EXAMEN FINAL DE DISEÑO ARQUITECTONICO

DOCENTE ARQ. DIEGO M. ARAUJO ANCO

ALUMNO 1 ADLER LEONCIO CHIRINOS PORRAS COD 2015164953 SEDE ABANCAY

ALUMNO 2 ADLER LUCIANO CHIRINOS CHIRINOS COD 2013234533 SEDE ABANCAY

ANÁLISIS DEL PROGRAMA DE LA ASIGNATURA DE TALLER DE PROYECTOS

PROYECTO ARQUITECTONICO
DISEÑO DE UNA VIVIENDA MULTIFAMILIAR

UBICACIÓN CLAUDEMONTEVERDI CUADRA 1 MANZANA A LOTE 7

PROPIETARIO JCG PROMOTORA INMOBILIARIA S.A.C.

INDICE

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2. ANÁLISIS DE EDIFICACIONES SIMILARES. DIFERENTES CONTEXTOS.

3. ANÁLISIS DE LOS ANTECEDENTES DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO.

4. ANÁLISIS DE LOS MEDIOS EN QUE SE SITÚA EL PROYECTO

4.1 MEDIO ARQUITECTÓNICO

4.2 MEDIO NATURAL
4.3 MEDIO URBANO
4.4 MEDIO SOCIOECONÓMICO Y FORMAL.

5 CRITERIOS DE DISEÑO ADOPTADOS PARA EL PROYECTO

6 METODOLOGÍA DE DISEÑO

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1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La configuración de ciudad-complejidad-movimiento viene erigiéndose como la

concepción orientadora del desarrollo urbano moderno sobre el tradicional más
estático y conservador, en el cual sólo lo territorial orientado principalmente al logro de
infraestructuras y edificaciones marca todavía estilos de gestión que superar.
El reto de transitar a otros escenarios característicos por la dinámica de los procesos
de cambios y movimientos permanentes e imprevisibles que definen la ocupación y las
perspectivas puede significar la diferencia entre las expectativas ciudadanas, la calidad
y la efectividad de la participación del gestor municipal.
San Borja dentro de la amplia dimensión del desarrollo en la que se inscribe muestra
un conjunto de dinámicas integradoras, pero también de asociación/dislocación que
exige restablecer equilibrios y ritmos entre las tendencias naturales del desarrollo
urbano que se manifiestan particularmente por el avance de las actividades
comerciales y de servicios.

Pese a la presente y futura proyección ambiental del País; a la impulsión económica

que se ha recibido en los últimos años y además de contar con recursos financieros
como el Canon Minero, Obras por impuestos y un vigente RNE, no se ha tomado
medidas de carácter obligatorio y ambiciosas para solucionar el problema ligado a la
HE, generado en parte por las viviendas y a la calidad de vida en ellas.
Actualmente, además de no tener leyes ambientales, de carácter obligatorio y
ambicioso; existe un escaso interés en el sector inmobiliario por explotar benéficos
Eco-Eficientes, lo cual sumado a la falta de investigación de viviendas de bajo IA, un
insipiente mercado de PEE y una alta presión social en la provisión de viviendas, se
desata una respuesta inmobiliaria rápida, improvisada e irracional en el uso del suelo.
Dicha respuesta es deficiente en calidad ambiental, la cual, al no ser controlada,
conlleva a un alto IA y a la pérdida de calidad de vida, concluyendo en un modelo de
vivienda consumista de materias primas, energías y de economías.
Tal solo busca depredar ecosistemas e hidrografías, desaprovechar energías
renovables, generar un des-confort higro-térmico, incrementar la tasa de
enfermedades, usar materiales de alto consumo energético y generar una ciudad
caótica en su ordenamiento, sin un uso óptimo del suelo, algo que como arquitectos
debemos de resolver, ya que nuestro rol, es generar espacios de vida para el ser
humano en armonía con la naturaleza.

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2. ANÁLISIS DE EDIFICACIONES SIMILARES. DIFERENTES CONTEXTOS.

La propuesta arquitectónica consta de una vivienda multifamiliar desplegada en 5 pisos

con un sótano para estacionamiento

La edificación similar ejecutada desde hace dos décadas en la zona no contempla esta
solución para l alta densidad vehicular en la zona.
Los edificios “antiguos “de la zona no contemplan instalaciones de gas entubadas,
tampoco instalaciones de internet cableados, estos servicios aparecen posterior a la
construcción se puede decir que son tecnologías de la última década.
La nueva edificación contempla los servicios y cableados que hasta la fecha son
estándar y están normalizados además se presentan como u na propuesta de servicios
especiales indispensables.
Otra innovación es la comunicación con cada departamento a través de cámara
cerrada de televisión donde el visitante dialoga con el habitante con total visualización
del rostro del visitante más aún se registran los videos y audios de la conversación.
Desde el punto de vista arquitectónico la distribución de los edificios antiguos es de una
mayor área, la tendencia actual es un poco a optimizar o miniaturizar los ambientes de
tal forma que tengan ambientes poco amplios pero suficiente para el despliegue de
actividades.
La climatización s mejora porque se propone una altura de 3 metros en comparación de
los antiguos departamentos de 2.5 metros.
Otro aspecto diferente entre las propuestas antigua es la utilización de acabados de
piso con parquet, la propuesta nueva es con porcelanatos que permite una mayor
rapidez de instalación y un menor costos.

