismas. Ni que
hablar, si nos sometemos al cedazo de un caso iusprivatístico
multinacional, y pretendiésemos, por vía derivativa, en su
función de clásico “punto de conexión”, derivar tanto
jurisdicción como ley aplicable a un caso concreto. Y todo
ello, entendemos sucede, por la carencia o ausencia de locus,
de lugar físico concreto, como claro desprendimiento de la
personalidad de cualquier persona, sea esta humana o
jurídica, que no se observa o advierte en cualquier supuesto
de “domicilio especial contractual electrónico”

VII.4.- Factibilidad del traslado de la demanda al domicilio

especial electrónico constituido

La doctrina procesal se plantea este interesante interrogante,

destacándose entre ellos un reciente e interesante trabajo de
Quadri[41], en el cual precisamente se profundiza la aludida
cuestión, la cual toma vuelo propio en tiempos de pleno
transcurso de la pandemia COVID-19[42], ASPO[43] y DSPO[44].
Más allá de la contundente letra que se desprende
literalmente del párrafo agregado al art. 75 del Código Civil y
Comercial, que dispone que en el domicilio especial
contractual se tendrán por “eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos”, entendemos que en el
estado actual de la cuestión, sería temerario sostener una
respuesta positiva a dicho interrogante, bajo serio riesgo de
vernos reñidos con las garantías constitucionales de debido
proceso y derecho de defensa en juicio, previstos en el art. 18
de nuestra Carta Magna.

Ya de por sí, sirve además para ilustrar lo delicado de tal

cuestión, lo referente a los traslados de demanda a los propios
domicilios contractuales “clásicos”, es decir la cuestionada
eficacia cuando ellos fueron convenidos en instrumentos
privados sin certificación notarial de firmas, de lo cual se
extrae, que para que dicho procedimiento sea viable, o
debieron ser constituidos en instrumentos públicos, o bien en
instrumentos privados con certificación notarial de firmas.
Además, si el domicilio del deudor coincidiese con el domicilio
real del acreedor, razones mínimas de buena fe contractual,
hacen exigible que tal emplazamiento se efectúe en el
domicilio real del demandado[45].

VIII. Impacto en materia de escrituras públicas [arriba] -

El Código Civil y Comercial Unificado regula en su art. 305, los

requisitos pertinentes que deben obrar en toda escritura
pública[46], estableciendo entre otros, en su inciso “a”, lo
referido al domicilio “… especial, si lo hubiera”
Queda claro, que respecto de los comparecientes[47], siempre
deben constar en el tenor escriturario de las escrituras
públicas, una serie de datos trascendentales a los fines de la
perfecta individualización de los mismos. Entre ellos, a causa
de que precisamente constituye uno de los atributos de la
personalidad, como lo expresáramos más arriba, debe obrar el
domicilio. La manda legal expresamente solicita que deberá
figurar el “domicilio real”, a diferencia del código velezano,
que tan sólo expresaba en su art. 1001 (equivalente en dichos
requisitos al actual art. 305 del Código Civil y Comercial)[48]
que debía figurar el “domicilio” o “vecindad” Dicho domicilio
proyectará importantes efectos, inclusive muchos de los cuales
serán extraescriturarios, siendo ellos de orden contractual,
registral e impositivo[49], entre otros. Es dable también
aclarar, que en caso de discordancia en el texto escriturario
entre los denominados sujetos instrumentales del acto
(comparecientes) y los denominados sujetos negociales
(“partes”[50]), es decir, en aquellos casos que el o los
comparecientes manifestasen que se encuentran interviniendo
en ejercicio de una representación[51], lo cual sucede
precisamente en la parte del texto escriturario denominada
“intervención”[52], también será necesario, con mucha mayor
razón, atento a que los efectos del acto celebrado recaerán
sobre él o ellos, la expresión del domicilio real del
representado, por parte de su representante, atento a que
ante el mismo existirá la posibilidad de ventilación de algunas
consecuencias ulteriores legales, de plantearse estas.

Ahora bien, de verificarse como contenido de dicha escritura

un tenor negocial bilateral o multilateral (contractual), o por
qué no también, si el notario autorizante de dicha escritura
recepta y da autenticidad a la voluntad jurídicamente
relevante de tan solo una de las partes, en el íter de
formación del consentimiento contractual (tándem oferta-
aceptación)[53], puede ser factible, que las partes pretendan
también manifestar cuál es su “domicilio especial
contractual” El lenguaje potestativo que utilizamos, denota el
carácter de la manda legal, es decir, constituye una facultad,
no una obligación. De allí que su ausencia, no generará ni hará
pender a dicho instrumento público de ninguna eventual
declaración judicial de nulidad. Inclusive la ausencia del
domicilio real de los comparecientes, ninguna falta de eficacia
transmite a dicho instrumento, por no encontrarse el domicilio
enumerado entre los requisitos de ineludible aparición en
escrituras públicas, conforme a lo establecido por el art. 309
del Código.

IX. Conclusiones y posible útil campo de aplicación

práctica [arriba] -

Conforme lo desarrollado, hemos visto que una lisa y plana

aplicación literal del precepto incorporado al art. 75 del
Código Civil y Comercial de la Nación, más que generar
certezas y eficacias incontrovertidas en el ámbito contractual,
más bien ocasionará todo lo contrario: un mar de
incertidumbres y nulidades procesales por recaer.

Como siempre, será la fuente jurisprudencial la que con su

prudencia e ingenio, vaya recortando o ampliando, los
alcances del referido dispositivo legal, a su debido tiempo, en
consonancia con los avances tecnológicos y modos de vida
vigentes en los momentos oportunos del ejercicio de su
jurisdicción, entendemos, claro está bajo la sabia guía de
principios rectores que impregnan a todo nuestro
ordenamiento de fondo, contenidos en el Título Preliminar de
nuestro Código Civil y Comercial Unificado, hablamos de los
principios de “Buena Fe” (art 9), “Fraude a la ley” (art 12) y
del “Abuso del derecho” (art 10), fundamentalmente de este
último.

Por último, y a modo de cierre, nos permitimos destacar que

hasta tanto no se pueda predicar la existencia legal de una
“identidad digital” que asocie un correo, una cuenta, un
perfil, un número de teléfono o nodo digital-electrónico, a una
persona determinada, con incontrovertido rigor y certeza
jurídica, con el respaldo de una norma de fondo[54], quizás
entendemos, en el sendero o lineamientos de la denominada
“e-residencia” de la República de Estonia[55], el campo de
aplicación del denominado “domicilio especial contractual
electrónico” debería quedar confinado[56], al de simple medio
de notificación extrajudicial entre las partes contractuales,
respecto de vicisitudes ordinarias de sus contratos en curso de
ejecución.

Notas [arriba] -

* Abogado. Notario. Docente universitario en las carreras de

Abogacía y Notariado, de la Facultad de Derecho y Ciencia
Política, de la Universidad Católica de Santa Fe, Sede Santos
Mártires (Posadas, Provincia de Misiones).

[1] Sancionado por Ley N° 26.994 (Boletín Oficial de la Nación

N° 32985, del 08/10/2014), que originariamente entraría en
vigencia el 01/01/2016, aspecto que sería modificado por Ley
Nacional N° 27.077 (Boletín Oficial de la Nación N° 33034, del
19/12/2014), anticipando su entrada en vigencia al
01/08/2015.
[2] Presentado en la Cámara Baja por el Diputado Nacional
Daniel Andrés Lipovetzky, de la Provincia de Buenos Aires, en
fecha 12/09/2019.
[3] Boletín Oficial de la Nación N° 34416, del 30/06/2020.
Entró en vigencia al día siguiente de su publicación, es decir a
partir del 01/07/2020, siendo sus disposiciones aplicables a los
contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia,
todo ello de conformidad a lo establecido por el art. 23 de la
referida norma.
[4] Debe dejarse de manifiesto, que hoy en día en el estado
actual de la cuestión, ya no hay consenso unánime en
considerar al patrimonio necesariamente como un atributo de
la personalidad. Es más: se sostiene que desde la entrada en
vigencia de la Ley Nacional N° 24.441 (de Financiamiento de la
Vivienda y la Construcción, vigente desde el año 1995), al
haberse reconocido legislativamente el patrimonio de
afectación en cabeza del fiduciario, lo que consagró en
definitiva la existencia de un patrimonio especial a la par del
patrimonio general, y con mayor razón a partir de la entrada
en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, en particular
de su art. 242, parte final, también referido expresamente a
los patrimonios especiales, tal discusión carecería de
fundamento, al romperse dogmáticamente la concepción de
Zachariae, y profundizada por Aubry y Rau, acerca de la
doctrina de “una persona, un patrimonio” Así lo sostienen
Julio César Rivera (RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel.
Derecho Civil Parte General. Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, 2016; pág. 210) y Guillermo J. Borda (BORDA,
Guillermo J. Derecho Civil Parte General. Thomson Reuters La
Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 336) entre
otros.
[5] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Derecho Civil
Parte General. Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, 2016; pág. 235.
[6] Entendida esta (la relación jurídica) como vínculo entre dos
o más personas tutelado por el Derecho.
[7] CIFUENTES, Santos. Elementos de Derecho Civil. Parte
General. 4° edición actualizada y ampliada. Editorial Astrea,
Buenos Aires, 1995; pág. 147.
[8] GRAFEUI E, Carolina “Atributos de la persona humana:
estado civil, domicilio y nombre” Revista de Derecho Privado
y Comunitario, Tomo 2015-3, Personas humanas. Rubinzal-
Culzoni Editores, Santa Fe, 2016; pág. 367.
[9] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Ob. cit.; pág. 346.
[10] Definido por el art. 73 del Código Civil y Comercial de la
Nación, como aquel en el que la persona humana tiene “el
lugar de su residencia habitual” De la definición legal resulta
además claramente, que el mismo es exclusivo de las personas
humanas.
[11] Definido por el art. 75 del Código Civil y Comercial de la
Nación, como aquel “lugar donde la ley presume, sin admitir
prueba en contra, que una persona reside de manera
permanente para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones”, procediendo luego el
mismo artículo a efectuar una enunciación de distintos casos
contemplados por el propio código de fondo, dejando
expresamente librado a que dicho listado pueda ser ampliado
por leyes especiales.
[12] Así lo establece el art. 40 del Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación (Ley Nacional N° 17.454, T.O. año
1981); en igual sentido, el Código Procesal Civil, Comercial, de
Familia y Violencia Familiar de la Provincia de Misiones (Ley XII
– N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones),
también en su art. 40.
[13] Boletín Oficial de la Nación N° 30689, del 06/07/2005.
Oportunamente conocido como “paquete antievasión”
[14] FARRES, Pablo “Deficiencias graves en el domicilio fiscal
electrónico del procedimiento de notificación en la ley 11683,
modificada por la ley 26044. La resolución general 1995/2006
AFIP” a ey Online 0003/012519 Fecha de consulta:
26/06/2020.
[15] Boletín Oficial de la Nación N° 30828, del 20/01/2006.
[16] Boletín Oficial de la Nación N° 30968, del 14/08/2006.
[17] Boletín Oficial de la Nación N° 33781, del 29/12/2017.
[18] Boletín Oficial de la Nación N° 33918, del 25/07/2018.
[19] Boletín Oficial de la Provincia de Misiones N° 14315, del
07/11/2016.
[20] Ley XXII – N° 35 (según Digesto Jurídico de la Provincia de
Misiones).
[21] Boletín Oficial de la Nación N° 32186, del 07/07/2011.
[22] Acordadas 31/2011, 3/2012, 29/2012, 35/2013, 36/2013,
38/2013, 7/2014 11/2014, 3/2015, 38/2016 y 23/2017.
[23] GARAY, Alberto F “Generalización del domicilio
electrónico” a ey Online AR/DOC/6781/2013 Fecha de
consulta: 27/06/2020.
[24] MO INA QUIROGA, Eduardo “Domicilio electrónico Su
vigencia Normas que así lo disponen” a ey Online
AR/DOC/2765/2014. Fecha de consulta: 15/06/2020.
[25] “Duarte, María aura c/Greco, Rodolfo Aurelio y otros
s/despido” CSJN (Diario Jurídico a ey, del 18/08/2015) y
“Fancy Power S A (TF 21540-A) c/DGA” CSJN (Diario Jurídico
La Ley, del 29/10/2015).
[26] Ley XII – N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de
Misiones.
[27] En fecha 06/10/2014.
[28] Que utiliza un software libre, diseñado a medida por la
Secretaría de Tecnologías Informáticas del Poder Judicial de
Misiones, para soportar todo el ciclo de gestión de expedientes
judiciales y administrativos de todas las dependencias del
Poder Judicial, desde el momento de su creación, así como
toda su gestión y tramitación, hasta que los mismos finalicen o
sean archivados, así como sus interacciones con los auxiliares
de justicia y/u organismos externos.
[29] BATE , Sofía E “Hacia la efectiva implementación del
expediente electrónico en la provincia de Misiones” Cita
Online: https://iadpi.com.ar/2020/04/20/misiones-
expediente-electronico/. Fecha de consulta: 28/06/2020.
[30] Dado a conocer en comunidad como “NEJ” (Notificaciones
Electrónicas Judiciales).
[31] MIDON, Marcelo Sebastián – LEZCANO, Juan Manuel.
Código Procesal Civil y Comercial, de Familia y Violencia
Familiar de la Provincia de Misiones. Comentario con relación a
sus principales innovaciones. Editorial Contexto, Resistencia,
2016; pág. 197.
[32] Boletín Oficial de la Nación N° 33328, del 02/03/2016.
[33] Boletín Oficial de la Nación N° 33893, del 18/06/2018.
Conocida como ley de “Simplificación y desburocratización de
la Administración Pública Nacional”
[34] Plataforma puesta en vigencia por Decreto del Poder
Ejecutivo Nacional N° 1063/2016 (Boletín Oficial de la Nación
N° 33476, del 05/10/2016).
[35] Texto ordenado del referido Reglamento, conforme a lo
dispuesto por el Decreto PEN N° 894/2017 (Boletín Oficial de
la Nación N° 33743, del 02/11/2017).
[36] Disponible en:
https://www.diputados.gob.ar/proyectos/proyecto.jsp?exp=4
316-D-2019. Fecha de consulta: 25/06/2020.
[37] Como una cuenta en Gmail u Outlook.
[38] Como Whatsapp o Telegram.
[39] Como una cuenta en Twitter, Facebook o Instagram.
[40] CA DERONE, Sofía “Principios de la contratación
bancaria. Apuntes para la implementación de la contratación
electrónica y la firma digital” Revista Temas de Derecho
Comercial, Empresarial y del Consumidor. Colección
Compendio Jurídico. Mayo de 2017, Año III. Erreius, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, 2017; pág. 362. En igual sentido:
RICHARD, Efraín Hugo “Sobre la contratación electrónica en
los contratos internacionales, particularmente de compraventa
y derecho del consumidor, la jurisdicción y el arbitraje” Cita
online: https://www.acaderc.org.ar/2020/02/12/sobre-la-
contratacion-electronica-en-los-contratosinternacionales-
particularmente-de-compraventa-y-derecho-del-consumidor-
la-jurisdiccion-y-el-arbitraje/. En lo particular, observar las
consideraciones efectuadas por dicho autor en la pág. 26 de
dicho documento. Fecha de consulta: 19/06/2020.
[41] QUADRI, Gabriel H “¿Traslado de demanda al domicilio
electrónico?” Disponible en: http://e-procesal.com/traslado-
de-demanda-al-domicilio-electronico-2254. Fecha de consulta:
20/06/2020.
[42] Virus Sars-Cov 2, popularmente conocido como
“Coronavirus”
[43] Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[44] Distanciamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[45] BORDA, Guillermo J. Derecho Civil Parte General.
Thomson Reuters La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
2016; pág. 195.
[46] La escritura pública es una de las especies principales de
“instrumento público” (art 289, inciso “a” del Código Civil y
Comercial) y es definida por el propio Código Civil y Comercial,
en su art 299, como “el instrumento matriz extendido en el
protocolo de un escribano público o de otro funcionario
autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen
uno o más actos jurídicos” Deben formalizarse en protocolo,
al igual que las actas notariales, quedando estas últimas
también reguladas por el propio Código Civil y Comercial,
desde su entrada en vigencia; ello así debido al reenvío
legislativo que efectúa el Código Civil y Comercial respecto de
los requisitos de las actas, en el primer párrafo del art. 311.
[47] Aquellos que se encuentran “en presencia física ante el
notario en la audiencia notarial” Son sujetos instrumentales
[48] Equiparaba inclusive, dicho artículo, las nociones jurídicas
de “domicilio” con la de “vecindad”; de allí, que a la hora de
referenciar escrituras traslativas de dominio de inmuebles en
ocasión de la formalización de estudios de títulos, a los fines
de verificar la buena fe en la adquisición por parte del
comprador, y de encontrarse en esa cadena de transferencias
dominiales, títulos antecedentes con anterioridad a la década
del 80 del siglo pasado (siglo XX), es habitual verificar que la
inmensa mayoría de esos títulos tan solo mencionaban la
“vecindad” de los comparecientes como dato de
individualización de estos últimos.
[49] ETCHEGARAY, Natalio Pedro. Escrituras y actas notariales.
6° Edición actualizada y ampliada. Editorial Astrea, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 113.
[50] Aquellos sobre los cuales recaen los efectos jurídicos del
acto celebrado.
[51] La cual podrá ser de corte voluntario (ejercicio de un
poder de representación, como es el caso de un apoderado),
legal (cuando hay una disposición legal que ordena la misma,
como el caso de los padres respecto de personas menores de
edad no emancipadas) u orgánico (cuando resulta del estatuto
de una persona jurídica, como el caso de un Presidente del
Directorio de una S.A, o el Gerente de una S.R.L.), conforme a
lo dispuesto por el art. 358, segundo párrafo.
[52] Que consiste precisamente en aquella parte de la
escritura pública en la que el notario autorizante de la misma,
narra la relación existente entre los sujetos instrumentales y
los sujetos negociales. Determinará allí, en definitiva, el
notario autorizante de dicha escritura, el carácter de la
intervención del compareciente: si lo hará en ejercicio de un
derecho propio, o por el contrario, si lo hará en nombre y
representación de otra persona, sea ésta, humana o jurídica.
[53] El clásico ejemplo receptado en las notarías era el de la
denominada “oferta de donación”, cuya frecuente utilización
ha caído en franco descenso desde la entrada en vigencia del
Código Civil y Comercial, debido a que según lo establecido
por el art. 1545, parte final actual, tanto la oferta del donante
como la correlativa aceptación por parte del o los donatarios,
debe efectuarse en vida de ambos.
[54] Entendemos ley en sentido estricto, es decir ley del
Congreso de la Nación.
[55] “Residencia digital”, o “Residencia virtual”, o “Residencia
electrónica”, que consiste en una iniciativa establecida por
Estonia desde el 1 de diciembre de 2014, que tiene como
objetivo permitir el acceso de personas sin ciudadanía estonia
previa a los servicios generales de dicho país, como ser la
iniciación y gestión de empresas, el manejo de cuentas y pagos
a través de las instituciones bancarias locales, e incluso el ser
considerado contribuyente en el propio sistema impositivo
local.
[56] Valga esta expresión tan conocida por todos, en los
tiempos que corren.
 Nueva Ley de Alquileres y acceso al Contrato de Locación

Por Ezequiel Valicenti[1]

1. Propósitos [arriba] -

En el presente trabajo intento analizar algunas de las recientes

modificaciones introducidas por la Ley N° 27.551 al Código
Civil y Comercial, concentrándome en las reformas que
implican innovaciones directamente vinculadas al acceso al
contrato de locación y, más generalmente, al acceso a la
vivienda.

Para ello, en primer lugar, desarrollaré la perspectiva general

desde la cual debemos analizar y valorar las nuevas normas,
esto es, el contrato de locación frente al derecho humano y
fundamental de acceso a la vivienda. Luego, en la segunda
parte, me detendré concretamente en las innovaciones
introducidas. El análisis, con todo, no pretende agotarse aquí
si no que debe entenderse como la continuación de ideas que
he expuesto previamente y que, normalmente, ameritan
desarrollos posteriores.

2. De la protección del propietario a la protección del

locatario [arriba] -

La nueva Ley de alquileres no debe verse como un hecho

aislado, sino como una progresiva tendencia que, en materia
de locación, transita de la protección del propietario–locador a
la protección del locatario (Lorenzetti, 2000:316). En nuestro
país esta protección ha corrido por carriles diferentes a lo
largo de la historia.

En una primera etapa la protección se canalizó mediante leyes

de emergencia, que intervenían directamente en el contenido
del contrato, especialmente en elementos esenciales como el
precio y el plazo, congelando el primero y prorrogando el
segundo (conf. dec. 1580/43, y Ley N° 13.581, reiteradamente
prorrogada). La necesidad de matizar el dogma de la
autonomía privada fue reconocida en el primer precedente
importante de la Corte Suprema, justamente en materia de
locación, en el caso “Ercolano”[2].

La legislación de emergencia en materia locativa finalizó con

la Ley N° 21.342 de 1976. Sin embargo, lejos se estaba de
resolver el problema habitacional, uno de los déficits
estructurales de la posmodernidad. Por ello, en 1984 se dictó
la Ley N° 23.091 mediante la cual se implementó un régimen
especial para el contrato de locación con destino habitacional,
a partir de la consagración de un sistema integral de normas
tuitivas que alteraban la regulación típica del Código Civil. Sin
embargo, a diferencia de los largos años de intervención de
emergencia, el nuevo sistema se preocupó por equilibrar
intereses: a la vez que protegía a los locatarios, aseguraba que
la intervención –de alguna manera, moderada– no alterar el
normal desarrollo del “mercado” inmobiliario (Hernández y
Frustagli, 2009:298). Ley N° 23.091 fue derogada por la ley
que sancionó el Código Civil y Comercial, pero la mayoría de
sus reglas han sido incorporadas directamente en la regulación
del contrato de locación que desarrolla el mencionado Código.
Ahora, la Ley N° 27.551 introduce modificaciones importantes
a la regulación del Código e incorpora algunos mecanismos
adicionales que se mantienen como legislación
complementaria.
En paralelo, la protección del locatario se vio robustecida con
la incorporación de las reglas tuitivas del consumidor. Si bien
la Ley N° 24.240 en su texto original no enumero
expresamente la locación de inmuebles en su Art. 1 –y por lo
tanto quedaba excluido del ámbito objetivo de aplicación–,
con la ampliación del concepto de consumidor producido por la
reforma de implementada por Ley N° 26.361 no caben dudas
que la locación con destino habitacional puede un contrato de
consumo (Calderón y Márquez, 2004:293; Hernández y
Frustagli, 2009:299). Esta línea de pensamiento es continuada
con la incorporación del contrato de consumo como
fragmentación del tipo contractual en el Código Civil y
Comercial (Di Chiazza, 2016:233). Es decir, se produce una
acumulación de tutelas diferenciadas.

3. El acceso a la vivienda en el marco del contrato [arriba] - [3]

3.1.– Derecho privado, contratos y derechos fundamentales

El análisis del contrato de locación con destino habitacional no

puede hacerse desde una visión concentrada únicamente en el
razonamiento própio del derecho privado y del derecho
contractual. La locación con destino habitacional amerita una
consideración especial y un análisis más amplio ya que
involucra la satisfacción de una necesidad básica y
fundamental cual es el acceso a la vivienda.

Por ello, cualquier consideración sobre “la mejor” manera de

regular este tipo contractual no puede disociarse de lo que en
otro lugar he denominado “constitucionalización problemática
del Derecho Privado” (Valicenti, 2020b), es decir, el proceso
de constitucionalización por el cual se evidencia la tensión
entre las exigencias provenientes de los “derechos
fundamentales” y las reglas clásicas del Derecho Privado

La aprobación de la nueva Ley de alquileres no ha estado

excenta de nuevos y viejos debates, los que reflejan los
conflictos sucitados entre una visión “clásica” del contrato de
locación –que prescinde de consideraciones especiales
derivadas del objeto involucrado– y una nueva visión del
contrato, que asume, en el marco del derecho privado, las
exigencias impuestas por las reglas, principios y conceptos
derivados del derecho fundamental al acceso a la vivienda.

3.2.– El derecho a la vivienda adecuada

En palabras del Relator Especial de la ONU en materia de

vivienda adecuada, “el derecho humano a una vivienda
adecuada es el derecho de toda mujer, hombre, joven y niño a
tener y mantener un hogar y una comunidad seguros en que
puedan vivir en paz y con dignidad” El derecho a la vivienda
tiene holgado fundamento normativo: aparece reconocido en
el Art. 14 bis de la Constitución Nacional y, con igual rango de
jerarquía suprema por vía del Art. 75 incs. 22, en el Art. 25 de
la Declaración Universal de Derechos Humanos, el Art. 11.1 del
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, y en el Art. XI de la Declaración Americana de
Derechos y Deberes del Hombre, entre otros instrumentos
internacionales.

Los alcances del derecho a la vivienda adecuada han sido

establecidos paulatinamente por diversos organismos del
derecho internacional de los derechos humanos. En este
sentido, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales de la ONU (en adelante, Comité DESC) ha dicho, en
la Opinión General 4 de 1991, que el derecho a la vivienda
adecuada involucra una serie de elementos que deben ser
tenidos en cuenta en su definición, tales como: a) la seguridad
jurídica de la tenencia, noción que involucra diferentes
mecanismos o formas jurídicas, entre las que el mismo Comité
DESC menciona el alquiler[4]; b) la disponibilidad de servicios,
materiales, facilidades e infraestructura; c) gastos
soportables, noción que para el Comité involucra la protección
de los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados
de los alquileres; d) habitabilidad; e) asequibilidad, aspecto
que –en lo que aquí nos interesa– implica el deber de conceder
a los grupos desaventajados un acceso pleno y sostenible para
conseguir una vivienda; f) lugar; g) adecuación cultural.

De las cualidades básicas que destaca el Comité DESC hay

varias que impactan directamente en el derecho privado y
desbordan la sola responsabilidad del Estado de proveer una
vivienda a cada habitante –conceptualización superficial del
problema–. Es decir, el problema de la protección del locatario
en el contrato de locación es un problema de derecho privado,
pero también de derechos humanos puesto que involucra el
acceso a la vivienda. De allí que corresponde volver a pensar
cuestiones como la celebración del contrato –principalmente la
selección del contratante–, el contenido del contrato e
inclusive el desalojo, incluido el caso de desahucio por falta de
pago.

3.3.– La vivienda en el derecho de los contratos

La protección de la vivienda adecuada se canaliza en el

derecho privado mediante diferentes mecanismos.
Tradicionalmente se ha otorgado protección al propietario, lo
que, en términos del acceso a la vivienda, constituye una de
las formas con las que el Estado genera seguridad jurídica de
la tenencia. La tutela del propietario vulnerable (Arts. 244 a
256, CCCN) no presenta grandes dificultades puesto que la
evolución se ha desarrollado dentro de las bases filosóficas del
derecho privado e inclusive constituye una ratificación del
paradigma liberal que sostiene la propiedad privada como
constitutiva de la persona. Las dificultades se presentan en el
marco del contrato pues la mayor protección del locatario –
quien, mediante el contrato abastece su derecho fundamental
de acceso a la vivienda adecuada– colisiona con la posición
jurídica del propietario–locador. El problema presenta
actualidad, pues como ha señalado el Programa ONU–Hábitat,
“los convenios de arrendamiento y los contratos de
compraventa entre particulares satisfacen una proporción
importante de las necesidades en materia de vivienda” (2010,
39).

Pensar al derecho a la vivienda adecuada en el marco del

contrato de locación sólo es posible si previamente asumimos
que los derechos humanos proyectan efectos directos y obligan
no sólo al Estado sino también a los particulares. Los avances
en materia de derechos económicos, sociales y culturales,
implican un enorme desafío para el derecho privado y,
particularmente para el derecho privado patrimonial, que
debe dar ingreso en sus soluciones a las exigencias
provenientes de aquellos derechos humanos (Caramelo Díaz,
2011). En este marco, la pregunta que inspira estas reflexiones
se resume a ¿cómo habrá de reconfigurarse la autonomía de la
voluntad frente a la necesidad de permitir el desarrollo del
acceso a la vivienda, en particular, en el marco de la locación
de inmuebles?
En líneas generales, puede decirse que existen razones
iusfundamentales suficientes para sostener que existe una
norma –de derecho fundamental– que obliga a proteger al
inquilino en el marco del contrato. Es decir, sin perjuicio de
otras posibles formas de proteger el acceso y goce de a una
vivienda adecuada, lo cierto es que la protección contractual
del locatario es una vía de las que dispone el Estado para
cumplir sus obligaciones internacionales. En otras palabras,
uno de los deberes prestacionales del Estado consiste en
disponer de una legislación adecuada a los derechos que debe
amparar (Art. 2, CADH). De allí que, una regulación
diferenciada del contrato de locación con destino habitacional
en beneficio del locatario no puede ser vista, prima facie,
como lesiva de los derechos del locador–propietario, sino como
un desarrollo de las exigencias provenientes del derecho
humano a la vivienda.

En aduno a esta tesis, puede citarse la opinión de los

organismos internacionales, sede en las que se ha dicho que
como parte de las obligaciones de proteger

“los Estados deben adoptar legislación u otras medidas para

cerciorarse de que los actores privados –verbigracia los
propietarios de viviendas, los promotores inmobiliarios (...)–
cumplan las normas de derechos humanos relativas al derecho
a una vivienda adecuada (...), deben, por ejemplo,
reglamentar los mercados de vivienda y los arrendamientos de
manera de promover y proteger el acceso a una vivienda
adecuada” (ONU–Hábitat, 2010:35).

Por lo tanto, la protección del locatario –que ya viene siendo

desarrollada por el derecho privado, y ahora es profundizada
en la nueva Ley de alquileres– encuentra así una
resignificación y, por lo tanto, se genera espacio para pensar
nuevas soluciones jurídicas tutelares.

4. La nueva Ley de alquileres y las modificaciones que

favorecen el acceso al contrato [arriba] -

4.1.– El acceso a la vivienda y el acceso al contrato

Además de continuar profundizando la tutela del locatario –es

decir, quien ya se encuentra en el marco de una relación
jurídica– el derecho privado debe también redoblar sus
esfueros para afrontar un problema común de la sociedad
contemporánea: el acceso al contrato, que es en realidad el
acceso a ciertos bienes básicos. Se trata de un problema típico
del contrato de consumo y por ello el régimen microsistémico
ha avanzado de diferentes maneras (Art. 1094 y sigs., Cód.
Civ; Arts. 5, 7, 8 y 8 bis, LDC). En este marco, el acceso a la
vivienda constituye también un problema que debería ser
abordado por el derecho contractual.

Justamente, un problema usual del mercado inmobiliario es la

dificultad de acceder al contrato. Las causas son múltiples y
van desde la carencia de recursos materiales para afrontar el
costo inicial (compuesto por la suma de alquileres anticipados,
sumas dadas en garantías, honorarios debidos al corredor
interviniente y gastos de instrumentación), hasta la
imposibilidad de abastecer las garantías personales exigidas.
Aún así, las dificultades en el acceso no son sólo de tipo
económico, sino que en algunas ocasiones obedecen a
conductas desarrolladas durante la “selección” del inquilino
que realiza el locador o, en su lugar, el corredor
interviniente[5].
Del análisis general de la nueva ey N° 27 551 (“ley de
alquileres”) es fácil advertir que uno de sus propósitos más
incisivos es el de intervenir activamente en ciertos
comportamientos que actualmente se presentan en el mercado
de los alquileres y que implican severas restricciones para
acceder al contrato de locación y, por ende, a la vivienda.

En este panorama, la tutela del acceso al contrato de locación

se produce mediante una serie de mecanismos que podemos
ubicar en: a) la celebración del contrato, incluída la
“selección” del locatario; b) las exigencias conexas a la
celebración vinculadas a las garantías y a la retribución del
intermediario interviniente en la celebración; c) la imposición
de obligaciones adicionales que vuelven más oneroso el
contrato.

Antes de analizar los problemas seleccionados, y teniendo en

cuenta que muchas de las soluciones representan sacrificios
para los derechos individuales del propietario–locador, he de
remarcar una idea para evitar lecturas erróneas. Resulta claro
que no es el particular quien debe resolver el déficit
habitacional[6]. Es el Estado el garante de este derecho y a él
le cabe, con el máximo de los recursos disponibles, asegurar el
derecho a una vivienda adecuada a cada ciudadano.

Por ello, las soluciones jurídicas que analizaremos no deben

ser vistas como una anulación de los derechos individuales del
propietario-locador, sino como una coordinación entre sus
facultades y la tutela especial del locatario –la que es de orden
público y se funda en razones convergentes (provenientes de
los derechos humanos, de la protección del consumidor y del
mismo derecho de los contratos)–. Es que, como ha sido dicho
entre nosotros, “quienes contratan en materia de vivienda
deben saber que operan sobre materia constitucional sensible
y que ello reduce su límite de autonomía” (Caramelo Díaz,
2001:1). La incidencia del contrato de locación habitacional en
el desarrollo social es destacada. Por ello, las reglas jurídicas
no pueden ser, sin más, un mero auxilio de la irrestricta
autonomía privada.

Veamos entonces las modificaciones y novedades introducidas

por la nueva ley en orden a cada uno de estos mecanismos.

4.2.– Tratativas previas y discriminación

Si bien en este punto la nueva Ley no ha dispuesto soluciones

específicas, no puede dejar de señalarse el problema que
implican la selección del contratante.

En el derecho contractual clásico el tiempo de las tratativas

que anteceden a la celebración del contrato se desarrollan
bajo el amparo de la libertad de contratación, únicamente
limitada por las exigencias derivadas de la buena fe (Arts. 990
y 991, Cód. Civ. y Com.). La selección de futuro contratante es
una de las facultades normalmente amparadas por la
autonomía privada y constituye pieza fundamental de la
libertad de contratar. Como advertimos previamente, las
barreras para acceder al contrato no se reducen
exclusivamente a las dificultades económicas del pretenso
locatario, sino que también pueden derivarse del ejercicio
abusivo del derecho a seleccionar el contratante por parte del
locador (o del corredor interviniente).
El problema que se plantea es el de los límites de la discreción
que tiene el propietario para seleccionar el locatario cuando
ofrece su bien en el mercado inmobiliario, por ejemplo,
encomendando la celebración del contrato a un corredor.
Como sostiene Aguilera Rull (2009) la configuración de la
discriminación en el acceso a la vivienda mediante un contrato
(de locación) resulta materia discutida y difícil. Es que, a
diferencia de otros contratos de consumo en los que es
indiferente la persona del cocontratante –pues se trata de un
mercado masificado y despersonalizado–, en el contrato de
locación la determinación del locatario no le es indiferente al
locador. Se trata de un contrato en el que la confianza en el
cocontratante resulta relevante[7].

A mi modo de ver, el ejercicio de la libertad contractual no

autoriza a discriminar. La autonomía privada se ve en estos
casos limitada –o al menos debe ser coordinada– por las
exigencias propias del derecho a la no discriminación (Art. 16,
CN; Art. 2.1 y 26, Pacto Internacional de Derechos Civiles y
Políticos; Art. 2 y 3, Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales; Arts. 1.1 y 24, Convención
Americana sobre Derechos Humanos (Arts. 1.1 y 24), entre
otros). Por lo tanto, la decisión de celebrar el contrato con
una persona determinada (o la negativa a hacerlo) debe estar
fundada en un motivo razonable y no en una categoría
discriminatoria. Cuando los motivos que determinan la
elección no son razonables –es decir, distinguen sin una
adecuada correlación entre la finalidad de la distinción y el
criterio utilizado–, la conducta del locador deviene
discriminatoria. El derecho privado, y particularmente el
derecho de los contratos, va dando ingreso a la protección
contra la discriminación como límite a la libertad contractual
(Maffeis, 2008; Navas Navarro, 2008; Giménez Acosta,
2012)[8].
Recordemos además que se existen ciertas “categorías
sospechosas” que presuponen la irrazonabilidad del criterio y
obligan a un escrutinio estricto (Saba, 2008:698). Son
sospechosas las categorías mencionadas en el Art. 1 de la Ley
Antidiscriminación en el que se establece que “se considerarán
particularmente los actos u omisiones discriminatorios
determinados por motivos tales como raza, religión,
nacionalidad, ideología, opinión política o gremial, sexo[9],
posición económica, condición social o caracteres físicos” En
el ámbito interno, la protección contra la discriminación del
consumidor ha sido recogida expresamente en el Art. 1098 del
Código Civil y Comercial (e igualmente, con relación a la
publicidad, en el Art. 1101 inc. c] del mismo Código). En el
marco específico del contrato de locación, el sentido tuitivo
frente a la exclusión de ciertas personas ha sido previsto en el
Art 1195, al disponer la nulidad de la cláusula que “impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su
destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida
que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación
del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el
inmueble” Si bien se trata una norma que protege “dentro del
contrato” –es decir, una vez que la relación jurídica se ha
constituida–, lo cierto es que expresa y reconoce una realidad
cuál es la dificultad de acceder a la vivienda.

4.3.– Situaciones jurídicas abusivas (conexidades ilícitas)

Más allá de las dificultades jurídicas derivadas de la

discriminación, lo cierto es que las mayores restricciones en el
acceso al contrato se producen por las consecuencias
económicas que se derivan de las exigencias impuestas al
pretenso contratante como requisito ineludible para la
celebración del contrato. Es decir, las prácticas comerciales
implican que el locatario debe poder cumplir con diversas
obligaciones derivadas de actos jurídicos conexos,
particularmente vinculados a: a) las garantías accesorias; b) el
contrato de corretaje. Sobre ambos casos la nueva Ley de
alquileres introduce importantes novedades.

4.3.1. – Conexidad entre la locación y las garantías accesorias

La conexidad contractual se produce cuando la operación

económica que las partes desean realizar se descompone en
varios contratos que, no obstante, su individualidad, están
conectados por la causa fin común. Advertir que dos o más
contratos se hallan ligados por la finalidad común implica
alterar el conocido efecto relativo de los contratos y permite
transferir ciertos efectos de un contrato hacia el otro.

La conexidad puede surgir de diferentes maneras. Una de ellas

es la función que cumple un contrato respecto del otro, y el
ejemplo más usual son los negocios jurídicos de garantía
(Tobias y De Lorenzo, 2001). Esto es justamente lo que ocurre
entre el contrato de locación y las garantías que se prevén
para el resguardo del cumplimiento de obligaciones a cargo del
locatario. Si bien el contrato de locación suele incluir una
cláusula por la que se celebra conjuntamente una fianza, se ha
vuelto práctica usual requerir además sumas de dinero
adicionales que son entregadas como “deposito” en garantía
por eventuales incumplimientos del locatario. En otros casos,
además se obliga al locatario a suscribir cierta cantidad de
pagarés –generalmente la cantidad equivalente a la cantidad
de meses de duración– los que se son entregados al deudor
contra el pago del canon mensual.
La suma de negocios jurídicos conexos puede importar una
limitación de la autonomía privada del locatario y una lesión a
sus derechos[10]. La particularidad es que en estos casos los
actos vinculados producen una conexidad es ilícita. Aquí se
utiliza la predisposición de varios actos jurídicos para
instrumentar un comportamiento abusivo.

La nueva ley reconoce la existencia de estas situaciones y

avanza en la instrumentación de límites concretos a este tipo
de situaciones conexas. En definitiva, se trata de la
tipificación concreta de diversas “situaciones jurídicas
abusivas” en las que el resultado ilícito se alcanza “a través de
la predisposición de actos jurídicos conexos”, según la
definición del Art. 1120 del Código. Si bien la norma se prevé
dentro del contrato de consumo, la noción de situación
jurídica abusiva aparece contemplada también en Art. 10,
tercer párrafo del mismo Código.

En particular, la ley previene la configuración de ciertas

situciones jurídicas abusivas mediante: a) la limitación de los
depositos en garantía (modif. al Art. 1196, CCCN); b) la
prohibición de la suscripción de pagarés (incorporación al Art.
1196, cit.); c) la limitación de otras garantías exigibles (Art. 13
de la ley).

a) Depósitos de garantía

El Art. 1196 original del Código ya había introducido una

importante limitación a la exigencia de “depósitos de
garantía” o sumas asimilables limitándolos al equivalente a un
mes por cada año de locación. Ahora, la nueva redacción del
artículo acota aún más dicha exigencia al equivalente a sólo un
mes de alquiler.
Además, se incorpora una extensa reglamentación sobre: i) el
funcionamiento de la garantía; ii) la restitución de las sumas
de dinero en caso en que no sean utilizadas. En concreto, el
nuevo Art. 1196 dispone en su parte pertinente:

Art. 1196. – Locación habitacional. Si el destino es

habitacional, no puede requerirse del locatario:

(…)

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad

mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler. El
depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una
suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la
parte proporcional en caso de haberse efectuado un deposito
inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse
efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el
caso de existir alguna deuda por servicios públicos
domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractual y que al momento de la entrega del inmueble no
hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al
efecto los valores del último servicio o expensa abonado, o
bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos
montos como garantía de pago. En este último caso, una vez
que el locatario abone las facturas remanentes, debe
presentar las constancias al locador, quien debe restituir de
manera inmediata las sumas retenidas.

Dado que aquí se analizan únicamente las consecuencias

provocadas en torno al acceso al contrato, no analizare los
pormenores del funcionamiento y restitución de la garantía,
sino que me limitaré a señalar la obvia conclusión de que la
limitación cuantitativa del “depósito en garantía” implica un
reducción de las sumas de dinero con la que el futuro inquilino
debe contar para celebrar el contrato, la que ahora se reduce
al equivalente a dos meses de alquiler (el anticipo y el
depósito en garantía) más lo que corresponda abonar en
concepto de honorarios del corredor interviniente –punto sobre
el que volveré más adelante–.

b) Prohibición de suscripción de pagarés

La transmutación de títulos de crédito en instrumentos de

garantías no constituye una novedad, como tampoco lo son sus
nocivas consecuencias as experiencias del “pagaré de
consumo” ilustran esta afirmación En el caso del contrato de
locación, la práctica de suscripción de pagarés también se
encuentra instalada en el mercado. Frente a ello, la
jurisprudencia no ha tenido la amplitud de mirada suficiente
para “desenmascarar” la práctica abusiva Así, en un caso se
rechazó, por mayoría, la excepción de inhabilidad de título en
la ejecución de pagares librados como garantía de un contrato
de locación. El actor ejecutado alegó que se trataban de
pagarés librados como garantía de un contrato de locación que
había sido rescindido anticipadamente (el contrato de locación
había sido celebrado entre el ejecutante y el conyuge del
ejecutado). Sin embargo, el juez de la disidencia consideró
esta situación y sostuvo que los pagares carecían de causa pues
el demandante no resultaba acreedor del ejecutado[11].

Por ello, resulta sumamente valiosa la prohibición incorporada

en el Art. 1196 del Código, el cual dispone:
Art. 1196. – Locación habitacional. Si el destino es
habitacional, no puede requerirse del locatario:

(…)

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no

forme parte del contrato original.

Se tipifica así una usual situación jurídica abusiva y se

previene su configuración.

c) Otras garantías exigibles

Por último, la tutela del acceso al contrato mediante la

limitación de las garantías exigibles al locatario se ve
consolidada por el Art. 13 de la Ley de alquileres que, al no
haber sido incorporado al Código, se mantiene como
legislación complementaria. Conviene comenzar repasando el
enunciado normativo:

Art. 13. – Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso

de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al
locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con

recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este
artículo.

El tocador no puede requerir una garantía que supere el

equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el tocador debe aceptar una de
las garantías propuestas por el locatario.

Se trata de una limitación novedosa. En primer lugar, se limita

la cantidad de garantías accesorias al contrato, restringiendo
una práctica habitual consistente en exigir dos o más
garantías. A partir de ahora, el locador sólo podrá escoger una
entre las opciones propuestas por el locatario.

Por otra parte, y en lo que especialmente importa con relación

al acceso al contrato, se limita también el quantum de
solvencia que deben poseer las garantías exigidas. En este
punto, la norma presenta algunas deficiencias técnicas puesto
que el “titulo inmobiliario” no constituye en sí mismo una
garantía sino la prueba de solvencia del fiador (o del
locatario), y por otra parte la “garantía personal del locatario”
tampoco implica una verdadera garantía sino en todo caso la
prueba de solvencia del inquilino. Por lo tanto, en una
interpretación correctora puede decirse que la nueva norma
incorpora la posibilidad de que:

a) el locatario demuestre su solvencia para cumplir con el

contrato (sea mediante recibos de sueldo, certificados de
ingreos u otras pruebas, o mediante la titularidad de bienes
inmuebles), la que se limita al equivalente máximo de diez
(10) veces el valor mensual de la locación[12];

b) el locatario ofrezca una garantía de un tercero, sea este un

fiador o un aval bancario, en cuyo caso el análisis de la
solvencia no puede exeder el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación.
De manera que, en pos de remover obstaculos que restringen
el acceso al contrato, la nueva regulación limita la autonomía
privada del locador, previniendo posibles abusos derivados de
la sobre-exigencia de garantías y la sobre-valoración de la
solvencia de las mismas.

4.3.2.– Conexidad entre la locación y el corretaje

Otro habitual contrato conexo con el contrato de locación es

el corretaje. Se trata de un contrato por el cual una persona –
el corredor matriculado– se obliga a mediar en la negociación y
conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de
dependencia o representación con ninguna de las partes (Art.
1345, Cód. Civ. y Com.). Es un contrato de colaboración
gestoria no representativa (Lorenzetti, 2000:29).

Más allá de quién haya encargado expresamente la mediación

en la oferta –el comitente, generalmente el pretenso locador–
se entiende que su actividad beneficia a ambas partes por
ello, respecto a la remuneración, el Código dispone que si
interviene un solo corredor “todas las partes le deben la
comisión” (Art 1351) En el caso de la intermediación para la
celebración del contrato de locación, suele ser usual que el
corredor cobre comisión tanto del locador como del locatario.
El problema surge cuando, merced a la libertad para fijar la
remuneración, el corredor cobra importantes sumas de dinero
por su intervención la que, sumada a otros costos iniciales
(meses anticipados, depósitos en garantía, gastos de
celebración), implica una restricción material al acceso del
contrato.

En este sentido, y pese al debate público que existe sobre el

punto, la Ley de alquileres no introduce grandes novedades.
Sólo se limita a incorporar un segundo párrafo al Art. 1351 en
el que se dispone: “en las locaciones de inmuebles la
intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la
legislación local”

Sin embargo, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires la Ley

N° 5859 del año 2017 introdujo modificaciones en la Ley N°
2340 que regula la actividad de los corredores inmobiliarios
incorporando dos importantes limitaciones sobre el tema que
desarrollamos. Por un lado, se incluyo un inc. 7 al Art. 13
sobre prohibiciones por el que se dispone que

“queda expresamente prohibido en las locaciones de

inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea
una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier
forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la
intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o
continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva
a los honorarios por administración de dichas locaciones” (Art
2, Ley N° 5859 cit.). Esto significa que, respecto a las
locaciones con destino habitacional no regiría la disposición
prevista en el Art. 1351 del Código Civil y Comercial y por lo
tanto el único obligado al pago es el locador. La limitación fue
tempranamente criticada (Esper, 2017).

Por otra parte, y respecto a la remuneración que debe el

locador, se sustituye el inc. 2 del Art. 11 de la Ley N° 2340 y
se establece que

“para los casos de locaciones de inmuebles con destino

habitacional en los que el locatario sea una persona física, el
monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al
cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total
del respectivo contrato, a cargo del locador”

Esta limitación porcentual, antes de la modificación, aparecía

contemplada, pero para el caso del inquilino. En efecto, el
Art. 57 de la Ley 2340 disponía que hasta tanto se regulen los
aranceles, el monto máximo de la comisión a cobrar al
inquilino era del 4,15% del valor total del contrato.

Las limitaciones introducidas por la Ley N° 5859 originaron un

proceso colectivo promovido por el Centro de Corredores de la
Ciudad de Buenos Aires, en la que se cuestionó la prohibición
de cobrar la comisión al locatario. En la resolución de la
Camara de Apelaciones se hizo lugar a la medida, bajo dos
fundamentos escenciales. Por un lado, pues tal prohibición

“priva de efectos a los contratos de corretaje voluntariamente

concluidos entre el corredor y los inquilinos y avanza sobre una
competencia del Congreso Nacional, en tanto desconoce lo
normado en los Arts. 1346 y ss. del Cód. Civ. y Com. y crea una
figura contractual no contemplada en el derecho común, de
automática gratuidad, para el locatario aludido”, por lo que
“el legislador de la CABA no puede, en pos de abaratar los
costos de locación de inmuebles destinados a viviendas de
personas físicas, invadir competencias que le son ajenas”

Y, por otro lado, intentando contemplar –aunque insuficiente y

ficticiamente– la situación del locatario, sostuvo estos pueden
formular protesto y con ello evitar el perfeccionamiento del
contrato de corretaje con el corredor y así evitar pagar la
comisión, de acuerdo al Art. 1351, de Cód. Civ. y Com. En este
sentido, ordenó que se haga constar en toda la publicidad
efectuada por los corredores el derecho de los futuros
inquilinos a formular el protesto del corretaje para librarse del
pago de la comisón[13]. En oportunidad anterior ya expresé mi
desacuerdo con la postura, entre otras razones, pues si se
analiza la cuestión desde la perspectiva del derecho al acceso
a la vivienda, la distinción constiticional entre materias
reservadas a la Nación y a las provincias, no es atendible ante
la responsabilidad internacional por el cumplimiento de
obligaciones de derechos humanos (Valicenti, 2020a). El fallo
presenta el conflicto como una simple cuestión de
competencias, ocultando la perspectiva de derechos humanos.

El escenario actual es diferente pues la ley prohíbe que los

corredores cobren comisiones a los locatarios. No obstante, el
precedente mencionado ilustra lo que intentamos explicar: el
problema no puede analizarse sólo con las reglas del Derecho
Privado, sino que debe adoptarse un enfoque de Derechos
Humanos y tener en cuenta el derecho a la vivienda
involucrado, no sólo en el contrato principal –el de locación–
sino también en el conexo –el de corretaje–.
4.4.– Limitaciones a la onerosidad del contrato

Por úlitmo, existe un grupo de mecanismos que apuntan

directamente a la economía del contrato y constituyen
verdaderas limitaciones al “libre mercado” en materia de
vivienda con destino habitacional. Estas medidas también
implican, aunque indirectamente, una tutela del acceso al
contrato desde que reducen el “precio” que debe afrontar el
inquilimo (considerado globalmente).

Así, además de la importante regulación en torno a la

actualización del precio (Art. 14 de la ley), se suma la
prohibición de “trasldar” al locatario los gastos que graven la
cosa y no sean “gastos habituales”, es decir, derivados de
serivicio normales y permanentes a disposición del locatario
(modif. Art. 1209, CCCN). Es decir, se quiere evitar que el
locatario asumas los gastos que gravan a la propiedad y no que
implican el pago de una contraprestración por un servicio
utilizado. Las cláusulas que cargan sobre el inquilino los cargos
que graven la cosa fuera de los límites expuestos, o el pago de
las expensas extraordinarias, serán consideradas clausulas
abusivas y por ende nulas.

5. Cierre [arriba] -

Como puede comprobarse de lo expuesto, varias de las

modificaciones introducidas están destinadas a favorecer el
acceso al contrato y a la vivienda. Las modificaciones se
enmarcan en la evolución tutitiva del locatario que viene
mostrando nuestra legislación y, además, en el cumplimiento
de estándares internacionales derivados del derecho al acceso
a la vivienda digna. Por ello, no pueden sino ser bien
recibidas.

Bibliografía [arriba] -

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¿qué es lo sospechoso de las categorías sospechosas?, en
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constitucionalización del Derecho Privado en Argentina?
Aportes conceptuales para la discusión”, en Valicenti, Ezequiel
(comp.), Actas II Jornadas de investigación en Ciencia Jurídica,
Editorial Azul, págs. 61–80.

Notas [arriba] -

[1] Docente de la Facultad de Derecho – UNICEN.

[2] CSJN, “Ercolano, Agustín c anteri de Renshaw, Julieta”,
en 28/04/22, en Fallos 136:170.
[3] Para el desarrollo de este punto seguimos las ideas
expuestas previamente en Valicenti, 2020a.
[4] En este aspecto, cabe mencionar dos mecanismos
introducidos por la reforma que tienen a fortalecer la
seguridad jurídica de la tenencia: a) la extensión del plazo
minimo del contrato a 3 años, lo que asegura que los locatarios
posean una tenencia jurídicamente garantizada por mayor
tiempo (Art. 1198, CCCN); b) la obligación de expedirse con
antelación suficiente sobre la renovación del contrato (Art.
1221 bis, CCCN).
[5] Un precedente paradigmátivo: Cam. Nac. Civ., Sala J, en
“Hertzriken, uiciano c Sanfuentes Fernández, M”, del
11/10/06.
[6] En este sentido, la sentencia del Superior Tribunal de
Justicia de Santiago del Estero, Sala Civil y Comercial, en el
marco de una acción reivindicatoria, afirmó: “el derecho
humano a la vivienda cuya concreción reclama el casacionista,
se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado pasivo en
tanto es el responsable de garantizar su cumplimiento, y no
ante otro particular, tal como lo pretende su parte” (ST
Santiago del Estero, “E, G M y otros c D S ”, del 13/11/2017,
en La Ley Online, cita: AR/JUR/23146/2017).
[7] Al punto tal que las normas comunitarias de Europa que
tutelan contra la discriminación excluyen expresamente el
supuesto de “habitación de una casa particular” (Directiva
2004/113/CE).
[8] Ampliamos en Valicenti 2020a.
[9] Es preferible referir a “género” y no a “sexo”
[10] Por ejemplo, en un caso se demandaron los daños y
perjuicios derivados de la frustración de un contrato cuya
negociación se encontraba avanzaba. Para la Cámara resultó
suficiente la causa invocada por el propietario para negar la
celebración: no se había acreditado suficientemente que el
fiador ofrecido era titular del dominio sobre el inmueble
denunciado (Cam. Nac. Civ., Sala D, "Bruno, Florencia C. c
Vázquez, Marta V.", del 29/04/16, en RCyS 2016–IX, pág.110).
[11] Cam. 1° Civ. y Com. Cordoba, "Aliaga, María Susana del
Carmen c. Jerez, Gabriel", del 06/12/12, en La Ley Córdoba
2013, pág. 402.
[12] El límite es pasible de alguna crítica puesto que en
ninguna región de nuestro país el alquiler representa 1/10 de
los ingresos mensuales del locatario (o su grupo familiar). Por
el contrario, en algunos casos el impacto alcanza hasta el 45%
de los ingresos (según cifras de 2018, conf: https://www.clarin
.com/ciudad es/ciudad–desti nar–45–salario– pagar–alqu
iler_0_HJglH tKIm.html). Por lo tanto, difícilmente pueda el
inquilino presentar esta opción al locador.
[13] Cam Contencioso adm y Trib CABA, Sala II, “Centro de
Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires –
Asociación Civil y otros c GCBA”, del 04/04/19, en La Ley
Online, cita: AR/JUR/3636/2019.
 El tiempo en el Contrato de Locación

Por Ricardo Luis Rocca

1. Contrato de ejecución permanente [arriba] -

El contrato de locación pertenece a la categoría de los

contratos de ejecución permanente, ya que los efectos del
contrato se extienden en el tiempo. Esta nota tipificante es
propuesta por el Código Civil y Comercial en la definición
misma del art 1187: “Hay contrato de locación si una parte se
obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa…”

Este carácter es nuclear en el contrato de locación puesto

que, sin espacio temporal para su ejercicio, el uso y goce que
el locador transmite al locatario carecería de todo sentido y no
podría constituir el objeto de un contrato puesto que éste
debe corresponder a un interés de las partes (art. 1003 CCC).

De la permanencia de los efectos del contrato en el tiempo, se

derivan la posible aplicación de los institutos naturales a esta
categoría: frustración de la finalidad (art. 1090 CCC) e
imprevisión (art. 1091 CCC).

También podemos considerar que algunos contratos de

locación podrían configurar contratos de larga duración en los
términos del art. 1011 del CCC. Es decir que, por el hecho de
la extensión en el tiempo, advertimos que al contrato de
locación le son aplicables, a más de las disposiciones
específicas que lo regulan, las genéricas sobre los contratos de
duración.

2. Duración del contrato de locación [arriba] -

2.1. La autonomía de la voluntad.

2.1.1 Antecedentes.

El Código Civil de Vélez, en su redacción originaria, había

dejado librado a la autonomía de la voluntad la fijación de la
duración del contrato de locación, imponiendo solo un límite
de orden público en cuanto al plazo máximo.

Esta decisión de Vélez obedecía a los criterios propios de la

época de sanción del Código y de los paradigmas de “libertad,
igualdad y fraternidad” provenientes del derecho francés
sobre los que se sostenía el principio de la autonomía de la
voluntad.

Desde esta perspectiva eran las partes las que, negociando en

un plano de igualdad, decidían cual era la extensión temporal
del contrato que más convenía a sus intereses.

En este sentido el aporte de la legislación Velezana era

meramente supletoria de la voluntad y así lo expresaba el art.
1508 CC al disponer: “Cuando el arrendamiento tenga un
objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario
para llenar el objeto del contrato”
2.1.2. La autonomía de la voluntad: su vigencia en materia de
cosas muebles

La autonomía de la voluntad continúa siendo un principio

rector del derecho de los contratos en el Código Civil y
Comercial Así lo enuncia el art 958 que prevé: “ as partes
son libres para celebrar un contrato y determinar su
contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden
público, la moral y las buenas costumbres”

En materia de locación, este principio mantiene su vigencia en

los contratos que versan sobre cosas muebles, en la que serán
la libertad de las partes las que definan el plazo del contrato
dentro del límite impuesto como plazo máximo.

3. La autonomía de la voluntad: aplicación supletoria del

plazo presunto [arriba] -

El principio general en materia de derecho de los contratos, es

que el contenido del mismo lo fijan las partes, dentro de los
límites impuestos por la ley (art. 958 CCC). En coherencia con
ello, el art 962 del CCC prevé que: “ as normas legales
relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las
partes, a menos que de su modo de expresión, de su
contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”

En este sentido las disposiciones legales sobre contratos tienen

una finalidad integrativa de la voluntad de las partes, de modo
de regular los aspectos que éstas no hubieran previsto
expresamente, permitiendo la continuidad del contrato. Con
tal alcance, el art 964 de CCC dispone que: “El contenido del
contrato se integra con: ( ) b) las normas supletorias;…”

Desde esta perspectiva el derecho cumple una función de

colaboración con las partes al completar las lagunas, omisiones
o deficiencias en las que pudieran incurrir al momento de
celebrar el contrato. Esta finalidad responde al principio de
conservación del contrato consagrado en el art. 1066 del CCC.

