GENERALIDADES

Título
Estudio de prefactibilidad para determinar la viabilidad de la construcción de un
edificio multifamiliar en el Pueblo Joven Túpac Amaru-Vista Alegre, Trujillo,
2016.

Autor
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Asesor
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Tipo de investigación
Según el alcance: Descriptiva.
Según el fin que se persigue: Aplicada.
Según el tratamiento de las variables: No experimental.

Línea de investigación
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Localidad
Pueblo Joven Túpac Amaru – Vista Alegre, Trujillo

Duración de la investigación
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I. INTRODUCCIÓN

1.1. Realidad Problemática

La evaluación de proyectos de inversión constituye hoy en día es un tema
de gran interés e importancia ya que mediante este proceso se valora
cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de destinar
recursos a una iniciativa específica, para presentar el mejor uso de los
recursos escasos de la sociedad, mediante la correcta evaluación que se
realice de un proyecto de inversión dependiendo de los proyectos a
ejecutar contribuyan al desarrollo a mediano o largo plazo de una
empresa en específico y en general de la economía de un país.

Para la determinación de la viabilidad de la construcción de un edificio

multifamiliar en base al método observacional en la urbanizaciónen la
urbanización pueblo joven Túpac Amaru - vVista alegre en la ciudad
Trujillo, esta determinación se logró en base al estudio de la
prefactibilidad, lo que implica diagnosticar la prefactibilidad y viabilidad de
los proyecto de inversión de las viviendas multifamiliares, en el ámbito
internacional, nacional y local, las cuales se detallan a continuación:

En el ámbito internacional en el país de Venezuela los proyectos de

construcción de viviendas se han ido incrementando en cantidad, debido
al aumento en la demanda que en los últimos años se ha hecho
manifiesta por la necesidad social de vivienda que presentan los
venezolanos. Esto ha repercutido en la ejecución de proyectos
descontrolados y poco planificados, los cuales en muchas ocasiones no
logran culminarse y por ende no completan sus objetivos traduciéndose
en grandes pérdidas de dinero y de esfuerzo. Esta situación se evidencia
en las distintas ciudades de Venezuela, donde existe una importante
cantidad de proyectos de viviendas multifamiliares, que se encuentran en
estado inconcluso y de abandono, sabiendo que si estos proyectos de ser
terminados serian comercializados en su totalidad, estarían habitados y
contribuirían al abastecimiento de soluciones habitacionales en
Venezuela.

Así también a nivel nacional en el Perú la construcción de viviendas

multifamiliares se ha desarrollado y viene desarrollándose enormemente
en la actualidad, tanto en volumen como en tecnología, materiales,
procesos y procedimientos constructivos de obras de edificación que han
 contribuido a darle modernidad a nuestra ciudad con una variedad
extraordinaria de proyectos en todos los distritos de lima. Este desarrollo
es producto del crecimiento económico del país y que tiene como
consecuencia una mayor demanda de la población en adquirir una
vivienda donde habitar, tal estudio generado por la inmobiliaria Kactum
SAC, llevo a la construcción del edificio los molinos de las lomas, el cual
es un edificio multifamiliar de 36 departamentos repartidos en tres bloques
A, B y C, un semisótano para 26 estacionamientos y más de 4 estaciones
en la zona de retiro (fachada).

Por consiguiente en el ámbito local el alto crecimiento poblacional y

económico en la ciudad de Trujillo, ha generado un alto crecimiento en la
demanda de adquirir una vivienda donde habitar, muchos de los
ciudadanos quedan insatisfecho en la adquisición del bien inmobiliario, los
costos de adquisición son muy elevados y sus servicios no son eficientes,
tal motivo de la ineficiencia que es la atención a los clientes lleva a
desarrollar el número de materiales, insumos y maquinarias que se deben
emplear en la construcción del edificio multifamiliar. El incumpliendo de
las normas legales que acreditan el buen funcionamiento del inmueble es
la principal causa por la cual la mayoría de los ciudadanos se sienten
insatisfechos en donde de acuerdo a las leyes que rige el estado conlleva
a que clausurarían el funcionamiento del inmueble y siendo los afectados
los ciudadanos (inquilinos) por la falta de regularizaciones que
corresponden a la inmobiliaria.

La mala organización del bien de inmobiliario genera en la empresa

costosas pérdidas, no cumplen con las necesidades predispuestas y/o
requeridas por los adquisidores de los inmuebles y su viabilidad
económica financiera plasmada a un inicio por las empresas inmobiliarias
se trasforman en pérdidas y más incrementos de gastos por el mal
funcionamiento del bien inmobiliario.