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3. ANÁLISIS DE LOS ANTECEDENTES DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO.

La empresa JCG PROMOTORA INMOBILIARIA SAC especializada en actividades

inmobiliarias. fue creada y fundada el 12/01/2004, registrada dentro de las sociedades
mercantiles y comerciales como una SOCIEDAD ANONIMA CERRADA.

La empresa se dedica al rubro de la construcción construye edificios de departamentos

los cuales vende en forma financiada con un banco.

Sus propuestas son económicas y cumplen todos los requisitos funcionales para una
familia y son construidos de acuerdo a la normatividad nacional vigente

El edificio es una nueva propuesta de la compañía, que a nivel de proyecto debe ser
aprobada por la Municipalidad Distrital de San Borja para luego iniciar su ejecucion y
posterior venta de departamentos.

Datos de la empresa

RUC:  20507972102
Razón Social:  JCG PROMOTORA INMOBILIARIA S.A.C.
Tipo Empresa: Sociedad Anónima Cerrada

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4. ANÁLISIS DE LOS MEDIOS EN QUE SE SITÚA EL PROYECTO

4.1 MEDIO ARQUITECTÓNICO

El proyecto se ubica en un área donde se desenvuelven negocios y está cerca del

Cuartel General de Ejército y del Centro Naval del Peru, se ubica frente al parque
Ramat gan Israel, tiene edificios de 05 pisos en promedio y La edificación formara parte
de un conglomerado de edificios de 5 pisos que arquitectónicamente presentan
similitud en la fachada, en las alturas y geometría recta, las ventanas y puertas rectas.

El paisaje urbanístico está dominado por edificios de departamentos para satisfacer la

demanda de viviendas en la zona.

Aparte están ubicadas instituciones del estado y centros comerciales.

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La zona del proyecto prácticamente es utilizada para construcción de edificios de
departamentos y todos con aproximadamente la misma configuración y distribución
espacial

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4.2 MEDIO NATURAL

La propuesta se desarrollará frente al parque y tiene área verde de árboles y gras hay
suficiente oxigenación y acceso de luz solar por dos flancos uno frente al parque y otro
por la parte posterior que limita con la avenida

Aspectos Ambientales ▪ Sobre las Áreas Verdes. Existe un mayor avance con respecto
al cuidado de los parques que en la promoción de la gobernanza ambiental en el
distrito. La presencia de parques y variedad de especies arbóreas en todo el espacio
territorial de San Borja contribuye a que se desarrollen “corredores ecológicos” que
mejoran el entorno ambiental, aportan a un mejor paisajismo local y, principalmente,
genera equilibrios ambientales en suelo, aire, agua, que son fundamentales para los
entornos urbanos. Las especies que mayormente predominan son las Casuarinas,
Molle Costeño, Ficus Benjamina, Palmera y la Tipa, las cuales se caracterizan por
tener una gran altura y ser frondosos. No existen medios de difusión y/o carteles que
ayuden al vecino que circula diariamente por los parques y bermas, a revalorar sus
áreas verdes y, sobre todo, dar un mayor valor a las diversas especies que presenta
cada parque. ▪ Logros de importancia metropolitana e internacional y perspectivas. La
elección de San Borja como Ciudad Modelo de Baja Emisión de Carbono por parte del
Foro de Cooperación Asia-Pacífico (APEC) en 2014, ha permitido que el distrito sea
revalorado como un distrito más verde y con responsabilidad ambiental, además se ha
convertido en un ejemplo a seguir por otras comunidades locales.

Parque en el frontis dela propuesta del edificio

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4.3 MEDIO URBANO

El Aumento de la densidad poblacional y migración de usos residenciales a usos de

comercio y servicios. A pesar de la oposición poblacional al cambio de características
de la edificación por un modelo de ocupación vertical, con el consiguiente efecto de
densificación, la presión por el suelo de expansión seguirá presente en el distrito. De
otro lado, es evidente que muchas unidades residenciales han migrado parcial o
totalmente a los usos de comercio y servicios, en un proceso que probablemente
continúe durante los próximos años.

Los Procesos urbanos internos diferenciados. Al interior del distrito se presentan

diversas características que diferencian los sectores urbanos que lo conforman, en
algunos casos las diferencias son notorias, generando una gran diversidad y
desigualdad en los componentes urbanos locales.

Subsiste así, un desequilibrio en el nivel de calidad de vida entre determinados

sectores, que incluso es posible detectar en la relación entre área verde por persona,
pues en algunos sectores se encuentra sobre el mínimo per cápita recomendable por la
OMS y en otros se encuentra por debajo. Como este caso, existen otros que
demuestran la desincronización del desarrollo urbano interno, sin que sus orígenes
sean de responsabilidad de la gestión municipal, pero cuyo devenir sí está ligado a las
medidas que se tomen o dejen de tomar. Si bien los asentamientos humanos que se
encuentran en el distrito han avanzado en la regularización de su propiedad, son
todavía las zonas con menor calidad de vida del distrito, con menor porcentaje de áreas
verdes y espacios públicos y donde la percepción de inseguridad es mayor.

Los funcionamientos diferenciados de las particularidades urbanas determinantes de

cada sector del distrito podrían seguir un rumbo propio, no necesariamente vinculado a
un proceso de desarrollo integral del distrito.