En materia de contrato de locación de inmuebles, ante el

silencio de las partes en relación a la duración del contrato, la
ley prevé la aplicación supletoria de un plazo. El alcance del
mismo ha variado en diferentes regulaciones.

El Código Civil, luego de la reforma introducida por la ley

11.156 del año 1921, lo fijaba con el siguiente alcance:

Art. 1.506: Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos

frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el
tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un
año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos
frutos no se recojan sino después de algunos años, el
arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea
necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Art. 1.507: En la locación de casas, departamentos o piezas

destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no
hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos
años, se entenderá que el locatario tiene opción para
considerarlo realizado por los términos que a continuación se
establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo
limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los
precios, ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos

destinados al comercio o industria, dos años; para los
destinados a habitación, un año y medio.

Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo

estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado
por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará
hecho por el tiempo fijado al precio ”

La Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas, sancionada en el año

1984 lo señalaba del siguiente modo:

Art 1 Los contratos de locaciones urbanas, así como también

sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por
escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya
tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el
mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los
determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

Art 2. - Para los contratos que se celebren a partir de la

vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones
con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años.
Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes
destinos.

El Código Civil y Comercial, en su redacción originaria del año

2015, propuso la siguiente fórmula:
Art. 1198. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea
su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor,
se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años,
excepto los casos del artículo 1199.

Finalmente, la reforma introducida por la Ley registrada bajo

el Nº 27.551 del año 2020, modifica el art. 1198 del CCC y
amplía el plazo a tres años. La redacción de la norma es la
siguiente:

“Art 3º: Sustitúyase el art 1 198 del Código Civil y Comercial

de la Nación por el siguiente:

Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El

contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si
carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto
los casos del art 1 199”

En consecuencia, a partir de la reforma introducida, en los

casos de locación de inmuebles, si las partes no hubieran
previsto un plazo, el contrato se considerará celebrado por el
término de tres años, cualquiera sea el destino al que se
aplique el inmueble, y con las excepciones previstas por el art.
1199 CCC que analizaremos infra.

Cabe destacar que aunque no lo menciones expresamente la

norma, las disposiciones citadas no resultan de aplicación a los
arrendamientos rurales puesto que estos se rigen por la las
disposiciones de la Ley Nº 13.246 que en su art 4 prevé: “ os
contratos a que se refiere el Artículo 2º tendrán un plazo
mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por
dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes
con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado”

Podemos advertir que en todos los casos que hemos señalado,

el plazo presunto coincide con el plazo mínimo fijado por la
ley. Esta metodología no solo se aplica en el contrato de
locación pues también se prevé por ejemplo para el caso del
contrato de concesión y de franquicia (art. 1506 y 1516 CCC).

Pese que el plazo presunto es coincidente con el plazo mínimo

legal, la finalidad de uno y otro es diferente. El plazo
presunto, como señaláramos anteriormente, procura
completar la omisión de las partes en señalar un plazo. La
norma en este sentido es meramente supletoria de la voluntad
de las partes e integra a la misma. En cambio, el plazo mínimo
constituye una norma imperativa, que oficia como límite a la
autonomía de la voluntad.

3.1. Límites a la autonomía de la voluntad.

Hemos señalado anteriormente, que, en virtud del principio de

la autonomía de la voluntad, las partes definen libremente el
contenido del contrato dentro de los límites impuestos por la
ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres (art.
958 CCC). También hemos referido que las normas legales
relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las
partes, a menos que de su modo de expresión, de su
contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible
(art. 962 CCC).
En el caso del contrato de locación de inmuebles, el plazo
mínimo y máximo constituyen, con diferentes características,
un límite impuesto por la ley a la libertad contractual (art. 958
CCC) y por consiguiente su contenido resulta de carácter
indisponible (art. 962 CCC).

3.1.1. Plazo mínimo.

a) Antecedentes y fundamento

Hemos transcripto al analizar el plazo presunto (supra 2.1.3),

las normas que a lo largo del tiempo fijaron diferentes plazos
mínimos en materia de locación de inmuebles.

Desde sus primeras regulaciones (Ley Nº 11.156) de principios

del siglo XX, las disposiciones sobre plazo mínimo han sido
concebidas con carácter imperativo.

Aunque se han modificado los plazos a lo largo del tiempo,

éstos siempre han sido previstos en interés del locatario. La
finalidad del plazo mínimo en la locación de inmuebles, es
asegurarle al locatario la permanencia en el mismo por un
lapso que permita una estabilidad sea esta en su vivienda o en
cualquier actividad que desarrolle en el mismo y aminorar el
impacto de los costos que irrogaría un permanente deambular
en procura de un nuevo inmueble si los plazos de vigencia del
contrato fueran sumamente exiguos.
Desde esta perspectiva, es solo el locatario quien puede
invocar el plazo mínimo y si lo desea puede renunciarlo o
extinguir el contrato aún antes de que opere el referido plazo
(arts. 1199 segundo párrafo y 1221 CCC). De ello podemos
concluir que el plazo mínimo tiene carácter imperativo solo
para el locador.

b) El plazo mínimo en la Ley Nº 27.551

En su nueva redacción dispuesta por la Ley Nº 27.551, el art.

1198 CCC quedó redactado del siguiente modo:

“Plazo mínimo de la locación de inmueble El contrato de

locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de
plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado
por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos
del art. 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia

de la cosa”

Como hemos reseñado anteriormente, en vigencia de la Nº

23.091 de locaciones urbanas, los plazos mínimos de la
locación de inmuebles eran de dos años si el destino era
vivienda y tres años para los demás destinos (art. 2). Dichos
plazos fueron unificados en el plazo menor, es decir dos años,
en la regulación prevista por el Código Civil y Comercial (art.
1198 en su redacción originaria). La actual reforma de la Ley
Nº 27.551 los mantiene unificados, pero en el plazo de tres
años en procura de mejorar la tutela del locatario haciendo
más sustentable el acceso a la vivienda o al desarrollo de una
actividad económica o de cualquier otra índole.
La consecuencia de la inobservancia del plazo mínimo,
consiste en que el locatario tendrá derecho a considerar
celebrado el contrato por el plazo mínimo de tres años, lo que
le permitirá repeler la acción de desalojo fundada en el causal
vencimiento del plazo si este fuera menor al mínimo legal y el
contrato no encuadrara en ninguna de las excepciones al plazo
mínimo (art. 1199 CCC).

Dicha consecuencia resulta un caso de aplicación de la

integración dispuesta en la parte general de contratos por el
art 964 CCC: “El contenido del contrato se integra con: a) las
normas indisponibles, que se aplican en sustitución de las
cláusulas incompatibles con ellas…”

c) Renuncia al plazo mínimo

El último párrafo del art. 1198 CCC en su actual redacción

dispone que: “El locatario puede renunciar a este plazo si está
en la tenencia de la cosa” Dicha fórmula no sufrió
modificación respecto de la prevista en la redacción originaria
y encuentra entre sus antecedentes el Anteproyecto de
unificación del año 1998.

La finalidad de la norma es evitar que se vulnere el derecho

del locatario al plazo mínimo mediante la imposición de
renuncias anticipadas para acceder a la locación. Se entiende
que, si el locatario ya se encuentra en la tenencia de la cosa,
su posición negocial es más equilibrada con relación al locador
y podría en su caso decidir si le resulta provechoso o no
renunciar al plazo mínimo.
Con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y
Comercial, la materia se encontraba regulada como “convenio
de desalojo” en la hoy parcialmente derogada ey Nº 21 342
que en su art. 47 preveía que:

“Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y

estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el
locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá
solicitar directamente el cumplimiento del convenio
presentando el documento respectivo, y el juez, previa
audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más
trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia
que condena a hacer.

Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán

haber sido homologados judicialmente. Las partes en el
convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones
a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La
homologación se dictará con citación de los respectivos
sublocatarios”

El ejercicio desnaturalizado de este convenio llevó a la

jurisprudencia a sostener que no correspondía prestarle
judicial homologación cuando había sido suscripto en la misma
fecha que el contrato de locación, con la expresa intención de
actuar como mecanismo de garantía de sus estipulaciones,
pues resulta violatorio de normas de orden público
indisponibles para las partes en el marco de su voluntad
autónoma.
A diferencia del antecedente normativo citado, la actual
redacción del art. 1198 CCC no prevé el procedimiento de
ejecución de sentencia del convenio, lo que nos lleva a
preguntarnos si, en ejercicio de la autonomía de la voluntad.
las partes podrían convenirlo. Estimamos que siendo una
materia procesal y encontrándose afectada la garantía
constitucional de derecho de defensa en juicio; no resulta una
materia disponible.

Con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y

Comercial, la jurisprudencia ha sostenido que: “Se confirma la
sentencia que no hizo lugar al pedido de homologación de un
convenio de desocupación, bajo el argumento de que el inc 3)
de la Ley Nº 26.994 derogó la Ley Nº 21.342, que permitía la
celebración de esos tipos de convenios”

Otra cuestión vinculada a la renuncia del locatario al plazo

mínimo que resulta de interés, es si el plazo mínimo se limita
al contrato de locación original o si eventualmente sus
renovaciones también deben respetarlo.

La cuestión no se encuentra prevista legislativamente y ha

suscitado controversia tanto en doctrina cuanto en
jurisprudencia.

Consideramos que la actual redacción del último párrafo del

art. 1198 CCC, al admitir que el locatario renuncie al plazo
mínimo si se encuentra en la tenencia de la cosa; permitiría
que en las renovaciones el locatario renuncie al plazo mínimo
y se pacten por un plazo inferior, puesto que al momento de
celebrarse la renovación ya se encontraría en la tenencia de la
cosa.
En los casos de prórroga del contrato originario, el lapso de la
prórroga no requiere cumplir el plazo mínimo ya que ésta no
constituye un nuevo contrato sino la continuación del anterior,
sea que se trate de una prórroga expresa del contrato o la
continuación de sus efectos de conformidad con lo dispuesto
por el art. 1218 CCC

d) Exclusiones al plazo mínimo

Las disposiciones sobre el plazo mínimo rigen todas las

locaciones sobre inmuebles, excepto aquellas que la ley ha
excluido de su alcance.

En tal sentido, el art. 1199 CCC en su redacción conforme Ley

Nº 27.551 establece:

“Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo

mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte
de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y

el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de

turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los
contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que
no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que

tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”

La disposición actual guarda similitud con lo que preveía el

derogado art. 2 de la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas;
aunque con mejor acierto metodológico pues la nueva
redacción evita algunas redundancias que aquella norma
contenía, redujo algunos supuestos como por ejemplo que las
locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
También eliminó el requisito “en zonas aptas para ese destino”
para el caso de los contratos de locación con muebles que se
arrienden con fines de turismo, lo que sin duda constituye un
acierto en consideración a que el desarrollo que la actividad
turística ha alcanzado no permite circunscribir a priori a una
zona como apta o no apta para destino de turismo”

También incorporó un nuevo supuesto en el último párrafo del

artículo transcripto al que nos referiremos infra.

La Ley Nº 27.551 introdujo una modificación en el inciso b) del

art. 1199 CCC, que en su redacción originaria no preveía la
hipótesis de que contratos sucesivos superaran el plazo de tres
meses.
Este inciso ya había sufrido modificaciones en la redacción
originaria del Código Civil y Comercial respecto de su derogado
antecedente (el art. 2 inc. b de la Ley Nº 23.091 de Locaciones
Urbanas); pues en este último se presumía que el contrato no
tenía fines turísticos si superaba el plazo de seis meses.

En la actual redacción dicho plazo se redujo a tres meses y a

los fines de contabilizar dicho plazo se computan los contratos
sucesivos. Consideramos que ello es un acierto pues en general
los contratos de locación con fines turísticos no superan el
plazo de tres meses y considerando que el plazo mínimo es una
disposición imperativa en favor del locatario, es necesario que
el ordenamiento evite que una maniobra distorsiva esfume la
protección que el sistema procuró al locatario. Tal sería que la
celebración consecutiva entre las mismas partes y sobre el
mismo inmueble de contratos de locación que individualmente
no superen el plazo de tres meses se mantuvieran dentro de la
excepción al plazo mínimo.

Respecto de los contratos de locación de inmuebles con

destino turístico, la ey 27 221 prevé que: “ os contratos de
locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos,
descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses
conforme lo establecido en el inciso b), del art. 1.199, del
Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las
normas aplicables al contrato de hospedaje”

Como anticipáramos supra, el Código Civil y Comercial

introdujo en el último párrafo del art. 1199 un supuesto de
excepción al plazo mínimo que no se encontraba previsto en la
Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas. Dicho párrafo reza:
“Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”

Vemos en esta norma una ampliación de la autonomía de la

voluntad, pues retoma la versión Velezana que en el art. 1508
CC preveía: “Cuando el arrendamiento tenga un objeto
expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para
llenar el objeto del contrato”

A los fines de evitar que la norma sea utilizada con una

finalidad elusiva del principio protectorio que el plazo mínimo
le adjudica al locatario, estimamos imprescindible que se
cumplan los dos requisitos que señala la norma transcripta:

i. Que en el contrato se exprese la causa fin que ha motivado

la contratación; resultaría un caso de aplicación de lo
dispuesto por el art. 281 CCC que en materia de causa del acto
jurídico establece que: “También integran la causa los motivos
exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al
acto en forma expresa…”

Si la causa expresada fuera falsa, cobraría imperio lo previsto

por el art 282 CCC en cuanto dispone que: “El acto es válido
aunque la causa expresada sea falsa si se funda en otra causa
verdadera” En tal caso, si la verdadera causa no constituye un
supuesto de excepción al plazo mínimo, deberá entenderse
celebrado el contrato por el plazo mínimo legal de
conformidad con lo dispuesto por el art. 1198 CCC.
ii Que normalmente esa finalidad se cumpla en un plazo
menor: lo que determinaría que fuera de ese ámbito temporal
el locatario no tendría interés en la continuidad de la locación.

Además de los supuestos contemplados por el art. 1199 CCC

que hemos analizado, podemos señalar que también
constituyen una excepción al plazo mínimo los supuestos de
sublocación; pues en ésta, el plazo de la sublocación
encuentra su límite en el de la locación original; ello conforme
lo dispuesto por el art 1216 CCC “ a conclusión de la locación
determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya
producido por confusión”

También están excluidas del plazo mínimo previsto en el art.

1198 CCC los arrendamientos rurales; pues estos se rigen por
las disposiciones de la Ley Nº 13.246.

3.1.2. Plazo máximo

a) Antecedentes y fundamentos

Así como el plazo mínimo en la locación de inmuebles

constituye una norma imperativa que restringe la autonomía
de la voluntad; también el plazo máximo reviste tales
caracteres. Sin embargo, los alcances y finalidades de uno y
otro son diferentes.

En el caso del plazo mínimo hemos analizado que se trata de

una disposición puesta en interés del locatario. Por el
contrario, el plazo máximo está puesto en miras del interés
económico general. El plazo mínimo aplica para las locaciones
de inmuebles y admite excepciones previstas en la ley. El
plazo máximo rige para todas las locaciones (muebles o
inmuebles), a excepción de los arrendamientos rurales que
tienen su propio régimen en la Ley Nº 13.246 y que admite, en
algunos supuestos, un plazo de hasta veinte años.

Vélez previó el plazo máximo en el art. 1505 CC del siguiente

modo: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor
tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor
tiempo quedará concluido a los diez años”

En la nota a dicho artículo el codificador señaló que la mayor

parte de las legislaciones vigentes permitía arrendamientos
hasta por 99 años o por determinadas vidas.

En la concepción Velezana, un plazo tan extenso en la locación

irrumpía desfavorablemente en la circulación de los bienes que
el derecho privado promovía como fuente generadora de
riqueza y sustento de la economía.

Desde esta concepción un apartamiento tan extenso del

ejercicio del uso y goce por parte del titular dominial, no era
propio de los derechos personales, sino, en todo caso, de los
derechos reales como el usufructo.

Señala Leiva que la existencia de plazos máximos de diez años

fue objeto de crítica por Lafaille, y Segovia, Machado y Salvat,

La consecuencia prevista por el art. 1505 CC en caso de

celebrarse el contrato por un plazo mayor; era que quedaría
concluido a los diez años.
En vigencia del Código Civil comenzó a abrirse una
interpretación jurisprudencial menos rígida de la norma en
análisis. Cita Borda un antecedente del año 2004 ("Segura S.A.
s/autorización"), en el que la Sala G de la Cámara Civil de la
Capital Federal resolvió autorizar a las partes a suscribir un
contrato por el plazo de treinta años. Sostuvo que los
fundamentos de la limitación temporal que establece el art.
1505 se asientan en tres razones: a) de economía social, pues
un arrendamiento hace que la cosa no se mejore, b) de
movilidad del tráfico negocial, pues sería embarazoso para la
enajenación de las cosas, y c) de conveniencia para el régimen
hereditario, para no dificultar la división de las herencias. Y
continuó razonando que tales argumentos eran inaplicables al
caso, concluyendo que la aplicación lisa y llana del límite
temporal que prevé el art. 1505 importaría imponer un límite
irrazonable al derecho de trabajar y de ejercer industria lícita
(art. 28, C.N.).

3.2. La previsión del Código Civil y Comercial

El Código Civil y Comercial, receptó las críticas que se

formularan al exiguo plazo máximo previsto en el derogado
Código Civil, las nuevas interpretaciones jurisprudenciales
sobre la materia y la realidad económica imperante; pues en
algunos supuestos, por ejemplo, la inversión que un locatario
podría necesitar realizar para adaptar un inmueble para el
desarrollo de una actividad económica determinada, podría no
amortizarse en el plazo de diez años.

En tal sentido, el art. 1197 CCC dispone:

“Plazo máximo El tiempo de la locación, cualquiera sea su
objeto, no puede exceder de veinte años para el destino
habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no

exceda de los máximos previstos contados desde su inicio”

Podemos advertir una importante modificación en cuanto al

aumento del plazo máximo con relación a la anterior
legislación. La distinción entre habitación y otros destinos, a
los que habitualmente se identifican con actividad comercial o
industrial, radica en el tipo de inversiones que podrían
requerirse, o la relevancia que desde la perspectiva comercial
o logística podrían representar en uno y otro de los supuestos y
que justifican la extensión de la vigencia del contrato.

En este mismo espíritu de favorecer el desarrollo de

emprendimientos económicos, el Código Civil y Comercial
también reguló figuras en el ámbito de los derechos reales
como el derecho de superficie (arts. 2114 y sgtes. CCC)
ampliándolo respecto de la legislación anterior.

En la esfera de estos contratos de locación cuya extensión en

el tiempo es más pronunciada, encontramos un ámbito de
aplicación más propicio de las disposiciones relativas a los
contratos de larga duración, previsto en el art. 1011 CCC que
señala:

“En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para

el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los
efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que
las indujo a contratar.
Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un
deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las
obligaciones del contrato, considerada en relación a la
duración total.

La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la

oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir
en ejercicio abusivo de los derechos”

En este sentido, un contrato de locación que perdurara en el

tiempo veinte o cincuenta años, podría quedar sometido por
ejemplo a vicisitudes propias del paso del tiempo, avances
tecnológicos, circunstancias económicas, eventos ambientales,
etcétera. En un adecuado ejercicio de la buena fe contractual,
las partes deberán actuar de modo tal que a lo largo del
tiempo se pueda seguir satisfaciendo el fin que las partes
tuvieron en miras al celebrar el contrato.

A diferencia del sistema Velezano que preveía expresamente

la consecuencia por la inobservancia del plazo máximo (art.
1505 CC), el Código Civil y Comercial no la refiere, sin
embargo, y en consideración al principio de conservación del
contrato (art. 1066 CCC), consideramos aplicable la
integración dispuesta por el art 964 CCC que prevé que: “El
contenido del contrato se integra con: a) las normas
indisponibles, que se aplican en sustitución de las cláusulas
incompatibles con ellas…”

En consecuencia, en caso de celebrarse un contrato de

locación que entre el plazo original y sus renovaciones exceda
el plazo máximo legal, su vigencia temporal queda reducida a
veinte o cincuenta años según el destino que se trate.
 Régimen de reparaciones y compensación en la nueva
normativa de Locaciones

Por Carolina Vanesa Rosas*

I. Introducción [arriba] -

Cuestiones preliminares.

La Ley N° 27.551 publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio

de 2020, y que según lo dispone su art. 23 entrará en vigencia
a partir del día siguiente de su publicación, conocida como
“ ey de alquileres”, trae aparejada una profunda reforma al
régimen del contrato de locación del Código Civil y Comercial.

Como primera cuestión, y en cuanto a técnica legislativa, debo

poner de relieve lo siguiente: la Ley cuenta con cuatro Títulos,
a saber:

Título I: Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación.

Título II: Regulación complementaria de las locaciones.

Título III: Programa Nacional de Alquiler Social.

Título IV: Métodos alternativos de resolución de conflictos.

En consecuencia, y a los fines prácticos, cada vez que debamos
estudiar la normativa del contrato de locación, debemos
analizar, por una parte, lo dispuesto en el Código Civil y
Comercial -ahora reformado- y luego ir a las normas
complementarias, previstas de manera separada en la ley. Ello
desdibuja una visión integral del contrato, ya que hubiese sido
deseable, a los fines prácticos, tener toda la normativa
referente al mismo en un mismo lugar, para que el operador
jurídico no deba “deambular” en busca de la normativa para
encontrar su régimen íntegro.

Como segunda cuestión de carácter general, debo señalar que,

desde el punto de vista de la vigencia temporal, la nueva
normativa se aplica a los contratos que se celebren a partir de
su entrada en vigencia, conforme al mencionado art. 23 de la
misma. Por lo cual, los contratos celebrados antes de la
entrada en vigencia de la reforma, se seguirán rigiendo por el
Código Civil y Comercial originario, y los que se celebren a
partir del 1° de julio de 2020, ya estarán regulados por la
nueva normativa. Por tanto, en este caso no se suscitarían los
debates que se produjeron en torno del art. 7 del Código Civil
y Comercial, cuando el mismo comenzó a regir.

Señalado ello, debo indicar entonces que el tema que

abordaré, referido a las reparaciones y a la compensación,
está regulado dentro del Título I, antes mencionado, por lo
cual, estos temas modifican directamente al Código Civil y
Comercial.

II. Conservación de la cosa y reparaciones [arriba] -

La Ley N° 27.551 introduce cambios en materia de
conservación de la cosa locada y establece procedimientos en
torno de las reparaciones que deban efectuarse.

En efecto, el art. 5 de la ley sustituye el art. 1201 del Código

Civil y Comercial que, para un detenido análisis, dividiremos
en tres partes a saber:

a) regla general en materia de conservación;

b) reparación urgente y silencio o negativa del locador; y

c) reparaciones no urgentes.

II. a. Regla general en materia de conservación.

Respecto de la regla general, ella está plasmada en el primer

párrafo del art. 1201 reformado, que dispone que:

“El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir

al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación
que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario”

Adviértase que, por la literalidad de la norma, que refiere a la

“cosa locada”, la misma resulta aplicable a la locación de todo
tipo de cosas, y no solamente a los inmuebles. Esto es
importante destacar, pues la Ley N° 25.551 a lo largo de todo
su articulado, en ocasiones regula específicamente la locación
de inmuebles, y en otras, como en el tema bajo análisis,
regula la locación de todo tipo de cosas.

Conforme a lo indicado, el deber de conservación y las

reparaciones recaen sobre el locador siempre; excepto que la
causa del deterioro o daño en la cosa guarde un nexo causal
con el locatario, en cuyo caso corresponderá a éste último
soportar la reparación de los daños que su acción u omisión
pudieran ocasionar respecto a la cosa.

Claro está que las reparaciones de los deterioros que se

producen por el uso regular y cotidiano de la cosa, que se
traducen en pequeñas erogaciones dinerarias, están a cargo
del locatario, y en caso de duda, quedará a la apreciación
judicial, pues como se ha expresado:

“Estas reparaciones también llamadas ‘ordinarias’ o ‘de

mantenimiento’, son las reparaciones que se originan en
deterioros menores que comúnmente provienen del uso diario
y habitual de la cosa, como roturas de vidrios, pequeños
desperfectos en las instalaciones que sirven a la cosa,
etcétera, y que por lo general se deben al accionar descuidado
del locatario o de las personas por las que éste responde. El
carácter de estos deterioros, de escasa significación material y
económica, estará en definitiva sujeto a la apreciación
judicial…” [1]

II. b. Reparación urgente y silencio o negativa del locador

El segundo supuesto que plantea la norma resuelve un caso

práctico que puede ocurrir de manera frecuente: la necesidad
de realizar una reparación de carácter urgente, y el silencio o
la negativa a efectuar dicha reparación por el locador, estando
debidamente notificado. Al respecto, el segundo párrafo del
art. 1201 del Código Civil y Comercial, ahora reformado,
dispone:

“En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo

del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna
reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con
cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro
(24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la
notificación”

Ello merece algunas consideraciones a saber: el domicilio en el

que se debe cursar la notificación debe ser un domicilio en el
que se tengan por válidas las notificaciones. Y al respecto,
resulta interesante señalar el cambio introducido por la Ley en
materia de domicilio. Pues el art. 1° de la Ley N° 27.551,
sustituyó el art. 75 del Código Civil y Comercial por el
siguiente:

“Domicilio especial as partes de un contrato pueden elegir

un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones
que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio
electrónico en que se tengan por eficaces todas las
notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se
dirijan”

Como se advierte, el alcance de dicha reforma es amplio, pues

no sólo se ciñe al contrato de locación, sino a todo tipo de
contratos, y otorga la posibilidad de establecer un domicilio
electrónico.
A tenor de lo dispuesto por el mencionado art., el domicilio
electrónico es optativo, y no releva de la constitución de un
domicilio en un lugar físico, pues expresamente la norma bajo
análisis dice que las partes “pueden además constituir un
domicilio electrónico…”; pero a los fines que estamos
analizando, esto es, la notificación de la necesidad de
practicar reparaciones urgentes, la constitución de un
domicilio electrónico en el contrato puede resultar de utilidad
y practicidad a las partes, pues allí se podría practicar la
notificación por el locatario al locador de la necesidad de la
reparación urgente, y en el mismo se aguarda su respuesta, o
su silencio en el transcurso de las horas fijadas por la norma -
veinticuatro horas corridas desde la notificación-, para que se
dispare el procedimiento establecido en el segundo párrafo.

Cabe destacar que, conforme a lo indicado, el plazo se cuenta

en horas; por lo cual, para una interpretación armónica del
ordenamiento jurídico, debe tenerse presente lo normado en
el art. 6 in fine del Código Civil y Comercial, respecto a los
modos de contar los intervalos de derecho:

“…En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora

determinada, queda ésta excluida del cómputo, el cual debe
empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes pueden
disponer que el cómputo se efectúe de otro modo”

En síntesis, en este segundo supuesto, transcurridas las

veinticuatro horas de dicha notificación, ante la negativa o
silencio del locador, el locatario podrá realizar la reparación
urgente con cargo al locador.

No debe pasarse por alto que, si el inmueble se encuentra

sometido al régimen de la propiedad horizontal, el locatario
debe respetar las disposiciones del Reglamento y del bloque
normativo de la propiedad horizontal, en especial del art. 2054
del Código Civil y Comercial, que autoriza solo a los
propietarios a realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes.

II. c. Reparaciones no urgentes.

Finalmente, el tercer párrafo del art. 1201 del Código Civil y

Comercial regula el procedimiento que debe seguirse para el
caso de reparaciones no urgentes, señalando que:

“…el locatario debe intimar al locador para que realice las

mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez
(10) días corridos, contados a partir de la intimación, cumplido
el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente”

Es decir, que, si luego de transcurridos diez días corridos

desde la intimación el locador no procediera a realizar las
mejoras, las puede practicar el locatario con cargo al locador.

Para todos los supuestos analizados, el domicilio en el que se

deben realizar las notificaciones al locador es el que éste ha
denunciado en el contrato. Toda notificación allí practicada se
considera válida, aunque el locador se negase a recibirla o la
misma no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al
mismo; todo según lo normado por el art. 1201 in fine del
Código Civil y Comercial.

III. Compensación [arriba] -

Como novedad, la Ley N° 27.551 incorpora el art. 1204 bis al
Código Civil y Comercial, a través del cual introduce la
posibilidad de la compensación de pleno derecho entre los
gastos a cargo del locador y los cánones locativos debidos por
el locatario.

Recordemos que la compensación es un modo de extinción de

las obligaciones, que:

“…tiene lugar cuando dos personas, por derecho propio,

reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente,
cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Extingue
con fuerza de pago las dos deudas, hasta el monto de la
menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones
comenzaron a coexistir en condiciones de ser compensables”
(art. 921 del Código Civil y Comercial).

Como bien enseña Alejandro Borda, la compensación como

modo extintivo de las obligaciones tiene gran importancia
práctica, pues contribuye a liquidar deudas recíprocas y evita
la necesidad de reclamos judiciales y extrajudiciales[2].

A tenor de lo dispuesto por el nuevo art. 1204 bis del Código

Civil y Comercial:

“los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador

conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser
compensados de pleno derecho por el locatario con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del
detalle de los mismos”
De la expresión “pueden ser compensados” se extrae que
queda a elección del locatario realizar la compensación; si
éste elige compensar, debe notificar en forma fehaciente y
detallada los gastos en que ha incurrido, y que, conforme a lo
normado, debieron ser soportados por el locador; de esta
manera, la compensación se producirá de pleno derecho.

Ahondando más en el análisis, cabe señalar que se trata de un

caso de compensación legal. Pues la compensación puede ser
legal, convencional, facultativa o judicial (art. 922 del Código
Civil y Comercial).

La compensación legal procede si se cumplen ciertos

requisitos: que ambas partes sean deudoras de prestaciones de
dar; que los objetos de las prestaciones sean homogéneos
entre sí; y que los créditos sean exigibles y disponibles
libremente, sin afectar a terceros (art. 923 del Código Civil y
Comercial).

Como es un supuesto de compensación legal, “procede aún

contra la voluntad de alguna de las partes, aunque ello no
signifique que no deba ser alegada por el interesado”[3]

Ahora bien, una duda que válidamente puede surgir al

intérprete es si la compensación introducida por el art. 1204
bis puede ser dejada de lado por las partes en uso de la
autonomía de la voluntad. En otros términos: ¿dicha norma es
de orden público, o las partes en el contrato pueden pactar
algo distinto? Cabe destacar que la Ley N° 27.551 en ninguna
parte de su articulado menciona que ella es de orden público,
por lo cual quedará dicha cuestión a dilucidar por los jueces.
La jurisprudencia se ha pronunciado respecto a la posibilidad
de la compensación en caso de reparaciones urgentes, aún
ante la negativa del locador a autorizar la realización de las
mismas al locatario. Así, la Cámara de Apelaciones de Trelew,
con el voto del doctor López Mesa, ha resuelto que:

“no se tratan de mejoras disponibles en el contexto del

contrato de locación, sino de trabajos necesarios (y urgentes
frente al contrato en ejecución) para hacer que el bien locado
sea efectivamente adecuado para su fin, y por ello
corresponden como obligación legal del locador. Siendo tales
actos necesarios, las reparaciones que exigiera el deterioro o
defecto de la cosa al momento de su entrega (art. 1516, Cód.
Civil). Y ninguna norma permite sostener que tal obligación
legal, si es satisfecha por el locatario, ante la pasividad o
desidia del locador, requiere autorización (doc. art. 1518,
Cód Civil)… Siguiendo ese orden, los trabajos de adecuación
realizados por la locataria frente a la negativa de la locadora
encuentran conducto por vía de los arts. 505, inc “b”, y 1518
del Cód. Civil; esto es, la locataria podía/puede emplear los
medios legales para procurarse por otro, aquello que -por
obligación legal- corresponde a la locadora, y con cargo a
ésta” [4]

En síntesis, la nueva normativa permite al locatario la opción

de compensar los cánones locativos con los gastos en que ha
incurrido, y que conforme a derecho corresponden soportar al
locador, en tanto y en cuanto éste haya sido debidamente
notificado en un todo acorde a lo normado.

IV. Conclusiones [arriba] -

- Hubiese sido deseable que la nueva normativa mantuviera la
unidad en torno a la regulación de un contrato tan importante
como lo es el contrato de locación. De manera que hoy, por la
técnica legislativa utilizada, para estudiar y analizar un
contrato de locación debemos indagar en el Código Civil y
Comercial -ahora reformado por la Ley N° 27.551- y sus
disposiciones especiales que no forman parte del cuerpo del
mismo.

- La nueva ley, al establecer un procedimiento y notificación,

soluciona aspectos prácticos de la vida del contrato de
locación en torno de las reparaciones, permitiendo, a opción
del locatario realizar una compensación con los cánones
locativos en caso de silencio o negativa del locador. En caso de
duda, quedará a interpretación judicial qué debe entenderse
por reparación urgente.

- En materia de reparaciones urgentes, si la cosa locada es un

inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se
debe tener presente lo normado especialmente en el
Reglamento y las normas que regulan la Propiedad Horizontal,
en especial lo dispuesto por el art. 2054 del Código Civil y
Comercial.

Notas [arriba] -
*Abogada (UCSF)-Notaria (UCSF). Doctorando en Ciencias
Jurídicas (UCA). Docente en la Universidad Católica de Santa
Fe-Sede Santos Mártires-Posadas (UCSF), y en la Universidad
Gastón Dachary (UGD). Investigadora.

[1] Cámara Nac De Apelaciones, sala I, “Z , J E y otro c F ,

M. H. y otro s/ daños y perjuicios”, 13/11/2014 a ey on
line: AR/JUR/60129/2014. Consultado el 30/06/2020.
[2] Borda, Alejandro. Derecho Civil y Comercial. Obligaciones.
La Ley. Buenos Aires, 2017. Pág. 256.
[3] CARESTIA, Federico. Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado. Tomo III. Caramelo, Gustavo- Picasso, Sebastián-
Herrera, Marisa (Dir). Ministerio de Justicia y Derechos
Humanos de la Nación. Buenos. Aires. 2015. Pág. 278.
[4] “Kresteff c/ Inda” -Cámara de Apelaciones de Trelew
(Chubut)- 11/09/2015. elDial.com AA9202- AA9202. Publicado
el 02/10/2015. Consultado el 1/07/2020.
 La frustración del uso del bien en el nuevo régimen de
locaciones

Por María Mumare

I. Introducción: marco normativo y fáctico [arriba] -

El propósito del presente capítulo es analizar las

modificaciones que surgen respecto de la frustración del uso
del bien objeto del contrato de locación a partir de la sanción
de la Ley Nº 27.551.

La frustración del fin del contrato está prevista en términos

generales en el art. 1090 del Código Civil y Comercial. Dicha
norma establece:

“ a frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza

a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su
causa en una alteración de carácter extraordinario de las
circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a
las partes y que supera el riesgo asumido por la que es
afectada. La resolución es operativa cuando esta parte
comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración
de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si
se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo
tiempo de ejecución es esencial”

“ a frustración del fin se produce en los casos en que hubiese

habido un fin causalizado, común a las partes, que por
circunstancias sobrevinientes —no personales ni imputables a
las partes, ajenas a su esfera de influencia y que no
constituyesen un riesgo asumido— no pudiese ser alcanzado. Su
efecto es la resolución. (...) La frustración de la finalidad debe
ser causada por hechos que no sean personales ni estén en la
esfera de influencia de la parte perjudicada. Por esta razón,
es relevante que la causa haya sido conocida por las partes,
quienes realizaron el negocio con ese fin”[1]

El tema encuentra una solución normativa específica en

materia de locación en el art. 1203 del Código Civil Comercial,
incorporado en la Sección IV, Capítulo IV, Título IV, Libro
Tercero. Esta disposición fue objeto de reforma por parte del
artículo 6 de la ley 27.551, sancionada por la Cámara de
Senadores el 11 de junio de 2020 tras haber obtenido la
correspondiente aprobación en la Cámara de Diputados el 20
de noviembre de 2019 y publicada, finalmente, en el Boletín
Oficial el 30 de junio de 2020.

Previo a realizar un análisis pormenorizado del instituto en el

marco de las locaciones, es importante distinguir el estudio de
la frustración del fin del contrato de otros supuestos tales
como la imposibilidad de cumplimiento prevista, en forma
general, en los arts. 955 y siguientes del Código Civil y
Comercial y la dificultad de cumplimiento por excesiva
onerosidad sobreviniente (también denominada “teoría de la
imprevisión”, conforme se dispone en el art 1091 del Código
Civil y Comercial). También corresponde diferenciar la
situación de los supuestos en los cuales -durante el curso de la
locación- la cosa sufra daños por caso fortuito o fuerza mayor.
El problema, en esos casos, debe ser estudiado con relación a
las hipótesis de destrucción total, destrucción parcial y simple
deterioro[2].
El caso que motiva este artículo, en cambio, se circunscribe a
la hipótesis en la cual no se provoca la destrucción siquiera
parcial de la cosa, pero se impide al inquilino usarla o gozarla.
De allí la importancia de la finalidad del contrato como eje
rector para la interpretación y aplicación de la norma en
estudio.

Las delimitaciones entre las distintas categorías teóricas antes

señaladas podrán eventualmente, en algún caso particular,
superponerse. Sin embargo, son necesarias las especificaciones
para circunscribir el análisis a un aspecto puntual dentro de los
efectos del contrato como es la frustración del uso del bien
objeto del contrato de locación. En otras palabras, cabe tener
presente la distinción entre la frustración del contrato y el
caso específico de la frustración del fin del negocio jurídico.

No puede comenzarse este artículo sin referir al contexto en el

que se sancionó este nuevo cuerpo normativo. En este sentido,
debe mencionarse el dictado el día 29 de marzo de 2020 del
decreto PEN 320/2020, instrumento por medio del cual se
decidió intervenir los contratos de alquiler en el marco de la
emergencia económica, social y sanitaria que atraviesa nuestro
país con motivo de la pandemia provocada por el COVID-19[3].

El dictado de una ley nacional de alquileres por parte del

Poder Legislativo Nacional, en el contexto particular que
atraviesa la sociedad, da cuenta de la problemática
involucrada en lo que refiere a la tutela de vivienda digna,
cuestión que excede el marco del presente trabajo pero que
deviene imprescindible señalar.

La nueva Ley Nº 27.551 recoge los problemas que afronta el

decreto antes mencionado, articulando el régimen de
protecciones mínimas a los locatarios previstas en la normativa
de emergencia con un conjunto de disposiciones,
complementarias al Código Civil y Comercial, que plantean un
nuevo escenario para el desarrollo de los contratos de
locación. No puede dejar de resaltarse el esfuerzo por otorgar
legitimidad democrática a una serie de modificaciones que,
impulsadas por el contexto de crisis, pretendieron superar la
solución transitoria que podía otorgar una herramienta de
emergencia, a efectos de lograr un resultado con
características de estabilidad y durabilidad en el tiempo.

En este sentido, si bien es cierto que el proyecto de reforma

es anterior al desencadenamiento de la situación de crisis
sanitaria y al dictado del decreto de emergencia antes citado,
se destaca la importancia del marco fáctico en el que se
inserta la ley como un elemento más a tener en cuenta a la
hora de reflexionar sobre las modificaciones introducidas. Es
que las herramientas de protección al locatario que se
incorporan en el nuevo texto cobran particular relevancia en
un momento de grandes transformaciones sociales y
económicas como las que se avecinan.

Lo anterior no implica desconocer que, como parte integrante

del Código Civil y Comercial, las reformas se enmarcan en una
búsqueda legislativa mucho más amplia por la
constitucionalización del derecho privado. Con ello, se debe
también hacAnclaer referencia a la tutela de la vivienda digna
como derivación directa del art. 14 bis de nuestra Carta
Magna.

Por último, cabe resaltar que en caso de que el contrato de

locación se enmarque en una relación de consumo deberá
también aplicarse toda la normativa protectoria de defensa
del consumidor, de conformidad con los principios que se
desprenden del art. 42 de la Constitución Nacional.

Una vez más, el diálogo de fuentes será la herramienta que

permitirá la integración normativa a efectos de lograr una
efectiva tutela de los derechos involucrados[4].

II. Redacción e interpretación del nuevo art. 1203 [arriba] -

En el Código Civil y Comercial argentino, la idea de frustración

del fin tiene aplicación concreta en el contrato de locación de
cosas en el art. 1203. En su redacción original la citada norma
establecía:

“Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve

impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir
para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que
no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta
a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”

Esta disposición reconoce como antecedente el artículo 1522

del Código Civil de Vélez[5]. En la nota a dicha norma se
consignaba la siguiente explicación:

“ cuando en tiempo de guerra, el locatario es obligado a

dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar
la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo
permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o
hacer rescindir el contrato, u obtener la disminución del
precio, o la cesación momentánea de pago del alquiler. Pero
otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera verdaderamente
un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga
moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por
intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no
afectase la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de
peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad, y
sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”

La nueva redacción trae algunas modificaciones a esta

disposición. Concretamente, la reforma introducida en el art.
6 de la Ley Nº 27.551 establece que el art.1203 del código de
fondo se sustituirá por el siguiente:

“Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no

imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de
la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar
o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes”

En primer lugar, cabe afirmar que la sustitución de “caso

fortuito o fuerza mayor” por “causa no imputable al locatario”
amplía enormemente el espectro de supuestos que pueden
quedar abarcados por la norma. De esta forma, cabe advertir
que -bajo la nueva redacción- quedará comprendida cualquier
situación que no fuera provocada por el locatario o de la cual
no se derive su responsabilidad, aunque no se trate de
supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. A modo de
ejemplo, cabría pensar en la clausura de un shopping o una
galería comercial por defectos estructurales que impiden la
explotación los locales que lo integran por parte de los
locatarios o también en alguna situación provocada por el
accionar de un tercero, como podría ser el ejemplo del corte
de suministro de un servicio esencial por una obra de
construcción llevada adelante por un vecino.

De esta forma, es pertinente destacar que la original

redacción del art. 1203 exigía una relación causal con el caso
fortuito que no se observa en esta nueva literalidad.

En la primigenia definición, la circunstancia que impedía usar

o gozar de la cosa debía revestir las notas propias de caso
fortuito. Se debía interpretar considerando lo normado por el
art. 1732 del Código Civil y Comercial, por lo que la
imposibilidad de cumplimiento debía ser objetiva y no
meramente referida a circunstancias personales de los
contratantes, máxime en tanto el casus debía –directamente-
referirse a la cosa locada en sí misma[6]. De ello se infería que
el caso fortuito debía afectar a la cosa y no a las personas.

Conforme surge de la lectura de ambos artículos, se mantiene

la necesidad de que se afecte el bien locado, sin perjuicio de
que, de acuerdo con la nueva redacción, habrá un abanico
mucho más amplio de posibles causales para motivar la
aplicación de la norma.

En cuanto a la segunda parte del artículo, debe señalarse que,

si bien en ambos casos se exige que la situación afecte a la
cosa, la nueva redacción agrega que ello puede ser en forma
directa o indirecta. Esta modificación será relevante a la hora
de interpretar, pues la afectación indirecta al bien permitirá
que un número mucho más amplio de supuestos queden
alcanzados por la nueva normativa. Lo trascendente es
determinar que la imposibilidad de utilizar o gozar la cosa no
puede ser imputable al locatario y debe, además, afectar la
cosa misma; pero esta afectación deberá analizarse desde un
enfoque mucho más vasto, aceptando que la causa invocada
tenga una incidencia indirecta sobre el bien.

Es decir, el contrato deberá mantener sus plenos efectos

cuando el locatario decida prescindir del uso y goce -por
cualquier motivo- si la causa no afectó, de ningún modo, “la
cosa misma”[7] Ahora bien, supuestos que antes quedaban
desplazados del ámbito de aplicación del artículo por no
incidir en forma directa sobre el objeto, bajo la Ley Nº 21.557
quedarían abarcados. La tarea interpretativa por parte de los
operadores jurídicos para deslindar cuando la cosa se vea
afectada indirectamente y cuando la causa alegada no incida
sobre ella será determinante. Una vez más, el límite no será
ajeno a las cuestiones relativas al lenguaje y las concepciones
de la interpretación. En ese marco, cobra nuevamente interés
la identificación de la finalidad del negocio jurídico celebrado,
para lograr advertir, en el marco de cada contrato particular,
en qué momento se produciría “la frustración del uso del bien”
por una causa que, a la vez, no sea imputable al locatario.

En cuanto a los efectos, se mantienen los mismos. En caso de

que se vea impedido el uso o goce de la cosa, sea en forma
temporal o definitiva, o la cosa no pueda servir para el objeto
de la convención, el locatario podrá pedir la rescisión del
contrato o la cesación del pago del alquiler durante el tiempo
que dure la imposibilidad de gozar la cosa.

Es importante destacar que la hipótesis legal se circunscribe,

al igual que en la anterior redacción, al impedimento del uso o
goce de la cosa locada; mas no introduce modificaciones en
cuanto al caso fortuito -o, bajo la luz de la nueva redacción, la
causa no imputable al locatario- que solo afecta el provecho,
extremo que había sido previsto en relación al arrendamiento
de predios rurales en el art. 1557 del Código Civil de Vélez[8].

Este último aspecto cobrará importancia frente a las

situaciones que se planteen como consecuencia de las medidas
dispuestas por el Poder Ejecutivo Nacional en el marco de la
crisis sanitaria provocada por la pandemia. Al respecto,
sostiene Graciela Medina:

“En múltiples contratos de locación de locales comerciales el

locatario se ha visto impedido de usar y gozar de los inmuebles
alquilados en virtud de la restricción a la circulación impuesta
por el `aislamiento preventivo y obligatorio´; ello produce dos
consecuencias: la cesación del pago del precio por el tiempo
que dure la restricción o, en su caso, se puede pedir la
rescisión del contrato. La cuestión está en determinar qué
ocurre cuando el locatario no se ve impedido del uso de la
cosa, sino restringido en su goce, por ejemplo, en el caso de la
persona que había alquilado una gran superficie para la venta
de diversos rubros y, por las restricciones, no puede vender
nada más que alimentos. O el de quien ve reducidos en forma
sustancial sus horarios de venta o su capacidad de recibir
público. En principio, -sostiene la autora- parece que en ese
caso se podría solicitar la reducción del precio de la locación
por la restricción al goce, ajena a las partes y que supera el
riesgo asumido por la que es afectada”[9]

III. La frustración del fin en el contrato de locación [arriba] -

Para referir a la frustración del fin del contrato, es relevante

que la causa haya sido conocida por las partes, quienes
realizaron el negocio con ese objetivo.
El Código Civil y Comercial considera la causa final como
elemento del contrato, asumiendo así una posición
definitivamente causalista (artículo 281, Código Civil y
Comercial). Dado que la finalidad objetiva de la locación de
cosas consiste en que -contra el pago de un precio- el locatario
pueda usar o gozar de la cosa, la relevancia de la figura en el
ámbito de la locación ha sido reconocida por la doctrina y la
jurisprudencia Así fue entendido, por ejemplo, por un “un
tribunal que declaró rescindido un contrato de locación de un
campo destinado a realizar una actividad agropecuaria, si el
campo no tenía la provisión de agua necesaria por la
insuficiencia de la provisión proveniente un canal”[10]

La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que

no sean personales ni estén en la esfera de influencia de la
parte perjudicada. Se trata de un presupuesto normativo que
no se limita a los márgenes del “caso fortuito” y “fuerza
mayor” y permite, en cambio, argumentar a favor de su
aplicación cuando se invoque cualquier “causa no imputable al
locatario” Como se mencionará, la redacción mantiene, sin
embargo, la exigencia de que la causa que motiva el ejercicio
de estas facultades por parte del locatario recaiga sobre “la
cosa misma”

La doctrina había ya observado que la redacción del art. 1203

(original) revestía cierta complejidad. Se resaltaba el carácter
confuso, “ pues su primera parte alude a que el locatario se
encuentre impedido de usar o gozar de la cosa -con lo cual se
refiere a que el impedimento afecte a la persona del locatario-
pero luego agrega de manera concluyente que el caso fortuito
debe recaer sobre la cosa y que de no ser así las obligaciones
del locatario continúan como antes”[11]
Dicha imprecisión permanece, ahora añadiendo que la cosa
puede verse afectada de modo directo o indirecto por la causa
alegada. El codificador, antes y ahora, pretende que la
imposibilidad del uso o goce -al recaer sobre la cosa- sea de
tal grado de impersonalidad que impida el uso o goce a
cualquier contratante común. Es decir, quedan fuera de la
protección del art. 1203 aquellos supuestos que impidan el uso
y goce de la cosa por condición exclusiva del locatario, por
cualquier afección que éste sufra en su persona o su salud y
que, precisamente, lo imposibiliten de utilizar la cosa locada a
su favor.

Ahora bien, despejados los supuestos que no quedan abarcados

en la órbita del art. 1203 —en ambas redacciones— y analizada
la trascendencia del fin del contrato en materia de locación,
cabe preguntarse qué supuestos sí quedarían contemplados en
virtud de la nueva letra de la norma en estudio.

Son ejemplificativos los ejemplos que recoge Julio César

Rivera al afirmar que existen supuestos “de utilización
reducida, parcial, pero que no caben en la idea del caso
fortuito que afecta a la cosa misma, porque no hay un
impedimento legal para `ocupar´ la cosa, ni afecta totalmente
a su destino. Por lo tanto, el locatario no está en condiciones
de rescindir el contrato o pretender la suspensión del pago del
canon, con fundamento en el art. 1203 Código Civil y
Comercial ”[12]

En este contexto, al describir la situación vigente con motivo

de la legislación de emergencia dictada por el PEN en el marco
de la pandemia provocada por el COVID-19, ejemplifica:
“Ninguna disposición del gobierno prohíbe o impide ejercer la
profesión de contador durante el aislamiento; tampoco está
prohibido ingresar al edificio donde está la oficina. Y es muy
probable que el contador -como muchos otros profesionales de
distintas áreas- puedan trabajar a distancia, aprovechando
incluso los sistemas y programas informáticos que estén
instalados en un servidor que está en su oficina. Los
establecimientos educativos, que no dan clases presenciales -
es más, las clases presenciales están claramente comprendidas
por la prohibición de reuniones públicas- pero sí virtuales
aprovechando la infraestructura informática que está
centralizada en el mismo local donde ahora no se dan clases.
Un establecimiento industrial es muy probable que tenga que
paralizar su actividad porque no pueden asistir los empleados y
operarios, pero no se impide el acceso al mismo del personal
de seguridad y limpieza. Es más, los restaurantes y bares no
pueden funcionar con el local abierto, pero pueden prestar
servicios de comidas y bebidas que no se consuman en el local;
con lo cual es el público quien no puede acceder al interior del
local y permanecer en él, pero sí los cocineros y otro personal
que prepara las comidas, las entrega y percibe el precio”

Estos casos, bajo la redacción anterior del art. 1203, quedaban

librados a la interpretación razonable de la letra de la ley y a
la aplicación de los principios generales. Supuestos en los
cuales, amén de discutir si el aislamiento social obligatorio
dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional o la pandemia en sí
misma encuadran en las nociones de caso fortuito o de fuerza
mayor, subsiste la discusión en torno a si la cosa está siendo
afectada en sí misma o si, en cambio, se trata de situaciones
en las cuales se afecta al locatario en forma personal.
Ahora, a la luz del nuevo texto, podría justificarse claramente
que la cosa se ve indirectamente afectada en virtud de una
causa no imputable al locatario, sin necesidad de encuadrar el
supuesto en el caso fortuito o de fuerza mayor que recaiga
sobre el bien objeto de locación. La afectación indirecta al
bien locado permite abarcar hipótesis que, aunque no incidan
directamente sobre aquél, afecten su uso y goce.

El marco temporal muy específico en el que se sancionó la

nueva ley de alquileres invita a reflexionar sobre estas
consecuencias que se desencadenarán en el plano social y
económico y que, una vez que haya sido superada la
declaración formal de emergencia sanitaria, subsistirán como
notas características de este tiempo. Estas trasformaciones
que se suscitarán en el mundo real, y que afectarán de modo
directo o indirecto a los bienes objeto de diversos contratos de
locación, podrán encontrar en la nueva redacción del art. 1203
una respuesta jurídica que, en el texto originario,
probablemente no hubieran tenido.

Tal como afirma Graciela Medina:

“ el tema de la eficacia absoluta del vínculo contractual o su

limitación y restricción en los supuestos en que la prestación
se ha tornado difícil o importa un sacrificio excepcional para el
deudor constituye un problema de máxima trascendencia en la
actualidad, debido, por una parte, a las cambiantes
circunstancias económicas en las que se desarrolla la vida
patrimonial en las comunidades nacionales afectadas
fundamentalmente por el fenómeno del coronavirus; y, por
otra parte, al impacto de las decisiones gubernamentales
nacionales, municipales y provinciales que impiden la
circulación e intervienen directamente en las obligaciones
contractuales, como, por ejemplo, en los contratos de
locación o de hipotecas”[13]

IV. ¿Por qué prescindir de las categorías “caso fortuito” o

“fuerza mayor”? [arriba] -

La nueva redacción más amplia del art. 1203, en cuanto a la

causa que permite justificar la rescisión o suspensión en el
pago del alquiler mientras dure la imposibilidad de uso y goce
de la cosa, otorga mayor protección al locatario, quien a partir
de la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551 podrá ampararse
en circunstancias que, sin constituir caso fortuito o fuerza
mayor, habiliten el ejercicio de las opciones que confiere la
norma.

Es que, si bien la frustración del fin del contrato fue receptada

normativamente en términos generales en el art. 1090, la
consagración en materia de locación en el art. 1203, como
norma especial, traía aparejadas ciertas dificultades
interpretativas. La mención del caso fortuito o de fuerza
mayor como causales de frustración del fin del contrato
impedían distinguir con claridad entre ambos supuestos. En
este sentido, corresponde advertir que, si bien el caso fortuito
tiene una estrecha vinculación con la imposibilidad de
cumplimiento, respecto de la frustración del fin, debe trazarse
la siguiente diferencia.

“En el caso fortuito -también en la fuerza mayor— se trata del

incumplimiento de la obligación asumida —al igual que en la
imposibilidad-, incumplimiento originado en esas causales, en
la medida que no sea un supuesto justificable. En la
frustración, en definitiva, la obligación en sí se puede cumplir
-en aquel caso de la `Coronación´ el uso del balcón estaba
disponible-, pero es el fin el que no puede cumplirse y
entonces el acto deviene sin sentido, inútil. En efecto, [...] el
balcón estaba disponible, se podía hacer uso de él, pero la
finalidad por la cual se contrató no era posible de cumplir. No
se impide materialmente el cumplimiento por el deudor -como
ocurre en el caso fortuito o fuerza mayor- pero sí el
cumplimiento de la finalidad. Frustrándose la causa-fin,
elemento esencial del contrato, éste no se puede cumplir, el
acreedor pierde su interés, aunque la ejecución de la
obligación en sí fuera posible. Si [se enmarca] el cumplimiento
de la obligación dentro de la calificación genérica de la causa,
la distinción subsiste, pues no se cumpliría la denominada
causa individual”[14]

La modificación introducida al art. 1203 permitirá extender el

desarrollo doctrinario y jurisprudencial relativo a la frustración
del fin sin circunscribir su aplicación a la prueba de la
existencia del caso fortuito o fuerza mayor. De esta forma,
soluciones jurisprudenciales que se fundaron en la teoría de la
frustración del fin -sin aludir al caso fortuito o fuerza mayor-,
hoy podrían resolverse por aplicación del artículo en estudio y
no tener que recurrir a la normativa general derivada del art.
1090.

En esa línea, cabe referir a lo resuelto en autos “Alerses S R

c Carrefour Argentina S A ” al señalarse:

“ definido en el contrato de locación de un local comercial

en un `shopping center´ el objeto de éste —congregar en un
mismo local un número adecuado de actividades
empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio
según una planificación para darle al consumidor el mayor
confort y el máximo estímulo para la adquisición de bienes—,
puede concluirse que el motivo del contrato es la
funcionalidad, organización y atracción ejercida sobre el
público. De tal modo, ante el cierre de diversos locales
comerciales y de servicios resulta incuestionable que, si bien
la prestación del contrato de locación es perfectamente
posible, ya no lo es el cumplimiento de la finalidad del
contrato, que para el locador es inútil y carente de
interés”[15]

Lo anterior encuentra como antecedente lo resuelto, frente a

un supuesto fáctico similar, en autos “Carrefour Argentina S
A c Kids And Co S R ” El locatario, en atención al fracaso
del emprendimiento y frente al pedido de desalojo por falta
de pago, pese a que no se había incluido expresamente en el
contrato cláusula alguna al respecto, invocó la frustración del
fin del contrato para justificar su posición. La empresa no
había cumplido con su obligación de coordinar los recursos
para el buen funcionamiento del shopping, extremo que
devenía esencial para su actividad. En el fallo, se destacó la
confluencia de diversos factores, entre los que se mencionaron
la crisis global de la economía del país y la construcción de
otro shopping de similares características, que llevaron a la
frustración del negocio celebrado. Específicamente, se afirmó
en la sentencia:

“ la idea de la crisis del contrato, en los términos en que fue

pergeñado por la ciencia jurídica clásica, ha dado lugar al
nacimiento de diversas instituciones como la teoría de la
imprevisión, o, como en el caso sub examine, la de la
frustración del fin del contrato. (...) El fin del contrato es el
propósito básico de una de las partes, conocido y aceptado por
la otra parte, de manera tal que es objetiva y se convierte en
fin para ambas partes. (...) El acontecimiento que da lugar a la
frustración del fin, si bien es sobreviniente e imprevisible, no
ocasiona la imposibilidad total y definitiva de la prestación,
como ocurre en el caso fortuito. Por el contrario, la misma es
posible, pero el acreedor ha perdido interés en el
cumplimiento, porque para él se ha frustrado la causa fin o
razón de ser del contrato. En tanto el interés o el fin del
contrato pueda satisfacerse, el contrato mantiene y conserva
su razón de ser. Pero si las circunstancias posteriores a su
celebración modifican de tal modo los elementos de hecho
sobre los que incide el contrato, hasta el punto de que el fin
es inalcanzable, se puede afirmar que el contrato se ha
frustrado por imposibilidad de alcanzar tal fin”[16]

A partir de la nueva redacción, se sortean las dificultades

interpretativas que surgen de la aplicación de categorías
teóricas ligadas a la imposibilidad de cumplimiento a un caso
de frustración de la finalidad, permitiendo distinguir con
mayor claridad supuestos fácticos que son distintos y, aunque
eventualmente puedan superponerse, no en todos los casos
coincidirán[17].

