Investigación de mercado — Condominio CAMARENA

INVESTIGACION DE MERCADO

1. DESCRIPCION DEL PROYECTO

Mediante la presente investigación se ha definido realizar un relevamiento de todas las

edificaciones multifamiliares en construcción en el área de influencia del proyecto Condominio
Camarena, el cual se encuentra, ubicado en la zona Noreste de Santa Cruz entre Av. Paragua y
Av. Mutualista a dos cuadras del 3er. Anillo externo de Santa Cruz de la Sierra, Bolivia. Además,
se efectuará la recolección de información referente a las características de la oferta, estado y
precios.

Condominio Camarena será altamente residencial; siendo esta su característica principal; ya

que no contará con ningún negocio en ella.

La zona es residencial, cuenta en los alrededores con supermercados, colegios, restaurantes,

centros recreacionales, comercio y otros condominios.

2. RELEVAMIENTO Y GALERIA FOTOGRAFICA

Se han identificado varios inmuebles de interés para el proyecto. Dichos inmuebles se

encuentran en diferentes estados de construcción y ubicación. Ofrecen apartamentos de uno,
dos y tres dormitorios, parqueos y bauleras. Toda la oferta involucra areas sociales,
churrasqueras y piscinas.
Ill. ANTECEDENTES

En Bolivia especialmente en el departamento de Santa Cruz en los últimos 30 años, ha

experimentado un crecimiento importante en su población, negocios tanto con la micro,
pequeña, mediana y gran empresa, pero principalmente en el área de Ia construcción, lo cual
es una de las actividades económicas con mayor importancia para la economía Boliviana, lo
cual en la actualidad, Ia competencia empresarial se ha transformado en una de las
preocupaciones prioritarias para los directores de negocios, estos a su vez buscan las mejores
alternativas para lograr que sus empresas sean las mejores y se diferencien del resto,
buscando siempre el valor para su empresa y/o inversión, esto incluye rentabilidad, solvencia,
imagen y otras ventajas competitivas que logran este estado deseado.

Asimismo, Bolivia atraviesa un momento de desaceleración, pero la demanda insatisfecha de

viviendas sigue creciendo.

IV. DETALLE DEL PRODUCTO

El terreno donde se ejecutará el proyecto tiene una superficie total de 390,00 mts2 y contara
con una superficie construida de 1.085,50 mts2 contemplando áreas externas e internas
divididas en 14 apartamentos, 6 parqueos, jardines comunes, lobby, portería, salón de usos
múltiples, churrasquera semicubierta y terraza detalladas a continuacion:

CONDOMINIO CAMARENA

SOS ITEM

DESCRIPCION MTS2

PLANTA BATA

DEPARTAMENTO 1

DEPARTAMENTO N9 2

2 HAB. C/PATIO

2 HAB. C/PATIO

84,22

84,22

PARQUE0 1

UNA MOVILIDAD

PARQUE0 2

U. MOVIUDAD

PARQUE0 3

U. MOVILIDAD

PARQUEO 4
UNA MOVILIDAD

PARQUE0 5

U. MOVILIDAD

101. PISO

DEPARTAMENTO N9 3

2HAB. C/BALCON

63,14

DEPARTAMENTO N. 4

2HAB. C/BALCON

63.14

DEPARTAMENTO N9 5

C/BALCON

63,14

DEPARTAMENTO No 6

C/BALCON

63,14

200 PISO

DEPARTAMENTO N9 7

2HAB. C/BALCON

63,14

DEPARTAMENTO N. 8

2HAB. C/BALCON

63,14

DEPARTAMENTO No 9

2HAB. C,/BALCON

63,14

IDEPARTAMENTO N9 11 'ER P.' ID3EEPP:71,A,'MIEEt7T(0)::: 1123

DEPARTAMENTO No 10

2HAB. C/BALCON

63,.

