INTRODUCCIÓN

La guía de actividades fase 2 nos plantea un caso de estudio en donde en grupo debemos
identificar una necesidad, por lo que el propósito de este trabajo es resolver las causas y
consecuencias con la elaboración de un árbol de problemas y establecer si el proyecto
presentados es viable con base a la rentabilidad. En grupo decidimos trabajar en el
proyecto de vivienda multifamiliar en el barrio bello Suiza en la localidad Usaquén,
donde se dará inicio a seguir los pasos para el estudio de pre factibilidad del proyecto y
de esta manera identificar si la inversión resulta viable o no.
CAUSAS DEL PROBLEMA:
 En 2019 las licencias de construcción aumentaron 107,7% con respecto a
diciembre de 2018, debido al aumento en el área aprobada para vivienda
diferente a interés social.
 El valor de los créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda
aumentó en 13,7% respecto del año anterior.
 El índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de
5,75% para el año 2019.
 El área iniciada de edificaciones presentó un aumento del 6% en el IV Trimestre
de 2019.
 En diciembre de 2019 se licenciaron 4.000.767 m² para construcción, 1.824.736
m² más que en el mismo trimestre del año anterior 1.383.949 m².

EFECTOS DEL PROBLEMA

 Este tipo de factores incontroladas pueden entorpecer el desarrollo del proyecto.
 Estos aumentos modifican la inversión que normalmente se estiman en este tipo
de proyectos.
 Debido a estos requisitos se conlleva a producir un aumento de costos y gastos
en la inversión.
 Por lo tanto, el valor del proyecto se estimará más alto de lo normal y por ende
el valor del producto o servicio de construcción también aumentará.
 Probablemente este aumento generara que las personas interesadas en la compra
se desmotiven, provocando una pérdida de clientes.
SOLUCIÓN:
Principalmente dejar en paz y salvo todas las indicaciones y requisitos exigidos para el
proceso de construcción en esa área con el fin de evitarse un problema judicial lo cual
no perjudique la obra y el futuro de quienes vayan a vivir en esas viviendas,
posteriormente determinar de nuevo el presupuesto de inversión y claramente el valor
de cada vivienda a vender aumentaría por lo tanto se buscaría innovar en diseños más
actualizados y de atracción para recompensar el aumento del producto (construcción).
2. Definición del bien o servicio
El estudio del presente proyecto se realiza a solicitud de la empresa constructora
Construmax S.A de propiedad del señor Felipe Castro en la ciudad de Bogotá. El
propósito de este plan de inversión es crear un proyecto de vivienda multifamiliar en el
barrio La Bella Suiza en la localidad de Usaquén, por lo que se requiere conocer su
viabilidad y se contrata un estudio de pre factibilidad para saber si es un proyecto
favorable que genere rentabilidad para la constructora.
3. Introducción
Con el estudio de pre factibilidad se puede evidenciar que esta inversión de
construcción es viable, de acuerdo a los antecedentes y demás datos recolectados del
entorno en el cual se va a desarrollar el proyecto de vivienda multifamiliar y que se
espera que esta construcción mejore la calidad de vida de muchas familias que carecen
de vivienda digna para sus familias, como es muy cierto Bogotá es una de las ciudades
con más atractivo turístico en Colombia, aparte de ser la Capital de nuestro país es una
de las ciudades más importantes en el mercado de la construcción, siendo este sector
económico lo que genera más rentabilidad. La ciudad de Bogotá cuenta con muchas
oportunidades en el ámbito laboral, económico y social para sus habitantes como para
quienes deseen invertir a mediano o largo plazo, aprovechando el desarrollo urbano que
posee y las vías de acceso, así mismo el barrio la Bella Suiza pertenece a la localidad de
Usaquén y es uno de los sectores más lujosos en la ciudad, por lo que se requiere
diseñar un proyecto de vivienda multifamiliar mediante el cual se identificarán los
principales aspectos de la construcción, que se pueda garantizar los adecuados manejos
de las áreas y zonificaciones para así obtener un modelo de edificación óptimo para los
inversionistas, creando un proyecto integral que aporte en una misma edificación usos
mixtos de vivienda que ofrezca múltiples servicios para los residentes y aprovechando
los sectores de alta valorización y demanda en la ciudad, debido a sus amplias zonas
verdes, bajos niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios,
centros comerciales, parques recreativos, centros de salud, etc.
4. Antecedentes del estudio
Según datos estadísticos obtenidos del DANE en el año 2019, sobre indicadores
económicos alrededor de la construcción, las licencias de construcción aumentaron
107,7% con respecto a diciembre de 2018, debido al aumento en el área aprobada para
vivienda diferente a interés social.
 El valor de los créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda
aumentó en 13,7% respecto del año anterior
 El índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de
5,75% para el año 2019.
 El área iniciada de edificaciones presentó un aumento del 6% en el IV Trimestre
de 2019.
 En diciembre de 2019 se licenciaron 4.000.767 m para construcción,
1.824.736m más que en el mismo trimestre del año anterior 1.383.949 m.