1.2. Trabajos previos (Antecedentes)

Nivel internacional

Mejía (2004), en su trabajo especial de grado titulada “Evaluación de la

viabilidad de un proyecto hotelero en la ciudad de Barranquilla a
desarrollar por la firma hoteles estelar s.a.”, presentado a la universidad
pontificia universidad javeriana, escuela de industrial, realizado en
Barranquilla, Colombia; para optar el título de ingeniero industrial; el cual
corresponde a evaluar la viabilidad de desarrollar un proyecto hotelero en
la ciudad de Barranquilla por parte de la firma Hoteles Estelar S.A. que
permita ampliar la cobertura actual de la empresa. Del análisis de datos
se llegó a las siguientes conclusiones: a) Barranquilla es una ciudad con
muchos factores que la hacen atractiva para los negocios. Según el
estudio de mercados hecho, esta ciudad tiene una demanda de
hospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una
oferta que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para
sus viajes de negocios. b) El cliente del Hotel Estelar Barranquilla es un
hombre o mujer de negocios que busca sentirse en casa, o en su oficina,
aun estando fuera de ella. A partir del estudio de la competencia se
concluyó que existen en promedio dos hoteles bien ubicados en la mente
de los clientes pero que carecen de varios servicios que hacen del Hotel
Estelar Barranquilla un hotel diferenciador entre los ofrecidos en la ciudad.
c) Las condiciones de calidad requeridas en el hotel con las
especificaciones de la cadena Estelar hacen que la inversión inicial y los
costos sean altos. La ocupación es el factor más relevante para concluir si
el proyecto hotelero es viable o no. d) El sector turístico y hotelero es un
sector que genera unos ingresos importantes para nuestro país. Como
ingenieros industriales es importante trabajar con las herramientas
aprendidas durante nuestra formación para el desarrollo óptimo de este
sector y de una empresa colombiana que se destaca por generar empleo
en todo el país y ser ejemplo para las demás compañías del sector. Para
nosotros es importante entregar un análisis real y plantear unas
conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la
cadena.
Por otro lado Arismendi (2004) en su trabajo especial de grado titulado
“Estudio de viablidad y factibilidad economica – financiera de un proyecto
de construccion de vivienda en bogota” presentado a la Universidad de la
Sabana, Colombia, para obtar el titulo de especialista en gerencia
estrategica y gerencia del servicio. el cual se baso en realizar un estudio
de factibilidad y viabilidad económica (rentabilidad y conveniencia de la
inversión) en torno a un proyecto de construcción de tres viviendas en la
localidad de Engativá-Barrio los Monjes, analizando sectorialmente el
mercado de la construcción de viviendas, identificando las bondades de
soluciones ofrecidas actualmente y comparándolo frente al de la
propuesta, también realizar una evaluación financiera sobre el proyecto
de construcción, diseñar un plan de ejecución contemplando las etapas
del procesos de planeación estratégica y evaluar el impacto del proyecto
de construcción y la utilidad ante una eventual ejecución del mismo. Del
análisis de los resultados se llegó a las siguientes conclusiones: a) El
proyecto es financieramente viable y resulta atractivo para el inversionista
por cuanto el costo del dinero, es muy inferior a las tasa de rentabilidad
esperadas, se recupera el monto de la inversión y se obtiene un
rendimiento adicional, siempre y cuando se cumplan las condiciones y
tiempos establecidos para el desarrollo del proyecto. b) Las mejores
prácticas nos muestran que para dar inicio a una obra y garantizar su
éxito financiero, lo ideal es vender sobre planos para evitar fracasos como
en la década de los 90 en donde grandes constructoras quebraron porque
se endeudaron, construyeron y no vendieron debido entre otras causas a
la ausencia de las diferentes variables económicas, sociales y de
mercado que son pertinentes dentro de un sector proyecto con esas
características. C) Las necesidades de desarrollo va más allá de las
cuestiones económicas que abarcan otra serie de aspectos que definen la
calidad de vida general de la población; el desarrollo de obras como estas
es un factor relacionado con la construcción de comunidad y la
generación del desarrollo social que a través de los procesos de
planificación permiten crear estrategias y acciones orientadas a
establecer alternativas que contribuyan al crecimiento del país y a la
generación de empleo bajo criterios empresariales, de rentabilidad bajos
costos, reducción de impactos urbanos y administración de recursos en
forma eficiente y eficaz.

Nivel nacional

Arbulú (2012) en su informe titulado “proyecto inmobiliario para el

desarrollo integral de la construccion de una edificacion multifamiliar las
palmas en la la ciudad de Chiclayo”, presentado a la universidad catolica
santo toribio de mogrovejo, escuela de administración de empresas,
realizado en Chiclayo, Perú, el cual se baso en la administracion de
empresas menciona que su misión es construir una edificación
multifamiliar compuesta por departamentos dirigidas al segmento de
consumidores de estilo de vida progresista, poder adquisitivo moderado y
creciente en el corto plazo; ofreciendo protección antisísmica, ubicación
urbana y servicio recreacional en el edificio y así alcanzar reconocimiento
por construcción segura y de calidad y contribuir con la disminución del
déficit habitacional de la población nacional, mediante la ocupación de
departamentos y así prevenir y mitigar los impactos ambientales
negativos de las actividades del subsector inmobiliario. Del análisis de los
resultados se llegó a las siguientes conclusiones: a) El mercado
consumidor del proyecto considera al segmento de mercado de personas
urbanas no ocupadas (no poseedoras de viviendas) de ambos géneros de
edad 24 a 40 años demandantes de una vivienda en Chiclayo y el
consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso
promedio anual entre S/.5, 000 y S/.10, 000, siendo el 56% varones y el
resto mujeres, viviendo en su mayoría alquilando vivienda. b) El mercado
competidor identificado en el proyecto apunta sus edificaciones
multifamiliares y departamentos a las personas urbanas de estilos
proactivos de ambos géneros demandantes de una vivienda en la ciudad
de Chiclayo y sus principales competidores identificados en la región son
el Grupo Los Portales y Grupo Sagitario, ambos constructores de amplios
condóminos y residenciales en la ciudad dirigidos a familias urbanas. La
participación dichas empresas en el sector inmobiliario asciende
actualmente al 60% del mercado local inmueble y ha generado una
ocupación efectiva del 75% de sus departamentos. c) Los principales
proveedores para la edificación multifamiliar y acondicionamiento de los
departamentos en la ciudad de Chiclayo son Cementos Pacasmayo, Sider
Perú, Pavco y Fortes encargados del abastecimiento de materiales de
construcción considerando variedad de cementos, aceros, tuberías,
ladrillos que serán primordiales en el proceso de construcción y acerca
cerca del precio de materiales de construcción, maquinaria y otros gastos
administrativos serán sometidos a investigación mediante el estudio
económico financiero. d) El análisis del mercado de bienes sustitos en la
ciudad de Chiclayo se encuentra centralizado en el alquiler de viviendas,
mini-departamentos y la sesión de viviendas a terceros. Así podemos
decir que la disposición a alquilar una vivienda varía según el presupuesto
y cantidad de integrantes del hogar, acusando una negativa ventaja
competitiva. En la ciudad de Trujillo, tampoco los mini-departamentos se
encuentran teniendo una acogida muy deseada lo que no hace muy
interesante su ocupación efectiva.