2HAB. C/BALCON
63,14

2HAB. C/BALCON

63,14

2HAB. C/BALCON

63,14

DEPARTAMENTO N9 14 SALON DE USO MULTIPLE 4TO. PISO TERRAZA CHURRASOUERA

SEMICUBIERTA LO SA TECNICA LOSA TECNICA

2HAB. C/BALCON

63,14

AREA COMUN

AREA COMUN

AREA COMUN

LOSA TECNI.
Cada apartamento estará dividido en las siguientes áreas:

a. 2 habitaciones, una en suite

b. 1 baño compartido

c. Living — comedor

d. Cocina americana

e. Balcón o Patio

Teniendo un gran valor agregado en comparación con parte de Ia competencia; cada

apartamento se entregará con roperos empotrados, mueblería de cocina y baño, calefones
para conexión de agua caliente y fría en todos los ambientes y aires acondicionados; así
también el condominio contará con un ascensor con capacidad de 6 personas y la zona del
parqueo con portones eléctricos. Llegándose a enfocar en la máxima comodidad de cada
residente.

El proyecto tendrá un tiempo estimado de ejecución máximo hasta 18 meses dependiendo de

los efectos climatológicos y retrasos de desembolsos, se podría disminuir hasta 16 meses.

Actualmente el proyecto se encuentra aprobado por los entes correspondientes, así también
con Ia respectiva ficha ambiental y se estima que se entreguen la licencia de construir en un
plazo de 1 mes, por parte del plan regulador dentro de la gobernación.

V. ESTRUCTURA DEL PROYECTO

La estructura del proyecto cuenta con los siguientes datos:

IMMMI■1mEaE==2=mmmmml
V.1. Aporte Propio: El aporte propio ejecutado a la fecha presenta el siguiente detalle:

APORTE PROPIO

EJECUTADO ITEM Sus. Bs, Proyectos y .tudios complem. 11.000,00 75.460,00 11.000,00
75.460,00 100% Trabalos Pr.iminares 10.090,00 68.600,00 10.000,00 68.600.00 100%
Aprobaciones 4.000,00 27.440,00 4.000,00 27.440,00 10096 Terreno 150.000,00
1.029.000,00 .0.000,00 1.029 000,00 10096 Construction 578.211,72 3.966.532,39 0,00 0,00
0% Gastos Indlrectos 74.982,67 514.381,13 1.000,00 6.860,00 Comercializacion y publicIdad
30.000,00 205.800,00 1.000.00 6 860.00 3% TOTAL 858.194,3915.973.032,6 177.000,00
1.231.320,00 21%

V.2. Aporte Propio por ejecutar: El aporte propio por ejecutar presenta el monto de $us.
166.000, de los cuales ya fue entregado a la empresa constructora el monto de $us. 90.000
para el inicio de Ia construcción, mismo que será ejecutado al momento de Ia aprobación del
crédito, el saldo de Sus. 76.000 se encuentran dados en un anticrético y préstamo a terceros
por plazos cortos a punto de vencerse. Llegando a contar el promotor con el monto señalado
para poder cubrir el aporte propio solicitado con las entidades financieras.

V.3. Preventa por ejecutar: Actualmente se tiene la reserva de dos apartamentos, con un
mínimo de Sus. 100, no se firmaron contratos por políticas del proyecto puesto que primero se
desea obtener la aprobación del crédito para concretar dichas preventas.

VI. EMPRESA CONSTRUCTORA

El proyecto será ejecutado por la empresa constructora Wachenfeld SRL. Con 12 años de
experiencia en el rubro de la construcción, Llegando a ejecutar proyectos similares al presente.
Se adjunta Curriculum de la empresa.

La persona a cargo del proyecto será la Arq. Valeria Ponce Lino con 16 años de experiencia
profesional en el rubro. Se adjunta el curriculum de la misma.