Tomando en cuenta estos estudios estadísticos se puede evidenciar que en los últimos
años ha existido un incremento en el desarrollo de consecución de vivienda por lo que la
actividad de la construcción es de las más rentables en el país, siendo una buena
oportunidad de un negocio lucrativo.
5. Justificación
Se busca con este proyecto de inversión optimizar el desarrollo de un lote en el barrio la
Bella Suiza en la localidad de Usaquén en la ciudad de Bogotá para uso residencial,
generando a su vez beneficios económicos con la venta de apartamentos en donde
pueden vivir un número determinado de familias en un espacio cómodo, y confortable
mejorando su calidad de vida.
Según estudio del sector se encontró que dentro de la comunidad estudiantil y los que
trabajan por esa zona el tema de seguridad es uno de los más importantes por lo que este
proyecto de vivienda nueva mejoraría notablemente aún más la seguridad para los
habitantes de este sector, para los alrededores colindantes y cambiaria notablemente la
movilidad de aquellas personas que deseen vivir cerca de su lugar de estudio y trabajo.
Además, se busca que el proyecto se convierta en un modelo urbanístico, que facilite el
acceso de los peatones, generando un mejor entorno a la vista de las personas que
visitan la zona con una infraestructura moderna y de calidad, así mismo garantizando
seguridad y tranquilidad a las personas que habiten fuera de estos edificios. Cabe
resaltar que este tipo de proyecto busca también optimizar la materia prima utilizada y
se aprovecharán las aguas lluvias, garantizando además el desarrollo de cada uno de los
procesos con materiales de calidad y mano de obra especialızada para la construcción de
viviendas modernas.
6. Objetivo del proyecto
El objetivo general consiste en diseñar un proyecto de vivienda multifamiliar en el
barrio La Bella Suiza en la localidad de Usaquén que cumpla con la norma urbana,
convirtiendo el proyecto en un desarrollo inmobiliario rentable para los inversionistas,
así mismo disminuyendo el déficit de vivienda que existe en la zona, identificando los
principales aspectos de la construcción y garantizando los adecuados manejos de las
áreas y zonificaciones para obtener un modelo de edificación óptimo para los usuarios.
7. Descripción del proyecto
El presente estudio se realiza a solicitud del señor Felipe Castro quien es propietario de
la Empresa constructora Construmax S. A en la ciudad de Bogotá y tiene como
propósito el diseño de un proyecto de vivienda multifamiliar en el barrio La Bella Suiza
en la localidad de Usaquén más exactamente en la Cra. 14 # 127-47. Se quiere
aprovechar el lote optimizando las zonas verdes, el comercio, y en general el desarrollo
urbanístico del sector, por lo que se requiere conocer su viabilidad y se contrata un
estudio de pre factibilidad para saber si es un proyecto favorable que genere rentabilidad
para la constructora. Se espera que a través de este diseño se desarrolle un proyecto de
vivienda multifamiliar que se brinde un óptimo servicio a la población cercana,
disminuyendo el déficit de vivienda en el sector, garantizando los adecuados manejos de
las áreas y zonificaciones, obteniendo un modelo de edificación óptimo para los
inversionistas y que aporte en una misma edificación múltiples servicios para los
residentes, aprovechando que el sector es de alta valorización, tiene una adecuada
infraestructura vial, cercanía a colegios, centros comerciales, parques recreativos,
centros de salud, etc. Para la implantación del proyecto se hará sobre un lote de 2300m
ubicado en el barrio la bella suiza en la localidad de Usaquén, el diseño estructural es de
dos torres de 10 pisos con placas de concreto armado, destinado al uso de viviendas. Lo
que se tiene proyectado es dos departamentos familiares por cada piso y
estacionamientos en el primer nivel y para familias de 3 a 4 personas, con amplias zonas
verdes, portería y salón de eventos. Como duración total del proyecto se tiene un tiempo
estimado de dos meses en la etapa de diseño y planeación, un año en su etapa de
construcción y un estimado de 24 meses con el cual se espera que los costos de
inversión y generar utilidades.
ESTUDIO DE PERFIL:
Información básica del proyecto:
 Nombre del proyecto: Proyecto de vivienda multifamiliar la Bella Suiza.
 Periodo de ejecución: Como duración total del proyecto se tiene un tiempo
estimado de dos meses en la etapa de diseño y planeación, un año en su etapa de
construcción y un estimado de ocho meses al momento de venta al cliente final,
es decir el proyecto tendría una duración de veinticuatro meses.
 Beneficiarios: Personas naturales o jurídicas que deseen invertir en la compra
de apartamentos multifamiliares, con capacidad para 3 o 4 personas.
 Costos: Los costos de este proyecto hacen referencia a los relacionados con la
construcción en sus diferentes etapas, los cuales se pueden resumir en la compra
del lote con recursos propios por un valor aproximado de $3 000.000.000 de
pesos. La cimentación, estructura, redes de servicios públicos y acabados por un
valor de $9'504.000.000 de pesos aproximadamente.
 Financiamiento: Para el proyecto de construcción de vivienda se solicitaría un
crédito a una entidad bancaria, el cual toma como garantía el lote del proyecto
para su aprobación. Este sistema permite la financiación del 80% de los costos
del proyecto.
 Diagnóstico: La investigación para el proyecto de vivienda multifamiliar se
enmarco en una idea factible, ya que existen muchos inversionistas interesados
en adquirir viviendas, dicho proyecto se realizará en la ciudad de Bogotá en el
barrio La Bella Suiza en la localidad de Usaquén más exactamente en la Cra. 14
#127-47, sector de alta valorización y de mucha demanda en la ciudad debido a
que la zona donde se va a llevar cabo tiene muchos aspectos llamativos para los
inversionistas
 Localización: Cra. 14 #127-47 Usaquén Barrio La Bella Suiza