Además, cabe referir a supuestos en los que se ha prescindido

de la invocación de caso fortuito o fuerza mayor. Así, por
ejemplo, se ha reconocido jurisprudencialmente, durante la
vigencia del artículo 1526 del Código de Vélez, que “la
imposibilidad de lograr la habilitación constituye causa
suficiente para resolver la locación, aun cuando no constituya
caso fortuito”[18] Vinculado a dicha situación, cabe pensar en
las múltiples normas, de distinta naturaleza, que dictan los
poderes nacionales, provinciales y municipales, con motivo de
la pandemia. Dichas disposiciones pueden no calificar como
“caso fortuito”, en la medida que la crisis sanitaria ha sido
declarada y las medidas de prevención se tornaron previsibles,
pero igualmente encuadrarían en el rubro genérico de “causa
no imputable al locatario” que puede provocar -en virtud de la
confluencia de distintos factores temporales y espaciales- la
frustración del contrato de locación.

Siguiendo esta línea de análisis, debe también señalase que

supuestos que el propio Vélez excluyó de la órbita de
aplicación del art. 1522, al circunscribir su redacción al caso
fortuito o fuerza mayor, hoy tendrían justificación a la luz de
la nueva letra del artículo. Así, el caso previsto en la nota al
artículo citado, en cuanto establecía: “ otra cosa sería, si el
acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito,
como si llegase a fallar el agua que haga moler un molino, y
este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos
dilatados”, hoy sería objeto de una interpretación distinta En
la medida que se pruebe que la causa afecta -aunque sea
indirectamente- a la cosa locada y que no es imputable al
locatario, éste podrá hacer uso de las opciones previstas en el
artículo 1203 del Código Civil y Comercial.

Finalmente, no debe perderse de vista que la facultad de

“pedir la rescisión del contrato” que el art 1203 del Código
Civil y Comercial confiere al locatario -en caso de darse el
supuesto previsto en la norma- torna de aplicación las reglas
generales inherentes a la rescisión unilateral de los contratos,
establecidas en los arts. 1077, 1078 y siguientes del
ordenamiento fondal.

Al respecto, es dable destacar que bastará con que el locatario

remita una comunicación extrajudicial al locador
exteriorizando su voluntad extintiva, para que ésta opere de
pleno derecho, más allá del derecho del locador a manifestar
su oposición (conforme lo previsto en el inciso “c” del artículo
1078 del Código Civil y Comercial).
Esta circunstancia, sumada a la eliminación del caso fortuito o
fuerza mayor como únicos supuestos para invocar la
frustración del fin del contrato, conforme la reforma
incorporada por la Ley Nº 27.551, convierten al derecho
conferido por el art. 1203 del Código Civil y Comercial en una
herramienta de gran operatividad para el locatario,
especialmente en momentos de crisis como el desencadenado
a raíz de la pandemia del COVID-19.

V. Conclusión [arriba] -

A modo de cierre, cabe destacar que la reforma del Código

Civil y Comercial en materia de alquileres trae aparejada una
serie de modificaciones en lo que refiere a la frustración en el
uso del bien objeto de locación.

En primer lugar, debe afirmarse que, por la ampliación de su

espectro de aplicación a toda causa no imputable al locatario,
la nueva redacción propicia una mayor operatividad del
derecho establecido en el art. 1203.

Luego, corresponde señalar que sin perjuicio de que subsisten

parámetros objetivos y exigencias concretas para lograr una
satisfactoria aplicación de la norma, la nueva redacción otorga
un gran margen de actuación a los operadores de derecho. En
este sentido, cobra trascendencia la tarea argumentativa,
orientada a justificar la existencia de una causa no imputable
al locatario, que afecte directa o indirectamente el bien
objeto del contrato de locación y que provoque,
consecuentemente, la frustración del fin del negocio jurídico
celebrado.
La mayor amplitud de la norma deja en cabeza de los
abogados un campo más amplio para invocar la norma y alegar
por su aplicación. Ahora bien, la mayor operatividad exigirá,
indefectiblemente, un adecuado encuadre normativo del
supuesto y una fundamental argumentación en torno a los
hechos que motiven el caso.

En este sentido, las ventajas que se derivan de la

prescindencia de las categorías teóricas del caso fortuito y
fuerza mayor no implican desconocer la obligación de
acreditar la existencia de la causa que frustre el uso del bien,
con las características y particularidades que han sido
señaladas.

La finalidad del contrato, estrechamente vinculada a la

intención común de las partes, nos remite a las pautas
interpretativas que se consagran en el art. 1061 del Código
Civil y Comercial: el contrato debe interpretarse conforme a la
intención común de las partes y al principio de la Buena Fe.
Ello, sumado a la correcta integración con el resto de los
artículos del código fondal —como son, por ejemplo, los arts. 9
y 961— y los principios constitucionales que siempre deberán
observarse con la correspondiente articulación de los arts. 14 y
28 de nuestra Carta Magna, conducirán a una certera
aplicación del art.1203 reformado, otorgando mayor
operatividad a los derechos del locatario allí reconocidos.

En definitiva, el estudio de la frustración del uso o goce del

bien objeto del contrato de locación en general, y de las
reformas introducidas por el art. 6 de la Ley Nº 27.551 en
particular, deviene inescindible del análisis integral de las
circunstancias fácticas —sociales, económicas y normativas—
que la provoquen. Es que el contrato, como categoría jurídica,
sólo puede comprenderse cabalmente en el marco sociológico
en el que actúa y reconociendo los valores que lo informan, en
el contexto de la teoría general del derecho[19].

Notas [arriba] -

[1] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de

los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de
cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del
contrato ocación Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[2] Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación”
en Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro
(director), Segunda edición actualizada y ampliada, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[3] Para una reseña del régimen locativo argentino y un
análisis del decreto 320/2020, que consagra la emergencia
sobre “alquileres” ver: Hernández, Carlos A “ a emergencia
en alquileres derivada del coronavirus. A propósito de las
locaciones inmobiliarias Pasado, presente y futuro”
Publicado: La Ley, 14/04/2020, 12
[4] Al respecto, cabe referenciar lo expresado en los
Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de
la Nación: “Es necesario que los operadores jurídicos tengan
guías para decidir en un sistema de fuentes complejo, en el
que, frecuentemente, debe recurrirse a un diálogo de fuentes,
y a la utilización no sólo de reglas, sino también de principios y
valores […] Por esta razón, cabe distinguir entre el derecho
como sistema y la ley, que es una fuente, principal, pero no
única”
[5] Artículo 1522, Código Civil de Vélez: “Si por un caso
fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o
gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar
o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continuarán como antes”
[6] Arias Cau, Esteban Javier – Nieto, Matías Leonardo.
Comentario al artículo 1203, en Rivera Julio César – Medina,
Graciela Código Civil y Comercial de la Nación Comentado,
Tomo III, Editorial La Ley, 963.
[7] “El contrato mantendrá plenos efectos [ ] si el inquilino
ha debido abandonar la casa por haber sido designado para
ejercer funciones fuera del país, si la entidad locataria fue
privada de su personería jurídica, etcétera” Cfr Borda,
Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en
Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro
(director), Segunda edición actualizada y ampliada, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[8] Ver: Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de
locación” en Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda
Alejandro (director), Segunda edición actualizada y ampliada,
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018.
[9] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de
los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de
cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del
contrato ocación Estudio de Derecho comparado”,
Publicado en: La Ley, 22/04/2020, 2.
[10] Rivera, Julio César “ os contratos frente a la pandemia”,
Publicado: La Ley 22/04/2020, 8. En concreto, la Sala F de la
Cámara Nacional Civil dictó una sentencia el 25 de abril de
1996 en la cual delineó la figura con precisión. Afirmó que el
fin del contrato es el propósito básico de una de las partes,
conocido y aceptado por la otra, de manera tal que se objetiva
y se convierte en fin de ambas partes; y su frustración se
configura cuando la prestación contractual es aún factible
pero la finalidad no puede cumplirse por circunstancias ajenas
a las partes.
[11] Rivera, Julio César “El contrato de locación de cosas
inmuebles ante la pandemia. Interpretación del art. 1203 Cód.
Civ. y Com. y su relación con otras disposiciones”, Publicado:
SJA 29/04/2020, 3.
[12] Ídem.
[13] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de
los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de
cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del
contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[14] Se hace mención aquí a un caso emblemático en el
estudio de la frustración del fin del contrato y originado en la
jurisprudencia inglesa “Se trataba de la coronación del rey
Eduardo VII, episodio de gran trascendencia en especial por el
largo reinado de su madre la reina Victoria –1837/1901–, lo
cual preveía un espectáculo destacado por el desfile del rey.
Pero éste enferma y se cancela el evento. El contrato en que
se acepta la teoría de la frustración23 se produce entre una
parte que alquila su balcón ubicado sobre el lugar del desfile y
la otra que lo contrata para ver el paso del rey –caso “Krell vs
Henry”–; la finalidad aparecía nítida, el ver el desfile y no
otra. Se había pagado una parte al contado; el resto sería días
después, antes del desfile. Fracasado éste y frente al reclamo
del arrendador y la reconvención del inquilino, el tribunal
declaró que resultando frustrado el contrato ambas partes
quedaban liberadas de sus futuras prestaciones. En otras
palabras, el arrendador nada debió reintegrar y el arrendatario
no debió abonar el saldo del alquiler pactado” Cfr Gastaldi,
José M “ a frustración del fin del contrato”, Estudios de
Derecho Privado: comentarios al nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación. Graciela C. Wüst (Directora), Primera
Edición adaptada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias
Sociales de la Universidad de Buenos Aires, 2016.
[15] Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M,
“Alerses SR c Carrefour Argentina SA”, sentencia del
13/10/1997.
[16] Cfr Cámara Nacional Civil, Sala H, “Carrefour Argentina
S A c Kids and Co SR ”, sentencia del 22/09/1994
[17] “Es sutil establecer las diferencias entre frustración del
fin e imposibilidad de cumplimiento [… ] a primera y
sustancial clave de las diferencias entre uno y otro instituto
reside en que la imposibilidad –material y objetiva– se vincula
con el objeto en sí del contrato –o, si se quiere, con la
obligación en él originada–, mientras que en la frustración, si
bien existe una suerte de imposibilidad de cumplir el contrato,
la misma se relaciona no con el objeto sino con la finalidad o
causa-fin. [...] Nuevamente son los casos de la coronación que
permiten arrojar luz para efectuar la comparación y establecer
las diferencias. En ese precedente, el objeto del contrato, en
el sentido de la cosa y su uso –o, si se prefiere, la ejecución de
la obligación–, no era imposible de cumplir; si se quiere,
tampoco la finalidad genérica –que permite calificar un
contrato dentro de un tipo o considerarlo atípico–. El inmueble
y sus ventanas o balcones y el uso de estos –objeto– eran
posibles. Mas la finalidad como motivo concreto esencial era
ver el desfile, para ello se había contratado y resultó frustrado
ese fin, sin posibilidad de lograrlo” Cfr Gastaldi, José M, obra
citada.
[18] Cfr. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
omas de Zamora, Sala I, causa 61674, “Barrios, Ignacia
c/Barrero, Fernando s/Daños y perjuicios”, sentencia del
13/11/2007.
[19] Cfr Hernández, Carlos A “ a emergencia en alquileres
derivada del coronavirus. A propósito de las locaciones
inmobiliarias Pasado, presente y futuro” Publicado: a ey,
14/04/2020, 12. Con cita a Ciuro Caldani, Miguel A “ ecciones
de teoría general del derecho”, Investigación y Docencia, nro
32, http://www.cartapa cio.edu.ar/oj s/index.php/iy
d/article/vi ewFile/82 4/1439
La Locación dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal

Por Leandro R. N. Cossari [1]

Nelson G.A. Cossari [2]

I. Introducción [arriba] -

La Ley Nº 27.551 ha introducido una serie de modificaciones en

el contrato de locación, algunas de las cuales pueden lucir
como acertadas o libradas a la prudencia legislativa y otras
dan la impresión de haber sido redactadas sin mínimos
conocimientos del derecho[3]. Otras introducen distorsiones en
la ecuación económica que a la postre pueden redundar en
perjuicio del propio locatario, atento el locador se ve en la
necesidad de cubrirse ante los desajustes que hacen variar la
ecuación económica del contrato. Además, se desalienta la
inversión en viviendas ante la baja rentabilidad y la
incertidumbre que crean los cambios. A su vez, y como bien ha
escrito Alejandro Borda, se parte de la idea que el locatario es
la parte débil del contrato y ello no es así, y muchas de las
reformas provocarán una disminución de oferta en el mercado
locativo y un aumento de los precios iniciales de la
locación.[4]

Lamentablemente el Estado ha fracasado reiteradamente en

posibilitar que los habitantes accedan a la vivienda en calidad
de titulares de derechos reales sobre cosa propia, para lo cual
se necesita por un lado el correspondiente incentivo para la
construcción de inmuebles con tal destino y por el otro el
acceso al crédito. Los seres humanos, sostiene Puig Brutau,
han de contar con los medios necesarios para vivir con
independencia de toda voluntad ajena y poder salvaguardar su
personalidad. Si la libertad es el concepto más fundamental
para la vida humana, el primer paso para darle contenido
consiste en completarla con el derecho de propiedad. Sin duda
aquí radica la justificación moral y política del derecho de
propiedad.[5]

Ese ámbito de libertad necesita el poder poseer cosas como

propias, estables que constituyan un ámbito de reserva de la
intromisión de otras personas y de los poderes públicos. Por
ello, el papel fundamental que en materia de propiedad
juegan los derechos reales sobre cosa propia, al engendrar un
ámbito de reserva y de creatividad para el ser humano.
Pareciere que el Estado quiere suplir esta deficiencia a consta
de los locadores que –equivocadamente- como se dijo se lo
presume como la parte fuerte en la contratación.

En este trabajo analizaremos las modificaciones que entraña la

Ley Nº 27.551 en materia de las relaciones atinentes a la
propiedad horizontal, pero no nos ceñiremos a ello, sino que
analizaremos otros aspectos relevantes acerca del locatario de
una unidad funcional.

II. El locatario y las expensas comunes [arriba] -

El nuevo art 1209 establece que el locatario: “No tiene a su

cargo el pago de (…) las expensas comunes extraordinarias” Y
agrega “Solo puede establecerse que estén a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias”

La norma en cuestión debe ser puesta en perspectiva para

determinar su alcance y de paso no descalabrar el sistema del
derecho real de propiedad horizontal.

a) Los obligados al pago de expensas frente al consorcio.

El locatario, en principio, no está obligado al pago de expensas
frente al consorcio, ni las obligaciones asumidas en el contrato
liberan al locador de su obligación frente a la propiedad
horizontal.

Conforme el art. 2050:

“Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,

están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la
propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título”

Es decir, conforme la norma, y respecto al consorcio, los

obligados al pago de expensas serán los poseedores tantos
legítimos, como ilegítimos.

Nada dice el Código sobre los tenedores, por lo que la

situación de los mismos acerca de su responsabilidad directa
hacia el consorcio no cabe dentro del sistema previsto.

Ahora bien, no solo el propietario –en el sentido de titular del

derecho real de propiedad horizontal- sino otros poseedores,
como el superficiario, el usufructuario y el usuario, pueden dar
en locación la unidad funcional. Lo pactado respecto a las
expensas en tal contrato de locación es res inter alios acta
entre locador y locatario y no afecta en manera alguna al
consorcio quien puede dirigir sin hesitación alguna su acción
contra el titular de la unidad, u otros poseedores, y no tiene
acción contra el locatario. Ello sin perjuicio que asiste razón a
Highton cuando sostiene que el consorcio puede subrogarse en
los derechos del locador para demandar al locatario con base
en el art. 1196 del Código de Vélez (hoy arts. 739)[6]. Claro
está que esta subrogación solo es posible en la medida de los
derechos del locador del locatario conforme el recorte del
contrato y los límites que hoy impone en nuevo art. 1209 y no
implica el ejercicio de un derecho propio del consorcio
acreedor contra el locatario.

Highton incluso va más allá y sostiene que asimismo el mero

tenedor -locatario, comodatario- en virtud del art. 2418 del
Código de Vélez (hoy la similitud de esta norma se encuentra
en el art. 1933 del Código Civil y Comercial) puede
considerarse deudor directo de las expensas que hacen, v. gr.,
a la administración; sueldos y cargas de personal, artículos y
elementos de limpieza; mantenimiento de ascensores, mas no
le corresponde abonar los gastos en obras nuevas o que
“insuma la reparación, sustitución o reposición extraordinaria
que mejore la cosa e implique valorización del inmueble,
indemnizaciones por despido de algún dependiente del
consorcio; seguros contra incendio que preservan la propiedad
para su dueño” Sin embargo, tal opinión razonablemente no
ha sido puesta a prueba en litigios concretos atento a que el
consorcio cuenta con un obligado indubitable y solvente lo que
aconseja no iniciar acciones de incierto pronóstico.

b) Las expensas comunes en la relación locador- locatario.

El núcleo del nuevo art. 1209 en este tema está dado cuando
dispone que:

“Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario

aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario”

Es frecuente en los contratos de locación, siendo norma de

estilo en múltiples zonas del país, que estos dispongan que los
locatarios se encuentran obligados al pago de las expensas
comunes o incluso, se aclara, las expensas ordinarias y
extraordinarias. Sin embargo, pueden encontrarse una
multiplicidad de locuciones utilizadas para tal fin. Señala Kiper
que en las partes suelen referirse en forma promiscua y
emplean en forma indistinta distintos términos: “expensas de
administración y reparación”, “expensas comunes”, “expensas
debidas a innovaciones”, “expensas necesarias para la
conservación y reparación”, “gastos o expensas comunes” (…)
“expensas comunes” (…) y “gastos ordinarios de explotación y
mantenimiento”, “reparaciones, refacciones y gastos
extraordinarios”[7] Advirtiendo asimismo Molina Quiroga, que
las distintas normativas (Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724 Ley Nº
21.342) tampoco eran consistentes en la denominación.[8]

Con la sanción de la Ley Nº 27.551 vemos que en un afán de

simplificación frecuentemente se afirma que ahora el locatario
tiene a su cargo –si así se pacta- las expensas ordinarias y no
las extraordinarias. Pero no es así sin más, ni tampoco puede
deducirse de la norma que las expensas ordinarias son las “que
deriven de gastos habituales” En rigor, el legislador comete el
error de hablar de expensas extraordinarias sin saber su
concepto, si bien no resulta finalmente desacertado decir que
el locatario no tiene a su cargo las “expensas extraordinarias”

Debe pues previamente aclararse que se entiende por

“expensas comunes” y sus dos especies El art 2048 en los que
nos interesa -fundamentalmente en sus párrafos, segundo,
tercero y cuarto- que cada propietario:

“debe pagar las expensas comunes ordinarias de

administración y reparación o sustitución de las cosas y partes
comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por
las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también
pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea”

Si bien el Código realiza un tratamiento conjunto y las somete

al mismo régimen en cuanto a la proporción para el pago y
demás características de las mismas, cabe primariamente
distinguir entre aquellas erogaciones que hacen a los gastos de
administración y reparación o sustitución de las partes y
bienes comunes del edificio -indispensables para mantener en
buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro-
y las obligaciones impuestas al administrador, que son
expensas ordinarias, de las extraordinarias.

El término expensas es, por tanto, un género que comprende a

ambas especies. A las expensas ordinarias se las ha llamado
también expensas por administración[9] o, más
comprensivamente, de administración, mantenimiento y
reparación[10]. El Código en comparación con el antiguo art.
8° de la ley 13 512 derogado agrega la “sustitución”, lo que, si
bien no figuraba en la vieja norma, debía considerarse
virtualmente comprendida; y suprime además el vocablo
“indispensables” trocándolo por el más técnico de necesarias,
que da al lego una menor sensación de urgencia, si bien las
mejoras necesarias se definen como aquellas cuya realización
es indispensable para la conservación de la cosa (art. 1934,
inc. d]). Deben considerarse también comprendidas las
mejoras de mero mantenimiento (art. 1934, inc. c]). En suma,
el consorcio debe proceder a reparar o sustituir todo aquello
que haga a preservar en buen estado la seguridad, comodidad
y decoro de la cosa común. También se consideran expensas
comunes aquellas erogaciones que tienen como causa los
gastos en que debe incurrir el administrador por obligaciones
impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea. Puede
ejemplificarse con la contratación de determinados seguros o
asesoramiento técnico.
El Código aclara que también son expensas ordinarias las
originadas en las instalaciones para acceso y circulación de
personas con discapacidad y las que requieren las vías de
evacuación de siniestros a fin que estas reformas queden
sustraídas del mecanismo para resolver la concreción de
expensas extraordinarias.

En cuanto a las expensas extraordinarias, solo se dice que son

las dispuestas por la asamblea, sin especificar, como hacía del
art. 8° de la Ley Nº 13.512, cuáles serían estos supuestos, pero
puede recurrirse al art. 2051 del Código, cuando se trata de
obras nuevas o innovaciones dispuestas por la asamblea en
beneficio común. Los casos enumerados por el art. 8° de la
Ley Nº 13.512 derogada, pueden servir de ejemplo de
innovaciones que den lugar a expensas extraordinarias como
aquellas decididas para “obtener su mejoramiento o de uso y
goce más cómodo o de mayor renta”[11]

En la práctica consorcial, equivocadamente suelen calificarse

como ordinarias a las expensas previsibles y como
extraordinarias a aquellas que surgen como consecuencia de
alguna erogación imprevista v.gr. la indemnización despido de
un portero, o la reparación de la cubierta superior del edificio
luego de la intensa caída de granizo. Pero sea el gasto
predecible o no, ello no muda la naturaleza de la expensa y el
régimen aplicable, y no es este el criterio del Código para
calificar una expensa de ordinaria o extraordinaria. Tal
distinción es hecha también por alguna doctrina con la que no
coincidimos en este aspecto. Así Abella y Mariani de Vidal
sostienen que las ordinarias son las derivadas de erogaciones
que se repiten normal y periódicamente (ej.: sueldo del
encargado, gastos de electricidad y otros servicios, honorarios
del administrador, etc.) y las extraordinarias de erogaciones
inusuales o imprevistas[12]. No concordamos con esta
comprensión, porque ello implicaría que un gasto
extraordinario, como la reparación de los techos luego de una
inusual tormenta, sería una expensa extraordinaria y
necesitaría la previa autorización de la asamblea.

Las expensas comunes ordinarias en consecuencia

comprenden, por definición, todas las que genere la
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes
comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble. Muchas veces, cuando estos últimos gastos
exceden cierta magnitud, la práctica consorcial les suele dar
un tratamiento impropio cercano al de las innovaciones, lo que
ocasiona demoras pese a que son necesarias incluso —
conforme al expreso texto legal— cuando hacen solo al
mantenimiento del decoro. Es útil destacar que, conforme a la
acepción arquitectónica que trae el Diccionario de la Real
Academia, el decoro es la “(p)arte de la arquitectura que
enseña a dar a los edificios el aspecto y propiedad que les
corresponde según sus destinos respectivos” Por tanto, las
partes comunes deberán ser mantenidas de manera que tal
apariencia se conserve.

Estamos plenamente de acuerdo con la categórica aseveración

de Highton en el sentido de que no pueden dilatarse estos
gastos y que los que los consorcistas no pueden oponerse ni
recurrir a instancia alguna para evitarlos[13]. Por ello,
entendemos que no son válidas las cláusulas del reglamento
que signifiquen condicionar los gastos calificados por la ley
como necesarios, a la previa aprobación de la asamblea, dado
que implicaría modificar una norma de la ley que tiene el claro
objeto de impedir que se deteriore el edificio común.

También quedan comprendidas las resultantes de las

obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea. La misma comprende no solo la
contratación de seguros, sino que es mucho más amplia. Se ha
criticado tal amplitud sosteniendo que se trata de un concepto
difuso que requeriría de mayor precisión o su directa
exclusión, pues no es claro a qué gasto se refiere[14]. Crítica
que Abella y Mariani de Vidal califican como justa y señalan
que solo puede interpretarse vinculada a las obligaciones que
surgen de los arts. 2067, incs c), g), y h), y que “a lo sumo,
podría caber en esta hipótesis el reintegro de las sumas que,
para el pago de expensas, el administrador hubiera adelantado
de su propio peculio. Ello así, en tanto jamás podrían cargarse
a la cuenta de los copropietarios los gastos derivados de
obligaciones que incumban al administrador, personal o
profesionalmente, pues tal conclusión resultaría absurda”[15]
Concordamos en que la disposición es en buena medida
innecesaria, además con correlacionar la misma con el art.
2067 en sus apartados c), g) y h), como también con el art.
2046, inc. e), última parte, del Código Civil y Comercial; pero
igualmente puede pensarse en obligaciones administrativas
impuestas por la ley municipal al administrador, en virtud de
su representación consorcial y que impliquen erogaciones.
Como, por ejemplo, registrar al consorcio en determinadas
reparticiones públicas, u obligaciones impuestas por el
reglamento como, v. gr., que el administrador deba hacer
realizar una inspección del estado de impermeabilización del
techo cada cierto tiempo o una resolución de la asamblea que
le imponga esa misma obligación. Lo cierto es que, como
afirman las autoras citadas en último término, no puede
pensarse de manera alguna que se trate de abonar gastos de
obligaciones que correspondan al administrador personalmente
o por la labor que desarrolla como los gastos de inscripción en
un registro de administradores[16].

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por

las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros. Observan
Abella y Mariani de Vidal que la mención independiente, como
expensas comunes ordinarias, de las generadas por las
instalaciones de acceso y circulación para personas con
discapacidad, y las vías de evacuación alternativas para casos
de siniestros resulta sobreabundante, ya que en el art. 2041,
inc f), se considera a éstas como “cosas y partes
necesariamente comunes”, de donde se deriva que aquellas
erogaciones se encuentran naturalmente incluidas en el
concepto de expensas comunes” No coincidimos con las
citadas autoras cuando sostienen que tales expensas pueden
ser extraordinarias, según la situación concreta, como si se
tratara de la incorporación de nuevas instalaciones exigidas
por disposiciones administrativas[17], dado que, reiteramos,
no nos parece el criterio adecuado para distinguir las
ordinarias de las extraordinarias. Entendemos que son siempre
expensas ordinarias y que no requieren resolución de
asamblea. Distinto sería si se pretende hacer instalaciones -
incluso para discapacitados o para escape- desusadas por su
costo o no exigidas por las normas aplicables, que en tal caso
serían extraordinarias y requerirían autorización de la
asamblea.

Hemos dicho que el Código solo dice en el art. 2048 que las
expensas extraordinarias son las dispuestas por resolución de
la asamblea, pero sin dar ejemplos de las mismas. Mariani de
Vidal y Abella afirman que pese a la no mención de los gastos
por innovaciones o mejoras en cosas y bienes comunes
dispuestas por la asamblea, “debe estimárselos incluidos
siempre que la mejora u obra nueva involucre el interés común
pues, en efecto, los arts. 2051 al 2055 contemplan las
‘modificaciones en cosas y partes comunes’, disponiendo el
art. 2053 que, cuando la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes lo sea en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa; con lo que va dicho
que si beneficia a todos, todos deben afrontar el
correspondiente gasto”[18]
Como se dijo, puede ejemplificarse con los supuestos que
mencionaba el art. 8° de la Ley Nº 13.512 derogada, y algunos
de los objetivos de las expensas extraordinarias puede ser
solventar: 1) el mejoramiento de las partes comunes; 2) el uso
y goce más cómodo; 3) obtener mayor renta. Se podría decir
que se comprenden las mejoras útiles, y también las suntuarias
cuando éstas son en beneficio de todos los consorcistas.

Establecidas cuáles son las expensas extraordinarias y cuales

las ordinarias, ya antes de la sanción de la Ley Nº 27.751 podía
entenderse que ante la falta de precisión del contrato en
cuanto a qué expensas deben ser abonadas por el locatario, la
obligación debe limitarse:

“a las expensas de administración que son aquellas

erogaciones que hacen posible el goce de los bienes comunes a
los ocupantes del inmueble v. gr. honorarios del
administrador, expensas de portería, limpieza, iluminación, de
espacios comunes (…) e inclusive las ‘expensas de conservación
y reparación ordinaria’ devengadas por el mantenimiento de
las partes o servicios comunes del edificio (…) no ocurre lo
mismo con las expensas emergentes de ‘innovaciones o
mejoras’ (…), con mayor razón con los gastos de
reconstrucción del edificio en los casos de ruina y vetustez’
concluyéndose que ‘corresponde distinguir en definitiva el
concepto de ‘mejora’ que supone un incremento de valor del
inmueble del de ‘expensa’ o gasto que tienda al
mantenimiento y conservación de éste sin aumentar
correlativamente su valor” estando las primeras a cargo del
propietario y las segundas del locatario[19]. Estas pautas eran
una guía adecuada, pero existían algunas cuestiones en que el
distingo es más trabajoso. No eran lo mismo los gastos de
limpieza de la terraza, que grandes trabajos de
impermeabilización que -sin dejar de ser expensas ordinarias-
se han generado no por el uso del locatario sino por la
necesidad de mantenimiento y el desgaste a lo largo de los
años o por otra circunstancia (v. gr., granizo que deteriore el
frente, o rompa los vidrios de la puerta de acceso o perfore la
capa aisladora) en cuyo caso su pago por parte del locatario no
parecía justo. Por su parte sostenía Kiper que las cláusulas que
ponían a cargo del locatario las expensas comunes cuando son
concebidas en términos generales “deben ceñirse a aquellos
gastos que no excedan de lo necesario o indispensable, y que
las reparaciones a efectuarse, aun siendo indispensables, no
deben comprender los defectos que ya existían al tiempo del
contrato y que se exteriorizaron con posterioridad, aunque
ambas partes los hubiesen ignorado”[20]

El nuevo art 1209 establece que el locatario “No tiene a su

cargo el pago de (…) las expensas comunes extraordinarias” Y
agrega “Solo puede establecerse que estén a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias” En rigor para los fines
queridos por el legislador bastaba el último párrafo y no era
necesario decir que no estaban a cargo del locatario las
expensas extraordinarias, que por cierto no lo están. Todas las
expensas que sean gastos habituales vinculadas con los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario
pueden pactarse que sean a su cargo.La norma legal indica que
el locatario no debe pagar las expensas extraordinarias, y
luego establece cuáles pueden ponerse a su cargo
“independientemente de que sean considerados como
expensas comunes ordinarias o extraordinarias” Pero dentro
de esas expensas, que entendemos como ordinarias, solo las
habituales vinculadas con los servicios normales y permanentes
a disposición del locatario pueden pactarse que sean a su
cargo. Ahora bien no interesa la calificación que le dé el
administrador en la liquidación de expensas[21]. Así, si
equivocadamente coloca una expensa ordinaria y vinculada
con los servicios a disposición del locatario dentro del rubro de
extraordinaria, igualmente el locatario está obligado a su
pago, y viceversa si una expensa extraordinaria es colocada
como ordinaria, el locatario no estará obligado a su pago.

Aquí debe tenerse en cuenta que el servicio, que debe

entenderse también como comprensivo de la utilidad de la
cosa común, basta con que esté a disposición del locatario no
importando que lo utilice o no, o incluso que renuncie a
hacerlo. Así lo dice el nuevo art. 1209: “a disposición del
locatario” Esto es concordante con el art 2049 primer parte
que establece que los “propietarios no pueden liberarse del
pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su
unidad funcional” Explica Jorge H Alterini, refiriéndose a la
disposición similar que contenía el art. 8° de la Ley Nº 13.512
derogada, que la norma es de toda lógica por la
inseparabilidad entre las partes propias y comunes afirmando
que “no es siquiera imaginable que un consorte puede declinar
genéricamente el uso y goce de los bienes comunes y
mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre
la unidad supone inexorablemente el correlativo derecho sobre
aquéllos, sin el cual es imposible que se haga efectiva”, y si
bien puede concebirse una “renuncia específica a la utilización
de algún servicio central o al acceso a la azotea común (…)
tampoco esas abdicaciones concretas permiten imponer una
liberación parcial del pago de la proporción de las expensas
con ellas vinculadas. El régimen de la propiedad horizontal
supone una actitud solidaria del conjunto de los consorcistas,
que descarta actitudes individuales que pretendan soslayar la
suerte común que los liga”[22] Mutatis mutandis ello se aplica
también al locatario.
Dentro de las expensas que el locatario está obligado a pagar
Racciatti entendía que eran “aquellas erogaciones que hacen
posible el goce de los bienes comunes a los ocupantes del
inmueble v. gr. honorarios del administrador, expensas de
portería, limpieza, iluminación, de espacios comunes (…) e
inclusive las ‘expensas de conservación y reparación ordinaria’
devengadas por el mantenimiento de las partes o servicios
comunes del edificio (…) no ocurre lo mismo con las expensas
emergentes de ‘innovaciones o mejoras’ (…), con mayor razón
con los gastos de reconstrucción del edificio en los casos de
ruina y vetustez’ concluyéndose que ‘corresponde distinguir en
definitiva el concepto de ‘mejora’ que supone un incremento
de valor del inmueble del de ‘expensa’ o gasto que tienda al
mantenimiento y conservación de éste sin aumentar
correlativamente su valor” estando las primeras a cargo del
propietario y las segundas del locatario[23].

A esa primera aproximación –posible con la legislación vigente

hasta la sanción de la Ley Nº 27.551- deben sustraerse, ahora,
de las obligaciones del locatario, aquellos que no son “gastos
habituales” No es lo mismo los gastos de limpieza de la
terraza, que grandes trabajos de impermeabilización que -sin
dejar de ser expensas ordinarias- se han generado por la
necesidad de mantenimiento y el desgaste a lo largo de los
años o por otra circunstancia (v. gr., granizo que deteriore el
frente, o rompa los vidrios de la puerta de acceso o perfore la
capa aisladora) en cuyo caso su pago por parte del locatario no
parecería justo. Parece acertado también lo sostenido por
Kiper en el sentido que las expensas a cargo del locatario
“deben ceñirse a aquellos gastos que no excedan de lo
necesario o indispensable, y que las reparaciones a efectuarse,
aun siendo indispensables, no deben comprender los defectos
que ya existían al tiempo del contrato y que se exteriorizaron
con posterioridad, aunque ambas partes los hubiesen ignorado,
al menos en tanto expresamente no se convenga lo
contrario”[24]
También debe considerarse a cargo del locatario las expensas
que impliquen “mejoras de mero mantenimiento”, es decir las
de menor entidad, dada la vigencia del art. 1207 y la
inseparabilidad en la unidad funcional de las partes propias y
las comunes tal como lo dispone el art. 2039, y es que en rigor
la locación no comprende, ni puede comprender la unidad
privativa desgajada de la porción que le corresponde en los
bienes comunes. Con ello concuerda también el art. 2037
último párrafo “ as diversas partes del inmueble, así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible” Por aplicación del ya
referido principio de inescindibilidad, el locatario, tiene
derecho al uso y goce tanto de la parte privativa como de las
partes comunes[25]

Estas reparaciones son las previstas en el art. 1934 inc. c] que

caracteriza estas mejoras como “la reparación de deterioros
menores originados por el uso ordinario de la cosa”

En suma, las cuestiones dudosas en su inmensa mayoría se

resolverán por acuerdo de las partes donde un buen locador no
quiere perder a un buen locatario, y este está interesado en la
renovación del contrato. Un mínimo de conflictos llegará a los
Tribunales donde en el caso concreto deberá juzgar que es lo
justo que asuma el locatario y qué el locador en materia de
expensas.

III. El destino de la unidad funcional y el destino de la cosa

objeto de la locación [arriba] -

El art. 2047 inc. a] señala que está prohibido a los propietarios

y ocupantes destinar las unidades funcionales a fines distintos
a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. Por
su parte el art 1205 establece que el locatario “puede usar y
gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el
destino correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no
cause perjuicio al locador ”

Es decir que los límites del destino que puede darle a la cosa
el locatario están dados por el derecho, lo que claramente
importa la prohibición de apartarse de lo dispuesto en el art.
2047 y por el otro lo impuesto en el contrato de locación que
ciertamente pude restringir aún más el uso que se debe dar a
la cosa.

Ahora bien: ¿qué ocurre si el contrato de locación no establece

el destino de la cosa o establece uno diverso al dispuesto en el
reglamento de propiedad horizontal?

El locatario tiene el deber de respetar el destino que para la

unidad ha establecido el reglamento de propiedad, y derivado
de ello, la clara prohibición de afectarla a un destino que
estuviere prohibido, o no previsto. Ello será así aun en el
supuesto que el contrato de locación de que se trate no
contuviera cláusula alguna que contemplase esta limitación en
cuanto al destino que el locatario puede dar a la unidad
funcional objeto de dicho negocio jurídico, o uno diverso.
Sería inadmisible cualquier interpretación en contrario. Los
fundamentos para así entenderlo que ha dado la doctrina son
variados y contundentes: el inquilino no puede exhibir mejor
situación que los consorcistas en materia de obligatoriedad del
reglamento de propiedad a su respecto[26], ni —por aplicación
del principio del art. 399, Código Civil— adquirir un derecho
mejor o más extenso que el de quien se lo cedió[27], dicho
reglamento debidamente inscripto es tan obligatorio para los
locatarios como lo es para los dueños originarios o los terceros
adquirentes[28].

Lo expresado, en cuanto al reglamento de propiedad y las

limitaciones derivadas del destino que el mismo admite para
las unidades, se extiende en relación a las normas de
convivencia y demás disposiciones del reglamento interno del
edificio. Valen a su respecto los mismos argumentos expuestos
respecto del reglamento de propiedad, con excepción del
último de ellos atento a que los reglamentos internos no
requieren inscripción registral. De cualquier modo, ello no
altera la cuestión por cuanto no es ese fundamento el más
convincente y, por otra parte, basta con los restantes a los
cuales estimamos que cabe agregar, para ambos casos, el
siguiente: el deber de diligencia que dimana del principio de
Buena Fe (art. 961) impone al contratante (en este caso: al
locatario) realizar las averiguaciones indispensables en cuanto
a la cosa cuyo uso y goce le es cedido, tanto en lo que
respecta a las condiciones materiales de ella cuanto en lo que
refiere al régimen legal, e incluso al que la misma se
encuentra sometida por normas de naturaleza contractual
cuya existencia es razonable suponer aun para el común
conocimiento en la materia. Por otra parte, todo lo pactado
entre el consorcista locador y el locatario es res inter alios
acta para el consorcio.

En relación al supuesto en que el locatario diere a la unidad un

destino contrario al permitido reglamentariamente, vale
recordar que se ha llegado a imponer una multa al consorcista
que ha sido locador en dicha relación locativa[29], sanción que
se encontraba prevista en el art. 15 de la derogada Ley Nº
13.512, y que rige para el caso el art. 2069.

IV. La locación y la convivencia en la propiedad

horizontal [arriba] -

La convivencia siempre trabajosa, por la simple naturaleza de

la propiedad horizontal, tiene un aditamento extra con la
existencia de locatarios, que forzosamente harán uso de las
cosas y servicios comunes, en paridad con los titulares del
derecho real.
No debe además olvidarse que las prohibiciones del art. 2047
rigen tanto para los propietarios, como los ocupantes. Dentro
del amplio término de “ocupantes” quedan comprendidos –sin
duda alguna- los locatarios. Y a ellos también se le aplica el
art. 2069 que establece que en “caso de violación por un
propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en
este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin
perjuicio de las demás acciones que corresponden, el
consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para
hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía
procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado
en caso de reiteración de infracciones”

Es interesante que tanto el consorcio como el propietario

afectado, no solo pueden iniciar acciones para que cese la
conducta contraria a las prohibiciones establecidas por el
Código o el reglamento, sino que también puede iniciar el
desalojo del ocupante, no propietario, lo que comprende al
locatario. Más allá del conflicto que seguramente generará
determinar –en el caso concreto- que debe entenderse por
“reiteración de infracciones”, lo cierto es que se trata de una
facultad interesante que permite a un tercero impedir que siga
adelante la locación por razones imputables al locatario.

V. El locatario y los órganos de la propiedad

horizontal [arriba] -

Cabe detenerse en las facultades que para intervenir en la

vida consorcial que pueden corresponder al locatario de una
unidad sometida al régimen de propiedad horizontal. Racciatti
sostuvo que el inquilino carece de facultades para participar
de la administración del consorcio, no estando autorizado a
asistir a las asambleas y no pudiendo, obviamente, intervenir
en tales deliberaciones ni votar en ellas[30].
En efecto, al no ser titulares del derecho real no forman parte
de las asambleas. En este aspecto el Proyecto de 1998 en su
art. 2001 establecía contrariamente que:

“El ocupante no propietario de la unidad funcional, que

acredite su legitimación ante el administrador, puede asistir a
las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a
voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad
funcional respectiva ”

Es decir que debidamente acreditado su carácter de locatario,

por ejemplo, el mismo podía asistir a las asambleas e
intervenir lo que hubiera introducido un evidente factor de
introducir un factor distorsivo dado que un simple tenedor
tendría derecho a voz sumando nuevas dificultades a las
asambleas. Es cierto que el propietario de la unidad podía
mediante oposición expresa impedirlo, pero el resto de las
titulares de la propiedad horizontal no.

Afortunadamente ni el Código Civil y Comercial en su

redacción original, ni en su actual reforma, han seguido ese
criterio que entendemos errado.

Los locatarios solo pueden participar en la asamblea si cuentan

con mandato para ello del propietario, pero en tal caso lo
serán en carácter de mandatarios y no de locatarios.

VI. A manera de conclusión [arriba] -

La confluencia de uno de los derechos reales que se prestan a

mayores conflictos con un contrato cuyas derivaciones suelen
poblar, también, los repertorios de jurisprudencia, -y cuyas
aguas son ahora agitadas por una reforma carente en muchos
casos de técnica y en otros de tino, además de lo
desaconsejable que resulta la modificación innecesaria de un
Código con apenas casi cinco años de vigencia- seguramente
plantearán múltiples conflictos que la jurisprudencia tratará
arduamente de desentrañar esperemos que siempre con la
finalidad de arribar a “lo justo” dado a cada uno lo suyo

Notas [arriba] -

[1] Abogado egresado con diploma de honor (UCA). Abogado

especialista en Magistratura (UCA). Profesor adjunto de
Derechos Reales (UCA, UCEL). Profesor de Ética Profesional y
Social (UCA). Docente de Derecho Civil IV (UNR).
[2] Abogado egresado con diploma de honor (UCA). Doctor en
Derecho y Ciencias Sociales del Rosario (UCA). Profesor titular
ordinario de Derechos Reales (UCA). Director de la carrera de
Abogacía y posgrados (UCA). Ex decano de la Facultad de
Derecho y Ciencias Sociales (UCA).
[3]Ejemplo de esto último los arts. 1196 inc. d] o el art. 13 de
la ley 27.751. En el primer caso por ser una mera práctica de
fraude a la ley impositiva, que evidentemente no tiene amparo
en la ley y que no debió siquiera mencionarse, y en el segundo
porque revela un desconocimiento alarmante acerca del
régimen de garantías en el Código. El análisis exhaustivo de
estos yerros exceden el marco de este trabajo.
[4]Borda, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de
locaciones urbanas” A LEY2017-B, 720
[5] Puig Brutau, José, Fundamentos del derecho civil, 4ª
edición, Bosch, Barcelona, 1994, Tº III, Vol. 1º, p. 129.
[6] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 431.
[7]Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble
afectado al régimen de propiedad horizontal que asume la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes”, A
LEY, 1983-D, 1067
[8]Molina Quiroga, Eduardo, “Pago de expensas y reparación
de partes comunes”, A LEY, 2005-F, 218
[9] Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos
reales, 5ª edición, actualizado por Delfina M. Borda, La Ley,
Buenos Aires, 2008, Tº I, núm. 717.
[10] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 361.
[11] Como bien ha dicho Moisset de Espanés, “Todo aquello
que se derogó globalmente, sin consagrarse una solución
contraria, creando un vacío y un silencio, va a ser regido por lo
que era uso, práctica y costumbre. De manera tal, que si se
plantean casos que estaban regidos por el Código de Vélez y
que han desaparecido, pero no son contrarios de derecho, las
partes y el juez tendrán que recurrir al Código de Vélez para
probar lo que era uso, práctica y costumbre” Moisset de
Espanés, uis, “ a irretroactividad de la ley y el art 7 del
nuevo Código Civil” en
http://www.acaderc.org.ar/doctrina/la-irretroactividad-de-
la-ley-y-el-art.-7-del-nuevo-codigo-civil-y-comercial (visto el
23 de enero de 2020). Mutatis mutandis lo mismo puede
decirse respecto a la ley 13.512
[12] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N , “Algunos
temas de propiedad horizontal en el Proyecto de Código
2012”, ED, 253-870.
[13] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 361.
[14] Raisberg, Claudia e Iturbide, Gabriela A , “El nuevo
régimen del derecho real de propiedad horizontal”, A EY,
Sup. Act., 19/7/2012.
[15] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N , “Algunos
temas de propiedad horizontal en el Proyecto de Código
2012”, ED, 253-870.
[16] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N , “Algunos
temas de propiedad horizontal en el Proyecto de Código
2012”, ED, 253-870.
[17] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N , “Algunos
temas de propiedad horizontal en el Proyecto de Código
2012”, ED, 253-870.
[18] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N , “Algunos
temas de propiedad horizontal en el Proyecto de Código
2012”, ED, 253-870.
[19] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal,
Depalma, Buenos Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[20] Kiper, Claudio M , “Situación del locatario de inmueble
afectado al régimen de propiedad horizontal que asume la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes”, A
LEY, 1983-D, 1067.
[21]En la ciudad autónoma de Buenos Aires la legislación (ley
941reformda por ley 5983, establece en el art. 10 inciso j que
el administrador debe “Indicar en forma separada y
diferenciada los importes que correspondan a expensas
ordinarias y extraordinarias” Pero no es inusual que la
calificación no responda al criterio legal.
[22] Alterini, Jorge, “Responsabilidad por expensas en la
propiedad horizontal”, en ópez Cabana, Roberto M , Alterini,
Atilio A. (dirs.), La responsabilidad (homenaje al Profesor
Doctor Isidoro H. Goldenberg), Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
1995.
[23] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal,
Depalma, Buenos Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[24] Kiper, Claudio M , “Situación del locatario de inmueble
afectado al régimen de propiedad horizontal que asume la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes”, A
LEY, 1983-D, 1067.
[25] Costantino, Juan A., Propiedad horizontal, Juris, Rosario,
2002, p. 43.
[26] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal,
Depalma, Buenos Aires, 1998, p. 37.
[27] Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o por
departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 420.
[28] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal,
Depalma, Buenos Aires, 1998, p. 37; Gurfinkel de Wendy,
Lilian, La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la Ley
13.512, LexisNexis, Buenos Aires, 2005, p. 141.
[29] CNCiv., sala A, 6/4/1964, ED,11-401.
[30] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal,
Depalma, Buenos Aires, 1998, p. 38.
.
 Pago de cargas, contribuciones y expensas en la nueva Ley
de Alquileres

Por Diego Hernán Tachella*

I. Introducción [arriba] -

La nueva ley de alquileres, sancionada recientemente por la

Cámara Alta de manera remota, modifica varios de los puntos
previstos en el Código Civil y Comercial de la Nación respecto
del contrato de locación (sustituye los arts. 75, 1196, 1198/9,
1201, 1203, 1209, 1221, 1222, 1223, 1351 y agrega los arts.
1204 bis y 1221 bis).

Además, regula complementariamente las locaciones,

establece un Programa Nacional de Alquiler Social y establece
la aplicación inmediata del sistema de mediación prejudicial
para conflictos emergentes de los arrendamientos (sustituye el
art. 6° de la Ley N° 26.589 de Mediación y Conciliación).

Mediante el presente abordaremos un tema de suma

importancia en este contexto, como es el asunto atinente al
pago de impuestos, tasas, contribuciones y expensas; ya que es
habitual que ello forme parte de alguna cláusula en particular
de los contratos de locación, máxime cuando ello incide
directamente sobre el precio del canon locativo.

II. Aspectos relevantes de la nueva normativa [arriba] -

Entre las cuestiones preponderantes, además de la que da
motivo al presente trabajo, podemos destacar a grandes rasgos
que la nueva legislación establece:

a) la elección de un domicilio especial para el ejercicio de los

derechos y obligaciones que emanan del contrato;

b) que, si el destino es habitacional, ni el anticipo ni el

depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente al
primer mes de alquiler. El reintegro del mes de garantía debe
realizarse en efectivo al momento de la restitución del
inmueble, al valor del último mes de alquiler;

c) la ampliación del plazo mínimo del contrato de dos a tres

años, con las excepciones del art. 1199 del Código Civil y
Comercial de la Nación;

d) la conservación de la cosa por parte del locador con aptitud

para el uso convenido, lo que incluye por parte de aquél la
obligación de efectuar cualquier reparación que exija el
deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier
causa no imputable al locatario;

e) una adecuación del concepto de frustración del uso o goce

de la cosa;

f) la posibilidad del locatario de compensar gastos incurridos y

acreencias que estuviesen a cargo del locador con cánones
locativos, previa notificación fehaciente;
g) cambios con respecto a la posibilidad del locatario de
resolver anticipadamente el contrato;

h) la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional

matriculado para el corretaje inmobiliario;

i) variaciones con respecto a la garantía, otorgando una mayor

cantidad de posibilidades al locatario a efectos de cumplir con
ello,

j) una nueva forma de ajuste anual, que deben seguir un

índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de
precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible
promedio de los trabajadores estables),

k) la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante

AFIP;

l) La creación del Programa Nacional de Alquiler Social para la

adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda
digna en alquiler mediante contratación formal, y

m) la implementación de métodos alternativos para la

resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

III. Marco jurídico [arriba] -

En lo que concierne al tema de los impuestos y expensas, el
art. 6° de la nueva ley sustituye el art. 1209 del Código Civil y
Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ART 1209 Pagar cargas y contribuciones por la actividad El

locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni
las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse
que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que
deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos
que se vinculan a los servicios normales y permanentes a
disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias ”

Cabe señalar que el derogado art. 1209 del Cód. Civ y

Comercial de la Nación establecía que:

“El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y

contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa,
excepto pacto en contrario ”

Asimismo, no está por demás recordar que el art. 1155 del

Código Velezano instituía que “el locador está obligado a pagar
las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa
arrendada”

IV. Breve noción de las expensas comunes. Ordinarias y

extraordinarias [arriba] -
El art. 2048 del Código Civil y Comercial establece que cada
propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe
pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen
estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por
las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también
pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido
por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

En el género expensas están comprendidos los gastos de

administración y reparación de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las
primas de seguro del edificio común y las erogaciones debidas
a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes
por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor
renta.[1]

Debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las

expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen
de la propiedad horizontal -arts. 2037 y subsiguientes del
Código Civil y Comercial de la Nación-, por lo que es
indispensable contar con una relativa seguridad de que todos
los copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser
compelidos a ello, dado que se caracteriza por tener como
único patrimonio el resultado de la recaudación de las expensa
comunes y, eventualmente, el fondo de reserva o los intereses
devengados por alguna acreencia. [2]

Establecido lo anterior, es dable destacar que dentro del

término expensas comunes encontramos las ordinarias y las
extraordinarias, las que reseñaremos sucintamente a
continuación.

Expensas ordinarias

Las expensas ordinarias se corresponden con los gastos

habituales en que incurre el consorcio de propietarios que se
erogan regularmente.

Dentro de este concepto podemos ubicar los gastos que

responden a obligaciones del consorcio cumplidas a través del
administrador como los indispensables para mantener en buen
estado las partes comunes del edificio y las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro, los gastos de administración y
las primas del seguro obligatorio.[3]

La norma no especifica qué conceptos se incluyen entre las

denominadas expensas ordinarias de administración y
reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo
referencia a las obligaciones impuestas al administrador en
cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de
responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros
médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de
evacuación y de acceso para personas con discapacidad.[4]

Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado

ordinario, no necesariamente debe originarse en forma
mensual o bimestral, -tal como el pago de los Sueldos del
personal dependiente y de los Servicios-, sino que debe
mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su
erogación indiscutiblemente necesaria para beneficio de la
entera comunidad consorcial.[5]

Expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias están vinculadas a gastos fuera

de lo habitual o de lo común que solvente el consorcio de
propietarios.

En este marco podemos incluir mejoras, innovaciones u obras

nuevas en partes comunes del edificio (art. 2051 y sgtes. del
Cód. Civil y Comercial), cuya decisión se encuentra a cargo de
la asamblea, para lo cual debe reunir las mayorías necesarias
previstas en el reglamento de propiedad o en el ordenamiento
de fondo. También dentro este concepto corresponde englobar
gastos que afronte el consorcio para cubrir indemnizaciones
laborales o civiles, multas, infracciones o acuerdos
conciliatorios arribados tanto en sede judicial como
extrajudicial.

El párr. 3º del art. 2048 se refiere a la realización de gastos

provenientes de trabajos que no son indispensables para el
mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su
mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión
que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en
legal forma. Por tratarse de gastos extraordinarios que no
devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial,
dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de
los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que
dentro del término expensas también están comprendidas las
erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que
deba abonar el consorcio por los daños derivados de la
responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes
cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido,
entre otros.[6]

V. Pago de cargas, contribuciones y expensas [arriba] -

El nuevo art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación es

claro en cuanto a que el locatario sólo tiene a su cargo la
erogación de las cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada, y que, por ende, no tiene a su
cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas
comunes extraordinarias.

Agrega, además, que sólo podrá establecerse que estarán a

cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos
habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a
los servicios normales y permanentes a disposición del
locatario, independientemente de que sean considerados como
expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

La norma elimina la referencia al pacto entre las partes y

prohíbe la asunción voluntaria por el inquilino de cualquier
otra carga excepto las expensas ordinarias, aclarando que son
tales las atinentes a los gastos habituales, con prescindencia
de cómo las denomine el consorcio o el administrador que las
liquide. Deja claro que las partes no pueden pactar la asunción
de impuestos ni expensas extraordinarias.[7]

En efecto, dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago

de las cargas y contribuciones que graven la cosa (tal como lo
establece el texto vigente) ni las expensas extraordinarias (lo
que es nuevo). Y en ambos casos, no se admite el pacto en
contrario, pacto que expresamente autorizaba el Cód. Civil y
Comercial.[8]

Es decir, aquí la nueva normativa contiene una cuestión

novedosa, al no permitir la libre convención de las partes con
respecto al pago de las tasas y contribuciones que graven la
cosa (por ejemplo el ABL y los impuestos municipales), como
así también de las expensas extraordinarias (término que no
debe ceñirse a lo que surja textualmente de la liquidación de
expensas que presente el administrador, sino a los que
excedan a los gastos normales y habituales del consorcio), las
que inexorablemente debe sufragar el locador.

En cambio, claro está que la autonomía de la voluntad entre

locador y locatario sigue vigente respecto de las expensas
comunes y cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada (electricidad, gas, agua, etc),
por lo que pueden convenir contractualmente que su erogación
se encuentre a cargo del inquilino.

En cuanto a las cargas y contribuciones, conforme lo dicho

precedentemente, la normativa en análisis es clara en cuanto
en que está a cargo del locador el pago de las que graven la
cosa.
Por estas deben entenderse las cargas que gravitan sobre la
cosa, como podría ser, por ejemplo, una contribución forzosa
decretada por la autoridad pública por una circunstancia
excepcional, y las contribuciones que se imponen sobre la
cosa, es decir, las contribuciones que se imponen sobre la
cosa, es decir las contribuciones o impuestos extraordinarios
que graven las propiedad, como puede ser, por ejemplo, la
contribución inmobiliaria, las tasas municipales, etc.[9]

En cambio, corresponde abonar al locatario las cargas y

contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada.

Ello contempla los impuestos, tasas y tributos que origine la

finalidad que se le haya dado la cosa locada, como por
ejemplo habilitaciones, ingresos brutos, etc., si el destino
fuere industrial, comercial o profesional, como así también
impuestos o servicios, como el gas, agua, electricidad, TV por
cable, internet, lo que resulta aplicable también si el destino
fuere de vivienda.

En ese mismo sentido se ha dicho que se encuentran a cargo

del locatario los impuestos que se deban pagar por su
actividad, comercio o industria. De esta manera el locatario
deberá abonar los recargos por la actividad realizada en el
inmueble.[10]

En cuanto a las expensas, la norma en análisis prevé que el

locatario no tiene a su cargo el pago de las expensas comunes
extraordinarias. Añade a su vez que sólo puede establecerse
que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven
de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por
tales aquellos que se relacionan con los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario. Independientemente
de que sean considerados como expensas ordinarias o
extraordinarias.

Este último precepto es por demás acertado, ya que es muy

común que en muchos consorcios no se diferencien las
expensas comunes ordinarias de las extraordinarias, o no se
haga la distinción de acuerdo a los parámetros legales.

Asimismo, es importante señalar que pese a que el tercer

párrafo del art. 2048 del Cód. Civil y Comercial incluye dentro
de las expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso circulación de personas
con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros, dichas expensas no
corresponden que sean erogados por los locatarios ya que no
representan un gasto habitual ni se relacionan con los servicios
normales y permanentes al servicio del arrendatario.

Atento lo expresamente dispuesto por nueva normativa, es por

demás necesario que los administradores de los edificios que
se encuentren sujetos al régimen de propiedad horizontal (art.
2037 y sgtes. del Código Civil y Comercial) cumplan
acabadamente con la obligación que les impone el art. 2067
inc. d) de practicar la cuenta de expensas, individualizando las
expensas ordinarias de las extraordinarias. Ello, a fin de evitar
cualquier controversia al respecto entre locadores y locatarios.

Empero, es posible un conflicto entre locadores y locatarios,

que amerite un debate todos los meses, sobre qué gastos tiene
que abonar cada uno. Ello, ya que para determinar si una
expensa es común o extraordinaria, existen muchas variables,
que no solo surge de su monto global de liquidación.[11]
No está por demás recordar que el pacto entre locador y
locatario, respecto del pago de expensas, impuestos, tasas y
servicios (claro está que con las limitaciones de la nueva
normativa) es inoponible frente al acreedor, que siempre
podrá demandar su cobro al titular dominial. Se trata de un
caso de asunción imperfecta de deuda.[12]

VI. Procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de toda

prestación asumida por el locatario en los términos del
nuevo art. 1209 [arriba] -

Conforme a lo previsto por el art. 1208 del Código Civil y

Comercial, que no ha sufrido modificaciones por la nueva ley
de alquileres, la prestación dineraria a cargo del locatario se
integra con el precio de la locación y toda otra prestación de
pago periódico asumida convencionalmente por el locatario.
Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención,
el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble,
de contado; y si es inmueble, por período mensual.