Se estima que el proyecto tendrá un tiempo de ejecución de 12 a 18 meses según el

cronograma de obra adjunto, mismo que dependerá a los efectos climatológicos y retrasos de
desembolsos.
VII. OFERTA

Según, lo recolectado por el observatorio urbano 2018, en la gestión 2018 se construirá en La

Paz, Cochabamba y Santa Cruz 3.490.619 mt2 de construcción.

ABU

Tendencla M2

*CADECOCRUZ.

2014 2015 2016 2017 20111 2.921140 S.S3.1S.i 67 . t"' 3.411:7119 !.490.619 Yl

Fuente: Observatorio Urbano

Para la gestión 2018 se proyecta cerrar en Santa Cruz con 2.324 obras en construcción.

Concentration Geografica T.ADECOCRUZ.

Fuente: Observatorio Urbano

43;32%o..

Se tiene que en varias zonas de la ciudad existen construcciones totalmente nuevas, la

concentración del 62% de estas obras se distibuye en los distritos 5, 6, 8, 9, 10 y 14 sumando
1.439 obras nuevas.
VIII. DEMANDA

Según el informe de Cadecocruz un 46% de la población de Santa Cruz, no cuenta con una casa
propia, lo que significa que aún existe un déficit habitacional importante y por ende bastante
espacio para que el sector constructor siga creciendo.

CILdad Eda0 SCZ LPZ C5A 25 315 36 a 49 SO a 60 Porter04e ae ,cgares con casa ixopla 055 501.
47% 36% 4714. 07%

IX. SECTOR DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION

Con relación al sector de la construcción, Ia tendencia del PIB es creciente, presentando con
crecimiento de 7,77% a 2014 y 4,7% a 2017.

Indicadores del sector de la construcchfm

Sula3 2010 4114 ?on 2012 4451 /053 2013 2014 5.016 5A16 1015 7016 5063 .6311
Ctstett1365 Wax. Met. 011 3097 7C16 1112 /290 6 779 6 C06 4 .66 709'2 7155 5667 63U 7790
WA trtrattUn Maras Otenurratitres 1042 61. 4.. 4sr, 7065 7303 5609 6.0211 754.ThS 0.4213
7.972 390 UM 979 Corusco 1,171,010 alliKeV/17.0 1563 S.1170 1545 UM 31195 1952 4 .7 4.4 4
242 t461 4.710 4289 /602 SeriXos M.S.% Etlutaatm Wm./ usu.. y tupenor Senttlos sta. Or iasati
4.013 UM 2-3t, .1 4.461 19213 4.1.11 21152 MEI 1053 1226 4.722 SIM 3.451 1704 S4011 5214
5.151 5439 4.034 4.3t2

• moth

;Old INCIPPIVido :4 OtnOt la tummullie

tlIC161.61

!outs

Cr, unwnto construcCiOn cr,umento Pie general constnittel Oka uswnor OW PEI total

, ta porous,

4,1

10,6

' Si' 6 I" 4 .7 41 1 I IIII8

Fuente: Observatorio Urbano

Evolution P18 del Sector tte la Construct.

Fuente: Anuario de Ia construction 2015, INE

X. SITUACION DEL RUBRO INMOBILIARIO EN SANTA CRUZ DE LA SIERRA

Según el reporte del índice inmobiliario publicado por la empresa GERENSSA y ULTRA CASAS el
mes de septiembre 2018, nos señala que el comportamiento de precios de la venta de
apartamentos en Ia ciudad de Santa Cruz no muestra una variación significante pese al
incremento de oferta en el mercado, como se detalla a continuación:

1100 1.150 1.100 1.050 1.000 950 900 850

Alquilet Departamentas

USO/mts2

.. .. .. .....