Incremento del comercio y servicios en los principales ejes viales y entorno a los
nuevos centros de atracción. Los ejes viales y los nuevos centros comerciales han
recibido en el primer caso y generado en el segundo una importante aglomeración de
actividades de comercio y servicio que tiende a ser aún mayor, afectando el uso
residencial aledaño y obligando a prever estrategias que garanticen una adecuada
relación con el uso residencial.

Ambos componentes urbanos del distrito han ido consolidándose y generando

centralidades urbanas en su entorno, que deben ser tratadas adecuadamente
a fin de no perjudicar el logro de las aspiraciones del desarrollo urbano local.

Si bien las avenidas Javier Prado, Aviación, San Luis, Boulevard Surco y
Angamos son ejes ya consolidados de actividades comerciales y de servicios,
se evidencian tendencias de asentamiento de estas actividades en otros ejes
como, De las Artes, San Borja Sur, San Borja Norte y otras.

Configuración de zonas de especialización de Actividades Terciarias. En el tiempo se

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han ido perfilando zonas de especialización urbana, en algunos casos todavía
incipientes, que sin embargo presentan posibilidades de incremento y futura
consolidación:

- Zona de servicios culturales en torno al Gran Teatro Nacional y aledaños.

- Nodos de los centros comerciales de las Avenidas Javier Prado y Angamos y el
eje de la Avenida Aviación que vienen configurando un continuo comercial y de
servicios.
- Zona de servicios de salud adyacente a la Av. Guardia Civil.
- Zona gastronómica en la Av. La Rosa Toro.
- Zona gastronómica en Av. Primavera.
- Alta vocación comercial y de servicios en torno a servicios culturales y Hospital
del Niño.

El incremento de actividades comerciales y de servicios en estas zonas

impactaría con el aumento de la congestión vehicular, una fuerte demanda
por estacionamientos y la aparición de otros comercios y servicios complementarios.

Población temporal (flotante) en crecimiento. La población temporal, conocida también

como población flotante, ha ido en aumento constante, tanto de las personas que
acuden al distrito demandando productos o servicios como de aquellas que laboran en
el distrito o simplemente se encuentran de paso a otros destinos. Esta población
demanda también determinados servicios, principalmente alimenticios, de movilidad y
de estacionamiento, generando una gran movilización de personas y congestión
vehicular en ciertas horas del día.

Impactos que producen los actuales usos del suelo. Varios de los procesos
reconocidos en esta parte del estudio provocan determinados impactos en San
Borja, positivos como puede serlo para la economía local la demanda de servicios
que a su vez presenta aspectos negativos como el excesivo avisaje que satura
calles, la excesiva demanda de espacios de estacionamiento y el deterioro de áreas
verdes y espacios públicos.

Este es uno de los efectos que mayor incomodidad ocasionan, tanto a los habitantes
del distrito por la contaminación, el ruido y las limitaciones de movilidad interna, como a
los viajeros, que deben soportar excesivas demoras en su tránsito por el distrito.

Promoción del desarrollo urbano sostenible y estilo de vida saludable. Es reconocida

la labor de preservación, incremento y mejoramiento de las áreas verdes del distrito,
como también de la implementación de espacios públicos multiusos, tanto para la
recreación y descanso como para el deporte y la socialización.

Se valoran también las acciones que realiza la municipalidad para promover estilos de
vida saludable, con atención a sectores vulnerables como adultos mayores,
discapacitados y otros. Son también de resaltar los esfuerzos en el recojo y tratamiento
de los residuos sólidos, así mismo en la promoción de las energías renovables.

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También es necesario hacer notar la iniciativa de mejorar el riego de las áreas verdes.

Rectificaciones y Formalización Predial

En el distrito son muy reducidos los casos, pero existen todavía aquellos predios que
requieren de un proceso de rectificación de su área y/o linderos su formalización predial
y son significativos a nivel distrital. Se ubican dos áreas que dada su localización y
magnitud representan espacios cuyo saneamiento se debe de concluir a fin de que no
afecte el entorno en el que se ubican.

Isla Rústica Santa Rosa

Es un predio ubicado en el Sector 10 sub sector 1- A, con frente a la Av. José Gálvez
Barrenechea en la cuadra ubicada con frente a la Av. Angamos Este. Actualmente es
un terreno que se encuentra cercado con muro de ladrillo, no se evidencia un uso ni
una lotización. Este terreno no cuenta con habilitación urbana, es una isla rústica con
un frente al tramo final de la Av. José Gálvez Barrenechea, al frente se ubica también
un terreno que está cercado y sin uso volviendo este sector en un lugar oscuro sin
ningún tratamiento urbano más que la vía asfaltada. A fin de que este último tramo
de esta importante vía y de esta parte del sector se integre a la consolidación urbana
del entorno y pueda tener los estándares de vía pública que prevalece en el distrito
urge su saneamiento físico legal.

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4.4 MEDIO SOCIOECONÓMICO Y FORMAL

Evolución de los Estratos Socioeconómicos.

Los estratos socioeconómicos permiten establecer el nivel de vida de las personas
según algunas condiciones físicas de habitabilidad y de ingreso monetario de las
familias. Esta evaluación la realiza el INEI a partir de distintos censos poblaciones, de
vivienda y de hogares.