El canon locativo incluye no sólo el precio de la locación

(aquella suma normalmente de vencimiento mensual
consistente en la contraprestación debida por el uso y goce de
la cosa), sino también el de toda otra prestación de pago
periódico, asumida convencionalmente por el locatario.[13]

Ello contempla la posibilidad del locador de reclamar por vía

ejecutiva las obligaciones accesorias que pudiere haber
asumido el locatario, en el caso limitado a las expensas
comunes y cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada, de acuerdo a los parámetros
establecidos por el nuevo art. 1209.

La vía ejecutiva está especialmente prevista para este

supuesto, ya que el código de fondo contempla una norma
procesal, al integrar terminológicamente a la obligación de
pago, el antedicho concepto de canon, que como tal es
inclusivo no solo del precio por el uso y goce, sino de todos los
accesorios que asume con la misma dinámica obligacional el
locatario.[14]

Así es que en la ejecución de alquileres la vía ejecutiva no se

limita al precio de la locación mencionado en el art. 1187 del
Cód. Civil y Comercial, pues el concepto está ampliado en el
art. 1208 que extiende el trámite a toda otra prestación de
pago periódico asumida convencionalmente por el locatario,
en el caso, como expensas y servicios del inmueble.[15]

VII. Obligación del locatario de entregar al locador las

constancias del pago de expensas comunes ordinarias y de
cargas y contribuciones que se originen en el destino dado a
la cosa locada [arriba] -

Al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa al

locador en el estado que la recibió, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que
efectuó en razón de la relación locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga (art. 1210 in fine
del Código Civil y Comercial)
Es decir, si el locatario asume el pago de expensas o servicios
puede hacerlo bajo una doble modalidad, entregar su monto al
locador para que sea éste quien pague la deuda, o pagarla el
locatario directamente al tercero acreedor en cuyo caso
debería entregar la constancia de pago al locador al cesar el
vínculo contractual. Suele pactarse incluso la entrega
periódica como modo de mantener la certeza de conservarse
el servicio de que se trate.[16]

Notas [arriba] -

*Abogado (UBA). Funcionario (Prosecretario Letrado) de la

Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil. Profesor de “Elementos de Derechos Reales” en la
Facultad de Derecho de la UBA. Docente del Curso de
Capacitación de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Autor y coautor de diversos libros y artículos en temas de su
especialidad.

[1] Molina Quiroga, Eduardo, Pago de expensas y reparación de

partes comunes La Ley 03/11/2005, 1, La Ley 2005-F, 218 • DJ
19/04/2006, 1041.
[2] CNCiv, Sala I, “Consorcio de Propietarios del Club Privado
Loma Verde c/Gómez, Leonardo Micro s/ ejecución de
expensas”, 12/11/2019, sumario N°27977 de la Base de Datos
de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la
Cámara Civil.
[3] Zelaya, Mario en Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper
Director, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2008, pág. 357.
[4] Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal en
el Código Civil y Comercial de la Nación, SJA 29/10/2014, 3 •
JA 2014-IV.
[5] Von Zedtwitz, Érica, Expensas Comunes, especial
referencia a los arts. 2048, 2049 y 2050 del nuevo Código Civil
y Comercial de la Nación, Revista Jurídica Región Cuyo -
Argentina - Número 1 - Octubre 2016, 9-10-2016, Cita on line:
IJ-CXXV-
[6] Pepe, Marcelo Antonio, Las expensas comunes en el Código
Civil y Comercial, RCCyC 2015 (julio), 199.
[7] Leiva Fernández, Luis F. P., Cien años de un fracaso
reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres. Soup
again, La Ley 17/12/2019, 1, La Ley 2019-F, 1025, ADLA 2020-
2, 3.
[8] Borda, Alejandro, El inquietante proyecto de ley de
locaciones urbanas, La Ley 20/03/2017, 1, La Ley 2017-B, 720.
[9] Zago, Jorge, en Cód. Civil y leyes complementarias,
Belluscio - Zannoni, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2007, T 7, pág.
409.
[10] Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo,
Ediciones La Rocca, 5ta. Ed, Buenos Aires, 2003, pág. 132
[11] Costantino, Juan Antonio, Nueva ley de locaciones
urbanas (primera aproximación operativa), 19/06/2020,
eldial.com - DC2B2
[12] Moeremans, Daniel en Código Civil y Comercial de la
Nación comentado, Lorenzetti Ricardo director, ed. Rubinzal
Culzoni, Santa Fe, 2015, T, págs. 627/8.
[13] Amiel, María Cecilia, Efectos de la locación. Obligaciones
a cargo de las partes en Colección de Ebooks Editorial B de f -
Locaciones Inmobiliarias en el nuevo Código Civil y Comercial y
Proceso de Desalojo, 02-07-2018, IJ-DXLIV-376
[14] Otero, Esteban en Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, Caramelo Gustavo; Picasso Sebastián; Herrera
Marisa, 1a ed., Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Infojus,
2015, T III, pág 592.
[15] CNCiv, sala I, autos “Galceran, Maria Alejandra c MF
Collection Service SA y otro s/ Ejecución de
alquileres”,15/11/2019, AR/JUR/43722/2019
[16] Leiva Fernández, Luis F. P. Las modificaciones al contrato
de locación en el Código Civil y Comercial, La Ley, Sup. Esp.
Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en
particular 2015 (abril), 71
 La resolución anticipada y la renovación del Contrato de
Locación en el marco del nuevo régimen legal

Un preliminar análisis

Por Marcelo Quaglia [1]

I. Introducción [arriba] -

Cabe en primer término simplemente agradecer la generosa

convocatoria de la Asociación Iberoamericana de Derecho
Privado, puntualmente en la persona de los directores de esta
obra (Dres. Juan Manuel Lezcano y Walter Krieger), a
participar en este importante e interesante proyecto, junto a
queridos amigos y grandes juristas.

Dentro del nuevo régimen de locaciones urbanas que la norma

argentina propone, nos han solicitado abocarnos a la
regulación de la resolución anticipada y a la renovación del
contrato de alquiler (arts. 9 y 10 de nueva ley, que modifican
el art. 1221 e incorporan en 1221 bis en el Código Civil y
Comercial -en adelante “CCyC”- respectivamente).

Ahora bien, sin perjuicio que el presente análisis se

circunscribirá a dichos textos, nobleza obliga, no podemos
dejar de recordar en primer términos que nos encontramos en
presencia de un microsistema jurídico, debiendo entenderse
por tal a un conjunto de normas que, sin demasiado orden ni
relación entre sí, trata de realizar una justicia todavía más
concreta y particular (que la del sistema y de los subsistemas)
y para sectores aún más determinados, en el caso el
locatario[2]. De esta forma, el régimen cuyo norte es la tutela
de quien se considera la parte más débil de la relación
jurídica[3] (en el caso por carecer de un hogar o de acceso a
su propia vivienda), podrá plantear y proponer soluciones o
propuestas diferentes o disímiles a las del derecho común,
dejando muchas veces de lado la regulación supletoria que
caracteriza a la normativa contractual, para incorporarse
dentro de un orden público económico de protección, dadas
las asimetrías que se plantean en la relación[4].

En efecto, en muchas oportunidades, las normas que consagre

ese microsistema, justamente en aras de la tutela de la parte
débil, deberán ser calificadas como de orden público,
especialmente a fin de evitar que por ejercicio de la
autonomía de la voluntad (especialmente en contratos por
adhesión) la solución que propugnen las partes (o una de ella)
sea diferente. Tal, entendemos, es la situación de las
disposiciones que hoy pretendemos analizar.

Lo reseñado no implica entender que dicho microsistema es

independiente del régimen general ya que, si bien propone
algunas soluciones distintas a las del derecho común
(justamente algunos de esos supuestos son los que más abajo
analizaremos), el mismo está integrado a nuestra normativa y
demanda una relación dialógica donde interactúa con otros
microsistemas (vg. el de consumo, el del seguro, etc.) y aún
con subsistemas o el sistema general, a los que muchas veces
necesariamente deberá ocurrir debido a la ausencia de una
solución específica en su regulación (vg. ante el supuesto de
una cláusula abusiva o vejatoria). Toda esa relación exigirá un
esfuerzo por parte del operador jurídico quien deberá
encontrar la norma correcta y apropiada para en caso concreto
en base al llamado diálogo de fuentes, consagrado hoy
expresamente en el art. 1 del CCyC, teniendo como norte la
Constitución Nacional[5] y los tratados de derechos humanos
en los que la República sea parte.

Formuladas estas preliminares consideraciones corresponde

adentrarnos en el análisis de los temas propuestos, donde
simplemente pretendemos plantear ciertas dudas, algunas
inquietudes y pequeños interrogantes que podrán suscitarse al
momento de aplicar las soluciones que la norma propugna,
aventurando en ciertos supuestos alguna posible solución.
Esperamos con ello simplemente despertar la inquietud del
lector, quien probablemente dé diferentes y mejores
respuestas a las nuevas situaciones.

II. [arriba] -

II.- a) La resolución anticipada.

El plazo en materia de locación es un elemento tipificante del

contrato (art. 1187 CCyC), estableciéndose en la norma plazos
mínimos (en materia inmobiliaria -art. 1198 CCyC) y máximos
(para toda locación -art 1197 CCyC-) que en principio no
pueden modificarse. La existencia de estas disposiciones que
no están sujetas a la autonomía de la voluntad de las partes ha
llevado a la doctrina a plantearse, en relación con los plazos
mínimos consagrados, si el límite impuesto lo era para ambas
partes (ya que ambas debían respetarlo[6]) o sólo para el
locador (dado que el locatario podía renunciarlo, aunque no de
manera anticipada[7]).

En efecto, la rigidez del sistema se ve morigerada por el art.

1221 del CCyC que hoy analizamos, norma que permite
exclusivamente al locatario extinguir el contrato bajo
determinados presupuestos y requisitos. Justamente, esta
norma de excepción se vincula con la referencia que
hiciéramos al inicio de este opúsculo respecto a la
configuración de un microsistema jurídico ya que estamos ante
una regla específica y propia del contrato de locación y ni
siquiera de cualquier contrato de locación, sino sólo de la que
tenga por objeto un bien inmueble, como veremos
seguidamente[8].

II.- a 1) a “nueva” regulación en materia de resolución

anticipada.

El texto de la norma presenta evidentes similitudes con el

régimen anterior, reproduciendo casi textualmente lo
dispuesto por el CCyC, y por tanto receptando las ventajas y
defectos de esa regulación (sin perjuicio de las variaciones que
veremos seguidamente).

La norma se divide en dos incisos, regulando en el primero el

supuesto de resolución anticipada en locaciones inmobiliarias
comprendidas dentro del plazo mínimo legal del art. 1198
CCyC y abarcando en el segundo la resolución anticipada de
locaciones inmobiliarias celebradas por plazos menores al legal
y admitidas como excepción (art. 1199 CCyC).

Es en el primer inciso del artículo donde se incorporan las

novedades más relevantes, una de ellas vinculada
exclusivamente con los inmuebles destinados a vivienda,
novedad que puede llegar a generar las críticas que antaño se
suscitaran en el régimen de la Ley Nº 23.091, relacionados con
la diferenciación de plazos mínimos en materia locativa
conforme el destino del bien y el conflicto que generan las
locaciones con destinos mixtos o múltiples (como veremos más
adelante).

De esta manera, y a semejanza de la norma que se deroga, se

permite únicamente al locatario (y no cualquier locatario, sino
a quien rente un bien inmueble) resolver anticipada e
incausadamente su contrato. Ya con anterioridad a la sanción
de esta norma se ha destacado que la facultad otorgada,
calificada como excepcional (y por tanto no susceptibles de
aplicaciones analógicas y/o interpretaciones amplias), se
constituye únicamente en cabeza del locatario, no resultando
admisible que se configure a favor del locador ni siquiera a
través de un pacto expreso. Ello resulta razonable, no sólo
porque de otra forma se burlaría el régimen de plazos legales
mínimos, sino porque, además, este tipo de contratos
usualmente se celebra por adhesión.

Sin embargo, y justamente siguiendo dicha lógica, admiten

algunos autores que, ante un contrato paritario, cabría la
posibilidad de analizar la legitimidad de una cláusula de dicho
tenor[9], sin embargo, la literalidad de la norma y su condición
de ser de orden público pareciera dar otra respuesta a ese
planteo.

Ahora, si bien la disposición otorga dicha facultad al locatario,

la reglamenta en su ejercicio, justamente a fin de tutelar y
amparar también los derechos del locador (de esta forma y
ante determinados supuestos se exigirá un preaviso y/o el
pago de una indemnización). Y es que, como ya hemos
destacado, se evidencia la presencia de derechos
constitucionales de gran importancia que pueden llegar a
encontrarse en pugna en esta relación: el de la vivienda digna
del locatario y el de propiedad o crédito del locador. Y,
aunque al referir a la extinción del contrato pareciera que la
tutela a la vivienda se desdibuja un poco, cabe la posibilidad
que esa extinción incausada obedezca a la necesidad de
acceder justamente a una mejor vivienda por situaciones
objetivas o subjetivas no imputables a las partes (vg. la
enfermedad de un familiar requiere que este viva en
compañía, resultando la propiedad inadecuada para ello,
etc.[10]).

Veamos entonces cuáles son los recaudos en cada uno de los

supuestos.

II.- a.1.i) Locaciones inmobiliarias comprendidas en el plazo

mínimo legal (art. 1198 CCyC).

Dentro del régimen general (ya que el segundo inciso abarca

situaciones de excepción), podrá el locatario resolver
anticipadamente su contrato cuando:

A) La locación fue celebrada sobre un bien inmueble,

independientemente de su destino.

Los orígenes de la solución planteada se encuentran en la Ley

Nº 23.091 que reconocía dicha facultad en un primer momento
para los locatarios de inmuebles destinados a vivienda[11]
extendiéndola posteriormente a cualquier destino locativo,
ámbito que mantuvo el CCyC y que replica la nueva norma.

La ausencia de diferenciación de destinos ha sido aplaudida

por los autores al analizar las cuestiones vinculadas con los
plazos mínimos ya que la posibilidad de determinar regímenes
diferentes ante situaciones fácticas disímiles generaba en los
hechos supuestos controversiales y dudosos, donde a veces no
se podía determinar claramente cuál era el destino del bien
(las llamadas locaciones con destino mixto en la que el
locatario vivía y desempeñaba, por ejemplo, su actividad
comercial o profesional)[12].

B) El contrato se ha ejecutado por un período mínimo de 6

meses.

Destaca en este sentido Alejandro Borda que, no es que el

locatario no pueda rescindir el contrato antes de los seis
meses; lo que ocurre es que en tal caso deberá pagar no solo
la indemnización fijada por la propia norma sino también los
alquileres de esos seis meses[13].

Nos permitimos disentir con el criterio de este autor, ya que

de esta manera la indemnización se tarifaría, aunque la norma
nada refiere al respecto. Consideramos que nada impide al
locatario abandonar la relación locativa antes de los seis
meses de su ejecución, supuesto en que deberá indemnizar
todos los daños que el locador acredite en el debido nexo de
causalidad (y vinculados a la acción que instaure -resolución,
cumplimiento, etc.-) dado que se incurriría en un supuesto de
incumplimiento del contrato.

C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al

locador con al menos un mes de anticipación.

La determinación de un plazo de preaviso reincorpora un

recaudo ya contenido en la Ley Nº 23.091 de locaciones
urbanas (regulación que receptara legislativamente en forma
originaria el instituto en análisis imponiendo un plazo de 60
días), pero reduciéndolo a un mes. La recuperación de recaudo
se evidencia como adecuada y otorga mayor seguridad jurídica
al locador quien no correrá el riesgo de un abandono
intempestivo del bien locado una vez transcurridos los
primeros seis meses de relación locativa (especialmente ahora
que, en determinados supuestos, la resolución puede ejercerse
sin brindar indemnización alguna).

Es en este punto donde encontramos una primera

diferenciación con el régimen del CCyC originario, norma que
sólo exigía la notificación fehaciente pero que no imponía un
plazo para su efectivización. Como señalamos, la nueva
disposición brinda una mayor claridad y seguridad jurídica al
instituto, otorgando un plazo razonable para que el locador,
ante la extinción del vínculo, procure reincorporar el bien en
el mercado. En tal sentido, y con fundamento en el principio
general de la buena fe, se ha sostenido que, a pesar de la
supresión del recaudo por parte del CCyC, era necesario dar un
preaviso con una antelación suficiente que no podía ser menor
a los treinta días[14].

Asimismo, la exigencia de que la notificación sea fehaciente se

presente como fundamental a fin de que el locatario puede
acreditar a posteriori el ejercicio regular del derecho
otorgado.

Una cuestión que generó debates en su momento (Ley Nº

23.091) al configurarse dos plazos diferentes (situación que
vuelve a plantearse ahora con los 6 meses de vigencia del
contrato y el mes de preaviso) fue si los mismos podían correr
en simultáneo o era sucesivos (cuestión que ni la norma
originaria ni la actual clarifican). En síntesis, el interrogante
para el locatario sería si debe esperar el transcurso de los 6
primeros meses de locación para ejercer este derecho y
notificar en forma fehaciente su voluntad con la antelación del
mes requerido (con lo cual en los hechos podrá resolver el
contrato sólo al séptimo mes) o los plazos pueden correr en
paralelo y al quinto mes notificar su voluntad resolutiva, la
que podrá ejercer sin inconvenientes al sexto mes.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia[15] han resuelto el

interrogante interpretando el fin último de la norma y
considerando por tanto que la voluntad del legislador es
asegurar un mínimo de 6 meses de vigencia del contrato de
locación y no de siete, razón por la cual los plazos
determinados en el punto b y c puede correr en paralelo. Sin
perjuicio de lamentar la ausencia de aclaración expresa por
parte de la norma en tal sentido, entendemos que nada obsta
a que adoptemos en mismo criterio ante la “nueva” solución
legal,

Asimismo, resulta relevante destacar que el plazo de un mes

de preaviso es un plazo mínimo (téngase presente la
referencia de la norma a “al menos” un mes) ya que nada
obsta a que el locatario informe su voluntad de resolver con
mayor anticipación, lo que naturalmente redundará en
beneficio para el locador, quien contará con un término más
extenso para procurar reingresar su bien al mercado.

D) Se abone una indemnización tarifada al locador debido a la

resolución anticipada.

La norma determina la obligación de indemnizar los daños que

la resolución anticipada le genera al locador (justamente
tutelando su derecho de propiedad) a través de dos tarifas ya
predeterminadas cuyo monto se relaciona con el tiempo de
ejecución del contrato, considerando de manera razonable que
a mayor plazo de ejecución el daño es menor y por lo tanto
también la tarifa a abonar.

Naturalmente, al referir a un supuesto de indemnización

tarifada no se requiere invocar o acreditar daños por parte del
locador (quien de sufrir mayores a los que se le compensan
nada podrá reclamar) ni podrá el locatario pretender abonar
una suma menor a la que impone la norma escudándose en la
ausencia o cuantificación menor de perjuicios por parte del
locador. De esta forma el perjuicio se presume, y consiste en
haberse quebrado las expectativas patrimoniales del locador y
eventualmente el plazo que quedará el bien desocupado y, por
tanto, sin generar ingresos[16].

Conforme lo expuesto, si la resolución se ejerce durante el

primer año de contrato deberá abonarse el equivalente a un
mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble, debiendo abonarse un mes si la opción se ejercita
con posterioridad al año. Siendo la disposición de orden
público consideramos que los valores determinados por la
norma no pueden ser objeto de modificación (ni en más ni en
menos) por pacto expreso de las partes.

Sin embargo, en algunos supuestos la cuantificación del monto

indemnizatorio puede resultar un tanto dificultosa. Destacan
Hernández y Frustagli que, ante el cado de locaciones en que
el canon no se haya pactado mensualmente (generalmente
locaciones con destino económico), será necesario distribuir el
monto total convenido por períodos mensuales a los fines de
determinar el quantum de la indemnización[17]. Propugnamos
también tal solución ante el supuesto de cánones escalonados
donde no podrá determinarse la indemnización en razón del
canon vigente al momento del ejercicio del derecho
resolutorio, sino que deberá meritarse todo el negocio en su
conjunto, especialmente ya que tal es el sentido de la
indemnización, reparar la extinción anticipada de la relación,
ponderando el negocio en su totalidad.

Disiente con esta solución Leiva Fernández, quien sostiene que

la referencia temporal de pago al momento de abandonar el
inmueble remite al valor que se devenga en ese instante,
considerando que la manera de calcular una indemnización es
conforme el valor más cercano a su pago[18]. Nos permitimos
discrepar, entendiendo que la referencia indica el momento en
el que debe abonarse, pero el que el quantum debe vincularse
con toda la vida (real e hipotética) del negocio celebrado,
conforme los fundamentos que ya hemos vertido.

Ahora bien, tales son las soluciones ante un precio

determinado (sea a través de una suma fija, escalonada o
periódica por igual suma), pero si el precio se ha pactado
como determinable la definición del quantum indemnizatorio
podría suscitar inconvenientes. Tal es el supuesto donde,
conforme las reglas de la compraventa (que se aplican
subsidiariamente), se deja librada la fijación del valor a, por
ejemplo, el que tenga otra cosa cierta (el equivalente a 10.000
tazas de café -en el caso de un bar- o a 1.000 lts. de nafta -al
locar una estación de servicio-). En este supuesto las opciones
son tres: a) promediar los cánones ya devengados y definir el
valor mensual; b) tomar el valor del último mes abonado y; c)
establecer una cuantificación ponderando (estimativamente)
la totalidad de la ejecución del contrato. Entendemos que si
bien la última opción es la que menos certidumbre otorga y la
que mayores conflictos puede generar (ya que se hacen
estimaciones a futuro entrando en el campo de la especulación
o la chance), que es justamente lo que la norma pretende
evitar, es la que se evidencia como la más justa en el caso
concreto, considerando justamente cuál es el fin de
indemnización que se otorga (subsanar el incumplimiento
parcial de dicho contrato).

Otra cuestión a analizar es la relativa al llamado “uso de la

opción resolutoria” El texto legal toma esa referencia como
parámetro temporal para definir si ya ha transcurrido, o no, el
año de vigencia de la relación locativa. ¿Qué debemos
entender por ello?, ¿cuándo se efectúa la notificación
fehacientemente de la voluntad de resolver o cuándo se
abandona la propiedad? Técnicamente resulta indudable que el
ejercicio de la opción se produce al momento de manifestar el
locatario su voluntad de resolver, disparando el mecanismo
establecido por la norma al notificar fehacientemente dicha
intención al locador, situación que podría generar conflictos
cuando se notifica antes del año y se desocupa el bien con
posterioridad al mismo.

Ahora bien, si se indaga en la intención de la norma y en las

razones de las diferencias de tarifas determinadas (mayor o
menor plazo de cumplimiento del contrato) claramente debe
concluirse que lo relevante no es el momento de la
notificación fehaciente sino la fecha de desocupación del bien
(pauta que expresamente recepta la norma para definir el
momento del pago), debiendo abonarse el equivalente a un
mes de alquiler cuando dicha desocupación se produzca con
posterioridad al año, y un mes y medio si se produce antes,
independientemente de cuándo fuere notificada. Recordemos
en tal sentido que nada obsta a que la notificación se efectúe
en un plazo mayor al de un mes, beneficiando así al locador ya
que le da más tiempo para reincorporar el bien al mercado, no
resultando por tanto razonable que, en razón de esa pauta, se
perjudique al locatario diligente que anoticia su decisión con
la mayor antelación que pueda.

Cabe destacar que este último recaudo (pago de una

indemnización tarifada) no podrá aplicarse cuando el contrato
de locación inmobiliaria tengo por destino vivienda y el
preaviso de realice con una anticipación de tres meses o más
(cuestión que analizaremos más adelante).

II.- a.1.ii) Locaciones inmobiliarias del art. 1199 CCyC.

En su segundo inciso la norma replica la solución anterior,

señalando que en los casos del art. 1199 CCyC podrá ejercerse
la opción de la resolución anticipada abonando al locador el
equivalente a dos meses de alquiler.

La forma en que se redacta este segundo supuesto evidencia

claramente su vinculación o relación con el primero, sin
embargo, los recaudos que demanda en uno u otro caso no son
los mismos.

A) Locación celebrada sobre un inmueble independientemente

de su destino.

En primer lugar, resulta indudable que el ámbito de aplicación

continúa siendo las locaciones inmobiliarias
(independientemente de su destino). Y es que, aun cuando no
hay una referencia expresa a las mismas (a diferencia del
inciso anterior), al referir la norma a los casos del art. 1199
CCyC remite a los supuestos de excepción del plazo mínimo
legal que allí se regulan (comprensivo de diferentes
situaciones y destinos), supuestos que, al igual que el referido
plazo mínimo, se aplican sólo a las locaciones inmobiliarias.

B) Ejecución del contrato por mínimo de 6 meses.

Como destaca claramente Leiva Fernández, no podemos exigir

la configuración de este recaudo, especialmente dado que, en
muchas situaciones, al encontrarnos ante supuestos de
excepción de plazos mínimos, el contrato en su totalidad
puede plantear un plazo de ejecución sensiblemente
menor[19].

C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al

locador con al menos un mes de anticipación.

La necesidad de la notificación fehaciente a los fines del

ejercicio de la resolución anticipada deviene necesaria por
lógica y a fin de que el locatario pueda acreditar que la
ejecutado dicha facultad. Ahora bien, la exigencia del preaviso
de un mes de anticipación no va a poder ser exigible debido a
los breves plazos por lo que usualmente se celebra este tipo de
contratos.

Sin embargo, y conforme el deber de colaboración de las

partes dentro del contrato y del principio de Buena Fe (art. 9
CCyC) entendemos que corresponde preavisar (recordemos que
tal exigencia se consideraba implícita aún en el régimen del
CCyC, donde el recaudo había sido omitido por la norma[20]).

No debemos dejar de recordar que a mayor lapso de preaviso

se minimizan más los eventuales daños que sufre el locador
por la extinción anticipada, así como que a mayor plazo de
ejecución del contrato dichos daños también se verán
sensiblemente reducidos. Con ello queremos significar que el
locatario deberá informar cuanto antes su voluntad de
resolver, pudiendo determinarse si la facultad del preaviso se
ha ejercido abusivamente tomando como parámetros el plazo
legal del inciso anterior (un mes), el plazo pendiente de
ejecución del contrato y el período de tiempo transcurrido
entre que el locatario tuvo conocimiento o tomó la decisión de
resolver y lo notificó.

D) Pago de una indemnización tarifada al locador.

En este supuesto la misma se cuantifica en dos meses. El

parámetro ha sido criticado por algunos autores, sosteniendo
que debería referir a dos períodos y no dos meses ya que en
numerosas situaciones el canon abonado no llegue siquiera a
un mes (vg. locación por un período vacacional), no resultado
posible pagar más por restituir la tenencia que por usarla, lo
que torna inaplicable la solución[21].

En realidad, consideramos que la intención del legislador ha

sido otra y adherimos a quienes han calificado la cifra como
razonable en el entendimiento que se procura desalentar el
ejercicio de la opción, dado lo elevado de la indemnización
tarifada en contraste con el plazo del contrato[22].

A los fines de la cuantificación de los dos meses eventuales

cánones locativos variables o únicos por todo el período) nos
remitimos a lo ya analizado en el inciso anterior
II.- a.2) La verdadera novedad en materia de resolución
anticipada: ¿un beneficio para el locatario?

Nos interesa ahora ahondar la excepción planteada dentro del

inciso primero de la norma vinculada con los supuestos de
locaciones inmobiliarias dentro del plazo mínimo legal que
tienen por destino vivienda. En dicho supuesto ante el
ejercicio de la opción resolutoria por parte del locatario, si el
preaviso que demanda la norma se realiza con una anticipación
de tres meses o más y transcurren (naturalmente[23]) al
menos seis meses de contrato, no corresponde abonar
indemnización alguna. Varias son las consideraciones que
ameritan esa modificación, verdaderamente novedosa en la
materia.

En primer lugar, la exigencia de un destino específico ha

evidenciado en el pasado (cuando se la demandaba para
determinar diferentes plazos mínimos en materia locativa)
ciertos inconvenientes en la práctica, especialmente ante
situaciones de hecho que aglutinaban o congregaban más de
un destino en el mismo bien, el llamado destino múltiple o
mixto. ¿Cómo resolver la cuestión en ese caso? ¿Se toma el
destino principal de la cosa como el que prevalece? ¿Y cómo se
define cuál es el destino principal, por metros cuadrados, por
cantidad de habitaciones, por sujetos que ocupan el bien -más
familiares que empleados- etc.?

No debemos dejar de considerar que no es inusual que este

tipo de contratos se celebre por adhesión, determinando su
contenido la parte fuerte del mismo, que en el caso es el
locador (o a veces el corredor inmobiliario que lo asiste). Con
ello queremos significar que nada impedirá al locador
determinar un destino diferente al real al inmueble o, al
menos, proponer en los papeles un destino mixto aseverando
quizás que el destino principal es distinto del de vivienda,
supuestos de simulación que pretenderán tornar ilusorio el
derecho que esta norma consagra a favor del locatario,
cuestión sobre la que los operadores del derecho deberemos
estar atentos.

Asimismo, y sin desconocer que el derecho a la vivienda

cuenta con tutela constitucional, ¿acaso la constitución no
ampara también el ejercicio del comercio y de la industria?
¿Por qué en estos supuestos no puede el locatario también
gozar de este derecho si ejerce el preaviso con la antelación
de tres meses? ¿Y qué decir de entidades locatarias de bien
público (fundaciones, asociaciones, clubes del barrio, etc.)?
¿Puede llegar a plantearse un supuesto de violación de la
igualdad ante la ley -art. 16 CN-?

Otra cuestión para ponderar es la eventual práctica abusiva en

que puede incurrir el locador ante esta situación,
estableciendo un canon locativo escalonado, donde los valores
correspondientes a los seis primeros meses abarquen o
pretendan comprender la gran parte del negocio celebrado, en
el temor que el locatario abandone el contrato a través de
este mecanismo transcurrido dicho plazo. Y es que, la solución
que propugna norma pude llevar a un resultado práctico
diferente al buscado[24], ya que en la realidad del negocio
jurídico configurado pareciera que los plazos mínimos legales
se reducen de 3 años (art. 1198 CCyC) a tan sólo seis meses
(todo sujeto a la discrecionalidad del locatario con destino a
vivienda).

Naturalmente esta cuestión quedará sujeta a cada supuesto de

hecho, donde corresponderá que sea analizada, pudiendo
recurrirse a la figura del abuso de derecho y/o de la posición
dominante por parte del locador para replantear la cuestión
(arts. 10 y 11 CCyC), entre otros institutos.

También suscita interrogantes el planteo de dos plazos

diferentes, el de tres meses del preaviso y el de 6 meses de
ejecución mínima del contrato, cuestión que ya hemos
analizado anteriormente y a la que nos remitimos,
considerando que los plazos de la norma corren en paralelo, no
debiendo considerárselos sucesivos.

Finalmente, quien puede ejercer abusivamente otro derecho

es el locatario, el cual, ante un supuesto de mercado
depreciado con poca demandada y mucha oferta, burlando a
través de este mecanismo el plazo mínimo legal, puede buscar
periódicamente una nueva vivienda que locar ante una
depreciación en el valor de los cánones.

Como vemos los eventuales conflictos que eventualmente

generará esta excepción son variados, limitándonos en estas
líneas a enunciar los que consideramos más relevantes. La
nueva solución que propugna el legislador no termina de
convencernos ya que entendemos que, más allá de las buenas
intenciones de la norma, puede llegar a configurar una nueva
serie de abusos o cuestionamientos en la relación, cuando
contábamos con un mecanismo de resolución anticipada que se
desarrollaba en el mercado sin mayores controversias.

Esperamos equivocarnos.

II.- b) La renovación del contrato: otra novedad con pros y

contras.
El nuevo texto legal incorpora el flamante art. 1221 bis CCyC
dentro de la Sección Sexta del Capítulo 4 del Título IV del
CCyC, la que regula la extinción del contrato de locación[25].

Básicamente la disposición determina que en las locaciones

inmobiliarias con destino a vivienda (tal es la terminología
apropiada, aunque la norma refiere a “los contratos de
inmuebles destinado a vivienda”[26]), durante el transcurso de
los últimos tres meses de relación locativa cualquiera de las
partes puede convocar a la otra, notificándola
fehacientemente, a efectos de acordar la renovación del
contrato, en un plazo no mayor de quince días corridos.
Plantea seguidamente que en caso de silencio del locador o
frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando
debidamente notificado, el locatario puede resolver el
contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.

Nuevamente no encontramos ante una situación particular de

tutela, plagada de buenas intenciones por parte del legislador,
aunque con numerosos claroscuros que resolver.

II.- b.1) La libertad de contratar y la renovación del contrato,

una breve reflexión preliminar.

Podemos advertir la existencia de soluciones similares a la

planteada en la parte general ante la inminente finalización de
la relación. De esta forma, el art. 1011 CCyC determina que,
en los contratos de larga duración la parte que decide la
rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de
renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los
derechos[27].

Ahora bien, aun cuando consideramos que la renovación o

renegociación del negocio puede configurarse como una
herramienta de valía para conservar el contrato y/o prevenir
daños y/o readecuar el vínculo a la nueva realidad del
mercado[28], su exigencia a través de una norma no puede
sino plantearse como una obligación de medios, a fin de no
violar el principio de la libertad de contratar (considerado
como uno de los derechos implícitos en nuestra
constitución[29]); razón por la cual la imposición de una
eventual sanción al locador en forma incausada (consistente
en la posibilidad de una resolución anticipada sin pago de
indemnización tarifada) no nos termina de convencer, a
diferencia del caso de silencio o de renuencia a renovar el
contrato en forma injustificada.

De esta forma, dado que el locador está en una mejor posición

y puede extender hasta los últimos días del plazo la renovación
del contrato, especulando con la necesidad de vivienda del
locatario para obtener un mejor precio, resulta razonable que
con la debida antelación se imponga la obligación de
renegociar/renovar el contrato, aunque, la imposición de la
sanción propuesta se evidencia como irrazonable (al menos
ante la frustración incausada de dicha
renegociación/renovación).

Cabe recordar que justamente en esta materia (locación

inmobiliaria con destino a vivienda) la injerencia del Estado ha
sido profusa y prolongada en muchas ocasiones, afectando
justamente libertades como la que reseñamos y avalada por la
jurisprudencia en razón de los intereses en juego[30]. Esta
situación llevó en su momento a la sanción de la Ley Nº 21.342
que en su art 6 (aún vigente[31]) determinara que “El Estado
garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de
los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o
que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones
pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el
poder público ni este aplicará medidas en relación con las
locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una
sola de las partes” Naturalmente la sanción de la presente
norma, en caso de colisionar con la que estamos citando
deberá llevar al operador jurídico a la solución más justa para
el caso concreto (diálogo de fuentes).

En síntesis, propugnamos y aplaudimos la imposición de una

renegociación/renovación del contrato de locación, sin
embargo, no podemos menos que mirar con cierto recelo el
hecho de que, en caso que dicho proceso fracase
incausadamente y/o en forma objetiva (o sea, sin
responsabilidad de ninguna de las partes) se impongan
sanciones al locador (la extinción anticipada del contrato sin
indemnización alguna para éste). En este sentido Alejandro
Borda, yendo un poco más allá entiende que la sanción carece
de toda justificación y constituye una clara afectación del
derecho de propiedad, que ostenta categoría constitucional y
que expresamente ha reconocido el art. 965 del Código Civil y
Comercial cuando dispone que los derechos resultantes de los
contratos integran el derecho de propiedad del
contratante[32].

Naturalmente estamos planteando una situación hipotética

que deberá ponderarse en cada caso concreto, tomando muy
especialmente como referencia los valores de mercado
existentes a ese momento ya que, por ejemplo, de haberse
producido un gran incremento en el monto de los cánones
locativos quizás sea el locador el interesado en que el
locatario abandone la propiedad, aun resintiendo los últimos
tres meses de alquiler. De esta forma, la situación planteada
deberá analizarse en cada caso concreto, teniendo como norte
el ejercicio razonable y prudente de los derechos otorgados.
Ahora bien, en dicho espíritu la imposición de una sanción para
una de las partes no deviene, a nuestro entender, apropiada.

II.- b.2) Un sucinto análisis del texto legal.

Efectuada esta preliminar aclaración baste simplemente

enunciar algunas consideraciones relativas al texto de la
norma.

En primer lugar, cabe destacar nuevamente la referencia las

locaciones inmobiliarias con destino a vivienda, y las
cuestiones ya analizadas en relación a esta cuestión,
especialmente ante supuestos de destinos mixtos (y que
enunciáramos precedentemente).

Otra cuestión, que ya ha sido materia de análisis por mejores

voces que la nuestra, es la relacionada con el término
empleado por la norma, ¿qué debe entenderse por renovación
del contrato? ¿Es un nuevo acuerdo, es una extensión o
prórroga del anterior? La cuestión no resulta baladí si
consideramos la necesidad de aplicar o no determinadas
normas imperativas en materia locativa, como por ejemplo el
cumplimiento de los plazos mínimos legales, etc., la
generación de nuevos gastos, etc. [33]

Siguiendo la mayoría de los autores consideramos que,

cumplimentado plenamente el primer contrato locativo, si la
relación continúa ininterrumpidamente, sea renegociación,
renovación, prórroga o actos similares, los presupuestos
mínimos ya han sido cumplimentados plenamente y por tanto
ya no resultan exigibles[34].

Sin perjuicio de lo expuesto, y conforme lo establecidos en el

art. 1225 CCyC[35] resulta recomendable que en el proceso de
renegociación/renovación del contrato de locación intervenga
(en caso de existir) el garante de la relación o, en su defecto,
se constituyan nuevos garantes.

Asimismo, la imposición legal de una obligación de renegociar

o renovar un contrato debe regularse (no en la norma sino en
el contrato mismo), considerando especialmente que estamos
en presencia de una obligación de medios. De esta forma
deberá preverse con el mayor detalle posible todo aquello que
el texto legal omite (texto que se limita a determinar cómo
notificar esa voluntad de renegociar, en qué plazo, cuál es el
objeto y cuál el resultado del fracaso de la renegociación). De
esta forma y dado lo escueto de los plazos previstos se sugiere
definir la modalidad de renegociación (personalmente, a
través de apoderados, etc.), la periodicidad de encuentros
(cada dos días, etc.), los aspectos más relevantes de la misma
(vg. plazos, precios, garantías, etc.), la posibilidad de
mantener determinados aspectos como en el contrato
originario, salvo caso fortuito (vg. la distribución de los costos
fiscales), etc. El espíritu de la regulación consensuada debe
procurar allanar el camino de la renegociación/renovación de
la mejor manera posible, ayudando a las partes a concentrarse
en lo relevante del negocio ya que una cláusula genérica que
remite a renegociar muchas veces más que una vía de solución
se presenta como un nuevo conflicto[36].
Como ya hemos destacado, la norma en análisis contempla
varias de estas cuestiones, pudiendo determinarse que algunas
son indisponibles para las partes y que otras podrían
interpretarse como un piso o base a partir de la cual pueden
las partes ampliar sus términos. De esta forma, y siempre
teniendo como norte la tutela al locatario, consideramos que
nada impide que el proceso de renegociación/renovación se
inicie antes, en cuyo caso el plazo de 15 días también podría
llegar a extenderse (naturalmente una cuestión muy casuística
a analizar en cada caso).

Sin perjuicio de esa profusa regulación (que entendemos

recomendable dejar en manos de las partes en muchos de sus
términos), algunas de las disposiciones no terminan de ser
claras: se determina un plazo de 15 días corridos, aunque no
se termina de entender si es para que las partes comiencen a
acordar los términos de la renovación o si transcurrido dicho
plazo debe arribarse a un resultado concreto. Del contexto del
texto, donde seguidamente se determina la sanción al locador
en caso de silencio o negativa a llegar a un acuerdo, pareciera
inferirse que en esos (muchas veces breves) quince días debe
definirse la suerte de los próximos 3 años de relación locativa.

Finalmente, resulta ineludible realizar una interacción entre

esta disposición y su precedente (recién analizado): se plantea
en este supuesto un nuevo caso de resolución anticipada, y sin
requerimiento de indemnización alguna. De los recaudos de la
norma precedente sólo se preserva la exigencia de una
notificación fehaciente ya que evidentemente en este caso
han transcurrido más de seis meses de contrato, no resulta
razonable pretender que el ejercicio de la facultad resolutiva
demande un preaviso de un mes de antelación (lo que
implicará un perjuicio para el locatario y dado que no es más
que una consecuencia legal de la conducta del locador -quien
presumimos conoce la norma-) y, naturalmente, no se adeuda
indemnización alguna.

En este último aspecto no podemos dejar de destacar que la

solución legal, nuevamente, puede llevar a la imposición de
términos contractuales por parte del locador que evidencien
otra modalidad de práctica abusiva. En tal sentido, ante el
riesgo de perder el pago de los últimos tres meses de canon
locativo, a través de la modalidad de la determinación de
cánones escalonados bien podrá “acordarse” que el monto a
percibir por estos períodos sea sensiblemente inferior a los
anteriores, trasladando así en cabeza del locatario (que es
justamente lo que la norma pretende evitar) el riesgo que se
le impone (extinción anticipada de la relación sin
indemnización alguna).

Sólo resta preguntarnos si, configurada la situación de hecho,

la norma resulta aplicable a los supuestos del art. 1199 CCyC.
De un preliminar análisis nos permitimos responder en sentido
negativo, el sentido de esta disposición pretende tutelar
locaciones inmobiliarias con destino a vivienda comprendidas
dentro de los plazos mínimos legales, no hubiera estado demás
aclararlo.

Hasta aquí nuestras preliminares consideraciones.

III. Síntesis conclusiva [arriba] -

1) La regulación del contrato de locación se enmarca en lo que

se ha dado a llamar microsistema jurídico, constituido por un
conjunto de regulaciones con soluciones y reglas especiales
que muchas veces difieren de las propias del derecho común,
en aras de la tutela de quien se considera el débil jurídico de
la relación: el locatario.

2) Usualmente dichos microsistemas se enmarcan en un

contexto de orden público económico de protección, lo que
evita que la autonomía de la voluntad (usualmente ejercida
sólo por la parte fuerte de la relación) pueda a través de
acuerdos particulares burlar dicha regulación.

3) Sin perjuicio de lo expuesto, dicho microsistema interactúa

y se vincula en una función dialógica con todo el derecho
común, así como con otros microsistemas, debiendo tomarse
como norte para resolver los conflictos que se susciten los
principios constitucionales y los tratados de derechos humanos
en los que la República sea parte.

En este aspecto usualmente entraran en un supuesto conflictos

dos derechos constitucionales de relevancia: el derecho a una
vivienda digna por parte del locatario y el derecho de
propiedad o al crédito en cabeza del locador, debiendo en
primer lugar el legislador (así como todos los demás
operadores jurídicos) lograr una justa y equilibrada
ponderación de éstos.

4) La nueva regulación vinculada a la resolución anticipada

mantiene en líneas generales las normas dispuestas por el
CCyC, recuperando el recaudo del preaviso que se había
derogado e incorporando, bajo determinados presupuestos, un
supuesto de resolución incausada en la que el locatario no
deberá abonar indemnización alguna al locador.

De esta manera:
4.a) Sólo el locatario de un bien inmueble puede resolver
anticipadamente el contrato y conforme el procedimiento y/o
reglamentación que determina la norma.

4.b) Dentro de dicho régimen se evidencian algunas cuestiones

que no encuentran respuesta concreta en la norma,
evidenciándose así la necesidad de recurrir a la vía dialógica
que ya reseñáramos.

En tal sentido, y destacando las cuestiones más relevantes

debe considerarse que:

i.- los plazos establecidos en el art. 1221 inc. a del CCyC son
simultáneos y no sucesivos;

ii.- la indemnización tarifada que prevé la norma (art. 1221

CCyC) debe determinarse proyectado y ponderando toda la
vida del contrato, la efectivamente cumplimentada y la
hipotética o futura que la resolución frustró, pauta de
relevancia ante locaciones en las que el canon no se pactó
mensualmente, escalonadas o aquellas en las que es precio es
determinable y;

iii.- a los fines de la determinación del quantum

indemnizatorio el plazo anual que plantea la norma debe
vincularse con el momento de abandono del bien y no de
notificación de la voluntad de resolver;
5) Admite la nueva norma un supuesto de resolución
anticipada que, bajo determinados recaudos, permite al
locatario de un bien inmueble destinado a vivienda extinguir la
relación sin abonar indemnización alguna transcurridos los 6
primeros meses de vigencia del contrato.

La excepcional facultad parece darse de bruces con los

recaudos planteados al determinar los plazos mínimos de ley,
plazos que justamente esta norma extiende de dos a tres años,
evidenciando cierta incongruencia en su contenido.

Asimismo, el legislador, en la intención de generar un

beneficio a favor del locatario, bajo determinadas
circunstancias podría estar exponiéndolo a nuevas prácticas
abusivas por parte del sujeto poderoso de la relación,
produciéndose así el efecto contrario al buscado y, por tanto,
incrementando el desequilibrio que caracteriza a este tipo de
contratos.

6) Resulta auspiciosa la imposición de renovación y/o

renegociación del contrato de locación inmobiliaria con
destino a vivienda que propone el art. 1221 bis CCyC en
relación a los contratos comprendidos en el art. 1198 CCyC, sin
embargo, y en el entendimiento que la renovación y/o
renegociación debe configurarse en el ámbito de las
obligaciones de medios la imposición de sanciones incausadas a
una de las partes del contrato en razón de no arribarse al
objetivo planteado se evidencia como inapropiada.

Hasta aquí nuestras breves reflexiones las que, como

señaláramos al comienzo, esperamos actúen como
disparadores para que nuevas y mejores voces se aboquen a
esta temática, procurando soluciones más justas y concretas a
los eventuales conflictos que se susciten.

Notas [arriba] -

[1] Juez civil y comercial; magíster en Derecho Empresario

(Universidad Austral), especialista en Derecho de Daños (UCA);
director en la carrera de Especialización en la Magistratura
(UCA), director del Instituto de Derecho Privado del Colegio de
Magistrados y Funcionarios del Poder Judicial de Santa Fe;
miembro del Instituto Argentino de Defensa del Consumidor;
profesor ordinario de Derecho del Consumidor y de Contratos
Civiles y Comerciales Parte General y Especial (UCA).
[2] Hemos tomado el concepto de Nicolau, quien enuncia entre
los diferentes microsistemas que se configuran en nuestro
derecho el del locatario, el del consumidor, el del dañado, el
del asegurado, etc. (NICOLAU, Noemí L., La tensión entre el
sistema y el microsistema en el Derecho Privado, en Revista de
Estudios del Centro, Ed. Universidad Nacional de Rosario,
Facultad de Derecho, Centro de Investigaciones de Derecho
Civil, 1997, nro. 2, p. 80).
[3] Adviértase en este sentido que la nota de la Comisión que
eleva el proyecto de ley al Senado, entre los antecedentes de
la norma destaca el proyecto de ley sobre defensa de las
inquilinas e inquilinos defensa de las inquilinas e inquilinos.
[4] HERNANDEZ, Carlos A y FRUSTAG I, Sandra A ; “Contratos
en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau
y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As.,
p. 626.
[5] Si bien excede la temática de estas líneas, y seguramente
será abordado en esta obra por mejores plumas, uno de los
principales conflictos que puede suscitarse en esta materia
refiere al derecho de propiedad del locador y el derecho a la
vivienda del locatario, ambos consagrados expresamente en
nuestra constitución (arts. 14 bs y 17), debiendo buscarse un
razonable equilibrio entre la tutela de los locatarios y el
crédito de los locadores.
[6] HERNANDEZ, Carlos A y FRUSTAG I, Sandra A ; “Contratos
en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí Nicolau
y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As.,
p. 639.
[7] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301/2.
[8] Supuesto que admite expresamente el art. 1089 CCyC.
[9] HERNANDEZ, Carlos A y FRUSTAG I, Sandra A ; “Contratos
en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí Nicolau
y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As.,
p. 663.
[10] Lo reseñado no implica desconocer la existencia de otros
institutos de la parte general que podrían adecuarse al
supuesto de hecho, tales podrían ser la frustración del fin del
contrato, la suspensión de sus efectos, etc. Sin embargo, en
algunas ocasiones la aplicación de éstos puede llevar a
conflictos o dificultades ante la negativa de la contraparte a
reconocer los hechos invocados y/o la imposibilidad de
acreditar los extremos que se plantean, es por ello que la
posibilidad de recurrir a la resolución incausada puede resultar
una opción más económica y práctica ya que evita
controversias y tarifa una eventual indemnización que puede
percibir el locador ( EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil
y Comercial Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-
, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381).
[11] Si bien hoy el planteo ya deviene abstracto no podemos
dejar de preguntarnos, si la intención era tutelar el acceso a la
vivienda, por qué limitarlo a bienes inmuebles cuando nada
obsta a que se alquile una vivienda móvil (o mueble). En este
sentido cabe destacar que otros artículos de la ley que
estamos comentando (por ej. el 13) refieren, con un mejor
alcance a nuestro entender, a locaciones habitacionales.
[12] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 302.
[13] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de
locaciones urbanas”, 2017-B, 720.
[14] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia
Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed.
Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[15] CAIVANO, Roque J ; “ a resolución anticipada del
contrato de locación comercial”, 1992-C, 1.
[16] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381/2.
[17] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.;
“Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí
L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley,
2016, Bs. As., p. 663.
Si recordamos que esta facultad se admite únicamente en lo
locación inmobiliaria la hipótesis planteada pareciera
contradecirse con el art. 1208 CCyC, norma que dispone que
“A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:
si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período
mensual” Sin embargo, siendo la disposición supletoria (a
falta de disposición), cabría la hipótesis que los autores
reseñan.
[18] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 382/3.
[19] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 383.
[20] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia
Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed.
Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[21] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da Edición, Bs As , 2016, p 383 y BORDA, Alejandro; “El
inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, 2017-
B, 720.
[22] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.;
“Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí
L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley,
2016, Bs. As., p. 663.
[23] Se destaca la obviedad vinculada a los seis meses porque
es la norma la que lo hace.
[24] Es evidente que la intención el legislador ha sido amparar
al locatario con destino a vivienda, permitiéndole una salida si
bien no más rápida sí más económica del contrato ante la
posibilidad de una mejor oferta (no sólo locativa, sino más
bien vinculada con la problemática habitacional).
[25] Pareciera que metodológicamente la incorporación en
esta sección es inapropiada (dado que la norma refiere a la
renovación el contrato y sin embargo se adiciona en materia
de extinción), resultando recomendable incorporarla al regular
el plazo de la locación (ya que impone una obligación en los 3
últimos meses de la relación locativa), Sin embargo, dado que
se vincula con la posibilidad de la continuación del vínculo o su
terminación podría admitirse dentro de la presente Sección.
[26] Lo que en una interpretación literal abarcaría, por ej. el
leasing y hasta la compraventa.
[27] Destaca las similitudes y diferencias LEIVA FERNANDEZ,
uis F P en “Cien años de un fracaso reiterado El reciente
proyecto de ley de alquileres Soup again” 2019-F, 1025.
[28] GALDÓS, Jorge M., La tutela preventiva del coronavirus en
el Código Civil y Comercial de la Nación, La Ley 07/04/2020,
p. 1, Cita Online: AR/DOC/951/2020. El autor ha reafirmado su
postura en clase abierta del 20 de mayo de 2020, en el marco
de la Carrera de Especialización de Derecho de Daños de la
Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Tucumán.
[29] BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho
Constitucional Argentino”, Tomo 1, Ed Ediar, p 298
[30] Destaca el autor precedentemente citado que la CSJN ha
entendido que la grave perturbación económica y social ha,
por ejemplo, legitimado la reducción temporal del alquileres y
la prórroga de contratos de locación (BIDART CAMPOS;
Germán; “Tratado elemental de Derecho Constitucional
Argentino”, Tomo 1, Ed Ediar, p 47)
[31] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código Civil y Comercial
Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -director-, Ed. La Ley,
2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 223.
[32] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de
locaciones urbanas”, 2017-B, 720.
[33] EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Un desacertado proyecto
de reformas al Código Civil y Comercial”, 2017-B, 726.
[34] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.;
“Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí
L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley,
2016, Bs As , p 639 y EIVA FERNANDEZ, uis F P ; “Código
Civil y Comercial Comentado Tomo VI”, Jorge H Alterini -
director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301.
[35] Art. 1225 CCyC.- Caducidad de la fianza Renovación “ as
obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento
del plazo de la locación, excepto la que derive de la no
restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido
el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original”
[36] QUAGLIA, Marcelo C., La renegociación del contrato: un
breve análisis a la luz de las XIX Jornadas Nacionales de
Derecho Civil, La Ley Litoral 2003 (setiembre), 903, Cita
Online: AR/DOC/10793/2003.
 Intimación de Pago y Desalojo de Viviendas

Por Martín A. Testa [1]

1. Introducción [arriba] -

Nos aproximaremos a la complejidad del mercado de

alquileres, con particular referencia a las modificaciones
respecto de la intimación de pago y desalojo de viviendas
introducidas por la Ley Nº 27.551, publicada el 30 de Junio de
2020 en el Boletín Oficial de la República Argentina.

Como es sabido nos encontramos en el siglo XXI, un siglo que

se encuentra en sus primeros años y en el que quedan muchos
avances aún por descubrir ya que son impensables o
inimaginables los alcances que tendrá la ciencia en los
próximos años. Tampoco sabemos que nos deparará el destino
a las relaciones humanas en general y al ámbito locativo en
particular.

No podemos dejar de tener presente al momento de realizar

este aporte que el cambio es parte de nuestra realidad, así
como que la complejidad esta innata en los fenómenos
sociales, necesidades humanas y problemáticas actuales que
nos rodean.

En similitud, estos breves párrafos sólo constituyen un apunte

inicial y señalan algunos caminos posibles –en carácter de
estudio introductorio- a través de los cuales no pretende
agotar la temática ni ser un punto de llegada, sino más bien un
punto de partida para el análisis de las modificaciones
introducidas por la nueva reglamentación de alquileres.

Por eso, este aporte por más actual que aspire a ser quizás
pronto se encuentre desactualizado. Este descarte incluso de
ideas, miradas y perspectivas, cada vez más acelerado, no
debe asustarnos ya que adaptarse a los cambios será necesario
para los tiempos que se vienen.

En este navegar, tener en miras a la dignidad, la igualdad y la

salud de las personas -humanas y no humanas- en el mundo
actual no es una tarea sencilla y, en este sentido, asumimos
que la ciencia, con sus distintas disciplinas, aún no puede dar
respuestas a todos los fenómenos que suceden.

Sin embargo, como personas de ciencia tenemos la tarea,

quizás utópica, en este Estado de Derecho de intentar
entender y reflexionar acerca de lo que sucede en el mundo
que nos rodea y las complejas problemáticas que el mismo nos
presenta.[2]

Por ende, entendemos que la política sería el elemento que en

líneas generales hace a la esencia de las sociedades modernas
en donde el denominador común radica en el fenómeno de un
grupo que manda y otro que obedece ya que, si bien el Estado
tal como lo conocemos hoy no existió siempre en el tiempo y
en el espacio -más bien, es producto de la creación humana- sí
creemos que ha habido una relación de tipo política y por
consiguiente se hace necesaria la conducción de la comunidad,
representada por la idea del poder político.[3]
Veremos aquí, entonces, la importancia de contar con una
adecuada política pública a favor de las locaciones urbanas
que tenga en cuenta los principios rectores de la materia y la
tutela efectiva de los grupos más vulnerables de la sociedad en
estos tiempos globalizados, de cara a los desafíos, debates y
perspectivas del Derecho frente a los fenómenos del Siglo XXI
que se nos presentan.

En este sentido al respecto de los debates, avances y desafíos

que se vienen coincidimos con ovat, que “los principios éticos
basados en la garantía de los derechos humanos serán base
fundamental para cualquier normativa nacional, regional o
mundial” [4]

Como sostiene Scotti, “en estos tiempos de posmodernidad,

nosotros integramos la sociedad de la información, y a la vez,
somos parte de la denominada sociedad de consumo. En
efecto, en los últimos años ha irrumpido un nuevo modo de
comunicación, que ha transformado la realidad social. Los
medios electrónicos y en particular internet han revolucionado
al Derecho, creando nuevos problemas jurídicos de compleja
solución. Así, la sociedad de la información, el comercio
electrónico, y la contratación celebrada por medios
electrónicos son temas que ocupan un lugar destacado en el
Derecho que se está gestando” [5]

Como reconoce ima Marquez, “en la bellísima expresión de

Erik Jayme, es el actual y necesario "diálogo de las fuentes"
(dialogue des sources) el que permitirá la aplicación
simultánea, coherente y coordinada de las muchísimas fuentes
legislativas convergentes.[6]

2. Contexto en el que surge la Ley Nº 27.551 [arriba] -

El mundo del que somos parte atraviesa tiempos difíciles y
excepcionales, ya que la aparición del brote de Coronavirus
(COVID-19) y su posterior declaración de pandemia por parte
de la Organización Mundial de la Salud (OMS) tiene en
constante vigilia, preocupación y ocupación a cada vez más
países.

En consecuencia, el Poder Ejecutivo Nacional declaró la

emergencia sanitaria por un año mediante Decreto 260/2020,
del 12 de marzo de 2020 a través del cual se amplió en el país
la emergencia pública en materia sanitaria establecida por Ley
N°27.541, por el plazo de un año en virtud de la pandemia
declarada. A raíz de la evolución de la situación
epidemiológica y dado el avance exponencial del coronavirus,
se estableció, a través de Decreto 297/2020, una medida de
“aislamiento social, preventivo y obligatorio”, restringiendo
entre otros derechos, la libertad para circular y la libertad
para reunirse en aras de la salud pública.[7]

En concordancia, en el marco de la emergencia pública en

materia económica, financiera, fiscal, administrativa,
previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida
por la Ley Nº 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria
dispuesta por el Decreto N° 260/20, el Decreto N° 297/20 y
sus normas complementarias a través de Decreto 320/20 del 29
de Marzo de 2020 referido a los alquileres se decreta la
suspensión de desalojos, la prórroga de contratos y el
congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas.