Fuente: (ndice Inrnobiliarlo Sept 2018

Así también nos detallan que los precios por zona dentro de Ia ciudad de Santa Cruz de Ia
Sierra, detallados a continuación:

USO

1.150

'11111 J 10'1 1 !. Ail', i r)ll 0101

Fuente: Elaborado por Geressa con datos del portal virtual Ultracasas
Fuente: Elaborado por Geressa con datos del portal virtual Ultracasas

Lo que nos permite observar que los precios dentro de Ia zona este, donde estará ubicado el
proyecto, nos señala aceptabilidad del precio porque los precios por mts2 oscilan entre
$us.950 a Sus. 1.300 a pesar de Ia alta oferta en los últimos años.

XI. MERCADO OBJETIVO

El objetivo de Ia investigación es conocer el mercado objetivo, preferencias, expectativas y

atributos que valora Ia población al momento de comprar una vivienda. Se realizó, un
muestreo probabilístico, a través de entrevistas cara a cara (mediante cuestionario) con
personas desde Ia edad de 20 años hasta los 60 años en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra.

EL resultado de la investigación dio como mercado objetivo el proyecto este enfocado

principalmente en Ia ciudad de Santa Cruz de la Sierra que es Ia ciudad que más crece año tras
año, como también realizar la comercialización del proyecto a todo el territorio nacional.

La investigación de mercado dio como mercado objetivo: personas que quieran adquirir su
primer vivienda, jóvenes que se quieren independizar, familias jóvenes, familias pequeñas de 2
a 4 personas, gente mayor que quiere un apartamento en buena zona y ya no una vivienda
muy grande, indicando una clase media con ingresos familiares desde $us. 700 hasta $us.
4.000.
X1.1. CLIENTES - MERCADO OBJETIVO

Los clientes para el proyecto están segmentados de la siguiente manera:

XI.1.1. Clientes consumidores: son todas aquellas personas que adquieren el apartamento para
ser habitado por, jóvenes que se quieren independizar, familias jóvenes, familias pequeñas de
2 a 4 integrantes, gente que está migrando a la ciudad de Santa Cruz, gente de Ia tercera edad
que quiere un apartamento en buena zona y ya no una vivienda muy grande, siendo esta una
solución de vivienda.

XI.1.2. Clientes inversionistas: son aquellos que quieren adquirir uno de los productos con la
intención de invertir parte de su patrimonio, pretendiendo obtener una renta fija o utilidad
luego de vender para el momento en que el precio se ha incrementado.

XI.1.3. Clientes potenciales: son todos aquellos clientes que demuestran interés por adquirir
alguna de las soluciones de vivienda que oferta la constructora, pero que por alguna
circunstancia aun no lo han hecho y puedan contar con los recursos para poder solicitar
vivienda social o de vivienda en entidades bancarias, puesto que cada unidad del proyecto
cuenta con precios dentro de ese margen para su fácil adquisición.

XII. CUADRO DE VENTAS

Para Ia venta de los apartamentos se considerará el precio de aprox. $us.1.000,00/mts2 en

preventa y en venta (concluido el condominio) de aprox. Sus.1.100,00/rnts2, considerando los
precios del sector, detallados a continuación:

CUAORO OE VENTA c
XIII. POLITICAS DE VENTAS

Las políticas de preventa que manejara el proyecto son de ofrecer el 70% del proyecto en
preventa, cada unidad será ofertada con las siguientes condiciones:

• Reserva de Sus. 500, como pago inicial

• Al plazo de 10 días completar a Sus. 5.000

• Al plazo de 40 días completar hasta llegar al 20% del valor de venta.

• Saldo del 80% contra entrega.

Durante Ia ejecución de Ia obra Ia venta de los apartamentos será canalizado mediante su

propia página web, fan page en las redes más usadas en Bolivia y emitiendo propaganda los
primeros domingos de cada 3 meses en los diferentes periódicos a nivel nacional.

Cuando se tenga un avance del 50% del proyecto se trabajará con la inmobiliaria REMAX para
poder apalancar y fortalecer las ventas, teniendo como objetivo principal Ia venta de Ia
totalidad del proyecto días antes de su finalización.