Fuente www.googlemaps.com

Según los antecedentes se puede evidenciar que todos los años hay un incremento
personas que quieren adquirir una vivienda digna para vivir con su familia, también
se analiza que la población no cuenta con toda la cantidad de recursos económicos
por eso acuden a las entidades bancarias a solicitar préstamos y de esa manera lograr
con el objetivo que es la consecución de su vivienda. Tomando en cuenta lo anterior
se llega a la conclusión que los proyectos de construcción de viviendas son los más
rentables en nuestro país debido a que cada año hay un aumento, lo que significa
que es una buena oportunidad de negocio.
El problema que se ha identificado en la ejecución de dicho proyecto es el aumento
del valor con respecto a gastos tipo técnico, económico y financieros para la
realización de construcciones, principalmente dejar en paz y salvo todas las
indicaciones y requisitos exigidos para el proceso de construcción en esa área con el
fin de evitarse un problema judicial lo cual no perjudique la obra y el futuro de
quienes vayan a vivir en esas viviendas, posteriormente determinar de nuevo el
presupuesto de inversión y claramente el valor de cada vivienda a vender aumentaría
por lo tanto se buscaría innovar en diseños más actualizados y de atracción para
recompensar el aumento del producto, dando solución al problema. La presente
investigación se enfocará en estudiar la acogida que tendrá el proyecto de vivienda
multifamiliar ya que tiene muchos aspectos que hacen que este proyecto llame la
atención para los accionistas es especial la zona donde se va ejecutar, porque cuenta
con zonas verdes, cercanía a colegios, universidades, hospitales, de centros
comerciales.
El presente proyecto permitiría mostrar la acogida que tendrá el mismo para familias
que deseen invertir en una vivienda que le brinde comodidad, seguridad, con
confortables habitaciones, y terminaciones modernas, con zonas de parqueo y zonas
verdes amplias. Como es un proyecto de alta demanda en la zona se busca facilitar
el acceso a los peatones y de las personas que quieran visitar la zona.
En la ejecución del proyecto se cuentas con arquitectos e ingenieros especializados
que realizaran los respectivos estudios y diseños para que en la ejecución del
proyecto sea un éxito total y llame la atención por el inversionista que quieren
adquirir su vivienda.
Las metas de este proyecto a mediano y corto plazo es ejecutarlo y lograr que todas
las viviendas sean adquiridas por los inversionistas y a largo plazo que se logre
consolidar en una de las empresas constructoras reconocidas a nivel nacional e
internacional.
 Objetivo General:
Diseñar un proyecto de vivienda multifamiliar en la Cra. 14 #127-47 barrio La Bella
Suiza, localidad de Usaquén en la ciudad de Bogotá, buscando optimizar los
recursos con base en tres criterios: costo, tiempo y calidad.
 Objetivos específicos
 Proyectar una obra que cumpla con las normas urbanas de construcción para
la venta.
 Convertir el proyecto en un desarrollo inmobiliario rentable para los
inversionistas
 Disminuir el déficit de vivienda que existe en la ciudad.
 Garantizar a los inversionistas la calidad de las edificaciones con un modelo
urbanístico moderno.
 Generar espacios de construcción en el tejido social.
 Solventar la necesidad de una vivienda digna para las personas que deseen
adquirirla.
 Formulación del proyecto:
Este proyecto tiene una proyección para realizarse en un tiempo de veinticuatro
meses y dirigido a familias que deseen invertir en este tipo de construcción que tiene
la capacidad 12para habitarla entre 3 o 4 personas, en el barrio La Bella Suiza en la
localidad de Usaquén más exactamente en la Cra. 14 #127-47. Esta construcción
busca brindarles a sus clientes una vivienda cómoda en un buen sector económico,
donde al invertir a mediano o corto plazo y que a futuro tendrá alta valorización por
su estratificación, cabe resaltar que un modelo moderno de edificación de este tipo
es óptimo para los inversionistas y que aporte en una misma edificación múltiples
servicios para los residentes
  Conclusiones
Con la realización de este trabajo podemos concluir la importancia que tiene realizar un
estudio de pre factibilidad de un proyecto, ya que este nos permite analizar con detalles
el estudio comparativo sobre las ventajas y desventajas que tienen determinado proyecto
en sí es el análisis preliminar de una idea para determinar si es viable convertirla en un
proyecto de allí depende el éxito de este.