Como expresa Gil Domínguez, usualmente en nuestro país la

invocación de la emergencia en sus distintas facetas ha sido
sinónimo de conculcación del sistema de derechos y de la
división de poderes como forma de organización del poder. El
intento de evitar la propagación de la pandemia global COVID-
19 es la primera vez en nuestra historia reciente donde los
mecanismos de emergencia previstos por la Constitución y los
Instrumentos Internacionales sobre derechos humanos con
jerarquía constitucional son utilizados para garantizar eficaz y
útilmente los derechos fundamentales y derechos humanos
colectivos y subjetivos.[8]

Con este objetivo de protección de la salud pública, las

medidas de aislamiento preventivo y obligatorio están
apoyadas por la evidencia científica que se comienza a
recolectar sobre los brotes de contagio de la pandemia. En
concordancia, la OMS recomienda estas medidas y sus
representantes han reconocido al gobierno argentino por sus
decisiones que en forma temprana pueden limitar la curva de
contagio de esta enfermedad. Por esto, resulta fundamental
tomar conciencia acerca de la importancia de respetar la
cuarentena establecida a los fines de resguardar la salud
pública y garantizar el funcionamiento del sistema de salud en
Argentina. Por consiguiente, el incumplimiento de las medidas
de aislamiento, y el consecuente riesgo para la población que
ello ocasiona, permite al Estado tomar fuertes medidas
sancionatorias en contra de quienes la infrinjan. Ahora bien,
también resulta importante señalar que, ante la puesta en
marcha de un proceso sancionatorio en contra de una persona
infractora al aislamiento decretado, es necesario que las
fuerzas de seguridad actuantes cumplan estrictamente el
procedimiento legal previsto para tal caso, y respeten todos
los derechos y las garantías constitucionales que, aun en este
estado de emergencia, mantienen su plena vigencia.[9]

Al respecto, Dubravcic nos recuerda que como una derivación

del derecho a la vida, la Corte Suprema de Justicia de la
Nación sostuvo que la autoridad pública tiene la obligación
impostergable de garantizar con acciones positivas el derecho
a la preservación de la salud, más allá de las obligaciones que
pesen sobre las obras sociales públicas y privadas y en virtud
de los deberes que imponen los tratados con jerarquía
constitucional.[10] En esta sintonía, el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) que goza
de jerarquía constitucional, establece que todas las personas
tienen derecho a disfrutar del más alto nivel posible de salud
física y mental y que el Estado debe tomar todas las medidas
tendientes a asegurar este derecho en la vida cotidiana de las
personas. Minimizar el impacto social y económico y proteger
la salud de la población, es el objetivo propuesto por el
Gobierno Nacional, pero no es una facultad privativa de éste,
sino que debe interpelarnos como ciudadanos y contribuir en
todo de lo que nosotros dependa, para evitar el avance de esta
pandemia, el Poder Ejecutivo cuenta con las herramientas
legales necesarias para adoptar medias aún más drásticas,
debemos comprender que el bien jurídico protegido no es otra
cosa que la salud pública.[11]

En este sentido el Pacto Internacional de Derechos

Económicos, Sociales y Culturales establece en su art. 11, en
su primer párrafo, que:

“ os Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho

de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su
familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y
a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los
Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la
efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la
importancia esencial de la cooperación internacional fundada
en el libre consentimiento”
Vemos así que repentinamente nuestra realidad, rutinas y
actividades habituales se modifican, que nuestras prioridades
son distintas, que nuestros objetivos cambian, que compartir
un café con las personas como lo hacíamos antes ya no es
posible y que nuestra vida es diferente en tiempos de
pandemia y aislamiento social. Algo tan sencillo como ir al
médico se torna más complejo y riesgoso.

Para las generaciones más jóvenes, nacidas y crecidas en

Democracia, resultan extrañas estas restricciones a la libertad,
ya que cuesta acostumbrarse a la idea de pedir permiso para
transitar o simplemente no poder hacerlo o tampoco poder
hacer algo tan cotidiano e innato como reunirnos de manera
personal con otra persona.

Tampoco nos son propias las situaciones de emergencia

locativas del siglo pasado a la cual veíamos quizás más como
una situación del pasado que del futuro.[12]

Asimismo, también hay quienes antes trabajan diariamente de

manera personal en sus diversos lugares de trabajo,
trasladándose durante horas, y ahora se encuentran frente a
una pantalla realizando lo que se podría llamar teletrabajo.

En otras palabras, este aislamiento obligatorio nos dice

#QuedateEnCasa y con esto se modifica la forma de
relacionarse con las demás personas aunque también se
modifican hábitos y costumbres.[13]
Este virus COVID-19 nos expone al riesgo, a la enfermedad y
hasta en algunos casos a la muerte, lo cual genera una
variedad de consecuencias políticas, tecnológicas, económicas,
sociales, familiares y personales hoy difíciles de conocer con
precisión. Esta pandemia nos cambia a nosotros y cambiara el
mundo que conocíamos. Aunque el cambio no necesariamente
implique solo consecuencias con disvalor o una connotación
negativa. Tantas vidas perdidas en el mundo y tanto daño a la
salud no pueden ser en vano. Algo tendremos que aprender
como personas y como sociedad, en el mundo que tendremos
luego de la pandemia COVID-19.

Como bien desarrolla Krieger “frente a este escenario, el

derecho del consumidor, apoyado en sus principios rectores de
raigambre constitucional y convencional, se constituye en una
herramienta jurídica sustancial para ordenar las relaciones
durante la crisis, así como también para aportar a la
reconstrucción del mercado, una vez finalizado el estado de
excepción actual” [14]

Por esto, en el presente aporte intentaremos reflexionar sobre

las modificaciones respecto de la intimación de pago y
desalojo de viviendas introducidas por la Ley Nº 27.551, en
clave de derechos humanos.

3. Alquileres con destino habitacional y consumidor: un

dialogo posible [arriba] -

Como reconoce ima Márquez, “en la bellísima expresión de

Erik Jayme, es el actual y necesario "diálogo de las fuentes"
(dialogue des sources) el que permitirá la aplicación
simultánea, coherente y coordinada de las muchísimas fuentes
legislativas convergentes.[15] Lo que sucede es que hay que
tener presente lo que bien plantea Barocelli, en palabras que
compartimos:

“ a “sociedad de consumo” en la que estamos inmersos desde

hace algunas décadas coloca a los consumidores en una
situación de debilidad y vulnerabilidad estructural en sus
relaciones con los proveedores de bienes y servicios.
Relaciones que, en muchos casos, se encaminan en un sendero
de conculcación de derechos, incumplimientos, daños
materiales e inmateriales, abusos y frustraciones,
especialmente entre los consumidores de sectores menos
favorecidos. Hay que tener en cuenta esta dimensión
sociológica a la hora de la interpretación del Derecho” [16]

Al respecto, el lector especializado en la temática recordará el

resonante caso “Gualtieri”, en donde en especial en el voto de
la Dra. Argibay se precisa que es difícil concebir algo más
privado que el propio cuerpo, ya que el derecho de cada
persona a excluir interferencias o invasiones de terceros en su
cuerpo es un componente necesario de la vida privada, en la
que rige el principio de autonomía personal.[17]

En este sentido cuando el destino de la vivienda sea

habitacional además del sistema normativo del consumidor y
del Código Civil y Comercial en la relación que vincula a la
parte locador/a y locatario/a respectivamente se podrán
aplicar algunos sistemas protectorios especiales, según la
plataforma fáctica y circunstancia de cada caso en particular.

En similitud, el concepto clásico de “responsabilidad” se

encuentra en una profunda transformación ya que no es ajeno
a los cambios sociales, digitales y culturales que se están
dando en los últimos años. Hoy en día, se habla de la
responsabilidad global ante las complejas realidades. Por ello,
para entender estos cambios tenemos que tener en cuenta el
contexto del mundo en que vivimos en estos tiempos de
emergencia sanitaria y pandemia. Así que, nos abocaremos a
un fenómeno complejo que se inserta en una problemática
actual del derecho, con especial énfasis en su faz preventiva.

Como explica Faliero, “en la contratación con consumidores,

el consentimiento informado es la base y fundamento de su
validez, por lo que, en el avance en las formas modernas de
contratación, este principio debe preservarse para un
adecuado respeto por los derechos de los usuarios y
consumidores digitales. El cumplimiento adecuado del deber
de información, es el requisito esencial e insoslayable del
consentimiento informado válido, ya que, sin información
adecuada, no puede haber consentimiento alguno” [18]

En similitud, destacamos los positivos aportes

jurisprudenciales en la temática del derecho del consumidor
que, con notable claridad, si bien no se refieren a la temática
de los alquileres sino que abordan otros puntos y relaciones de
consumo en Argentina, toman en cuenta la vulnerabilidad
estructural de los consumidores e incluso la reiterada
victimización que padecen, aplicando la normativa
constitucional y convencional vigente.[19]

Y sumado a esto, desde el soft law contamos con la guía de las

“100 Reglas de Brasilia sobre acceso a la justicia de las
personas en condición de vulnerabilidad”[20] y las Directrices
de las Naciones Unidas para la Protección del Consumidor.[21]

Como es sabido, dado que las vulnerabilidades no son estáticas

ni excluyentes sino dinámicas compartimos la metáfora de las
capas de vulnerabilidad,[22] ya que a las debilidades de la
condición de consumidores de los servicios de salud y
pacientes en el mercado se le suman las vulnerabilidades por
razones de tecnología, edad, género, orientación sexual y/o
identidad de género y patologías crónicas, entre otras,
pudiendo constituir esto una categoría de hipervulnerabilidad
en las relaciones de consumo existentes en el contexto de una
sociedad aún patriarcal y heteronormativa.[23]

A su vez, esta normativa protectoria complementaria se

armoniza, a través del llamado de dialogo de fuentes, con el
Código Civil y Comercial, las constituciones provinciales
incluida la de la Ciudad de Buenos Aires y la Constitución
Nacional en su amplio sentido del bloque de
constitucionalidad, integrada por los tratados internacionales
de derechos humanos.

En particular, en cuanto a ciertos grupos de especial tutela,

cabe mencionar que corresponde en su plenitud la aplicación
del art. 75 inc. 23 de la Constitución Nacional que reconoce la
necesidad de legislar y promover medidas de acción positiva
que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato, y
el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por la
Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre
derechos humanos en favor de las mujeres.

Como nos recuerda Pinto, la protección de la libertad y de la

dignidad de todas las personas, en condiciones de igualdad y
sin discriminación, con alcance universal constituye una
obligación jurídica positiva para los Estados a nivel
internacional –de naturaleza consuetudinaria y/o
convencional- por cuya violación no reparada deben
responder. [24]
Siguiendo a Garrido, podemos señalar de esta manera que el
principio de no regresividad puede adoptar dos versiones: ser
de resultado, referenciado así a las políticas públicas, lo que
necesariamente implicará la existencia de indicadores o
marcadores empíricos de resultado y la regresividad normativa
cuando el dictado de una norma posterior suprima, limita o
restringa derechos concedidos anteriormente.[25] Este
principio presenta una directa relación con la idea de
sustentabilidad y asimismo nos lleva a poner en
cuestionamiento la concepción progresiva de la evolución
humana.

Coincidiendo con Barocelli, la “perspectiva de género”, en

consecuencia, se erige como una herramienta o mecanismo de
análisis que busca explicar el fenómeno de la desigualdad y de
la inequidad entre hombres y mujeres. Consiste en el enfoque
de las cosas, situaciones o problemas, tomando en
consideración la diversidad en los modos en que se presentan
las relaciones de género en la sociedad, pero entendiendo a la
vez la identidad de género, tanto de hombres como mujeres.
La perspectiva de género establece una teoría social que trata
de explicar las características, relaciones y comportamientos
sociales de hombres y mujeres en sociedad, su origen y su
evolución, destacando la existencia real del género femenino y
masculino, sin dominio de uno sobre el otro, sin jerarquías y
sin desigualdades[26]. El análisis de género, o desde una
perspectiva de género, puede ser aplicado en todos los
ámbitos de la vida. A través de la perspectiva de género se
hace un examen sistemático de las funciones, de las relaciones
y de los procesos de mujeres y de hombres, que inicia con el
estudio de las diferencias en el acceso al poder, a la riqueza,
al trabajo, etc., entre unos y otras. Trabajar con una
perspectiva de género significa analizar y comprender los
diferentes roles y responsabilidades, relaciones, necesidades y
visiones de hombres y mujeres (así como otras diferencias
pertinentes, tales como las encontradas entre grupos étnicos,
clases y edad). Significa también ir más allá del simple
reconocimiento de las diferencias de género, dirigiéndose
hacia relaciones más equitativas y solidarias entre hombres y
mujeres.[27]

Por esto, celebramos los “Principios sobre la aplicación de la

legislación internacional de derechos humanos en relación con
la orientación sexual y la identidad de género” (“Principios de
Yogyakarta”), elaborados en el marco de Naciones Unidas[28],
que establece, entre otros aspectos, que todas las personas
tienen derecho al disfrute de todos los derechos humanos, sin
discriminación por motivos de orientación sexual o identidad
de género (principio 2), entre otros aportes.

4. Pero… ¿Las/os inquilinas/os pueden ser sujetos

hipervulnerables en el contrato de locación? [arriba] -

Usualmente el término vulnerabilidad conlleva la idea de

debilidad, fragilidad e inseguridad, de una especie, persona,
grupo o comunidad, asociándose además a su indefensión o
desprotección ante un riesgo o daño.[29] Es empleado incluso
para referirse a un sistema u objeto.[30] Más evidente aun es,
entonces, la vulnerabilidad que caracteriza a las personas no
humanas.

Para la O.N.U. (Organización de las Naciones Unidas), la

vulnerabilidad es “…un fenómeno social multidimensional que
da cuenta de los sentimientos de riesgo, inseguridad e
indefensión y de la base material que los sustenta, provocado
por la implantación de una nueva modalidad de desarrollo que
introduce cambios de gran envergadura que afectan a la
mayoría de la población”[31]

En este navegar, seguimos la metáfora de las capas, propuesta

por Luna, considerando a la vulnerabilidad como las capas que
recubren a una cebolla y en este sentido la realidad nos
muestra que en principio todos seriamos vulnerables aunque
dependiendo de las circunstancias del caso, el tiempo y el
sujeto esa vulnerabilidad varía y es dinámica, ya que no se
trata de algo aislado sino que se da en un contexto.[32]
Coincidimos con Barocelli que el Derecho del Consumidor “es
la respuesta del campo jurídico a las transformaciones
sociales, políticas, económicas, culturales y tecnológicas que
atravesaron y atraviesan nuestras sociedades como
consecuencia de la consolidación de la llamada "sociedad de
consumo".[33] Por esto, es necesario profundizar el estudio de
la intimación de pago y desalojo, con la clara intención de
sumar mayor sensibilidad y conciencia sobre la complejidad de
la situación como problemática de la sociedad actual.

Es decir, la vulnerabilidad afecta a las inquilinas e inquilinos

como colectivo caracterizado por su debilidad estructural en el
mercado de locaciones urbanas sin perjuicio de las demás
vulnerabilidades que se pueden adicionar en cada caso en
particular, tanto respecto del locatario/a como eventualmente
del locador/a, según la plataforma fáctica, el destino de la
vivienda y las personas intervinientes. Pensemos por un
momento la cantidad de situaciones de maltrato que tienen
que soportar las personas para cubrir nada menos que la
necesidad de una vivienda para poder vivir dignamente.

En este sentido, celebramos y destacamos la reciente

Resolución de la Secretaria de Comercio Interior N° 139/2020
del pasado 27 de mayo de 2020, que consagra la incorporación
de la categoría de “consumidores hipervulnerables” en el
ordenamiento argentino. Si bien dicha resolución no trata la
situación en particular o de manera directa de los alquileres sí
reconoce de manera enunciativa una serie de condiciones
desde una mirada dinámica que podrían constituir ya sea en
forma transitoria o permanente un nuevo sujeto dentro del
ordenamiento consumeril, los llamados consumidores
hipervulnerables estableciendo como tales “(…) a aquellos
consumidores que sean personas humanas y que se encuentren
en otras situaciones de vulnerabilidad en razón de su edad,
género, estado físico o mental, o por circunstancias sociales,
económicas, étnicas y/o culturales, que provoquen especiales
dificultades para ejercer con plenitud sus derechos como
consumidores. Asimismo, podrán ser considerados
consumidores hipervulnerables las personas jurídicas sin fines
de lucro que orienten sus objetos sociales a los colectivos
comprendidos en el presente artículo ”[34] Y por supuesto,
hacemos votos para que pueda ver la luz el Proyecto de
reforma de la ley de consumidor, en tratamiento ante el
Congreso de la Nación Argentina.

5. Intimar y desalojar, durante y luego del Covid-19 [arriba] -

ey Nº 27 551, Art 11: “Sustitúyase el art 1 222 del Código

Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si

el destino es habitacional, previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe
intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser
inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato

por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a
recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables
al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este

artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación
por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia
del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el
locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que
debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial,
el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o
especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del

inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva
por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso
de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del
inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble,
éste puede realizar la consignación judicial de las mismas,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso
se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria
a partir del día de la notificación fehaciente realizada al
locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble,
siempre que el locatario efectúe la consignación judicial
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o
desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de
la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo ”
De esta forma se advierte con claridad una redacción
tendiente a la defensa y protección de las y los vulnerables en
las locaciones urbanas estableciendo la posibilidad de notificar
la intimación en el domicilio electrónico, lo cual facilita las
notificaciones futuras.

El primer párrafo del nuevo art. 1222 del Código Civil y

Comercial no presenta mayores modificaciones en cuanto a la
anterior redacción respecto de la intimación en la locación
aunque en los párrafos siguientes dicho artículo introduce
algunas cuestiones de particular interés tales como la
intimación en el domicilio electrónico, la acción de desalojo
por procedimiento especial o mas abreviado de la jurisdicción
y la expresa prohibición de la posibilidad negarse a recibir las
llaves, sin perjuicio de la reserva respecto de obligaciones
pendientes de la parte locataria.

Por supuesto, desconocemos aun como reaccionara el mercado

de alquileres a la nueva regulación de las locaciones urbanas.

Como expresa Krieger, deberemos ahondar en la búsqueda de

herramientas jurídicas que puedan ser utilizadas en cada caso
particular, inclusive con matices, de manera de procurar la
solución más justa para el caso concreto.[35]

6. Intimación electrónica [arriba] -

El artículo primero de la Ley en análisis, N° 27.551, modifica

el art. 75 del Código Civil y Comercial estableciendo en
relación al Domicilio especial que “las partes de un contrato
pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y
obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas
las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí
se dirijan ” Esto a nuestro entender representa un positivo
avance para las intimaciones de pago, para los desalojos, para
los contratos de locaciones urbanas y para los contratos en
general que sumara virtualidad y transparencia a los
mercados. Esperamos se le reconozcan plenos efectos a este
nuevo domicilio electrónico.

En este sentido, teniendo en cuenta que conforme el art.

1219, inciso C del Código Civil y Comercial de la Nación
Argentina el locador podrá resolver el contrato por falta de
pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos. A esto se suma el actual art. 1222, el
cual regula, entre otros aspectos, que “el locador debe intimar
fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a
diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, especificando el lugar de pago”

Como vemos nada dice aquí el artículo en análisis respecto de

los dos periodos consecutivos, aunque al no modificar tampoco
el art. 1219 del Código Civil y Comercial entendemos que el
locador podrá intimar al pago ante la falta de pago por dos
meses consecutivos, brindando para ello 10 días más a partir
de dicha intimación, la cual ahora podrá realizar a través del
domicilio electrónico.

Esta modificación representa, a nuestro entender, un

saludable y positivo cambio y avance para los contratos en la
Argentina. Quizás a partir de ahora la conocida práctica de la
firma de convenios de desalojo al momento de la celebración
de los contratos de locaciones urbanas sea, ojala, reemplazada
por la aplicación cada vez mayor del domicilio electrónico, el
cual entendemos también seria de utilidad para la notificación
para la consignación cuando el locador de un inmueble se
rehusare a cobrar el canon locativo.

7. Acción de desalojo por procedimiento especial o más

abreviado [arriba] -

Una de las modificaciones que introduce el artículo en análisis

se refiere al procedimiento de la acción de desalojo en las
respectivas jurídicas según la plataforma fáctica de cada caso
en particular ya que ante el incumplimiento por parte del
locatario/a de entregar la tenencia de la vivienda locada el
locador podrá acceder a la justicia para hacer valer su derecho
ante los tribunales.

En este sentido celebramos que se establezca expresamente

que el procedimiento que corresponderá será un
procedimiento especial si lo hubiera y sino el proceso de
tramitación más abreviado de la jurisdicción lo cual permite
poder tener respuestas en el menor plazo posible, entre otras
cuestiones procedimentales.

8. Obligación expresa de recepción de llaves [arriba] -

Teniendo en cuenta los alcances de la confianza y la buena fe

celebramos la inclusión expresa de la obligación del locador de
recepción de llaves de la vivienda objeto de la locación y
prohibición de cualquier condicionamiento de dicha recepción,
lo cual se relaciona con la consignación judicial de llaves.
En este sentido, el locador no podrá negarse a recibir las llaves
dado que en caso de hacerlo se enfrentará a los posibles gastos
que dicho accionar implique, entre otras consecuencias, sin
perjuicio de la posibilidad de reservarse las acciones ante los
incumplimientos de la parte locataria.

Incluso estamos ante un supuesto en donde la negativa o el

silencio si obliga al locador atento a que cuando el/la
inquilino/a le requiera la recepción de la llave del inmueble su
falta de respuesta afirmativa de manera expresa implicara que
corra con los gastos y costas de la consignación judicial de la
llave e incluso si el locatario/a inicia dentro del plazo de 10
días desde la notificación dicha consignación no adeudara
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la
fecha de la notificación o “desde que le fuera notificado al
locador el depósito judicial de la llave si la consignación se
hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”

9. Métodos alternativos de resolución de conflictos [arriba] -

Ley Nº 27.551, Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder

Ejecutivo nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma
concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el
desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de
bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución
de conflictos derivados de la relación locativa.
Ley Nº 27.551, Art. 22.- Modificación de la Ley Nº 26.589.
Sustitúyase el art. 6° de la Ley Nº 26.589, el que quedará
redactado de la siguiente manera:

Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de

mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el
procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo
para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la
vía.

La pandemia del COVID-19 nos permite reflexionar sobre los

sistemas de resolución de conflictos y las diferentes
alternativas de solución de controversias que tienen las
personas para dirimir problemas.

En este sentido celebramos la incorporación de la posibilidad

expresa de acudir a mecanismos alternativos frente a los
desacuerdos que se pueden presentar en la relación entre
locador/a y locatario/a.

Entendemos que sería de gran importancia la implementación

de nuevas opciones y mecanismos alternativos, máxime
teniendo en cuenta que luego de la pandemia el sistema de
justicia es posible se encuentre con mayores demandas y
exigencias por tener que tramitar una cantidad mayor de
situaciones.

10. Reflexiones finales [arriba] -

En estos tiempos estamos avanzando mucho, aunque aún

queda bastante camino por recorrer. Como es sabido, el
mercado de alquileres de viviendas con destino habitacional en
Argentina se encuentra alcanzado por el sistema protectorio
consumeril, su impronta de sustentabilidad y sus principios
rectores.

Por esto celebramos las modificaciones introducidas respecto

de las locaciones urbanas a través del texto de la Ley Nº
27.551 y esperamos ver cómo funciona la nueva ley en el
mercado.

En definitiva, realizar una aproximación a la intimación y

desalojo de vivienda es abordar un aspecto de las locaciones
urbanas, en los tiempos y problemáticas actuales y futuros.

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Notas [arriba] -

[1] Abogado (UBA). Universidad de Buenos Aires. Facultad de

Derecho. Abogado; Docente; Investigador en formación;
alumno regular de los cursos válidos para el doctorado;
Miembro Adscripto del Instituto de Investigaciones Jurídicas y
Sociales “Ambrosio Gioja”; Miembro de equipo de proyectos
de investigación científica (UBACyT; DECyT; Proyectos de
Interés Institucional, Seminarios Permanentes de
Investigación); Miembro Colaborador del Observatorio de
Derecho de la Salud; Personal de planta permanente;
Responsable de la Coordinación de visitas guiadas (Facultad de
Derecho, UBA). Docente a cargo del Curso del Ciclo Profesional
Orientado (CPO) de la carrera de grado de Abogacía:
“Vulnerabilidad y Consumo: Los animales no humanos como
sujetos expuestos a las relaciones de consumo en Argentina”
(Facultad de Derecho, UBA). Profesor Adjunto de Derecho
Privado de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la
Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales (UCES).
Docente del Curso “Derecho de Daños, Responsabilidad Civil y
Defensa del Consumidor” de la Universidad del Cema (UCEMA)
Docente de Contratos Civiles y Comerciales de la Facultad de
Ciencias Jurídicas de la Universidad del Salvador (USAL).
Miembro del Instituto de Derecho de Daños del Colegio Público
de Abogados de la Capital Federal (CPACF). Consejero Editorial
de la Revista En Letra (CEICJUS). Secretario de la Comisión de
Derecho Animal y Miembro de la Asociación de Abogados de
Buenos Aires (AABA). martintesta@derecho.uba.ar
[2] Como sostiene Rabinovich Berkman, Ricardo: “es necesario
formar juristas con mentalidad abierta y creativa, pues
seguramente serán requeridas respuestas novedosas,
valientes”, Rabinovich-Berkman, R. ¿Cómo se hicieron los
Derechos Humanos? Un viaje por la historia de los principales
derechos de las personas, Vol. 1, Buenos Aires, Didot, 2013. p.
63.
[3] Ortiz, Tulio, Política y Estado, Estudio, Buenos Aires, 1996,
p. 5.
[4] ovat, Alejandra Mariel, “Seres humanos biónicos e
inteligencia artificial humanizada. Nexo entre la humanidad y
las máquinas”, en: Revista Ratio Iuris Revista de Derecho
Privado, Año VII, N° 2, UCES, Buenos Aires, 2019.
[5] Scotti, uciana, “ a protección del consumidor en los
contratos internacionales de consumo celebrados por medios
electrónicos”, en Feldstein de Cardenas, Sara (Dir ),
Contratación Electrónica Internacional. Una mirada desde el
Derecho Internacional Privado, Málaga, Universidad de Málaga,
2008, p. 111.
[6] Lima Marquez, Claudia, “ a defensa del consumidor en
Brasil Dialogo de fuentes”, en Stiglitz, Gabriel y Hernández,
Carlos (Dirs.), Tratado de Derecho del Consumidor, Buenos
Aires, La Ley, 2015, T. 1, p. 144 y sgtes.
[7] Ver al respecto: Impacto de la emergencia sanitaria y la
aplicación de las leyes de abastecimiento, lealtad comercial y
defensa de la competencia, Buenos Aires, Erreius, 27/03/2020,
https://www.erreius .com/actualida d/10/com ercial-empres
arial-y-del-consumid or/Nota/669/imp acto- de-la-emergen
cia-sanitaria-y-la-aplic acion-de-las-leyes-de -abastecimiento -
lealtad-comerci al-y-defensa-d e-la-competencia
[8] Gil Domínguez, Andrés, “CORONAVIRUS Una emergencia
que garantiza derechos”, Infobae, Buenos Aires, 21/03/2020,
https://www .infobae.com /opinion/2020/03/21 /una-emerge
ncia-que-garantiza -derechos/?fbclid= IwAR3j7zBtn
mzxZiyyN2v48D w57pxy-VO2l9Q RV7STdb7 8w41wA
37SEJKIosw
[9] Equipo Fundeps, “Una cuarentena con Derechos”, Fundeps,
Cordoba, 25/03/20 20, http://www.fundep s.org/cuarent ena-
con-derechos/ ?fbclid=IwAR0 H4YAFO2rRRpdoT9 hcY3U7aRaq
G2nFxQ2te1Yfb HyETZDczSJTD0N3yro
[10] CAnclaSJN, Campodónico De Beviacqua, Ana Carina C/
Ministerio De Salud Y Acción Social — Secretaría de Programas
de Salud y Banco de Drogas Neoplásicas", 24/10/2000.
[11] Dubravcic, Darian, “Reflexiones legales en tiempos de
pandemia”, Revista Pensamiento Penal, Buenos Aires,
26/03/2020 http://www.pensam ientopenal.com.
ar/doctrina/48661-r eflexiones-leg ales-tiempos-pan
demia?fbclid=IwAR041 EB4xm1BE fkPlF7oTmUpThuh FvRmeir1t
nOvjs-hLC 6CP3FIg0z2R 90
[12] Ver: eiva Fernandez, uis, “Annus horribilis: la
emergencia locativa en 2020 ( A HISTORIA NO SE REPITE)”,
Buenos Aires, Diario La Ley, 14/04/2020, pp. 2-5, Cita online:
AR/DOC/1042/2020; Hernández, Carlos A , “ a emergencia en
alquileres derivada del coronavirus A propósito de las
locaciones inmobiliarias Pasado, presente y futuro”, Buenos
Aires, Diario La Ley, 14/04/2020, Cita on line:
AR/DOC/1037/2020.
[13] Impacto de la emergencia sanitaria y la aplicación de las
leyes de abastecimiento, lealtad comercial y defensa de la
competencia, Buenos Aires, Erreius, 27/03/2020,
https://www.erre ius.com/actu alidad/10/comercia l-
empresarial-y- del-consumido r/N ota/669/impacto -de-la-
emer gencia-sanitaria -y-la-aplicacion-d e-las-leyes-de -
abastecimiento-lea ltad-comercial-y -defensa-d e-la-
competencia
[14] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la
pandemia: aportes para la crisis y para el después”, Buenos
Aires, Diario La Ley, Derecho del Consumidor y Coronavirus
17/04/2020, Cita online: AR/DOC/935/2020.
[15] ima Márquez, Claudia, “ a defensa del consumidor en
Brasil Dialogo de fuentes”, en Stiglitz, Gabriel y Hernández,
Carlos (Dirs.), Tratado de Derecho del Consumidor, Buenos
Aires, La Ley, 2015, T. 1, p. 144 y sgtes.
[16] Barocelli, Sergio S , “El concepto de consumidor en el
nuevo Código Civil y Comercial”, Buenos Aires, 2015
[17] CSJN, Sentencia del 11 de agosto de 2009, Gualtieri
Rugnone de Prieto Emma Elidia y otros, s/ sustracción de
menores de 10 años.
[18] Faliero, Johanna C , “ os smart contracts y los desafíos
que representan para el consentimiento informado del e-
consumer: Contratación inteligente y asentimiento
informado”, Derecho Privado y Solidaridad en Sudamérica - VIII
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2020 Cita: IJ-CMXIII-217.
[19] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, y
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 91, a
cargo del Juez Dr Carlos Goggi en autos: “Miraglia, Mariano
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yAncla,Ancla Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil
Nº 91, a cargo del Juez Dr Carlos Goggi, “Sarasúa, María
Concepción c/ Quevedo, Luciano Héctor y otros s/ Daños y
Perjuicios - Resp. Prof. Médicos y Aux. - Ordinario”, Sentencia
de octubre de 2017.
[20] Aprobadas en la Asamblea Plenaria de la XIV Edición de la
Cumbre Judicial Iberoamericana celebrada 4, 5 y 6 de marzo
de 2008.
[21] Directrices de las Naciones Unidas para la Protección del
Consumidor, Conferencia de las Naciones Unidas sobre
Comercio y Desarrollo, Naciones Unidas, 2016
https://unctad.org/es/PublicationsL ibrary/ditccpl
pmisc2016d 1_es.pdf
[22] una, Florencia, “Vulnerabilidad: la metáfora de las
capas”, Jurisprudencia Argentina, IV, fascículo Nº 1, exis
Nexis, Buenos Aires; Año: 2008, p. 60 – 67.
[23] Ver Barocelli, Sergio Sebastian, “El Género como
Categoría Analítica en el Derecho del Consumidor. Teorías,
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consumidor”, Proyecto de Interes Institucional PII601, Buenos
Aires, Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires,
2017; Barocelli, Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del
Consumidor con perspectiva de género”, Revista de Derecho
del Consumidor, 18/04/2018, Cita: IJ-XDII-929.
[24] Pinto, Monica, “Identidad de Género” en Von Opiela,
Carolina (Coord.), Derecho a la identidad de género. Ley N°
26.743, Buenos Aires, La Ley, 2012, pp. 1-18.
[25] Garrido Cordobera, idia M R , “Aplicación de los
Principios de No regresión, solidaridad y Pro Homine,”, Buenos
Aires, La Ley, 12 diciembre 2014.
[26] Camargo, Juana, Género e Investigación Social. Curso de
Formación en Género. Módulo 2. Instituto de la Mujer de la
Universidad de Panamá/ UNICEF. Primera edición, Panamá,
1999, Editora Sibauste, p. 29. CAnclaitado en
BAnclaAnclaarocelli, Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del
Consumidor con perspectiva de género”, Revista de Derecho
del Consumidor, 18/04/2018, Cita: IJ-XDII-929.
[27] Conf Staff Wilson, Mariblanca, “ a perspectiva de género
desde el Derecho” http://www l egalinfo-panama.com
/articulos/articul os_21a.htm. Citado en BAnclaarocelli, Sergio
Sebastián, “Hacia un Derecho del Consumidor con perspectiva
de género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018,
Cita: IJ-XDII-929.
[28] Los Principios sobre la aplicación de la legislación
internacional de derechos humanos en relación con la
orientación sexual y la identidad de género es un documento
elaborado por un distinguido grupo de especialistas en
derechos humanos, luego de reunirse en la Universidad de
Gadjah Mada en Yogyakarta, Indonesia, del 6 al 9 de
noviembre de 2006, que ha sido presentado el 26 de marzo de
2007 en el Consejo de Derechos Humanos de la ONU en
Ginebra y que posteriormente fue ratificado por la Comisión
Internacional de Juristas.
[29] Para profundizar sobre las diferentes vulnerabilidades y la
construcción de la categoría de consumidores hipervulnerables
ver Barocelli, 2017.
[30] Guiñazú, C , “Vulnerabilidad y derechos sociales. Una
aproximación desde la bioética” en os derechos sociales en el
Siglo XXI. Un desafío clave para el derecho y la justicia,
Ribotta, S. y Rossetti, A. (editores), Dykinson, Madrid, 2010 y
Ribotta, S , “Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de
las Personas en Condición de Vulnerabilidad. Vulnerabilidad,
pobreza y acceso a la justicia”, Revista Electrónica
Iberoamericana, Vol. 6, nº 2. 2012.
[31] El “Informe sobre desarrollo humano” del Programa de las
Naciones Unidas para el Desarrollo de 1999 también da cuenta
del impacto de estos cambios a nivel mundial, expresando que
“…en el mundo en proceso de mundialización de menos
tiempo, menos espacio y de fronteras que desaparecen, la
gente enfrenta nuevas amenazas a la seguridad humana,
alteraciones súbitas y perniciosas a las pautas de la vida
cotidiana”, PNUD, 1999, Pág 4
[32] Luna, Florencia, Vulnerabilidad: la metáfora de las capas,
Lexis Nexis - Jurisprudencia Argentina; Lugar: Buenos Aires;
Año: 2008 vol. - p. 60 - 67
[33] Barocelli, S Sebastian, “Principios y ámbito de aplicación
del derecho del consumidor en el nuevo Código Civil y
Comercial”, Revista Derecho Comercial, del Consumidor y la
Empresa, Editorial La Ley, Bs. As, 2015, 24/02/2015.
[34] Artículo 1, Resolución 139/2020 de la Secretaria de
Comercio Interior del Ministerio de Desarrollo Productivo de la
Nación Argentina, 27/05/2020 https://www.boletin
oficial.gob.ar/d etalleAviso/pri mera/229875/ 20200528
[35] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la
pandemia"
El Corretaje Inmobiliario

Responsabilidad y regulación en la Ley Nº 27.551

Por Walter Fernando Krieger [1]

I. Introducción [arriba] -

Tal como explica Bilbao Aranda[2] el contrato de corretaje a

partir de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial ha
dejado de ser una “facultad” del corredor la de negociar
contratos a favor de su comitente para pasar una “obligación”
el hacerlo.

Así, vemos que la intermediación en la locación de inmuebles

está regida por nombras de fondo y locales que habrán de
regular el ejercicio de esta actividad, debiendo estas normas
procurar el objetivo de transparentar el mercado inmobiliario
mediante un adecuado asesoramiento a las partes que
intervienen en el negocio.

Sin embargo, la superposición normativa, el avance de la

competencia federal sobre cuestiones locales y viceversa y la
puja en las competencias profesionales entre martilleros,
abogados y otros profesionales han dado lugar a la aparición de
complicaciones innecesarias que redundan en mayores costos
de los contratos para las partes.

Es por ello, que a lo largo del presente trabajo procuraremos

ordenar estas cuestiones a la luz tanto de la Ley de Alquileres
N.º 27.551 como de la demás normativa aplicable como ser el
Código Civil y Comercial y la Ley de Defensa del Consumidor.

II. El “diálogo de fuentes” y los principios generales

aplicables al contrato de corretaje [arriba] -
II.1.- El “diálogo de fuentes”.-

Hemos señalado en el punto anterior que a la hora de

examinar la actividad del corretaje inmobiliario confluyen
sendas normas de orden nacional y local que deben
interpretarse coordinadamente.

En este sentido, la forma de integrar estas normas a la hora de

hacerlas funcionar coordinadamente es a través del
denominado “diálogo de las fuentes” que impone el art 1° del
CcyCN.

Así, por imperio de esta norma, las soluciones jurídicas a todos

los problemas que se susciten deben estar en sintonía con los
preceptos convencionales y constitucionales como primera
medida. Por ello, la primera pauta de integración de las
diversas normas es aquella que derive en las soluciones que
mejor se adecuen al respeto de los derechos y garantías
consagrados en la Constitución Nacional y los Tratados
internacionales de Derechos Humanos.

A su vez, señala Alvarez Larrondo[3] que la aplicación del

“dialogo de las fuentes” en nuestro sistema puede derivarse en
tres tipos de diálogos: a) Una aplicación simultánea de leyes,
por ejemplo el concepto de nulidad en el sistema de Defensa
del Consumidor surgirá del CcyCN; b) Una aplicación
coordinada de las leyes en donde una norma enunciada en una
ley general tiene alguna regulación en concreto en una norma
particular; c) Una aplicación mediante “influencias recíprocas”
como sucede, por ejemplo, entre la regulación de los
contratos de consumo y los contratos de adhesión en el CcyCN.

Por lo tanto, el “dialogo de fuentes” no puede constituirse en

el libre albedrío de los operadores jurídicos para en su nombre
poder formular soluciones incongruentes, sino que dichas
soluciones, por imperio del art. 1 del CcyCN deben realizarse
respetando los derechos y garantías constitucionales y
contravencionales; en tanto, tal como enseña la profesora
Claudia ima Marques, la función del “diálogo de las fuentes”,
es respetar los valores constitucionales, coordinando y
adaptando el sistema normativo para una convivencia
coherente de las normas que lo componen[4]

II.2.- Principios generales.-

Sin duda alguna, el principio general que debe primar en todos

los contratos es el principio general de la buena fe; principio
que ha sido constituido por el Código Civil y Comercial en la
piedra angular de todas las relaciones jurídicas.

Una mirada a este principio en relación al contrato de

corretaje, importa no solo la aplicación clásica de la noción de
“buena fe lealtad” que importa la realización de las conductas
esperables por la otra parte en las circunstancias de tiempo,
persona y lugar;[5] sino también la plena vigencia del deber de
cooperación entre las partes.

Es que tal como enseña Faría de Carvalho[6] el principio de la

buena fe en la relaciones contractuales importa la imposición
de un deber de cooperación entre las partes.

Este deber de cooperar impone cambiar el prisma de las

relaciones contractuales en la que dos sujetos tienen intereses
contrapuestos; por el de sujetos que deben actuar en forma
coordinada para alcanzar las expectativas que tienen sobre el
negocio.

Así, el corredor, el propietario y el locatario deben trabajar en

forma coordinada y cooperando no solo para la celebración del
contrato, sino para su plena ejecución satisfaciendo los
intereses de todas las partes.
En consecuencia, este deber de cooperación conlleva que el
martillero en cuanto al deber de información y asesoramiento
que debe brindar no se encuentro obligado únicamente frente
a quien lo contrata y paga sus honorarios o comisiones, sino
que también se encuentra compelido brindar información
“veraz y eficaz” a todos los participantes del negocio, así
como también a asistirlos a lo largo del desarrollo de toda la
relación en lo que las partes le requieran.

III. El corretaje inmobiliario [arriba] -

El contrato de corretaje se encuentra regulado en el Código

Civil y Comercial entre los arts. 1345 y 1355, así como también
en la Ley Nº 25.028 que mantiene su vigencia en forma
coordinada el Código Civil y Comercial.

En este sentido, hemos señalado que el contrato de corretaje

importa la obligación de un sujeto de mediar en favor de un
tercero para la obtención de negocios para este, sin que esta
relación importe dependencia alguna con el comitente.

Ahora bien, señala el art. 1346 del CCyCN que resulta

imprescindible para que se entienda que el negocio ha sido
“concluido” por el corredor, que este se encuentre habilitado
para ejercer tal función -siendo que los criterios de
habilitación se regulan por la normativa local-.

Así surge primeramente redundante el agregado que el art. 12

de la Ley Nº 27.551 realiza al art. 1351 en tanto sostiene que
el corretaje inmobiliario solo puede ser realizado por
“corredores habilitados”, en tanto -como hemos dicho- ello ya
se encontraba establecido en el art. 1346 del CCyCN.

Más aún, recuerda Muguillo[7] que el corredor que no cumpla

con los requisitos de habilitación, carece de acción para exigir
el cobro de las comisiones con arreglo a lo establecido en el
art. 33 in fine de la Ley Nº 25.028.

En cuanto a las obligaciones de los corredores establecidas en

el art. 1347 del CcyCN, se debe realizar una lectura de las
mismas, coordinadas con el texto de los arts. 35 y 36 de la Ley
Nº 25.038.

Así, y a la luz de estas normativos, habremos de coincidir con

Muguillo[8] en cuanto a que las obligaciones del corredor en
materia de corretaje inmobiliario son:

a) Llevar los libros de registro de las operaciones llevadas

adelante con su intervención, así como también los demás
libros de comercio que establecen los arts. 320 y siguientes del
CcyCN.

b) Asegurarse la identidad de las partes que intervienen en el

negocio y su capacidad para contratar. En este sentido,
deberán requerir informes a los Registros pertinentes a los
fines de corroborar la inexistencia de anotación de restricción
de la capacidad.

c) Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad.

Ello implica cumplir con el deber de proveer a todas las partes
de la totalidad de la información relacionada con el negocio,
absteniéndose de las conductas que puedan inducirlas a error.
Asimismo, y como parte de este deber, y siguiendo lo
establecido en la Ley Nº 25.028, debe comprobar la existencia
de los instrumentos que acreditan la titularidad del bien sobre
el que se está contratando y recabar de los registros
correspondientes la inexistencia de embargos, restricciones, o
cualquier otro tipo de impedimento que permita la libre
disponibilidad de los bienes. En este sentido, cabe aclarar, que
la responsabilidad del corredor sobre este punto no puede
alcanzar a la perfección de los títulos y su validez, en tanto,
dicha revisión es competencia exclusiva de los escribanos.

d) Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de

su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la
conclusión o modalidades del negocio.

e) Acordar con las partes quien asumirá los costos y la forma

de satisfacerlos, si el corredor tiene la representación de
alguna de las partes para suscribir los instrumentos que
documentan la operación o celebrar alguno de los actos que
ejecutan el contrato. Estos acuerdos deben celebrarse por
escrito, entendemos bajo pena de no poder ser demostrada la
existencia de los mismos de otra manera.

f) Mantener estricta confidencialidad de todo lo que concierne

al negocio en el que interviene.

g) Asistir a las operaciones hechas con su intervención y a la

firma de los documentos conclusivos.

Cabe recordar, además, que si el contrato cerrado con la

intervención de un corredor es anulado ya sea por ausencia de
capacidad de las partes, ilicitud en el objeto, ausencia de
representación, o cualquier causa que habiendo sido conocida
por el corredor fue omitida de ser informada a las partes; el
corredor pierde el derecho a percibir la comisión, estando,
además, en el caso en que ya la hubiere percibido, obligado a
restituirla a quien se la abonó (art. 1353 CcyCN).

En este sentido, cabe destacar que la responsabilidad del

corredor se debe conjugar con lo establecido en el art. 1728
del CcyCN, siendo responsable también por la anulación del
contrato no solo por aquello que conoció y no informó; sino
también por aquello que le era exigible conocer y no lo hizo en
razón de un accionar negligente.
A su vez, el texto del art. 1354 del CcyCN invirtió la regla del
art 37, inc “b” de la ey Nº 25 028 que establecía el derecho
del corredor a percibir los gastos de la operatoria, salvo pacto
en contrario; imponiéndose la norma de que el corredor no
tiene el derecho al cobro de dichos gastos, salvo estipulación
en contrario[9].

Sin embargo, sostiene Mugillo[10] que la disposición de una

norma general no puede dejar sin efecto lo establecido en una
norma especial, primando lo establecido en la Ley Nº 25.028
por encima del CcyCN.

Por nuestro lado, coincidimos con la solución señalada, salvo

que la relación entre corredor y comitente se encuentre
alcanzada por las normas de protección de los consumidores
donde debe aplicarse la norma más favorable a estos y por lo
tanto se aplicará lo dispuesto en el art. 1354 del CcyCN.

IV. La aplicación de las normas de protección del

consumidor al corretaje inmobiliario [arriba] -

Tal como explica Ariza[11] la aplicación de las normas

protectorias de los consumidores y usuarios en materia de
contratación inmobiliaria –como en toda otra situación donde
se pretenda la aplicación del plexo tutelar– requiere de la
verificación de la existencia de un vínculo entre sujetos que
puedan ser considerados “consumidores” y “proveedores”

Respecto de los primeros, el texto del art. 1093 del CcyCN

agrega una nota destacada por el referido Ariza[12] que trae
luz sobre la aplicación de la norma, y es la exigencia de que el
uso de los bienes adquiridos sean de “uso privado” Por lo
tanto, más allá de que quien contrata sobre un inmueble lo
haga como destinatario final, sólo podremos considerarlo
“consumidor” si adquiere su vivienda, o un destino familiar
futuro (alquila o compra un departamento para sus hijos,
etc.).

En relación a los segundos, la normativa hace hincapié en el

requisito de profesionalidad, de modo, que la ley será
aplicable si quien contrata es una empresa constructora, o
quien presta servicios de intermediación en la
comercialización de los bienes, como ser un corredor
inmobiliario.

En este sentido, cabe recordar que la exclusión a los

“profesionales liberales” que establece la ey Nº 24 240
requiere que se trate de profesionales universitarios
ejerciendo su profesión en forma independiente[13], de modo
que no alcanza a los corredores inmobiliarios.

Así, recordando que la “relación de consumo” es el vínculo

jurídico entre consumidores y proveedores (art. 1092 del
CcyCN), el sistema de protección de los consumidores, tendrá
plena aplicación a las tareas de los corredores en la medida en
que el locatario o adquirente del bien, lo haga para su “uso
privado”

En este sentido, la aplicación de la normativa protectoria de

los consumidores importará la obligatoriedad de la oferta
formulada ya sea en términos particulares como a
destinatarios indeterminados mediante el empleo de
publicidad, la aplicación del régimen de cláusulas abusivas y su
revisión con arreglo a las disposiciones de los arts. 37 de la
LDC y 1120 del CcyCN, los efectos derivados de la infracción al
deber de información de acuerdo a la etapa en la que ello
suceda[14], la protección frente a las prácticas abusivas
engañosas y agresivas de conformidad con lo establecido en el
art. 1096 del CcyCN, y la eventual imposición de las sanciones
punitivas que establece el art. 52 bis de la LDC, entre otras.
V. Las competencias profesionales [arriba] -

Un nuevo debate se ha suscitado en torno al texto del art. 12

de la Ley Nº 27.551 respecto de los alcances de las
competencias profesionales de los martilleros y corredores.

La norma refuerza el concepto ya existente en el art. 1346 del

CcyCN y 36 de la Ley Nº 25.028 en cuanto a que el corretaje
inmobiliario solo puede ser realizado por quienes se
encuentren habilitados a tal fin por la normativa local.

Por lo tanto, queda en claro que el corredor tendrá como

competencia exclusiva la de la generación del negocio y el
desarrollo de todos los actos conducentes para que el mismo
se concluya, siendo esta su competencia exclusiva.

Sin embargo, por imperio de la Ley Nº 23.187 que regula el

ejercicio de la abogacía, no es competencia de estos la
redacción de los documentos necesarios para la celebración
del negocio (contratos de alquiler, boletos de compraventa,
etc.), siendo ello, competencia exclusiva de los profesionales
del derecho.

Es que mientras el corredor tiene los conocimientos

comerciales para la generación del negocio y la intermediación
(actividad que no podrá ser desplegada por los profesionales
del derecho al menos que tengan matricula habilitante como
corredor); carece de la formación jurídica que se requiere
para redactar los documentos conforme las disposiciones
legales.

Por lo tanto, la redacción de dichos documentos por parte de

profesionales ajenos al derecho, no solo importa una
afectación a las competencias de los abogados, sino que
además exponen al corredor y a las partes a que los acuerdos
sean pasibles de ser anulados conforme el art. 1353 del CcyCN
con la consecuencia de la pérdida de la comisión y de la
responsabilidad consecuente por los daños y perjuicios
causados tal como lo hemos referidos con anterioridad.

A su vez, no será competencia de los corredores el expedirse

respecto de la perfección de los títulos que se le exhiben o la
validez de los mismos; en cuanto la realización de los estudios
de títulos y la confección de las escrituras públicas para los
actos jurídicos que requieren dicha formalidad, son de
exclusiva atribución de los escribanos públicos.

Por último, la obligación de llevar los libros de comercio que

les impone el art. 35 de la Ley Nº 25.028 y 320 y ss. del CcyCN
no importa que deban prescindir de los servicios profesionales
de un contador público para el debido cumplimiento de sus
obligaciones tributarias.

VI. Los honorarios profesionales del corredor [arriba] -

Existen en materia de honorarios sendas normas que regulan la

situación de fondo, y a su vez las imposiciones de las normas
locales.

En este sentido, hemos de destacar en primer término, que,

como todo contrato de prestación de servicios, aun cuando no
lo señale ni la Ley Nº 25.028 ni el CCyCN en su regulación del
corretaje, la tarea del corredor se presume onerosa; de modo
que a falta de acuerdo respecto de los honorarios que le
corresponden por su tarea, los mismos pueden ser fijados
judicialmente siguiendo las pautas arancelarias que establecen
las normas locales.

Asimismo, y tal como hemos señalado, solo tiene derecho a

reclamar judicialmente los honorarios el corredor que cuenta
habilitación como tal para ejercer la intermediación, teniendo
derecho al cobro de la comisión convenida –salvo pacto en
contrario– aun cuando: a) El contrato tuviere una condición
resolutoria y esta se cumpliere; b) Si el contrato luego de
concluido, es incumplido o rescindido uniltaeralmente por
alguna de las partes; c) El negocio es iniciado por un corredor
y cerrado por otro o por el propio interesado en condiciones
similares a las obtenidas por el corredor (art. 1352 CcyCN).

A su vez, el CcyCN en su art. 1353, en igual sentido que el art.

38 de la Ley Nº 25.028 establecen la pérdida del derecho a
percibir la comisión si existe una condición suspensiva y la
misma no se cumple; o si el negocio es extinguido por culpa
del corredor; tema al cuál ya nos hemos referido.

Luego de esta enumeración, encontramos que existe un

conflicto entre la normativa de fondo y la normativa local de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en relación a quien se
encuentra obligado al pago de los honorarios del corredor.

Es que la norma contenida en el art. 1351, con la modificación

introducida por la Ley Nº 27.551, sostiene que ambas partes le
deben honorarios al corredor, salvo que hubieren intervenido
un corredor por cada parte, en cuyo caso cada uno le deberá
los honorarios al corredor que lo representó.

Por otro lado, la Ley Nº 5859 CABA señala que, en los contratos
de locaciones inmobiliarias con destino de vivienda, el
corredor no podrá percibir comisiones del locatario, quedando
estas a cargo del locador.

Esta divergencia, entendemos, que debemos resolverse con la

primacía de la Ley local por encima de la norma contenida en
la Ley Nº 27.551 en tanto la regulación de la actividad en
materia arancelaria son facultades no delegadas al Congreso
Nacional, de modo que no deberían haber sido reguladas en
una Ley Nacional.
Asimismo, hemos de recordar la plena vigencia en el ámbito de
la Ciudad de Buenos Aires de la Ley Nº 3588 que obliga a los
corredores a exponer la tabla arancelaria vigente en forma
visible dentro del local y en sus páginas web bajo
apercibimiento de ser sancionados conforme las normas que
regulan la actividad.

Por último, resulta menester destacar que las obligaciones de

las partes por las comisiones son mancomunadas, de modo que
cada una de las partes responde por las comisiones y
honorarios que estaban a su cargo y no por las que estaban a
cargo de la otra parte.

VII. Conclusiones [arriba] -

Luego de todo lo hasta aquí desarrollado, podemos concluir

que el corretaje habrá de ser resignificado a la luz de la
mirada del deber de colaboración que se deben las partes
entre sí, siendo que todos los intervinientes deben trabajar
coordinadamente para la efectiva conclusión y ejecución del
negocio jurídico.

Asimismo, la Ley Nº 27.551 ha efectuado un escaso aporte a la

discusión, reforzando controversias y redundancias normativas,
dado que nada de lo que se dice no se encontraba ya legislado
en el mismo sentido en que la norma lo plantea.

Notas [arriba] -

[1]Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en

Derecho Privado (UCES). Posgraduado en Responsabilidad de
las Administraciones Sanitarias (U. Menendez Pelayo, A
Courña, España). Posgradudado en Derecho y Emergencia
Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor
de Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y
la Competencia (UCEMA), Derecho Civil Parte General,
Obligaciones y Daños (UCES). Profesor de posgrado (UBA, UCA,
USAL, UCES). Director del Capítulo Argentino de la Asociación
Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del Instituto
Argentino de Derecho del Consumidor.
[2]Bilbao Aranda, Facundo M., El contrato de corretaje en el
nuevo Código Civil y Comercial, SAIJ: DACF150862
[3]Alvarez Larrondo F., Manual de Derecho del Consumo, Ed.
Erreius, Bs. As., 2017, p. 52
[4]Lima Marques C., en Stiglitz G., Hernandez C., Tratado de
Derecho del Consumidor, Ed. La Ley, Bs. As., 2018, T. I, p.
180.-
[5]Borda Alejandro, Derecho Civil, Contratos, 2a Ed., Ed. La
Ley, Buenos Aires, 2019, p, 237
[6]Faría de Carvalho, Diógenes, Do Principio da Boa-Fé
Objetiva nos Contratos de Consumo, Ed. PUC, Goiás, 2011, p.
147 y ss.
[7]Muguillo Roberto, en Borda Alejadro, Muguillo Roberto,
Krieger Walter, Llovera Hugo, Barbier Eduardo, Derecho Civil y
Comercial, Contratos, 2a Ed., La Ley, Bs. As., 2019, p. 678
[8]Muguillo Roberto, id, cit. Ant., p. 680
[9]Pandiella Juan C., Garrido Cordobera Lidia M.R., Borda
Alejandro, Alferillo Pascual (dir.), Krieger Walter F., (coord.),
Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y
concordado, Ed. Astrea, Bs. As., 2016, T. II p. 632.
[10]Muguillo Roberto, id. cit. Ant., p. 682 y 683.
[11]Ariza Ariel en Stiglitz Gabriel, Hernandez Carlos, Tratado
de Derecho del Consumidor, Ed. La Ley, 2016, Bs. As., T. II, p.
478 y ss.
[12]Ariza Ariel, id. cit. Ant.
[13]Barocelli S. Sebastián, en Krieger Walter F., Barocelli S.
Sebastián, Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho,
Bs. As., 2018
[14]v. Krieger Walter F., en Krieger Walter F., Barocelli
S.Sebastián, Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho,
Bs. As., 2018.
Las garantías en las locaciones destinadas a vivienda

Por María Josefina Tavano

I. Introducción [arriba] -

La Ley N° 27552[1] recientemente promulgada, introduce

modificaciones al CCCN. En su Título II, “Regulación
complementaria de las locaciones”, Art 13 legisla respecto de
las garantías que pueden ofrecerse en los contratos de
locación de inmuebles destinados a vivienda.

Este trabajo está destinado a tratar el tema de las garantías

para inmuebles destinados a vivienda con un lenguaje claro,
sencillo, que pueda ser leído no solo por los operadores
jurídicos sino por todo aquel que esté interesado, o alcanzado
de algún modo por el tema.

En primer lugar, haré referencia a las garantías en general,

destacando a la fianza como la garantía tradicional en las
locaciones, con las dificultades que presenta; luego me
referiré al análisis de la nueva normativa con su enumeración.
Las garantías enumeradas tienen en el uso común una
sinonimia y un modo de ser pactadas que no siempre reflejan
los conceptos jurídicos estrictos, por lo que trataré de
describirlas contrastando qué es lo que técnicamente son, lo
que se entiende por ellas, cómo suelen aparecer pactadas y
cómo deben ser interpretadas a fin de que pueda elegirse la
que realmente corresponda a la intención de las partes.
Finalmente, trataré brevemente dos temas: el primero,
respecto de la oferta de garantías, que llevará, según
entiendo, a una nueva forma de proponer la contratación; y, el
segundo las garantías que, luego de su reglamentación,
enmarcará la situación de las personas vulnerables que
necesiten acceder al alquiler de una vivienda.
II. Las garantías [arriba] -

La primera y gran clasificación de garantías es entre reales y

personales, cada una con sus funciones y notas características.
Dentro de las garantías personales, la fianza se presenta como
el modelo por excelencia; y, ha sido la preferida en los
contratos de locación de inmuebles.

Las razones de tal preferencia son varias. Por una parte,

porque la fianza fue considerada una garantía tan o más
segura que algunas garantías reales. A punto tal que solía
escucharse a operadores inmobiliarios sostener que, a veces,
es preferible un fiador solvente que una prenda o hipoteca.
Esta afirmación encontraba fundamento jurídico en el C.C de
Vélez, cuando establecía que el fiador no podía sustituir su
fianza con una prenda o una hipoteca en contra de la voluntad
del acreedor, salvo que se tratara de una fianza legal o
judicial, siendo los jueces quienes podían admitirlas si eran
suficientes [2] . El CCCN no trae una norma similar, lo cual no
quiere decir que la afirmación carezca de verdad,
simplemente el legislador no ha considerado que se trate de
una regla que pueda ser establecida en forma general.
Obviamente, en algunos casos será conveniente una garantía
real, con bienes individualizados, afectados y que respondan
prioritariamente; mientras que, en otros, será preferible la
garantía sobre todo el patrimonio sin preferencia alguna.