Las mediciones con que se cuenta para establecer la evolución de los estratos
socioeconómicos del distrito son las elaborados por el INEI para los años 1998 y 2016.
Si comparamos estas dos mediciones podemos observar que ha habido un incremento
significativo en el nivel socioeconómico de la población del distrito.

En el año 1998, el 51% de las manzanas del distrito se consideraban del estrato A,
44% del estrato B, 3% del estrato D y 2% del estrato E, siendo los dos últimos estratos
los que definen un nivel de vida de pobreza y pobreza extrema respectivamente.

En el año 2016, la situación socioeconómica de la población del distrito se ha visto

incrementada, permitiendo que se reduzcan drásticamente los estratos de pobreza y
pobreza extrema, apareciendo un nuevo estrato C con un 2% y permitiendo que
población en estrato socioeconómico B sea considerada ahora en un estrato A.

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Tendencias Poblacionales

Se han planteado dos escenarios para las tendencias poblacionales en el

distrito:

Escenario 1: sobre las proyecciones de población del INEI

Un primer escenario considera las proyecciones del INEI que registran una disminución
de la población del distrito de San Borja, y que a partir del año 2017 llega a su límite de
crecimiento para luego empezar a decaer.

En este caso se asume fuertes emigraciones hacia espacios diferenciados de mayor

atracción residencial (Instituto Metropolitano de Planificación, 2014). Ello implicaría, que
debería suceder un proceso de expulsión de la población del distrito.

Es así que para el 2028, año dentro del horizonte temporal del presente plan, existirían
107,768 habitantes en San Borja. Dentro del estudio, este dato no resulta totalmente
confiable debido a que han sucedido muchos procesos y fenómenos sociales y

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económicos al interior del distrito que apuntarían a demostrar que el distrito es capaz
de albergar una mayor población, por ser un distrito que ofrece una calidad de vida por
sobre el promedio de los demás distritos de Lima Metropolitana y por ser considerado
un lugar atractivo para residir.

Escenario 2: proyecciones de población tomando como referencias las

hipótesis del PDLC-San Borja

En un siguiente escenario, como se explica en el Plan de Desarrollo Local del distrito

“si bien el distrito también experimenta un crecimiento demográfico, este se caracteriza
por ser moderado, a una tasa del 1%, esta tasa es una de las más bajas de los distritos
de Lima.” (Municipalidad Distrital de San Borja, 2016). El crecimiento del distrito de san
Borja al 2030, se traduce en un lento pero continuo crecimiento de población.

Cabe resaltar que para el 2028, San Borja contaría con 113 mil 397 habitantes. Si bien
es cierto, y como se ha enfatizado, es necesario contar con un nuevo dato censal que
determine la cantidad real de pobladores en el distrito, la tendencia de acuerdo a las
nuevas ofertas inmobiliarias e inversiones privadas (ver capítulo de Economía), refieren
que existe una alta probabilidad que este escenario se ajuste más a la realidad del
distrito.

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Aspectos Económicos

En dicho contexto, la economía de San Borja que es producto de procesos externos

como internos, permite apreciar su configuración sobre la base de los siguientes
procesos socioeconómicos y de función urbana:

▪ Procesos económicos intra-distritales (12 sectores) e interdistritales por el continuo

urbano en el sector Top y de función metropolitana.

▪ El Patrón de desarrollo económico imperante en la ciudad.

▪ Surgimiento y diversificación de actividades económicas en áreas consolidadas que

ameritan intervención.

▪ Por la exigencia de modernización y sostenibilidad del distrito/ciudad modelo y de

competitividad urbana.

Los principales procesos económicos internos de San Borja, -según la información

revisada-, pueden resumirse en:

▪ La expansión y la tercerización de la economía metropolitana han tenido y tienen una

enorme influencia en la configuración y dinámica de la economía de San Borja,
perfilándose como prestador de servicios y comercio diversificados (principalmente
para su propia demanda, aunque ampliándose a la metropolitana sobre todo el algunos
servicios con especialización relativa: Gran Centro Cultural de Lima, cevicherías,

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restaurantes gourmet y Clínicas de Salud), rol que además se viene fortaleciendo por
la apertura de servicios culturales y turísticos dentro de su ámbito (Gran Centro Cultural
de Lima).

▪ Crecimiento de las inversiones en infraestructura comercial (Centros comerciales

Malls) y de servicios (Centro Cultural, dependencias públicas, de educación y en
vivienda multifamiliar, etc.) que confirma un crecimiento sectorial, aunque menor al
metropolitano.

▪ La PEA cercana al 50%, muestra en su composición un porcentaje importante

creciente de profesionales y con estudios técnicos, superior al de Lima metropolitana
(profesionalización de la PEA).

▪ Creciente nivel de especialización relativa y concentración y/o aglomeración

localizacional en los principales ejes viales de interconexión distrital y metropolitana,
aunque “espontánea” de algunos comercios como servicios (especialmente,
restaurantes del tipo cevicherías y comida gourmet, servicios automotrices y Clínicas
de salud).

▪ Otro indicador de dicho crecimiento se ve en el otorgamiento de Licencias de

funcionamiento para comercios, negocios y servicios que se viene incrementando en
los últimos 05 años ampliando el número y diversificación, a pesar de las bajas tasas
de crecimiento anual y bajos niveles de densidad negocios/población respecto del
sector Top.

▪ En general el crecimiento comercial y de servicios evidencia la importancia de los

principales ejes viales de interconexión distrital y metropolitana sobre la que descansa
dicho crecimiento.