XIV. COMPETIDORES

Los principales competidores para el proyecto son los edificios que cuenten con apartamentos
en venta en zonas cercanas al proyecto, detallados a continuación:

Condominio Toledo

Condominio Toledo, se encuentra ubicado 2do. Anillo y Av. Paragua, edificio de apartamentos
de 1 dormitorio (45mt2 en promedio) y monoambiente (32mt2 en promedio) únicamente.

Precio de venta:

Se encuentran en promedio entre 1.000 Sus/mt2 y 1.200 $us./mt2. Parqueo $us. 6.000.

Ventajas:

- Edificio con tecnología de punta, circuito cerrado de cámaras para mayor seguridad y en una
de las mejores zonas.

Comercialización:

Mediante inmobiliaria Inversionistas de impacto.

Condominio Bello Milano

Condominio Bello Milano, se encuentra ubicado sobre el 4° anillo, entre Av. Alemana y Av.
Mutualista, edificio de apartamentos de 2 dormitorios (desde 60mt2 hasta 90mt2) y 3
dormitorios (desde 95mt2 hasta 115 mt2).

Precio de Venta: Se encuentran en promedio entre 1.050 $us./mt2 y 1.170 $us./mt2. Parqueo
$us. 8.000

Ventajas: Cuenta con tecnología de punta.

– Equipamiento en cocina, baños.

Comercialización: Mediante inmobiliaria Inversionistas de impacto.

Edificio de vivienda y comercio Blanco y Negro

Edificio de vivienda y comercio Blanco y Negro, siendo un edificio versátil, se encuentra

ubicado en la Av. Paragua, entre 2° anillo y 3er anillo. Apartamentos de 1 dormitorio (42mt2
en promedio), 2 dormitorios (78 mt2), locales comerciales y oficinas (t2).

Precio de Venta: Se encuentran en promedio entre 1.000 Sus./mt2 y 1.200 $us./mt2. Locales
comerciales 1.700 $us,/mt2. Parqueo $us. 9.000 Comercialización:

Mediante inmobiliaria Century 21.

Condominio Curupau Paragua

Condominio Curupau Paragua, se encuentra ubicado sobre Av. Paragua, entre 2do y 3er anillo,
esquina Calle Los Totaquis, edificio de apartamentos de 1 dormitorio (40mt2 en promedio), 2
dormitorios (65 mt2) y 3 dormitorios (90mt2).

Precio de Venta: Se encuentra vendido al 100%, los 2 o 3 apartamentos que se encuentran a la

venta son de propietarios actuales que quieren comercializarlos, en promedio el precio está
entre 1.100 $us./mt2 y 1.200 $us./mt2. Parqueo Sus. 8.000.

Ventajas:

Diseño de vanguardia y gran calidad.

Constructora con más de 30 años de experiencia.

Cuenta con más de 10 edificios construidos con la marca Curupau, todos exitosos.

Comercialización:

La reventa de los apartamentos es mediante inmobiliaria

Condominio Los Alamos

Condominio Los Alamos, se encuentra ubicado entre Av. Paragua y Canal Cotoca (Barrio
Guapay), entre 2° y 3° anillo, Calle San Luis # 2323 entre Av. Alemana y Av. Mutualista, edificio
de apartamentos de 1 dormitorio (36mt2 en promedio), 2 dormitorios (76 mt2) y 3 dormitorios
(103mt2).

Precio de Venta: Se encuentran en promedio entre 1.050 Sus./mt2 y 1.170 Sus./mt2. Parqueo
$us. 8.000.

Ventajas: - Diseño de vanguardia, pequeño con acabados de calidad.

Comercialización:

Mediante inmobiliaria Inversionistas de impacto.

xv. FINANCIAMIENTO

Se precisa de financiamiento por $us. 485.194 que corresponde al 57% del total de Ia
inversión, mismo que deben contar con desembolsos parciales de acuerdo al avance obra.