Es que, las garantías cumplen mejor su función en diversos

casos. Las reales actúan mejor cuando hay riesgo de
insolvencia, el acreedor tiene, al menos, un derecho
prioritario sobre ciertos bienes para hacer valer frente a los
otros acreedores; mientras que las garantías personales,
benefician a un acreedor que, en principio, no se enfrenta con
otros acreedores, sino que tiene su derecho garantizado con
todo el patrimonio del fiador frente al riesgo de
incumplimiento voluntario o involuntario de su deudor. El
acreedor suma un patrimonio más al de su deudor, de modo de
poder ejecutarlo en caso de que aquél incumpla.

Por otra parte, en el caso del contrato de locación de

inmuebles, especialmente si es con destino de vivienda, es
muy probable la falta de un inmueble o bien mueble
susceptible de hipoteca o prenda que puedan servir de
garantía. Finalmente, en la predilección de la fianza pesan
otros parámetros, como son el costo de las mismas, su
sencillez, la magnitud del negocio que se garantiza con el
valor del bien involucrado, la verdadera factibilidad de un
cobro judicial en tiempo razonable, etc.

Conforme lo expuesto, la tradición ha impuesto el uso de la

fianza para los contratos de locación de bienes inmuebles,
sean o no con destino habitacional, pues cumple con todos los
requisitos necesarios. Funciona bien para incumplimientos
contractuales, que es lo que normalmente se pretende
garantizar; el acreedor cuenta con un fiador que ha
comprometido su patrimonio todo, es económica, es sencilla,
no requiere trámite complicado o especial, o inscripciones,
basta con una cláusula contractual y la ejecución está
vinculada con el incumplimiento mismo.

Desde un enfoque más moderno, las garantías pueden ser

consideradas como una respuesta a la incertidumbre. El tráfico
negocial y el crédito son un binomio inseparable. El crédito,
que es lo que al fin y al cabo da un locador a su locatario,
como su nombre lo indica implica creencia, confianza, y donde
la hay, el riesgo de que esa confianza sea defraudada es
grande, genera incertidumbre que debe ser minimizada.

Así, el contrato, en este caso el de locación de inmuebles

destinado a vivienda, debe otorgar un compromiso óptimo que
lleve al cumplimiento; para lo cual, el Derecho debe regular
los incentivos suficientes a tal fin[3]. De modo tal que se
genere confianza entre las partes del efectivo cumplimiento;
para lo cual se tornan esenciales las garantías, que deben
resultar lo más económicas y accesibles que sea posible.

A. El devenir de la fianza en los contratos de locación

La fianza en los contratos de locación de inmuebles fue, según

la costumbre, otorgada por parientes, amigos o compañeros de
trabajo. Con el tiempo, las fianzas fueron más difíciles de
obtener; el círculo de personas dispuestas a otorgar una fianza
gratuita fue disminuyendo, a tal punto que comenzaron a
buscarse otras formas de afianzamiento. Los motivos que
podrían enumerarse son muchos, pero a los efectos del
presente voy a marcar solamente dos: la desnaturalización de
la fianza y la extensión de la fianza otorgada por el CC de
Vélez.

1– La desnaturalización de la fianza

La fianza en los contratos de locación de inmuebles dejó de

ser la tradicional fianza civil, con los beneficios de excusión y
de división; paso a ser siempre solidaria, por la renuncia a
tales beneficios. Pero la desnaturalización avanzó; era y es
usual encontrar en los contratos de locación una cláusula
similar a la siguiente: “ os Señores (…) cuyos datos personales
son (…) interiorizándose del presente contrato, se constituyen
en fiadores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores de
todas las obligaciones asumidas por el locatario…”

Esta cláusula, u otras similares, plantearon la necesidad de su

interpretación, pues había una contradicción en los propios
términos. Si se era fiador solidario, renunciándose a excusión y
de división, no se era principal pagador; o si se era principal
pagador o codeudor, no se podía ser fiador. Tales categorías
no podían darse simultáneamente, por lo que debía decidirse
si se era fiador o codeudor.
La doctrina y la jurisprudencia se inclinaron por considerarlo
un codeudor[4]; y esa es la solución del CCCN en su Art. 1591
cuando dice “Quien se obliga como principal pagador, aunque
sea con la denominación de fiador, es considerado deudor
solidario y su obligación se rige por las disposiciones aplicables
a las obligaciones solidarias”

La extensión de la fianza otorgada por el CC de Vélez

Al regular la locación, en el capítulo dedicado a las

obligaciones del locatario, Vélez se refirió específicamente a
la extensión de las fianzas o cauciones en el Art. 1.582 que
decía:

“ as fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan

a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o
rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no
se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o
rentas”

Lo que solía ocurrir en la realidad, es que las partes no

establecían límite alguno. Así, los locadores, frente al
incumplimiento por parte del locatario, o bien frente al pedido
de éste de postergar la devolución del inmueble, confiados en
la garantía con la que contaban, renovaban tácitamente
contratos, prorrogaban plazos, o demoraban el inicio de
acciones en contra de los locatarios; lo que terminaba
perjudicando al fiador. Lo responsabilizaban por un tiempo
muy extenso, sin que ni siquiera lo supiera; y, en definitiva, la
suma por la que era demandado excedía lo que podía haber
previsto al momento de otorgar la fianza. En algunos casos, los
fiadores llegaron a perder una propiedad– incluso su propia
vivienda– para hacer frente a obligaciones que eran ajenas y
que, en general, habían afianzado por razones de familiaridad
o amistad.
Lo expuesto llevó a una modificación del artículo mencionado
a través del Art. 1° de la Ley N° 25.628 del año 2002, que
incorporó el Art. 1.582 bis:

“ a obligación del fiador cesa automáticamente por el

vencimiento del término de la locación salvo la que derive de
la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse

en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de
locación, una vez concluido éste.

Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza,

sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original”

En similar sentido se expresa el Art. 1225 del CCCN, el que,

con una leve modificación en su redacción, repite la
regulación incorporada en el año 2002.

B. La regulación actual de la fianza

La Ley N° 27552, en su Art. 13 regula las garantías en las

locaciones habitacionales; y, entre ellas, a la fianza en su inc.
d). La fianza es en la nueva ley, sólo una de las seis formas de
garantías que el locatario puede ofrecer al locador. Y
pareciera, que esa es la intención del legislador; o, en la
terminología actual del CCCN, la finalidad de la ley. Veremos,
en los hechos, qué es lo que el tráfico negocial impondrá.

III. Las garantías en la nueva legislación [arriba] -

De la lectura de la Ley N° 27552 surge claramente su finalidad

protectora de los locatarios, y su finalidad de facilitar la
contratación de las locaciones destinadas a vivienda.
En este sentido, el Art. 13 establece.

“En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una

garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos
de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario que se documenta con

recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este
artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el

equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el incido e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de
las garantías propuesta por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación

debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas
que otorguen estas garantías, así como las características y
condiciones de las mismas”

Como cada vez que analizamos una enumeración en Derecho,

la pregunta aparece rápidamente ¿se trata de una
enumeración taxativa o meramente enunciativa?
La norma parte del supuesto en que se requiera una garantía,
pues podría suceder que el locador no pida ninguna. Si el
locador solicitara una garantía[5]; el locatario debe proponer
al menos dos de las enunciadas.

Un argumento para sostener que se trata de una enumeración

meramente enunciativa, es que el texto legal no dice que
“solo debe proponer algunas de las siguientes garantías”, sino
que se “debe proponer al locador al menos dos de las
siguientes garantías” a redacción pareciera dejar alguna
posibilidad. Tal vez, pueda haber otras garantías que
satisfagan a las partes del contrato, y que ofrecidas por el
locatario sean aceptadas por el locador; después de todo, el
principio general de autonomía de la voluntad de las partes
sigue existiendo.

Ahora bien, si el locatario ofreciera al menos dos de las

garantías enunciadas, el locador debería aceptar. Ello haría a
la enumeración taxativa. Lo que resulta dudoso es que el
locador sea el que pueda pedir otras garantías distintas de las
enunciadas. Volveré sobre el tema al tratar sobre la oferta del
contrato.

A. Título de propiedad inmueble

Normalmente, los locadores solicitan a sus posibles locatarios

dos “personas que respondan con su propiedad” o “garantes–
propietarios” No obstante que la terminología empleada
podría confundir, no se trata de una hipoteca, o que
efectivamente se responda “con” el bien o cierto es que, al
día siguiente, el llamado garante podría disponer de su
propiedad.

La pregunta siguiente es si se trata o no de un fiador; lo que

muchas veces fue denominado “fiador–propietario” Todo
dependerá de la redacción de la cláusula contractual
respectiva.

Se suelen agregar a los contratos algunas cláusulas que pueden

tener distintas formas Por ejemplo, se dice que “El Señor (…)
declara ser propietario de una casa ubicada en (…) y se
compromete a mantener su situación patrimonial, durante la
vigencia del presente” Se trata de una cláusula que intenta
mantener indemne el patrimonio de quien ofrece el título de
propiedad. En este sentido el Art. 1582 CCCN establece que:
“El compromiso de mantener o generar una determinada
situación de hecho o de derecho no es considerado fianza,
pero su incumplimiento genera responsabilidad del obligado”

La cláusula que mencioné se agrega a fin de ejercer presión

sobre el involucrado; tiene efectos personales, por lo que, en
caso de incumplimiento, dará derecho solicitar la
correspondiente indemnización.

Se sostiene que, frente al incumplimiento de obligación

válidamente constituida, como en este caso,

“…la reparación comprende el id quod interest, es decir, los

daños ocasionados. Si el compromiso asumido era `generar´
una situación también debe la aestimatio rei (el valor de la
prestación), y si el compromiso era ´mantener´ el statu quo
de una situación determinada, habrá que determinar en qué
consistía la misma para evaluar y cuantificar el daño”[6]

Como señalara claramente Mayo[7], “cuando exista una

prestación convenida que no pueda ejecutarse por vía forzada
siempre habrá un id quod interest, en cambio sólo habrá
indemnización por daños y perjuicios si realmente los mismos
se produjeron. Así en materia probatoria para el id quod
interest basta con acreditar la existencia del vínculo
obligacional y su incumplimiento debiendo probarse la
diferencia entre el valor actual y el originario, no
requiriéndose la prueba del daño. En cambio, para reclamar
daños y perjuicios los mismos deben ser debidamente
acreditados. El deudor de la obligación podrá desvirtuar la
existencia del id quod interest demostrando que el acreedor se
ha beneficiado con la frustración” Obviamente, la
responsabilidad del propietario que ofreció el inmueble que ya
no está en su patrimonio podrá hacerse efectiva si el obligado
es solvente.

Por lo expuesto, esta garantía se funda en que, si la propiedad

en cuestión no está inscripta como bien de familia, no está
hipotecada o embargada, si no se trata de una “garantía
comprada”[8], si la persona ha tenido dicha propiedad en su
patrimonio durante mucho tiempo, si no se encuentra inhibida,
etc.; da cierta idea de solvencia, de que no ha de defraudar la
garantía que ha otorgado.

Distinto es el caso cuando la cláusula se redacta de otra

forma Por ejemplo: “El Sr…declara ser propietario del
inmueble ubicado en calle…; obligándose a no disponer del
bien durante la vigencia de la locación que en este acto
garantiza como fiador solidario” Claramente, no estamos en
el supuesto del Art. 1582CCCN. Se trata de lo que
tradicionalmente se denominó “fiador–propietario”; es una
fianza con todo su alcance.

Esta garantía, no es muy fácil de conseguir. Por lo que la

solicitud de dos fiadores propietarios fue flexibilizándose hasta
exigir “dos garantes o fiadores”[9], uno propietario y el otro
con un bono de sueldo superior a determinado monto.

B. Aval bancario

El aval, reconoce un origen, comercial– cambiario. Se ha

señalado[10], que desde una acepción amplia y errónea, se
utiliza el término aval para aludir a cualquier tipo de garantía,
cuando en realidad nace como una institución propia y
específica de los títulos cambiarios. Incluso se sostiene que
etimológicamente reconoce tal origen. Kesselman, reconoce
que si bien hay una discusión sobre su significado, una de las
versiones es que significa “valor”, “avaluar”; mientras que
para otra versión significaría “abajo”, en alusión al lugar en
que el avalista inserta su firma[11]. La jurisprudencia también
sostuvo posturas similares entendiendo que la fianza puede
asegurar cualquier clase de obligaciones mientras que el aval
sólo las cambiarias; considerando que si se trata de un aval
debe quedar claro, por su carácter más gravoso[12].

En este trabajo, y a pesar de las opiniones señaladas, vamos a

utilizar el término aval en un sentido amplio, como garantía; y
en su versión de dar valor. Es este el sentido con que debe
interpretarse en la ley que comentamos.

En la actualidad, los bancos otorgan avales, no sólo como

garantías cambiarias, sino para otro tipo de negocios. Avalan
el incumplimiento de créditos, alquileres o licitaciones[13].

Si se trata de avalar un contrato de locación de inmuebles, se

requiere ser cliente de un banco y presentarse ante él
solicitado su aval. El banco, previa evaluación de su cliente
(locatario), avala el contrato; de modo tal que el locador,
beneficiario del aval, podrá reclamar directamente al banco
frente al incumplimiento del locatario. Se trata de una
operación considerada de riesgo, incluso de mayor riesgo que
la de un préstamo. El banco cobra comisión y gastos por el
servicio que presta. Podrá, además, repetir de su cliente lo
que haya debido pagar pues se trata de un aval, no de un
seguro[14].

Como se advierte, no es una garantía disponible para todos:

supone que se es o se puede ser cliente de un banco, con un
respaldo tal que pueda pasar el análisis crediticio que haga la
entidad, e incrementa los costos de la locación para el
locatario.

A veces, en la práctica negocial, es una persona humana, no a

un banco, quien presta su aval en una locación de inmuebles.
Por mi parte, entiendo que lo que se puede pedir es un fiador
o un principal pagador, o un codeudor solidario; pero no un
avalista particular. Es que si bien se suelen utilizar como
sinónimos ciertos términos como fiador, avalista, garante o
principal pagador. No son lo mismo. Ya vimos las diferencias
entre fiador y principal pagador; que son términos que están
legislados y tienen un sentido preciso. También está legislada
la categoría de avalista, como garantía cambiaria; pero no
como garantía general. Finalmente, garante dice mucho y no
dice nada preciso, pues podría tratarse tanto de un garante
con garantía real como con garantía personal, como de
cualquiera de las subcategorías de ellas.

Específicamente, cuando se habla de que una persona humana

sea avalista de un contrato de locación de inmuebles, se lo
suele confundir con un fiador; o con un principal pagador y
habrá que estar a los términos del contrato para determinar lo
que realmente es. Es cierto que, ser avalista es más gravoso
que ser fiador; pero no tratándose de una obligación cartular,
como es el supuesto de la locación, entendemos que el
llamado avalista, igual que el principal pagador (para
asimilarlo a la figura que menos le favorece) al momento de
ser demandado, podrá invocar las defensas que tenga el
locatario al que garante.

C. Seguro de caución

Los seguros de caución no están regulados en la Ley N° 17.418

de Seguros. Bien se ha dicho que nacieron en nuestro país de
un modo sinuoso[15] o muy particular, pues llegaron de la
mano del Derecho Administrativo para garantizar las
obligaciones asumidas por los contratistas de obras públicas
[16]. El sistema fue evolucionando, pues originariamente
preveía un depósito en efectivo o en títulos públicos; luego se
permitió un afianzamiento bancario, después se aceptó un
seguro de caución por vía de las reglamentaciones; y,
finalmente se transformó en seguro de responsabilidad[17].

El contrato de seguro de caución tiene diferencias esenciales

con otros contratos de seguros: en cuanto al riesgo asegurado,
en cuando a la subrogación por parte del asegurador y en
cuanto al beneficiario del seguro. Así, el riesgo asegurable se
desdibuja; pues el seguro no funciona en caso de daño sino de
incumplimiento Es que, en el seguro de caución “ no existe un
verdadero riesgo asegurable, un hecho ajeno a la voluntad de
las partes sino que lo que se asegura es, por el contrario, el
incumplimiento imputable al tomador con relación a sus
obligaciones frente al beneficiario”[18] Abonada la
indemnización por el asegurador, éste tiene la correspondiente
acción de subrogación, que se encuentra reconocida en la Ley
de Seguros para los daños patrimoniales. Ella permite al
asegurador accionar contra el tercero responsable del siniestro
a fin de resarcirse lo abonado a su asegurado[19].

Finalmente, el beneficiario del seguro, no es parte en el

contrato; pero tiene ciertas cargas, como la de informar al
asegurador de los hechos que alteren el riesgo asumido por el
asegurador[20].

La discusión sobre la naturaleza jurídica del contrato de

caución se centró en tres posturas: se trataba de una
fianza[21], se trataba de una garantía o de un verdadero
contrato de seguro. La CSJN estableció que el seguro de
caución aparece como un verdadero contrato de garantía bajo
la forma y modalidades del contrato de seguro al que le son
aplicables las regulaciones y principios propios tal contrato en
todo aquello que no contradiga a la esencia de la relación
jurídica, que consiste en la celebración de un contrato de
garantía.[22].

Nuestra legislación no consideró a la caución como un seguro y

no lo reguló en la Ley N° 17.418. Sin embargo, autorizó a las
aseguradoras a otorgar fianzas y garantizar obligaciones de
terceros (dec. 7607/61 y Art. 7 inc. b, Ley N° 20.091). Esta
normativa especial que debió dictarse, indica claramente que
no era considerado un seguro, pues si no hubiera sido
suficiente considerar que las cauciones estaban incluidas
dentro del objeto de las Compañías de Seguros, que es realizar
operaciones de seguros.

Es claro que, si el seguro de caución se contrata en una

locación de inmuebles destinada a vivienda, la finalidad del
contrato es

“garantizar a favor de un tercero –el asegurado– las

consecuencias de posibles incumplimientos del tomador, quien
está vinculado con el asegurado por un contrato anterior,
respecto del cual el seguro es accesorio; de lo que se sigue que
la función aseguradora de este tipo de contratos, no se
extiende a la protección del patrimonio, únicamente por los
alquileres impagos quedando expresamente excluidas las
multas del tomador”[23]

En sentido similar[24], se hizo lugar a una excepción de

inhabilidad de título opuesta por la aseguradora respecto de la
multa por resolución anticipada del contrato ya que

“… si bien el seguro de caución se edifica sobre la base del

contrato de fianza y representa una obligación accesoria a la
principal que viene a afianzar, la cobertura se circunscribe a
los términos acordados en la póliza, esto es, únicamente por
los alquileres impagos quedando expresamente excluidas las
multas”

Claramente, la aseguradora responde en los términos del

contrato, por los rubros que aseguró.

Nuevamente, esta garantía supone un gasto adicional que

aumenta los costos para el locatario.

D. Garantía de fianza o fiador solidario

1– Concepto y caracteres

La fianza, como ya lo dijimos, puede ser considerada como la

figura tipo de las garantías personales, por lo que su aplicación
es útil en muchos casos. Aquí sólo trataremos algunos aspectos
de la fianza que son relevantes en el ámbito de las locaciones
de inmuebles.

Actualmente, la fianza se encuentra regulada en el Libro

Tercero, Título IV, Capítulo 23, secciones 1ª a 5ª (Arts. 1574 a
1598)[25]. El Art. 1574 la define diciendo que

“Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga

accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el
caso de incumplimiento.

Si la deuda afianzada es de entregar cosa cierta, de hacer que

sólo puede ser cumplida personalmente por el deudor, o de no
hacer, el fiador sólo queda obligado a satisfacer los daños que
resulten de la inejecución”

El CCCN deja muy claro su carácter accesorio, contempla

expresamente la situación de incumplimiento, y agrega que,
cuando la obligación es de dar cosa cierta, de hacer que debe
cumplir personalmente el deudor o de no hacer, el fiador sólo
queda obligado a satisfacer los daños que resulten de la
inejecución. No se debe olvidar que la fianza, como contrato
accesorio, debe tener el mismo objeto que la obligación
principal; sin embargo, en los últimos casos mencionados la
obligación principal sólo puede ser cumplida por el deudor, por
lo que, frente a su incumplimiento, el fiador sólo debe daños y
perjuicios. Esto es de vital importancia cuando lo que se
afianza es un contrato de locación y el incumplimiento
comprende o se trata de la entrega de la cosa.

La fianza es un contrato que exige el acuerdo de voluntades

entre el fiador y el acreedor, cuyo crédito es garantido; sin
requerirse el consentimiento del deudor, y aún en contra de
éste, aunque la fianza sea en su interés. Para el caso de
incumplimiento del deudor, la prestación a cargo del fiador
debe ser equivalente o menor a la obligación principal, no
puede ser más onerosa. En caso de que la fianza no se hubiera
pactado de tal modo, ello no acarrea su nulidad, sino que
autoriza a su reducción en los límites de la obligación principal
(Art. 1575 CCCN).

Hay amplitud respecto de las obligaciones afianzadas, que se

encuentran reguladas en los Arts. 1577 y 78 CCCN[26]. El
primero se refiere a las obligaciones que pueden ser
afianzadas “… toda obligación actual o futura, incluso la de
otro fiador”, que se complementa con el Art. 1578 sobre
fianza general

“Es válida la fianza general que comprenda obligaciones

actuales o futuras, incluso indeterminadas; en todos los casos
debe precisarse el monto máximo al cual se obliga el fiador.
Esta fianza no se extiende a las nuevas obligaciones contraídas
por el afianzado después de los cinco años de otorgada.

La fianza indeterminada en el tiempo puede ser retractada,

caso en el cual no se aplica a las obligaciones contraídas por el
afianzado después que la retractación sea notificada al
acreedor”

Como caracteres de la fianza se sostiene que es consensual,

unilateral (sólo genera obligaciones para el fiador); abstracta
(las relaciones causales que existen entre el deudor y el fiador
y no son oponibles al acreedor)[27], gratuita por naturaleza (se
concede habitualmente en desinteresado beneficio del
deudor); pero puede ser onerosa. Sin embargo, hay quién la
considera neutra en tanto puede ser gratuita u onerosa[28]. En
la legislación anterior, cuando la fianza era civil se presumía
gratuita; mientras que si era comercial se presumía onerosa.
Actualmente puede ser gratuita u onerosa.

Asimismo, se le reconocen otros caracteres como que es

nominada (pues se encuentra regulada) y formal ( debe
convenirse por escrito)[29].

Finalmente, hay dos caracteres especialmente relevantes a los

efectos de la fianza en los contratos de locación, como son la
accesoriedad[30] y la subsidiariedad. Conforme al primero, la
existencia, validez y subsistencia de la obligación del fiador
dependen de la existencia, validez y subsistencia de la
obligación principal a que accede, con la excepción de la
nulidad de la obligación principal como consecuencia de
alguna incapacidad relativa al deudor (Art. 1576CCCN). Esta
era la solución que la doctrina nacional había dado al tema,
resaltando incluso que, en este caso, la obligación principal ni
siquiera podía considerarse como natural[31]. Por nuestra
parte, entendemos que se trata de una excepción a la
accesoriedad legislada expresamente.

¿Es posible afianzar obligaciones accesorias? Por ejemplo,

afianzar las costas de un juicio. Conforme a la amplitud con
que ha quedado redactado el Art. 1577CCCN, en especial
cuando se refiere a afianzar a otro fiador, la respuesta es
afirmativa.

Una mención especial, por su relevancia, merece el carácter

de subsidiariedad de la fianza, que es consecuencia de su
accesoriedad. Consiste en la subordinación de la exigibilidad
del compromiso del fiador al incumplimiento del deudor
principal[32].La subsidiaridad surge de:

a) La amplitud del derecho la defensa judicial del fiador,

quien puede oponer “todas las excepciones y defensas propias
y las que correspondan al deudor principal, aun cuando éste
las haya renunciado” (Art 1587)

Asimismo “no le es oponible al fiador la sentencia relativa a la

validez o exigibilidad de la deuda principal dictada en juico al
que no haya sido oportunamente citado a intervenir” (Art
1588).

En una redacción sencilla, y en solo dos artículos el CCCN

establece una solución similar a la de Vélez.

b) El beneficio de excusión, por el que, salvo excepciones no

puede el fiador ser compelido a pagar sin ejecución previa que
agote los bienes del deudor Así el Art 1583 establece que “el
acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador una vez que haya
excutido los bienes del deudor. Si los bienes excutidos sólo
alcanzan para un pago parcial, el acreedor sólo puede
demandar al fiador por el saldo”

2– Clasificación

El CCCN, regula diversos tipos de fianza: simple, solidaria y,

una situación especial, la de quien se obliga como principal
pagador[33].
a– Fianza simple: Fue la típica del derecho civil y sigue siendo
también la típica en el código unificado; pero no la de los
contratos de locación de inmuebles. En ella el fiador goza de
los beneficios de excusión y de división.

a.1– Beneficio de excusión: según se encuentra definido en el

Art 1583 “El acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador una
vez que haya excutido los bienes del deudor…”

Una vez que se opone el beneficio de excusión, el acreedor

debe demostrar no sólo que ha demandado al deudor principal,
sino también que ha seguido todos los procedimientos
judiciales para ejecutar y vender sus bienes; y, que los mismos
han sido total o parcialmente infructuosos. Para acreditar este
extremo, al acreedor le bastará con demostrar que no existen
bienes a nombre del deudor en los registros públicos.

El acreedor no puede negarse a ejecutar los bienes del deudor,

ni a recibir el pago sosteniendo que los bienes son insuficientes
o que el pago es parcial. Sólo puede ir contra el fiador por el
saldo, conforme lo establece el Art. 1583 in fine CCCN que
dice: “sí los bienes excutidos sólo alcanzan para un pago
parcial, el acreedor sólo puede demandar al fiador por el
saldo” Esta situación es una excepción a la integridad del
pago.

Cabe destacar que el fiador que invoque el beneficio de

excusión no estará obligado a señalar bienes del deudor que
puedan ser ejecutados; pero podrá hacerlo. Es lo que
establece el Art. 1594CCCN cuando afirma que el fiador tiene
derecho a obtener el embargo de los bienes del deudor u otras
garantías suficientes en ciertos supuestos; entre ellos cuando
es demandado judicialmente, cuando la obligación está
vencida y el deudor no ha pagado, o se ha obligado a liberarlo
en un tiempo determinado y no lo hace, cuando han pasado
cinco años desde el otorgamiento de la fianza, excepto que la
obligación afianzada tenga un plazo mayor. Es de suponer que,
si bien es un derecho del fiador, de conocer su existencia,
señalará los bienes y pedirá que sean ejecutados
prioritariamente, pues ello redundará en su propio beneficio.

El beneficio de excusión no puede ser invocado en ciertas

circunstancias, las que se encuentran reguladas en el Art. 1584

“Excepciones al beneficio de excusión El fiador no puede

invocar el beneficio de excusión si:

a) el deudor principal se ha presentado en concurso preventivo

o ha sido declarada su quiebra. Obviamente que, si el deudor
principal está en concurso o en quiebra, el fiador no podrá
invocar el beneficio de excusión; precisamente la fianza tiene
como función garantizar una deuda para el caso de
incumplimiento del deudor y su eventual insolvencia, la que
queda demostrada palmariamente. El fiador queda facultado
para verificar el respectivo crédito. Cabe destacar que aun en
este supuesto subsiste el plazo que el fiador tiene a su favor.
Pues, “no puede ser exigido el pago al fiador antes del
vencimiento del plazo otorgado al deudor principal, aun
cuando éste se haya presentado en concurso preventivo o haya
sido declarada su quiebra, excepto pacto en contrario” (Art
1586);

b) el deudor principal no puede ser demandado judicialmente

en el territorio nacional o carece de bienes en la República. Se
trata de un supuesto en el que el acreedor tiene o tendría
serias dificultades para el cobro de su acreencia;

c) la fianza es judicial, el fiador otorga una fianza judicial

sabe ab initio los riesgos que corre;
d) el fiador ha renunciado al beneficio. Dicha renuncia debe
ser clara e inequívoca manifestación de la autonomía de
voluntad del fiador.

Si existen coobligados, “el fiador de un codeudor solidario

puede exigir la excusión de los bienes de los demás
codeudores. El que afianza a un fiador goza del beneficio de
excusión respecto de éste y del deudor principal” (Art 1585)
La norma tiende a la eficiencia en tanto evita el desgaste
jurisdiccional.

Los obligados al pago son los codeudores, por tanto, si el

fiador ha garantizado a uno de ellos puede oponer el beneficio
de excusión respecto de los bienes de los demás codeudores.
Lo mismo es válido si se trata del fiador de un fiador; aunque
en tal caso el beneficio de excusión puede invocarse contra el
fiador y los codeudores.

a.2– Beneficio de división: se encuentra regulado en el Art.

1589CCCN: “Si hay más de un fiador, cada uno responde por la
cuota a que se ha obligado. Si nada se ha estipulado,
responden por partes iguales. El beneficio de división es
renunciable”

El beneficio de división opera cuando hay varios fiadores de un

mismo deudor, así, los fiadores responden en forma
mancomunada, por lo que la insolvencia de alguno de ellos
debe ser soportada por el acreedor.

Si los fiadores lo fueran de varios deudores solidarios, el

acreedor podría reclamarle el total a cualquiera de ellos.

Si los fiadores han renunciado al beneficio de división la

insolvencia de un cofiador los perjudica a ellos, quienes
deberán soportar dicha insolvencia. En caso de haber pagado
en más, el fiador tendrá la acción de regreso contra los otros
fiadores.

b– Fianza solidaria: Es la fianza típica en los contratos de

locación de inmuebles. El fiador no goza de los beneficios de
excusión y división, pero su obligación, aun cuando no sea
subsidiaria sigue siendo accesoria y se le aplican todas las
reglas de la fianza, salvo la exclusión de los beneficios de los
que goza el fiador simple. Se encuentra regulada en el Art.
1590 CCCN “Fianza solidaria a responsabilidad del fiador es
solidaria con la del deudor cuando así se convenga
expresamente o cuando el fiador renuncia al beneficio de
excusión”

Es importante destacar que la fianza solidaria sigue siendo

fianza; su principal efecto es que el acreedor puede reclamar
directamente a fiador sin excutir previamente los bienes del
deudor; pero podrá repetir lo que haya pagado por su fiado.

La fianza solidaria no debe confundirse con una obligación

solidaria. Esta última no es accesoria ni subsidiaria. El obligado
solidario es deudor principal y directo –él, adeuda, aunque sea
con otro u otros– y cuando paga, paga lo que él debe, y
además lo que adeudan sus codeudores; y en tal caso repite lo
que ha pagado en más de su parte proporcional.

La fianza y la obligación solidaria aparecen como cercanas

cuando se trata de un fiador principal pagador, que “es
considerado deudor solidario” (Art 1591CCCN) El principal
pagador no es deudor solidario; simplemente es “considerado
tal” en tanto se aplican a sus obligaciones disposiciones
aplicables a las obligaciones solidarias.

3– Alcance temporal de la garantía

La pregunta a formularse es ¿hasta qué momento responde el
fiador, en especial cuando el locatario no devuelve la cosa a la
finalización del contrato? ¿qué valor tienen las cláusulas que
establecen que el fiador responde hasta la entrega de la cosa?

Durante la vigencia del C.C. de Vélez se dieron diversas

respuestas[34]:

a) Si se habían establecido ciertas cláusulas tales como que el

fiador respondería "hasta la restitución de las llaves"; o, “hasta
la entrega efectiva del inmueble”, obviamente debían
respetarse;

b) Aun cuando no se hubieran estipulado tales cláusulas, la

fianza y por tanto la responsabilidad del fiador se extendía
hasta la total desocupación del inmueble;

c) En contra de la posición b); si nada se decía, la fianza

concluía al término del contrato originario por más las partes
lo prorrogaran. La discusión se extendió también a la
jurisprudencia, prevaleciendo esta última postura[35].

El problema subyacente era que los fiadores y los principales

pagadores, quedaban patrimonialmente muy expuestos. Los
proyectos de unificación del CC, contemplaron esta situación.
Por ejemplo, el proyecto de 1998; pero, ya fracasado, se optó
introducir el Art. 1582 bis al CC, muy similar al actual 1225
CCCN que se refiere a la caducidad de la fianza y dice:

Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al

vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de
la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido
el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original”

El artículo implica una mayor protección para el fiador; cuyas

obligaciones cesan automáticamente al vencimiento del
término de la locación, con lo cual terminó prevaleciendo la
jurisprudencia que sostenía que la prórroga del contrato de
locación sólo tenía efectos entre locador y locatario, sin
afectar al fiador. Ello así, salvo que la obligación del fiador
“…derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble
locado”

La norma obliga al locador que desea mantener la garantía del

fiador a exigir de forma inmediata la restitución del inmueble
o a celebrar un nuevo contrato con la participación y
conformidad del fiador. En caso de no actuar diligentemente o
sin la conformidad del fiador, la responsabilidad de éste se
extingue automáticamente, ipso iure, por el vencimiento del
plazo de la locación. Si el locatario no devuelve el inmueble, y
aunque la norma no lo diga expresamente, el locador debe
iniciar la acción de desalojo en un tiempo razonable[36] a fin
de que el fiador responda por los perjuicios que genera la falta
de entrega del bien al vencimiento del contrato, sin derecho a
excusarse invocando la existencia de una prorroga expresa o
tácita del contrato original a la que ha sido ajeno[37]. Esta
postura que sostengo, se refuerza con el hecho de que, una de
las causales de extinción de la fianza se produce “…si el
acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de
los sesenta días de requerido por el fiador o deja perimir la
instancia”, conforme lo establece el Art 1596 inc d)

Se necesita “el consentimiento expreso del fiador para

obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez
vencido el plazo del contrato de locación” Para dar fuerza a
esta regulación se establece la nulidad de toda “disposición
anticipada que extienda la fianza”; sin distinguir si es simple,
solidaria o se trata de un principal pagador.

En este punto, debe señalarse la modificación recientemente

introducida por el DNU 320/2020 que establece el
congelamiento de los alquileres, la prórroga de los plazos
contractuales y la suspensión de los desalojos de ciertas
locaciones en razón de la pandemia de Covid 19. Respecto de
las fianzas, se establece una prórroga forzosa de las mismas en
todos los casos en los que se extienda o prorrogue el contrato
de locación[38]. Si bien la norma no lo dice, compartimos la
opinión de que el fiador debe ser notificado fehacientemente
de la prórroga[39] y que ella no sólo abarca la fianza sino
también a todas las otras garantías locativas que hayan sido
establecidas en los contratos que se prorrogan[40].

4– Costas y honorarios

Otro de los temas que se discutieron respecto de la

responsabilidad del fiador se refería a si comprendía o no las
costas y honorarios del juicio. El CCCN resuelve expresamente
la cuestión en el Art 1580 que establece que; “Excepto pacto
en contrario, la fianza comprende los accesorios de la
obligación principal y los gastos que razonablemente demande
su cobro, incluidas las costas judiciales”

La Corte Suprema de Justicia de Tucumán acogió el recurso

extraordinario interpuesto por el fiador, que asumió la calidad
de principal pagador en un contrato de locación, a quien se
pretendía cobrar honorarios del letrado del locador por la vía
de ejecución de la sentencia. Dichos honorarios habían sido
impuestos a los locatarios en calidad de costas, en el juicio de
desalojo y cobro de alquileres seguido en su contra. Se
estableció que
"si se pretende ejecutar al fiador obligado como principal
pagador en el contrato de locación respecto de las costas del
juicio de desalojo, corresponde su citación a efectos de la
intervención pertinente. La omisión del emplazamiento
mencionado impide hacer extensiva la condena en costas a su
respecto, y la ejecución de sentencia en el mismo
proceso"[41].

5– Defensas que puede oponer el fiador

El fiador puede oponer al acreedor “todas las excepciones y

defensas propias y las que correspondan al deudor principal,
aun cuando éste las haya renunciado” (Art 1587CCCN) Son
excepciones propias, las que surjan del contrato mismo de
fianza, así como de su validez o invalidez. Asimismo, puede
oponer las que resulten del contrato principal, excepto la que
tenga que ver con la incapacidad del deudor. La posibilidad de
ejercer las excepciones y defensas del deudor principal,
aunque éste las haya renunciado evita que ciertas decisiones
del deudor puedan perjudicar al fiador.

Cabe agregar que para que la sentencia que se dicte respecto

de la validez o exigibilidad de la deuda principal sea oponible
al fiador, éste debió haber sido parte del juicio en el que se
dictó Es lo que regula el Art 1588CCCN “no es oponible al
fiador la sentencia relativa a la validez, o exigibilidad de la
deuda principal dictada en juicio al que no haya sido
oportunamente citado a intervenir”

En cuanto a las obligaciones entre fiador y deudor, el principio

es que surgen una vez que el fiador pagó la deuda que
afianzaba, pues se subroga en los derechos del acreedor, “y
puede exigir el reembolso de lo que ha pagado, con sus
intereses desde el día del pago y los daños que haya sufrido
como consecuencia de la fianza” (Art 1592CCCN)
El fiador se subroga en todas sus acciones, privilegios y
garantías anteriores y posteriores a la fianza. Puede exigir
todo lo que haya pagado por capital, intereses y costas, los
intereses legales desde el momento del pago y la
indemnización de todos los daños y perjuicios sobrevenidos con
motivo de la fianza. Si bien el fiador se subroga, su acción es
mucho más que una acción de subrogación, tal como se
afirmara en un comentario a fallo, la fiadora no sólo tiene
derecho a

“…repetir el importe pagado por capital, intereses y costas,

sino también a reclamar la reparación de todo perjuicio que le
hubiere sobrevenido por motivo de la fianza (…) o que tuvieran
relación de causalidad con la fianza, como por ejemplo, las
costas del proceso o los intereses”[42]

El Art. 1593 CCCN regula los supuestos de pagos hechos por el

fiador que

“… debe dar aviso al deudor principal del pago que ha hecho

El deudor puede oponer al fiador que paga sin su
consentimiento todas las defensas que tenía contra el
acreedor; y si el deudor ha pagado al acreedor antes de tener
conocimiento del pago hecho por el fiador, éste sólo puede
repetir contra el acreedor”

Sería negligencia del fiador no haber opuesto las excepciones

que, sabía tenía el deudor contra su acreedor o no producir la
prueba pertinente o no interponer los recursos adecuados, en
estos casos no podrá exigir al deudor el reembolso de lo
pagado.

La acción de subrogación también corresponde al cofiador que

“cumple con la obligación accesoria en exceso de la parte que
le corresponde, queda subrogado en los derechos del acreedor
contra los otros cofiadores. Si uno de ellos resulta insolvente,
la pérdida es soportada por todos los cofiadores, incluso el que
realiza el pago” (Art 1595 CCCN)

El CCCNac repite la solución del C.C., el cofiador se subroga

en los derechos, acciones, privilegios y garantías del acreedor
contra los cofiadores para cobrar a cada uno de éstos la parte
que le corresponde y no hace diferencias entre fianza simple y
fianza solidaria. Sin embargo, es necesario aclarar que, en la
fianza simple, conforme al principio de las obligaciones
mancomunadas, la obligación de cada uno de los fiadores es
distinta y se limita a la parte respectiva, de tal modo que
quien pagó más de lo que debía sólo tiene recurso contra los
cofiadores por la parte de cada uno y tendrá que cargar con la
del insolvente.

Pero si la fianza es solidaria, los fiadores han asumido

garantizar toda la deuda, por tanto, procede la subrogación, y
si alguno ha pagado en más, y alguno de los fiadores resulta
insolvente, dicha insolvencia deberá ser soportada por todos
los fiadores.

El fiador no tiene acción en contra de sus cofiadores sino en la

medida de que su pago es útil y lo libere.

6– Extinción de la fianza

La fianza se extingue por ciertas causales especiales, siendo

las más relevantes en las locaciones de inmuebles las
reguladas por los inc. b) y d) del Art. 1596):

a) si por hecho del acreedor no puede hacerse efectiva la

subrogación del fiador en las garantías reales o privilegios que
accedían al crédito al tiempo de la constitución de la fianza,
es un supuesto en el que fiador, al otorgar la fianza, ha tenido
en cuenta las garantías reales o privilegios con que contaba el
acreedor, por tanto, si por negligencia no se han preservado
las mismas, se lo sanciona con la extinción de la fianza;

b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación

garantizada, sin consentimiento del fiador, nuevamente, se
trata de un supuesto en que el fiador ha quedado fuera de la
situación y lo actuado lo ha sido a sus espaldas;

c) si transcurren cinco años desde el otorgamiento de la fianza

general en garantía de obligaciones futuras y éstas no han
nacido, se reitera la situación del Art. 1578;

d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor

dentro de los sesenta días de requerido por el fiador o deja
perimir la instancia. La negligencia o dejadez del acreedor
puede provocar daños al fiador, por lo que la norma sanciona
al acreedor con la extinción de la fianza.

El Art. 1597 CCCN trata a la novación de la fianza con el

efecto general de ella; sin embargo, distingue un supuesto
especial Así dice que “la fianza se extingue por la novación de
la obligación principal, aunque el acreedor haga reserva de
conservar sus derechos contra el fiador” Esta solución es
distinta que la establecida para las garantías reales, en las que
el acreedor puede hacer reserva de ellas. Pero, regula de
distinto modo la situación de la novación que se produce por el
acuerdo preventivo “ a fianza no se extingue por la novación
producida por el acuerdo preventivo homologado del deudor,
aun cuando no se haya hecho reserva de las acciones o
derechos contra el fiador”

Se zanja así un supuesto que podría llevar a dudas, aquél que

se produce cuando la novación es consecuencia de un acuerdo
preventivo homologado, cuyo carácter de novación se lo
otorga el Art. 55 de la Ley N° 24.522, artículo restablecido por
ey N° 25 589 “En todos los casos, el acuerdo homologado
importa la novación de todas las obligaciones con origen o
causa anterior al concurso. Esta novación no causa la extinción
de las obligaciones del fiador ni de los codeudores solidarios”

E. Garantía personal del locatario

Es usual en los contratos de locación de inmuebles,

especialmente si son para vivienda, que al solicitar las
garantías al posible locatario se le solicite que acredite sus
ingresos. Es de suponer que si los ingresos del locatario o en
conjunto, el de todos los locatarios del inmueble es suficiente,
podrán hacer frente a sus obligaciones. Sin embargo, en este
inciso se regula la posibilidad de que sea el propio locatario
quien garantice el cobro del crédito de su locador; y lo hace
demostrado sus ingresos. Para ello, acompañará su bono o
recibo de sueldo, si es que trabaja en relación de
dependencia; o bien podrá acompañar un certificado de
ingreso o cualquier otro medio fehaciente.

El locatario, si está en relación de dependencia, puede pedir

la certificación de sus ingresos a su empleador. También es
posible obtener tal certificación a través de un CDIL o
certificados de ingresos laborales que se tramita en línea ante
la Afip, y que está disponible para trabajadores en relación de
dependencia, sean públicos o privados, que aporten al régimen
jubilatorio nacional. No se incluyen a los trabajadores
independientes o monotributistas[43]. Lo usual en tales casos
es la certificación que un contador matriculado realice de los
ingresos del locatario, que puede comprender lo que perciba
por honorarios, ventas, retiros sociedades, intereses por
depósitos; y teniendo en cuenta lo que aporta como anticipos
del impuesto a los Ingresos Brutos, declaraciones juradas de
IVA, etc.

La misma norma establece que en caso de ser más de un

locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos.
Aunque la normativa la trate como una garantía, entiendo que
no deja de ser la propia de cualquier deuda: el patrimonio del
deudor o deudores. No se incorpora un nuevo patrimonio como
garantía. Tratándose de este supuesto, el locador puede exigir
que el monto de los ingresos supere hasta diez veces el valor
mensual de la locación. El monto parece ser lo
suficientemente alto como para garantizar al locador y es de
suponer que podrá alcanzarse si se trata de dos o más
locatarios; o de un locatario de importantes ingresos
personales.

IV. La oferta y las garantías [arriba] -

Cuando se piensa en la oferta de locaciones de inmuebles para

vivienda se piensa en la que hacen los locadores, quienes,
además de posibles tratativas directas, suelen valerse de
avisos en los diarios o de inmobiliarias. Es cierto que, desde
hace algún tiempo, algunas inmobiliarias prefieren que sea el
locatario quien redacte la oferta en un formulario, que debe
ser llenado con los requisitos que previamente la inmobiliaria
ha detallado. Es esta una técnica que se utiliza en mucho de
los contratos por adhesión, a fin de invertir los papeles de
oferente y receptor.

Si tuviéramos que caracterizar el contrato de locación de

inmuebles, en general, podríamos marcar dos características.
En primer lugar, podría decirse, que es un contrato con
cláusulas preredactadas, que han adquirido una enorme
generalización; en el que hay cierta negociación, que no es
contraria a esa preredacción, que muchas veces no proviene
de que una de las partes sea predisponente. Por ejemplo,
cuando las partes compran un simple formulario ya redactado
o copian uno que ninguno de los dos redactó.

En segundo lugar, y si específicamente se trata de un contrato

de locación de inmuebles para vivienda, se trata de un
contrato de consumo, y por tanto deben aplicarse las normas
del CCCN y de la ley de Defensa del Consumidor;
proponiéndose su extensión al fiador[44]. Es que, las garantías
son normalmente prestadas por personas humanas, en un
marco de predisposición que según Hernández[45], “justifica
la construcción de ciertos mecanismos protectorios”

¿Qué importancia tiene lo dicho en la interpretación del Art.

13 de la ley? La respuesta es que tiene una gran importancia,
tanta, que seguramente llevará a los locadores a solicitar que
el locatario sea el oferente.

El artículo, luego de la enumeración de las garantías,

establece que:

“el locador no puede requerir una garantía que supere el

equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previo en el incido e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de
las garantías propuesta por el locatario (…)

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación

debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas
que otorguen estas garantías, así como las características y
condiciones de las mismas”

En esta parte, el artículo establece los límites al valor de las

garantías; aclarando que en tales casos el locador “debe”
aceptarla. Sin embargo, esta parte, debe leerse junto con la
primera parte del artículo, cuando dice: “en las locaciones
habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el
locatario debe proponer al locador al menos dos de las
siguientes garantías…”
Imaginemos el juego interpretativo del artículo aplicado a este
contrato de consumo en las posibles situaciones. El locatario
“debe” proponer al menos dos garantías de las mencionadas, y
si ellas cumplen con los montos establecidos por la norma y
con la reglamentación que se dicte para los avales, seguros de
caución y fianzas, el locador “debe” aceptar Por tanto, si el
locador apareciera como oferente, y el locatario le propusiera
dos de las garantías enumeradas y con los valores estipulados,
aunque no fuera lo que el locador esperara, habría contrato
obligatorio para las partes. Podría darse también la situación
en que el locatario propusiera las dos garantías enumeradas,
tal como “debe hacer”, y además propusiera una tercera
posibilidad, no pareciera haber óbice para que el locador
aceptase las del listado o la propuesta fuera de él para que
exista contrato válido.

Frente a estas posibilidades, es de suponer que, los locadores

preferirán ser los aceptantes, y solicitarán a los locatarios que
llenen un formulario con las garantías que ellos les indiquen,
reservándose la aceptación. Es posible que esta forma de
contratación dificulte, en vez de facilitar las locaciones de
inmuebles para vivienda en muchas regiones de nuestro país.

V. El programa nacional de alquiler social: la intención de

beneficiar a los locatarios [arriba] -

a nueva ley regula en su Título III el “Programa nacional de

alquiler social”, destinado a adoptar medidas para facilitar el
acceso a una vivienda en alquiler a través de la contratación
formal (Art. 17) y establece como organismo rector del
programa al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda,
a través de la Secretaría de Vivienda, u organismo que lo
reemplace.

La finalidad de la ley es permitir el acceso al alquiler de una

vivienda digna, a personas que merecen un amparo especial
por encontrarse en situaciones tales como de violencia de
género en el marco de la Ley de Protección integral las
mujeres (Ley N° 26.485), o porque se trata de adultos
mayores. Asimismo, se pretende que, por la articulación con la
Administración Nacional de la Seguridad Social, se faciliten las
medidas para jubilados, pensionados y titulares de la
prestación por desempleo. La pretensión de la normativa de
extenderse a todos los que están en una situación de
vulnerabilidad.

La normativa pretende hacerlo a través de distintos

instrumentos:

a) la promoción y regulación de entidades que otorguen

garantías de fianza o seguros de caución para contratos de
alquiler de viviendas, y el apoyo a quienes tengan dificultades
para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás
gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler con
destino a vivienda;

b) la creación de líneas de subsidios o créditos blandos;

c) la implementación de mecanismos que amplíen la oferta de

inmuebles destinados alquiler para vivienda;

d) la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo

cumplimiento por parte del locador y del locatario de las
obligaciones a su cargo;

e) la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de

pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación
indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre

locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de
medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de
alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el
acceso a dicha modalidad contractual.

En conjunto, las medidas enunciadas parecieran abarcar las

dos caras de la moneda: el apoyo a los que necesitan de
garantías y los créditos blandos para los que necesiten apoyo
monetario; y la promoción de la oferta inmobiliaria destinada
a vivienda.

En este punto, la normativa atiende a la realidad; mira el

problema tanto de la oferta como de la demanda. No importa
cuánto apoyo pueda darse a los vulnerables para afrontar sus
necesidades locativas si no se atiende al otro lado del
problema, el déficit de viviendas destinadas a alquiler que, de
no incrementarse, fulminará cualquier buena intención de la
ley o de su reglamentación.

La ley propone también dos instrumentos que pueden

colaborar en el desarrollo del programa:

a) generar alterativas para la solución de conflictos entre

locador y locatario, y;

b) propiciar la creación de un seguro obligatorio que cubra la

falta de pago de alquileres, indemnizaciones de daño y
ocupación indebida del inmueble.
Ambas medidas atienden dar mayor seguridad y a disminuir los
costos.

En cuanto a la primera, si se lograran establecer mecanismos

de resolución alternativa de conflictos que resultaran
confiables, sencillos y rápidos redundarían en ahorro de costos
de los litigios y los posibles locadores tendrían mayor
seguridad a la hora de incorporar inmuebles al mercado.
En cuanto a la segunda medida, ya en nuestro país contamos
con seguros obligatorios, dentro de los cuales los de mayor
volumen son el de responsabilidad civil automotor y el de
riesgos del trabajo[46]. Un nuevo seguro obligatorio a los fines
indicados debería tomar en cuenta que quien se asegura lo
hace a los efectos de reducir la incertidumbre; y, salvo de que
no exista otro modo de contratar, no aparece claro qué interés
tendría en asegurarse un locatario que probablemente por su
situación patrimonial está en una situación en la que de ser
demandado igualmente no respondería. Es verdad, que podría
instrumentarse un seguro que sea pagado por el locador; pero
no queda claro, qué interés tendría en asegurarse si puede
obtener otras garantías suficientes. Debería tratarse de un
locador adverso al riesgo, que prefiera la certeza de un seguro
a verse afectado por la disminución de sus ingresos.

De todos modos, sea quien sea el que contrate el seguro, o

quien lo pague, será finalmente cargado como costo al
locatario. A los efectos de aliviar tales costos, sería deseable
que las primas que se abonen tengan montos relativamente
bajos y beneficios fiscales.

En cuanto a la obligatoriedad, podría ser controlada

exigiéndose al momento en que se inscriban los seguros en la
Afip.