El patrón de desarrollo económico está dado por la expansión de San Borja, en

términos de sus actividades económicas, se comienza a dar por su ubicación
estratégica y desarrollo vial configurando importantes áreas comerciales y de servicios
diversificados, con una clara orientación hacia estratos sociales de ingresos medios y
altos a nivel metropolitano.

En tal perspectiva, se distinguen:

▪ Un fuerte centro o polo de desarrollo localizado en la intersección de los ejes viales de

las avenidas Javier Prado con las Av. Aviación y San Luis, donde se encuentran los
principales Centros comerciales, financieros y de servicios, así como el gran Centro
Cultural de Lima; con funciones especializadas locales y metropolitanas, con
perspectivas de ampliación especializada y; en el otro extremo distrital el núcleo
comercial de Limatambo.

▪ El centro político, sede de la Municipalidad distrital, donde se toman las decisiones de

desarrollo distrital, ubicado dentro del área residencial muy cercano a uno de los
principales ejes viales del distrito.

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▪ Espacios emergentes de desarrollo que están en proceso de avance y consolidación
urbana. Estas son el ámbito comercial y los conglomerados espontáneos (restaurantes
y servicios públicos y privados) y;

▪ Zonas menos desarrolladas y/o limítrofes que requieren de renovación urbana y/o
definición. Estas son los Asentamientos Humanos, el Bosque (Límite con el Distrito de
Surco), Santa Rosa (Límite con el Distrito de Surquillo) y San Juan Masías (Límite con
el Distrito de San Luis), así como los conjuntos habitacionales de Las Torres de San
Borja (límite con el distrito de La Victoria y San Luis), Torres de Limatambo (límite con
Surquillo) y Papa Juan XXIII (límite con Surquillo)

▪ Una mayoritaria área residencial de vivienda con amplios parques y jardines, por la
que, desde 2014, cuenta con la designación de ciudad modelo en bajas emisiones de
carbono (Otorgado por el APEC).

▪ En términos económicos la anterior composición urbana es un espacio

integrado, concentrado y globalizado. En términos políticos es un espacio
centralizado ya que las decisiones del desarrollo urbano se toman en la sede
de la Municipalidad además de ser el ente convocante y aglutinador de la clase
empresarial, grupos de interés varios, de la sociedad civil, población
organizada y en general de toda la comunidad sanborjina.

▪ Los espacios señalados se hallan conectados vialmente por los principales ejes
viales longitudinales como transversales (calles y avenidas), más carece de
una conectividad sostenible a través del uso de diversos sistemas de movilidad
que conecten estos espacios al interior del distrito de manera transversal, con
el interior y exterior del distrito.

▪ Últimamente el Perú se beneficia por el crecimiento global. Sobre todo, por

considerarse país emergente, se encuentra en una posición favorable. En
comparación con las economías de Asia, las de América latina tienen una tasa
de crecimiento menor, pero aún más elevadas que la tasa de crecimiento
global, a pesar que las exportaciones y las importaciones sufrieron por la crisis
del año 2007 y localmente del 2009.

▪ Se observan pocos cambios en San Borja. No se cuenta con movimientos

demográficos sustantivos, tampoco con cambios en los niveles
socioeconómicos presentes. La ausencia de flujo de personas foráneas es un
punto negativo para San Borja, porque inhibe, de esa manera, el ingreso de
capital intelectual.

▪ Aunque cuenta con niveles socioeconómicos altos, San Borja tiene

insuficientes estadísticas o referentes de sistematización para diagnóstico
económico, tampoco iniciativas de programas y/o proyectos en materia de
innovación y emprendimiento empresarial.

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▪ La infraestructura, el equipamiento comercial y de servicios se exhibe moderno
y con perspectivas de ampliación, siendo el reto de la Municipalidad atraer
emprendimientos con innovación e inversiones y/o promoverlas acorde a sus
prioridades y que abran la oportunidad de desarrollar actividades conexas:
servicios de soporte en salud (por las Clínicas); promoción de la plataforma
Clúster en las aglomeraciones; Innovación en los emprendimientos de
crecimiento comercial de nivel menor; promoción de la actividad de
Investigaciones (por la presencia de instituciones relativas) con mayor
compromiso con la Academia y sector privado, etc.

▪ En los varios Planes y estudios analizados, las actividades con repercusión

económica como el Turismo y actividades culturales del Eje cultural (eventos púbicos
locales e internacionales: Gran Teatro de Lima, BNP, Museo de la Nación, Hoteles de 5
estrellas, Centro de Convenciones, etc.) servicios de salud particulares como las
grandes Clínicas, conglomerados de cevicherías (Avs. Aviación, Guardia Civil, Rosa y
Toro inclusive Av. San Luis), restaurantes gourmet (Av. Primavera), servicios
automotrices en la Av. Canadá principalmente, -no se encuentran comprendidas dentro
del sistema de producción del distrito-, importantes tanto en su capacidad de generar
ocupación e inversiones sostenibles a través de iniciativas de nuevos emprendimientos
e innovación con impacto municipal por el lado de la recaudación tributaria e impositiva
como en la dinámica económica (multiplicador en comercio y servicios colaterales,
presión en el uso de suelo urbano pero importante en el crecimiento y consolidación de
infraestructura económica, vialidad, transporte y comunicaciones entre otros, como
pilares y fundamento del desarrollo económico y urbano).