Asi mismo según Delgado (2012), en su trabajo especial de grado

titulado “Estudio de pre-factibilida para la gestión de un proyecto
inmobiliario que implica la construcción de un edificio ecológico en Lima”
presentado a la Pontificia Universidad Católica del Perú, para optar el
titulo de ingeniero industrial; el cual se baso en diversificar la oferta al
sector medio que poco a poco irá incorporando a su modo vida una nueva
forma de residir e incluso diseñar edificios en distintas zonas del país
donde se puede aprovechar de mejor manera recursos como el agua de
lluvias y la energía solar, desarrollar proyectos sustentables capturando
tecnologías más avanzadas de construcción y equipamiento que se estén
desarrollando en otros países e incursionar en proyectos ecológicos no
solo para viviendas sino para desarrollo de centros de negocio,
hospitales, entre otros. Del análisis de datos se llegó a las siguientes
conclusiones: a) El planeamiento estratégico evidenció la existencia de
una oportunidad de negocio muy atrayente debido a factores macro y
micro ambientales entre los que cabe destacar el dinamismo del sector
inmobiliario, el desarrollo de eco tecnologías que pueden ser
implementadas en los proyectos, así como la posibilidad de ofrecer un
producto nuevo en el mercado. Lo último es muy importante ya que se
ofrecerá un producto diferente que captará la atención de una demanda
que como se vio en el segundo capítulo no está totalmente cubierta por la
oferta inmobiliaria actual. b) En el segundo capítulo se comprobó, en base
a la segmentación de mercado que existe un mercado marcado por el
poder adquisitivo (nivel medio y medio alto) así como por la convicción del
cuidado y preservación del medio ambiente que será potencialmente el
segmento de interés compatible con las características del producto. En
base a estimaciones de la demanda y de la oferta se determinó que existe
una demanda insatisfecha que será en parte cubierta con los
departamentos ecológicos que tienen como característica principal el
aprovechamiento de energía renovable, la inclusión de microsistemas
para tratamiento de aguas y el empleo de materiales saludables. c) Un
aspecto muy importante dentro de la gestión de la inmobiliaria es la
comercialización del producto que tendrá que minimizar el sobrecosto de
estos sobre los departamentos tradicionales con el otorgamiento de
facilidades a los futuros propietarios. Las facilidades pasan por realizar la
entrega de las propiedades en el tiempo estipulado, descuentos por
ventas iniciales y finalmente otorgamiento de créditos a través de una
entidad bancaria que al mismo tiempo financie el proyecto. Lo último en
los primeros proyectos se asume no se logrará debido a la inexperiencia
en el rubro inmobiliario, sin embargo, es un aspecto que se debe incluir a
corto plazo ya que el apoyo de un banco para financiamiento del proyecto
permite contar con apoyo también para la etapa de comercialización.

Nivel local
1.3. Teorías relacionadas al tema
1.3.1. Proyecto de inversión
1.3.1.1. Definición de proyecto

Según Baca (2001), define “un proyecto es la búsqueda de

una solución inteligente al planeamiento de un problema
tendente a resolver, entre muchas, una necesidad
humana”. (p.2).

Rosales (2009), un proyecto es el conjunto de operaciones

y acciones que el ser humano ordena en una secuencia
lógica con la finalidad de facilitar la realización de un
trabajo.

1.3.1.2. Definición de inversión

Giménez (2005), la inversión es todo aquel desembolso de

recursos financieros que se realizan con el objetivo de
adquirir bienes durables o instrumentos de producción
(equipo y maquinaria), que la empresa utilizará durante
varios años para cumplir su objetivo.

1.3.1.3. Definición de proyecto de inversión

Baca (2001), un proyecto de inversión es como un plan en

el donde si se le asigna determinado monto de capital y se
le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un
bien o un servicio, útil al ser humano y/o a la sociedad en
general.

1.3.1.4. Importancia del proyecto de inversión

1.3.1.4.1. Por qué se invierte y porqué son necesarios los
proyectos.

De acuerdo con Baca (2001), mensiona:

Día a día y en cualquier sitio donde nos

encontremos, siempre hay a la mano

una serie de productos o servicios

proporcionados por el hombre mismo.

Desde la ropa que vestimos, los

alimentos procesados que consumimos

hasta las modernas computadoras que

apoyan en gran medida el trabajo del

ser humano. Todos y cada uno de estos

bienes y servicios, antes de venderse,

comercialmente, fueron evaluados

desde varios puntos de vista, siempre

con el objetivo final de satisfacer una

necesidad humana. Después de ello,

alguien tomo la decisión para producirlo

en masa, para lo cual tuvo que realizar

una inversión económica.

Por lo tanto siempre que exista una

necesidad humana de un bien o un

servicio habrá necesidad de invertir,

pues hacerlo es la única forma de

producir un bien o un servicio. Es claro

que las inversiones no se hacen solo

porque alguien desea producir

determinado artículo o piensa que

produciéndolo ganara dinero. En la

 actualidad, una inversión inteligente

requiere una base que la justifique.

Dicha base es precisamente un

proyecto bien estructurado y evaluado

que indique la pauta que debe seguirse.

De ahí la necesidad de elaborar los

proyectos.

1.3.1.5. Evaluación de proyectos de inversión

Según Baca (2001), define:

La evaluación de proyectos es una herramienta
que permite determinar si conviene o no llevar a
cabo un proyecto. Por otro lado la evaluación de
un proyecto de inversión, tiene como objeto
conocer su rentabilidad económica financiera y
social, de manera que resuelva una necesidad
humana en forma eficiente, segura y rentable,
asignando los recursos económicos a la mejor
alternativa. En otras palabras, el proceso de
evaluación consiste en identificar, cuantificar y
valorar todos los costos y beneficios
legítimamente atribuibles a un proyecto, para
después compararlos y determinar su
rentabilidad. Esta evaluación se requiere cuando
se tienen dos o más alternativas de solución
para un mismo problema o para alcanzar los
objetivos deseados. Asimismo, también permite
decidir la operación, el tamaño y la localización
óptimos para el proyecto. (p. 10)
La evaluación de un proyecto consiste en una
serie de pasos a seguir, iniciando por la
definición del problema u oportunidad de
negocio, las posibles soluciones o caminos
 alternativos de acción y las características de la
situación sin proyecto. A partir de esto se puede
realizar un diagnóstico de la situación actual y
definir los efectos que tendrá el proyecto a
evaluar. Posteriormente se deben identificar,
medir y valorar los costos y beneficios atribuibles
al proyecto. (p. 11)

1.3.1.6. Tipos de evaluación de los proyectos de inversión

Según Sarmiento (S.F.), dice:

La evaluación de los proyectos de inversión se

desarrollan de dos tipos y/o en dos grandes

grupos, el primero es el de los proyectos de

inversión, cuyo objetivo principal es la obtención

de beneficios futuros. En el segundo grupo se

encuentran los proyectos de inversión social, los

cuales tienen como objetivo el lograr un aumento

en el bienestar de una comunidad específica. La

diferencia entre unos y otros, es entonces que

para el primer grupo la obtención de dinero es el

objetivo mientras que para el segundo el dinero

es solo un medio para alcanzar el objetivo

trazado. (p.1)

Proyectos de inversión: Hay una gran variedad

de formas de inversión y de causas que las

soportan, puesto que son diferentes los tipos de

inversiones que hace una empresa que tiene

excedentes de liquidez y una que quiere

 construir una nueva planta. Estos proyectos a su

vez se pueden dividir en dos tipos:

- Inversiones que generan valor agregado: a través

de la fabricación, comercialización o distribución

de productos o la prestación de servicios. Este tipo

de inversiones de nuevo se pueden dividir entre

las que se producen una nueva unidad económica

(por ejemplo, la constitución de una nueva

empresa de fabricación de computadores), las que

se hacen para la ampliación de una empresa (una

nueva línea de productos) y las que se hacen para

mantener la supervivencia de estas (creación de

un departamento de servicio al cliente). (p.1)

- Inversiones de carácter especulativo: Estas se

hacen en el mercado de capitales y en general

buscan satisfacer las necesidades de financiación

que existen en el mercado. (p.1)

Proyectos de inversión social: Estos proyectos

tienen como característica la búsqueda de una

mejor calidad de vida de una población, ya sea

mejorando la infraestructura existente en la

región (tales como el transporte o las

comunicaciones), o por medio de proyectos que

ayuden a al desarrollo social, mejorando la

prestación de servicios básicos como la salud, el

bienestar, etc. (p.1)

 A menudo, estos proyectos además de su meta

social, tienen flujos de caja atractivos para los

inversionistas privados, por lo cual se presenta

una situación que puede ser tan beneficiosa

como perjudicial parar los objetivos últimos del

proyecto, ya que la intervención del sector

privado puede significar aportes financieros, que

van a liberar los recursos públicos para aliviar

otro tipo de necesidades, pero también puede

generar un conflicto de intereses entre el

inversionista, que busca el mayor retorno posible

de su inversión, y la comunidad que busca la

solución de sus necesidades al menor precio

posible. (p.1)
1.3.1.7. Etapas de un proyecto

Baca (2006), existen diferentes maneras de clasificar las

etapas de un proyecto de inversión, una de las más
importantes, y que es empleada en la mayoría de los
proyectos, enumera cuatro etapas elementales; y consiste
en la generación de una idea, estudios de preinversión que
permite medir la conveniencia económica de poner en
marcha un proyecto, la puesta en marcha y operación. (p.
6)

De esta manera, se considera necesario incluir, de manera

previa, una revisión general sobre las vías a las que tiene
acceso cada proyecto lo que contribuirá a la mejora y
perfeccionamiento del proceso. Es por ello, que para llevar
a cabo la elaboración del proyecto es importante seguir las
siguientes etapas:

1. Idea del proyecto: Una idea de proyecto, surge de

varias fuentes como son la identificación de
necesidades, un plan de trabajo, de otros proyectos en
estudio o ejecución. En esta etapa se contempla la
detección de problemas a resolver, por lo que es
indispensable describir lo que se pretende hacer, para
solucionar o mejorar el proyecto. Es por ello, que se
debe especificar que parte del problema se busca
solucionar. Por otro lado, es importante identificar a las
empresas o individuos que resultaran beneficiados o
perjudicados por el proyecto, ya que esto puede facilitar
o impedir su operación. Estas etapas también es
denominada “perfil”, “gran visión” o “identificación de la
idea”, el cual se elabora a partir de la información
existente, el juicio común y la opinión que da la
experiencia. (p. 7)

2. Etapa de preinversión consiste en el estudio de

viabilidad económica de las diferentes opciones de
solución identificadas para cada una de las ideas de
proyectos, esta etapa se puede desarrollar de tres
maneras distintas, dependiendo de la cantidad y calidad
de la información que se tenga para la evaluación:

2.1. Perfil: Este estudio es el más preliminar de todos.

Su análisis consiste básicamente en información
secundaria, principalmente de tipo cualitativo,
opiniones de expertos o cifras estimadas. El
objetivo fundamental es determinar si existen
antecedentes que justifiquen abandonar el proyecto
sin efectuar mayores gastos futuros en estudios
que proporcionen mayor y mejor información y, por
 otra parte, reducir las opciones de solución,
seleccionando aquellas que en un primer análisis
pudieran aparecer como las más convenientes.(p.
7)

2.2. Prefactibilidad: Se profundiza en la investigación en

fuentes secundarias y primarias de investigación de
mercado, se detalla la tecnología que se empleará,
se determinan los costos totales y la rentabilidad
económica del proyecto, basado en criterios
cuantitativos. Este nivel de estudio es la base en
que se apoyan los inversionistas para tomar una
decisión. (p. 8)

2.3. Factibilidad: Mediante este nivel se pretende

obtener información a detalle, recurriendo a la
información de tipo primaria. El cual contiene
básicamente toda la información del proyecto, ya
que son tratados todos los puntos detallados como
presentar planos arquitectónicos de la
construcción, cotizaciones reales, etc. (p. 8)

3. Etapa de inversión consiste en el proceso de

implementación del proyecto, en donde se materializan
todas las inversiones previas a su puesta en marcha. (p.
8)

4. Etapa de operación es donde la inversión se materializa

e inicia la producción hasta el instante en que termine la
vida útil del proyecto, periodo en el que se realizara el
análisis de evaluación de los resultados obtenidos. (p.
8)

1.3.2. Viabilidad del proyecto de inversión

1.3.2.1. Definición
 Para Sobrero (2009), la viabilidad del proyecto de inversión
“es la capacidad de un proyecto de lograr un buen
desempeño financiero”. (p. 5)

Por otro lado de acuerdo con (Holman, 2006), la viabilidad

de un proyecto de inversión es la aprobación o visto bueno
de la evaluación técnica, ambiental, financiera y socio –
económica, cuya finalidad es saber si se puede ejecutar el
proyecto.