A modo de conclusión podemos afirmar que la valoración de

esta norma no puede hacerse hasta que se dicte la
reglamentación que ella requiere y de comprobar cómo se
refleje en el comportamiento de los actores del mercado
inmobiliario.
Notas [arriba] -

[1] La ley fue publicada el 30–6–20 en el Boletín Oficial.

https://www.boletinoficial. gob.ar/detalle Aviso/prim
era/23142 9/20200630.
[2] Así el Art 1999 del Cód Civil establecía que el “obligado a
dar una fianza, no puede sustituir a ella una prenda o
hipoteca, y recíprocamente, contra la voluntad del acreedor”
Lo que se complementaba con el Art. 2000 cuando aclaraba
que “la disposición del artículo anterior no rige en caso de ser
la fianza de ley o judicial. Los jueces pueden admitir en lugar
de ella prendas o hipotecas suficientes”
[3] El receptor de la promesa en un contrato invierte en la
confianza de la promesa. Si se tratara de un contrato bilateral,
ambas partes invierten en confianza. En el caso de la locación
de inmuebles, una vez que el locador cumplió con la entrega
del inmueble queda sujeto a la expectativa del cumplimiento
por parte del locatario. Para un análisis más extenso de la
inversión en confianza, Cooter Robert y Ulle Thomas, “Derecho
y Economía”, trad por Eduardo Suárez, (Fondo de Cultura
Económica–Mèxico,1998), pág. 249 y sgtes.
[4] El tema ha sido muy tratado, en especial vinculado a la
extensión temporal de la responsabilidad del principal
pagador. Para un tratamiento muy específico, puede verse:
CNComercial, sala A, 1987/12/16, “Manfredi, Juan A por:
Cardet, S. A. c. Banco Italia y Río de la Plata, con nota de
Moglia Claps, Guillermo A “Brevísima reflexión sobre el
contrato de fianza y el obligado como "principal pagador".
AR/JUR/558/1987.
[5] a normativa se refiere a que en el “caso de requerirse una
garantía”, el locatario debe proponer “al menos dos de las
siguientes…” Por mi parte, entiendo que el artículo no puede
leerse restrictivamente, en el sentido que sólo se puede
requerir una garantía de las dos ofrecidas. Lo usual, salvo
casos específicos, es que se soliciten dos garantías.
[6] Negri, Nicolás Jorge “Efectos entre el fiador y el
acreedor”, en Código Civil Comentado, dirigido por Rivera,
Julio César, TºIV (L.L.–2014–Bs As), pág.742.
[7]Mayo, Jorge, “Reparación de los daños: el `id quod
interest´”, a ey Nro 1989, pág 549 Id Saij: DACJ890278
http://www.sa ij.gob.ar/doct rina/dacj8902 78–mayo –
reparacion_d anos_id_quo d.htm.
[8] as llamadas “garantías compradas” funcionan frente a la
necesidad de los locatarios de presentar a un título de
propiedad. Así, un propietario ofrece su inmueble y se
compromete a no venderlo, obviamente por un precio, luego
de que hace esta operación varias veces, vende el inmueble
ofrecido como garantía, que por cierto es el único que tenía a
su nombre, compra nuevamente un bien y renueva su
“negocio” a jurisprudencia ha entendido que no hay mérito
para imputar por delito de estafa a quien, mediante un aviso
clasificado, obtuvo la garantía para locar el inmueble, cuando
quien la ofrecía se hizo pasar por una tercera persona,
utilizando un documento de identidad falso. CN Criminal y
Correccional Federal, sala I, 16/09/2011, L., M. G. s/rec. de
apelación, AR/JUR/48800/2011.
[9] Adviértase que en el leguaje negocial se utiliza en forma
indistinta o como sinónimos garantía y fianza. Se confunde así
el género con una de sus especies, por cierto, la más
paradigmática.
[10]Junyet Bas, Francisco, Molina Sandoval, Carlos A “El aval”
AR/DOC/3091/2008.
[11] Kesselman, Julio,” El aval en el derecho cambiario
argentino”, a ey 127, 1423–Derecho Comercial Doctrinas
Esenciales Tomo V, 65.
[12]Conf: C NComercial, sala, 30/10/1980, “Banco de la
Ciudad de Buenos Aires c Antín, Manuel C y otros”
AR/JUR/4420/1980. Se destaca que el fiador puede hacer
valer contra el acreedor las excepciones que podría oponerle
el deudor principal, excepto las fundadas en la incapacidad, lo
que jamás procede en el aval debido a la autonomía de las
obligaciones del avalista y avalado.
[13] Como demostración de lo expresado, basta acceder a las
distintas páginas de internet de distintos bancos del medio.
Por ejemplo https://www.bbva.com/es/te–puede–avalar–
banco/,
https://segurosparainquilinos.com/argentina/garantia–
alquiler–banco–provincia/.
[14] Es cierto que hay quienes sostienen que dentro del género
seguros de crédito hay una sub clasificación en dos especies:
seguros de crédito propiamente dicho y seguros de caución,
aval o fianza. Como se advierte, a veces, se usa al contrato de
seguro de caución como sinónimo de aval, lo que no
compartimos. Para un detalle de las posiciones y la
jurisprudencia puede verse: GOMEZ EO, Osvaldo R , “Seguro
de caución” AR/DOC/2290/2017.
[15] Chevallier Boutell, Juan Pablo, “ a prescripción en el
contrato de seguro de caución”, AR/DOC/4740/2015
[16] Bermúdez, Horacio R., "El seguro de caución", ED, 164–
1086 Puede verse también RangugnI, Diego Emilio, “El seguro
de caución”, a ey 2000–A, 1.
[17] Conf Meilij, Gustavo Raúl, “Seguro de caución
Características principales” AR/DOC/5285/2012
[18]CSJNac , 30/06/1992; “Estado Nacional (Minst de
Economía Sec. de Intereses Marítimos) c/ Prudencia Cía. Arg.
de Seguros Generales SA s/ cobro”; Tº 315, pág 1406 Nueva
referencia a él en el año 2019. http://sjconsulta.csj
n.gov.ar/sjcons ulta/document os/getDocum
entosExterno.htm l?idAnalisis= 755198.
[19] El Art 80 S establece que “ os derechos que
correspondan al asegurado contra un tercero, en razón del
siniestro, se transfieren al asegurador hasta el monto de la
indemnización abonada. El asegurado es responsable de todo
acto que perjudique este derecho del asegurador” Se
relaciona también con el Art. 101.
[20] Conf Chevallier Boutell, Juan Pablo, ob. cit.
[21]Conf CNComercial, sala B, 11/03/1997,”Alba Cía de
Seguros c Delos Electrónica SA y otros”
AR/JUR/4829/1997 ”El contrato de "seguro de caución" o de
aval o de fianza resulta una "fianza", y no un seguro, ya que su
función consiste en servir de "garantía" al cumplimiento de una
obligación mediante la agregación de un segundo deudor en
"paridad de grado", quien debe cumplir como si fuera el
deudor mismo, no tratándose de un contrato de
indemnización” ; Tribunal Fiscal de la Nación, sala F ,
05/10/2007, “ a Economía Comercial S A de Seguros
Generales c Dirección General de Aduanas”
AR/JUR/10164/2007.
[22] CSJN, 30 de junio de 1992, E. 43.XXIII, "Estado Nacional
(Ministerio de Economía Secretaría de Intereses Marítimos) c.
Prudencia Cía. Arg. de Seguros Generales S.A. s/cobro"; JA,
1992–IV–495.
[23] CSJN, 08/11/2005, “Alba Compañía Argentina de Seguros
S A c/ Concor S A y otros”, T 328, pág 3922
[24] CNCivil, sala H ,17/02/2005, “Ernesto P Améndola S A c
Dicam S.A”, AR/JUR/8917/2005
[25]La fianza, ya unificada, tiene ciertas particularidades:
goza de los beneficios de excusión y división, salvo pacto en
contrario; con ella pueden garantizarse todo tipo de
obligaciones, incluso futuras e indeterminadas si se cumplen
algunos requisitos, el fiador tiene derecho a mantener el plazo
de la obligación originaria, aunque el deudor esté en concurso
o en quiebra, salvo pacto en contrario; y el acuerdo preventivo
homologado del deudor no extingue la fianza, ni implican
novación Conf ARIZA, Ariel C, “Fianza y negocios en
garantía”, en Sup Esp Nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 21/04/2015, 457,
AR/DOC/1168/2015.
[26] Estos artículos son copia de los Arts. 1489 y 1490del
Proyecto de 1998.
“Art 1489 – Obligaciones que pueden ser afianzadas. Puede
ser afianzada toda obligación actual o futura, incluso la de
otro fiador”
“Art 1490 –Fianza general. Es válida la fianza general que
comprenda obligaciones actuales o futuras, incluso
indeterminadas, caso en el cual debe precisar el monto
máximo al cual se obliga el fiador en concepto de capital. Esta
fianza no se extiende a las nuevas obligaciones contraídas por
el afianzado después de los cinco (5) años de otorgada.
La fianza indeterminada en el tiempo puede ser retractada,
caso en el cual no se aplica a las obligaciones contraídas por el
afianzado después que la retractación haya sido notificada al
acreedor”
Conf CNComercial sala C, 10/08/2004, “Cooperativa de
Crédito y Vivienda Financoop Ltda. c. Ambroggi, Alberto y
otro” AR/JUR/2318/2004; CNComercial, sala C, 11/04/2003,
“ loyds TSB Bank P C c Sion Emsani e Hijos S A C I F I e I y
otros” AR/JUR/541/2003
[27] Conf eiva Fernández, uis, “Consideraciones sobre el
contrato de fianza en el Código Civil y Comercial”,
AR/DOC/5093/2015.
[28]Ibídem. En tanto fianza puede ser gratuita u onerosa, a
veces, es catalogada como neutra. Conf. Spota, Alberto G. y
Leiva Fernández, Luis F. P., "Instituciones de derecho civil.
Contratos", t. VII, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2009, n. 1969,
pág. 370; Alterini, Atilio A., "Contratos. Teoría general", Ed.
Abeledo–Perrot, Buenos Aires, 1998, pág. 177.
[29] El Art. 1579, copia textual del Art. 1491 del Proyecto de
1998.
[30] CCivil y Comercial de Junín,3/08/1984,” Banco de la
Provincia de Buenos Aires, c Berruti, uis ”,
AR/JUR/2459/1984; CN. Comercial, sala B, 20/04/1978,
“Indulino, S A c Kasakoff, Adolfo J y otros”,
AR/JUR/3120/1978.
[31] Durante la vigencia del CC el Art. 518 era otra excepción
al carácter de la accesoridad, en tanto era válida la fianza de
una obligación natural; pudiendo ésta ser exigida; no así la
obligación natural.
[32] Conf. CNCiv., sala A, 11/7/1961, voto del doctor
Llambías, Rev. La Ley, t. 104, pág. 321, C3ª Civ. Com.,
Córdoba, 12/9/1958 "Digesto Jurídico La Ley, t. III, pág. 1597,
núm. 5.
[33] En el derecho argentino, antes de la reforma se
encontraba legislada la fianza comercial, la cual no difería
sustancialmente de la civil. Se distinguía objetivamente según
lo dispuesto por el Art. 478 del Cód. de Comercio por
garantizar el cumplimiento de obligación derivada de acto o
contrato de comercio, con prescindencia de la calidad de las
partes. No se alteraba su accesoriedad; pero se atenuaba la
subsidiariedad: la fianza comercial era naturalmente solidaria,
no gozando el fiador salvo pacto en contrario de los beneficios
de excusión ni de división, pero sí de derecho a que el deudor
fuera interpelado previamente, así como a ofrecer bienes de
aquél a embargo para liberar los propios. Por ser la fianza
mercantil un acto de comercio, aunque el fiador no fuera
comerciante (Art. 8º, inc. 10, Cód. de Comercio) aun negada
en juicio fue admitida su prueba sin la exigencia instrumental
de que fuera por escrito, pudiendo ser por testigos mediando
principio de prueba por escrito, y por confesión.
El Art. 483 del Cód. de Comercio previó expresamente el caso
de fiador remunerado, entendiéndose que no se desvirtuaba la
unilateralidad del contrato pues lo contemplado era el pago
por parte del deudor, ajeno al contrato de fianza.
[34] Para una exposición más extensa, SALGUERO, Silvia,
“Alcances de la fianza en la locación”, a ey 1992–C, 151.
[35] CSJN, 05/01/2005, “Donno, María E c Silva Pavez,
iliana y otro” a responsabilidad del fiador por los alquileres
atrasados e intereses pactados en el contrato de locación
originario se extiende sólo hasta su fecha de finalización,
siéndole inoponible el plazo de gracia pactado entre locador e
inquilino. Para un estudio pormenorizado de jurisprudencia por
jurisdicciones ver Diegues, Jorge A “Responsabilidad del
fiador por deudas posteriores a la conclusión de la locación”
AR/DOC/1254/2015; CNCivil, sala C, 08/05/1990, “Meraviglia
de Dragone, y otros c Dipamet S A ” AR/JUR/1408/1990
Específicamente referido al fiador que no intervino en el
nuevo contrato entre locador y locatario, por un tiempo
distinto, alterando las modalidades e incluso el precio, se
declaró que el mismo no se extiende al principal pagador que
no participó, pues consideró que implicaba aplicarle
obligaciones distintas o más gravosas a las que asumió.
[36] Conf CNCivil, sala M, 20/12/2016, “Caprotta, Miguel
Ángel c. Vilizio, Alvaro Gaston y otros s/ ejecución de
alquileres,”AR/JUR/84920/2016
[37] El fiador que se constituyó en codeudor solidario, liso y
llano principal pagador de las obligaciones a cargo del
locatario, hasta el momento del efectivo reintegro de la
tenencia del bien locado, debe responder por los alquileres
reclamados en tanto el locatario permaneció en el bien sin
pagar alquileres luego de vencido el contrato y el locador fue
diligente al intimar la restitución en forma inmediata a la
finalización del contrato .Cám 1a de Apelaciones en lo Civil,
Comercial, Minas, de Paz y Tributario de San Rafael,
11/03/2013 ,“Financiera San Rafael S A c Pinto,Gloria Edith y
ots. s/ ejecución típica — cobro de alquileres”, Gran Cuyo
2013 (junio), 560, AR/JUR/2363/2013.
[38]El Art. 5 del DNU 320 establece la subsistencia de la
fianza: “No resultarán de aplicación, hasta el 30 de
septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga
opcional prevista en el Art. 3° tercer párrafo, el Art. 1225 del
Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de
extinción previstas en los incisos b) y d) del Art. 1596 del
Código Civil y Comercial de la Nación”
[39]ABATTI, Enrique ; ROCCA (h), Ival, “Emergencia locativa,
DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos
contractuales, congelamiento de alquileres”, AD A 2020–5, 13.
[40] ESPER, Mariano, “Congelamiento y prórroga de los
contratos de alquiler. 27 preguntas y respuestas sobre el DNU
320/2020”, AR/DOC/1086/2020
[41] CSJ Pcia de Tucumán, sala civil y penal (Tucumán)
(SalaCivilyPenal) 17/04/2006, “Guillén, Sergio G c Molina,
Ramón Martín y otro”, comentado por MOGGIA, Catalina,
”Cuando el fiador asume la calidad de principal pagador en el
contrato de desalojo” NOA 2006 (noviembre), 1146
[42] BORDA, Alejandro, “El derecho del fiador a exigir el
reembolso de lo pagado” AR/DOC/2038/2015
[43]https://www.af ip.gob.ar/ sitio/externos /default. asp.
[44] Para un desarrollo de esta posición, FRUSTAGLI, Sandra
A , MARTINEZ, Ivana S, “Hacia la acentuación de la protección
del fiador como consumidor en el Código Civil y Comercial”
AR/DOC/4196/2016.
[45] HERNANDEZ, Carlos, “Aspectos relevantes de la regulación
de los contratos civiles en el Código Civil y Comercial de la
Nación”, AR/DOC/3871/2014
[46]Estos dos seguros obligatorios concentran el 74% de la
producción de los ramos Patrimoniales y el 62% del total de las
primas emitidas por toda la industria. COMPIANI, María
Fabiana, “Panorama de la pandemia por COVID-19 en el
seguro”, AR/DOC/1958/2020
Las garantías en las locaciones habitacionales

Por Alejandro Borda

1. Introducción [arriba] -

El día 1° de julio de 2020 comenzó a regir la Ley Nº 27.551 que

reforma el Código Civil y Comercial en diferentes artículos en
su mayoría vinculados al contrato de locación, aunque existen
normas que afectan otras cuestiones, tales como el agregado
hecho al art. 75, que faculta a las partes de un contrato a
constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por
eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y
emplazamientos que allí se dirijan.

Se me ha asignado -en esta obra- el tratamiento de las

garantías que han sido reguladas por fuera del Código Civil y
Comercial, en el art. 13 de la ley sancionada.

Esta norma dispone:

“En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una

garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos
de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con

recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este
artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el

equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inc. e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de
las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación

debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas
que otorguen estas garantías así como las características y
condiciones de las mismas ”

Como se verá, la norma ignora elementales nociones jurídicas,

contradice normas expresas del propio Código Civil y Comercial
y vulnera principios constitucionales, lo cual acarreará su
inaplicabilidad entre las partes[1].Ancla

2. Campo de aplicación [arriba] -

El régimen de las garantías establecido por la nueva ley queda

circunscripto a las locaciones habitacionales. Por lo tanto, el
resto de los alquileres queda fuera de la órbita de aplicación
del artículo que estoy comentando. La consecuencia de ello es
que el vigente régimen de garantías para las obligaciones en
general seguirá siendo el aplicable a los contratos de
arrendamientos y aparcerías rurales (entre los que cabe incluir
a los contratos de capitalización de hacienda, pastoreo,
pasturaje o pastaje, accidentales por cosecha, maquila, etc.),
a las locaciones de cosas muebles, a las locaciones
inmobiliarias cuyo destino sea el desarrollo de la actividad
comercial, industrial o profesional (sin olvidar la aplicación de
la regla especial consagrada en el art. 1225, CCyC), y a la
mayoría de los supuestos del art. 1199, a excepción de los
casos previstos en la parte final del inciso “a” locación
destinada a habitación del personal extranjero diplomático o
consular y en el inciso “b” locación destinada a habitación con
muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similar, que son locaciones con fines habitacionales.

Se advierte entonces que la norma tiene un campo de

aplicación acotado a ciertos contratos de consumo.

En efecto, más allá de que el Código Civil y Comercial ha

regulado el contrato de locación como un contrato paritario,
deben destacarse dos cuestiones.

Por un lado, que el Código incluye ciertas normas imperativas,

indisponibles por las partes. Así, entre otros ejemplos,
consagra plazos mínimos en materia de locación inmobiliaria
(art. 1198), o prohibiciones concretas si se trata de locación
habitacional (art. 1196). No está de más señalar que estas
normas en particular también han sido modificadas por la
nueva Ley Nº 27.551.

Por otro lado, que el Código también ha regulado el contrato

de consumo y lo ha definido como “aquél que es celebrado
entre un consumidor o usuario final con una persona humana o
jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una
empresa productora de bienes o prestadora de servicios,
pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o
goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o
usuarios, para su uso privado, familiar o social” (art 1093,
CCyC).

En esta definición encaja, sin problema alguno, la locación

inmobiliaria con fines habitacionales. Por lo tanto, si la
locación encuadra como contrato de consumo, deberán
tenerse en cuenta las normas que el propio Código prevé a
partir del art. 1092, en especial aquéllas que resultan
imperativas y que, por tanto, las partes no pueden excluir[2].
Si la locación es de consumo, se aplicará un sistema
protectorio del locatario, con una marcada prelación
normativa en defensa de sus intereses (art. 1094, CCyC, art. 3,
Ley Nº 24.240, y art. 42, C.N.)[3]. Por lo demás, cabe resaltar
que los Fundamentos del Anteproyecto que con cambios que
no afectaron la parte que venimos desarrollando se convirtiera
en el Código vigente, señalan que, si el contrato de locación es
celebrado por consumidores, deben aplicarse las reglas del
contrato de consumo.

Todo lo dicho hasta acá es exacto pues es necesario que la ley

contemple la desigual posición que tienen las partes para
discutir las cláusulas del contrato de consumo y procure
equilibrarlas. Insisto, lo que debe buscarse es el equilibrio.
Pero una cosa es procurar ese equilibrio y otra bien diferente
es invertir la situación y colocar al proveedor en una clara
situación de inferioridad con riesgo cierto de cobro de su
crédito. Esto es inadmisible y, lamentablemente, es lo que la
Ley Nº 27.551 provoca, como veremos en este trabajo.

3. Noción de garantía [arriba] -

Sabido es cómo ha sido la evolución histórica del intercambio

de bienes y servicios. Desde aquella originaria permuta o
trueque hasta nuestros días, los hombres fueron creando
nuevas instituciones y figuras jurídicas que permitieron la
evolución de las relaciones comerciales.

Uno de esos pasos fundamentales ha sido dado con los

contratos de ejecución diferida, ya sea de cumplimiento
instantáneo (como ocurre entre tantos ejemplos con el mutuo
cuando la devolución del préstamo debe hacerse en un solo
acto), ya sea de tracto sucesivo (como sucede con el contrato
de locación, que nos ocupa en este trabajo).
Este diferimiento del cumplimiento en el tiempo obligó a
imaginar nuevas soluciones que garantizaran al acreedor la
debida satisfacción de su crédito por su deudor. Así nacieron
las garantías reales y personales.

Las garantías reales son aquellas por las cuales el deudor de

una obligación (o eventualmente un tercero), sin afectar su
patrimonio, compromete una cosa al cumplimiento de dicha
deuda. En otras palabras, son las garantías que confieren al
acreedor un derecho real respecto del objeto[4]. En nuestra
legislación se encuentran regulados tres derechos reales de
garantía: a) la hipoteca; b) la prenda, con y sin
desplazamiento (esta última llamada prenda con registro por
el Código Civil y Comercial, art. 2220); y, c) la anticresis. Cabe
añadir dentro de las garantías reales, aunque no constituyan
derechos reales de garantía, al pacto de retroventa
establecido en una compraventa (art. 1166, CCyC), al lease-
back (arts. 1227 y 1231, inc. e, CCyC) y al fideicomiso de
garantía (art. 1680, CCyC).

Si bien las garantías reales ofrecen notorias ventajas, que no

es del caso desarrollar en esta oportunidad[5], también es
cierto que cuando la cuestión se analiza desde otras
perspectivas, pueden advertirse serios inconvenientes
provocados por una inmovilización por un largo tiempo de
cuantiosos fondos, lo que constituye a su vez un freno para el
desarrollo de nuevos contratos[6], quedando disminuido,
asimismo, el crédito del deudor[7]. Además, si es un tercero el
que otorga la garantía real, su responsabilidad se limita al
objeto gravado (art. 2199, CCyC), liberándose incluso si la cosa
perece sin su culpa[8], lo cual es consecuencia de lo que
dispone la primera parte del art. 955[9] del Código Civil y
Comercial.

Por ello, junto con las garantías reales sucintamente vistas,

existen las garantías personales que permiten extender la
responsabilidad derivada de los contratos a otras personas, de
modo tal que para que el acreedor deje de cobrar su crédito,
tanto el deudor principal como el garante deberán caer en
estado de insolvencia[10]. Estas garantías personales que
también tienen sus inconvenientes[11] ofrecen algunas
ventajas: evitan una disminución inmediata del patrimonio del
deudor y generan tranquilidad en el acreedor, en atención a la
confianza que el garante ha depositado sobre el deudor[12].
Además su constitución es más fácil atento la informalidad que
gobierna estas garantías[13], lo que además permite una gran
adaptabilidad al crédito[14], y esa facilidad se refleja en
menores exigencias en la precisión del monto garantizado y en
costos más bajos para constituirla[15]. Finalmente, evita
inmovilizar bienes del deudor y con ello no disminuye su propia
capacidad de endeudamiento[16].

Como puede advertirse, tanto las garantías reales como las

personales constituyen verdaderas garantías del crédito
otorgado, pues se agrega algo a los bienes del deudor -que de
por sí constituyen la garantía común del acreedor, art. 743,
CCyC- que no existía (sea la afectación de una cosa en
particular, sea el patrimonio de otra persona), lo cual permite
reforzar la efectividad del derecho del acreedor. Y quiero
recalcar que cuando se garantiza de manera personal una
deuda ajena se está asumiendo el cumplimiento de dicha
obligación con todo el patrimonio personal, sin límite alguno, a
menos que ello se pacte expresamente y siempre que se trate
de casos que lo permitan.

Dentro de las garantías personales pueden mencionarse el

aval, la cesión de deudas y la asunción de deudas (arts. 1632 y
1633, CCyC), y la fianza (art. 1574, CCyC).

3. Las garantías que menciona la Ley Nº 27.551 [arriba] -

El art. 13 de la Ley Nº 27.551 dispone que, si el locador
requiriera una garantía en un contrato de locación
habitacional, “el locatario debe proponerle al menos dos de
las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b)
Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o
fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se
documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o
cualquier otro medio fehaciente”

Dejaré para más adelante el análisis de la mención que hace la

norma a la “propuesta” de garantías que debe hacer el
locatario Ahora he de detenerme en las “garantías” que
establece.

a) Título de propiedad inmueble.

La primera garantía que enuncia el art. 13 y que el locatario

puede proponer es el título de propiedad de algún inmueble.
Esto es sencillamente absurdo pues un título de propiedad no
es una garantía.

En efecto, el título de propiedad es el “título suficiente” al

que se refiere el art. 1892, párr. 2°, del Código Civil y
Comercial, el cual constituye a su vez uno de los dos requisitos
(el otro es el modo) que la misma norma exige para adquirir un
derecho real, en este caso, de dominio. Para adquirir el
dominio es necesario que el acto esté instrumentado en
escritura pública (art.1017, CCyC)[17] y si el contrato se
hubiera formalizado en instrumento privado (a menos que se
tratare de un contrato de donación, art. 1552, CCyC),
cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento de la
forma debida (arts. 1018 y 285, CCyC).

Pero debe quedar claro que el título de propiedad de un

inmueble, por sí solo, no acredita el dominio efectivo de ese
inmueble, pues es necesario más allá de la necesaria
inscripción registral para su publicidad y, consecuentemente,
su oponibilidad a terceros, art. 1893, párr. 2°, CCyC que
exista tradición posesoria (art. 1892, párr. 3°, CCyC). Incluso,
y sin querer extenderme en demasía, debe tenerse presente
que es posible que el titular registral haya dejado de ser el
titular real, como ocurre cuando un tercero adquiere el
inmueble por usucapión larga (art. 1887 y 1889, CCyC), y se ha
señalado que esa titularidad “real” puede ser opuesta a
terceros aun sin la registración exigida por el art. 1893,
CCyC[18].

Por lo tanto, el título de propiedad es insuficiente para

acreditar el dominio sobre el inmueble.

Sin embargo, más importante que lo dicho hasta ahora es que

el título de propiedad no constituye -por sí mismo- garantía
alguna. Adviértase que la norma que venimos comentando no
aclara si el locatario debe entregar el original o una copia del
título de propiedad. Tampoco dice si el locador está facultado
a retener o conservar el título de propiedad exhibido. Insisto:
la norma se limita a establecer que una garantía que puede
proponer el locatario es el título de propiedad de un inmueble.
Pero, en verdad, nada de lo dicho es importante, pues, aunque
el locador retuviera el título de propiedad, nada obsta a que el
locatario pueda gravarlo e incluso enajenarlo, con lo cual, la
supuesta “garantía” se habría evaporado Bastaría denunciar
su extravío, obtener un segundo testimonio, y adiós
“garantía”

Probablemente, el legislador, al incluir esta “garantía”, se ha

confundido con la disposición del art. 1582 del Código Civil y
Comercial, que establece: el compromiso de mantener o
generar una determinada situación de hecho o de derecho no
es considerado fianza, pero su incumplimiento genera
responsabilidad del obligado.
Esta norma, tal como ha sido consagrada, simplemente opera
como un suplemento de la fianza, o bien, como una garantía
independiente que limita la responsabilidad del garante al bien
afectado por la indisponibilidad. Sin embargo, deben hacerse
algunas precisiones:

Ante todo, es una figura inoponible a terceros, pues carece de

publicidad, toda vez que no tiene que ser registrada. Ello
permite que adquieran pleno valor los actos dispositivos
realizados por quien se había obligado a no hacerlos, más allá
de que el acreedor pueda reclamar los daños que tal
incumplimiento le causa.

En segundo lugar, quien se ha comprometido a mantener

determinada situación de hecho o de derecho (que puede ser
el propio deudor o un tercero) y no cumple, responderá por los
daños causados por el hecho de haber violado ese compromiso,
pero no responde por la obligación principal. El propio art.
1582 dispone que no es una fianza.

Y, finalmente, cuando es el propio deudor (en nuestro caso, el

locatario) quien se compromete a mantener determinada
situación, lo único que añade a su obligación de responder con
todos sus bienes por la deuda contraída (art. 743, CCyC) es una
nueva obligación de responder por haber violado el
compromiso asumido Es claro, entonces, que esta “garantía”
no trae ningún beneficio al locador

b) Aval bancario.

La Ley Nº 27.551 menciona como garantía que el locatario

puede proponer un aval bancario. Es necesario aclarar que no
estamos ante el típico aval cambiario, sino ante otra figura.

En efecto, el aval propiamente dicho es una garantía

específica del derecho cambiario, que se orienta a garantizar
una operación determinada independientemente de la validez
de la obligación principal[19] y que ha sido principalmente
regulada por el decreto Ley Nº 5965/63 (arts. 32 a 34) y por la
Ley Nº 24.452 (arts. 51 a 53). Se trata de un acto abstracto,
que se vincula con una operación determinada[20], cambiario,
unilateral (pues no requiere aceptación del avalado[21]) e
independiente de la validez o nulidad de la deuda principal, lo
que denota su sustancial autonomía[22].

Lo dicho es suficiente para advertir que no es posible avalar,

con el significado dado, un contrato de locación.

Sin embargo, la Ley Nº 27.551 incluye entre las garantías que

el locatario puede proponer al aval bancario.

No existe una regulación legal de este tipo de aval, pero debe

admitirse que constituye una práctica bancaria que puede
definirse como el acto jurídico unilateral por el cual la entidad
bancaria, llamada avalista, se obliga a responder con su
patrimonio por el cumplimiento de una obligación que ha
contraído un cliente (llamado avalado) con otra persona (el
beneficiario). Una aplicación de este aval como garantía de un
contrato de locación importa considerar al locatario como
cliente del banco avalista, y al locador como beneficiario del
aval.

En rigor, no estamos ante un contrato sino ante una

declaración unilateral de voluntad que causa una obligación
jurídica exigible. Es que debe recordarse que la declaración de
voluntad unilateral obliga al declarante en los casos previstos
por la ley o por los usos y costumbres (art. 1800, CCyC), y en
este caso, es la práctica o costumbre bancaria la que obliga,
pues se trata de una costumbre praeter legem que es
constitutiva de derechos subjetivos, en tanto engendra un
crédito (en nuestro caso, a favor del locador), en la medida
que no viole derechos indisponibles o principios de orden
público inderogables por la voluntad del declarante[23].

Ahora bien, ¿qué normas debemos aplicar al aval bancario? Hay

que descartar las normas del aval cambiario, pues como el aval
es un acto formal solemne absoluto, requiere ajustarse
plenamente a las prescripciones legales, lo que no ocurre en
este caso. Sin embargo, bien se ha resuelto que cuando no se
ajusta a tales prescripciones, el aval no valdrá como aval pero
podrá valer como fianza[24].

Asimismo, debe recordarse que a las declaraciones unilaterales

de voluntad (tal el caso del aval bancario) se les aplican las
normas relativas a los contratos (art. 1800, CCyC). Y se ha
resuelto que el documento que procura garantizar relaciones
extracartulares como “otros valores”, “descubierto” o
“cualquiera otra forma de crédito que se estile en negocios de
dinero o afines que obliguen directamente o indirectamente al
avalado”, constituye una fianza solidaria pero no un aval, el
cual existe en conexión con una obligación cartular válida
formalmente[25].

Por lo tanto, puede afirmarse que en el caso del aval bancario

figura que válidamente puede usarse para garantizar las
obligaciones del locatario, la situación del avalista es similar
a la del fiador solidario, careciendo de los beneficios de
excusión y de división[26].

c) Seguro de caución.

La Ley Nº 27.551 menciona también como garantía al seguro

de caución. Es una garantía perfectamente utilizable para
asegurar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de un
contrato de locación.
Conviene comenzar por recordar que hay contrato de seguro
cuando una de las partes (el asegurador), se obliga a resarcir
un daño o a cumplir la prestación convenida si ocurre el
evento previsto, y la otra (el tomador) paga por ello una suma
de dinero, denominada prima o cotización.

Ahora bien, cuando nos referimos al seguro de caución estamos

considerando un negocio jurídico que se caracteriza por la
intervención de tres sujetos y la conexión de dos contratos.
Los sujetos son el tomador, el asegurado y el asegurador. Los
dos primeros se encuentran vinculados por un contrato (como
puede ser el de locación inmobiliaria) del que resulta la
obligación del tomador (en nuestro caso, el locatario) con el
asegurado (el locador), y, consecuentemente, el carácter de
acreedor de este último respecto del primero. Este contrato es
presupuesto necesario del contrato de seguro de caución en
tanto origina el riesgo sobre el que recae el interés asegurable
y que consiste en el cumplimiento, o mejor, en el
incumplimiento del tomador de una prestación que debe
ejecutar en el futuro (como sería la falta de pago de las
obligaciones convenidas en el contrato de locación). En
garantía de esa deuda, aún no exigible, el tomador garantiza
al asegurado que en caso de no cumplirla recibirá una
indemnización del asegurador[27].

Como se ve, la aseguradora sólo está obligada a resarcir el

daño que sufra el asegurado ante el incumplimiento del
tomador del seguro y tiene un derecho fundamental: puede
repetir lo pagado contra el tomador.

Hasta acá la semejanza entre seguro de caución y fianza es

grande; tanto es así, que se ha resuelto que el seguro de
caución resulta una fianza, y no un seguro, ya que su función
consiste en servir de garantía al cumplimiento de una
obligación mediante la agregación de un segundo deudor en
paridad de grado, quien debe cumplir como si fuera el deudor
mismo, obligación que se mantiene aun cuando el tomador no
hubiera pagado las primas correspondientes[28]. En la misma
línea se ha dicho que el seguro de caución es una fianza pues
el riesgo asegurable no existe en sentido estricto, toda vez que
no se trata de un hecho ajeno a las partes sino que es el
propio incumplimiento del tomador[29]. También se ha
decidido que el seguro de caución, si bien es una especie del
contrato de seguro, actúa en gran medida como una forma de
fianza[30], y, de hecho, por ejemplo, en Colombia se lo
denomina “seguro de fianza”[31]

Sin embargo, debe destacarse que todo contrato de seguro

(incluso el de caución) tiene su regulación autónoma en las
Leyes Nº 17.418 y 20.091 –aunque no esté específicamente
disciplinado- y que el asegurador debe ser una compañía, la
cual está sometida al contralor estatal. Estos extremos no
existen en la fianza[32]. Además, el seguro siempre es un
contrato principal, mientras que la fianza es un contrato
accesorio[33]. Asimismo, el seguro de caución está sometido a
la “ley de los grandes números”, debe ajustarse a una forma
determinada (la póliza), y es naturalmente oneroso, en tanto
que la fianza no está influida por la “ley” mencionada, es
formal (debe convenirse por escrito), y es por regla gratuita.
Por último, la finalidad de la fianza es facilitar el crédito, en
tanto que la del seguro de caución es eliminar el riesgo de
insolvencia[34].

d) Garantía de fianza o fiador solidario.

El contrato de fianza ha sido definido en el primer párrafo de

art. 1574 del Código Civil y Comercial, que establece: Hay
contrato de fianza cuando una persona se obliga
accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el
caso de incumplimiento. En otras palabras, estamos frente a
un contrato accesorio de otro principal, en el cual -el texto no
lo dice, pero surge implícito de él- existe un acuerdo de
voluntades entre el acreedor de este último contrato y un
tercero (el fiador) quien garantiza el cumplimiento de la
deuda. El deudor principal es ajeno a este contrato; tan ajeno
es que nada importa si consiente o se opone[35] a este nuevo
contrato.

El fiador, entonces, asegura el cumplimiento de la obligación

contraída por el deudor con el acreedor. Y, a su vez, tanto el
fiador, como el deudor, mantienen la libre administración y
disposición de la totalidad de sus bienes. He aquí la función
económica de este contrato.

La Ley Nº 27.551 menciona textualmente y con evidente

impropiedad a “la garantía de fianza o fiador solidario” Es
notoria la confusión: la fianza es el contrato, mientras que el
fiador es el obligado al pago; además, la solidaridad es una de
las posibilidades que el Código Civil y Comercial prevé que el
fiador puede asumir. Conviene detenerse en esta cuestión.

Nuestro Código establece tres tipos de fianza: simple, solidaria

y principal pagador. Dejo a un lado a la fianza general -única
que permite afianzar obligaciones indeterminadas– (art. 1578,
CCyC), la cual no parece que pueda ser aplicable a todas las
situaciones jurídicas imaginables en las que se procure
garantizar el cumplimiento de una obligación, sino, más bien,
sobre la base del principio general de la Buena Fe, a un grupo
de negocios que tengan entre sí alguna relación profesional o
de otro tipo, que los conviertan en algo homogéneo, y que
parece estar acotado a aquellos negocios vinculados con
obligaciones generadas en la actividad bancaria o financiera.
También dejo a un lado a la fianza judicial (art. 1584, inc. c,
CCyC) pues más allá de ciertas particularidades en su
constitución, el régimen se asimila al de la fianza solidaria.

En el sistema vigente, la fianza es simple cuando el fiador

puede oponer el beneficio de excusión, esto es, la facultad
que se le reconoce de exigir al acreedor que ejecute los bienes
del deudor antes de que agreda los propios (art. 1583, CCyC).

El Código Civil de Vélez tenía este mismo criterio, pero,

además, añadía que el fiador, en la fianza simple, gozaba del
llamado beneficio de división. Este beneficio consiste en que
cuando existe pluralidad de fiadores, cada uno de ellos
solamente está obligado a pagar la parte proporcional de la
deuda. El beneficio de división, como tal, sigue existiendo en
la legislación vigente (art. 1589, CCyC), pero claramente es
ajeno a la relación jurídica entre deudor y fiador. Por ello, es
que el art. 1590 del Código Civil y Comercial se limita a
establecer que la fianza es solidaria cuando el fiador ha
renunciado al beneficio de excusión o lo ha convenido
expresamente. Con otras palabras, es posible que exista un
contrato de fianza celebrado por una pluralidad de fiadores
que conservan el beneficio de excusión pero que entre ellos
hayan pactado la solidaridad, y estaríamos ante una fianza
simple.

La fianza es solidaria -con el deudor- cuando el fiador lo ha

convenido de manera expresa con el acreedor o ha renunciado
al beneficio de excusión (art. 1590, CCyC). Por lo tanto, en
este caso, el acreedor tiene derecho a ejecutar directamente
al fiador y por el total de la deuda, sin ningún paso previo. En
otras palabras, la solidaridad en la fianza se orienta a la
relación fiador-deudor, impidiéndole al primero exigir al
acreedor que ejecute primeramente los bienes del deudor.

Finalmente, el Código Civil y Comercial dispone que “quien se

obliga como principal pagador, aunque sea con la
denominación de fiador, es considerado deudor solidario y su
obligación se rige por las disposiciones aplicables a las
obligaciones solidarias” (art 1591). La norma reitera, casi en
iguales términos, lo que disponía el art. 2005 del Código Civil
de Vélez[36], y ya la he criticado fuertemente en otra
oportunidad[37], reclamando su supresión[38]. Sin embargo, lo
que no puede desconocerse -como aparentemente hace la Ley
Nº 27.551- es que la fianza principal pagador existe, y es otra
de las posibilidades que puede exigir el acreedor para
garantizar su crédito.

Incluso, no es posible olvidar que el propio Código prevé que

las obligaciones del locatario pueden ser garantizadas
mediante fianza simple, solidaria o principal pagador, e
incluso, como codeudor, cuando dispone que es nula toda
disposición anticipada que extienda la fianza del contrato
principal (art. 1225, párr. 3°, CCyC).

En conclusión, más allá de que la Ley Nº 27.551 solo permite

como opción de garantía la “garantía de fianza o fiador
solidario”, es indudable que por la aplicación de las restantes
normas del Código Civil y Comercial, el locador podrá exigir
que el fiador se constituya como principal pagador o como
codeudor solidario.

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con

recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente.

La consagración de esta supuesta garantía revela un llamativo

desconocimiento del derecho por quien ha redactado la norma
y por los legisladores que la han sancionado.

En efecto, el recibo de sueldo del locatario o un certificado de

ingresos de ninguna manera constituyen una garantía para el
acreedor. En verdad, ellos no agregan nada a la obligación
legal que cualquier deudor tiene de responder con todos sus
bienes, presentes y futuros, a las deudas contraídas.

Quiero creer que tan grosera confusión obedece a una lectura

superficial del art. 743 del Código Civil y Comercial, el cual
dispone que los bienes presentes y futuros del deudor
constituyen la garantía común de sus acreedores. Pero cuando
la norma se refiere a la “garantía común” no está
mencionando un tipo de garantía, real o personal, sino al
concepto que consagra el art. 242 del mismo cuerpo legal:

Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados

al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía
común de sus acreedores, con excepción de aquéllos que este
Código o leyes especiales declaran inembargables o
inejecutables.

Por lo tanto, todo el patrimonio del locatario -como el de

cualquier deudor- queda afectado al pago de la deuda
contraída sin necesidad de manifestarlo de manera expresa,
pues es lógico presumir que quien contrata con él -en nuestro
caso, el locador- lo hace sobre la base de que el patrimonio
del obligado responderá por las deudas que contraiga[39]. Bien
se ha dicho, que “es un principio indiscutido que la parte
activa del patrimonio, o sea, los ´bienes´, constituye la
garantía común de los acreedores, es decir, el patrimonio del
deudor está afectado y responde por el cumplimiento de sus
obligaciones (las deudas) con todos sus bienes presentes y
futuros”[40].

Es claro, entonces, que no se necesita ninguna otra norma

para permitir al acreedor (en nuestro caso, el locador) agredir
cualquier bien del deudor (el locatario), entre los cuales
claramente se encuentran los ingresos económicos, para el
cobro de su crédito, siempre y cuando no se trate de un bien
inembargable o inejecutable. Y justamente, cuando el
patrimonio del deudor no resulta suficiente para persuadir al
acreedor sobre la conveniencia de celebrar el contrato, es que
aparecen las garantías reales (del propio deudor o de un
tercero) o personales (siempre ofrecida por un tercero) para
convencerlo.
Para advertir la fragilidad de esta supuesta garantía, no está
de más señalar que el recibo de sueldos no asegura la
continuidad del locatario en el empleo, ni que tales ingresos -
más allá de que una parte de ellos es inembargable (conf, dec.
484/87)- queden excluidos de ser afectados por embargos u
obligaciones alimentarias.

Cierto es que el locador normalmente exige que el locatario

acredite cuáles son sus ingresos, pero ello no es pedido como
una garantía sino al solo efecto de analizar cuáles son las
verdaderas posibilidades que tiene el locatario de cumplir con
las obligaciones del contrato. Hay que tener presente que el
locador no tiene por qué conocer al locatario (y normalmente,
no lo conoce), por lo que es fundamental determinar la
capacidad de pago del locatario. Si el locador considera que
existen riesgos ciertos para el cobro de su crédito (en verdad,
nadie puede asegurar que se conservará un trabajo durante
tres años, que es el plazo mínimo de alquiler), requerirá una
verdadera garantía, que en la enorme mayoría de los casos ha
sido la constitución de una fianza.

4. La trampa normativa. ¿Numerus clausus? [arriba] -

4.1) Hemos visto hasta acá que la Ley Nº 27.551 prevé cinco
presuntos supuestos de garantía exigibles. Sin embargo, he
demostrado que solo tres son verdaderas garantías: el aval
bancario, el seguro de caución y la fianza.

Los otros dos supuestos no constituyen garantía alguna.

El título de propiedad -como ya hemos visto- no lo es, pues ni

siquiera es suficiente para acreditar el dominio sobre el
inmueble. Añádase a ello que no constituye, por sí mismo una
garantía, no es ejecutable, y nada obsta -aunque el locador
retuviera el título de propiedad original- a que el locatario
pueda gravarlo e incluso enajenarlo, con lo cual, la supuesta
“garantía” se habría evaporado

La garantía personal del locatario - a través de recibos de

sueldo o certificaciones de ingresos - tampoco lo es, porque el
locatario, como todo deudor, responde con todo su patrimonio
por las deudas contraídas.

4.2) Increíblemente, la Ley Nº 27.551 dispone que el locatario

debe proponer al locador al menos dos de las referidas
garantías, pero luego añade que deben reglamentarse
justamente los supuestos de aval bancario, seguro de caución y
fianza: En los supuestos de los incisos b), c) y d), la
reglamentación debe establecer los requisitos que deben
cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las
características y condiciones de las mismas.

Por lo tanto, a tenor de la norma legal, teniendo en cuenta

que tres de las garantías previstas requieren de una
reglamentación, hoy el locatario podría ofrecer las restantes
dos, que claramente no constituyen una garantía, y, lo que es
peor, el locador está obligado a aceptar una de ellas (art. 13,
párr. penúltimo, in fine, Ley Nº 27.551). Parece claro que el
legislador se ha propuesto obligar a los locadores a alquilar sus
inmuebles sin garantía alguna.

Desde luego que esto es absolutamente inconstitucional pues

se está afectando el derecho de propiedad reconocido por el
art. 17 de la Constitución Nacional y recordado por el Código
Civil y Comercial cuando establece que “los derechos
resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad
del contratante” (art 965)

La situación no mejorará con la reglamentación de los incisos

mencionados, pues como lo que la norma dispone es que el
locatario proponga dos de las cinco opciones y que el locador
debe aceptar una de ellas, siempre el locatario podrá proponer
las dos cuestionadas “garantías”, dejando sin opción al
locador. Por lo tanto, siempre queda afectado el derecho de
propiedad del locador, lo que es inconstitucional.

4.3) Asimismo, no es cierto que sea necesario reglamentar los

supuestos de aval bancario, seguro de caución y fianza.

Empecemos por esta última. La fianza está regulada por el

Código Civil y Comercial (arts. 1574 y sigs.) y es absolutamente
operativa, como lo son los restantes contratos nominados. El
aval bancario es una declaración de voluntad unilateral que
obliga al declarante por los usos y costumbres (art. 1800,
CCyC); se trata de una práctica habitual o costumbre bancaria
praeter legem, que es constitutiva de derechos subjetivos.
Tampoco es necesaria una reglamentación para que se torne
operativa, aunque la reglamentación podría facilitar su uso. Y
el seguro de caución para alquileres ya existe en el mercado,
ofrecida por diversas compañías aseguradoras, tales como
Surco Compañía de Seguros S.A. y Provincia Seguros S.A.
(Grupo Banco Provincia).

4.4) Por otro lado, la ley pretende consagrar una suerte de

numerus clausus de garantías que también es inconstitucional
y violatorio de otras normas legales. En efecto, no hay motivo
alguno para limitar el número de garantías que pueden
ofrecerse. Ya hemos visto que, a pesar de que la Ley Nº 27.551
se refiera a la garantía de fianza y fiador solidario, el propio
Código Civil y Comercial permite garantizar las obligaciones
del deudor con una fianza principal pagador o con la
intervención de un tercero como codeudor. Además, y aunque
poco usual, no se ven motivos para impedir que la obligación
del locatario pueda ser garantizada con una garantía real,
como podría ser la constitución de una prenda.
Debe recordarse que las partes son libres para celebrar el
contrato y determinar su contenido dentro de los límites de la
ley, el orden público, la moral o las buenas costumbres (art.
958, CCyC). La Ley Nº 27.551 no es de orden público y debe
ajustarse a los principios constitucionales superiores como lo
son el derecho a contratar y a usar y disponer de la propiedad
(art. 14, CN), principios, garantías y derechos que no pueden
ser desconocidos por las leyes que reglamenten su ejercicio
(art. 28, CN).

Y aunque se sostenga que la locación habitacional constituye

un contrato de consumo (como personalmente afirmo),
ninguna norma puede imponerle al locador la obligación de
contratar sin el otorgamiento de una garantía que le resulte
conveniente, con fundamento en esos derechos
constitucionales que acabo de señalar. Es claro que no estamos
ante un supuesto de práctica que limite la libertad de
contratar del consumidor (art. 1099, CCyC). Acá no hay un
trato indigno, discriminatorio o inequitativo dispensado por el
locador (arts. 1097 y 1098, CCyC), ni se subordina el contrato a
la provisión de un servicio o producto, o a otra condición
similar (art. 1099, CCyC). Simplemente, el locador está
procurando asegurarse que cobrará el crédito que tiene por
otorgar el uso y goce de un bien que le pertenece durante un
período largo de tiempo.

5. Otras desmesuras jurídicas [arriba] -

a ey Nº 27 551 dispone que “el locador no puede requerir

una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto
de garantía personal del locatario, en el cual puede elevarse
dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces”

Nuevamente, el desconocimiento del derecho es alarmante.

¿Qué significa la norma? ¿Significa que se ha establecido un
límite a la garantía? Aunque el texto es obscuro, parece ser
esa la idea. Y, por otra parte, ¿cuál es la razón para que ello
ocurra?

Empecemos por las garantías reales, que -como ya se ha visto-

parecen no estar permitidas en la nueva ley (pues han sido
omitidas), sin el menor fundamento. El art. 2189 del Código
Civil y Comercial solo exige, para la constitución de derechos
reales de garantía, que se individualice el crédito garantizado,
indicándose los sujetos, el objeto y la causa. Incluso, la norma
añade que se pueden garantizar créditos indeterminados, sea
que la causa exista al tiempo de su constitución o
posteriormente, siempre que el instrumento contenga la
indicación del monto máximo garantizado en todo concepto,
de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo
a que se sujeta que no puede superar los diez años[41].

La norma permite perfectamente garantizar los créditos

nacidos de un contrato de locación. Ante todo, porque el
objeto es determinado; y si bien el crédito resulta
indeterminado, pues no se puede saber al celebrar el contrato
la extensión de la deuda que pueda resultar (canon locativo,
expensas, servicios, daños, etc.), la indicación del monto
máximo garantizado pone un límite claro a la garantía. Ahora,
¿cómo es posible que se pretenda imponer un límite de cinco
valores mensuales de locación cuando se está previendo un
contrato de treinta y seis meses como plazo mínimo (art. 1198,
CCyC, según ref. de la Ley Nº 27.551), en el que puede
convenirse que las expensas ordinarias queden a cargo del
locatario (art. 1209, CCyC, según ref. de la Ley Nº 27.551)?
Fácil es advertir que la garantía no alcanzaría a cubrir ni
siquiera un quince por ciento de la eventual deuda.

Lo mismo cabe decir de las garantías personales que prevé la

Ley Nº 27.551. Me refiero al aval bancario, al seguro de
caución y a la fianza. La garantía personal no puede ser más
onerosa que la deuda garantizada. Así lo establece el propio
Código Civil y Comercial, refiriéndose a la fianza. En efecto, el
fiador se puede obligar a igual cantidad que el deudor
principal e, incluso, a menos. Nunca puede obligarse por más y
si ello hubiese ocurrido, la fianza será válida, pero deberá
reducirse la obligación a los límites de la deuda principal (art.
1575, CCyC). Pero debe señalarse que lo usual es que el fiador
se obligue en la misma medida que el deudor afianzado, pues
lo que busca el acreedor es que se le garantice íntegramente
el crédito dado[42].

Nuevamente me pregunto, ¿Cómo es posible que se pretenda

imponer un límite de cinco valores mensuales de locación
cuando se está previendo un contrato de treinta y seis meses
como plazo mínimo (art. 1198, CCyC, según ref. de la Ley Nº
27.551), en el que puede convenirse que las expensas
ordinarias queden a cargo del locatario (art. 1209, CCyC,
según ref. de la Ley Nº 27.551)? ¿Cómo es posible pensar que
se puede obligar a un locador a alquilar su inmueble con esta
límitadísima garantía del crédito, que ya hemos visto que no
alcanza a cubrir el quince por ciento de la eventual deuda?

Esta pretendida obligación que se le impone al locador

claramente vulnera elementales principios constitucionales
(arts. 14 y 17, CN).

¿Y qué decir cuando se trata de la supuesta garantía personal

del locatario, en la que el legislador Ley Nº el límite de la
garantía a diez (10) veces el valor mensual de la locación? El
legislador ha olvidado que no hay garantía posible pues el
locatario responde con todo el patrimonio propio por las
deudas que contraiga, sin límite alguno. Es la obligación que
tiene todo deudor de pagar las deudas contraídas.
Finalmente, cuando el art. 13 hace referencia a que, si son
más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno
de ellos a los efectos de este artículo, solo se incrementa la
anomalía, pudiéndose inferir que cada locatario responde en
forma simplemente mancomunada, lo que resultaría un
absurdo más de la norma. Es que si la cosa ha sido alquilada
por varias personas, debe reputarse que todas ellas están
obligadas solidariamente al pago, pues existe una causa única
de la obligación y la solidaridad surge del título constitutivo
(art. 827, CCyC)[43].

6. Conclusiones [arriba] -

Estamos ante una ley que, en muchos de sus artículos, es

lamentable. Me he detenido en uno de los muchos errores en
que incurre. Bajo la idea demagógica de proteger al locatario,
se lo está desprotegiendo. La limitación que se impone a las
garantías va a generar una lógica retracción de la oferta
locativa causada por dos motivos. Por un lado, los actuales
locadores procurarán orientar el negocio a locaciones no
habitacionales (que ofrecen menos limitaciones). Por otro
lado, habrá una caída del negocio de la construcción con las
consecuencias negativas que ello solo acarrea en la economía
del país y en el empleo porque disminuirá notoriamente el
interés por adquirir inmuebles para darlos en locación[44],
dejando solo la posibilidad de obras de oficina o de vivienda
propia.

Argentina ya ha padecido las consecuencias de la intervención

del Estado en los contratos de alquiler y el locatario ha sido
víctima de la inseguridad jurídica que ello ha generado y la
consecuente alteración del mercado locativo al restringirse la
oferta[45], que provoca un natural aumento de los precios.
Pero, lamentablemente, la reiteración de los errores
cometidos parece ser la característica predominante de
nuestros gobernantes.
Notas [arriba] -

[1] Bien se ha dicho que el efecto de la declaración de

inconstitucionalidad de una ley es, justamente, su
inaplicabilidad entre las partes (GELLI, María Angélica,
Constitución de la Nación Argentina, t. I, p. 472, Ed. La Ley, 4ª
edición, 1ª reimpresión).
[2] Conf. NICOLAU, Noemí L. y HERNÁNDEZ, Carlos H.
(directores), Contratos en el Código Civil y Comercial, p. 627,
Ed. La Ley, 2016.
[3] Conf. PELLEJERO, Rodolfo R., Orden público en el contrato
de locación en el Código Civil y Comercial, n° 7, MJ, DOC-
12360-AR / MJD12360.
[4] Conf. BUERES, Alberto J. y MAYO, Jorge A., Lineamientos
generales sobre “garantías” de la obligación en el derecho
privado, nº 2, p. 7, nº II nº 2, p. 7, nº II, Rev. de Derecho
Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal-Culzoni.
[5] Solo basta recordar, para dar un ejemplo, el carácter de
crédito privilegiado que ostenta aquél que esté garantizado
con hipoteca, prenda o anticresis (art. 2582, inc. e, CCyC).
[6] Conf. KLEIN-CORNEDE, Joanne, La practique des garanties
bancaires dans les contrats internationaux, p. 13, ABF
Difussion, Paris, 1999.
[7] Conf. ANCEL, Pascal, Droit des Sûretés, p. 7, Litec, Paris,
1998.
[8] Conf. MACHADO, José Olegario, Exposición y comentario
del Código Civil, T. V, n° 544, Ed. Félix Lajouane, 1899.
[9] La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y
definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o
fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad.
[10] Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil -
Contratos, t. II, nº 1835, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada
por Alejandro BORDA.
[11] Entre otros, la falta de certeza de que la solvencia inicial
del garante se mantenga al tiempo del cumplimiento de la
obligación.
[12] Conf. KLEIN-CORNEDE, La practique des garanties
bancaires dans les contrats internationaux, p. 14.
[13] Conf. ANCEL, Droit des Sûretés, p. 7.
[14] Conf. MOULY, Christian, Les Sûretés (obra colectiva), p.
130, Feduci, Paris, 1984.
[15] Conf. NICOLAU, Noemí Lidia, Los negocios de garantía en
obra colectiva Homenagem a Clóvis do Couto e Silva, p. 83, nº
3, Ed. Nova Prova, Colección Direito Comparado II, vol. I, nº II,
septiembre 2003.
[16] Conf. MOULY, Les Sûretés (obra colectiva), p. 130.
[17] Conf. VENTURA, Gabriel B., Código Civil y Comercial de la
Nación (Dir.: Alberto J. Bueres), t. 4A, p. 70, Ed. Hammurabi,
2017.
[18] VENTURA, Código Civil y Comercial de la Nación (Dir.:
Alberto J. Bueres), t. 4A, p. 73.
[19] Conf. OJEA, Juan Manuel y DURAO, Fernando Miguel, en
ETCHEVERRY, Raúl A. y colaboradores, Derecho Comercial y
Económico - Contratos Parte Especial 2, n° 325, Ed. Astrea,
1994.
[20] CNCom , Sala D, 30/10/80, “Banco de la Ciudad de
Buenos Aires c/Antín, Manuel C y otros”, E D t 92, p 289
[21] Conf. JUNYENT BAS, Francisco y MOLINA SANDOVAL,
Carlos A., El aval, L.L. t. 2008-F, p. 1302.
[22] Conf. PRATESI, Fianza, L.L. t. 1982-A, p. 931, nº VI;
JUNYENT BAS y MOLINA SANDOVAL, El aval, L.L. t. 2008-F, p.
1302.
[23] Conf. AZAR, Aldo, Código Civil y Comercial de la Nación
(Dir.: Alberto J. Bueres), t. 3F, p. 860, Ed. Hammurabi, 2018.
[24] CNCom., Sala A, 6/12/77, J.A. t. 1978-IV, p. 60.
[25] CNCom , Sala B, 7/6/79, “Silvano, Aldo M c/Zucchi,
Carlos Alberto”, E D t 86, p 157, nº 264; id , Sala E,
23/9/98, “Boy, Justo c/Pigues, Eduardo R y otro”, t
1999-A, p. 277.
[26] Esta aplicación de las normas de la fianza solidaria al aval
no cambiario se exhibe claramente en un documento que la
Administración Federal de Ingresos Públicos tiene en su
biblioteca virtual (www. biblioteca.afip.gob.ar), titulado
“modelo de aval bancario”, para deudas impositivas, en cuyo
texto se lee: “El BANCO …, con domicilio legal en …, en
adelante el BANCO, se constituye en fiador, principal pagador,
hasta la suma de …, con más los accesorios a que pudiera
resultar obligada (el responsable), con domicilio en … como
consecuencia de: (descripción de la obligación garantizada). El
BANCO hace expresa renuncia a los beneficios de excusión y
división de los bienes del deudor principal, como así también a
oponer como defensa o excepción la citación previa del deudor
o cualquier otra causa de extinción de esta fianza.
[27] CNCom , Sala C, 28/2/85, “Banco de Catamarca c/ a
Gremial Económica Cía de Seguros y otro”, t. 1985-B, p.
509.
[28] CNCom , Sala B, 11/3/97, “Alba Cía de Seguros c/Delos
Electrónica S A y otros”, t 1999-A, p. 488; E.D. t. 176, p.
125.
[29] PERALTA MARISCAL, Leopoldo L., Panorama actual de las
garantías en el derecho privado, E.D. t. 193, p. 526.
[30] CNFed Cont Adm , Sala IV, 19/11/93, “Entidad
Binacional Yaciretá c/ e Rectora Cía de Seguros”, t
1994-D, p. 178.
[31] Puede consultarse la obra de GALINDO CUBIDES,
Hernando, El seguro de fianza. Garantía única, Ed. Legis,
Colombia, 2005.
[32] Conf. LORENZETTI, Ricardo L., Tratado de los Contratos,
t. III, p. 493, Ed. RubinzalCulzoni, 2000.
[33] Conf. ANCEL, Droit des Sûretés, p. 61.
[34] Conf. ESTRADA ALONSO, Eduardo, La fianza aseguradora,
Anuario de Derecho Civil, p. 623, t. LVI, fasc. II.
[35] Esta era también la solución durante la vigencia del
Código Civil de Vélez: conf. OJEA y DURAO, en ETCHEVERRY,
Derecho Comercial y Económico - Contratos Parte Especial 2,
nº 325. La misma solución: arts. 1869, Cód. Civ. peruano;
2095, Cód. Civ. salvadoreño; 1823, Cód. Civ. español; 628,
inc. 2º, Cód. Civ. portugués; 2796, Cód. Civ. mexicano.
[36] “Cuando alguien se obligare como principal pagador,
aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario,
y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores
solidarios”
[37] Me he referido ampliamente al texto derogado (BORDA,
Alejandro, Contrato de fianza. Límites a la responsabilidad del
fiador, n° 43, Ed. La Ley, 2009) y al texto vigente (BORDA,
Alejandro, La fianza principal pagador. Una figura confusa que
debe suprimirse, L.L. t. 2012-F, p. 835, Cita Online:
AR/DOC/5361/2012).
[38] Coincide con nuestra posición, RASCHETTI, Clases de
fianza: galimatías del Código Civil y Comercial y su solución,
E.D. diario del día 11/6/18, Cita Digital ED-DCCLXXVII-325.
[39] Conf. GAGLIARDO, Mariano, Tratado de las Obligaciones
según el Código Civil y Comercial, t. 1, p. 186, Ed. Zavalía,
2015.
[40] COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H., Derecho de las
Obligaciones, n° 92, Ed. La Ley, 2018.
[41] Conf. ITURBIDE, Gabriela, Código Civil y Comercial de la
Nación (Dir.: Alberto J. Bueres), t. 4B, p. 475, Ed. Hammurabi,
2017.
[42] Me he referido largamente a esta cuestión en BORDA,
Contrato de fianza. Límites a la responsabilidad del fiador, n°
45 y sigs.
[43] He tratado el tema en BORDA, Alejandro, Locación, p.
208, Ed. Astrea, 2019.
[44] LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial
(Dir.: Jorge H. Alterini), t. VI, p. 206, Ed. La Ley, 2015.
[45] He señalado este enorme problema en otro lugar: BORDA,
Alejandro, Locación, p. 7 y sigs., Ed. Astrea, 2019.
 El ajuste del precio

Por Juliana Labaronnie

1. Introducción [arriba] -

“El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio

regular de los derechos de los contratantes en las locaciones
iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las
condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán
alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en
relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a
expensas de una sola de las partes ”

Así reza el artículo 6 de la ley 21.342 de Locaciones Urbanas

que, por disposición expresa en el Código Civil y Comercial de
la Nación, continúa vigente. Es que, pacta sunt servanda fue y
es la máxima que rige las relaciones en el Derecho Privado.

No obstante, cuando el Estado a través de sus leyes interviene

las relaciones entre particulares estableciendo disposiciones
de obligatorio cumplimiento, el campo de la autonomía de la
voluntad resulta indefectiblemente reducido.

A partir de esta pequeña introducción es que nos abocaremos

al análisis del ajuste del precio en los contratos de locación
propuesto por la nueva ley de locaciones, que viene a
modificar e incorporar nuevas regulaciones al contrato de
locación previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación
(CCCN). Todo ello, sin perder de vista que la norma transcripta
debería ser el criterio orientador de los operadores jurídicos al
momento de interpretar las consecuencias de la aplicación del
nuevo régimen en las relaciones locativas.

2. La norma [arriba] -

En lo que atañe al presente capítulo, el art. 14 de la ley en

análisis -bajo el título “Ajustes”- establece una serie de
disposiciones que rigen la mencionada adecuación del precio
en los contratos de locación. A efectos de una mayor claridad
expositiva, se lo transcribe a continuación:

ARTÍCULO 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera

sea su destino, están exceptuados de los dispuesto en los arts.
7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso

habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden
realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a
error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben

efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales
por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).

3. Los fundamentos y los antecedentes [arriba] -

El proyecto de ley en sus fundamentos mencionó que “[e]n
suma: esta iniciativa tiene como objetivo principal mejorar la
situación habitacional de todas las personas que alquilan una
vivienda, establecer reglas claras y justas para todas las
partes, evitar abusos como el incremento del precio por la
mera especulación de los operadores, y armonizar las
relaciones contractuales”

Asimismo, y respecto al tema que nos ocupa sostuvo: “con la

finalidad de evitar arbitrariedades y abusos, se propone la
implementación de un índice de actualización del precio del
alquiler que sea objetivo e incontrovertible ”

Ahora bien, la propuesta de determinar un índice de

actualización de precios aplicable a los contratos de locación
no resulta una novedad legislativa. Más allá de otros proyectos
que contemplaban la misma o similar propuesta – algunos de
los cuales son mencionados en los fundamentos-, en la historia
de nuestro país existen múltiples antecedentes legislativos.

Es que, el contrato de locación constituye, en la historia

jurídica argentina, una de las figuras de derecho civil
patrimonial más afectadas por normas de orden público,
erigiéndose en paradigmas contractuales de tracto sucesivo[1].

Todos los regímenes extraordinarios que vinieron a alterar la

regulación del contrato que originariamente estaba limitada
exclusivamente a las normas del Código Civil, atendieron a una
suerte de "emergencia" que tenía, por así decirlo, su
especificidad locativa. El intervencionismo se solía justificar
por razones propias de este contrato, que tenía que ver con la
protección de la vivienda familiar, más que por razones
económicas de índole general[2]. Algunos de estos regímenes
serán referenciados a lo largo del presente capítulo.