▪ Una temprana apreciación del conjunto descrito como sistema de producción del
distrito, junto con la actividad comercial y de servicios antes señalados permite
constatar la formación de varios tipos de aglomeraciones (principalmente restaurantes,
servicios automotrices y también servicios de salud)-aunque de manera espontánea-, la
que dentro del contexto del objetivo de hacer de San Borja un distrito sostenible,
moderno y competitivo, representan evidencias embrionarias para la conformación de
Clústeres, como núcleos expresivos de una oferta definidamente especializada y con
estándares internacionales en materia de actividades económicas y de servicios de
calidad que comparativamente exhiben ciudades o metrópolis modernas cuyas
características subyacen a la construcción de ciudades modelos de desarrollo urbano
sostenible e integrado.

▪ El crecimiento de la construcción, a pesar de la tendencia decreciente de viviendas,

refleja un incremento de las inversiones, generación de empleo, dinámica de la
producción y comercialización y del sector de insumos suministros y materiales
relativos que origina el crecimiento de la Oferta inmobiliaria distrital.

▪ Los conceptos de competitividad urbana y su aplicación en el modelo de ciudad

es un reto obligado para empezar en el corto plazo (concepción teórica como
práctica y en el diseño de estrategias de acción para preparar su inmersión y
desarrollo) en apoyo de los esfuerzos para el logro de la visión de desarrollo en
el largo plazo.

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5 CRITERIOS DE DISEÑO ADOPTADOS PARA EL PROYECTO

Análisis de los parámetros urbanísticos

• Para hacer un análisis de los parámetros urbanísticos se debe tener en

cuenta las siguientes normas:

✓ Ord. Nº 1063-MML Aprueba el reajuste integral de Zonificación de los Usos

del Suelo del distrito de San Borja conformante del Área de Tratamiento
Normativo III de Lima Metropolitana

Fue publicado el 10 de Setiembre del 2,007 Y contiene el plano de zonificación y

alturas del distrito, los Tablas de resúmenes de la Zonificación Residencial y Comercial
y las Especificaciones Normativas de la Zonificación de la Zonificación. Indica que el
índice de usos deberá se formulado por el distrito para la aprobación mediante
ordenanza metropolitana.

✓ Ord Nº 1044-MML Modifica el plano de zonificación, plano de alturas y

consideraciones normativas del distrito de San Borja aprobado por Ordenanza Nª 1063-
MML Fue publicado el 16 de octubre de 2,010. Precisa el cambio de zonificación
y del plano de alturas en forma específica para el distrito. De los 13 cambios de
zonificación: Regulariza lo que dispone o permite habilitación urbana (5), regulariza lo
que ha permitido otra disposición o norma (3) y según tendencia y/o consolidación (5).
Respecto a las alturas de las 7 propuestas: (4) se suben de 3 a 4 pisos por ubicarse
frente a parque, (1) se sube de 3 a 4 pisos y (1) se baja de 4 a 3 pisos. Aprueba una
consideración normativa a los parámetros urbanísticos y edificatorios: Se establece que
la altura máxima del plano de alturas para la zonificaciones Residenciales y
Comerciales de proyectos de vivienda multifamiliar dependerá del tamaño de lote y
frente.

✓ Ord. Nº 491- MSB Aprueba el Reglamento de Edificaciones y Normas

Complementarias de la Zonificación del Distrito de San Borja Fue publicado el 8 de
diciembre del 2,012. Y es el primer documento después de la Ord. Nº 1063-MML que
establece en cinco capítulos los siguientes.

1) Consideraciones generales de zonificación

2) Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
3) Reglamento sobre construcción y uso temporal en retiro
4) Niveles operacionales
5) Estándares de Calidad (como condiciones generales y para 21 actividades
específicas)

✓ Ord. Nº 556-MSB Modificación y complementaria de la Ord. Nº 491-MSB

• Fue publicado el 26 de enero del 2,016. Algunos artículos de los cinco capítulos que
componen el reglamento que aprobó la Ord. Nº 491-MSB, se precisan y/o modifican.
Se crea en esta norma la Comisión de Revisión de Normas Urbanas de San Borja

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(CRNU-SB) para la evaluación permanente y la actualización de las normas urbanas
del distrito de San Borja que emitirá su pronunciamiento mediante un informe técnico
Especial, que deberá contener la evaluación del caso concreto. La Comisión está
integrada por:

1. El Gerente de Desarrollo Urbano quien la preside

2. El gerente de Fiscalización, como miembro
3. El Jefe de la Unidad de Planeamiento urbano y Catastro, como
Secretario.

✓ Ord. Nº 1591-MML que aprueba los parámetros urbanísticos y el índice de

usos de la ZRE en el distrito Fue publicado el 26 de febrero de 2,012. Y es la única
norma que refiere estos alcances para las Zonas de Reglamentación Especial del
Distrito.

✓ La Ordenanza N° 496-MSB del 19 de febrero de 2013, Ordenanza que crea

el Programa de Promoción de la Edificación Verde en el distrito de San
Borja, impulsa estos mecanismos en armonía con el ambiente declarándolo
Política Pública Local.