Por lo tanto de acuerdo a los dos autores anteriores se

define que la viabilidad de un proyecto de inversión es la
investigación profundizada de la rentabilidad respecto a la
idea de negocio, evaluando la posibilidad de llevar a cabo
algo y la posibilidad del éxito.

1.3.2.2. Viabilidad de mercado

Baca (2001), la viabilidad de mercado es la aprobación del
área de estudio de un mercado en donde confluyen las
fuerzas de la oferta y la demanda para realizar las
transacciones de bienes y servicios a precios
determinados. Puesto que la investigación de mercados es
el estudio que proporciona la información que sirve de
apoyo para la toma de decisiones, la cual está encaminada
a determinar si las condiciones del mercado no son
obstáculos para llevar a cabo el proyecto.

1.3.2.2.1. Definición del producto

Baca (2006), la definición del producto es la parte
en donde se debe dar una descripcion exacta del
producto que se pretendan elaborar y este
producto del bien inmueble debe ir acompañado
de un dibujo a escala que muestre todas las partes
que lo componen, acompañado por las normas de
calidad que edita la secretaria de estado o
ministerio correpondiente.
1.3.2.2.2. Análisis de la demanda

Según Baca (2001), se entiende por demanda “la

cantidad de bienes y servicios que el mercado
requiere o solicita para buscar la satisfacción de
una necesidad específica a un precio
determinado”. (p. 38)

Sin embargo de acuerdo con Baca (2006), el

principal propósito que se persigue con el análisis
de la demanda es determinar y medir cuales son
las fuerzas que afectan los requerimientos del
mercado respecto a un bien o servicio , así como
establecer la posibilidad de participación del
producto del proyecto en la satisfacción de dicha
demanda, donde dicha demanda está en función
de una serie de factores, como son la necesidad
real que se tiene del bien o servicio, su precio, el
nivel de ingreso de la población, y otros, por los
que en el estudio habrá que tomar en cuenta
información proveniente de fuentes primarias y
secundarias, de indicadores econométricos. Por
otro lado se entiende por demanda al llamado
consumo nacional aparente (CNA), que es la
cantidad de determinado bien o servicio que el
mercado requiere, y se puede expresar como:
Demanda = CNA = Producción nacional +
importaciones – exportaciones. (p. 28)

1.3.2.2.3. Análisis de la oferta

Baca (2001), “la oferta es la cantidad de bienes o
servicios que un cierto numero de ofertentes
(productores) está dispuesto a poner a disposicion
del mercado un precio determinado.” (p. 43)

Del mismo modo para Baca (2006), el proposito

que se persigue mediante el analisis de la oferta
 es determinar o medir las cantidades y las
condiciones en que una economia puede y quiere
poner a disposicion del mercado un bien o un
servicio. La oferta, al igual que la demand, esta en
funcion de una serie de factores que son los
precios en el mercado del producto, los apoyos
gubernamentales a la producción y respecto a las
investigaciones de campo que se haga se deberá
tomar en cuenta todos estos factores junto con el
entorno economico en que se desarrollará el
proyecto.(p. 54)

1.3.2.2.4. Análisis de precios

Para Baca (2001), “el analisis de precios es la
cantidad monetaria a la que los productos estan
dispuestos a vender, y los consumidores a
comprar un bien o servicio, cuando la oferta y
demanda estan en equilibrio”. (p. 48)

1.3.2.2.5. Comercialización del producto

De acuerdo con Baca (2001), define que “la
comercializacion es la actividad que permite al
productor hacer llegar un bien o servicio al
consumidor con los beneficios de tiempo y lugar”.
(p. 54)

1.3.2.3. Viabilidad técnica

Para Gallerano (2009), la viabilidad tecnica es:

Determinar si es posible, física o materialmente,

“hacer” un proyecto, determinación que es

realizada generalmente por los expertos propios

del área en la que se sitúa el proyecto. Consiste

en analizar los requerimientos de materiales,

maquinarias, insumos, etc.; tanto para “preparar

 o construir” el proyecto como para la operación

del mismo, una vez que se haya puesto en

marcha. De este estudio surgirán los montos de

inversiones a realizar en cada periodo de la vida

útil del proyecto, así como los costos de

operación del mismo vinculados con el proceso

productivo, compra de insumos, etc. (párr. 3)

Por otro lado de acuerdo con Estupiñan (2013), la

viabilidada tecnica de un poryecto de inversion, es aquella
en donde se comprueba si es posible fisica o
materialmente, hacer el proyecto, donde este analisis a
desarrollar que a labor de las manos expertas en el area.

1.3.2.4. Viabilidad legal

Gallerano (2009), nos dice que la viabilidad legal:

Se refiere a la necesidad de determinar tanto la

inexistencia de trabas legales para la instalación

y operación normal del proyecto, como la falta de

normas internas de la empresa que pudieran

contraponerse a alguno de los aspectos de la

puesta en marcha o posterior operación del

proyecto. Incluye la evaluación de la forma

societaria (en el caso de una empresa nueva)

que se adoptará y sus costos de constitución, la

evaluación impositiva del proyecto, la

determinación y desarrollo de los contratos a

celebrar con terceros, la evaluación de las

 regulaciones y el marco legal a que está sujeta

la actividad, entre otros aspectos. (párr. 5)

Estupiñan (2013), el estudio de viabilidad legal es aquella

que informar si la legalidad vigente permite, o más bien no
impide la realización del proyecto empresarial.

1.3.2.5. Viabilidad organizacional

De acuerdo con Gallerano (2009), define que la viabilidad

organizacional es analizar los criterios organizacionales de
un proyecto, y los procedimientos administrativos y sus
consecuencias económicas en los resultados de la
evaluación puesto que cada proyecto es único en la forma
de presentar las características específicas de organización
y procedimientos.

1.3.2.6. Viabilidad económica financiera

Chain (2011), define que “la viabilidad económica busca

definir, mediante la comparación de los beneficios y costos
estimados de un proyecto, si es rentable la inversión que
demanda su implementación, en el proyecto de inversión”.
(p. 26)

Por consiguiente de acuerdo a la definición de Chain

(2011), se concluye, que el estudio de la viabilidad
económica no es otra cosa que la evaluación del proyecto.
En esta parte se calcula la rentabilidad del proyecto. Para
ello, se utilizan diversos indicadores, los más usados son el
Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR),
también se puede usar la razón Beneficio Costo (B/C),
 indicadores de Costo Efectividad o de Período de
Recuperación de la Inversión.