XVI. SISTEMA FINANCIERO NACIONAL PARA VIVIENDA SOCIAL El Gobierno en Bolivia mediante
el decreto supremo N° 393 del 21 de agosto de 2013, de Servicios Financieros, determina que
las tasas de interés activas serán reguladas por el Órgano ejecutivo del nivel central del Estado,
para todas las entidades financieras que cuentan con licencia de funcionamiento otorgada por
la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero.

Las tasas de interés máxima para vivienda social:

Valor comercial vivienda de interés social

Igual o menor a UFV 255.000

De UFV 255.001 a UFV 380.000

De UFV 380.001 a UFV 460.000

Tasas de interés anual %

5,5% 6,00% 6,5%

Se entiende por vivienda social de interés social aquella única vivienda sin fines comerciales
destinada a los hogares de menores ingresos, cuyo valor comercial o el costo final para su
construcción incluyendo el valor del terreno, no supere UFV 400.000 cuando se trate de un
apartamento y UFV 460.000 para casas.

Las condiciones para el crédito en general son:

- Tipo de crédito: Crédito hipotecario de vivienda social.

- Plazo: Hasta 20 años.

- Tasa: Fija, de acuerdo al decreto.

- Garantía: Hipotecaria de Ia vivienda (o apartamento) a financiar al 100% del valor comercial.

Con este incentivo que ofrecen las entidades financieras, abren Ia posibilidad de incrementar
el universo de personas que puedan acceder a un crédito bancario.
XVII. ESTUDIO PEST

Político Económico - Incentivo mediante credit° de - Mano de obra calificada y barata.

vivienda social. - Inflacion e incertidumbre sobre situacion del pals.

Social Tecnolgeico

- En Santa Cruz el 46% de Ia poblacion, no cuenta con una vivienda propia, donde existe un
deficit habitacional importante. Expectativa de vida en aumento. - Migracion a Ia ciudad de
Santa Cruz, jovenes empiezan a independizarse.

Nuevas tecnologias que se utilizan en construccion, que disminuye el tiempo de construed& y

aporta mayor comodidad.

XVIII. CONCLUSIONES

El proyecto está enfocado bajo las siguientes conclusiones:

- El proyecto se encuentra ubicado en una zona residencial, con alto grado de comercializacion
y poca competencia; siendo que se encuentra ubicada cerca de mercados, supermercados,
restaurantes, lugares de esparcimiento, colegios y hospitales.

- El proyecto se estará ejecutando dentro de un mercado estable según las últimas

proyecciones.

- Alta experiencia de las empresas que ejecutaran el proyecto, así también el compromiso del
promotor.

- El financiamiento solicitado esta coherente según el mercado y la estructura del proyecto ya

que representa el 57% de su total, tomando en cuenta que se ofrecerá como garantia
hipotecaria el mismo proyecto.

- El apoyo del Sistema Financiero Nacional ayuda a incrementar Ia posibilidad a gestionar el

crédito de vivienda social, con las mejores condiciones crediticias.

- La información analizada y de acuerdo a información de Cadecocruz; un 46% de Ia población

en Santa Cruz, no cuenta con una vivienda propia, donde existe un déficit habitacional
importante.

- Con la información proporcionada en la presente investigación, se identifica que el mercado

objetivo es venta de apartamentos en la ciudad de Santa Cruz para gente que quiere adquirir
su primer vivienda, jóvenes que se quieren independizar, familias jóvenes, familias pequeñas
de 2 a 4 personas, gente que está migrando a la ciudad de Santa Cruz, gente de la tercera edad
que quiere un apartamento en buena zona y ya no una vivienda muy grande. Indicando una
clase media con ingresos familiares desde $us. 700 hasta $us. 4.000. El precio ofrecido por el
proyecto está acorde a lo pactado en el sector y por debajo de la competencia.

- Las dimensiones de los apartamentos, estan acorde a lo que ofrece el mercado.

Elaborado por: Elizabeth Duran C.I.: 5340046 S.C.