✓ Ord. Nº 1429-MML que Aprueba el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades

Urbanas del Distrito de San Borja, Provincia y Departamento de Lima, conformante del
Área de Tratamiento Normativo III. Fue publicado el 16 de Setiembre de 2,010. Se
publicó el índice de usos en función de lo establecido en el artículo 5º de la Ord. 1063-
MML Para el análisis también es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Mediante la Ord Nº 491-MSB y Ord Nº 556-MSB, se ha elaborado el plano de

Zonificación y el Plano de Alturas a nivel de lote, para una correcta y clara aplicación de
estas normas. En caso de acumulación de terrenos y/o lotes se mantiene y aplica la
Zonificación, altura máxima de edificación, así como los parámetros urbanísticos y
edificatorios a cada lote original antes de la acumulación.

• El distrito para facilitar la aplicación normativa ha identificado las áreas diferenciadas

que son áreas del distrito que tienen características homogéneas de configuración
urbana como: tamaño de lote, tipo de urbanización, infraestructura urbana y ubicación.
No forman parte de estas áreas la Zonas de Reglamentación Especial (ZRE).

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Tal como se podrá ver y esto es general para todo el aspecto normativo que se aplica
al distrito, respecto a la cantidad y continuidad de normas que se vienen aprobando y
que en conjunto deben de determinar la definición del tratamiento y en este caso para
definir la compatibilidad del uso del suelo.

Desde el año 2007 que se aprueba la Ord. Nº 1063-MML se vienen aprobando normas
que son complementarias y en suma se debe de conocer para poder tener un dictamen
final a aplicarse en el distrito, lo cual puede ser engorroso para quienes quieran invertir
en el distrito. Para lo cual se deberá contar con un documento que compile las normas
y sus especificaciones a fin de hacer más transparente el acceso a esta información.

• En su normativa se apela al propósito de “propiciar el desarrollo y la inversión

privada de acuerdo a los principios de desarrollo sostenible” como un propósito de la
norma. La Ordenanza Nº496-MSB del año 2013 se promovió la construcción de
Edificios Sostenibles a cambio de bonos en altura, dicha iniciativa se ha planteado
únicamente para edificaciones comerciales y nuevos, sin embargo, en 3 años solo una

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edificación aprovechó este beneficio. Ante esta situación y otras consideraciones se ha
tomado como iniciativa distrital modificar esta norma para incorporar a las edificaciones
residenciales. Actualmente existen otros modelos para otorgar beneficios y alentar este
tipo de edificaciones las cuales deberán evaluarse.

Respecto a los parámetros urbanísticos y edificatorios:

• La norma más reciente al respecto es la Ord. Nº 556-MSB del 2016, en la misma se

ha detallado algunos aspectos del Reglamento de Edificaciones y Normas
Complementarias de la Zonificación del Distrito de San Borja, estas precisiones al igual
que otras normas que se vienen aprobando después de la Ord Nº 1063-MML eliminan
vacíos que han podido aparecer en su aplicación. Del mismo modo ha servido también
para reducir o flexibilizar algunas exigencias normativas sobre todo en cuanto a
estacionamiento (favoreciendo entre otros a los proyectos multifamiliares con la menor
exigencia de estacionamiento por departamento y para visitas y menor exigencia para
algunas actividades específicas como oficinas administrativas, consultorios médicos y
establecimientos de belleza). Siendo esta actividad de gran demanda en el distrito se
debe evaluar si es que flexibilizar el número de estacionamiento no afecta el problema
que ya presentan estos espacios en la vía pública.

• En general las áreas diferenciadas han sido muy útiles para normar en el distrito, en
general el cumplimiento de las regulaciones es más estricto en las áreas A, B, C que en
las D y E. donde reducen los requerimientos y dan las excepciones. Que corresponde a
las áreas más densificadas, con tamaños de terrenos más pequeños.

• Es importante destacar la regulación sobre las áreas verdes, las existentes y las
nuevas. Promoviendo la arborización de los retiros posteriores de terrenos calificados
como CZ y CV que colinden con la zonificación Residencial y los techos verdes de
todas las edificaciones nuevas para un distinto uso que el residencial.

• La altura máxima en el distrito actualmente es de 8 pisos, la altura máxima de 12

niveles solo se permite a terrenos de más de 600 m2 y frente a la Av. Javier Prado. La
altura máxima no se alcanzará en ningún uso sino tienen el área y frente de lote
normativo pudiendo optar por el inmediato inferior. Sin embargo, se pueden encontrar
en el distrito edificaciones de mayor altura como son las torres de Limatambo y Las
Torres de San Borja que pueden servir como precedente para el desarrollo de
proyectos similares, pero incorporando el beneficio de la altura para incrementar mayor
área verde en los proyectos, tal como se viene haciendo en sus normas para
Edificaciones Sostenibles

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26
6 METODOLOGÍA DE DISEÑO

Necesidades Materiales y expresivas del usuario potencial.

El propietario requiere que la propuesta arquitectónica sea moderna y funcionalismo

escatimar espacios y a su vez el departamento cuente con todos los servicios
adecuados y la disponibilidad de área sea utilizada eficientemente cumpliendo la
normatividad vigente

Así vez se exige que se incorpore los servicios de internet video portero

Planteamiento del Programa Arquitectónico:

terreno
El área de terreno disponible para el proyecto se encuentra delimitada a nivel de hitos;
existen construcciones colindantes., la Avenida Claude Monteverdi, cuenta con los
servicios de agua potable, y con desagüe y si cuenta servicio de red secundaria de
electricidad trifásica.