Por otro lado según Gallerano (2009), mensiona:

Todos los análisis anteriores respecto a las

viabilidades del proyecto de inversión, deben ser

traducidos en números y consolidados para

obtener un indicador financiero que nos permita

tomar la decisión final sobre la realización o no

del proyecto. Para ello, se elabora un “flujo de

fondos” que nos permitirá calcular el VAN (Valor

actual neto), la TIR (tasa interna de retorno), PR

(Periodo de Recupero), entre otros indicadores,

los cuales servirán de base para la toma de la

decisión final.

Y de acuerdo a lo mencionado por Gallerano (2009), se

concluye de que el estudio de la viabilidad financiera no es
otra cosa que ver si existe suficiente dinero para financiar
los gastos e inversiones que implica la puesta en marcha y
operación del proyecto y en el cual debe ser capaz de
mostrar que con las diferentes fuentes de financiamiento a
las que puede acceder el proyecto, es posible financiar
todas las etapas del mismo. Estas fuentes pueden ser
propias (capital aportado por los mismos socios), bancos,
financieras, cooperativas de ahorro y crédito, fuentes
externas, etc.

1.4. Formulación del problema

 ¿En qué medida el estudio de prefactibilidad para la construcción de un
edificio multifamiliar en base al método observacional tiene un efecto
significativo en la viabilidad del proyecto a construirse en la
urbanizaciónEs viable la construcción de un edificio multifamiliar en el
pueblo joven Túpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2016.?

1.5. Justificación del estudio

El presente proyecto de inversion a partir de las modificaciones hechas en

las leyes por el estado peruano, se muestran grandes beneficios para el
sector de bien de inmuebles (inmobiliaria – edificio multifamiliar), ya que
se establece que algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una
disminución gradual. Sobre todo aquellos que tienen que ver con la
utilidad de enajenación y la utilidad en la venta de inmuebles.

Sin embargo cabe resaltar que el proyecto de inversion de la construccion

de un edificio multifamiliar el nivel tecnologico actual favorece en la
recoleccion requerira de datos e información para implementar el proyecto
en la realidad. La concordancia, la exactitud y la precisión de estos datos
pronosticados, la rentabilidad y el tiempo de retorno hacen que el edificio
multifamiliar tenga herramientas de confiabilidad para presentar el
proyecto a los inversionistas y lograr que la ejecución se logre. Por otro
lado dentro de las actividades de la construccion se emplea la tecnologia
(maquinarias, equipos y herramientas) se optara por hacer el mas
apropiado y optimo uso de las tecnologias, entendiendolas como el modo
sistematico de concebir, aplicar y evaluar el conjunto de procesos de
construcción, teniendo en cuenta los recursos tecnicos y humanos para
facilitar el trabajo de la construccion y acelerar con la culminacion del
proyecto.

Por otro lado es factible enfatiizar que con el desarrollo del proyecto de
inversión del edificio multifamiliar se propisiará el empleo de la mano
calificada y la contratación de personal profesional especializado en el
control de la calidad ante la ejecucion del proyecto de inversión,
 profesionales de ingenieria, administradores orientados a encaminar los
diferentes planes que garanticen la calidad del proyecto; asi mismo se
promovera el empleo indirecto en base a las exigencias de los clientes
hacia el bien inmueble, del cumplimiento de los controles de calidad en
los materiales e insumos que se requieren para su construcción del
edificio multifamiliar.

Es de precisar tambien que un factor importante que justifica a la presente

investigacion es el aporte metodológico para posterior investigaciones,
dado que servira de fuente de referencia y respaldo para las conclusiones
a las que se puedan arribar. De forma especifica podra servir de base
para modelos de negocios que pretenden desarrollar en sectores y rubros
similares.

1.6. Hipótesis

El estudio de la prefactibilidad para la construcción de un edificio

multifamiliar a través del análisis observacional tiene un efecto
significativo en la viabilidad del proyecto a construirse en la urbanización
pueblo joven Túpac Amaru-vista alegre, Trujillo.
1.7. Objetivos.

1.7.1. Objetivo general.

Evaluar la viabilidad de la construcción de un edificio multifamiliar

en base el al estudio de la pprefactibilidad para la construcción de
un edificio multifamiliar en base al método observacional en el
pueblo joven Túpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2016.

1.7.2. objetivos específicos.

- Ddeterminar la viabilidad de mercado en cuanto al tamaño de

mercado, proyección de mercado y cuota de mercado
(demanda y oferta).
- Determinar la viabilidad técnica del edificio multifamiliar (capital
inicial, operaciones, costo de materiales, y mano de obra)en
base al estudio de suelos, planos, infraestructura, equipamiento
entre otros como la funcionalidad..
 - Determinar la viabilidad legal del edificio multifamiliar en cuanto
a las normas, constitución de empresa y cumplimiento con las
regularizaciones de la empresa.
- Determinar la viabilidad organizacional en base a la
determinación de la estructura organizacional en los que se
respaldaran los diferentes recursos de la empresa. del edificio
multifamiliar en cuanto a los costos por cargos administrativos,
infraestructuras y equipamiento.
- Determinar la viabilidad económica financiero del edifico
proyectomultifamiliar, en base a los indicadores, ( VPN, TIR y
B/C.

II.METODO
2.1. Diseño de investigación
Se seguirá el diseño de investigación no experimental, de corte
transversal y descriptiva.

El diseño es no experimental, puesto que se realiza sin manipular

deliberadamente variables. Se basa fundamentalmente en la
observación de fenómenos tal y como se dan en su contexto natural
para después analizarlos.

Es de corte transversal, porque se realizan observaciones en un solo

momento, en un tiempo único, cuyo propósito es describir la variable y
analizar su incidencia e interrelación en un momento dado, en donde
puede abarcar varios grupos o subgrupos de personas.

De tal forma es descriptivo puesto que se observan y se describen las

características que presenta la variable, mediante un panorama del
estado de la variable en un momento determinado.