A su vez, la regulación del contrato de locación estuvo siempre

vinculado al derecho constitucional de protección de la
vivienda familiar. En este sentido, uno de los contratos más
profundamente atravesado por la constitucionalización y
convencionalización del derecho privado es el de locación de
inmueble con destino habitacional[3].

4. La prohibida indexación. Las locaciones con destino

distinto al habitacional [arriba] -

En principio, debemos señalar que, para la gran mayoría de la

doctrina, e incluso jurisprudencia, la Ley Nº 23.928 – y
modificatoria- continúa en vigor.

En efecto, la denominada “ ey de Convertibilidad” estableció

que en las obligaciones de dar sumas de dinero no se admitiría
en ningún caso actualización monetaria, indexación por
precios, variación de costos o repotenciación de deudas,
cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor resulta
(art. 7°). A la vez que se derogaron todas las normas que
previeran tal actualización o indexación (art. 10°). Por lo que,
de convenirse una cláusula que reflejara ajustes del precio
quedaría expuesta a su declaración de nulidad, pues la norma
resulta por disposición expresa de orden público.

La mencionada ley tendió a prohibir cualquier método que

persiguiera reflejar la pérdida del valor adquisitivo de las
sumas de dinero adeudadas. Su objetivo fue que la inclusión
de estas cláusulas -llamadas de actualización, de
revalorización o indexatorias- no alimentaran las expectativas
de inflación y, con ello, la generaran o incrementaran[4].

Ello no impidió que se reconociera implícitamente la

desvalorización, mientras parte de la doctrina bregaba por la
derogación de los arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928. En repetidas
oportunidades se ha opinado que en una economía con una
inflación crónica (y desmedida en los últimos años), mantener
la veda de utilización de cláusulas de actualización en los
contratos, leyes o resoluciones judiciales constituye un
sinsentido, pues se priva al sistema monetario y a quienes son
sus operadores, de la única herramienta eficaz para precaver
al acreedor de los efectos de la inflación sobre el crédito
dinerario[5].

No obstante, existe doctrina que sostiene que si la Ley Nº

23.928 no está vigente porque no hay convertibilidad y la ley
modificatoria con fines de emergencia pública tampoco está
vigente, la indexación a los contratos se puede aplicar
perfectamente con referencia a la evolución de la economía,
considerando que el precio es válido si las partes previeron el
procedimiento para determinarlo[6]. Aunque, claro está, esta
no es la postura mayoritaria de la doctrina y jurisprudencia de
nuestro país.

Con el fin de evitar cualquier duda que diera lugar a un litigio

judicial, la norma en análisis prevé expresamente que los
contratos de locación están exceptuados de los dispuesto en
los artículos 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias.
Es decir, que no operará la prohibición de actualizar los
precios en los contratos de locación.
Lo interesante es que todos los contratos de locación se
encuentran excluidos, cualquiera sea su destino. Esto resulta
una novedad en comparación con anteriores proyectos de ley
que planteaban la misma excepción sólo para las locaciones
con destino habitacional.

De esta forma, la locación con destino habitacional, comercial

o industrial -o cualquiera sea - podrán prever válidamente una
cláusula de ajuste al precio.

Finalmente, no existiría ninguna objeción de tipo

constitucional a la excepción planteada, en tanto que ambas
normas revisten la misma jerarquía.

5. El precio en la locación y su periodicidad [arriba] -

El precio de la locación – llamado alquiler o arrendamiento- es

uno de los elementos esenciales particulares del contrato de
locación, en tanto resulta el objeto que tiene en miras el
locador al contratar.

Al ser un elemento esencial, como regla, debe estar

determinado en el contrato o ser determinable. No obstante,
el contrato en el que el precio no aparece determinado -ni
determinable-, podría ser considerado válido si la cosa ha sido
entregada, sometiéndose a su fijación judicial[7].

Por otra parte, es importante señalar que el Código Civil y

Comercial no establece limitación alguna con relación a la
periodicidad del pago. Consecuentemente, las partes tienen la
posibilidad de fijar libremente la forma de pago. Si las partes
no lo hubieran fijado, el art. 1208 establece en forma
supletoria que el pago debe ser hecho por anticipado y, si es
inmueble, por período mensual.

La nueva ley, en cambio, plantea una regla en la periodicidad

del pago sólo para los contratos de locación de inmuebles
destinados a uso habitacional. En este sentido, establece que
el precio del alquiler debe fijarse por períodos mensuales. Esta
disposición reproduce el concepto del derogado artículo 6 de
la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas –ubicado en el capítulo
de las locaciones destinadas a vivienda- que establecía
expresamente que el precio de arrendamiento deberá ser
fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Entiendo que la regla no tendrá un impacto significativo ya

que resulta costumbre fijar los pagos del precio en períodos
mensuales. Tan es así, que el Código Civil y Comercial lo
establece en forma supletoria.

Lo que considero importante resaltar es que esta regla -como

las que analizaremos más adelante-, se encuentran
establecidas únicamente para las locaciones de inmuebles con
destino habitacional. De tal forma, los contratos de locación
con otro destino siguen rigiéndose por el artículo 1208 de
Código Civil y Comercial, que permite a las partes fijar
libremente la periodicidad del pago.

6. El monto y la periodicidad de los ajustes del precio [arriba] -

En la actualidad, el Código Civil y Comercial no hace

referencia alguna respecto a si debe producirse un ajuste al
precio en un contrato de locación, y cada cuánto las partes lo
podrían convenir. Ello es lógico, toda vez que, como indicamos
anteriormente, cualquier indexación del precio se encontraba
prohibida por la Ley Nº 23.928 -y modificatarias-.

Sin embargo, las necesidades del mercado y la realidad

económica inflacionaria hicieron práctica habitual y
generalizada, adoptar artilugios para sortear la prohibición -
valor argentino oro, valor dólar y cualquier otra pauta de
reajuste que no constituyera la aplicación de un índice-. Ello,
con vistas a evitar el perjuicio que sufriría alguna de las partes
del contrato por no poder reflejar en los contratos la realidad
económica del país.

Es que, en una economía inflacionaria, la prohibición de

actualizar obliga a los operadores a utilizar cláusulas elusorias
o evasoras, asumiendo riesgos de que los intereses cuya
satisfacción se persigue se vean frustrados[8].

Entre los mecanismos utilizados, el más común resultó la

fijación de cláusulas de precios “escalonados” trimestral o
semestralmente, siendo pocos los casos en los que se
judicializó su validez.

La doctrina se esforzó en ratificar la eficacia de la cláusula del

precio escalonado, poniendo énfasis en las diferencias que
estos pactos escalonados presentan con las cláusulas de
ajuste. En tal sentido, se destaca que la cláusula de ajuste
impide a las partes conocer -al tiempo de la celebración del
contrato- el monto global del precio de la locación, cuestión
que es perfectamente posible en la hipótesis de convenirse
cánones escalonados. Es que los alquileres escalonados no son
cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos
tiempos de locación y, por lo tanto, constituyen una excepción
a la prohibición de dichas cláusulas, ya que ninguna de las
normas del Código Civil y de la Ley Nº 23.091 prohíben pactar
libremente, conforme el art. 1197 de dicho cuerpo legal,
aumentos de alquileres mensuales, cada tres o seis meses o
cada año[9].

A la vez que la jurisprudencia sostuvo en diversos

pronunciamientos la validez del precio escalonado,
compartiendo con la doctrina[10] que la prohibición de
modificar el precio en el plazo mínimo legal no es violada
mediante el pacto de alquileres escalonados, puesto que no se
altera la estabilidad del locatario que es la finalidad legal,
salvo el caso en que la estipulación de un alquiler progresivo -
de ritmo y valores exagerados- sea un subterfugio para
apartarse de ese plazo mínimo legal, y lograr la desocupación
anticipada del inmueble por falta de pago del locatario[11].

La jurisprudencia, en general, renovó los argumentos del

antiguo fallo plenario "Revello”[12], que sostuvo la validez del
precio escalonado en la medida que no se tratara de una
cláusula encubierta de desocupación que contrariara el plazo
mínimo legal.

A su vez, en un fallo de la Cámara 4° de Apelaciones en lo

Civil y Comercial de Córdoba se manifestó – a mi criterio, con
acierto- que:

“las fluctuaciones económicas a las que nos tiene

acostumbrados nuestro país obligan a admitir la validez de
estos pactos para tornar actual el precio del contrato;
consideramos que tan importante es asegurar la permanencia
del locador en un inmueble durante un plazo determinado,
como mantener la vigencia del precio acordado a valor del
mercado. Creemos que ambos factores son igualmente
importantes para la sociedad, pues si la rueda económica no se
mueve, el circuito financiero también se paraliza y con ello se
colabora también a que el país entre en recesión… En suma,
cabe repetir que los alquileres escalonados no son cláusulas de
ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de
locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en
dicha prohibición”[13]

En otros casos, también se afirmó que no existe óbice legal

alguno para que las partes establezcan alquileres escalonados,
en la medida que tal proceder no oculte fórmulas
indexatoriasAncla[14] y se sostuvo que la interdicción de
cláusulas de estabilización no alcanza a los pactos que
establecen alquileres escalonados, pues aunque el precio así
establecido importa variabilidad en el tiempo, no sigue
necesariamente la suerte de la inflación real[15].

De esta forma quedó validada la práctica de convenir distintos

precios, para distintos períodos de tiempo, sean trimestrales,
semestrales o anuales y, de esa forma, contrarrestar
“lícitamente” la pérdida del valor adquisitivo, sin violentar la
prohibición indexatoria.

Ahora bien, como analizamos en acápites anteriores, la nueva

ley de locaciones excluye al contrato de locación –cualquiera
sea su destino- de la prohibición de indexar precios. Por tanto,
las partes podrán dejar de utilizar la práctica habitual de
precios escalados y optar lícitamente por convenir un índice de
actualización del precio.
Esta afirmación que luce como la solución a un problema que
se viene produciendo desde 1991, no resulta tan sencilla para
las locaciones de inmuebles con destino a vivienda.

La norma en análisis determina en forma imperativa que, en el

contrato de locación de inmuebles destinados a uso
habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales.

Por tanto, sólo en las locaciones con este tipo de destino, las
partes no podrán, sino que deberán abandonar la práctica de
precios “escalonados”, ya que el valor debe ser “único” y, a su
vez, la actualización sólo se puede producir anualmente.

Por si no quedara claro, la norma refuerza que: “En ningún

caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías
que induzcan a error al locatario ” Y digo refuerza, porque la
cláusula de precios escalonados se solía introducir pactando
distintos precios para distintos períodos, o bien, un único
monto con distintas bonificaciones para los distintos períodos.

Resulta entonces que los precios convenidos en las locaciones

inmobiliarias con destino habitacional se encontrarán
encorsetados en la única posibilidad de pactar un precio único,
el cual sólo podrá ser actualizado anualmente.

El aspecto de que la actualización se produzca con una

periodicidad anual no es menor en un país donde la realidad
económica demuestra variables todos los días.

7. La fórmula de ajuste [arriba] -

La norma, a su vez, avanza en la regulación estableciendo que
las partes del contrato de locación de inmueble con destino
habitacional -quienes, como dijimos en el punto anterior,
pueden fijar como precio de la locación un valor único y
ajustable anualmente- sólo podrán utilizar a los fines de esa
actualización la fórmula que la misma ley indica.

El artículo en análisis establece que los ajustes deben

efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales
por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).

No resulta novedoso que sea la ley la que indique los índices

que las partes tienen que utilizar a los efectos de la
actualización de precios. Menos aún, en materia locativa. Así,
la Ley Nº 20.625, sancionada en el año 1973, en lo que aquí
resulta pertinente, establecía que el valor locativo mensual
sería el importe resultante de aplicar sobre los alquileres la
variación que resulte del índice salarial del peón industrial de
la Capital Federal en los últimos seis meses.

Por su parte, la Ley Nº 21.342, sancionada en 1976, estableció

un complejo sistema que contemplaba la actualización del
precio de la locación previendo un porcentaje particular del
valor locativo en determinados períodos y que, a su vez,
quedaba sujeto a la variación sufrida por el índice salarial del
peón industrial para la Capital Federal durante el trimestre
inmediato anterior. Además, tenía en cuenta para esta
determinación automática del precio, un tope y un mínimo
considerando las especiales condiciones del locatario (art. 9) o
del locador (art. 10).

Con posterioridad, la Ley Nº 23.091, sancionada en el año

1984, en su artículo 3º señaló que, para el ajuste del valor de
los alquileres, deberían utilizarse exclusivamente los índices
oficiales que publicaran los institutos de Estadísticas y Censos
de la Nación y de las provincias. No obstante, serían válidas las
cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo
de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble
arrendado. Si bien esta ley estuvo en vigor hasta la entrada en
vigencia del Código Civil y Comercial, este artículo perdió
virtualidad con la prohibición de indexación del año 1991 y
modificatorias.

Como vemos, la legislación previó en el transcurso de la

historia la fórmula o índice al que se debían ajustar las
actualizaciones de los precios en las locaciones,
principalmente teniendo en miras regular las que tuvieran
destino habitacional.

Ahora bien, podría suceder que ninguno de los índices

señalados -en leyes anteriores o en la actual ley- refleje
adecuadamente el deterioro del valor del signo nacional. En
consecuencia, redundaría en un perjuicio para el locador.

Algunos autores, han planteado en oportunidad de que el

Congreso tratare proyectos similares, que se deberían tener en
cuenta otros índices, como el de precios de la construcción,
que sería fundamental porque en definitiva incide sobre el
valor del inmueble locado y por ende en el de la locación[16].
Otros entienden que no resulta propio utilizar la variación de
salarios para la determinación de los ajustes de las locaciones.
En este sentido, sostienen que el problema salarial tiene su
propia complejidad y está atado a cuestiones de
productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas
ajenas al locador. Por lo demás, si hubiera diferencias entre
inflación y variación salarial, ¿por qué motivo el locador tiene
que subvencionar al locatario si los precios crecieran más que
los salarios? Y si la variación salarial fuera superior al aumento
de los precios ¿por qué motivo el locador debe verse
perjudicado sin poder aumentar el precio de la locación de
igual manera? Como claramente se ve de estas preguntas, lo
que el proyecto propone es simplemente una traslación de los
riesgos al locador, carente de toda justificación[17].

A su vez, en oportunidad de tratar otros proyectos de ley

similares, se ha dicho que, si bien puede resultar una buena
medida para evitar arbitrariedades, no sería bueno que
mediante este nuevo índice se castigue únicamente a la parte
locadora fijándole un precio que se encuentre por debajo de lo
que correspondería según el mercado[18].

Por otra parte, queda la inquietud si el índice de actualización

establecido será también aplicable a los contratos de locación
con destino habitacional celebrados en moneda extranjera, los
cuales la doctrina -en forma prácticamente unánime- y la
práctica desde la sanción de la Ley de Convertibilidad, han
coincidido en aceptar como válidos. Pues, de aplicarse el
índice incluso a los contratos celebrados en una moneda
distinta a la de curso legal, tendría el efecto contrario al de la
protección del locatario.
Necesariamente se nos plantean otros interrogantes, como
¿qué sucede si el BCRA o el INDEC no publicaran
oportunamente los índices? Una opción podría ser que el precio
del contrato no se actualizara por no tener la referencia
indicada por la ley. Otra, que entiendo más ajustada a
derecho, sería que los contratantes pudieran convenir
libremente otro índice de referencia para la actualización, lo
cual no se encontraría prohibido en virtud del primer párrafo
del artículo que analizamos con anterioridad. Ahora bien, dudo
que estas situaciones no lleguen a judicializarse.

Conclusión [arriba] -

La ley en análisis, conforme su art. 23, entra en vigencia el día

siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la
República Argentina y será aplicable para los contratos que se
celebren a partir de su entrada en vigencia.

Esto implica que todos los contratos de locación celebrados a

partir de ese momento se encontrarán excluidos de la
prohibición de actualización monetaria, indexación por
precios, variación de costos o repotenciación de deudas,
pudiendo las partes pactar entre las cláusulas de sus contratos
el ajuste del precio libremente, de la forma que lo negocien y
consideren conveniente para sus intereses.

No gozarán de esa libertad los contratantes en las locaciones

inmobiliarias con destino a vivienda, en donde el precio único
convenido se ajustará anualmente conforme al índice que
publique el Banco Central de la República Argentina
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales
del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración
imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
En este punto, cabe señalar que históricamente se buscó la
protección del locatario entendiendo que reviste el carácter
de “débil jurídico”, que merece una tutela especial destinada
a equiparar las desigualdades que pudieran existir en la
génesis de sus relaciones jurídicas. Más aún, en los casos de las
locaciones destinadas a vivienda donde se busca resguardar el
derecho constitucional de acceso a una vivienda digna (art. 14
bis Constitucional Nacional).

No obstante, dicha protección debería conjugarse con el

derecho -también constitucionalmente protegido- de
propiedad (art. 17 Constitución Nacional), reconociendo la
erosión o envilecimiento que ha venido sufriendo y sufre
nuestra moneda.

Es que, cuando la ley ignora la realidad económica y jurídica

que pretende ordenar, no tiene posibilidades ciertas de ser
cumplida y estimula la búsqueda de atajos que, llámeselos
como se los llame, tienden no ya a asegurar a las partes la
equivalencia de las prestaciones recíprocas, pero sí cuanto
menos a minimizar el perjuicio cierto que produce la pérdida
de valor de la moneda nacional[19].

A su vez, el abuso de la tutela a favor de quien la ley presume

un débil jurídico puede conllevar un encarecimiento de los
bienes, la falta de oferta, la exigencia de mayores garantías, o
bien, la no contratación. Pues, no sería extraño que un efecto
no deseado de la presente norma resulte un aumento en el
precio inicial de las locaciones con destino habitacional
previendo que el nuevo índice podría no ser suficiente para
preservar su valor en el tiempo.
Si bien la protección del derecho a la vivienda, sobre todo en
situaciones de emergencia económico-social, ha sido
defendida legislativamente en diversas oportunidades, muchas
veces el objetivo protectorio logró el efecto contrario, y
produjo la contracción del mercado inmobiliario.

A la vez que, el carácter del locatario como “parte débil” y

del locador como “parte fuerte” de la relación contractual es
una presunción legal que no siempre se verifica en la práctica.

Retomando el inicio del presente capítulo, el Estado debería

limitarse a garantizar la libertad de contratación y el ejercicio
regular de los derechos de los contratantes. Pues, el particular
no es quien debería resolver el déficit habitacional. Así lo
afirmó el Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero,
Sala Civil y Comercial, sosteniendo que el derecho humano a la
vivienda se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado
pasivo en tanto es el responsable de garantizar su
cumplimiento, y no ante otro particular[20].

Finalmente, es observable –si no criticable- la elección del

legislador de dejar este artículo –como otros de la misma ley-
fuera del texto codificado, bajo el título Regulación
complementaria de las locaciones, generando una dispersión
de normas que conlleva una necesaria experticia no sólo de los
operadores jurídicos –lo cual es válidamente exigible-, sino
también de sus actores, es decir, del común de la población.
Por tanto, lo que viene a sancionarse con una finalidad tuitiva,
obliga a iniciar un complejo diálogo de fuentes. Tal vez, y sólo
suponiendo, ¿habrá meritado el legislador la vocación de
permanencia?
Notas [arriba] -

[1] Cfr. Luis F.P. Leiva Fernández, Presente y futuro de las

relaciones locativas ante la emergencia económica, L.L. diario
del 4/4/2002, p. 1.
[2] Rodrigo Pellejero, La emergencia económica y el contrato
de locación urbana, Jurisprudencia Argentina, Cita Online:
0003/009169.
[3] Ezequiel Valicenti, El contrato de locación y el acceso a la
vivienda. Resignificación del derecho privado frente a los
derechos fundamentales, RCCyC 2020 (marzo), 149.
[4] Cfr. José Fernando Márquez, Breves notas sobre la fijación
del precio locativo y la prohibición de actualizarlo, LLC 2013
(julio),601; Cita Online: AR/DOC/2415/2013.
[5] Cfr. José Fernando Márquez, Cuando la prohibición de
actualizar es inconstitucional, SJA 03/06/2020, 30 – JA 2020-II.
[6] Enrique M. Falcón, Indexación de los contratos de locación,
FUNDESI, 16/09/19.
[7] Conf. Borda, Alejandro; Derecho Civil y Comercial:
Contratos, LA LEY, 3° Ed. Actualizada y ampliada, Buenos
Aires, 2020, p. 435.
[8] José Fernando Márquez, El precio en la locación: Cláusulas
permitidas y prohibidas, LA LEY 27/06/2014, 4 - LA LEY 2014-
D, 51.
[9] Sandra A. Frustagli y Carlos A. Hernández, Problemas
actuales de las locaciones urbanas, LA LEY 17/04/2008, 1 - LA
LEY 2008-C, 812; Cita Online: AR/DOC/1176/2008; y CNCiv
Sala I 16/7/96, Establecimiento Don Mariano SA, c. Benitez
Norma 1997-IV-síntesis; y CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin,
Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[10] Así lo sostienen Llambías y Alterini, con citas de Spota,
Borda, Clavell Borras, Piantoni y Rezzónico (Llambías, J. J. y
Alterini, Atilio A., "Código Civil anotado", t. III-B, Ed. Abeledo-
Perrot, ps. 106/107).
[11] CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin, Alfredo R. v. Conforti,
Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[12] Cámara Nacional de Paz, en pleno, "Revello, Pacífico c./
Fernández, Lorenzo y otro", 1/6/71, ED, 37-473 y LA LEY, 143-
299.
[13] Cámara 4a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
Córdoba, 04/06/2013, Michref, Julio c. Pedreira, Lidia Leonor
s/ ordinarios – otros - recurso de apelación, LA LEY, Cita
Online: AR/JUR/33797/2013.
[14] CNCiv, SALA D, 29/11/1996, Barberán, Mariano P. v.
Primiani, Jorge E., LA LEY, Cita Online: 1/12091.
[15] STJ Santiago del Estero, "Santiago del Estero Planetario
S.R.L c. Gálvez Blas SA.", 6/8/99. En el mismo sentido, la CCC
San Isidro resolvió que "Los alquileres escalonados no significan
actualización, ni están alcanzados por la prohibición legal
vigente derivada del artículo 10 de la ley 23.928, porque la
convención que establece anticipadamente modificaciones
periódicas en el canon locativo puede responder a una
previsión inflacionaria pero también a otras circunstancias
tenidas en cuenta por las partes al contratar, no
necesariamente vinculadas a la inflación", Sala II, 20/02/2003,
Grimaldi, César c. Astorelli, Irene, LLBA, 2003-761, LA LEY Cita
Online: AR/JUR/721/2003.
[16] Luis F. P. Leiva Fernández, Un desacertado proyecto de
reformas al Código Civil y Comercial, LA LEY 20/03/2017, 1 -
LA LEY 2017-B, 726
[17] Alejandro Borda, El inquietante proyecto de ley de
locaciones urbanas, LA LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B,
720.
[18] . Juan Ignacio Ruiz y Guillermina Fortunati, Proyecto de
ley de alquileres y reforma del Código Civil y Comercial, ADLA
2016-33, 85.
[19] Lilian N. Gurfinkel de Wendy, Indexación y nominalismo:
¿conviven en el régimen legal vigente?, Jurisprudencia
Argentina, Cita Online: 0003/009295.
[20] Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero, Sala
Civil y Comercial, 13/11/2017, “E , G M y otros c D , S s/
acción de reivindicación – casación civil”, A EY Cita Online:
AR/JUR/93146/2017.
Las consignaciones judiciales en la Ley Nº 27.551

Por Walter F. Krieger [1]

I. Introducción [arriba] -

La Ley Nº 27.551 ha querido proteger a los locatarios frente a

las actitudes renuentes de los locadores de percibir tanto los
cánones locativos como las llaves de los inmuebles, habilitando
el procedimiento de consignación judicial de los mismos.

Cabe preguntarse en primer término si los legisladores leyeron

los arts. 904 a 913 del CcyCN donde ya estaba establecido el
procedimiento tanto para las consignaciones judiciales como
extrajudiciales.

Intuimos que la respuesta es negativa, que el legislador no ha

tenido en cuenta la normativa ya existente, dado que tanto en
el art. 11 in fine, como en el art. 15 de la Ley Nº 27.551 se
remite continuamente a la “consignación judicial” (arts 904 a
909 del CcyCN) omitiendo señalar la posibilidad de consignar
en forma extrajudicial (arts. 910 y 913 del CcyCN) tanto las
llaves –art 11 in fine-, como los cánones locativos –art. 15-.

Frente a esta omisión legislativa, existen dos caminos posibles:

a) sostener que el legislador ha querido que únicamente pueda
ejercerse la consignación judicial en estos supuestos; b)
afirmar que el principio general que reza “el que puede lo
más, puede lo menos” sigue siendo posible la consignación
extrajudicial tanto de los cánones locativos como de las llaves
en los términos de los arts. 910 a 913 del CcyCN).

Nuestra posición se inclina por la segunda opción. No solo por

la vigencia del principio referido, sino que, además, la
aplicación del principio favor debitoris importa arribar a las
soluciones que permitan la liberación del deudor de sus
obligaciones.

Así dadas las cosas, entendemos que la omisión del legislador

no obsta a la posibilidad de que el locatario puede optar por
evitar el costo de un procedimiento judicial, y pueda, recurrir
al procedimiento extrajudicial a los fines de poner a
disposición de locador, tanto los cánones que este no quisiere
percibir, como las llaves del inmueble una vez concluido el
contrato.

II. La consignación de los cánones locativos [arriba] -

Establece el art. 15 de la Ley Nº 27.551 que:

“Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon

locativo, según lo dispone el art. 1.208 del Código Civil y
Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera
fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48)
horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o
negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días
hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, debe proceder a la consignación judicial del
monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de
conformidad con las previsiones de la Ley Nº 25.345 y
regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de
acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas
jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República
Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a
cargo del locador”

Así, la norma repite los requisitos del art 904, inc “a” que
requiere la constitución en mora del acreedor a los fines de la
procedencia del pago por consignación, señalando que el plazo
para la mora será de 48 horas.
Entendemos que este plazo puede ser modificado por las
partes por un plazo menor, o la disposición de la mora
automática, pero no por un plazo mayor en beneficio del
locador.

Vencido el plazo, se establece que el locatario debe proceder

a la consignación judicial “dentro de los 3 días” depositando
en la cuenta judicial el dinero o entregando un cheque
cancelatorio en los términos de la Ley Nº 25.345.

Cabe preguntarse entonces, que sucede si el locatario inicia el

procedimiento vencido dicho plazo.

La norma no establece penalidad alguna, de modo que se

tornará aplicable el texto del art. 907 del CcyCN que señala
que una vez admitida la consignación, se tiene por extinguida
la obligación a partir del momento en que se “notificó la
demanda”

Así dadas las cosas, la demora del locatario en iniciar la

consignación redundará en que deberá los intereses sobre las
sumas que consigna, si la inicia dentro de los 3 días, hasta la
fecha de interposición de la demanda, si los inicia luego, hasta
la fecha de notificación de la misma.

A su vez, si la consignación ha sido defectuosa y el deudor

subsana con posterioridad el defecto, los intereses se
devengarán hasta la notificación de la sentencia que admite la
consignación de conformidad con lo dispuesto en el último
párrafo del art. 907 del CcyCN.

Por su lado, si el deudor opta por la consignación extrajudicial

de conformidad con el art. 910 del CcyCN, junto con la
interpelación a recibir el pago deberá notificar los extremos
que exige la norma referida.
Asimismo, deberá consignar el dinero en la escribania dentro
de los 3 días, rigiendo a partir de allí lo establecido en el art.
910, inc “b” del CcyCN

Por último, frente al depósito extrajudicial, el acreedor tendrá

las mismas opciones y acciones que establece los arts. 911 y
912 del CcyCN en cuanto a la posibilidad de aceptar o rechazar
el procedimiento, el pago o ambos, con las consecuencias que
allí se estipulan.

III. La consignación de llaves [arriba] -

En el mismo orden, la normativa establece en el art. 11 in fine

que:

“En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves

del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.
En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por
parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En
ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de
obligación accesoria a partir del día de la notificación
fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las
llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la
consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al
locador el depósito judicial de la llave si la consignación se
hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”

Aquí la normativa es un poco más específica que en el caso de

la consignación de cánones locativos.
En efecto, la intención del legislador es evitar que el
propietario obtenga el beneficio de constituirse en acreedores
de sumas de dinero mediante la renuencia a aceptar las llaves
como constancia de la restitución del inmueble en debido
tiempo y forma.

Por lo tanto, una vez constituido en mora el locador –esta vez

la norma no establece plazo para la mora, de manera que se
podrá aplicar analógicamente el de 48 horas dispuesto en el
art. 15 de la misma Ley, salvo que las partes estipularen la
mora automática o un plazo menor-, el locatario deberá
consignar las llaves “judicialmente” dentro del plazo de 10
días.

Como primera medida, no se explica la diferencia de plazos

entre la consignación de los cánones locativos –3 días– en el
art. 15 y la de las llaves de 10, cuando lo conveniente hubiera
sido unificar ambos plazos en 10 días.

Más allá de eso, resulta importante destacar que si la acción

de consignación se realiza dentro de los 10 días, el deudor se
libera de toda obligación accesoria, de modo que si se excede
en el plazo, renacen las obligaciones que se fueron
acumulando entre la notificación y la efectiva consignación de
las llaves (alquileres e intereses).

IV. Conclusiones [arriba] -

Entendemos que el legislador ha realizado una norma

innecesaria en razón de la existencia de procedimientos de
consignación ya establecidos en los arts. 904 a 913 del CcyCN.

En todo caso, hubiera sido suficiente con establecer en ambos

supuestos – consignación de cánones y consignación de llaves –
el plazo de interpelación y las consecuencias por la falta de
inicio del procedimiento de consignación en el plazo
establecido.

Asimismo, en una futura reforma, será necesario aclarar lo

relativo a la consignación extrajudicial de los arts. 911 a 913
del CcyCN de la cuál nada dice la Ley Nº 27.551, remitiendo
como ya dijéramos a la “consignación judicial”
exclusivamente.

[1] Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en

Derecho Privado (UCES). Posgraduado en Responsabilidad de
las Administraciones Sanitarias (U. Menendez Pelayo, A
Courña, España). Posgradudado en Derecho y Emergencia
Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor
de Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y
la Competencia (UCEMA), Derecho Civil Parte General,
Obligaciones y Daños (UCES). Profesor de posgrado (UBA, UCA,
USAL, UCES). Director del Capítulo Argentino de la Asociación
Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del Instituto
Argentino de Derecho del Consumidor.
La nueva Ley de Alquileres y su impacto en materia
tributaria

Por Gonzalo Eduardo Puente

1. Introducción [arriba] -

Recientemente sancionada la nueva ley de alquileres en la

Argentina, me veo en la necesidad de analizar la misma desde
la óptica tributaria, pues si bien el instituto de las locaciones
de inmuebles, existe desde antaño y no existen dudas de la
gravabilidad de la locación, vemos en esta nueva ley, una
obligación de las partes del contrato locativo, de registrar el
mismo en un registro que será administrado y llevado por el
organismo fiscal nacional Afip.

Con la inclusión del registro en Nueva Ley de Alquileres, el

legislador ha dado jerarquía de ley a un viejo recaudo previsto
por el organismo fiscal en el año 2010 y cuya aplicación no fue
como se esperaba, pues la registración de los contratos fue
escasa.

El artículo en mención es el art. 16, que establece:

“ os contratos de locación de inmuebles deben ser declarados

por el locador ante la Administración Federal de Ingresos
Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma, y
con el alcance que dicho organismo disponga. la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
debe disponer de un régimen de facilidades para la
registración de contratos vigentes. El incumplimiento del
locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley
11.683 (t.o. 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución

de un contrato de locación, previo a correr traslado de la
demanda el juez debe informar a la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del
contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las

partes puede informar la existencia del contrato a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
a los fines dispuestos en el presente artículo”

A continuación veremos algunas cuestiones particulares a

tener en cuenta a partir de la sanción de la presente ley, y la
inclusión del artículo que se transcribió ut supra, siendo el
presente ensayo solo un punto de partida, y un pequeño
aporte, pues no se ha reglamentado su instauración.

2. Cuestiones Generales [arriba] -

Desde antaño, los locadores de inmuebles se han ingeniado en

llevar a cabo prácticas locativas en el mercado alternativo con
el fin de no tributar impuestos por dichos ingresos o tributar
importes inferiores.

Si bien la mayoría de los contribuyentes cumplen

correctamente las normas y confeccionan los contratos
locativos conforme la realidad económica, tributando a los
organismos fiscales los impuestos que corresponden según el
tipo de contrato celebrado, existe un gran número de sujetos
que no lo hace, y a partir de ello, es que los organismos
fiscales deben ingeniar estrategias tendientes a descubrir
dichas maniobras y sancionar las mismas, conforme las normas
pertinentes (desde multas formales, a multas materiales, e
inclusive podría darse la particularidad de estar en presencia
de un delito de índole fiscal, como la evasión simple).
Desde el contrato de comodato por un plazo de dos años, pero
con obligación de restituir el inmueble por el comodatario a
simple requerimiento, y paralelamente la suscripción de 12
y/o 24 pagarés por importe equivalentes a las mercedes
locativas, a contratos de locación por importes inferiores a los
reales y documentos en paralelo, por las diferencias no
reconocidas en el contrato, son algunas de las maniobras
tendientes a no tributar, o disminuir de manera considerable
los tributos a oblar por el contrato locativo, que los
contribuyentes han ingeniado para no pagar.

Es así, que podemos advertir que, la intencionalidad del

registro de contratos de locación es como, primer punto dotar
a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP) de la información pertinente, tendiente a: 1.-
determinar quién es locador y quién es locatario, 2.- los
ingresos que posee el locador por dicha locación y su
gravabilidad en el IVA, 3 la calidad de propietario, del locador,
para determinar si se encuentra el inmueble declarado en
bienes personales y 4.- en un análisis más preciso, como
adquirió el inmueble y si los recursos utilizados para adquirir el
mismo fueron oportunamente declarados. En relación al
locatario, 5.- si la locación de inmuebles tiene como destino la
vivienda única, poder determinar correctamente la deducción
del gasto en el impuesto a las ganancias, conforme los límites
que prevé la Ley N° 6.- si la locación está vinculada a un local
comercial, poder determinar el gasto y su correlato con los
ingresos declarados

3. Impuestos que gravan la locación de inmuebles [arriba] -

Los contratos de alquileres[1], se encuentras gravados a nivel

Nacional por el impuesto al valor agregado (IVA), previendo
esta normativa una exención en relación a la locación de
inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del
locatario y su familia, de inmuebles rurales afectados a
actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean
el ESTADO NACIONAL, las Provincias, las Municipalidades o la
CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES, sus respectivas
reparticiones y entes centralizados o descentralizados,
excluidos las entidades y organismos comprendidos en el art.
1° de la Ley N° 22.016.

Con relación al impuesto a las ganancias, los ingresos

provenientes de la locación de inmuebles, se encuentran
gravado en el tributo, como ganancias de primera categoría,
por lo cual, quien realice contratos de locación de inmuebles
deberá declararlos en el impuesto, y oblar el mismo.

En cuanto a los locatarios, en caso de locaciones comerciales,

el total de lo abonado en concepto de alquiler podrá ser
computado como gasto del ejercicio a los efectos de la
determinación de las ganancias netas. No así los locatarios de
inmuebles para vivienda única. En este caso la ley permite la
deducción de una parte del valor abonado la cual asciende al
40 % del mismo[2].

4. Impuestos provinciales [arriba] -

En cuanto a los impuestos provinciales[3], el más importante

es el impuesto sobre los ingresos brutos, y si bien debemos
analizar cada código fiscal provincial para determinar si se
grava en dicha jurisdicción la locación de inmuebles, este
trabajo se circunscribe únicamente a un análisis particular de
la situación en la provincia de Misiones, por razones obvias,
pues quien suscribe el presente es oriundo de dicha provincia.

En la provincia de Misiones las locaciones de inmuebles se

encuentra gravada en el impuesto sobre los ingresos brutos,
debiendo consecuentemente el locador declarar los ingresos
percibidos en concepto de mercedes locativas y oblar el
correspondiente tributo.
El segundo impuesto provincial que tiene relación con los
contratos locativos, es el impuesto de sellos el cual es
soportado por ambas partes del contrato locativo
proporcionalmente, siendo ambos firmantes responsables
solidarios del pago total del impuesto por ante el fisco
provincial.

En la provincia de Misiones, la Dirección General de Rentas,

hoy Agencia Tributaria de Misiones, al momento de determinar
el impuesto de Sellos de los contratos locativos, procede a
registrar los mismos en su base de datos, llevando de esta
forma un registro de contratos locativos (similar al registro de
contratos de alquiler que prevé la nueva ley de alquileres en
su art. 16), siendo en muchas ocasiones utilizados para llevar a
cabo determinaciones de oficio del impuesto sobre los ingresos
brutos, en particular se han visto casos en donde la DGR
Misiones, toma los contratos locativos registrados en su base
de dato, aun estando vencidos los mismos, y conjuntamente
con un informe de la empresa de energía local, constata el
consumo energético del inmueble y genera la presunción de la
continuidad o prórroga del contrato locativo, y sobre la base
de ello, procede a determinar los impuestos no declarados por
el locador. Si bien es una presunción que admite prueba en
contrario, se dificulta la posición del locador a la hora de
demostrar que dicho inmueble no estaba siendo locado,
cuando los periodos en discusión son de vieja data.[4]

Una cuestión particular se dio en la provincia de Misiones con

la sanción de la nueva ley de alquileres, pues como la misma
estableció un plazo mínimo locativo de 36 meses, y la
posibilidad de establecer cláusulas de actualización de las
mercedes locativas mediante la aplicación de índices que
prevé la propia ley, el organismo fiscal provincial procedió a
informar al Colegio de Corredores inmobiliarios de la Provincia
de Misiones, como se debe proceder a determinar la base
imponible del impuesto de sellos en los contratos de locación
de inmuebles.

Es así que recientemente el Colegio de Corredores

Inmobiliarios de la Provincia de Misiones emitió un comunicado
a sus colegiados el cual expresa:

“Habiéndose publicado en el Boletín Oficial de la República

Argentina la Ley de Alquileres N ° 27.551, estableciendo su
entrada en vigencia con fecha 1/7/2020.

Y que de la aplicación de la misma surgen varios interrogantes

de los matriculados, por ello hemos consultado a distintas
fuentes, autoridades competentes, nuestras normas y
especialistas en Contratos, a los efectos de suministrarles la
información que expresamos a continuación:

1) IMPUESTOS A LOS SELLOS: que habiéndose consultado a la

DIRECCION GENERAL DE RENTAS DE LA PROVINCIA DE MISIONES,
se transcribe en forma textual la respuesta enviada por esa
Institución.

• “A partir de la entrada en vigencia de la "Nueva ey de

Alquileres" la sumatoria de los cánones mensuales por el
periodo mínimo de 36 meses es lo que constituye la BASE
IMPONIBLE en el Impuesto de Sellos. De manera tal, estaría
incorrecto un plazo inferior.

• Para el caso particular establecido en el artículo 14 de la ey

27.551 donde se establece la posibilidad de realizar ajustes
anuales al precio del alquiler conforme un índice que publicará
mensualmente el BCRA, el cual se desconoce por ser de fecha
futura, el criterio de estimación que aplicará DGR (si así se
desprendiere del contrato de alquiler que se adjunte en la
liquidación web, no estableciendo precio cierto), será el
siguiente:
Se utilizará como mínimo el índice "Inflación esperada -REM
próximos 12 meses- Promedio de mejores 10 pronosticadores
(variación en % i.a)" que publica mensualmente el BCRA en la
dirección:

http://www.bcra.g ov.ar/Publica cionesEstadis ticas/Principal

es_variable s.asp

Con lo cual, sugerimos que, a los efectos de liquidar el

impuesto, tengan en cuenta dicho índice como mínimo para
calcular la base imponible ajustada a partir del segundo año
del contrato de alquiler Todo ello se desprende de las
facultades establecidas en el artículo 203 del Código Fiscal
Provincial ”

3) Así mismo informamos que la DIRECCION GENERAL DE

RENTAS comunicó que con fecha 1/07/2020, todas las
liquidaciones de sellos deberán ser autoliquidadas en la web
por cualquiera de las partes intervinientes en los contratos,
con clave fiscal y tener constituido el domicilio fiscal
electrónico (RG26/2020)”

Es así, que a partir de la vigencia de la nueva ley de

alquileres, el organismo fiscal provincial estableció la forma en
que se debe determinar la base imponible a los fines de
liquidar y oblar el impuesto de sellos, teniendo particular
referencia a las cláusulas de actualización previstas en el art.
14 de la Ley N° 27.551, cuando los contratos de alquiler,
prevén la aplicación de los índices de actualización
establecidos por la normativa para las locaciones de inmuebles
destinados a casa habitación.

Nada dice el comunicado en relación a las locaciones de

inmuebles de carácter comercial, ante la posibilidad de
establecerse cláusulas indexatorias, pero estimamos que
aplicará el organismo fiscal un criterio similar.

5. El Registro de contratos de Locación [arriba] -

Si bien los medios periodísticos y algunos profesionales ven al

Registro del contrato de locación por ante el organismo fiscal
como algo novedoso, la realidad es que el fisco Nacional,
desde el año 2010 tiene regulado un registro de operaciones
inmobiliarias.

La resolución General 2820/2010 de la AFIP en su art. 2° al

establecer cuáles son las operaciones comprendidas en el
régimen instaurado y consecuentemente que deban inscribirse
en el registro allí creado incluye en su inciso b) a

“ a locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles -

incluidos los efectuados bajo la modalidad de ‘leasing’ (2 2 )-,
por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que
efectúen las operaciones mencionadas en el inciso a)
precedente, así como las sublocaciones y subarriendos,
conforme a lo establecido en los Artículos 1583 a 1603 del
Código Civil, cuando:

1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario,

sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso,
condómino- por dichas operaciones en su conjunto (2.3.),
sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-)
mensuales.

Tratándose de contratos en los cuales el importe de la

contraprestación se haya definido para un período distinto al
mensual, a fin de determinar su sujeción al presente régimen,
corresponderá calcular el monto equivalente a un mes, a cuyo
efecto se considerará que el mismo tiene TREINTA (30) días.
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o
prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha
de recepción o finalización del servicio -tratándose de
servicios continuos la obligación se configura el último día de
cada período mensual-, entendiéndose por tal, el que para
cada caso se indica seguidamente:

1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en

la bolsa o mercado respectivo.

1.2. Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el

precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva,
en condiciones normales de mercado.

2. En el caso de inmuebles rurales (2.4.), los mismos tengan

una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o
cesión -considerada individualmente o en su conjunto, resulten
contiguos o no integrando una misma unidad de explotación
(2.5.)-, igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con
prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos
contratos.

A los efectos de este inciso, se entiende por rentas

provenientes del alquiler o arrendamiento de bienes
inmuebles, las incluidas en los incisos a), b) -excepto
anticresis-, c), d) y e) del Artículo 41 de la Ley de Impuesto a
las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones ”

La creación del registro por parte del organismo fiscal tuvo

como principal objetivo contar con una base de datos de las
operaciones inmobiliarias, y a partir de ello, poder determinar
como agentes de retención del impuesto a las ganancias a los
locatarios, buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
Por ello, no vemos como novedoso la creación del registro de
contratos de alquiler, pero sí vemos interesante que ello haya
sido instituido mediante ley sancionada por el congreso, ya
que la puesta en funcionamiento del registro de operaciones
inmobiliarias creado por el organismo fiscal tuvo idas y
vueltas, sobre todo en relación a contratos de locación en
zonas urbanas, suspendiéndose durante un tiempo su
implementación para ese tipo de operaciones, y dejándose sin
efecto el régimen de información que preveía dicha norma en
relación a dichas operaciones.

Recién en el 2015, se puso en práctica el registro en relación a

operaciones vinculadas a la locación de bienes urbanos, con
altos niveles de incumplimientos, por lo que hoy se justifica la
instauración del mismo mediante ley del congreso, pues ello
da más fuerza a la obligación de informar, y respalda
jurídicamente la imposición de sanciones ante el
incumplimiento a deberes formales, conforme las previsiones
de la Ley N° 11.683.

La registración de los contratos locativos, es una herramienta

de gran utilidad para el fisco, pues con ello, toma
conocimiento de las operaciones respectivas, los sujetos que
intervienen y el monto de ellas, con lo que podrá no solo
determinar base imponible en diversos impuestos, sino
también exclusiones al régimen simplificado para pequeños
contribuyentes -Monotributo-. Cuando las unidades locadas por
el contribuyente superan el numero expresamente previsto por
el régimen, e inclusive corroborar la base de datos de los
bienes declarados por cada contribuyente en el impuesto a los
bienes personales, etc.

Adviértase que en el mercado existe un número considerable

de inmuebles que construidos bajo el régimen de fideicomisos
de la construcción, en muchas ocasiones, pese a haberse
concluido la obra y entregado las unidades a sus propietarios,
no se han perfeccionado las escrituras respectivas, por lo que
no puede el fisco acceder a la información de sus titulares, si
no es a través de la propia información brindada por el
fiduciario o por el propio fiduciante beneficiario de la unidad
funcional.

Siendo esta así, la registración de algún contrato locativo de

inmuebles en estas condiciones pone en conocimiento del
organismo fiscal la titularidad del inmueble, pudiendo a través
de un simple cruce de datos determinar si el contribuyente
declaro el mismo en su declaración jurada de bienes
personales, y lo más relevante, si justificó el origen de los
fondos utilizados para adquirir dicha propiedad.

Desde un punto de vista recaudatorio, el registro permite al

fisco focalizar grandes operatorias, y determinar agentes de
retención y percepción tributaria, con el fin de con ello
simplificar y mejorar la recaudación impositiva.

6. Efectos inmediatos, mediatos y a largo plazo [arriba] -

La implementación del registro de contratos locativos, en el

corto plazo generará gran cantidad de sumarios por multas
formales ante el incumplimiento a los deberes formales que
prevé la norma, pues por desconocimiento normativo, erróneo
asesoramiento o intencionalmente, muchos locadores no
registraran los contratos vigentes, y cada vez que el fisco
detecte la existencia de uno, deberá iniciar el trámite
sumarial para aplicar en primer término la sanción por
incumplimiento a los deberes formales.

También veremos en el corto plazo, una gran cantidad de

oficios judiciales remitidos al organismo fiscal, pues los
magistrados de todo el país al advertir la obligación de
informar sobre la existencia del contrato, probablemente no
se limiten únicamente a informar los contratos de nuevos
procesos judiciales, sino que procederán a relevar las causas
en trámite y ordenaran cumplir con la obligación de informar.

En el mediano plazo, el fisco probablemente empiece a

controlar el valor de las mercedes locativas pactadas, a los
fines de determinar si las mismas tienen relación con los
precios de plaza, buscando detectar maniobras evasivas. Ello,
puede provocar fiscalizaciones a los locadores así como a los
locatarios, y posibles determinaciones de oficio.

Y en el largo plazo, la finalidad de la norma es lograr una

correcta declaración por parte de los locadores, a los efectos
de que tributen conforme la operación celebrada realmente
evitando la utilización de maniobras tendientes a no tributar o
disminuir la obligación tributaria.

7. Agentes de Retención y Percepción [arriba] -

La doctrina ha expresado que:

“…el agente de percepción es quien, también por expresa

disposición legal, siendo acreedor del contribuyente, recibe
dinero del mismo y a ese dinero le adiciona el importe del
gravamen, que cobrado o no debe ingresar al fisco, es decir
practica una operación aritmética de suma. En otras palabras,
tratándose de percepciones, es el agente de percepción quien
recibe del tercero pagador un monto adicional en concepto de
tributo, el cual deberá luego depositar en las arcas fiscales ”
(Carlos Maria Folco “Procedimiento Tributario” Tomo I,
editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2011 pág. 386).

El registro de los contratos de alquiler, puede ser un punto de

partida para que el fisco determine que alguno de los sujetos
intervinientes actué como agente de retención y/o de
percepción buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
Si bien ello se daría únicamente en locaciones de carácter
comercial, pues quien realiza una locación de inmueble para
su vivienda no necesariamente está inscripto ante el organismo
fiscal, en relación a los locatarios comerciales, la gran mayoría
está inscripto como contribuyente, y si bien puede ser
monotributista, y por tal motivo no será designado agente de
retención del impuesto a las ganancias, las provincias, y
también los municipios podrán designarlo como agente de
retención del impuesto sobre los ingresos brutos el primero o
de la tasa de comercio (en la ciudad de Posadas, Derecho de
inspección , registro y Servicio de contralor) los segundos, lo
que implicará mayores cargas formales y responsabilidades.

8. Conclusiones [arriba] -

La nueva ley de alquileres claramente está orientada a

proteger al locatario, pues el legislador ha entendido que es la
parte débil de la relación jurídica, no obstante ello ha
determinado ciertos parámetros y obligaciones que han
repercutido desde la órbita tributaria con nuevas cargas al
contribuyente que buscan poder llevar adelante un mejor
contralor de la actividad, buscando de esta forma que los
locadores perfecciones los contratos locativos reflejando la
realidad del negocio jurídico que están celebrando, y de esta
forma obligando a que declaren correctamente la base
imponible de los tributos y consecuentemente oblen el
importe real del impuesto, evitando la evasión tributaria.

La implementación de un registro de contratos de alquiler en

el ámbito del organismo fiscal es una herramienta más que
tiene hoy el fisco para su ardua tarea de verificación y
fiscalización tributaria, orientada siempre a inducir al
contribuyente a la correcta determinación de los tributos.
Solo queda ver su implementación y los recaudos que imponga
el organismo fiscal con las clásicas variables que determinan
los aplicativos informáticos que se crean al efecto, pues es
común escuchar a los especialistas tributarios manifestar que
los aplicativos muchas veces en la práctica modifican normas
tributarias. Por ello, deberemos estar atentos a la
implementación del Registro y su correcto uso por parte de los
operadores tributarios.

Notas [arriba] -

[1] Haremos mención únicamente a la locación de inmuebles.

[2] Art. 81 - De la ganancia del año fiscal, cualquiera fuese la
fuente de ganancia y con las limitaciones contenidas en esta
ley, se podrá deducir: (…) i) El cuarenta por ciento (40%) de las
sumas pagadas por el contribuyente, o del causante en el caso
de sucesiones indivisas, en concepto de alquileres de
inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite de
la suma prevista en el inciso a) del artículo 23 de esta ley,
siempre y cuando el contribuyente o el causante no resulte
titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.
[3] Incluimos a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dentro de
este grupo, pues si bien no es una Provincia, en muchas
cuestiones se asimila a una.
[4] En el Código Fiscal de la Provincia de Misiones, se prevé un
plazo de prescripción de las obligaciones tributarias, de 10
años, atento a ello, la DGR Misiones, tiene la posibilidad de
determinar de oficio la deuda tributaria de los últimos 10
años, lo cual puede implicar que la determinación sea de un
periodo de vieja data, donde la posibilidad de probar la
desocupación o el uso por parte del propio titular del inmueble
o de un comodatario, sea casi imposible.
 Régimen de Mediación Prejudicial

Por Carlos G. Renis [1]

Trataremos en este artículo de analizar a la mediación y el

régimen de locaciones urbanas, en sus antecedentes y
respecto del impacto que la nueva ley de alquileres tiene en
aquel instituto.

Estableció la Ley Nº 26.589 a la mediación como procedimiento

que promueve la comunicación directa entre las partes,
asistidas por sus letrados y por el mediador, tendiente a la
solución extrajudicial de las controversias.

Lo que se trata con la mediación es evitar la judicialización de

los conflictos cuando las partes y sus letrados con la ayuda y el
expertise de un mediador, utilizando éste métodos de
facilitación comunicacionales, puedan arribar a un acuerdo
que satisfaga a las partes, y sea duradero en el tiempo y de
cumplimiento cierto y eficaz.

Como en su día allá por 1995 estableció la Ley Nº 24573, la Ley

Nº 26589 a la que nos referimos dispone en su art. 1* que "se
establece con carácter obligatorio la mediación previa a todo
proceso judicial", criterio este que se ve explicitado cuando en
su art. 4* manifiesta que quedaran comprendidas dentro del
procedimiento de mediación prejudicial obligatoria todo tipo
de controversias, siendo por tanto esta la regla,
exceptuándose de dicho procedimiento solo aquellas que la
misma ley contempla en su art 5*, al cual brevitatis causae nos
remitimos.
Entre la regla de la obligatoriedad y la exclusión a la misma, la
ley contempla un caso de aplicación optativa del proceso de
mediación y es así que en su art. 6* se refiere a los casos de
ejecución y desalojos en los que el procedimiento será
optativo para el reclamante sin que el reclamado pueda
objetar dicha vía, por lo cual si el reclamante-requirente insta
el proceso de mediación en alguno de esos temas el
reclamado-requerido no puede cuestionar el proceso,
tornándose así para él en obligatorio.

Como se podrá apreciar del articulado antes mencionado, en

los temas de desalojo y ejecuciones referidas al mismo la
mediación se aplicaba si el requirente elegía ese proceso o
podía reclamar judicialmente en forma directa.

Se dejaba al arbitrio del reclamante el uso o no de dicho

procedimiento.

Luego de este análisis referente a la mediación, a nadie

escapa que en el último párrafo se hizo referencia a lo que
ocurría en el pasado y ello es así ya que si bien la ley 26589 se
encuentra plenamente vigente no es menos cierto que en lo
referente a los desalojos no se aplica más esa normativa.

Ello se debe a que a raíz de la pandemia desatada por el

COVID-19 declarada así por la Organización Mundial de la Salud
con fecha 11 de marzo de 2020 , en nuestro país se dictó la
emergencia pública por un año y por el Decreto de Necesidad y
Urgencia N* 297/20 se estableció para todos los habitantes del
suelo argentino la obligación de permanecer en asilamiento
social preventivo y obligatorio desde el 20 de marzo de 2020,
medida que sigue en el área Metropolitana de Buenos Aires
hasta el día de la fecha. Así, se dictaron normas para estar a la
altura de las circunstancias y paliar dicha catástrofe y fue por
ello y en ese marco que se sancionó el Decreto 320/2020 de
Emergencia Pública que con referencia al tema de alquileres
dictó el Poder Ejecutivo Nacional, el 29 de marzo de 2020 y
que entró en vigencia según el mismo determina a partir de su
publicación en el Boletín Oficial, situación que se verificó el
mismo 29 de marzo de 2020.

La norma antes mencionada alude a la suspensión de los

desalojos, la prórroga de los contratos de locación, el
congelamiento de precios de alquileres, la subsistencia de las
fianzas otorgadas, el tratamiento de las deudas ya sea por
falta de pago o diferencia de precio, y la mediación
obligatoria, entre otros temas.

Nos referiremos aquí, por ser este el objeto del presente

trabajo, al tratamiento de la mediación que en ese marco se
da a la misma.

Como se podrá apreciar en el art.12 de dicho Decreto se

establece que quedan suspendidos por el plazo de un año a
partir de la entrada en vigencia del presente decreto, es decir
el 29 de marzo de 2020, la aplicación del Art 6 de la Ley Nº
26.589 para los procesos de ejecución y desalojos. Se invita
además a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma
gratuita o a muy bajo costo, para los que no los tuvieran ya,
no siendo este el caso para los alcanzados por la ley antes
citada, para resolver las controversias vinculadas con la
aplicación del decreto.
En consecuencia, la mediación que por Ley Nº 26.589 se
estableció como optativa a elección del reclamante-
requirente para las materias de desalojos y ejecuciones pasa a
ser de carácter y aplicación obligatoria conforme el decreto
320 por el plazo de un año, es decir hasta el 29 de marzo de
2021, independientemente que la ejecución de las sentencias
de desalojo y los lanzamientos quedan suspendidos en todo el
territorio de la República Argentina hasta el 30 de septiembre
de 2020.

En medio de este plexo normativo se ha dictado la Ley Nº

27.551 que modifica al Código Civil y Comercial de la Nación la
cual es objeto de estudio de esta obra.

La mencionada ley fue publicada en el Boletín Oficial el 30 de

junio de 2020 por lo cual según ella misma dispone rige a
partir del 1 de julio de 2020.

Del análisis de la misma solo me ocupare del capítulo que hace

referencia a los métodos alternativos de resolución de
conflictos que dicha ley dispone, ya que del resto se ocupan
los distintos trabajos aquí compilados.

La ley trata el tema en dos artículos: el 21 y el 22.

En el primero establece que el Poder Ejecutivo Nacional a

través del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos deber
realizar las acciones para fomentar el ámbito de la mediación
y del arbitraje, gratuitos o a bajo costo, en forma concertada
con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para
tender a la resolución de los conflictos derivados de la relación
locativa.
Es importante resaltar la importancia que se le ha otorgado al
instituto de la mediación, la cual después de tantos años de
práctica y aplicación ha demostrado ser una herramienta
eficaz y valiosa para la resolución de conflictos, realizándolo a
bajo costo, en muy corto tiempo y con la máxima satisfacción
para las partes, sirviendo acabadamente también para la
descompresión con la que los tribunales se ven atiborrados,
permitiendo que los mismos solo se aboquen a aquellos temas
que las partes no han podido solucionar.

Por otro lado, el art 22 modifica el art. 6 de la Ley Nº 26.589

antes mencionada estableciendo que: “En los casos de
ejecución el procedimiento de mediación prejudicial
obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido
pueda cuestionar la vía."

En consecuencia, como se desprende de dicha ley se mantiene

la mediación con carácter optativo para las ejecuciones, pero
nada dice respecto de los desalojos.

Al excluir dicho objeto del Art 6° ya mencionado, deja de ser

optativa para ello la mediación, y no encontrándose entre las
materias excluidas del Art. 5°, se aplica el principio general
dispuesto por el art 4° de la ley de mediación, por lo cual pasa
a ser obligatoria su aplicación para los desalojos.

Como se apreciará dicha disposición se encuentra en clara

concordancia con lo dispuesto por el DNU 320/2020 que
estableció la mediación obligatoria por un año para dicha
materia.
De no mediar prórroga, el Decreto antes mencionado habrá de
regir en forma conjunta, hasta el 30 de septiembre de 2020,
con la nueva legislación de locaciones recientemente
sancionada.

En conclusión, de acuerdo a la nueva Ley Nº 27.551 en el

ámbito nacional la mediación es obligatoria en los casos de
desalojo, como ya lo eran los conflictos patrimoniales
derivados de la misma, quedando su tratamiento en forma
optativa para los temas de las ejecuciones derivadas, mientras
que se recomienda la aplicación de los métodos alternativos
para los conflictos en toda la referida relación.