área
El área de terreno, es de forma regular, además verificaremos el área total, perímetro
del terreno, el área construida, área ocupada y área libre y tiene la descripción
siguiente:

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límites y colindancias.
por el norte: con la villa naval
por el sur parque Ramat gan Israel
por el este: con la propiedad particular (edificio)
por el oeste: con la propiedad particular (edificio)

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Cualificación y Cuantificación del Programa Arquitectónico.

Se efectúa el análisis de espacios de uso y de acondicionamiento natural, referente a

control térmico, lumínico y contaminación ambiental.

Garantizar la seguridad de los usuarios, mediante la aplicación adecuada de las

normas vigentes para el tipo de sistema constructivo propuesto.

Las relaciones de espacios que se ha desarrollado son los siguientes:

MATRIZ DE PONDERACIONES
DIAGRAMA DE RELACIONES
DIAGRAMA DE CIRCULACION

La matriz de ponderaciones se ha efectuado dando un peso de 4 a las

relaciones directas y 02 a las relaciones indirectas

Se ha ponderado en una matriz y se ha elaborado un diagrama de relaciones, luego

se ha derivado en una propuesta arquitectónica incorporándose un vestíbulo principal,
una línea de circulación lineal y una línea de circulación puntual

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Estos tres elementos relacionan los ambientes si permiten una circulación fluida
y concordante con los usos que se le da a cada ambiente

Se muestra gráficamente las relaciones de espacios para la propuesta arquitectónica

Análisis de mobiliario y circulaciones.

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Diagramas del Proyecto.

MATRIZ DE PONDERACIONES

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DIAGRAMA DE RELACIONES

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DIAGRAMA DE CIRCULACIÓN

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CARACTERÍSTICAS FORMALES

Ambiente Descripción Área

La propuesta formal del proyecto, se trata de un módulo definido los cuales están
debidamente interrelacionados por medio de los elementos de comunicación vertical
(cajas de escaleras), se tiene aéreas libres de desfogue que proveen luz y corriente de
aire a los espacios del conjunto arquitectónico.

CARACTERISTICAS ESPACIALES

Las Áreas de Distribución y Circulación

- Espacios de Distribución.
La forma del terreno y topografía ha permitido que sea fácil lo que es la distribución de
las áreas y generación es espacios vacíos y/o áreas verdes que favorecen la entrada
de luz.

Por otro lado, el sistema de pisos, se trata de una cuadricula conformada por cerámico
antideslizante de diversos colores, alternados a fin de generar movimiento y color.

Propuesta de departamento tipo 1

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Propuesta de departamento tipo 2

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ELEMENTOS DEL PROGRAMA ARQUITECTÓNICO

6.1 vías de acceso

Para acceder a la zona donde ha de ubicarse el proyecto en referencia se tienen las
rutas siguientes:
Por la Av. Monteverdi por la esquina nor este del parque Ramat Gan Israel.

6.2 pórtico

El edificio tiene una entrada vehicular y 01peatonalcomun para los habitantes de los
departamentos

6.3 garaje
Ser proyectara una cochera en el sótano

6.4 vestíbulo o recibidor

Estará ubicada luego de la puerta y será un área común para circulación hacia los
departamentos.

6.5 Sala o cuarto de star

Se ubica en cada departamento inmediatamente después de la puerta de ingreso a

cada departamento

6.6 Comedor
Se implementará un comedor unido a una cocina

6.7 Cocina
La cocina ser implementará contigua al comedor será de diseño compacto

6.8 Cuarto de servicio

De acuerdo a la proporción de área disponible

6.9 Servicios Higiénicos

El proyecto comprende de varias áreas de servicios higiénicos por nivel, el diseño,

dimensionamiento y equipamiento interior esta concebidos de acuerdo a la
antropometría del ser humano.
Las condiciones del terreno nos obligan colocar ventanas laterales por lo que se ha
generado un mecanismo de ventanas altas que proveen de luz y ventilación a estos
espacios.

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6.10 acabados:

Pisos
En zonas públicas (ingreso principal, SS.HH.) se utilizan pisos de cerámico
antideslizante en dimensiones de 30 x 30 cm.
En zonas privadas y la administración también son de cerámico antideslizante de 30 x
30 cm.

Muros Interiores
El acabado de muros interiores consiste en el tarrajeo de acabado cemento - arena.
Los trabajos de pintura en muros se realizarán con pintura látex lavable, de colores
Claros variados de acuerdo a los planos indicados.
Los zócalos y contra zócalos se acabarán con cerámicos en todos los niveles y
servicios higiénicos.
Los muros divisorios (tabiquería) son en general ciegos.

Muros Exteriores
El acabado de muros interiores consiste en el tarrajeo de acabado cemento - arena.
Los trabajos de pintura se realizarán con pintura látex (esmalte).

Ventanas
Las ventanas son de tipo pivotante con marcos de aluminio (ver plano de detalles)
vidrio semidoble opaco transparente (ver planos). Soportes metálicos, de acuerdo a lo
establecido en el plano de detalles.

Puertas
Las puertas son de madera y las puertas principales son de fierro enrollable de acuerdo
al diseño propuesto por el proyectista, especificado en el plano de Puertas.

PROPUESTA ARQUITECTONICA

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