2.2. Variables y Operacionalización de variables

2.2.1. Variable
Variable independiente: viabilidad de un proyecto de inversión.
 2.2.2. Operacionalización de variable.
Variable(s) Definición Definición Dimensio Indicadores Instrumento(s Población / Diseño
de estudio conceptual operacional nes ) muestra específico
Viabilidad El proyecto de Es el plan - Porcentaje (%) de adquisición No
de un inversión es que se del bien inmobiliario. Personas experimental
proyecto un proyecto asigna a un - Porcentaje (%) de empresas urbanas /
de como una determinado inmobiliarias ubicadas en la (varones y Transversal.
Viabilidad
inversión acción, o monto de ciudad de Trujillo. mujeres) de
de
decisión, que capital y se - Nivel de calidad del servicio a Encuestas
mercado estilo de vida
generé le brindar.
- Costo del bien inmobiliario. progresista
beneficios y proporciona
costos en insumos de - Numero de bienes de 25 a 59
diferentes varios tipos, inmobiliarios producidos. años
momentos a podrá - Nivel de disponibilidad de demandante
lo largo del producir u servicios. s de una
tiempo. bien o un - Nivel de accesibilidad al bien vivienda en
De esta servicio, útil inmobiliario. la ciudad de
manera, se al ser - nivel de incidencia de la mano
Trujillo /73
define a un humano o a de obra.
Viabilidad personas
- Porcentaje (%) del impacto
proyecto la sociedad técnica urbanas
como una en general. ambiental. Encuesta
- Porcentaje (%) de materiales, (varones y
propuesta de
maquinarias e insumos. mujeres) de
acción
- Número de personal calificado. estilo de vida
que involucra
- Costos recurrentes (Costos de progresista
la utilización
limpiezas, mantenimiento, de 25 a 59
de un
seguros)
conjunto años
Viabilidad - Porcentaje (%) de
determinado
legal Entrevista
demandante
cumplimiento con el empleo
de recursos s de una
de las normas internas estructurada
para el logro vivienda en
establecidas por la
 de ciertos inmobiliaria. la ciudad de
resultados - Numero de societarios. Trujillo
esperados. - Costo de constitución de
empresa. Revisión
- Nivel de cumplimiento de las documentaria
regularizaciones y el marco
legal que está sujeta a la
actividad de la inmobiliaria.
- Costo de remuneraciones de
los cargos administrativos.
Viabilidad - Costo de la infraestructura
organizaci física (oficinas, salas de Revisión
onal espera, estacionamiento). documentaria
- Costo por equipamiento
(muebles, equipos).
- Valor presente neto (VPN).
N
VPN =∑ FC t /(1+r )t
t=0
Revisión
Viabilidad
- Tasa interna de retorno (TIR). documentaria
económica N
VPN =∑ FC t /(1+TIR) =0
t
financiero
t=0

- Relación beneficio /Costo

(B/C).
Fuente: Elaboración propia (2016).
2.3. Población y muestra
2.3.1. Población
Tamayo y Tamayo (2004) definen a la población como, “la
totalidad del fenómeno de estudio, incluye la totalidad de
unidades de análisis o entidades de población que integran dicho
fenómeno” (p. 176).

Para el caso de evaluar la viabilidad de la construcción de un

edificio multifamiliar en base el al estudio de la pprefactibilidad
para la construcción de un edificio multifamiliar en base al método
observacional en el pueblo joven Túpac Amaru-vista alegre,
Trujillo, la población está dado por las personas urbanas (varones
y mujeres) de estilo de vida progresista de 25 a 59 años
demandantes de una vivienda en la ciudad de Trujillo, el cual
según INEI (2015), “la población total respecto a ese rango de
edades está dado por 151163 habitantes” (p. 1). De esta
población se tomara solo una muestra (pequeño número de
personas respecto al total) para el desarrollo de las encuestas.

2.3.2. Muestra
Para Tamayo y Tamayo (2004) la muestra se define como “la
parte representativa de la población” (p. 176). El método
empleado es probabilístico, pues la información seleccionada será
de acuerdo a la muestra de la población definida.

El presente estudio utilizará un muestreo conglomerado. Las

unidades de análisis serán constituidas por los demandantes de
una vivienda en la ciudad de Trujillo, y las unidades elementales o
informantes serán las personas urbanas de estilo de vida
progresista en varones y mujeres de 25 a 59 años pertenecientes
a la ciudad de Trujillo.

2.3.2.1. Calculo del tamaño de la muestra.

Según Herrera (2011), mediante su analisis probabilistico
nos menciona:

Para el cálculo de tamaño de muestra cuando el

universo es finito, es decir contable y la variable de
tipo categórica, primero debe conocer "N" ó sea el
número total de la población. Si la población es
finita, es decir conocemos el total de la población y
deseásemos saber cuántos del total tendremos que
estudiar la fórmula sería: (p. 1)
2
N xZ x pxq
n=
( N −1 ) x d 2+ Z 2 x p x q

Donde:

 N = Total de la población.
 Zα= 1.96 al cuadrado (si la seguridad es del
95%).

Según diferentes seguridades el coeficiente de

Zα varía, así:
- Si la seguridad Zα fuese del 90% el
coeficiente sería 1.645
- Si la seguridad Zα fuese del 95% el
coeficiente sería 1.96
- Si la seguridad Zα fuese del 97.5% el
coeficiente sería 2.24
- Si la seguridad Zα fuese del 99% el
coeficiente sería 2.576

 p = proporción esperada (en este caso 5% =

0.05).
 q = 1 – p (en este caso 1-0.05 = 0.95).
 d = precisión (en su investigación use un 5%).

(151163−1) x ( 0,05 )2 +( ( 1,96 )2 x 0,05 x 0,95)

¿
(151163 x ( 1,96 )2 x 0,05 x 0,95)
n=
¿

27583,619588
n=
378,087476

n = 72,956
n = 73, Personas urbanas.
 Puesto que la población es sumamente grande de
acuerdo fórmula para una población finita respecto al
autor anterior la muestra para el objeto de
evaluación (encuestar) estará representado por 73
habitantes y/o familias de la ciudad de Trujillo, para
así poder determinar la proyección total ante toda la
población, en donde la precisión utilizada esta dado
a un porcentaje de 5 %, a través de una porción de
porcentaje esperado de 5 % y a un nivel de
confianza del 95 %.

2.4. Técnicas e instrumentos de recolección de datos, validez y

confiabilidad
2.4.1. Técnicas e instrumentos de recolección de datos
2.4.1.1. Viabilidad de un proyecto de inversión.
 Encuestas: Se aplicarán como técnica de
investigación, puesto que esta técnica hará posible
contactar a los habitantes y/o familias de la ciudad de
Trujillo, ante la viabilidad de la construcción de un
edificio multifamiliar. De esta manera, el instrumento
que se aplicará será el cuestionario.

El instrumento respectivo a la técnica es el

cuestionario. Al respecto se utilizará dos cuestionarios,
uno orientado a obtener información cualitativa y el
otro a obtener información cuantitativa:

- El cuestionario: Orientado a obtener información

cualitativa relacionada con el nivel de
prefactibilidad del proyecto de inversión, estará
dirigido a las personas y/o familias de la ciudad de
Trujillo, respecto a la viabilidad de mercado y a la
viabilidad técnica, en base al proyecto de inversión;
así mismo seguirá una estructura basada en la
escala de Likert, en la cual se presentarán ítems de
5 alternativas, los cuales tendrán una puntuación
 que irá desde 1 hasta 5, como se señala en la
Tabla 1.

Tabla1.
Puntaje según tipo de alternativa basado en la escala de Likert.
Tipo de alternativa Puntuación
Muy de acuerdo Siempre Muy alto 5
De acuerdo Eventualmente Alto 4
Indeciso A veces Medio 3
En desacuerdo Casi nunca Bajo 2
Muy en desacuerdo Nunca Muy bajo 1
Fuente: Elaboración propia (2016)

- El cuestionario: Orientado a obtener información

cuantitativa, se diseñará con el fin de estimar el
cumplimiento de la viabilidad de un proyecto de
inversión. La información a obtener se referirá al
porcentaje de la viabilidad de mercado; porcentaje
de la viabilidad técnica dentro de la viabilidad del
proyecto de inversión.

Una vez obtenidos los datos de la viabilidad de un

proyecto de inversión que sigue la viabilidad de
mercado y viabilidad técnica se permitirá determinar el
estudio de la prefactibilidad del proyecto de inversión.
Finalmente, se asignarán a estas viabilidades un
puntaje según la escala que se presenta en la Tabla 2.

Tabla 2.
Puntaje equivalente del nivel de viabilidad de mercado y
viabilidad técnica dentro del estudio de la viabilidad del
proyecto de inversión.

Porcentaje viabilidad Puntaje Nivel de viabilidad

0% – 20% 1 Muy bajo
20% – 40% 2 Bajo
40% – 60% 3 Medio
60% – 80% 4 Alto
80% - 100% 5 Muy alto
 Fuente: Elaboración propia (2016)

 Entrevista: Con esta técnica se medirá el nivel

de cumplimiento con el empleo de las normas
internas establecidas por la inmobiliaria.

- Guía de entrevista: La guía de recolección

de datos que se basa en una guía de asuntos
o preguntas y en donde el entrevistador tiene
la libertad de introducir preguntas adicionales
para precisar conceptos u obtener mayor
información sobre el cumplimiento de las
normas internas dentro de la inmobiliaria.

 Análisis de documental: Se realizará una

revisión de documentaciones de los estados
legales, organizacionales y económicos -
financieros de la empresa inmobiliaria respecto al
proyecto de inversión. Para medir su viabilidad
del proyecto de inversión en base al estudio de
su prefactibilidad.

Para realizar el análisis documental se realizara guía

de análisis documental.

- Guía de análisis documental: Estas guías

de recolección de datos permitirá plasmar la
información obtenida durante la revisión de la
base de datos y la medición de documentos.

2.4.2. Valides y confiabilidad.

Las fichas de Análisis Documental serán validadas mediante el
método de Juicio de Expertos.

Como señala Tamayo y Tamayo (2004), los cuestionarios son

instrumentos que deben cumplir con requisitos básicos de validez
y confiabilidad. De esta manera, en el presente estudio se
evaluará la validez y confiabilidad de los cuestionarios dirigidos a
 los clientes (Habitantes y/o familias de la ciudad de Trujillo) con el
método de juicio de expertos y con la determinación del
coeficiente Alpha de Cronbach.

 Juicio de expertos: Se consultará con un grupo de expertos la

validez del cuestionario, quienes determinarán por consenso si
se cumple con este requisito.

 Alpha de Cronbach: Se determinará el coeficiente alpha de

Cronbach con el fin de evaluar la confiabilidad del cuestionario.
Será determinado empleando fórmula para el cálculo del Alpha
de Cronbach presentada:

α=
k
k−1
1− 2
ST [
∑ S 2i
]
En donde:
k =Número de Items

∑ S2i =Sumatoria de laVarianza de items

S 2T =Varianza de la sumatotal de items

Asimismo, la varianza muestral se determinará mediante la

fórmula presentada.
n

∑ ( X i − X́ )2
S 2X = i =1
n−1
En donde:
X =Es el valor del dato
X́ =Promedio de los datos
n=Tamaño de lamuestra

2.5. Métodos de análisis de datos

La metodología que se aplicará para evaluar la viabilidad de la
construcción de un edificio multifamiliar en base el al estudio de la
pprefactibilidad para la construcción de un edificio multifamiliar en base
al método observacional en el pueblo joven Túpac Amaru-vista alegre en
la ciudad de Trujillo será Analítica/Descriptiva, debido a que se utilizarán
técnicas de recopilación de datos como la aplicación de una encuesta
validada, una entrevista y una revisión documental, las cuales permitirán
 obtener, organizar, analizar y presentar información relevante con la
finalidad de elaborar conclusiones válidas y tomar una decisión.

De acuerdo a la escalas de la variable de estudio (ordinal), se procederá

a calcular su mediana, moda tabulando los datos en tablas de
frecuencias o gráficos de barras o circular según sea la naturaleza de los
resultados.

2.6. Aspectos éticos

El investigador se compromete a respetar la veracidad de los
resultados, la confiabilidad de los datos suministrados por la empresa
inmobiliaria del proyecto de inversión frente a la viabilidad en la
construcción de un edificio multifamiliar y la identidad de los individuos
que participan en el estudio.